第一篇：寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析

一、寫字樓租賃市場大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現(xiàn)6至9層為BSF中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計(jì)劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險(xiǎn)承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標(biāo)級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價(jià)格過高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問津。其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費(fèi)也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場也不完善，正式開盤5個(gè)月來租售業(yè)績約近三分之一。

二、租賃經(jīng)營策略我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長，形勢不容樂觀。受南海石化項(xiàng)目帶動，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計(jì)近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會，租賃市場仍以中小企業(yè)為主。伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫字樓的高端租賃市場預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對接聯(lián)絡(luò)，爭取引進(jìn)。我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價(jià)格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。寫字樓的營銷渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報(bào)可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會更多，但會降低單位回報(bào)率。通過前段時(shí)間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財(cái)政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)?，F(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和BSF公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會，盤活寫字樓資產(chǎn)。

三、成本與價(jià)格經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計(jì)，單層投資約為65萬元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬元（可考慮暫時(shí)押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計(jì)工程預(yù)算表”，總造價(jià)最終以審核決算結(jié)果為準(zhǔn)。定價(jià)策略應(yīng)針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價(jià)格水平執(zhí)行。如前所述，市場調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上50-60元/㎡/月的租價(jià)是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。按70%的進(jìn)駐率計(jì)算，以50元/㎡的價(jià)格出租，單層收入約為43750元/月，15個(gè)月收回裝修投入；局部裝修租價(jià)以40元/㎡計(jì)，單層收入約為35000元/月，14個(gè)月回收投資。如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價(jià)初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個(gè)月。我方還在和外界接觸商洽凈價(jià)承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價(jià)初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預(yù)計(jì)裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時(shí)日且無絕對把握。

四、總結(jié)與建議

1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴?，F(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計(jì)要等到半年后。

2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進(jìn)行分隔裝修，同時(shí)也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達(dá)80%以上。

3、定價(jià)必須具有競爭力，靈活采取各種經(jīng)營合作方式，積極尋求外包等簡單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢。

4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風(fēng)險(xiǎn)成本，同時(shí)爭取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評估值的30%），以上負(fù)債可從租金收入中償還。若上述方案能夠盡快落實(shí)執(zhí)行，我公司有信心盤活寫字樓資產(chǎn)，獲得穩(wěn)定收益，給假日美景項(xiàng)目的前期開發(fā)提供支持和保障。

寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析(第2頁)一文由004km.cn搜集整理，版權(quán)歸作者所有,轉(zhuǎn)載請注明出處!

第二篇：寫字樓租賃經(jīng)營可行性分析

一、寫字樓租賃市場

大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點(diǎn)，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層?，F(xiàn)6至9層為BSF中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計(jì)劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險(xiǎn)承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標(biāo)級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)），檔次和收費(fèi)均為本地之最，但因價(jià)格過高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問津。其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費(fèi)也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費(fèi)為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場也不完善，正式開盤5個(gè)月來租售業(yè)績約近三分之一。

二、租賃經(jīng)營策略

我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之?dāng)?shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長，形勢不容樂觀。受南海石化項(xiàng)目帶動，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預(yù)計(jì)近期難有大面積承租寫字樓的機(jī)會，租賃市場仍以中小企業(yè)為主。伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項(xiàng)目在下半年投產(chǎn)運(yùn)營，投資265億元的中海油煉油項(xiàng)目也要在上半年啟動建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫字樓的高端租賃市場預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對接聯(lián)絡(luò)，爭取引進(jìn)。我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團(tuán)隊(duì)和充足的開發(fā)經(jīng)費(fèi)，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價(jià)格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標(biāo)客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。寫字樓的營銷渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營和外包與代理結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報(bào)可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機(jī)會更多，但會降低單位回報(bào)率。通過前段時(shí)間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項(xiàng)目組、大亞灣財(cái)政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。我方正與大亞灣惠橋公司等一些機(jī)構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)認(rèn)為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)?，F(xiàn)實(shí)存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進(jìn)入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強(qiáng)的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和BSF公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機(jī)會，盤活寫字樓資產(chǎn)。

三、成本與價(jià)格

經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計(jì)，單層投資約為65萬元。若只進(jìn)行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會

第三篇：商業(yè)房產(chǎn)租賃經(jīng)營合同(寫字樓,含授權(quán)委托...

