第一篇：淺談制約農(nóng)戶擔保貸款因素（精選）

農(nóng)信社發(fā)展農(nóng)戶擔保貸款的新思路是以農(nóng)民合作組織為橋梁，提高農(nóng)民合作化程度，使貸款與擔保、保險相互結(jié)合、相互促進，逐步解決農(nóng)民貸款難和農(nóng)信社難貸款的問題。

一、農(nóng)戶擔保貸款拓展中的制約因素

（一）農(nóng)業(yè)保險體系不健全，制約著農(nóng)戶擔保貸款拓展。

這里的農(nóng)業(yè)保險是針對農(nóng)業(yè)（種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)）生產(chǎn)的保險

業(yè)務，是指通過農(nóng)戶投保在更大范圍內(nèi)分散經(jīng)營風險，在受災后及時得到損失賠償?shù)闹贫刃问?。?jù)調(diào)查，轄區(qū)農(nóng)業(yè)沒有上保險，保證不了受災后農(nóng)民的收益，因而制約了擔保貸款的拓展。

（二）農(nóng)業(yè)的分散經(jīng)營和高風險性，制約了一些金融機構(gòu)的信貸投向。目前農(nóng)戶的分散經(jīng)營方式，使得面向農(nóng)戶的貸款工作瑣碎而復雜，且盈利不易，也從客觀上給進一步加大金融支農(nóng)力度帶來了難題。如果沒有政府引導或者其他組織協(xié)調(diào)和農(nóng)戶的融資關(guān)系，農(nóng)信社很可能會因為風險大而不予貸款。

（三）農(nóng)村專業(yè)合作組織的缺乏，制約了信息的準確傳遞。農(nóng)民對于銀行之所以缺乏信用，除了抵押物不足，主要原因是兩者之間信息不對稱，管理半徑過長。沒有農(nóng)村專業(yè)合作組織提高農(nóng)民的組織化程度，就不能依托地緣、業(yè)緣關(guān)系發(fā)展和規(guī)范農(nóng)村金融，包括發(fā)展和規(guī)范合作金融業(yè)務。當前某些地方自發(fā)成立的農(nóng)村專業(yè)合作組織雖然在一定時間內(nèi)起到了作用，但由于缺乏專業(yè)性的指導和運作不規(guī)范，真正作用難以顯現(xiàn)。

（四）農(nóng)信社信貸員隊伍超負荷運轉(zhuǎn)，限制了其對農(nóng)戶貸款的支持力度。農(nóng)信社辦理的貸款大部分是農(nóng)戶小額信用貸款，具有點多、面廣、額小的特點。據(jù)調(diào)查，一個信貸員平均負責５個村左右的信貸業(yè)務，業(yè)務分散，客戶管理上很難到位。

（五）農(nóng)村信用環(huán)境差和資金需求日趨多元化，使信貸管理體制亟需改觀。當前，農(nóng)村社會信用體系建設不完善，制度上也不健全，在部分農(nóng)村地區(qū)還存在一些問題，大量強壯勞動力外出務工，剩下所謂“3861部隊”，即婦女和兒童，信用意識淡薄，還款能力有限，農(nóng)村信貸業(yè)務難以開展。隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)的多元化、復雜化，農(nóng)村各經(jīng)濟主體的需求呈現(xiàn)多樣化的特征，現(xiàn)有的信貸管理方式、信貸業(yè)務品種和金融服務水平滯后，難以滿足農(nóng)業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的客觀需要。

二、發(fā)展農(nóng)戶擔保貸款的新思路

（一）以農(nóng)業(yè)保險來分散信貸風險。農(nóng)信社應與保險公司建立合作關(guān)系，在具體運作中，農(nóng)業(yè)保險保單如指定銀行作為第一受益人的，保單可作為質(zhì)物質(zhì)押給銀行從而獲得貸款。

