第一篇：建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款按揭材料須知

建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款按揭材料須知

1、身份證明和婚姻證明: 夫妻雙方身份證、夫妻雙方戶口簿，結(jié)婚證（未婚人士只提供本人材料）原件

以上材料由建行工作人員驗(yàn)證原件，留存復(fù)印件。

2、收入證明

（1）收入證明（加蓋單位公章或人事章）；

（2）出具收入證明的單位，同時(shí)提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件或事業(yè)單位法人登記證副本復(fù)印件（加蓋單位公章，有經(jīng)過當(dāng)年年檢的記錄）

3、借款人提供在北京建行開立的儲(chǔ)蓄卡或活期存折，同時(shí)開通電話銀行，手機(jī)銀行，短信通業(yè)務(wù)

4、首付款發(fā)票復(fù)印件

5、其他資產(chǎn)佐證，提供申請(qǐng)人或其配偶名下的下列財(cái)產(chǎn)（建行工作人員審驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）：

（1）銀行存款證明，如：存折、存單、銀行卡（須附有明細(xì)單）；

（2）房屋所有權(quán)證；

（3）機(jī)動(dòng)車行駛證或車輛登記證；

（4）有價(jià)證券，如：股票、債券、基金、保險(xiǎn)單等。

6、如申請(qǐng)人為公司法定代表人或股東時(shí)，須提供公司章程、入資單、近期財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表）、納稅證明、會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告 備注：借款人年齡加貸款年限男士可至70周歲，女士可至70周歲。

7、外籍人士需提供材料：

1）收入證明為外文的，必須配備中文翻譯件；

2）購(gòu)房合同必須辦理“預(yù)告登記”；

3）收入證明需附佐證，如：工資卡折明細(xì)、借款人或配偶名下購(gòu)買期在一年以上的房產(chǎn)證明（購(gòu)房合同）等；

4）在國(guó)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)一年以上證明材料；

5）購(gòu)房只能用于自??；

6）期限最長(zhǎng)15年，首付5成以上（含5成）；

7）銀行審核同意后，借款人須辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證，費(fèi)用借款人承擔(dān)。

面簽需借款人本人到場(chǎng)簽字，已婚人士需夫妻雙方到場(chǎng)簽字。

建行聯(lián)系人: 于江電話：***郵箱地址：beijingyujiang@126.com

第二篇：建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款指南

建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款指南

1、貸款用途：購(gòu)買XXXX房。

2、貸款對(duì)象：具有完全民事行為能力的中國(guó)公民。

3、貸款條件：借款人必須同時(shí)具備下列條件：

（1）年滿18歲，具有民事行為能力的自然人；

（2）具有購(gòu)買XXX房資格，有由XXXXX主管部門準(zhǔn)予購(gòu)房的核準(zhǔn)通知，并簽訂合法有效的購(gòu)房合同；

（3）信用記錄良好(已辦理過貸款或信用卡業(yè)務(wù)的，連續(xù)違約期數(shù)少于3期，累計(jì)違約期數(shù)少于6期，特殊原因造成的，需原業(yè)務(wù)辦理銀行出具書面證明)；

（4）有穩(wěn)定收入來源并能提供還貸能力證明材料；

（5）已繳納規(guī)定比例的首付款（首付款不低于總房?jī)r(jià)款的30%）；

（6）提供婚姻情況證明材料；

（7）本人及房屋共有人同意以所購(gòu)房屋作為抵押。

4、貸款額度：最高為所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款70％(貸款額度到仟元位，仟元位以下佰、拾、元、角、分位數(shù)為首付款繳交)。

5、貸款期限：一般最長(zhǎng)不超過30年。貸款期限加現(xiàn)有年齡男性不超過65周歲，女性不超過60周歲。

6、貸款利率：按照中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的相關(guān)利率政策執(zhí)行（五年期以上現(xiàn)執(zhí)行年利率為6.55%）。

7、申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料（復(fù)印件使用A4紙單面復(fù)印，并提供原件核對(duì)）：

（1）個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表（建設(shè)銀行提供格式表，遞交材料時(shí)領(lǐng)用并經(jīng)建設(shè)銀行工作人員指導(dǎo)填寫）原件1份；

（2）居民身份證復(fù)印件（已婚的提供夫妻雙方）3份；

（3）戶口簿復(fù)印件份。未婚僅提供戶主和個(gè)人信息頁(yè)面，已婚需要夫妻雙方和未滿18歲小孩復(fù)印件；

（4）婚姻證明材料。未婚需提供市民政局、計(jì)生局或戶口所在地派出所出具的未婚證明原件1份、復(fù)印件2份，已婚提供結(jié)婚證件復(fù)印件3份，離婚提供離婚證明復(fù)印件3份及未再婚證明原件1份、復(fù)印件2份；

