第一篇：房地產(chǎn)法律匯總

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2017-01-09 賈旭生律師

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1、建設(shè)用地容積率管理辦法

2、建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法

3、國有土地上房屋征收與補償條例

4、城市房地產(chǎn)管理法

5、最高人民法院：關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)

6、征收土地公告辦法

7、國務(wù)院辦公廳：關(guān)于進一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知

8、建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法

9、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例

10、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定

11、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定

12、住房公積金管理條例(2002修訂)

13、城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法

14、中華人民共和國土地管理法(2004修正)

15、最高人民法院：關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定

16、大中型水利水電工程建設(shè)征地補償和移民安置條例（2013年修訂）

17、征地管理費暫行辦法

18、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2015年修訂）

19、城市危險房屋管理規(guī)定(2004年修正)

20、最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知

21、建設(shè)部關(guān)于加強區(qū)域重大建設(shè)項目選址工作，嚴(yán)格實施房屋建筑和市政工程施工許可制度的意見

22、最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見

23、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

24、城市商品房預(yù)售管理辦法(2004年修正)

25、商品房銷售管理辦法

26、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2011年修訂)

27、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定(2001年修正)

28、中華人民共和國土地管理法實施條例（2014年修訂）

29、建設(shè)用地審查報批管理辦法(2010年修正)

30、國土資源部辦公廳關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知

31、勞動和社會保障部、民政部、審計署關(guān)于做好農(nóng)村社會養(yǎng)老保險和被征地農(nóng)民社會保障工作有關(guān)問題的通知

32、國土資源部關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知

33、最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)

34、國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知

35、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知

36、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法

37、關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題的說明

38、關(guān)于印發(fā)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的通知

39、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知

40、中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例

41、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定

42、國務(wù)院法制辦公室關(guān)于依法做好征地補償安置爭議行政復(fù)議工作的通知

43、勞動和社會保障部、國土資源部關(guān)于切實做好被征地農(nóng)民社會保障工作有關(guān)問題的通知

44、國土資源部關(guān)于印發(fā)《關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作的意見》的通知

45、國土資源部關(guān)于印發(fā)《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》的通知

46、國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知

47、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知

48、國土資源部關(guān)于加強城市建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)問題的通知

49、最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋

50、劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法

51、劃撥用地目錄

52、國土資源部關(guān)于印發(fā)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》的通知

53、中華人民共和國建筑法(2011年修正)

54、工程建設(shè)項目實施階段程序管理暫行規(guī)定

55、實施工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定（2015年修正）

56、關(guān)于印發(fā)《關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)項目中推行工程建設(shè)合同擔(dān)保的若干規(guī)定(試行)》的通知

57、關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程項目管理試行辦法》的通知

58、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)

59、最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù) 60、最高人民法院關(guān)于《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復(fù)

61、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(2001年修正)

62、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強建筑市場監(jiān)管工作的意見

63、住建部再出重拳嚴(yán)查九種房企不正當(dāng)經(jīng)營行為

64、最高人民法院關(guān)于如何認(rèn)定工程造價從業(yè)人員是否同時在兩個單位執(zhí)業(yè)問題的答復(fù)

65、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(2015年)

66、建設(shè)部關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見

67、建筑工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理辦法

68、工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

69、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法

70、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例

71、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法

72、關(guān)于禁止串通招標(biāo)投標(biāo)行為的暫行規(guī)定

73、工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法（2013年修訂）

74、不動產(chǎn)登記暫行條例

75、不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則

76、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）

77、關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知

78、關(guān)于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知

79、建筑工程建筑面積計算規(guī)范

80、房產(chǎn)測繪管理辦法

81、最高人民法院：關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定

82、關(guān)于《關(guān)于房屋權(quán)屬登記中如何界定不計算建筑面積的公共通道的請示》的復(fù)函

83、關(guān)于印發(fā)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的通知

84、房屋登記簿管理試行辦法

85、招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法（2013年修訂）

86、關(guān)于開展商品房銷售明碼標(biāo)價專項檢查的通知（2016年11月4日）

87、建設(shè)工程施工發(fā)包與承包價格管理暫行規(guī)定

88、評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定（2013年修訂）

89、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法(2014年修訂）

90、住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法

91、關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知

92、建筑工程施工轉(zhuǎn)包違法分包等違法行為認(rèn)定查處管理辦法(試行)

93、建筑工程施工許可管理辦法

94、關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知

95、關(guān)于進一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知

96、關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知

97、建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例(2015年修訂)

第二篇：房地產(chǎn)銷售涉及法律

第二部分：商品房銷售

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

（申領(lǐng)《商品房預(yù)售證》）商品房預(yù)售合同、預(yù)訂合同（或認(rèn)購書）

房地產(chǎn)代理銷售合同

商品房買賣合同

法律：城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市商品房預(yù)售管理辦法、廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定、最高院解釋

7、房地產(chǎn)銷售代理合同；

8、商品房（預(yù)）銷售合同。

（七）房地產(chǎn)銷售代理合同；

設(shè)我方為開發(fā)商。

1、前期審查。除了審查對方的信譽外，還應(yīng)注意，我國《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂Φ筆且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span>

2、在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面

1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。

2）應(yīng)對房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。

3）明確代理銷售的期限以及銷售任務(wù)，即要寫明在多長時間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。

4）對代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費用的負(fù)擔(dān)應(yīng)明確規(guī)定。

5）應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時間。

6）除在代理合同里設(shè)獎勵條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責(zé)任。

7）應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權(quán)對代理銷售方的廣告進行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

（八）商品房預(yù)（銷）售合同；

1、前期審查應(yīng)著重審查購買方的支付能力，對于某些特殊單位還應(yīng)審查其是否具有購房資格。同時我方應(yīng)取得國有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證，以免預(yù)（銷）售合同被宣布無效。

2、在合同條款中應(yīng)注意以下方面。

1）應(yīng)詳細規(guī)定預(yù)（銷）售房的位置、土地使用年限。

2）規(guī)定預(yù)（銷）售房的面積時，應(yīng)詳細說明建筑面積、土地面積、基底分?jǐn)?、公用分?jǐn)偟龋瑫r應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。

3）應(yīng)該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時間。同時應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責(zé)事由。

4）規(guī)定預(yù)（銷）售房的價款應(yīng)說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式以及支付時間。還應(yīng)規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超過一定期限后我方有權(quán)出售該房產(chǎn)。

