第一篇：北京建養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性計(jì)劃書2

北京建養(yǎng)老院可行性計(jì)劃書

現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是微利甚至是不盈利的。當(dāng)然，也確有人投資建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)純?yōu)榛貓?bào)社會(huì)，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦以后，也還有個(gè)維持良性動(dòng)轉(zhuǎn)的問(wèn)題，即如何保持其自身發(fā)展。

盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費(fèi)）-服務(wù)成本即為盈虧，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、取暖費(fèi)三項(xiàng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。

一、辦院可行性分析

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)此，投資者要有清醒的認(rèn)識(shí)。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長(zhǎng)時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來(lái)人力和物力上的負(fù)擔(dān)。

就深圳現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析如下：

一、從市場(chǎng)角度

北京是個(gè)適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設(shè)施以及一些收費(fèi)較高的主題公園對(duì)65歲以上的老年人免費(fèi)。隨著人口流動(dòng)的加劇，會(huì)有越來(lái)越多的人選擇到深圳養(yǎng)老。目前北京實(shí)際人口2200萬(wàn)，其中老年人口占到102萬(wàn)，占到9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)21家，床位共計(jì)800余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來(lái)看，——區(qū)和——區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對(duì)密集，市南老城區(qū)和——路東部人口居住密集區(qū)、——新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的不足。

二、目前深圳市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評(píng)價(jià)

北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說(shuō)從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營(yíng)水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來(lái)講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。

2、百床以上收費(fèi)在1000元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在深圳市場(chǎng)目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來(lái)養(yǎng)老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。

3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是深圳市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理還處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。

需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。

4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營(yíng)形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營(yíng)這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭(zhēng)取物業(yè)和居委會(huì)的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠。可能的情況下爭(zhēng)取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭(zhēng)取到前期經(jīng)營(yíng)者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。

目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的運(yùn)營(yíng)水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過(guò)年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。

二、收支情況分析（以50張床位，四人間養(yǎng)老院為例）

一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入

1、租金投入，選擇房屋時(shí)多選擇租用經(jīng)營(yíng)狀況不良、非網(wǎng)點(diǎn)性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金必須控制在200元/床/月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為200元-600元），例：50張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬(wàn)以下。

2、房屋改造和簡(jiǎn)單裝修費(fèi)用，約投入6萬(wàn)元。

3、基本設(shè)施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)800元×50=40000元。

b)床上用品700×50=35000元

c)室內(nèi)每人一個(gè)圈椅200×50=10000

d)電視每房間一個(gè)1000×15=15000

e)活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌2個(gè)，健身器材2件，預(yù)算約10000元。

f)餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺(tái)，總控制在8000元。（可在開業(yè)時(shí)爭(zhēng)取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)）

g)洗衣設(shè)備，預(yù)算2000元。

h)洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元。

i)辦公設(shè)施，電腦、打印機(jī)各一臺(tái)，面包車一部。（可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再到位）

合計(jì)最小投入280000元。

4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約20000元。

以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=300000元

二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營(yíng)投入

1、員工工資。

院長(zhǎng)（兼會(huì)計(jì)）1人計(jì)4000×12=48000元

副院長(zhǎng) 兼采購(gòu)2人計(jì)2000×12=24000元

護(hù)理員10人計(jì)1000×12×5=60000元

廚師2人計(jì)1200×12×2=26400元

以上共計(jì)9人計(jì)158400元。

2．伙食費(fèi)成本300×50×12=180000元。

3、水電費(fèi)400×50=20000元

4、取暖費(fèi)700平米×20=14000元

5、辦公費(fèi)用600×12=7200元

6、設(shè)備耗材、維護(hù)等2000元

7、租金10萬(wàn)元。

以上投入合計(jì)482000元。

三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測(cè)（按80%床位利用率，680元收費(fèi)）

1、床位費(fèi)四人間200×12×50×80%=96000元。

2、服務(wù)費(fèi)200×12×50×80%=96000元

3、餐費(fèi)260×12×50×80%=124800元

3、水電費(fèi)20×12×50×80%=9600元

4、取暖費(fèi)80×3×50×80%=9600元

以上收入計(jì)336000元

四、經(jīng)營(yíng)評(píng)估

1、此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率55%。

2、可期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬(wàn)元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。

三、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)

一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件

（一）符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；

（二）有規(guī)范的名稱；

（三）有固定的場(chǎng)所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動(dòng)場(chǎng)所；

（四）有相應(yīng)的資金（前期投入約1萬(wàn)元/床）；

（五）有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護(hù)士可通過(guò)與屬地醫(yī)院診所簽約實(shí)現(xiàn)）。

二、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）開辦組織或個(gè)人的身份證明；

（二）機(jī)構(gòu)章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場(chǎng)所證明；

（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；

（六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。

三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：

1、市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請(qǐng)。本市其他組織和個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請(qǐng)。區(qū)（市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對(duì)符合規(guī)定的，報(bào)市民政部門。

民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的時(shí)限為自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)。

2、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會(huì)同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：

（一）利用非國(guó)有資產(chǎn)開辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

（二）利用國(guó)有資產(chǎn)開辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

（三）開辦營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。

四、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會(huì)資源利用

1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。

2、符合星光老年之家投入條件的，可申請(qǐng)福彩基金的注入。

3、可利用志愿者開展服務(wù)，降低用人成本，實(shí)現(xiàn)親情服務(wù)。

4、開展社會(huì)公益活動(dòng)，爭(zhēng)取捐贈(zèng)和贊助，補(bǔ)充老年生活費(fèi)用的不足。

養(yǎng)老院的建設(shè)地塊不僅要求土地屬性、拆遷補(bǔ)償、水電氣市政條件等落實(shí)，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區(qū)距離、周邊人口數(shù)量和素質(zhì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養(yǎng)老院、養(yǎng)老院服務(wù)對(duì)象（消費(fèi)群體）市場(chǎng)容量等。

第二篇：北京建設(shè)養(yǎng)老院可行性計(jì)劃書

養(yǎng)老院可行性計(jì)劃書

現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的，抱著賺錢的目的也是不可取的，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)是微利甚至是不盈利的。當(dāng)然，也確有人投資建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)純?yōu)榛貓?bào)社會(huì)，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開辦以后，也還有個(gè)維持良性動(dòng)轉(zhuǎn)的問(wèn)題，即如何保持其自身發(fā)展。

盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費(fèi)）-服務(wù)成本即為盈虧，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、取暖費(fèi)三項(xiàng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。

一、辦院可行性分析

養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)此，投資者要有清醒的認(rèn)識(shí)。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長(zhǎng)時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來(lái)人力和物力上的負(fù)擔(dān)。

就北京現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析如下：

一、從市場(chǎng)角度

北京是個(gè)適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設(shè)施以及一些收費(fèi)較高的主題公園對(duì)65歲以上的老年人免費(fèi)。隨著人口流動(dòng)的加劇，會(huì)有越來(lái)越多的人選擇到深圳養(yǎng)老。目前北京實(shí)際人口2200萬(wàn)，其中老年人口占到102萬(wàn)，占到9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)21家，床位共計(jì)800余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來(lái)看，——區(qū)和——區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對(duì)密集，市南老城區(qū)和——路東部人口居住密集區(qū)、——新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的不足。

二、目前北京市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評(píng)價(jià)

北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說(shuō)從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運(yùn)營(yíng)水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來(lái)講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用1500元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。

2、百床以上收費(fèi)在1600元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在北京市場(chǎng)目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來(lái)養(yǎng)老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。

3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理還處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。

需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。

4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營(yíng)形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營(yíng)這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭(zhēng)取物業(yè)和居委會(huì)的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠?？赡艿那闆r下爭(zhēng)取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭(zhēng)取到前期經(jīng)營(yíng)者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。

目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的運(yùn)營(yíng)水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過(guò)年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對(duì)這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。

二、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老收支情況分析（以100張床位養(yǎng)老院為例）

(一)、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入

1、租金投入，選擇房屋時(shí)多選擇租用經(jīng)營(yíng)狀況不良、非網(wǎng)點(diǎn)性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金必須控制在400元/床/月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為400元-600元），例：100張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在2000平方米以上，合理租金控制在年48萬(wàn)以下。

