第一篇：律師事務所承辦房地產按揭法律指引

律師事務所承辦房地產按揭(抵押貸款)業(yè)務規(guī)則

律師事務所承辦房地產按揭(抵押貸款)業(yè)務規(guī)則

一、律師事務所承辦商品房抵押貸款業(yè)務應該審查的基本內容

l、接受銀行委托，按照銀行的要求，對開發(fā)商進行主體資格及資信審查，審查法律文件的真實性、合法性、有效性，必要時進行實地調查，并出具法律意見書。收集相應的法律文件，包含但不限于：

(1)預售樓許可證(及外銷批文)；(2)建筑許可證；(3)建設許可證；(4)經批準的固定資產投資計劃；(5)土地有償使用權證明；(6)付清樓盤地價的證明；(7)紅線圖。

2、接受銀行委托，對借款人進行主體資格及資信審查(或調查)，并審查借款人提交的法律文件的合法性、真實性，收集相應的法律文件，包含但不限于：

(1)有效身份證(審查原件，提交復印件)；(2)有效戶口本(審查原件，提交復印件)；(3)婚姻狀況證明；(4)收入證明和／或銀行儲蓄證明／或其它財產證明；(5)《樓宇按揭(抵押)貸款申請書》，(借款人簽名及開發(fā)商簽章)；(6)借款人與開發(fā)商簽定的《商品房買賣(預售)合同》或《外銷商品房買賣(預售)合同》原件；(7)《樓宇按揭(抵押)貸款合同》及《授權書》；(8)支付首期款的收據；(9)付清首期款證明；(1O)抵押財產的保險證明；(11)((抵押承諾書》。

借款人如系共同購房人，以上文件均須購房人共同簽字。如非本人親自辦理，并應提交經律師見證或公證機關公證的授權委托書 如借款人系企業(yè)法人，應該審核的法律文件包含但不限于：

(1)營業(yè)執(zhí)照；(2)稅務登記證；(3)企業(yè)法人代碼證書；(4)法定代表人身份證明及身份證復印件；

(5)公司董事會關于同意辦理樓宇按揭(抵押貸款)的有效決議(符合公司章程規(guī)定的生效條件)；(6)企業(yè)貸款證；(7)公司連續(xù)三年的信用等級證明及／或財務報表；(8)繳納首期款的證明。

3、接受銀行委托，依據國家和深圳市的相關法律、法規(guī)、政府規(guī)章，起草、審定：

(1)銀行與開發(fā)商簽定的((樓宇按揭(抵押貸款)合作協(xié)議書》：(2)銀行與開發(fā)商、借款人三方簽定的《樓宇按揭(抵押貸款)合同》：(3)銀行與開發(fā)商、借款人三方簽定的((樓宇按揭(抵押貸款)保證(回購)協(xié)議書》：(4)借款人與開發(fā)商簽定的((商品房買賣(預售)合同》或《外銷商品房買賣(預售)合同》。

4、接受銀行委托，辦理(1)《商品房買賣(預售)合同》和《樓宇按揭(抵押貸款)合同》的律師見證手續(xù)，出具律師《見證書》：(2)《外銷商品房買賣(預售)合同》和涉外《樓宇按揭(抵押貸款)合同》的公證手續(xù)；

5、接受銀行委托，辦理商品房的抵押登記手續(xù)；

6、接受銀行委托，向銀行提供與抵押業(yè)務有關的法律咨詢、為銀行起草有關的法律文件、出具((法律意見書》：

7、接受銀行委托，向未按期償還貸款的借款人發(fā)出催款《律師函》，或在必要時代理委托銀行提起訴訟、申請強制執(zhí)行；

8、接受銀行委托，代理委托銀行參加因履行上述第3條所列合同產生的訴訟、仲裁及協(xié)商、談判：

9、承辦上述業(yè)務后，嚴守與上述業(yè)務有關的商業(yè)秘密，保管好承辦業(yè)務過程中的全部法律文件。

二、律師事務所承辦商品房抵押貸款的工作程序

1、與委托銀行簽定《委托代理合同》或《合作合同》；

2、指定專職律師及相應的輔助人員；

3、與銀行、開發(fā)商協(xié)商工作時間(定期或不定期)，工作地點(銀行、售樓處或律師樓)，并將上述確定的時間、地點通知借款人；

4、將下列文件交給借款人：(1)《樓字按揭(抵押貸款)回購協(xié)議書》；(2)《樓宇按揭借款借據》；

(3)《樓宇按揭(抵押貸款)合同》；(4)《樓宇按揭(抵押貸款)申請書》；(5)((抵押承諾書》／《抵押聲明書》；

5、將上述文件提交貸款銀行，由銀行審核借款人的申請，并確認；

6、審核并收集第一條及上條所列的全部法律文件，在約定的時間，協(xié)助借款人到公證處辦理《外銷商品房買賣(預售)合同》、涉外《樓宇按揭(抵押貸款)合同))的公證手續(xù)； 為(《商品房買賣(預售)合同》、(《樓宇按揭(抵押貸款)合同》的業(yè)主(借款人)辦理律師《見證書》；

7、收取相應的見證費；

8、在約定的時間協(xié)助借款人辦理抵押登記手續(xù)。

第二篇：律師辦理房地產法律業(yè)務指引

房地產法律業(yè)務指引(試行)

房地產法律業(yè)務指引(試行)（經廣州市律師協(xié)會四屆第十三次常務理事會討論通過）2002年9月29日 第一章 總 則 第一條 為了實現廣州市執(zhí)業(yè)律師從事房地產法律業(yè)務的規(guī)范化，限制不正當競爭，防范執(zhí)業(yè)風險，特制定本指引。第二條 本指引所稱的房地產業(yè)務，主要包括：涉及房屋土地為標的物的建設、買賣、租賃、使用、物業(yè)管理、金融、修繕及土地使用權出讓、轉讓等方面的法律顧問、非訴訟及訴訟業(yè)務。第三條 本指引所述的各項業(yè)務的從業(yè)主體，須為已取得律師執(zhí)業(yè)證的執(zhí)業(yè)律師。未取得律師執(zhí)業(yè)證的人員不得獨自從事房地產法律業(yè)務，但可協(xié)助執(zhí)業(yè)律師工作。第四條 執(zhí)業(yè)律師應以事實為依據，以法律為準繩，誠實守信、勤勉盡責，盡職盡責地維護委托人的合法權益，努力為委托人提供優(yōu)質高效的法律服務。第五條 本指引旨在為執(zhí)業(yè)律師從事房地產法律業(yè)務提供最基本的指引，執(zhí)業(yè)律師還應結合自己的實踐經驗，豐富及完善各項業(yè)務操守。第六條 本律師協(xié)會的會員，均可申請參加房地產法律專業(yè)委員會的各項業(yè)務活動。在執(zhí)業(yè)活動中遇到的各類房地產法律問題，會員本人可申請律協(xié)房地產法律專業(yè)委員會就相關法律問題進行研討；房地產法律專業(yè)委員會認為需要研討的，應組織召開有關業(yè)務研討會。第七條 本律師協(xié)會在處理本會會員執(zhí)業(yè)紀律和糾紛案件時，涉及房地產法律業(yè)務的案件，參照本指引。第二章 公司法律顧問業(yè)務 第八條 公司法律顧問業(yè)務主要包括以下各項：

（一）常年法律顧問：指執(zhí)業(yè)律師接受房地產公司或房地產中介公司、建筑公司、拆遷公司或物業(yè)管理公司的委托，并通過書面合同確定的、為期一年以上的，為委托人提供法律服務的業(yè)務。

（二）項目法律顧問：指執(zhí)業(yè)律師接受房地產公司、建筑公司、拆遷公司或房地產項目法人或項目投資者等的委托，并通過書面合同確定的，專為指定項目提供法律服務的業(yè)務。第九條 律師在接受委托之前，應審查委托人合法持有的下列文件原件：(一)公司法律文件（通用）： １、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（通用）２、企業(yè)資質證書；（通用）３、會計師事務所出具的公司注冊資本金或投資的驗證報告；（通用）４、公司章程；（通用）５、董事會名單；（通用）６、法定代表人證明書；（通用）

（二）業(yè)務法律文件： １、項目建設用地規(guī)劃許可證或（項目類）２、項目土地使用權出讓合同或項目建設許可證或（項目類）３、土地使用人已繳清出讓金的發(fā)票或（項目類）４、土地使用證或相應的權屬證明或（項目類）５、房地產權證（房產已建成并通過確權的）；（項目類）６、房地產項目使用驗收的各項合格證；（物業(yè)管理類）７、物業(yè)管理委托合同；（物業(yè)管理類）８、物業(yè)移交確認文件；（物業(yè)管理類）９、法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)資料；（物業(yè)管理類）

