第一篇：寫字樓能耗分析報(bào)告

寫字樓物業(yè)管理能耗分析報(bào)告

能耗在寫字樓物業(yè)管理中占據(jù)極為重要的位置，其費(fèi)用支出約占物業(yè)管理成本的30%-40%（不含代收代繳部分）。在人力成本很難下降的今天，節(jié)能降耗就變成物業(yè)管理的主要贏利點(diǎn)。

既建的樓宇節(jié)能可以分為兩種：一種投入一定的資金通過對原系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行改造,修正原設(shè)備不合理的匹配和失誤,或是在樓宇中采用一些先進(jìn)的產(chǎn)品和技術(shù)來達(dá)到節(jié)能的目的.我們稱之為改造節(jié)能;另一種是通過科學(xué)的管理方法,不需要投入資金就可以達(dá)到節(jié)能的目的,我們把它稱為管理節(jié)能。

下面我們就從寫字樓的后期管理中能耗組成來談如何節(jié)能。

一、物業(yè)管理中寫字樓能耗組成1、電能。主要有中央空調(diào)及末端設(shè)備、公區(qū)照明（走道、樓梯、地下室、設(shè)備房照明）、電梯（電梯用電、井道照明、轎廂照明等）、水泵（給水泵、消防泵、排污泵）、通風(fēng)系統(tǒng)（排煙、排風(fēng)、正壓送風(fēng)等）、電信設(shè)備（電話網(wǎng)絡(luò)機(jī)房設(shè)備用電、手機(jī)信號覆蓋設(shè)備用電）、安防設(shè)備（車場管理系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）、其它機(jī)房設(shè)備用電等；

2、水耗。綠化用水、保潔用水、公共衛(wèi)生間用水、開水房飲用水、中央空調(diào)冷凍冷卻系統(tǒng)用水、其它用水（如設(shè)置洗車場的用水、消防用水）等；

3、天然氣。主要中央空調(diào)用氣、食堂用氣等。

二、能耗使用狀況分析

1、中央空調(diào)系統(tǒng)是大樓的能耗大戶，其能耗一般能占到寫字樓能耗的40%-65%，其所在比例的高低一般取決于四個(gè)方面：一是大樓本身的節(jié)能設(shè)計(jì)是否足夠好，如外墻保溫、玻璃是否中空或更好；二是中央空調(diào)設(shè)備的選擇和施

工工藝及材質(zhì)是否是節(jié)能型，如水管的保溫厚度及材質(zhì)的選擇、中央空調(diào)的選型等；三是中央空調(diào)的日常運(yùn)行方式是否做到節(jié)能，如空調(diào)的開啟時(shí)間、出水回水溫度、是否有智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)等；四是中央空調(diào)的運(yùn)行管理、維修維護(hù)是否滿足設(shè)備要求并節(jié)能，如發(fā)現(xiàn)問題是否及時(shí)處理、風(fēng)管的清潔及末端設(shè)備的清洗、巡檢的頻次和內(nèi)容能否在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)處理、保養(yǎng)過程是否專業(yè)、結(jié)果是否達(dá)到應(yīng)有的效果等。

2、電梯用電是大樓能耗的第二大戶。一般有如下幾個(gè)方面影響電梯的能耗：一是設(shè)備的選型是否節(jié)能，如選用帶能量回饋裝置的電梯；二是多臺(tái)電梯的運(yùn)行方式，如群控方式、單獨(dú)控制等；三是電梯的運(yùn)行管理和維修維護(hù)是否滿足要求，如設(shè)備老化及銹蝕將增加電梯運(yùn)行能耗等；電梯轎廂照明是否采用節(jié)能型燈泡；井道照明是否用完及時(shí)關(guān)閉等。

3、公區(qū)照明的能耗。一般受下面幾個(gè)因數(shù)影響：一是燈具的選擇及開關(guān)控制方式；二是燈具的數(shù)量及設(shè)置方式；三是運(yùn)行管理方式，如時(shí)控器等。

4、其它系統(tǒng)的用電基本恒定，除去前期設(shè)備選型對能耗的影響很大外，后期管理節(jié)能的方法和手段不多。

三、節(jié)能分析及建議

（一）中央空調(diào)系統(tǒng)

1、管理節(jié)能（進(jìn)出水溫度調(diào)節(jié)）

一般來講，冷凍水的溫度每升高1℃(或是熱泵供熱水溫度每降低1℃)能耗下降3%.長期以來,人們將制冷工況7-12℃(冷凝溫度由環(huán)境決定)和熱泵工況40-45℃(蒸發(fā)溫度由環(huán)境決定)作為中央空調(diào)系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)工況, 有超過80%以上中央空調(diào)系統(tǒng)的使用者在整個(gè)運(yùn)行中都嚴(yán)格的”遵守”了這一標(biāo)準(zhǔn)工況,這就無端

耗費(fèi)了大量的能源.目前中央空調(diào)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的傳統(tǒng)的方式是按標(biāo)準(zhǔn)工況進(jìn)行的,冷凍水溫度7℃(熱泵冷凝水45℃)保持不變，當(dāng)不需要太多冷(熱)量時(shí)，電磁閥門自動(dòng)關(guān)閉，既室內(nèi)的溫是通過流量的調(diào)節(jié)來控制的，我們稱之為“量的調(diào)節(jié)”；而通過控制中央空調(diào)冷凍水(熱泵冷凝水)的出水溫度來調(diào)節(jié)室內(nèi)的溫度，此種調(diào)節(jié)方式稱之為“質(zhì)的調(diào)節(jié)”。其“質(zhì)的調(diào)節(jié)”好處是降低了單位冷(熱)量的能耗。

傳統(tǒng)的中央空調(diào)系統(tǒng)“量的調(diào)節(jié)”是一種極其不經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)方式,其做法損耗了更多的電力，應(yīng)倡導(dǎo)對中央空調(diào)進(jìn)行“質(zhì)的調(diào)節(jié)”，特別是在過渡季節(jié)期間，因末端設(shè)備相對有較大的換熱余量,通過提高冷凍水的出水溫度(或降低熱泵工況冷凝溫度),完全可以在不犧牲舒適度的前提下,達(dá)到節(jié)能的目的。

將室內(nèi)溫度提高2-3℃（或冬季降低室內(nèi)溫度2-3℃），那末通過提高冷凍水出水溫度(或降低熱泵工況冷凝溫度)的措施既可以提高制冷機(jī)的效率，又可以達(dá)到少提供冷（熱）量以使室內(nèi)溫度達(dá)到規(guī)定的要求。更重要的是：對中央空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行“量的調(diào)節(jié)”，使控制室內(nèi)溫度更具有可操性.其實(shí)在實(shí)際運(yùn)行中，中央空調(diào)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)工況運(yùn)行,不僅僅是每升高（或降低）1℃，減少能耗約3%左右，還使得制冷機(jī)的制冷（熱）量有所增加；還會(huì)減少制冷機(jī)及配套水泵開啟的臺(tái)數(shù),使節(jié)能效果更為顯著。如3臺(tái)制冷機(jī)以7℃出水溫度按80%負(fù)荷運(yùn)行,同2臺(tái)制冷機(jī)以10℃出水溫度按100%負(fù)荷運(yùn)行,后者所提供的冷量僅減少了9%(而不是17%),但減少的能耗約為25%.2、管理節(jié)能（時(shí)間）