2、房屋改造和簡(jiǎn)單裝修費(fèi)用，約投入30萬(wàn)元。

3、基本設(shè)施配備。

a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)2000元×100=200000元。

b)床上用品800×100=80000元

c)室內(nèi)每人一個(gè)圈椅200×100=20000元

d)電視每房間一個(gè)1000×45=45000元

e)活動(dòng)室設(shè)施家庭影院2套，麻將桌8個(gè)，健身器材10件，預(yù)算約50000元。

f)餐飲設(shè)施，灶具4套，餐具120套，消毒柜2個(gè)，冰箱4臺(tái)，總控制在50000元。g)洗衣設(shè)備，預(yù)算10000元。

h)洗澡設(shè)備，預(yù)算25000元。

i)辦公設(shè)施，電腦5臺(tái)、打印機(jī)一臺(tái)，面包車2部, 合計(jì)最小投入350000元。

4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約30000元。

以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=1160000元

(二)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)投入

1、員工工資。

院長(zhǎng)（兼會(huì)計(jì)）1人計(jì)6000×12=72000元

副院長(zhǎng) 兼采購(gòu)2人計(jì)4000×12×2=96000元

護(hù)理員20人計(jì)3000×20=60000元

廚師4人計(jì)3000×12×4=144000元

以上共計(jì)27人計(jì)372000元。

2．伙食費(fèi)成本360×100×12=432000元。

3、水電費(fèi)500×100=50000元

4、取暖費(fèi)2000平米×20=40000元

5、辦公費(fèi)用800×12=9600元

6、設(shè)備耗材、維護(hù)等10000元

7、租金48萬(wàn)元。

以上年投入合計(jì)961600元。

注:初期經(jīng)營(yíng)投入會(huì)有3到6個(gè)月的過(guò)度期,入住率未能達(dá)到理想標(biāo)準(zhǔn),以下按半年計(jì)算: 961600×50%=480800元

綜上所計(jì):前期建設(shè)投入+初期經(jīng)營(yíng)投入=1160000+480800=1640800元

(三)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測(cè)（按80%床位利用率）

（1）普通間20間，每間3人，床位費(fèi)/月400元/人、伙食費(fèi)/月450元/人，服務(wù)費(fèi)/月450元/人，水電雜150元, 共 計(jì) 月/人1450元，總計(jì)：1044000元/年

（2）雙人間和夫妻間 15間，每間2人，床位費(fèi)500元/人/月，伙食費(fèi)450元/人月，服務(wù)費(fèi)/月450元/人，水電雜150元, 共計(jì)月/人1550元，總計(jì)： 558000元/年

（3）單人間10間，床位費(fèi)/月700元、伙食費(fèi)/月450元，服務(wù)費(fèi)/月450元，水電雜150 元, 計(jì) 月/人1750元，總計(jì)：月210000元/年

年總收入計(jì)：1812000×80%=1449600元/年

年總收入-年總投入=年純利潤(rùn)(1449600-961600=488000元)

(四)、經(jīng)營(yíng)評(píng)估

1、此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率55%。

2、可期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做2萬(wàn)元的資產(chǎn)折舊，20000元意外損耗，保守收入42萬(wàn)元。

3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收400000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。

三.合作經(jīng)營(yíng)居家式社區(qū)養(yǎng)老

老年人在家庭居住與社會(huì)化上門服務(wù)相結(jié)合的一種新型養(yǎng)老模式。這種模式可以確保老人、子女、養(yǎng)老服務(wù)人員、政府各取所需，促使資源得到充分利用。社區(qū)居家養(yǎng)老彌補(bǔ)了家庭養(yǎng)老的不足，是政府大力倡導(dǎo)的一種新型養(yǎng)老模式。

當(dāng)今家庭規(guī)模向小型化發(fā)展，子女?dāng)?shù)減少，加上當(dāng)前老人與子女共居向分居轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的獨(dú)生子女的出現(xiàn)使子女對(duì)老人的贍養(yǎng)更加困難。對(duì)于子女而言，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種就業(yè)壓力、社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)使得不少子女將大部分時(shí)間投入到自己的事業(yè)中，相應(yīng)地減少了與老年人的照顧時(shí)間，使得不少人陷入“事業(yè)人士”與“孝順子女”角色的沖突當(dāng)中。這就對(duì)傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老發(fā)起了尖銳的挑戰(zhàn)。

適合人群：子女工作太忙照顧不到，又不想離開現(xiàn)在居住的環(huán)境,但又確切需要照顧的空巢老人。

本機(jī)構(gòu)可以與周邊正規(guī)的家政服務(wù)單位合作，實(shí)現(xiàn)共盈與互助的形式，開設(shè)居家式社區(qū)養(yǎng)老，為周邊輻射范圍內(nèi)的老人提供養(yǎng)老服務(wù)。這種形式也是其他發(fā)達(dá)國(guó)家(包括日本，韓國(guó)，歐洲等國(guó))的主要經(jīng)營(yíng)模式，也是我們國(guó)家未來(lái)的主流模式。

因此，應(yīng)該與合作的家政單位制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，起到一定的監(jiān)督作用。1.部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

老年餐服務(wù)（定點(diǎn)用餐）：

早餐5元、午餐15元、晚餐12元

托所服務(wù)（日托）：

完全自理70元每天、不能完全自理100元每天（均含午餐）

小時(shí)工（做飯、代購(gòu)、取藥等）：15—20元/小時(shí)

刮臉：5元/次

上門協(xié)助洗澡：40元每次

熨衣服：3元/件

擦玻璃：15—20元每小時(shí)

租用棋牌室：5元/小時(shí)/桌

讀報(bào)：10元/小時(shí)

陪同服務(wù)（陪游覽、購(gòu)物、訪親等）：15元/小時(shí)或80元/天

足療：25元/小時(shí)

病人護(hù)理：50—100元/天

2.8項(xiàng)服務(wù)須免費(fèi)送奶免收上門服務(wù)費(fèi)

電話心理咨詢

單身老人聯(lián)誼活動(dòng)

日常關(guān)懷和提示

社保信息咨詢

家政服務(wù)培訓(xùn)

家庭成員老年護(hù)理知識(shí)培訓(xùn)

此外，老人在接受計(jì)算機(jī)、法律、書法、書畫、運(yùn)動(dòng)健康等培訓(xùn)時(shí)，只需要交納材料費(fèi)即可，不用額外交納學(xué)費(fèi)。

四、專業(yè)支撐

當(dāng)前，我國(guó)醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)二者之間相互獨(dú)立，自成系統(tǒng)，往往使老年人在健康狀況和生活自理能力面臨困境時(shí)，不能得到及時(shí)有效的治療，不得不經(jīng)常往返家庭，醫(yī)院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間，既耽誤治療，增加費(fèi)用，也給家屬增加了負(fù)擔(dān)。我們不禁要問(wèn)，當(dāng)老年人及養(yǎng)老，醫(yī)療，長(zhǎng)期照料服務(wù)等社會(huì)保障制度不完善的情況下，如何解決世界上規(guī)模最龐大的老年群體的醫(yī)療問(wèn)題，成為當(dāng)前社會(huì)保障領(lǐng)域?qū)W者和相關(guān)政府部門不可回避的話題。因此，通過(guò)醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間的多方式結(jié)合，使其資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，建立并完善醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)模式就顯得迫在眉睫。

一﹑明確概念

要進(jìn)行老年人醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)模式構(gòu)建探索研究，首先需要明確“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的概念。所謂“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”是養(yǎng)老服務(wù)的充實(shí)和提高，就是重新審視養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容之間的關(guān)系，將老年人健康醫(yī)療服務(wù)放在更加重要的位置，以區(qū)別傳統(tǒng)的單純?yōu)槔夏耆颂峁┗旧钚枨蟮酿B(yǎng)老服務(wù)。既包括傳統(tǒng)的生活護(hù)理服務(wù)﹑精神心理服務(wù)﹑老年文化服務(wù)﹑更重要的是包括醫(yī)療康復(fù)保健服務(wù)﹑具體有醫(yī)療服務(wù)﹑健康咨詢服務(wù)﹑健康檢查服務(wù)﹑疾病診治和護(hù)理服務(wù)﹑大病康復(fù)服務(wù)以及臨終關(guān)懷服務(wù)等。

二﹑養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)近距離規(guī)劃，合作服務(wù)

充分利用附近現(xiàn)有的醫(yī)療衛(wèi)生資源，特別是已經(jīng)過(guò)剩的公立醫(yī)療投資進(jìn)行整合，將部分醫(yī)院（包括廠企醫(yī)院）進(jìn)行結(jié)構(gòu)和功能調(diào)整，直接轉(zhuǎn)型為老年康復(fù)院，老年護(hù)理院等醫(yī)療結(jié)合服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確其為老年患者提供長(zhǎng)期醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)的功能和任務(wù)，完善所需的房屋設(shè)施和器械裝備，并加強(qiáng)醫(yī)務(wù)及護(hù)工人員的培訓(xùn)。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)達(dá)成合作協(xié)議，當(dāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人突發(fā)疾病﹑大病時(shí)可以第一時(shí)間到相近的醫(yī)院得到專業(yè)便捷的救治。或者養(yǎng)老機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)醫(yī)院的病房功能，醫(yī)院的醫(yī)師和護(hù)

士到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)患者進(jìn)行醫(yī)治，免去老年人的奔波之苦。這種情況實(shí)現(xiàn)的前提條件是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)位置比較近。這就要求政府部門在對(duì)醫(yī)院和養(yǎng)老院進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃時(shí)，把合適的、有集合意愿的機(jī)構(gòu)兩種機(jī)構(gòu)規(guī)劃在一起。同時(shí)，有結(jié)合意愿的機(jī)構(gòu)也要進(jìn)行積極地努力，請(qǐng)求政府部門對(duì)兩種機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)進(jìn)行支撐。