10、物業(yè)管理公約（物業(yè)管理類）第十條 從事常年法律顧問業(yè)務的，應建立律師業(yè)務檔案，每次工作的工作記錄應歸檔備案，每月應有工作記錄或拜訪委托人的工作情況記錄。第十一條 從事項目法律顧問業(yè)務的，應建立律師業(yè)務檔案，并將每次工作的工作記錄歸檔備案。第三章其它非訴訟法律業(yè)務 第十二條 業(yè)務范圍 非訴訟法律業(yè)務主要包括但不限于：

1、出具法律意見書；

2、代理仲裁；

3、代為起草合同、參加合同洽談；

4、見證商品房的預售、買賣；

5、代理房地產交易；

6、代辦房地產抵押；

7、代理房屋租賃；

8、代理房屋拆遷；

9、受委托協(xié)調各類涉及房地產的糾紛。第十三條 出具法律意見書業(yè)務

（一）從事該項業(yè)務的一般程序：

1、詳細閱讀委托書所列的委托事項（委托事項如不明確、具體，要求委托人修改）；

2、發(fā)出律師費報價單；

3、委托人確認律師費報價；

4、收集相關的法律、法規(guī)；

5、審閱委托人提供的文件資料；

6、進行必要的調查；

7、對所涉重大爭議問題進行研究；

8、起草及出具《法律意見書》；

（二）法律意見書一般應具備下列內容：

1、受托事項;

2、受托時間；

3、委托人提供的文件資料；

4、律師實際進行的調查情況；

5、法律依據及法律意見；

6、律師執(zhí)業(yè)證編號及其親筆簽名；

7、律師事務所蓋章。

（三）出具法律意見書前應詳細閱讀委托人提供的文件資料和進行必要的盡職調查。

（四）出具法律意見只能以現行有效的法律、法規(guī)作依據。地方政府的行政規(guī)章和政府主管部門實際執(zhí)行狀況應當作為備注說明，不得作為提供法律意見的依據。

（五）涉及本市重大項目或出具確認項目無效的法律意見時，應征得

本所所務會或指導合伙律師的書面批準。執(zhí)業(yè)律師本人認為有需要的，可提請律協(xié)房地產法律專業(yè)委員會進行研討。第十四條 代理仲裁 根據中華全國律師協(xié)會制訂的《律師參與仲裁工作規(guī)則》執(zhí)行。第十五條 參加合同洽談、起草合同

（一）從事受托起草合同業(yè)務的一般性程序：

1、報價及確定律師收費；

2、請委托人書面確認其要求合同必備的商業(yè)條件；

3、收集相關的法律、法規(guī)；

4、審閱委托人提供的商業(yè)條件和業(yè)務文件（可根據需要，要求委托人補充提供有關文件資料）；

5、起草合同；

6、向委托人提交合同討論稿并向其解釋重要條款。

（二）受托參加合同洽談前，應準備的主要工作：

1、合同草案中各項非商業(yè)條款的法律依據；

2、合同雙方可能有爭議的條款及其可能援引的法律依據。

（三）受托參加合同洽談應注意的事項：

1、律師一般僅對涉及委托人權利、義務的法律事項發(fā)表意見，不干涉當事人的純商業(yè)條件。

2、律師不僅要注意合同內容的合法性，而且要注意可履行性。合同用語應準確，無歧義。合同條款之間應環(huán)環(huán)相扣，沒有脫節(jié)和遺漏。

3、律師提出建議，而當事人不予接受的事項，亦應作好記錄備查。第十六條 合同見證業(yè)務

（一）從事合同見證業(yè)務的一般性程序：

1、確定律師收費；

2、與要求合同見證的各方簽訂委托合同，訂明委托事項；

3、審查及核對合同各方經營文本或個人身份證原件，并留存各方復印件存檔；

4、要求各方（自然人除外）出具法定代表人證明書原件存檔；

5、如非法定代表人（自然人除外）簽約，須要求各方出具書面授權委托書原件存檔；

6、審查合同所涉及的相關法律文件及有無《合同法》第五十二條、第五十三條規(guī)定的情節(jié)；

7、依據《合同法》第五十四條向各方解釋合同主要的條款，并做出會議紀要；

8、留存簽約代表身份證復印件及其簽名字樣存檔；

9、親自目視各方代表（如一方或雙方為自然人，應由其本人親自到場）在合同文本上簽字；

10、向合同各方出具《律師見證書》。

11、留存合同原件一份和合同相關法律文件復印件存檔。

（二）具有下列情況之一的，執(zhí)業(yè)律師不得出具見證書：

1、合同一方或雙方不能提供證明其為合法簽約人的身份證明文件的；

2、合同或合同條款具有《合同法》第五十二條、五十三條、五十四條規(guī)定的情況，而當事人拒絕修改合同的。第十七條 房地產的預售合同見證業(yè)務

（一）執(zhí)業(yè)律師在該項業(yè)務中應根據本《業(yè)務指引》第十六條審查賣方預售、出售的合法性及其有效法律文件；審查買賣合同的真實性及合法性；向合同各方解釋合同條款；在當事人或房管部門有需要時，向其出具《律師見證書》。

（二）從事該項業(yè)務，執(zhí)業(yè)律師可依據合同約定向合同一方或合同雙方收取律師見證費。但該收費條款必須向買樓方作特別說明，并由買樓方簽字確認。

（三）執(zhí)業(yè)律師從事房地產預售見證業(yè)務的，須要求賣方（發(fā)展商）提供下列法律文件：

1、交付土地使用權出讓金的憑證或減免土地出讓金的審批文件；

2、土地使用權證書；

3、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

4、按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上的證明；

5、工程施工合同；

6、有效期內的《商品房預售許可證》；

7、資金來源證明；

8、委托人的營業(yè)執(zhí)照及其資質證書。

（四）律師還應審查預售物業(yè)有無被查封、凍結、抵押等限制轉讓的情況。第十八條 代理房地產轉讓

（一）一般性程序

1、報價及確定律師收費；

2、由委托人出具委托書同時簽署委托合同明確委托事項和權限，必須明確房地產轉讓登記手續(xù)由誰負責辦理。

（二）執(zhí)業(yè)律師代理委托人從事房地產轉讓交易業(yè)務的，須要求出售方提供能證明證實下列情況的法律文件：

1、房地產證或權屬證明書；

2、屬于預售房屋，應要求售樓方提供權屬證明書或本《業(yè)務指引》第十七條

（三）所規(guī)定的法律文件；

3、代理收樓的應向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并與售樓合同約定交付條件相核對。

4、轉讓成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)用地或其他建設用地條件；

（三）律師應審查轉讓的房地產有無被查封、凍結、抵押、共有等其他限制轉讓的權利附著的情況。第十九條 代理房地產抵押

（一）一般性程序

1、報價及確定律師收費；

2、由委托人出具委托書同時簽署委托合同明確委托事項和權限，必須明確房地產抵押登記手續(xù)由誰負責辦理。

（二）代理委托人從事房地產抵押業(yè)務的，應要求委托人提供下列法律文件；

1、土地使用權證書及土地使用權出讓金繳付憑證或房屋所有權證書；

2、債的合同或憑證；

3、抵押人和抵押權人的身份證明及抵押人內部審批同意抵押的證明。

（三）律師事務所及執(zhí)業(yè)律師不得在銀行辦公場所內，或擔保公司辦公場所內、或房地產交易場所內設立臨時性或長久性辦事機構、辦事點招攬業(yè)務。也不得在上述地點代表抵押權人或擔保人設立臨時性或長久性辦事機構、辦事點招攬業(yè)務。

（四）審查有無限制和法

定不準辦理抵押的情形。第二十條 代理房屋租賃(一)一般性程序 １、報價及確定律師收費； ２、由委托人出具委托書，同時簽署委托合同明確委托事項和權限。

（二）代理委托人從事房屋租賃業(yè)務的，須要求出租人提供下列法律文件：

1、房屋所有權證書或證明其產權的其它證明文件；

2、出租人和承租人的身份證明；

3、租賃許可證。

（三）審查出租房屋有無被限制出租的情形。第二十一條 代理房屋拆遷

（一）一般程序

1、報價及確定律師收費； ２、由委托人出具委托書，同時簽署委托合同明確委托事項和權限。

（二）代理房地產拆遷業(yè)務時，律師須要求拆遷人提供下列法律文件： １、在有效期內的房屋拆遷許可證； ２、委托拆遷的委托書及拆遷資格證； ３、拆遷工作人員的拆遷工作證； ４、拆遷公告； ５、永遷房的產權證明； ６、臨時安置房的租用證明或產權證明。第四章 訴訟業(yè)務 第二十二條 房地產訴訟

