第一篇：土地估價的基本程序

土地估價的基本程序

一、土地估價程序

1．確定估價基本事項：

主要包括確認評估對象，確定委估者估價的目的，確定估價條件，考慮使用年期。

2．擬訂估價作業(yè)計劃

估價作業(yè)計劃應(yīng)當有經(jīng)驗豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃必須先行調(diào)查，在已經(jīng)確定估價項目的基礎(chǔ)上，就執(zhí)行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時間、各項目銜接做出統(tǒng)一安排。包括收集整理委估地產(chǎn)的有關(guān)資料、實地踏勘查證，分析價格影響因素及條件、估價方法的選用，試算價格或租金調(diào)整、確定估價額、提出估價報告等具體內(nèi)容和相應(yīng)的處理計劃。

3．收集資料實地踏勘

產(chǎn)權(quán)登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、現(xiàn)場踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況、勘查地產(chǎn)周圍環(huán)境景觀、地價調(diào)查等內(nèi)容。4．分析整理相關(guān)資料

主要對經(jīng)濟趨勢資料、國際國內(nèi)經(jīng)濟趨勢、地方上經(jīng)濟趨勢、法規(guī)的影響、物價水平，利率的影響。

5．選定方法試算價格

根據(jù)估價目的、估價對象特點，所收集到的資料狀況，選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進行估價，一般不少于兩種方法。6．確定宗地估價結(jié)果

估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調(diào)整，進而確定最后估價額。一般有五種方法，一是算術(shù)平均值，二是加權(quán)平均值，三是中位數(shù)，四是眾數(shù)，五是以一種價格為主，其他價格進行參考。

7．撰寫估價報告書

土地估價機構(gòu)在估價完成后，分別提交土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告，前者提交委托估價者，后者由土地估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認或備案。從報告格式上看，分為書信式、文字式和表格式。

二、土地估價業(yè)務(wù)受理

（一）土地估價業(yè)務(wù)獲取的途徑

1．政府委托

政府為了課稅的需要，可能委托對課稅對象土地進行估價；為了公示等管理需要，可能委托評估基準地價、監(jiān)測點地價、征地區(qū)片價；為了出讓土地，可能委托評估出讓底價等。

2．企業(yè)或個人委托

委托估價者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他們可能出于一切經(jīng)濟活動的需要，例如合資、購買、轉(zhuǎn)讓、抵押、清算、企業(yè)改制等，對土地進行估價，也可能出于法律訴訟的需要，需要委托評估。

3．自有自估

即對自己擁有或擬取得的土地使用權(quán)，自己提出估價要求，并自己進行估價。這是對有估價能力者而言的，并且這種估價結(jié)果對外一般不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)，因此估價任務(wù)的主要來源是前兩個，即委托估價、企業(yè)或個人委托。

對于獲取的途徑要記憶清楚。根據(jù)土地估價業(yè)務(wù)獲取的途徑還可以分成被動接受、主動爭取、自有自估。

（二）土地估價業(yè)務(wù)受理及應(yīng)注意的問題

1．明確雙方權(quán)利與義務(wù)

要簽定正式的估價合同，證明雙方權(quán)利、義務(wù)，以保證合作順利，減少爭議，同時也約定了估價師的任務(wù)和工作時限。

2．合理安排時間及人員

估價任務(wù)明確后，要根據(jù)估價任務(wù)的性質(zhì)、標的的位置、特性、工作時間的緊迫程度，合理地安排時間和參與的估價師及其他工作人員，要保證估價人員有足夠的時間勘察現(xiàn)場及作出相應(yīng)的市場調(diào)查，派出的工作人員一定要保證其獨立性，與項目本身沒有任何需要回避的緊密聯(lián)系。

3．保證估價質(zhì)量

保證業(yè)務(wù)的質(zhì)量是估價機構(gòu)和估價師的生命線。在工作中，一定要把估價質(zhì)量放在首位，把避免技術(shù)質(zhì)量風險放在首位。要保證估價業(yè)務(wù)的質(zhì)量，除了估價師自身的素質(zhì)要保證外，機構(gòu)本身的自檢、互檢、審閱、鑒發(fā)報告制度十分重要，具體經(jīng)辦人、技術(shù)部門到機構(gòu)負責人各個環(huán)節(jié)都要嚴把質(zhì)量關(guān)。

4．適當提供相關(guān)附加（增值）業(yè)務(wù)

估價業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容不應(yīng)該局限于提供估價報告，圍繞業(yè)務(wù)的相關(guān)經(jīng)濟活動，估價師應(yīng)發(fā)揮專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，提供相關(guān)咨詢服務(wù)，或是發(fā)揮與國土、房產(chǎn)等管理部門較為熟悉、了解辦事程序的優(yōu)勢，幫助代為辦理抵押登記，完善土地產(chǎn)權(quán)等手續(xù)。由于提供了這些相關(guān)的增值服務(wù)，一方面可以增加客戶對估價機構(gòu)和估價師的認同，另一方面，也可以增加相應(yīng)的收入。

