第一篇：房地產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)題

第一章房地產(chǎn)

1.房地產(chǎn):是土地,建筑物及其他定著物,是房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成的綜合體;房地產(chǎn)是實(shí)物,權(quán)益和區(qū)位的綜合體.2.“三通一平”:場(chǎng)地平整,通水,通電,通路.3.“五通一平”:場(chǎng)地平整,供水,排水,供電,通信,通路.4.“七通一平”:場(chǎng)地平整,供水,排水,供電,通信,通路,燃?xì)?供熱.5.土地利用所受限制:土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制,房地產(chǎn)相鄰

關(guān)系的限制,土地使用管制.6.房地產(chǎn)特性:不可移動(dòng)性,流動(dòng)性差,獨(dú)一無二性,使用壽命長(zhǎng),供給

有限,價(jià)值量大,用途多樣,相互影響,易受限制,保值增值.7.房地產(chǎn)按開發(fā)程度劃分為:生地,毛地,熟地,在建工程,現(xiàn)房.生地:指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地;

毛地:指有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施,但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地;

熟地:指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整,能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地;

第二章房地產(chǎn)價(jià)格

1.房地產(chǎn)價(jià)格的特征:地價(jià)是地租的資本化;房地產(chǎn)價(jià)格主要是權(quán)

益價(jià)格;增值與折舊;價(jià)格隨用途而改變;可比性.2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素:一般因素(社會(huì)因素;經(jīng)濟(jì)因素;政治因素;

其他因素);區(qū)域因素;個(gè)別因素(影響土地價(jià)格:位置,面積,地形,地質(zhì),地勢(shì),水文,形狀,氣候,臨街情況;影響建筑物價(jià)格:建筑構(gòu)造,房屋裝修標(biāo)準(zhǔn),建筑規(guī)模和高度,用途,區(qū)位,層次和朝向).社會(huì)因素:人口狀況;社會(huì)穩(wěn)定狀況;城市化;房地產(chǎn)投機(jī);

經(jīng)濟(jì)因素:國民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢(shì):財(cái)政收支及金融環(huán)境;稅負(fù);政治因素:土地制度與政策;住房制度及政策;房地產(chǎn)價(jià)格政策;行政級(jí)別及隸屬的變更;

第三章航地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

1.房地產(chǎn)估價(jià):專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)的目的,遵循估價(jià)原

則,按照估價(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,并在對(duì)影響房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,對(duì)估計(jì)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算的特定的活動(dòng).2.估價(jià)程序:是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目工作的全過程中的各項(xiàng)具

體工作,按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序,即完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目從頭到尾要做些什么工作,按照什么樣次序去做.3.估價(jià)原則:指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的實(shí)踐和理論探索中,在房地產(chǎn)

價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上,總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要,在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)該遵循的法則和標(biāo)準(zhǔn).原則:獨(dú)立,客觀,公正原則(最高);合法原則;高效最佳原則;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;替代原則;預(yù)測(cè)原則;

第四章市場(chǎng)比較法

1.定義:通過分析市場(chǎng)中的相似房地產(chǎn)并把這些房地產(chǎn)和委估房

地產(chǎn)相比較,通過修正,得出委估房地產(chǎn)的市場(chǎng)估值.2.使用條件:在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期,存在著較多

類似房地產(chǎn)交易.3.估價(jià)程序:搜集交易實(shí)例;選取可比案例;對(duì)可比案例進(jìn)行修正;求

取待估房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格.4.交易日期,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,利用對(duì)應(yīng)成比例,待估對(duì)象是

100,事例按修正系數(shù)變化.5.1hm^2=10^4m^21畝=666.67m^21ft^2=0.09290304m^2

1km^2=10^6m^2

6.土地使用年期修正:k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]m:待估對(duì)象

使用年限;n:可比實(shí)例的使用年限(剩下年限);r:還原利率(資本化率);修正后事例地價(jià)=k*事例地價(jià).7.比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修

正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)*使用年限修正系數(shù).平均數(shù)法;眾數(shù)法;中位數(shù)法;加權(quán);

8.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的作用:為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù);

為房地產(chǎn)抵押提供依據(jù);為房地產(chǎn)稅收提供依據(jù);為企業(yè)改制上市提供參考依據(jù);其他.第五章收益還原法

1.定義:收益還原法又稱為收入資本化法,收益法,是指為取得待估

房地產(chǎn)的價(jià)格,以還原利率將房地產(chǎn)在未來所能產(chǎn)生的正常純收益貼現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn),并以其貼現(xiàn)值之和作為待估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格.2.使用對(duì)象:為有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)(住宅,寫字樓,商鋪,停

車場(chǎng),廠房,農(nóng)地).3.評(píng)估步驟:搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料;

預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益;確定還原利率;選用合適的收益還原法公式計(jì)算出收益價(jià)格.4.公式:p=a/r(收益永續(xù),各因素不變;p:房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格;a:年純收

益;r:資本化率);p=a/r[1-1/(1+r)^n(收益年限有限,資本化率大于〇);補(bǔ)充:pt:未來第t年房地產(chǎn)價(jià)格;n:收益年限;b:等差;s:等比;

5.純收益:指歸屬于土地或房地產(chǎn)的去除各項(xiàng)費(fèi)用后的收益,一般

以年為單位.6.不同收益類型房地產(chǎn)純收益:出租房地產(chǎn);營業(yè)的房地產(chǎn);自用或

尚未使用的房地產(chǎn).7.還原利率的種類;綜合還原利率;建筑物還原利率;土地還原利率.8.求取還原利率的方法:市場(chǎng)提取法;安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法;各

種投資風(fēng)險(xiǎn),收益率排序插入法.第六章成本法

1.定義:是以建造房地產(chǎn)所消耗的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù),在加

上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金后,來確定房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法.2.適用范圍:獨(dú)立或狹小市場(chǎng)上沒有交易事例或交易事例很少,無

法用市場(chǎng)比較法評(píng)估;既沒有收益又很少發(fā)生交易的公共建筑,公益設(shè)施的估價(jià);特殊房地產(chǎn);新進(jìn)開發(fā)出來的土地.3.估價(jià)步驟:搜集有關(guān)成本,稅費(fèi),開發(fā)利潤(rùn)等相關(guān)資料;估算重置價(jià)

格或重建價(jià)格;估算建筑物的折舊;求取積算價(jià)格.4.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+管理費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn)+

應(yīng)納稅費(fèi)+投資利息+土地增值收益

R=Q[(1+r)^n-1]R:利息額;Q:資金額;r:利率;n:計(jì)算期.5.新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn)

+銷售稅費(fèi)+投資利息

第七章假設(shè)開發(fā)法

1.定義:假設(shè)開發(fā)發(fā)又稱預(yù)期開發(fā)法,剩余法,是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來

開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除各項(xiàng)預(yù)期的開發(fā)成本,管理費(fèi),銷售費(fèi),利息,利潤(rùn),稅費(fèi)等,以求得估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.2.適用范圍:具有開發(fā)或在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià),還適用于房地

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析.3.估價(jià)步驟:調(diào)查待估房地產(chǎn)的基本情況;選擇最佳開發(fā)利用方式;

估算開發(fā)經(jīng)營期;預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格;估算成本費(fèi)用和稅費(fèi);進(jìn)行價(jià)格計(jì)算.

第二篇：房地產(chǎn)評(píng)估

1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實(shí)體和由它們衍生的各種物權(quán)。

2.房地產(chǎn)物權(quán)：①所有權(quán) ②使用權(quán) ③租賃權(quán) ④抵押權(quán) ⑤典權(quán) ⑥地上權(quán) ⑦地役權(quán)

3.房地產(chǎn)特性：

①位置固定性，地區(qū)性和個(gè)別性 ②長(zhǎng)期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產(chǎn)價(jià)格的含義：

房地產(chǎn)價(jià)格一般根據(jù)該房地產(chǎn)所被認(rèn)識(shí)到的效用，該房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性，該房地產(chǎn)的有效需求存在等三因素互相結(jié)合，產(chǎn)生了該房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）而形成的。房地產(chǎn)價(jià)格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價(jià)：

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積樓面地價(jià)=土地單位/容積率

6.房地產(chǎn)價(jià)格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結(jié)合而成的。

7.實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。

8.名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)約定，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

第一章房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素：一般

因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。

1.一般因素：

①社會(huì)因素：人口數(shù)量和密度，社會(huì)文明集教育狀況，家庭規(guī)模，政治安定狀況，社會(huì)治安程度，房地產(chǎn)投機(jī)，城市化，心理因素等。

②經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政金融狀況，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，稅收負(fù)擔(dān)狀況，居民收入，物價(jià)等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，房地產(chǎn)價(jià)格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產(chǎn)評(píng)估的概念

1.房地產(chǎn)估價(jià)的含義：從專業(yè)估價(jià)的角度而言，所謂房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所做出的判斷與推測(cè)。

2.估價(jià)程序：

①受理估價(jià)委托 ②明確估價(jià)基本事項(xiàng) ③擬定估價(jià)作業(yè)方案 ④搜集估價(jià)所需的資料 ⑤實(shí)地勘察估價(jià)對(duì)象 ⑥選定估價(jià)方法計(jì)算 ⑦確定估價(jià)結(jié)果 ⑧撰寫估價(jià)報(bào)告

3.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價(jià)值是否最大。

五-七：估價(jià)方法：

概念→思想（理論依據(jù)）→適用對(duì)象范圍→估價(jià)步驟→各步驟詳解→應(yīng)用舉例

第五章 市場(chǎng)比較法

1.概念：它是參照與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的識(shí)記成交價(jià)格來評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。

2.理論依據(jù)：房地產(chǎn)交易中的替代原理

3.應(yīng)用的條件：適用于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)被普遍使用

①充分的交易實(shí)力資料 ②資料具有相關(guān)性 ③市場(chǎng)供求關(guān)系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實(shí)可靠

4.步驟：

①搜集交易實(shí)例②選取可比實(shí)例③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易情況修正⑤進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正⑧求出比準(zhǔn)價(jià)格