一、房地產訴訟的主要類型：

（一）、房地產合作糾紛 房地產合作者之間因履行合作合同發(fā)生糾紛，包括合同效力糾紛、合同條款含義糾紛、合同履行中的違約糾紛等，如無仲裁協(xié)議,直接向人民法院起訴；

（二）、房地產拆遷糾紛 １、拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協(xié)商達不成協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門裁決；拆遷人或被拆遷人是市房屋拆遷主管部門的，由市人民政府裁決。２、當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。但應注意，在訴訟期間，拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉房的，不停止拆遷的執(zhí)行。３、當事人因履行拆遷協(xié)議發(fā)生糾紛的，直接向人民法院起訴。

（三）、房地產買賣（轉讓）糾紛 １、買賣雙方因買賣合同的效力、或因履行合同而在質量、裝修標準、期限、面積、配套設施是否完善等方面發(fā)生糾紛，直接向人民法院起訴； ２、買賣任何一方認為國家主管機關在頒發(fā)證照方面使當事人的合法權益受到了侵害，均可以直接向人民法院提起行政訴訟；

（四）、房地產租賃糾紛 １、房地產租賃雙方因租賃合同的效力或履行租賃合同發(fā)生租金、租賃期限、租賃條件、房屋維修等方面的糾紛，向人民法院起訴； ２、涉及轉租的，應根據原租賃合同和轉租合同的約定確定訴訟當事人； ３、國家主管機關不按規(guī)定辦理房屋租賃許可證件的，當事人可以直接向人民法院提起行政訴訟。因對國家主管機關的行政處罰不服的，可以在接到行政處罰決定之日15日內向上一級行政主管機關申請復議。對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起15日內向人民法院提起行政訴訟；也可以直接向人民法院提起行政訴訟。

（五）、房地產中介糾紛 １、房地產中介包括地產代理、房地產評估、建筑監(jiān)理等，中介機構均需專門資質。如中介機構對國家主管機關不批準資質的決定不服，可以向人民法院提起行政訴訟。２、因房地產中介合同的效力或履行合同發(fā)生糾紛，可直接向人民法院起訴； ３、房地產中介機構對行政處罰不服的，可以申請上一級行政主管機關復議。對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起15日內，向人民法院提起行政訴訟。也可以直接向人民法院提起行政訴訟。

（六）、物業(yè)管理糾紛 １、因物業(yè)管理合同發(fā)生的糾紛，通常由業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司進行訴訟；

2、履行物業(yè)管理合同發(fā)生糾紛，根據具體案情，確定業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、發(fā)展商作為訴訟當事人。

（七）、樓宇買賣按揭糾紛 １、樓宇買賣按揭糾紛其實是貸款糾紛。當貸款人、借款人、擔保人因貸款合同的內容發(fā)生糾紛，屬于樓宇買賣按揭糾紛。２、如果房屋買賣合同同時附有樓宇買賣按揭合同，律師在代理房屋買賣糾紛時，不要輕易支持購房人單方解除房屋買賣合同，因為會對按揭合同的履行產生重大影響。在訴訟中，律師應充分考慮這一因素。

（八）、房地產抵押糾紛 因抵押業(yè)務各方當事人就抵押合同之效力、釋義、履行等發(fā)生糾紛而產生的訴訟。

（九）、房地產建筑糾紛 １、房地產發(fā)展商或企業(yè)、個人與建筑承建商之間因建筑合同的訂立、履行、變更、解除而發(fā)生的糾紛。２、注意對雙方資質、證照、政府相關部門驗收報告、批文等的審查。３、注意合同法對建筑承包商的法定抵押權的保護（但建筑承包商帶資建設部分除外）。

二、代理房地產糾紛案件應注意的幾個問題

（一）、下列案件因政策性很強，接受委托須特別慎重：

1、因政府行政管理方面的決定引起的房產糾紛；

2、屬于落實政策的房產糾紛；

3、屬于歸土地管理部門處理的房地產邊界糾紛；

4、屬于房地產行政部門處理的其他糾紛。

（二）、房地產糾紛案件由于民事關系和行政關系交織，所以較一般民事糾紛復雜，特別是案由的確定、責任的認定比較復雜。律師要本著對客戶負責、對自己負責的態(tài)度，客觀分析案件訴訟和勝訴的可能性；

（三）、凡是被告請律師，可以接受聘請。但原告在起訴前請律師，律

師對是否接受聘請應持相對慎重的態(tài)度；

（四）、集資房糾紛、未取得商品房預售許可證而發(fā)生的房屋預售糾紛，法院一般不予受理。退房退款的訴訟請求通常較難以實現，此節(jié)是律師需要特別注意的；

（五）、大樓盤的業(yè)主多人訴訟時，情緒和場面容易失控，律師要善于因勢利導，鼓勵當事人調解解決，切忌推波助瀾和挑訟。

（六）、房地產的訴訟一般適用專屬管轄，即由不動產所在地人民法院管轄。但有關房地產企業(yè)的資質的行政訴訟和有關按揭糾紛的訴訟，由被告所在地或合同履行地即貸款銀行所在地人民法院管轄。

三、收案程序(一）、與客戶洽談并收集必須的資料 １、了解基本案情； ２、收集以下資料： ①證明主體資格的資料。包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產各類企業(yè)資質證書； ②證明行為許可的資料。包括投資、土地使用、規(guī)劃、拆遷、預售等許可文件； ③證明當事人之間存在民事關系的資料。包括合同、協(xié)議、來往函件等； ④證明己方守約對方違約的資料。包括財務文件和各種交接文件等； ⑤房地產的背景資料，包括房地產是否已經被法院查封、是否抵押、以及是否有其他共有人等權屬方面的資料。⑥如果收集當事人的資料為正本，應當與當事人辦理文件交接手續(xù)。

（二）、辦理委托手續(xù) １、由律師事務所與客戶簽訂委托合同。此節(jié)須注意的是： ①必須由律師事務所與客戶簽訂委托合同，而不允許任何個人與客戶簽訂委托合同； ②客戶方應由客戶本身簽名蓋章。如果是代理人辦理，則必須有委托書； ③約定事后收費的，應明確收費的條件、期限及委托人單方解除合同的法律后果等； ２、客戶簽發(fā)委托書。應注意委托書的授權范圍不應超越委托合同的授權范圍。

（三）、收款并開具發(fā)票 １、收現金的，最好由客戶的經辦人直接交給律師事務所的財會人員，并核實是否有假鈔； ２、收支票的，如果事前需要先開發(fā)票，應在發(fā)票上注明收支票及支票號碼； ３、任何業(yè)務，都必須開具發(fā)票，否則將可能受到法律制裁。第二十三條 房地產訴訟，根據中華全國律師協(xié)會《律師辦理民事訴訟案件規(guī)范》實施。第五章 附 則 第二十四

條 本指引由廣州市律師協(xié)會房地產法律專業(yè)委員會負責解釋。第二十五條 本指引自公布之日起實施。

第三篇：中華全國律師協(xié)會律師承辦拆遷法律業(yè)務操作指引

中華全國律師協(xié)會律師承辦拆遷法律業(yè)務操作指引

附件二：

中華全國律師協(xié)會

律師承辦拆遷法律業(yè)務操作指引

（六屆全國律協(xié)七次常務理事會審議通過）目 錄

第一章 總則

第二章 房屋拆遷前期準備中的律師實務 第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作 第三節(jié) 律師代理被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷前期準備階段的工作 第三章 房屋拆遷評估中的律師實務 第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 拆遷估價機構的確定

第三節(jié) 拆遷估價過程中律師法律業(yè)務的工作內容 第四章 城市房屋拆遷補償與安置中的律師實務 第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 拆遷補償安置協(xié)議 第三節(jié) 被拆遷房屋面積的確定 第四節(jié) 被拆遷房屋安置標準 第五節(jié) 特殊對象的補償與安置 第六節(jié) 貨幣補償款的分配

第五章 房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務 第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 裁決申請與受理階段 第三節(jié) 裁決審理階段 第四節(jié) 行政強制執(zhí)行階段

第六章 農村房屋拆遷中的律師實務 第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 集體土地的征收征用及補償 第三節(jié) 農村房屋拆遷補償安置 第四節(jié) 農村房屋拆遷評估

