第一篇：2011年廣州寫字樓推新貨情況調(diào)查分析

2011年廣州寫字樓推新貨情況調(diào)查分析

據(jù)了解，下半年，廣州寫字樓將推新貨逾58萬平方米，隨之而來的是，短期內(nèi)租金和空置率將面臨較大的上行壓力。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，上半年廣州全市甲級寫字樓的吸納量（銷售、出租量之和）為16.6萬平方米，超過了上半年新增的貨量，其中第一季度和第二季度均為8.3萬平方米，環(huán)比持平。

據(jù)統(tǒng)計，下半年廣州還將有58.8萬平方米的新貨推出，其中80%集中于珠江新城，據(jù)此計算，下半年僅珠江新城一處就將新增甲級寫字樓超過47萬平方米。新增的58.8萬平方米貨量如何消化？

截至第二季度，珠江新城甲級寫字樓的空置率已經(jīng)達到了20.8%。據(jù)了解，去年全年廣州市總吸納量為31.4萬平方米，而新增貨量為44.1萬平方米，將兩數(shù)據(jù)對比不難發(fā)現(xiàn)，去年新增的貨量還有近13萬平方米沒消化完，這還不包括此前未被吸收的貨量。

中國寫字樓研究中心主任劉凱指出，按照目前的推貨量，廣州寫字樓的推貨速度有望維持5年以上。中資機構(gòu)、內(nèi)資企業(yè)如金融業(yè)、領(lǐng)先制造業(yè)和信息科技行業(yè)對寫字樓的需求將占主導(dǎo)地位。

第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長林木雄表示，對于廣州的寫字樓市場來說，短期內(nèi)租金和空置率將面臨上行壓力，但隨著服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中比重逐步提高，未來廣州的寫字樓市場需求將會延續(xù)增長的勢頭。不過珠江新城面臨的形勢可能相對緊張。

按照業(yè)內(nèi)的普遍看法，寫字樓空置率控制在15%是一條“安全線”，如果超過這一數(shù)值，將存在一定的泡沫危險。據(jù)了解，今年以來，珠江新城區(qū)域甲級寫字樓空置率從未低于20%，第一季度為26.1%，第二季度雖然有所下降，但仍然高達20.8%。

按照部分業(yè)內(nèi)人士的看法，作為廣州新CBD，珠江新城寫字樓市場在這幾年會迎來一個快速的發(fā)展，隨之而來的必然是推貨量的增大和空置率的上升。

仲量聯(lián)行對此的解釋是，2011年至2016年，珠江新城將進入競爭激烈的集中期。隨著寫字樓項目供應(yīng)空前增加，持續(xù)上升的空置率將使租金受壓并放緩上升速度，在租金與市場需求趨于平衡時，空置率才會趨于合理。

第二篇：廣州寫字樓市場分析

提要：據(jù)國際五大行之一的高力國際最新研究報告顯示，回顧2009，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰(zhàn)，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現(xiàn)回升，好景延續(xù)至第四季度。預(yù)期在2010將以服務(wù)業(yè)作牽頭，加上亞運會效應(yīng)，將進一步提升廣州整體形象，預(yù)期亞運會后有助吸引外資來廣州發(fā)展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領(lǐng)辦公樓市場邁向新的一頁。

第四季度廣州寫字樓銷售成交持續(xù)暢旺，租金錄得有輕微下調(diào)

據(jù)國際五大行之一的高力國際最新研究報告顯示，回顧2009，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰(zhàn)，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現(xiàn)回升，好景延續(xù)至第四季度。受到廣州市政府對物流業(yè)、金融業(yè)、會展業(yè)和信息服務(wù)業(yè)等作重點發(fā)展，整體辦公樓市場繼續(xù)穩(wěn)步向上。由于本季度原定多個新項目將延期至2010年初入市，使本的供需得以平衡；加上國外企業(yè)對辦公樓需求有明顯增加，而國內(nèi)企業(yè)對租賃辦公樓面積亦比預(yù)期理想，使整體租賃市場有正面帶動。另本季度廣州辦公樓銷售成交持續(xù)暢旺，投資市場仍以國內(nèi)大型企業(yè)和金融機構(gòu)為主要買家，售價受到支持，使整體辦公樓市場氣氛變得更熾熱，投資者明顯重拾信心。本季度辦公樓銷售市場繼續(xù)暢旺，據(jù)廣州房管局數(shù)據(jù)顯示，10及11月份辦公樓現(xiàn)房銷售面積已達137,100平方米。期房銷售面積在此兩個月份亦錄得約212,900平方米；相比上季度現(xiàn)房與期房總銷售面積相近。

高力國際指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地廣場落成，為市場提供約58,000平方米，占總庫存量約3.3%，使庫存量維持在178萬平方米左右。早前預(yù)定于本季度落成的三個項目將推遲至2010年初入市，故本季度繼續(xù)消化原有貨量。季內(nèi)，各個企業(yè)對前境明顯恢復(fù)信心，國內(nèi)和國外企業(yè)租客對辦公樓需求增加，并且租賃面積亦比以往較大。本季度客戶大多以擴租和設(shè)立華南分區(qū)總部為主，行業(yè)包括醫(yī)藥、貿(mào)易、信息科技和金融機構(gòu)。隨著地鐵5號線在本12月開通，亦吸引了不少客戶查詢珠江新城一帶的盤源，預(yù)期珠江新城商務(wù)區(qū)地位將會逐步鞏固。雖然本季度有新增供應(yīng)，但由于高德置地廣場項目早在年初已進行招租，入住率理想，因此并沒有拉高空置率，相反目前整體空置率繼續(xù)輕微下降至18%。

