第一篇：蘇州市寫(xiě)字樓狀況分析

蘇州市寫(xiě)字樓狀況分析

一、分布特征

蘇州寫(xiě)字樓主要分布在三個(gè)區(qū)域的五個(gè)商業(yè)板塊。蘇州市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三個(gè)區(qū)域內(nèi)各聚集了一部分寫(xiě)字樓，而且都分布在各區(qū)域的商業(yè)中心附近。市區(qū)寫(xiě)字樓主要分布在以觀前、石路及南門(mén)三個(gè)商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)；新區(qū)寫(xiě)字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心和行政中心附近；園區(qū)寫(xiě)字樓分布在園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)周?chē)?。吳中區(qū)和相城區(qū)發(fā)展剛起，寫(xiě)字樓分布不多。

二、寫(xiě)字樓自身級(jí)別狀況

市區(qū)寫(xiě)字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯。

三個(gè)古城區(qū)多為乙級(jí)寫(xiě)字樓，外觀陳舊，設(shè)施落后。物業(yè)管理滯后。而園區(qū)新區(qū)多為甲級(jí)中高檔寫(xiě)字樓，外觀新穎，設(shè)備先進(jìn)，配有中央空調(diào)，電梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物業(yè)管理，通過(guò)有實(shí)力物業(yè)公司的高檔物業(yè)管理，提升整個(gè)寫(xiě)字樓的檔次。

三、售價(jià)

市區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)售價(jià)介于 6000-10000元/㎡之間。在市區(qū)的黃金地段也存在一些中高檔寫(xiě)字樓，如新聯(lián)大廈，最高價(jià)達(dá)到13000元/㎡。位于金閶區(qū)的寫(xiě)字樓售價(jià)較高，平均13000元/平方米以上。

新區(qū)園區(qū)的寫(xiě)字樓基本達(dá)到了15000元/平方米以上的高租金水平，東方之門(mén)更是達(dá)到了40000元/平方米以上的高價(jià)位，環(huán)球188的售價(jià)為35000元/平方米。

吳中區(qū)和相城區(qū)的均價(jià)在9000元/平方米以上，高于古城區(qū)，但低于園區(qū)。但也有13000元/平方米左右的中高檔寫(xiě)字樓，如雙冠南門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)、新蘇國(guó)際廣場(chǎng)等。

第二篇：2006年長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況調(diào)查分析報(bào)告

2006年長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況調(diào)查分析報(bào)告

2006年長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況調(diào)查分析報(bào)告

長(zhǎng)沙市邦友置業(yè)顧問(wèn)有限公司

為掌握長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，本公司與長(zhǎng)沙房地產(chǎn)信息中心合作對(duì)長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行了專門(mén)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)和分析。本次研究采取現(xiàn)場(chǎng)采集信息、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷和長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等方式，主要以2006年長(zhǎng)沙市的純寫(xiě)字樓物業(yè)為研究對(duì)象，研究?jī)?nèi)容包括寫(xiě)字樓市場(chǎng)的宏觀發(fā)展?fàn)顩r，硬件、軟件配套情況及消費(fèi)者使用情況等，研究時(shí)間截至2006年12月。

需要申明的是，由于目前長(zhǎng)沙市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚處在初級(jí)發(fā)展階段，市場(chǎng)上純寫(xiě)字樓的數(shù)量還很少，商住樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、混合型物業(yè)用作辦公的情況還十分普遍，它們對(duì)長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響是十分顯著的。

本次研究的范圍僅限于長(zhǎng)沙市的專業(yè)寫(xiě)字樓，即中檔專業(yè)寫(xiě)字樓和5A甲級(jí)寫(xiě)字樓。

一、2006年長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)情況分析1、2006年長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展概況

隨著長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，眾多外來(lái)企業(yè)的涌入、本地一批企業(yè)的成長(zhǎng)壯大，為專業(yè)寫(xiě)字樓的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查分析，目前支撐長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的三大主力是：

1)跨國(guó)公司、省內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)與本地大型民營(yíng)企業(yè)。這些企業(yè)的快速發(fā)展成為長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。大量跨國(guó)企業(yè)以及外來(lái)資金逐年加大在長(zhǎng)沙投資的力度，一批活躍在省內(nèi)其他城市的生產(chǎn)企業(yè)，為了抓住良好的市場(chǎng)機(jī)遇，使自己的產(chǎn)品得以進(jìn)入更好的市場(chǎng)平臺(tái)，獲得更大發(fā)展，也紛紛將企業(yè)的觸角以分支機(jī)構(gòu)的形式深入到了長(zhǎng)沙市場(chǎng)。

2)民營(yíng)中小企業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，成為寫(xiě)字樓消費(fèi)市場(chǎng)中一支不可忽視的生力軍。

3)長(zhǎng)株潭的融城被提上日程，政府加大招商引資的力度，吸引的一批企業(yè)給長(zhǎng)沙市未來(lái)專業(yè)寫(xiě)字樓的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。

據(jù)大臧組市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004至2006年，長(zhǎng)沙市推出的專業(yè)寫(xiě)字樓建筑面積分別為207375平米、283280平米和243946平米。按世界通用的算法，以平均每個(gè)城市人口擁有0.2平米寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，扣除商住樓等混合物業(yè)的影響，長(zhǎng)沙專業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求仍有很大缺口。

寫(xiě)字樓作為現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四大重要物業(yè)形態(tài)之一，各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。2006年，長(zhǎng)沙市區(qū)在建項(xiàng)目中多數(shù)為綜合型項(xiàng)目，雖然2006年推出的專業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)量只有6個(gè)，但單個(gè)寫(xiě)字樓的建筑規(guī)模呈擴(kuò)大的趨勢(shì)。隨著外地公司的涌入以及本土企業(yè)的成長(zhǎng)，公司對(duì)專業(yè)寫(xiě)字樓的需求仍將繼續(xù)攀升，銷(xiāo)售價(jià)格也是穩(wěn)中有升。

