第一篇：企業(yè)經(jīng)營要素和運作淺談

【題記】有關(guān)企業(yè)經(jīng)營的核心要素和運作解析淺釋，作為參考如下的總結(jié)和分享給MBA同學(xué)們、有志創(chuàng)業(yè)者以及希望逐漸成為企業(yè)業(yè)務(wù)管理層和業(yè)務(wù)單元領(lǐng)導(dǎo)職場人士和廣大青年朋友們。特別說明，這個不是入門話題，因此是需要點基本的企業(yè)運作和財務(wù)常識。【文】jin 12783747

【正文】企業(yè)到底是為何而存在呢？企業(yè)的管理和行政各項決策其目的和依據(jù)到底是什么？企業(yè)管理高層天天在談?wù)撌裁矗克麄兊幕菊Z言是什么？成功的企業(yè)管理應(yīng)該思考什么？企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略選擇取決什么？開辦一家企業(yè)到底需要哪些最核心的要素？商業(yè)過程每天每個月都在關(guān)注哪些事務(wù)？什么是良好的商業(yè)意識？如何做出明智的企業(yè)決策？好的CEO的基本要求是什么？。。等等N多問題都是一個企業(yè)管理者要深刻理解和每天實踐的，同學(xué)們做好準備了嗎？讓我們一起來思考和學(xué)習。。

企業(yè)為啥存在，說白了，就是賺錢。無論企業(yè)的標語、愿景、使命、口號如何叫喊，如何宣稱企業(yè)文化如何如何，所有的華麗所有的榮耀所有的品牌所有的努力所有的行為等等，都為一個目標服務(wù)，那就是持續(xù)地利潤最大化。因此在企業(yè)中一切的決策都是商業(yè)決策，所謂商業(yè)決策，就是以利潤最大化為目標和依歸的決策。我們可以有面紗，但不要被面紗蒙蔽目光，牢記，企業(yè)所有的努力最終都是為持續(xù)長期賺取最大利潤而服務(wù)。這是一切，這是根本，這是要素中的要素。

當然，有商業(yè)道德，有公益慈善，有社會責任，但都是為了使得基業(yè)常青而存在，都是為了長期賺取利潤。同時，不要忘了，如果沒有盈利，沒有利潤，也沒有本錢去做公益慈善、去履行更多的社會責任、去養(yǎng)活員工提供就業(yè)等等。因此，不用多論述，要謹記，在市場和企業(yè)環(huán)境下，在法規(guī)道德和社會責任的約束下，企業(yè)家應(yīng)該努力賺取利潤。簡單說，不想賺錢的企業(yè)家不是好企業(yè)家。

那么一個人從“想賺錢”到“賺到錢”，中間需要什么呢？當然需要很多，而必備的就是賺錢的本事。這個賺錢的本事就是我們探討的企業(yè)經(jīng)營能力?？纯碈XO們高官們每天談的是什么語言？我們稱之為的是Executive Language，管理層語言就是財務(wù)語言，一起都和數(shù)字打交道，一起都需要數(shù)字，管人的時候是headcount，人頭數(shù)；管項目的時候看時間表數(shù)字；看戰(zhàn)略配置的時候看ROI，等等。做經(jīng)營就是數(shù)字游戲，看誰對業(yè)務(wù)能從數(shù)字維度理解的更加透徹，看能夠更加精于貼近現(xiàn)實的數(shù)字測算和規(guī)劃。

于是你打算開辦一個公司企業(yè)了嗎？且慢，不要為了開辦公司而開辦公司，這樣多數(shù)是失敗而虛無的。那么到底開辦公司最最核心的要素是什么？

首先是“idea、想法”，佛經(jīng)曰“心想事成”?；叵肴祟愇拿靼l(fā)展至今，回想我們自己的或多或少的成就，哪一個不是回歸到一個想法和念頭開始。這個想法和念頭，當付諸實施開始行動和實現(xiàn)，那么就造就了少年時代比爾蓋茨希望世界上所有的設(shè)備都運行他的軟件一樣。一起源于想法，也就是要做公司企業(yè)，你首先要有一個想法，一個關(guān)于想做什么業(yè)務(wù)或產(chǎn)品的想法。

其次就是為了想法而策劃的“Business Plan、商業(yè)計劃”?，F(xiàn)在隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，有的是Venture Capital（風險資本）手里攥著錢等著給好項目撒呢。也就是說，現(xiàn)在的社會不缺錢、不缺資金，缺的是好想法。當然好的想法需要用富有想象空間且嚴謹周密的商業(yè)計劃書表達出來，商業(yè)計劃書中除了闡述你的想法idea的同時，更要講述你如何有效利用風險資本、如何組建勝任的管理團隊、如何研發(fā)組織產(chǎn)品服務(wù)、如何開拓市場、如何達成銷售回報、如何賺取利潤、如何回報投資等等。當然，商業(yè)計劃書不會太短，但絕對不能太冗長。最經(jīng)典的比喻就是電梯演講測驗，從電梯門打開到上一層后電梯門打開，你應(yīng)該能夠精準到位完成商業(yè)計劃最核心和最打動人人心的演講陳詞。

第三，資金。好的商業(yè)計劃能夠獲得風投的青睞，當然自己也可以投資。毫

無疑問，能夠借雞下蛋當然最好。能夠得到其他資本的注入更是證明你的想法和商業(yè)計劃的可行?？墒牵Y本為何要給你投入呢？簡單，VC也是公司企業(yè)，他們追求什么？利潤。沒錯，VC給你投錢是要回報的。這個時候的VC就是股東。也就是說，企業(yè)的經(jīng)驗和運作要賺取利潤，要給股東回報。對于未上市企業(yè)而言，要有最起碼的分紅或股東權(quán)益的擴張；對于上市公司則除了分紅就更直接反應(yīng)在股價上面?？傊?，有了想法和商業(yè)計劃所贏得的資本投入之后，就要全力以赴地去賺取利潤回報股東。

因此什么樣的CEO應(yīng)該是一個什么樣的人選呢？CEO首先要有賺錢的欲望，賺錢的欲望越大眼界越長，也就越能夠驅(qū)動CEO不斷經(jīng)營企業(yè)發(fā)展賺取最大利潤。再次CEO要對股東負責，當然對股東負責就是要做到持續(xù)經(jīng)營同時給到股東利潤回報。總之，CEO的第一職責就是賺取最大化利潤回報股東。

上述已經(jīng)基本淺談了有關(guān)企業(yè)的宏觀和核心要素。然而，如何才能夠賺取利潤呢？數(shù)字游戲是如何玩耍呢？風險資本是如何應(yīng)用的呢？接下來，我們就解析企業(yè)經(jīng)營過程中的數(shù)字游戲和關(guān)鍵理念。

