第一篇:房地產(chǎn)培訓(xùn)知識(shí)一
一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專(zhuān)業(yè)知識(shí)
1、房地產(chǎn):指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)(又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn))。
2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài):
單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體
3、房地產(chǎn)的特征:
a、房地產(chǎn)位置的固定性(土地不可移,房屋也不可動(dòng)); b、房地產(chǎn)地域的差別性(每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同); c、房地產(chǎn)的高值、耐久性(價(jià)格貴、土地永久的);
d、房地產(chǎn)的保值、增值性(貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值);
4、房產(chǎn):是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)(占有、使用、收益、處分等權(quán)利)。
5、房屋分類(lèi):
a、功能用途:居住用房(小區(qū)、高品住宅)、工業(yè)用房(廠房、倉(cāng)庫(kù))、商業(yè)用房(門(mén)面、商場(chǎng))、辦公用房(寫(xiě)字樓)、行政用房(軍事、學(xué)校等單位用房及城市); b、建筑結(jié)構(gòu):鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他; c、所有權(quán)歸屬:公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地產(chǎn):是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)(使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利)。
7、地產(chǎn)業(yè):指從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括:
a、土地開(kāi)發(fā);
b、房屋建設(shè)、維修、管理; c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
d、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃; e、房地產(chǎn)抵押貸款;
f、房地產(chǎn)市場(chǎng); 土地使用獲得的方式:
劃拔:無(wú)償使用,如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)工程;
出讓?zhuān)簭膰?guó)家有償取得使用權(quán),方式:協(xié)議(如200-250萬(wàn)/畝)、招標(biāo)(提出底價(jià),根據(jù)使用用途和價(jià)格取得)、拍賣(mài)(價(jià)高者竟得,不違法的前提下,通過(guò)正規(guī)渠道取得);
8、地產(chǎn)市場(chǎng):
a、一級(jí)市場(chǎng):以土地為體(亦稱(chēng)土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng));
b、二級(jí)市場(chǎng):開(kāi)發(fā)商獲得土地后,投入一定的資金建設(shè),通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買(mǎi)給需求者(新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng));
c、三級(jí)市場(chǎng):房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通,包括:買(mǎi)賣(mài)、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑(二手房);
9、地使用年限:指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,雙方約定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用權(quán)出讓年限: a、居住用地70年;
b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年; c、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;
PS:使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià),國(guó)家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行; 2)土地使用年限到期后如何處理: a、國(guó)家有權(quán)無(wú)條件的收回該土地;
b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門(mén)檢驗(yàn)后不屬危房;
c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃,不影響市容,只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。PS:b、c條完全存在的情況下,以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購(gòu)買(mǎi)使用年限,年限由政府規(guī)定,否則無(wú)條件收回;
10、商品房:開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn),它是在獲取房產(chǎn)證后,可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。
11、爛尾樓:指未能完成施工中途停建的樓盤(pán)。造成樓盤(pán)爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題,非常建設(shè)等。
12、期房:指具備預(yù)售條件,尚未竣工交付使用的商品房。
13、現(xiàn)房:指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)驗(yàn)收,并取得質(zhì)量合格證明文件,可以交付使用的商品房。(即買(mǎi)即入住、價(jià)格高、戶型過(guò)時(shí)、選擇空間不大)
14、經(jīng)濟(jì)適用房:指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房(帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅,是有經(jīng)濟(jì)性和適用性)。不是人人可以買(mǎi)到,必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件,經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買(mǎi)。
22、二手房:辦好產(chǎn)權(quán)證,進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如:公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。
23、誠(chéng)意金:指商品房在未取得預(yù)售證之前,開(kāi)發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)(一般可以獲得開(kāi)發(fā)商的折扣承諾)。
24、定金:指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣(能擔(dān)保債權(quán)人的作用)不能返還。
25、訂金:不能擔(dān)保債權(quán)人的作用,能返還。
26、玄關(guān):登堂入室的第一張門(mén)進(jìn)去的地方,開(kāi)門(mén)區(qū)域。
27、公寓:指2層以上,供多戶人家居住的建筑。
28、純辦公樓:專(zhuān)為各類(lèi)公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓。
29、綜合樓:居家、辦公、商場(chǎng)、集合一體的大樓。30、商住住宅:SOHO,居家,辦公于一體。
31、別墅:指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng),住宿用的花園住宅,TOWRHOUSE(聯(lián)體別墅、單排別墅)。
32、一次性付款:指購(gòu)房戶在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí),在沒(méi)有享受政策性貸款的情況下,將全部買(mǎi)房款一次性付給售房單位的付款方式。
33、分期付款:購(gòu)房者簽約后,將購(gòu)房款分成若干比例,按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款(針對(duì)期房),交房時(shí),款項(xiàng)全部付清。
34、銀行按揭:指以購(gòu)房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購(gòu)房貸款的方式。即購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí),向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件,在銀行審核通過(guò)后,取得房屋總價(jià)的部分貸款,依抵押約定,按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息,并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保(一般的購(gòu)房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押,住房:七成二十年;門(mén)面:五成十年或六年十年)。
