第一篇：房地產(chǎn)評估年終總結(jié)

房地產(chǎn)評估年終總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個很不一樣的行業(yè)，看上去不需要太多的技術(shù)含量，其實不然，房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟的重要組成環(huán)節(jié)，里面有很多的學問，馬上春節(jié)了，年終總結(jié)怎么寫？小編今天帶來了最新的房地產(chǎn)評估年終總結(jié)范文。大家參考！

篇一

歲月荏苒，時光如梭，舊的一年即將過去，新的一年就要來臨。我來到貴公司上班已經(jīng)半年了，貴公司良好的工作環(huán)境和工作氛圍使 我受益匪淺，也使我明白好工作難求，我在公司領(lǐng)導及各位同事的支 持與幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本 職工作。在企業(yè)不斷改革的推動下，我認識到不被淘汰就要不斷學習，更新理念，提高自我素質(zhì)和技術(shù)水平，以適應新的形勢需要?，F(xiàn)就個人半年來的工作情況做以下總結(jié)：

一、努力掌握政治理論知識，提高自身政治素質(zhì)。

通過集團黨委組織的集中學習、自學和聽課等多種形式深入學習馬列主義的理論知識、鄧小平理論和“三個代表”重要思想，及時了解當今的國際政治形勢，社會動態(tài)及黨中央的

指導方針。為了盡快提高自己的理論水平，我還從廣播、報紙中了解當今的國際政治形勢，社會動態(tài)及黨中央的指

導方針等。一年來，我認真按照黨員的標準嚴格要求自己，堅定政治信念，加強政治理論、法律法規(guī)、金融財務知識學習，轉(zhuǎn)變工作理念，改進工作作風，自覺遵紀守法，認真履行職責。

二、恪盡職守，認真做好本職工作。

在工作上，嚴格要求自己，以孜孜不倦的進取精神來勉勵自己，認真執(zhí)行領(lǐng)導的統(tǒng)一部署，積極開展日常財務工作，嚴肅財務紀律。發(fā)行公司子公司、發(fā)行站眾多，日常事務繁雜，導致財務工作比較繁瑣。在日常工作，我本著服務發(fā)行的原則，提高發(fā)行財務工作效率和服務能力，盡量克制抵觸情緒，讓發(fā)行員工都感到滿意。

三、進一步加強日常財務工作的管理。

在年初，剛結(jié)束繁忙的大征訂任務，我們發(fā)行核算小組就開始按照《發(fā)行公司財務管理實施細則》的要求，對報款、報銷、工資、代辦費、訂報獎品、增值服務、票據(jù)等基礎(chǔ)的工作抓起，細化財務流程，加強財務監(jiān)督管理。同時，我們每月終結(jié)都要進行自查、自檢工作，逐步完善發(fā)行公司的財務管理體系。

四、完善財務會計報告及統(tǒng)計。

由于發(fā)行公司是去年10月份進行公司化運營，我們是公司化運作后派駐進行財務管理，所以很多基礎(chǔ)工作都在一步步的完善。今年，我們進一步加強各種數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作，完善各類財務會計報告。每周、每月底定時出表，為領(lǐng)導做出相關(guān)決策及時提供了財務信息。同時，根據(jù)領(lǐng)導的需要，對報表進行修改、變動形式以適應當前的需要。每月經(jīng)營中出現(xiàn)的變化及發(fā)現(xiàn)的問題，在報表中也給予特殊標計。

五、及時完成領(lǐng)導安排其他各項工作。

無論是為地震災區(qū)募捐、愛心訂報、十一各大商場訂報，還是日常一些事務的辦理，我都會按照領(lǐng)導的要求及時、準確、保質(zhì)的完成。

六、認真參加各種財務培訓、努力學習新知識、新業(yè)務、使我們的財務基礎(chǔ)工作更加規(guī)范，同時也提高了工作效率。

我認真歸納總結(jié)了所學的內(nèi)容，在工作之余進行消化理解。

通過學習，不僅豐富了我的基礎(chǔ)理論知識、提高了實際操作能力，更加強了財經(jīng)法律意識。

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，和世界經(jīng)濟的巨大變化，我們財務會計工作的側(cè)重點和基本點也在改變。因此財務會計工作不能停留在簡單的算賬、報賬等會計核算上，應不斷更新知識，不斷提高理論水平。結(jié)合本行業(yè)財務工作的特點，認真總結(jié)經(jīng)驗、查找不足，保證財務基礎(chǔ)工作的準確、及時、完整，為領(lǐng)導及時、準確、完整的提供財務信息。

回顧總結(jié)，在領(lǐng)導的支持和相關(guān)部門的配合下，我順利地完成了08年的財務工作任務。通過一年來的工作，無論

在本行業(yè)的業(yè)務還是在思想認識上都有一定的提高，但在工作的廣度和深度上還需要進一步的擴展，同時克服工作中時有的浮燥情緒。

個人工作存在的不足：

1、細心不夠，考慮事情不夠全面。在考慮問題的時候不夠仔細和全面，容易忽略很多的細節(jié)問題。

2、工作經(jīng)驗不足，常有急功近利及浮燥情緒。

3、有時候工作效率不高，沒有掌握好工作方法。

明年的工作計劃：

1、按照《發(fā)行公司財務管理實施細則》的要求，加強發(fā)行公司財務管理，提高服務意識。

2、根據(jù)發(fā)行公司的特點及外部市場的變化，改進發(fā)行統(tǒng)計工作，為領(lǐng)導決策提供及時、準確、完整的提供財務信息。

3、服務基層發(fā)行站，加大發(fā)行匯創(chuàng)系統(tǒng)的推廣與應用、提高發(fā)行工作的工作效率。

篇二

歲月荏苒，時光如梭，舊的一年即將過去，新的一年就要來臨。我來到貴公司上班已經(jīng)半年了，貴公司良好的工作環(huán)境和工作氛圍使 我受益匪淺，也使我明白好工作難求，我在公司領(lǐng)導及各位同事的支 持與幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本 職工作。在企業(yè)不

斷改革的推動下，我認識到不被淘汰就要不斷學習，更新理念，提高自我素質(zhì)和技術(shù)水平，以適應新的形勢需要。

現(xiàn)就個人半年來的工作情況做以下總結(jié)：

一、崗位職責

我于2013年3月進入公司以來，在公司技術(shù)部工作。在公司領(lǐng)導及各位同事的幫助下，對公司各項規(guī)章制度和辦事流程有了清楚地 認知，也從公司領(lǐng)導和其他同事身上學到了很多新的知識。剛進入公司的時間里，我進入了芹洋村拆遷評估項目，學習了整 體項目的業(yè)務流程。參與現(xiàn)場勘測與資料的收集、及照片處理等工作。在公司領(lǐng)導正確的指導和各位同事密切配合下，我能按時完成領(lǐng)導布 置的各項工作，同時參與和同事各項任務的交接與整合。在公司的這段時間，經(jīng)過上半年的工作磨練，本人在項目現(xiàn)場 的處理能力已經(jīng)有一定程度的提高，但對于項目整體的把握度還是有 所不足，與委托方的項目負責人溝通不夠。在李總助的監(jiān)督指導下，各方面都有所提高，也學到了很多在課本上學不到的知識。

二、工作中的不足

第一，房地產(chǎn)開發(fā)這個行業(yè)對我而言是一個既熟悉又陌生的行業(yè)，很多工作的完成都是領(lǐng)導安排的合理，我得以順利完成，自己對 工作的思索能力還不夠。

第二，有些工作做的還不夠過細致，一些工作協(xié)調(diào)的不

是十分 到位，以至于有些細小的問題不能當天及時的處理完成。

第三，自己的專業(yè)知識及理論水平還有很多的不足導致有些技 術(shù)上的問題不能及時的識別和改正。

三、未來的工作計劃

在今后的工作里，自己會認真提高工作水平，積極向上，為公司的發(fā)展奉獻自己的力量。我想我能做到：認真學習，維護團隊的合作關(guān)系，拓寬知識面。努力學習房地產(chǎn)評估的有關(guān)專業(yè)知識和相關(guān)法律 常識。遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護公司利益，積極為公司創(chuàng)造更高價值，爭取得更大的工作成績與平臺。