商業(yè)房產(chǎn)租賃經(jīng)營合同

租賃方：（以下簡稱甲方）

承租方：（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《民法通則》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著自愿、平等、協(xié)商一致的原則，甲方?jīng)Q定將自己所擁有的商業(yè)房產(chǎn)（以下簡稱“該房產(chǎn)”）長期租賃乙方經(jīng)營，具體租賃事項(xiàng)約定如下：

（1）租賃房產(chǎn)情況

1）該房產(chǎn)位于

2）該房產(chǎn)建筑面積平方米。

3）該房產(chǎn)用途為用房。

（2）租賃經(jīng)營方式

甲方同意在本合同有效期內(nèi)將涉及該房產(chǎn)經(jīng)營管理的一切事項(xiàng)全部交給乙方處理，并同意乙方以乙方名義從事該房產(chǎn)招商、租賃等經(jīng)營管理的一切活動。

（3）具體租賃經(jīng)營事項(xiàng)

1）乙方自行確定、調(diào)整該房產(chǎn)經(jīng)營范圍及經(jīng)營模式；

2）在保證甲方既定收益的前提下，獨(dú)立處理一些與該房產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的內(nèi)外事務(wù)。

（4）租賃經(jīng)營期限

1）本合同約定該房產(chǎn)租賃經(jīng)營期限為

自年月日開始計(jì)算至年月日止。

2）雙方約定：在月日以前，該房產(chǎn)處于裝修籌備階段，在此期間甲方不向乙方收取任何費(fèi)用。

3）甲乙雙方同意在租賃經(jīng)營管理期限內(nèi)，本合同為不可撤銷合同。

4）租賃期滿前，乙方希望繼續(xù)接受租賃經(jīng)營，則應(yīng)于合同到期前60天重新與甲方簽訂租賃經(jīng)營合同；若甲方需要將該房產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)租賃的，在同等條件下乙方享有優(yōu)先權(quán)；

（5）合同的存續(xù)

在本合同有效期限內(nèi)，甲方對所擁有的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，本合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給房屋產(chǎn)權(quán)的受讓方。受讓方必須遵守本合同的規(guī)定。

（6）租金支付

甲方以向乙方預(yù)收租金的形式獲得收益，具體如下：

1）租金標(biāo)準(zhǔn)：

2）支付方式為現(xiàn)金支付，每個(gè)月支付一次。

合同簽訂之日，乙方需向甲方支付元作為定金，該定金于乙方交納首期租金時(shí)轉(zhuǎn)為合同保證金，保證金于合同到期日并結(jié)清所有費(fèi)用時(shí)無息返還給乙方。

乙方于年月日前支付首期租金共計(jì)元，并于以后每次到期日前10天，支付下期租金。

3）付款確認(rèn)：甲方在每次收款后需向乙方提供

4）有關(guān)該商用房產(chǎn)經(jīng)營收益，乙方除按約定的期限、金額、方式向甲方支付租金外，其他任何經(jīng)營盈虧均由乙方享有并承擔(dān)。

（7）甲方的權(quán)利和義務(wù)

1）租賃期內(nèi)無論乙方的經(jīng)營是否盈虧，甲方均有權(quán)按照約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取租金。

2）甲方對乙方的具體經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督，保證乙方合法經(jīng)營。

3）甲方可自由轉(zhuǎn)讓其擁有的商業(yè)房產(chǎn)，但須提前三十天通知乙方，并保證房屋轉(zhuǎn)讓后受讓人繼續(xù)履行本合同。

4）甲方不得單方面解除本合同。

5）甲方對商業(yè)房產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí)，須事先書面通知乙方，并保證不影響乙方正常經(jīng)營管理。

6）甲方在租賃乙方經(jīng)營過程中，不承擔(dān)該商業(yè)房產(chǎn)的物業(yè)管理及經(jīng)營管理費(fèi)用。

（8）乙方的權(quán)利和義務(wù)

1）全面制定設(shè)計(jì)、裝修方案，在不改變房屋基本結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上對房屋進(jìn)行必要的改造、裝修，以提升房產(chǎn)商用價(jià)值。