第七章 行政復議與訴訟的律師實務 第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 拆遷行政復議 第三節(jié) 拆遷訴訟

第四節(jié) 律師在拆遷訴訟中的舉證

第八章 附則

第一章 總則

1.制訂目的

為提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務的服務水平，指導律師辦理與房屋拆遷相關的訴訟和非訴訟業(yè)務，依據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關司法解釋，結合拆遷業(yè)務操作流程和經驗，制定本指引。本指引供律師在辦理拆遷法律服務業(yè)務中參考和借鑒，并非強制性規(guī)定。2.概念界定

2.1 城市房屋拆遷，是指經依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上的房屋所有者或使用者給予補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。

2.2 農村房屋拆遷，是指經依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。2.3 拆遷人，是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。2.4 拆遷單位：取得依法拆遷資質的房屋拆遷企業(yè)。2.5 被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

2.6 房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位和個人。2.7 違章建筑，是指依法應予以無償拆除的違法建筑物。3.律師辦理拆遷法律業(yè)務的基本原則

拆遷關系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務應遵循如下原則： 3.1 忠誠負責原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律的正確實施和委托人的合法權益。

3.2 專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務操作的相應能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質的法律服務。

3.3 勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應勤于學習、勤于思考，恪盡職守，根據委托人的要求，在與委托人約定的期限內完成各項受托法律業(yè)務。

3.4 支持合理補償原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務，應當支持被拆遷人的合理補償要求，其合理補償的底線是：被拆遷人原有居住水平不因拆遷而降低。4.律師辦理拆遷法律業(yè)務的前提和要求

4.1 律師辦理拆遷法律業(yè)務，應在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風險。

4.2 律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權后，在受托權限內依法履行職責，不得損害委托人的合法權益。

4.3 律師辦理拆遷法律業(yè)務，應把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責任，把維護被拆遷人的合法權益、促進矛盾化解、構建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務的工作要求。

4.4 律師在辦理拆遷法律業(yè)務中應保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人隱私。5.本操作指引的業(yè)務適用范圍

本操作指引適用于律師代理與拆遷相關的訴訟和非訴訟法律業(yè)務。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調查、起草并修改拆遷計劃與方案、起草并修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓拆遷管理與實施人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動、參與聽證及談判活動、參與行政裁決活動、參與強制拆遷活動、參與行政復議活動、參與仲裁活動、參與訴訟活動等法律服務。涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使（領）館房屋的拆遷法律服務不適用本操作指引。

第二章 房屋拆遷前期準備中的律師實務

第一節(jié) 一般規(guī)定

本章所稱前期準備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。1．房屋拆遷的前提條件 國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設單位應當向擬拆遷房屋所在地的縣、市拆遷主管行政機關提出申請，取得行政許可后，方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農村為拆遷許可證或征收批準文件。2．概念界定

2.1 搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中約定或者行政裁決中規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

2.2 拆遷期限，是指拆遷許可證設立的實施拆遷活動的期限。

第二節(jié) 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作

1.律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作：

1.1 核實擬拆遷地段的土地性質，以確定是適用城市還是農村房屋拆遷的程序。

1.2 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

1.3 核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權或土地征收征用批準文件且是否依法公示。1.4 核實拆遷人是否已合法取得建設項目批準文件且是否依法公示。1.5 核實拆遷人是否已合法取得建設用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。

1.6 調查被拆遷人的基本情況（拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋?/p>

1.7 核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人有無進行下列活動：

1.7.1 新建、改建和擴建房屋及其附屬物； 1.7.2 改變房屋和土地用途； 1.7.3 建立新的房屋租賃關系； 1.7.4 分列房屋租賃戶名。

1.8 參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。

1.9 核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆遷方案應載明如下事項： 1.9.1 拆遷四至范圍；

1.9.2 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數量及公房、私房、宗教產和代管產的具體數量）； 1.9.3 拆遷戶數； 1.9.4 拆遷期限；

1.9.5 拆遷范圍分期實施拆遷的情況； 1.9.6 拆遷補償安置資金總額的預算；

1.9.7 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數額、產權調換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃； 1.9.8 實施拆遷的方式；

1.9.9 拆遷計劃是否已經列入本地經濟發(fā)展計劃和本?。ㄊ校┑牟疬w計劃。

1.9.10核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設單位應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。1.9.11 核實用于產權調換房源的產權是否清晰、無權利負擔。

1.9.12核實用于產權調換房源的數量是否達到拆遷范圍被拆遷人總戶數的70%，用于產權調換房源是否符合國家質量安全標準及是否達到當地公共建筑設施配套要求。

2．律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準備階段應當謹慎注意的問題：

2.1 律師應提示委托人，拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。2.2 律師應提示委托人，不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

2.3 律師應提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的，應當按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準手續(xù)，并向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機關申請變更拆遷范圍。

2.4 律師須提示委托人，要在拆遷期限內完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應當在拆遷期限屆滿日的15日前，向拆遷主管行政機關提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應當在收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

2.5 律師應提示委托人建設項目若在拆遷期限內發(fā)生轉讓，應當經拆遷主管行政機關同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)；拆遷主管行政機關應當將變更后的房屋拆遷許可證的相關內容予以公告。建設項目轉讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關權利、義務履行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行；項目轉讓人與受讓人應當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

2.6 律師應提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況。如存在可能嚴重侵害被拆遷人合法權益的情況，經提示，委托人拒絕調整的，律師應解除委托。

第三節(jié) 律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準備階段的工作

1． 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證。2．核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權批準文件。3．核實拆遷人是否已合法取得建設項目批準文件。4．核實拆遷人是否已合法取得建設用地規(guī)劃許可證。

5．核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并準確無誤，且委托人在該拆遷范圍內。

6．參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽證會，發(fā)表律師意見。

7．核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆遷計劃與方案除了說明拆遷依據之外，還應說明如下事項： 7.1 拆遷四至范圍；

7.2 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數量，公房、私房、宗教產和代管產的具體數量）； 7.3 拆遷戶數； 7.4 拆遷期限；

7.5 拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況； 7.6 拆遷補償安置資金總額的預算；

7.7申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數額、用于產權調整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃； 7.8 實施拆遷的方式。

8．核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶，前述存款金額不得低于省市政府關于應占補償安置資金總額的比例，該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設單位應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。9．核實用于產權調整房源的產權是否清晰、無權利負擔。10．核實用于產權調整房源的數量是否達到拆遷范圍被拆遷人要求調換的數量，安置房源是否符合國家質量安全標準及是否達到當地公共建筑設施配套要求。11．獎勵措施。

12．對特殊問題的應急方法。

第三章 房屋拆遷評估中的律師實務

第一節(jié) 一般規(guī)定

概念界定

1.房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產市場價格進行的評估。

2.房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日（農村房屋拆遷評估為征地公告發(fā)布之日）。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。3.房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限。

第二節(jié) 拆遷估價機構的確定

1．房屋拆遷估價機構的從業(yè)資格 律師應提示委托人：從事房屋拆遷估價的房地產估價機構，應當具有經拆遷主管機關依法核準的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估價資格的房地產估價機構，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告?？缡∈袕氖路课莶疬w估價的房地產估價機構，應當向當地拆遷主管機關依法備案。2．房屋拆遷估價機構的產生

根據有關規(guī)定，估價機構的產生有三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由拆遷當事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價機構。

采取投票方式的，根據投標結果，按照簡單多數的原則，一般情況下得票數第一位的為拆遷范圍的估價機構，第二位的為重新估價機構。拆遷人應將投票結果進行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構的，可同時確定重新估價機構。3．拆遷估價委托 同一拆遷范圍內，一般情況下只能委托一家估價機構進行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合同時律師應核實如下內容： 3.1 核實雙方當事人的主體資格。

3.2 委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內。3.3 委托估價的被拆遷房屋的性質、用途、面積。3.4 估價的價值標準及估價方式。

3.5 需要雙方當事人提供的資料及提供方式。3.6 估價報告的交付日期。3.7 酬金及支付方式。3.8 違約責任。

3.9 爭議的解決方式。

3.10 其他需要約定的事項。

第三節(jié) 拆遷估價過程中律師法律業(yè)務的工作內容

1.拆遷估價過程中律師工作的一般內容：

1.1 核實估價機構及估價人員的資質、綜合實力、社會信譽。

1.2 對估價機構確定程序的合法性進行核實。律師應提示委托人投票確定估價機構的，拆遷人有將投票結果進行公告的義務。而拆遷主管機關可對投票、抽簽過程進行監(jiān)督，并可以要求紀檢監(jiān)察機關和基層組織等共同監(jiān)督。