34、公積金:“全稱(chēng)住房公積金”,指城鎮(zhèn)住房制度改革中,國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國(guó)家規(guī)定繳存的,專(zhuān)項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金(門(mén)面不行)。
35、個(gè)人住房公積金貸款:指參加了住房公積金制度的職工,在購(gòu)買(mǎi)、建筑、翻建和大修自住住房時(shí),因資金不足愿以新購(gòu)或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸款。
36、契稅:指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí),就當(dāng)事人所訂契約,按房?jī)r(jià)的一定比例,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%)。
37、公共維修基金:指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金(普通住宅:2%;電梯房、門(mén)面:3%)。
二、建筑基礎(chǔ)知識(shí):
1、三通一平:是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。
2、七通一平:給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通和土地平整?/p>
3、占地面積:紅線范圍內(nèi)的面積。
4、建筑面積:指建筑物外墻(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面積之和,包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。
5、銷(xiāo)售面積:指商品房按套出售,其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和。
6、使用面積:指住宅各層面平中,直接供住戶生活使用的凈面積之和(在住房買(mǎi)賣(mài)中,一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格)。
7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn):指商品房銷(xiāo)售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷(xiāo)售面積的商品房中公共建筑空間的面積,由兩部分組成:一)室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室,建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等;二)套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。
8、實(shí)用面積:建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
9、計(jì)租面積:住宅用房按使用面積計(jì)算,非住宅用房按建筑面積計(jì)算。
10、套內(nèi)建筑面積:指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)
11、容積率:總建筑面積/總用地面積(多層容積率大致為3,高層為5,超高層為7,別墅為0.3-0.45左右、容積率越低,居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高;容積率越高,單價(jià)低、品質(zhì)低)
12、建筑密度:基底面積之和/總占地面積*100%
13、綠化率:指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
公式:植被垂直面積/占地面積*100%
14、綠地率:所有住宅各類(lèi)綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%,舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地)。綠化覆蓋率>綠化率(綠化所占面積)>綠地率
15、得房率:套內(nèi)建筑面積/套建筑面積(銷(xiāo)售面積)之比
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
16、開(kāi)間:住宅房子的橫向?qū)挾取?/p>
進(jìn)深:住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。
17、層高:指下層地板面到上層樓面的高度,包括樓板厚度,以米為單位。
18、凈高:指層高減去樓板厚度的凈剩值,即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。
19、綠地面積:指能夠用于綠化的土地面積,不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地。
20、躍層式商品房:上、下兩層樓,客廳為兩層高,沒(méi)有封。
21、復(fù)式樓:樓梯連接兩層,客廳只有一層高。
22、錯(cuò)層:房?jī)?nèi)高度不一至,一米以內(nèi)分離。
23、磚混結(jié)構(gòu):由磚和混凝土組成,承重墻(四面不能動(dòng),梁柱都不能動(dòng))。
24、框架結(jié)構(gòu):指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱,適合大規(guī)模工業(yè)化施工,效率較高,承重墻在梁柱,墻面可以自由打通。其次還有:磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。
25、房屋的耐用年限:指房屋能夠維持正常使用的年限,與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。
鋼筋結(jié)構(gòu):60-80年
磚混結(jié)構(gòu):40-60年
磚木結(jié)構(gòu):30-50年
其他:15年以下
26、土地計(jì)量單位:
1平方公里=100萬(wàn)平方米(km2)
1公頃=1萬(wàn)平方米(hm2)1公頃=15畝
1畝=667平方米
27、住宅的樓層劃分的規(guī)定:
低層住宅為:1-3層
高層住宅為:10-30層
多層住宅為:4-6層
超高層住宅為:40層以上
中高層住宅:7-9層
第二篇:房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)
房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)
一、土地及綜合類(lèi)
1、土地用途包括哪些種類(lèi)?
土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未用地。
農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的用地,包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。
2、什么是集體土地?
集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。
3、對(duì)集體土使用權(quán)有何規(guī)定?
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
4、什么是行政劃撥用地?
縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用。
5、什么是土地使用權(quán)出讓?zhuān)?/p>
是政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式,將國(guó)有土使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用,土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金。
6、各類(lèi)用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少? /居住用地:70年 /工業(yè)用地:50年
/教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地:50年 /綜合用地或者其他用地:50年 /商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地:40年 /加油站、加氣站用地:20年
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二、開(kāi)發(fā)與建設(shè)類(lèi)
7、什么是商品房預(yù)售?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人,并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
8、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容?
預(yù)售許可證編號(hào);發(fā)展商名稱(chēng);項(xiàng)目名稱(chēng);項(xiàng)目坐落地點(diǎn);
土地使用權(quán)出讓合同書(shū)號(hào)、地塊編號(hào);
《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù);
批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積,其中包含的各類(lèi)建筑面積和套數(shù)、間數(shù);
發(fā)證機(jī)關(guān)、有效證明;附注內(nèi)容
9、商品房預(yù)售需要具備哪些條件?