資料數(shù)據(jù)由高力國際物業(yè)提供

高力國際指出，本季度租金錄得有輕微下調(diào)，主要原因是數(shù)個受追捧的租盤早前因租賃市場暢旺，而輕微調(diào)高價格，但本季度發(fā)展商已作技術(shù)性調(diào)整，故促使平均租金有輕微調(diào)整至每平方米每月人民幣127.6元，較上季度下跌2.2%。季內(nèi)甲級辦公樓租金已回升至2008年第4季水平，雖然目前租金仍未能回復(fù)至高，但就年初至今已穩(wěn)步回升不少。三個核心商務(wù)區(qū)中，天河區(qū)平均租金仍繼續(xù)排于首位以每平米每月人民幣143.5元，其次為越秀區(qū)以每平米每月人民幣107.4元，而海珠區(qū)每平米每月人民幣100元。就目前情況，部分原定于2010年內(nèi)落成的項目，因亞運原因，將推遲至2011年入市，故供應(yīng)量可望減少；但相反，因仍計劃在2010年推出市場的項目，均為高檔次項目，將可帶動市場，使平均租金可望攀升。

高力國際指出，第四季度，政府拍地屢創(chuàng)新高，加上投資者對市場信心恢復(fù)，使辦公樓市場價量繼續(xù)穩(wěn)步上揚。本季度，投資者繼續(xù)以國內(nèi)投資者和金融機構(gòu)為主導(dǎo)。季內(nèi)重要成交有廣東發(fā)展銀行買入南雅中和廣場5層辦公樓約11,000平方米；另有佳兆業(yè)與潛在買方在11月份簽署諒解備忘錄出售整棟在建中的商業(yè)項目“佳兆業(yè)廣場”，總建筑面積約117,575平方米，其收購建議將不少于人民幣18.5億元，而買方亦有意承擔(dān)發(fā)展成本約人民幣9億元。市場上正面新聞陸續(xù)報導(dǎo)，使甲級辦公樓繼續(xù)攀升至人民幣每平方米21,828元，比上季上升約2.8%。

高力國際展望，隨著世界多個主要國家的經(jīng)濟呈復(fù)蘇跡象，加上國內(nèi)經(jīng)濟增長回復(fù)及達致指標(biāo)，使企業(yè)來粵擴張業(yè)務(wù)的心態(tài)回升；不少大型企業(yè)正找尋合適辦公樓安排搬遷事宜。預(yù)期2010年租賃市場需求將可進一步上揚。由于部份原定于2010年內(nèi)度推出的龐大供應(yīng)量，因亞運會原因，將順延至2011年入市，加上亞運會前后裝修工程將被迫停工，受到新增供應(yīng)帶動，故空置率將會呈輕微持輕微上升趨勢。按資料表示，多個高質(zhì)量項目仍計劃在2010年推出市場，應(yīng)可受市場追捧，使租金上升空間仍然存在。而銷售方面，雖政府推出相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施壓抑樓市炒風(fēng)，但為了保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，預(yù)期大市并沒有太大變動的情況下，辦公樓售價仍會持平穩(wěn)發(fā)展。預(yù)期政府將繼續(xù)扶持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，就以政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示服務(wù)業(yè)在短短本首九個月內(nèi)獲得輝煌成績，增加值同比增長12.7%，對經(jīng)濟增長的貢獻率達71.2%，亦拉動經(jīng)濟增長7.5個百分點。預(yù)期在2010將以服務(wù)業(yè)作牽頭，加上亞運會效應(yīng)，將進一步提升廣州整體形象，預(yù)期亞運會后有助吸引外資來廣州發(fā)展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領(lǐng)辦公樓市場邁向新的一頁。

第三篇：廣州、深圳寫字樓考察報告

廣州、深圳寫字樓市場考察結(jié)果報告

根據(jù)東方字[2010]第24號文件精神的要求，為全面提高企業(yè)員工整體素質(zhì)，不斷提高企業(yè)創(chuàng)新能力，開闊員工視野、增長員工見識、提高企業(yè)綜合素質(zhì)，同時為了更好地了解外省市中高端寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r、服務(wù)特色、管理模式；全面掌握新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺給不同地域的寫字樓行業(yè)所帶來的影響；以及面對市場供應(yīng)量急劇增加將會給寫字樓租賃業(yè)帶來的嚴峻挑戰(zhàn)，東方大廈管理中心安排營銷策劃部和考核辦一行兩人于十月中旬，對廣州、深圳兩地的寫字樓進行為期八天的實地考察和調(diào)研，以便為大廈今后在管理理念方面的提升，硬件設(shè)施的維護、提檔升級改造以及信息化管理和創(chuàng)新服務(wù)方面的全面提升，做好充分的準(zhǔn)備。現(xiàn)將具體的考察結(jié)果匯報如下。

一、廣州寫字樓市場

（一）廣州的地域及經(jīng)濟特點 廣州位于廣東省中南部，是華南地區(qū)第一大城市，華南最大交通樞紐，是南方經(jīng)濟交通貿(mào)易航運中心，是中國通往世界的南大門。近二十多年來，全市國民經(jīng)濟以年均14%的速度持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟實力居全國大城市第三位（僅限大陸地區(qū)，不含港澳臺）。廣州已成為工業(yè)基礎(chǔ)較雄厚，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，國民經(jīng)濟綜合協(xié)調(diào)發(fā)展的中心城市。此次調(diào)研，在廣州重點考察了天河區(qū)的六座寫字樓，分別是：中信廣場、耀中廣場、大都會廣場、粵海天河城大廈、維多利廣場、中泰國際廣場、財富廣場、中石化大廈。