1.3 對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進行核實。

1.4核實估價機構和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。1.5 對估價報告的形式與內容進行核實。包括履行拆遷估價委托合同的情況、估價內容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產估價師簽字。

1.6 對估價機構公示初步估價結果和送達分戶估價報告的程序合法性進行核實。

1.7 如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估價機構詢問、申請復核，或者另行委托估價機構重新評估。

1.8 對委托人就原估價機構的估價結果、復核結果有異議，或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異，且協(xié)商達不成一致意見時，律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、復估結論或重估報告后的15日內向房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。

1.9 對房地產價格評估專家委員會成員是否與原估價機構、拆遷當事人有利害關系，或者是否是拆遷當事人進行核實。

1.10律師應提示委托人，若房地產價格評估專家委員會認為估價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單位進行再估價；而拆遷當事人對再估價仍有爭議的，可以重新向專家委員會申請鑒定。

2.拆遷估價過程中律師為拆遷人提供法律服務的注意事項：

2.1 律師應提示委托人，須如實向估價機構提供估價所需資料，協(xié)助估價機構開展現場查勘等工作。

2.2 律師應提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。

2.3 律師應提示委托人，拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。2.4 律師應提示委托人處理好與被拆遷人的關系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機構作出偏離客觀公正的評估結果。

3.拆遷估價過程中律師為被拆遷人提供法律服務的注意事項：

3.1 律師應提示委托人，須充分調查候選估價機構的資質與信譽，調查估價機構及估價人員與拆遷人是否有利害關系或者是否是拆遷人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構。3.2 律師應提示委托人，如實向估價機構提供估價所需資料，配合估價機構開展現場查勘等工作。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。3.3 律師應提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。4.拆遷估價過程中律師為估價機構提供法律服務的注意事項：

4.1 對估價工作程序的合法性進行核實。核實包括房地產估價人員是否持證上崗；對被拆遷房屋進行實地查勘是否有實地查勘記錄、和被拆遷房屋狀況的照片及錄像；實地查勘記錄是否由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

4.2 律師應提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆遷人、被拆遷人的關系，客觀公正評估。未經許可不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務。

4.3 核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告（包括分戶估價報告）。律師應提示委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應當承擔相應的責任。

4.4 律師應提示委托人，拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內容包括拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

4.5 律師應提示委托人，估價機構應當配合專家委員會的鑒定工作，向專家委員會提供估價報告、估價技術報告及鑒定所需的其他有關資料。

4.6 律師應提示委托人，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質、用途和面積。被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。

第四章 房屋拆遷補償與安置中的律師實務

第一節(jié) 一般規(guī)定

概念界定

本章所涉的下列詞語的定義分別為：

1． 房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補償安置和房屋拆除的有關問題所達成的協(xié)議。

2.價值標準房屋調換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

3． 面積標準房屋調換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的產權房屋調換。

4． 異地安置，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進行產權調換，所以又可稱為異地產權調換。

5． 就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍內的房屋與被拆遷房屋進行產權調換，所以又稱為回遷安置。6． 最低補償單價標準，是指被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。適用范圍

本章適用于城市房屋拆遷補償與安置實務操作，集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。

第二節(jié) 拆遷補償安置協(xié)議

1.拆遷補償的方式

拆遷補償的方式有兩種：既可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換；產權調換可以實行以房屋建筑面積為基礎，結算差價或不結算差價的就地安置或異地產權調換。

律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產權調換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，只能實行產權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。

2.訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用權人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議： 2.1 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償的。2.2 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有居住房屋的。2.3 拆遷房管部門依法代管的房屋的。

2.4 拆遷宗教團體委托房管部門代為經租的房屋的。 上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃關系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。3.拆遷補償安置協(xié)議的內容

簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應包括以下內容： 3.1 訂立協(xié)議的主體。

3.2 被拆除房屋的位置、性質、建筑面積。3.3 補償安置方式。3.4 貨幣補償金額。3.5 搬遷期限。3.6 違約責任。3.7 爭議的處理。

3.8 需要約定的其他事項。 律師要注意，如果是實行房屋調換的，拆遷補償安置協(xié)議的內容還應當包括調換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間、是否補差價等事項，拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。拆遷居住房屋以期房調換的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協(xié)議中，根據建設情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應支付過渡期內的臨時安置補助費。搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。如當地對協(xié)議有備案要求的律師應提示拆遷人應當按當地規(guī)定將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關備案。

第三節(jié) 被拆遷房屋面積的確定

1.被拆遷房屋面積的確定標準 被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產權證記載的建筑面積為準，實際面積與產權證不一致的，除違章建筑外，應以實際為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積的，或者雖無批準文件但在《城市規(guī)劃法》實施以前已經建造用于居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建筑面積為準。房屋所在地的省市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。2.面積爭議的處理

發(fā)生房屋面積爭議的，當事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結果認定。當事人協(xié)商不一致的，以房產測繪機構按國家規(guī)定測繪的結果為據。

第四節(jié) 被拆遷房屋補償安置標準

1.居住房屋的貨幣補償金額的確定

由于很多被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一般根據被拆除房屋的區(qū)位、建筑結構、建筑面積等因素確定。當事人對此應先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評估。估價的結果應當保證足以買到與被拆遷房屋相同水平的房屋。

被拆除房屋的房地產市場單價為房地產市場評估單價，房地產市場評估單價低于當地政府規(guī)定的同類房屋補償單價標準的，按該補償單價標準計算。

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋（含由房管部門代為經租的宗教團體房屋、由房管部門依法代管房屋），被拆遷人和承租人都選擇貨幣補償的，租賃關系終止，承租人有權獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補償款。出租人與承租人未達成解除租賃關系的，應當實行按面積的產權調換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。實行價值標準房屋調換的，律師應提示委托人應當按照房地產市場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產市場價結算差價。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調換的房屋在評估時應適用同一評估時點、同一評估方法和標準。2.非住宅房屋的補償安置 拆遷非住宅房屋的，應充分考慮拆遷和當地工商業(yè)水平和就業(yè)的問題。除國家產業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導致企業(yè)關閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系未達成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋調換。調換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 另外，拆遷非居住房屋，律師還應提示委托人，拆遷人應當補償被拆遷人或者房屋承租人下列費用：

2.1 按國家和當地規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。2.2 無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。

2.3 因拆遷造成停產、停業(yè)的適當補償。這里的因拆遷造成停產、停業(yè)的適當補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產、經營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當補償。補償標準按被拆除房屋建筑面積每平方米300-400元，由拆遷當事人協(xié)商確定。 3.可以按照非居住房屋補償標準認定的情形 律師在實踐中應提示委托人注意，以下幾種情形是可以按照非居住房屋補償標準予以補償認定：

3.1 原始設計為非居住房屋或房屋依法銷售時是非居住房屋的，可以認定為非居住房屋。3.2 公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋。

3.3 房地產權證記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。

3.4 原始設計為居住房屋，改變?yōu)榉蔷幼∮猛?，作為經營場所并領取營業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據國務院和省級以上人民政府的規(guī)定并根據其經營狀況、納稅情況，參照當地非住宅同類房屋的市場價值給予適當的補償。4.拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置 拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償的，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調換的，應當按照約定或行政裁決結算差價。

第五節(jié) 特殊對象的補償與安置

1.對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護 實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應當優(yōu)先給予面積標準房屋調換，并可適當減免超過應安置面積部分的房價款，使之達到當地最低住房保障標準。2.拆遷宗教團體所有房屋的處理

拆遷宗教團體所有的房屋，律師應提示拆遷人，應當事先征求宗教事務管理部門意見，并與宗教團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷由房管部門代為經租的宗教團體的房屋，租賃關系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標準按照政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調換。3.拆遷公益事業(yè)房屋的處理

律師應注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質和規(guī)模予以重建或者按照房地產市場價補償。4.拆遷公共設施的處理

需要拆除交通崗亭、交通標志、交通護欄、郵筒、廢物箱、車輛站點、消防栓、人防等公共設施以及樹木綠地的，拆遷人應當重建或者給予適當補償。 因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設臨時管線的費用，由拆遷人負擔；但結合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負擔。 5.拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理 拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應當與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當經公證機關公證，拆遷房屋有關資料應當向公證機關辦理證據保全。6.拆除違章建筑和臨時建筑的處理 律師應提示委托人拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，現行規(guī)定是不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。是否屬于違章建筑以及是否應無償拆除，應當有法律依據并依法確定。其中，《城市規(guī)劃法》實施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對違法建筑依據《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處理?！冻鞘幸?guī)劃法》實施前違法建筑的認定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據歷史情況，依據所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關部門依法作出的停止建設通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。 7.拆遷爭議房屋的處理