2）制定租金收入或其他經(jīng)營收入標(biāo)準(zhǔn)，收取各項(xiàng)收入，依法向拖欠租金和費(fèi)用的租戶進(jìn)行追繳。

3）承擔(dān)經(jīng)營中的全部成本，并制訂有效控制成本的方法和標(biāo)準(zhǔn)。

4）乙方須按期足額向甲方交付租金。

5）乙方在接受甲方租賃經(jīng)營期間，承擔(dān)該商業(yè)用房的物業(yè)管理及經(jīng)營管理費(fèi)用。

6）其他與經(jīng)營相關(guān)的事宜。

（9）違約責(zé)任

1）甲方違反本合同約定，即在乙方正常支付約定租金的前提下，干涉乙方行使經(jīng)營管理權(quán)，乙方有權(quán)扣除本租金的25%作為違約金。

2）乙方無正當(dāng)理由逾期向甲方交付租金，乙方應(yīng)按逾期每日依本約定租金的0.5‰向甲方支付違約金。

3）租賃經(jīng)營期間雙方必須遵守誠信原則，除本條第1）、2）項(xiàng)約定賠償情形外，任何一方違反本合同其他規(guī)定，給對方造成損失的，須向?qū)Ψ街Ц度嗣駧?萬元的違約金。實(shí)際損失超過違約金部分的，應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)賠償。

（10）合同的解除

存在下列情形之一時(shí)，本合同自動解除，雙方均不承擔(dān)責(zé)任：

1）因不可抗力導(dǎo)致本合同無法執(zhí)行時(shí)。

2）本合同有效期屆滿。

3）經(jīng)雙方同意的其他情況。

（11）爭議解決

如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向該房產(chǎn)所在地的人民法院起訴。

（12）補(bǔ)充條款

1）為保證乙方權(quán)利的執(zhí)行，甲方須與乙方簽訂《授權(quán)委托書》，授權(quán)乙方對該房產(chǎn)進(jìn)行招商、租賃等經(jīng)營管理行為。

2）本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：乙方：

代表人（簽字）：代表人（簽字）：

日期：年月日日期：年月日

授權(quán)委托書

委托方：（以下簡稱甲方）

受托方：（以下簡稱乙方）

甲方為商業(yè)房產(chǎn)的合法擁有者。甲方現(xiàn)在委托乙方全權(quán)負(fù)責(zé)該地面建筑物的出租事宜。

（1）委托期限：自年月日開始至年月日止。

（2）委托事項(xiàng)：乙方接受甲方委托，處理該租賃商業(yè)房屋一切租賃和管理事宜，是唯一擁有該租賃商業(yè)房屋及所屬地塊的經(jīng)營管理權(quán)、招商招租權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利的權(quán)利義務(wù)人，乙方有權(quán)按照法律的規(guī)定和甲方的授權(quán)，將租賃商業(yè)房屋出租并與承租人簽訂租賃合同及相關(guān)文件（以下簡稱《租賃合同》），并履行該租賃合同約定的出租方義務(wù)，取得相應(yīng)的收益。

（3）在委托期限內(nèi)，甲方對乙方在授權(quán)范圍內(nèi)的行為負(fù)有監(jiān)督責(zé)任。

（4）委托期限內(nèi)，甲方取消委托的，應(yīng)以書面形式通知承租人。取消委托后，甲方本人應(yīng)履行《租賃合同》項(xiàng)下的義務(wù)。如甲方提前解除本委托合同而另行委托的，甲方應(yīng)以書面形式通知承租人，另行委托的受委托人應(yīng)書面保證其履行《租賃合同》項(xiàng)下的義務(wù)，否則甲方本人應(yīng)履行《租賃合同》項(xiàng)下的義務(wù)。

（5）乙方轉(zhuǎn)委托的，應(yīng)獲得甲方的特別授權(quán)。

甲方：乙方：代表人（簽字）：代表人（簽字）：日期：年月日日期：年月日

第四篇：寫字樓分析報(bào)告

杭州寫字樓分析

一，黃龍商圈：

主要調(diào)查的是甲級（按照個(gè)人意愿來定位）的華門嘉華國際商務(wù)中心，綠城黃龍世紀(jì)廣場；乙級的黃龍恒勵(lì)大廈，中田大廈，世貿(mào)中心；丙級的求是大廈，國際花園寫字樓。

1,按照調(diào)查的幾個(gè)來看，這一區(qū)塊的租金價(jià)格在1.8-6.0元/平方米/天之間。物業(yè)費(fèi)從3.0-20元/平方米/月不等。車位400-800元/個(gè)/月之間，由于黃龍這一區(qū)塊寫字樓都比較新，所以一般的車位供應(yīng)還是比較的充足。得房率在65﹪-75﹪之間。這一區(qū)域貿(mào)易，房產(chǎn)類企業(yè)居多。

