第一篇：個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施

個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施

個(gè)人按揭貸款包括個(gè)人住房按揭貸款和個(gè)人商用房按揭貸款，是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的房地產(chǎn)公司在樓盤(pán)封頂并取得預(yù)售許可證或樓盤(pán)的房地產(chǎn)權(quán)證后，由銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)住房和商業(yè)用房的自然人因短期購(gòu)房資金不足提供的批量信貸支持。對(duì)預(yù)售房銀行還要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在辦妥房地產(chǎn)權(quán)證抵押手續(xù)之前對(duì)該批貸款提供階段性保證，按按揭貸款的一定比例交存保證金專(zhuān)戶存入銀行，并簽訂有關(guān)承諾協(xié)議。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展和人們購(gòu)買(mǎi)力的提高，個(gè)人住房貸款存在巨大的潛在市場(chǎng)，加之個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)占用經(jīng)濟(jì)資本少并且具有很強(qiáng)的規(guī)模效益的優(yōu)勢(shì)，又較少受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)沖擊，而被各家商業(yè)銀行所看好。目前全行范圍開(kāi)展的“三比”活動(dòng)，使個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)有了突破性的發(fā)展，但開(kāi)發(fā)商由于資金不足利用“假按揭”騙取銀行資金挪作他用的情況在各家銀行時(shí)有發(fā)生，再加上借款人償債能力和還款意愿的變化，開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)向購(gòu)房人交付房產(chǎn)而使借款人拒絕履行還款義務(wù)、銀行貸后管理不力及國(guó)家宏觀調(diào)控政策等諸多因素都會(huì)給個(gè)人按揭貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，而個(gè)人按揭貸款的特點(diǎn)決定了產(chǎn)品周期長(zhǎng)，管理難度大，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，通常個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的充分暴露約在貸款發(fā)放后的3－5年，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。為此，我們需要進(jìn)一步結(jié)合市場(chǎng)情況和實(shí)際操作進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并采取有效措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

一、個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）借款人風(fēng)險(xiǎn):

1、對(duì)自身收入預(yù)期存在偏差。由于借款人對(duì)自己的收入期望值過(guò)高，實(shí)際收入增長(zhǎng)水平?jīng)]能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，造成還貸能力不足。

2、失業(yè)或經(jīng)營(yíng)失敗。由于借款人被解雇、所在企業(yè)遭遇破產(chǎn)倒閉或借款人自身經(jīng)營(yíng)失敗，失去還款來(lái)源。

3、道德與信用風(fēng)險(xiǎn)。在社會(huì)信用需要普遍提升的時(shí)候，不排除借款人主觀上有賴賬心理，特別是當(dāng)擔(dān)保條款對(duì)借款人約束力不強(qiáng)或抵押物執(zhí)行比較困難時(shí)，信用風(fēng)險(xiǎn)尤其突出。此外，如果市場(chǎng)出現(xiàn)大的起伏，當(dāng)房產(chǎn)貶值較快的時(shí)候，借款人心理上就有不平衡，從而對(duì)還款產(chǎn)生抵觸情緒。

4、意外傷害、災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。借款人因意外傷害造成傷殘，喪失勞動(dòng)能力，失去收入來(lái)源?；蛴捎诨馂?zāi)、水災(zāi)、風(fēng)暴等原因遭受重大損失，失去還款能力。

（二）開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)：

1、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)較低，實(shí)力不強(qiáng)，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。

2、一些資質(zhì)低的開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金不足，致使工程進(jìn)度緩慢，無(wú)法按時(shí)交付使用，有的甚至形成“爛尾樓”。

3、房屋售后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題以及權(quán)證辦理不及時(shí)等，購(gòu)房戶與開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛，借款人的還款意愿降低，將矛盾轉(zhuǎn)嫁給銀行。

（三）銀行操作風(fēng)險(xiǎn)

1、個(gè)人征信風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人按揭貸款金額小、筆數(shù)多，工作量大，對(duì)借款人提供的購(gòu)房材料客戶經(jīng)理不可能全部進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，資料的收集很多依賴開(kāi)發(fā)商。而目前的個(gè)人信用體系不完善，銀行方面只了解貸款申請(qǐng)人的一些普通資料，如在什么地方工作、從事什么職業(yè)、基本收入情況如何等，對(duì)于申請(qǐng)人的實(shí)際收入、資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會(huì)活動(dòng)表現(xiàn)、有無(wú)失信等資信狀況很難作出全面和準(zhǔn)確的評(píng)估。并且個(gè)人住房貸款的期限一般都較長(zhǎng)，借款人的未來(lái)收入具有不確定性，即使借款人提供的當(dāng)期收入情況真實(shí)可靠，也很難用科學(xué)的評(píng)估方法來(lái)確認(rèn)借款人未來(lái)

收入狀況。

2、貸款審批條件難以落實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商交房和辦理權(quán)證往往在貸款發(fā)放后半年以上，期間由開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保，保證金是否留足、抵押登記和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)這些手續(xù)是否完全落實(shí)到位，現(xiàn)階段主要依靠客戶經(jīng)理的責(zé)任心，還缺少回頭審查和有力的監(jiān)控。

3、貸后管理風(fēng)險(xiǎn)：由于征集借款人個(gè)人信息的來(lái)源渠道較為有限，同時(shí)認(rèn)為抵押充足，而忽視對(duì)這一產(chǎn)品的貸后管理。對(duì)客戶的重大變化情況掌握很少，由于有效的貸后管理手段不足，導(dǎo)致缺少基本的管理深度，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)隱患。

4、開(kāi)發(fā)商“倒逼”風(fēng)險(xiǎn)：由于房產(chǎn)項(xiàng)目一般要向銀行進(jìn)行融資，在房產(chǎn)大量進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)往往伴隨著開(kāi)發(fā)貸款的到期。開(kāi)發(fā)商缺少其他的還款來(lái)源，一旦貸款形成不良，對(duì)銀行有考核上的巨大影響和嚴(yán)厲的責(zé)任追究，由此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不急，銀行更急的局面。為了更快置換出開(kāi)發(fā)貸款，即便借款人條件不是很理想，銀行也放松要求辦理按揭貸款，實(shí)際上將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了后移。

5、假按揭風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商因資金不足，聯(lián)合非真實(shí)的購(gòu)房人申辦按揭貸款，套取銀行信貸資金,挪作他用，形成虛假個(gè)人按揭貸款。

(四)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

改革開(kāi)放以來(lái)，盡管產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)歷幾次重大調(diào)整，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持著較高的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率已經(jīng)連續(xù)5年保持8%以上，去年更是達(dá)到9個(gè)百分點(diǎn)以上。市場(chǎng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的主力多為26－35歲的年青人，對(duì)自身收入看好，在市場(chǎng)整體渲染的氛圍中跟進(jìn)入市，對(duì)未來(lái)形勢(shì)充滿樂(lè)觀。但是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的周期性仍然不可避免，特別是目前投資效益低下，基礎(chǔ)價(jià)格不斷上漲，環(huán)境和資源難以承受，能源、原材料、運(yùn)輸能力已經(jīng)成為瓶頸，如果不進(jìn)行增長(zhǎng)方式的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，很難保持持久的高速增長(zhǎng)。一旦經(jīng)濟(jì)增速慢下來(lái)，未來(lái)收入可能低于人們預(yù)期甚至下降，直接影響人們的生活水平和整體還貸能力。加之，個(gè)人住房貸款的抵押物處置成本高，執(zhí)行阻力大，借款人一旦喪失還款能力，商業(yè)銀行信貸損失率往往會(huì)達(dá)到很高水平。