由于爭議房屋屬于“產權不明確的房屋”，為了保障建設項目的順利進行，在拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門依法核實同意，向公證機關辦理證據保全，并且將拆遷補償資金辦理提存或者提供符合國家質量標準的安置用房、周轉用房的，便可實施拆遷。8.拆遷設有抵押權的房屋的處理

律師應注意，首先要核實抵押的有效性。

其次，在拆遷前，應當通知抵押權人關于拆遷房屋的相關事項。

再次，經與抵押權人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。

9.租賃期限未滿的房屋拆遷的處理 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第六節(jié) 貨幣補償款的分配

1.公有房屋貨幣補償款的分配。

拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但律師應提示委托人注意，下列情況除外：

1.1 承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。

1.2承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付較多款項的。1.3 對公房內居住的未成年人實際承擔監(jiān)護義務的。2.私有房屋補償款的分割

拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應當負責安置房屋使用人。

3.房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理

搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內實際居住的人之間予以分割。設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經營人。4.補償款由他人領取的處理 在實踐中，有時會遇到由于拆遷人的疏忽，導致房屋補償款由他人領取，律師應提示委托人，補償款應由領款人親自領取，委托他人領款的應認真審查委托書的真實性和內容的準確性。如拆遷人疏于審查，錯將拆遷款項支付給他人，仍應對實際的被拆遷人或房屋承租人承擔補償安置的義務。對冒領或錯發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當得利。5.被拆遷人拒絕受領補償款的處理 拆遷補償安置爭議經裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內不申請行政復議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領補償款的，拆遷人可以向公證機關辦理提存。6.售后公房拆遷維修資金的處理

因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼社區(qū)公共設施維修資金的不足。

第五章 房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務

第一節(jié) 一般規(guī)定

概念界定

1.房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據拆遷法律規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償的形式和金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關于雙方當事人之間的權利和義務的具體行政行為。

2.強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院予以強制執(zhí)行的行為。適用范圍

本章主要針對城市房屋拆遷中的律師實務，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內容。

第二節(jié) 裁決申請與受理階段

1.申請階段

律師在代理當事人提請房屋拆遷裁決申請時，重點是把握按規(guī)定申請所必需的資料。為拆遷主管行政機關提供服務時應審查申請資料是否符合要求。1.1 拆遷人申請裁決應提交的資料： 1.1.1 裁決申請書；

1.1.2 法定代表人的身份證明； 1.1.3 被拆遷房屋權屬證明材料； 1.1.4 被拆遷房屋的估價報告； 1.1.5 對被申請人的補償安置方案； 1.1.6 申請人與被申請人的協(xié)商記錄； 1.1.7 未達成協(xié)議的被拆遷人比例及原因； 1.1.8 其他與裁決有關的資料。

1.2 被拆遷人、房屋承租人申請裁決應提交的資料： 1.2.1 裁決申請書；

1.2.2 申請人的身份證明； 1.2.3 被拆遷房屋的權屬證明；

1.2.4 申請裁決的理由及相關證明材料；

1.2.5房屋拆遷管理部門認為應當提供的與行政裁決有關的其他材料。1.3 裁決申請書應包括以下主要內容：

1.3.1 申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所； 1.3.2 被申請人名稱、地址等基本情況； 1.3.3 申請裁決的請求、事實和理由； 1.3.4 申請人簽名或蓋章、申請日期。2.審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段，應注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。2.1 裁決聽證

裁決機關收到拆遷人的裁決申請后，應當對達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數占拆遷范圍總戶數的比例進行審核，未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。具體標準、程序按省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定執(zhí)行。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結合相關法律法規(guī)，以及委托人的合法權益發(fā)表律師意見。2.2 不予受理的情形

有下列情形之一的，裁決機關不予受理裁決申請： 2.2.1 已超過房屋拆遷期限的；

2.2.2 申請人未在規(guī)定的日期內補齊資料的；

2.2.3 申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的； 2.2.4房屋已經滅失的；

2.2.5 申請人主體資格不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的； 2.2.6 申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的；

2.2.7 裁決做出后，當事人就同一理由再次申請裁決的。

對裁決申請不予受理的，裁決機關應當自收到申請之日起5日內書面通知申請人。律師對行政機關作出受理或不予受理的決定，均可為當事人提供咨詢意見，確認行政機關的決定是否符合法律規(guī)定。如確認不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復議申請書、訴狀或代理復議與行政訴訟。

第三節(jié) 裁決審理階段

在拆遷裁決的審理階段，律師的服務重點主要是以下幾方面： 1.對裁決審理的程序和內容的核實。

1.1 裁決行政機關是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。

1.2裁決行政機關是否向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知書。1.3 相關資料、程序的合法性。

1.4裁決機關是否組織拆遷當事人進行調解。注意未經調解，不能作出裁決，而申請人經兩次通知未參加裁決調解的，視為撤回裁決申請；被申請人經兩次通知不出席裁決調解的，裁決機關可以缺席裁決。

1.5 核實補償安置標準是否符合法律規(guī)定與該案的實際情況。在審理過程中，當事人對評估結果有異議且未經房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，裁決機關應當委托估價專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。1.6 裁決機關是否及時合法地作出書面的裁決書。經調解當事人達不成協(xié)議的，裁決機關應自受理裁決申請之日起30日內做出裁決。裁決書內容應當合法、適當。裁決須經裁決機關領導班子集體討論決定。

1.7 裁決書是否送達。裁決書應當送達當事人，并留有送達的證據。裁決書可以按照直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達的順序以及實際情況，確定送達方式。無法直接送達、郵寄送達、留置送達的，可公告送達，將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷范圍公示欄內，裁決書自張貼于公示欄內之日起滿7天視作送達。2.裁決中止的審查 在裁決審理過程中，可能出現中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務重點是以下七個方面：

2.1 審查是否發(fā)現新的需要查證的事實。

2.2 審查是否是當事人對評估結果有異議，需等待鑒定結論的。

2.3 審查是否是裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的。2.4 審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。2.5 審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的。2.6 審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

2.7 中止裁決的情形消除后，應當提請行政裁決機關恢復裁決。3.裁決終結的審查 裁決審理過程中，行政裁決機關可能會決定裁決終結，律師在這種情形下提供法律服務的重點是以下四個方面：

3.1 審查當事人是否達成拆遷補償安置協(xié)議； 3.2 審查申請人或被申請人是否是裁決當事人； 3.3 審查申請人是否撤回裁決申請；

3.4審查作為自然人的申請人死亡，15日內繼受人是否表示參加裁決或放棄參加裁決。4.裁決書內容的審查

裁決書應包括以下主要內容：

4.1申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。4.2 申請裁決的請求、爭議的事實和理由。

4.3 裁決機關認定的事實、理由和適用的法律依據。

4.4補償安置方案(補償方式、補償金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實施細則》中規(guī)定的應當補償的項目)。4.5 告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及期限。4.6 裁決機關的名稱、裁決日期并加蓋公章。4.7 裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。

第四節(jié) 行政強制執(zhí)行階段

在行政決定的行政強制執(zhí)行階段，律師為當事人以及行政機關提供法律服務的重點主要有以下四個方面：

1.審查行政強制執(zhí)行申請主體 房屋拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應當執(zhí)行裁決方案。被拆遷當事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，裁決機關可依法申請強制執(zhí)行。2.審查申請強制拆遷前是否依法聽證

申請行政強制執(zhí)行前，裁決機關應當組織拆遷當事人對行政強制執(zhí)行的依據、程序、補償安置方案及測算依據等內容進行聽證。同時，還應邀請政府有關部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當事人拒絕參加聽證會的，裁決機關應當組織召開調查會。律師可代理委托人參與聽證會及調查會，發(fā)表律師意見。3.審查行政強制執(zhí)行申請應提交的材料 申請行政強制執(zhí)行，應當提交下列資料： 3.1 行政強制執(zhí)行申請書； 3.2 裁決調解記錄和裁決書； 3.3 安置用房或補償資金證明；

3.4 被拆遷當事人拒絕接受補償資金的，應當提交補償資金的提存證明； 3.5 被拆遷當事人不同意拆遷的有關材料； 3.6 聽證會或調查會記錄。

4.行政強制執(zhí)行其他應注意的事項：

4.1申請行政強制執(zhí)行，應當由裁決機關領導班子集體討論決定；

4.2拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當事人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準和產權清晰、無權利負擔的安置用房的，不得申請行政強制執(zhí)行；