除此之外，前幾年在上海、深圳、廣州等城市興起的新型寫(xiě)字樓模式——服務(wù)式寫(xiě)字樓正被引入長(zhǎng)沙，如金源大酒店、運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)的專業(yè)寫(xiě)字樓部分。與普通寫(xiě)字樓不同的是，服務(wù)式寫(xiě)字樓在租賃方式、租金核算等方面更為靈活和優(yōu)惠。目前，這種寫(xiě)字樓還吸引了不少投資者的眼球。

2、長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓發(fā)展特征分析

1）區(qū)域布局特征

目前，長(zhǎng)沙市專業(yè)寫(xiě)字樓在區(qū)域布局上呈現(xiàn)以下特征：

（1）沿市區(qū)三橫兩縱5條主干道呈“日”字形分布。

其中，三橫是指五一大道、勞動(dòng)路和解放路；兩縱是指芙蓉路和韶山路。

新一代寫(xiě)字樓物業(yè)基本分布在長(zhǎng)沙市主干道沿線。這個(gè)“日”字形區(qū)域基本涵蓋了長(zhǎng)沙CBD及城市主要商圈，無(wú)論商務(wù)還是商業(yè)，其環(huán)境都相對(duì)比較成熟。這凸顯了寫(xiě)字樓物業(yè)對(duì)交通便利性的依賴程度。

（2）在不同區(qū)域形成各具特色的商圈。

目前長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓分布已經(jīng)逐步形成商圈經(jīng)濟(jì)：五一廣場(chǎng)商務(wù)圈、芙蓉路金融商務(wù)圈、文藝路口文化商務(wù)圈。三個(gè)各具特色的寫(xiě)字樓格局，逐漸促進(jìn)商圈形成獨(dú)有的氣質(zhì)與特色。

五一廣場(chǎng)商務(wù)圈。以五一市民綠化廣場(chǎng)為圓心，以五一大道為軸線的五一廣場(chǎng)商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)。在這一商務(wù)圈，平和堂、恒隆國(guó)際大廈、第一大道、中天廣場(chǎng)等先后崛起。

芙蓉路金融商務(wù)圈。以芙蓉路為軸線的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。以此為契機(jī)，這一區(qū)域掀起了一輪商住樓與商務(wù)樓盤(pán)建設(shè)的高潮。順天國(guó)際財(cái)富中心、藍(lán)色地標(biāo)、佳天國(guó)際新、運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、金帆大廈、新時(shí)空NO.1等專業(yè)寫(xiě)字樓遍布其間。

文藝路文化商務(wù)圈。全新崛起的以文藝路口為核心的文化商務(wù)圈則以五星級(jí)酒店為配套支撐，高檔寫(xiě)字樓為載體，形成了韶山路商務(wù)圈中心地帶地價(jià)高昂和商務(wù)活動(dòng)頻繁的特色。入駐這一區(qū)域的企業(yè)多為國(guó)際、國(guó)內(nèi)大公司的駐長(zhǎng)機(jī)構(gòu)，大型代理商和大型貿(mào)易公司。而支撐這一商務(wù)港的除了周邊的星級(jí)酒店外，還有亞大時(shí)代、城市之心等專業(yè)寫(xiě)字樓。正是這些寫(xiě)字樓的強(qiáng)勁崛起，凸顯出節(jié)點(diǎn)的價(jià)值與活力，形成了網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，同時(shí)構(gòu)建了城市的景觀和標(biāo)

志，提升了城市形象。

2）規(guī)模特征

從調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓的單體規(guī)?？傮w而言并不大。2006年新開(kāi)發(fā)的天佑國(guó)際、中天廣場(chǎng)、麓谷坐標(biāo)、湘域中央、錦泰商務(wù)中心、匯富中心和麓谷坐標(biāo)等專業(yè)寫(xiě)字樓，其單體建筑規(guī)模一般在30000㎡-70000㎡左右。這主要因?yàn)檎谕恋爻鲎寱r(shí)嚴(yán)格控制了市中心地段。在市中心今年新推出的幾個(gè)新盤(pán)中,基本是往年取得的地塊,而且在市中心開(kāi)發(fā)的物業(yè)，均以商住結(jié)合或小戶型等多元化物業(yè)屬性的途徑來(lái)抬高樓盤(pán)單價(jià)，來(lái)減弱總價(jià)抗性。

3）套型設(shè)計(jì)及消費(fèi)特征

調(diào)查顯示，長(zhǎng)沙市專業(yè)寫(xiě)字樓的套型建筑面積區(qū)間差距很大，從30平米到2000平米的套型都有。如城市之星、佳天國(guó)際新城、錦泰商務(wù)大廈、新時(shí)空、天佑國(guó)際、維一星城國(guó)際等，以小面積為主。這些寫(xiě)字樓通常以中小民營(yíng)企業(yè)、個(gè)人投資等購(gòu)買(mǎi)為主。而平和堂、恒隆國(guó)際、湖南文化大廈則以大面積套型為主，大多數(shù)是外來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)進(jìn)駐,以大中型企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)為主，其中亞大時(shí)代、湖南新聞大廈、金源大酒店采取只租不售形式，開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。證券、金融等行業(yè)企業(yè)選擇只租不售的寫(xiě)字樓較多。