五、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)

一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件

（一）符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；

（二）有規(guī)范的名稱；

（三）有固定的場(chǎng)所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動(dòng)場(chǎng)所；

（四）有相應(yīng)的資金（前期投入約1.8萬(wàn)元/床）；

（五）有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護(hù)士可通過(guò)與屬地醫(yī)院診所簽約實(shí)現(xiàn)）。I

二、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）開辦組織或個(gè)人的身份證明；

（二）機(jī)構(gòu)章程；

（三）資金狀況證明；

（四）場(chǎng)所證明；

（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；

（六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。

三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：

1、市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請(qǐng)。本市其他組織和個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請(qǐng)。區(qū)（市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對(duì)符合規(guī)定的，報(bào)市民政部門。

民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的時(shí)限為自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)。

2、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會(huì)同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。

3、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：

（一）利用非國(guó)有資產(chǎn)開辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

（二）利用國(guó)有資產(chǎn)開辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；

（三）開辦營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。

第三篇：養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性報(bào)告

XXXX養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目

可 行 性 報(bào)

告

XX養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性報(bào)告

一、基本情況

（一）XXXX情

XXXX位于四川省東北邊緣，地處大巴山南麓，地理坐標(biāo)為東經(jīng)106°27′～107°08′，北緯31°53′～32°45′，東南西北各與通江、巴中、旺蒼、陜西南鄭縣相接，幅員面積3383平方公里，海拔307—2507米。境內(nèi)高山迭起，溝谷縱橫，為典型的山區(qū)地帶，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候。全縣轄48個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、522個(gè)村，總?cè)丝?0.36萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口59.72萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口10.64萬(wàn)人。

XXXX是革命老區(qū)。在第二次國(guó)內(nèi)革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，徐向前、李先念領(lǐng)導(dǎo)的紅四方面軍曾在這里戰(zhàn)斗兩年多，開辟建立了川陜革命根據(jù)地，在當(dāng)時(shí)總?cè)丝趦H12萬(wàn)的XXXX就有2萬(wàn)多名南江兒女參加了紅軍，其中1.6萬(wàn)多人為革命獻(xiàn)出了寶貴的生命。

XXXX是“5·12”汶川特大地震重災(zāi)縣。因緊鄰廣元市青川縣、陜西省寧強(qiáng)縣，受震中地震波沖擊嚴(yán)重，區(qū)域內(nèi)地震烈度 達(dá)7 度，受災(zāi)人口44.58萬(wàn)人，直接經(jīng)濟(jì)損失14.87億元，被國(guó)務(wù)院確定為全國(guó)51個(gè)重災(zāi)縣之一。

XXXX是地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)區(qū)。南江地處山區(qū)，地質(zhì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，是全國(guó)地質(zhì)災(zāi)害頻發(fā)、地質(zhì)災(zāi)害最嚴(yán)重的縣之一，被列為全國(guó)地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)。“5·12”汶川特大地震及其余震誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)782處，對(duì)人民群眾生命和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅。

XXXX是貧困地區(qū)。XXXX是國(guó)家扶貧開發(fā)重點(diǎn)扶持縣，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，工商企業(yè)效益低下，農(nóng)民靠外出務(wù)工增加經(jīng)濟(jì)收入。2009年全縣生產(chǎn)總值54億元，農(nóng)村人均3615元，縣級(jí)財(cái)政收入9985萬(wàn)元，人均143元。全縣貧困及低收入人口20.13萬(wàn)人，占全縣總?cè)丝诘?0.5%。

XXXX是“時(shí)代先峰”王瑛同志生前工作縣。王瑛同志在南江工作11年，無(wú)論崗位怎樣變換、職務(wù)怎么變化，無(wú)論條件如何艱苦、環(huán)境多么惡劣，都始終堅(jiān)持立黨為公、執(zhí)政為民，信仰不動(dòng)、黨性不移，本色不改、忠誠(chéng)不變，即使進(jìn)入生命倒計(jì)時(shí)的讀秒階段，仍然沖鋒在前、戰(zhàn)斗不止，用生命詮釋了共產(chǎn)黨員的真正情懷。

（二）XXXX5.12地震受災(zāi)情況

“5.12”汶川特大地震發(fā)生時(shí)，因XXXX緊鄰廣元市青川縣、陜西省漢中市寧強(qiáng)縣兩個(gè)震中，受地震波沖擊嚴(yán)重，地震烈度達(dá)7度。全縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部受災(zāi)，受災(zāi)人口達(dá)44.58萬(wàn)人，直接經(jīng)濟(jì)損失達(dá)14.87億元，被國(guó)務(wù)院確定為全國(guó)51個(gè)、全省39個(gè)重災(zāi)縣之一。全縣因?yàn)?zāi)死亡2人，重傷253人；倒塌房屋97603間，面積2440075平方米；造成D級(jí)危房37529間，面積938225平方米；死亡牲畜1928頭；水利工程受損5200處，危及54600人的生命財(cái)產(chǎn)安全；供水設(shè)施損毀573處，造成45079人飲水困難。

（三）XXXX老齡人口基本情況

全縣轄48個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，522個(gè)行政村，86個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?0.9萬(wàn)人，60歲以上老年人9.8萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?3.9%.老年人口中，城鄉(xiāng)百歲老人28人，90-99歲的高齡老人632人，“五?！崩先?270人，空巢老人2萬(wàn)余人。全縣老年協(xié)會(huì)組織612個(gè)，會(huì)員近萬(wàn)人。老年大學(xué)10所，學(xué)員1518人。城鄉(xiāng)貧困老人已納入醫(yī)療保險(xiǎn)和低保對(duì)象。破產(chǎn)企業(yè)職工和農(nóng)村60歲以上的老人已于2010年全部納入養(yǎng)老保障范圍。百歲老人月發(fā)長(zhǎng)壽補(bǔ)貼金100元，90-99歲的高齡老人月發(fā)高齡生活補(bǔ)貼60元。全縣養(yǎng)老保障體系進(jìn)一步完善，老人幸福指數(shù)不斷上升。

二、項(xiàng)目名稱 XXXXXXXX養(yǎng)老院

三、建設(shè)地點(diǎn)

（一）擬建項(xiàng)目地點(diǎn)名稱

XXXX光霧山鎮(zhèn)大壩社區(qū)

（二）擬建項(xiàng)目地點(diǎn)簡(jiǎn)介

光霧山鎮(zhèn)位于XXXX北部邊緣，地處光霧山國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)腹心，北靠陜西南鄭，距歷史名城漢中75公里，南距XXXX城70公里，西接廣元旺蒼，處于川、陜、渝旅游“金三角”地帶中心，境內(nèi)交通便捷，S101省道公路穿越而過(guò)。全鎮(zhèn)轄8個(gè)行政村，29個(gè)村民小組，4個(gè)國(guó)有林場(chǎng)，總?cè)丝?428人，其中農(nóng)業(yè)人口2351人，幅員面積579平方公里，森林覆蓋率達(dá)98%，鎮(zhèn)內(nèi)主要河流焦家河系嘉陵江上游支流之一，呈東西走向流至旺蒼。

光霧山鎮(zhèn)交通便利，旅游接待設(shè)施完善。省道S101公路從中穿過(guò)，全長(zhǎng)35公里，全部為水泥硬化路面，西漢、廣漢高速公路即將貫通。四川中大旅業(yè)公司曾投資數(shù)千萬(wàn)元，對(duì)景區(qū)道路、橋梁、人文景觀等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了完善；XXXX米倉(cāng)山林業(yè)開發(fā)公司已投資三千多萬(wàn)元，對(duì)光霧山鎮(zhèn)至大壩景區(qū)的公路進(jìn)行了硬化，對(duì)大壩景區(qū)的游客接待中心進(jìn)行了升級(jí)改造和新建擴(kuò)建。目前景區(qū)公路四通八達(dá)，有兩條總長(zhǎng)為15公里的水泥硬化旅游公路，兩條120公里的四級(jí)標(biāo)美泥碎石旅游公路，新開通“桃麥、彭

三、槐潮”三條旅游路線，完成了截賢驛、燕子巖等景點(diǎn)景區(qū)棧道的修建。建有桃花山莊休閑美食園、鐵爐壩生態(tài)觀光園，鎮(zhèn)內(nèi)有星級(jí)賓館四家，日接待能力達(dá)1000余人。本項(xiàng)目擬選址建設(shè)在光霧山鎮(zhèn)的核心景區(qū)——大壩社區(qū)內(nèi)。