（5）購(gòu)房資格證明。XXX市人民政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門準(zhǔn)予購(gòu)房的核準(zhǔn)通知，或市政府經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門確認(rèn)或公示的購(gòu)房人名單復(fù)印件1份；

（6）銷售方與購(gòu)房人簽訂的售房合同原件3份；（7）首付款證明材料1份。可以是經(jīng)濟(jì)適用房銷售方開具的保證金發(fā)票或收據(jù)復(fù)印件，其中，對(duì)通過銀行繳交保證金的客戶，也可將銀行POS機(jī)刷卡繳款憑證（持卡人回單）復(fù)印件作為首付款證明材料（已繳交保證金但不足總房?jī)r(jià)款30%的，需另行補(bǔ)繳交）；

（8）還款能力證明材料1份。借款人出具的有關(guān)收入證明材料（下列三類其中一類，需提供夫妻雙方收入證明）；

第一類：工薪階層提供銀行格式證明（見附件1，可自行打印使用）原件及六個(gè)月工資發(fā)放流水原件（需銀行蓋章確認(rèn)）或單位工資發(fā)放表復(fù)印件；

第二類：個(gè)體工商戶提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、近六期納稅發(fā)票復(fù)印件或近六個(gè)月銀行個(gè)人賬戶明細(xì)原件（需銀行蓋章確認(rèn)）；

第三類：對(duì)工作流動(dòng)性較大，或自主擇業(yè)、無法按照銀行的固定格式開具穩(wěn)定收入證明的客戶，可由客戶自行聲明收入來源（見附件2，可自行打印使用）和具體情況，并由客戶戶口所在街道辦或居委會(huì)出具情況屬實(shí)證明。

（9）個(gè)人信用報(bào)告（建設(shè)銀行系統(tǒng)查詢提供）原件1份；（10）建設(shè)銀行個(gè)人結(jié)算賬戶存折（卡）復(fù)印件1份。

8、客戶貸款流程：

（1）貸款申請(qǐng)：提交建行規(guī)定的申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的材料；（2）簽訂合同：申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，與建行簽訂借款合同；（3）貸款發(fā)放：建行在條件具備時(shí)按合同約定發(fā)放貸款；（4）客戶還款：客戶按合同約定按時(shí)還款；

附件1：

中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人貸款 借款人收入證明

建設(shè)銀行XXX支行：

茲我單位職工，性別，年齡歲，職務(wù)，現(xiàn)固定住址，屬我單位□正式工□合同工□臨時(shí)工，已在我單位工作年，現(xiàn)從事工作，月收入為（大寫）元，（小寫：元），收入比較□穩(wěn)定 □不穩(wěn)定。

本收入證明真實(shí)準(zhǔn)確無誤。如不符，愿對(duì)其真實(shí)性及所發(fā)生的一切后果負(fù)法律責(zé)任。

特此證明

證明單位章：（公章或勞資或財(cái)務(wù)）

年月日

證明單位名稱： 經(jīng)辦人： 聯(lián)系電話： 單位地址：

人

附件2：

中國(guó)建設(shè)銀行海南省分行個(gè)人貸款

借款人收入聲明

建設(shè)銀行XXXX支行：

茲有本人為自主從業(yè)人員，現(xiàn)主要從事工作，工作性質(zhì)比較靈活，月收入為（大寫）元，（小寫：元），收入比較□穩(wěn)定 □不穩(wěn)定。本收入聲明真實(shí)準(zhǔn)確無誤。如不符，愿對(duì)其真實(shí)性及所發(fā)生的一切后果負(fù)法律責(zé)任。

特此聲明

聲明人：

聯(lián)系電話：

年月日

街道辦或居委會(huì)意見：

意見簽署人： 聯(lián)系電話：

意見簽署單位公章：年月日

第三篇：建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)

建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)

一、貸款對(duì)象：

具有石家莊市城鎮(zhèn)常住戶口或其他合法居留身份的年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人。

二、貸款條件：

1、所購(gòu)房產(chǎn)應(yīng)是貸款銀行審查并認(rèn)可的房地產(chǎn)開發(fā)商提供的商品房，且該開發(fā)商同意為貸款人提供擔(dān)保。