（五）政策和制度風(fēng)險(xiǎn)

1、法律風(fēng)險(xiǎn)：新的司法解釋《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條強(qiáng)調(diào)：“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”。這意味著，如果貸款買(mǎi)房者拒不還款，銀行不能將其居住的房屋變賣(mài)以收回貸款。此《規(guī)定》已正式實(shí)施，目前對(duì)銀行的負(fù)面沖擊已經(jīng)顯現(xiàn)。法院對(duì)此類(lèi)訴訟消極對(duì)待，有的甚至拒絕受理，已經(jīng)起訴的違約戶也沒(méi)能得到執(zhí)行。銀行的住房抵押形同虛設(shè)，債權(quán)難以得到有效維護(hù)。

2、社會(huì)保障體系風(fēng)險(xiǎn)：我國(guó)目前的社會(huì)保障體系亟待完善，醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)雖然初具雛形，但與能消除人們的基本顧慮還相去甚遠(yuǎn)，同時(shí)子女上學(xué)也已經(jīng)成為沉重的負(fù)擔(dān)。在長(zhǎng)時(shí)間的貸款期間內(nèi)，借款人遭遇失業(yè)、重大疾病等事項(xiàng)，以目前的社會(huì)保障覆蓋面和保障深度，還不能有效緩解生活壓力，其中任何一項(xiàng)都有難以承受之重，有可能會(huì)導(dǎo)致借款人基本喪失還款能力。

（六）宏觀政策調(diào)控和行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

從整體上判斷，房?jī)r(jià)的上漲對(duì)銀行是極為有利的。開(kāi)發(fā)商可以盈利和迅速收回投資，銀行房開(kāi)貸款能如期收回。購(gòu)房人買(mǎi)時(shí)猶豫買(mǎi)后也高興，還款積極性高，抵

押給銀行的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值，變現(xiàn)較為容易，銀行風(fēng)險(xiǎn)大為降低。反之，開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸面臨雙重風(fēng)險(xiǎn)，一旦房產(chǎn)泡沫破滅，銀行將損失慘重。日本在90年房產(chǎn)泡沫破滅后，房產(chǎn)價(jià)格連續(xù)14年下跌，至今還未恢復(fù)到1986年的價(jià)格水平，整個(gè)經(jīng)濟(jì)十多年停滯不前，金融業(yè)遭受重創(chuàng)，仍在進(jìn)行艱難調(diào)整，海南和北海92年的房產(chǎn)泡沫現(xiàn)在也未完全消化。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較為集中。為有效抑制各地盲目上馬工程，投資過(guò)度膨脹，去年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)則是調(diào)控的焦點(diǎn)。為擠壓房地產(chǎn)泡沫，除使用利率杠桿外，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金比例，緊縮土地供應(yīng)，還輔之以行政手段，嚴(yán)令各級(jí)官員不得越線，期待房產(chǎn)價(jià)格的理性回歸。但是目前這些政策與市場(chǎng)的結(jié)合度以及實(shí)際的效果值得懷疑，供求關(guān)系沒(méi)有根本轉(zhuǎn)變，地方投資沖動(dòng)未減，基礎(chǔ)資料緊張，資金、土地、建材、拆遷成本上升，房產(chǎn)價(jià)格仍然持續(xù)上漲，甚至在調(diào)控政策出臺(tái)后上漲速度更為加快。在此形勢(shì)下，不排除國(guó)家采取更為嚴(yán)厲的宏觀政策以實(shí)現(xiàn)“著陸”的可能。如果房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，則房貸資金相對(duì)安全，如果市場(chǎng)應(yīng)聲下落，銀行投入房產(chǎn)行業(yè)的信貸資金必將面臨艱難退出的局面。

二、規(guī)避個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）控制風(fēng)險(xiǎn)

1、把好開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入關(guān)，選準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。首先，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)。對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)、信用水平、領(lǐng)導(dǎo)層的資信及管理水平、自有資金實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況、履行保證責(zé)任的意愿及能力等，以及擬合作樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場(chǎng)銷(xiāo)售前景等進(jìn)行嚴(yán)格審查，從源頭上遏止“假按揭”的產(chǎn)生。對(duì)信用紀(jì)錄差、項(xiàng)目審批手續(xù)不全、曾出現(xiàn)爛尾工程的開(kāi)發(fā)商要拒之門(mén)外。其次，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力及樓盤(pán)獲利能力的預(yù)測(cè)。除要求開(kāi)發(fā)商提供必要的手續(xù)外，還要對(duì)其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查，對(duì)資質(zhì)較低的開(kāi)發(fā)商可提高保證金比例。同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商所投資項(xiàng)目的建設(shè)資金是否落實(shí)、工程造價(jià)是否切合實(shí)際、市場(chǎng)銷(xiāo)售前景等等，都要進(jìn)行充分的分析。建議對(duì)二級(jí)資質(zhì)企業(yè)積極展開(kāi)授信，對(duì)三級(jí)資質(zhì)企業(yè)要擇優(yōu)篩選，對(duì)三級(jí)以下要謹(jǐn)慎介入。

2、把好客戶群體的準(zhǔn)入關(guān)。選擇信用好、風(fēng)險(xiǎn)低、潛力大的優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放貸款是銀行防范個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要工作。按照我行個(gè)人客戶戰(zhàn)略，以國(guó)家和社會(huì)管理者、經(jīng)理人員、私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、中高收入行業(yè)從業(yè)人員和個(gè)體工商戶為六類(lèi)目標(biāo)客戶群體，所以，銀行可以重點(diǎn)選擇以下對(duì)象發(fā)放個(gè)人按揭貸款：㈠國(guó)家公務(wù)員、國(guó)企或外資的高管及營(yíng)銷(xiāo)人員。他們不僅收入高福利好，而且掌握了較好的專(zhuān)業(yè)技能，預(yù)期收入高，失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較低。銀行對(duì)此類(lèi)重點(diǎn)客戶應(yīng)加大營(yíng)銷(xiāo)力度。㈡就職于優(yōu)勢(shì)行業(yè)且自身素質(zhì)較高的年輕人。目前，發(fā)展形勢(shì)較好的行業(yè)有醫(yī)藥、移動(dòng)、電信、電力、煙草、金融、教育等。㈢發(fā)展前景較好的民營(yíng)企業(yè)家等。

3、把好貸前調(diào)查、貸中審查關(guān)。

一、認(rèn)真審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資信和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，主要審查：（l）資信審查。如開(kāi)發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、公司工商登記、注冊(cè)資金及來(lái)源、注資是否充足、公司組織管理機(jī)構(gòu)是否完整等；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審查。如要求提供按揭開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金情況、樓盤(pán)預(yù)售業(yè)績(jī)情況、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度情況。開(kāi)發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)、使用權(quán)的用途、期限、能否自由轉(zhuǎn)移、該項(xiàng)目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪?bào)建。該項(xiàng)目是否具備預(yù)售條件、是否取得預(yù)售許可證、可否保證依時(shí)取得合法有效的產(chǎn)權(quán)證明，甚至開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的流向情況等。