/預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
/按照土地管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金,已取得土地使用權(quán)證書(shū);
/持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證;
/投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度的竣工交付日期;
/七層以下達(dá)到主體工程封頂;七層以上主體工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù);
/商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
10、什么是商品房現(xiàn)售?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人,并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
11、房地產(chǎn)現(xiàn)售應(yīng)具備哪些條件?
/取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照; /取得土地使用權(quán)證書(shū);
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/持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; /已通過(guò)竣工驗(yàn)收; /拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
/供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其它配套基礎(chǔ)和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;
/物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
12、房地產(chǎn)預(yù)售合同主要包括哪些內(nèi)容?
1、當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所
2、商品房基本狀況
3、商品房的銷(xiāo)售方式
4、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間
5、交付使用條件及日期
6、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
7、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任
8、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬
9、面積差異的處理方式
10、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜
11、解決爭(zhēng)議的方法
12、違約責(zé)任
13、雙方約定的其他事項(xiàng)
附件:
預(yù)售商品房項(xiàng)目及樓層平面圖,并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購(gòu)人所購(gòu)商品房的;樓號(hào)、樓層、和房號(hào)的位置
13、辦理房地產(chǎn)按揭需繳納哪些費(fèi)用?
1、買(mǎi)賣(mài)合同公正費(fèi)(自愿),按成交價(jià)的3‰計(jì)收,由公正處收取
2、按揭合同公正費(fèi),按揭款額的3‰計(jì)收,由公正處收取
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3、保險(xiǎn)費(fèi)、按成本價(jià)的1‰計(jì)收,由保險(xiǎn)公司收取
4、按揭手續(xù)費(fèi),一般為100元,視貸款銀行而定
三、規(guī)劃與設(shè)計(jì)類(lèi)
14、“五證” “兩書(shū)”
國(guó)有土地使用權(quán)證
建設(shè)用地規(guī)劃許可證
建設(shè)工程規(guī)劃許可證
建設(shè)工程施工許可證
商品房銷(xiāo)售許可證
住宅質(zhì)量保證書(shū)
住宅使用說(shuō)明書(shū)
15、房屋共有建筑面積包括哪些內(nèi)容?
共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整棟服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算,外墻以水平投影面積一半的建筑面積。
獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,作為人防工程的地下室內(nèi)都不計(jì)入共有建筑面積。
16、建筑面積
房屋各屋面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積,輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。
17、使用面積
住宅分戶門(mén)內(nèi)的臥室和起居室等凈面積的總和。
18、銷(xiāo)售面積
指商品房的建筑面積。
19、套內(nèi)建筑面積
套內(nèi)建筑由三部分組成:即套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積與陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。20、套內(nèi)使用面積
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通常是指臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門(mén)內(nèi)面積的總和。
躍層住宅的戶內(nèi)樓梯按自然數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。
不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道并均計(jì)入使用面積。
21、套內(nèi)墻體面積
建住宅各套之間的分隔墻,與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻),公用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積;非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積;內(nèi)墻面積安裝厚度計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
23、陽(yáng)臺(tái)建筑面積
封閉陽(yáng)臺(tái),按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái),按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái),按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積。半挑半凹陽(yáng)臺(tái),挑出部分按其地板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積,凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。
24、公用建筑面積