（二）建設多層次、多元化的農(nóng)貸擔保體系。通過建立政府引導型擔?；穑M行市場化運作，具體的運作方式可以采取從中央和上級政府下?lián)芙o農(nóng)村的扶持資金中劃出一部分、地方政府小財政收入中擠出一部分的辦法建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級農(nóng)貸擔?；?。農(nóng)貸擔?；饘舸鎯υ谵r(nóng)信社，專人負責管理，專門為農(nóng)戶大額貸款提供擔保。

（三）因地制宜，發(fā)揮農(nóng)村金融機構(gòu)的優(yōu)勢。農(nóng)信社應將傳統(tǒng)的信貸業(yè)務向支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向轉(zhuǎn)變。主動引導農(nóng)民改變傳統(tǒng)的耕作模式，優(yōu)化種植結(jié)構(gòu)，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)。在支持畜牧養(yǎng)殖業(yè)方面，應以發(fā)展標準化規(guī)模養(yǎng)殖為重點，把信貸資金投向效益高、風險小、潛力大、市場穩(wěn)定的綠色環(huán)保養(yǎng)殖項目上。

（四）推進農(nóng)民組織化。農(nóng)村金融問題與農(nóng)民組織化問題是一個硬幣的兩面。破解農(nóng)村金融問題需從提高農(nóng)民組織化入手，反之提高農(nóng)民組織化要從發(fā)展金融組織著眼。信用合作社以金融為核心，以信用為脈絡，通過支持和引導農(nóng)民發(fā)展合作組織，并在合作社與合作協(xié)會平臺上開展農(nóng)村信用評級和信用聯(lián)保，實現(xiàn)與現(xiàn)有銀行體系的對接和互補，將社會資本有效轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟資本。

（五）創(chuàng)新服務方式，打造特色金融服務。堅持以農(nóng)戶為中心，圍繞支農(nóng)重點，拓寬服務領(lǐng)域，結(jié)合市場對不同的客戶“量體裁衣”，提供個性化、差異化信貸服務。

（六）建立科學的人力資源管理體制。加大人才培育力度，建立一支高素質(zhì)的信貸管理隊伍。要采取引進來、派出去、上下交流、異地交流等方式，多渠道培育信貸管理人才，逐步優(yōu)化信貸隊伍。在用人的激勵機制方面加以優(yōu)化。

第二篇：農(nóng)戶貸款擔保方式創(chuàng)新的探討（推薦）

農(nóng)戶貸款擔保方式創(chuàng)新的探討

由于擔保方式的制約，“三農(nóng)”客戶尤其是農(nóng)戶按現(xiàn)行的管理模式很難得到信貸支持，成為農(nóng)行服務“三農(nóng)”的瓶頸。為推進農(nóng)行服務“三農(nóng)”的覆蓋面，打破傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)模式的束縛,引入新型擔保方式成為從根本上解決農(nóng)民貸款難的關(guān)鍵。

我們欣喜從總行報紙上看到了各地農(nóng)行在服務“三農(nóng)”金融創(chuàng)新中的種種有益嘗試和探索。作為服務“三農(nóng)”試點行的湖南永州分行根據(jù)“三農(nóng)”新特點，摸清金融有效需求，圍繞風險可控制和有效益的目標，探索了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)定單鏈式貸款、庫區(qū)移民后扶資金質(zhì)押貸款等多種擔保方式，贏得了農(nóng)行、農(nóng)戶、企業(yè)和政府四滿意的局面。由此可見農(nóng)戶貸款難和農(nóng)行難貸款并不是一對天然的不可調(diào)和的矛盾。