（二）此次考察到的重點寫字樓的基本情況

1、中信廣場（廣州市天河北路233號）：該大廈位于廣州市較繁華的天河北路，于1997年開業(yè)，是廣州市開業(yè)較早、各項服務(wù)較為成熟的寫字樓，該大廈共80層，包含俱樂部、商場、商務(wù)公寓、中西餐廳、等等，樓內(nèi)共34部電梯。大廈的房型從112平米至330平米，租金為150元/月/平方米，物業(yè)管理費為29元/月/平方米，售價為18000元/平方米，面積的使用率約64.4%。目前空置率6%。12、耀中廣場（天河北林和西路）：該大廈同樣位于天河區(qū)CBD，于2007年投入使用，大廈共計45層，有22部電梯提供使用，房型從81平米至3000平米，租金為120元/月/平方米，物業(yè)管理費為28元/月/平方米，售價為27000元/平方米，面積的使用率為72%。目前空置率2%。

3、中泰國際廣場（廣州市林和西路163號）：該寫字樓于2004年投入使用，大廈共計49層，樓上44層，地下4層，9-44層為辦公，樓內(nèi)有20部電梯提供使用。房型從96平方米至2950平方米，租金為140元/月/平方米，物業(yè)管理費為29元/月/平方米，售價為24000元/平方米，面積的使用率為75%。

4、粵海天河城大廈（廣州市天河路208號）：寫字樓總建筑面積10.3萬平方米，主體總高度195米，層數(shù)45層，標(biāo)準(zhǔn)層層高4.05米。五至四十五層為辦公室，每層建筑面積約2270平方米。第四、十九、三十三層為避難層。寫字樓共設(shè)二十二臺垂直客梯，負

一、負二層與天河城地下停車場連通，共提供約900多個停車位，寫字樓樓頂設(shè)有直升機停機坪。寫字樓采取“只租不售，單一業(yè)權(quán)”的運營模式，物業(yè)費29元/平方米·月。目前空置率8%。

5、財富廣場（天河體育東路114-118號）：財富廣場規(guī)劃為雙塔式寫字樓，東、西塔高度分別為38層和28層，塔樓每層建筑面積約為1100平方米，租金130元/月/平方米，物業(yè)管理費25元/平方米/月。目前空置率4%。

6、維多利廣場(天河體育西路101號)：該樓高222.6米，由6層商業(yè)群樓、4層地下停車場及兩座分別為52層、36層的寫字樓組成。銷售均價為20000元，物業(yè)費為25元/平米/月。目前空置率7%。

7、大都會廣場（天河北路183號）：樓高48層，9部電梯，租金110元/月/平方米，物業(yè)費25元/平米/月。目前空置率3%。

8、中石化大廈（天河北與體育西交匯處）原名中誠廣場，曾作為“中國第一爛尾樓”而聞名于世。中誠廣場始建于1992年。1997年東南亞金融危機爆發(fā)后，開發(fā)商因資金鏈斷裂，被迫停工，從此爛尾。其爛尾時間之久、牽涉面之廣、牽涉資金之巨、復(fù)活歷程之曲折離奇在國內(nèi)從沒先例。如今，中誠廣場已更名為中石化大廈，于2008年3月底開始對外銷售。中石化大廈總建筑面積約23萬平方米，樓高約180米，地上共51層。塔樓分為A、B兩棟。”據(jù)了解，大廈A座被中石化買下，同時，整座大廈更名為“中石化大廈”。目前，大廈推出的房源主要是B座36層～46層，全部為寫字樓，戶型面積在250～450多平方米，出租價格在每月每平方米130元～150元。其中，每層有多個戶型，每個戶型由多個產(chǎn)權(quán)組合的小面積單元組成。

（三）新情況對寫字樓帶來的影響

（1）亞運會

11月12日第十六屆亞洲運動會將在廣州召開。隨著廣州亞運會倒計時的來臨，廣州亞運籌備工作進入最后的沖刺階段。因此一個不成文的規(guī)定也在業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了，2010年9月30日至2010年12月22日，廣州大多裝修工程將停止作業(yè)。因為裝修難免要拆墻、運材料、涂刷油漆以及清運淤泥等，而這一切，都在亞運會期間嚴格控制建設(shè)工地施工作業(yè)的禁止之列。由于裝修停止，因此寫字樓的租賃業(yè)務(wù)也部分受到影響。我們在與業(yè)主洽談時，幾乎全部業(yè)主都談到如果入駐是不可以裝修這個問題，看來政府此次為了亞運會的順利召開，各方工作力度還是很大的。

（2）廣州塔

廣州第一高樓東塔地上總建筑面積達40萬平方米，塔樓高530米，地上112層，集辦公、公寓、酒店和餐廳于一體，已經(jīng)成為廣州珠江新城數(shù)一數(shù)二的綜合體項目。定位于CBD區(qū)域的廣州珠江新城，該區(qū)域陸續(xù)落成的寫字樓物業(yè)不計其數(shù)。2010年9月29日廣州塔正式對外開放，10月1日起正式公開售票接

待游客。這意味著廣州珠江新城CBD區(qū)域迎來了超大體量的商業(yè)綜合體入市。在未來1～2年的時間里，該區(qū)域的寫字樓等商用物業(yè)將會扎堆出現(xiàn)，該區(qū)域租金備受考驗。