5.比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)。

8.建立價(jià)格的可比基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位。

9.造成成交價(jià)格偏差的因素：有利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或基于購買的交易、不了解市場(chǎng)行情的交易、特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常純收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.基本思想：預(yù)期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。4.操作步驟： ①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運(yùn)營費(fèi)用⑤估算純收益⑥選用適當(dāng)?shù)倪€原利率⑦選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.理論依據(jù)：賣方：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；賣方：替代原理 3.適用范圍：①無交易無收益的房地產(chǎn)估價(jià)②特殊目的的房地產(chǎn)估價(jià)③特殊建筑的房地產(chǎn)④狹小市場(chǎng)上的房地產(chǎn)⑤市場(chǎng)比較法中的修正計(jì)算 4.步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本，稅費(fèi)，利潤(rùn)等資料②估算重新構(gòu)建價(jià)格③估算折舊④求取計(jì)算價(jià)格 5.①新開發(fā)土地價(jià)格的構(gòu)成：土地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)+土地增值收益 ②新建房地產(chǎn)的成本法估價(jià)：土地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤(rùn)+銷售稅費(fèi) 注：開發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本+開發(fā)成本+新建成本+管理費(fèi)用）*投資利潤(rùn)率

第三篇：房地產(chǎn)金融 復(fù)習(xí)題

模擬試題

一、單項(xiàng)選擇題(共50題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意。)

l.住房公積金的管理機(jī)構(gòu)是()，這樣既保證了住房公積金的運(yùn)用安全，又可實(shí)現(xiàn)合理增值。A．中國人民銀行

B．住房公積金管理委員會(huì)

c．省、市人民政府建設(shè)行政主管部門D．住房公積金管理中心

2．房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)的目的是保護(hù)()。A．抵押人的利益B．保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的利益c．放款機(jī)構(gòu)的利益D．開發(fā)商的利益

3．有一房主向甲保險(xiǎn)公司投保該房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是80萬元，同日向乙保險(xiǎn)公司投保該房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為180萬元，其房屋價(jià)值為250萬元。若發(fā)生火災(zāi)事故，被保險(xiǎn)人最多能得到()萬元損失賠償。

A．80B．180C．250 D．260

4．()年國務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，對(duì)住房公積金作了明確的規(guī)定，包括住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督等內(nèi)容。住房公積金制度已被實(shí)踐證明是一種成功的社會(huì)綜合保障制度。

A．1997B．1998C．1999 D．2000

5．在貸款合同期內(nèi)，由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約，貸方會(huì)因此遭受損失而形成()。

A．流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)B．違約風(fēng)險(xiǎn)c．利率風(fēng)險(xiǎn)D．提前還款風(fēng)險(xiǎn)

6．在房地產(chǎn)抵押貸款中最常用的抵押貸款付款方式是()。

A．固定利率抵押貸款B．可變利率抵押貸款c．等本還款抵押貸款D．等額還款抵押貸款 7．房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容，而()是規(guī)避房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，也是房地產(chǎn)金融的主要特征。

A．政策性B．安全性c．房地產(chǎn)保險(xiǎn)D．證券化

8．我國專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部信貸資金的主要來源是()。

A．借人資金B(yǎng)．銀行存款c．自有資金D．同業(yè)往來資金

9．某人申請(qǐng)住房貸款12萬元，貸款期10年，貸款月利率0．5％，采用每月等額償還本息法歸還，每月應(yīng)歸還貸款本息為()元。

A．1268B．1293C．1332．D．142310．()是房產(chǎn)保險(xiǎn)人與投保人之間簽訂的正式保險(xiǎn)合同，是最完整的保險(xiǎn)合同形式。

A．批單B．保險(xiǎn)單c．保險(xiǎn)憑證一D．投保單 11．個(gè)人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)明確()為保險(xiǎn)的第一受益人。

A．抵押權(quán)人B．商業(yè)銀行

c．貸款委托人D．住房公積金貸款委托人 12．被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由“第三者”造成的，保險(xiǎn)人可以先按合同向投保人賠償，然后代表投保人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為()。

A．間接索賠權(quán)B．后續(xù)求償權(quán)C．代替求償權(quán)D．代位求償權(quán)

13．繳存住房公積金的職工，在購買自住商品房時(shí)，可向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款，中心應(yīng)當(dāng)自申請(qǐng)受理之日起()日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請(qǐng)人。

A．5B．10C．15 D．30

14．住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例不得低于()，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳確定。

A．40％B．50％C．60％D．70％

15．()債券的缺點(diǎn)是籌集資金有限，所涉及的事物很復(fù)雜，如果債券級(jí)別不高，則容易導(dǎo)致債券發(fā)行失敗。

A．直接發(fā)行B．私募發(fā)行C．間接發(fā)行D．公募發(fā)行

16．在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬()，但未經(jīng)()同意，不得變賣抵押品。

A．抵押人，抵押權(quán)人B．抵押人，抵押人C．抵押權(quán)人，抵押人D．抵押權(quán)人，抵押權(quán)人 17．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)利用債券融人資金所發(fā)行的是公司債券，公司債券一般都采用()的方式。

A．直接發(fā)行B．私募發(fā)行c．間接發(fā)行D．公募

發(fā)行

18．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用的融資方式是()。A．證券投資B．發(fā)行股票c．抵押貸款D．發(fā)行

債券

19．以房地產(chǎn)為抵押品進(jìn)行的貸款，其資金大多用于土地和房屋的購置、開發(fā)、改良、建設(shè)等，投資資金量大，投資價(jià)值的回收需要更長(zhǎng)時(shí)間。因此我國住房抵押貸款的最高年限為()年。

A．20B．C．30 D．40

20．職工住房公積金按月繳存到住房公積金管理中心委托的銀行所設(shè)立的住房公積金專戶，職工和單位住房公積金的繳寸比例均不得低于職工上一年月平均工資的()％。

A．3B．5C．6 D．8

21．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以直接向國外金融市場(chǎng)借款，世界銀行最長(zhǎng)貸款期可達(dá)()年，但需由國家或地方政府做擔(dān)保。

A．10B．15C．20 D．25

22．新設(shè)立的單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起3d日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起()日內(nèi)持住房公積金管理中心的審核文件，到受托銀行辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)。

A．10B．C．30 D．40

23．職工持證明向住房公積金管理中心申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，中心應(yīng)當(dāng)自受理之日起()日內(nèi)作出準(zhǔn)予提取或不準(zhǔn)提取的決定，并通知申請(qǐng)人。

A．3B．5C．7 D．10

24．職工、單位對(duì)住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額有異議，可申請(qǐng)受委托銀行復(fù)核。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議時(shí)，可申請(qǐng)住房公積金管理中心重新復(fù)核，受委托銀行、住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起()日內(nèi)給予書面答復(fù)。

A．5B．10C．15 D．30

25．土地債權(quán)人交給債務(wù)人到期索還債款權(quán)利的證明書是()，是房地產(chǎn)證券的一種，一般通過房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的一種特權(quán)。

A．金融債券B．土地證券C．土地股票D．土地債券

26．從資金來源看，住房公積金貸款是一種()。A．信用貸款B．基金貸款c．委托貸款D．無息貸款

27．房地產(chǎn)債券一般發(fā)行()債券。

A．長(zhǎng)期B．中長(zhǎng)期C．中短期D．短期 28．個(gè)人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調(diào)整，貸款利率()。

A．自法定利率調(diào)整的次月起調(diào)整B．自法定利率調(diào)整的當(dāng)月起調(diào)整：

c．從次年起按新的利率調(diào)整D．未歸還部分按利率

調(diào)整

29．抵押貸款發(fā)放額度與抵押價(jià)值相比通常為()。A．50％B．60％C．70％D．80％ 30．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融工具是指()。，A．金融市場(chǎng)的管理法規(guī)

B．可以保證資金流通的物質(zhì)資料

C．可以在市場(chǎng)上跟貨幣進(jìn)行交易的各種契約·D．運(yùn)載貨幣資金的各種交通工具及其輔助條件 31．()是指房地產(chǎn)公司委托證券公司發(fā)行證券。A．房地產(chǎn)證券的直接發(fā)行B．房地產(chǎn)證券的間接發(fā)行C．房地產(chǎn)證券的余額包銷D．房地產(chǎn)證券的全額包銷 32．下列不屬于房地產(chǎn)債券融資的有()。

A．公司債券B．資產(chǎn)債券c．金融債券D．政府

債券 33．我國證券市場(chǎng)的主管機(jī)構(gòu)是()。

A．證監(jiān)會(huì)B．證券交易所c．律師事物所D．政府主管部門

34．()是房地產(chǎn)保險(xiǎn)投保人、保險(xiǎn)人在意思表達(dá)一致基礎(chǔ)上的法律行為。

A．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的變更B．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的終止c．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的履行D．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的訂立 35．我國目前已形成以()為主的房地產(chǎn)金融體系。A．投資公司B．證券公司

c．政府主管部門D．各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部 36．()是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容。A．房地產(chǎn)銷售貸款B．房地產(chǎn)抵押貸款c．房地產(chǎn)租售貸款D．房地產(chǎn)租賃貸款

37．()是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專業(yè)服務(wù)的機(jī)

構(gòu)。A．貸款機(jī)構(gòu)B．中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

c．擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)D．政府有關(guān)機(jī)構(gòu) 38．房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)生的直接原因是()。A．房地產(chǎn)價(jià)值高B．房地產(chǎn)壽命期長(zhǎng)

c．房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)大D．房地產(chǎn)是基本生產(chǎn)生活必需品

39．進(jìn)行房屋投保時(shí)，被保險(xiǎn)房屋的價(jià)值()。A．由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)定B．根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值確定c．根據(jù)購買時(shí)價(jià)值確定D．由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)評(píng)估

確定

40．住房公積金在本質(zhì)上是一種()。A．信托貸款B．按揭貸款c．信用貸款D．基金貸款

41．在信托關(guān)系中，應(yīng)當(dāng)有能力對(duì)信托產(chǎn)品進(jìn)行管理或處理的主體是()。

A．收益人B．委托人c．受托人D．財(cái)產(chǎn)所有者

42．受風(fēng)險(xiǎn)不同的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券利息率一般應(yīng)()政府債券的利息率。

A．高于B．低于C．等于D．不高于 43．()是在保險(xiǎn)單或保險(xiǎn)憑證未出具之前，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)代理人向房產(chǎn)投保人簽發(fā)的證明房產(chǎn)保險(xiǎn)人已經(jīng)承保的書面證明。

A．投保單B．批單c．暫保單D．保單 44．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有時(shí)之所以要主動(dòng)負(fù)債的原因是()。