調(diào)查中我們了解到，民營(yíng)小公司、外來(lái)集團(tuán)公司駐湖南辦事處、擔(dān)保公司等一般都選擇小面積戶型辦公物業(yè)，以降低經(jīng)營(yíng)成本；而投資行業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)及流通行業(yè)的公司在選擇寫(xiě)字樓的時(shí)候，一般都是以高品質(zhì)專業(yè)寫(xiě)字樓為目標(biāo)，戶型面積在200平米以上。一些知名寫(xiě)字樓，如平和堂、順天財(cái)富中心等則是廣告行業(yè)與旅游行業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)、品牌連鎖店辦事處為主。這些企業(yè)普遍以租用為主，購(gòu)買(mǎi)的都為個(gè)人投資購(gòu)買(mǎi)為主。200平米以上的大面積寫(xiě)字樓，如湖南文化大廈、新時(shí)空NO.1、恒隆國(guó)際等，其消費(fèi)者大多以在長(zhǎng)沙扎根的實(shí)力企業(yè)為主。而且,在長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓消費(fèi)調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，幾乎每棟寫(xiě)字樓都有房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)入駐。

從動(dòng)態(tài)跟蹤中我們還發(fā)現(xiàn)，中小企業(yè)或民營(yíng)企業(yè)，在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，首選中小面積的中低檔寫(xiě)字樓作為過(guò)渡，在市場(chǎng)上扎穩(wěn)腳跟之后，逐步向中高檔寫(xiě)字樓遷移。超級(jí)大型企業(yè)或國(guó)有企業(yè)則通常會(huì)選擇整層買(mǎi)斷或自建商務(wù)樓來(lái)滿足辦公的需求。

4）硬件配套特征

在調(diào)查中，我們可以發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙市現(xiàn)有專業(yè)寫(xiě)字樓中的硬件配套普遍存在以下缺陷：電梯、車(chē)位配置不足，上下班時(shí)間辦公人員等候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，停車(chē)?yán)щy；樓層層高過(guò)矮，使用中有壓抑感；公共洗手間配置不足等。在2006年新推出的專業(yè)寫(xiě)字樓中，硬件配套更新很快，一些現(xiàn)代化、配套完善的新型寫(xiě)字樓呼之欲出。

在客戶使用情況中我們了解到，客戶對(duì)于寫(xiě)字樓空間、層高設(shè)計(jì)的要求，普遍都希望樓層最好無(wú)強(qiáng)制分隔，有利于消費(fèi)者根據(jù)自己的實(shí)際需要進(jìn)行空間間隔，層高一般不宜低于3米，避免辦公人員有壓抑感。生態(tài)型寫(xiě)字樓備受市場(chǎng)重視，很多客戶都希望寫(xiě)字樓有一定面積的廣場(chǎng)和綠地，通風(fēng)、對(duì)流成為寫(xiě)字樓的重要賣(mài)點(diǎn)。另外，寫(xiě)字樓的外立面整體形象越來(lái)越成為影響客戶決策的重要因素。

對(duì)于寫(xiě)字樓的停車(chē)位調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2005年以后推出的寫(xiě)字樓，基本能滿足停車(chē)的需求，而此前開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓則普遍停車(chē)位不足，大部份占用寫(xiě)字樓外圍的路面停車(chē)，影響寫(xiě)字樓的檔次和大廈的美觀。一般而言，以辦公戶數(shù)：停車(chē)位按照1：0.9的比例設(shè)置停車(chē)位，基本能滿足寫(xiě)字樓停車(chē)的需要。

在2006年新推出的寫(xiě)字樓中，普遍采用進(jìn)口電梯，電梯數(shù)量也增多，按照層規(guī)劃戶數(shù)計(jì)算，一般達(dá)到了平均每2-3戶配置一臺(tái)電梯的標(biāo)準(zhǔn)，更好的滿足了辦公人員上下班的需要。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸成熟，寫(xiě)字樓的品質(zhì)和配套要求也在不斷的提升。專業(yè)寫(xiě)字樓普遍配備商務(wù)中心、酒店、茶座、咖啡吧等，為寫(xiě)字樓消費(fèi)者服務(wù)。日益成熟的商業(yè)環(huán)境和商務(wù)氛圍吸引著大批中介公司、服務(wù)型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)甚至傳媒、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的目光。人性化與智能化將是未來(lái)專業(yè)寫(xiě)字樓發(fā)展的必然趨勢(shì)。2006年新推出的中天廣場(chǎng)已提出了國(guó)際化5A級(jí)寫(xiě)字樓的配置標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了長(zhǎng)沙5A寫(xiě)字樓智能化標(biāo)準(zhǔn)的空白。

5）軟件服務(wù)特征

目前，長(zhǎng)沙市上檔次的專業(yè)寫(xiě)字樓普遍提供商務(wù)中心、代取物品、代辦剪報(bào)、定餐、代辦票務(wù)、辦公場(chǎng)地清潔服務(wù)、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、行李寄存、代訂報(bào)紙服務(wù)等軟件服務(wù)。

由此觀之，寫(xiě)字樓的品質(zhì)提升，已從單純的硬件配套時(shí)代進(jìn)入到綜合服務(wù)配套的時(shí)代。新一代的寫(xiě)字樓將更為重視軟件，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為導(dǎo)向，提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流，對(duì)那些高檔專業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)來(lái)說(shuō)，人性化服務(wù)是提升寫(xiě)字樓綜合素質(zhì)不可或缺的重要因素。

物管服務(wù)水平已成為消費(fèi)者選擇寫(xiě)字樓時(shí)考慮的重要因素之一。以人性化的物業(yè)管理為首要因素的軟因素將顯得越來(lái)越重要。服務(wù)范圍也從最初的商務(wù)中心、外部清潔衛(wèi)生到擴(kuò)展到現(xiàn)在的十幾項(xiàng)甚至幾十項(xiàng)附加服務(wù)。

隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，一些金融、保險(xiǎn)、電信服務(wù)、商務(wù)運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的市場(chǎng)限制逐漸取消。外資增長(zhǎng)速度已明顯快于其他行業(yè)，為城市發(fā)展提供了相應(yīng)的機(jī)會(huì)，也為長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的發(fā)展提供了巨大空間。隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨。一些新興行業(yè)如網(wǎng)絡(luò)業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)等也逐步成為寫(xiě)字樓的主要消費(fèi)群體。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商強(qiáng)調(diào)寫(xiě)字樓專業(yè)性、商務(wù)交流性以及工作高效性。無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，還是物業(yè)管理方面都越來(lái)越偏重人性化服務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士不難看出，對(duì)于寫(xiě)字樓而言，拼硬件、拼價(jià)格僅是初級(jí)階段的競(jìng)爭(zhēng)模式，而最終的競(jìng)爭(zhēng)還是要取決于軟件服務(wù)的質(zhì)量。