二是認(rèn)真審查借款申請(qǐng)人購(gòu)房行為的真實(shí)性，全面測(cè)評(píng)其還款能力。信貸人員對(duì)借款人提交的申請(qǐng)資料真實(shí)性逐項(xiàng)認(rèn)真審查核實(shí)，對(duì)借款人還款意愿和還款能力認(rèn)真調(diào)查，必要時(shí)應(yīng)上門(mén)核實(shí)客戶情況，堅(jiān)持客戶經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理雙人調(diào)查制，重點(diǎn)對(duì)樓盤(pán)的真實(shí)性、住房?jī)r(jià)格的真實(shí)性和住房面積的真實(shí)性嚴(yán)格把關(guān)，避免出現(xiàn)“假按揭”等騙取銀行資金行為的發(fā)生。主要審查（1）主體資格審查，即購(gòu)房人是否符合法律規(guī)定的主體資格（完全民事能力）；（2）現(xiàn)在住所、房籍情況，有無(wú)可靠穩(wěn)定的聯(lián)絡(luò)方式，是否要有當(dāng)?shù)貞艨诘?；?）購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源、數(shù)額是否充足，是否為穩(wěn)定的收入；在審查購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，要注重對(duì)其工資證明、其他收入證明的審查核實(shí)，而不能流于形式；（4）購(gòu)房目的是否為自用購(gòu)房，現(xiàn)在住房的松緊情況，是否存在“炒樓”意圖等。對(duì)于借款金額和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大的商業(yè)用房按揭業(yè)務(wù)，可視情況要求客戶提供一定價(jià)值的其他抵（質(zhì)）押物，以檢驗(yàn)客戶購(gòu)房行為的真實(shí)性，增強(qiáng)其還款意愿。

三是嚴(yán)格落實(shí)借款人的首付款比例、貸款用途及貸款比例。按照人民銀行要求，嚴(yán)格落實(shí)借款人在經(jīng)辦銀行的首付現(xiàn)金，保證借款人首付款足額到位。并控制好按揭貸款的比例，隨時(shí)關(guān)注貸款的流向，確保貸款按規(guī)定用途使用。四是落實(shí)責(zé)任。貸前調(diào)查人員要對(duì)貸款材料的真實(shí)性、全面性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)并簽名，經(jīng)營(yíng)主責(zé)任人負(fù)責(zé)對(duì)材料的真實(shí)性進(jìn)行審核把關(guān)并簽名。未簽名的貸款申請(qǐng)材料一律不得提交審批。

4、把好貸后管理關(guān)。一是加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸后動(dòng)態(tài)跟蹤管理。銀行在確定按揭項(xiàng)目后，客戶經(jīng)理應(yīng)跟蹤了解掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，按揭貸款的實(shí)際用途和流向，督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)、按質(zhì)、按量完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；并建立相應(yīng)的貸款管理責(zé)任制，同時(shí)加強(qiáng)售房款專(zhuān)戶管理，監(jiān)督開(kāi)發(fā)商房款專(zhuān)戶資金的使用情況。二是加強(qiáng)對(duì)個(gè)人按揭貸款戶的貸后管理。按揭貸款發(fā)放后客戶經(jīng)理應(yīng)跟蹤了解購(gòu)房人的工作和經(jīng)濟(jì)狀況有無(wú)變化，密切關(guān)注借款人的還款情況。個(gè)貸中心可設(shè)立專(zhuān)門(mén)的電話催收崗，專(zhuān)門(mén)從事電話催收工作。對(duì)貸款客戶一個(gè)月要有一個(gè)提醒電話;對(duì)沒(méi)有按時(shí)還款的每旬要有一個(gè)催收電話;對(duì)連續(xù)三個(gè)月沒(méi)按時(shí)還款的要上門(mén)催收，對(duì)逾期3個(gè)月以上且惡意拖欠的個(gè)人貸款，要采取司法催收的方式。

三、是及時(shí)做好對(duì)貸款檔案資料和抵押物權(quán)證的占管，以免貸款形成風(fēng)險(xiǎn)后抵押物落空。

5、合理規(guī)避抵押物的法律風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)人住房貸款擔(dān)保方面，2005年1月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，對(duì)銀行主要以房產(chǎn)作為抵押的個(gè)人住房貸款擔(dān)保政策提出了進(jìn)一步完善的要求，為規(guī)避上述司法解釋中“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”的限制，銀行應(yīng)要求客戶在申請(qǐng)按揭貸款的同時(shí)簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，其中載明：如客戶不能按約歸還銀行貸款，且無(wú)法自行解決個(gè)人及家庭居住問(wèn)題時(shí)，客戶愿意或授權(quán)銀行購(gòu)買(mǎi)、租賃小面積住房替換已抵押的大面積住房，并承諾將保障本人及家庭最低生活費(fèi)用外的其他收入全部用于歸還銀行貸款本息?；蛘咭蟮盅喝顺鼍叻陕暶鳎暶髯约悍艞壧幚淼盅何飼r(shí)保障其最低生活標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利；或聲明其最低標(biāo)準(zhǔn)，以便在處理抵押物時(shí)可為其提供必要生活物資后處理抵押物；或提供其有第二居所的證明（包括其本人具有第二居所的聲明或第三人同意在抵押房產(chǎn)被處置后愿意接納抵押人居住的聲明）。

6、加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任約束和責(zé)任追究。有的假按揭的產(chǎn)生，資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)起到重要的作用，銀行在收到其評(píng)估報(bào)告后，可以以“確認(rèn)函”的形式要求中介機(jī)構(gòu)對(duì)其出具的相關(guān)材料的真實(shí)性及所承擔(dān)的法律責(zé)任予

以確認(rèn)，以抑制其出具虛假評(píng)估報(bào)告

7、健全銀行內(nèi)部的機(jī)制、制度和道德約束。一是建立健全各項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)章制度，落實(shí)內(nèi)控制度要求，嚴(yán)格操作規(guī)程，嚴(yán)格控制各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，最大限度地防止信貸人員的操作風(fēng)險(xiǎn)。二是建立合理的考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，不能單純考核貸款的發(fā)放和市場(chǎng)占比，更要重視貸款質(zhì)量和貸款回收，把貸款的發(fā)放、回收納入整個(gè)業(yè)務(wù)考核。三是加強(qiáng)對(duì)所有信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、思想教育，不斷提高經(jīng)辦員的整體素質(zhì)，用完善的規(guī)章制度約束人，防止出現(xiàn)人情貸款等違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生，杜絕道德風(fēng)險(xiǎn)。

（二）分散風(fēng)險(xiǎn)

1、要求開(kāi)發(fā)商提供全過(guò)程的連帶責(zé)任保證。為了徹底解決開(kāi)發(fā)商與按揭申請(qǐng)人串通辦理“假按揭”問(wèn)題，可以要求開(kāi)發(fā)商對(duì)按揭貸款提供全程擔(dān)保，并實(shí)行他項(xiàng)權(quán)證和回購(gòu)的雙保證制度，通過(guò)保證金來(lái)約束開(kāi)發(fā)商及時(shí)辦理他項(xiàng)權(quán)證登記，以順利實(shí)現(xiàn)“雞蛋從一個(gè)籃子轉(zhuǎn)移到多個(gè)籃子”的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；一旦發(fā)現(xiàn)“假按揭” 或者借款人出現(xiàn)借款合同約定的違約情形，立即要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)保證金無(wú)條件的購(gòu)回房屋，并將回購(gòu)房款直接清償銀行貸款。