一般寫字樓的空調(diào)開啟時(shí)間從早上7、8點(diǎn)鐘到下午5、6點(diǎn)鐘。這個(gè)時(shí)間可根據(jù)實(shí)際運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行微調(diào)。比如，寫字樓九點(diǎn)上班，那么員工一般在8點(diǎn)半

到九點(diǎn)之間將是主要人流時(shí)間，如果空調(diào)從開啟到樓內(nèi)溫度合適的時(shí)間需要1個(gè)小時(shí)，那么我們在7點(diǎn)半鐘開啟比較合適。

在春秋兩季溫度較為合適的季節(jié)。我們可以根據(jù)天氣的變化適時(shí)調(diào)節(jié)進(jìn)出水量和溫度，必要時(shí)可關(guān)閉空調(diào)，開啟新風(fēng)系統(tǒng)那個(gè)，或縮短空調(diào)的開啟時(shí)間。

對于周六日、節(jié)假日的管理?？筛鶕?jù)寫字樓的各辦公室的加班情況，制定詳細(xì)且節(jié)能的管理方式。這個(gè)與寫字樓的實(shí)際狀況相關(guān)，這里就不在論述。

3、維修維護(hù)對節(jié)能的作用

一個(gè)運(yùn)行良好的中央空調(diào)系統(tǒng)是節(jié)能的管理。而對系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)則是空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行良好的最有力的保障。所以我們建議空調(diào)需要由專業(yè)技術(shù)人員和公司對其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，且嚴(yán)格按照設(shè)備廠家提供的運(yùn)行要求進(jìn)行管理。

建議對各種設(shè)備及其附屬器件做預(yù)防性檢查，為早期發(fā)現(xiàn)故障及查找原因并進(jìn)行檢修作準(zhǔn)備。包括：運(yùn)行人員一班一次檢查、維保人員每月一次巡檢、維保人員每年檢修。機(jī)組修理分為：大修、中修、小修周期如下所示：大修→小修→小修→中修→小修→小修→中修→小修→小修→大修。每一大修周期基本包括六個(gè)小修和二個(gè)中修。維修時(shí)間參照：5～7年大修、2年中修、12個(gè)月小修、每月定期檢查。

以上的幾種節(jié)能方式不是獨(dú)立存在，建議各寫字樓根據(jù)實(shí)際情況，將之組合起來使用，并在實(shí)際操作中嚴(yán)格執(zhí)行。這樣才能做到節(jié)能降耗。

（二）電梯系統(tǒng)

1、電梯的運(yùn)行管理方式

寫字樓中的電梯一般有下列幾種管理方式：

一是群控管理，就是將多臺(tái)電梯集中控制，在樓層分配過程采用智能化模型，當(dāng)電梯有外招時(shí)，可根據(jù)每一臺(tái)電梯的現(xiàn)狀進(jìn)行分析處理，然后指令最合適的那一臺(tái)電梯（一般是選擇最近的，且未滿載）響應(yīng)，電梯廳的多部電梯選用此種方式。一般電梯廠家提供的此類程序是可以根據(jù)運(yùn)行情況進(jìn)行參數(shù)修改的。建議在運(yùn)行管理中多觀察，根據(jù)運(yùn)行能耗結(jié)果進(jìn)行參數(shù)修訂，如群控的電梯臺(tái)數(shù)，載重量的微調(diào)，電梯無外招時(shí)的?？繕菍拥取?/p>

在客流量很小的“空閑狀態(tài)”，空閑轎廂中有一臺(tái)在基本待命，其他所有轎 廂被分散到整個(gè)運(yùn)行行程上，為使各層站的候車時(shí)間最短，將從所有分布在整體服務(wù)區(qū)中的最近一站調(diào)度發(fā)車，不需要運(yùn)行的轎廂自動(dòng)關(guān)閉，避免空載運(yùn)行。上班時(shí)，幾乎沒有下行乘客，客流基本上都上行，可轉(zhuǎn)入“上行客流方式”，各區(qū)電梯都全力輸送上行乘客，乘客走出轎廂后，立即反向運(yùn)行。

下班時(shí)，則可轉(zhuǎn)入“下行客流方式”。

午餐時(shí)，上、下行客流量都相當(dāng)大，可轉(zhuǎn)入“午餐服務(wù)方式”，不斷地監(jiān)視 各區(qū)的客流量，隨時(shí)向客流量大的區(qū)域分派轎廂，以緩解載客高峰。

二是分散控制，就是電梯不聯(lián)網(wǎng)，每臺(tái)電梯各自運(yùn)行，各自響應(yīng)自己的外招。一般的消防電梯就采用此種模式。此種模式又有如下幾種運(yùn)行模式：電梯無召喚時(shí)停靠在所在樓層；電梯無召喚時(shí)停靠在中間樓層；電梯無召喚時(shí)停靠在一層。此三種模式的能耗差別不大，后兩種在實(shí)際運(yùn)行中比第一種略微節(jié)能。

2、電梯的維修維護(hù)與日常管理

建議由專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)電梯的維修維護(hù)，物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常巡視和監(jiān)督檢查電梯公司的工作。做好電梯日常維修，做好井道內(nèi)相關(guān)機(jī)械部件的銹蝕處理，軌道保證不缺少潤滑油等措施。這里因?yàn)樯婕暗礁嗟墓芾砑夹g(shù)細(xì)節(jié)，不在累述。

3、電梯相關(guān)照明節(jié)能

對于井道照明，因?yàn)橛脮r(shí)才開啟，其能耗不大。節(jié)能效果不明顯。只要做好相應(yīng)的管理制度，不出現(xiàn)長明燈就行。

電梯轎廂照明是小區(qū)或?qū)懽謽堑墓?jié)能重點(diǎn)?，F(xiàn)在通行的做法是電梯公司提供的做法：就是電梯停止不動(dòng)后幾分鐘，電梯照明關(guān)閉，一旦有外招則自動(dòng)打開。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，電梯轎廂照明推薦改用LED照明系統(tǒng)，可每年節(jié)能20%左右；適當(dāng)控制轎廂照明的照度也能起到節(jié)能的作用。

（三）公區(qū)照明系統(tǒng)

因其系統(tǒng)的特殊性，節(jié)能措施可從多個(gè)方面實(shí)施：

1、新技術(shù)新材料節(jié)能。如采用更為節(jié)能的燈具，智能型時(shí)控器等。但在新技術(shù)新材料的使用中要考慮改造成本和維護(hù)成本。比如現(xiàn)在地下室使用的節(jié)能燈有T5和T8，廠家說T8比T5節(jié)能，事實(shí)卻是如此，但是T8的壽命還偏短，成本也比T5要高。采用那一種，需要經(jīng)過成本核算才知道。

