第一篇：房地產(chǎn)知識(shí)（范文）

【我國住房改革5個(gè)時(shí)期】80-85年，國家企業(yè)個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購買住房的試點(diǎn)。86-90年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革。91-93年，以公房出售為重點(diǎn)，改革全面鋪開。94-97年，住房公積金、安居工程，改革全面推進(jìn)。98年至今，切斷實(shí)物分配的福利分房制度，實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段。

【房產(chǎn)泡沫】指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房價(jià)脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲，形成一種表面上虛假繁榮的景象。根據(jù)中國社科院2010年12月8日發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告》顯示，目前泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。

【買二手房，中午是最佳看房時(shí)間】因?yàn)橹形缛展庾钭?，住宅中的問題將最大程度展現(xiàn)。強(qiáng)調(diào)居住感覺的市民應(yīng)選擇上午看房，時(shí)間越早越好，臥室是重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，可以感受有沒有陽光照進(jìn)來，是否舒適。如果西向住房，市民可以等到下午四五點(diǎn)左右再看，那時(shí)候西曬較強(qiáng)，對(duì)房屋的影響可以直觀體現(xiàn)出來。

【“五證”、“二書”】根據(jù)規(guī)定，我國公民必須在土地證和房產(chǎn)證齊全的情況下才能取得房屋的合法居住權(quán)。因此，在購買商品房時(shí)，要記得檢查房產(chǎn)商的“五證”是否健全，這“五證”分別是《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》及《預(yù)售許可證》。“二書”是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

【公房】公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

【私房】也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個(gè)人和家庭也就轉(zhuǎn)為私有住宅《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定“國家依法保護(hù)公民城市私有房屋所有權(quán)。任何單位或個(gè)人都不得侵占、毀壞城市私有房屋?！?/p>

【尾房】又稱掃尾房。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

【外銷房和內(nèi)銷房】外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人，而內(nèi)銷房僅限于大陸居民購買。內(nèi)銷房和外銷房在房屋成本、品質(zhì)高低等方面都有一定的差距。

【現(xiàn)房】現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。按國家銷售現(xiàn)房的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是現(xiàn)房，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是現(xiàn)房，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫現(xiàn)房。

【準(zhǔn)現(xiàn)房】是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。但是這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，政府按照期房進(jìn)行管理，必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。

【期房】指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

【兩限房】全稱限房價(jià)、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競地價(jià)、競房價(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位中小套型普通商品住房。

【兩限房的購買資格】兩限房用地的套型建筑面積全部為90平方米以下。從目前看來，“兩限房”購買資格主要包括三個(gè)基本條件：具有本市常住戶口；中低收入家庭優(yōu)先；解危排險(xiǎn)、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先。

【獨(dú)棟別墅】即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。特征是私密性強(qiáng)，市場價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)。

【聯(lián)排別墅】發(fā)源于英國，在歐美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊區(qū)，高度一般不過5層，鄰居之間有共用墻，但獨(dú)門獨(dú)戶。在西方，聯(lián)排別墅的主人是中產(chǎn)階級(jí)或新貴階層。在中國，它們則屬于高消費(fèi)人群。

【疊拼別墅】是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。

【雙拼別墅】是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。它降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有更寬闊的室外空間。同時(shí)低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營式排列的呆板面孔。

【人均住宅建筑面積與人均住宅使用面積】人均住宅建筑面積是按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積／居住人口。人均住宅使用面積是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅使用面積。人均住宅使用面積（平方米/人）=住宅使用面積／居住人口。

【房屋面積的分類】a、使用面積：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積；b、建筑面積：包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等；c、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。

【建筑面積】住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

【公攤面積】商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

【出房率】是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。很多人買房只關(guān)注價(jià)錢，忽略了出房率。很多樓盤的出房率太低，一些樓盤的出房率只有70%多，出房率低使實(shí)際使用面積縮水，而且高層的出房率普遍都很低，公攤面積高。因此大家購房時(shí)要注意買高出房率的房子哦！

【得房率】實(shí)質(zhì)是套內(nèi)建筑面積和套建筑面積之比。得房率是衡量優(yōu)秀套型的根本指標(biāo)。一般情況下，多層住宅的得房率控制在 85～90％，小高層住宅的得房率控制在80～85％，高層的得房率相對(duì)較低，一般在75～80％。得房率越高，說明你實(shí)際得到的、能夠使用的面積越大，也越經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

【得房率的計(jì)算方法】得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。銷售面積=套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。

【土地開發(fā)程度】一個(gè)區(qū)域的土地開發(fā)強(qiáng)度，指的是建設(shè)用地占該區(qū)域土地總面積的比例。已開發(fā)土地的開發(fā)強(qiáng)度，包括容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等幾項(xiàng)主要指標(biāo)。在一般情況下，土地開發(fā)強(qiáng)度越高，土地利用經(jīng)濟(jì)效益就越高，地價(jià)也相應(yīng)提高。如果土地開發(fā)強(qiáng)度不足，即土地利用不充分。

【七通一平】七通一平是建筑行業(yè)術(shù)語，它指的是土地（生地）在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、以及場地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。

【容積率】容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。例如，在1000平方米的土地上，有3000平方米的建筑總面積，其容積率為3。對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，而綠地率應(yīng)不低于30%。

【綠地率】指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，但需要明確的是并不是長草的地方都可算做綠地率。

【綠化率】指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對(duì)而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化率一般要比綠地率高一些。

【商品房成本構(gòu)成】一是地價(jià)和契稅，約占40%；二是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探等前期費(fèi)用，約占5%；三是建安成本，約占35%；四是開發(fā)期間的各項(xiàng)費(fèi)用，如城市建設(shè)綜合配套費(fèi)等；五是電力、園林景觀等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；六是營銷費(fèi)用，是銷售額的2%；七是經(jīng)營性稅金，是銷售額的8.5%；八是管理費(fèi)；九是一些不可預(yù)見費(fèi)。

【買房子要交哪些稅？】很多購房者以為，只要交購房款就萬事大吉，等到辦按揭、簽購房合同、交房、入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)不是這樣。買房有哪些稅費(fèi)要繳納？（1）契稅；（2）營業(yè)稅;

（3）土地增值稅；（4）所得稅：（5）房屋交易手續(xù)費(fèi)；（6）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：（7）房屋評(píng)估費(fèi)。

【起價(jià)】也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表“×××元／平方米起售”，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。

【一房一價(jià)】指開發(fā)商必須明碼標(biāo)價(jià)，在售樓處張貼每套房產(chǎn)的價(jià)格等相關(guān)信息，包括基準(zhǔn)價(jià)、浮動(dòng)幅度、綜合差價(jià)(樓層、朝向、環(huán)境等)、銷售單價(jià)、總價(jià)等具體情況，公示后不得擅自上調(diào)，且新房的銷售價(jià)格不經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)不得銷售，以打擊價(jià)格欺詐現(xiàn)象。

【房產(chǎn)暴利來自囤地】從成本的幾大構(gòu)成部分來看，如果出現(xiàn)暴利，最關(guān)鍵的就是指土地成本。舉個(gè)很簡單的例子，開發(fā)商在2001年前后拿到土地，分多批開發(fā)，中間拖上四五年，到2011年開發(fā)時(shí)，土地價(jià)格翻番增長，而開發(fā)商拿地時(shí)的成本還是很低的。這樣算來，一個(gè)住宅項(xiàng)目利潤率會(huì)達(dá)到40%以上，甚至超過100%。

【按揭】指購房者以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，房屋所有權(quán)抵押在銀行，以后購房者按月向銀行分期支付本息。按揭所需材料包括：身份證復(fù)印件，戶口本復(fù)印件，結(jié)婚證復(fù)印件，學(xué)歷證復(fù)印件，收入證明，購房合同復(fù)印件，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，三個(gè)月連續(xù)稅單，固定資產(chǎn)的發(fā)票，借款申請表。

【房地產(chǎn)信托】房地產(chǎn)信托有兩層含義，一是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對(duì)該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價(jià)或管理收益。

【房地產(chǎn)投資信托基金】是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金?？衫斫鉃槭且环N直接投資于不動(dòng)產(chǎn)的基金，也可理解為是投資于房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的一種基金。

第二篇：房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)

一、土地及綜合類

1、土地用途包括哪些種類？

土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的用地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

2、什么是集體土地？

集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。

3、對(duì)集體土使用權(quán)有何規(guī)定？

農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

4、什么是行政劃撥用地？

縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。

5、什么是土地使用權(quán)出讓？

是政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金。

6、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ /居住用地：70年 /工業(yè)用地：50年

/教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年 /綜合用地或者其他用地：50年 /商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年 /加油站、加氣站用地：20年

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二、開發(fā)與建設(shè)類

7、什么是商品房預(yù)售？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

8、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？

預(yù)售許可證編號(hào)；發(fā)展商名稱；項(xiàng)目名稱；項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；

土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；

《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)；

批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；

發(fā)證機(jī)關(guān)、有效證明；附注內(nèi)容

9、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？

/預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

/按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；

/持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

/投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度的竣工交付日期；

/七層以下達(dá)到主體工程封頂；七層以上主體工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；

/商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

10、什么是商品房現(xiàn)售？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

11、房地產(chǎn)現(xiàn)售應(yīng)具備哪些條件？

/取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照； /取得土地使用權(quán)證書；

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/持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； /已通過竣工驗(yàn)收； /拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

/供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其它配套基礎(chǔ)和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

/物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

12、房地產(chǎn)預(yù)售合同主要包括哪些內(nèi)容？

1、當(dāng)事人名稱或者姓名和住所

2、商品房基本狀況

3、商品房的銷售方式

4、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間

5、交付使用條件及日期

6、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

7、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任

8、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬

9、面積差異的處理方式

10、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜

11、解決爭議的方法

12、違約責(zé)任

13、雙方約定的其他事項(xiàng)