A．穩(wěn)定金融秩序B．減少貨幣流通量

c．為滿足貸款人的需要D．?dāng)U大經(jīng)營規(guī)模、增強(qiáng)信貸能力

45．以房屋作為標(biāo)的物的保險(xiǎn)是一種()。A．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)B．信用保險(xiǎn)c．實(shí)物保險(xiǎn)D．價(jià)值保險(xiǎn)

46．以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款時(shí)，必須簽訂抵押合同，抵押合同應(yīng)采用()。

A．書面或口頭形式B．書面形式

c．有雙方確定的任何形式D．由房地產(chǎn)管理部門指定的形式

47．我國的住房公積金制度是配合城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)行的制度性安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于()。

A．商業(yè)性住房金融．B．福利性住房金融c．政策性住房金融D．保障性住房金融48．()年我國率先在上海實(shí)行住房公積金制度。A．1991B．1992C．1993 D．199549．由于抵押物產(chǎn)權(quán)問題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是()。A．抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)B．抵押物風(fēng)險(xiǎn)c．抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)D．抵押物違約風(fēng)險(xiǎn)

50．新加坡中央公積金的儲(chǔ)蓄利率和貸款利率采取()的形式。

A．固定利率B．浮動(dòng)利率c．自有利率D．銀行利率

二、多項(xiàng)選擇題(共30題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分。)

1．以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款時(shí)，在()的情況下，貸款人可對(duì)借款人追究違約責(zé)任。

A．借款人按期歸還借款本息

B．借款人擅自改變貸款用途而挪用貸款

c．借款人未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)出售D．借款人未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)租賃E．設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)遭受臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害而破損 2．房地產(chǎn)股票、債券的發(fā)行方式按有無中介機(jī)構(gòu)參與，．分為直接發(fā)行和間接發(fā)行，房地產(chǎn)證券的間接發(fā)行是指房地產(chǎn)公司委托證券公司發(fā)行證券，發(fā)行方式可以分為()。

A．代銷B．分銷c．全額包銷D．余額包銷E．余額代銷

3．股票是股份有限公司發(fā)給股東證明其資本所有權(quán)的證書或憑證，相對(duì)于其他融資方式，房地產(chǎn)股票融資的特點(diǎn)包括()。

A．降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本

B．促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金使用效益

c．發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)股票可以在短時(shí)間內(nèi)籌集到房地產(chǎn)開發(fā)所需資金

D．房地產(chǎn)開發(fā)投資計(jì)劃性強(qiáng)，與人民生活息息相關(guān)，投資回報(bào)率穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小

E．以上均是

4．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同終止是指保險(xiǎn)合同成立后因法定或約定的事由出現(xiàn)而使房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)消滅的法律事實(shí)，包括出現(xiàn)下列()情況，房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同終

止。

A．自然終止B．履約終止C．合同無效D．合同解除E．變更終止

5．保險(xiǎn)責(zé)任是房地產(chǎn)保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)合同的規(guī)定承擔(dān)房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償或人身保險(xiǎn)金給付的責(zé)任，房地產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任包括()。

A．責(zé)任賠償B．費(fèi)用負(fù)擔(dān)C．保險(xiǎn)金給付D．損害賠償E．人道主義賠償

6．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)是投保人按一定的保險(xiǎn)條件，取得保險(xiǎn)人的保障，向保險(xiǎn)人交付的價(jià)金，而制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)遵循的原則有()。

A．保證償付能力的原則B．促進(jìn)防災(zāi)防損的原則c．誠實(shí)信用的原則D．費(fèi)率相對(duì)穩(wěn)定的原則E．公平合理的原則

7．投保人在辦理房屋投保手續(xù)時(shí)，應(yīng)一次性交清保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)是保險(xiǎn)合同生效的重要因素，保險(xiǎn)費(fèi)數(shù)額取決于()。

A．保險(xiǎn)費(fèi)率B．保險(xiǎn)期限c．保險(xiǎn)金額D．保險(xiǎn)種類E．保險(xiǎn)標(biāo)的物類型

8·已經(jīng)投保的房屋，遭到下列()情況時(shí)，保險(xiǎn)公司應(yīng)予以賠償。

A．地震B(yǎng)．火災(zāi)燒毀c．戰(zhàn)爭(zhēng)破壞D．泥石流沖毀E．核反應(yīng)污染

9·：直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市，應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房公積金管理委員會(huì)，住房公積金管理委員會(huì)需履行的職責(zé)有()。

A．負(fù)責(zé)住房公積金的核算

B．負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還c．確定住房公積金的最高貸款額度

D．編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃

E．根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，擬訂住房公積金的具體繳存比例

10·住房公積金制度在推動(dòng)住房制度改革、加快租房建設(shè)，擴(kuò)大住房需求等方面發(fā)揮巨大作

用，表現(xiàn)為()。A．有利于籌集建房資金

B．轉(zhuǎn)變職工住房狀況，防范房地產(chǎn)住房危機(jī)C．促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，活躍住房消費(fèi)市場(chǎng)

D、推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，提高職工買房的支付能力E·有利于引導(dǎo)居民調(diào)整不合理的家庭生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制通貨膨脹

11·繳存住房公積金的職工在()情況下，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。

A．離休、退休的B．償還購房貸款本息的C·建造、翻造、裝修自住住房的D．房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的E．戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的．

12．從嚴(yán)格意義上來說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可按保險(xiǎn)對(duì)象劃分為()。

A．房地產(chǎn)價(jià)值保險(xiǎn)B．房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)c．房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)D．房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)E．以上均是

13·下列()等事故發(fā)生時(shí)，所造成的損失由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償?shù)碾U(xiǎn)種為房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)。

A．暴雨B．暴風(fēng)c．火災(zāi)D．遭竊E．爆

炸

14·我國的住房公積金是國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，歸職工個(gè)人所有，并具有()的特點(diǎn)。

A·自覺性B．專用性c．福利性D．強(qiáng)制性E．互助性

15·可變利率抵押貸款是按照借貸雙方約定的條件，貸款利率隨市場(chǎng)利率指數(shù)變化的抵押貸款，可變利率抵押貸款利率由()組成。

A．加成利率B．附加利率

c．市場(chǎng)浮動(dòng)利率D．固定利率指標(biāo)E．市場(chǎng)利率指標(biāo)’

16．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因來劃分，房地產(chǎn)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)可分為()。

A．利率風(fēng)險(xiǎn)B．信用風(fēng)險(xiǎn)

c．貸款條件風(fēng)險(xiǎn)．D．抵押物處分風(fēng)險(xiǎn)E．抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

17．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)有()。

A．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)B．抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)c．列入文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的其他建筑物D．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)E．抵押人所有的房屋和其他地上定著物以及抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán)

18．房地產(chǎn)抵押貸款的利率由()等組成。A．貸款期限B．承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)C．資金利用率D．資金的投資收益E．安排抵押貸款所發(fā)生的運(yùn)營成本

19．下列()屬于房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的參與者。

A．保險(xiǎn)公司B．商業(yè)銀行

C．信托公司D．律師事務(wù)所．E．政府有關(guān)機(jī)構(gòu)

20．下列說法錯(cuò)誤的是()。

A．每一個(gè)職工只能有一個(gè)住房公積金賬戶

B．單位應(yīng)當(dāng)于每月發(fā)放職工工資之日起10日內(nèi)將單位繳存的和為職工代繳的住房公積金匯繳到住房公積金專戶內(nèi)

C．單位新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當(dāng)月工資乘以職工住房公積金繳存比例

D．新參加工作的職工從參加工作的當(dāng)月起開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當(dāng)月工資乘以職工住房公積金繳存比例

E．單位應(yīng)自單位合并、分立、撤銷、解散或破產(chǎn)之日起30日內(nèi)由原單位或者清算組織到住房公積金管理中心辦理變更或者注銷登記‘

21．房地產(chǎn)信托投資實(shí)際上是信托機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)的投資活動(dòng)，可采取的投資方式有()。

A．購買房地產(chǎn)證券B．投資住房基金

c．發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款D．獨(dú)自直接投資房地產(chǎn)E．與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合投資

22．銀行吸納的存款是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的基本來源和主體，銀行存款可分為()。

A．企業(yè)存款B．本幣存款c．外幣存款D．個(gè)人存款E．基金存款

23·房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱，其主要特征包括()。

A．宏觀性B．多樣性C．長(zhǎng)期性D．安全性E．風(fēng)險(xiǎn)性

24·下列()等國際金融機(jī)構(gòu)提供的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款主要用于舊城改造和成片危房的改造，利率比商業(yè)銀行貸款利率低，期限也較長(zhǎng)。

A．世界銀行B．亞洲開發(fā)銀行

c．蘇黎世基金組織D．國際貨幣基金組織E．亞洲貨幣基金組織

25．對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言，信貸資金的采源主要由()組成。

A．主動(dòng)負(fù)債B．基本建設(shè)撥款C．借入資金D．國家貸款

E．同業(yè)往來資金

26．從經(jīng)濟(jì)適用住房的經(jīng)濟(jì)屬性看，經(jīng)濟(jì)適用住房是一種()。

A．福利房B．商品房c．微利房D．集資建房

E．面向中低收人家庭出售的住房

27．下列屬于房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類的是()。A．房地產(chǎn)信托B．房地產(chǎn)股票c．住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)D．房地產(chǎn)抵押貸款E．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貸款

28·如果允許()參與到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系中，將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

A．保險(xiǎn)公司B．律師事務(wù)所c．投資基金D．住房公積金E．會(huì)計(jì)師事務(wù)所

29．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用是()。A．促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)B．意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

c．增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通D．抑制通貨膨脹

E．為抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)30．保險(xiǎn)單的主要內(nèi)容為()。A．投保方式B．保險(xiǎn)標(biāo)的c．保險(xiǎn)期間D．投保途徑E．保險(xiǎn)價(jià)值

三、案例分析題(共10題，每題2分。由單選或多選組成。錯(cuò)選，本題不得分：少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分。)

(一)某單位職工準(zhǔn)備購買一套商品房，用于自住，該職工擁有本人的個(gè)人住房公積金賬戶，請(qǐng)回答以下問題。

1．住房公積金的本質(zhì)屬性是()。

A．福利B．獎(jiǎng)金c．工資D．勞保2．住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，計(jì)人職工個(gè)人的住房公積金賬戶，用于()自住