2、管理制度節(jié)能。將節(jié)能降耗的思想融入到實(shí)際管理中。加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)不該亮的燈立即關(guān)閉。根據(jù)季節(jié)的變化，調(diào)整時(shí)控器的時(shí)間，如夏天總平燈具的開啟時(shí)間延后和白天關(guān)閉時(shí)間提前；調(diào)整地下車庫的照明照度和燈具的數(shù)量，一般保證車道照明，減少車位照明等。

3、節(jié)能技術(shù)改造節(jié)能。如將樓道照明改為聲控或人體感應(yīng)等措施。

4、加大節(jié)能降耗宣傳，讓節(jié)能降耗思想深入寫字樓的每一個(gè)人，不但包括物業(yè)管理人員，還要包括寫字樓辦公室人員，讓其養(yǎng)成人走燈滅、樓層不高時(shí)間不急是走樓梯等。

當(dāng)然，在實(shí)際的物業(yè)管理中，節(jié)能降耗點(diǎn)很多，如水龍頭的及時(shí)更換、杜絕跑冒滴漏現(xiàn)象等。這里就不在累述。

第二篇：寫字樓分析報(bào)告

杭州寫字樓分析

一，黃龍商圈：

主要調(diào)查的是甲級（按照個(gè)人意愿來定位）的華門嘉華國際商務(wù)中心，綠城黃龍世紀(jì)廣場；乙級的黃龍恒勵(lì)大廈，中田大廈，世貿(mào)中心；丙級的求是大廈，國際花園寫字樓。

1,按照調(diào)查的幾個(gè)來看，這一區(qū)塊的租金價(jià)格在1.8-6.0元/平方米/天之間。物業(yè)費(fèi)從3.0-20元/平方米/月不等。車位400-800元/個(gè)/月之間，由于黃龍這一區(qū)塊寫字樓都比較新，所以一般的車位供應(yīng)還是比較的充足。得房率在65﹪-75﹪之間。這一區(qū)域貿(mào)易，房產(chǎn)類企業(yè)居多。

2,（1）華門嘉華國際商務(wù)中心，個(gè)人定義為是甲級的，是因?yàn)?，華門嘉華國際商務(wù)中心進(jìn)門的大廳就是很具有現(xiàn)代化——落地玻璃，中庭，遮陽網(wǎng)，燈具，無一不體現(xiàn)現(xiàn)代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，F(xiàn)UJITEC（富士達(dá)）的六部和KONE（通力）的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個(gè)屋頂花園，公園式的風(fēng)景很好。周邊的交通情況，生態(tài)環(huán)境又很好。總建筑面積5萬多方，主力面積200-300m2。

（2）綠城黃龍世紀(jì)廣場內(nèi)的電梯是東西各兩部OTIS，速度也還可以。還有進(jìn)去的一些人員服務(wù)態(tài)度很好。

（3）乙級的黃龍恒勵(lì)大廈，大廳進(jìn)入是電子感應(yīng)門，半透明，有沙發(fā)供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8-2.9米左右。辦公區(qū)分兩個(gè)區(qū)，東面A-C區(qū)和西面D-I區(qū)，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個(gè)樓體是四分之三的原形設(shè)計(jì)，所以中間是空的，中間有個(gè)游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價(jià)13000元/平方米左右。

（4）中田大廈，電控門進(jìn)去后還有一層拉門，過了拉門后才進(jìn)入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛(wèi)生間，有綠化，北面為農(nóng)行，還有公用電話，較人性化的設(shè)計(jì)。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個(gè)樓的設(shè)計(jì)較規(guī)則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進(jìn)口日立四部中間，還有一部在東邊（貨梯）。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個(gè)樓層有18間辦公室，中間是衛(wèi)生間和緊急通道。售價(jià)15000元/平方米左右。

（5）世貿(mào)中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設(shè)計(jì)，所以有多個(gè)入口和多個(gè)大廳。電梯是三菱四部。

（6）丙級的求是大廈，大廳：無休息處，角上有一個(gè)小商店。電梯是OTIS三部。1-4層面積較大，5樓為技術(shù)層，6-19層較小。四樓有餐廳。

（7）國際花園寫字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。

二，武林商圈：

主要調(diào)查的是甲級的白馬大廈，華浙廣場；乙級的藍(lán)天商務(wù)中心；丙級的新世紀(jì)大廈，元通大廈。

1，租金價(jià)格在2.1-4.0元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從3.8-8.3元/平方米/月不等。車位費(fèi)用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫字樓，所以車位明顯不夠，現(xiàn)已沒有固定的車位供租用，只有租外面的流動(dòng)車位，前兩小時(shí)2.0元/小時(shí)，后面的時(shí)間4.0元/小時(shí)。白馬屬于比較新的物業(yè)，車位是有的供給，但是價(jià)格有點(diǎn)貴，地上車位220元/個(gè)/月，地下車位1200元/個(gè)/月。這一區(qū)域以廣告，信托投資類的公司還有大公司的辦事處比較多。

2，（1）甲級的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設(shè)有一個(gè)商務(wù)中心，負(fù)責(zé)來客詢問等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是OTIS的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進(jìn)出沒有人登記，有事詢問還得跑到商務(wù)中心，安排不合理。

（2）華浙廣場，大廳沒有白馬的采光好，但也比較大，感覺很豪華。電梯是OTIS的四部。

（3）乙級的藍(lán)天商務(wù)中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺很高貴。光線好。電梯是OTIS的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒有設(shè)問訊處。

（4）丙級的新世紀(jì)大廈，大廳比較舊，光線不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設(shè)有信件投放箱。電梯是華升富士達(dá)三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時(shí)間比較長。層高2.3米左右。

（5）元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達(dá)，物業(yè)比較老，所以停車位不夠用，又是由于處于市中心，車位比較緊張。

三，城站商圈：

主要調(diào)查的是甲級的聯(lián)銀大廈，偉星世紀(jì)大廈；乙級的香榭商務(wù)大廈，中閩大廈；丙級的宋都大廈。

1，租金價(jià)格在1.5-2.4元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從3.0-4.2元/平方米/月不等。車位費(fèi)用這一區(qū)域只問到了聯(lián)銀大廈的，600元/個(gè)/月，現(xiàn)在還是免費(fèi)供應(yīng)的。這一區(qū)域的服裝，貿(mào)易，醫(yī)藥企業(yè)比較多。

2，（1）甲級的聯(lián)銀大廈，大廳較大，電梯分兩個(gè)樓，每個(gè)樓OTIS的二部。走廊空間較大。辦公室?guī)в行l(wèi)生間。售價(jià)8800元/平方米左右。

（2）偉星世紀(jì)大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設(shè)了一個(gè)問訊處，另外基本沒有空間。北樓大廳里設(shè)有一個(gè)轉(zhuǎn)彎的樓梯，比較現(xiàn)代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部OTIS的。層高2.3米左右。物業(yè)朝東采光好，內(nèi)帶衛(wèi)生間。

（3）乙級的香榭商務(wù)大廈，大廳光線不是很好，裝修也一般，就設(shè)一個(gè)問訊臺(tái)和一個(gè)休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯（兼是貨梯）。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在2.8米左右。保安很嚴(yán)，進(jìn)門需要登記。售價(jià)10810元/平方米左右。

（4）中閩大廈，大廳有詢問處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問訊處人員態(tài)度好。