2、辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和借款人人身意外保險(xiǎn)。為有效防范貸款抵押物存在的損失風(fēng)險(xiǎn)，銀行在發(fā)放以房屋作為抵押的個(gè)人貸款時(shí)，均要求抵押人辦理抵押房屋的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并在保險(xiǎn)單中注明貸款行為保險(xiǎn)第一受益人，并特別約定一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)賠償金直接劃付至貸款行指定的帳戶，并在保險(xiǎn)單中約定，保險(xiǎn)期間屆滿，借款人未能清償全部借款時(shí)，抵押人須續(xù)辦保險(xiǎn)。另外可選擇多家保險(xiǎn)公司簽定合作協(xié)議，爭(zhēng)取借款人購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房按揭貸款意外保險(xiǎn)。在借款人出現(xiàn)人身意外及其他意外從而造成無(wú)法償還銀行貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司替借款人償還貸款，以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)，保障我行資產(chǎn)安全的目的。

3、對(duì)個(gè)別特殊的購(gòu)房群體，要求保證人提供連帶責(zé)任保證。個(gè)人住房貸款的擔(dān)保形式主要包括追加借款人提供其他抵、質(zhì)押物，或追加具備擔(dān)保資格和條件的自然人、法人為其提供連帶責(zé)任保證。對(duì)外地購(gòu)房戶、收入不高的未婚購(gòu)房戶除要求房產(chǎn)抵押的同時(shí)另須增加其直系親屬作為保證人，并要求保證人出具法律聲明，聲明其放棄先行處置抵押物的權(quán)利即代位權(quán)，只要借款人違約，保證人立即承擔(dān)保證責(zé)任，并代為償還貸款本息。

（三）處置風(fēng)險(xiǎn)，減少損失

1、及時(shí)主張債權(quán)。對(duì)借款人還款意愿比較差、經(jīng)營(yíng)失敗，依靠正常收入不能歸還貸款的，要及時(shí)向法院提起訴訟，并加強(qiáng)貸款訴訟時(shí)效管理。

2、一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故及時(shí)向保險(xiǎn)公司理賠。

3、及時(shí)向連帶責(zé)任人、保證人追索 一旦借款人違約或惡意逃債，銀行可以通過(guò)申請(qǐng)支付令、申請(qǐng)公證執(zhí)行、申請(qǐng)仲裁等法律手段，行使抵銷(xiāo)權(quán)、代位權(quán)、撤銷(xiāo)權(quán)對(duì)借款人及其配偶、借款人的家庭、借款人的合伙人、保證人等進(jìn)行追償，將損失降低到最低。

第二篇：個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)資料

個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)資料

一、客戶提供：

1、身份證（借款人及配偶人等）一式兩份；戶口本、結(jié)（離）婚

證或未婚聲明；

2、借款人（及配偶等）資信證明，（個(gè)體戶為營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記

證、稅票（稅收通用完稅證）、收入聲明、銀行賬戶明細(xì)。

3、按揭貸款：購(gòu)房合同和首付款發(fā)票或收據(jù)、銀行回單。

4、借款人的工行卡復(fù)印件（正反兩面）；

二、客戶填寫(xiě)簽字部分：

1、信息查詢授權(quán)書(shū)

2、談話筆錄

3、申請(qǐng)審批表

4、共同還款承諾書(shū)

5、同意抵押曾諾書(shū)

6、個(gè)人貸款抵押核實(shí)書(shū)

7、房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)（按揭）

8、個(gè)人（家庭）住房實(shí)有套數(shù)聲明。

9、存貸通協(xié)議（貸款金額10萬(wàn)元以上）

所需材料均為A4

一、商品房（住宅）

1：第一次貸款買(mǎi)房，首付為30%，貸款利率按基準(zhǔn)利率（目前7.05%）。2：原來(lái)已貸款買(mǎi)房的，不論是否已還清，均視為第二次貸款買(mǎi)房。3：第二次貸款買(mǎi)房的，利率上浮10%，首付60%。

4：第三次貸款買(mǎi)房的不受理。

二、商用房（商鋪）

第一套首付為50%，第一套利率按基準(zhǔn)利率上浮10%，第二套適當(dāng)上浮（目前20%），首付均為60%。

申請(qǐng)貸款應(yīng)提供的資料

1、身份證明：《身份證件》、《戶口簿》、《結(jié)婚證》，未婚的則為

未婚聲明（工行版本）；

2、收入證明：（1）工薪階層：個(gè)人薪金收入證明。

（2）個(gè)體工商戶：《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》、近三個(gè)月的完稅憑證，加收入聲明（工行版本）.3、在工行開(kāi)立個(gè)人結(jié)算賬戶，即工行卡的復(fù)印件。

4、商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件。

5、已繳首付款的憑證復(fù)印件。

所需材料均為A4紙

一、商品房（住宅）

1：第一次貸款買(mǎi)房，首付為30%，貸款利率按基準(zhǔn)利率（目前7.05%）。

2：原來(lái)已貸款買(mǎi)房的，不論是否已還清，均視為第二次貸款買(mǎi)房。

3：第二次貸款買(mǎi)房的，利率上浮10%，首付60%。

4：第三次貸款買(mǎi)房的不受理。

二、商用房（商鋪）

第一套首付為50%，第一套利率按基準(zhǔn)利率上浮10%，第二套適當(dāng)

上?。壳?0%），首付均為60%。

工行田陽(yáng)縣支行個(gè)人信貸中心聯(lián)系電話：3216782

3213320

個(gè)人住房貸款客戶談話筆錄

尊敬的先生/女士：

您好，歡迎您到我行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，為便于我們?yōu)槟峁└玫姆?/p>

務(wù)，按照我行規(guī)定，您需要回答以下問(wèn)題，請(qǐng)您給予大力支持。

1、您所購(gòu)房屋位于，建筑面積

室廳，房屋單價(jià)元/平方米，總房?jī)r(jià)萬(wàn)元。

2、您本次貸款所購(gòu)房屋是女家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下的第套房屋，該房屋準(zhǔn)備用于 □自住□投資□其他

3、您是否已支付首付款？□是□否

您已支付了萬(wàn)元首付款，分次交齊。

4、您準(zhǔn)備向我行借款萬(wàn)元，期限年，年利率，首月

還款額為，還款方式為□等額本息□等額本金 □其他

5、您是否是再了解了借款人的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的前提下，自愿向我行申

請(qǐng)個(gè)人住房貸款？□是□否

6、您及有關(guān)共同借款人提供的身份證件、收入證明、首付款證明、購(gòu)房合同等資料及申請(qǐng)表上填列的信息是否屬實(shí)？□是□否

7、（其他經(jīng)詢問(wèn)并由必要記錄的問(wèn)答）

8、您是否還有其他想要說(shuō)明的問(wèn)題？

感謝您對(duì)工行房貸業(yè)務(wù)的支持！

請(qǐng)進(jìn)再詳細(xì)閱讀本頁(yè)背面的《客戶須知》，如您對(duì)談話記錄和客戶須知內(nèi)容

無(wú)異議請(qǐng)簽字。

客戶姓名：

客戶證件類(lèi)型及號(hào)碼：身份證

談話及筆錄人：

貸款銀行：中國(guó)工商銀行田陽(yáng)縣支行

談話地點(diǎn)：田陽(yáng)縣田州鎮(zhèn)民生街15號(hào)

談話時(shí)間：年月日

客戶須知

一、您應(yīng)認(rèn)真閱讀《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《借款合同》)，并知曉作為借款人應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

二、《借款合同》生效后，我們將根據(jù)您的授權(quán)將貸款按合同約定劃入指

定賬戶。

三、《借款合同》簽訂后，您須按合同約定按期歸還我行貸款。您應(yīng)在我行開(kāi)立還款賬戶，于每月還款日前存如不少于當(dāng)月應(yīng)還本息的存款，同時(shí)授權(quán)我行從該賬戶扣收貸款。