5．注意適應(yīng)相關(guān)行業(yè)的要求（如審計）

估價報告的應(yīng)用常常與其他經(jīng)濟活動結(jié)合得十分緊密，因此，在出具估價報告時，要考慮相關(guān)行業(yè)的要求，做好銜接。例如：

審計報告的基準日通常是月末，所以為企業(yè)會計處理而進行的土地評估的基準日也一般為月末。

6．注意適應(yīng)國際規(guī)范

國際上很多國家均設(shè)有估價師制度，如亞洲的日本、韓國、歐洲的英國等，我國地產(chǎn)市場剛剛發(fā)育，土地估價起步更晚，而隨著經(jīng)濟體制改革和擴大對外開放，設(shè)立三資企業(yè)以及股份公司在海外上市等，都要求相應(yīng)的估價報告送往國外并為國外所認可，因此估價報告已不僅限于國內(nèi)使用，估價機構(gòu)必須盡快提高其工作能力和估價質(zhì)量，以適應(yīng)估價工作日益國際化的要求。

（三）簽訂土地估價委托協(xié)議的重要性

1．估價委托的法律依據(jù)；

2．明確土地估價雙方權(quán)利與義務(wù)；

3．降低估價收益風險。

作為記憶重要內(nèi)容。

第二篇：土地估價管理辦法

土地估價管理辦法

（草案征求意見稿）

第一章 總 則

第一條

為規(guī)范土地估價管理，完善土地估價制度，維護土地估價市場秩序，促進土地估價行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條

在中華人民共和國境內(nèi)從事土地估價活動，對土地估價活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條

本辦法所稱土地估價，是指具備土地估價執(zhí)業(yè)資格的人員和機構(gòu)基于委托關(guān)系，對約定土地及其附著物、定著物的權(quán)利、權(quán)益的價值或者價格進行評價、估算，并通過土地估價報告的形式提供的市場服務(wù)行為。

第四條

土地估價師執(zhí)業(yè)應(yīng)當遵循獨立、客觀、公正的原則，符合土地估價規(guī)范和標準。

土地估價師依法執(zhí)業(yè)受法律保護，任何組織和個人不得干預(yù)。

第五條

國土資源部負責全國土地估價活動的監(jiān)督管理，履 行下列監(jiān)管職責：

（一）制定土地估價管理的規(guī)章制度；

（二）規(guī)定土地估價師資格條件；

（三）規(guī)定土地估價機構(gòu)從業(yè)條件；

（四）確定土地估價的程序和方法；

（五）監(jiān)督、指導(dǎo)土地估價行業(yè)自律管理；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第六條

縣級以上地方國土資源主管部門依照本辦法的規(guī)定負責實施本行政區(qū)域內(nèi)土地估價活動的監(jiān)督管理。

第二章 土地估價師

第七條 國家實行土地估價師資格認證制度。

土地估價師資格取得應(yīng)當通過全國土地估價師資格考試，獲得《中華人民共和國土地估價師資格證書》。

第八條

土地估價師執(zhí)業(yè)，應(yīng)當向中國土地估價師協(xié)會申請執(zhí)業(yè)登記，成為執(zhí)業(yè)土地估價師。

申請土地估價師執(zhí)業(yè)登記，應(yīng)當具備下列條件：

（一）獲得土地估價師資格證書；

（二）滿足土地估價師繼續(xù)教育學時規(guī)定；

（三）專職在一家土地估價機構(gòu)從事土地估價業(yè)務(wù)；

（四）經(jīng)實踐考核合格。

《土地估價師資格考試管理辦法》實施前獲得土地估價師資 格證書的，符合前款第（二）、（三）項規(guī)定條件的，可以申請執(zhí)業(yè)登記。

第九條

土地估價師實踐考核包括專業(yè)實踐和專業(yè)考核。土地估價師應(yīng)當在土地估價機構(gòu)接受不少于2年的專業(yè)實踐。專業(yè)實踐期滿后，可以參加專業(yè)考核。

第十條

執(zhí)業(yè)土地估價師應(yīng)當接受繼續(xù)教育，取得國土資源部規(guī)定的繼續(xù)教育學時。

第十一條 土地估價師執(zhí)業(yè)實行全國統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)登記制度。經(jīng)執(zhí)業(yè)登記的土地估價師名單，經(jīng)國土資源部備案后，由中國土地估價師協(xié)會向社會公布。