三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模

（一）項(xiàng)目總投資

本項(xiàng)目總投資669萬(wàn)元，其中土建工程費(fèi)400萬(wàn)元，設(shè)備采購(gòu)費(fèi)269萬(wàn)元。

（二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

1、工程

新建房屋

2000平方米 新建堡坎

600立方米 新建圍墻

600平方米

室外活動(dòng)場(chǎng)地、院壩及道路硬化 1200平方米

綠化帶

2000平方米

2、設(shè)備購(gòu)置

生活鍋爐

1臺(tái) 宿舍內(nèi)部設(shè)施、臥具

150套 餐廳就餐設(shè)施（桌椅）

30套 餐具

200套 廚具

1套

老年活動(dòng)室設(shè)施 1套

辦公設(shè)施

20套 消防設(shè)施

3套

（三）技術(shù)指標(biāo)

1、容納五保老人150人

2、建筑層數(shù)宜為三層，建筑層高宜為3m。房屋一樓為辦公室、餐廳、廚房、老年活動(dòng)室以及管理人員住宿。

3、由于XXXX是地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)縣，根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，將XXXX劃為抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g，7度設(shè)防。

4、建筑采用磚混結(jié)構(gòu)，墻體為240mm多孔磚，樓面及屋面板均為現(xiàn)澆鋼筋混土板。公用樓梯的有效寬度不應(yīng)小于1.2m，需設(shè)內(nèi)側(cè)扶手，高度為0.65m。

5、每個(gè)老人居室為13 ㎡，設(shè)單獨(dú)衛(wèi)生間。

6、裝修住宿墻面采用乳膠漆、衛(wèi)生間地面采用防滑地磚、衛(wèi)生間內(nèi)墻面貼面磚，食堂墻面采用乳膠漆，廚房、浴室及公共衛(wèi)生間內(nèi)墻采用滿貼面磚。

7、配備20名工作人員，對(duì)中心進(jìn)行服務(wù)管理。

8、居室。根據(jù)老人實(shí)際需要，居室應(yīng)配設(shè)單人床、床頭柜、衣柜、毛巾架、被子、床單、被罩、枕套、枕巾、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶，床頭應(yīng)安裝呼叫鈴。

9、活動(dòng)室。有供老人閱讀、寫字、繪畫、娛樂(lè)的場(chǎng)所。該場(chǎng)所應(yīng)提供圖書、報(bào)刊、電視機(jī)和棋牌。

10、健身場(chǎng)所。有配置適合老人使用的健身、康復(fù)器械和設(shè)備的康復(fù)室和健身場(chǎng)所。

11、醫(yī)務(wù)室。根據(jù)老人健康情況，必須準(zhǔn)備足夠的醫(yī)療設(shè)備和物資，應(yīng)有急救藥箱和輪椅車等。

12、廚房。公用廚房應(yīng)配置操作臺(tái)、灶具、炊具、洗滌池、排油煙器、冰柜（箱）、庫(kù)房等設(shè)施。

四、資金來(lái)源

項(xiàng)目總投資：669萬(wàn)元。其中：XXXX解決269萬(wàn)元；由于我縣是國(guó)家級(jí)貧困縣，又是“5·12”汶川地震重災(zāi)縣，申請(qǐng)進(jìn)德公益援助400萬(wàn)元。

五、可行性報(bào)告的編制依據(jù)

根據(jù)四川省民政廳《四川省農(nóng)村敬老院等級(jí)達(dá)標(biāo)試行標(biāo)準(zhǔn)》和《XXXX“十一五”社會(huì)與發(fā)展規(guī)劃》編制本項(xiàng)目。

隨著醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展和國(guó)家計(jì)劃生育政策的推行，社會(huì)人口老齡化現(xiàn)象日趨突出，五保老人不斷增加，目前僅縣城所在地溪洛渡鎮(zhèn)就有五保老人313人。為了使這些老人有一個(gè)正常生活的供養(yǎng)場(chǎng)所，建一個(gè)舒適、安全、設(shè)施齊全、服務(wù)周到的社會(huì)福利中心顯得非常迫切。

新建XXXXXXXX養(yǎng)老院，既可以充分展示進(jìn)德公益“篤行仁愛”的博愛宗旨，又可以充分發(fā)揮社會(huì)福利功能，將人道事業(yè)與和諧社會(huì)建設(shè)有效聯(lián)結(jié)，有利于解決老有所養(yǎng)的社會(huì)難題，有利于高齡老人的身心健康，有利于促進(jìn)社會(huì)就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

六、項(xiàng)目的可行性

（一）場(chǎng)地條件

建設(shè)地點(diǎn)選擇在XXXX“AAAA”級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi)的大壩社區(qū)，屬風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的中心地帶，地形較平緩，排污、環(huán)保等工程由建設(shè)局、環(huán)保局統(tǒng)一安排，施工難度不大。

（二）、水源、電源、交通和通訊條件

工程竣工之后的生活用水、生活用電由XXXX光霧山風(fēng)景管理公司統(tǒng)一解決，水、電均有保證。目前風(fēng)景區(qū)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的二級(jí)公路已經(jīng)完工，并且通往風(fēng)景區(qū)內(nèi)的高速公路正在加緊施工。電信、移動(dòng)、聯(lián)通和廣電等通訊公司均在風(fēng)景區(qū)設(shè)置了通訊基站。

（三）組織保障

在XXXX內(nèi)部設(shè)立“XXXXXXXX養(yǎng)老院”項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，會(huì)長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，抽調(diào)精干人員，負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目論證、立項(xiàng)報(bào)批、土地征用、工程招標(biāo)、財(cái)務(wù)管理、工程管理、質(zhì)量監(jiān)測(cè)、竣工驗(yàn)收等工作。

七、實(shí)施方案及進(jìn)度安排

（一）、實(shí)施方案

1、工程施工管理

（1）、XXXXXXXX養(yǎng)老院將采取遷址新建的重建方式，由XXXX負(fù)責(zé)組織實(shí)施。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按國(guó)家基本建設(shè)程序辦事，遵照建設(shè)設(shè)計(jì)—審查—招標(biāo)—施工—驗(yàn)收—檔案的工程管理體系，實(shí)施項(xiàng)目法人制、工程監(jiān)理制、合同管理制，由監(jiān)理公司和質(zhì)安站負(fù)責(zé)全面的質(zhì)量監(jiān)督。同時(shí)，項(xiàng)目業(yè)主與有關(guān)職能部門組成質(zhì)量監(jiān)控小組隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。施工前組織技術(shù)培訓(xùn)，明確建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化質(zhì)量管理；施工中加強(qiáng)工程材料、分項(xiàng)工程的檢查驗(yàn)收工作。項(xiàng)目竣工后，由有關(guān)職能部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，合格后交付使用。

（2）、在項(xiàng)目實(shí)施中將配備專兼職人員對(duì)項(xiàng)目的各類檔案資料進(jìn)行科學(xué)管理，特別是財(cái)務(wù)、工程質(zhì)量、重要文件檔案要設(shè)立專柜，及時(shí)收集，規(guī)范整理，長(zhǎng)期保存。建立檔案管理制度，對(duì)收進(jìn)和借閱的資料要明確登記，防止流失和毀滅。工程完工后，所有檔案資料一并移交。

（3）、為確保該項(xiàng)目的順利實(shí)施，南江紅十字會(huì)成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由會(huì)長(zhǎng)任組長(zhǎng)，其它相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)；縣紅十字會(huì)成立管理小組，具體組織實(shí)施；縣政府、發(fā)改局、建設(shè)局、國(guó)土局、環(huán)保局、審計(jì)局、監(jiān)察局等負(fù)責(zé)監(jiān)督。

（二）資金管理

為確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，確保資金的使用安全，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)資金嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理制度，配備財(cái)會(huì)專業(yè)知識(shí)和財(cái)會(huì)工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員從事財(cái)務(wù)工作。由XXXX開設(shè)資金專戶，確保?？顚Ｓ?，并按工程質(zhì)量和工程進(jìn)度撥付工程款。建立審計(jì)監(jiān)督制度和堅(jiān)持大額支出集體會(huì)審制度。建設(shè)單位定期編制資金流向報(bào)表，及時(shí)向資金提供單位報(bào)告資金使用情況，從而用科學(xué)的機(jī)制，嚴(yán)密的財(cái)經(jīng)紀(jì)律管理資金和使用資金。

（三）時(shí)間進(jìn)度

XXXXXXXX養(yǎng)老院建設(shè)周期為12個(gè)月，計(jì)劃在2011年6月開工，2012年6月建成并投入使用。

八、項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)及評(píng)估

本項(xiàng)目屬社會(huì)公益性項(xiàng)目，著重體現(xiàn)社會(huì)效益。項(xiàng)目建成后，可使150名五保老人入住供養(yǎng)，充分體現(xiàn)社會(huì)主義制度的優(yōu)越性，同時(shí)還可解決20人的就業(yè)問(wèn)題。本項(xiàng)目社會(huì)效益明顯，既有必要性，又具有可行性，實(shí)施條件齊備，建議立項(xiàng)批準(zhǔn)，撥款支持。并且根據(jù)XXXX現(xiàn)在老年人的基本情況，新建XXXXXXXX養(yǎng)老院項(xiàng)目刻不容緩。