公用建筑面積=全棟建筑面積-全棟各套建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立空間(地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等)
25、公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)
整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和,算出公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
26、綠地率
指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各種綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。通常新小區(qū)不低于30%,舊小區(qū)不小于25%。
27、容積率
在建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建筑用地面積的比率。
28、均價(jià)
將各單位套房銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積的總和,第0頁(yè)
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即得出每平方米的均價(jià)。
29、基價(jià)
經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。30、起步價(jià)
樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格。
31、預(yù)售價(jià)
商品房預(yù)售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ),預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格。
32、解困房
政府為解決本地市民住房困難,專(zhuān)門(mén)修建用于解決特別困難戶的擁擠住房的問(wèn)題的住房。其特點(diǎn)是:適用、開(kāi)發(fā)成本低、減免部分費(fèi)用,價(jià)格在市場(chǎng)上比其它任何類(lèi)住房要優(yōu)惠。特困戶購(gòu)買(mǎi)的解困專(zhuān)用房,除具有使用權(quán)外還擁有部分產(chǎn)權(quán)。
33、安居房
國(guó)家為了推動(dòng)房改,由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè),面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房。特別是為4平方米以下特困戶提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非贏利性住房。購(gòu)買(mǎi)的住房具有使用權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)。
34、經(jīng)濟(jì)適用房
指具有社會(huì)保障性質(zhì)的,帶有很強(qiáng)政府行為的商品房,具有經(jīng)濟(jì)適用性的特點(diǎn)。其房屋價(jià)格、住房面積相對(duì)適中,銷(xiāo)售對(duì)象是廣大中低收入的家庭。這尖住房省去了很大部分的土地費(fèi)用和其它一些政府收取的費(fèi)用,其成本低于商品房。
35、健康住宅
指能使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住宅。應(yīng)注意以下幾個(gè)方面因素:
/ 陽(yáng)光。
/ 冬至日底屋住戶必須不少于一小時(shí)滿窗日照。/ 通風(fēng)。
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/ 空氣對(duì)流效應(yīng)良好,能夠產(chǎn)生穿堂風(fēng)。/ 廚房和衛(wèi)生間的空間。/ 擴(kuò)大面積,明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)。/ 室外環(huán)境建設(shè)。
/ 除保持一定綠化外,還要防止噪聲的污染,空氣的污染。
36、綠色生態(tài)住宅
在以人為本的基礎(chǔ)上,追求節(jié)水、節(jié)能、改造生態(tài)環(huán)境、減少污染、延長(zhǎng)建筑物壽命為目標(biāo)人類(lèi)理想居住地。9大系統(tǒng):
能源系統(tǒng)——避免多條動(dòng)力管道入戶,建筑節(jié)能50%以上。
水環(huán)境系統(tǒng)——包括排水系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、景觀用水系統(tǒng)、小區(qū)環(huán)保用水系統(tǒng)。
氣環(huán)境系統(tǒng)——室外空氣質(zhì)量達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
聲環(huán)境系統(tǒng)——白天小于35分貝,晚上小于30分貝。
光環(huán)境系統(tǒng)——室內(nèi)自然光以及居住區(qū)防止光污染。
熱環(huán)境系統(tǒng)——保持人們正常生活對(duì)溫度要求。冬天達(dá)到20~40
度,夏天達(dá)到22~27度。
綠化系統(tǒng)——達(dá)到生態(tài)環(huán)境功能、休閑生活功能、景觀文化功能
三者合一。
廢棄物管理處置系統(tǒng)——垃圾袋裝化、分類(lèi)裝置。
綠色建筑材料——提供3K材料(可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可
再生使用)。選擇綠色裝修材料:無(wú)毒、無(wú)害。
37、住宅的層數(shù)劃分應(yīng)符合下列規(guī)定
1、低層住宅為一層至三層(≤10m)
2、多層住宅為四層至六層
3、小高層住宅為七層至九層
4、高層住宅為十層至三十層
38、層高和凈高標(biāo)準(zhǔn)
1、住宅層高不應(yīng)低于2.80M
2、臥室、起居室的凈高不應(yīng)低于2.4M 第0頁(yè)
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3、利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室時(shí),其局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.2M,其余部分最地度高度不宜低于1.5M,低于2.2M部分不計(jì)入面積。
39、常見(jiàn)住宅平面類(lèi)型
1、基本平面類(lèi)型
/ 梯間式
樓梯平臺(tái)直接進(jìn)分戶門(mén),一般每梯可安排二~四戶
A、一梯兩戶
每戶有兩個(gè)朝向,便于組織通風(fēng),戶間少,較易組織戶內(nèi)交通,單元面寬較窄,拼接靈活。這種形式適應(yīng)地區(qū)較廣。
B、一梯三戶
樓梯使用率較高,每戶都能有好朝向,但中間的一戶常是單朝向,通風(fēng)較難組織。這種形式在北方目前還較多使用。
C、一梯四戶
樓梯使用率高,每戶有可能爭(zhēng)取到好的朝向,一般將一室戶布置在中間,三戶室布置在兩側(cè)。有些地區(qū)可布置成四個(gè)單朝向的兩室以上戶。這種形式必然存在一些戶通風(fēng)不好。/點(diǎn)式
其特點(diǎn)是數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯布置,四面臨空,皆可采光、通風(fēng)。分戶靈活,每戶有可能獲得兩個(gè)朝向而有轉(zhuǎn)角通風(fēng)。外型處理也較為自由,可豐富建筑群的藝術(shù)處理。建筑面積占地小,便于因地制宜地在小塊零星的插建。高層住宅的平面類(lèi)型