深圳：

寫字樓的基本情況

1、信興廣場寫字樓（地王大廈）：（羅湖區(qū)深南東路5002號，位于地鐵1號線大劇院站出口，地理位置優(yōu)越，交通便利；高69層，總高度383.95米，實高324.8米，是深圳第一高樓，也是全國第一個鋼結(jié)構(gòu)高層建筑，位居目前世界十大建筑之列，房間面積127—2160平方米，柱位較少，間隔靈活，配備多種不同間隔可供選擇。）租金為120—140元/月/平方米，物業(yè)管理費為30元/月/平方米，電費1元/度，配有車位749個，收費標(biāo)準(zhǔn)為5元/小時、1050元/月，配有4部電梯，合同為2年一簽，租金10%遞增，配有專門洗衣房，售價為29500 元/平米。

2、世界金融中心：（羅湖區(qū)深南東路4003號）A座共54層，6—49層為寫字樓，總建筑面積為71995.06平方米，房間面積由118.9—430平方米，層高2.42米，租金為120元/月/平方米，物業(yè)管理費為29元/月/平方米，電費1.26元/度，2年一簽約，租金5—10%遞增，且不簽長約，配有8部日本三菱電梯，配有車位500個，收費標(biāo)準(zhǔn)為：600元/月、1800元月/季、7200元/年，首層配有統(tǒng)一管理的洗衣房、郵箱，1—5層配有餐廳，面積的使用率為74%。

（深圳惟一一座集甲級寫字樓、國際酒店公寓、名店商場與數(shù)碼商務(wù)中心于一體的新智慧建筑，世界金融中心2009年8月8日正式落成啟用）

3、華潤大廈：深南東路5001號，共29層，其中1—25層為寫字樓，租金為230元/月/平方米，物業(yè)管理費為30元/月/平方米，面積的使用率為77.6%。

（辦公面積約4.2萬平方米，大樓高度 139米，層高/凈高2.8—4.2米，配有停車位 682個，5部低區(qū)特大電梯，梯速2.5米/秒，服務(wù)5-19層，4部高速特大電梯，梯速4.0米/秒，服務(wù)20-28層，1部電梯連接地面與地下停車場，2部服務(wù)梯/消防梯；備用發(fā)電機組；雙回路供電；VAV(即變風(fēng)量)空調(diào)系統(tǒng),可以為

特定設(shè)備提供24小時冷水；結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，多模光纖主干；寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)接入；IDD及有線電視接入；配有消防栓、自動防火噴淋系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、煙霧探測系統(tǒng)）

4、鴻隆世紀(jì)廣場：位于羅湖“金三角”商務(wù)中心區(qū)，深南東路與和平路交匯處，緊臨地鐵1號線及會展中心，租金為130元/月/平方米，物業(yè)管理費為16元/月/平方米，配有第三代中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)計流量收費，約為5—6元/月/平方米，空調(diào)維護費2.4元/月/平方米，千兆光纖到戶，配有車位260個，共5部原裝三菱進口電梯，每層面積為1100平方米。(銷售為均價29000元/平方米)

5、招商銀行大廈：位于福田區(qū)車公廟深南大道7088號，是一座高智能金融商業(yè)寫字樓；建筑面積11.9萬平方米，地下室3層，地上53層，建筑高度237.2米，6、東海國際中心：（位處城市中軸CBD西核心領(lǐng)地，坐擁交通基建樞紐，緊鄰廣深高速公路，地下商場直接接駁深圳地鐵1號線車公廟站，租金為180元/月/平方米，物業(yè)管理費為28元/月/平方米，建筑面積低區(qū)1835-1877平方米，高區(qū)1722-1897平方米；標(biāo)準(zhǔn)層高4.42米，凈高3.0m； 實用率約70%，每座塔樓配有瑞士Schindler（迅達）12部24人2400kg高速客梯、2部貨梯，電梯速度可高達6米/秒，采用美國Carrier品牌中央空調(diào)，每層電腦房獨立配置24小時空調(diào)系統(tǒng)，配有自動噴淋系統(tǒng)，自動報警系統(tǒng)，煙霧探測系統(tǒng)，24小時閉路電視監(jiān)控，訪客IC卡門禁系統(tǒng)，停車監(jiān)控管理系統(tǒng)；預(yù)留光纖接駁至桌面，支持超高速寬帶網(wǎng)絡(luò)；平均售價為38000元/平米，租金價格160元/月/平方米，開間面積350-800平方米，凈層高3.0米，地下車庫約500個。）

7、時代科技大廈：位于福田區(qū)車公廟招商銀行大廈東側(cè)，總建筑面積11.8萬平方米，地上建筑25層，其中6—25層為寫字樓，地下3層，是一座集金融、餐飲、休閑、商業(yè)、辦公為一體的5A智能化標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓。租金120元/月/平方米，物業(yè)管理費12.00元/平米/月，配有電梯16部奧的斯品牌電梯，配有自動噴淋系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)。

8、金潤大廈：位于深南大道6019號，共26層，車位220個，120元/月/平方米，電梯8部。

9、英龍大廈：福田區(qū)深南大道6025號，共30層，租金110元/月/平方米，物業(yè)管理費7.8元/平米/月，配有電梯7部電梯(高區(qū)三部、低區(qū)三部、貨梯一部)，地下停車位181個，停車費550元/月。

10、本元大廈：深南大道6015號總高27層，一層只有二戶，奇數(shù)層有空中花園，24小時分戶計量中央空調(diào)系統(tǒng)，租金120元/平方/月，物業(yè)管理費10元/月/平方米，11、萬科富春東方大廈：共28層，租金為140元/月/平方米，物業(yè)管理費為