附件：

預(yù)售商品房項(xiàng)目及樓層平面圖，并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購人所購商品房的；樓號(hào)、樓層、和房號(hào)的位置

13、辦理房地產(chǎn)按揭需繳納哪些費(fèi)用？

1、買賣合同公正費(fèi)（自愿），按成交價(jià)的3‰計(jì)收，由公正處收取

2、按揭合同公正費(fèi)，按揭款額的3‰計(jì)收，由公正處收取

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3、保險(xiǎn)費(fèi)、按成本價(jià)的1‰計(jì)收，由保險(xiǎn)公司收取

4、按揭手續(xù)費(fèi)，一般為100元，視貸款銀行而定

三、規(guī)劃與設(shè)計(jì)類

14、“五證” “兩書”

國有土地使用權(quán)證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程施工許可證

商品房銷售許可證

住宅質(zhì)量保證書

住宅使用說明書

15、房屋共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？

共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算，外墻以水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室內(nèi)都不計(jì)入共有建筑面積。

16、建筑面積

房屋各屋面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積，輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。

17、使用面積

住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等凈面積的總和。

18、銷售面積

指商品房的建筑面積。

19、套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑由三部分組成：即套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積與陽臺(tái)建筑面積之和。20、套內(nèi)使用面積

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通常是指臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。

躍層住宅的戶內(nèi)樓梯按自然數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道并均計(jì)入使用面積。

21、套內(nèi)墻體面積

建住宅各套之間的分隔墻，與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻），公用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面積安裝厚度計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

23、陽臺(tái)建筑面積

封閉陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)，按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)，按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積。半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其地板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

24、公用建筑面積

公用建筑面積=全棟建筑面積-全棟各套建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立空間（地下車庫、倉庫、人防工程等）

25、公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)

整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，算出公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

26、綠地率

指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各種綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。通常新小區(qū)不低于30%，舊小區(qū)不小于25%。

27、容積率

在建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建筑用地面積的比率。

28、均價(jià)

將各單位套房銷售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積的總和，第0頁

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即得出每平方米的均價(jià)。

29、基價(jià)

經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。30、起步價(jià)

樓盤銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。

31、預(yù)售價(jià)

商品房預(yù)售合同中的專用術(shù)語，預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格。

32、解困房

政府為解決本地市民住房困難，專門修建用于解決特別困難戶的擁擠住房的問題的住房。其特點(diǎn)是：適用、開發(fā)成本低、減免部分費(fèi)用，價(jià)格在市場上比其它任何類住房要優(yōu)惠。特困戶購買的解困專用房，除具有使用權(quán)外還擁有部分產(chǎn)權(quán)。

33、安居房

國家為了推動(dòng)房改，由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)，面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房。特別是為4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非贏利性住房。購買的住房具有使用權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。

34、經(jīng)濟(jì)適用房

指具有社會(huì)保障性質(zhì)的，帶有很強(qiáng)政府行為的商品房，具有經(jīng)濟(jì)適用性的特點(diǎn)。其房屋價(jià)格、住房面積相對(duì)適中，銷售對(duì)象是廣大中低收入的家庭。這尖住房省去了很大部分的土地費(fèi)用和其它一些政府收取的費(fèi)用，其成本低于商品房。

35、健康住宅

指能使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住宅。應(yīng)注意以下幾個(gè)方面因素：

/ 陽光。

/ 冬至日底屋住戶必須不少于一小時(shí)滿窗日照。/ 通風(fēng)。

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/ 空氣對(duì)流效應(yīng)良好，能夠產(chǎn)生穿堂風(fēng)。/ 廚房和衛(wèi)生間的空間。/ 擴(kuò)大面積，明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)。/ 室外環(huán)境建設(shè)。

/ 除保持一定綠化外，還要防止噪聲的污染，空氣的污染。

36、綠色生態(tài)住宅

在以人為本的基礎(chǔ)上，追求節(jié)水、節(jié)能、改造生態(tài)環(huán)境、減少污染、延長建筑物壽命為目標(biāo)人類理想居住地。9大系統(tǒng)：

能源系統(tǒng)——避免多條動(dòng)力管道入戶，建筑節(jié)能50%以上。

水環(huán)境系統(tǒng)——包括排水系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、景觀用水系統(tǒng)、小區(qū)環(huán)保用水系統(tǒng)。

氣環(huán)境系統(tǒng)——室外空氣質(zhì)量達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

聲環(huán)境系統(tǒng)——白天小于35分貝，晚上小于30分貝。

光環(huán)境系統(tǒng)——室內(nèi)自然光以及居住區(qū)防止光污染。

熱環(huán)境系統(tǒng)——保持人們正常生活對(duì)溫度要求。冬天達(dá)到20~40

度，夏天達(dá)到22~27度。

綠化系統(tǒng)——達(dá)到生態(tài)環(huán)境功能、休閑生活功能、景觀文化功能

三者合一。

廢棄物管理處置系統(tǒng)——垃圾袋裝化、分類裝置。

綠色建筑材料——提供3K材料（可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可

再生使用）。選擇綠色裝修材料：無毒、無害。

37、住宅的層數(shù)劃分應(yīng)符合下列規(guī)定

1、低層住宅為一層至三層（≤10m）

2、多層住宅為四層至六層

3、小高層住宅為七層至九層

4、高層住宅為十層至三十層

38、層高和凈高標(biāo)準(zhǔn)

1、住宅層高不應(yīng)低于2.80M

2、臥室、起居室的凈高不應(yīng)低于2.4M 第0頁

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3、利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室時(shí)，其局部凈高不應(yīng)低于2.2M，其余部分最地度高度不宜低于1.5M，低于2.2M部分不計(jì)入面積。

39、常見住宅平面類型

1、基本平面類型

/ 梯間式

樓梯平臺(tái)直接進(jìn)分戶門，一般每梯可安排二~四戶

A、一梯兩戶

每戶有兩個(gè)朝向，便于組織通風(fēng)，戶間少，較易組織戶內(nèi)交通，單元面寬較窄，拼接靈活。這種形式適應(yīng)地區(qū)較廣。

B、一梯三戶

樓梯使用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶常是單朝向，通風(fēng)較難組織。這種形式在北方目前還較多使用。

C、一梯四戶

樓梯使用率高，每戶有可能爭取到好的朝向，一般將一室戶布置在中間，三戶室布置在兩側(cè)。有些地區(qū)可布置成四個(gè)單朝向的兩室以上戶。這種形式必然存在一些戶通風(fēng)不好。/點(diǎn)式

其特點(diǎn)是數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風(fēng)。分戶靈活，每戶有可能獲得兩個(gè)朝向而有轉(zhuǎn)角通風(fēng)。外型處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術(shù)處理。建筑面積占地小，便于因地制宜地在小塊零星的插建。高層住宅的平面類型

1、單元組合式

以單元組合成為一棟住宅建筑。各單元各住戶以電梯、樓梯、為核心布置。

單元組合式高層住宅平面形式很多，為提高電梯使用效率，增加外墻采光面，照顧朝向及建筑體形的美觀等，平面形狀有多種變化，常見有矩形、T型、十字型、Y型等。

2、長廊式高層住宅 A、長內(nèi)廊

長內(nèi)廊高層住宅是在內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，可經(jīng)濟(jì)利用通道，使電梯服務(wù)戶數(shù)增多。但由于這種方案過道通風(fēng)條件很差，在發(fā)生火災(zāi)時(shí) 第0頁

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不宜排除煙熱，需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)設(shè)備，故這種形式很少采用。B、長外廊

以長外廊作為水平交通通道，可增加電梯的服務(wù)戶數(shù)，優(yōu)缺點(diǎn)是與多層住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高層風(fēng)力很大，敞外廊不蔽風(fēng)雨，故一般有將外廊封閉。

3、塔式住宅

這種類型住宅是以一組垂直交通樞紐為中心，各戶環(huán)繞布置，不與其他單元拼接，獨(dú)立自成一棟。

塔式住宅具有多層點(diǎn)式住宅的特點(diǎn)，一般每層布置四~八戶。目前這種形式較多。

4、躍廊式

躍廊式高層住宅每隔1-2層設(shè)有公共走廊，由于電梯每隔1或2層?？?，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，有減少了干擾。對(duì)每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較有利。

單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補(bǔ)短，混合使用。

40、常見縮略語解釋

CBD（central business district）中心商務(wù)區(qū)

CID(central information district)中央科技區(qū) CLD(central living district)中央生活區(qū) SOHO(small office home office)小型家庭辦公室 SOLO 單身公寓 LOFT 超高層辦公空間

衛(wèi)星城（衛(wèi)星城鎮(zhèn)）satellite town 在大城市市區(qū)外圍興建的、與市區(qū)既有一定距離又相互間密切聯(lián)系的城市。

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第三篇：房地產(chǎn)客服知識(shí)匯總

上海當(dāng)家作主網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司

1、我想咨詢下，請你問知道虹口區(qū)東寶興路這款近幾年的規(guī)劃安排嗎？什么是自助拆遷？（拆遷規(guī)劃 自助拆遷）

答：您好，詳情請查詢《全國主要城市規(guī)劃和拆遷信息》http:// 或者到當(dāng)?shù)胤抗芫趾筒疬w規(guī)劃辦公室查詢相關(guān)公告。