1、單元組合式
以單元組合成為一棟住宅建筑。各單元各住戶以電梯、樓梯、為核心布置。
單元組合式高層住宅平面形式很多,為提高電梯使用效率,增加外墻采光面,照顧朝向及建筑體形的美觀等,平面形狀有多種變化,常見(jiàn)有矩形、T型、十字型、Y型等。
2、長(zhǎng)廊式高層住宅 A、長(zhǎng)內(nèi)廊
長(zhǎng)內(nèi)廊高層住宅是在內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶,可經(jīng)濟(jì)利用通道,使電梯服務(wù)戶數(shù)增多。但由于這種方案過(guò)道通風(fēng)條件很差,在發(fā)生火災(zāi)時(shí) 第0頁(yè)
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不宜排除煙熱,需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)設(shè)備,故這種形式很少采用。B、長(zhǎng)外廊
以長(zhǎng)外廊作為水平交通通道,可增加電梯的服務(wù)戶數(shù),優(yōu)缺點(diǎn)是與多層住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高層風(fēng)力很大,敞外廊不蔽風(fēng)雨,故一般有將外廊封閉。
3、塔式住宅
這種類(lèi)型住宅是以一組垂直交通樞紐為中心,各戶環(huán)繞布置,不與其他單元拼接,獨(dú)立自成一棟。
塔式住宅具有多層點(diǎn)式住宅的特點(diǎn),一般每層布置四~八戶。目前這種形式較多。
4、躍廊式
躍廊式高層住宅每隔1-2層設(shè)有公共走廊,由于電梯每隔1或2層???,從而大大提高了電梯利用率,即節(jié)約交通面積,有減少了干擾。對(duì)每戶面積大、居室多的戶型,這種布置方式較有利。
單元式、長(zhǎng)廊式、躍廊式等各種方案可取長(zhǎng)補(bǔ)短,混合使用。
40、常見(jiàn)縮略語(yǔ)解釋
CBD(central business district)中心商務(wù)區(qū)
CID(central information district)中央科技區(qū) CLD(central living district)中央生活區(qū) SOHO(small office home office)小型家庭辦公室 SOLO 單身公寓 LOFT 超高層辦公空間
衛(wèi)星城(衛(wèi)星城鎮(zhèn))satellite town 在大城市市區(qū)外圍興建的、與市區(qū)既有一定距離又相互間密切聯(lián)系的城市。
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第三篇:房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)學(xué)習(xí)體會(huì)
在臨安的三天房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn),讓我收獲很多,如xx企業(yè)的文化、xx人的精神、職涯規(guī)劃、房地產(chǎn)知識(shí)及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值、項(xiàng)目的講解、客戶開(kāi)拓、營(yíng)銷(xiāo)技巧和商務(wù)禮儀等等一些知識(shí)。
開(kāi)訓(xùn)的一堂課是王忠校老師的課,他告訴我們,作為一個(gè)銷(xiāo)售員最重要,又缺少的東西是人脈,而一個(gè)好的銷(xiāo)售員要擁有很強(qiáng)的“要”性。在此之前,我們首先要認(rèn)清自己,給自己正確定位,只有認(rèn)清自己,才知道下面的路該怎么走。我們還要擁有良好的態(tài)度和夢(mèng)想,因?yàn)閼B(tài)度決定一切,有夢(mèng)想人生才會(huì)更精彩。最重要的是,做為一名銷(xiāo)售員,你要明白你自己的價(jià)值所在,你可以為公司帶來(lái)什么。
第二堂課是xx企業(yè)文化,xx老師的講述讓我更進(jìn)一步了解xx公司的文化,學(xué)習(xí)到了xx人的精神,xx司訓(xùn)。在xx,我們都是創(chuàng)業(yè)者。
第三堂課是xx老師為我們帶來(lái)的知識(shí)篇―向解放軍學(xué)習(xí),堅(jiān)持不懈,堅(jiān)決服從命令的精神。擁有很強(qiáng)的執(zhí)行力,把目標(biāo)變成結(jié)果。在此過(guò)程中要做到三要(敢、快、對(duì))和三化(先僵化接受,再固化運(yùn)用,后優(yōu)化改良),態(tài)度要不能找任何借口,做到《亮劍》中李云龍說(shuō)的,我唯一的借口就是沒(méi)有任何借口。
第四堂課是xx老師講述的職涯規(guī)劃,這堂課讓我學(xué)到了職涯規(guī)劃應(yīng)具有的條件:清晰的目標(biāo),進(jìn)行具體設(shè)計(jì)和形成行動(dòng)方案。還有初期致勝的方法:慎重?fù)駱I(yè),快速學(xué)習(xí),強(qiáng)化執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)亮點(diǎn),積極的心態(tài)和勇于突破。相信這堂課對(duì)我有很大的幫助,我會(huì)全力以赴去完成我的目標(biāo)。
第五堂課是xx老師為我們帶來(lái)的知識(shí)篇―房地產(chǎn)知識(shí)及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,這堂課讓我對(duì)房地產(chǎn)這方面了解的更深了,它的特性,類(lèi)別,一些名詞的意義等等,一個(gè)從無(wú)到有的過(guò)程,真的讓我學(xué)習(xí)到了不少東西,感謝這次的培訓(xùn),相信這將會(huì)是我的一大筆財(cái)富。
第六堂課是xx老師就《杭州-喬司地鐵商城市》項(xiàng)目講解,從這當(dāng)中我學(xué)習(xí)到了,怎么為一個(gè)項(xiàng)目講解,為自己的商品推銷(xiāo)。商品所處的地段和周邊配套及交通最為重要,同時(shí)這三個(gè)條件也是影響價(jià)格的重要因素,所以要想做的好,這些都是你的必修課。在為項(xiàng)目講解的同時(shí)要并著十四大服務(wù)體系,這樣才能做的更好。
第七堂課是客戶開(kāi)拓,xx老師就客戶開(kāi)拓的重要性,客戶開(kāi)拓的意義,準(zhǔn)客戶具備的條件和優(yōu)質(zhì)的,值得開(kāi)拓的客戶這四點(diǎn)為我們講解,學(xué)到了準(zhǔn)客戶的開(kāi)拓方法:緣故法,陌生法和轉(zhuǎn)介紹法。為我們客戶開(kāi)拓奠下了良好的基礎(chǔ),算是為我們的客戶開(kāi)拓修建一條路,讓我們今后走的不是特別艱辛。
第八堂課是xx老師為我講述的顧問(wèn)式銷(xiāo)售,學(xué)習(xí)它的定義,理念和具備要素。對(duì)于客戶的需求要學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)、激發(fā)和滿足。記住成功等于反復(fù)學(xué)習(xí)加實(shí)踐。
第九堂課是商務(wù)禮儀,金海青老師為我們介紹銷(xiāo)售員的儀容儀表儀態(tài),需要注意的細(xì)節(jié)和禁忌,還有職場(chǎng)基本禮節(jié)和基本接待禮儀。其中很多都是我們?cè)诠ぷ髦刑貏e需要注意的,也為我們良好的服務(wù)奠下基礎(chǔ)。