9.8元/月/平方米，單控空調(diào)，收電費，空調(diào)維護費2.4元/月/平方米，收分攤水費、電費。

（錯層空中花園，每個標(biāo)準(zhǔn)層均帶有兩層高的空中花園，單個花園面積約為74平米，寫字樓南面26層有一個三層高的空中花園，面積為86.56平米，頂層有一個屋頂花園，并帶有游泳池，泳池面積約為151平米；實用率71%，分戶計量的VRV空調(diào)、企業(yè)可根據(jù)需求自行控制運行時間；車位1500個；采用環(huán)保、節(jié)能、隔熱、防幅射的雙層中空鍍膜LOW-E玻璃，減少冷氣流失，降低電費支出；3.3米寬的電梯等候廳，1.9米寬的走廊；高區(qū)配備10部奧的斯電梯，梯速

2.5米/秒，均24小時開放使用，并配備有空調(diào)、背景音樂、相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備及15寸液晶顯示屏；寫字樓高低區(qū)每層均有6部電梯到達，15層為電梯高低區(qū)換轉(zhuǎn)層，10部電梯均可到達；96.25至256.85平米的單位面積）

第四篇：寫字樓調(diào)查

寫字樓調(diào)查：你關(guān)心過寫字樓的空氣質(zhì)量嗎?

“霧霾比香煙更易致癌??別以為在室外才受霧霾影響,室內(nèi)也有問題。”霧霾天氣已成為白領(lǐng)們的“心頭之患”,“霧霾補貼”也成為全國兩會上熱議的話題之一。由于空氣的流動性，外面的霧霾同樣也會蔓延到寫字樓里來。寫字樓的白領(lǐng)們你們關(guān)心過寫字樓的空氣質(zhì)量嗎？

1、你所在的寫字樓空氣質(zhì)量怎么樣？

A、很好B、不好C、沒關(guān)注過

2、寫字樓要不要公布空氣質(zhì)量指數(shù)？

A、有必要，空氣質(zhì)量影響身心健康B、沒必要，有點小題大做

C、公不公布都可以，無所謂

3、你所在的寫字樓里有空氣凈化系統(tǒng)嗎？

A、有B、沒有C、不了解

4、你覺得寫字樓里有必要配備空氣凈化系統(tǒng)嗎？

A、有必要B、沒必要C、無所謂

5、你覺得應(yīng)該怎樣來應(yīng)對寫字樓的空氣問題？（多選）

A、多做防霾知識宣傳B、安裝空氣凈化系統(tǒng)

C、從自身做起，保持室內(nèi)清潔D、戴PM2.5的口罩

6、你覺得“霧霾補貼”政策怎么樣？

A、很好，很人性化B、操作難度大C、不關(guān)注

第五篇：廣州綠地系統(tǒng)調(diào)查分析

仲愷農(nóng)業(yè)工程學(xué)院

城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃課程論文

淺議廣州市生態(tài)綠地系統(tǒng)規(guī)劃

學(xué)

院：

園藝園林學(xué)院

專

業(yè)：

園林植物與觀賞園藝

年

級：

2011級 學(xué)

號：

20112090706009

姓

名：

鄧沛飛

日

期：

2011年12月26日

淺議廣州市生態(tài)綠地系統(tǒng)規(guī)劃

摘要：通過對廣州市城市綠地規(guī)劃系統(tǒng)現(xiàn)狀的了解，運用案觀生態(tài)學(xué)原理，分析了城市生態(tài)綠地系統(tǒng)需要研究的主要問題和植物配置，就如何建立具有自然生態(tài)效應(yīng)的城市綠地系統(tǒng)提出建議。

關(guān)鍵詞：生態(tài)綠地系統(tǒng)；生態(tài)效應(yīng)；規(guī)劃；植物配置；建議；

城市生態(tài)綠地系統(tǒng)是人居環(huán)境具有自動調(diào)節(jié)生態(tài)平衡功能、與人類生存發(fā)展關(guān)系最為密切的綠色空間，是一個復(fù)雜的自然一社會一經(jīng)濟復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)，在改善環(huán)境質(zhì)量、維護城市生態(tài)平衡、調(diào)節(jié)小氣候和美化景觀等方生態(tài)效應(yīng)方面起著十分重要的作用。植物配置是營造城市生態(tài)綠地景觀的手段之一。一個城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃后的生態(tài)效應(yīng)是否顯著很大程度決定于植物的配置。因此，合理規(guī)劃綠地，以生態(tài)統(tǒng)籌“綠色空間優(yōu)先”，合理配置植物，使其形成穩(wěn)定的有機生態(tài)綠地系統(tǒng)已成為城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃面臨的最大挑戰(zhàn)。廣州城市的背景

廣州市是廣東省省會，全省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化的中心，地理坐標(biāo)為東經(jīng)的112度57分至114度3分，市域總面積為7434.4平方公里。優(yōu)越的地理位置，又使嶺南文化得以與中原文化、海外文化不斷交融發(fā)展．形成 今天廣州城市文化兼容性、多樣性和開放性的特點。廣州人文資源豐富．嶺南文化源遠流長，獨具特色的嶺南園林、嶺南建筑與現(xiàn)代化建筑交相輝映。近年來，其綠地系統(tǒng)規(guī)劃貫徹了“生態(tài)優(yōu)先”的規(guī)劃理念，打破了傳統(tǒng)的城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃的模式，更趨人性化、大眾化、生態(tài)與環(huán)境美兼得的局面，以“依法治綠、生態(tài)優(yōu)先、系統(tǒng)整合、因地制宜、城鄉(xiāng)結(jié)合、整體協(xié)調(diào)”為原則，“云山珠水環(huán)翡翠，古都花城鋪新綠” 為基本思路，旨在構(gòu)建“翠擁花城”的生態(tài)化城市。即以廣州市域“山、城、田、?！辈⒋娴淖匀换A(chǔ)，構(gòu)建“山水城市“的框架，最大限度地降低開發(fā)與資源保護的沖突，減低對自然生態(tài)體系的沖擊，構(gòu)建生態(tài)廊道，保護“云山珠水”，營造“青山、名城、良田、碧?！钡纳鷳B(tài)城市，形成典型的“青山半入城,六脈皆通?！钡纳剿鞘酗L(fēng)貌，“云山 ‘珠水”是廣州的美譽。廣州市城市綠地建設(shè)現(xiàn)狀