自助拆遷詳情查詢：http://

2、你好；我是重慶市銅梁縣東城袁家三社，我叫舒世明，男，現(xiàn)年38歲。未婚。我一個(gè)人過以好幾年了，在2007年時(shí)，發(fā)洪災(zāi)，幫我的住房沖垮了，當(dāng)是申請改建，政府回答是：城市開發(fā)區(qū)：，未能改建，從那時(shí)起，沒有住房。但也沒有拆遷，理由是，等到?，F(xiàn)在，因各種原因，在說拆遷。我的數(shù)據(jù)如下；一，以前有手續(xù)的房屋面積120多平方米，因沒有住房，沒有申批修建的房屋面積130平方米。2；那次申請改建是報(bào)的125.4平方米的兩層房屋，就是250.8平方米?，F(xiàn)在他，她給的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下；一；房屋安置補(bǔ)償加所謂的獎(jiǎng)金共計(jì)6.6萬元，沒有申批的按一平方米117元給予補(bǔ)助，有證的按186元平方米補(bǔ)助。合計(jì)補(bǔ)助費(fèi)12萬多元。另給予30平方米的優(yōu)惠購房，條件是，1；每平方米出1800元*30平方米=5.4萬元，2；大修基金，稅費(fèi)，水電等1.1萬元，公攤面積6平方米*4000元=2.4萬元。自己裝修。也就是安置補(bǔ)償后，我的房子保住30平方米都困難。最重要的是，如果將沒有手續(xù)的房子按違法建筑執(zhí)行，那么就更難?。ú疬w補(bǔ)償 補(bǔ)償不公平補(bǔ)償維權(quán)）

答：地方在拆遷中要按照地方補(bǔ)償政策進(jìn)行補(bǔ)償，這是國家規(guī)定。但是，對(duì)于補(bǔ)償有這樣的說明：對(duì)于房屋拆遷的補(bǔ)償價(jià)格不得低于拆遷公告發(fā)布之日當(dāng)?shù)赝惙课輧r(jià)格的平均價(jià)格。對(duì)有房產(chǎn)證和建房審批手續(xù)的房屋要進(jìn)行補(bǔ)償，沒有建房審批手續(xù)按違建房處理，不予補(bǔ)償，當(dāng)?shù)卣吡碛幸?guī)定的，按當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行。在拆遷評(píng)估過程中，如果拆遷戶對(duì)補(bǔ)償不滿意，可以申請第三方價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，或者申請行政復(fù)議，對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行行政判定。國家政策同時(shí)規(guī)定，拆遷方在拆遷戶未簽訂拆遷協(xié)議的情況下，不得強(qiáng)拆，如果出現(xiàn)強(qiáng)拆，拆遷戶可以通過司法途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。

3、在原承包土地中養(yǎng)老鱉有20年歷史，面積大約為4.5畝，政府該怎樣賠償？已經(jīng)有20年歷史，馬上要征地拆遷，無處飼養(yǎng)，該怎么辦？原投資興建池塘，人工費(fèi)，機(jī)械費(fèi)成本投入該怎么辦？（養(yǎng)殖拆遷 拆遷補(bǔ)償）

答：補(bǔ)償是按照地方政策中規(guī)定對(duì)承包集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在拆遷過程中會(huì)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失做出補(bǔ)償，但國家政策里沒有規(guī)定在拆遷中對(duì)工作進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，http:// 這里是土地管理法，里面有對(duì)集體土地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，您可以參考一下，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還需要看當(dāng)?shù)卣咭?guī)定

4、我家因?yàn)閲栏脑煲疬w請問有哪些補(bǔ)償？私有建房，有房屋審批手續(xù)。（私房拆遷 拆遷補(bǔ)償）

答：補(bǔ)償是按照當(dāng)?shù)卣C布的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)里的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。如果是住房，會(huì)按照住房結(jié)構(gòu)，住房面積等因素評(píng)定補(bǔ)償，有地面附著物，合法臨時(shí)建筑的，也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，如果屬于商業(yè)用房，會(huì)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行補(bǔ)償，具體補(bǔ)償類目請查詢當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償政策 上海當(dāng)家作主網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司

5、我2004年買了個(gè)二手房，里面有個(gè)原來房主的女兒的戶口沒弄走，現(xiàn)在我們這個(gè)房子要拆遷，怎么辦呢，找不到人了，當(dāng)時(shí)辦理了過戶，辦了房產(chǎn)證

答：房屋拆遷補(bǔ)償是補(bǔ)償給房產(chǎn)所有人，但對(duì)房產(chǎn)補(bǔ)償?shù)奶幹脝栴}，房屋共有者都有勸分配。您只要從原房主處證明他女兒沒有房產(chǎn)共有權(quán)即可。另，所有權(quán)現(xiàn)在歸你，他女兒和你沒有任何關(guān)系，你們的房產(chǎn)過戶手續(xù)也齊全，您可以到房產(chǎn)部門進(jìn)行申請，讓其證明原房主女兒對(duì)房屋沒有共有權(quán)，在房產(chǎn)部門，會(huì)有原房主相關(guān)信息，您可以查詢一下

6、我想問一下房屋拆遷的最低標(biāo)準(zhǔn)？和個(gè)人補(bǔ)償款，我們這邊房價(jià)每平米4300元我們的房子每平米560元這行的通嗎？我們現(xiàn)在面臨的就是房屋拆遷但是政府現(xiàn)在只有白條農(nóng)民啥都沒有，現(xiàn)在我們這邊的拆遷合同是白紙他們只讓我們簽字沒有說法。這合法嗎(拆遷補(bǔ)償 補(bǔ)償不合理)答:拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)?shù)卣凑债?dāng)?shù)貙?shí)際情況制定的，沒有最低標(biāo)準(zhǔn).如果您對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格不滿意，在未簽字以前，可以申請房屋價(jià)值評(píng)估，如果您對(duì)評(píng)估還是不滿意可以申請第二次評(píng)估或者向房屋價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行鑒定。拆遷必須有明確的，雙方簽名的拆遷補(bǔ)償合同，如果沒有，拆遷方不能拆除（強(qiáng)拆）房屋

7、請問您知道廊坊市開發(fā)區(qū)梨園村什么時(shí)候拆遷嗎？（拆遷規(guī)劃）

答: 您好，拆遷詳情請查詢《全國主要城市規(guī)劃和拆遷信息》http:// 或者到當(dāng)?shù)胤抗芫趾筒疬w規(guī)劃辦公室查詢相關(guān)公告。

8、我們村土地統(tǒng)一征用在陜西安康不知道補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是多少？（地方性補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 拆遷補(bǔ)償）

答：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由地方政府按照當(dāng)?shù)貙?shí)際情況規(guī)定，詳情查詢當(dāng)?shù)夭疬w和房管相關(guān)部門。國家規(guī)定，對(duì)于房屋拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是，不低于拆遷公告發(fā)布當(dāng)日，周邊同類房屋平均價(jià)格，沒有具體數(shù)額

9、請問天壇南里拆遷有消息了嘛？拆遷之前，會(huì)收走戶口本嗎？拆遷公告發(fā)布之前，有一個(gè)人從戶口中遷走了，能得到補(bǔ)償嗎？（拆遷規(guī)劃 戶口 人頭數(shù)補(bǔ)償）

答: 您好，關(guān)于拆遷規(guī)劃，詳情請查詢《全國主要城市規(guī)劃和拆遷信息》http:// 或者到當(dāng)?shù)胤抗芫趾筒疬w規(guī)劃辦公室查詢相關(guān)公告。拆遷之前，戶口會(huì)被凍結(jié)，不會(huì)被收走，房屋拆遷補(bǔ)償是補(bǔ)給房屋產(chǎn)權(quán)所有人，和人頭數(shù)無關(guān)。如果地方政府對(duì)人口數(shù)有補(bǔ)償規(guī)定，那需要到戶籍科注銷遷出人信息，如果不登記的話，就會(huì)按照目前戶口本顯示的人數(shù)給予人頭補(bǔ)償，查出來還是會(huì)被追回

10、你好，我是杭州的，怎么和你們合作，我們做寫字樓開發(fā)的。（尋求合作）

答：請將您的詳細(xì)信息發(fā)布到我們網(wǎng)站上，我們會(huì)有工作人員和您取得聯(lián)系，http://。您可以注冊帳號(hào)，將貴公司的詳細(xì)信息發(fā)布到以上網(wǎng)址，我們的工作人員會(huì)及時(shí)和您取得聯(lián)系

11、業(yè)主沒有同意拆遷，拆遷辦要強(qiáng)拆，強(qiáng)拆后如何維權(quán)。拆遷辦，有這個(gè)強(qiáng)拆的權(quán)利上海當(dāng)家作主網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司

嗎？（強(qiáng)拆維權(quán)）

答：在沒有簽訂拆遷協(xié)議的情況下，拆遷部門不得強(qiáng)拆，簽訂協(xié)議以后的強(qiáng)拆需要向人民法院提出申請，有了強(qiáng)拆的批復(fù)才能執(zhí)行。如果權(quán)利受到危害，請通過法律途徑維權(quán)。

12、我家拆遷了現(xiàn)在要開聽證會(huì)你說我該怎么辦？開聽證會(huì)是因?yàn)檠a(bǔ)償不合理。另外拆遷獎(jiǎng)勵(lì)是什么？（拆遷補(bǔ)償 補(bǔ)償不合理 聽證會(huì)）答：拆遷補(bǔ)償不合理，在聽證會(huì)上可以表達(dá)自己的意愿和拆遷方進(jìn)行溝通協(xié)商。國家 政策規(guī)定，拆遷中是沒有獎(jiǎng)勵(lì)的，獎(jiǎng)勵(lì)是地方拆遷為了鼓勵(lì)拆遷使用的一些手段

13、你好！我想問問我們這有沒有拆遷的信息（拆遷規(guī)劃）

答: 您好，詳情請查詢《全國主要城市規(guī)劃和拆遷信息》http:// 或者到當(dāng)?shù)胤抗芫趾筒疬w規(guī)劃辦公室查詢相關(guān)公告。