四、貸款發(fā)放后，您于售房方就房屋質(zhì)量、條件、權(quán)屬等問(wèn)題發(fā)生的任何

糾紛，均與我行無(wú)關(guān)，您須按《借款合同》約定履行還款義務(wù)，否則

我行有權(quán)采用法律等手段追索債權(quán)。

五、您如不能按時(shí)歸還貸款本息，須承擔(dān)以下責(zé)任：

（一）未按約定時(shí)間還款，須按國(guó)家規(guī)定的逾期貸款支付罰息：

（二）未按約定支付的利息，須支付復(fù)利;

（三）如您連續(xù)違約3個(gè)月，我行有權(quán)宣告合同提前到期，并要求提前償

還全部本息，或拍賣(mài)、處置抵押房屋：

（四）若您的抵押物被依法處置，您須搬離已處置的房屋。

六、您如果想提前還款，需至少提前15天向我行提出提前還款申請(qǐng)。

七、近抵押給我行的房屋須沒(méi)有設(shè)定過(guò)其他抵押，并經(jīng)所以產(chǎn)權(quán)共有人同

意。

八、所購(gòu)房屋抵押期間，您應(yīng)合理使用、妥善保管抵押房屋，如抵押物由

于您的過(guò)錯(cuò)過(guò)其他原因造成價(jià)值減少，您應(yīng)在我行要求的期限內(nèi)提供

與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。

客戶簽字：

年月日

中國(guó)工商銀行股份有限公司田陽(yáng)縣支行；

萬(wàn)元，期限個(gè)月，本人作為家庭成員和貸款受益者，愿意承擔(dān)償還銀行貸款本息的連帶責(zé)任，本人工資收入和其他經(jīng)濟(jì)收入按期償還銀行貸款本息。

特此承諾。

承諾人：

承諾人：

承諾人：

承諾人：

年月日

中國(guó)工商銀行股份有限公司田陽(yáng)縣支行:

坐落號(hào)的土地使用權(quán)人是，房產(chǎn)所有權(quán)人是，也是我們的共同財(cái)產(chǎn)，我們同意將該房地產(chǎn)抵押給貴行用于擔(dān)保借款人名下的個(gè)人萬(wàn)元及其相關(guān)的理

想和費(fèi)用。如果借款人不能按《借款合同》的約定還本付息或發(fā)生其

他違約事項(xiàng)，我們無(wú)條件接受貴行對(duì)該抵押房地產(chǎn)的處置。

承諾人：承諾人：承諾人：承諾人：

年月日

房地產(chǎn)抵押貸款登記申請(qǐng)表

田陽(yáng)縣房產(chǎn)管理所：

本人因?yàn)橘?gòu)房，特向工行田陽(yáng)縣支行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款

整，借款期限年。我們自愿以座落在田陽(yáng)縣號(hào)商品房（該房屋為在建工程，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合同編號(hào)為：號(hào))作為抵押，履行擔(dān)保所借得債務(wù)，望貴所給予辦理房

地產(chǎn)抵押驗(yàn)證登記手續(xù)為盼。

房地產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)人（簽字）：

聯(lián)系電話：

年月日

第三篇：電子商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及其應(yīng)對(duì)措施

電子商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及其應(yīng)對(duì)措施學(xué)生：鄒偉指導(dǎo)老師：紀(jì)希禹專(zhuān)業(yè)：電子商務(wù)

一、序論

電子商務(wù)作為21世紀(jì)的一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì),但電子商務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題是影響其發(fā)展的最大障礙，為促進(jìn)電子商務(wù)的健康發(fā)展，研究電子商務(wù)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的控制策略是十分必要的。因此，通過(guò)本篇文章的簡(jiǎn)單介紹能讓讀者淺層次的了解一下電子商務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施，使人們今后在學(xué)習(xí)、工作等環(huán)境中充分的利用計(jì)算機(jī)來(lái)正確、安全、合法 的進(jìn)行電子商務(wù)活動(dòng)。

二、本論

第一章 電子商務(wù)概念及工作模式

1.1電子商務(wù)基本概念

1.2電子商務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展

1.3電子商務(wù)的工作模式

第二章電子商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)與特征

2.2電子商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)與特征

2.3電子商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

2.4電子商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估

第三章電子商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

3.1電子商務(wù)交易的安全技術(shù)防范

3.2電子商務(wù)網(wǎng)站的安全技術(shù)防范

3.3電子商務(wù)的縱深防范措施

3.4建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別防御意識(shí)

致 謝

三、結(jié)論

本文對(duì)電子商務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行了一定的介紹。簡(jiǎn)要的提出如何防范電子商務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是不可能完全消除的。正如股票市場(chǎng)上認(rèn)為：“高風(fēng)險(xiǎn)高收益，低風(fēng)險(xiǎn)低收益?！憋L(fēng)險(xiǎn)與收益并存。因此，了解風(fēng)險(xiǎn)才能更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)才能更好的防御風(fēng)險(xiǎn)。這樣，今后我國(guó)電子商務(wù)的發(fā)展才能更好的向前邁進(jìn)。

第四篇：銀行按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方法

一、銀行在按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn)

在按揭貸款領(lǐng)域，隨著貸款數(shù)額的急劇增加，銀行等金融機(jī)構(gòu)也逐漸清醒地認(rèn)識(shí)到按揭貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)因素不容忽視。目前，銀行在按揭貸款中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：借款人風(fēng)險(xiǎn)、假按揭風(fēng)險(xiǎn)、按揭款挪用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)、法律涉訴（仲裁）風(fēng)險(xiǎn)等等，具體分述如下：

（一）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。即借款人因主觀或客觀原因不能按期償還借款的風(fēng)險(xiǎn)。這是按揭貸款最直接和最基本的風(fēng)險(xiǎn)。銀行在審批按揭貸款時(shí)，借款人的資信狀況和償付能力是首要考慮的因素。因?yàn)橐粋€(gè)資信好、支付能力強(qiáng)的借款人無(wú)疑能夠最大限度的降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，并省去銀行追討貸款和處置抵押物的麻煩。但是，按揭貸款的對(duì)象主要是廣大居民，而導(dǎo)致居民收入狀況和支付能力的因素很多，銀行較難對(duì)借款人資信的真實(shí)狀況全面掌握并作出準(zhǔn)確的判斷。十幾年甚至幾十年的貸款期限對(duì)于借款人的資信的確是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。當(dāng)借款人因疾病、意外傷害的事故導(dǎo)致死亡或終生殘疾喪失勞動(dòng)能力以及失業(yè)時(shí)，無(wú)疑將影響借款人償還貸款本息的能力。當(dāng)借款人受個(gè)人利益驅(qū)使，故意停止或延長(zhǎng)還貸，風(fēng)險(xiǎn)也將發(fā)生。此外，自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)**等不可抗力因素也會(huì)造成借款人無(wú)法按期還貸。

（二）假按揭風(fēng)險(xiǎn)。所謂假按揭，主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以內(nèi)部員工及其他關(guān)系人以購(gòu)房者的名義借購(gòu)房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款以解決資金周轉(zhuǎn)的行為。開(kāi)發(fā)商作假的方法一般是讓本單位職工及親屬冒充客戶，與之簽訂購(gòu)房合同，套取銀行貸款，嚴(yán)重一點(diǎn)的是派人四處收集身份證，辦理貸款手續(xù)。由于假按揭與一般的商業(yè)貸款相比貸款易、利率低、速度快，所以對(duì)部分開(kāi)發(fā)商，特別是資金實(shí)力缺乏的開(kāi)發(fā)商有很大吸引力。目前，因此引發(fā)的糾紛已陸續(xù)起訴到法院。