住房。、A．建造B．翻建C．購買D．小修3．我國的住房公積金繳存比例實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，具體繳存比例由城市住房公積金管理委員會(huì)擬訂，經(jīng)各級(jí)政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，一般不得()。

A．低于5％‘B．高于5％C．低于8％D．高于8％

4．住房公積金制度是一種社會(huì)綜合保障制度，住房公積金管理費(fèi)用率是()。

A．[當(dāng)年管理費(fèi)用支出額÷(住房公積金支出額×住房公積金增值收益率)]~100％

B．[當(dāng)年管理費(fèi)用支出額÷(住房公積金當(dāng)年歸集額×住房公積金歸集率)]~100％

c．[當(dāng)年管理費(fèi)用支出額÷(住房公積金當(dāng)年實(shí)際繳存額×住房公積金增值收益率)]×100％，D．[當(dāng)年管理費(fèi)用支出額÷(住房公積金當(dāng)年歸集額×住房公積金增值收益率)]x 100％

5．住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款有()的區(qū)別。A．性質(zhì)和資金來源不同．B．貸款對(duì)象有所不同

c．抵押人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同D．貸款條件有所不同E．住房公積金貸款利率比個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠

一、單項(xiàng)選擇題(50題)

1·D2·C3．C 4．C5．C6．D7．D 8．C9·C10·B．11．D12．D13．C14．C15．A16．A17·C18·B19．C20．B21．D22．B23．A24．A25·D26·C27．A28：C29．C30．C31．B32．B33·A34·D35．D36．B37．B38．C39．D 40．D4l·C 42·A 43．C 44．D 45．A 46．B 47．C 48．A49．C50．A

二、多項(xiàng)選擇題(30題)

1.BC2.ACD3．ABC 4．ABCD5．ABCD6．ABDE 7.ABC 8.BD9．CD10：ACDE11．ABDE12．BCD 13.ABCE 14．BDE15．BE16．BCDE17．ACD18．BDE 19．ABDE 20．BD21．ADE22．ADE23．BCD24．ABD 25.ACE26．BCE27．ACDE28．ACD29．BCE30．BCE

三、案例分析題(10題)

(一)1．C2．ABC’3．A 4．D5．ABDE(二)1．BCD 2．CDE3．ABC 4j D5．ACD

第四篇：健康評(píng)估復(fù)習(xí)題

健康評(píng)估復(fù)習(xí)題 16護(hù)理專升本

1.有關(guān)血液標(biāo)本的采集，下列敘述錯(cuò)誤的是：

A．毛細(xì)血管采血成人在指端 B．靜脈采血嬰幼兒可在頸外靜脈 C．血?dú)夥治鰰r(shí)多在股動(dòng)脈穿刺采血 D．急診采血不受時(shí)間限制 E．必要時(shí)可以從靜脈輸液管中采取血液標(biāo)本 2.成年女性貧血的診斷標(biāo)準(zhǔn)是外周血血紅蛋白低于： D A．30g/L B．60g/L C．90g/L D．110g/L E.120g/L 3.再生障礙性貧血屬于哪種類型的貧血：C A.大細(xì)胞性貧血 B.大細(xì)胞低色素性貧血 C.正常細(xì)胞性貧血 D.單純小細(xì)胞性貧血 E.小細(xì)胞低色素性貧血 4.下列有關(guān)血沉的描述，錯(cuò)誤的是：

A.低蛋白血癥時(shí)，血沉減慢 B.高球蛋白血癥時(shí)，血沉加快 C.高脂血癥時(shí)，血沉加快 D.球形紅細(xì)胞增多癥時(shí)，血沉減慢 E.貧血時(shí)，血沉加快

5．成人白細(xì)胞減少或粒細(xì)胞減少癥，是指外周血白細(xì)胞計(jì)數(shù)或中性粒細(xì)胞絕對(duì)值持續(xù)低于下列哪項(xiàng)：（C）

A．白細(xì)胞總數(shù)<6×10/L，中性粒細(xì)胞絕對(duì)值<2.0×10/L B．白細(xì)胞總數(shù)<5×10/L，中性粒細(xì)胞絕對(duì)值<1.8×10/L C．白細(xì)胞總數(shù)<4×10/L，中性粒細(xì)胞絕對(duì)值<1.5×10/L D．白細(xì)胞總數(shù)<3×10/L，中性粒細(xì)胞絕對(duì)值<1.9×10/L E.白細(xì)胞總數(shù)<3×10/L，中性粒細(xì)胞絕對(duì)值<3.0×10/L 6.棒狀小體可見于下列疾病，除了：（C）

A.急性粒細(xì)胞白血病 B.急性單核細(xì)胞白血病 C.急性淋巴細(xì)胞白血病

D.巨幼紅細(xì)胞貧血 E.類白血病反應(yīng)

7.下列哪種疾病可引起紅細(xì)胞及血紅蛋白含量絕對(duì)性增多：（）

A.甲狀腺功能亢進(jìn)癥危象 B.糖尿病酮癥酸中毒 C.大面積燒傷 D.大量出汗 E.腎癌 8.按貧血的形態(tài)學(xué)分類應(yīng)除外：（B）

A.正常細(xì)胞性貧血 B.大細(xì)胞性貧血 C.小細(xì)胞低色素性貧血 D.單純小細(xì)胞性貧血 E.溶血性貧血 9.影響紅細(xì)胞沉降的因素正確的是：（）

9A.血沉增快的關(guān)鍵是紅細(xì)胞間排斥減少而導(dǎo)致的緡錢狀聚集 B.白蛋白、卵磷脂有促緡錢狀聚集的作用 C.纖維蛋白原具有抑制緡錢狀聚集的作用 D.球形紅細(xì)胞易形成緡錢狀，可使血沉加快

E.橢圓形紅細(xì)胞增多，容易形成緡錢狀，可使血沉增快 10.下列疾病中性粒細(xì)胞常減少的是：（A）

A.脾功能亢進(jìn) B.尿毒癥 C.急性溶血 D.肺吸蟲病 E.急性細(xì)菌性肺炎 11.外源性凝血系統(tǒng)和內(nèi)源性凝血系統(tǒng)形成凝血活酶都需要什么凝血因子？（C）A.因子Ⅶ B.因子Ⅷ C.因子Ⅹ D.因子Ⅺ E.因子Ⅻ 12.每升尿中含血量超過多少即可呈現(xiàn)淡紅色，稱肉眼血尿：（B）A．1ml B．2ml C．3ml D．4ml E.5ml 13.毛玻璃樣腦脊液見于哪種中樞神經(jīng)系統(tǒng)疾病：（）

A．化膿性腦膜炎 B．病毒性腦炎 C．結(jié)核性腦膜炎 D．腦腫瘤 E.蛛網(wǎng)膜下腔岀血

14.關(guān)于膽汁淤積性黃疸，下列中錯(cuò)誤的是：（）

A．血清總膽紅素明顯升高 B．血清非結(jié)合膽紅素升高為主 C．尿膽原減少或陰性 D．糞便顏色變淺或?yàn)榘咨?E.尿膽紅素強(qiáng)陽性

15.內(nèi)生肌酐清除率測(cè)定是反映：（）

A.近端腎小管排泌功能 B.遠(yuǎn)端腎小管排泌功能 C.腎小球?yàn)V過功能 D.腎臟濃縮稀釋功能 E.腎血流量 16.急性肝炎：（）

A．ALT明顯增加 B．血氨升高 C．γ-GT明顯增加 D．AST明顯升高 E.白蛋白降低

17.CEA增高見于：()A．消化道腫瘤 B．乳腺癌 C．卵巢癌 D．肝癌 E.前列腺癌 18.柏油樣大便見于：（）

A．下消化道岀血 B．上消化道岀血 C．潰瘍性結(jié)腸炎 D．直腸息肉 E.阿米巴痢疾 19.不能引起血糖升高的疾?。海ǎ?/p>

A.糖尿病 B.甲狀腺功能亢進(jìn) C.肢端肥大癥 D.胰島B細(xì)胞瘤 E.壞死性胰腺炎 20．成年男性血紅蛋白參考范圍是：（C）

A．（100—160）g/L B．（110—150）g/L C．（120—160）g/L D．（100—150）g/L E．（170—200）g/L 21.下列疾病可導(dǎo)致紅細(xì)胞相對(duì)性增多，除外：（）

A．嘔吐 B．大量出汗 C．大面積燒傷 D．尿崩癥 E．肺源性心臟病 22.下列疾病血沉均增塊，除外：（）

A.多發(fā)性骨髓瘤 B.胃癌 C.活動(dòng)性肺結(jié)核 D.風(fēng)濕熱 E.真性紅細(xì)胞增多癥

23.可導(dǎo)致中性粒細(xì)胞核左移的是：（）

A.巨幼紅細(xì)胞貧血 B.抗代謝藥物應(yīng)用 C.急性溶血 D.炎癥恢復(fù)期 E.造血功能衰退 24．網(wǎng)織紅細(xì)胞的敘述正確的是：（）

A.是介于中幼紅細(xì)胞與晚幼紅細(xì)胞之間的過渡型紅細(xì)胞 B.是晚幼紅細(xì)胞到成熟紅細(xì)胞之間尚未完全成熟的紅細(xì)胞 C.成人參考值為5%-15% D.即幼稚紅細(xì)胞

E.外周血經(jīng)瑞氏染色，體積比成熟紅細(xì)胞略小的嗜多色性紅細(xì)胞即網(wǎng)織紅細(xì)胞 25．反映外源性凝血系統(tǒng)因子有無異常的試驗(yàn)是：（）A.PT B.APTT C.TT D.FDP E.CT 26.疑診尿路感染行尿液培養(yǎng)時(shí)需留取：（）

A.首次晨尿 B.隨機(jī)尿 C.餐后2小時(shí)尿 D.中段尿 E.24小時(shí)尿

27.白陶土樣大便見于下列哪種疾?。海ǎ?/p>

A.阻塞性黃疸 B.細(xì)菌性痢疾 C.霍亂 D.胃癌 E.急性腸炎 28.能較早反映腎小球?yàn)V過功能受損的指標(biāo)是：（）

A.血清尿素氮測(cè)定 B.血清肌酐測(cè)定 C.內(nèi)生肌酐清除率測(cè)定 D.血清尿酯測(cè)定 E.血清磷酸肌酸測(cè)定 29.血清白蛋白降低不見于：（）