5）應(yīng)要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。

6）應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間以及方式。

7）應(yīng)規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。

8）應(yīng)規(guī)定購買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負(fù)。

9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。

10）應(yīng)對房產(chǎn)的附隨設(shè)施的使用進行規(guī)定。

7、房地產(chǎn)銷售代理合同；

1）紹興市嘉承房地產(chǎn)有限責(zé)任公司訴杭州市中原房地產(chǎn)營銷代理有限公司委托代理合同糾紛案——糾紛原因：a雙方未將采用何種代理銷售方式（一般代理、獨家代理還是包銷）在合同中加以規(guī)定。B違約責(zé)任在合同中不明確。

2）《開發(fā)商如何避免房產(chǎn)廣告糾紛》——a是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計尚未通過政府批準(zhǔn)之前，不應(yīng)在廣告。中將自己設(shè)想中的小區(qū)狀況作詳細描述，以免誤導(dǎo)廣告受眾；b是廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)真實，特別是對那些內(nèi)容確定且可能影響到定價或購房人決策的部分，應(yīng)實事求是、切合實際c是涉及小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計等可能發(fā)生變更的情況，應(yīng)向買受入說明，并在簽訂的房屋買賣合同中詳細注明；d是對委托銷售代理機構(gòu)對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應(yīng)從前述幾點對廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴(yán)格審查。

3）《商品房銷售管理辦法》——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

8、商品房預(yù)（銷）售合同；

1）岑建根等訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：對于預(yù)（銷）售合同撤銷前已入住的購房者在何種情況下應(yīng)繳納房屋使用費的規(guī)定不明確、具體。

2）陳留花訴海南莊士房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果開發(fā)商不能如期交付房產(chǎn)，則應(yīng)退還定金。

3）海南新疆尉犁房地產(chǎn)開發(fā)海南興海公司與海南海成房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：在簽訂銷售合同后，未取得土地使用權(quán)證，亦未辦理預(yù)（銷）售許可證。

4）湖北武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴廣東省中振投資有限公司預(yù)（銷）售商品房糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：對于遲延交付后的責(zé)任規(guī)定比較明確。

5）陳偉群訴上海鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋預(yù)（銷）售糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未能在交付前取得房屋交付使用許可證，優(yōu)點：規(guī)定了在某種情況下可以免除逾期交付責(zé)任的免責(zé)條款。

6）李美燕訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未規(guī)定逾期付款利息的計算方式。

7）李光輝等訴深圳市即達行國際投資有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：購房者不得要求開發(fā)商限期辦好房屋竣工驗收手續(xù)。

8）良友木業(yè)（私人）有限公司訴北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：逾期交房。

9）彭慶東訴大慶石油管理局房屋建設(shè)開發(fā)公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用證、開工許可證和商品房預(yù)（銷）售許可證的情況下，即開工建設(shè)，并對外預(yù)（銷）售房屋，違反了有關(guān)法律規(guī)定。

10）益景彬訴上海松風(fēng)房地產(chǎn)公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：在未取得系爭房屋預(yù)（銷）售許可證的情況下簽訂預(yù)（銷）售合同，合同應(yīng)為無效合同

11)趙毅等與上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：開發(fā)商未能全面按照預(yù)（銷）售合同和廣告宣傳材料履行約定的全部事項

12）重慶市涪陵興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴韋濟國等商品房預(yù)（銷）售合同付款糾紛案——開發(fā)商疏漏：未規(guī)定房屋土地使用年限。

13）周良飛訴大慶市薩爾圖區(qū)人民政府、第三人大慶市大成經(jīng)貿(mào)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者預(yù)（銷）售房屋，應(yīng)當(dāng)是在取得國有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證后，才能進行房屋預(yù)（銷）售

14）陳留花訴海南莊士房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：無法按合同約定期限交付房產(chǎn)。

15）《簽合同缺乏應(yīng)有注意房地產(chǎn)公司自擔(dān)過失》——開發(fā)商敗訴原因：認(rèn)購協(xié)議與銷售合同不一致應(yīng)以銷售合同為準(zhǔn)，同時要明確房產(chǎn)的裝修。

16）鄺串友與被告廣州白云房地產(chǎn)開發(fā)總公司購房合同糾紛一案——開發(fā)商敗訴原因：交樓時間延誤，未約定交樓方式。

17）北京房信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴中國聯(lián)合通信有限公司商品房購銷合同上訴案——開發(fā)商失誤原因：中國聯(lián)合通信有限公司作為中央在京企業(yè)購房時應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)審批手續(xù)。

18）廣東深圳深大電話有限公司等與廣東省深圳市鵬基物業(yè)發(fā)展公司等房屋買賣合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：銷售方銷售的房產(chǎn)不具備進入市場的資格。

19）韓玉軍訴大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買賣合同糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：關(guān)于價款的支付方式未約定清楚。

第三篇：律師辦理房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)指引

房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)指引(試行)

房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)指引(試行)（經(jīng)廣州市律師協(xié)會四屆第十三次常務(wù)理事會討論通過）2002年9月29日 第一章 總 則 第一條 為了實現(xiàn)廣州市執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的規(guī)范化，限制不正當(dāng)競爭，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，特制定本指引。第二條 本指引所稱的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要包括：涉及房屋土地為標(biāo)的物的建設(shè)、買賣、租賃、使用、物業(yè)管理、金融、修繕及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方面的法律顧問、非訴訟及訴訟業(yè)務(wù)。第三條 本指引所述的各項業(yè)務(wù)的從業(yè)主體，須為已取得律師執(zhí)業(yè)證的執(zhí)業(yè)律師。未取得律師執(zhí)業(yè)證的人員不得獨自從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)，但可協(xié)助執(zhí)業(yè)律師工作。第四條 執(zhí)業(yè)律師應(yīng)以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，誠實守信、勤勉盡責(zé)，盡職盡責(zé)地維護委托人的合法權(quán)益，努力為委托人提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。第五條 本指引旨在為執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)提供最基本的指引，執(zhí)業(yè)律師還應(yīng)結(jié)合自己的實踐經(jīng)驗，豐富及完善各項業(yè)務(wù)操守。第六條 本律師協(xié)會的會員，均可申請參加房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會的各項業(yè)務(wù)活動。在執(zhí)業(yè)活動中遇到的各類房地產(chǎn)法律問題，會員本人可申請律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會就相關(guān)法律問題進行研討；房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會認(rèn)為需要研討的，應(yīng)組織召開有關(guān)業(yè)務(wù)研討會。第七條 本律師協(xié)會在處理本會會員執(zhí)業(yè)紀(jì)律和糾紛案件時，涉及房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的案件，參照本指引。第二章 公司法律顧問業(yè)務(wù) 第八條 公司法律顧問業(yè)務(wù)主要包括以下各項：

（一）常年法律顧問：指執(zhí)業(yè)律師接受房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)中介公司、建筑公司、拆遷公司或物業(yè)管理公司的委托，并通過書面合同確定的、為期一年以上的，為委托人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)。