（三）按揭款挪用風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人以按揭貸款方式購(gòu)房時(shí)，其按揭款只能用于支付相應(yīng)商品房首期付款后的其余購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房人的按揭購(gòu)房款用于工程的繼續(xù)建設(shè)，不得作為其他用途。但是，當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商手中擁有銀行貸款和按揭款項(xiàng)時(shí)，其商品房建設(shè)工程又是施工方帶資墊資修建或其以各種方式拖欠工程款時(shí)，他手中的資金便可能一下子富足或膨脹起來(lái)，而這本應(yīng)用于特定項(xiàng)目的資金很可能在項(xiàng)目結(jié)束前便被投入其它項(xiàng)目。一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與銀行、保險(xiǎn)公司、施工成包商、材料供應(yīng)商等之間的混戰(zhàn)，嚴(yán)重危及購(gòu)房人的根本利益，購(gòu)房人不能按期得到房屋或根本得不到房屋，則購(gòu)房人將停止支付按揭款，最終銀行的利益將遭受到重大損失。

（四）抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。銀行決定是否發(fā)放貸款，除了審查借款人的資信外，另一個(gè)重要的審查內(nèi)容是抵押物的價(jià)值。如果說(shuō)對(duì)借款人資信狀況的審查體現(xiàn)了積極防范風(fēng)險(xiǎn)的思想，那么，對(duì)抵押物價(jià)值的審查則體現(xiàn)了消極防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。在漫長(zhǎng)的抵押貸款期間，作為抵押的房產(chǎn)可能會(huì)由于多種原因造成損壞或滅失，當(dāng)借款人不能按期償還貸款本息時(shí)，銀行將無(wú)法通過(guò)處置抵押物收回全部本息，或由于抵押物價(jià)值被評(píng)估過(guò)高，當(dāng)借款人不能按期償還按揭款本息時(shí)，銀行處置抵押物所獲得的款項(xiàng)低于貸款本息余額。

（五）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)有關(guān)抵押貸款的法律制度還不健全，同時(shí)限于我國(guó)特有的社會(huì)體制和人文觀念，銀行在借款人不能履行還款義務(wù)時(shí)，對(duì)抵押物的處置在法律執(zhí)行上受到《民事訴訟法》第223條第一款“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣(mài)、變賣(mài)被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品”的規(guī)定的限制，無(wú)法對(duì)是借款人唯一住房的抵押房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行（否則不利于社會(huì)穩(wěn)定，也有悖于人道），缺乏有效的變現(xiàn)手段，致使貸款無(wú)法按時(shí)收回。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范的法律對(duì)策

上述種種風(fēng)險(xiǎn)，使銀行在按揭貸款中面臨極大的威脅。我們提出如下一些具體建議，以供參考。

（一）委托具有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)完成對(duì)借款人及其信用真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查，可以有效防止借款人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。目前，銀行在向借款人發(fā)放貸款之前，往往只審查借款人是否與開(kāi)發(fā)商簽訂有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、開(kāi)發(fā)商是否出具首付款收據(jù)、借款人是否能提供符合銀行要求的個(gè)人收入證明，而沒(méi)有審查以上資料的真實(shí)性，或者是只由銀行內(nèi)部工作人員向給借款人出具收入證明的單位詢問(wèn)其證明的真實(shí)性。可見(jiàn)，這種審查不能審查出借款人借款目的的真實(shí)性以及借款人信用的真實(shí)性，無(wú)法有效地防止借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)和假按揭的發(fā)生，使審查流于形式。同時(shí)，因?yàn)閷彶槭怯摄y行內(nèi)部工作人員進(jìn)行的，即使因?yàn)閷彶椴粐?yán)給銀行造成損失，后果也只能由銀行自身承擔(dān)，這對(duì)銀行顯然是不利的。在我國(guó)尚未建立個(gè)人信用體系的情況下可以由具有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)來(lái)完成上述工作，能夠?qū)ι唐贩抠I(mǎi)賣(mài)中交易對(duì)象的真實(shí)性、交易目的的真實(shí)性、交易價(jià)格的真實(shí)性以及交易對(duì)象信用的真實(shí)度進(jìn)行調(diào)查，并向銀行出具獨(dú)立調(diào)查報(bào)告。銀行依據(jù)該報(bào)告決定是否向借款申請(qǐng)人發(fā)放貸款，就能有效地避免借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)、假按揭風(fēng)險(xiǎn)以及抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立按揭款等房產(chǎn)銷(xiāo)售款資金監(jiān)管制度，積極防止按揭款等房產(chǎn)銷(xiāo)售款挪用的發(fā)生。所謂房地產(chǎn)資金監(jiān)管（下稱(chēng)資金監(jiān)管），是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設(shè)立資金監(jiān)管帳戶，負(fù)責(zé)被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，以保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。該監(jiān)管制度的根本目的在以保證某項(xiàng)目的預(yù)收款和銷(xiāo)售款能夠被專(zhuān)項(xiàng)用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，防止被開(kāi)發(fā)商挪用，從而保證工程順利完成，預(yù)防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而保證購(gòu)房人所付款項(xiàng)的安全，避免了購(gòu)房人因得不到房屋停止向銀行支付按揭款，從而給銀行帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立和發(fā)展按揭保險(xiǎn)和擔(dān)保制度，不但可以避免因借款人出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)給銀行造成損失，還可以有效刺激住房消費(fèi)。

一方面，建立與完善商業(yè)保險(xiǎn)公司對(duì)住房抵押貸款的保險(xiǎn)制度。目前，我國(guó)已有商業(yè)保險(xiǎn)公司開(kāi)辦了住房抵押貸款保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，我國(guó)應(yīng)立法鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)公司開(kāi)辦信用人壽保險(xiǎn)和綜合保險(xiǎn)。信用人壽保險(xiǎn)是維持借款人正常還款能力的信用保險(xiǎn)，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入失去部分或全部還款能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，既可解除購(gòu)房者的后顧之憂，又可保證貸款銀行及時(shí)收回按揭款。綜合保險(xiǎn)則是將上述保證保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)組合在一張保單上，其手續(xù)和保險(xiǎn)費(fèi)比單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)相關(guān)保險(xiǎn)更簡(jiǎn)便、更經(jīng)濟(jì)，有利于降低預(yù)購(gòu)方的貸款成本并保護(hù)了銀行的權(quán)益。另一方面，成立政府住房抵押貸款擔(dān)保公司對(duì)借款人的貸款予以保證，降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，以保證按期實(shí)現(xiàn)其

債權(quán)。由于借款人向商業(yè)保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)將大大增加其借款成本或其無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，此時(shí)由政府住房抵押貸款擔(dān)保公司為借款人的借款向銀行提供保證無(wú)疑是極好的解決辦法。由于由政府信用作為保證，政府住房抵押貸款擔(dān)保公司的保證較其他主體的保證更有可信度，易于被銀行接受，同時(shí)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，有利于更多的個(gè)人進(jìn)行住房信貸消費(fèi)。我國(guó)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行已經(jīng)于2000年5月11日頒布了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，對(duì)主要由政府牽頭設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司的設(shè)立，以及住房置業(yè)擔(dān)保的辦理等作出了規(guī)定，標(biāo)志著我國(guó)住房抵押貸款擔(dān)保體系的進(jìn)一步完善。