A.營養(yǎng)不良 B.肝細(xì)胞損害 C.慢性消耗性疾病 D.血液濃縮 E.腎病綜合征

30.可作為糖尿病長(zhǎng)期監(jiān)控的良好指標(biāo)是：（）

A．空腹血漿葡萄糖濃度 B．GHb C．糖耐量試驗(yàn) D．血漿C肽水平E.血清胰島素測(cè)定

31.血清鈉降低不見于：（）

A．饑餓 B．嘔吐 C．長(zhǎng)期應(yīng)用利尿劑 D．酸中毒 E.原發(fā)性醛固酮增多癥 32．甲胎蛋白（AFP）持續(xù)強(qiáng)陽性，可診斷（）

A．肝硬化 B．原發(fā)性肝癌 C．胰腺癌 D．結(jié)腸癌 E.前列腺癌 33.溶血性黃疸，下列實(shí)驗(yàn)室檢查結(jié)果哪項(xiàng)不正確：（）

A.血清總膽紅素增加 B.血清結(jié)合膽紅素明顯增加 C.尿內(nèi)尿膽原增高 D.尿膽紅素陰性 E.血清非結(jié)合膽紅素增加 34.自身免疫性溶血性貧血的特異性檢查是哪項(xiàng)：（）

A.紅細(xì)胞脆性試驗(yàn) B.Ham試驗(yàn) C.Coombs試驗(yàn) D.異丙醇試驗(yàn) E.高鐵血紅蛋白還原實(shí)驗(yàn) 35.肌紅蛋白尿?qū)儆冢?/p>

A.腎小球性蛋白尿 B.腎小管性蛋白尿 C.溢出性蛋白尿 D.組織性蛋白尿 E.假性蛋白尿

36.下列各項(xiàng)指標(biāo)中，用于診斷急性心肌梗死特異性最高的是： A.AST B.CK C.cTnT D.LDH E.Mb 37.臨床上所謂“小三陽”是指哪三個(gè)指標(biāo)同時(shí)陽性： A.HBsAg，HBeAg，HBcAb

B.HBsAb，HBeAg，HBcAb C.HBsAg，HBeAb，HBcAb D.HBsAb，HBeAg，HBcAg E.HBsAb，HBeAb，HBcAg 38.高鉀血癥可見于：

A.甲亢 B.長(zhǎng)期腹瀉 C.堿中毒 D.擠壓綜合征 E.長(zhǎng)期服用速尿 39.不符合滲出液特點(diǎn)的是：

A.比重＞1.018 B.靜置后不易凝固 C.Rivalta反應(yīng)陽性 D.細(xì)胞數(shù)＞0.5×10/L E.葡萄糖含量低于血糖 40.成人網(wǎng)織紅細(xì)胞正常百分?jǐn)?shù)為：（）

A.0.1～0.5％

B.0.5～1.0％

C.0.5～1.5％

D.1.5～2.0％ E.1.5～2.5％ 41.米泔樣便見于：（）

A.腸結(jié)核 B.阿米巴痢疾 C.細(xì)菌性痢疾 D.霍亂 E.潰瘍性結(jié)腸炎

42.反映內(nèi)源性凝血系統(tǒng)因子有無異常的首選試驗(yàn)是：（）

A.PT B.APTT C.TT D.BT E.CT 43.本-周蛋白尿?qū)儆冢海ǎ?/p>

A.腎小球性蛋白尿 B.腎小管性蛋白尿 C.溢出性蛋白尿 D.組織性蛋白尿 E.混合性蛋白尿 44.鏡下血尿是指尿中紅細(xì)胞：（）

A.＞1個(gè)/HP B.＞2個(gè)/HP C.＞3個(gè)/HP D.＞5個(gè)/HP E.＞10個(gè)/HP 45.糞便隱血試驗(yàn)持續(xù)陽性常見于：（）9A.胃潰瘍 B.胃癌 C.食用動(dòng)物血 D.腸結(jié)核 E.痔瘡 46.血清鈉正常參考值：（）

A.130～140mmol/L B.135～140mmol/L C.135～145mmol/L D.145～150mmol/L E.145～155mmol/L 47.糖耐量異常是指：（）

A.空腹血糖≥7.0 mmol/L，OGTT 2小時(shí)血糖≥11.1 mmol/L B.空腹血糖≥7.0 mmol/L，OGTT 2小時(shí)血糖≤11.1 mmol/L C.空腹血糖＜7.0 mmol/L，OGTT 2小時(shí)血糖在7.8～11.1 mmol/L之間 D.空腹血糖≤7.0 mmol/L，OGTT 2小時(shí)血糖≤11.1 mmol/L E.空腹血糖≤7.0 mmol/L，OGTT 2小時(shí)血糖≥11.1 mmol/L 48.“酶膽分離”見于以下哪種疾?。海ǎ?/p>

A.急性胰腺炎 B.慢性病毒性肝炎 C.急性重癥肝炎 D.急性膽囊炎 E.肝硬化

49.某黃疸患者，其尿膽原試驗(yàn)（+++），尿膽紅素試驗(yàn)（-），Ham試驗(yàn)（+），應(yīng)考慮為：（）A.急性黃疸型肝炎 B.陣發(fā)性睡眠性血紅蛋白尿 C.慢性活動(dòng)性肝炎 D.自身免疫性溶血性貧血 E.阻塞性黃疸

50.鑒別原發(fā)性與繼發(fā)性纖溶亢進(jìn)的實(shí)驗(yàn)室檢查指標(biāo)是：（）A.PT B.APTT C.TT D.D-Dimer E.FDP 51．實(shí)質(zhì)臟器時(shí)產(chǎn)生的叩診音為：（）

A．實(shí)音 B．清音 C．鼓音 D．過清音 E．濁音 52．體重超過標(biāo)準(zhǔn)體重多少者為肥胖？（）

A．超過標(biāo)準(zhǔn)體重l0％以上 B．超過標(biāo)準(zhǔn)體重15％以上 C．超過標(biāo)準(zhǔn)體重20％以上 D．超過標(biāo)準(zhǔn)體重25％以上 E．超過標(biāo)準(zhǔn)體重30％以上

53．膽石癥、膽道蛔蟲癥、腎絞痛患者，腹痛癥狀發(fā)作時(shí)，多采取何種體位？（）A．強(qiáng)迫蹲位 B．強(qiáng)迫仰臥位 C．強(qiáng)迫俯臥位 D．強(qiáng)迫坐位 E．輾轉(zhuǎn)體位 54．某女性，因患腎病長(zhǎng)期用藥治療，檢查面圓如滿月，皮膚發(fā)紅，伴痤瘡。該患者屬何種面容？

A．腎病面容 B．滿月面容 C．急性病容 D．二尖瓣面容 E．肢端肥大癥面容 55．下列哪項(xiàng)是檢查腦膜刺激征的？（）A.Babinski征 B.Oppenheim征 直

56．以下說法不正確的是：（）

A.正常人脊柱無側(cè)彎 B.姿勢(shì)性側(cè)凸無脊柱結(jié)構(gòu)異常 C.器質(zhì)性側(cè)彎改變體位可糾正

C.Hoffmann征 D.踝陣攣 E.頸項(xiàng)強(qiáng)D.正常人脊柱有四個(gè)生理側(cè)彎 E.脊柱結(jié)核可見成角畸形 57．觸診正常脾臟，下列敘述哪項(xiàng)正確？（）

A．坐位前傾可觸及 B．左側(cè)臥位可觸及 C.右側(cè)臥位可觸及 D．仰臥位可觸及 E．正常情況下脾不能被觸及 58．腸鳴音消失常見于：（）

A．大量腹水 B．機(jī)械性腸梗阻 C．巨大卵巢囊腫 D．腸麻痹 E．急性膽囊炎 59．正常人瞳孔的大小直徑為：（）

A．1～2mm B．3～4mm C．2～5mm D．4～5mm E．5～6mm 60．雙側(cè)肺下界在鎖骨中線、腋中線、肩胛線分別位于第幾肋間？（）A．7、9、11 B．6、8、10 C．5、7、9 D．10、12、12 E．右為6、8、10，左為5、7、9 61．觸診乳房應(yīng)從哪一部位開始？（）

A．內(nèi)上象限 B．外上象限 C．內(nèi)下象限 D．外下象限 E．乳頭 62．大水泡音主要發(fā)生在下列哪一部位？（）

A．細(xì)支氣管 B．主支氣管 C．小支氣管 D．肺泡 E．終末支氣管 63．肺氣腫叩診音為：（）

A．過清音 B．實(shí)音 C．鼓音 D．空甕音 E．濁鼓音 64．心前區(qū)觸到心包摩擦感提示：（）

A．心臟增大 B．心包炎 C.瓣膜狹窄 D．瓣膜關(guān)閉不全 E．大量心包積液 65．第一心音的組成主要是由于：（）

A.半月瓣開放 B．心房收縮 C．房室瓣關(guān)閉 D．乳頭肌收縮 E.血流沖擊大血管

66．二尖瓣狹窄的雜音性質(zhì)是：（）

A．吹風(fēng)樣 B．隆隆樣 C．嘆氣樣 D．機(jī)器樣 E．樂音樣 67．檢查脈搏一般采用下列哪根動(dòng)脈？（）

A．額動(dòng)脈 B．頸動(dòng)脈 C．肱動(dòng)脈 D．橈動(dòng)脈． E．足背動(dòng)脈 68．發(fā)熱最常見的病因?yàn)椋海ǎ?/p>

A.變態(tài)反應(yīng) B.感染性疾病 C.內(nèi)分泌代謝障礙 D.無菌性壞死組織吸收 E.體溫調(diào)節(jié)中樞功能失調(diào) 69．下列哪種疾病可引起呼氣性呼吸困難？（）

A.白喉 B.喉水腫 C.氣管異物 D.急性喉炎 E.支氣管哮喘 70．嘔血的最常見原因是（）

A.消化性潰瘍 B.急性胃粘膜病變 C.食管胃底靜脈曲張破裂 D.胃癌 E胃食管反流病 71.惡病質(zhì)是指：

A．病危者 B．極度消瘦者 C．被動(dòng)體位的患者 D．高熱昏迷者 E．典型無力型者 72.可引起全身淋巴結(jié)腫大的為下列哪種疾病? A．化膿性扁桃體炎 B．牙齦炎 C．轉(zhuǎn)移癌 D．急性乳房炎 E．傳染性單核細(xì)胞增多癥

73.生命征是評(píng)價(jià)生命活動(dòng)存在與否及其質(zhì)量的指標(biāo)，不包括： A．意識(shí)狀態(tài) B．體溫 C．脈搏 D．呼吸 E．血壓 74.檢查結(jié)膜時(shí)，翻轉(zhuǎn)眼瞼的要領(lǐng)下列哪項(xiàng)是錯(cuò)誤的?