近年來，廣州市完成為期3年的“青山綠地、藍天碧水”一期工程，建成莊頭公園等一批城市公園、綠化廣場、道路綠化走廊和社區(qū)公共綠地；完成613個采石、采泥場的整治復(fù)綠，城區(qū)補種路樹6萬多棵，在市區(qū)初步形成了喬灌花草相結(jié)合、多品種多層次、各具特色的園林景觀大道。在社會綠化中，各部門、各單位積極開展了創(chuàng)建花園式單位和綠化先進單位活動，效果顯著至2007年底，全市建成區(qū)綠化覆蓋率達36.79％，人均公園綠地面積達12.02平方米。城市生活污水處理設(shè)施建設(shè)穩(wěn)步推進，全力推進沙河涌、車陂涌、獵德涌等7條河涌的綜合整治。另外，具有民間特色和歷史紀(jì)念意義的城市景觀新亮點也突兀現(xiàn)此屋，如南海神廟及其周邊環(huán)境整治工程，中共三大會議舊址和孫中山大元帥府等景觀工程建設(shè)。

然而，廣州市的生態(tài)綠地系統(tǒng)規(guī)劃并不是十全十美，所暴露的問題還是挺多的：一是城市綠地沒有形成生態(tài)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)。中心城區(qū)內(nèi)景觀生態(tài)過程與格局缺乏足夠的連續(xù)，各公園綠地斑塊之間沒有通過廊道形成有機聯(lián)系，呈點、塊狀隨機分布，可綠地分布不均勻，達性低，如海珠區(qū)的海印公園和曉港公園。二是城市與自然之間缺乏協(xié)調(diào)，城郊結(jié)合帶發(fā)展失控。城市綠地被侵占或不合理改變使用性質(zhì)的現(xiàn)象時有發(fā)生，城市重要景觀生態(tài)聯(lián)系通道——廊道未被重視、疏于維護。三是綜合生態(tài)效應(yīng)差。植物群落缺乏層次，品種單調(diào)，形式單一；特別是與水關(guān)聯(lián)的生態(tài)環(huán)境一濕地未被重視，水系污染嚴重，如珠江河的水殘留油污，有臭味等，市民不滿情緒不斷。廣州生態(tài)綠地系統(tǒng)規(guī)劃需要注意的問題

3.1 利用廣州水系建立綠色生態(tài)網(wǎng)絡(luò)

廣州市位于東江、西江和北江的下游，珠江三角洲的中北部，市域河流歸屬珠江水系。水孕育著生命，一方水土養(yǎng)一方人。因此，其生態(tài)水系規(guī)劃應(yīng)以保護生物物種多樣性、維護生態(tài)平衡為原則，著重研究“水與綠”的關(guān)系，通過綠色廊道之間、廊道與斑塊、斑塊與斑塊不同程度和不同等級聯(lián)結(jié)，構(gòu)筑具有生態(tài)效應(yīng)的城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃。

3.2 彰顯廣州綠地的生態(tài)性與文化性

廣州市很多地域都有其與其伴隨已久的民間特色和建筑景觀，如西關(guān)的大院，小洲村的小橋流水人家、珠江河道的水上人家等，無一不體現(xiàn)廣州豐富的文化底蘊和歷史風(fēng)格。因此，其綠地建設(shè)必須注重綠化的生態(tài)型和當(dāng)?shù)氐奈幕辔呛系?，通過綠地與水系的有機結(jié)合，形成水、綠、城相互交融的園林景觀，彰顯廣州的地域底色。

從可持續(xù)發(fā)展出發(fā)建設(shè)生態(tài)綠地

人與自然和和諧相處是一個永恒的話題。廣州市生態(tài)綠地規(guī)劃就應(yīng)該是師法自然，讓人為景觀與自然景觀更好地銜接，景觀連接度好，可達性強，季相與層次明顯，造就良好的景觀效果。綠化不分高低貴賤，有小區(qū)綠化、事業(yè)單位綠化、黨政機關(guān)綠化等，其初衷都是改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，但必須做到統(tǒng)籌規(guī)劃，使斑塊與斑塊之間的廊道能夠更好銜接，提高景觀的穩(wěn)定性。創(chuàng)建具有自然生態(tài)效應(yīng)的城市綠地系統(tǒng)

城市綠地系統(tǒng)是否具有自然生態(tài)效應(yīng)，可從城市斑塊、廊道與基底這三者之間的關(guān)系來評定。以這個觀念切入，筆者認為廣州市的斑塊狀的城市公園、森林公園綠地只有與線狀綠地或較寬的廊狀綠地相接合，互相銜接連片，才能體現(xiàn)生物多樣性，使生物種類繁多，從而穩(wěn)定的疊加地發(fā)揮綠色生態(tài)效益。因此，建立綠地網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，規(guī)劃形成以農(nóng)田為基質(zhì)，以濕地、公園為斑塊，以河流道路、綠化廊道為溝通的生態(tài)綠地系統(tǒng)，是提高廣州市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量和美化城市的根本途徑。具體措施如下。4.1 營造生態(tài)基底系統(tǒng)