在明年的工作中，我會繼續(xù)努力，多向領(lǐng)導匯報自己在工作中的思想和感受，及時糾正和彌補自身 的不足和缺陷。我們的工作要團結(jié)才有力量，要合作才會成功，才能 把我們的工作推向前進!我相信：在上級的正確領(lǐng)導下，我們公司會有更美好的明天!希望接下來能接觸更多不同的項目，提高自己的項目處理能力，提高項目整體把握度，在項目工作過程當中敢于與企業(yè)項目負責人進 行政策、項目策劃方面的交流，逐步改善與客戶之間的溝通能力，并在與政府部門、事業(yè)單位書面往來中提升公文寫作能力。2014年，我希望能有較大進步的體現(xiàn)。

篇三

一、基本工作概況

(一)辦理商品房登記3720份，二手房3020份，拆遷安置房1325份，自建房638份，換證1702份，抵押登記3613份，村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證3869份，共發(fā)放權(quán)屬證書17887份。即辦件3427份。占比%。

(二)完成各項評估項目330個，評估面積萬平方米，評估總額億元。其中拆遷評估48個項目，拆遷評估面積萬平方米(城市建設(shè)指揮部〈含開發(fā)區(qū)〉拆遷評估面積：萬平方米，土地儲備中心〈百花集團、甲乙棉紡廠2006年2月結(jié)束〉拆遷評估面積：萬平方米，道路交通拆遷評估面積：萬平方米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工貿(mào)園區(qū)拆遷評估面積：萬平方米)，評估金額億元。抵押224個，評估面積65萬平方米，評估額億元;其它各項評估12個，評估面積萬平方米，評估金額億元;測算評估項目46個，測算面積萬平方米，測算金額億元。

(三)測量房屋建筑面積為萬平方米。其中商品房(大型項目有濱江花園證大東洲俯別墅、民生小區(qū)二期工程、錦繡花園二期、江心沙農(nóng)場立新小區(qū)等)共計154幢，累計建筑面積萬平方米;為98家單位進行廠房竣工測量，累計建筑面積為萬平方米。并為國際車城及九天房產(chǎn)開發(fā)等多家開發(fā)企業(yè)提供面積預算服務，共計預算建筑面積萬平方米。測繪拆遷房屋面積萬平方米。

(四)接收并歸檔11671份，協(xié)助司法查封181起，完成

日常城鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)房產(chǎn)移交檔案的裝訂工作共計16000多份，對內(nèi)調(diào)檔6000多份，接待群眾查檔2200多人次。

(五)單位全年實現(xiàn)收入529萬元，協(xié)助財政局征收契稅3750萬元，協(xié)助地稅局代收營業(yè)稅1678萬元。

(六)全所全年無重大事故，安全程度完全達到上級下達的指標。

二、主要做法與體會

回顧一年來的工作，全所圍繞中心，創(chuàng)新舉措，做到了六個“堅持”，六個“進一步”。

(一)堅持思想大解放，進一步弘揚創(chuàng)優(yōu)爭先精神

年初局系統(tǒng)組織開展了“弘揚創(chuàng)優(yōu)爭先精神，加快建設(shè)事業(yè)發(fā)展”主題活動。我所積極響應，勇當“創(chuàng)優(yōu)爭先紅旗擂主”，在活動中我們用爭創(chuàng)“全國房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理先進單位”這一目標總攬全局，先后開展了“海門市五星文明機關(guān)”、工會達標創(chuàng)模工作、省級“青年文明號”、“省建設(shè)系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)服務先進單位、優(yōu)質(zhì)服務明星”等爭創(chuàng)工作，并根據(jù)我所工作中各個環(huán)節(jié)涉及到的有關(guān)法律法規(guī)和具體業(yè)務細則，編印了《房地產(chǎn)管理實用手冊》，人手一本，全面實行規(guī)范化管理。今年我所的各項工作在南通地區(qū)六縣市同行業(yè)中繼續(xù)保持著領(lǐng)先地位，年底被國家建設(shè)部授予“全國房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理先進單位”的榮譽稱號，到目前為止南通地區(qū)縣級市中獲此榮譽的僅我們

一家，蘇中地區(qū)僅二家。

(二)堅持優(yōu)質(zhì)服務無止境，進一步提升服務水準

今年是全市項目建設(shè)年，作為對外服務的窗口單位，我們理應以最高服務質(zhì)量、最優(yōu)服務環(huán)境、最便服務手段，為全市經(jīng)濟建設(shè)提供一流服務。在提升服務水準方面，我們主要抓好了以下工作：

一是完善高效辦事機制。我們對照建設(shè)部《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導意見》，本著“急群眾所急、想群眾所想”的思想，在不影響辦證質(zhì)量、法定手續(xù)的前提之下，重新確定了對外服務事項的辦結(jié)承諾時限，并上墻公示承諾，使我所的對外服務項目承諾時限比上級有關(guān)文件規(guī)定的時限平均提前30%以上。對于資料不齊的，實行“一次告知制”和“首問負責制”，避免了辦證群眾重復往返。對千萬元以上的重點項目、重點企業(yè)的辦證、抵押登記等業(yè)務實行跟蹤服務，急需辦理的連夜辦，及時辦，確保重點項目不在我們這里延誤。今年5月下旬國家六部委共同出臺了對房地產(chǎn)市場的新一輪的調(diào)控政策，大批老百姓擁向辦證窗口想趕在新政出臺前辦理房產(chǎn)交易，窗口工作人員放棄中午休息時間，晚上加班加點連續(xù)一周每天超負荷工作12小時，出色完成任務，得到中心和社會的一致好評。我所駐審批中心辦證窗口被省用戶滿意服務明星創(chuàng)建領(lǐng)導小組評為2006年度用戶滿意服務明星班組。

二是推行高標準服務規(guī)范。我們堅持實行規(guī)范服務、熱情服務、上門服務、延時服務、快速服務、預約服務甚至委屈服務，按照五星服務等級接待好每一個辦事者，最大限度地方便企業(yè)、方便群眾，實行零差錯服務。熱情接待來訪者，做到一張笑臉迎人，一杯熱茶暖人，一把椅子留人，一個滿意答復人。處理來電來信，做到有問必答、有電必回，有信必復。今年三月份一位中年婦女急匆匆的來到窗口，要求辦理房產(chǎn)貸款抵押登記手續(xù)，而且急需辦理完畢，但其丈夫卻沒有同來簽字，一問才知其兒子出了車禍，丈夫在醫(yī)院照顧兒子，貸款的錢急需為兒子進行搶救，窗口負責人王勇立即聯(lián)系銀行，同時帶領(lǐng)工作人員趕往醫(yī)院，在最短的時間內(nèi)到現(xiàn)場為他們辦結(jié)手續(xù)。

(三)堅持愛崗敬業(yè)，忘我工作，進一步將“效能革命”精神落到實處

今年我市掀起了新一輪的城市建設(shè)高潮，拆遷評估任務分十分繁重。為了高質(zhì)量、高效率地完成好這些工作，所里召開了緊急動員會，要求評估、測繪一線工作人員發(fā)揮“效能革命”精神，做好“吃苦受氣”的充分準備，檔案室、辦公室、財務室等科室做好全力保障工作，全體人員保持通訊暢通，有任務時隨叫隨到。

篇四

一、安全自查工作情況

（一）、營業(yè)場所安全

1、物防方面：

(1)、柜臺與外界相通的出入安裝有尾隨門，在其余出入口均安裝有堅固的金屬防護門金屬防護門鎖具符合標準，柜**有防爆功能的透明防護屏障；此次對支行營業(yè)室手動卷簾門、進出營業(yè)室的防尾緩沖式電控聯(lián)動門使用情況進行了檢查，使用情況正常。對營業(yè)大廳具有防爆功能的透明防護屏障進行檢查，有一道落地玻璃有嚴重裂痕，目前已重新更換。大廳和金庫配備有自動應急照明設(shè)備3臺；(2)、現(xiàn)金出納柜臺已采用磚石或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，柜臺高度、寬度都符合檢查機關(guān)的相關(guān)要求；現(xiàn)金業(yè)務柜臺的臺面設(shè)置和收銀槽長寬高均符合要求；(3)、對營業(yè)大廳空調(diào)、飲水機等大功率設(shè)備進行檢查發(fā)現(xiàn)，如果空調(diào)等設(shè)備正常運行，就會造成ATM機的電壓不夠，出現(xiàn)自動關(guān)機情況，針對該情況，支行專門請電工和攀鋼的供電所人員一起，對引入支行的電路問題進行了改造；(4)、對營業(yè)大堂、ATM機網(wǎng)點消防用滅火器擺放位置合理和能否正常使用進行了檢查，通過檢查更換了2個過期滅火器；(5)、對營業(yè)室柜臺配備的催淚瓦斯、狼牙棒、電警棍進行了檢查，均能正常使用，并多配置了2個狼牙棒；(6)、對機房和金庫、檔案室進行了檢查,存在機房和金庫雜物比較多,文件柜頂上亂堆雜物，墻上電線紊亂，衛(wèi)生狀況差等問題，針對這些問題，對相關(guān)工作人員進行了