第十二條

土地估價師有下列情形之一的，不予辦理執(zhí)業(yè)登記：

（一）年齡超過65周歲的；

（二）具有公務(wù)員或者其他公職人員身份的；

（三）受到刑事處罰，在服刑期間或自刑罰執(zhí)行完畢之日起至申請執(zhí)業(yè)登記之日止未滿5年的；

（四）在評估或相關(guān)業(yè)務(wù)中受到行政處罰或撤職以上行政處分的，自行政處罰或行政處分做出之日起未滿2年的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。第十三條

執(zhí)業(yè)土地估價師依法享有下列權(quán)利：

（一）依法從事土地估價及相關(guān)業(yè)務(wù)，簽署土地估價報告；

（二）依照有關(guān)規(guī)定向相關(guān)政府部門或者其他組織查閱執(zhí)業(yè) 所需的資料信息；

（三）根據(jù)估價對象和估價目的要求委托人及其他相關(guān)當事人提供相關(guān)的法律權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他有關(guān)資料；

（四）要求委托人及其他相關(guān)當事人為執(zhí)行公允的土地估價程序提供必要的協(xié)助；

（五）拒絕委托人及其他相關(guān)當事人對估價結(jié)果的授意；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十四條

執(zhí)業(yè)土地估價師應(yīng)當履行下列義務(wù)：

（一）接受土地估價行業(yè)協(xié)會自律管理；

（二）遵守土地估價規(guī)范和標準；

（三）保證土地估價結(jié)果的客觀公正；

（四）保守執(zhí)業(yè)中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十五條

執(zhí)業(yè)土地估價師有下列情形之一的，中國土地估價師協(xié)會應(yīng)當注銷執(zhí)業(yè)登記：

（一）年齡超過70周歲的；

（二）獲得公務(wù)員或者其他公職人員身份的；

（三）受到刑事處罰的；

（四）以欺詐、賄賂等不正當手段取得執(zhí)業(yè)登記的；

（五）不符合本辦法規(guī)定的執(zhí)業(yè)登記條件而被準予登記的；

（六）脫離土地估價機構(gòu)不再專職執(zhí)業(yè)的；

（七）未完成規(guī)定的繼續(xù)教育學時的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

經(jīng)注銷執(zhí)業(yè)登記的土地估價師名單應(yīng)當由中國土地估價師協(xié)會向社會公布。

第十六條

執(zhí)業(yè)土地估價師不得有下列行為：

（一）在兩個以上土地估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)；

（二）允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)；

（三）以個人名義接受委托執(zhí)業(yè)；

（四）謀取土地估價委托合同約定費用之外的不正當利益；

（五）簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大差錯或者遺漏的土地估價報告；

（六）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第三章 土地估價機構(gòu)

第十七條

土地估價機構(gòu)是土地估價師的執(zhí)業(yè)機構(gòu)。土地估價機構(gòu)可以依法以有限責任公司或者合伙企業(yè)的形式設(shè)立。

設(shè)立土地估價機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：

（一）有自己的名稱、住所；

（二）有符合本辦法規(guī)定的執(zhí)業(yè)土地估價師；

（三）有限責任公司法定代表人或者合伙企業(yè)執(zhí)行事務(wù)合伙人應(yīng)當為執(zhí)業(yè)土地估價師，且具有3年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，無重大違反法律法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定的行為。

（四）有符合本辦法規(guī)定數(shù)額的資產(chǎn)。第十八條

設(shè)立有限責任公司形式的土地估價機構(gòu)，出資人不少于5名執(zhí)業(yè)土地估價師，公司內(nèi)具有連續(xù)3年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷的土地估價師不少于2名，且注冊資本不少于50萬元人民幣，其中土地估價師出資比例不少于出資總額的三分之二。

設(shè)立合伙企業(yè)形式的土地估價機構(gòu)，合伙人中具有3年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷的土地估價師不少于2名，合伙企業(yè)出資數(shù)額不少于30萬元人民幣，且土地估價師出資人不少于出資總?cè)藬?shù)的三分之二。

第十九條 設(shè)立土地估價機構(gòu)，經(jīng)工商行政主管部門登記后，向中國土地估價師協(xié)會申請執(zhí)業(yè)注冊，領(lǐng)取土地估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)注冊證書。

中國土地估價師協(xié)會可以對經(jīng)執(zhí)業(yè)注冊的土地估價機構(gòu)實行資信評級制度。資信評級結(jié)果記入土地估價機構(gòu)誠信檔案，向社會公布。

第二十條

土地估價機構(gòu)設(shè)立的分支機構(gòu)，應(yīng)當符合法律、行政法規(guī)和行業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，并具備下列條件：

（一）名稱采用“土地估價機構(gòu)名稱＋分支機構(gòu)所在地行政區(qū)劃名＋分公司（分所）”的形式；

（二）分支機構(gòu)負責人應(yīng)當是從事土地估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的執(zhí)業(yè)土地估價師；