二、2006年長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓租售情況分析1、2006年長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售數(shù)量分析

自1998年以來(lái)，長(zhǎng)沙市推出的寫(xiě)字樓建筑面積總量達(dá)到了約130萬(wàn)平米，其中已銷(xiāo)售面積約66萬(wàn)平米，只租不售的寫(xiě)字樓面積約14萬(wàn)平米。而且，單位購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的面積,寫(xiě)字樓物業(yè)是客戶投資的重要途徑之一。

2、2006年長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)分析

寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格，根據(jù)不同的地段和配置，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格差異較大。2006年長(zhǎng)沙市專業(yè)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售均價(jià)大體在4000-6000元/㎡范圍內(nèi)浮動(dòng)。

1）2003－2006年長(zhǎng)沙市專業(yè)寫(xiě)字樓成交均價(jià)分析

2004年對(duì)于長(zhǎng)沙市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)從2003年的3426元/平米，一下子上漲到2004年的4702元/平米，一年內(nèi)上漲了37％。當(dāng)年，長(zhǎng)沙的專業(yè)寫(xiě)字樓運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)迅速拔高了長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的檔次，同時(shí)帶動(dòng)了長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。2005年，長(zhǎng)沙市專業(yè)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量比2004年翻了一番，而且在硬件配套上繼承了高端專業(yè)寫(xiě)字樓的配置標(biāo)準(zhǔn)。2006年，長(zhǎng)沙專業(yè)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量有少許回落，但在銷(xiāo)售價(jià)格上是持續(xù)標(biāo)高，達(dá)到5850元/平米。由此可以看出，長(zhǎng)沙市專業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，仍存在很大的發(fā)展空間。

2）長(zhǎng)沙分區(qū)域租金回報(bào)率情況分析

從租金回報(bào)率來(lái)看，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)住宅。

目前長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率在7%-15%之間，區(qū)域差距較大。以開(kāi)福區(qū)投資回報(bào)率最低，成交均價(jià)也是最低的。芙蓉區(qū)成交均價(jià)最高，但由于芙蓉區(qū)的寫(xiě)字樓很多檔次不高、設(shè)備陳舊，拉低了該區(qū)域?qū)懽謽堑恼w租金水平，因此，投資回報(bào)率最高的反而是雨花區(qū)。目前在岳麓區(qū)還沒(méi)有投入使用的專業(yè)寫(xiě)字樓。

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙已投入使用的專業(yè)寫(xiě)字樓的使用情況，平均空置率約在15%左右，結(jié)合長(zhǎng)沙目前整體寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格水平，其投資回報(bào)率高出住宅將近一半，因此，目前長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有很大的投資潛力。

3、長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)群體研究分析

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓的客戶群體大致分為三類(lèi)：

一是具有雄厚實(shí)力和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展歷史的大中型公司。這類(lèi)公司經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，實(shí)力雄厚，能承受得起高檔寫(xiě)字樓不菲的售價(jià)或租金，這類(lèi)公司已經(jīng)在市場(chǎng)中樹(shù)立起良好的信譽(yù)和形象，選擇形象高檔的寫(xiě)字樓作為實(shí)力的見(jiàn)證；

二是發(fā)展中的中小型公司。這類(lèi)公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，對(duì)樹(shù)立自身形象作為主要目標(biāo)。他們?cè)敢獗M可能的選擇形象好、品質(zhì)高的寫(xiě)字樓物業(yè)；

三是剛剛起步的小型公司。由于起步艱難，為求公司立足生存，限于財(cái)力，會(huì)選擇價(jià)廉實(shí)惠的中低檔物業(yè)。

4、2006年長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓租賃需求分析

由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求具有較大的潛在性和離散性,很難完全定量測(cè)算。我們主要通過(guò)客戶需求群體分析、市場(chǎng)吸納率分析以及需求影響因素分析等方面來(lái)討論目前和未來(lái)一個(gè)時(shí)期長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體租賃需求情況。

1）客戶群體分析

長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求客戶群體主要包括政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，大型企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)客，中小型自營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商企業(yè)等群體。

2）各類(lèi)群體需求特征及需求發(fā)展趨勢(shì)

政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位客戶群的需求帶有明顯的計(jì)劃色彩，一般按照計(jì)劃逐步釋放。該類(lèi)群體主要是改善辦公環(huán)境的需求。按照政府未來(lái)計(jì)劃，該群體的主要需求集中在芙蓉中路段的高檔寫(xiě)字樓，如順天財(cái)富中心、新聞大廈等。

大型企業(yè)客戶群。該類(lèi)客戶群主要包括各類(lèi)大型的金融企業(yè)、工商企業(yè)、制造企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)。這類(lèi)客戶群的寫(xiě)字樓主要集中在五一路段與芙蓉路段。該類(lèi)客戶是未來(lái)長(zhǎng)沙高檔寫(xiě)字樓的重要消費(fèi)群體，且具有較大的增長(zhǎng)潛力。逐漸壯大的中小企業(yè)、越來(lái)越多總部遷入長(zhǎng)沙的浙江民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)跨國(guó)公司駐長(zhǎng)沙分公司、快速發(fā)展壯大的高新企業(yè)等，都是這類(lèi)客戶群體需求擴(kuò)大的基礎(chǔ)。