4.3裁決機關應當提前15天通知被拆遷當事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當事人自行搬遷；

4.4拆遷人應當對被拆除房屋以及房屋內的物品向公證機關辦理證據保全；

4.5行政強制執(zhí)行時，裁決機關應當組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現場； 4.6 裁決機關是被拆遷當事人的，由同級人民政府裁決的；

4.7行政強制執(zhí)行應當注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應對突發(fā)事件的預案； 4.8執(zhí)行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩(wěn)定與和諧。

第六章 農村房屋拆遷中的律師實務

第一節(jié) 一般規(guī)定

1．適用范圍

本章適用于指導律師辦理農村房屋拆遷法律業(yè)務的實務操作。如有關省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆遷程序的，從其規(guī)定。

2．本章所指的農村房屋拆遷是指依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。

3．律師為城市規(guī)劃區(qū)內農民集體土地上的房屋拆遷提供法律服務也可參照本章規(guī)定。

第二節(jié) 集體土地的征收征用及補償

律師為農村房屋拆遷提供法律服務應當掌握并向委托人宣傳下列有關法律知識： 1.征地的原則：

1.1 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的授權和程序對農民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。

1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補償。

1.3 征收征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。2.注意研究當地的有關征地補償安置的具體規(guī)定：

由于我國城市土地實行國家所有，農村土地實行集體所有，因此，城市化過程中對土地的需求必然要通過行政機關對農村集體所有土地的征收征用來滿足。律師在辦理此類案件時，不僅要了解國家的有關規(guī)定，還要注意研究當地的具體規(guī)定。

3.征地補償安置的工作程序

3.1 在征地依法報批前，縣級土地管理部門應當將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和植物，征地時不予補償。

3.2 縣級以上建設用地管理部門應當對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。

3.3 征地依法批準后，縣級以上土地管理部門應當按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準事項。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準事項應當網上公告。

3.4 縣級以上土地管理部門應當根據征收土地的批準文件，在征地公告之日起45日內以被征用土地的所有權人為單位擬訂征地補償安置方案（含征地拆遷房屋補償安置標準），報當地人民政府審查同意后，按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。被征地農村集體經濟組織和農戶提出申請聽證的，土地管理部門應當按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。

3.5 征地補償安置方案批準后，當地人民政府應組織縣級土地管理部門或委托有關單位與被征地單位協(xié)商簽訂征地補償安置協(xié)議。

單獨選址項目和分批次項目的征地補償安置費用，應當根據市、縣人民政府的征地補償安置方案支付，未按期全額支付的，不得核發(fā)建設用地批準書，也不得使用土地。

3.6 征地中拆遷房屋補償安置的實施程序，按照各省市的有關規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補償安置需要估價的，也應按照《房地產估價規(guī)范》進行。

第三節(jié) 農村房屋拆遷補償安置

1.一般規(guī)定

補償安置依據：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除已依法確認的違章建筑外，應以實際面積為準。

特別情況的處理：

1.1 征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準文件內容補償，也可由拆遷當事人協(xié)商議定；

1.2 拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

1.3 違法并應無償拆除的建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予補償。

1.4 同一拆遷范圍內，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當地規(guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。2.征地中拆遷居住房屋的補償安置規(guī)定

2.1 被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置

被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

貨幣補償金額計算公式一般為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價結合成新，由建設單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據土地市場的實際情況制定并公布。

2.2 被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置： 律師應了解，現行規(guī)定拆遷人，對未轉為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應當按下列規(guī)定予以補償安置： 具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償； 貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當地農村住房建設的有關規(guī)定執(zhí)行。

不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。2.3 其他補償：

律師應了解并告知當事人，拆遷人應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。2.4 補償原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。3.拆遷非居住房屋的補償安置：

在辦理拆遷非居住房屋的補償的服務中，律師應提醒當事人，這種拆遷及補償應當有利于當地經濟的發(fā)展，防止拆遷對當地原有工商業(yè)與就業(yè)的負面影響。補償標準一般為：

3.1 拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用

3.2 被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，當事人協(xié)商不成時由房地產估價機構評估。3.3 其他補償：

3.3.1 按國家和當地規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。

3.3.2無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。

3.3.3 因拆遷造成停產、停業(yè)的適當補償。

3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償，按照當地有關國家建設征地的財物補償標準執(zhí)行。

第四節(jié) 農村房屋拆遷評估

農村房屋拆遷當事人經協(xié)商對被拆遷房屋價格達不成一致時，律師應提醒委托人及時聘請評估機構依法評估。作為律師在提供服務時應了解并可向當事人介紹有關農村房屋評估的一般規(guī)定。

1.一般規(guī)定

房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝飾應單獨出具評估報告。估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

評估報告：估價機構應按《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，評估報告應由注冊房地產估價師簽名，經估價機構審核并加蓋機構公章。

2.對附屬物、附著物、在建工程、臨時建筑的評估

2.1 附屬物、附著物等評估：按照國家建設征地的財物補償標準和當地實際情況進行。2.2 在建工程評估：一般應采用成本法進行評估。在建工程評估以政府管理部門批準的用途、參數或規(guī)劃設計方案等為依據，工程建設進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準。

2.3 臨時建筑評估：未超過批準期限的臨時建筑應評估其建筑物殘值。

3.協(xié)助評估

凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設備、工程造價等專業(yè)技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業(yè)務的機構協(xié)助評估。

第七章 行政復議與訴訟中的律師實務

第一節(jié) 拆遷行政復議

1.一般規(guī)定

拆遷行政復議并不是每個拆遷項目的必經階段,但拆遷行政復議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應的法律服務。在拆遷人申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件，拆遷管理部門作出與拆遷相關的行政決定等過程中，只要當事人認為該具體行政行為侵犯其合法權益，均有權依法向管轄部門申請行政復議。除行政復議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應當提示委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。2.律師在行政復議階段的法律業(yè)務：

2.1 審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內容包括但不限于： 2.1.1審查立項文件的合法性，對所列文件進行實體和程序審查 ； 2.1.2 審查規(guī)劃許可的合法性，對所列文件進行實體和程序審查； 2.1.3 審查用地許可的合法性，對所列文件進行實體和程序審查；

2.1.4 審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對所列文件進行實體和程序審查；

2.1.5 審查拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權益的情形；

2.1.6 審查拆遷補償資金是否符合法律規(guī)定及是否被挪用等情形。2.2 審查相關拆遷實施行為，律師工作內容主要包括：

2.2.1 審查被拆遷房屋評估的合法性。包括評估機構的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內容（內容詳見本指引第二章第二．三節(jié)部分）。

2.2.2 審查補償安置方案的合法性。包括補償對象、利益相關人、補償范圍、補償標準、補償方法以及安置房源等內容。

2.2.3 審查補償安置實施過程的合法性。包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補償安置的執(zhí)行等事實情況。

2.3 審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性： 包括具體行政機關對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產權情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非以及經營許可等內容。2.4 審查行政強制拆遷的合法性： 包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內容。

2.5 對相關事實調查取證，發(fā)表律師意見。2.6 向委托人提供法律咨詢。

2.7 對具體事項進行專項法律研究。

2.8 代理協(xié)商、調解、申請行政復議、仲裁、訴訟、申訴。

2.9 參與對被拆遷人被行政處罰、裁決或強制拆遷后的法律疏導、矛盾化解工作。2.10 其他相關法律服務。

第二節(jié) 拆遷訴訟

1.一般規(guī)定

律師代理房屋拆遷行政案件，除應依照法律、法規(guī)、規(guī)章及全國律協(xié)關于律師代理行政訴訟案件、群體性案件的一般規(guī)定外，還要重視拆遷案件的特殊性。

1.1 拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復議后15日內提起行政訴訟，當事人也可以在行政裁決書送達之日起3個月內直接向法院提起行政訴訟（如果行政機關作出行政行為未告知行政相對人訴訟權利與期間的，其訴訟時效為兩年）。

1.2 拆遷民事訴訟：是拆遷當事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當事人與非拆遷當事人之間的與拆遷相關的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：

2.1 公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應按行政案件受理。

2.2 拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。

2.3 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以申請房屋拆遷主管機關裁決。房屋拆遷主管機關是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起３０日內作出。當事人對裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴，人民法院將按行政案件受理。