最后一堂結(jié)訓(xùn)亦是我們的xx老師來(lái)為我們結(jié)束,老師送了我們六個(gè)字“不拋棄,不放棄”。不要拋棄自己的伙伴,不要拋棄理想,更不要拋棄自己,不放棄自己的目標(biāo),不放棄努力,更不要輕易說(shuō)放棄。這六個(gè)字將會(huì)伴隨我一生,我要做到不拋棄,不放棄。
十堂課的培訓(xùn),真的讓我收益匪淺,讓我對(duì)自己有了個(gè)全新的認(rèn)識(shí)。所以我要感謝xx給我這次機(jī)會(huì),也要感謝各位老師的細(xì)心講解。在xx,我會(huì)全力以赴,做到最好。
第四篇:房地產(chǎn)售樓員崗前培訓(xùn)(一)
第二講:房地產(chǎn)售樓員崗前培訓(xùn)
(一)一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程(高層為例)
立項(xiàng)—→策劃、設(shè)計(jì)—→拆遷—→七通一平(前期1年)—→臨時(shí)設(shè)施→地下連續(xù)墻—→基坑—→基礎(chǔ)—→地下室(基礎(chǔ)施工6個(gè)月)—→主體(6個(gè)月)—→外裝修—→內(nèi)裝修—→竣工驗(yàn)收(安裝工程1年)
(施工期2年)
工程投資比例:土建:安裝:裝修=4:3:3(一般)
土建:安裝:裝修=3:3:4(高檔)
五證:房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》,簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā),《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā),《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。
二書(shū):是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
二、房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)
(一)土地類(lèi)
毛地:就是一塊啥也沒(méi)成的地一般有建筑物 也許雜草叢生 也許還種著莊稼
生地:與毛地差不多的意思吧但一般感覺(jué)是沒(méi)有建筑物的熟地:一把指三通一平或五通一平了而且拆遷和賠償問(wèn)題也協(xié)調(diào)好了
凈地:該通的水電氣通了 該拆遷的拆了 只等開(kāi)發(fā)了
建設(shè)用地/國(guó)有土地/農(nóng)村集體所有土地
(二)價(jià)格類(lèi)
均價(jià)
均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià),但也有例外,前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向,以2800元/平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售”,即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià),也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。
基價(jià)
基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià),是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層,朝向差價(jià)后而得出。
起價(jià)
起價(jià)也叫起步價(jià),是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格,即是起價(jià)。多層住宅,不帶花園的,一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià);帶花園的住宅,一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè),以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表現(xiàn)為×××元/平方米起售“,以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。
預(yù)售價(jià)
預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)(銷(xiāo))售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ);預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格,在商品房交付使用時(shí),應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。
定金
定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的,作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣,它屬于一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定,定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定,當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效,定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi),開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人,應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。
違約金:買(mǎi)賣(mài)雙方違約需支付一定賠償資金。
(三)房地產(chǎn)權(quán)屬類(lèi)
產(chǎn)權(quán)證書(shū)
產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指”房屋所有權(quán)證“和”土地使用權(quán)證“。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括:產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記,并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。
回遷房/商品房
回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí),賠給回遷民的房子;
商品房就是由發(fā)展 商自己出售的房子。
每一個(gè)樓盤(pán)基本都有回遷房,一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)?;剡w房,商品房都出房產(chǎn)證了,那交易都一樣。沒(méi)出房產(chǎn)證的,回遷民手持的是合同,就有一定的風(fēng)險(xiǎn)?;剡w房都比商品房要便宜,敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),那就買(mǎi)回遷房比較劃算。
使用權(quán)房
使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。
公房
公房也稱(chēng)公有住房,國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類(lèi):一類(lèi)是可售公有住房,一類(lèi)是不可售公有住房。上述兩類(lèi)房均為使用權(quán)房。
不可售公房