（二）項目法律顧問：指執(zhí)業(yè)律師接受房地產(chǎn)公司、建筑公司、拆遷公司或房地產(chǎn)項目法人或項目投資者等的委托，并通過書面合同確定的，專為指定項目提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)。第九條 律師在接受委托之前，應(yīng)審查委托人合法持有的下列文件原件：(一)公司法律文件（通用）： １、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（通用）２、企業(yè)資質(zhì)證書；（通用）３、會計師事務(wù)所出具的公司注冊資本金或投資的驗證報告；（通用）４、公司章程；（通用）５、董事會名單；（通用）６、法定代表人證明書；（通用）

（二）業(yè)務(wù)法律文件： １、項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證或（項目類）２、項目土地使用權(quán)出讓合同或項目建設(shè)許可證或（項目類）３、土地使用人已繳清出讓金的發(fā)票或（項目類）４、土地使用證或相應(yīng)的權(quán)屬證明或（項目類）５、房地產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)已建成并通過確權(quán)的）；（項目類）６、房地產(chǎn)項目使用驗收的各項合格證；（物業(yè)管理類）７、物業(yè)管理委托合同；（物業(yè)管理類）８、物業(yè)移交確認(rèn)文件；（物業(yè)管理類）９、法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)資料；（物業(yè)管理類）

10、物業(yè)管理公約（物業(yè)管理類）第十條 從事常年法律顧問業(yè)務(wù)的，應(yīng)建立律師業(yè)務(wù)檔案，每次工作的工作記錄應(yīng)歸檔備案，每月應(yīng)有工作記錄或拜訪委托人的工作情況記錄。第十一條 從事項目法律顧問業(yè)務(wù)的，應(yīng)建立律師業(yè)務(wù)檔案，并將每次工作的工作記錄歸檔備案。第三章其它非訴訟法律業(yè)務(wù) 第十二條 業(yè)務(wù)范圍 非訴訟法律業(yè)務(wù)主要包括但不限于：

1、出具法律意見書；

2、代理仲裁；

3、代為起草合同、參加合同洽談；

4、見證商品房的預(yù)售、買賣；

5、代理房地產(chǎn)交易；

6、代辦房地產(chǎn)抵押；

7、代理房屋租賃；

8、代理房屋拆遷；

9、受委托協(xié)調(diào)各類涉及房地產(chǎn)的糾紛。第十三條 出具法律意見書業(yè)務(wù)

（一）從事該項業(yè)務(wù)的一般程序：

1、詳細閱讀委托書所列的委托事項（委托事項如不明確、具體，要求委托人修改）；

2、發(fā)出律師費報價單；

3、委托人確認(rèn)律師費報價；

4、收集相關(guān)的法律、法規(guī)；

5、審閱委托人提供的文件資料；

6、進行必要的調(diào)查；

7、對所涉重大爭議問題進行研究；

8、起草及出具《法律意見書》；

（二）法律意見書一般應(yīng)具備下列內(nèi)容：

1、受托事項;

2、受托時間；

3、委托人提供的文件資料；

4、律師實際進行的調(diào)查情況；

5、法律依據(jù)及法律意見；

6、律師執(zhí)業(yè)證編號及其親筆簽名；

7、律師事務(wù)所蓋章。

（三）出具法律意見書前應(yīng)詳細閱讀委托人提供的文件資料和進行必要的盡職調(diào)查。

（四）出具法律意見只能以現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)作依據(jù)。地方政府的行政規(guī)章和政府主管部門實際執(zhí)行狀況應(yīng)當(dāng)作為備注說明，不得作為提供法律意見的依據(jù)。

（五）涉及本市重大項目或出具確認(rèn)項目無效的法律意見時，應(yīng)征得

本所所務(wù)會或指導(dǎo)合伙律師的書面批準(zhǔn)。執(zhí)業(yè)律師本人認(rèn)為有需要的，可提請律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會進行研討。第十四條 代理仲裁 根據(jù)中華全國律師協(xié)會制訂的《律師參與仲裁工作規(guī)則》執(zhí)行。第十五條 參加合同洽談、起草合同

（一）從事受托起草合同業(yè)務(wù)的一般性程序：

1、報價及確定律師收費；

2、請委托人書面確認(rèn)其要求合同必備的商業(yè)條件；

3、收集相關(guān)的法律、法規(guī)；

4、審閱委托人提供的商業(yè)條件和業(yè)務(wù)文件（可根據(jù)需要，要求委托人補充提供有關(guān)文件資料）；

5、起草合同；

6、向委托人提交合同討論稿并向其解釋重要條款。

（二）受托參加合同洽談前，應(yīng)準(zhǔn)備的主要工作：

1、合同草案中各項非商業(yè)條款的法律依據(jù)；

2、合同雙方可能有爭議的條款及其可能援引的法律依據(jù)。

（三）受托參加合同洽談應(yīng)注意的事項：

1、律師一般僅對涉及委托人權(quán)利、義務(wù)的法律事項發(fā)表意見，不干涉當(dāng)事人的純商業(yè)條件。

2、律師不僅要注意合同內(nèi)容的合法性，而且要注意可履行性。合同用語應(yīng)準(zhǔn)確，無歧義。合同條款之間應(yīng)環(huán)環(huán)相扣，沒有脫節(jié)和遺漏。

3、律師提出建議，而當(dāng)事人不予接受的事項，亦應(yīng)作好記錄備查。第十六條 合同見證業(yè)務(wù)

（一）從事合同見證業(yè)務(wù)的一般性程序：

1、確定律師收費；

2、與要求合同見證的各方簽訂委托合同，訂明委托事項；

3、審查及核對合同各方經(jīng)營文本或個人身份證原件，并留存各方復(fù)印件存檔；

4、要求各方（自然人除外）出具法定代表人證明書原件存檔；

5、如非法定代表人（自然人除外）簽約，須要求各方出具書面授權(quán)委托書原件存檔；

6、審查合同所涉及的相關(guān)法律文件及有無《合同法》第五十二條、第五十三條規(guī)定的情節(jié)；

7、依據(jù)《合同法》第五十四條向各方解釋合同主要的條款，并做出會議紀(jì)要；

8、留存簽約代表身份證復(fù)印件及其簽名字樣存檔；

9、親自目視各方代表（如一方或雙方為自然人，應(yīng)由其本人親自到場）在合同文本上簽字；

10、向合同各方出具《律師見證書》。

11、留存合同原件一份和合同相關(guān)法律文件復(fù)印件存檔。

（二）具有下列情況之一的，執(zhí)業(yè)律師不得出具見證書：

1、合同一方或雙方不能提供證明其為合法簽約人的身份證明文件的；

2、合同或合同條款具有《合同法》第五十二條、五十三條、五十四條規(guī)定的情況，而當(dāng)事人拒絕修改合同的。第十七條 房地產(chǎn)的預(yù)售合同見證業(yè)務(wù)