民營(yíng)企業(yè)客戶群。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程也是大量民營(yíng)企業(yè)快速成長(zhǎng)的過(guò)程。他們創(chuàng)業(yè)之初資金實(shí)力有限，而且企業(yè)作風(fēng)低調(diào)務(wù)實(shí)，因此“宜居宜辦公”的商住樓成為最好的選擇。但隨著企業(yè)的逐步成長(zhǎng)，形像宣傳和品牌塑造會(huì)促使這類(lèi)客戶群體產(chǎn)生較大的高檔商辦寫(xiě)字樓需求。未來(lái)該類(lèi)客戶群體的需求將主要分布在傳統(tǒng)市中心區(qū)域和火車(chē)站商圈。

投資性需求的客戶群體。隨著長(zhǎng)沙樓市物業(yè)價(jià)值的上漲，寫(xiě)字樓相對(duì)較好的發(fā)展前景及較穩(wěn)定的投資回報(bào)率，將會(huì)吸引一定數(shù)量的純粹投資型客戶群體。他們將成為未來(lái)長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“助燃劑”與“潤(rùn)滑劑”。

第三篇：寫(xiě)字樓分析報(bào)告

杭州寫(xiě)字樓分析

一，黃龍商圈：

主要調(diào)查的是甲級(jí)（按照個(gè)人意愿來(lái)定位）的華門(mén)嘉華國(guó)際商務(wù)中心，綠城黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)；乙級(jí)的黃龍恒勵(lì)大廈，中田大廈，世貿(mào)中心；丙級(jí)的求是大廈，國(guó)際花園寫(xiě)字樓。

1,按照調(diào)查的幾個(gè)來(lái)看，這一區(qū)塊的租金價(jià)格在1.8-6.0元/平方米/天之間。物業(yè)費(fèi)從3.0-20元/平方米/月不等。車(chē)位400-800元/個(gè)/月之間，由于黃龍這一區(qū)塊寫(xiě)字樓都比較新，所以一般的車(chē)位供應(yīng)還是比較的充足。得房率在65﹪-75﹪之間。這一區(qū)域貿(mào)易，房產(chǎn)類(lèi)企業(yè)居多。

2,（1）華門(mén)嘉華國(guó)際商務(wù)中心，個(gè)人定義為是甲級(jí)的，是因?yàn)?，華門(mén)嘉華國(guó)際商務(wù)中心進(jìn)門(mén)的大廳就是很具有現(xiàn)代化——落地玻璃，中庭，遮陽(yáng)網(wǎng)，燈具，無(wú)一不體現(xiàn)現(xiàn)代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，F(xiàn)UJITEC（富士達(dá)）的六部和KONE（通力）的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個(gè)屋頂花園，公園式的風(fēng)景很好。周邊的交通情況，生態(tài)環(huán)境又很好。總建筑面積5萬(wàn)多方，主力面積200-300m2。

（2）綠城黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)內(nèi)的電梯是東西各兩部OTIS，速度也還可以。還有進(jìn)去的一些人員服務(wù)態(tài)度很好。

（3）乙級(jí)的黃龍恒勵(lì)大廈，大廳進(jìn)入是電子感應(yīng)門(mén)，半透明，有沙發(fā)供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8-2.9米左右。辦公區(qū)分兩個(gè)區(qū)，東面A-C區(qū)和西面D-I區(qū)，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個(gè)樓體是四分之三的原形設(shè)計(jì)，所以中間是空的，中間有個(gè)游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價(jià)13000元/平方米左右。

（4）中田大廈，電控門(mén)進(jìn)去后還有一層拉門(mén)，過(guò)了拉門(mén)后才進(jìn)入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛(wèi)生間，有綠化，北面為農(nóng)行，還有公用電話，較人性化的設(shè)計(jì)。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個(gè)樓的設(shè)計(jì)較規(guī)則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進(jìn)口日立四部中間，還有一部在東邊（貨梯）。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個(gè)樓層有18間辦公室，中間是衛(wèi)生間和緊急通道。售價(jià)15000元/平方米左右。

（5）世貿(mào)中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設(shè)計(jì)，所以有多個(gè)入口和多個(gè)大廳。電梯是三菱四部。

（6）丙級(jí)的求是大廈，大廳：無(wú)休息處，角上有一個(gè)小商店。電梯是OTIS三部。1-4層面積較大，5樓為技術(shù)層，6-19層較小。四樓有餐廳。

（7）國(guó)際花園寫(xiě)字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。

二，武林商圈：

主要調(diào)查的是甲級(jí)的白馬大廈，華浙廣場(chǎng)；乙級(jí)的藍(lán)天商務(wù)中心；丙級(jí)的新世紀(jì)大廈，元通大廈。

1，租金價(jià)格在2.1-4.0元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從3.8-8.3元/平方米/月不等。車(chē)位費(fèi)用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫(xiě)字樓，所以車(chē)位明顯不夠，現(xiàn)已沒(méi)有固定的車(chē)位供租用，只有租外面的流動(dòng)車(chē)位，前兩小時(shí)2.0元/小時(shí)，后面的時(shí)間4.0元/小時(shí)。白馬屬于比較新的物業(yè)，車(chē)位是有的供給，但是價(jià)格有點(diǎn)貴，地上車(chē)位220元/個(gè)/月，地下車(chē)位1200元/個(gè)/月。這一區(qū)域以廣告，信托投資類(lèi)的公司還有大公司的辦事處比較多。

2，（1）甲級(jí)的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設(shè)有一個(gè)商務(wù)中心，負(fù)責(zé)來(lái)客詢問(wèn)等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是OTIS的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進(jìn)出沒(méi)有人登記，有事詢問(wèn)還得跑到商務(wù)中心，安排不合理。

（2）華浙廣場(chǎng)，大廳沒(méi)有白馬的采光好，但也比較大，感覺(jué)很豪華。電梯是OTIS的四部。

（3）乙級(jí)的藍(lán)天商務(wù)中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺(jué)很高貴。光線好。電梯是OTIS的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒(méi)有設(shè)問(wèn)訊處。