A．用示指和拇指捏住上瞼中部的邊緣 B．囑被檢查者向前看

C．此時(shí)示指與拇指輕輕向前下方牽拉 D．然后示指向下壓迫瞼板上緣 E．同時(shí)與拇指配合將瞼緣向上捻轉(zhuǎn)即可將眼瞼翻開 75.常用來計(jì)數(shù)胸椎的骨骼標(biāo)志在下列哪一棘突之下為起點(diǎn)? A.第5頸椎棘突 B.第1胸椎棘突 C.第6頸椎棘突 D.第7頸椎棘突 E.第4胸椎棘突 76.正常成人靜息狀態(tài)下呼吸頻率為： A．20次／min B．18~20次/min /min 77.異常支氣管呼吸音最常見于：

A．大葉性肺炎消散期 B．大葉性肺炎充血期 C．大葉性肺炎實(shí)變期 D．支氣管肺炎 E．慢性阻塞性支氣管炎

78.心臟觸診的內(nèi)容除震顫、心包摩擦感外，還包括：

A．心前區(qū)隆起 B．心尖搏動(dòng) c．脈搏 D．心率 E．毛細(xì)血管搏動(dòng)征 79.大量心包積液患者，坐位時(shí)心濁音界呈何種改變? A．梨形 B．靴形 C．燒瓶形 D．普大型 E．心底部濁音區(qū)增寬 80.胸骨右緣第2肋間為：

A．二尖瓣聽診區(qū) B．三尖瓣聽診區(qū) C．主動(dòng)脈瓣聽診區(qū) D．主劫脈瓣第二聽診區(qū)

E．肺動(dòng)脈瓣聽診區(qū)

C．16~20次/min D．＜24次/min E．l6~18次

第五篇：資產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)題

資產(chǎn)評(píng)估

復(fù)習(xí)題

（課程代碼

242238）

一、名詞解釋

1、資產(chǎn)評(píng)估：指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)特定目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公正的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算。

2、公允市場(chǎng)價(jià)值：是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上的交易價(jià)格，它是在買賣雙方地位平等，雙方充分、合理地?fù)碛腥肯嚓P(guān)信息，并且雙方都是理智的經(jīng)濟(jì)人的情況下自愿成交價(jià)格。

3、重置價(jià)值：是指在現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)條件和技術(shù)條件下，獲得與被評(píng)估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)下的資產(chǎn)所需消耗的成本。

4、固定資產(chǎn)：是指供長(zhǎng)期使用，反復(fù)參加生產(chǎn)過程后仍保持其原實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，如房屋、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸工具等。按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，固定資產(chǎn)應(yīng)具備兩個(gè)條件：（1）使用期限在一年以上；（2）單位價(jià)值在規(guī)定限額以上。

5、土地人格評(píng)估的收益現(xiàn)值法：又稱收益還原法，是指在求取待評(píng)土地人格時(shí)，通過預(yù)測(cè)土地未來所能產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率（資本化率）將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值勤之和，作為被估土地人格的方法。

6、無形資產(chǎn)：是指特定主體控制的，不具肱獨(dú)立實(shí)體，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營與服務(wù)能持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟(jì)利益的一切經(jīng)濟(jì)資源，是一個(gè)與有形資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的概念。

7、資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值：是指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，它是給定資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的數(shù)量、時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，投資者愿意支付的價(jià)值。

8、成本法：從現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本中扣減各項(xiàng)價(jià)值損耗，來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法，其理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。

9、資產(chǎn)的功能性損耗：是無形損耗的一種，是指由于技術(shù)進(jìn)步，被評(píng)估資產(chǎn)與目前廣泛使用的同類技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)相比，因功能陳舊而引起的貶值。

10、經(jīng)濟(jì)性損耗：指由于資產(chǎn)的外部環(huán)境的變化，如：宏觀經(jīng)濟(jì)衰退、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、環(huán)保政策調(diào)整等，而導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值。

11、收益法：指依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或資本化處理來估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的方法，其理論基礎(chǔ)是效用價(jià)值理論。

12、市場(chǎng)法：通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與可參照交易資產(chǎn)的異同，并據(jù)此對(duì)可參照交易資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

13、實(shí)體性損耗：又叫有形損耗，它是由于使用磨損和自然損耗所造成的。

14、設(shè)備成新率：反映評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置成本的比率，也可理解為設(shè)備現(xiàn)時(shí)狀態(tài)與設(shè)備全新狀態(tài)的比率。成新率=1-實(shí)體性損耗率。

15、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照資產(chǎn)評(píng)估工作制度有關(guān)規(guī)定，在完成評(píng)估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評(píng)估過程和結(jié)果的書面報(bào)告。

16、企業(yè)價(jià)值評(píng)估：又稱企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估，是對(duì)企業(yè)法人單位或其它具有獨(dú)立獲利能力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體的持續(xù)獲利能力的平地估算。

17、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價(jià)作為參照，將被評(píng)估土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與所在區(qū)域的平均條件相比較，進(jìn)行修正，從而求得待評(píng)估地塊公平市價(jià)的一種方法。

18、土地殘余法：是在房地合一產(chǎn)生凈收益中，扣除屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再用土地資本化率進(jìn)行資本化，從而確定土地價(jià)值的方法。

二、問答題

1．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，資產(chǎn)評(píng)估的功能有哪些？

要點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估功能是指資產(chǎn)評(píng)估這一特定經(jīng)濟(jì)行為自身應(yīng)有的內(nèi)在功能和效用。概括地講，資產(chǎn)評(píng)估具有以下功能。

（1）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價(jià)值尺度。資產(chǎn)評(píng)估通過對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算，為各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價(jià)值尺度。這是資產(chǎn)評(píng)估最基本的功能。

（2）界定與維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。資產(chǎn)評(píng)估具有公正地界定與資產(chǎn)有關(guān)的各方，如不同所有者、占有使用者所擁有或控制的資產(chǎn)份額及其價(jià)值量的作用，從而可以維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。

（3）優(yōu)化資源配置。首先，資產(chǎn)評(píng)估是生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的必要條件?？茖W(xué)規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估，能保證資產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的有序運(yùn)行，可以為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的配置提供正確信號(hào)，從而起到優(yōu)化資源配置的作用。其次，由于一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)行往往具有多種途徑，因此在資產(chǎn)評(píng)估中，按最優(yōu)使用原則對(duì)資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算，有利于資產(chǎn)的優(yōu)化配置和流動(dòng)。

（4）促進(jìn)企業(yè)帳實(shí)相符，足額補(bǔ)償和資產(chǎn)完整。在通貨膨脹情況下，資產(chǎn)的重置成本與歷史成本的差額隨通貨膨脹率的增長(zhǎng)而急劇擴(kuò)大，這將導(dǎo)致按固定資產(chǎn)的賬面原值提取的折舊明顯過低，會(huì)造成企業(yè)更新改造資金過少、企業(yè)盈利虛增和財(cái)政收入虛假。這時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)重估，可以克服上述問題。此外，通過資產(chǎn)評(píng)估還可以明晰企業(yè)自創(chuàng)無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)價(jià)值、商標(biāo)和商譽(yù)的價(jià)值，使企業(yè)的全部資產(chǎn)在賬簿上得到反映。

（5）在促進(jìn)對(duì)外開放的同時(shí)，維護(hù)國家權(quán)益。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在中外合資、合作的過程中提供符合國際專業(yè)水平的評(píng)估服務(wù)既是吸引外資流入的基礎(chǔ)工作，又是維護(hù)國家民族權(quán)益的重要技術(shù)保障。

（6）防止國有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國有企業(yè)改革順利進(jìn)行。在國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的過程中，合理定價(jià)是關(guān)鍵。而轉(zhuǎn)讓定價(jià)的基礎(chǔ)是企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。因此，公平、客觀的資產(chǎn)評(píng)估是防止國有資產(chǎn)流失和促進(jìn)國有企業(yè)改革順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。

2．簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)評(píng)估對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)？

要點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)主要有：

（1）現(xiàn)實(shí)性?，F(xiàn)實(shí)性表明經(jīng)濟(jì)資源在評(píng)估時(shí)點(diǎn)已經(jīng)存在，是已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的結(jié)果，并且在評(píng)估時(shí)點(diǎn)仍然存在。

（2）控制性。指以企事業(yè)單位或個(gè)人對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的控制權(quán)來定義被評(píng)估資產(chǎn)的邊界，而不論資產(chǎn)是其用自有資金投資購建，還是負(fù)債購建，或是租入。

（3）有效性。有效性一是表明已無實(shí)際資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的待攤費(fèi)用等不能列作被估資產(chǎn)；二是表明無論是否是勞動(dòng)產(chǎn)品，只要有效用即可作為被估資產(chǎn)。

（4）稀缺性。稀缺性表明要獲得具有稀缺性經(jīng)濟(jì)資源的控制權(quán)就必須付出代價(jià)。也正因?yàn)榇?，?jīng)濟(jì)資源才成為資產(chǎn)。

（5）合法性。指企事業(yè)單位或個(gè)人控制的經(jīng)濟(jì)資源具有合法性，受到法律保護(hù)，即非法經(jīng)濟(jì)資源不能被確認(rèn)為資產(chǎn)。

3．資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象可以依據(jù)哪些標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類？

要點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象可以依據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類：

（1）按資產(chǎn)評(píng)估目的和被評(píng)估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

（2）根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，全部資產(chǎn)要素可分為有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)。

（3）根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和合法權(quán)利。

（4）根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中是否持續(xù)使用，全部資產(chǎn)要素可分為固定資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)。

（5）根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，全部資產(chǎn)要素可以分為可確指的資產(chǎn)與不可確指的資產(chǎn)。