（5）丙級的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部；保安比較負(fù)責(zé)，進(jìn)門會(huì)主動(dòng)詢問。但就是由于物業(yè)比較老，所以各種設(shè)施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。

四，慶春鳳起商圈：

主要調(diào)查的是甲級的瑞豐國際商務(wù)大廈，之俊大廈；乙級的三瑞大廈；丙級的中河大廈，華都大廈。

1，租金價(jià)格在1.55-2.8元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)瑞豐國際商務(wù)大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調(diào)查的幾家物業(yè)費(fèi)用都是包含在了租金里。車位，由于華都大廈

和中河大廈都是屬于比較老的物業(yè)，固有的車位本身就比較少，現(xiàn)已沒有車位可供出租用。瑞豐的固定車位租用價(jià)格650元/個(gè)/月。這一區(qū)域的銀行，食品，貿(mào)易，醫(yī)療器械，電器類公司多。

2，（1）甲級的瑞豐國際商務(wù)大廈是國內(nèi)首幢鋼結(jié)構(gòu)組合的大樓，抗震性強(qiáng)，六級。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會(huì)展廳，會(huì)議中心，商務(wù)咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監(jiān)控，消防報(bào)警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進(jìn)門的大廳很大，大概有6，7米高，保安進(jìn)門就進(jìn)行詢問，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部OTIS，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經(jīng)有松下，三洋等知名企業(yè)入住。

（2）之俊大廈進(jìn)門左手邊是一家中介公司，保安在門口也比較盡職。物管由野風(fēng)物業(yè)公司進(jìn)行管理。兩部OTIS電梯上下，速度快。

（3）乙級的三瑞大廈，相對與甲級的比，物業(yè)比較老舊，進(jìn)入的大廳較小，光線不好；電梯是四部三菱和一部貨梯，戶型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點(diǎn)的兩種戶型。管理也不是很好，進(jìn)入大廳想進(jìn)行詢問，人員都找不到?，F(xiàn)在買的價(jià)位大致在8000-9000元/平方米左右，但還不賣。

（4）丙級的中河大廈，華都大廈都是比較老的物業(yè)，一般的車位都已經(jīng)不能提供，大廳都偏小，光線不好。樓層里的光線也不是很好，有點(diǎn)昏暗陳舊。進(jìn)出管理不嚴(yán)。售價(jià)9500元/平方米左右，但現(xiàn)在不賣。

五，文教區(qū)：

主要調(diào)查的是甲級的昌地火炬大廈，天苑大廈；乙級的偉星大廈，耀江，文欣大廈；丙級的文三數(shù)碼大廈，高新大廈。

1，租金價(jià)格在1.57-2.17元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從2.6-3.5元/平方米/月不等。車位費(fèi)只了解到了文三數(shù)碼大廈的地上180元/個(gè)/月，地下350元/個(gè)/月，還有天苑大廈的大概400多一個(gè)月。這一區(qū)域的軟件，電子信息，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，外貿(mào)，律師事務(wù)所類公司多。

2，（1）甲級的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴(yán)，沒進(jìn)門就問你到哪一層。進(jìn)出登記。昌地分成三幢樓，一到三號樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒有中央空調(diào)，要自己裝空調(diào)。售價(jià)2000年買的時(shí)候是大概3000-4000元/平米左右，現(xiàn)在大概是10000元/平米左右。

（2）天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部OTIS電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。

（3）乙級的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進(jìn)出有來客登記。位于文三路信息街，交通便利。

（4）耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達(dá)的三部，比較破舊。問訊處沒有來客登記，進(jìn)出不嚴(yán)。

（5）丙級的文三數(shù)碼大廈，大廳小，就設(shè)一個(gè)問訊，來客登記處和一個(gè)休息的地方，另外沒有多少空間，且光線不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1-3.2米左右，有保安問訊處，來客登記處，但進(jìn)出都不用登記。

（6）高新大廈，大廳小，還有一蕭山機(jī)場的售票處和一打印處。電梯是訊達(dá)的三部。管理不嚴(yán)，沒有進(jìn)出登記。售價(jià)350㎡，售價(jià)240萬，6857元/平方米。

六，其他商圈：

1，這一區(qū)域找了六個(gè)物業(yè)——甲級的耀江廣廈和西湖國貿(mào)中心；乙級的鴻鼎商務(wù)樓和浙江民航大廈；丙級的錦繡大廈和浙江省電力試驗(yàn)研究所。

2，（1）耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業(yè)5元/平米/月。車位500元/月，有客戶來訪租5元/小時(shí)。辦公區(qū)中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右?？?層，還有地下兩層，設(shè)有一處員工餐廳。

（2）西湖國貿(mào)中心，售價(jià)125㎡，438萬，35040元/平方米。物業(yè)6.0元/平米/月。中央空調(diào)費(fèi)用3.6元/小時(shí)，從早上8點(diǎn)半到晚上6點(diǎn)。辦公區(qū)域有一個(gè)很大的中庭。所看物業(yè)帶有一個(gè)很大的露臺(tái)，可以看到西湖，還有很多的綠化?？偣灿?層，階梯式的，5萬多平方米。辦公室里帶衛(wèi)生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個(gè)詢問處和休息處。但是樓里沒有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業(yè)以外貿(mào)類居多。

（3）鴻鼎商務(wù)樓，售價(jià)52.2㎡，68.8萬，13180元/平方米。物業(yè)3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號，地段好，但其大廳較小，就一個(gè)保安的問訊處，沒有休息處和另外多余的空間。

（4）浙江民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業(yè)全部包括在內(nèi)（公司自己的房子，所以較便宜）。走廊較小。

電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現(xiàn)還有3間還未出租（93㎡一間和另兩個(gè)小間）。

大廳較?。晃挥谥猩奖甭泛网P起路交叉口，交通很方便。

（5）錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業(yè)2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內(nèi)又隔有三個(gè)小間，和兩個(gè)小的儲(chǔ)物室，大概總共5個(gè)平米。還有一個(gè)會(huì)議室可供租用。電梯是OTIS的兩部；大廳小，一層的層高，約3.5米，就設(shè)一問訊處。沒有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業(yè)以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。

（6）浙江省電力試驗(yàn)研究所，租金：1.5元/平米/天。1-3層已經(jīng)有公司租用，現(xiàn)正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開始起租。位于河?xùn)|路的華電弄，東臨上塘路，相對與一般的寫字樓交通不是很方便。

第三篇：能耗分析報(bào)告

xxxx能耗分析報(bào)告

xx年以來，我單位把節(jié)能降耗工作納入到重要日常工作，使之制度化、經(jīng)?；芾?，制定了節(jié)能工作制度、獎(jiǎng)懲制度、一票否決制度。加大節(jié)能降耗宣傳、檢查和執(zhí)行力度。今年全年我單位消耗水xx噸、電xx 度、油xxx 升，分別比201x年下降x %、x %、x %。達(dá)到全省制定的公共機(jī)構(gòu)節(jié)能計(jì)劃。