2,（1）華門嘉華國際商務(wù)中心，個(gè)人定義為是甲級的，是因?yàn)?，華門嘉華國際商務(wù)中心進(jìn)門的大廳就是很具有現(xiàn)代化——落地玻璃，中庭，遮陽網(wǎng)，燈具，無一不體現(xiàn)現(xiàn)代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，F(xiàn)UJITEC（富士達(dá)）的六部和KONE（通力）的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個(gè)屋頂花園，公園式的風(fēng)景很好。周邊的交通情況，生態(tài)環(huán)境又很好?？偨ㄖ娣e5萬多方，主力面積200-300m2。

（2）綠城黃龍世紀(jì)廣場內(nèi)的電梯是東西各兩部OTIS，速度也還可以。還有進(jìn)去的一些人員服務(wù)態(tài)度很好。

（3）乙級的黃龍恒勵(lì)大廈，大廳進(jìn)入是電子感應(yīng)門，半透明，有沙發(fā)供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8-2.9米左右。辦公區(qū)分兩個(gè)區(qū)，東面A-C區(qū)和西面D-I區(qū)，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個(gè)樓體是四分之三的原形設(shè)計(jì)，所以中間是空的，中間有個(gè)游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價(jià)13000元/平方米左右。

（4）中田大廈，電控門進(jìn)去后還有一層拉門，過了拉門后才進(jìn)入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛(wèi)生間，有綠化，北面為農(nóng)行，還有公用電話，較人性化的設(shè)計(jì)。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個(gè)樓的設(shè)計(jì)較規(guī)則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進(jìn)口日立四部中間，還有一部在東邊（貨梯）。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個(gè)樓層有18間辦公室，中間是衛(wèi)生間和緊急通道。售價(jià)15000元/平方米左右。

（5）世貿(mào)中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設(shè)計(jì)，所以有多個(gè)入口和多個(gè)大廳。電梯是三菱四部。

（6）丙級的求是大廈，大廳：無休息處，角上有一個(gè)小商店。電梯是OTIS三部。1-4層面積較大，5樓為技術(shù)層，6-19層較小。四樓有餐廳。

（7）國際花園寫字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。

二，武林商圈：

主要調(diào)查的是甲級的白馬大廈，華浙廣場；乙級的藍(lán)天商務(wù)中心；丙級的新世紀(jì)大廈，元通大廈。

1，租金價(jià)格在2.1-4.0元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從3.8-8.3元/平方米/月不等。車位費(fèi)用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫字樓，所以車位明顯不夠，現(xiàn)已沒有固定的車位供租用，只有租外面的流動車位，前兩小時(shí)2.0元/小時(shí)，后面的時(shí)間4.0元/小時(shí)。白馬屬于比較新的物業(yè)，車位是有的供給，但是價(jià)格有點(diǎn)貴，地上車位220元/個(gè)/月，地下車位1200元/個(gè)/月。這一區(qū)域以廣告，信托投資類的公司還有大公司的辦事處比較多。

2，（1）甲級的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設(shè)有一個(gè)商務(wù)中心，負(fù)責(zé)來客詢問等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是OTIS的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進(jìn)出沒有人登記，有事詢問還得跑到商務(wù)中心，安排不合理。

（2）華浙廣場，大廳沒有白馬的采光好，但也比較大，感覺很豪華。電梯是OTIS的四部。

（3）乙級的藍(lán)天商務(wù)中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺很高貴。光線好。電梯是OTIS的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒有設(shè)問訊處。

（4）丙級的新世紀(jì)大廈，大廳比較舊，光線不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設(shè)有信件投放箱。電梯是華升富士達(dá)三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時(shí)間比較長。層高2.3米左右。

（5）元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達(dá)，物業(yè)比較老，所以停車位不夠用，又是由于處于市中心，車位比較緊張。

三，城站商圈：

主要調(diào)查的是甲級的聯(lián)銀大廈，偉星世紀(jì)大廈；乙級的香榭商務(wù)大廈，中閩大廈；丙級的宋都大廈。

1，租金價(jià)格在1.5-2.4元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從3.0-4.2元/平方米/月不等。車位費(fèi)用這一區(qū)域只問到了聯(lián)銀大廈的，600元/個(gè)/月，現(xiàn)在還是免費(fèi)供應(yīng)的。這一區(qū)域的服裝，貿(mào)易，醫(yī)藥企業(yè)比較多。

2，（1）甲級的聯(lián)銀大廈，大廳較大，電梯分兩個(gè)樓，每個(gè)樓OTIS的二部。走廊空間較大。辦公室?guī)в行l(wèi)生間。售價(jià)8800元/平方米左右。