（一）執(zhí)業(yè)律師在該項業(yè)務(wù)中應(yīng)根據(jù)本《業(yè)務(wù)指引》第十六條審查賣方預(yù)售、出售的合法性及其有效法律文件；審查買賣合同的真實性及合法性；向合同各方解釋合同條款；在當(dāng)事人或房管部門有需要時，向其出具《律師見證書》。

（二）從事該項業(yè)務(wù)，執(zhí)業(yè)律師可依據(jù)合同約定向合同一方或合同雙方收取律師見證費。但該收費條款必須向買樓方作特別說明，并由買樓方簽字確認(rèn)。

（三）執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)預(yù)售見證業(yè)務(wù)的，須要求賣方（發(fā)展商）提供下列法律文件：

1、交付土地使用權(quán)出讓金的憑證或減免土地出讓金的審批文件；

2、土地使用權(quán)證書；

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

4、按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明；

5、工程施工合同；

6、有效期內(nèi)的《商品房預(yù)售許可證》；

7、資金來源證明；

8、委托人的營業(yè)執(zhí)照及其資質(zhì)證書。

（四）律師還應(yīng)審查預(yù)售物業(yè)有無被查封、凍結(jié)、抵押等限制轉(zhuǎn)讓的情況。第十八條 代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（一）一般性程序

1、報價及確定律師收費；

2、由委托人出具委托書同時簽署委托合同明確委托事項和權(quán)限，必須明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由誰負(fù)責(zé)辦理。

（二）執(zhí)業(yè)律師代理委托人從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易業(yè)務(wù)的，須要求出售方提供能證明證實下列情況的法律文件：

1、房地產(chǎn)證或權(quán)屬證明書；

2、屬于預(yù)售房屋，應(yīng)要求售樓方提供權(quán)屬證明書或本《業(yè)務(wù)指引》第十七條

（三）所規(guī)定的法律文件；

3、代理收樓的應(yīng)向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并與售樓合同約定交付條件相核對。

4、轉(zhuǎn)讓成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；

（三）律師應(yīng)審查轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有無被查封、凍結(jié)、抵押、共有等其他限制轉(zhuǎn)讓的權(quán)利附著的情況。第十九條 代理房地產(chǎn)抵押

（一）一般性程序

1、報價及確定律師收費；

2、由委托人出具委托書同時簽署委托合同明確委托事項和權(quán)限，必須明確房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)由誰負(fù)責(zé)辦理。

（二）代理委托人從事房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的，應(yīng)要求委托人提供下列法律文件；

1、土地使用權(quán)證書及土地使用權(quán)出讓金繳付憑證或房屋所有權(quán)證書；

2、債的合同或憑證；

3、抵押人和抵押權(quán)人的身份證明及抵押人內(nèi)部審批同意抵押的證明。

（三）律師事務(wù)所及執(zhí)業(yè)律師不得在銀行辦公場所內(nèi)，或擔(dān)保公司辦公場所內(nèi)、或房地產(chǎn)交易場所內(nèi)設(shè)立臨時性或長久性辦事機構(gòu)、辦事點招攬業(yè)務(wù)。也不得在上述地點代表抵押權(quán)人或擔(dān)保人設(shè)立臨時性或長久性辦事機構(gòu)、辦事點招攬業(yè)務(wù)。

（四）審查有無限制和法

定不準(zhǔn)辦理抵押的情形。第二十條 代理房屋租賃(一)一般性程序 １、報價及確定律師收費； ２、由委托人出具委托書，同時簽署委托合同明確委托事項和權(quán)限。

（二）代理委托人從事房屋租賃業(yè)務(wù)的，須要求出租人提供下列法律文件：

1、房屋所有權(quán)證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其它證明文件；

2、出租人和承租人的身份證明；

3、租賃許可證。

（三）審查出租房屋有無被限制出租的情形。第二十一條 代理房屋拆遷

（一）一般程序

1、報價及確定律師收費； ２、由委托人出具委托書，同時簽署委托合同明確委托事項和權(quán)限。

（二）代理房地產(chǎn)拆遷業(yè)務(wù)時，律師須要求拆遷人提供下列法律文件： １、在有效期內(nèi)的房屋拆遷許可證； ２、委托拆遷的委托書及拆遷資格證； ３、拆遷工作人員的拆遷工作證； ４、拆遷公告； ５、永遷房的產(chǎn)權(quán)證明； ６、臨時安置房的租用證明或產(chǎn)權(quán)證明。第四章 訴訟業(yè)務(wù) 第二十二條 房地產(chǎn)訴訟

一、房地產(chǎn)訴訟的主要類型：

（一）、房地產(chǎn)合作糾紛 房地產(chǎn)合作者之間因履行合作合同發(fā)生糾紛，包括合同效力糾紛、合同條款含義糾紛、合同履行中的違約糾紛等，如無仲裁協(xié)議,直接向人民法院起訴；

（二）、房地產(chǎn)拆遷糾紛 １、拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門裁決；拆遷人或被拆遷人是市房屋拆遷主管部門的，由市人民政府裁決。２、當(dāng)事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。但應(yīng)注意，在訴訟期間，拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)房的，不停止拆遷的執(zhí)行。３、當(dāng)事人因履行拆遷協(xié)議發(fā)生糾紛的，直接向人民法院起訴。

（三）、房地產(chǎn)買賣（轉(zhuǎn)讓）糾紛 １、買賣雙方因買賣合同的效力、或因履行合同而在質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、期限、面積、配套設(shè)施是否完善等方面發(fā)生糾紛，直接向人民法院起訴； ２、買賣任何一方認(rèn)為國家主管機關(guān)在頒發(fā)證照方面使當(dāng)事人的合法權(quán)益受到了侵害，均可以直接向人民法院提起行政訴訟；

（四）、房地產(chǎn)租賃糾紛 １、房地產(chǎn)租賃雙方因租賃合同的效力或履行租賃合同發(fā)生租金、租賃期限、租賃條件、房屋維修等方面的糾紛，向人民法院起訴； ２、涉及轉(zhuǎn)租的，應(yīng)根據(jù)原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同的約定確定訴訟當(dāng)事人； ３、國家主管機關(guān)不按規(guī)定辦理房屋租賃許可證件的，當(dāng)事人可以直接向人民法院提起行政訴訟。因?qū)抑鞴軝C關(guān)的行政處罰不服的，可以在接到行政處罰決定之日15日內(nèi)向上一級行政主管機關(guān)申請復(fù)議。對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定之日起15日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟；也可以直接向人民法院提起行政訴訟。