14、你好，我想咨詢一下。公司開始拆遷了，給們發(fā)布了一個(gè)書面通告，因?yàn)槟壳八奚岵疬w補(bǔ)償方案還沒協(xié)商好，所以他們公司準(zhǔn)備自己先拆辦公樓，他們公司接下來拆辦公樓影響我們水電的做法是不是帶有強(qiáng)迫性。

答：拆遷補(bǔ)償您可以和公司協(xié)商。關(guān)于您說的強(qiáng)迫性這一點(diǎn)是不存在，從您發(fā)給我的截圖來看，公司說的是不再代收水電費(fèi)，并沒有說斷水?dāng)嚯?，不代收了，電力公司和水廠收不到錢，自然就不給供電、供水了。在公司未拆遷以前，您和周邊業(yè)主的水電表隸屬于公司，公司在水廠和電力公司設(shè)一個(gè)統(tǒng)一帳號(hào)，由公司從住戶處收繳水電費(fèi)，統(tǒng)一交到水廠和電力公司，這是方便了住戶，現(xiàn)在，公司要拆遷了，就不能做統(tǒng)一代理，發(fā)布公告讓住戶自己提前解決是合理的

15、我的房子要拆遷了，我想要房子和500萬，我這里2000萬買的政府出2個(gè)億都不賣,我才要500萬啊，這里可以幫助我么？（拆遷補(bǔ)償）

答：拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是地方在拆遷公告發(fā)布之日，按照周邊同類房屋平均房價(jià)制定的，拆遷補(bǔ)償包括房屋補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償兩種，可以任選其一，如果地方政府有規(guī)定可以兩者兼得，按地方規(guī)定執(zhí)行。如果拆遷戶對(duì)補(bǔ)償價(jià)格不滿意，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議前可與拆遷方就補(bǔ)償價(jià)格和方式進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商未果，可以申請第三方房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，如果仍不滿意，可以申請房屋價(jià)值評(píng)估專家委員會(huì)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行定價(jià)。以上為解決辦法，您可以就您的情況參考以上辦法，以合法合理的途徑獲得補(bǔ)償

16、您好我想咨詢一下 我家現(xiàn)在面臨拆遷但是我不知道國家現(xiàn)在是該按拆一還一還是只補(bǔ)總面積的12%。（拆遷補(bǔ)償面積）

答：地方規(guī)定的拆遷補(bǔ)償政策中規(guī)定怎么補(bǔ)，就按地方政策執(zhí)行。地方政策中的規(guī)定是同類房屋補(bǔ)償價(jià)格是一樣的。

17、我家的房子即將要被政府拆遷 可以拆遷補(bǔ)償款太低了 每平方米才450 我該怎么辦??？我們這里的房屋均價(jià)都在4500以上 補(bǔ)償款還不夠我買一套房子。還有就是如何判定我家的房屋屬于農(nóng)村還是屬于城市？集體土地補(bǔ)償和其他補(bǔ)償區(qū)別大嗎？

答：如果對(duì)拆遷補(bǔ)償不滿意，可以申請第三方房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，也可以和拆遷方就拆遷補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商，國家規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格不低于拆遷公告發(fā)上海當(dāng)家作主網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司

布當(dāng)日，周邊同類房屋平均價(jià)格，詳情查看http://。至于判定是什么性質(zhì)的土地，看您是房產(chǎn)證或是宅基地證，但也不排除其他情況，建議您去房管局咨詢一下。集體土地和國有土地補(bǔ)償區(qū)別這個(gè)需要看當(dāng)?shù)匾?guī)定的補(bǔ)償價(jià)格，但還是不低于拆遷公告發(fā)布之日周邊同類房屋價(jià)格的平均價(jià)格

18、我想知道如果之前我們已經(jīng)簽訂了房產(chǎn)調(diào)換協(xié)議，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償比原來的多，我還能反悔嗎？們是去年簽的，按1：1.5賠償?shù)?，今年都是到?：2賠償，您說同是一個(gè)開發(fā)商開發(fā)的一塊地，別人比我們的就多那么多，沒有辦法了嗎？ 很不公平的

答：簽訂協(xié)議之后，如果感覺補(bǔ)償不合理，可以和拆遷方協(xié)商，如果拆遷方不同意補(bǔ)償差價(jià)，那只能按協(xié)議執(zhí)行，地方另有規(guī)定的，按地方規(guī)定執(zhí)行。您還可以申請行政復(fù)議（2）如果開發(fā)商在我簽協(xié)議之前沒有拆遷證的話，是不是協(xié)議就無效呢？房產(chǎn)調(diào)換協(xié)議和拆遷協(xié)議是不是有區(qū)別呢》？

答：可以要求開發(fā)商出示，或者到拆遷管理部門查詢。兩種協(xié)議，一樣是補(bǔ)償，一個(gè)是直接給房子，一個(gè)是給錢。

19、房子45平拆遷能得到65平嗎？（拆遷補(bǔ)償）答： 這要看當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償政策中對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定

20、你們是不是有個(gè)拆遷征收的團(tuán)隊(duì)？我這里是地產(chǎn)公司，想找一個(gè)拆遷的團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行拆遷或者對(duì)我們的工作人員進(jìn)行拆遷培訓(xùn)。（合作）

答： 您好，如果你們是已經(jīng)有項(xiàng)目，我們可以協(xié)助嫁接拆遷團(tuán)隊(duì)；至于您提到的拆遷培訓(xùn)，具體還需要了解您這邊需要一個(gè)什么性質(zhì)的培訓(xùn)，具體有多少人？

21、我家房子被開發(fā)商在晚上用鏟車推倒，我現(xiàn)在無家可歸，怎么辦。我想了解國家有關(guān)法律法規(guī)。開發(fā)是商業(yè)行為，沒有拆遷公告。（強(qiáng)制拆遷 拆遷維權(quán)）答：這個(gè)您可以通過法律途徑起訴，國家規(guī)定，沒有拆遷協(xié)議，無權(quán)強(qiáng)拆

22、我想咨詢一下 武漢的拆遷動(dòng)向，卓刀泉，六合村，就在體育學(xué)院對(duì)面的一個(gè)城中村。具體拆遷時(shí)間是什么時(shí)候？（拆遷規(guī)劃）

答：您好，關(guān)于拆遷詳情請查詢《全國主要城市規(guī)劃和拆遷信息》http:// 或者到當(dāng)?shù)胤抗芫趾筒疬w規(guī)劃辦公室查詢相關(guān)公告。拆遷是當(dāng)?shù)卣?guī)劃好以后才會(huì)定的，主要要看當(dāng)?shù)氐恼撸唧w的時(shí)間都是政府部門定的。

23、我想請問一下，我是眉山市彭山縣的，我是家里的獨(dú)女，而且父母離婚，家里就我和我爸爸兩人戶口，去年我結(jié)婚了，老公戶口是甘肅農(nóng)村的，村上已經(jīng)簽字同意遷入，但是到了政府卻說戶口凍結(jié)，當(dāng)?shù)卣臀覀兊拇碓趨f(xié)商，應(yīng)該是要拆遷。但是政府說戶口凍結(jié)，不能遷入，如果我老公戶口不遷入的話，我們以后沒有地方住。（拆遷 戶口凍結(jié)）

答：如果當(dāng)?shù)赜胁疬w的規(guī)劃，那么在政府規(guī)劃好以后會(huì)對(duì)被拆遷者的戶口進(jìn)行凍結(jié)，如果戶口進(jìn)來了，就是那的人，拆遷有你的分。一般是不允許這樣的，所以你可以等戶口上海當(dāng)家作主網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司

凍結(jié)以后在遷入，戶口凍結(jié)的期限最長是一年。您完全可以等到凍結(jié)期過去以后再進(jìn)行遷入，因?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置涉及到諸多經(jīng)濟(jì)利益，想遷進(jìn)去有可能是為了補(bǔ)償安置和補(bǔ)償款，拆遷房凍結(jié)戶口的目的同樣是為了避免類似你這種情況的發(fā)生，導(dǎo)致安置或補(bǔ)償成本增加。所以，既然戶口已經(jīng)凍結(jié)，就意味著不能再自由遷移。http://這是四川省的相關(guān)法律，這些法律條款就是最力的依據(jù)

24、拆遷補(bǔ)償評(píng)估是怎么樣的流程？是政府找人來評(píng)估 還是開發(fā)商找人來評(píng)估 還是自己找人來評(píng)估呢？誰來找第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)呢？我房子房產(chǎn)證被我拿去貸款了 房子面臨拆遷 房產(chǎn)證拿不回來 補(bǔ)償還是給我嗎 房子還能拆嗎？（拆遷流程 第三方評(píng)估）答：關(guān)于房屋征收的評(píng)估流程，具體有：選定機(jī)構(gòu)、簽訂合同、實(shí)地評(píng)估、公示解釋、交付報(bào)告、申請復(fù)核、申請鑒定，每一個(gè)環(huán)節(jié)被征收人都可以參與，拆遷是由政府進(jìn)行的，開發(fā)商沒有拆遷權(quán)力。拆遷方和被拆遷人共同申請第三方評(píng)估。這個(gè)需要申請，要征得您獲取貸款方的準(zhǔn)許

25、我們是做房地產(chǎn)基金，在深圳尋找舊改項(xiàng)目，怎么與你們的平臺(tái)合作？我們正好偏向自行拆遷的項(xiàng)目，自主拆遷的業(yè)主也需要有資金的支持。（項(xiàng)目 合作）