（三）在分支機構(gòu)所在地有3名以上執(zhí)業(yè)土地估價師；

（四）估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項內(nèi)部 管理制度健全。

在分支機構(gòu)的執(zhí)業(yè)土地估價師，不計入土地估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)土地估價師人數(shù)。

第二十一條

土地估價機構(gòu)設(shè)立不足3年解散的，出資人或者合伙人在3年內(nèi)不得重新發(fā)起設(shè)立土地估價機構(gòu)。

第二十二條 土地估價機構(gòu)合并或者分立，在依法辦理相關(guān)登記后，重新進行執(zhí)業(yè)注冊。

第二十三條

土地估價機構(gòu)的名稱、法定代表人或者執(zhí)行事務(wù)合伙人、注冊資本或者出資數(shù)額、辦公場所等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當在企業(yè)登記機關(guān)辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原執(zhí)業(yè)注冊機構(gòu)辦理變更手續(xù)。

第二十四條

土地估價機構(gòu)應(yīng)當享有以下權(quán)利：

（一）遵循市場原則，收取土地估價費用；

（二）委托人或者其他相關(guān)當事人拒絕提供執(zhí)行估價業(yè)務(wù)所需的文件、證明和相關(guān)資料的，有權(quán)中止履行合同；

（三）委托人要求出具虛假土地估價報告或者由其他干預(yù)估價結(jié)果情形的，有權(quán)終止履行合同；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第二十五條

土地估價機構(gòu)不得有下列行為：

（一）利用執(zhí)業(yè)之便謀取不正當利益；

（二）允許其他機構(gòu)以本機構(gòu)名義執(zhí)業(yè)；

（三）冒用其他機構(gòu)名義執(zhí)業(yè)；

（四）以惡性壓價、給予回扣等不正當手段承攬業(yè)務(wù)；

（五）對自身執(zhí)業(yè)能力進行虛假宣傳；

（六）受理與估價對象、委托人或者其他相關(guān)當事人有利害關(guān)系的土地估價業(yè)務(wù)；

（七）分別接受利益沖突雙方的委托，針對統(tǒng)一估價對象執(zhí)業(yè)；

（八）出具虛假、重大差錯或者遺漏的估價報告的；

（九）包庇、隱瞞本機構(gòu)土地估價師執(zhí)業(yè)過錯的；

（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第二十六條

土地估價機構(gòu)發(fā)生下列情形之一的，應(yīng)當終止：

（一）不能保持本辦法規(guī)定的設(shè)立條件，經(jīng)限期整改仍不符合條件的；

（二）自行決定解散的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當終止的其他情形。土地估價機構(gòu)終止的，中國土地估價師協(xié)會應(yīng)當注銷該土地估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)注冊證書。

第四章 土地估價活動

第二十七條

土地估價機構(gòu)應(yīng)當與委托人簽訂書面委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

執(zhí)業(yè)土地估價師承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當由其所在的土地估價機構(gòu)統(tǒng) 一受理并與委托人簽訂書面委托合同。

土地估價機構(gòu)的分支機構(gòu)應(yīng)當以土地估價機構(gòu)的名義承攬土地估價業(yè)務(wù)。

第二十八條

土地估價委托合同應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）委托估價人的名稱或姓名和住所；

（二）受托土地估價機構(gòu)的名稱和住所；

（三）估價項目名稱；

（四）估價目的；

（五）估價期日；

（六）委托人的協(xié)助義務(wù)；

（七）估價服務(wù)費及其支付方式；

（八）估價報告交付的日期和方式；

（九）違約責任；

（十）爭議解決方式。

第二十九條

未經(jīng)委托人書面同意，土地估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的土地估價業(yè)務(wù)。

第三十條

執(zhí)業(yè)土地估價師與委托人或估價業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。

委托人有權(quán)要求有利害關(guān)系的執(zhí)業(yè)土地估價師回避。第三十一條

委托人及相關(guān)當事人應(yīng)當協(xié)助土地估價師和土地估價機構(gòu)進行實地勘查，如實向土地估價機構(gòu)提供估價所需的資料，并對所提供資料的真實性負責。第三十二條

執(zhí)業(yè)土地估價師和土地估價機構(gòu)因估價需要，可以依法查詢土地登記資料、以及已向社會公布的基準地價、標定地價等公示地價信息，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的除外。

第三十三條

土地估價機構(gòu)出具的土地估價報告應(yīng)當加蓋其公章，并有該機構(gòu)2名以上的執(zhí)業(yè)土地估價師的簽名。

土地估價機構(gòu)的分支機構(gòu)應(yīng)當以土地估價機構(gòu)的名義出具土地估價報告，并加蓋該土地估價機構(gòu)公章。

第三十四條

委托人應(yīng)當按照報告中設(shè)定的評估目的，在土地估價報告有效期內(nèi)正確完整使用土地估價報告。

第三十五條

土地估價機構(gòu)應(yīng)當按規(guī)定將土地估價報告和土地估價業(yè)績清單報縣級以上國土資源主管部門備案。

第三十六條

國土資源部以及省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門應(yīng)當定期對土地估價機構(gòu)出具的土地估價報告進行抽查和評議。