（五）、房地產(chǎn)中介糾紛 １、房地產(chǎn)中介包括地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)評估、建筑監(jiān)理等，中介機構(gòu)均需專門資質(zhì)。如中介機構(gòu)對國家主管機關(guān)不批準(zhǔn)資質(zhì)的決定不服，可以向人民法院提起行政訴訟。２、因房地產(chǎn)中介合同的效力或履行合同發(fā)生糾紛，可直接向人民法院起訴； ３、房地產(chǎn)中介機構(gòu)對行政處罰不服的，可以申請上一級行政主管機關(guān)復(fù)議。對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)，向人民法院提起行政訴訟。也可以直接向人民法院提起行政訴訟。

（六）、物業(yè)管理糾紛 １、因物業(yè)管理合同發(fā)生的糾紛，通常由業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司進行訴訟；

2、履行物業(yè)管理合同發(fā)生糾紛，根據(jù)具體案情，確定業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、發(fā)展商作為訴訟當(dāng)事人。

（七）、樓宇買賣按揭糾紛 １、樓宇買賣按揭糾紛其實是貸款糾紛。當(dāng)貸款人、借款人、擔(dān)保人因貸款合同的內(nèi)容發(fā)生糾紛，屬于樓宇買賣按揭糾紛。２、如果房屋買賣合同同時附有樓宇買賣按揭合同，律師在代理房屋買賣糾紛時，不要輕易支持購房人單方解除房屋買賣合同，因為會對按揭合同的履行產(chǎn)生重大影響。在訴訟中，律師應(yīng)充分考慮這一因素。

（八）、房地產(chǎn)抵押糾紛 因抵押業(yè)務(wù)各方當(dāng)事人就抵押合同之效力、釋義、履行等發(fā)生糾紛而產(chǎn)生的訴訟。

（九）、房地產(chǎn)建筑糾紛 １、房地產(chǎn)發(fā)展商或企業(yè)、個人與建筑承建商之間因建筑合同的訂立、履行、變更、解除而發(fā)生的糾紛。２、注意對雙方資質(zhì)、證照、政府相關(guān)部門驗收報告、批文等的審查。３、注意合同法對建筑承包商的法定抵押權(quán)的保護（但建筑承包商帶資建設(shè)部分除外）。

二、代理房地產(chǎn)糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題

（一）、下列案件因政策性很強，接受委托須特別慎重：

1、因政府行政管理方面的決定引起的房產(chǎn)糾紛；

2、屬于落實政策的房產(chǎn)糾紛；

3、屬于歸土地管理部門處理的房地產(chǎn)邊界糾紛；

4、屬于房地產(chǎn)行政部門處理的其他糾紛。

（二）、房地產(chǎn)糾紛案件由于民事關(guān)系和行政關(guān)系交織，所以較一般民事糾紛復(fù)雜，特別是案由的確定、責(zé)任的認(rèn)定比較復(fù)雜。律師要本著對客戶負(fù)責(zé)、對自己負(fù)責(zé)的態(tài)度，客觀分析案件訴訟和勝訴的可能性；

（三）、凡是被告請律師，可以接受聘請。但原告在起訴前請律師，律

師對是否接受聘請應(yīng)持相對慎重的態(tài)度；

（四）、集資房糾紛、未取得商品房預(yù)售許可證而發(fā)生的房屋預(yù)售糾紛，法院一般不予受理。退房退款的訴訟請求通常較難以實現(xiàn)，此節(jié)是律師需要特別注意的；

（五）、大樓盤的業(yè)主多人訴訟時，情緒和場面容易失控，律師要善于因勢利導(dǎo)，鼓勵當(dāng)事人調(diào)解解決，切忌推波助瀾和挑訟。

（六）、房地產(chǎn)的訴訟一般適用專屬管轄，即由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。但有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)的行政訴訟和有關(guān)按揭糾紛的訴訟，由被告所在地或合同履行地即貸款銀行所在地人民法院管轄。

三、收案程序(一）、與客戶洽談并收集必須的資料 １、了解基本案情； ２、收集以下資料： ①證明主體資格的資料。包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)各類企業(yè)資質(zhì)證書； ②證明行為許可的資料。包括投資、土地使用、規(guī)劃、拆遷、預(yù)售等許可文件； ③證明當(dāng)事人之間存在民事關(guān)系的資料。包括合同、協(xié)議、來往函件等； ④證明己方守約對方違約的資料。包括財務(wù)文件和各種交接文件等； ⑤房地產(chǎn)的背景資料，包括房地產(chǎn)是否已經(jīng)被法院查封、是否抵押、以及是否有其他共有人等權(quán)屬方面的資料。⑥如果收集當(dāng)事人的資料為正本，應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人辦理文件交接手續(xù)。

（二）、辦理委托手續(xù) １、由律師事務(wù)所與客戶簽訂委托合同。此節(jié)須注意的是： ①必須由律師事務(wù)所與客戶簽訂委托合同，而不允許任何個人與客戶簽訂委托合同； ②客戶方應(yīng)由客戶本身簽名蓋章。如果是代理人辦理，則必須有委托書； ③約定事后收費的，應(yīng)明確收費的條件、期限及委托人單方解除合同的法律后果等； ２、客戶簽發(fā)委托書。應(yīng)注意委托書的授權(quán)范圍不應(yīng)超越委托合同的授權(quán)范圍。

（三）、收款并開具發(fā)票 １、收現(xiàn)金的，最好由客戶的經(jīng)辦人直接交給律師事務(wù)所的財會人員，并核實是否有假鈔； ２、收支票的，如果事前需要先開發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票上注明收支票及支票號碼； ３、任何業(yè)務(wù)，都必須開具發(fā)票，否則將可能受到法律制裁。第二十三條 房地產(chǎn)訴訟，根據(jù)中華全國律師協(xié)會《律師辦理民事訴訟案件規(guī)范》實施。第五章 附 則 第二十四

條 本指引由廣州市律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會負(fù)責(zé)解釋。第二十五條 本指引自公布之日起實施。

第四篇：房地產(chǎn)最近法律政策講義

房地產(chǎn)最新法律政策概述講義

云南曲直律師事務(wù)所

第一章 概述

一、房地產(chǎn)是指土地、土地權(quán)益以及地上建筑物、構(gòu)筑物等房屋的合稱。

1、房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的主體廣泛。（1）房地產(chǎn)管理部門，土地、規(guī)劃、建設(shè)管理部門。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬主體，土地所有權(quán)人、房屋產(chǎn)權(quán)人。（3）房地產(chǎn)開發(fā)主體，開發(fā)企業(yè)、建設(shè)企業(yè)。（4）房地產(chǎn)服務(wù)主體，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，金融機構(gòu)、評估機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)。（5）房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)與20多個產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系（如：鋼鐵、水泥），共涉及上下游50多個行業(yè)。