批評，并購買了鐵皮柜放置在機房和金庫中,將祼露在外的紙質(zhì)資料和雜物歸置在柜中。檔案室一直保持整潔，并配備有防火、防水、防潮、防鼠等設(shè)施，每日由檔案管理員檢查；(7)、我行設(shè)立了一臺大功率柴油發(fā)電機，功率充足，特殊情況下，應急照明設(shè)備能自動啟動。對發(fā)電機房，進行了安全檢查，由于雨季到了，發(fā)電機房頂棚流入的水容易濺入發(fā)電機內(nèi)造成危險，為保證其安全使用，重新加固了頂棚，安置了水槽。

2、技防方面：

根據(jù)銀監(jiān)會有關(guān)信息科技風險管理要求，及我行《分支機構(gòu)信息科技工作管理辦法》的要求，我支行設(shè)立了兩名信息科技管理員高強、景海東（兼職），負責本機構(gòu)信息科技管理方面的工作，并每月對運營網(wǎng)絡、機房、自助設(shè)備、配電箱、穩(wěn)壓器/UPS工作情況、線路發(fā)熱情況、配電箱內(nèi)的空氣開關(guān)等重要區(qū)域進行檢查，對存在的問題及時通知有關(guān)人進行了改正處理。目前設(shè)備管理規(guī)范，各項檔案完整；移動存儲介質(zhì)的使用和管理符合規(guī)定，各項工作文檔及時備份；沒有發(fā)生人為差錯導致的設(shè)備故障；較好掌握各項簡易維護技巧，本機構(gòu)發(fā)生的簡單故障能得到及時解決。

此次檢查我行在出入口、現(xiàn)金業(yè)務區(qū)、非現(xiàn)金業(yè)務區(qū)均安裝監(jiān)控設(shè)備，營業(yè)廳監(jiān)控全覆蓋，無監(jiān)控死角，監(jiān)控設(shè)備24小時運轉(zhuǎn)，錄像至少能保持30天以上，回放時影像清晰，能全面記錄各柜臺業(yè)務細節(jié)，能清晰顯示柜員操作和客戶臉部特征。營業(yè)場所出入口監(jiān)控視頻能分辨出入人員體貌特征；營業(yè)場所安裝了與110聯(lián)網(wǎng)的緊急報警裝置，每個柜員處均安裝了110連線報警按健裝置，安裝位置合理，能準確記錄報警時間、位置等。經(jīng)本次檢查報警控制主機和線路均未裸露，其本身業(yè)具有防破壞報警功能。報警裝置有充電備用電源，能保證斷電后系統(tǒng)的報警布防、撤防，做好了報警的保障工作。

(二）、業(yè)務庫安全

1、實體防范：庫區(qū)照明系統(tǒng)總閘裝置外有，但置于有效的監(jiān)控范圍。我支行庫區(qū)無電梯，出入庫房門只有一個通道。庫房結(jié)構(gòu)墻體達到了相應級別建筑標準，全由鋼板包裹。金庫門和庫門鎖具符合標準，鑰匙不存在交叉管理。

2、技術(shù)防范：入侵報警系統(tǒng)能準確探測報警區(qū)域內(nèi)門、窗、通道等重點部位入侵事件。庫房內(nèi)安裝有紅外線探測及振動探測器。周界均有紅外線探測入侵報警裝置。報警裝置具有備用電源，能保證在市電斷電后系統(tǒng)供電時間。報警系統(tǒng)布防、撤防、報警、故障等信息的儲存時間達到30天。庫房內(nèi)視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)回放圖像能清晰顯示人員在庫內(nèi)活動的全過程和庫內(nèi)所有存放物品。庫房外的回放圖像能清晰顯示出入庫人員活動情況及面部特征。啟動緊急報警裝置能同時啟動現(xiàn)場聲、光報警裝置。守庫室的回放圖像能清晰

顯示守庫人員活動情況。目前金庫已沒有存入錢章，已收押市行統(tǒng)一管理。

3、本地守庫室防范

本地守庫室設(shè)置有衛(wèi)生設(shè)施、給排風設(shè)備，守庫室外安裝有照明燈、配備有緊急應急照明設(shè)備和自衛(wèi)器材。守庫室內(nèi)配備有對外聯(lián)絡的通訊設(shè)備、安裝有緊急報警按鈕。

我支行嚴格按要求進行夜班值守，每組2人輪流上崗，守庫員均按時到崗，并及時做好各項記錄。無遲到早退、酒后上崗、擅自調(diào)崗離崗、守庫室未留宿外來人員的情況；值守人員都能掌握報警程序，掌握滅火器材存放位置及使用方法，檢查報警設(shè)備，無人的防區(qū)及時設(shè)防，晚間休息全部防區(qū)布控。對水電、電源設(shè)備等每晚由值守人員進行檢查登記，確保及時發(fā)現(xiàn)隱患。

（三）、自助設(shè)備、自助銀行安全管理

我支行現(xiàn)有自助設(shè)備共計7臺，其中多媒體機2臺，分別存放于長壽路和**村；ATM取款機5臺，分別存放于**村、弄弄坪、長壽路、密地橋和機制公司。每個自助設(shè)備區(qū)設(shè)置獨立的用戶操作區(qū)域，加鈔區(qū)域監(jiān)控設(shè)備充足，能仔細記錄加鈔及點鈔全過程細節(jié)。并在自助設(shè)備區(qū)域安裝了報警裝置、監(jiān)控裝置，能及時對破壞事件進行探測報警和實時錄像。回放圖像能清晰辨別客戶的面部特征、進出鈔口和現(xiàn)金裝填過程操作人員活動的情況，有通過電子顯示屏顯示必要的安

全提示和24小時服務電話。離行式自助設(shè)備視頻監(jiān)控系統(tǒng)具有遠程聯(lián)網(wǎng)功能。

由于電壓不穩(wěn)定經(jīng)常自動斷電造成機子受損的原因，密地橋的ATM機暫停服務，目前我行與**市公路養(yǎng)護管理總段橋梁養(yǎng)護隊進行聯(lián)系，從其所有的經(jīng)濟適用房重新接一股電源給ATM機房。

由于我行ATM機安裝時間過久，其密碼和鑰匙在行內(nèi)員工間存在交叉交接的情況。為了管控風險規(guī)范ATM機管理，保證密碼和鑰匙的平行交接，我行于2013年4月25日，通過科技部和ATM維護公司，將5臺ATM機重新配置了鑰匙，并根據(jù)《**市商業(yè)銀行自助設(shè)施業(yè)務管理辦法》的通知的相關(guān)要求，對自助設(shè)備管理人員作相應調(diào)整，我支行設(shè)置了業(yè)務管理員2名和設(shè)備管理員2名。2個日常管理人員

每天對ATM機進行巡查，檢查設(shè)備的出鈔口、插卡口是否異常，查看取現(xiàn)和轉(zhuǎn)賬交易是否異常，抽查自助設(shè)備監(jiān)控，查看是否有可疑人員進行交易，通過檢查《自助設(shè)施日常運行狀態(tài)登記簿》、《吞卡登記簿》、《自助設(shè)施清機登記簿》、《自助設(shè)施機具故障報告》、《維護登記表》、《自助設(shè)施鑰匙》、《密碼交接登記簿》等登記簿，記錄均完整、連續(xù)、合規(guī)。

目前在鑰匙和密碼管理上均由嚴格按照“五十個嚴禁”實行雙人平行交接，帳務處理及時準確，未發(fā)現(xiàn)異常行為。

工作人員均按照“現(xiàn)金清點、清機加鈔、對帳操作分離”、“現(xiàn)金自助設(shè)備保險柜鑰匙和密碼管理分離”等相關(guān)規(guī)定進行業(yè)務操作，自助設(shè)備現(xiàn)金操作、查庫業(yè)務等全部在監(jiān)控下實施。當發(fā)生自助設(shè)備長短款，工作人員均逐筆登記、查詢核實后進行了帳務處理。自查中未發(fā)現(xiàn)問題，自助設(shè)備庫存的最高限額均與會計核心系統(tǒng)綁定，也不存在超限額情況。