基底是景觀中分布最廣、連續(xù)性也最大的背景結(jié)構(gòu)，常見的有森林基底、草原基底、農(nóng)田基底、城市用地基底等，在城市許多景觀中，其總體動態(tài)常常受基底所支配。在廣州市綠地系統(tǒng)規(guī)劃中，營造大型基底，必須結(jié)合其尺度、空間異質(zhì)性和綴塊性、格局和過程等知識，合理規(guī)劃綠地。廣州市域總面積為7434.4平方公里，面積廣袤，各類斑塊之間要形成了景觀連接度好或良好的銜接關(guān)系，應(yīng)嚴格控制基質(zhì)，保持農(nóng)田、森林、城市用地等在景觀生態(tài)系統(tǒng)中的銜接作用及本身的延續(xù)性可通過廊道(珠江以及其星羅棋布的河系和四通八達的道路)，將這些生態(tài)基質(zhì)與城市內(nèi)部綠地相互貫通，以便向廣州導(dǎo)入綠色自然景觀和清新氣流，從而達到改善城市生態(tài)環(huán)境的目的。4.2 建設(shè)生態(tài)綠地斑塊系統(tǒng)

斑塊指不同于周圍背景的非線性景觀生態(tài)系統(tǒng)單元，其內(nèi)容豐富，其間區(qū)別在于大小、性狀、邊界線、異質(zhì)性、復(fù)雜型等多個方面。廣州市綠地空間分布格局大，包括了植物群落、湖泊、農(nóng)田、居民區(qū)、公園等。其斑塊與斑塊之間應(yīng)力強不同，營造不同的景觀生態(tài)系統(tǒng)。如白云山與云臺花園就表現(xiàn)得淋漓盡致，尤其是濕地斑塊、森林斑塊，在保護物種多樣性的基礎(chǔ)之上賦予了動物更大的生存空間，環(huán)境的優(yōu)異性不僅促進了當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的快速發(fā)展，更深一層意義的是，其在調(diào)節(jié)廣州市氣候上發(fā)揮著舉足輕重的作用。4.3 建立生態(tài)廊道系統(tǒng)

廊道是指景觀中與相鄰兩邊環(huán)境不同的線性和帶狀結(jié)構(gòu)。常見的廊道包括了農(nóng)田間的防風(fēng)林帶、河流、道路、峽谷和輸電線路等。城市綠地之間的空間聯(lián)系是通過廊道相互連接形成的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。而廊道網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)功能的重要性，不僅在于物種沿著它連接處的移動，而且也在于它對周圍景觀的基質(zhì)群落和鑲塊群落的影響。因此，廣州市要建立生態(tài)綠色廊道系統(tǒng)，必須搞好河岸綠化和濱河綠地建設(shè)，建成極富特色綠色保護廊道，將城市郊區(qū)的自然氣流引入城市內(nèi)部，為炎熱的夏季城市的通風(fēng)創(chuàng)造良好的條件。同時，廣州市的水網(wǎng)密集，由此可作為一條大的生態(tài)長廊，配植相應(yīng)的近期、中期和遠期植物，營造較好的景觀。如可沿著珠江以及其分流的河系建立綠色長廊和城市風(fēng)光帶，彰顯廣州地域的特色“云山珠水環(huán)翡翠，古都花城鋪新綠”。4.4

重視綠化植物多樣性

綠化植物的多樣性是營造景觀的重要要素之一。目前，廣州城市綠化常用的綠化樹種35種，數(shù)量較少，其中排名前十位的樹種有細葉榕、芒果、大葉榕、垂葉榕、白蘭、魚尾葵、木麻黃、假檳榔、大王椰子、海南蒲桃。在廣州栽培應(yīng)用的399個喬木樹種中，這十個樹種占種植數(shù)量的49.2%，這種情況的產(chǎn)生的直接后果是綠地中生物多樣性景觀比較單調(diào)，嚴重影響綠地植被群落的穩(wěn)定性。因此，迫切需要挖掘現(xiàn)有地方鄉(xiāng)土樹種的資源潛力，并適當(dāng)引進外地樹種，豐富綠化常用樹種和景觀效果。植物配置中存在的問題

植物配置是城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃的重要要素。一個綠地系統(tǒng)能否彰顯其生態(tài)效應(yīng)造福市民關(guān)鍵還在于植物配置。目前，廣州市實施“青山、碧水，藍天”三維綠量工程，是取得了引人矚目的成績。但一些本意是為了美化環(huán)境的綠化帶或綠化隔離帶（廊道），由于重栽輕管，有些花草樹木瘋狂生長，不僅給我市的景觀大打折扣，還影響行人或行車的安全視距，存在嚴重安全隱患。盡管有關(guān)部門能對此引起重視，能督促相關(guān)園藝工作人員前往對其修剪，但治標(biāo)不治本，很多樹木被修剪后又重返茂盛之勢，不僅耗費大量人力物力，形成修剪-放任-再修剪這種惡性循環(huán)，還加大政府對城市綠化養(yǎng)護管理的財政負擔(dān)。城市建設(shè)最求的是長期的生態(tài)效益，要達到可持續(xù)發(fā)展，因此在建設(shè)綠化帶過程中，需要注意以下幾點： 5.1 追潮流

國內(nèi)外城市競相效仿，園林綠化成模式化，如大面積種植草坪，灌木種植的大拼搭，大修剪等；草坪風(fēng)是近十年來城市綠化出現(xiàn)的情況之一。很多人認為，種植草坪能夠較快地大面積綠化美化環(huán)境，如最近在我市用得較多的草坪草-馬尼拉，盡管其株型美觀，耐踐踏，但其用于城市綠化中，綠量與綠質(zhì)不平衡，穩(wěn)定性差，結(jié)構(gòu)簡單，需水量大，生長迅速，修剪頻率高，管理成本高，不符合園林綠化養(yǎng)護的經(jīng)濟原則。因此，應(yīng)篩選其他的抗逆性強、需水量少，修剪頻率少、適應(yīng)廣的草坪草，如假儉草。5.2 大樹風(fēng)