2、房地產(chǎn)從業(yè)者的光榮性。

二、房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

1、我國的房地產(chǎn)法，不是一部單行法、不是一部法典，而是包含了憲法、民法規(guī)范、經(jīng)濟法規(guī)范、行政法規(guī)范、刑法規(guī)范，還包括國務(wù)院、中央各部委、各地方出臺的規(guī)章、條例、辦法等。

2、房地產(chǎn)立法現(xiàn)狀。當(dāng)前大量的房地產(chǎn)法律關(guān)系是通過國務(wù)院、各部委、地方人大及常委會以行政法規(guī)、部委規(guī)章、地方性法規(guī)規(guī)章的形式在立法。而房地產(chǎn)行業(yè)的運行，更以較多的地方性政策的出臺進行調(diào)整。所以房地產(chǎn)法律是一門綜合的學(xué)科，具有復(fù)雜性和廣泛性。

綜上，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，可謂“牽一發(fā)而動全身”。

3、我們今天要和各位探討的是，近兩年來出臺的部分最新的房地產(chǎn)法律、政策。

第二章 土地相關(guān)法律問題

引子：“強拆” 2012-05-16 云南網(wǎng)

昆明拆遷戶鄒銘燦一家布下重重防線抵御拆遷，鄒家準(zhǔn)備了燃燒瓶、磚塊、點燃的煤氣罐，并設(shè)置了簡易“瞭望點”。鄒銘燦稱曾在凌晨遭遇拆遷隊鐵錘砸門。記者在采訪時也目擊了有人拿彈弓對準(zhǔn)鄒家大門，鄒銘燦臉部受傷。警方稱雙方有矛盾已久。

只要拆遷人員一靠近房子，燃燒瓶、磚塊甚至點燃的煤氣罐就會從六樓樓頂飛下去。這個在類似“釘子戶大戰(zhàn)拆遷隊”的游戲中才會出現(xiàn)的情景，昨天在昆明市教場東路一拆遷工地真實上演。對抗中，拆遷戶鄒銘燦說自己被對方用“槍”打傷了下巴。

《國有土地房屋征收與補償條例》頒布后，正式廢除了《城市房屋拆遷管理條例》的行政強拆，改由行政機關(guān)向人民法院申請強制執(zhí)行。云南省高院副院長田成有曾在接受媒體采訪時表示，政府強拆時“既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運動員。”被拆遷人缺乏有效的救濟途徑?！墩魇张c補償條例》取消了行政強拆，規(guī)定由政府“依法申請法院強制執(zhí)行”。取消行政強拆，保證了拆與被拆雙方力量的平衡性，同時，改“拆遷”為“征收”，體現(xiàn)了強制征收的司法化。

國有土地上房屋征收與補償

《憲法》第十條 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

一、征收的條件（《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條）

為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

1.國防和外交的需要；

2.由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

3.由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

4.由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

5.由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第九條 依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。

制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

二、對被征收人給予的補償內(nèi)容(《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和二十二條）_ 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（1）被征收房屋價值的補償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

（4）因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

三、行政強拆改為由行政機關(guān)向人民法院申請強制執(zhí)行（舊法和新法對比）

《城市房屋拆遷管理條例》第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。（失效）

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

四、對暴力拆遷行為的禁止性規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條 實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

不足（新法沒有，只有一個籠統(tǒng)的被拆遷人的概念）：《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件

《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》2012年2月27日最高人民法院審判委員會第1543次會議通過，自2012年4月10日起施行。）

一、申請人民法院強制執(zhí)行需提供的材料（簡要講）

第二條 申請機關(guān)向人民法院申請強制執(zhí)行，除提供《條例》第二十八條規(guī)定的強制執(zhí)行申請書及附具材料外，還應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

（一）征收補償決定及相關(guān)證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件；

（二）征收補償決定送達憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關(guān)系人的意見；

（三）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估材料；

（四）申請強制執(zhí)行的房屋狀況；

（五）被執(zhí)行人的姓名或者名稱、住址及與強制執(zhí)行相關(guān)的財產(chǎn)狀況等具體情況；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。

強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)由申請機關(guān)負(fù)責(zé)人簽名，加蓋申請機關(guān)印章，并注明日期。強制執(zhí)行的申請應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內(nèi)提出；逾期申請的，除有正當(dāng)理由外，人民法院不予受理。

二、人民法院裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行的情形

第六條 征收補償決定存在下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行：

（一）明顯缺乏事實根據(jù)；

（二）明顯缺乏法律、法規(guī)依據(jù)；

（三）明顯不符合公平補償原則，嚴(yán)重?fù)p害被執(zhí)行人合法權(quán)益，或者使被執(zhí)行人基本生活、生產(chǎn)經(jīng)營條件沒有保障；

（四）明顯違反行政目的，嚴(yán)重?fù)p害公共利益；

（五）嚴(yán)重違反法定程序或者正當(dāng)程序；

（六）超越職權(quán)；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其他不宜強制執(zhí)行的情形。

人民法院裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)說明理由，并在五日內(nèi)將裁定送達申請機關(guān)。

社會資金參與昆明市土地一級開發(fā)整理項目相關(guān)問題概述

一、基本概念

1.參與土地一級開發(fā)整理的概念

第二條 本辦法所稱參與土地一級開發(fā)整理，是指在市人民政府授權(quán)市級國有投資公司或縣級地方人民政府進行土地一級開發(fā)整理過程中，社會資金參與一定區(qū)域內(nèi)土地的征地、拆遷、安置，實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工作，使該區(qū)域內(nèi)土地具備供應(yīng)條件的行為。

2.社會資金

第三條 本辦法所稱社會資金，是指除昆明市財政性投資以外的社會資金，包括國有或國有控股企業(yè)的資金，集體企業(yè)、股份合作、聯(lián)營企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司、私營企業(yè)、個體工商戶、自然人等社會主體的資金，外商企業(yè)資金以及基金、信托等各種形式的資金。

二、相關(guān)規(guī)定

1、.參與的階段與領(lǐng)域

第五條 社會投資人可以自主選擇以下階段和領(lǐng)域參與土地一級開發(fā)整理項目：（1）土地的征地、拆遷及安置；（2）市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)；

（3）全面參與征地、拆遷、安置和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)等。2.社會投資人的選擇和確定