第三十七條

國土資源部建立全國統(tǒng)一的土地估價師、土地估價機構(gòu)和土地估價報告?zhèn)浒赶到y(tǒng)，及時向社會公示有關(guān)土地估價師執(zhí)業(yè)登記和注銷、土地估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)注冊和注銷以及資信評級等基礎(chǔ)信息。

第三十八條

土地估價機構(gòu)應(yīng)當妥善保管土地估價報告及相關(guān)資料。已提交給委托方的土地估價報告和相關(guān)材料應(yīng)當與土地估價機構(gòu)內(nèi)部檔案內(nèi)容一致。土地估價報告和相關(guān)資料保存期應(yīng)當不少于10年。政府和政府部門委托評估以及涉及司法仲裁、企業(yè)改制、證券業(yè)的土地估價報告及相關(guān)資料保存期應(yīng)當不少于15年。

第五章 土地估價師協(xié)會

第三十九條

土地估價師協(xié)會是社會團體法人，是土地估價機構(gòu)和土地估價師的自律性組織。

全國設(shè)立中國土地估價師協(xié)會，省、自治區(qū)、直轄市設(shè)立地方土地估價師協(xié)會，設(shè)區(qū)的市根據(jù)需要可以設(shè)立地方土地估價師協(xié)會。

第四十條

中國土地估價師協(xié)會應(yīng)當履行下列職責：

（一）制定土地估價行業(yè)執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則；

（二）組織實施中國土地估價師資格考試；

（三）組織實施土地估價師執(zhí)業(yè)登記、繼續(xù)教育、實踐考核、業(yè)務(wù)培訓(xùn)及對外交流等；

（四）開展土地估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)注冊和資信評級；

（五）受理對土地估價師和土地估價機構(gòu)的投訴、舉報，受理土地估價師和土地估價機構(gòu)的申訴，調(diào)解會員執(zhí)業(yè)糾紛；

（六）接受國土資源部委托承擔行業(yè)管理的其他相關(guān)事務(wù)。第四十一條

中國土地估價師協(xié)會章程由全國會員代表大會制定，報國土資源部備案。

土地估價師或者土地估價機構(gòu)加入中國土地估價師協(xié)會的，享有中國估價師協(xié)會章程規(guī)定的權(quán)利，履行中國土地估價師協(xié)會章程規(guī)定的義務(wù)。

第六章 法律責任

第四十二條 執(zhí)業(yè)土地估價師有下列情形之一的，由縣級以上國土資源主管部門給予警告，責令限期改正；沒有違法所得的，處1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）偽造、涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地估價師資格證書；

（二）允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)；

（三）簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大差錯或者遺漏的土地估價報告；

（四）謀取合同約定費用之外的不正當利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第四十三條 土地估價機構(gòu)有下列情形之一的，由縣級以上人民政府國土資源主管部門給予警告，責令限期改正；沒有違法所得的，處1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，對主要責任人和直接責任人依法追究刑事責任：

（一）偽造、涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法 轉(zhuǎn)讓土地估價機構(gòu)注冊證書；

（二）以給予回扣、壓低收費等不正當方式承攬業(yè)務(wù)；

（三）故意抬高或壓低估價，顯失公平的；

（四）出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大差錯或者遺漏的土地估價報告；

（五）未按規(guī)定對土地估價報告進行備案；

（六）一年內(nèi)抽查土地估價報告有兩次以上不合格；

（七）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第四十四條

因違法違規(guī)行為給當事人造成損失的，土地估價機構(gòu)依法承擔賠償責任，并可對負有責任的土地估價師進行追償。

第四十五條

國土資源主管部門和土地估價師協(xié)會及其工作人員在行政監(jiān)管或者行業(yè)自律管理工作中，玩忽職守、濫用職權(quán)或者徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第四十六條

受政府或者政府部門委托進行的基準地價、標定地價等政府公示地價評估以及國有土地資產(chǎn)處置評估應(yīng)當參照本辦法執(zhí)行。

第四十七條

本辦法自

****年**月**日起施行。

第三篇：土地登記代理的基本程序

土地登記代理的基本程序

土地登記代理是指土地登記代理機構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記代理、咨詢等中介服務(wù)，并由委托人直接承擔相應(yīng)的法律責任的經(jīng)營活動。土地登記代理是市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理范疇，其委托代理權(quán)基于土地登記申請人的委托授權(quán)行為和委托人與代理機構(gòu)及其代理人的委托合同而產(chǎn)生。不同的土地登記代理業(yè)務(wù)在具體操作中會由于內(nèi)容的不同而在程序上存在一定差別，但基本程序差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程序如下：