九、XXXX情況

XXXX，成立于1996年，是以發(fā)揚(yáng)人道主義精神，保護(hù)人的生命和健康，促進(jìn)人類和平進(jìn)步事業(yè)為宗旨。遵循國(guó)際紅十字會(huì)運(yùn)動(dòng)確立的人道、公正、中立、獨(dú)立、志愿、統(tǒng)一及普遍七項(xiàng)原則，依照日內(nèi)瓦公約及其附加議定書、《中華人民共和國(guó)紅十字會(huì)法》和《XXXX章程》獨(dú)立自主地開展工作。根據(jù)XXXX編制委員會(huì)的文件，設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，設(shè)置會(huì)長(zhǎng)、常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)、副秘書長(zhǎng)等領(lǐng)導(dǎo)職位。“5·12”特大地震后，XXXX從縣衛(wèi)生局中獨(dú)立出來(lái)，有專職人員5人，在銀行開設(shè)了專門的、獨(dú)立的紅十字會(huì)賬戶。為充分發(fā)揮紅十字會(huì)的作用，XXXX成立了賑救組、募捐組、宣傳組、保障組4個(gè)工作組并負(fù)責(zé)實(shí)施相關(guān)工作。另外，組建了紅十字醫(yī)療救護(hù)隊(duì)16支，紅十字防疫隊(duì)1支，紅十字衛(wèi)生監(jiān)督隊(duì)1支，為將來(lái)XXXX養(yǎng)老院正式運(yùn)營(yíng)打下了良好的人力資源基礎(chǔ)。

十、XXXX承諾

為保證項(xiàng)目資金安全，保證項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量，保證項(xiàng)目的及時(shí)督導(dǎo)和評(píng)估等，XXXX做出如下承諾：

（一）保證項(xiàng)目資金安全

整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)資金嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理制度，配備財(cái)會(huì)專業(yè)知識(shí)和財(cái)會(huì)工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員從事財(cái)務(wù)工作。由XXXX開設(shè)資金專戶，確保?？顚Ｓ茫垂こ藤|(zhì)量和工程進(jìn)度撥付工程款。建立審計(jì)監(jiān)督制度和堅(jiān)持大額支出集體會(huì)審制度。建設(shè)單位定期編制資金流向報(bào)表，及時(shí)向資金提供單位報(bào)告資金使用情況。用科學(xué)的機(jī)制，嚴(yán)密的財(cái)經(jīng)紀(jì)律管理資金和使用資金。

（二）保證項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量

整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按國(guó)家基本建設(shè)程序辦事，遵照建設(shè)設(shè)計(jì)—審查—招標(biāo)—施工—驗(yàn)收—檔案的工程管理體系。實(shí)施項(xiàng)目法人制、工程監(jiān)理制、合同管理制。由監(jiān)理公司和質(zhì)安站負(fù)責(zé)全面的質(zhì)量監(jiān)督。同時(shí)，XXXX與有關(guān)職能部門組成質(zhì)量監(jiān)控小組隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。施工前組織技術(shù)培訓(xùn)，明確建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化質(zhì)量管理，施工中加強(qiáng)工程材料和分項(xiàng)工程的檢查驗(yàn)收工作。項(xiàng)目竣工后，由有關(guān)職能部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，合格后交付使用。

（三）保證項(xiàng)目督導(dǎo)和評(píng)估

在項(xiàng)目實(shí)施中將配備專兼職人員對(duì)項(xiàng)目的各類檔案資料進(jìn)行科學(xué)管理，特別是財(cái)務(wù)、工程質(zhì)量、重要文件檔案要設(shè)立專柜，及時(shí)收集，規(guī)范整理，長(zhǎng)期保存。建立檔案管理制度，對(duì)收進(jìn)和借閱的資料要明確登記，防止流失和毀滅。工程完工后，所有檔案資料一并移交。

十一、受援單位負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目管理人員

第四篇：養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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行業(yè)研究報(bào)告的定義

行業(yè)研究是通過(guò)深入研究某一行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)、規(guī)模結(jié)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)格局以及綜合經(jīng)濟(jì)信息等，為企業(yè)自身發(fā)展或行業(yè)投資者等相關(guān)客戶提供重要的參考依據(jù)。

企業(yè)通常通過(guò)自身的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)了解到所在行業(yè)的微觀市場(chǎng)，但微觀市場(chǎng)中的假象經(jīng)常誤導(dǎo)管理者對(duì)行業(yè)發(fā)展全局的判斷和把握。一個(gè)全面競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，不但要了解自己現(xiàn)狀，還要了解對(duì)手動(dòng)向，更需要將整個(gè)行業(yè)系統(tǒng)的運(yùn)行規(guī)律了然于胸。

行業(yè)研究報(bào)告的構(gòu)成

一般來(lái)說(shuō)，行業(yè)研究報(bào)告的核心內(nèi)容包括以下五方面：

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行業(yè)研究的目的及主要任務(wù)

行業(yè)研究是進(jìn)行資源整合的前提和基礎(chǔ)。

對(duì)企業(yè)而言，發(fā)展戰(zhàn)略的制定通常由三部分構(gòu)成：外部的行業(yè)研究、內(nèi)部的企業(yè)資源評(píng)估以及基于兩者之上的戰(zhàn)略制定和設(shè)計(jì)。

行業(yè)與企業(yè)之間的關(guān)系是面和點(diǎn)的關(guān)系，行業(yè)的規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)決定了企業(yè)的成長(zhǎng)空間；企業(yè)的發(fā)展永遠(yuǎn)必須遵循行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征和規(guī)律。

行業(yè)研究的主要任務(wù)：

解釋行業(yè)本身所處的發(fā)展階段及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 分析影響行業(yè)的各種因素以及判斷對(duì)行業(yè)影響的力度 預(yù)測(cè)并引導(dǎo)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 判斷行業(yè)投資價(jià)值 揭示行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn) 為投資者提供依據(jù)

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養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

【報(bào)告類型】項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

【報(bào)告用途】政府立項(xiàng)、申請(qǐng)土地、銀行貸款、招商引資、投資合作等 【交付時(shí)間】7-20個(gè)工作日，特殊要求另行約定 【報(bào)告格式】PDF版＋WORD版＋紙介版

報(bào)告介紹

本報(bào)告主要對(duì)養(yǎng)老院項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、如何實(shí)施、相關(guān)技術(shù)方案及財(cái)務(wù)效果進(jìn)行具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以求確定一個(gè)在技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的最優(yōu)方案。

該可行性研究報(bào)告可用于養(yǎng)老院項(xiàng)目主辦單位報(bào)發(fā)改委核準(zhǔn)立項(xiàng)，申請(qǐng)貸款，上市募投，資金申請(qǐng)，境外投資，申請(qǐng)土地等；我司是專業(yè)編寫可行性研究報(bào)告的咨詢機(jī)構(gòu)，能夠出具符合國(guó)家發(fā)改委和地方各級(jí)發(fā)改委要求的可行性研究報(bào)告，并提供甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)等各個(gè)等級(jí)的工程咨詢資質(zhì)。以下是報(bào)告的目錄框架：

養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 政府立項(xiàng)、申請(qǐng)土地、銀行貸款、招商引資、投資合作等

第一章 總論

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目背景

1．項(xiàng)目名稱

2．承辦單位概況

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

4．養(yǎng)老院項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目概況

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目擬建地點(diǎn)

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目的 3．養(yǎng)老院項(xiàng)目主要建設(shè)條件

4．養(yǎng)老院項(xiàng)目投入總資金及效益情況

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5．養(yǎng)老院項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

三、項(xiàng)目可行性與必要性

四、問(wèn)題與建議

第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)

一、養(yǎng)老院產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)

1．國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老院市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀

2．國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老院市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)

二、產(chǎn)品市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

1．國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老院市場(chǎng)需求現(xiàn)狀

2．國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老院市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

三、產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)分析

1．養(yǎng)老院產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)界定

2．市場(chǎng)占有份額分析

四、價(jià)格現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)

1．養(yǎng)老院產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售價(jià)格

2．養(yǎng)老院產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)銷售價(jià)格

五、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

1．主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況

2．產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)

3．營(yíng)銷策略

六、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

第三章 資源條件評(píng)價(jià)

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目資源可利用量

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目資源品質(zhì)情況

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目資源賦存條件

四、養(yǎng)老院項(xiàng)目資源開發(fā)價(jià)值

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第四章 養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

一、建設(shè)規(guī)模

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模方案比選

2．推薦方案及其理由

二、產(chǎn)品方案

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目產(chǎn)品方案構(gòu)成 2．養(yǎng)老院項(xiàng)目產(chǎn)品方案比選

3．推薦方案及其理由

第五章 養(yǎng)老院項(xiàng)目場(chǎng)址選擇

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位置

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目場(chǎng)址土地權(quán)所屬類別及占地面積

3．土地利用現(xiàn)狀

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目場(chǎng)址建設(shè)條件

1．地形、地貌、地震情況

2．工程地質(zhì)與水文地質(zhì)