第九條 負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)整理項目的國有投資公司，應(yīng)當(dāng)按照昆明市有關(guān)招標(biāo)管理辦法、規(guī)定和本辦法的相關(guān)規(guī)定，委托招標(biāo)機構(gòu)并在監(jiān)督機關(guān)的監(jiān)督下，采取公開招標(biāo)、邀請投標(biāo)或競爭性談判等方式選擇和確定社會投資人。

第十一條 鼓勵具有較強實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)參與土地一級開發(fā)整理項目，若參與土地出讓競買，允許其將前期支付的經(jīng)審計確認(rèn)的土地一級開發(fā)整理項目成本作為競買履約保證金，但不得抵作土地出讓價款。

第十二條 通過與市級國有投資公司、縣級地方人民政府聯(lián)合組建階段性項目公司參與土地一級開發(fā)整理項目的社會投資人，需要對外轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過市政府批準(zhǔn)。

3、參與模式

第十三條 社會投資人可與市級國有投資公司、縣級地方人民政府協(xié)商確定成立合資公司、項目公司或者以獨資公司形式投入資金參與土地一級開發(fā)整理項目。

第十五條 土地一級開發(fā)整理項目開發(fā)周期原則上不超過２年。

4、投資保障和退出機制

第十八條 對于社會投資人參與土地一級開發(fā)整理項目的資金，由市、縣人民政府有權(quán)部門出具相關(guān)文件，可以采取應(yīng)收賬款質(zhì)押等方式優(yōu)先償還投資人相應(yīng)的投資及回報。

第十九條 市級國有投資公司、縣級地方人民政府和社會投資人的合作項目合同一經(jīng)簽訂，合作雙方均不得隨意退出該土地一級開發(fā)整理項目。

第二十條 因合作的社會投資人單方面退出后造成合作項目無法開展的，市級國有投資公司和縣級人民政府有權(quán)無條件、無償接管項目并繼續(xù)完成該項目。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律問題（簡要講）

（最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋）

一、開發(fā)區(qū)管委員作為出讓方無效

第二條 開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。

二、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效的幾個情形

第八條（1）土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

第九條（2）轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

三、未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)無效

第十一條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有

效。

《昆明市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》

已經(jīng)2011年12月14日昆明市國土資源局第二十九次局業(yè)務(wù)辦公會通過，現(xiàn)予公布，自2012年2月16日起施行。

一、轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的條件

第五條 轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，其宗地開發(fā)應(yīng)具備下列條件：

轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)時其地上建（構(gòu)）筑、其他附著物未建成的，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定的建設(shè)條件和規(guī)劃部門的要求進行投資開發(fā)。轉(zhuǎn)讓開發(fā)建設(shè)投資額應(yīng)達到出讓合同規(guī)定的地上建（構(gòu)）筑物、其它附著物投資總額的25％以上。

上述項目的開發(fā)投資額和地上建筑物、其它附著物投資總額均不包含土地取得的相關(guān)費用。項目的開發(fā)建設(shè)投資額度由土地使用權(quán)人委托造價部門核算后報住建部門認(rèn)定。

（二）轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)時其地上建（構(gòu)）筑物、其他附著物已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書；

（三）按照合同約定進行投資開發(fā)，已形成工業(yè)用地及其他建設(shè)用地條件的。

二、禁止轉(zhuǎn)讓的情形

第六條 有下列情形之一的不得轉(zhuǎn)讓：

（一）不符合本辦法第五條規(guī)定的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法查封、扣押或者以其他形式限制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或股份制企業(yè)，未經(jīng)集體經(jīng)濟組織或股份制企業(yè)三分之二以上成員（或股東）同意的；

（六）權(quán)屬有爭議的；

（七）列入城中村、舊城改造范圍等政府明確不予辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的；

（八）已構(gòu)成土地閑置未進行處置的；

（九）未繳清出讓價款及相關(guān)稅費、未依法登記取得權(quán)屬證書的；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

三、其他規(guī)定

第十條 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照原用途辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。實際用途與國有土地使用證載明用途不一致的，不得辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并依法處置。

第十四條

國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于評估價格的，縣（市）區(qū)人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。

第三章 房地產(chǎn)工程建設(shè) 第一節(jié) 招投標(biāo)相關(guān)法律法規(guī)

引子：

《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》2011年11月30日國務(wù)院第183次常務(wù)會議通過，自2012年2月1日起施行。

《云南省招標(biāo)投標(biāo)條例》2012年3月31日云南省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過，自2012年5月1日起施行。

一、履約保證金的規(guī)定與在建工程追加的特別規(guī)定

（一）履約保證金的規(guī)定——《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》

第58條招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求提交。履約保證

金不得超過中標(biāo)合同金額的10%。

第66條 招標(biāo)人超過本條例規(guī)定的比例收取投標(biāo)保證金、履約保證金或者不按照規(guī)定退還投標(biāo)保證金及銀行同期存款利息的，由有關(guān)行政監(jiān)督部門責(zé)令改正，可以處5萬元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）在建工程追加——《云南省招投標(biāo)條例》

在建工程追加的合同金額不超過原合同金額10%且不超過200萬元的附屬小型工程或者主體加層工程，原中標(biāo)人仍具備承包能力的，可以不招標(biāo)。

二、背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的禁止性規(guī)定

《中華人民共和國招投標(biāo)法》第46條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》又對此進行細化規(guī)定。第五十七條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照招投標(biāo)法和本條例的規(guī)定簽訂書面合同，合同的標(biāo)的、價款、質(zhì)量、履行期限等主要條款應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容一致。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

即該規(guī)定 禁止了招標(biāo)人和中標(biāo)人通過修改協(xié)議或簽訂補充協(xié)議等形式，變更合同實質(zhì)性的內(nèi)容。

昆明市關(guān)于燃氣設(shè)施工程費與太陽能供熱系統(tǒng)與建筑一體化應(yīng)用的要求

一、燃氣設(shè)施工程費 昆明市發(fā)改委、昆明市住建局2011年2月22日發(fā)出了《關(guān)于商品房建設(shè)項目燃氣工程建設(shè)費收取問題的通知》。2011年5月1日之后取得預(yù)售許可證的，一律不得在房價外收取燃氣設(shè)施工程費。

二、太陽能供熱系統(tǒng)與建筑一體化應(yīng)用

昆明市建設(shè)局、昆明市規(guī)劃局《關(guān)于加強昆明市太陽能供熱系統(tǒng)與建筑一體化應(yīng)用管理的通知》要求：自2008 年6 月1 日起，凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、改建、擴建的住宅、學(xué)校學(xué)生公寓、酒店、工廠生活設(shè)施、幼兒園、體育場館、醫(yī)院、養(yǎng)老院、孤兒院、康復(fù)中心、游泳池、桑拿、休閑會所等熱能消耗量大的單位和個人，必須配置太陽能集中或分戶供熱系統(tǒng)。擬不采用太陽熱水系統(tǒng)的，由建設(shè)單位提出書面原因，建設(shè)行政主管部門召集專家對原因進行分析論證后作出決定。