（2）偉星世紀(jì)大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設(shè)了一個(gè)問訊處，另外基本沒有空間。北樓大廳里設(shè)有一個(gè)轉(zhuǎn)彎的樓梯，比較現(xiàn)代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部OTIS的。層高2.3米左右。物業(yè)朝東采光好，內(nèi)帶衛(wèi)生間。

（3）乙級的香榭商務(wù)大廈，大廳光線不是很好，裝修也一般，就設(shè)一個(gè)問訊臺和一個(gè)休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯（兼是貨梯）。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在2.8米左右。保安很嚴(yán)，進(jìn)門需要登記。售價(jià)10810元/平方米左右。

（4）中閩大廈，大廳有詢問處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問訊處人員態(tài)度好。

（5）丙級的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部；保安比較負(fù)責(zé)，進(jìn)門會主動詢問。但就是由于物業(yè)比較老，所以各種設(shè)施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。

四，慶春鳳起商圈：

主要調(diào)查的是甲級的瑞豐國際商務(wù)大廈，之俊大廈；乙級的三瑞大廈；丙級的中河大廈，華都大廈。

1，租金價(jià)格在1.55-2.8元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)瑞豐國際商務(wù)大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調(diào)查的幾家物業(yè)費(fèi)用都是包含在了租金里。車位，由于華都大廈

和中河大廈都是屬于比較老的物業(yè)，固有的車位本身就比較少，現(xiàn)已沒有車位可供出租用。瑞豐的固定車位租用價(jià)格650元/個(gè)/月。這一區(qū)域的銀行，食品，貿(mào)易，醫(yī)療器械，電器類公司多。

2，（1）甲級的瑞豐國際商務(wù)大廈是國內(nèi)首幢鋼結(jié)構(gòu)組合的大樓，抗震性強(qiáng)，六級。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會展廳，會議中心，商務(wù)咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監(jiān)控，消防報(bào)警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進(jìn)門的大廳很大，大概有6，7米高，保安進(jìn)門就進(jìn)行詢問，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部OTIS，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經(jīng)有松下，三洋等知名企業(yè)入住。

（2）之俊大廈進(jìn)門左手邊是一家中介公司，保安在門口也比較盡職。物管由野風(fēng)物業(yè)公司進(jìn)行管理。兩部OTIS電梯上下，速度快。

（3）乙級的三瑞大廈，相對與甲級的比，物業(yè)比較老舊，進(jìn)入的大廳較小，光線不好；電梯是四部三菱和一部貨梯，戶型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點(diǎn)的兩種戶型。管理也不是很好，進(jìn)入大廳想進(jìn)行詢問，人員都找不到。現(xiàn)在買的價(jià)位大致在8000-9000元/平方米左右，但還不賣。

（4）丙級的中河大廈，華都大廈都是比較老的物業(yè)，一般的車位都已經(jīng)不能提供，大廳都偏小，光線不好。樓層里的光線也不是很好，有點(diǎn)昏暗陳舊。進(jìn)出管理不嚴(yán)。售價(jià)9500元/平方米左右，但現(xiàn)在不賣。

五，文教區(qū)：

主要調(diào)查的是甲級的昌地火炬大廈，天苑大廈；乙級的偉星大廈，耀江，文欣大廈；丙級的文三數(shù)碼大廈，高新大廈。

1，租金價(jià)格在1.57-2.17元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從2.6-3.5元/平方米/月不等。車位費(fèi)只了解到了文三數(shù)碼大廈的地上180元/個(gè)/月，地下350元/個(gè)/月，還有天苑大廈的大概400多一個(gè)月。這一區(qū)域的軟件，電子信息，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，外貿(mào)，律師事務(wù)所類公司多。

2，（1）甲級的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴(yán)，沒進(jìn)門就問你到哪一層。進(jìn)出登記。昌地分成三幢樓，一到三號樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒有中央空調(diào)，要自己裝空調(diào)。售價(jià)2000年買的時(shí)候是大概3000-4000元/平米左右，現(xiàn)在大概是10000元/平米左右。

（2）天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部OTIS電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。

（3）乙級的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進(jìn)出有來客登記。位于文三路信息街，交通便利。

（4）耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達(dá)的三部，比較破舊。問訊處沒有來客登記，進(jìn)出不嚴(yán)。