一、接受委托

接受委托是開展土地登記代理業(yè)務(wù)的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記代理業(yè)務(wù)來源主要有以下兩個途徑：

（一）被動接受即由委托人主動找上門要求提供土地登記代理服務(wù)。委托人可以是單位或者個人。在實際操作時，委托人可以是該宗地的權(quán)利人，也可以不是，但與該宗地具有或即將具有一定的經(jīng)濟關(guān)系或利害關(guān)系。如甲與乙擬進行合資成立新的公司，甲方出地，乙方出資，為了解甲方所使用的土地產(chǎn)權(quán)狀況是否屬實，乙方可委托土地登記代理人對甲方的土地產(chǎn)權(quán)進行查證，為其決策提供依據(jù)。在這個例子中，乙方作為委托人盡管不是土地權(quán)利人，但作為利害關(guān)系人為了保證交易的安全，核實甲

1方土地產(chǎn)權(quán)狀況，可以委托土地登記代理人到土地登記機關(guān)查詢。

（二）主動爭取即由土地登記代理人走出門主動爭取為他人提供代理服務(wù)。隨著土地市場的不斷規(guī)范和土地登記代理市場的日趨發(fā)育，主動爭取將是土地登記代理業(yè)務(wù)來源的主要途徑。這也要求土地登記代理人應(yīng)有主動爭取土地登記代理業(yè)務(wù)的市場開拓意識，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，努力提升服務(wù)水平，以贏得更多的土地登記代理業(yè)務(wù)。

二、簽訂土地登記代理委托書、代理合同

為規(guī)范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風險，接受土地登記代理業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)與土地登記代理人所在的土地登記代理機構(gòu)簽訂書面委托代理合同及委托書。

代理合同是土地登記代理機構(gòu)與委托人明確雙方所享有的權(quán)利和承擔義務(wù)的協(xié)議。土地登記代理機構(gòu)根據(jù)土地登記代理合同從事委托人要求的土地登記代理服務(wù)內(nèi)容，并據(jù)此收取土地登記代理服務(wù)費用。土地登記代理合同應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：

（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

（二）代理事項；

（三）代理成果與質(zhì)量要求；

（四）代理權(quán)限范圍；

（五）代理費用的支付標準、支付方式和時間要求；

（六）合同的履行期限和方式；

（七）違約責任；

（八）糾紛解決方式。

土地登記代理委托書是建立委托法律關(guān)系、開展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門審核委托代理關(guān)系的重要內(nèi)容之

一。委托書主要應(yīng)明確以下內(nèi)容：

（一）委托人名稱或姓名；

（二）土地登記代理機構(gòu)名稱；

（三）土地登記代理人姓名；

（四）土地登記代理的內(nèi)容；

（五）土地登記代理的權(quán)限。

委托書應(yīng)由委托人和土地登記代理機構(gòu)、土地登記代理人三方簽字后生效，委托人是單位的，應(yīng)同時加蓋單位公章。土地登記代理人持委托書開展土地登記代理業(yè)務(wù)。

土地登記代理合同與土地登記代理委托書的主要區(qū)別是：土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構(gòu)確認委托關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)；而土地登記代理委托書是土地登記代理人開展土地登記代理的業(yè)務(wù)憑證，供代理人在具體辦理土地登記代理業(yè)務(wù)時提交給土地登記部門審查和備案使用。

三、收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料

在接受土地登記代理委托后，土地登記代理人根據(jù)代理的土地登記事項收集、查詢、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料，了解土地權(quán)屬是否清晰。如代理抵押權(quán)人辦理抵

押登記，應(yīng)該查詢該宗土地使用權(quán)是否被司法或行政部門依法限制、查封或收回，是否設(shè)定過抵押、租賃等情況。必要時，還需要實地查勘土地的位臵、四鄰、土地利用狀況等。一般情況下，土地登記相關(guān)資料收集的基本途徑主要有：

（一）文字資料通過收集查詢委托方及土地登記機關(guān)提供的土地登記有關(guān)文件資料、書面登記資料等，了解土地的權(quán)屬狀況、面積、用途等情況。在收集文字資料時，需要注意具有法律效力的文件與非法律文件的區(qū)別，非法律文件只能作為參考和推斷，不能作為土地登記代理的法律依據(jù)。

（二）地籍或地形測繪資料在申請初始土地登記時，需要土地權(quán)利人提交宗地圖和界址點坐標等資料，此時申請人也可將宗地圖和宗地界址點的測繪工作委托給土地登記代理機構(gòu)承擔。土地登記代理人首先應(yīng)向登記機構(gòu)查詢并收集申請登記宗地的地籍或地形測繪資料的情況，這些資料包括宗地圖、界址坐標以及申請登記宗地周圍的測量控制點資料。如果宗地圖和實際情況一致，并且宗地坐標等數(shù)據(jù)齊全，宗地圖和宗地坐標資料可以直接使用，則可以不需收集測量控制點的資料。