創(chuàng)新中也不可避免蘊涵著風險，作為一種新的嘗試，“三農(nóng)”信貸業(yè)務有別于傳統(tǒng)的農(nóng)行信貸業(yè)務，這樣由于信貸規(guī)章制度的滯后性，出現(xiàn)一些信貸品種和擔保方式操作流程不完善等問題，如目前農(nóng)戶貸款基本上屬于中短期貸款品種，而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)尤其是種植業(yè)等周期長、制約因素多，需要一種期限較長的信貸品種。從外部來看，目前國家對如何將森林資源、農(nóng)村集體土地、果林資源等農(nóng)村資源作為資產(chǎn)進行管理，還沒有一套規(guī)范的管理辦法，給以上資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和擔保權(quán)的實現(xiàn)帶來一定的難度。而且農(nóng)業(yè)保險發(fā)展滯后，保險公司對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營缺乏積極有效的保險品種，一旦發(fā)生自然災害，貸款風險將會放大。

農(nóng)戶貸款的推出既是促進解決農(nóng)戶資金短缺的一項積極舉措，也是農(nóng)行拓展服務“三農(nóng)”領(lǐng)域的一項新業(yè)務，為進一步擴大貸款覆蓋面，讓更多的農(nóng)民從中受益，筆者提出如下建議：

一是積極引導和推動基層農(nóng)行開展信貸業(yè)務品種創(chuàng)新。要加強宣傳，使惠農(nóng)政策家喻戶曉，在試點的基礎(chǔ)上，不斷總結(jié)積累農(nóng)戶貸款經(jīng)驗，逐步擴大農(nóng)戶貸款覆蓋面?？傂泻褪》中袘罁?jù)新頒布的《物權(quán)法》，完善各(來源：好范文 http://004km.cn/）項抵押擔保貸款管理辦法，修訂借款合同和抵押合同文本，從法律上規(guī)范操作規(guī)程和貸款行為。基層行要創(chuàng)新貸款模式，簡化貸款手續(xù)，切實方便農(nóng)戶。

二是積極探索多種形式的貸款抵押擔保模式，實施聯(lián)動抵押和擔保。一是積極發(fā)展以成員制為組織模式的擔保公司（農(nóng)業(yè)經(jīng)濟合作組織），以互助合作為目的，為成員提供可控限額的擔保服務。二是建立多戶聯(lián)保的風險保障機制，相同貸款條件的借貸農(nóng)戶之間形成團體，團體之間互相擔保負連帶責任。三是將農(nóng)戶與其上中游收購、加工企業(yè)聯(lián)為一體，互為擔?；虻盅?，既降低貸款風險，又有利于將貸款范圍進行延伸。

三是加強與地方政府及有關(guān)部門協(xié)調(diào)溝通，爭取政府部門給予更好的配合和支持。積極通過稅收優(yōu)惠等措施，如對農(nóng)戶貸款減免營業(yè)稅與所得稅，減少農(nóng)行操作成本。國家每年可從救災款中拿出一部分建立農(nóng)戶貸款的保險基金，減少信貸風險。另外，積極規(guī)范擔保機構(gòu)及資產(chǎn)評估機構(gòu)等信貸中介機構(gòu)的行為，相關(guān)部門的收費要統(tǒng)一標準和降低收費價格。同時要完善相關(guān)法律法規(guī)，保證擔保權(quán)的實施。

四是加強與保險公司的溝通協(xié)調(diào)，開辦多形式多品種的農(nóng)業(yè)保險品種，有效防范農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風險和信貸風險。

第三篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)抵押貸款——發(fā)展模式制約因素

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)抵押貸款：發(fā)展模式、制約因素及策略安排

摘要：加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，增強信貸支持農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營是進一步優(yōu)化農(nóng)村資源配置和推進農(nóng)村金融創(chuàng)新，促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然選擇。本文以湖南省益陽市為案例，深入分析了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和作用、金融部門創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的做法和成效及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的制約因素，在此基礎(chǔ)上提出了加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的對策和建議。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)抵押貸款在優(yōu)化農(nóng)村資源配置和推進農(nóng)村金融創(chuàng)新、穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系和加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等方面有著積極的作用。中國人民銀行益陽市中心支行在湖南益陽市南縣開展了涉農(nóng)金融機構(gòu)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的創(chuàng)新試點工作，創(chuàng)新“公司（農(nóng)戶或農(nóng)合組織）+土地經(jīng)營權(quán)抵押（產(chǎn)品預期收入質(zhì)押）+信貸”的貸款模式，對促進農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)民增收起到了積極作用。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)貸款管理模式的創(chuàng)新舉措