（6）根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定與被估資產(chǎn)的工程技術(shù)特點(diǎn)分類，可以把全部資產(chǎn)要素分為：固定資產(chǎn)，長(zhǎng)期投資，流動(dòng)資產(chǎn)，無形資產(chǎn)，在建工程，遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。

4.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的步驟。

要點(diǎn)：市場(chǎng)法評(píng)估的基本步驟

（1）對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料。

要了解的基本資料有：設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、制造廠家、出廠日期、服役年齡、安裝情況、隨機(jī)附件以及設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，等等。（課本中列舉的主要是比較因素中的6個(gè)個(gè)別因素）

（2）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，選取市場(chǎng)參照物。

在選擇市場(chǎng)參照物時(shí)，應(yīng)注意參照物的時(shí)間性、地域性、可比性。

①時(shí)間性要求：參照物的交易時(shí)間盡可能接近評(píng)估基準(zhǔn)日；

②地域性要求：參照物盡可能與評(píng)估對(duì)象在同一地區(qū)；

③可比性要求：參照物盡可能與評(píng)估對(duì)象在實(shí)體狀態(tài)方面比較接近。

（3）因素比較。

評(píng)估人員要對(duì)影響價(jià)值的因素（如：實(shí)體狀態(tài)、交易時(shí)間、交易地點(diǎn)、交易背景

等）進(jìn)行分析、比較，確定差異調(diào)整量。

（4）計(jì)算評(píng)估值。

在分析比較的基礎(chǔ)上，對(duì)參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行修正，確定評(píng)估值。

5．機(jī)器設(shè)備評(píng)估時(shí)應(yīng)注意那些問題？

要點(diǎn)：機(jī)器設(shè)備評(píng)估時(shí)應(yīng)注意：

（1）在進(jìn)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估時(shí)，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市場(chǎng)法。

（2）對(duì)于整體性機(jī)器設(shè)備的價(jià)值分析應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機(jī)聯(lián)系對(duì)價(jià)值的影響，整體的價(jià)值不僅僅時(shí)單臺(tái)設(shè)備的簡(jiǎn)單相加。

（3）一部分機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)，可以移動(dòng)使用。一部分屬于不動(dòng)產(chǎn)或介于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時(shí)間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動(dòng)這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機(jī)器設(shè)備的部分損失或完全失效。

（4）影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損失效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。確定貶值往往需要逐臺(tái)對(duì)設(shè)備實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。

（5）設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

6.簡(jiǎn)述無形資產(chǎn)的價(jià)值特點(diǎn)與功能特性？

要點(diǎn)：無形資產(chǎn)的價(jià)值有其自身的特點(diǎn)：

（1）無形資產(chǎn)的成本是由個(gè)別生產(chǎn)者在個(gè)別勞動(dòng)中所耗費(fèi)的實(shí)際勞動(dòng)時(shí)間來計(jì)量的，因此比有形資產(chǎn)的計(jì)量更復(fù)雜、困難，甚至具有相當(dāng)程度的不確定性或不準(zhǔn)確性。

（2）無形資產(chǎn)的價(jià)值主要以效用、以其獲利能力為基礎(chǔ)，而有形資產(chǎn)的價(jià)值較多地以生產(chǎn)費(fèi)用為基礎(chǔ)。

無形資產(chǎn)的功能特性有：

（1）附著性。附著性是指無形資產(chǎn)往往附著于有形資產(chǎn)而發(fā)揮其固有功能。

（2）共益性。共益性是指無形資產(chǎn)可以作為共同財(cái)富，由不同的主體同時(shí)共享。

（3）累積性。累積性是指無形資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基礎(chǔ)之上，在一定范圍內(nèi)發(fā)揮特定的作用。

（4）替代性。替代性是指一種技術(shù)取代另一種技術(shù)，其特征是替代和更新。

7．鑒定無形資產(chǎn)的目的是什么？

要點(diǎn)：鑒定無形資產(chǎn)的目的在于：

（1）確認(rèn)無形資產(chǎn)的存在。主要是驗(yàn)證無形資產(chǎn)來源是否合法，產(chǎn)權(quán)是否明確，經(jīng)濟(jì)行為是否合法、有效?？梢詮囊韵聨追矫孢M(jìn)行：

①核實(shí)有關(guān)資料的真實(shí)性、可靠性和權(quán)威性。

②鑒定無形資產(chǎn)的應(yīng)用能力。

③確定無形資產(chǎn)的歸屬是否為委托者所擁有。

（2）鑒別無形資產(chǎn)的種類。主要是確定無形資產(chǎn)的種類、具體名稱、存在形式。

（3）確定無形資產(chǎn)有效期限。某項(xiàng)專利權(quán)，如超過法律保護(hù)期限，就不能作為專利權(quán)評(píng)估。

8．如果采用市場(chǎng)法評(píng)估無形資產(chǎn)，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？

要點(diǎn)：在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估無形資產(chǎn)時(shí)需注意以下事項(xiàng)：

（1）具有合理比較基礎(chǔ)的類似無形資產(chǎn)。所謂具有合理比較基礎(chǔ)的類似無形資產(chǎn)是指至少與被評(píng)估無形資產(chǎn)形式相似、功能相似、載體相似，以及交易條件相似。

（2）除收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息外，還需收集被評(píng)估無形資產(chǎn)的以往交易信息。收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無形資產(chǎn)的以往交易信息是為縱向比較提供依據(jù)

（3）依據(jù)的價(jià)格信息具有代表性，并且是接近評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際成交價(jià)。所謂具有代表性是指參照物的成交價(jià)應(yīng)是能反映正常市場(chǎng)交易的價(jià)格，并且能反映被評(píng)估無形資產(chǎn)的載體結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征。

（4）注意對(duì)被評(píng)估無形資產(chǎn)和參照物的差異作出調(diào)整。參照物與被評(píng)估無形資產(chǎn)之間會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)此作出合理的調(diào)整。

9.簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備的評(píng)估特點(diǎn)。

要點(diǎn)：

（1）由于機(jī)器設(shè)備數(shù)量多、單價(jià)大、規(guī)格復(fù)雜、情況各異，所以，設(shè)備評(píng)估以單臺(tái)、單件為對(duì)象，以保證評(píng)估的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

（2）以技術(shù)檢測(cè)為基礎(chǔ)。由于機(jī)器設(shè)備技術(shù)性強(qiáng)，因此評(píng)定機(jī)器設(shè)備實(shí)物和價(jià)值情況往往需通過技術(shù)檢測(cè)的手段來確定其損耗程度。

（3）必須把握機(jī)器設(shè)備的價(jià)值特點(diǎn)，包括對(duì)機(jī)器設(shè)備的價(jià)值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律的認(rèn)識(shí)和了解。

10.簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成。

要點(diǎn)：設(shè)備的重置成本在構(gòu)成上包括設(shè)備的直接費(fèi)用和設(shè)備的間接費(fèi)用。設(shè)備的直接費(fèi)用由基礎(chǔ)費(fèi)用和其他費(fèi)用兩部分構(gòu)成?；A(chǔ)費(fèi)用是指設(shè)備的購置價(jià)或建造價(jià)；其他費(fèi)用是指設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，安裝調(diào)試費(fèi)，必要的配套費(fèi)以及進(jìn)口設(shè)備的關(guān)稅、增值稅，銀行手續(xù)費(fèi)等。設(shè)備的間接費(fèi)用通常包括為購置、建造設(shè)備而發(fā)生的各種管理費(fèi)用、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)用、資金成本以及人員培訓(xùn)費(fèi)用等。

11、試述機(jī)器設(shè)備重置成本構(gòu)成。

要點(diǎn)：重置成本構(gòu)成：重置對(duì)象不同，重置成本的構(gòu)成因素也不同。

（1）單臺(tái)機(jī)器設(shè)備

①不需安裝的：重置成本僅包括設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)、資金成本、稅金等。

②需要安裝的：重置成本除①中各項(xiàng)外，還包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)。

（2）原地續(xù)用整體性機(jī)器設(shè)備的重置成本除②中內(nèi)容外，一般還包括一些間接費(fèi)用，如：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)等。

機(jī)械工業(yè)企業(yè)其機(jī)器設(shè)備重置成本一般由下列要素組成：

（1）設(shè)備現(xiàn)行購置成本：指設(shè)備的購買價(jià)。

（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)：

A．國產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)一般是指從生產(chǎn)廠到工地所發(fā)生的采購、運(yùn)輸、保管、裝卸以及其他有關(guān)費(fèi)用；

B．進(jìn)口設(shè)備國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)指從我國港口、機(jī)場(chǎng)、車站運(yùn)到所在地所發(fā)生的港口費(fèi)、裝卸、運(yùn)輸、保管及國內(nèi)運(yùn)輸保險(xiǎn)等費(fèi)用。

（3）設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)：設(shè)備的基礎(chǔ)包括購建或構(gòu)筑設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工、材料、機(jī)械費(fèi)等全部費(fèi)用。

（4）設(shè)備安裝費(fèi)：為測(cè)定安裝工程質(zhì)量所進(jìn)行的單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)和聯(lián)動(dòng)無負(fù)荷試運(yùn)轉(zhuǎn)。

（5）建設(shè)單位管理費(fèi)

（6）建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：建設(shè)期間建設(shè)單位所需臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷或租賃費(fèi)。

（7）工程監(jiān)理費(fèi)

（8）研究實(shí)驗(yàn)費(fèi)

（9）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

（10）工程保險(xiǎn)費(fèi)

（11）聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)：指工程竣工驗(yàn)收前，對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行的無負(fù)荷或有負(fù)荷聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)所需的費(fèi)用。

（12）施工單位遷移費(fèi)

（13）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（目前停征）

（14）建設(shè)期資金成本：指合理建設(shè)期的資金占用成本

（15）其他合理費(fèi)用

12.應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)具備哪些條件？其適用對(duì)象是什么？

要點(diǎn):應(yīng)用市場(chǎng)法的條件：①要有充分的市場(chǎng)交易資料。收集的資料越充分，應(yīng)用這一方法的道德結(jié)果越符合實(shí)際。要有充分的交易資料，就需要一個(gè)比較活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。②交易實(shí)例與被評(píng)估房地產(chǎn)之間應(yīng)具有較大的相關(guān)性或較好的可比性。除必須考慮用同樣性質(zhì)的房地產(chǎn)作比較外，還必須注意唄評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例在地段、環(huán)境、結(jié)構(gòu)等方面的可比性，若果上述存在差異，則要求對(duì)差異進(jìn)行定量分析、調(diào)整修正。③交易實(shí)例資料及其來源必須翔實(shí)可靠。必要時(shí)還應(yīng)對(duì)比較交易實(shí)例本身的有效性、可靠性做出驗(yàn)證，排除不合理甚至無效的交易資料，以保證評(píng)估的準(zhǔn)確性。