（三）實地察看對土地的具體位臵、四至、數(shù)量、質(zhì)量及地上物變化等情況進行實地察看，特別是代理申請登記的內(nèi)容涉及宗地四至時，應(yīng)對宗地界線及宗地上的建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀進行詳細勘察，以便對宗地的實際狀況有一個較全面的感性認識，獲取土地登記代理所需的一手資料。

（四）向有關(guān)當事人了解情況在開展土地登記代理業(yè)務(wù)時，除收集文字資料、實地查勘外，還應(yīng)根據(jù)需要，向有關(guān)當事人了解情況，當事人主要包括委托人、土地權(quán)利人、四鄰的土地權(quán)利人、單位中具體管理土地或操辦土地證的人員以及其他熟悉該土地狀況的人員等。通過向當事人了解情況，可以進一步摸清土地權(quán)屬的來源及沿革、權(quán)屬變更情況、土地登記狀況、發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛的緣由及沿革、土地邊界情況等，為開展土地登記代理業(yè)務(wù)提供更為充分的分析依據(jù)。

在收集資料時，土地登記代理機構(gòu)及其代理人應(yīng)當注意以下幾個方面：

1、收集、整理并認真查閱、填報所需文件資料，核實有關(guān)材料的真實性、合法性。

2、檢查材料是否完整、齊全，如若缺件或材料不準確，應(yīng)與委托方溝通協(xié)商，及時補報。

3、材料的取得程序要合法，不得非法收集資料，禁止偽造虛假材料。

4、在收集資料時，土地登記代理人應(yīng)事先準備好需要收集資料的清單，必要時還應(yīng)制作專門的調(diào)查表格。

5、在實地查勘和向當事人了解情況時，土地登記代理人還應(yīng)做好筆記，書面記錄實地勘察的有關(guān)情況。

四、開展具體業(yè)務(wù)

收集、整理相關(guān)資料后，土地登記代理人進入具體實際操作

階段。開展代辦土地登記申請、代理現(xiàn)場指界、測繪宗地圖和界址坐標、代填土地登記申請文書、代領(lǐng)土地證書、代辦土地登記資料查詢與土地產(chǎn)權(quán)查證等具體服務(wù)，完成委托人交給的具體代理業(yè)務(wù)。不同的土地登記代理業(yè)務(wù)，具體操作的步驟及內(nèi)容也有所不同。

五、提交成果

土地登記代理機構(gòu)和土地登記代理人按照委托人的要求完成委托事項后，土地登記代理人應(yīng)及時以口頭或書面報告形式向委托人報告，并交付相應(yīng)的代理成果。

土地登記代理機構(gòu)在完成土地登記代理工作后要將代理成果及相關(guān)資料及時歸檔。

第四篇：土地估價證明

證明

xx同志系我單位正式職工，從2003年9月至今一直從事土地估價工作。特此證明。

xxxxxx地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2014年5 月 10 日

第五篇：土地估價報告審核

土地估價報告審核 [考綱要求)11．土地估價報告審核

(1)土地估價報告審核的目的(2)土地估價報告審核的內(nèi)容 1)估價人員資格 2)估價對象界定

3)估價所依據(jù)的資料的質(zhì)量 4)估價假定前提和限制條件 5)市場分析

6)估價技術(shù)路線、方法選擇及運用 7)地價確定的理由 8)估價結(jié)果

9)估價報告的邏輯性(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對各種常見土地估價目的下的土地估價的特點的認知程度。(二)考試范圍

1．各種常見的土地估價目的

(1)以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓價格評估

(2)以集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(3)以土地使用權(quán)抵押為目的的土地估價

(4)以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價

(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價(6)以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價

(7)以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價(8)以土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收為目的的土地估價(9)以司法鑒定為目的的土地估價

2．各種常見土地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定 3．各種常見土地估價目的下評估方法選擇

4．各種常見土地估價目的下土地估價的主要技術(shù)參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價目的下土地估價的價格確定方法的特點(三)考試基本要求

掌握：常見土地估價目的和相應(yīng)評估價格類別的判斷；

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定，估價方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價格確定方法的特點。

了解：土地估價報告的評價。

熟悉：土地估價報告書審核的內(nèi)容和方法。

掌握：土地估價報告書審核的目的和土地估價報告的質(zhì)量。[復(fù)習難點)

土地估價報告審核的主要內(nèi)容。[內(nèi)容詳解)

一、概述

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(一)土地估價報告審核的目的 為保證土地估價報告的質(zhì)量，估價機構(gòu)應(yīng)建立估價報告內(nèi)部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認估價結(jié)果的合理性。

對土地估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質(zhì)量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。