答：您可以把您的相關(guān)資料發(fā)到我們網(wǎng)站的項(xiàng)目庫中http://注明企業(yè)詳細(xì)信息和聯(lián)系方式，我們網(wǎng)站工作人員會(huì)和你們?nèi)〉寐?lián)系，商談合作事宜

26、工廠拆遷營業(yè)損失含哪些內(nèi)容？（廠礦拆遷 拆遷補(bǔ)償）

答：您好，查詢相關(guān)法律可知，在工廠拆遷中有如下補(bǔ)償：

1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi);

2、設(shè)備重置成新價(jià);

3、停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償。一般情況下來說，只會(huì)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)造成的利潤、工資等進(jìn)行補(bǔ)償，貸款利息，退稅這些和拆遷無關(guān)

27、請問‘國有土地上房屋征收與補(bǔ)償’中央文件有何補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？我是業(yè)主 是襄陽東站附近的 他們要我們搬到很偏僻的地方，給我們見還建房，我自己的房屋評(píng)估每平米只給800元RMB，然后再套800元每平方買還建房，每人還只可以買33平米，種地每畝只給1.9萬元，請問都有那些不合理的，謝謝

答：相關(guān)政策請查詢http:// 補(bǔ)償是否合理，要參考當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，我們無法進(jìn)行評(píng)斷，如果您感覺不合理，可以申請進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估

28、我想問哈武昌小何西村什么時(shí)候拆遷？（拆遷規(guī)劃）

答: 您好，詳情請查詢《全國主要城市規(guī)劃和拆遷信息》http:// 或者到當(dāng)?shù)胤抗芫趾筒疬w規(guī)劃辦公室查詢相關(guān)公告。

29、我想問下集體房屋土地證能過戶嗎？為什么國土局說要把集體改成國有才可以過戶呢？

剛買的時(shí)候是空地，自己建的房子，是別村的。（集體土地房產(chǎn)證過戶）

答：集體土地可以過戶,但前提是,買方必須是本村村民,否則不予變更。集體土地如果上海當(dāng)家作主網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司

土地證不辦理變更,房產(chǎn)部門是不會(huì)給你變更房產(chǎn)證的。(國有土地變更:先更房產(chǎn)證,后土地證。集體土地:先土地證,后房產(chǎn)證)（2）改土地證的費(fèi)用是多少？（變更土地證費(fèi)用）答：詳情咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T，此類費(fèi)用由地方政府制定

30、你好，拆遷與戶口的人數(shù)，和戶口的性質(zhì)關(guān)系大嗎？我現(xiàn)在的戶口都在老丈人家里，而且戶號(hào)是農(nóng)業(yè)戶口，戶主是我老丈人。我現(xiàn)在買房，在進(jìn)行 組合貸款。南京市公積金管理中心說 農(nóng)業(yè)戶口不可以公積金貸款，我在糾結(jié)要不要 把我的戶口轉(zhuǎn)回公司的集體戶口或者直接把戶主改成家庭戶口（非農(nóng)業(yè)戶口）？公積金貸款也很省錢，就是不知道具體補(bǔ)償?shù)娜祟^錢是多少？

答：您好，一般來說，在拆遷過程中，拆遷補(bǔ)償是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，和戶口以及戶口內(nèi)的人數(shù)沒有關(guān)系，如果地方政府出臺(tái)的政策中有相關(guān)對(duì)戶口和人頭的補(bǔ)償規(guī)定，按當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行。這個(gè)要不要轉(zhuǎn)戶口是您自己的意愿，我們無權(quán)為您進(jìn)行設(shè)定，另外，對(duì)于人頭的補(bǔ)償要看當(dāng)?shù)卣撸绻?dāng)?shù)卣咭?guī)定政策中有人頭補(bǔ)償，則可以獲得人頭補(bǔ)償，如果沒有，那么補(bǔ)償和人頭無關(guān)，只補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人

31、您好，我想咨詢一下要是過去的老舊小區(qū)是否有拆遷的可能！您這里能查到哪些老舊小區(qū)可以拆遷嗎?。ú疬w規(guī)劃 老舊小區(qū)拆遷）

答:老久小區(qū)都有可能拆遷。詳情請查詢《全國主要城市規(guī)劃和拆遷信息》http:// 或者到當(dāng)?shù)胤抗芫趾筒疬w規(guī)劃辦公室查詢相關(guān)公告。

32、你好，我是平原縣坊子鄉(xiāng)的一位村名，面臨著拆遷，因?yàn)檠a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不符合國家規(guī)定，協(xié)議一直未達(dá)成，至今未拆遷。但前幾天，政府派人將我的房子用土一圍，無法正常出入，我現(xiàn)在該怎么辦？（拆遷不合理）

答： 對(duì)于補(bǔ)償不合規(guī)定的，你們可以申請房屋價(jià)值評(píng)估，法律規(guī)定，在沒有簽訂拆遷協(xié)議的情況下，不得強(qiáng)拆。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市人民政府責(zé)成有關(guān)部門實(shí)施強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷之前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

33、我們村拆遷后，給５套房子。我們弟兄兩個(gè)，一人２套。我婆婆一套，想更成我們自己的名字，但開發(fā)商說有一方去世，不好辦，說讓辦增與，怎麼辦合適。房產(chǎn)證還沒有辦下來。謝謝。（房產(chǎn)證更名 老人去世）

答：這個(gè)您可以直接在辦房產(chǎn)證的時(shí)候把名字改掉，在沒有糾紛的情況下，改成需要變更的人的名字就可以。這不屬于遺產(chǎn)，沒有繼承可言，而且房產(chǎn)證還沒辦下來，可以通過和開發(fā)商協(xié)商進(jìn)行更名。

34、我家面臨遷拆,現(xiàn)在周邊一部分人已經(jīng)同意,簽訂了拆遷協(xié)議.我們這邊的情況是,十多年前政府就不在批建二層樓了,所以大部份人家的蓋的二樓都是沒有批復(fù)的,我們這個(gè)地方在政府已經(jīng)將土地出讓給你開發(fā)商,準(zhǔn)備建高檔小區(qū),我家現(xiàn)在對(duì)補(bǔ)償不滿意,二樓都不算面積,我們家人的戶口早年都家轉(zhuǎn)非了,現(xiàn)在怎么辦?（補(bǔ)償不合理 私房拆遷）答：沒有建房審批手續(xù)加蓋的房屋屬于違建房，根據(jù)國家法規(guī)，在拆遷中是不予補(bǔ)償，上海當(dāng)家作主網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司

如果當(dāng)?shù)卣邔?duì)此類房屋有補(bǔ)償規(guī)定，按照當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行

35、村里有拆遷權(quán)嗎？（鄉(xiāng)、村政府是否有拆遷權(quán)）答: 沒有

36、房屋沒丈量強(qiáng)拆違法嗎？（土地丈量 拆遷評(píng)估 強(qiáng)拆）

答：這不符合拆遷規(guī)定程序，并且國家規(guī)定，沒有簽訂拆遷協(xié)議的情況下進(jìn)行拆遷是違法行為，您可以提起訴訟，維護(hù)自身權(quán)益

37、想問一下，現(xiàn)在傳言江安路58弄桂花園要舊區(qū)改造，但是沒有相關(guān)的官方信息。（拆遷規(guī)劃）

答：您好，關(guān)于拆遷詳情請查詢《全國主要城市規(guī)劃和拆遷信息》http:// 或者到當(dāng)?shù)胤抗芫趾筒疬w規(guī)劃辦公室查詢相關(guān)公告。

38、祖上留下的產(chǎn)業(yè)，沒有宅基證，是否補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有那些？（歷史遺留房產(chǎn)）答：這個(gè)屬于歷史遺留問題，您可以去當(dāng)?shù)胤抗芫植樵兿嚓P(guān)信息，再確定補(bǔ)償，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)您可以參照當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律

39、我們是一家蛋雞養(yǎng)殖企業(yè)，營業(yè)執(zhí)照，排污許可證，動(dòng)物防疫合格證等都齊全，現(xiàn)在面臨政府拆遷，我們該怎么辦？我們是福州的養(yǎng)殖戶。（商業(yè)拆遷補(bǔ)償）

答：這屬于商業(yè)房拆遷，按照商住房拆遷條例辦就可以，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)匾?guī)定。如果補(bǔ)償不合理，您可以申請第三方價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)您的房屋進(jìn)行重新評(píng)估。數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)拆遷公告發(fā)布之日的平均房價(jià)等做依據(jù)進(jìn)行制定，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，詳情請查詢以下網(wǎng)址http://。以下是福州市的管理辦法，請參考，http://

40、您好，我想咨詢一下，如果拆遷辦來我家動(dòng)員拆遷我該如何談一些什么話能說服動(dòng)遷辦那些人呢?在回遷和補(bǔ)償款方面。（拆遷補(bǔ)償 回遷）

答：回遷和錢這在政策中都有規(guī)定，如果您認(rèn)為補(bǔ)償不合理，可以申請第三方房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)您的房屋進(jìn)行評(píng)估

41、您好，現(xiàn)在我們單位小區(qū)要拆遷，我們業(yè)主還沒看到相關(guān)的拆遷規(guī)劃、拆遷證等資料，但是單位想先進(jìn)行評(píng)估，我們有權(quán)先拒絕嗎？正常的評(píng)估應(yīng)遵循什么程序呢？要在獲得拆遷批準(zhǔn)后嗎？（拆遷評(píng)估流程）答：關(guān)于房屋征收的評(píng)估流程，選定機(jī)構(gòu)、簽訂合同、實(shí)地評(píng)估、公示解釋、交付報(bào)告、申請復(fù)核、申請鑒定，每一個(gè)環(huán)節(jié)被征收人都可以參與，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是法定要求必不可少。對(duì)于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程序設(shè)計(jì)顯得更重要。同時(shí)，為公開、透明、各方充分參與提供一個(gè)科學(xué)可行的平臺(tái)和渠道，也是應(yīng)了發(fā)展之需。同時(shí)，通過新的渠道，新的評(píng)估辦法，市場化的操作，將每一個(gè)環(huán)節(jié)都公開、透明，并充分利用市場化的處理模式，實(shí)現(xiàn)多元化的補(bǔ)償，讓拆遷雙方實(shí)現(xiàn)共贏。這是民生所需，亦是發(fā)展所期。