首先要記住，企業(yè)經(jīng)營管理的金三角：銷售、利潤、資產(chǎn)。然后我們將有一系列財務(wù)管理表格來繼續(xù)數(shù)字的規(guī)劃和測算。為了便于理解，舉一個企業(yè)創(chuàng)業(yè)過程作為小例子解析。我們的主人公就叫做阿童木吧，阿童木打算創(chuàng)辦一家企業(yè)，專門提供快速原型制品服務(wù)，也就是通過3D立體打印快速原型機專業(yè)設(shè)備根據(jù)客戶的設(shè)計圖紙或訂單直接把模型制作出來。當然這里涉及到高技術(shù)，當然是列舉一個虛擬的故事?？傊瑢W(xué)們可以理解為阿童木需要購買快速原型機，然后用原型機根據(jù)客戶訂單制作原型，這就是阿童木的提供的服務(wù)；而市場的客戶都是通過招標方式進行。阿童木得到一家風險投資公司的青睞，決定投資80萬元給阿童木。于是故事開始了：

阿童木拿到80萬后，他只有資金，那么他該做什么呢？總之，他需要先購置土地、廠房、機器設(shè)備、原料、雇傭工人、投標拿訂單、生產(chǎn)和交貨。

阿童木就開始花錢了，廠房20萬，設(shè)備10萬，原料12萬，雇工包括研發(fā)、市場、行政等每月支付工資、工人等每月支付工資，還要花費行政辦公費，可能還有廣告費、市場推廣費、招聘和培訓(xùn)費、可能涉及的租金等。。等等。?？磥砗軙灢恕Ｒ虼宋覀兘榻B第一組財務(wù)管理表格——《資產(chǎn)負債表》、《收益表》，當然對于財務(wù)專業(yè)的同學(xué)，這些是小菜一碟啦。還請注冊會計師和CFO們多多不吝指導(dǎo)。

資產(chǎn)負債表是反映企業(yè)某個經(jīng)營期的資產(chǎn)、負債、和權(quán)益的狀況，是某時期內(nèi)公司的財政一覽。資產(chǎn)負債表，也稱為資產(chǎn)平衡表，就是所有資產(chǎn)相加，與借貸、權(quán)益之和的平衡——“總資產(chǎn)=總負債+權(quán)益”

總資產(chǎn)的計算方法是流動資產(chǎn)+固定資產(chǎn)。

流動資產(chǎn)是指企業(yè)擁有的現(xiàn)金或很容易變現(xiàn)的資產(chǎn)，給個簡單的公式：流動資產(chǎn)=現(xiàn)金+應(yīng)收賬款+原料+半成品+庫存成品。

固定資產(chǎn)理解為可以保存的資產(chǎn)=機器設(shè)備+土地+廠房等。對于網(wǎng)絡(luò)公司而言，辦公電腦和服務(wù)器等都屬于固定資產(chǎn)。

那么負債呢？負債就是企業(yè)欠其他人或機構(gòu)的錢=應(yīng)付賬款+貸款+稅款等。

什么是權(quán)益的？權(quán)益是目前企業(yè)資產(chǎn)中作為股東所有用的部分，比如各方已經(jīng)投入的資本金（包括風險資本貨其他股東）的資本總和加上留存收益。留存收益就是累計的利潤值，小心，這個利潤如果是負數(shù)就是虧損，就需要在累

積的留存收益上減去虧損。簡單的說，大家已經(jīng)看到，只要任何的虧損，就直接影響股東權(quán)益的減少。

總之，權(quán)益=總資產(chǎn)-總負債。

再看收益表，收益表代表著一段時期內(nèi)經(jīng)營收入與支出的情況，反映了一段時期內(nèi)的經(jīng)營狀況。收益表從總收入開始，然后逐一減去所有的每一項支出，最后得到就是凈利潤，或者是負數(shù)的虧損。

如果以某個月為例子，可以看到就是當月的銷售總額減去生產(chǎn)或服務(wù)的直接成本，比如原料、勞動力等，得到“邊際貢獻”，這個數(shù)字再減去生產(chǎn)的有關(guān)費用，包括機器折舊、機器使用成本等，這樣就得到毛利。毛利再減去銷售與企業(yè)管理費用，包括研發(fā)、市場、廣告、行政工資、行政辦公開支、招聘培訓(xùn)、租金等等，這時得到的是營業(yè)利潤。營業(yè)利潤再減去借款成本（如果有貸款的話），此時得到稅前利潤。稅前利潤扣除稅款之后最總得到凈利潤，這個凈利潤和往期的利潤積累總和也就是得到留存收益了。

是不是挺復(fù)雜呢？沒錯，但都是四則運算就可以搞定。當然，上述只是原理。相信你的企業(yè)是有CFO或財務(wù)總監(jiān)或財務(wù)經(jīng)理可以協(xié)助你計算。但作為企業(yè)經(jīng)營者，你應(yīng)該諳熟此道。

有了2個財務(wù)表格之后，從經(jīng)營角度企業(yè)主每個月應(yīng)該考慮哪些事情呢？核心就是現(xiàn)金，每時每刻企業(yè)是否還有可以運作的現(xiàn)金。如果沒有了現(xiàn)金，企業(yè)就無法存活了。因此企業(yè)每個月都要核對一系列環(huán)節(jié)，包括但不限于審查經(jīng)營現(xiàn)狀、核定更新營收款項、核定更新負債狀況（應(yīng)付款、貸款、和應(yīng)付稅款）、付廣告費和準備進入市場的方案、進入市場（對于本例的阿童木而言，他需要進行投標）、生產(chǎn)產(chǎn)品入庫、考慮購買或更新設(shè)備、考慮招募新員工和培訓(xùn)、支付工資、進貨

或進原料、設(shè)備折舊、支付各項費用，根據(jù)如上數(shù)據(jù)制作收益表和資產(chǎn)負債表。當然這里依然只是列舉概念，盡管現(xiàn)實企業(yè)會更加復(fù)雜，但原理如此。

然而，市場是動態(tài)的，特別是蓬勃發(fā)展的市場。而企業(yè)需要考慮是否擴大再生產(chǎn)，不斷擴張已充分享有市場壯大所帶來的更多收益。因此企業(yè)需要考慮和規(guī)劃好何時以及如何以及擴大多少？更包括擴大產(chǎn)能和團隊，需要多少資金的支持？自己的資金是否足夠？是否需要貸款？或者其他方式得到資金（比如變賣部分資產(chǎn)等）？這個擴大生產(chǎn)能力項目的實施周期如何？企業(yè)能否周轉(zhuǎn)以支持擴大生產(chǎn)。其實現(xiàn)實生活中就是很多企業(yè)盲目擴大，沒有考慮現(xiàn)金流情況，而在快速擴張中產(chǎn)生資金鏈斷裂而倒閉的。（后記：特別感謝danny老師精彩分享，再次讓我重新溫習了企業(yè)財務(wù)管理和相關(guān)MBA知識，再次驗證企業(yè)經(jīng)營實踐的寶貴原則和核心。大家有收獲是我的榮幸，歡迎分享推薦12783747給更多朋友。）