2、同意以所購(gòu)住房作抵押，并參加房屋保險(xiǎn)。

3、具有購(gòu)買自用住房總價(jià)30%(暫定)商用房總價(jià)50%以上的自有資金。

4、有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入，有按期償還貸款本息的能力。

三、貸款原則：

實(shí)行抵押加保，整借零還的原則。

四、申請(qǐng)個(gè)人貸款提供的資料：

1、身份證明：夫妻雙方的身份證、戶口本原件及復(fù)印件（一式兩份），非本市戶口提供雙方的暫住證原件及復(fù)印件（一份）。

2、婚姻證明：結(jié)婚證/離婚證原件及復(fù)印件（一份）。

3、收入證明：

a.工作相對(duì)穩(wěn)定的客戶：借款人及配偶所在單位出具的有效收入證明(建行標(biāo)準(zhǔn)格式)、近半年的工資卡流水或家庭收入流水；

b.公司法人或持有公司10%以上股份的自然人：除需提供以上個(gè)人收入證明和流水外，還要提供：營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人代碼證，公司章程，稅務(wù)登記證，公司近六個(gè)月流水賬；

c.個(gè)體工商業(yè)者須提供經(jīng)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及近六個(gè)月的經(jīng)營(yíng)流水賬等。注明：對(duì)于借款申請(qǐng)人的收入證明，如符合上述情況、能夠說明借款申請(qǐng)人合法穩(wěn)定的收入水平均可單獨(dú)使用，如：房產(chǎn)證，存單，股票，證券，銀行理財(cái)產(chǎn)品，騎車行駛本等能證明申請(qǐng)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的。

4、與購(gòu)房單位簽訂的購(gòu)房合同原件；首付款憑證原件及復(fù)印件（一份）

5、建行儲(chǔ)蓄卡扣款賬戶銀行要求的其他資料。

五、申請(qǐng)貸款的相關(guān)提示：

1、如申請(qǐng)人已婚，需夫妻雙方一同前來；如有自然人擔(dān)保，需保證人一同前來；如有共同借款人，需共同借款人一同前來，并攜帶所有當(dāng)事人的身份證及戶口本原件、復(fù)印件。

2、委托他人代辦的，委托代理人應(yīng)為借款人的配偶或直系親屬，并需攜帶委托人及代理人的身份證及戶口本原件、復(fù)印件，授權(quán)委托書需公正。

3、單位出具的工資收入證明，應(yīng)使用建設(shè)銀行提供的標(biāo)準(zhǔn)格式，加蓋公章或勞資章或財(cái)務(wù)章為有效。

4、所提供資料的復(fù)印件應(yīng)為A4紙。

5、借款人需在建行開立儲(chǔ)蓄存折或儲(chǔ)蓄卡。

六、辦理個(gè)人住房貸款需交納的費(fèi)用：

貸款印花稅=貸款金額×稅花（0.005%）

七．可提供的服務(wù)：

1、按制度規(guī)定提前結(jié)清貸款，部分提前還款，均不收取違約金

2、還款方式調(diào)整

3貸款期限調(diào)整（正常范圍內(nèi)，期限延長(zhǎng)或縮短）

4、提供科學(xué)的還款計(jì)劃

八．貸款的還款方式

個(gè)人住房貸款的還款方式有：等額本息還款方式和等額本金還款方式。

第四篇：個(gè)人住房貸款按揭風(fēng)險(xiǎn)及防范

個(gè)人住房貸款按揭風(fēng)險(xiǎn)及防范（案例，四川分行推薦）

發(fā)布者: 魏寶 發(fā)布時(shí)間:2004-11-29

[

個(gè)人住房貸款按揭風(fēng)險(xiǎn)及防范

近年來，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)一直呈快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，據(jù)資料顯示，1998年以來我國(guó)個(gè)人住房貸款年均增長(zhǎng)速度成倍以上。但隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)已日益顯現(xiàn)。我們?cè)趦?nèi)部審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中違規(guī)問題較為嚴(yán)重，不良貸款比例呈上升趨勢(shì)，且存在不同程度的虛假按揭，有的按揭項(xiàng)目已形成呆帳損失。因此，努力揭示個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，對(duì)于提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量，防范、規(guī)避和化解個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)銀行房貸業(yè)務(wù)健康地發(fā)展，具有重要意義。

一、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

來自房地產(chǎn)開發(fā)商及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)包括：一是開發(fā)商欺詐行為，串通購(gòu)房人套取銀行現(xiàn)金，或取得按揭貸款后改作他用，或卷款而去，其中期房按揭發(fā)生的機(jī)率最大；二是房地產(chǎn)開發(fā)商資信能力較差，存在決策失誤，經(jīng)營(yíng)管理不善，導(dǎo)致樓盤“爛尾”，按揭協(xié)議無法正常履行，貸款連帶擔(dān)保責(zé)任落空；三是開發(fā)商所開發(fā)的樓盤建筑質(zhì)量不合格、配套設(shè)施不完善、產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議等，導(dǎo)致購(gòu)房人要求解除合同，或拒絕歸還銀行貸款。以上都可能給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成銀行資產(chǎn)巨大損失。