（2）國有土地上房屋征收評(píng)估辦法中第十一條“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其上海當(dāng)家作主網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司

占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額”，我們的土地證與安置后的土地證面積差是否也應(yīng)在被征收房屋價(jià)值里？

答：補(bǔ)償是按照房產(chǎn)證上的面積進(jìn)行補(bǔ)償，如果您是集體土地，會(huì)有其他相應(yīng)的地面附著物補(bǔ)償，具體補(bǔ)償方式請參照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償政策，或咨詢當(dāng)?shù)夭疬w辦（3）我們是通過改造單位職工二手買過來的職工房，原來他們的是劃撥性質(zhì)，交易后，我們買的戶主都繳納了土地出讓金，這部分就成了出讓地，現(xiàn)在這出讓地部分被改造單位征收了，可不可以要他們根據(jù)出讓地面積差進(jìn)行補(bǔ)償 答：可以

42、我家要?jiǎng)舆w啦，給的不合適怎么辦？（拆遷不合理 第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)）答：如果您對(duì)您的補(bǔ)償不滿意，可以和拆遷方進(jìn)行協(xié)商，或者申請第三方房屋價(jià)值評(píng)估，也可以申請行政復(fù)議。第三方價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的，需要申請才能進(jìn)行評(píng)估，行政復(fù)議是向行政執(zhí)法部門提出對(duì)房屋復(fù)查

43、請問一下。政府對(duì)農(nóng)村土地征收需要那些文件才是合法？（拆遷合法性 拆遷方證件）

答：需要有五證：設(shè)項(xiàng)目審批文件。建設(shè)用地規(guī)劃許可證。國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出局的拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明；拆遷資格證書

44、我住了18年的房子還屬于違章嗎？能得到怎樣的補(bǔ)償？原房東賣給我們有一張批條 我建房的時(shí)候過期了二年。（違建 建房手續(xù)過期）

答：有房產(chǎn)證或者建房審批手續(xù)的房子不屬于違建，可以獲得補(bǔ)償，如果沒有任何證件證明這是在批準(zhǔn)下建造或者屬于你本人，都屬于違建，在拆遷中不會(huì)得到補(bǔ)償，如果地方政府對(duì)你這樣的情況有特殊規(guī)定，或者對(duì)于你這種房子有補(bǔ)償規(guī)定，遵照地方規(guī)定，建議您到當(dāng)?shù)胤抗懿块T查詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策

45、你好，請問一下就是我有一套房子60平米 如果拆遷了會(huì)還我們多少個(gè)平方啊？（拆遷補(bǔ)償 房屋置換）

答：拆遷補(bǔ)償中的產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償一般是1：1，具體是不是能多補(bǔ)，請到當(dāng)?shù)胤抗懿块T查詢相關(guān)補(bǔ)償規(guī)定。

46、我想咨詢拆遷問題，我家的房子現(xiàn)在面臨拆遷但是賠償?shù)牟缓线m我該怎么辦呢？現(xiàn)在面臨的問題是我的房子在我買簽子的家里還有東西的情況！他們給我拆了一部分呢。答：您不滿意您的補(bǔ)償，那您可以不簽字，然后到房管部門申請第三方房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)您的房屋重新進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。如果已經(jīng)強(qiáng)拆了，只能走法律途徑進(jìn)行維權(quán)。

自己以前拾的廢地上栽樹！如果國家要是用著地！應(yīng)該給我補(bǔ)償嗎？在拾的飛抵上建設(shè)房屋，也沒有房屋證沒土地證，按照什么賠償呢？

答：對(duì)于您栽的樹，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)請查看當(dāng)?shù)貙?duì)于地面附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，沒有建房審批手續(xù)的房屋，法律規(guī)定不予補(bǔ)償，當(dāng)?shù)亓碛幸?guī)定的除外。國家規(guī)定，除了歷史遺留，其余無建房審批手續(xù)或房產(chǎn)證或者宅基地證的房屋都屬于違建

第四篇：房地產(chǎn)策劃知識(shí)

名詞解釋

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃：又稱主題設(shè)計(jì)后者概念策劃、策劃設(shè)計(jì)，是指策劃師根據(jù)房地產(chǎn)市場及消費(fèi)者的需求狀況以及房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)來提煉并確定項(xiàng)目的主題思想，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)來體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢以及開發(fā)理念，并通過主題概念將這種獨(dú)特優(yōu)勢及開發(fā)理念準(zhǔn)確地傳達(dá)給市場與消費(fèi)者，樹立項(xiàng)目的特定市場形象的過程，主題策劃是一個(gè)思維創(chuàng)意過程。

2、市場細(xì)分：是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)消費(fèi)者個(gè)人基本情況、消費(fèi)需要、欲望、購買動(dòng)機(jī)和購買行為等細(xì)分依據(jù)，將房地產(chǎn)整體市場細(xì)分為若干個(gè)具體相似需求的目標(biāo)客戶群體的過程，其實(shí)質(zhì)是將異質(zhì)市場劃分為同質(zhì)市場的過程。

3、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：是投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。

4、物業(yè)管理：是指房地產(chǎn)的“售后服務(wù)”階段，是指業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)次序的活動(dòng)。

5、容積率：也稱建筑面積毛密度，是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。

6、房地產(chǎn)策劃：是房地產(chǎn)策劃師根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目，在充分的市場調(diào)研和科學(xué)的市場定位的基礎(chǔ)上，以獨(dú)特的主題概念為中心，綜合應(yīng)用各種策劃手段，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，定制具體可實(shí)施的計(jì)劃方案，并可根據(jù)策劃目標(biāo)和市場環(huán)境的改變對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，最后以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

7、房地產(chǎn)市場策劃：是房地產(chǎn)策劃師根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的總體要求，從房地產(chǎn)市場的角度出發(fā)，通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查及房地產(chǎn)市場分析、市場細(xì)分等環(huán)節(jié)，找出房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場空白點(diǎn)，最后實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)確市場定位的創(chuàng)造性過程。

8、房地產(chǎn)投資：指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。

9、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃：指房地產(chǎn)開發(fā)商或由開發(fā)商委托的策劃機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目投資開發(fā)之前，在房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測的基礎(chǔ)上，綜合分析與研究獲得的各種信息，以投資效應(yīng)最大化為目標(biāo)，針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目形成具體的投資方案的創(chuàng)造性活動(dòng)。

10、資金籌措計(jì)劃：主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求及投資、成本與費(fèi)用使

用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。

11、資金來源與應(yīng)用表：是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各年的資金盈余或缺情況

以及項(xiàng)目資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制和

資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。

12、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。

13、投資利潤率：是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后正常的年利潤總額與項(xiàng)目

總投資額的比率。

14、房地產(chǎn)項(xiàng)目的豎向設(shè)計(jì)：是指為了滿足居住區(qū)道路交通、地面排水、建筑布

置和城市景觀等方面的綜合要求，對(duì)自然地形進(jìn)行利用與改造，確定坡度、控制

高程和平衡土石方等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，主要包括道路豎向設(shè)計(jì)與場地豎向設(shè)計(jì)

等。

15、單選多選1、1—3層為低層4—6為多層7—9為中高層10層及以上為高層

2、商業(yè)房地產(chǎn)包括：百貨商場、購物中心、超市、批發(fā)市場、商鋪、菜市場、浴室、理發(fā)店、照相館

3、城市居住區(qū)人口規(guī)模30000—50000人

居住小區(qū)人口規(guī)模7000—15000人

居住組團(tuán)人口規(guī)模1000—3000人

4、三通一平：工地具體通水、通電、通路以及場地平整

五通一平：在三通一平的基礎(chǔ)上再加上通氣、通信

七通一平：在三通一平的基礎(chǔ)上再加上通郵、通信、通暖氣、通天然氣或煤

氣

5、建筑工程的保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算

6、供暖與供熱系統(tǒng)為2個(gè)采暖期

7、營業(yè)稅5%城市建設(shè)維護(hù)稅7%教育費(fèi)附加3%

8、從建筑風(fēng)格角度劃分：傳統(tǒng)居住主題傳統(tǒng)園林主題現(xiàn)代建筑主題異域

風(fēng)情主題9、5W+1H:WhoWhyWhatWhenWhereHow10、房屋調(diào)查法包括：座談法深度訪談法電話調(diào)查法

11、問卷調(diào)查法包括：入戶問卷法攔截問卷法郵寄問卷法留置問卷法媒

體問卷法

12、SWOT：優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅

13、房地產(chǎn)投資分類：從投資形式劃分為直接投資、間接投資

14、經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境

15、基本財(cái)務(wù)報(bào)表有：現(xiàn)金流量表、資金來源表、資金應(yīng)用表、損益表、資產(chǎn)負(fù)

債表

16、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析可分為：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

17、房地產(chǎn)融資分為：公司融資和項(xiàng)目融資

18、居住區(qū)交通系統(tǒng)分類按照道理等級(jí)劃分：居住區(qū)級(jí)道路（面寬不小于20m）、小區(qū)級(jí)道理（面寬6—9米）、組團(tuán)級(jí)道路（面寬3—5米）、宅間小路（路面寬不