不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房,它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。
已購(gòu)公房
已購(gòu)公房又稱(chēng)售后公房,就是購(gòu)買(mǎi)的公有住房
單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋,也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。
廉租房
廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售,出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。
(四)面積類(lèi)
建筑面積
住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積,如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積,則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
使用面積
住宅的使用面積,指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積,可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況,但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。
計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定:躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積;內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金,都是按使用面積計(jì)算。
公攤面積/公用面積
住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。
商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成:
1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;
2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
公用建筑面積
公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等面積,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算:整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積,為整棟建筑的公用建筑面積
實(shí)用面積
它是”建筑面積“扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
套內(nèi)面積
俗稱(chēng)”地磚面積“。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。既有章可循,也有利可圖,吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。
竣工面積
竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工,經(jīng)驗(yàn)
銷(xiāo)售面積
銷(xiāo)售面積是指商品房按”套“或”單元“出售,其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。
計(jì)租面積
作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中,作出統(tǒng)一規(guī)定,住宅用房按使用面積計(jì)算,包括居室,客廳,衛(wèi)生間,廚房,過(guò)道,樓梯,陽(yáng)臺(tái)(閉合式按一半計(jì)算),壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。
(五)屬性類(lèi)
容積率
容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如,在1萬(wàn)平方米的土地上,有4000平方米的建筑總面積,其容積率為0.4。
得房率
得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí),計(jì)算的是建筑面積,所以得房率太低,不實(shí)惠;太高,不方便。因?yàn)榈梅柯试礁撸膊糠值拿娣e就越少,住戶也會(huì)感到壓抑。一般,得房率在80%左右比較合適,公共部分既寬敞氣派,分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多,比較實(shí)惠。
一般多層的建筑物得房率為88%,高層的建筑物得房率為72%,而辦公樓為55%。
進(jìn)深
在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件,住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求,不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右,不能任意擴(kuò)大。
開(kāi)間
住宅設(shè)計(jì)中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言,故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米--3.9米,磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度,可縮短樓板的空間跨度,增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。
開(kāi)間5米以上,進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間,與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比,承重墻減少一半,使用面積增加2%,便于靈活隔斷、裝修改造。
建筑密度
建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。
綠化率
綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言,綠化率高為好。
綠地率
綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(%)。綠地率所指的”居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。
層數(shù)
中國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB 50352—2005)將住宅建筑依層數(shù)劃分為:一層至三層為低層住宅,四層至六層為多層住宅,七層至九層為中高層住宅,十層及十層以上為高層住宅。除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層建筑和多層建筑,大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑);建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。
層高/凈高