大樹綠化，立竿見影，效果顯著，如與喬灌草搭配運用，能使綠化效果空間化、立體化。然而大量的大樹“進城”會破壞整個生態(tài)系統(tǒng)。引進某些大樹，因為對其生活習(xí)性缺乏研究，到了一個氣候較適宜的地方，會出現(xiàn)瘋長情況，搶光奪肥爭水，很多鄉(xiāng)土因競爭不過而出現(xiàn)退化甚至死亡。撿了芝麻，丟了西瓜，其景觀效果可想而知。5.3 重栽輕管

即打江山容易，守江山難。在園林綠化招投標(biāo)工作中，一些部門很少注重招投標(biāo)施工隊的信譽、資質(zhì)、能力等條件、中標(biāo)者中標(biāo)后，按常規(guī)方法栽植，并負責(zé)一年半載的養(yǎng)護管理工作。短短養(yǎng)護期滿，由于管理上脫節(jié)，市區(qū)一些綠化帶內(nèi)往往雜草叢生，樹木從上而下枝椏無人修剪。5.4 樹種配置不合理

喬灌草，作為分割綠化層次與填充空間的基礎(chǔ)材料，配置也相對不合理。如部分道路綠化帶中采用垂直綠化植物-藤本植物，有些種類適應(yīng)性強，對陽光需求量大物，能順喬灌木攀援其上，以帽狀形式掩蓋纏附物，如使君子。另外，最近引進的一些外鄉(xiāng)植物，與鄉(xiāng)土植物栽種時密度過大，植物相生相克現(xiàn)象明顯，最終導(dǎo)致植物種類與景觀效果單一，某些植物出現(xiàn)退化死亡，某些則出現(xiàn)瘋長情況。

5.5 忽視檢疫

市園林綠化工程規(guī)模的擴大，隨之而來的是苗木的“規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)”盲目提高。市場在調(diào)節(jié)苗木的栽培動向，政府也缺乏監(jiān)管，由此苗木在地區(qū)與地區(qū)間流動，也帶來了許多有害植物，如薇甘菊，通過定居、建植、擴大、爆發(fā)，最終形成難以抑制之勢，給綠化管理工作帶來難度，也破壞了當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。建議

6.1 注重長期管護的原則

綠色植物藥達到長期良好的綠化效果，不僅要掌握其生活習(xí)性和栽培技術(shù)，更重要的是“守江山”-加強后期管理，建立和落實各類綠地的養(yǎng)護管理工作，保證人員、設(shè)備、資金到位，把科學(xué)知識運用到綠化管理工作中，使城市園林綠化長遠持續(xù)發(fā)展下去。6.2 注重植物的合理配置

植物的合理配置是建立在植物種內(nèi)與種間關(guān)系與特性的基礎(chǔ)之上。只有植物的合理配置才是解決問題的關(guān)鍵。合理配置以物種多樣性、生態(tài)型、安全性、經(jīng)濟性為原則，因地制宜，適地適樹，根據(jù)植物的生長特性和景觀效果配植，形成互利互惠的城市生態(tài)系統(tǒng)，不僅植物生長發(fā)育良好，景觀效果也較好。通過對綠化帶或綠化隔離帶的植物進行合理配置，可消除因視線而帶來的安全隱患。6.3 部門監(jiān)管

政府加大監(jiān)管力度，形成以市場為線，政府為主導(dǎo)，設(shè)計為原點，中介服務(wù)為終點，相互交錯的管理體系；園林的苗木的生產(chǎn)是盲目的，往往以園林與園藝產(chǎn)業(yè)市場的供需為依據(jù)，在此政府要發(fā)揮其主干優(yōu)勢，通過監(jiān)督和出臺相關(guān)的獎罰政策，引導(dǎo)苗木市場種苗的多樣性發(fā)展，緩解目前園林樹木出現(xiàn)單一化的局面。另外，設(shè)計作為園林樹木的去向安排人，要以美學(xué)思想為指導(dǎo)，堅持植物造景為主，融合城市景觀為一體，通過合理種植設(shè)計，在局部地區(qū)將園林植物的寓意和韻律予以表達，使城市綠地系統(tǒng)具有地域性和文化性特征。6.4 加強對外來植物的檢疫工作 加大對外來植物生活特性以及其與遷入地鄉(xiāng)土植物關(guān)系的研究，在不破壞被遷入地生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，適當(dāng)引進，豐富植物種類。小結(jié)

由上可見，廣州市綠地系統(tǒng)規(guī)劃要以其獨特的地理優(yōu)勢（山文與水文）、生態(tài)與文化特色、可持續(xù)發(fā)展理念為基準(zhǔn)，構(gòu)建生態(tài)基底、生態(tài)斑塊，生態(tài)廊道，讓其有機系統(tǒng)聯(lián)系在一起。綠地的規(guī)劃則主要以植物造景為主，因此在植物配置這一方面上，則需注意不要追隨草坪風(fēng)、大樹風(fēng)、杜絕重栽輕管現(xiàn)象，合理配置植物，尤其是對鄉(xiāng)土植物的運用，加強對外來植物或動物的檢疫。這樣，構(gòu)建出的廣州市生態(tài)綠地系統(tǒng)才是穩(wěn)定的，景觀美好，造福市民的。

參考文獻

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