第二篇：物流企業(yè)經(jīng)營與運作教學(xué)大綱

《物流企業(yè)經(jīng)營與運作》課程教學(xué)大綱

課程編號：H040124

4學(xué)時數(shù)：40

學(xué)分數(shù)：2.5適用專業(yè)：物流管理

先修課程：管理學(xué)原理

考核方式：考查

一、課程的性質(zhì)和任務(wù)

物流企業(yè)經(jīng)營與運作是指在社會再生產(chǎn)過程中，根據(jù)社會物質(zhì)實體流動的一般規(guī)律，應(yīng)用管理的基本原理和方法，對物流運作進行計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制的活動過程。

物流企業(yè)經(jīng)營與運作的基本目的是實現(xiàn)物流運作的優(yōu)化與協(xié)調(diào)，以降低物流成本，提高物流效率和經(jīng)濟效率。

學(xué)習本課程，學(xué)生應(yīng)該了解物流企業(yè)經(jīng)營與運作的基本內(nèi)容，即包括對物流運作各環(huán)節(jié)的經(jīng)營運作，如運輸、儲存和包裝等環(huán)節(jié)的管理；對物流運作系統(tǒng)主要要素的運作，如人、財、物和信息等要素的管理；對物流運作活動中具體職能的管理，如物流活動的計劃、質(zhì)量、技術(shù)等職能的管理。

二、教學(xué)內(nèi)容與要求

理論教學(xué)（學(xué)時：40）

第一章概述（2課時）

教學(xué)目的與要求：通過本章的學(xué)習，要求學(xué)生對物流企業(yè)的概念及類別進行了解，了解本教材的基本知識結(jié)構(gòu)。

1、物流企業(yè)

物流企業(yè)的概念、種類

2、本教材包含的內(nèi)容

第二章物流企業(yè)管理概述（6課時）

教學(xué)目的與要求：通過本章的學(xué)習，要求學(xué)生了解和掌握物流企業(yè)經(jīng)營模式，理解物流企業(yè)風險管理，理解并掌握物流企業(yè)人力資源管理和物流企業(yè)信息化管理。

1、物流企業(yè)經(jīng)營模式

資產(chǎn)型、非資產(chǎn)型

2、物流企業(yè)風險管理

人員風險、車輛風險

做好倉庫管理的基本工作，如防潮、防火。進行員工培訓(xùn)，掌握正確的設(shè)備操作方法。

3、物流企業(yè)人力資源管理

人力資源規(guī)劃主要包括三個步驟：組織結(jié)構(gòu)設(shè)計——工作設(shè)計——用人設(shè)計；

崗位設(shè)計及職責規(guī)劃、員工招聘及培訓(xùn)、員工福利及晉升制度

4、物流企業(yè)信息化管理

電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)、地理信息系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)技術(shù)、倉儲管理系統(tǒng)、運輸管理系統(tǒng)、電子輔助標簽揀貨系統(tǒng)、無線射頻（Radio Frequency，簡稱RF）技術(shù)。

第三章物流服務(wù)提供（6課時）

教學(xué)目的與要求：通過本章的學(xué)習，要求學(xué)生了解倉儲定義及倉儲分類、運輸定義、運輸方式分類、運輸原理，綜合物流定義、倉單質(zhì)押融資定義、項目物流概念。理解并掌握綜合物流服務(wù)企業(yè)要求，儲存貨物、報關(guān)、驗貨、收款，倉單質(zhì)押融資流程、項目物流特點、項目物流流程。

1、倉儲服務(wù)

倉儲定義、倉儲分類

2、運輸服務(wù)

運輸定義、運輸方式分類、運輸原理

3、綜合服務(wù)

綜合物流定義、綜合物流服務(wù)企業(yè)要求

4、國際貨代服務(wù)

儲存貨物、報關(guān)、驗貨、收款。

5、倉單質(zhì)押融資

倉單質(zhì)押融資定義、倉單質(zhì)押融資流程

6、項目物流

項目物流概念、項目物流特點、項目物流流程

第四章物流客戶開發(fā)（6課時）

教學(xué)目的與要求：通過本章的學(xué)習，要求學(xué)生了解物流客戶開發(fā)途徑、物流客戶開發(fā)途徑比較、物流客戶開發(fā)策略選擇，理解廣告開發(fā)客戶適應(yīng)性、廣告開發(fā)客戶流程、廣告開發(fā)客戶注意事項，電話開發(fā)客戶類型、電話開發(fā)客戶適應(yīng)性、電話開發(fā)客戶流程、電話開發(fā)客戶注意事項，網(wǎng)絡(luò)開發(fā)客戶種類、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)客戶流程、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)客戶注意事項。理解并掌握品牌開發(fā)、品牌開發(fā)注意事項、展會開發(fā)、競標開發(fā)、競標注意事項、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟開發(fā)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟開發(fā)核心競爭力。

1、物流客戶開發(fā)概述

物流客戶開發(fā)途徑、物流客戶開發(fā)途徑比較、物流客戶開發(fā)策略選擇

2、廣告開發(fā)客戶

廣告開發(fā)客戶適應(yīng)性、廣告開發(fā)客戶流程、廣告開發(fā)客戶注意事項

3、電話開發(fā)客戶

電話開發(fā)客戶類型、電話開發(fā)客戶適應(yīng)性、電話開發(fā)客戶流程、電話開發(fā)客戶注意事項

4、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)客戶

網(wǎng)絡(luò)開發(fā)客戶種類、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)客戶流程、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)客戶注意事項

5、其他開發(fā)客戶模式介紹

品牌開發(fā)、品牌開發(fā)注意事項、展會開發(fā)、競標開發(fā)、競標注意事項、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟開發(fā)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟開發(fā)核心競爭力

第五章物流投標及方案設(shè)計（6課時）

教學(xué)目的與要求：通過本章的學(xué)習，要求學(xué)生了解并掌握物流提案的定義及要求、內(nèi)容，物流網(wǎng)絡(luò)覆蓋介紹、物流中心基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備介紹、物流相關(guān)軟件介紹、倉庫布局圖及動線設(shè)計、倉庫保管方案、倉庫保管方案、收費方案。理解調(diào)研、評估、方案設(shè)計、方案實施、完成目標。理解并掌握確定平均庫存量、確定物品存放方式、估算其他區(qū)域面積、計算倉庫總面積、儲位設(shè)計、商品存放原則，配送時效設(shè)計、發(fā)車等待時間、固定時間間隔發(fā)車、隨機發(fā)車制。

1、物流提案概述

物流提案的定義及要求、內(nèi)容，物流網(wǎng)絡(luò)覆蓋介紹、物流中心基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備介紹、物流相關(guān)軟件介紹、倉庫布局圖及動線設(shè)計、倉庫保管方案、倉庫保管方案、收費方案