第三節(jié) 律師在拆遷訴訟中的舉證

根據不同的案情及訴訟請求，律師應當分別按照行政訴訟證據的若干規(guī)定和民事訴訟證據的若干規(guī)定提交如下（但不限于）證據： 1．證明訴訟主體資格的證據

當事人應當提交身份證明資料即：當事人為自然人的，應提交身份證或戶口本；為法人或其它經濟組織的，應提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等。法人或其它經濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應當提交變更登記資料。2．證明房屋發(fā)生拆遷法律事實的證據 2.1 拆遷人應提交的證據： 2.1.1 房屋拆遷許可證； 2.1.2 拆遷公告；

2.1.3 新建建筑物的，提交《建設工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明； 2.1.4 房屋被拆除前所作的面積測量報告；

2.1.5 已經達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；

2.1.6 已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設備遷移費等費用的，提交支付憑證；

2.1.7 給被拆遷人提供過渡期臨時用房的證據；

2.1.8 用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。2.2 被拆遷人應提交的證據：

2.2.1 能證明被拆除房屋的所有權的憑據；

2.2.2 能證明被拆除房屋的結構、房屋的性質（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據；

2.2.3 在被拆遷房屋所有權憑據上記載的所有人不是主張權利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權主張補償安置的證據，例如：繼承關系證明、親屬關系證明、原權利人放棄權利的證明等；

2.2.4 能證明房屋何時被拆除的證據；

2.2.5 已經達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議； 2.2.6 經過房屋拆遷主管部門裁決的，還應提交裁決書。

第八章 附則

1.本操作指引是根據現行國家頒布的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、地方性法規(guī)及其它相關文件的規(guī)定，結合當前律師辦理城市房屋拆遷的實務操作制訂,若國家法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件發(fā)生變化，應以新的法律、法規(guī)及規(guī)范性文件為依據調整。

2.本指引由中華全國律師協(xié)會民事專業(yè)委員會組織起草并由中華全國律師協(xié)會常務理事會負責解釋。

3.本指引經六屆全國律協(xié)七次常務理事會審議通過，自發(fā)布之日起施行。

第四篇：房地產按揭流程

房地產按揭流程

一、住房按揭貸款概念

是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用住房的貸款，貸款人在發(fā)放該項貸款時，借款人必須已交付規(guī)定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產權證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責任保證，并承擔回購義務的一種貸款方式。

二、基本條件

1、借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力;

2、已與公司簽訂了《泰安市商品房預(現)售房買賣合同》，根據個人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的首付款比例，最低為30%以上;

3、貸款金額根據借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現能力等情況確定。

三、須提供以下資料

1、購房人與公司簽訂的《泰安市商品房預(現)售房買賣合同》、20%以上房款收據;

2、購房人有效身份證件、婚姻狀況證明(結婚證或單身證明);

3、購房人收入證明(銀行提供置于售樓處);

四、業(yè)務一般規(guī)定

1、貸款期限一般在三十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人(男)65歲、(女)55歲的年齡。

2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執(zhí)行合同利率，不分段計息;期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。

3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由選擇。等本金為按月還本付息，先多后少;等本息為按月還本付息，每月還款額不變(利率調整變化)。

五、住房按揭貸款流程

1、項目銷售組與購房人簽訂《泰安市商品房預(現)售房買賣合同》，根據合同要求，付清所需首付房款;

2、自簽訂商品房買賣合同之日起5日內，向房產交易中心市場所申請合同備案登記。

3、自首付款付清之日起七日內購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向公司合作銀行提出申請。具體包括：房屋買賣合同(備案登記)、房款收據、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認為需要提供的其他資料。

3、貸款行對購房戶的各方面情況及手續(xù)進行調查、審查，與符合基本條件的購房人(包括購房人之妻)辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據等;隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報上級行進行審批。

4、申請審批期限一般為7日內。對超過該期限的，營銷部及時與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協(xié)助購房人辦妥貸款，及時與按揭銀行簽訂階段擔保手續(xù)。

5、問題客戶的處理：

(1)對正在申請階段的購房人，由于自身原因申請取消按揭貸款的，自取消之日起20日內，購房人應按一次性付款方式付清余款;

(2)因銀行最終批準的貸款額度未達到按揭總額時，購房人應在銀行批復之日起10日內補足余款;

(3)購房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導致銀行按揭貸款未獲批準的，出賣人不予退房。根據實際情況，首選調整貸款行另行申請，仍未批準的，經購房人申請，可以變更購房人，合同購買人變更為與購房人有家庭、親屬關系的相關人員，營銷部應及時申請注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購房人不予變更合同，應在銀行按揭貸款未獲批準之日起，按照一次性付款的方式30日內付清房款，違約按照合同相關規(guī)定執(zhí)行。

(4)對于久拖不到貸款行申請按揭貸款的客戶，銷售人員應建立督促機制，并將電話通知記錄登記，連續(xù)三次(15日內)通知仍未辦理，應按照合同規(guī)定計收違約費用。

6、貸款行批準購房人借款后，公司憑進賬單給購房人開收款收據和發(fā)票。

7、項目竣工初始登記后(取得大證后)，進入抵押登記程序。

第五篇：房地產按揭流程

辦理銀行按揭流程

注：?：為縮短辦理時間，可分兩步辦理，一部分銀行審核或公積金審核，一部分房管

局辦理相關手續(xù)。

?：維修基金錄入之前先在票據上注明業(yè)主、房號、面積（建、套內）、身份證，然

后復印一份送往房管局指定監(jiān)管銀行錄入。

?：除公積金貸款必須公證外，商業(yè)貸款銀行程序不一（如：建行商貸須公證，農

行、信合不用公證）

④：本文是根據安順平壩公積金辦理程序編寫，安順平壩公積金中心指定建行辦理，各地不同。

⑤：非按揭貸款客戶因不產生抵押貸款所以只辦理產權預告登記。

一、簽定《商品房買賣合同》及簽備案表等相關資料。集收客戶資料：戶口（主頁、個人頁），婚姻證明（單身：須離婚證或民事調解書和當地民政局出具的離婚之日至今無婚姻記錄證明，未婚：須民政局出具未婚證明），身份證（房產共有人），收入證明（須根據貸款銀行而定收入證明模板）整理客戶資料：備案資料：身份證（復印件一份）、婚姻證明（復印件一份）、備案表（四份）、首付款票據（復印件一份）、維修基金票據（原件），《商品房買賣合同》（四份）。預告登記資料：身份證（復印件一份）、婚姻證明（復印件一份單身和未婚證須原件）、產權轉移預告登記表（原件一份）、《商品房買賣合同》（備案合同一份）。商貸資料：身份證（復印件一份）、婚姻證明（復印件一份）、收入證明、首付款票據（復印件一份）、《商品房買賣合同》（一份）、個人貸款申請書等貸款銀行要求的文件。公貸資料：身份證（復印件一份）、婚姻證明（復印件一份單身和未婚須原件）、收入證明、首付款票據（復印件一份）、《商品房買賣合同》（一份）、公積金貸款申請表（原件兩份）

-------注：所有復印件均須蓋公司公章

二、為縮短辦理時間，可分兩步同時辦理，一部分資料提送銀行審核或公積金審核，一部分資料提送房管局辦理相關手續(xù)，在辦理備案之前先進行維修基金錄入具體為：在維修基金票據上注明業(yè)主姓名、房號、面積（建、套內）、身份證號，然后復印一份送往房管局指定監(jiān)管銀行錄入。

三、房管局：備案：

1、主要是查詢首付款和維修基金是否已存入監(jiān)管賬戶及其準確性，2、是對該戶的信息進行錄入，3、蓋備案章。商貸或公貸：在本地初審合格再提送安順中心處審核（公貸：本地審核合格后通知客戶簽字再送安順中心處）。

四、房管局：產權預告登記：主要是對購房人的產權進行初步登記和審核，該步產生80元的預告登記費，發(fā)《商品房產權預告登記證》。商貸或公貸：安順中心處審核合格則通知客戶簽《個人貸款借款合同》。

五、抵押（按揭貸款）：《商品房產權預告登記證》、《個人貸款借款合同》等相關資料到抵押處辦理貸款抵押，產生80元的抵押費。

六、公證：《商品房產權預告登記證》（蓋有抵押章）、《個人貸款借款合同》、身份證（原件及復印件一份），婚姻證明（結婚證：復印封面及內容一份，未婚和單身：當地民政局及工作單位出具未婚證明原件個一份），戶口本（原件及復印件封面、主頁、個人頁各一份），公證費：貸款額*千分之三。

七、公證資料轉交銀行--------銀行下款