從近年來我們?cè)趦?nèi)審中掌握的情況看，開發(fā)商采取虛假住房按揭方式套取銀行資金，是形成個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，“假按揭”在個(gè)人住房不良貸款總額中的占比已超過50%。開發(fā)商采取欺詐手段，形成“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)具體有以下方式：

1、開發(fā)商惡意詐騙。開發(fā)商以非法占有銀行資金為目的，隱瞞真相，采取虛構(gòu)購(gòu)房事實(shí)、騙取銀行貸款后挪作他用，造成銀行信貸資產(chǎn)損失。某支行于2000年10月開始向某酒店公寓發(fā)放的按揭貸款，經(jīng)核實(shí) “假按揭”戶數(shù)100戶占比達(dá)86%，貸款本金7,397萬元。該開發(fā)商采取虛增購(gòu)房面積、價(jià)格、重復(fù)備案登記等以本公司及關(guān)聯(lián)公司員工名義向銀行申請(qǐng)按揭貸款，并將已辦理按揭的房屋再次對(duì)外銷售。當(dāng)開發(fā)商詐騙行為暴露后，尚欠該支行前期開發(fā)流動(dòng)資金貸款1,861萬元利息144萬元，雖然該支行采取了法律措施，但僅執(zhí)行到酒店公寓部分房產(chǎn)，貸款損失明顯。另外，某分行分理處1998年9月至2000年9月向某基地商住樓項(xiàng)目提供按揭貸款286戶2,379萬元，開發(fā)商采取編造虛假房號(hào)、重復(fù)按揭、同一人多次貸款和借用他人身份證方式，惡意騙取銀行資金，其所辦理的按揭貸款全部為“假按揭”?，F(xiàn)該房產(chǎn)開發(fā)公司已停業(yè)倒閉，假按揭貸款余額及利息無法收回。

2、重復(fù)按揭。開發(fā)商將同一房屋向兩個(gè)以上的自然人出售，并以重復(fù)出售的房屋到銀行辦理按揭。某支行在經(jīng)辦一“雙塔”型電梯公寓按揭項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)商將1、2號(hào)樓名稱變更為A、B號(hào)后虛擬了10個(gè)房號(hào)再次向銀行申請(qǐng)按揭貸款，這樣，通過變更房號(hào)重復(fù)售房方式共套取銀行“假按揭”貸款20筆1268萬元。

3、無購(gòu)房事實(shí)按揭。即雖有真實(shí)的房屋、真實(shí)的價(jià)格、真實(shí)的面積，但購(gòu)房者沒有真實(shí)的購(gòu)房意愿和購(gòu)房事實(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目因選址失誤、住房套型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不符合市場(chǎng)需要，造成商品房無法達(dá)到預(yù)期銷售目的，開發(fā)商為解決資金短缺矛盾以內(nèi)部及關(guān)聯(lián)企業(yè)員工以及工程往來單位員工身份向銀行申請(qǐng)按揭貸款，按揭貸款的實(shí)際借款人和還款人均為開發(fā)商，當(dāng)其經(jīng)營(yíng)狀況惡化時(shí)，導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

我們?cè)趯?duì)某分行內(nèi)控審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該分行向某商業(yè)城項(xiàng)目提供的商用房按揭貸款4800萬元共165戶，已出現(xiàn)全部逾期。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查實(shí)，按揭購(gòu)房人均是開發(fā)商及其子公司內(nèi)部員工。2001年以來該項(xiàng)目出現(xiàn)連續(xù)拖欠，其還款來源主要是開發(fā)商在銀行留存的保證金。目前，該開發(fā)商尚拖欠前期開發(fā)流動(dòng)資金貸款3500萬元，信貸風(fēng)險(xiǎn)較大。2003年9月，審計(jì)人員在對(duì)某縣級(jí)支行壓縮不良貸款真實(shí)性核查中發(fā)現(xiàn)，該支行向某“服裝城花苑小區(qū)”提供按揭貸款723萬元共38戶，其中19戶按揭貸款屬“假按揭”，開發(fā)商偽造了銀行“現(xiàn)金交款單”（復(fù)印件）及其他相關(guān)資料，騙取銀行資金。目前，該開發(fā)商已被注銷房地產(chǎn)開發(fā)資格，其建造的商品房因市政規(guī)劃調(diào)整，至今仍難以銷售，營(yíng)業(yè)房大部分處于閑置狀態(tài)。