2、運輸方案設(shè)計

調(diào)研、評估、方案設(shè)計、方案實施、完成目標

3、倉庫管理方案設(shè)計

確定平均庫存量、確定物品存放方式、估算其他區(qū)域面積、計算倉庫總面積、儲位設(shè)計、商品存放原則

4、配送方案設(shè)計

配送時效設(shè)計、發(fā)車等待時間、固定時間間隔發(fā)車、隨機發(fā)車制

第六章配送中心選址（4課時）

教學(xué)目的與要求：通過本章的學(xué)習，要求學(xué)生了解配送中心選址因素分析（土地成本、交通條件、自然條件、土地可得性、人力成本、服務(wù)水平、基礎(chǔ)設(shè)施）。理解并掌握配送中心選址流程（收集整理資料、地址篩選、定量分析、結(jié)果評價、復(fù)查、確認選址結(jié)果）

1、配送中心選址因素

配送中心選址因素分析、土地成本、交通條件、自然條件、土地可得性、人力成本、服務(wù)水平、基礎(chǔ)設(shè)施

2、配送中心選址流程

收集整理資料、地址篩選、定量分析、結(jié)果評價、復(fù)查、確認選址結(jié)果

3、配送中心選址案例

三、作業(yè)要求

1、每章課后案例分析即為作業(yè)。

2、書面作業(yè)不能打印，必須手寫。

四、教材和參考資料

1、教材：

《物流企業(yè)運作與實務(wù)》，董千里主編，人民交通出版社

2、參考資料：

《物流運營管理》，海峰主編，中國財富出版社

執(zhí)筆人 ：教研室主任簽字：系主任簽字：年月日

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項目運作之要素分析

近年來我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛，成為許多大地產(chǎn)商的投資重點。商業(yè)地產(chǎn)緣何會熱氣沖天呢？其原因有二：第一，近幾年城市的擴張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了很大空間，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機。第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產(chǎn)商在尋找新的投資行業(yè)、新的投資項目時，商業(yè)地產(chǎn)高于普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。

大連的地產(chǎn)商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜，但在東北地區(qū)是處于領(lǐng)先地位的。在國家振興東北老工業(yè)基地的政策扶持下，東北各城市的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)全面提速，大連則成為各地商業(yè)地產(chǎn)項目招商的重點。萬達集團步入商業(yè)地產(chǎn)取得的巨大成功，也對大連地產(chǎn)商走出大連，到其它城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目也起到了推波助瀾的作用。

商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)究竟有何不同呢？

其實商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式和使用功能上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在項目開發(fā)上商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)更是有著本質(zhì)的區(qū)別。普通房地產(chǎn)用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數(shù)采用相對比較簡單的開發(fā)——銷售的模式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模相對較大，小的往往也有有幾千平，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目，可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)獲取開發(fā)利潤的，這種方式所占的比例較小。

那么成功的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)要注意哪些要素呢？

第一、翔實的市場調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)尤其是在本地搞開發(fā)的企業(yè)對市場調(diào)查通常比較輕視。也難怪，對于住宅開發(fā)只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至于小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是絕對不行的，幾乎沒有成功的可能。

開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該非常重視市場調(diào)查。幾年前有一家美國企業(yè)曾想與我市一家著名企業(yè)合作，在天津街開發(fā)一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)過細致市場調(diào)查后他們認為條件不具備，扔下幾十萬美金撤了。他們?nèi)绻麤]有經(jīng)過調(diào)查分析盲目上馬的話，那最后的損失恐怕遠遠不止幾十萬。

市場調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項目的具體不盡相同，但有些基礎(chǔ)的市場調(diào)查是相通的，包括市場環(huán)境調(diào)查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等），經(jīng)濟狀況調(diào)查（項目所在城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、投資理財觀念以及對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況），市場現(xiàn)狀調(diào)查（現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實際運行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等）。

第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或當?shù)睾献鞣教峁┑目尚行詧蟾鎭碜錾虡I(yè)地產(chǎn)的投資決策，那么恐怕根

本沒有不可以做的項目，當然其風險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業(yè)搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調(diào)查報告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業(yè)地產(chǎn)的特性決定的。

以中小型專業(yè)市場項目為例，調(diào)查結(jié)果顯示某市的現(xiàn)存相關(guān)市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預(yù)測收益，資金回收周期將非常短，其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點，那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期，其“市”也相對穩(wěn)定，經(jīng)營業(yè)戶收入較為穩(wěn)定，消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設(shè)施更加先進、管理水平也更高，但要達到“場”興市 “旺”租金收入相對穩(wěn)定的程度，仍需要一定的時間，也就是市場的培育期。這個周期可由科學(xué)的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。

效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現(xiàn)競爭對手要有充分考慮。既然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)進入或尚未進入穩(wěn)定收益時期，周邊區(qū)域會不會有新的類似項目冒出來，應(yīng)予以提請考慮，競爭對手肯定要從未們預(yù)計的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。

第三、充足的資金準備

因為商業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的獲利方式不盡相同，長線投資占據(jù)著主導(dǎo)地位。既使采取分割商鋪出售的方式，越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發(fā)商資金準備充足，否則出現(xiàn)后續(xù)資金斷流項目難以為繼的情況，工程不能正常進行，招商就更加困難，這當然是非常法危險的。

地產(chǎn)圈對普通房地產(chǎn)的運作有一種“10％資金說”，就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金，建設(shè)費用由建筑商先行墊付，然后就是開盤預(yù)售了。這種打法未必是特別普遍的現(xiàn)象，但其存在也為數(shù)不少。同樣，這個套路也絕對不適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項目。

最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產(chǎn)項目貸款，商業(yè)地產(chǎn)相對風險較大，指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產(chǎn)的火爆預(yù)售，商鋪的銷售難度更大，精明的經(jīng)營業(yè)戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的，商品房按揭貸款通常是20年七成按揭，而各類商鋪按揭貸款的額度只有50％，還款周期最高只有10年，審批手續(xù)也更為復(fù)雜嚴格。

沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障，想要通過商業(yè)地產(chǎn)獲利將是極為困難的。

第四、嚴格把握項目選址

談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，很多專業(yè)人士認為，第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍椖窟x址的重要程度。位置的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力，對于商家而言好地腳的優(yōu)勢不言自明。

項目位置的確定一定要掌握市場規(guī)劃與政府發(fā)展重心。但我國目前體制下通常是

城市規(guī)劃先行，在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)被定位，然后才開展對外招商，開發(fā)商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規(guī)劃時考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，風險自然落到了開發(fā)商頭上。另外這樣的規(guī)劃還會造成某個區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴重，加劇相互間無序競爭，使眾投資商都難以獲利。

我們在考察商業(yè)地產(chǎn)項目時，要對交通狀況、區(qū)域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規(guī)劃的位置不甚理想，我們又不能按照自己的意愿加以改變的話，最終只能選擇放棄。好在很多城市的領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)注意到這一點，為創(chuàng)造更優(yōu)的投資環(huán)境，開始對商業(yè)地產(chǎn)項目在規(guī)劃上給與較為寬松的空間。