（4）丙級(jí)的新世紀(jì)大廈，大廳比較舊，光線不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設(shè)有信件投放箱。電梯是華升富士達(dá)三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時(shí)間比較長(zhǎng)。層高2.3米左右。

（5）元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達(dá)，物業(yè)比較老，所以停車(chē)位不夠用，又是由于處于市中心，車(chē)位比較緊張。

三，城站商圈：

主要調(diào)查的是甲級(jí)的聯(lián)銀大廈，偉星世紀(jì)大廈；乙級(jí)的香榭商務(wù)大廈，中閩大廈；丙級(jí)的宋都大廈。

1，租金價(jià)格在1.5-2.4元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從3.0-4.2元/平方米/月不等。車(chē)位費(fèi)用這一區(qū)域只問(wèn)到了聯(lián)銀大廈的，600元/個(gè)/月，現(xiàn)在還是免費(fèi)供應(yīng)的。這一區(qū)域的服裝，貿(mào)易，醫(yī)藥企業(yè)比較多。

2，（1）甲級(jí)的聯(lián)銀大廈，大廳較大，電梯分兩個(gè)樓，每個(gè)樓OTIS的二部。走廊空間較大。辦公室?guī)в行l(wèi)生間。售價(jià)8800元/平方米左右。

（2）偉星世紀(jì)大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設(shè)了一個(gè)問(wèn)訊處，另外基本沒(méi)有空間。北樓大廳里設(shè)有一個(gè)轉(zhuǎn)彎的樓梯，比較現(xiàn)代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部OTIS的。層高2.3米左右。物業(yè)朝東采光好，內(nèi)帶衛(wèi)生間。

（3）乙級(jí)的香榭商務(wù)大廈，大廳光線不是很好，裝修也一般，就設(shè)一個(gè)問(wèn)訊臺(tái)和一個(gè)休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯（兼是貨梯）。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在2.8米左右。保安很?chē)?yán)，進(jìn)門(mén)需要登記。售價(jià)10810元/平方米左右。

（4）中閩大廈，大廳有詢問(wèn)處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問(wèn)訊處人員態(tài)度好。

（5）丙級(jí)的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部；保安比較負(fù)責(zé)，進(jìn)門(mén)會(huì)主動(dòng)詢問(wèn)。但就是由于物業(yè)比較老，所以各種設(shè)施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。

四，慶春鳳起商圈：

主要調(diào)查的是甲級(jí)的瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈，之俊大廈；乙級(jí)的三瑞大廈；丙級(jí)的中河大廈，華都大廈。

1，租金價(jià)格在1.55-2.8元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調(diào)查的幾家物業(yè)費(fèi)用都是包含在了租金里。車(chē)位，由于華都大廈

和中河大廈都是屬于比較老的物業(yè)，固有的車(chē)位本身就比較少，現(xiàn)已沒(méi)有車(chē)位可供出租用。瑞豐的固定車(chē)位租用價(jià)格650元/個(gè)/月。這一區(qū)域的銀行，食品，貿(mào)易，醫(yī)療器械，電器類(lèi)公司多。

2，（1）甲級(jí)的瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈是國(guó)內(nèi)首幢鋼結(jié)構(gòu)組合的大樓，抗震性強(qiáng)，六級(jí)。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會(huì)展廳，會(huì)議中心，商務(wù)咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監(jiān)控，消防報(bào)警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進(jìn)門(mén)的大廳很大，大概有6，7米高，保安進(jìn)門(mén)就進(jìn)行詢問(wèn)，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部OTIS，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經(jīng)有松下，三洋等知名企業(yè)入住。

（2）之俊大廈進(jìn)門(mén)左手邊是一家中介公司，保安在門(mén)口也比較盡職。物管由野風(fēng)物業(yè)公司進(jìn)行管理。兩部OTIS電梯上下，速度快。

（3）乙級(jí)的三瑞大廈，相對(duì)與甲級(jí)的比，物業(yè)比較老舊，進(jìn)入的大廳較小，光線不好；電梯是四部三菱和一部貨梯，戶型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點(diǎn)的兩種戶型。管理也不是很好，進(jìn)入大廳想進(jìn)行詢問(wèn)，人員都找不到。現(xiàn)在買(mǎi)的價(jià)位大致在8000-9000元/平方米左右，但還不賣(mài)。

（4）丙級(jí)的中河大廈，華都大廈都是比較老的物業(yè)，一般的車(chē)位都已經(jīng)不能提供，大廳都偏小，光線不好。樓層里的光線也不是很好，有點(diǎn)昏暗陳舊。進(jìn)出管理不嚴(yán)。售價(jià)9500元/平方米左右，但現(xiàn)在不賣(mài)。

五，文教區(qū)：

主要調(diào)查的是甲級(jí)的昌地火炬大廈，天苑大廈；乙級(jí)的偉星大廈，耀江，文欣大廈；丙級(jí)的文三數(shù)碼大廈，高新大廈。

1，租金價(jià)格在1.57-2.17元/平方米/天。物業(yè)費(fèi)從2.6-3.5元/平方米/月不等。車(chē)位費(fèi)只了解到了文三數(shù)碼大廈的地上180元/個(gè)/月，地下350元/個(gè)/月，還有天苑大廈的大概400多一個(gè)月。這一區(qū)域的軟件，電子信息，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，外貿(mào)，律師事務(wù)所類(lèi)公司多。

2，（1）甲級(jí)的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴(yán)，沒(méi)進(jìn)門(mén)就問(wèn)你到哪一層。進(jìn)出登記。昌地分成三幢樓，一到三號(hào)樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒(méi)有中央空調(diào)，要自己裝空調(diào)。售價(jià)2000年買(mǎi)的時(shí)候是大概3000-4000元/平米左右，現(xiàn)在大概是10000元/平米左右。

（2）天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部OTIS電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。

（3）乙級(jí)的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進(jìn)出有來(lái)客登記。位于文三路信息街，交通便利。