4、返租按揭。開發(fā)商與購(gòu)房者有真實(shí)的房屋交易事實(shí)，但以高出同地段房產(chǎn)成倍價(jià)格進(jìn)行交易，通過購(gòu)房者名義向銀行辦理按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金。此后開發(fā)商以租金方式分期將貸款本金連同高息返還購(gòu)房者的非法融資方式。審計(jì)人員在審計(jì)某商業(yè)廣場(chǎng)按揭項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，1999年8月至2001年7月期間銀行先后向該項(xiàng)目提供商用房按揭貸款28,636萬元共569戶。開發(fā)商與其中的531戶商用房業(yè)主簽定了補(bǔ)充協(xié)議，將所出售商用房返租，交由其子公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房人再以租金來償還按揭貸款。2001年以來由于該開發(fā)商資金緊張，按揭貸款出現(xiàn)集體逾期，銀行則采取扣收貸款保證金方式來壓縮逾期貸款，其保證金帳戶資金最低余額僅有437.37元。

5、購(gòu)房單位假借個(gè)人名義辦理按揭。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，部分企事業(yè)單位特別是某些小公司或私營(yíng)企業(yè)具有較強(qiáng)的購(gòu)房需求，但是由于受到當(dāng)前信貸政策的限制，無法通過正常渠道獲取按揭貸款，于是購(gòu)房單位便與開發(fā)商串通，以單位領(lǐng)導(dǎo)及職工名義向銀行申請(qǐng)按揭貸款。這樣，雖有真實(shí)的房屋交易，但按揭貸款的實(shí)際借款人和還款人卻是購(gòu)房單位。在實(shí)際操作中，開發(fā)商通常是采取虛增房屋面積和房屋價(jià)格的手段，達(dá)到零首付目的后向銀行申請(qǐng)等額按揭，進(jìn)一步加大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2003年10月，審計(jì)人員在對(duì)某支行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該支行1999年至2001年向某綜合樓提供住房按揭貸款4083萬元共110戶，其購(gòu)房合同編號(hào)屬開發(fā)商自編號(hào)，按揭總面積26,000平方米，購(gòu)房用途為住房，借款人均未婚，月收入為8000元或9000元。而實(shí)際購(gòu)房人為八家餐飲娛樂及建筑單位，購(gòu)房面積僅為11,000余平方米，用途為商用房。

6、集資建房按揭。即無真實(shí)的個(gè)人集資建房事實(shí)，部分單位通過“假集資建房”以職工個(gè)人名義申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，套取資金用于其他周轉(zhuǎn)。審計(jì)人員在對(duì)某花園小區(qū)集資建房按揭項(xiàng)目審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，某廠職工集體購(gòu)買該項(xiàng)目一期住房155套，所購(gòu)住房中有149戶每戶貸款均為16萬元，貸款擔(dān)保方式全部以該廠法人房產(chǎn)作抵押。住房建筑面積每平方米單價(jià)均為1,758元，而同一地段房產(chǎn)對(duì)外實(shí)際售價(jià)僅為980元至1250元。按揭貸款資金進(jìn)入開發(fā)商帳戶后，開發(fā)商再以“退房款”方式將貸款資金轉(zhuǎn)入該廠存款帳戶。

（二）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)

銀行提供的住房按揭貸款由于具有借款人分布范圍廣、還款周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因而面臨的不確定因素較多，但造成借款人不能按期償還的根本原因是貸款主體（購(gòu)房人）償債能力發(fā)生變化或資信狀況惡化。

借款人（購(gòu)房人）信用風(fēng)險(xiǎn)主要有以下方面：

1、借款人過高估計(jì)還款能力，當(dāng)家庭收入不足以支付，或發(fā)生其它足以影響其償債能力的情況時(shí)，無力繼續(xù)供樓；

2、借款人死亡，繼承人不再供樓，或因意外事故造成傷殘、失業(yè)，失去還款能力，或借款人因家庭矛盾，如夫妻糾紛、離異等，銀行債務(wù)的承擔(dān)發(fā)生爭(zhēng)議，借款人不肯歸還銀行貸款；

3、購(gòu)房人提供虛假主體資格或經(jīng)濟(jì)狀況證明材料，主觀上有“賴帳”心理，其“收入證明”可信度低，實(shí)際還款能力不足。如我們?cè)趯徲?jì)某分理處經(jīng)辦的某廣場(chǎng)項(xiàng)目按揭貸款時(shí)發(fā)現(xiàn)，同一人以不同身份辦理兩筆以上貸款的有13戶，其中某借款人分別以個(gè)體戶、無業(yè)及公司職工身份累計(jì)取得按揭貸款4筆184萬元，其配偶再次辦理按揭貸款1筆40萬元。

4、購(gòu)房人購(gòu)買按揭房并非自住，而是出于投機(jī)目的，將按揭房出租或轉(zhuǎn)讓以獲取收益，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)或整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化時(shí)，如租金下降或不能順利轉(zhuǎn)讓，則必將導(dǎo)致貸款拖欠發(fā)生。