第五、縝密的規(guī)劃設(shè)計

對于大型商業(yè)房地產(chǎn)項目通常采用的都是先招商，然后根據(jù)入駐商家的要求規(guī)劃設(shè)計，這是萬達首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”概念。這樣一來大型商業(yè)項目的規(guī)劃看起來很簡單，只要把不同的業(yè)態(tài)相互組合即可，其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目，在規(guī)劃時既要考慮整體布局的合理性，又要充分考慮內(nèi)部商家之間的競爭，創(chuàng)造適度、有序的內(nèi)部競爭環(huán)境極為重要。另外對于大型商業(yè)項目，其不同業(yè)態(tài)對車流的吸引是不同的，比如高級餐飲的規(guī)劃要靠近道路或停車場；其人流在不同時段、不同服務(wù)功能變化是非常大的。如果規(guī)劃不當，很容易造成巨大的成本增加和資源浪費，人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

由于功能多業(yè)態(tài)復(fù)合度高，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在內(nèi)部設(shè)計上要注意的細節(jié)很多很重要。比如影院對層高有要求，部分主力店對層高也有要求，餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

小型商業(yè)地產(chǎn)項目大多為單體結(jié)構(gòu)，其規(guī)劃的重點在于周邊的道路交通。我們經(jīng)?？梢钥吹?，一些較早間的市場多數(shù)只有一個主要出口，臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業(yè)地產(chǎn)項目寧可犧牲一部分容積率，也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環(huán)境。

商業(yè)地產(chǎn)項目尤其是小型商業(yè)地產(chǎn)項目，在內(nèi)部設(shè)計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則，同時必須注意諸多細節(jié)。消防噴淋頭、消火栓、燈光等設(shè)置必須能與各個商鋪裝修和經(jīng)營相協(xié)調(diào)，好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風格與賣場整體的一致性。如果設(shè)計不當會無謂增加建設(shè)成本，而且不利于市場的運營。

第六、相關(guān)專業(yè)人才

商業(yè)地產(chǎn)需要的是即懂地產(chǎn)又懂商業(yè)，即懂營銷又懂談判，經(jīng)驗閱歷豐富又通曉外語的復(fù)合型人才。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)速度遠遠低于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度，所以造成了人才短缺，流動性大，隊伍不穩(wěn)定這一現(xiàn)象。對于地產(chǎn)商而言，用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業(yè)地產(chǎn)項目，而對外招聘新入盟的專業(yè)人才，恐怕還不能很快讓地產(chǎn)老板們建立較高的信任度，畢竟商業(yè)地產(chǎn)涉及的商業(yè)秘密更多。

能夠?qū)I(yè)人才產(chǎn)生更大吸引力的，一方面是工資待遇，另一方面公司的實力、知

名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應(yīng)的管理制度了。

對于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才，采用引進和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的折衷方案，倒也是地產(chǎn)老板們的較好選擇。

第七、卓有成效的招商

商業(yè)地產(chǎn)項目的招商工作，是以市場為載體和平臺，將不同的業(yè)態(tài)形式和商家，加以有機整合統(tǒng)一，形成強大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規(guī)劃的承接，又是對項目后期運營管理的必要準備，能否突破招商的瓶頸是商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。

對于大型的商業(yè)項目，萬達訂單地產(chǎn)的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大，是從項目確立就開始的。對于小型商業(yè)地產(chǎn)項目，也有一種普遍該共識。就是不完成30％的招商工作，該商業(yè)地產(chǎn)項目是不能開工的。如果能向萬達那樣和國內(nèi)外著名商家建立穩(wěn)定的合作關(guān)系固然好，招商工作變得更簡單，項目的風險也能降到最低。但作為我國商業(yè)地產(chǎn)先鋒的萬達，畢竟已經(jīng)進入了將ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ這樣超大型商業(yè)項目連鎖經(jīng)營的時期，一般的地產(chǎn)商是不能照搬萬達的成功模式的。

其實任何地產(chǎn)商投資商業(yè)地產(chǎn)項目，根本的目的當讓是獲利。但在招商工作中過于強調(diào)資金的回籠，而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺，將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀，同時對于先期進入的骨干商家，對提升項目形象和功能有幫助的大商家，在招商政策上要予以傾斜。

商業(yè)地產(chǎn)的招商和普通房地產(chǎn)的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性，招商隊伍的構(gòu)成需要掌握更多專業(yè)知識素質(zhì)更高的人才，招商工作的開展需循序漸進多次商洽，連招商廣告都比普通房地產(chǎn)廣告在法律的嚴密性上要求更高。總之，如果一定要把招商理解為推銷的話，那么其推銷的內(nèi)容也絕對不是商業(yè)物業(yè)，而應(yīng)該是商機。

第八、絕對不容忽視的運營管理

很多地產(chǎn)商尤其是采用分割單元銷售招商方式的，面對喜人招商業(yè)績往往會感到大功告成，以為商業(yè)地產(chǎn)項目就此完事大吉。這種從運作普通地產(chǎn)項目延承下來思維方式面對商業(yè)地產(chǎn)項目是絕對要不得的。

商業(yè)地產(chǎn)同樣需要物業(yè)管理，保安、保潔、設(shè)備維護等同樣一個都不能少，但商業(yè)地產(chǎn)項目更重要的是商業(yè)管理，要把多樣的業(yè)態(tài)和松散的經(jīng)營單位，統(tǒng)一以商業(yè)地產(chǎn)項目為核心的經(jīng)營主題和信息平臺上，形成自己的商業(yè)核心競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑，因為商業(yè)地產(chǎn)項目人流集中，經(jīng)營者之間信息交流密切。在強調(diào)品牌價值高度重視無形資產(chǎn)的今天，良好的公眾口碑是特別重要。

成功的商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理，能使商業(yè)地產(chǎn)項目的物業(yè)價值得到提升，租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預(yù)留儲備土地的地產(chǎn)商，無論繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn)，都更容易實現(xiàn)更高的利潤目標。

影響商業(yè)地產(chǎn)運作的因素好有很多，諸如和當?shù)卣年P(guān)系、團隊凝聚力、信息資源、地產(chǎn)商無形資產(chǎn)等等，但上述八個方面更加重要，應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)運作中重點把握

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功要素分析

近年來我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛，成為許多大地產(chǎn)商的投資重點。

商業(yè)地產(chǎn)緣何會熱氣沖天呢？

其原因有二：第一，近幾年城市的擴張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了很大空間，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機。

第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產(chǎn)商在尋找新的投資行業(yè)、新的投資項目時，商業(yè)地產(chǎn)高于普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。

商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)究竟有何不同呢？

其實商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式和使用功能上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在項目開發(fā)上商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)更是有著本質(zhì)的區(qū)別。普通房地產(chǎn)用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數(shù)采用相對比較簡單的開發(fā)­­——銷售的模式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模相對較大，小的往往也有有幾千平，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目，可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)獲取開發(fā)利潤的，這種方式所占的比例較小。