3．氣候條件

4．城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會(huì)環(huán)境條件

5．交通運(yùn)輸條件

6．公用設(shè)施社會(huì)依托條件（水、電、氣、生活福利）

7．防洪、防潮、排澇設(shè)施條件

8．環(huán)境保護(hù)條件

9．法律支持條件

10．征地、拆遷、移民安置條件

11．施工條件

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目場(chǎng)址條件比選

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1．養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)條件比選

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)投資比選

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比選

4．養(yǎng)老院項(xiàng)目推薦場(chǎng)址方案

5．養(yǎng)老院項(xiàng)目場(chǎng)址地理位置圖

第六章 養(yǎng)老院項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目技術(shù)方案

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目生產(chǎn)方法（包括原料路線）

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目工藝流程

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目工藝技術(shù)來(lái)源

4．推薦方案的主要工藝（生產(chǎn)裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目主要設(shè)備方案

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目主要設(shè)備選型

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目主要設(shè)備來(lái)源（進(jìn)口設(shè)備應(yīng)提出供應(yīng)方式）

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目推薦方案的主要設(shè)備清單

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目工程方案

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目礦建工程方案

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目特殊基礎(chǔ)工程方案

4．養(yǎng)老院項(xiàng)目建筑安裝工程量及“三材”用量估算

5．養(yǎng)老院項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程一覽表

第七章 養(yǎng)老院項(xiàng)目主要原材料、燃料供應(yīng)

一、主要原材料供應(yīng)

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量

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3．養(yǎng)老院項(xiàng)目原材料、輔助材料來(lái)源與運(yùn)輸方式

二、燃料供應(yīng)

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目燃料品種、質(zhì)量與年需要量

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目燃料供應(yīng)來(lái)源與運(yùn)輸方式

三、主要原材料、燃料價(jià)格

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目原材料、燃料價(jià)格現(xiàn)狀

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目主要原材料、燃料價(jià)格預(yù)測(cè)

四、編制主要原材料、燃料年需要量表

第八章 總圖、運(yùn)輸與公用輔助工程

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目總圖布置

1．平面布置

2．豎向布置

（1）場(chǎng)區(qū)地形條件

（2）豎向布置方案

（3）場(chǎng)地標(biāo)高及土石方工程量

3．總平面布置圖

4．總平面布置主要指標(biāo)表

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸

1．場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目公用輔助工程

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目給排水工程

（1）給水工程。用水負(fù)荷、水質(zhì)要求、給水方案

（2）排水工程。排水總量、排水水質(zhì)、排放方式和泵站管網(wǎng)設(shè)施

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目供電工程

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（1）供電負(fù)荷（年用電量、最大用電負(fù)荷）

（2）供電回路及電壓等級(jí)的確定

（3）電源選擇

（4）場(chǎng)內(nèi)供電輸變電方式及設(shè)備設(shè)施

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目通信設(shè)施

（1）通信方式

（2）通信線路及設(shè)施

4．養(yǎng)老院項(xiàng)目供熱設(shè)施

5．養(yǎng)老院項(xiàng)目空分、空壓及制冷設(shè)施

6．養(yǎng)老院項(xiàng)目維修設(shè)施

7．養(yǎng)老院項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施

第九章 養(yǎng)老院項(xiàng)目節(jié)能措施

一、節(jié)能措施

二、能耗指標(biāo)分析

第十章 養(yǎng)老院項(xiàng)目節(jié)水措施

一、節(jié)水措施

二、水耗指標(biāo)分析

第十一章 養(yǎng)老院項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)

一、場(chǎng)址環(huán)境條件

二、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的污染物對(duì)環(huán)境的影響

三、環(huán)境保護(hù)措施方案

四、環(huán)境保護(hù)投資

五、環(huán)境影響評(píng)價(jià)

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第十二章 養(yǎng)老院項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危險(xiǎn)性作業(yè)的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的工藝和設(shè)備

2．對(duì)危害部位和危險(xiǎn)作業(yè)的保護(hù)措施

3．危險(xiǎn)場(chǎng)所的防護(hù)措施

4．職業(yè)病防護(hù)和衛(wèi)生保健措施

三、消防設(shè)施

1．火災(zāi)隱患分析

2．防火等級(jí)

3．消防設(shè)施

第十三章 養(yǎng)老院項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目法人組建方案

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)組織方案和體系圖

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目機(jī)構(gòu)適應(yīng)性分析

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目人力資源配置

1．生產(chǎn)作業(yè)班次

2．勞動(dòng)定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求

3．職工工資福利

4．勞動(dòng)生產(chǎn)率水平分析

5．員工來(lái)源及招聘方案

6．員工培訓(xùn)計(jì)劃

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第十四章 養(yǎng)老院項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)工期

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）

第十五章 養(yǎng)老院項(xiàng)目投資估算

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目投資估算依據(jù)

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)投資估算

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目建筑工程費(fèi)

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目安裝工程費(fèi)

4．養(yǎng)老院項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用

5．養(yǎng)老院項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)

6．養(yǎng)老院項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)

7．養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)期利息

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目流動(dòng)資金估算

四、養(yǎng)老院項(xiàng)目投資估算表

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目投入總資金估算匯總表

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目單項(xiàng)工程投資估算表

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目分年投資計(jì)劃表

4．養(yǎng)老院項(xiàng)目流動(dòng)資金估算表

第十六章 養(yǎng)老院項(xiàng)目融資方案

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目資本金籌措

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目債務(wù)資金籌措

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目融資方案分析

第十七章 養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

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一、養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

1．財(cái)務(wù)價(jià)格

2．計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷

3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定

4．其他計(jì)算參數(shù)

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目銷售收入估算（編制銷售收入估算表）

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目成本費(fèi)用估算（編制總成本費(fèi)用估算表和分項(xiàng)成本估算表）

四、養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表

4．養(yǎng)老院項(xiàng)目借款償還計(jì)劃表

五、養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目盈利能力分析

（1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

（2）資本金收益率

（3）投資各方收益率

（4）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

（5）投資回收期

（6）投資利潤(rùn)率

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觯ń杩顑斶€期或利息備付率和償債備付率）

六、養(yǎng)老院項(xiàng)目不確定性分析

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）

七、養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論

第十八章 養(yǎng)老院項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目影子價(jià)格及通用參數(shù)選取

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二、養(yǎng)老院項(xiàng)目效益費(fèi)用范圍調(diào)整

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目轉(zhuǎn)移支付處理

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目間接效益和間接費(fèi)用計(jì)算

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目效益費(fèi)用數(shù)值調(diào)整

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目投資調(diào)整

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目流動(dòng)資金調(diào)整

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目銷售收入調(diào)整

4．養(yǎng)老院項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用調(diào)整

四、養(yǎng)老院項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目國(guó)內(nèi)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表

五、養(yǎng)老院項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值

六、養(yǎng)老院項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論

第十九章 養(yǎng)老院項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目與所在地互適性分析

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目地區(qū)文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

四、養(yǎng)老院項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論

第二十章 養(yǎng)老院項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度分析

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三、養(yǎng)老院項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

第二十一章 養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、養(yǎng)老院項(xiàng)目推薦方案的總體描述

二、養(yǎng)老院項(xiàng)目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述

1．優(yōu)點(diǎn)

2．存在問(wèn)題

3．主要爭(zhēng)論與分歧意見

三、養(yǎng)老院項(xiàng)目主要對(duì)比方案

1．方案描述

2．未被采納的理由

四、結(jié)論與建議

第二十二章 附圖、附表、附件

一、附圖

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目場(chǎng)址位置圖

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目工藝流程圖

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目總平面布置圖

二、附表

1．養(yǎng)老院項(xiàng)目投資估算表

（1）養(yǎng)老院項(xiàng)目投入總資金估算匯總表

（2）養(yǎng)老院項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程投資估算表

（3）養(yǎng)老院項(xiàng)目流動(dòng)資金估算表

2．養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表

（1）養(yǎng)老院項(xiàng)目銷售收入、銷售稅金及附加估算表

（2）養(yǎng)老院項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算表

（3）養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

（4）養(yǎng)老院項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表

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（5）養(yǎng)老院項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表

（6）養(yǎng)老院項(xiàng)目借款償還計(jì)劃表

3．養(yǎng)老院項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表

（1）養(yǎng)老院項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表

（2）養(yǎng)老院項(xiàng)目國(guó)內(nèi)投資國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用流量表

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可行性研究報(bào)告的用途

可行性研究報(bào)告是在招商引資、投資合作、政府立項(xiàng)、銀行貸款等領(lǐng)域常用的專業(yè)文檔，主要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、如何實(shí)施、相關(guān)技術(shù)方案及財(cái)務(wù)效果進(jìn)行具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以求確定一個(gè)在技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的最優(yōu)方案而撰寫的書面報(bào)告。

我們將可行性研究報(bào)告按用途主要分為6種：

（1）用于企業(yè)融資、對(duì)外招商合作的可行性研究報(bào)告。這類研究報(bào)告通常要求市場(chǎng)分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競(jìng)爭(zhēng)分析、營(yíng)銷計(jì)劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實(shí)際運(yùn)作方案；