設(shè)備出現(xiàn)問題時，維修自助設(shè)備人員均由市行科技處人員陪同到支行進行核查或市行科技人員打電話告知維修人姓名，我行人員核實后陪同一起維修，并在故障維修登記簿上進行了登記，檢查中由自助設(shè)備管理人員全程陪同，未發(fā)現(xiàn)問題。

（四）、運鈔安全

我支行不存在運鈔情況，早晚運送鈔均由保安公司護送。支行內(nèi)部堅持人人都是安保人員制度，在交接過程中要求在場全員參加。運鈔車到支行交接款停靠在支行大門口專用停車位，整個交接款過程堅持雙人交接并能夠全程錄像，交接登記完整、清楚。我行自助銀行運鈔由市行保衛(wèi)部用專用運鈔車，兩人以上進行武裝押運，我支行由兩名專門負責自助設(shè)備管理工作人員協(xié)助護送。

1、鈔箱封包接交方面。我行嚴格按《**市商業(yè)銀行守護押運業(yè)務管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，進行繳存現(xiàn)金和調(diào)現(xiàn)。支行從中心金庫調(diào)入現(xiàn)金都是在每天下午5點之前，向管庫

員報次日現(xiàn)金調(diào)撥計劃，重空調(diào)撥計劃、小鈔調(diào)配計劃，次日由保安公司隨支行存的尾鈔箱一起運送。運鈔車到支行后，我行配置有交接工作證的人員對留行存檔的運鈔車的車型、顏色和車的牌照號碼、武裝保衛(wèi)人員進行了觀察核對，并對保安解款人員工作證、存檔照片、編號識別以及AB卡進行了認真核對，在身份識別正確后才進行交接工作。交接過程中，對交接鈔箱封包個數(shù)與數(shù)量信息（包括編號封簽、蓋章卡封片及二級管理鎖有無損壞情況）進行了核對，無誤后方辦理交接手續(xù)。并等待相關(guān)人員到起后在監(jiān)控下開箱開包與《**市商業(yè)銀行支行裝箱登記薄》的實物進行驗證。通過調(diào)監(jiān)控查看接箱過程，均嚴格按照相關(guān)規(guī)定進行接送送箱包，交接記錄清晰。

2、現(xiàn)金管庫方面。我行堅持雙人裝開箱、雙人管庫制度，現(xiàn)金操作均在監(jiān)控設(shè)備鏡頭攝錄的有效范圍內(nèi)進行，將現(xiàn)金實物裝入鈔箱或者封包內(nèi)（盡量使用封包），雙人加鎖、雙人加封。鈔箱、封包、交換包凡是需要雙向開鎖的，一律都使用二級管理鎖。管庫人員進出金庫堅持了同進同出、同在庫，雙人同開（關(guān)）庫門、抽取鑰匙，雙人繳款，金庫鑰匙在營業(yè)中由專人妥善保管并放置在保險柜內(nèi)，營業(yè)終同樣存放于保險柜內(nèi)，金庫鑰匙交接時均有監(jiān)交人，并在登記簿中登記，有權(quán)人員檢查需進入金庫時，堅持經(jīng)有權(quán)人員審核制度，并進行登記；柜臺管庫人員堅持日清日結(jié)，每天登記庫現(xiàn)登記簿，保證了賬賬、賬實、賬薄三

相符。

3、查庫方面。經(jīng)查，我支行查庫方面，均按照《現(xiàn)金出納制度》文件要求，營業(yè)部主任按旬進行查庫、行長按季進行查庫、查庫登記簿詳細登記，管庫人員和查庫人員均當面簽字確認,綜合部與營業(yè)部每月對抵質(zhì)押品進行清點對賬。

4、記賬安全管理。經(jīng)查，對公柜、儲蓄柜臺實行事中監(jiān)督制，執(zhí)行收入現(xiàn)金先收款后記賬，付出現(xiàn)金先記賬后付款原則，大額雙人復核，并由專人實行每天三碰庫制度，儲蓄柜員實行了柜員尾箱限額管理制度，每日營業(yè)終了超過3萬元的現(xiàn)金全部交給機構(gòu)總庫，柜員現(xiàn)金區(qū)未放置私人物品，無白條抵庫現(xiàn)象，每日營業(yè)終了實行雙人雙鎖制。

5、進出營業(yè)廳管理。非本行職工進入營業(yè)廳，須有權(quán)人員批準，并在《外來人員進出營業(yè)廳登記簿》中進行登記。

（五）、消防安全

建立以支行負責人為防火第一責任人的逐級防火責任制。有明確的逐級防火責任人職責、有明確的崗位防火責任人，有為本單位的消防安全提供必要的經(jīng)費和組織保障，職工知道崗位責任區(qū)和崗位消防安全職責，設(shè)立有兼職的防火安全人員。各項消防安全制度健全。按照國家有關(guān)消防法律法規(guī)及消防技術(shù)標準設(shè)置消防設(shè)施。有消防安全檢查、巡查、消防安全教育培訓記錄。有制定滅火和應急疏散預案，并定期進行組織演練，截止目前已組織兩次消防安全演練。有按規(guī)定對建筑消防設(shè)施進行定期的消防檢測。

（六）、計算機安全

1、網(wǎng)絡、存儲設(shè)備存放于營業(yè)場所現(xiàn)金區(qū)內(nèi)密閉機柜內(nèi)并設(shè)有獨立的網(wǎng)絡設(shè)備間。

2、網(wǎng)絡、存儲設(shè)備獨立設(shè)置計算機房安裝防護門。

3、我支行營業(yè)場所的計算機室安裝有防盜防護門，與110報警服務臺相連有緊急報警裝置及入侵報警裝置，能準確探測報警區(qū)內(nèi)門、窗、通道等重點部位的入侵事件。

4、設(shè)立計算機管理員負責計算機機房日常維護與管理，建立健全了計算機機房出入審批登記制度，計算機設(shè)備設(shè)置應急供電設(shè)備及備用發(fā)電機組。

5、計算機均安裝了殺毒軟件和操作系統(tǒng)自動升級軟件，操作系統(tǒng)自動升級正常。未經(jīng)科技部允許，員工不得私自更換IP地址、不能隨便使用U盤等。

（七）、案件防范

1、我支行積極開展學習活動，從制度學習、制度執(zhí)行、查找漏洞、風險排查等方面，通過平時日常教育、定期集中學習、演練等方式進行，不斷提高職工防范意識，提高安全防范技能。我支行每月開展了案件防范學習，主要學習市行下發(fā)的關(guān)于內(nèi)控方面的《案情通報》，市行轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)管部門發(fā)布的各類社風險警示，《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于2012年銀行業(yè)金融機構(gòu)案件情況的通報》、《四川銀監(jiān)局案防工作通報》、《中國銀監(jiān)會四川監(jiān)管局辦公室關(guān)于印發(fā)〈四川銀監(jiān)

局2013年維護會穩(wěn)定和社會管理綜合治理工作要點〉的通知》、《清香坪支行成功堵截一起10萬元電話詐騙案件》、《全面深化案防安保工作，確保全年案防安保目標實現(xiàn)》等內(nèi)容，使支行員工充分提高案防和安保意識。各部門對新系統(tǒng)上線的相關(guān)業(yè)務進行培訓，防止實際操作中出現(xiàn)重大業(yè)務差錯。

針對金庫守押社會化中相關(guān)的問題，由營業(yè)部主任對全部員工進行了專題培訓，對營業(yè)款箱押運、現(xiàn)金重空調(diào)繳業(yè)務、調(diào)繳人員身份識別管理、交接管理、鈔箱、封包管理等各項工作中各個操作流程、各種新的管理要求、各類配合事項、各風險環(huán)節(jié)進行了強調(diào)培訓，使員工能夠盡快適應守押社會化后帶來的變化。并按要求為員工辦理了接鈔證、金庫區(qū)出入證、金庫出入證，建立了相關(guān)交接登記薄。從守押社會化的效果看，雖然正式運行時間不長，但由于市行準備充分，安排縝密，責任明確，工作環(huán)節(jié)嚴謹規(guī)范，絕大部分員工操作流程能執(zhí)行到位，守押社會化工作開展順利。

2、防火和防搶演練。上半年共組織全體員工進行了兩次防火和防搶演練。通過防搶演練，進一步增強營業(yè)網(wǎng)點員工處置突發(fā)事件的應急能力和安全防范意思，熟練掌握突發(fā)事件處理流程，提高員工防范風險的意識和應變能力。明確各崗位職責和任務，磨練員工與犯罪分子周旋的現(xiàn)場心態(tài)和實戰(zhàn)技能，最終達到資金、職工人身及顧客人身安全不受損