那么成功的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)要注意哪些要素呢？

第一、翔實的市場調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)尤其是在本地搞開發(fā)的企業(yè)對市場調(diào)查通常比較輕視。也難怪，對于住宅開發(fā)只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至于小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是絕對不行的，幾乎沒有成功的可能。市場調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項目的具體不盡相同，但有些基礎(chǔ)的市場調(diào)查是相通的，包括市場環(huán)境調(diào)查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等），經(jīng)濟狀況調(diào)查（項目所在城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、投資理財觀念以及對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況），市場現(xiàn)狀調(diào)查（現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實際運行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等）。第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或當?shù)睾献鞣教峁┑目尚行詧蟾鎭碜錾虡I(yè)地產(chǎn)的投資決策，那么恐怕根本沒有不可以做的項目，當然其風險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業(yè)搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調(diào)查報告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業(yè)地產(chǎn)的特性決定的。

以中小型專業(yè)市場項目為例，調(diào)查結(jié)果顯示某市的現(xiàn)存相關(guān)市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預(yù)測收益，資金回收周期將非常短，其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點，那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期，其“市”也相對穩(wěn)定，經(jīng)營業(yè)戶收入較為穩(wěn)定，消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設(shè)施更加先進、管理水平也更高，但要達到就是市場的培育期。這個周期可由科學(xué)的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。

效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現(xiàn)競爭對手要有充分考慮。既然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)進入或尚未進入穩(wěn)定收益時期，周邊區(qū)域會不會有新的類似項目冒出來，應(yīng)予以提請考慮，競爭對手肯定要從未們預(yù)計的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。

第三、充足的資金準備

分割商鋪出售的方式，越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發(fā)

商資金準備充足，否則出現(xiàn)后續(xù)資金斷流項目難以為繼的情況，工程不能正常進行，招商就更加困難，這當然是非常法危險的。

地產(chǎn)圈對普通房地產(chǎn)的運作有一種“10％資金說”，就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金，建設(shè)費用由建筑商先行墊付，然后就是開盤預(yù)售了。這種打法未必是特別普遍的現(xiàn)象，但其存在也為數(shù)不少。同樣，這個套路也絕對不適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項目。

最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產(chǎn)項目貸款，商業(yè)地產(chǎn)相對風險較大，指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產(chǎn)的火爆預(yù)售，商鋪的銷售難度更大，精明的經(jīng)營業(yè)戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的，商品房按揭貸款通常是20年七成按揭，而各類商鋪按揭貸款的額度只有50％，還款周期最高只有10年，審批手續(xù)也更為復(fù)雜嚴格。

沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障，想要通過商業(yè)地產(chǎn)獲利將是極為困難的。第四、嚴格把握項目選址

談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，很多專業(yè)人士認為，第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置。可見項目選址的重要程度。位置的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力，對于商家而言好地腳的優(yōu)勢不言自明。

項目位置的確定一定要掌握市場規(guī)劃與政府發(fā)展重心。但我國目前體制下通常是城市規(guī)劃先行，在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)被定位，然后才開展對外招商，開發(fā)商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規(guī)劃時考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，風險自然落到了開發(fā)商頭上。另外這樣的規(guī)劃還會造成某個區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴重，加劇相互間無序競爭，使眾投資商都難以獲利。

我們在考察商業(yè)地產(chǎn)項目時，要對交通狀況、區(qū)域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規(guī)劃的位置不甚理想，我們又不能按照自己的意愿加以改變的話，最終只能選擇放棄。好在很多城市的領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)注意到這一點，為創(chuàng)造更優(yōu)的投資環(huán)境，開始對商業(yè)地產(chǎn)項目在規(guī)劃上給與較為寬松的空間。

第五、縝密的規(guī)劃設(shè)計

對于大型商業(yè)房地產(chǎn)項目通常采用的都是先招商，然后根據(jù)入駐商家的要求規(guī)劃設(shè)計，這是萬達首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”概念。這樣一來大型商業(yè)項目的規(guī)劃看起來很簡單，只要把不同的業(yè)態(tài)相互組合即可，其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ項目，在規(guī)劃時既要考慮整體布局的合理性，又要充分考慮內(nèi)部商家之間的競爭，創(chuàng)造適度、有序的內(nèi)部競爭環(huán)境極為重要。另外對于大型商業(yè)項目，其不同業(yè)態(tài)對車流的吸引是不同的，比如高級餐飲的規(guī)劃要靠近道路或停車場；其人流在不同時段、不同服務(wù)功能變化是非常大的。如果規(guī)劃不當，很容易造成巨大的成本增加和資源浪費，人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

由于功能多業(yè)態(tài)復(fù)合度高，大型商業(yè)地產(chǎn)項目在內(nèi)部設(shè)計上要注意的細節(jié)很多很重要。比如影院對層高有要求，部分主力店對層高也有要求，餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

小型商業(yè)地產(chǎn)項目大多為單體結(jié)構(gòu)，其規(guī)劃的重點在于周邊的道路交通。我們經(jīng)?？梢钥吹剑恍┹^早間的市場多數(shù)只有一個主要出口，臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業(yè)地產(chǎn)項目寧可犧牲一部分容積率，也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環(huán)境。

商業(yè)地產(chǎn)項目尤其是小型商業(yè)地產(chǎn)項目，在內(nèi)部設(shè)計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則，同時必須注意諸多細節(jié)。消防噴淋頭、消火栓、燈光等設(shè)置必須能與各個商鋪裝修和經(jīng)營相協(xié)調(diào)，好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風格與賣場整體的一致性。如果設(shè)計不當會無謂增加建設(shè)成本，而且不利于市場的運營。

第六、相關(guān)專業(yè)人才

商業(yè)地產(chǎn)需要的是即懂地產(chǎn)又懂商業(yè)，即懂營銷又懂談判，經(jīng)驗閱歷豐富又通曉外語的復(fù)合型人才。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)速度遠遠低于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度，所以造成了人才短缺，流動性大，隊伍不穩(wěn)定這一現(xiàn)象。對于地產(chǎn)商而言，用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業(yè)地產(chǎn)項目，而對外招聘新入盟的專業(yè)人才，恐怕還不能很快讓地產(chǎn)老板們建立較高的信任度，畢竟商業(yè)地產(chǎn)涉及的商業(yè)秘密更多。

能夠?qū)I(yè)人才產(chǎn)生更大吸引力的，一方面是工資待遇，另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應(yīng)的管理制度了。

對于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才，采用引進和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的折衷方案，倒也是地產(chǎn)老板們的較好選擇。

商業(yè)地產(chǎn)項目的招商工作，是以市場為載體和平臺，將不同的業(yè)態(tài)形式和商家，加以有機整合統(tǒng)一，形成強大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規(guī)劃的承接，又是對項目后期運營管理的必要準備，能否突破招商的瓶頸是商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。

對于大型的商業(yè)項目，萬達訂單地產(chǎn)的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大，是從項目確立就開始的。對于小型商業(yè)地產(chǎn)項目，也有一種普遍該共識。就是不完成30％的招商工作，該商業(yè)地產(chǎn)項目是不能開工的。如果能向萬達那樣和國內(nèi)外著名商家建立穩(wěn)定的合作關(guān)系固然好，招商工作變得更簡單，項目的風險也能降到最低。但作為我國商業(yè)地產(chǎn)先鋒的萬達，畢竟已經(jīng)進入了將ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ這樣超大型商業(yè)項目連鎖經(jīng)營的時期，一般的地產(chǎn)商是不能照搬萬達的成功模式的。