（2）用于國(guó)家發(fā)展和改革委（以前的國(guó)家計(jì)委）立項(xiàng)的可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，該文件是根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》和《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目立項(xiàng)的基礎(chǔ)文件，發(fā)改委根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行核準(zhǔn)、備案或批復(fù)，決定某個(gè)項(xiàng)目是否實(shí)施。另外醫(yī)藥企業(yè)在申請(qǐng)相關(guān)證書時(shí)也需要編寫可行性研究報(bào)告。

（3）用于銀行貸款的可行性研究報(bào)告，商業(yè)銀行在貸款前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，需要項(xiàng)目方出具詳細(xì)的可行性研究報(bào)告,對(duì)于國(guó)家開發(fā)銀行等國(guó)內(nèi)銀行，若該報(bào)告由甲級(jí)資質(zhì)單位出具，通常不需要再組織專家評(píng)審，部分銀行的貸款可行性研究報(bào)告不需要資質(zhì)，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請(qǐng)國(guó)家的相關(guān)政策支持資金、工商注冊(cè)時(shí)往往也需要編寫可行性研究報(bào)告，該文件類似用于銀行貸款的可研。

（4）用于境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，企業(yè)在實(shí)施走出去戰(zhàn)略，對(duì)國(guó)外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時(shí)，需要編寫可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、報(bào)給國(guó)家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請(qǐng)中國(guó)進(jìn)出口銀行境外投資重點(diǎn)項(xiàng)目信貸支持時(shí)，也需要可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。

（5）用于企業(yè)上市的可行性研究報(bào)告，這類可行性報(bào)告通常需要出具國(guó)家發(fā)改委的甲級(jí)工程咨詢資格。

（6）用于申請(qǐng)政府資金（發(fā)改委資金、科技部資金、農(nóng)業(yè)部資金）的可行性研究報(bào)告，這類可行性報(bào)告通常需要出具國(guó)家發(fā)改委的甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)。

在上述六種可研中，第（2）、（3）、（5）、（6）類可研準(zhǔn)入門檻最高，需要編寫單

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位擁有工程咨詢資質(zhì)，該資質(zhì)由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒發(fā)，分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)三個(gè)等級(jí)，甲級(jí)最高。

我司可出具甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)（部分行業(yè)乙級(jí)）。另外項(xiàng)目建議書和預(yù)可研類似于可行性研究報(bào)告，只是在詳細(xì)程度方面有差別。

第五篇：養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性報(bào)告

廟上養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性報(bào)告

在中國(guó)，老齡事業(yè)是由政府主辦的、以老年人為對(duì)象的公共服務(wù)事業(yè)，是非贏利性的。本報(bào)告中的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”是以高齡者為對(duì)象，以滿足高層次生活、文化需求為目標(biāo)，向老年人提供商品和服務(wù)的相關(guān)民間營(yíng)利事業(yè)活動(dòng)的總稱。

到2011年底，中國(guó)65歲以上老人所占比例已經(jīng)達(dá)到9.1%，超過(guò)世界平均水平。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益正在吸引著全球的目光。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，人們的生活方式的多樣化，單純的國(guó)家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求。面對(duì)老年人口的現(xiàn)狀，中國(guó)未來(lái)可能通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、減免稅收、購(gòu)買服務(wù)甚至養(yǎng)老專項(xiàng)按揭貸款等手段加快解決老齡問(wèn)題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場(chǎng)化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、“侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)接軌的社會(huì)化、市場(chǎng)化的道路。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，并對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動(dòng)效應(yīng)。老齡人口的增多拉動(dòng)產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長(zhǎng)，比如對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂(lè)、信息咨詢等服務(wù)需求。當(dāng)前我國(guó)老年消費(fèi)市場(chǎng)開發(fā)仍處于初級(jí)階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求。從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”階段，很多商機(jī)有待開發(fā)。

“十二五”時(shí)期，我國(guó)將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰，60歲以上的老年人將新增800萬(wàn)，總數(shù)將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。未來(lái)5-10年間，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

不確定性分析

在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 養(yǎng)老院項(xiàng)目總投資估算

圖：項(xiàng)目總投資估算體系

咨詢有限公司專業(yè)編寫下列類型的可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告具體包括：

1.用于報(bào)送國(guó)家發(fā)改委立項(xiàng)、核準(zhǔn)或備案的可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。2.用于銀行貸款的可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書、資金申請(qǐng)報(bào)告。

3.用于融資、對(duì)外招商合作的可行性研究報(bào)告。4.用于申請(qǐng)國(guó)家政策資金的可行性研究報(bào)告。5.用于IPO上市募投的可行性研究報(bào)告。

6.用于園區(qū)評(píng)價(jià)定級(jí)的立項(xiàng)報(bào)告及可行性研究報(bào)告。7.用于企業(yè)工程建設(shè)指導(dǎo)的可行性研究報(bào)告。8.用于企業(yè)申請(qǐng)政府補(bǔ)貼的可行性研究報(bào)告

我們具有國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)證書，擁有一支專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目投融資咨詢團(tuán)隊(duì)。同時(shí)我們還具有豐富的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、資金申請(qǐng)報(bào)告及商業(yè)計(jì)劃書項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

年齡結(jié)構(gòu)

如圖1所示：在調(diào)查到的100位老年人中，80－89歲的老人居多，為44％；其次為70-79歲的老人，占29％；60－69歲以及90－99歲的老人分別為14％和10％；沒有百歲以上的老人。老年人隨著年齡的增大，身體機(jī)能逐漸削弱，健康狀況也逐漸衰退，往往更需要?jiǎng)e人的照料，敬老院在這些方面彌補(bǔ)了家庭照料資源的不足。但值得注意到是，由于目前社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的不完善，還不能滿足那些完全不自理的老人或需要長(zhǎng)期照料的老人的需求，因此，這些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求較低的中 高齡老年人。表1 敬老院老人基本狀況（略）

2、受教育程度(略)

3、婚姻狀況(略)

4、家庭子女狀況(略)

5、工作單位性質(zhì)(略)

（二）經(jīng)濟(jì)狀況(略)圖2 敬老院老人經(jīng)濟(jì)狀況（圖略）

（三）身體狀況(略)這次調(diào)查到的老人當(dāng)中，有10％的老人基本臥床，吃飯、排便、洗澡等都需要?jiǎng)e人照顧；其余老人的身體狀況較好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽車、出租車外出；有18％的老人可以拜訪左鄰右舍；有37％的老人不能單獨(dú)外出，但可以一個(gè)人自理居家生活（如圖3（略））。圖3 敬老院老人身體狀況 但值得注意的是，這些老人大部分都患有這樣或那樣的慢性病，(略)。

（四）來(lái)敬老院的原因(略)（如圖4）（圖略）

（五）對(duì)敬老院的評(píng)價(jià)(略)表2 老人對(duì)敬老院的評(píng)價(jià)（圖略）

項(xiàng)目背景

1：.項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1），解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要 官方數(shù)據(jù)顯示：目前中國(guó)60歲以上老年人口為1．42億，約占人口總數(shù)的11％，據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)10%以上（60歲）或7%（65歲以上時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國(guó)60歲以上老人已達(dá)1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%，即每4個(gè)人中一位老人；我國(guó)已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國(guó)家。有資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有2360多萬(wàn)老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化的來(lái)臨，老年人問(wèn)題已成為一個(gè)世界問(wèn)題，同樣是我國(guó)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題。合肥和全國(guó)一樣老齡化程度為10%以上合肥城里的老齡化程度更是不容樂(lè)觀。在一些新近的調(diào)查報(bào)告中我們可以看到，大概每五位合肥人中就有一位老人。想當(dāng)年，四世同堂被傳為佳話，現(xiàn)如今，合肥人生活節(jié)奏明顯加快，多數(shù)家庭都缺少足夠的人力和精力照顧老人。如何養(yǎng)老成為主流人群的熱門話題。有需 求就有供給。(2)構(gòu)建和諧社會(huì)的需要(略)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所教、老有所學(xué)、老有所樂(lè)?！?3)加快社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要(略)市場(chǎng)分析