（三）銀行內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

銀行是按揭樓盤開發(fā)資金和個(gè)人按揭貸款的直接提供者，是按揭業(yè)務(wù)的主要操作者，因此，經(jīng)辦人員違規(guī)操作，貸款審批及監(jiān)督機(jī)制不健全等是造成個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的又一重要因素。具體主要有以下方面：

1、銀行工作人員有章不循。一是貸前調(diào)查流于形式。銀行內(nèi)部對(duì)按揭項(xiàng)目貸前調(diào)查雖有明確的規(guī)定，但在實(shí)際操作中較普遍存在深度不夠，質(zhì)量不高現(xiàn)象。如某支行向某開發(fā)項(xiàng)目提供近一個(gè)億的按揭貸款，信貸人員撰寫的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告僅700余字。二是放寬個(gè)人住房貸款條件。由于個(gè)人住房按揭貸款具有收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小等特征，各商業(yè)銀行均將該業(yè)務(wù)作為支柱業(yè)務(wù)來發(fā)展。但迫于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，銀行對(duì)借款人資信能力和對(duì)象審查常常采取降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的辦法來爭(zhēng)取客戶，擴(kuò)大貸款規(guī)模，降低其因歷史原因而形成的不良貸款占比。如降低貸款保證金比例，個(gè)貸品種從支持購(gòu)買普通住房延伸至高檔住房、商鋪、別墅等；三是貸時(shí)審查和貸后管理簡(jiǎn)單粗放。由于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)現(xiàn)階段處于買方市場(chǎng)，銀行對(duì)前來申請(qǐng)按揭貸款的人幾乎來者不拒，貸款申請(qǐng)?jiān)獾骄芙^的現(xiàn)象很少發(fā)生。當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，銀行往往采取扣收開發(fā)商保證金方式來壓縮不良貸款，從而掩蓋了貸款的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)，且喪失了化解貸款風(fēng)險(xiǎn)的最佳時(shí)機(jī)。

2、銀行工作人員存在道德風(fēng)險(xiǎn)。由于目前銀行在個(gè)人住房貸款發(fā)放與風(fēng)險(xiǎn)控制上尚存在漏洞，部分不法開發(fā)商惡意利用銀行按揭騙取資金，其主要方法是重金賄賂銀行工作人員，內(nèi)外勾結(jié)，合力騙取銀行資金。

從目前已發(fā)現(xiàn)的“假按揭”貸款中，購(gòu)房合同房號(hào)、面積、價(jià)格、備案登記等存在明顯漏洞，借款人身份與收入證明嚴(yán)重不符，但信貸人員均“未發(fā)現(xiàn)”或知道情況卻不反映、不阻止，反而積極推薦上報(bào)；借款人首付款證明齊全，但資金從未進(jìn)入銀行結(jié)算帳戶，甚至開發(fā)商偽造銀行現(xiàn)金進(jìn)帳單（復(fù)印件）數(shù)百萬元仍能逃過信貸審查關(guān)；按揭貸款在尚未辦妥房產(chǎn)抵押登記手續(xù)前提下，開發(fā)商能隨意動(dòng)用貸款保證金。如某支行在經(jīng)辦某酒店公寓期房按揭項(xiàng)目中，在工程完工交付前，開發(fā)商多次挪用保證金歸還項(xiàng)目開發(fā)貸款及其關(guān)聯(lián)公司流動(dòng)資金貸款。當(dāng)該開發(fā)商“假按揭”欺詐行為暴露后，其保證金帳戶余額僅為10,921.61元，貸款損失已無法避免。

3、銀行內(nèi)控制度不健全。當(dāng)前，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)已在其經(jīng)營(yíng)和管理的多個(gè)環(huán)節(jié)顯現(xiàn)著或潛伏著，但一直未能引起有關(guān)管理部門和經(jīng)辦行的足夠重視。一是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制機(jī)制不完善。經(jīng)辦行較普遍存在辦理個(gè)貸業(yè)務(wù)的信貸人員力量不足、素質(zhì)不高、結(jié)構(gòu)不合理等情況，有的經(jīng)辦行一個(gè)信貸員經(jīng)辦業(yè)務(wù)量多達(dá)幾個(gè)億。同時(shí)，銀行現(xiàn)行個(gè)貸業(yè)務(wù)操作程序依然是客戶申請(qǐng)、上級(jí)行審批后，由經(jīng)辦行負(fù)責(zé)發(fā)放貸款和進(jìn)行貸后管理，帶有計(jì)劃體制色彩，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，銀行應(yīng)遵循尋找客戶—風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估—發(fā)放貸款的信貸程序，但銀行至今尚無一套完整的對(duì)開發(fā)商和按揭項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)及辦法，也缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估專業(yè)人士及相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制能力較差；