失的目的。

通過發(fā)生火災、自助滅火、求援、人員和物資疏散等程序演練，進一步加強員工的消防安全意識，提高員工應付和處置火險隱患的應急疏散能力，檢驗和完善支行滅火和應急疏散應急處理預案及相關(guān)程序。通過此次演練發(fā)現(xiàn)，我支行員工在發(fā)生火災時基本能做到臨危不亂，報警及時，能正確使用滅火器材，事后處理有條不紊，但組織協(xié)調(diào)還差些。

3、認真開展案件風險排查，各部門定期對本部門業(yè)務進行自查，將檢查出的問題及時落實責任人進行限期整改，并將自查情況形成報告。并嚴格對支行17個員工進行8小時外行為排查，通過多種渠道收集信息，掌握了員工思想動態(tài)及“八小時”以外活動情況。經(jīng)過排查我行所有員工中沒有發(fā)現(xiàn)有變相提高存款利率或向存款經(jīng)辦人和關(guān)系人支付費用或傭金等方式違規(guī)吸儲、以各種形式參加非法集資活動、介紹機構(gòu)和個人參與高利貸或向機構(gòu)和個人發(fā)放高利貸、借銀行名義或利用銀行員工身份私自代客理財、利用銀行員工或銀行客戶的個人賬戶為他人過渡資金、借用客戶個人賬戶為員工過渡資金、自辦或參與經(jīng)營典當行、小額貸款公司、擔保公司等機構(gòu)、向他人提供與自己經(jīng)濟實力不符的個人擔保、向民間借貸資金提供擔保、和非法集資等活動。

我支行內(nèi)部從未發(fā)生盜搶案件、詐騙案件，及時向員工開展了案例警示教育，要求員工熟悉涉及本崗位的防案件預

案。為切實落實安全保衛(wèi)工作，即我行與各全行員工簽訂了《案件防控責任書》，組織員工學習案件防控責任書相關(guān)內(nèi)容，明確在工作中應當承擔的具體責任和目標，并將安全保衛(wèi)工作納入績效考核范圍。

二、自查存在的問題及安全保衛(wèi)基礎(chǔ)工作未來打算

通過此次評估，我行安全防范工作中存在的主要問題，一是員工安全保衛(wèi)意識有待提高，風險防范意識還需進一步加強，個別員工不能熟練掌握防暴預案的各種操作規(guī)程，缺乏處置突發(fā)事件的應變能力；二是辦公設(shè)備較多而辦公營業(yè)場所面積較小，不利于全面開展如防火防搶等安全保衛(wèi)工作，三是自助設(shè)備數(shù)量較多，所處地理位置分散，存在正常維護和安全管理不及時的現(xiàn)象。支行離行式的ATM機室由于是承接攀鋼工資站所建，建筑時間太長、空間狹小，有監(jiān)控死腳，案防的手段還需加強。

為提高安全保衛(wèi)工作質(zhì)量，進一步夯實保衛(wèi)基礎(chǔ)工作，我行未來準備重點著手做好以下幾方面工作：

1、明確員工工作職責，加強全行員工案防安保教育，提升全行員工風險意識，通過不斷的學習和自查自糾、總結(jié)完善，使員工樹立“依法合規(guī)、穩(wěn)健經(jīng)營”的經(jīng)營理念，確保在安全評估檢查工作中順利通過。

2、利用自身硬件和軟件條件，做好各項安全保障措施，未來尋找機會能夠使用更好的經(jīng)營辦公場所改善安防工作

中的不利環(huán)境局面，同時定期進行辦公經(jīng)營場所的硬件設(shè)備清理，保證過道通暢，無閑雜物品無序堆放而占用過道情況出現(xiàn)，并做好防火防水等設(shè)備保護工作。

篇五

根據(jù)省銀監(jiān)局、省公安部門及上級行關(guān)于銀行業(yè)金融機構(gòu)安全評估工作的部署要求，我行從2008年11月份開始到2009年10月底進行了大量的工作，到目前為止，該項工作已圓滿完成，在銀監(jiān)部門和公安部門的聯(lián)合檢查驗收中，我行的各項安全設(shè)施全部達到了公安部門的要求，評估得分為99分，在當?shù)亟鹑跈C構(gòu)總評分中名列第一，達到了市分行要求的預期目標。

一、領(lǐng)導重視是安全評估工作順利完成的前提。

根據(jù)上級行關(guān)于銀行業(yè)金融機構(gòu)安全評估工作要求，我行領(lǐng)導高度重視此項工作，積極傳達文件精神，組織員工認真學習評估工作有關(guān)文件，領(lǐng)會其精神實質(zhì)，教育全體員工提高對此項工作的認識。并召開多次專題會議，討論部署本行的安全評估工作，成立了以行長為組長、分管領(lǐng)導為副組長的安全評估工作領(lǐng)導組，積極開展安全評估工作。

二、健全工作機構(gòu)，理順工作關(guān)系是安全評估工作順利完成的保障。

為確保安全評估各項準備工作的順利進行，支行成立了以行長為組長、分管領(lǐng)導為副組長、專職保衛(wèi)干部和部門負

責人為成員的安全評估領(lǐng)導組指導全行的安全評估工作，明確各自的工作職責。同時成立了以分管領(lǐng)導為組長、會計主管和專職保衛(wèi)干部為副組長的安全評估工作小組，具體負責落實安全評估的各項工作事項。健全的工作機構(gòu)，為安全評估準備工作提供了組織上的保障。

三、上下聯(lián)動，積極工作，是安全評估工作圓滿完成的關(guān)鍵。

在這次長達十個月的安全評估工作中，我行領(lǐng)導和員工傾注了大量的心血，積極開展工作。LoCalhOst分管領(lǐng)導在繁忙的工作事務中擠出大量時間準備相關(guān)的文字資料，重新修訂了支行的安全工作制度，新修訂的安全工作制度共計四十多項。營業(yè)部在會計主管的組織下，多次利用班前班后的時間學習安全工作制度，組織各項應急預案演練。在新網(wǎng)點裝修過程中，紀檢監(jiān)察特派員跑前跑后，跟蹤檢查，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，主管行長跑監(jiān)理、找專家對施工質(zhì)量進行把關(guān)，確保裝修標準符合公安部門的要求。上級行的個金、安保、計財?shù)炔块T多次到現(xiàn)場指導工作。整體聯(lián)動的工作模式確保了安全評估工作的順利達標。

機構(gòu)安全評估工作雖然結(jié)束了，但銀行的安全防范工作卻始終是任重道遠。面對日益嚴竣的金融安全形勢，我們一定不能有任何的松懈思想，安全防范設(shè)施的到位，并不能保證我行的經(jīng)營形勢就可以高枕無憂了，相反，我們要克服先

進的硬件設(shè)施給我們帶來的麻痹思想，要教育全體員工始終保持高度的警惕，時刻不忘安全防范，才能做到硬件已硬，軟件不軟，確保銀行經(jīng)營安全的目標。

篇六

XXXX支行安全評估自查報告為全面、客觀地反映金融機構(gòu)安全防范情況，根據(jù)《關(guān)于銀行業(yè)金融機構(gòu)安全評估工作實施方案的通知》的要求，我行及時組建安全檢查小組，按照通知要求的檢查方法，結(jié)合實際情況，對網(wǎng)點安全設(shè)施及環(huán)境等各方面進行了全面的自查，現(xiàn)將自查情況匯報如下：安全檢查小組：組長：XXX副組長：XXX成員：XXXXXXXXX安全檢查辦公室設(shè)在行長辦，定期對營業(yè)場所、業(yè)務庫、自助設(shè)備、運鈔、消防、計算機、槍支彈藥等進行安全檢查，保衛(wèi)股長XXX負責各項安全檢查情況的工作匯報。

一、營業(yè)場所：

（一）物防設(shè)施1.二層以下窗戶已安裝金屬防護欄或相應防護措施。2．網(wǎng)點與外界相通的出入口均已安裝防護門或防盜安全門，且符合相關(guān)的安全標準。3.網(wǎng)點現(xiàn)金業(yè)務出入口均已安裝金屬防護門，且能正常使用。4.營業(yè)場所外有圍墻且有防止攀爬的障礙物。

5.現(xiàn)金業(yè)務區(qū)出入口安裝了防尾隨緩沖式電控聯(lián)動門，能正常使用。6.現(xiàn)金出納柜臺已采用磚石或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，柜臺高度>=800mm、寬度>=500mm。7.現(xiàn)金出納柜臺上方安裝了透明防護板。8.現(xiàn)金出納柜臺上方安裝的透明防護板