（四）其他建議。為了預(yù)防抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，防止開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人串通虛高房屋價(jià)值或者房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值或增值潛力，我們建議，銀行應(yīng)嚴(yán)把評(píng)估關(guān)，委托信譽(yù)好的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其提供按揭貸款服務(wù)的相應(yīng)樓盤(pán)的房屋價(jià)值或增值因素貶值因素等作出較為準(zhǔn)確的評(píng)估，以便準(zhǔn)確決定提供的按揭貸款成數(shù)，預(yù)防當(dāng)借款人不能按期償還按揭款本息時(shí)，銀行處置抵押物所獲得的款項(xiàng)不足清償貸款本息余額的風(fēng)險(xiǎn)；并且，在銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽署的委托評(píng)估協(xié)議中，應(yīng)明確約定由于其評(píng)估的重大過(guò)失造成銀行損失的賠償責(zé)任。

那時(shí)候買(mǎi)房要找一些關(guān)于按揭貸款的問(wèn)題，找了好久終于找到一本電子書(shū)叫“廈門(mén)貸款攻略2015”，這是里面的一篇感覺(jué)不錯(cuò)分享給大家，可以很好的應(yīng)對(duì)按揭買(mǎi)房中遇到的一些風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)了，那本書(shū)在一個(gè)叫做廈融網(wǎng)的微信公眾號(hào)上可以下載

第五篇：骨傷科風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施

骨傷科風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施

隨著醫(yī)療法制建設(shè)的逐步完善，公民維權(quán)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)醫(yī)療護(hù)理安全的要求越來(lái)越高，醫(yī)療護(hù)理糾紛的發(fā)生也是上升的趨勢(shì)，護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)始終貫穿在護(hù)理操作、處置、配合搶救等各環(huán)節(jié)和過(guò)程中，有時(shí)即使是極為簡(jiǎn)單或看似微不足道的臨床活動(dòng)都帶有風(fēng)險(xiǎn)，作為骨科護(hù)士，面對(duì)工作中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如何去化解，有效地防范護(hù)患糾紛，減少護(hù)理投訴已成為不可忽視的問(wèn)題和骨科可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

一、骨科醫(yī)療的特點(diǎn)

骨科患者的特殊性：一是骨科患者絕大部分為創(chuàng)傷所致，病程較長(zhǎng)，治療后往往都留有不同程度的功能障礙；二是患者對(duì)治療的期望值普遍較高，一般很難達(dá)到，容易引發(fā)醫(yī)療糾紛爭(zhēng)議，而且在診治前后都有影像資料可查，預(yù)后如果出現(xiàn)問(wèn)題容易查找原因。

二、骨科護(hù)理工作中潛在的護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)

1、骨科患者本身的不安全因素：患者自身行為的安全雖然與醫(yī)方無(wú)直接的責(zé)任聯(lián)系，但是關(guān)系骨科患者預(yù)后的好壞，應(yīng)采取合理措施避免時(shí)間的發(fā)生。1.1 跌倒 骨科患者特別是下肢骨折患者，往往需要借助拐杖行動(dòng)，地面光滑潮濕、患者較多、病房?jī)?nèi)設(shè)施多、臥床時(shí)間長(zhǎng)等等，均可使患者站立不穩(wěn)而跌倒，跌倒會(huì)影響患者的恢復(fù)甚至需要再次手術(shù)。

1.2 墜床 骨科患者由于骨折、外傷，活動(dòng)不便，臥床后往往由于其平衡失調(diào)、起床活動(dòng)姿勢(shì)不當(dāng)，或者煩躁、年齡大、糾正失衡能力降低，從險(xiǎn)境中敏捷的回避反應(yīng)減退等原因易發(fā)生墜床。

1.3 壓瘡 骨科患者因疾病原因要求特殊臥位和絕對(duì)臥床，易發(fā)生壓瘡。壓瘡的發(fā)病不僅給患者帶來(lái)痛苦，而且降低患者生活質(zhì)量。特大壓瘡常經(jīng)久不愈，出現(xiàn)嚴(yán)重感染，導(dǎo)致全身衰竭甚至危及患者生命。

2、護(hù)士業(yè)務(wù)能力參差不齊 護(hù)士的職責(zé)之一就是在實(shí)施治療前或是治療中仔細(xì)告知患者在治療過(guò)程中可能出現(xiàn)的不適或是治療效果可能出現(xiàn)的意外情況，對(duì)于患者需要在治療過(guò)程中對(duì)醫(yī)生進(jìn)行的配合給予明確的說(shuō)明和指導(dǎo)，否則，容易引發(fā)糾紛。對(duì)于醫(yī)療物品的使用，如果其本身性能存在缺陷或是準(zhǔn)備不充分，極易使操作失誤，出現(xiàn)糾紛。護(hù)理記錄應(yīng)當(dāng)客觀真實(shí)，以防范醫(yī)療糾紛的角度看，還應(yīng)該符合病例的法律性要求，否則一旦產(chǎn)生訴訟，需要承擔(dān)舉證不力的責(zé)任。在病患者治療過(guò)程中由于護(hù)理人員每天都有與病人直接接觸的時(shí)間，而且時(shí)間較長(zhǎng)，所以護(hù)理人員對(duì)病患者的心理和精神輔導(dǎo)十分重要。護(hù)士的臨床護(hù)理需要執(zhí)行《醫(yī)療護(hù)理技術(shù)常規(guī)》標(biāo)準(zhǔn)，因此技術(shù)違規(guī)操作或是簡(jiǎn)化常規(guī)操作，往往會(huì)被認(rèn)為沒(méi)有忠盡職守，成為醫(yī)患糾紛的誘導(dǎo)因素。

3、與合法權(quán)益告知有關(guān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，骨科病人大部分生活不能自理，各種治療護(hù)理操作多，稍不注意就侵犯了病人的合法權(quán)益。

3.1 護(hù)士技術(shù)操作欠熟練，如靜脈穿刺不能一針見(jiàn)血，各種插入性操作不能一次成功，不能正確指導(dǎo)患者進(jìn)行功能鍛煉，不能把所學(xué)的技術(shù)和理論靈活應(yīng)用到臨床護(hù)理工作中，對(duì)患者治療、飲食、檢查報(bào)告不關(guān)心等，都會(huì)誘發(fā)患者及家屬的不滿情緒，產(chǎn)生過(guò)激言行，引發(fā)糾紛。

3.2 給病人進(jìn)行備皮、導(dǎo)尿操作時(shí)，未征得病人或家屬同意，暴露了隱私部位，侵犯病人的隱私權(quán)；

3.3 忽視相關(guān)陪護(hù)制度的告知；

4、與護(hù)理記錄有關(guān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

4.1 重做輕記，受傳統(tǒng)護(hù)理記錄模式影響，重操作，輕護(hù)理記錄，實(shí)施護(hù)理措施后不能及時(shí)記，對(duì)發(fā)生病情變化的觀察、護(hù)理效果記錄不全或漏記。

4.2 記錄缺乏專(zhuān)科特點(diǎn) 有治療用藥的記錄，而缺乏對(duì)危重病人如何采取護(hù)理措施預(yù)防并發(fā)癥的記錄，或描述的與醫(yī)生不相吻合。