一、電耗能耗分析

對機(jī)關(guān)照明設(shè)備進(jìn)行了更新，推廣使用了一批節(jié)能照明燈具和辦公設(shè)備，節(jié)電工作我們堅(jiān)持從點(diǎn)滴做起，從小事做起的原則，要求辦公室無人或下班離開要關(guān)閉用電器材和辦公設(shè)備，做到人走燈息、斷電，每周指定一名人員負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督，值班人員積極做好辦公樓夜間關(guān)閉后的清場工作，確保了無長明燈和未關(guān)閉的空調(diào)、電腦等用電設(shè)備。夏季在機(jī)關(guān)辦公樓樓道內(nèi)張?zhí)恕肮?jié)約用水用電”的節(jié)能宣傳標(biāo)語，并在辦公室使用空調(diào)溫度不低于 26 度。

二、水耗能耗分析

主要是辦公區(qū)衛(wèi)生間水耗。水電工按照制度定期檢查大樓的用水情況，加上檢查員和督察員每月檢查和督察，對管道“跑、冒、漏、滴”及時(shí)修理，逐步使用節(jié)水器具，降低辦公區(qū)域用水量。

三、油耗能耗分析

油耗目前主要是機(jī)關(guān)公務(wù)車輛用油。通過制定了油耗定額的制度和加強(qiáng)對駕駛員的管理，加強(qiáng)對車輛使用管理，以及油耗定額關(guān)系到駕駛員年終安全獎(jiǎng)考評，駕駛員加強(qiáng)了節(jié)約油耗的意識(shí)。每月組織對駕駛員進(jìn)行一次業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)、一次車輛保養(yǎng)評比，增強(qiáng)了駕駛員的業(yè)務(wù)技能，有效的減少了車輛維修費(fèi)用。

四、存在的問題

一是節(jié)能意識(shí)還比較薄弱。部分同志對節(jié)能工作重視不夠，在節(jié)能法規(guī)的宣傳、節(jié)能技術(shù)改造更新、管理措施落實(shí)、干部職工節(jié)約意識(shí)等方面還做得不夠。二是節(jié)能管理體制尚不完善。目前，公共機(jī)構(gòu)節(jié)能管理工作在機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、經(jīng)費(fèi)保障等方面還不適應(yīng)節(jié)能工作的發(fā)展需要，公共機(jī)構(gòu)能源消耗定額支出標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)化、規(guī)范化的節(jié)能管理體系還尚未形成。三是節(jié)能技術(shù)推廣應(yīng)用不夠。由于未完全形成鼓勵(lì)節(jié)能技術(shù)推廣政策體系，一些先進(jìn)適用的節(jié)能技術(shù)，高效能產(chǎn)品尚未推廣普及。

五、今后努力方向

一是將進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)管理；加大對全局干部職工節(jié)能降耗的宣傳力度，更進(jìn)一步減少能源消耗。二是進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)約用水。加強(qiáng)對用水設(shè)備日常維護(hù)和管理，防止出現(xiàn)“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象。三是做好辦公用品節(jié)約。嚴(yán)格控制辦公設(shè)備的采購和文件印刷數(shù)量，所有文件采用雙面打印，節(jié)約紙張。四是做到車輛節(jié)能。建立車輛定點(diǎn)維修和定期保養(yǎng)制度，落實(shí)公務(wù)車輛節(jié)能，鼓勵(lì)和動(dòng)員職工乘坐公交車輛上下班和出差辦事。

第四篇：分析報(bào)告--全年能耗分析報(bào)告

分析報(bào)告--全年能耗分析報(bào)告

等級急前政辦明電〔2010〕31號

抄送:縣委各部門,縣人大辦,縣政協(xié)辦,縣紀(jì)檢委辦,縣法院、檢察院,前郭灌區(qū)農(nóng)墾管理局,前郭爾羅斯查干湖旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),縣人武部,各人民團(tuán)體。

各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,各農(nóng)、林、牧、漁場,縣直各部門:

為進(jìn)一步規(guī)范全縣公共機(jī)構(gòu)能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬和分析報(bào)告內(nèi)容、格式,強(qiáng)化能耗統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作,全面掌握全縣公共機(jī)構(gòu)能源資源消耗的實(shí)際狀況,根據(jù)《吉林省公共機(jī)構(gòu)節(jié)能辦法》和《吉林省公共機(jī)構(gòu)節(jié)電、節(jié)水、節(jié)油、節(jié)氣、節(jié)約辦公用品管理制度》,特制定全縣統(tǒng)一的公共機(jī)構(gòu)用電、用水、用油、用氣、辦公用品能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬和能耗統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告格式,現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下:

一、公共機(jī)構(gòu)能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬、分析報(bào)告的范圍和內(nèi)容

(一)能源資源消耗統(tǒng)計(jì)和分析報(bào)告的范圍為全縣全部或者部分使用財(cái)政性資金的國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織。

(二)能耗統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告的內(nèi)容為上述單位的電、水、油、氣、辦公用品等能源資源消耗情況。

(三)公共機(jī)構(gòu)能源資源消耗統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告的頻率為季度和,即每季度末的次月10日前和下一3月1日前上報(bào)。

二、能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬數(shù)據(jù)采集

(一)全縣各公共機(jī)構(gòu)要按照規(guī)定的能耗統(tǒng)計(jì)制度,準(zhǔn)確及時(shí)填寫相關(guān)數(shù)據(jù),建立健全本地、本部門(單位)能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬和分析報(bào)告制度。

(二)電、水消耗。以自來水公司、供電公司出具的水、電費(fèi)發(fā)票記載數(shù)據(jù)為依據(jù),實(shí)行按月登記,按季按年統(tǒng)計(jì)。其中多個(gè)單位共用一個(gè)電、水表的辦公樓,以辦公樓產(chǎn)權(quán)單位分?jǐn)偟碾?、水消耗?shù)據(jù)填報(bào),一個(gè)單位有多個(gè)電、水表的以電、水表數(shù)據(jù)之和為依據(jù)。

(三)燃油、燃?xì)庀?。燃油以?shí)際發(fā)生的購買發(fā)票并經(jīng)財(cái)務(wù)報(bào)銷的油耗數(shù)據(jù)為依據(jù);燃?xì)庖匀細(xì)夤境鼍叩娜細(xì)獍l(fā)票數(shù)據(jù)為依據(jù)。

(四)辦公費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生的采購或購買發(fā)票并經(jīng)財(cái)務(wù)報(bào)銷的費(fèi)用為依據(jù)。

三、全面建立統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬和分析報(bào)告制度

(一)建立健全規(guī)范的統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬制度。全縣各公共機(jī)構(gòu)要按照省直機(jī)關(guān)事務(wù)管理管局統(tǒng)一制發(fā)的統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬,及時(shí)登記能耗數(shù)據(jù)并存檔以備查驗(yàn),有條件的單位必須同時(shí)建立電子臺(tái)賬,并進(jìn)行數(shù)據(jù)備份。統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬的登記要準(zhǔn)確、及時(shí)、連續(xù)、指標(biāo)齊全,統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬的數(shù)據(jù)要與相應(yīng)的原始憑證相符。