其實任何地產(chǎn)商投資商業(yè)地產(chǎn)項目，根本的目的當讓是獲利。但在招商工作中過于強調(diào)資金的回籠，而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺，將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀，同時對于先期進入的骨干商家，對提升項目形象和功能有幫助的大商家，在招商政策上要予以傾斜。

商業(yè)地產(chǎn)的招商和普通房地產(chǎn)的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性，招商隊伍的構(gòu)成需要掌握更多專業(yè)知識素質(zhì)更高的人才，招商工作的開展需循序漸進多次商洽，連招商廣告都比普通房地產(chǎn)廣告在法律的嚴密性上要求更高。總之，如果一定要把招商理解為推銷的話，那么其推銷的內(nèi)容也絕對不是商業(yè)物業(yè)，而應(yīng)該是商機。

第八、絕對不容忽視的運營管理

很多地產(chǎn)商尤其是采用分割單元銷售招商方式的，面對喜人招商業(yè)績往往會感到大功告成，以為商業(yè)地產(chǎn)項目就此完事大吉。這種從運作普通地產(chǎn)項目延承下來思維方式面對商業(yè)地產(chǎn)項目是絕對要不得的。

商業(yè)地產(chǎn)同樣需要物業(yè)管理，保安、保潔、設(shè)備維護等同樣一個都不能少，但商業(yè)地產(chǎn)項目更重要的是商業(yè)管理，要把多樣的業(yè)態(tài)和松散的經(jīng)營單位，統(tǒng)一以商業(yè)地產(chǎn)項目為核心的經(jīng)營主題和信息平臺上，形成自己的商業(yè)核心競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑，因為商業(yè)地產(chǎn)項目人流集中，經(jīng)營者之間信息交流密切。在強調(diào)品牌價值高度重視無形資產(chǎn)的今天，良好的公眾口碑是特別重要。

成功的商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理，能使商業(yè)地產(chǎn)項目的物業(yè)價值得到提升，租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預(yù)留儲備土地的地產(chǎn)商，無論繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn)，都更容易實現(xiàn)更高的利潤目標。

影響商業(yè)地產(chǎn)運作的因素好有很多，諸如和當?shù)卣年P(guān)系、團隊凝聚力、信息資源、地產(chǎn)商無形資產(chǎn)等等，但上述八個方面更加重要，應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)運作中重點把握。

第五篇：企業(yè)經(jīng)營要素與管理者支配力模型構(gòu)建

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企業(yè)經(jīng)營要素與管理者支配力模型構(gòu)建

企業(yè)經(jīng)營要素與管理者支配力模型構(gòu)建

內(nèi)容摘要：本文從企業(yè)管理者支配力模型理論入手，通過對地區(qū)家電行業(yè)的發(fā)展進行實地調(diào)研和分析，建立了企業(yè)管理者支配力模型與經(jīng)營要素分析框架。在完善后的企業(yè)支配力模型中，包括動機、個人品質(zhì)、社會能力以及家電行業(yè)營銷知識與能力等在內(nèi)的多維度經(jīng)營要素被納入企業(yè)管理者支配指標評價體系，可以在一定程度上客觀的反映我國家電行業(yè)部門管理者的支配力與企業(yè)經(jīng)營基本要素。

關(guān)鍵詞：企業(yè)管理 支配力 經(jīng)營要素 家電行業(yè)

企業(yè)管理者支配力內(nèi)涵及基礎(chǔ)模型構(gòu)成

從本文研究的家電行業(yè)特殊性出發(fā)，結(jié)合以往學(xué)者對于企業(yè)管理者管理經(jīng)營要素的分析，筆者將家電行業(yè)部門管理者的支配力定義為：在既定的家電企業(yè)發(fā)展環(huán)境下，管理者支配力是能夠?qū)⒐ぷ鞅憩F(xiàn)優(yōu)異者和表現(xiàn)平凡者進行區(qū)分的部門負責人深層次特征，具體可以包括管理者個人動機、價值觀、專業(yè)領(lǐng)域知識儲備、個人形象、工作態(tài)度以及技能水平等要素。企業(yè)管理者支配力模型是包括管理者既定任務(wù)角色在內(nèi)的全部基礎(chǔ)能力體系，需要突出注意兩個部分：首先是研究環(huán)境不變，即管理者支配力研究以既定的家電企業(yè)文化、營銷機制以及運行管理模式為依據(jù)；其次是對于研究標準的統(tǒng)一，利用家電行業(yè)普遍推行的績效考核標準來區(qū)分管理者績效，實行差異化組別條件下的差異研究。

對于企業(yè)經(jīng)營要素與管理者支配力的模型構(gòu)成，以往文獻研究提出了兩種較為具有代表性的范本。McClelland（1980）提出了針對企業(yè)營銷管理人員的“通用支配特征模型”，分別從十一個支配力要素出發(fā)，對企業(yè)營銷管理人員的基礎(chǔ)技術(shù)和知識水平進行規(guī)定；Spencer（1993）認為，企業(yè)管理者的支配力分為顯性和隱性兩個部分，技術(shù)和知識構(gòu)成顯性支配力要素，而隱性支配力要素則包括動機、特征以及自我概念等，他據(jù)此而提出了著名的“支配力冰山模型”理論。本文建立的家電行業(yè)企業(yè)管理者支配力模型（見表1）綜合了

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“McClelland通用支配特征模型”和“Spencer支配力冰山模型”的分析優(yōu)勢，不僅考慮了管理者支配力要素，而且還創(chuàng)新分析了要素的子項目構(gòu)成。

模型調(diào)查問卷設(shè)計與樣本描述統(tǒng)計

（一）調(diào)查問卷設(shè)計

本文用于研究的調(diào)查問卷設(shè)計工作分三個階段進行：首先，對家電行業(yè)企業(yè)管理者支配力問卷調(diào)查的研究目的進行明確；其次，翻閱相關(guān)家電行業(yè)管理研究文獻與管理者支配力研究文獻，確定本文主題；最后，根據(jù)以上工作基礎(chǔ)，設(shè)計家電行業(yè)企業(yè)管理者支配力調(diào)查問卷草稿。一般情況下，相對于開放式調(diào)查問卷，封閉式調(diào)查問卷具有答案規(guī)范、統(tǒng)計便利等優(yōu)勢，本文采用了封閉式調(diào)查問卷設(shè)計來對管理者支配力因素進行分析。

對于本次調(diào)查問卷的題目確定工作，筆者采用了兩種方法，第一是通過對以往相關(guān)文獻研究和我國家電行業(yè)特殊性的結(jié)合來進行編制，第二則是利用表1管理者支配力模型中的要素來用作題目編制的參考。經(jīng)過反復(fù)篩選，共計50道題目選入調(diào)查問卷，其中包括個人資料相關(guān)的6個題目和管理者支配力模型相關(guān)的44個題目，后者分別設(shè)計為動機（甲1-甲11）、個人品質(zhì)（乙1-乙11）、社會能力（丙1-丙11）以及行業(yè)知識能力（丁1-丁11），通過李克特五級分值法對被調(diào)查者進行打分評估，從1分至5分分別代表非常不重要、不重要、無所謂、重要、非常重要。