層高是指住宅高度以”層“為單位計(jì)量,每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求,這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。
陽(yáng)臺(tái)
陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。
平臺(tái)
平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。
走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。
地下室/半地下室
地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。
半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3,且不超過(guò)1/2者
玄關(guān)
玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的”領(lǐng)地",講究一定的私密性,大門(mén)一開(kāi),有玄關(guān)阻隔,外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí),玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。
隔斷
隔斷是指專(zhuān)門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過(guò)道
過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。
三、房地產(chǎn)忽悠大全
偏遠(yuǎn)地段---------遠(yuǎn)離鬧市喧囂,盡享靜謐人生郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)---------回歸自然,享受田園風(fēng)光緊鄰鬧市---------坐擁城市繁華
挨著臭水溝-------絕版水岸名邸,上風(fēng)上水挖個(gè)水池子-------東方威尼斯,演繹浪漫風(fēng)情地勢(shì)高-----------視野開(kāi)闊,俯瞰全城
地勢(shì)低洼---------私屬領(lǐng)地,冬暖夏涼
樓頂是圓的-------巴洛克風(fēng)格
樓頂是尖的--------哥特式風(fēng)格
戶型很爛----------個(gè)性化戶型設(shè)計(jì),緊跟時(shí)尚潮流樓間距小----------鄰里親近,和諧溫馨
邊上是荒草地------超大綠化,滿眼綠意邊上有家銀行------緊鄰中央商務(wù)區(qū)
邊上有個(gè)居委會(huì)----中心政務(wù)區(qū)核心地標(biāo)邊上有家學(xué)校------濃厚人文學(xué)術(shù)氛圍
邊上有家診所------擁抱健康,安享愜意邊上有家小賣(mài)店-----便利生活觸手可及邊上有個(gè)垃圾站-----人性化環(huán)境管理
邊上有火車(chē)道-------交通便利,四通八達(dá)
第五篇:房地產(chǎn)知識(shí)崗前培訓(xùn)計(jì)劃
培訓(xùn)計(jì)劃
如何制定培訓(xùn)計(jì)劃
一、培訓(xùn)預(yù)算
1、預(yù)算的確定 在制定培訓(xùn)計(jì)劃時(shí),首先要考慮預(yù)算問(wèn)題。
2、預(yù)算的分配 雖然在確定培訓(xùn)預(yù)算時(shí),可能會(huì)采用人均培訓(xùn)預(yù)算的方式,但是在預(yù)算的分配時(shí),往往不會(huì)人均平攤。
3、解決預(yù)算與計(jì)劃的沖突 培訓(xùn)預(yù)算往往會(huì)與培訓(xùn)計(jì)劃產(chǎn)生沖突,最主要的沖突是培訓(xùn)預(yù)算無(wú)法完成培訓(xùn)計(jì)劃所涉及的培訓(xùn),當(dāng)然也會(huì)有培訓(xùn)預(yù)算費(fèi)用花不完的情況
二、培訓(xùn)分類(lèi)
1、培訓(xùn)類(lèi)型 根據(jù)培訓(xùn)的內(nèi)容不同,我們可以將不同培訓(xùn)項(xiàng)目歸納為不同的培訓(xùn)類(lèi)型,這樣更有利于對(duì)培訓(xùn)進(jìn)行統(tǒng)一安排和管理,節(jié)約企業(yè)資源。
2、培訓(xùn)方式 對(duì)于不同的培訓(xùn)項(xiàng)目,我們可以采取不同的培訓(xùn)方式。大體而言,我們可以將培訓(xùn)方式分為以下六類(lèi):
3、培訓(xùn)級(jí)別 根據(jù)培訓(xùn)的范圍不同,我們可以將培訓(xùn)分為公司級(jí)培訓(xùn)和部門(mén)級(jí)培訓(xùn)兩類(lèi)。
三、培訓(xùn)計(jì)劃的制定
1.根據(jù)各職位所應(yīng)擔(dān)負(fù)的職責(zé)(key responsibilities)、主要工作成果(KRA,key results area)、所需工作技能(skill-required)及(performance),跟各職系訓(xùn)練發(fā)展委員會(huì)訪談確認(rèn)各職位在職期間各階段的訓(xùn)練需求(到職3個(gè)月,到職12個(gè)月,到職24個(gè)月),設(shè)定在公司工作個(gè)人訓(xùn)練需求定義的基礎(chǔ)(各職位職責(zé),主要工作成果及應(yīng)具備之工作技能)
職位訓(xùn)練課程設(shè)計(jì),同時(shí)應(yīng)考慮管理系統(tǒng),或特定客戶要求。由各職系教育訓(xùn)練功能委員會(huì)依照訓(xùn)練需求,設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)訓(xùn)練課程,確定訓(xùn)練課程內(nèi)容,并培養(yǎng)內(nèi)部講師
2.用人單位主管從員工所處職位的功能別訓(xùn)練需求出發(fā),根據(jù)員工的個(gè)人能力特點(diǎn)及績(jī)效表現(xiàn),給員工設(shè)定個(gè)人訓(xùn)練發(fā)展計(jì)劃,生成員工的個(gè)人訓(xùn)練課表,包含個(gè)人應(yīng)上課程,研修方式(必修/必選/選修/免修)及課程到期時(shí)間《新進(jìn)、3個(gè)月、12個(gè)月、24個(gè)月等)
四、制定培訓(xùn)計(jì)劃的步驟
(1)分析確定培訓(xùn)需求;
(2)分析數(shù)據(jù),總結(jié)差距和根源,明確組織能力、員工技能與業(yè)務(wù)目標(biāo)的差距,明確各種培訓(xùn)項(xiàng)目信息(培訓(xùn)月份、培訓(xùn)類(lèi)型、培訓(xùn)名稱(chēng)、參加人員范圍、重點(diǎn)參加人員、費(fèi)用預(yù)算);
(3)確定培訓(xùn)解決方案;
(4)培訓(xùn)計(jì)劃的溝通與確認(rèn)。
五、培訓(xùn)計(jì)劃的制定的七大原則
原則一:培訓(xùn)計(jì)劃必須首先從公司經(jīng)營(yíng)出發(fā),“好看”更要“有用”;
原則二:更多的人參與,將獲得更多的支持;
原則三:培訓(xùn)計(jì)劃的制定必須要進(jìn)行培訓(xùn)需求調(diào)查;
原則四:在計(jì)劃制定過(guò)程中,應(yīng)考慮設(shè)計(jì)不同的學(xué)習(xí)方式來(lái)適應(yīng)員工的需要和個(gè)體差異;
原則五:盡可能多的得到公司最高管理層和各部門(mén)主管承諾及足夠的資源來(lái)支持各項(xiàng)具體培訓(xùn)計(jì)劃,尤其是學(xué)員培訓(xùn)時(shí)間上的承諾;
原則六:提高培訓(xùn)效率要采取一些積極性的措施;
原則七:注重培訓(xùn)細(xì)節(jié)
原則八:注重培訓(xùn)內(nèi)容