4.3 法律意識(shí)淡薄、病情記錄簡(jiǎn)單、漏時(shí)間、記錄的銜接性差，上班次有采取護(hù)理措施記錄，下班無(wú)護(hù)理效果記錄。

4.4 與急救藥品設(shè)備有關(guān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，對(duì)不常用的儀器疏于管理，出現(xiàn)故障延緩搶救、治療，以及護(hù)士操作不熟練而引起糾紛。

4.5 與病區(qū)環(huán)境有關(guān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 危險(xiǎn)品的管理及使用不當(dāng)，如氧氣、電源插座等檢查不及時(shí)造成操作不當(dāng)。

4.6 與健康教育有關(guān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 由于臨床護(hù)理工作繁忙，使對(duì)病人的健康教育缺乏主動(dòng)性、系統(tǒng)性、及時(shí)性。如脊柱骨折的病人需要絕對(duì)平臥硬板床，注意軸線翻身病員因各種原因未按要求執(zhí)行造成不良后果等。

4.7 與醫(yī)療費(fèi)用有關(guān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，由于醫(yī)療保險(xiǎn)體系的問(wèn)題，病區(qū)經(jīng)常有欠費(fèi)現(xiàn)象，催費(fèi)的問(wèn)題中不注意技巧，對(duì)所收費(fèi)用不能圓滿解釋?zhuān)榷紩?huì)導(dǎo)致糾紛。

三、防范醫(yī)療糾紛，規(guī)避骨科風(fēng)險(xiǎn)

1、加強(qiáng)患者安全教育 護(hù)理人員應(yīng)多與患者進(jìn)行交流溝通，告誡患者跌倒、墜床、壓瘡等威脅患者自身安全的危險(xiǎn)因素，防范于未然。同時(shí)使患者充分了解自身的病情以及將要進(jìn)行的治療方法，對(duì)手術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)后的效果再三強(qiáng)調(diào)，在患者本人不能進(jìn)行有效溝通時(shí)與其家屬進(jìn)行溝通。

2、加強(qiáng)護(hù)理人員風(fēng)險(xiǎn)教育，提高安全意識(shí) 堅(jiān)持對(duì)護(hù)理人員進(jìn)行經(jīng)常性的法制教育，牢固樹(shù)立“安全第一、質(zhì)量第一”的觀念，增強(qiáng)法律、法規(guī)意識(shí)，提升對(duì)護(hù)理不安全的因素后果的認(rèn)識(shí)，護(hù)士能明確護(hù)患雙方的責(zé)、權(quán)、利。經(jīng)常利用晨會(huì)、交接班，或業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)組織學(xué)習(xí)討論報(bào)紙、雜志上刊登的醫(yī)療糾紛，從中吸取教訓(xùn)，并針對(duì)科內(nèi)工作中的缺陷或患者不滿意的方面討論、分析并制定相應(yīng)的防范措施。

3、轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，優(yōu)化護(hù)患關(guān)系 樹(shù)立“以人為本、以患者為中心”的服務(wù)思想，開(kāi)展語(yǔ)言規(guī)范、溝通技巧、健康教育等知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)護(hù)患交流，正確保護(hù)病人的合法權(quán)益，多與病人和家屬交流，充分尊重病人的權(quán)利。認(rèn)真履行各種告知義務(wù)，讓病人享有知情同意權(quán)，以取得病人或家屬的理解和認(rèn)同。科室配屏風(fēng)，對(duì)暴露隱私部位的操作，應(yīng)進(jìn)行遮擋。注重做好健康教育，耐心解答病人的疑問(wèn)，建立融洽友好的護(hù)患關(guān)系也是化解護(hù)理風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。

4、加強(qiáng)專(zhuān)科業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)、護(hù)理書(shū)寫(xiě)的指導(dǎo)，規(guī)范護(hù)理記錄 有針對(duì)性的進(jìn)行專(zhuān)科業(yè)務(wù)知識(shí)、操作技能的訓(xùn)練，對(duì)科內(nèi)搶救設(shè)備操作人人過(guò)關(guān)，請(qǐng)本科醫(yī)生作專(zhuān)科理論知識(shí)講課。規(guī)范化的護(hù)理文件既是患者獲得救治的真實(shí)反映，有是醫(yī)療糾紛處理中的重要法律依據(jù)，針對(duì)臨床護(hù)理文件方面普遍存在的缺陷，可通過(guò)晨會(huì)、例會(huì)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)等形式反復(fù)強(qiáng)調(diào)護(hù)理文件在舉證例置的重要性，并注意醫(yī)護(hù)溝通，記錄一致，護(hù)士長(zhǎng)抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。

5、依法執(zhí)業(yè) 骨科護(hù)理過(guò)程中，其對(duì)象一般多為一些因車(chē)禍、燒燙等意外事件而進(jìn)行治療的病患，這些病患住院時(shí)間較多，恢復(fù)較慢，行動(dòng)不便，需要護(hù)理人員及時(shí)有效的護(hù)理。所以，在骨科疾病患者住院治療期間，要結(jié)合醫(yī)生的直接治療和護(hù)理人員的專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)門(mén)和具有針對(duì)性的有效護(hù)理方式。護(hù)理行為必須符合法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定要求，堅(jiān)持懂法、學(xué)法和用法相結(jié)合，學(xué)會(huì)用法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益，明確自身的護(hù)理范圍與職責(zé)。

6、提升溝通技巧 骨科疾病的患者一定程度上會(huì)有一定的心理障礙，這就需要護(hù)理人員在日常護(hù)理過(guò)程中能夠使用專(zhuān)業(yè)的溝通技巧，開(kāi)導(dǎo)和安慰病患。醫(yī)院可以根據(jù)實(shí)際情況定期開(kāi)展科學(xué)知識(shí)的人文培訓(xùn)，將服務(wù)理念教育制度化，使護(hù)理人員提升溝通技巧，提高人際交往的溝通能力，在原則性基礎(chǔ)上靈活變通，與患者進(jìn)行病情通告與醫(yī)療效果及功能鍛煉指導(dǎo)時(shí)，特別要時(shí)刻注意與醫(yī)生保持一致，以免引起患者不必要的猜想和家屬的曲解。

7、加強(qiáng)搶救藥品、物品的管理，保證搶救物品的完好率，切實(shí)落實(shí)急救物品的管理制度，做到專(zhuān)人管理。對(duì)藥品定期清失效期批號(hào)，嚴(yán)禁混裝現(xiàn)象。

8、提供便捷查賬系統(tǒng)，堅(jiān)持按物價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，對(duì)病人查帳后提出的疑問(wèn)，耐心解答，一旦發(fā)現(xiàn)多收費(fèi)，要如實(shí)退還并致歉，對(duì)醫(yī)療保險(xiǎn)不能報(bào)銷(xiāo)的費(fèi)用，應(yīng)預(yù)先告知病人，以免造成侵權(quán)而引發(fā)糾紛。

護(hù)理工作是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)工作，是一項(xiàng)服務(wù)與人的工作，它與人的身心健康息息相關(guān)，為了保障病人的醫(yī)療護(hù)理安全必須提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，作為骨科護(hù)士不僅要加強(qiáng)基礎(chǔ)理論學(xué)習(xí)，還要加強(qiáng)專(zhuān)科知識(shí)、技能，相關(guān)法律知識(shí)學(xué)習(xí)，提高自身的綜合素質(zhì)，嚴(yán)格執(zhí)行各種制度和操作規(guī)程，為病人提供更加安全、有序、優(yōu)質(zhì)的護(hù)理服務(wù)。