（二）樣本描述統(tǒng)計

本次調(diào)查的樣本數(shù)據(jù)主要來自家電行業(yè)中的客戶經(jīng)理人群，共計發(fā)放調(diào)查問卷170份，有效回收126份，有效回收率達到74.12%。利用SPSS軟件對調(diào)查樣本數(shù)據(jù)進行處理，被調(diào)查群體的學(xué)歷、年齡、性別以及工作年限等沒有缺失值。男性管理者100人，占比79.37%，女性管理者26人，占比20.63%；年齡階層在21-31歲的共計30人，占比23.81%，32-41歲的共計70人，占比55.56%，42歲以上的26人，占比20.63%；初中、高中（含中專）以及大學(xué)（含大專）學(xué)歷人數(shù)比例分別為3.5%、68.8%、27.7%。

（三）數(shù)據(jù)分析檢驗

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SPSS置信度分析從穩(wěn)定性和可靠性角度來測度樣本數(shù)據(jù)，其評價結(jié)果的有效性和可用性在很大程度上由量表編制的合理性所決定，即要求量表問題的內(nèi)容完整、反映實際情況真實。本次調(diào)查問卷樣本數(shù)據(jù)變量的置信度檢驗結(jié)果如表2所示。

從置信度檢驗的基本要求來看，如果克隆巴赫系數(shù)小于0.65，則需要對原始調(diào)查問卷題目逐一剔除，直到出現(xiàn)克隆巴赫系數(shù)明顯上升，刪除導(dǎo)致系數(shù)上升的剔除題目。表2中的數(shù)據(jù)維度及樣本總體克隆巴赫系數(shù)均大于0.65，因此可以判斷調(diào)查問卷整體合理，具備統(tǒng)計分析基礎(chǔ)；從效度檢驗要求來看，內(nèi)容效度、相關(guān)效度以及結(jié)構(gòu)效度是評價測評結(jié)果對調(diào)查人群真實素質(zhì)反映程度的方法，三者分別以內(nèi)容有效性、實證有效性以及相關(guān)性作為對應(yīng)研究對象。筆者通過后期訪談，收集反饋信息后發(fā)現(xiàn)，本次的調(diào)查結(jié)果與事實基本一致，無效調(diào)查的概率非常低。

調(diào)查結(jié)果及模型修正

（一）調(diào)查結(jié)果

通過對家電行業(yè)管理者支配力及經(jīng)營要素進行調(diào)查分析，筆者以45名優(yōu)秀管理者和81名普通管理者調(diào)查數(shù)據(jù)分別進行差異性描述檢驗，其中“優(yōu)秀”與“普通”的判斷標準是過去一年管理者是否獲得“優(yōu)秀員工”等榮譽稱號。通過采用降序法來對家電行業(yè)企業(yè)管理者支配力要素重要性均值進行排列，凸顯核心支配力要素，對比兩組數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀企業(yè)管理者和普通企業(yè)管理者的關(guān)注點差異。家電行業(yè)企業(yè)管理者的“優(yōu)秀-普通”分組支配力調(diào)查結(jié)果如表3所示。

從表3可知，優(yōu)秀組管理者與普通組管理者的支配力要素對比結(jié)果差距較大，優(yōu)秀組調(diào)查結(jié)果顯示共計23項支配力要素具有重要地位，其中以個人品質(zhì)和行業(yè)營銷知識能力維度方面的因素占據(jù)較大比例，分別有8個支配力要素入選；普通組有共計18項要素占據(jù)重要地位，其中個人品質(zhì)維度有11個支配力要素入選，占比達到61.11%。因此，相對于普通組企業(yè)管理者，優(yōu)秀組企業(yè)管理者更加注重支配力要素在不同維度間的均衡發(fā)展，而普通組企業(yè)管理者過于注重個人品質(zhì)對于支配力的貢獻程度，這為普通管理者追求優(yōu)秀提供了一定的參考路徑。

（二）模型修正

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基于表3的調(diào)查結(jié)果，優(yōu)秀企業(yè)管理者與普通企業(yè)管理者對于營銷知識與能力對支配力的貢獻具有不同觀點，前者認為政策敏感性對家電行業(yè)管理最為重要，而后者則更加認同管理業(yè)務(wù)流程在企業(yè)管理支配中發(fā)揮的作用；在社會能力一欄，優(yōu)秀的企業(yè)管理者注重公關(guān)溝通能力和個人影響力的作用，普通企業(yè)管理者將團隊協(xié)作精神作為管理支配力突出影響要素；優(yōu)秀企業(yè)管理者比普通企業(yè)管理者更加認同客戶服務(wù)、營銷知識以及計劃組織能力對于增強企業(yè)管理水平的貢獻；此外，筆者從動機和社會能力的維度差異研究出發(fā)，較為認同優(yōu)秀企業(yè)管理者渴望成功、注重人際交往以及態(tài)度主動的管理思維模式。

從優(yōu)秀企業(yè)管理者和普通企業(yè)管理者的支配力維度及重要性差異，得到修正后的企業(yè)管理者支配模型，如表4所示。將調(diào)查結(jié)果中顯示的對優(yōu)秀企業(yè)管理者支配力影響不重要的因素進行剔除。從表4可以看出，家電行業(yè)企業(yè)管理者支配力模型中的動機要素、個人品質(zhì)要素、社會能力要素以及家電行業(yè)營銷知識與能力要素分別包含了3個、9個、4個以及9個子項目，即共計25個支配力影響因子構(gòu)成修正后的企業(yè)管理者支配力新模型，較為精煉和科學(xué)的對家電行業(yè)企業(yè)管理者支配力要素進行了歸納，通過問卷調(diào)查和數(shù)據(jù)處理篩選方式得到的新模型具有合理性和有效性。

結(jié)論

管理者對于企業(yè)采購、生產(chǎn)、營銷以及組織規(guī)劃等方面的支配力決定因素是較為復(fù)雜的元素集合，本文基于家電行業(yè)進行的調(diào)查具有一定的行業(yè)適用局限性，社會各經(jīng)濟部門因其獨特的運行規(guī)律和商業(yè)文化而在企業(yè)管理者支配影響因素方面存在著一定差異，值得進行行業(yè)細化基礎(chǔ)上的研究。然而，這種行業(yè)差異性造成的企業(yè)管理者支配影響因素差異不應(yīng)該阻礙我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)間的管理支配共性，Mc Clelland的“通用支配特征模型”和Spencer的“支配力冰山模型”理論已經(jīng)證明了這種管理支配力共性的存在，本文提出的支配力修正模型依然對國民經(jīng)濟各部門優(yōu)化管理具有較強的參考意義。

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