市場(chǎng)法適用于具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、商務(wù)樓商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，而很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、古建筑、教堂等，則難以采用市場(chǎng)法評(píng)估。

13、企業(yè)價(jià)值評(píng)估與單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值匯總有何區(qū)別？（見教材263-264頁）

要點(diǎn)：（1）評(píng)估對(duì)象的內(nèi)涵不同。

（2）評(píng)估結(jié)果不同

（3）評(píng)估目的不同

14、簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

要點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素多且復(fù)雜，但按照它們與被估房地產(chǎn)的關(guān)系，這些因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。

一、一般因素是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。它通常會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全面影響，從而成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素。一般因素主要包括（1）社會(huì)因素。（2）經(jīng)濟(jì)因素。（3）政策因素。

二、區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平的影響因素。

三、個(gè)別因素是指房地產(chǎn)的個(gè)別特性對(duì)房地產(chǎn)個(gè)別價(jià)格的影響因素，它是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價(jià)格的依據(jù)。它包括土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素兩個(gè)方面。

15、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估剩余法的基本思路及適用范圍。

要點(diǎn)：剩余法又叫假設(shè)開發(fā)法，其基本技術(shù)思路是在求取待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開放后的價(jià)值，扣除正常的開發(fā)費(fèi)用、稅金及正常開發(fā)利潤(rùn)，以倒推算出的剩余價(jià)值作為待估房地產(chǎn)價(jià)格。正常的開發(fā)費(fèi)用即為建造和銷售房屋所花費(fèi)的必要費(fèi)用，如前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、資金成本等。其公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-資金成本-開發(fā)商合理利潤(rùn)-正常稅收

也可表述為：地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)

剩余法主要適用于：待開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估；待坼遷改造土地的價(jià)值評(píng)估（這時(shí)的建筑費(fèi)包括坼遷費(fèi)）；未開發(fā)完工的房地產(chǎn)

三、計(jì)算題

1、被評(píng)估設(shè)備購建于2005年，帳面原值100000元，2010年和2013年分別進(jìn)行了兩次技術(shù)技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為5000元和2000元，2015年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從2005年至2015年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限為10年。試估測(cè)其成新率。

答案：（1）調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。

2005年：100000×（1

10%）10次方=100000*2.60=260000(元)

2010年:

5000×(1

10%)5次方=5000×1.61=8050(元)

2013年:2000×(1

10%)2次方=2000×1.21=2420(元)

合計(jì)

270470(元);

(2)加權(quán)更新成本=260000×10

8050×5

2420×2=2645090(元);

(3)加權(quán)投資年限=2645090/270470≈9.78（年）；

（4）成新率=10/（9.78

10）=50.56%.2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原率為7%,建筑物還原率為8%,評(píng)估時(shí),建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年損失準(zhǔn)備費(fèi)為7600元,評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元,試用殘余法估測(cè)建筑物的價(jià)值.答案:(1)計(jì)算房地合一狀態(tài)下的總收入:

年總收入=3000×12

=36000(元)

(2)年總費(fèi)用=7600(元)

(3)年總收益=36000-7600=28400(元)

(4)計(jì)算土地收益

土地收益=1000×300×7%=21000(元)

(5)計(jì)算建筑物收益

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折舊率=1/25×100%=4%

(7)建筑物價(jià)格=7400÷(8%

4%)×[1-1/(1

12%)25次方]

=58040(元).3．

被評(píng)估企業(yè)擁有D公司共90萬元的非上市普通股股票，從已持有期看，每年股利分派相當(dāng)于票面價(jià)格的10%左右，并且明年仍將維持這個(gè)水平。評(píng)估人員調(diào)查了解到：D公司打算今后在所實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)中拿出20%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤(rùn)率保持在15%的水平上，折現(xiàn)率定為12%，試運(yùn)用紅利增長(zhǎng)模型評(píng)估被評(píng)估企業(yè)擁有的D公司股票。

答案：（1）下一年股利額:90萬元×10%=9(萬元)

(2)股利增長(zhǎng)比率=20%×15%=3%

（3）股票價(jià)格=9萬元/（12%-3%）=100萬元

4、某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值108萬元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為480萬元。經(jīng)查詢?cè)假Y料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57

600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間50

400小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運(yùn)成本3萬元（該企業(yè)所得稅稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

答案：

資產(chǎn)的重置成本=4800000元

資產(chǎn)已使用年限=20×（50400÷57600）×100%

=20×0.875×100%

=17.5（年）

資產(chǎn)實(shí)體有形損耗率=17.5÷(17.5＋8)×100%

=68.63%

資產(chǎn)的功能性貶值=30000×（1－25%)×（P/A，10%，8）

=30000×0.75×5.3349

=120035（元）

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=4800000×（1－68.63%)－120035

=4800000×0.3137－120035

=1385725（元）

5、評(píng)估生產(chǎn)線，其年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10

000噸，評(píng)估時(shí)，由于受到政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場(chǎng)不景氣，如不降價(jià)銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)6

000噸，或每噸降價(jià)100元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6。要求：計(jì)算生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率及經(jīng)濟(jì)性貶值額（企業(yè)所得稅稅率為25%）。

答案：

（1）經(jīng)濟(jì)性貶值率=1－（6000/10000）0.6×100%=26.40%

（2）經(jīng)濟(jì)性貶值額=100×10000×（1－25%）×（P/A，10%，3）

=750000×2.4869=1865175（元）

6、評(píng)估機(jī)組為5年前購置，賬面價(jià)值為20萬元人民幣，評(píng)估時(shí)該機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

要求：（1）估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；

（2）確定該機(jī)組的成新率。

（3）確定設(shè)備的評(píng)估值。

答案：

（1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能=30×（1－20%）=24（萬元）

（2）該機(jī)組的成新率=[8÷(5＋8)]

×100%=61.54%

（3）設(shè)備的評(píng)估值=24×61.54%=14.77（萬元）

7、有一宗待開發(fā)建筑用地，面積為1

000m2，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3

500元/

m2，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為每日2元/

m2，管理費(fèi)用為年租金的2%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5%，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開發(fā)成本（建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）之和的20%，試評(píng)估該宗地地價(jià)。

答案：

（1）年總收益：2×365×1000×5=3650000（元）

（2）年總費(fèi)用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5%＋0.2%）＋3650000×17.5%

=1009250（元）

（3）年純收益：3650000－1009250=2640750（元）

（4）房地產(chǎn)總價(jià)：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)50－2]=36258750（元）

（5）測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元）

（6）利息：地價(jià)×[

(1＋6%)2－1]＋19250000×[

(1＋6%)－1]

=

0.1236

×地價(jià)＋1155000

（7）開發(fā)商利潤(rùn)：（地價(jià)＋19250000）×20%=0.2×地價(jià)＋3850000

（8）地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)－建筑費(fèi)用－專業(yè)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)

=36258750－19250000－0.1236

×地價(jià)－1155000－0.2×地價(jià)－3850000

地價(jià)=9069016（元）

8、評(píng)估人員對(duì)某一企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，通過對(duì)企業(yè)歷史經(jīng)營狀況的分析及國內(nèi)外市場(chǎng)的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：

（1）預(yù)計(jì)該企業(yè)第一年的收益額為200萬元，以后每年的收益額比上年增長(zhǎng)10%，自第6年企業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，收益額將保持在300萬元的水平上；

（2）社會(huì)平均收益率為12%，國庫券利率為8%，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.5；

（3）該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后的價(jià)值之和為1600萬元。

要求：（1）確定該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值。

（2）企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和的差額如何處理？

答案：

（1）企業(yè)未來5年的預(yù)期收益額分別為：

第1年：200萬元

第2年：200×（1＋10%）=220（萬元）

第3年：220×（1＋10%）=242（萬元）

第4年：242×（1＋10%）=266.2（萬元）

第5年：266.2×（1＋10%）=292.82（萬元）

（2）折現(xiàn)率=8%＋（12%－8%）×1.5=14%

（3）整體評(píng)估值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5＋300÷14%×(1＋14%)-5

=1930.79（萬元）

或

前5年收益現(xiàn)值=200×(1＋14%)-1＋220×(1＋14%)-2＋242×(1＋14%)-3＋266.2×(1＋14%)-4＋292.82×(1＋14%)-5=817.79（萬元）

第6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值=300÷14%×(1＋14%)-5=1113（萬元）

評(píng)估值=817.79＋1113=1930.79（萬元）

（4）企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和的差額330.79萬元作為該企業(yè)的商譽(yù)處理。

9、某被評(píng)估企業(yè)，基本情況如下：

（1）該企業(yè)未來5年預(yù)期利潤(rùn)總額分別為100萬元、110萬元、120萬元、120萬元、130萬元，從第6年開始，利潤(rùn)總額將在第5年的基礎(chǔ)上，每年比前一增長(zhǎng)2%。

（2）該企業(yè)使用的所得稅稅率為25%。

（3）據(jù)查，評(píng)估基準(zhǔn)日社會(huì)平均收益率為9%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為9%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率（b）為1.2。

（4）被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)，將長(zhǎng)期經(jīng)營下去。

試評(píng)估該企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值。

答案：

企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

（9%－4%）×1.2=6%

企業(yè)資本化率=4%＋6%=10%

企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值：

=1098（萬元）

10、待估對(duì)象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬元/畝，開發(fā)費(fèi)用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤(rùn)率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

答案：

（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用

拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000÷667＝75元／平方米

其他費(fèi)用：30000÷667＝45元／平方米

土地開發(fā)費(fèi)用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米

每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：75+45+150＝270元／平方米

（2）計(jì)算利息：

第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）

第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）

每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為23.29元。

（注:由于第一年投入總投資的3／4，開發(fā)期為2年，利率10％，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）

（3）計(jì)算利潤(rùn)：270×10％＝27（元）

（4）計(jì)算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）

（5）計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：

320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）

每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。