太陽熱水系統(tǒng)屬于建、構(gòu)筑物的組成部分，應(yīng)列入建筑工程投資總造價，不得再另行向購買者收取費用。

第五章 《婚姻法解釋

（三）》關(guān)于房屋相關(guān)權(quán)屬的規(guī)定

引子：《婚姻法》新司法解釋導(dǎo)致的“房產(chǎn)恐慌”（來源：騰訊網(wǎng)）

一部《婚姻法》新司法解釋，一紙房產(chǎn)證，最近讓許多“準(zhǔn)婚族”和“老夫老妻”既無奈又糾結(jié)，甚至產(chǎn)生了“房產(chǎn)恐慌”。更有一些人人爭著在婚前把房產(chǎn)證加上自己的名字。針對“加名族”，各地也有相關(guān)法規(guī)規(guī)定了加名需繳納的“加名稅”?？梢?，名字也不是想加就能加的。

那么。面對新婚姻法和婚姻，房產(chǎn)證“加名法”究竟管不管用呢？ 婚姻法新解掀房產(chǎn)證加名熱 調(diào)查稱女戶主占四成

新婚姻法解釋的出臺，讓很多夫妻覺得只有在房產(chǎn)證上寫上雙方的名字才算吃了“定心丸”。相關(guān)人士告訴記者，對于已婚有房族并且房產(chǎn)僅屬于夫妻一方的消費者來說，如果全款購房或者貸款已經(jīng)還完，可以直接進行更名，只需要在建委提交相關(guān)資料，辦理更名即可。

案例：女方要求房產(chǎn)證加名被拒離婚

“我們結(jié)婚前，小曾的父母花了100多萬給我們買了套70多平方米的房子。”小張說，當(dāng)時房子買了后，小曾家沒錢裝修，她和父母要了20多萬元裝修房子?！扒靶┨?，他在弄房產(chǎn)證，我問他加不加我 的名字，他不搭理我。這幾天，朋友們都說新的婚姻法司法解釋實施，房產(chǎn)證加上我的名字才會更有保障，”小張說，不管怎么樣，她家也出了力，房產(chǎn)證加不加名字是小曾一句話的事，沒必要拖著。她又催小曾。迫于無奈，小曾說出了自己的想法。他說，這房子是他父母買的，怎么說也是他父母的錢，不好意思加小張的名字。

一、夫妻共同財產(chǎn)和個人財產(chǎn)規(guī)定

（一）約定財產(chǎn)制

夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償。

（二）法定財產(chǎn)制

夫妻沒有約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)所有，或約定不明確的，適用婚姻法法第十七條、第十八條的規(guī)定。

1.夫妻共同財產(chǎn)（婚姻法法第十七條）

夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（1）工資、獎金；

（2）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（3）知識產(chǎn)權(quán)的收益；

（4）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；（5）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)： ①一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益；

②男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金；

③男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費。夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

2.夫妻一方的財產(chǎn)（婚姻法法第十八條）有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（1）一方的婚前財產(chǎn)；

（2）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；（3）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；（4）一方專用的生活用品；（5）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)。

婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方的所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

二、婚姻法解釋

（三）對房產(chǎn)的規(guī)定

第六條 婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理（第一百八十六條贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。）

第七條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定（第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：??

（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)??），視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償(第三十九條 離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。)。

第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第五篇：一起農(nóng)村房地產(chǎn)買賣的法律困境

一起農(nóng)村房地產(chǎn)買賣的法律困境

2004年9月11日農(nóng)民王ww與劉yy經(jīng)平等協(xié)商，達成買賣房屋協(xié)議：由王ww以43000元的價格購買李ee（劉yy的丈夫）名下的位于豐滿區(qū)白山開發(fā)區(qū)雞冠山某社的房屋五間。協(xié)議達成后，雙方簽署了《買房證明》，王ww向劉yy支付了購房款43000元，劉yy把房屋及其《私有房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》一并移交給王ww。此后，劉yy一家搬走，杳無音訊。買賣房屋由王ww及家人居住至今。由于劉yy不是本地人（山東的），王ww無法與其取得聯(lián)系，更無法要求履行買賣房屋的過戶手續(xù)。為維護自己的合法權(quán)益，王ww向豐滿區(qū)人民法院提起訴訟，但法院以被告人不明為由不以受理。

筆者認(rèn)為該筆農(nóng)村房地產(chǎn)買賣存在諸多的法律問題：

? 按照現(xiàn)行政策，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)村村集體所有，宅基地只能在本村集體成員內(nèi)部進

行轉(zhuǎn)讓。該案中的王某雖是農(nóng)民，但不是雞冠山村的村民，無權(quán)受讓該村宅基地的使用權(quán)。但令筆者百思不得其解的是其宅基地上房屋的所有人李ee，也不是該村村民，（據(jù)說是山東人，）而且其產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記備案在其名下，取得《私有房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》。我們?nèi)粢酝鮳w不是本村村民為由，認(rèn)定該買賣協(xié)議無效，則李ee也不是本村村民，亦不是合法所有人。該房屋幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，無法認(rèn)定合法所有人。所以，實踐中，簡單認(rèn)定此類房屋買賣無效，似乎不可行。

? 根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)房屋的共同所有人一致同意，才能處分

房屋。本案中，涉案房屋是李ee與劉yy的夫妻共同財產(chǎn)，雙方一致同意才能轉(zhuǎn)讓，但李ee一直未參與房屋的轉(zhuǎn)讓，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)為效力待定。但李ee不是本地人，據(jù)說房屋轉(zhuǎn)讓時就已經(jīng)年越七旬，現(xiàn)在是否在世還很難說。我們假定其在世，若其妻當(dāng)年轉(zhuǎn)讓房屋的行為其不同意，7-8年過去了，其應(yīng)該回來索要房屋，看來李ee同意當(dāng)年的買賣協(xié)議。

? 王ww以起訴的方式確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效，存在程序上的困難。起訴人提供明確的被告是法院受理的前提條件，王ww不能提供李ee的基本身份信息，法院自然不能受理。

房屋是人們基本的生活資料，若其法律關(guān)系處在不確定的狀態(tài)中，勢必影響人們的生活和社會關(guān)系的穩(wěn)定。在這里，筆者建議那些要在農(nóng)村購買房屋的人們，一定要三思而后行，否則自己的權(quán)益將得不到保障。

本文作者王麗云，北京大成（吉林）律師事務(wù)所律師

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