（5）丙級的文三數(shù)碼大廈，大廳小，就設(shè)一個(gè)問訊，來客登記處和一個(gè)休息的地方，另外沒有多少空間，且光線不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1-3.2米左右，有保安問訊處，來客登記處，但進(jìn)出都不用登記。

（6）高新大廈，大廳小，還有一蕭山機(jī)場的售票處和一打印處。電梯是訊達(dá)的三部。管理不嚴(yán)，沒有進(jìn)出登記。售價(jià)350㎡，售價(jià)240萬，6857元/平方米。

六，其他商圈：

1，這一區(qū)域找了六個(gè)物業(yè)——甲級的耀江廣廈和西湖國貿(mào)中心；乙級的鴻鼎商務(wù)樓和浙江民航大廈；丙級的錦繡大廈和浙江省電力試驗(yàn)研究所。

2，（1）耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業(yè)5元/平米/月。車位500元/月，有客戶來訪租5元/小時(shí)。辦公區(qū)中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右?？?層，還有地下兩層，設(shè)有一處員工餐廳。

（2）西湖國貿(mào)中心，售價(jià)125㎡，438萬，35040元/平方米。物業(yè)6.0元/平米/月。中央空調(diào)費(fèi)用3.6元/小時(shí)，從早上8點(diǎn)半到晚上6點(diǎn)。辦公區(qū)域有一個(gè)很大的中庭。所看物業(yè)帶有一個(gè)很大的露臺，可以看到西湖，還有很多的綠化。總共有7層，階梯式的，5萬多平方米。辦公室里帶衛(wèi)生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個(gè)詢問處和休息處。但是樓里沒有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業(yè)以外貿(mào)類居多。

（3）鴻鼎商務(wù)樓，售價(jià)52.2㎡，68.8萬，13180元/平方米。物業(yè)3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號，地段好，但其大廳較小，就一個(gè)保安的問訊處，沒有休息處和另外多余的空間。

（4）浙江民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業(yè)全部包括在內(nèi)（公司自己的房子，所以較便宜）。走廊較小。

電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現(xiàn)還有3間還未出租（93㎡一間和另兩個(gè)小間）。

大廳較??；位于中山北路和鳳起路交叉口，交通很方便。

（5）錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業(yè)2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內(nèi)又隔有三個(gè)小間，和兩個(gè)小的儲物室，大概總共5個(gè)平米。還有一個(gè)會議室可供租用。電梯是OTIS的兩部；大廳小，一層的層高，約3.5米，就設(shè)一問訊處。沒有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業(yè)以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。

（6）浙江省電力試驗(yàn)研究所，租金：1.5元/平米/天。1-3層已經(jīng)有公司租用，現(xiàn)正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開始起租。位于河?xùn)|路的華電弄，東臨上塘路，相對與一般的寫字樓交通不是很方便。

第五篇：如何分析寫字樓平面圖

1、長方形或正方形的布局最佳，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積控制在1500~2500平方米為好，太大會導(dǎo)致采光不足，太小則公攤偏大，房間徑深不足；

2、平面圖上有許多柱點(diǎn)，是建筑結(jié)構(gòu)上承重的地方，柱與柱之間的距離稱為柱距，主流甲級寫字樓的柱距達(dá)到8米以上，柱子越少，說明它的設(shè)計(jì)及材料越好；更先進(jìn)的全鋼結(jié)構(gòu)的寫字樓則基本看不到柱頭，能夠成就最好的平面布局；

3、電梯井的布置，以居于建筑平面的中央為好，便于通達(dá)寫字樓的各處；電梯的數(shù)量、速度及載客量，也決定了寫字樓的品質(zhì)。好的寫字樓，每部電梯服務(wù)的面積大致為3000平米，載客質(zhì)量1250公斤，約16~20人；速度達(dá)到3.5米/秒；

4、分析衛(wèi)生間的布局時(shí)，應(yīng)留意男衛(wèi)及女衛(wèi)蹲便器及小便器的個(gè)數(shù)，一般說來，女衛(wèi)生間的蹲便器應(yīng)達(dá)到6個(gè)為佳，男衛(wèi)生間蹲便器應(yīng)達(dá)到4個(gè)，小便器應(yīng)為3個(gè)；

5、最后是分析寫字樓房間的朝向，與住宅類似，東向和南向仍然是較為理想的選擇。有自然陽光的照射，仍然是冬天的一種享受；西向的問題是夏日當(dāng)西曬，太難受，并且陽光的直射，也容易影響工作效率。