(二)嚴(yán)格落實(shí)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告制度。各單位能耗統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告應(yīng)以能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬為依據(jù),計(jì)算匯總相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),然后按《公共機(jī)構(gòu)能源資源消耗統(tǒng)計(jì)制度》的統(tǒng)計(jì)目錄、統(tǒng)計(jì)口徑、范圍和計(jì)算方法的要求填寫,在規(guī)定時(shí)限內(nèi)以紙質(zhì)和電子兩種方式同時(shí)上報(bào)。紙質(zhì)報(bào)表要認(rèn)真審核,并經(jīng)填報(bào)人、統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人、單位負(fù)責(zé)人和單位蓋章后方可上報(bào),電子表格內(nèi)容要與紙質(zhì)表格一致。

(三)附件1是以用電消耗為例子的模板,如統(tǒng)計(jì)其他能耗數(shù)據(jù),模板格式不變,只需將具體能耗名稱換掉,填寫上其他能耗名稱(如水、煤、天然氣、液化石油氣、人工煤氣、汽油、柴油、煤油、熱力、辦公用品等)即可,計(jì)量單位同時(shí)加以更換。計(jì)量單位要按國際計(jì)量單位和我國法定計(jì)量單位進(jìn)行填寫。

四、有關(guān)要求

(一)健全能耗統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。要充分認(rèn)識(shí)能耗統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告工作的重要意義,切實(shí)增強(qiáng)主動(dòng)性和自覺性,明確分管領(lǐng)導(dǎo),落實(shí)專人負(fù)責(zé),并保持工作人員相對穩(wěn)定,確保能源資源消耗統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告的真實(shí)性和可靠性。

(二)充分利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),切實(shí)做好節(jié)能工作。各公共機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對本地、本部門(單位)、本系統(tǒng)能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬數(shù)據(jù)的分析研究,查找管理漏洞和薄弱環(huán)節(jié),有針對性地提出節(jié)能降耗的措施,確保節(jié)能指標(biāo)如期完成。同時(shí),要以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),全面落實(shí)電、水、油、氣、辦公用品消耗以及車輛單車油耗費(fèi)用的公示制度,并定期張榜公布。

(三)政府公共機(jī)構(gòu)節(jié)能工作管理機(jī)構(gòu)每年要結(jié)合節(jié)能監(jiān)督檢查和績效考核對公共機(jī)構(gòu)能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬、分析報(bào)告的落實(shí)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。分析報(bào)告要以臺(tái)賬為依據(jù),檢查時(shí)各公共機(jī)構(gòu)要提供本臺(tái)賬和原始票據(jù)內(nèi)容。對未建立、不認(rèn)真填寫統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬或瞞報(bào)、虛報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的,要依據(jù)有關(guān)規(guī)定,責(zé)令其限期改正,逾期不改的予以通報(bào),并進(jìn)行行政問責(zé)。

(四)自2010年1月1日起,全縣各公共機(jī)構(gòu)要以此能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬和分析報(bào)告為原始范本,統(tǒng)一填報(bào)本單位、本部門能耗數(shù)據(jù),能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬和分析報(bào)告格式可從電子公文傳輸平臺(tái)或縣節(jié)能辦公用郵箱(qgjnb2009@126.com)中下載,郵箱密碼:2009126(登錄后點(diǎn)擊“其他文件夾-縣節(jié)能辦發(fā)文”)。

附件:1.公構(gòu)機(jī)構(gòu)(用能單位)能耗統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬

2.公共機(jī)構(gòu)單車管理統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬

3.用能單位季度、半年、全年能耗分析報(bào)告(模板)二○一○年六月二十七日

第五篇：某酒店能耗分析報(bào)告

武漢譽(yù)德對于某酒店能耗調(diào)查與分析

1.引言

酒店類公共建筑的能源消耗主要用于空調(diào)、照明、熱水供應(yīng)、電梯等，與其它類型的商業(yè)建筑相比，酒店類建筑具有自身的特點(diǎn)：如酒店內(nèi)的各種設(shè)施（餐廳、商務(wù)中心、休閑中心等）具有不同的功能，運(yùn)營時(shí)間也不同；全年平均入住率的變化引起酒店內(nèi)人員負(fù)荷的變化（節(jié)假日、旅游黃金周等的入住率較高）；室內(nèi)環(huán)境及空調(diào)參數(shù)的選擇因入住人員的要求而調(diào)節(jié)，因此隨意性較大等等。以上諸多因素都 會(huì)導(dǎo)致酒店內(nèi)各服務(wù)設(shè)施具有不同的運(yùn)營時(shí)間段，并由此產(chǎn)生其能量消耗的特殊性。

2.酒店概況

該酒店于 2005 年 9 月竣工，按四星級設(shè)計(jì)裝修，建筑面積 27201.5m2，地上 15 層，地下 2 層。酒 店 1 層和 2 層有中餐廳、西餐廳、廚房、小商場及會(huì)議室等。3 至 15 層均為客房，共有 227 間標(biāo)準(zhǔn)間，提供 24 小時(shí)熱水。地下一層為職工食堂和工程部辦公室，地下二層為設(shè)備機(jī)房。酒店每層均設(shè)有 3 部 電梯。窗戶采用普通塑鋼外窗，窗簾為外層遮光窗簾及紗窗簾。酒店裝配了各種節(jié)能的燈具，有效的節(jié) 約了電能，照明采用區(qū)域照明且照明度良好。酒店采用了較先進(jìn)的供配電系統(tǒng)，使用了各種節(jié)電供配電 設(shè)備，擁有能耗分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)。

酒店夏季供冷采用了兩臺(tái)約克的離心式制冷機(jī)，制冷量為 1652kW，一用一備?？头坎捎玫氖秋L(fēng)機(jī) 盤管加獨(dú)立新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)。

冬季供熱采用三臺(tái)德地氏燃?xì)忮仩t（GTE525），每臺(tái)功率 1400kW，一用二備；三臺(tái)一次供熱水泵，流量 93.5t/h，揚(yáng)程 28m，功率 11kW；一臺(tái)采暖板式熱交換器，負(fù)責(zé)采暖水換熱，換熱面積 30m2，二 次采暖循環(huán)水泵 2 臺(tái)，流量 200m3/h，揚(yáng)程 32m，功率 30kW；兩臺(tái)容積式熱交換器，負(fù)責(zé)提供生活熱 水，換熱面積 26.26m2。系統(tǒng)圖如圖 1 所示。

3.能耗分析

從該建筑的逐年能耗變化情況來看，隨著節(jié)能技術(shù)的推廣、應(yīng)用和建筑設(shè)備的改造，該酒店在 2006~2008 年期間的能耗水平有下降的趨勢，由此可見推廣節(jié)能技術(shù)和加強(qiáng)節(jié)能宣傳的重要性。圖 2 是該酒店 2006~2008 年逐月耗電量變化情況，從圖中的曲線可以明顯看出該建筑的耗電高峰在 7～9 月，該酒店的供冷主要集中在 5～10 月。2～5 月和 10 月等過渡季節(jié)天氣變化較大，一般根據(jù)天氣 情況采用間歇供冷。供熱則主要集中在 12 月至次年 1 月，2 月則根據(jù)天氣狀況間歇供熱。從圖 2 可以 看出，7～9 月是該酒店的耗能高峰時(shí)期，2～5 月和 10 月等過渡季節(jié)則是用電的低谷，這主要是由空調(diào) 系統(tǒng)的能耗引起的，也說明了該酒店的建筑能耗主要以空調(diào)用能為主。