1，市場(chǎng)分析 據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，如果城市老年人的人均消費(fèi)額為6000元，消費(fèi)總額就達(dá)2700億元，占城市消費(fèi)額的10%左右。這還是一個(gè)低估的數(shù)字，城鎮(zhèn)離退休人員一年的離退休金就達(dá)3440億元(不包括醫(yī)療費(fèi)及其它)，按80%消費(fèi)計(jì)算就是2750億元，社會(huì)上還有不拿退休金的老人和農(nóng)村老人約有6200萬(wàn)，按居民最低消費(fèi)額2000元計(jì)算，消費(fèi)額就達(dá)1240億元，城鄉(xiāng)共計(jì)消費(fèi)額約4000億元，這只占了居民消費(fèi)總額的8.2%，中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?巨大。老年人由于生理心理的變化，有著與其他年齡段人群不同的特殊需求，需要社會(huì)為其提供適合其需要的特殊產(chǎn)品和特殊服務(wù)，只有這種需求得到滿足，他們才會(huì)感到幸福。同其他年齡段人群一樣，老年人的需求也是多種多樣的，有生存需求、享受需求和發(fā)展需求等。而這最基本的三種需求在老年人身上都有體現(xiàn)。對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，他們不僅希望能夠吃飽穿曖，而且希望能夠享受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成果，使生活過(guò)得更充實(shí)更故意義，使自己能夠不斷地完善提高，以實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。以上需求得到滿足就要建一所專為老年人休閑娛樂(lè)醫(yī)療提供服務(wù)的綜合企業(yè)，可以更好地滿足老年人日益增長(zhǎng)的需求，提高老年人的生活質(zhì)量，增進(jìn)老年人晚年生活的幸福程度。

市場(chǎng)定位

目前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)種類很多有居住型，醫(yī)療型，臨終關(guān)懷型，欲建成一所集養(yǎng)老，度假，療養(yǎng)保健，娛樂(lè)，休閑為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)。屬中高檔型的老年公寓，老人們都有個(gè)人私密空間，有獨(dú)立的居室、衛(wèi)生間，可以自理餐飲，自由出入。個(gè)性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。營(yíng)銷策略

（一），經(jīng)營(yíng)理念 我們要以現(xiàn)代化的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立品牌，以養(yǎng)老服務(wù)為主，建立多種經(jīng)營(yíng)方式，形成連鎖企業(yè)。追求高品位，高素質(zhì)，創(chuàng)造有文化素養(yǎng)，有特色的度假式老人樂(lè)園，到那里以后，可以丟掉一切家務(wù)的煩惱，子女探望老 人不再是負(fù)擔(dān)，所以把它建成一座東方的伊甸園。

（二）規(guī)范服務(wù) 通過(guò)周到細(xì)致的關(guān)懷，使入住老人體會(huì)到寬松，舒適，親切的家庭韻味。注重以人為本，變管理為服務(wù)。做到愛心，熱心，精心，耐心，孝心，關(guān)心，無(wú)微不至，熱情周到。

（三）客戶定位 家政服務(wù)工程 因資金有限，我們要分三期建設(shè)，一期目標(biāo)為60歲以上，有養(yǎng)老金和醫(yī)保 的離退休人員。

（四）促銷方式 采取會(huì)員制和非會(huì)員制兩種(略)。

發(fā)展前景

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（一）社會(huì)環(huán)境 據(jù)國(guó)家民政部門預(yù)計(jì)，到2010年，在我國(guó)老人家庭中“空巢”比例將高達(dá)70%左右；全國(guó)老齡委提供的數(shù)據(jù)顯示，到2010年我國(guó)老年市場(chǎng)的年消費(fèi)需求達(dá)到1萬(wàn)億元。這兩則數(shù)據(jù)顯示出“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的無(wú)限商機(jī)，而養(yǎng)老服務(wù)無(wú)疑是其中的一大亮點(diǎn)。那么，投資養(yǎng)老院“錢景”到底如何？這一領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)門檻是否高高在上？一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)60歲以上的老年人口已超過(guò)1.43億。2010年僅上海市老人就占全市22%以上,北京緊隨其后.人口專家預(yù)計(jì)，2035年前后，我國(guó)65歲以上老人占總?cè)丝诒壤?0%.使“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”商機(jī)日益凸顯。在異軍突起的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”中，養(yǎng)老、托老服務(wù)最為引人注目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等450家左右，而全市老年人口比例（60歲以上）已達(dá)人口總數(shù)的20%，就目前形勢(shì)而言，養(yǎng)老場(chǎng)所供不應(yīng)求，只能達(dá)到市場(chǎng)需求量的1%。因此，在我市發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)，同時(shí)也是一陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)。據(jù)國(guó)家民政部門預(yù)計(jì)，到2010年，我國(guó) “空巢”比例70%左右。在這種背景下，激活了社會(huì)化養(yǎng)老、托老的市場(chǎng)需求，越來(lái)越多的老年人開始自費(fèi)走進(jìn)養(yǎng)老院。但相比其它創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，其投資周期較長(zhǎng)，因此，投資這個(gè)行業(yè)，不要有急功近利的心態(tài)，要有長(zhǎng)線投資與穩(wěn)步回報(bào)的心理。

思想觀念

在過(guò)去，養(yǎng)老院主要是由政府和慈善機(jī)構(gòu)開辦和經(jīng)營(yíng)，人們把到養(yǎng)老院視為不孝之舉，因此收留的都是那些無(wú)經(jīng)濟(jì)能力的孤寡老人。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn),人們的觀念發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變，為了使老人在晚年生活得到更溫馨、安逸，他們盡量給老人提供舒適的環(huán)境和理想的場(chǎng)所。而老人們也欣然向往晚年的集體生活的樂(lè)趣。據(jù)05年的社會(huì)調(diào)查，全市大中型養(yǎng)老中心（即便有些服務(wù)較差的）也基本爆滿。就環(huán)境而言，我們所興建的養(yǎng)老中心可以稱得上全市一流的。

我國(guó)自1999年以來(lái)已經(jīng)進(jìn)入老年型國(guó)家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來(lái)，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來(lái)勢(shì)兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問(wèn)題是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)題。目前我國(guó)老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國(guó)的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€(gè)人看法。

老年公寓需求的不斷增長(zhǎng)。

1、中國(guó)人口老齡化的發(fā)展。我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó)65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。

2、觀念的變化。中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“

三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為10.4萬(wàn)和30.8萬(wàn)（北京晚報(bào)2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）?？梢?，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。

3、社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó) 等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬(wàn)的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來(lái)10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨(dú)居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）?？梢姡S著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。

4、現(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來(lái)與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的。

5、隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長(zhǎng)，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國(guó)家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬(wàn)平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國(guó)，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。

中國(guó)老年公寓的特點(diǎn)

老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國(guó)外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國(guó)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓。

1、地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2、老年公寓的模式。國(guó)外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國(guó)家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國(guó)外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。

3、設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交 流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問(wèn)題之一。

4、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過(guò)大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5、老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。

中國(guó)老年公寓的特點(diǎn)

老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國(guó)外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國(guó)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓。

1、地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2、老年公寓的模式。國(guó)外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國(guó)家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國(guó)外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。

3、設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問(wèn)題之一。

4、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過(guò)大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5、老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。

公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過(guò)不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場(chǎng)中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢(shì)明顯得不償失“后工業(yè)化社會(huì)”中，為不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需要提供全方位的老年服務(wù)。同時(shí)，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報(bào)，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個(gè)人利益得到不斷提升。

項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析

1、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析(1)、人口老齡化趨勢(shì)

人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢(shì)。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國(guó)家和地區(qū)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國(guó)、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達(dá)25%。同這些國(guó)家相比，我國(guó)人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國(guó)情，我國(guó)卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國(guó)家。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)的總?cè)丝谶_(dá)到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總?cè)丝诘?.69%）。這表明，我國(guó)已經(jīng)步入了老齡化國(guó)家的行列。同時(shí)，國(guó)內(nèi)外近期人口預(yù)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國(guó)的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)?？梢灶A(yù)見，未來(lái)的幾十年中，我國(guó)的人口老化問(wèn)題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢(shì)到進(jìn)入老齡化社會(huì)，發(fā)達(dá)國(guó)家用了兩三百年的時(shí)間；而我國(guó)自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過(guò)程不過(guò)20多年。這其中既有政策性因素，也有社會(huì)因素。嚴(yán)格的計(jì)劃生育制度，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。

(2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

——國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)據(jù)2005年第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查顯示:2004年，我國(guó)的GDP增加6.8%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國(guó)已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)階段。全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國(guó)家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問(wèn)題也將得到更好的解決。

(3)政治保障

——黨和國(guó)家的重視，為社會(huì)養(yǎng)老提供了政策和制度保障 首先，全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。

其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問(wèn)題。從1984年開始，我國(guó)各地進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，黨中央國(guó)務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》、《社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例》等文件。

2000 年8 月，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》，號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，大力營(yíng)造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出，要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能，要鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。

2005年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對(duì)人口老齡化的政策措施。黨和國(guó)家把國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問(wèn)題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。

(4)、理論與實(shí)踐

——理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù) 從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護(hù)和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)法替代的。中國(guó)老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會(huì)員對(duì)如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問(wèn)題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對(duì)于實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了有價(jià)值的理論支撐。從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。

結(jié)論：

隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測(cè)，再過(guò)5年，我國(guó)老年人口將達(dá)到1.4億;再過(guò)10年，將達(dá)到1.63億;再過(guò)20年，將達(dá)到2.3億;再過(guò)50年，將達(dá)到4.2億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?7.4%將是60歲以上的老人。近10年來(lái)我國(guó)空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 %，一些大城市的空巢老人問(wèn)題更為突出。全國(guó)獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 %，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。