有檢測合格報告，安裝形式符號標準，且長、寬、高、面積及其上部封頂符合標準。9.現(xiàn)金業(yè)務柜臺的臺面設(shè)置和收銀槽長寬高符合要求。10.網(wǎng)點營業(yè)場所均已配備衛(wèi)生設(shè)施。11.營業(yè)場所已配備應急照明設(shè)備且安好可用。12.網(wǎng)點已配備自衛(wèi)器材。

（二）技防設(shè)施1.監(jiān)控設(shè)備(1)營業(yè)場所與外界相通的出入口安裝了視頻監(jiān)控裝置。（2）營業(yè)場所現(xiàn)金業(yè)務區(qū)、非現(xiàn)金業(yè)務區(qū)等均已安裝視頻監(jiān)控裝置，且實時監(jiān)控各區(qū)域人員活動情況及現(xiàn)金區(qū)域的現(xiàn)金支付交易全過程。（3）營業(yè)場所出入口視頻監(jiān)控系統(tǒng)的回放錄像能清晰分辨出入大門人員體貌特征。(4)網(wǎng)點錄像資料保存期均在30天以上。2．報警及其他技防設(shè)施

網(wǎng)點具備與公安110報警服務臺報警聯(lián)網(wǎng)條件且安裝了與公安機關(guān)110聯(lián)網(wǎng)的緊急報警裝置。

二、業(yè)務庫安全

（一）實體防范1．庫區(qū)照明系統(tǒng)總閘裝置有保護措施且置于有效監(jiān)控范圍。2.出入庫房門的通道為單一設(shè)置。3.庫房結(jié)構(gòu)墻體已達到相應級別建筑標準。4.金庫門和庫門鎖具符合標準。5.三類以上庫房通往金庫門的唯一通道已設(shè)置防控隔離門，且防護等級符合要求。

（二）技術(shù)防范1.入侵報警系統(tǒng)能準確探測報警區(qū)域內(nèi)門、窗、通道等重點部位入侵事件。2.報警控制主機和線路未裸露，具有防破壞報警功能。3．營業(yè)場所已采用2種以上向外報警傳輸方式。4.報警裝置有備用電源，能保證在斷電后系統(tǒng)供電時間<8h。5.報警系統(tǒng)布

防、撤防、報警、故障等信息的存儲時間均在30天以上。6.庫房內(nèi)視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)回放錄像能清晰顯示人員在庫內(nèi)活動的全過程及庫內(nèi)所存放物品。7.庫房外的回放錄像能清晰顯示出入庫人員活動情況及面部特征。

第二篇：房地產(chǎn)評估總結(jié)

(一)1.房地產(chǎn)估價的本質(zhì)？

（1）房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

（2）房地產(chǎn)估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價

（3）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是價格保證

（4）房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應在合理范圍內(nèi)

（5）房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)

2.房地產(chǎn)估價要素？

（1）估價當事人（房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)估價機構(gòu)，估價委托人）

（2）估價目的（3）估價對象（4）估價時點（5）價值類型

（6）估價依據(jù)（7）估價假設(shè)（8）估價原則（9）估價程序

（10）估價方法（11）估價結(jié)果

3.房地產(chǎn)估價的必要性？

（1）專業(yè)估價存在的基本前提

（2）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

（3）房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體

4.房地產(chǎn)估價的社會需要？

（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

（3）房地產(chǎn)抵押貸款的需要

（4）房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?/p>

（5）房地產(chǎn)稅收的需要

（6）房地產(chǎn)損害補償?shù)男枰?/p>

（7）房地產(chǎn)分割的需要

（8）房地產(chǎn)保險的需要

（9）房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要

（10）企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要

（11）房地產(chǎn)管理的需要

（12）其他方面的需要

5.房地產(chǎn)價格和價值相關(guān)概念

使用價值：是指物品能滿足人們某種需要的效用

交換價值：是指一種商品同另一種商品相互交換的量的關(guān)系

投資價值：該房地產(chǎn)對于某個具體投資者而言的經(jīng)濟價值

市場價值：該房地產(chǎn)對于一個典型投資者而言的經(jīng)濟價值

原始價值：歷史成本

帳面價值：原始價值扣除折舊的余額

市場價值：該資產(chǎn)現(xiàn)在在市場上的實際價值

成交價格 ：交易雙方實際達成交易的價格

市場價格：某一房地產(chǎn)在市場上的一般、平均價格水平

理論價格：經(jīng)濟人行為與預期均為理性前提下供求相等時的價格

評估價格：估價人員評估的客觀合理價格（市場法的比準價格，成本法的積算價格，收益法的收益價格）

6.抵押價值計算，樓面地價含義與計算，期房價格計算

抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值—法定優(yōu)先受償款（p109）

樓面地價：是按照土地上的建筑面積均攤的土地價格

樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率（p118）

期房價格=現(xiàn)房價格—預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房的凈收益的折現(xiàn)值—風險補償(p121)

(二)1.概述影響房地產(chǎn)價格的因素？（p128）

內(nèi)部因素：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素

外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素

2.簡述房地產(chǎn)估計原則及內(nèi)容？（六原則，三層次）

（1）獨立、客觀、公正原則（基本原則）

（2）合法原則；最高最佳使用原則；估價時點原則；替代原則（技術(shù)性原則）

（3）謹慎原則（特殊原則，技術(shù)性原則）

3.合法原則，最高最佳使用原則，估價時點原則，替代原則含義？

合法原則：要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益狀況下的價值

最高最佳使用原則：要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值 估價時點原則：要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值

替代原則：要求估價結(jié)果不得不合理的偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格

4.最高最佳使用原則的三個經(jīng)濟學理論？

（1）收益遞增遞減原理——確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模

（2）均衡原理——確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模

（3）適合原理——確定最佳用途

（三）1.市場比較法的含義、論證依據(jù)、適用對象、操作步驟？

市場比較法：比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作出適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法

論證依據(jù)：替代原理

適用對象：是同類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)

操作步驟：1.收集交易實例2.選取可比實例3.對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚恚ńr格比較基礎(chǔ)、交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正）

4.求取比準價格

2.選取可比實例的質(zhì)量要求？

（1）是估價對象的類似房地產(chǎn)

（2）交易類型與估價目的吻合（3）成交日期與估價時點接近

（4）成交價格為正常價格或可修正為正常價格

（5）一般選取3-10個可比實例

3.簡述建立比較基準的內(nèi)容？

（1）統(tǒng)一付款方式

（2）統(tǒng)一采取單價

（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵

（5）統(tǒng)一面積單位

4.交易情況修正含義？

如果可比實例的成交價格是不正常的，則應把它修正為正常的，這種對可比實例成交價格的修正稱為交易情況修正

5.交易稅費非正常負擔的修正計算（p202-p203）

正常成交價格－應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格

正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際付出的價格

例：某房地產(chǎn)交易雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平米，買賣中涉及的稅費均由買方承擔，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%，該房地產(chǎn)交易的正常成交價格為多少？

正常成交價格=賣方實得經(jīng)額/（1-應由賣方繳納的稅費比率）=2325/（1-7%）=2500

6.市場狀況調(diào)整的含義？

對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）

7.市場狀況調(diào)整的計算（價格指數(shù)法，價格變動率發(fā)）p205-p207

8.房地產(chǎn)狀況調(diào)整內(nèi)容？

（1）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容（位置、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等）

（2）實物狀況調(diào)整的內(nèi)容（對土地：面積、形狀、進深、深寬比、地勢等。對建筑：建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等）

（3）權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容（土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件等）

9.求取比準價格的公式p215

(四)1.成本法的含義，理論依據(jù)，適用對象，操作步驟？

成本法：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價值或價格的方法

理論依據(jù)：

1、從賣方角度----生產(chǎn)費用價值論

2、從買方角度----替代原理

適用對象：

1、適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價

2、有著獨特設(shè)計的房地產(chǎn)

3、針對個別用戶開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

4、當市場不完善或市場過于狹小無法運用比較法估價

操作步驟：弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，收集相關(guān)資料；測算估價對象重新構(gòu)建價格；測算建筑物折舊；求取估價對象積算價格

2.簡述房地產(chǎn)價格構(gòu)成？利息計算，銷售費用p232

（1）土地取得成本（2）開發(fā)成本（3）管理費用（4）銷售費用（5）投資利息

（6）銷售稅費（7）開發(fā)利潤

銷售費用：指預售未來開發(fā)完成的商品房或者銷售開發(fā)完成后的商品房所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算