二是現(xiàn)行個(gè)人住房貸款操作辦法中對(duì)貸后管理方面的規(guī)定內(nèi)容簡(jiǎn)單，跟蹤檢查的范圍、頻率及考核標(biāo)準(zhǔn)不明確，貸款發(fā)放后銀行對(duì)按揭房屋入住情況、借款人經(jīng)濟(jì)收入變化等情況不清，貸后管理制度形同虛設(shè)；

三是銀行內(nèi)部在健全縱向與橫向監(jiān)督制約機(jī)制方面存在不足，長(zhǎng)期以來，銀行上級(jí)業(yè)務(wù)管理部門重點(diǎn)是對(duì)公司貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管，內(nèi)審部門也由于個(gè)貸業(yè)務(wù)不良率低，貸款利息實(shí)收率高等原因而未把個(gè)人住房貸款作為審計(jì)重點(diǎn)；另外，個(gè)人住房不良貸款按“一逾雙呆”只統(tǒng)計(jì)分期還款額，五級(jí)分類不準(zhǔn)確，這樣，個(gè)貸不良貸款統(tǒng)計(jì)額度與實(shí)際貸款風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)相差較大，在一定程度上掩蓋了貸款的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。

二、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

房地產(chǎn)業(yè)既是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，又是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的特殊行業(yè)，因此，銀行要保證長(zhǎng)時(shí)期較高的收益率，就必須高度重視對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范控制，以確保該項(xiàng)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

（一）針對(duì)開發(fā)商及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范

重視并加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目的貸前調(diào)查，建立和完善對(duì)開發(fā)商及房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，是防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，杜絕“假按揭”行為發(fā)生的首要舉措。銀行在選擇開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)建立科學(xué)的準(zhǔn)入機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)適時(shí)采取有效的退出策略，以規(guī)避自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

首先，要對(duì)開發(fā)商的資信狀況等進(jìn)行嚴(yán)格的審查。一是審查開發(fā)商的資信能力，如開發(fā)商是否具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，是否有較好的經(jīng)營(yíng)管理能力和經(jīng)驗(yàn)等。銀行應(yīng)首選與實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行合作，對(duì)資信能力較弱的開發(fā)商則應(yīng)提高貸款標(biāo)準(zhǔn)或拒絕合作；二是除對(duì)開發(fā)商本身的財(cái)務(wù)狀況要有充分了解外，還要嚴(yán)格審查開發(fā)商法定代表人和重要關(guān)系人個(gè)人情況。如開發(fā)商的老總或大股東將個(gè)人資產(chǎn)移至國(guó)外，或個(gè)人負(fù)有巨額債務(wù)，或經(jīng)營(yíng)上喜好“投機(jī)冒險(xiǎn)”等情況，那么開發(fā)商一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)決策失誤或資金周轉(zhuǎn)不靈等情況時(shí)，就可能通過假按揭貸款渠道套取銀行資金。

其次，要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深入審查。銀行應(yīng)審查開發(fā)商項(xiàng)目設(shè)計(jì)及開發(fā)資金到位情況，是否取得合法的土地使用權(quán)及用途、期限，報(bào)批報(bào)建手續(xù)是否合法，是否取得預(yù)售許可證，項(xiàng)目資金流向是否合理等。同時(shí)，銀行經(jīng)辦人員應(yīng)有高度的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，要進(jìn)一步審查按揭房產(chǎn)項(xiàng)目的口岸、結(jié)構(gòu)、地理環(huán)境、類似房產(chǎn)價(jià)格、銷售情況等，并綜合分析房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣后，擇優(yōu)選擇房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作。

第三，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)擇機(jī)逐步退出。銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中應(yīng)堅(jiān)持審慎原則，調(diào)整經(jīng)營(yíng)理念和策略，正確識(shí)別個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)擇機(jī)退出，將房貸風(fēng)險(xiǎn)拒之門外。

（二）針對(duì)借款人本人的風(fēng)險(xiǎn)防范

一是強(qiáng)化對(duì)購(gòu)房人資信能力的審查。銀行在選擇按揭借款人時(shí)，應(yīng)在貸款受理和調(diào)查階段堅(jiān)持與借款人見面和談話的制度，準(zhǔn)確判斷其資信能力，嚴(yán)禁由開發(fā)商包辦貸款手續(xù)。談話內(nèi)容包括：（1）主體資格，即完全民事行為能力和年滿18周歲以上；（2）現(xiàn)在住所、房籍情況，有無可靠穩(wěn)定的聯(lián)絡(luò)方式，有無當(dāng)?shù)貞艨诘?；?）購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)收入來源、數(shù)額是否充足，是否為真實(shí)穩(wěn)定的收入；（4）購(gòu)房目的是否為自用，現(xiàn)在住房情況，是否存在“炒樓”意圖等。

第五篇：建設(shè)銀行住房貸款事項(xiàng)（模版）

建設(shè)銀行住房貸款事項(xiàng)