(二)土地估價報告的質(zhì)量

l，估價報告的合法性的內(nèi)涵及界定

合法性內(nèi)涵要求評估人員在進行項目評估時，必須嚴格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)

和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認定事實清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

2．估價報告的合理性的內(nèi)涵與判斷

合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實，符合常理。

3．估價報告的規(guī)范性與個性的處理

土地估價報告的規(guī)范性原則，是對估價報告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言，即土地估價報告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價報告的體裁結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結(jié)提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結(jié)構(gòu)。這種程式化的結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了長期實踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價報告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價報告的使用者更容易掌握和知曉?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定了估價報告的規(guī)范格式。

土地估價報告的個性處理，是指在估價報告的規(guī)范格式的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價項目的具體情況，進行的特殊的技術(shù)處理。

二、土地估價報告的審核

(一)土地估價報告審核的內(nèi)容

土地估價報告審核的內(nèi)容主要有：

1．估價人員資格；

2．估價對象界定；

3．估價所依據(jù)的資料的質(zhì)量；

4．估價假定前提和限制條件；

5，市場分析；

6．估價技術(shù)路線、方法選擇及運用；

7，地價確定的理由；

8．估價結(jié)果；

9．估價報告的邏輯性。

(二)土地估價報告審核的方法

1．一般報告的審核

對一般報告，應(yīng)達到的審核深度要求是：

(1)估價結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；

(2)估價對象的表述是否正確、完整；

(3)估價目的、估價時點和價值定義的表述是否正確；

(4)估價的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴密、正確；

(5)估價依據(jù)和估價原則是否進行說明；

(6)估價方法的表述是否正確；

(7)估價報告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；

(8)報告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；

(9)報告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要報告的審核

2頁

應(yīng)在一般報告達到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：

(1)估價依據(jù)是否正確、充分，并有詳細說明；

(2)選擇的估價方法是否進行正確、詳細的說明；

(3)估價測算過程、計算公式以及各項數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進行正確、詳細的說明；

(4)估價報告全文的文字表述是否用詞準確、嚴謹、邏輯性強，全文的標點符號是否正確。

(三)土地估價報告的評價

土地估價報告的評價主要對報告的各部分進行審核，評價報告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準確、原則及方法的選擇是否正確、計算是否準確，、方法的運用是否準確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評定整份報告的優(yōu)劣。

本章小結(jié)：

本章主要介紹了土地估價報告的審核，實際操作性與第六章一樣強，也需要結(jié)合實際工作來復(fù)習。常見目的下土地估價

(考綱要求)

熟悉：各種常見土地估價目的下土地估價的主要原則確定、估價方法選擇、主

要技術(shù)參數(shù)選擇、價格確定方法的特點。

掌握：常見土地估價目的和相應(yīng)評估價格類別的判斷。

(復(fù)習難點)

1．常見土地估價目的的價格類別判斷；

2．土地估價主要技術(shù)參數(shù)的選擇。

(內(nèi)容詳解)

一、各種常見的土地估價目的 常見的土地估價目的主要有：

1，以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價，包括國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓價格評估；

2．以集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價；

3．以土地使用權(quán)抵押為目的的估價；

4．以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動為目的的土地估價；

5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價為目的的土地估價；

6．以城市地價動態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價；

7．以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價為目的的土地估價；

8．以土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收為目的的估價；

9，以司法鑒定為目的土地估價。

二、土地價格類別的判斷和估價主要原則的確定

上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟活動和政府及司法機關(guān)管理工作等各方面涉及到的土地估價業(yè)務(wù)，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價結(jié)果對應(yīng)的價格類別分為以下幾種：

買賣價格

是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價格，估價中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價格，即評估的是公允市值。

租賃價格

我國土地的租賃價格包含兩種形式，一是承租土地使用權(quán)價格；二是土地使用權(quán)出租價格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價格與完全的市場價格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價格則是市場價格的另一種表現(xiàn)形式。

清算價格

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企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動中需要對企業(yè)的土地價值進行清算，應(yīng)存在各種限制因素，清算價格往往會低于市場價格。

抵押價格

是以抵押方式提供債務(wù)履行擔保的土地在評估基準日的市場價格，應(yīng)遵循保守原則。

征收價格

指征用、征收土地時給予的補償，主要考慮其補償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

課稅價格

指政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格，一般低于市場價格。

公示價格

政府為了明示土地價格、為其他價格類型提供參考而設(shè)立的價格，例如城鎮(zhèn)基準地價、標定地價、監(jiān)測點地價、農(nóng)用地基準地價和農(nóng)地綜合區(qū)片價等。

關(guān)于土地估價中主要原則的確定可根據(jù)土地價格的類別選擇，買賣價格、租賃價格主要是根據(jù)市場價格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價格、抵押價格、課稅價格要適循保守原則；征收價格要考慮其補償性；公平價格要根據(jù)公平價格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。

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