宜小于2.5米）、19、居住區(qū)信息標(biāo)志可分為：名稱標(biāo)志、環(huán)境標(biāo)志、指標(biāo)標(biāo)志、警示標(biāo)志

20、欄桿大致分為三種：矮欄桿（高度30—40cm）高欄桿（高度在90cm左右）

防護(hù)欄桿（高度在100—120cm）

21、一般室外踏步高度設(shè)計(jì)為12—16cm，踏步寬度在30—35cm22、廊一般高度在2.2—2.5m之間，寬度在1.8—2.5m之間

23、定價(jià)方法：成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競爭導(dǎo)向定價(jià)法、市場比較

定價(jià)法

24、媒體類型：印刷媒體、視聽媒體、戶外媒體、網(wǎng)路媒體

25、招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上劇本承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資

信良好的特定方法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。

26、房地產(chǎn)策劃報(bào)告可分為：單項(xiàng)策劃報(bào)告、綜合策劃報(bào)告

27、房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的主用：1.主題策劃能統(tǒng)率項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)、2.主題策劃能突出項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢3.主題策劃能展示項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性 4.主題策

劃能滿足住戶的精神需求5.主題策劃能塑造項(xiàng)目的品牌形象 6.主題策劃能提

升項(xiàng)目的市場價(jià)值

28、房地產(chǎn)策劃的特征：地域性、政策性、市場性、創(chuàng)新性、前瞻性、系統(tǒng)性、程序性、多樣性

簡答題

一、房地產(chǎn)策劃概念及特征？

房地產(chǎn)策劃：是房地產(chǎn)策劃師根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目，在充分的市場調(diào)研和科

學(xué)的市場定位的基礎(chǔ)上，以獨(dú)特的主題概念為中心，綜合應(yīng)用各種策劃手段，按照一定的程

序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，定制具體可實(shí)施的計(jì)劃方案，并可根據(jù)策劃目標(biāo)和市場

環(huán)境的改變對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整，最后以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

特征：地域性、政策性、市場性、創(chuàng)新性、前瞻性、系統(tǒng)性、程序性、多樣性

二、主題概念從哪些方面來發(fā)掘？

1.從項(xiàng)目所在區(qū)塊的歷史文化積淀中發(fā)掘

2.從與競爭性項(xiàng)目的對(duì)比中去發(fā)掘

3.從市場及消費(fèi)者的需求中去發(fā)掘

4.從項(xiàng)目本身的資源優(yōu)勢中去發(fā)掘

5.從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化中去發(fā)掘

三、塔式住宅優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：

（1）塔式住宅體形修長，外立面豐富，更適合角窗、弧形窗等寬視角窗戶的運(yùn)用

（2）塔式住宅的戶型種類比單元式住宅豐富，消費(fèi)者挑選的余力較大

（3）塔式住宅的大堂、電梯廳等公共部分由于基座進(jìn)深較大而更為寬大、氣派

（4）塔式住宅比單元式住宅在居住區(qū)整體布局上更加靈活，容易形成大面積集體綠地，景觀效果更好，也能更合理利用土地。

（5）塔式住宅由于體量小，對(duì)整個(gè)居住區(qū)的通風(fēng)、采光有利

缺點(diǎn)：

(1)塔式住宅由于進(jìn)深大，加上容易受樓體本身的阻擋，空氣對(duì)流困難，通風(fēng)、采光效果不佳，容易形成“灰房”甚至“暗房”。

(2)塔式住宅為解決通風(fēng)、采光問題，樓體往往要開很深的嘈，可能造成相鄰套型間的互視，影響居住的私密性

(3)塔式住宅受樓體結(jié)構(gòu)影響，有些戶型的開間和進(jìn)深不合理，且容易出現(xiàn)不規(guī)則房間

(4)有些塔式住宅的戶型朝向偏斜，不符合正向居住的傳統(tǒng)習(xí)慣

(5)垂直交通集中布置，在高峰期容易產(chǎn)生擁堵

四、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素

1.自身因素

2.成本因素

3.供求因素

4.環(huán)境因素

5.人口因素

6.經(jīng)濟(jì)因素

7.社會(huì)因素

8.行政因素

9、心理因素

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

1.投資機(jī)會(huì)分析2.項(xiàng)目可行性研究 3.取得項(xiàng)目開發(fā)用地 4.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

5.取得《國有土地使用權(quán)證》 6.規(guī)劃方案招標(biāo)與設(shè)計(jì) 7.規(guī)劃方案報(bào)批 8.初步設(shè)計(jì) 9.初步設(shè)計(jì)文件審查 10.施工圖設(shè)計(jì) 11.施工圖審查 12.取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 13.開工準(zhǔn)備 14.取得《建筑工程施工許可證》15.辦理銀行融資手續(xù) 16.工程施工 17.工程竣工驗(yàn)收 18.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 19.房屋租售 20.交房入住 21.物業(yè)管理

六、房地產(chǎn)項(xiàng)目案名的作用？

1.項(xiàng)目案名能夠反映項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性與居住理念，是項(xiàng)目主題的核心體現(xiàn)。

2.好的項(xiàng)目案名能夠引起市場的關(guān)注，起到先入為主的作用。

3.項(xiàng)目案名能夠給消費(fèi)者以心理暗示，是聯(lián)系消費(fèi)者和房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的橋梁。

4.項(xiàng)目案名是展示項(xiàng)目品牌的重要手段。

5.開發(fā)商具有代表性的系列案名可以反映另一種意義上濃縮的房地產(chǎn)演進(jìn)史。

七、房地產(chǎn)投資的作用？

1.從國家和社會(huì)的角度看

（1）房地產(chǎn)投資能夠增加各級(jí)政府財(cái)政收入

（2）推動(dòng)城市建設(shè)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施與投資環(huán)境

（3）帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展

2.從投資者的角度看，房地產(chǎn)除了居住、辦公等功能外還具有保值、增值的功能。房地產(chǎn)投資還具有避稅收益。

八、植物配置的原則？

1.適應(yīng)綠化的功能要求，適應(yīng)所在地區(qū)的氣候、土壤條件和自然植被的分布特點(diǎn)

2.充分發(fā)揮植物的各種功能

3.植物品種力求豐富多樣

4.要注重植物位置的選擇

5.植物配置盡量提高單位面積綠量

九、道路景觀總體設(shè)計(jì)要求？

1.道路作為車輛和人員的匯流途徑，其兩側(cè)的環(huán)境景觀應(yīng)符合導(dǎo)向要求，并達(dá)到步移景移的視覺效果。道路邊的綠化種植及路面質(zhì)地色彩的選擇應(yīng)具有音律感和觀賞性。

2.在滿足交通需求的同時(shí)、道路可形成重要的視線走廊。

3.休閑性人行道、園道兩側(cè)的綠化種植，要盡量形成綠蔭帶。

論述題

一、論述房地產(chǎn)策劃報(bào)告包含內(nèi)容P340

1.封面

（1）房地產(chǎn)策劃報(bào)告的標(biāo)題

（2）房地產(chǎn)策劃報(bào)告的編制機(jī)構(gòu)

（3）房地產(chǎn)報(bào)告完成或提交的日期

（4）其他

2.目錄

3.前言或摘要

4.正文

（1）項(xiàng)目概況

（2）策劃目標(biāo)

（3)市場策劃

（4）投資策劃

（5）設(shè)計(jì)產(chǎn)品策劃

（6）營銷策劃

5.附錄

二、融資渠道的優(yōu)缺點(diǎn)？

1.銀行融資優(yōu)點(diǎn)：企業(yè)可以選擇的貸款機(jī)構(gòu)較多

缺點(diǎn)：容易受國家宏觀調(diào)控的影響，政策風(fēng)險(xiǎn)較大；銀行融資的條件相對(duì)比較嚴(yán)格；融資成本較高，還本付息壓力較大

2.上市融資優(yōu)點(diǎn)：融資成本相對(duì)較低，可以減輕公司和項(xiàng)目的資金財(cái)務(wù)壓力；融資數(shù)額較大；通過上市提升公司的治理結(jié)構(gòu)和完善企業(yè)的管理架構(gòu)、提高企業(yè)管理的規(guī)劃性。

缺點(diǎn)：上市審批嚴(yán)格；上市融資時(shí)間較長；對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量和管理水平及公關(guān)能力要求提高；上市融資會(huì)稀釋房地產(chǎn)公司的股權(quán)。

3.債券融資優(yōu)點(diǎn)：可以直接獲得資金，比較靈活；資金使用較為自由；

缺點(diǎn)：申請發(fā)行企業(yè)債券必須經(jīng)過配額審核程序和嚴(yán)格的資格審查程序；債券風(fēng)險(xiǎn)較大，債券到期償還本金和支付利息將對(duì)企業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)成較重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；企業(yè)發(fā)行債券門檻很高。

4.信托融資優(yōu)點(diǎn)：對(duì)投資人而言，信托投資的收益相對(duì)較高；信托融資具有巨大的靈活性；信托融資能夠與銀行貸款融資實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。

缺點(diǎn)：對(duì)普通投資者而言，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的購買門檻較高，對(duì)開發(fā)商而言，信托融資不適合與規(guī)模小、實(shí)力弱的企業(yè)；融資期限較短；信托融資門檻提高，信托融資的費(fèi)用要略高于銀行貸款。

5.民間融資：優(yōu)點(diǎn)：增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，尤其是滿足了房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)急資金需求；緩解了銀行的信貸壓力，轉(zhuǎn)移和分散了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)；為規(guī)模巨大的民間資本尋找到一個(gè)合適的投資渠道。

缺點(diǎn)：融資成本較高；融資風(fēng)險(xiǎn)較大

三、調(diào)價(jià)原因

1.當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營成本發(fā)生了很大的變化，需要通過調(diào)整售價(jià)來消化成本，這種情況往往發(fā)生在采用成本導(dǎo)向定價(jià)法的項(xiàng)目中