個(gè)人住房貸款是指中國(guó)建設(shè)銀行向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。

1、貸款對(duì)象

具有完全民事行為能力的中國(guó)公民、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人、在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。

2、貸款種類

1）按住房交易形態(tài)劃分

（1）個(gè)人（首次交易）住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)住房一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買各類型住房（含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“一手房”個(gè)人住房貸款或稱新建房個(gè)人住房貸款。

（2）個(gè)人再交易住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)住房二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買住房（含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房”個(gè)人住房貸款。

2）按貸款的用途劃分

（1）個(gè)人住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買各類型住房（不含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款。

（2）個(gè)人商業(yè)用房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買各類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。所稱商業(yè)用房是指借款人購(gòu)置的用于盈利的經(jīng)營(yíng)性房屋。

3、貸款條件

申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的借款人應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

1）有合法的身份；

2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3）有合法有效的購(gòu)買房屋的合同、協(xié)議以及建設(shè)銀行要求提供的其他證明文件；

4）有所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%（含）以上的自籌資金，并保證用于所購(gòu)住房的首付款；個(gè)人商業(yè)用房貸款自籌資金需達(dá)到所購(gòu)商業(yè)用房的40％以上。

5）能提供有建設(shè)銀行認(rèn)可的有效、足額擔(dān)保；

6）建設(shè)銀行規(guī)定的其他條件。

4、貸款金額

1）借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買或集資建造第一套自住住房，且以所購(gòu)住房或以其他住房做抵押的，貸款金額最高不超過購(gòu)房款、個(gè)人實(shí)際應(yīng)出資部分或者住房評(píng)估價(jià)值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的70%。

2）借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款用于購(gòu)買商業(yè)用房，貸款金額最高不得超過購(gòu)房款或評(píng)估價(jià)值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的60%。

3）以符合條件的有價(jià)證券(包括財(cái)政部發(fā)行的憑證式國(guó)債、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存款存單)質(zhì)押的個(gè)人住房貸款，貸款金額最高不得超過質(zhì)押權(quán)利憑證票面價(jià)值的90%；

4）以建設(shè)銀行認(rèn)可的除住房和有價(jià)證券以外的其他財(cái)產(chǎn)抵押的個(gè)人住房貸款，貸款金額最高不得超過抵押物價(jià)值的70%。

5、貸款期限

個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為15年，商業(yè)用房貸款期限最長(zhǎng)為10年。

男性自然人，其年齡與貸款期限之和不能超過65歲。女性自然人，其年齡與貸款期限之和不能超過60歲。

6、貸款利率

個(gè)人住房貸款利率按照中國(guó)人民銀行和我行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。目前池州分行目前第一套個(gè)人住房貸款利率下浮15%，第二套住房和商業(yè)用房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

目前個(gè)人住房貸款利率調(diào)整按以下規(guī)定執(zhí)行：

（1）貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整貸款利率，繼續(xù)執(zhí)行合同利率；

（2）貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。

7、個(gè)人住房貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款申請(qǐng)材料清單

1）個(gè)人住房貸款（一手房）申請(qǐng)材料清單

（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件；

（2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等；

（3）合法有效的購(gòu)房合同；

（4）涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明；

（5）涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾并提供保證人具有保證能力的證明材料。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明；保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等；保證人為法人且與我行簽訂《商品房銷售合作協(xié)議》的，不需要針對(duì)單筆個(gè)人住房貸款提供上述材料；

（6）借款人已付所購(gòu)房屋價(jià)款規(guī)定比例以上的首付款交款單據(jù)（發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等）；首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房或商業(yè)用房的自籌資金的有關(guān)證明；

（7）建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。

2）個(gè)人再交易住房貸款申請(qǐng)材料清單

（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件；

（2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明；

（3）與房屋產(chǎn)權(quán)所有人（包括住房共有人）簽訂的合法、有效的房屋交易合同或協(xié)議；交易房屋的共有人未在房屋交易合同或協(xié)議上簽字的，需提供其同意出售的書面證明。

（4）交易房屋的權(quán)屬證書，即《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》。共有的房屋，還包括《房屋共有權(quán)證》或《房地產(chǎn)共有權(quán)證》；

（5）自籌資金證明，借款人提出申請(qǐng)時(shí)必須擁有所購(gòu)再交易住房交易價(jià)格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入建設(shè)銀行指定賬戶；

（6）涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明。以所購(gòu)再交易住房或其他抵押物抵押的，還需要提供建設(shè)銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的對(duì)交易房產(chǎn)或其他抵押物的評(píng)估報(bào)告；

（7）涉及保證擔(dān)保的，需提供保證人具有保證能力的證明。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明，保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等；

（8）建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件資料。