（4）耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達(dá)的三部，比較破舊。問(wèn)訊處沒(méi)有來(lái)客登記，進(jìn)出不嚴(yán)。

（5）丙級(jí)的文三數(shù)碼大廈，大廳小，就設(shè)一個(gè)問(wèn)訊，來(lái)客登記處和一個(gè)休息的地方，另外沒(méi)有多少空間，且光線不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1-3.2米左右，有保安問(wèn)訊處，來(lái)客登記處，但進(jìn)出都不用登記。

（6）高新大廈，大廳小，還有一蕭山機(jī)場(chǎng)的售票處和一打印處。電梯是訊達(dá)的三部。管理不嚴(yán)，沒(méi)有進(jìn)出登記。售價(jià)350㎡，售價(jià)240萬(wàn)，6857元/平方米。

六，其他商圈：

1，這一區(qū)域找了六個(gè)物業(yè)——甲級(jí)的耀江廣廈和西湖國(guó)貿(mào)中心；乙級(jí)的鴻鼎商務(wù)樓和浙江民航大廈；丙級(jí)的錦繡大廈和浙江省電力試驗(yàn)研究所。

2，（1）耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業(yè)5元/平米/月。車(chē)位500元/月，有客戶來(lái)訪租5元/小時(shí)。辦公區(qū)中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右?？?層，還有地下兩層，設(shè)有一處員工餐廳。

（2）西湖國(guó)貿(mào)中心，售價(jià)125㎡，438萬(wàn)，35040元/平方米。物業(yè)6.0元/平米/月。中央空調(diào)費(fèi)用3.6元/小時(shí)，從早上8點(diǎn)半到晚上6點(diǎn)。辦公區(qū)域有一個(gè)很大的中庭。所看物業(yè)帶有一個(gè)很大的露臺(tái)，可以看到西湖，還有很多的綠化?？偣灿?層，階梯式的，5萬(wàn)多平方米。辦公室里帶衛(wèi)生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個(gè)詢問(wèn)處和休息處。但是樓里沒(méi)有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業(yè)以外貿(mào)類(lèi)居多。

（3）鴻鼎商務(wù)樓，售價(jià)52.2㎡，68.8萬(wàn)，13180元/平方米。物業(yè)3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號(hào)，地段好，但其大廳較小，就一個(gè)保安的問(wèn)訊處，沒(méi)有休息處和另外多余的空間。

（4）浙江民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業(yè)全部包括在內(nèi)（公司自己的房子，所以較便宜）。走廊較小。

電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現(xiàn)還有3間還未出租（93㎡一間和另兩個(gè)小間）。

大廳較?。晃挥谥猩奖甭泛网P起路交叉口，交通很方便。

（5）錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業(yè)2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內(nèi)又隔有三個(gè)小間，和兩個(gè)小的儲(chǔ)物室，大概總共5個(gè)平米。還有一個(gè)會(huì)議室可供租用。電梯是OTIS的兩部；大廳小，一層的層高，約3.5米，就設(shè)一問(wèn)訊處。沒(méi)有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業(yè)以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。

（6）浙江省電力試驗(yàn)研究所，租金：1.5元/平米/天。1-3層已經(jīng)有公司租用，現(xiàn)正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開(kāi)始起租。位于河?xùn)|路的華電弄，東臨上塘路，相對(duì)與一般的寫(xiě)字樓交通不是很方便。

第四篇：如何分析寫(xiě)字樓平面圖

1、長(zhǎng)方形或正方形的布局最佳，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積控制在1500~2500平方米為好，太大會(huì)導(dǎo)致采光不足，太小則公攤偏大，房間徑深不足；

2、平面圖上有許多柱點(diǎn)，是建筑結(jié)構(gòu)上承重的地方，柱與柱之間的距離稱為柱距，主流甲級(jí)寫(xiě)字樓的柱距達(dá)到8米以上，柱子越少，說(shuō)明它的設(shè)計(jì)及材料越好；更先進(jìn)的全鋼結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓則基本看不到柱頭，能夠成就最好的平面布局；

3、電梯井的布置，以居于建筑平面的中央為好，便于通達(dá)寫(xiě)字樓的各處；電梯的數(shù)量、速度及載客量，也決定了寫(xiě)字樓的品質(zhì)。好的寫(xiě)字樓，每部電梯服務(wù)的面積大致為3000平米，載客質(zhì)量1250公斤，約16~20人；速度達(dá)到3.5米/秒；

4、分析衛(wèi)生間的布局時(shí)，應(yīng)留意男衛(wèi)及女衛(wèi)蹲便器及小便器的個(gè)數(shù)，一般說(shuō)來(lái)，女衛(wèi)生間的蹲便器應(yīng)達(dá)到6個(gè)為佳，男衛(wèi)生間蹲便器應(yīng)達(dá)到4個(gè)，小便器應(yīng)為3個(gè)；

5、最后是分析寫(xiě)字樓房間的朝向，與住宅類(lèi)似，東向和南向仍然是較為理想的選擇。有自然陽(yáng)光的照射，仍然是冬天的一種享受；西向的問(wèn)題是夏日當(dāng)西曬，太難受，并且陽(yáng)光的直射，也容易影響工作效率。

第五篇：寫(xiě)字樓價(jià)格分析

一、區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓辦公形態(tài)及租金狀況

本案分屬華強(qiáng)北上步園區(qū)內(nèi)。前期此工業(yè)區(qū)被政府規(guī)劃建設(shè)成了以電子、通信、電器產(chǎn)品為主的生產(chǎn)園區(qū)，當(dāng)時(shí)該工業(yè)區(qū)共擁有廠房４０多棟。隨著城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大和舊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，片區(qū)功能也由舊工業(yè)區(qū)向商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，制造業(yè)紛紛外遷，而原有的廠房進(jìn)行美化后，在政府的默許下，轉(zhuǎn)化為商鋪從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