3.比較直接成本利潤率，投資利潤率，成本利潤率，銷售利潤率？

它們之間的分子都是相同的，僅分母不同。

銷售利潤率的分母是所有房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目。

成本利潤率的分母不包括含銷售稅費和開發(fā)利潤。

投資利潤率的分母不包括投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

直接成本利潤率的分母不包含管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

因此直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小

4.成本法最基本的公式，新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式，舊的房地產(chǎn)的基本公式

一、適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地的價格= 取得待開發(fā)土地的價格+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 +投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

二、新開發(fā)房地價格的計算

新建房地價格＝土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

新建建筑物價格＝建筑物建安成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤

三、舊房地產(chǎn)價格的計算

舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)價格＋建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊

舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊

5.重建價格，重置價格

重建價格：是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得到的利潤之和。

重置價格：是采用估價時點時的建筑材料、設(shè)備和建筑技術(shù)，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

6.經(jīng)濟壽命，自然壽命，剩余經(jīng)濟壽命。。。。。。？

建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。

建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對不動產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間

建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命：是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)

7．折舊的含義，直線法公式計算和成新法公式

折舊的含義：指固定資產(chǎn)由于使用磨損或陳舊等因素，價值降低。

直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等

成新法根據(jù)建筑物成新率進行折舊確定的方法，適用于初步估價

8.物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊的含義和例題p263-p265

物質(zhì)折舊：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。

功能折舊：是指由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的價值損失。

經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。

9.土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

(1)建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應按照建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物的折舊。

(2)建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應按照建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算建筑物的折舊。

10不同類型房屋新舊程度（成新）的判定標準

（1）完好房：十、九、八成（2）基本完好房：

七、六成（3）一般損壞房：

五、四成（4）嚴重損壞房及危險房：三成以下

第三篇：房地產(chǎn)評估

1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，房地產(chǎn)指土地，土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。就房地產(chǎn)評估而言，房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實體和由它們衍生的各種物權(quán)。

2.房地產(chǎn)物權(quán)：①所有權(quán) ②使用權(quán) ③租賃權(quán) ④抵押權(quán) ⑤典權(quán) ⑥地上權(quán) ⑦地役權(quán)

3.房地產(chǎn)特性：

①位置固定性，地區(qū)性和個別性 ②長期使用性 ③大量投資性 ④易受政策限制性 ⑤相互影響性 ⑥保值性與增值性

4.房地產(chǎn)價格的含義：

房地產(chǎn)價格一般根據(jù)該房地產(chǎn)所被認識到的效用，該房地產(chǎn)的相對稀少性，該房地產(chǎn)的有效需求存在等三因素互相結(jié)合，產(chǎn)生了該房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值（交換價值）而形成的。房地產(chǎn)價格一般以貨幣額表示。

5.樓面地價：

樓面地價=土地總價格/建筑總面積樓面地價=土地單位/容積率

6.房地產(chǎn)價格是由效用、稀少性和有效需求三者相互結(jié)合而成的。

7.實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。

8.名義價格是指在成交日期時約定，但不是在成交日期時一次付清的價格。

第一章房地產(chǎn)價格的一般因素：一般

因素、區(qū)域因素、個別因素。

1.一般因素：

①社會因素：人口數(shù)量和密度，社會文明集教育狀況，家庭規(guī)模，政治安定狀況，社會治安程度，房地產(chǎn)投機，城市化，心理因素等。

②經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政金融狀況，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，稅收負擔狀況，居民收入，物價等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，房地產(chǎn)價格政策，稅收，交通管制，行政隸屬變更，特殊政策。

第二章房地產(chǎn)評估的概念

1.房地產(chǎn)估價的含義：從專業(yè)估價的角度而言，所謂房地產(chǎn)估價是指以房地產(chǎn)為對象，由房地產(chǎn)專業(yè)估價人員根據(jù)目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗以及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，就房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所做出的判斷與推測。

2.估價程序：

①受理估價委托 ②明確估價基本事項 ③擬定估價作業(yè)方案 ④搜集估價所需的資料 ⑤實地勘察估價對象 ⑥選定估價方法計算 ⑦確定估價結(jié)果 ⑧撰寫估價報告

3.房地產(chǎn)估價的基本原則： ⑴合法原則 ⑵最高最佳使用原則 ⑿替

4、房地產(chǎn)估價應獨立、客觀、公正。

5.最高最佳使用的判斷程序：法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟上的可行性、價值是否最大。

五-七：估價方法：

概念→思想（理論依據(jù)）→適用對象范圍→估價步驟→各步驟詳解→應用舉例

第五章 市場比較法

1.概念：它是參照與估價時點近期類似房地產(chǎn)的識記成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。

2.理論依據(jù)：房地產(chǎn)交易中的替代原理

3.應用的條件：適用于在市場經(jīng)濟非常發(fā)達的國家和地區(qū)被普遍使用

①充分的交易實力資料 ②資料具有相關(guān)性 ③市場供求關(guān)系基本一致 ④明確顯示具備的條件⑤資料必須詳實可靠

4.步驟：

①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎(chǔ)④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區(qū)域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準價格

5.比準價格=可比實例價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)。

7.替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是市場比較法的基礎(chǔ)。

8.建立價格的可比基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位。

9.造成成交價格偏差的因素：有利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或基于購買的交易、不了解市場行情的交易、特別動機或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易稅費非正常負擔的交易、相鄰房地產(chǎn)的合并交易、受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易。

第六章 收益還原法 1.概念：是預計估價對象未來的正常純收益，選用適當?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.基本思想：預期原理 3.適用范圍：是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。4.操作步驟： ①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運營費用⑤估算純收益⑥選用適當?shù)倪€原利率⑦選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 7.純收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用=有效毛收入-運營費用 第七章 成本法 1.概念：是求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的合理價格或價值的方法。2.理論依據(jù)：賣方：生產(chǎn)費用價值論；賣方：替代原理 3.適用范圍：①無交易無收益的房地產(chǎn)估價②特殊目的的房地產(chǎn)估價③特殊建筑的房地產(chǎn)④狹小市場上的房地產(chǎn)⑤市場比較法中的修正計算 4.步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本，稅費，利潤等資料②估算重新構(gòu)建價格③估算折舊④求取計算價格 5.①新開發(fā)土地價格的構(gòu)成：土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費+土地增值收益 ②新建房地產(chǎn)的成本法估價：土地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費 注：開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本+新建成本+管理費用）*投資利潤率

第四篇：房地產(chǎn)評估委托合同

合同編號：

房地產(chǎn)評估委托合同

甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：聯(lián) 系

方 式：通

訊 地 址：電

話：傳

真：電 子

信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：聯(lián) 系

電 話：通 訊

地 址：電

話：傳

真：電 子

信 箱：

甲方因 需要，特委托乙方進行房地產(chǎn)價格評估?，F(xiàn)甲、乙雙方遵照國家有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同遵守。

聯(lián)系電話：

如乙方上述賬戶信息發(fā)生變更，乙方需提前向甲方發(fā)送書面通知，未能提前書面通知而產(chǎn)生的不良后果由乙方自行承擔。

2.5 甲方支付每筆款項時，乙方應當同時提供可供政府審計并且符合稅務規(guī)定的正式發(fā)票，否則甲方有權(quán)拒絕支付直至乙方能提供符合務規(guī)定的發(fā)票為止。

因乙方處理不當引起的損失由乙方承擔全部責任。

4.6 應按合同約定的時間，及時提交《房地產(chǎn)評估報告書》及其他評估材料。

4.7 安排本項目注冊房地產(chǎn)評估師就評估結(jié)果對被征收人進行現(xiàn)場說明和解釋。

4.8 對甲方提出的在評估工作或評估報告中存在的疏忽、遺漏、錯誤和評估結(jié)果提出的意見進行補充、修改、調(diào)整。

4.9 因評估引發(fā)的信訪問題，乙方應當就信訪人員對評估報告的疑問，進行解釋說明，協(xié)助政府做好息訪工作。

決定，一般為20%至30%】的違約金。

5.6 乙方不得將本合同項下的全部或者部分評估工作轉(zhuǎn)由第三方承擔，否則，甲方有權(quán)解除合同，要求乙方退還甲方已支付的全部評估費用，同時乙方還應當承擔評估費總額 %【提示：視情況決定，一般為20%至30%】的違約金。