2.政府的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大的影響，消費(fèi)者對(duì)市場的預(yù)期發(fā)生了改變，此時(shí)需要調(diào)整售價(jià)來適應(yīng)這種變化

3.市場競爭情況發(fā)生了很大的變化。

4.原先定價(jià)不合理，不能充分反映產(chǎn)品價(jià)差和價(jià)格水平。

5.為了更好地營造銷售氛圍，迎合客戶買漲不買跌得心理時(shí)，應(yīng)該考慮階段性的調(diào)高價(jià)格?；蛘邽榱丝刂其N售的節(jié)奏，降價(jià)銷售以快速回籠資金等。

第五篇：房地產(chǎn)金融知識(shí)

房地產(chǎn)金融知識(shí)

——資金的時(shí)間價(jià)值

資金時(shí)間價(jià)值觀念及資金等計(jì)算的原理和方法，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析必須的基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能。

一、資金時(shí)間價(jià)值存在原因

1．通貨膨脹（錢不值錢）

2．承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（多得不如現(xiàn)得）

3．資金增值

4．機(jī)會(huì)成本

二、單利和復(fù)利

1．單利是指多期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)利息，而本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息：F=P（1+in）

2.復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法，即通常所說的利滾利：F=P（1+i）n，其中n是計(jì)息周期，銀行的計(jì)息周期一般是按月計(jì)息一次。

3．單利與復(fù)利的換算。如果處息相同，則通常情況下，單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多，如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃專虧，則兩者的利率應(yīng)不同：

i1= n－1

n

三、名義利率和實(shí)際利率

在利息計(jì)算中是假設(shè)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率。

例：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，如果一年按12%的利率計(jì)息一次，按半年6%的利息計(jì)息兩次。按季度30%的利息計(jì)息4次，按月1%的利息計(jì)息12次，這4種情況的本利和分別如下：

一年計(jì)息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年計(jì)息兩次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年計(jì)息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年計(jì)息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

這里的12%，對(duì)于一年計(jì)息一次的情況來說，即是名義利率又是實(shí)際利率，對(duì)于一年計(jì)息兩次、1次和12次的情況來看，都是名義利率，而實(shí)際利率分別為：

一年計(jì)息兩次：（1+6%）2－1=12.36%

一年計(jì)息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年計(jì)息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地產(chǎn)個(gè)人貸款

個(gè)人住房貸款的種類：

①按資金來源分：

●自營性個(gè)人貸款（也稱商業(yè)性貸款，俗稱按揭）

●委托性個(gè)人住房貸款（也稱公積金個(gè)人住房貸款）

●個(gè)人住房組合貸款

②按交易形態(tài)分：

●一手房貸款

●二手房貸款

個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語

●貸款金額

●首付比例

●貸款比例也稱貸款成數(shù)

●貸款期限也稱貸款年限

●貸款利率

●償還比例

1．個(gè)人商業(yè)用房貸款：

①貸款用途，適用于個(gè)人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買商業(yè)用房，即通常所稱的“個(gè)人商業(yè)用房按揭貸款”。

②貸款額度：最高為所購商業(yè)用房銷售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的60%。

③貸款期限：最長為10年。

2．個(gè)人住房公積金貸款

①貸款用途：適用于按時(shí)足夠繳存住房公積金的職工在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買自住住房。②貸款額度：按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

③貸款期限：一般最期限長為20年，并由當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門根據(jù)借款人的實(shí)際情況確定貸款。

3．個(gè)人住房組合貸款：

①貸款用途：適用于按時(shí)貴客繳存住房公積金的職工在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買自住住房。②貸款額度：公積金個(gè)人住房貸款和銀行自營性個(gè)人住房貸款合計(jì)最高為所購住房銷售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的80%，其中公積金個(gè)人住房貸款最高額度按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

③貸款期限：在中國人民銀行規(guī)定的最長貸款期限內(nèi)（目前為30年），由當(dāng)時(shí)住房資金管理門市部和貸款銀行根據(jù)借款人的實(shí)際情況，分別確定貸款期限。

五、個(gè)人住房貸款（商業(yè)用房）貸款債務(wù)轉(zhuǎn)移。

①貸款用途：適用于銀行個(gè)人住房（商業(yè)用房）貸款的借款人在合同履行期間因轉(zhuǎn)讓貸款所購住房（商業(yè)用房）而引起的債務(wù)轉(zhuǎn)移，即通常所稱“轉(zhuǎn)按”。

★個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購房屋出售、贈(zèng)與、繼承等原因房屋產(chǎn)權(quán)和按揭借款需同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其續(xù)做貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

轉(zhuǎn)按主要涉及四個(gè)方面軍的內(nèi)容：變更期限，變更貸款銀行、變更借款人及變更抵押物。

②貸款額度以截止債務(wù)轉(zhuǎn)移目的貸款余額為債務(wù)轉(zhuǎn)移的貸款本金。

③貸款期限：原則上以不變更原借款合同約定的貸款期限、利率、還款方式和還款計(jì)劃。

辦理指南：

當(dāng)貸款人申請轉(zhuǎn)按時(shí)，請?jiān)杩钊撕娃D(zhuǎn)按借款人同填寫貸款申請審批表，對(duì)因原借款人死亡申請轉(zhuǎn)達(dá)按的，可由轉(zhuǎn)按借款人單獨(dú)填寫申請審批表。原借款人因其他原因不能填寫該表的?？捎善浯砣舜鸀樘顚懀瑫r(shí)提交以資料：

（一）因房屋出售申請轉(zhuǎn)按的，須提供《房屋買賣合同》，房齡在5年（含）以上及貸款人認(rèn)為需要進(jìn)行評(píng)估的，轉(zhuǎn)按借款人應(yīng)提供由貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告。

（二）因房屋贈(zèng)與申請轉(zhuǎn)按的，須提供贈(zèng)與合同和公證書等有關(guān)法律文書。

（三）因房屋繼承申請轉(zhuǎn)按的，須提供原借款人死亡證明和有關(guān)該房產(chǎn)的繼承公證書。

（四）因夫妻離婚等其他原因申請轉(zhuǎn)按的，須提供夫妻離婚證明和法院關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)侵害的判決書或經(jīng)過公證的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，且其中必須對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬做出明確說明。

（五）銀行認(rèn)為必要的其他材料。

一、個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件

個(gè)人住房貸款借款人應(yīng)具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。

二、提前還款該如何處理

如需提前還款，借款人應(yīng)在經(jīng)辦行、會(huì)計(jì)部門核實(shí)目前剩余的貸款本金，并持會(huì)計(jì)部門打印的貸款余額憑證向建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中心提出申請，憑個(gè)人住房貸款中心出具的《提前還款通知單》到銀行辦理還款手續(xù)，并憑經(jīng)辦行、會(huì)計(jì)部門出具的《貸款結(jié)清證明》到個(gè)人住房貸款中心領(lǐng)取相關(guān)貸款資料。

三、款期間如遇到利率調(diào)整怎么辦？

貸款期間的利率變動(dòng)按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。即貸款期限在1年以上的。遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始按相應(yīng)檔次執(zhí)行新的利率。

四、房地產(chǎn)常見按揭計(jì)算：

歸還個(gè)人購房（抵押）貸款的常見兩種方式，由貸款人選定或借款雙方共同商定。月均等額還款法：即貸款期內(nèi)分月以相等的額度平均償還本金和利息，計(jì)算公式為：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月還款本息額（所有貸款本金+所在貸款利息）/貸款總月數(shù)。

注：P表示現(xiàn)值；F表示將來值；I表示利率；n表示計(jì)息周期數(shù)； A表示等額年限；K表示萬元還款系數(shù)。

遞減（等本）償還法：

其計(jì)算公式為：每月還款金額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金－累計(jì)已償還本金）×月利率

已償還期限為M，則貸款余額為：

例：某家庭購房價(jià)值30萬的商品房，采用7成20年貸款，采用等額還款法還款月供款為多少。還款5年后該家庭準(zhǔn)備提前還款，該家庭貸款余額是多少，若采用等本還款月供和余額又是多少。

解：

A、等額還款法

月供款=貸款額×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

還款余額：可用將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式：

n－1i(1+i)n

來計(jì)算，貸款余額在數(shù)量上等于以后的月還款額的現(xiàn)值之和，設(shè)貸款余額為PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(萬元)

B、等本還款法：

每月還款金額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金－累計(jì)已償還本金）×月利率。

第一個(gè)月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二個(gè)月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三個(gè)月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月遞減額為3.67（元）

貸款余額：

上月貸款余額=貸款總額－已還本金。

5年后貸款余額=210000－60×875=157500元

C、兩種還款方式比較

a.等額還款：先還利息后還本金，提前還款顯得不利，等額還款法主要用于一些貸款期限較長得固定還款方式。如果利率是明上升趨勢，則選擇采用該方式比較有利。

b.等本還款：呈逐月遞減，提前還款金額明確，適合短期貸款，前期付款壓力大。

D、申請輸個(gè)人住房貸款時(shí)需提交哪些資料？

●借款申請書

●借款人夫妻雙方身份證原件及復(fù)印件（或軍官證、護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證）

●借款人戶口薄原件及復(fù)印件

●借款人婚姻狀況證明：結(jié)婚證、離婚證、未婚證明原件及復(fù)印件。

●建設(shè)銀行認(rèn)可的借款人夫妻雙方資格證明原件及相關(guān)的證明材料。

●首付款憑證●購房合同、協(xié)議或意向書?！竦盅何锘蛸|(zhì)押權(quán)利清單及權(quán)限屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意

抵押或質(zhì)押的證明。

建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。