附近的商業(yè)，有一定的規(guī)模。商業(yè)的類(lèi)型很多，但檔次方面也逐步提升，以銷(xiāo)售中高檔商品為主。

正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)今華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓都擁有一種特殊性：‘一樓兩制’，樓下是商鋪，樓上是寫(xiě)字樓辦公室。而由于停車(chē)、管網(wǎng)等基礎(chǔ)市政配套都是按前期工業(yè)區(qū)的配置，故現(xiàn)無(wú)法承載發(fā)展后的商業(yè)，所以政府部門(mén)一直對(duì)片區(qū)的功能轉(zhuǎn)化遲遲未定，在保留高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與做住宅，還是商貿(mào)方面猶豫不決，直到近年，依據(jù)政府的規(guī)劃才最終將華強(qiáng)北定位于商貿(mào)功能。

1、辦公形態(tài)

華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓辦公形態(tài)主要分以下幾類(lèi)：

2廠房

通過(guò)舊式工廠廠房的功能向商業(yè)用途的轉(zhuǎn)變，部分與生產(chǎn)制造業(yè)有聯(lián)系的企業(yè)公司，以租用廠房作為自身辦公所需。一般租用面積由50平方米――300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以廠房作為辦公用地較為典型的有：賽格科技園工業(yè)區(qū)、桑達(dá)工業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北工業(yè)區(qū)（女人世界后面），可見(jiàn)在這些工業(yè)區(qū)辦公的公司都是主要以產(chǎn)品生產(chǎn)作為支撐的。

2商住樓

華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)集中了深圳多家較為大型的電子、服裝、鞋業(yè)等用品的商場(chǎng)。分別有：賽格廣場(chǎng)、群星購(gòu)物廣場(chǎng)、女人世界、茂業(yè)百貨城及銅鑼灣百貨等。一般租用面積由40平方米――200平方米左右。此類(lèi)辦公形態(tài)占多數(shù)。其中例如深紡大廈、賽格廣場(chǎng)、群星購(gòu)物廣場(chǎng)均是底下為大型商場(chǎng)，樓上為辦公用途的物業(yè)。選擇此類(lèi)物業(yè)作為辦公用地的公司多數(shù)以貿(mào)易、流通類(lèi)為主。

2寫(xiě)字樓

由于本次調(diào)研區(qū)域前期規(guī)劃為制造、生產(chǎn)工業(yè)區(qū)，隨著商業(yè)的逐步發(fā)展，建起少量寫(xiě)字樓，以供許多前來(lái)的發(fā)展的中心型公司、企業(yè)，他們需要的是一個(gè)交通便利，擁有成熟商業(yè)氛圍和足以彰顯公司形象的辦公環(huán)境。一般所需面積由100平方米――500平方米左右。因此，該區(qū)域有不少大大小小的公司、企業(yè)不滿足于租用廠房、商住物業(yè)作為寫(xiě)字樓辦公地。依據(jù)此類(lèi)公司、企業(yè)的需求，在華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓有：上航大廈、電子科技大廈、四川大廈、深勘大廈、建藝大廈等。

區(qū)域租用寫(xiě)字樓客源：主要來(lái)自華強(qiáng)北本區(qū)域內(nèi)部及周邊的各中小型公司、企業(yè)與個(gè)體經(jīng)營(yíng)創(chuàng)業(yè)者等。

2、租金狀況

通過(guò)以上對(duì)該區(qū)域?qū)懽謽菭顩r的分析，可以看出以廠房、商住樓作為寫(xiě)字樓辦公室占較大比例的華強(qiáng)北區(qū)域內(nèi)，其租金水平遠(yuǎn)不及中心區(qū)及車(chē)公廟等寫(xiě)字樓集中的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓的租金按面積計(jì)算，在振興路與振華路上，建筑時(shí)間較久的商住樓或是廠房，其作為寫(xiě)字樓的租金約是35－45元/平方米·月。

位于華強(qiáng)北路上的鄰街商業(yè)旺盛的物業(yè)，如現(xiàn)代之窗、群星購(gòu)物廣場(chǎng)、深紡大廈等租金較高些，去到60－75元/平方米·月左右的水平。租金水平越鄰近商業(yè)集中，人流量大的區(qū)域租金就越高。賽格廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓從該物業(yè)管理處得知信息知道，以租售為主，租金達(dá)到了85元/平方米·月以上。

05年世華寫(xiě)字樓部統(tǒng)計(jì)的部分華強(qiáng)北、賽格區(qū)域內(nèi)辦公寫(xiě)字樓租金情況，（如下表），租金水平基本無(wú)較大的起伏，由于鄰深南路一帶，周邊商業(yè)環(huán)境氛圍濃厚，鄰已規(guī)劃建成的地鐵口，地位特殊，所以作為寫(xiě)字樓價(jià)格也相對(duì)同類(lèi)型辦公物業(yè)較高。

類(lèi)型

項(xiàng)目

租金水平

廠房

南方大廈

40元/平方米·月

華強(qiáng)北工業(yè)區(qū)

45－50元/平方米·月

賽格科技園工業(yè)區(qū)

55－60元/平方米·月

桑達(dá)工業(yè)區(qū)

47元/平方米·月

商住樓

群星購(gòu)物廣場(chǎng)

55－70元/平方米·月

華聯(lián)發(fā)大廈

65－70元/平方米·月

深紡大廈

55－65元/平方米·月

飛亞達(dá)大廈

60元/平方米·月

航苑大廈

40元/平方米·月

現(xiàn)代之窗

55－75元/平方米·月

新欣大廈

45元/平方米·月

賽格廣場(chǎng)

80－95元/平方米·月

寫(xiě)字樓

上航大廈

60－70元/平方米·月

電子科技大廈

65－75元/平方米·月

四川大廈

55－60元/平方米·月

深勘大廈

35－40元/平方