天然氣是該酒店鍋爐采用的主要能源，該酒店的逐月耗氣量隨季節(jié)的變化較大，冬季由于生活熱水的需求量增大，其耗氣量也隨之增大，11月～3 月是天然氣消耗的高峰期。06～08 年逐月耗氣量及耗水量變化見圖3和圖4。

根據(jù)對該酒店電、氣、水三項(xiàng)能耗的整理和分析得出，2006 年總能耗費(fèi)用約為 1629312.70 元，2008 年總能耗費(fèi)用約為 1501589.55 元，三年內(nèi)耗能總費(fèi)用下降了 7.8%。詳細(xì)費(fèi)用見圖 5。

4.能耗監(jiān)控系統(tǒng)

4.1 系統(tǒng)組成：

以商業(yè)能耗監(jiān)測系統(tǒng)軟件為核心，建立I/O Server實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)服務(wù)器，實(shí)現(xiàn)在線的數(shù)據(jù)監(jiān)視、工藝操作和實(shí)時(shí)的能源管理功能；基于數(shù)據(jù)庫技術(shù)開發(fā)具有模型背景的能源管理功能并對外提供接口。系統(tǒng)拓?fù)鋱D如圖6所示

-通訊網(wǎng)絡(luò)：

采用工業(yè)級以太網(wǎng)交換機(jī)，建立分區(qū)域的冗余環(huán)網(wǎng)，環(huán)與環(huán)之間采用耦合拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)進(jìn)行連接，從而建立高可靠專有的能源數(shù)據(jù)采集通訊網(wǎng)絡(luò)。

-數(shù)據(jù)采集：

RTU產(chǎn)品為核心，通過信號采集、加密、通訊、協(xié)議轉(zhuǎn)換等技術(shù)手段，通過數(shù)據(jù)采集器實(shí)時(shí)存儲(chǔ)在實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)庫并上傳。

-能耗監(jiān)測系統(tǒng)軟件 能耗監(jiān)測系統(tǒng)具備能耗監(jiān)測、能耗統(tǒng)計(jì)、分析、數(shù)據(jù)保存、事件記錄、生成能耗報(bào)表、展示等多種功能，可用于更加透徹的了解建筑當(dāng)前用能現(xiàn)狀，更加方便管理建筑的用能策略。

圖6 能耗監(jiān)控系統(tǒng)拓?fù)鋱D

4.2系統(tǒng)功能

EMS的監(jiān)控系統(tǒng)分為3個(gè)子系統(tǒng)，即供配電系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)。

其中動(dòng)力系統(tǒng)包括燃?xì)庀到y(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、氧氮?dú)逑到y(tǒng)，給排水系統(tǒng)包括化學(xué)水、工業(yè)水和生活水。

①、數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集與監(jiān)控

通過建立可靠的數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)對能源潮流數(shù)據(jù)（如用電量，用水量，燃?xì)庥昧康龋┻M(jìn)行采集； ②、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理

包括每日用量實(shí)時(shí)累計(jì)，累計(jì)當(dāng)日分類能耗總用量，以及分類能耗的分項(xiàng)組成，以及其他需要人工輸入的數(shù)據(jù)。③、能源管理功能 將采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納、分析和整理，結(jié)合生產(chǎn)計(jì)劃和檢修計(jì)劃的數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)能源管理功能。能耗在線監(jiān)測軟件利用數(shù)學(xué)模型、數(shù)據(jù)庫功能，提供詳盡的圖形分析，可以以時(shí)間為橫軸，按、月份、時(shí)段，進(jìn)行對比分析建筑能耗總量指標(biāo)、單位面積能耗指標(biāo)以及人均能耗指標(biāo)，能耗與營業(yè)指標(biāo)相結(jié)合等。

5.節(jié)能潛力分析

5.1 圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能

酒店類建筑多為高層建筑，從建筑結(jié)構(gòu)來看，多為框架結(jié)構(gòu)。就高耗能建筑而言，門窗的耗能可達(dá)建筑總耗能的50%左右，是建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)耗能的主要環(huán)節(jié)。從建筑保溫效果來看，該酒店采用了外墻保溫措施。在窗體結(jié)構(gòu)方面，該酒店采用了普通塑鋼外窗，根據(jù)客房等功能房間的要求，基本上都在建筑內(nèi)部安裝了窗簾。對于既有建筑而言，對圍護(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行大面積更換不太現(xiàn)實(shí)，但根據(jù)以上分析可知，在建筑熱工設(shè)計(jì)方面仍然具有很大的節(jié)能潛力，例如：使用反射玻璃、雙層玻璃。反射玻璃、雙層玻璃可以提高玻璃的隔熱性，減少由外窗引起的冷負(fù)荷。此外，應(yīng)改善遮陽設(shè)施。資料顯示，外遮陽比內(nèi)遮陽更具明顯的節(jié)能效果，在陽光照射時(shí)間較長的南面、西面設(shè)置外遮陽體系，能較大幅度地降低空調(diào)負(fù)荷，可降低空調(diào)運(yùn)行負(fù)荷 16%～29%。5.2 照明系統(tǒng)節(jié)能

照明系統(tǒng)能耗主要受照明設(shè)備功率及設(shè)備使用時(shí)間影響，因此其節(jié)能途徑主要有兩個(gè)方面。一是節(jié)能燈具的使用，在滿足照度的前提條件下采用高效節(jié)能型照明產(chǎn)品，不僅能降低照明系統(tǒng)的能耗，而且也能減少空調(diào)系統(tǒng)的能耗。二是照明系統(tǒng)控制方式的自動(dòng)化、智能化，采取合理的自控方式能大大降低照明系統(tǒng)能耗的同時(shí)又不對室內(nèi)光環(huán)境需求產(chǎn)生不良影響。該酒店裝配了各種節(jié)能的燈具，有效的節(jié)約 了電能。根據(jù)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[3]（GB50034-2004）的要求，公共建筑的走廊、樓梯間、門廳等公 共場所的照明，宜采用集中控制，并按建筑使用條件和天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制措施。該酒店在照明自控方面有很大的節(jié)能潛力，例如：在酒店門廳、電梯大堂和客房層走廊等場所，采用夜間定時(shí)降低照度的自動(dòng)調(diào)光裝置；此外，按具體條件采用集中或分散的、多功能或單一功能的自動(dòng)控制系統(tǒng)。

5.3空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能

空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)中的設(shè)備選型是基于最不利工況下的冷熱負(fù)荷，即夏季最高氣溫時(shí)的最大冷負(fù)荷和冬季最冷時(shí)的最大熱負(fù)荷。但在實(shí)際使用中，由于季節(jié)、天氣、客房入住率和經(jīng)營活動(dòng)的不斷變化，用能負(fù)荷也在不斷的變化，并在絕大部分時(shí)間實(shí)際負(fù)荷低于設(shè)計(jì)負(fù)荷，這就導(dǎo)致了裝機(jī)容量偏大、管道直徑 偏大、水泵配置偏大、末端設(shè)備偏大的“四大”現(xiàn)象，也就是所謂的“大馬拉小車”現(xiàn)象[1]。該酒店 06 年 夏季制冷機(jī) COP