5.7 若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟損失，約定的違約金低于甲方損失的，不足部分由乙方據(jù)實賠償，并應承擔甲方因此支付的相應費用，包括但不限于通知公告費用、律師咨詢代理費用、公證費用等。

第六條 爭議解決

6.1 因合同履行發(fā)生糾紛，雙方應協(xié)商解決；協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向甲方所在地人民法院提起訴訟。

6.2 違約方應當承擔守約方為解決爭議而支付的所有費用，包括但不限于訴訟費、律師費、評估費、鑒定費、審計費、差旅費等。

第七條 不可抗力

7.1 此合同履行過程中，因不可抗力以致本合同無法履行的，遭受不可抗力方可以免除責任；但遭受該不可抗力事件的一方，應在事件發(fā)生后 日【提示：視情況決定，一般為3至5日 】內(nèi)通知對方。發(fā)生不可抗力事件時，雙方應盡一切合理的努力，使不可抗力對履行合同造成的任何延誤或損失減少到最小。

7.2 此合同履行過程中，因接受政府行政指令而無法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除責任。

第八條 附則

8.1 本合同書中未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

8.2 本合同自雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋公章后生效。

8.3 本合同書一式 份，雙方各執(zhí) 份，報 備案使用一份，各份內(nèi)容相同，均具有同等法律效力。

第九條 補充條款

第五篇：房地產(chǎn)評估報告

房地產(chǎn)評估報告

姓名: 班級： 專業(yè)：建筑工程技術(shù) 學號：

怡若夢 ******** ********** 1

房地產(chǎn)評估報告

項 目 名 稱：寧德蕉城區(qū)新華街31 號地上建筑物 及附屬物等進行估價 受 托 估 價 單 位：福建中興資產(chǎn)評估有限公司

估 價 人 員：劉海教 吳寧

委 托 估 價 方：福建閩東電力股份有限公司

估 價 日 期：2009年12月26日

房地產(chǎn)估價報告編號：寧焦房銅評（2010）3004號

目

錄

一、封面........................二、目錄.......................三、致委托方函..................四、估價師聲明..................五、估價的假設(shè)和限制條件........六、《房地產(chǎn)估價結(jié)果報告》.......七、《房地產(chǎn)估價技術(shù)報告》

（評估機構(gòu)留存）

八、附件........................3

致 委 托 方 函 福建閩東電力股份有限公司：

我公司受貴方委托，于2009 年12 月26 日對坐落于寧德市蕉城區(qū)新華街31 號進行了實地勘察及有關(guān)資料的調(diào)查，本著“公開、公平、公正”的原則，依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和估價規(guī)范，對估價對象進行了評估，作為房產(chǎn)交易價值鑒定的參考依據(jù)。

采用成本法分析計算，評估工作已完成，現(xiàn)將評估結(jié)果報告如下：在估價時點2009年12 月26 日，委估房產(chǎn)包括土地價格（建筑總面積3764.83平方米）評估價值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價值244.86 萬元）。

人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

福建中興資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日

估 價 師 聲 明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供了專業(yè)幫助。

7、估價報告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應對資料的真實性承擔法律責任。

8、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評估機構(gòu)和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。評估機構(gòu)及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔任何責任。

9、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。

房地產(chǎn)估價師：劉

海教

二〇〇九年十二月二

十七日

估價的假設(shè)和限制條件

1、本評估報告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使用不當而造成的損失，本評估公司不承擔任何責任。

2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評估委托書及相關(guān)資料進行，房地產(chǎn)估價范圍由委托方界定并對其負相應法律責任。

3、基于估價目的，本估價報告估價結(jié)果是對2009年12月26日這一估價時點委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。

4、注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務的目的是對估價對象價值進行估算并發(fā)表意見，不對估價對象權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利進行確認或發(fā)表意見，估價對象的法律權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利由委托方負責解釋。

5、本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應對本次估價結(jié)果進行相

應調(diào)整。

6、我們的估價結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔法律責任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實造成估價結(jié)果失真，我們將不承擔任何法律和經(jīng)濟責任。

7、我們估價的實體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的估價對象外部實體為準，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。

8、由于本次估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產(chǎn)的各項權(quán)益、各項服務配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。

9、本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風險、快速變現(xiàn)損失及費用以及轉(zhuǎn)讓時應交納的相關(guān)稅費等對估價結(jié)果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現(xiàn)其可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價格一般在市場價值的70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實現(xiàn)的變現(xiàn)價格應優(yōu)先支付評估拍賣費及按規(guī)定繳納的稅費等費用。

福建中興資產(chǎn)評估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、委托方：

委托單位：福建閩東電力股份有限公司

單位地址：寧德市蕉城區(qū)環(huán)城路143號華隆大廈8~10層

二、估價方：

估價機構(gòu)：福建中興資產(chǎn)評估有限公司

單位地址：福建省福州市湖東路152號中山大廈b座11層 法定代表人: 王 永 忠

三、估價對象概況：

1、權(quán)屬狀況：

委估房產(chǎn)所有人為：福建閩東電力股份有限公司，房屋所有權(quán)

證號為：寧德市房權(quán)證蕉城區(qū)字第01-0021506 號，土地使用證號為：寧德用(2003)字第A00977 號，土地使用權(quán)類型

為出讓，土地用途為商業(yè)服務業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為1719.54平方米，土地使用權(quán)終止日期為2029 年6 月30 日。

2、房產(chǎn)現(xiàn)狀與環(huán)境 ：

委估房產(chǎn)坐落于寧德蕉城區(qū)新華街31 號，委估房產(chǎn)為1 幢 三～五層沿街營業(yè)樓，鋼混結(jié)構(gòu)，于1988 年建成，房產(chǎn)總建筑面積為3764.83平方米。委估房產(chǎn)周圍環(huán)境較好，公共配套設(shè)施較好。委估房產(chǎn)前外墻瓷磚墻面，后外墻為水刷石墻面，內(nèi)墻為混合砂漿抹面涂料墻面，一層全玻門，鋁合金窗，大理石和瓷磚地面。二層為飯店，26 個裝飾房間，高檔裝修。整幢樓水電暖等設(shè)施齊全，成新率70％。

3、估價對象區(qū)位狀況：

估價對象地處寧德蕉城商業(yè)用地基準地價二級地段，座落 于寧德蕉城區(qū)新華街以西，北鄰新村東路，西鄰中心路。該區(qū)域位置屬城區(qū)商住較好地段，交通便捷，公共配套設(shè)施齊全。

四、估價目的：

作為確定委估房產(chǎn)交易價值而提供參考依據(jù)。

五、估價時點：

二〇〇九年十二月二十七日。

六、價值定義：

本次估價價值是在房地產(chǎn)市場正常情況下估價時點的公開

市場 價值。

七、估價依據(jù)：

1、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

2、國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。

3、委托方提供的有關(guān)資料。

4、估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

八、估價原則：

本評估報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行評估。

（一）合法原則：要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

（二）最高最佳使用原則：要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

（三）替代原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價值。類似房地產(chǎn)是指其實物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價對象的實物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當?shù)姆康禺a(chǎn)。

（四）估價時點原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是估價對象在估價時點時的客觀合理價值或價值。在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價值。估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間點。

（五）公平原則：要求房地產(chǎn)估價人員應站在中立的立場上，求出對各方當事人來說都公平合理的價值。

九、估價方法：

根據(jù)估價目的和房產(chǎn)的具體情況，本報告采用成本法進行估 10

價。

十、估價結(jié)果：

我公司根據(jù)評估目的，按照法定估價程序，運用科學方法綜合

確定委估房產(chǎn)價值為人民幣：1026.33 萬元（其中含土地價值244.86萬元），評估單價為2726.10 元／平方米。人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。

十一、估價人員：

項目參與人（估價師）：劉海教 吳寧 技術(shù)負責人審簽:

十二、估價作業(yè)日期：

二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日

十三、估價報告應用有效期：

二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日

附 件

1、估價對象的相關(guān)資料。

2、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復印件）。

3、估價機構(gòu)資質(zhì)證書（復印件）。

4、注冊估價師資格證書（復印件）。

5、各房產(chǎn)評估價格明細表：

估價測算過程：

一、估價方法：

根據(jù)估價目的和房產(chǎn)的具體情況，采用成本法進行估價，采用

市場法進行調(diào)整。

二、估價測算：如表1 和表2：

三、估價結(jié)果確定：

根據(jù)以上計算,最后確定委估房產(chǎn)在估價基準日的評估價格為

人民幣：1026.33 萬元。

估價金額人民幣大寫：壹仟零貳拾陸萬叁仟叁佰元整。