[4]曲線見圖 6 所示。根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）中規(guī)定，制冷 量大于 1163kW 的水冷式離心冷水機(jī)組的 COP 值不應(yīng)低于 5.10。該酒店 COP 偏低，其原因是冷機(jī)設(shè)計(jì) 選型偏大。針對此現(xiàn)象，采用根據(jù)實(shí)際需求隨時(shí)改變空調(diào)系統(tǒng)工況的變頻技術(shù)和智能控制技術(shù)尤為重要。

針對以上調(diào)查分析，在空調(diào)設(shè)備方面采用的相應(yīng)節(jié)能措施如下：（1）合理配置冷熱源設(shè)備的容量和臺(tái)數(shù)，在不同的冷負(fù)荷下開啟相應(yīng)的機(jī)組和臺(tái)數(shù)；（2）過渡季節(jié)充分利用室外新風(fēng)來消除室內(nèi)負(fù)荷；（3）對冷凍水泵和冷卻水泵分別加裝變頻器，實(shí)現(xiàn)變水量運(yùn)行，節(jié)省輸送能耗；（4）根據(jù)人員變化規(guī)律設(shè)計(jì)自控系統(tǒng)，使室內(nèi)溫度、濕度達(dá)到設(shè)定值，不 僅可以節(jié)約能量，還有利于提高室內(nèi)的舒適性。

5.4 運(yùn)行管理節(jié)能

該酒店在運(yùn)行管理方面較為重視，擁有大型公建電耗分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)，此系統(tǒng)便于對各個(gè)分項(xiàng)進(jìn)行電耗統(tǒng)計(jì)，使管理人員對此一目了然，易于管理。酒店還采用了合理的供排水系統(tǒng)，并且采用了先進(jìn)的水處理技術(shù)——中水回用技術(shù)，將生活污水經(jīng)處理設(shè)施深度凈化處理后，處理為符合國家標(biāo)準(zhǔn)的中水，再利用中水進(jìn)行沖廁，這樣大大節(jié)約了水資源，提高了水資源的利用率，達(dá)到節(jié)水環(huán)保的目的。針對空調(diào)系統(tǒng)長期運(yùn)行會(huì)有灰塵堵塞風(fēng)口的現(xiàn)象，管理人員及時(shí)組織人員對大廈的空調(diào)風(fēng)口進(jìn)行清理，大大減小了系統(tǒng)的阻力，起到了節(jié)能環(huán)保的作用。此外，工程管理部建立了嚴(yán)格的運(yùn)行管理制度，引入專業(yè)管理人員，在管理人員上崗之前都進(jìn)行了專業(yè)的運(yùn)行管理培訓(xùn)，并進(jìn)行實(shí)際操作的考核。定期對各種設(shè)備運(yùn) 行情況進(jìn)行實(shí)際的觀測和記錄，做到“天天有記錄，月月做總結(jié)，年年定計(jì)劃”，并按照實(shí)際觀測情況對大廈的運(yùn)行管理不斷進(jìn)行改進(jìn)。在設(shè)備運(yùn)行管理和人員的技術(shù)水平方面，應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)酒店高層管理部門對節(jié)能工作的重要性認(rèn)識(shí)，提高專業(yè)管理人員專業(yè)素質(zhì)，通過組織一些行業(yè)內(nèi)節(jié)能培訓(xùn)及經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，了解節(jié)能降耗的新技術(shù)和新信息。此外，還應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)設(shè)備監(jiān)管、維修和清洗減小設(shè)備運(yùn)行阻力，提高空調(diào)的運(yùn)行效率。5.結(jié)論

隨著近年來對節(jié)能工作的重視，以及各類節(jié)能技術(shù)的不斷推廣和應(yīng)用，該酒店在 2006～2008 年期間的能耗水平和能耗費(fèi)用呈下降的趨勢，但該酒店節(jié)能潛力總體上還很大。根據(jù)調(diào)查和分析，得出相應(yīng) 的節(jié)能措施為：

（1）在圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能方面，通過改善提高玻璃的隔熱性和外遮陽設(shè)施，從而減少由外窗 引起的冷負(fù)荷；

（2）在照明系統(tǒng)節(jié)能方面，應(yīng)采取合理的自控方式；

（3）在空調(diào)設(shè)備節(jié)能方面，合理配 置冷熱源設(shè)備的容量和臺(tái)數(shù)，在不同的冷負(fù)荷下開啟相應(yīng)的機(jī)組和臺(tái)數(shù)；要充分考慮空調(diào)系統(tǒng)的全年節(jié) 能運(yùn)行，過渡季節(jié)充分利用室外新風(fēng)；采用變頻和自控系統(tǒng)，使室內(nèi)溫度、濕度達(dá)到設(shè)定值，不僅可以 節(jié)約能量，還有利于提高室內(nèi)的舒適性；

（4）在設(shè)備運(yùn)行管理方面，應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)酒店高層管理部門對節(jié) 能工作的重要性認(rèn)識(shí)，提高專業(yè)管理人員專業(yè)素質(zhì)，通過組織一些行業(yè)內(nèi)節(jié)能培訓(xùn)及經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，了 解節(jié)能降耗的新技術(shù)和新信息。還應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)設(shè)備監(jiān)管、維修和清洗減小設(shè)備運(yùn)行阻力，提高空調(diào)的運(yùn)行效率。

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武漢譽(yù)德節(jié)能數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司成立于2014年12月，注冊于光谷七路未來科技城，是從母公司(武漢譽(yù)德合同能源管理有限公司)原有的能源監(jiān)測主體業(yè)務(wù)獨(dú)立出來，專為連鎖商業(yè)節(jié)能數(shù)據(jù)服務(wù)成立的公司，是國內(nèi)極具成長力的節(jié)能大數(shù)據(jù)服務(wù)公司，是連鎖商業(yè)領(lǐng)域能源監(jiān)測的開創(chuàng)者，立足節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，致力于節(jié)能大數(shù)據(jù)服務(wù)。主營連鎖商業(yè)能耗監(jiān)測系統(tǒng)，側(cè)重能源數(shù)據(jù)分析和節(jié)能大數(shù)據(jù)服務(wù)。公司已具備研發(fā)、市場、管理、維保的科技型管理團(tuán)隊(duì)，其中技術(shù)研發(fā)團(tuán)隊(duì)以985高校教授、碩博研究生為主，商務(wù)及運(yùn)營團(tuán)隊(duì)有成功創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家、投資人和市場資深專家，具有優(yōu)質(zhì)商務(wù)資源和市場拓展能力，依托武漢的區(qū)位、科技資源、市場等方面的優(yōu)勢，項(xiàng)目前景廣闊。

公司立足節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，通過大數(shù)據(jù)分析找到最佳的節(jié)能改造方向，讓節(jié)能效果和能源管理更加科學(xué)化、數(shù)據(jù)化，也為推動(dòng)國家節(jié)能環(huán)保和低碳減排工作做出重要貢獻(xiàn)。