（一）明確流轉(zhuǎn)主體對象

在保障農(nóng)民基本生活的前提下，選擇“拋荒”地、城鎮(zhèn)一體化土地和開發(fā)成本核算低或增值潛力大的土地作為抵押土地。以流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)作抵押向取得土地使用權(quán)的個體承包戶、家庭農(nóng)場和土地合作社等發(fā)放貸款。涉農(nóng)金融機構(gòu)有權(quán)根據(jù)貸款合同，監(jiān)督項目資金運行，到期償還有困難的，可依法對土地使用權(quán)及地面作物進行

拍賣。

（二）政策措施配套支持到位

當?shù)卣畬k理土地流轉(zhuǎn)貸款實行“三優(yōu)”：即政策優(yōu)先。當?shù)卣鞔_提出所有相關(guān)政策均依據(jù)《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》的相關(guān)精神，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。

1.抵押便利。鑒于目前農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)抵押登記無相關(guān)法律規(guī)定，當?shù)卣e極支持由村委會及村民代表與信用社簽訂“土地流轉(zhuǎn)使用權(quán)抵押協(xié)議”，無需到土地、房產(chǎn)部門辦理抵押登記，繳納相關(guān)費用。

2.處置便利。當土地流轉(zhuǎn)受讓大戶、企業(yè)或公司由于經(jīng)營管理不善出現(xiàn)不能按期歸還信用社貸款時，當?shù)卣e極支持并協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的處置拍賣，拍賣所得優(yōu)先償還農(nóng)信部門貸款本息，農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓費由土地再次受讓方支付。

3.信用社則實行流轉(zhuǎn)貸款“三優(yōu)”政策，即資金計劃優(yōu)先，在考慮全年信貸計劃時優(yōu)先

做好流轉(zhuǎn)貸款資金計劃安排。資金安排優(yōu)先，在貸款投放上優(yōu)先安排并盡量滿足流轉(zhuǎn)貸款資金。貸款利率優(yōu)惠，流轉(zhuǎn)貸款利率優(yōu)惠于其他貸款利率。

（三）流轉(zhuǎn)模式因地而異

根據(jù)流轉(zhuǎn)土地的屬性以及要求，明確了可供選擇的“三種”流轉(zhuǎn)模式。一是和諧互利模式。該模式先由村支兩委與企業(yè)洽談意向，再由村委會向農(nóng)民發(fā)放土地流轉(zhuǎn)意見征求書，農(nóng)民在自愿的前提下跟村委會簽訂合同，農(nóng)信社憑合同辦理抵押貸款。二是價格引導模式。該模式先由村委會墊資，按市場價格從農(nóng)戶手中收購土地種植權(quán)，進行規(guī)模整合后，對外招商承包。如浪撥湖農(nóng)村信用社以土地經(jīng)營權(quán)為抵押，對8戶承包戶的600畝土地發(fā)放了土地流轉(zhuǎn)貸款60萬元。三是能人經(jīng)濟模式。該模式將土地流轉(zhuǎn)給長期從事規(guī)模種養(yǎng)殖經(jīng)營的本村或外地種植大戶[1]。

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵（質(zhì)）押貸款模式的創(chuàng)新延伸，不僅有效保證了農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營主體的資金需求，有效促進了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)了政、銀、企、農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營業(yè)主等多方共贏。通過土地流轉(zhuǎn)，一方面，使農(nóng)民自愿將無力經(jīng)營或不愿經(jīng)營的土地及時轉(zhuǎn)讓出去。另一方面，使部分經(jīng)營有方、有能力擴大經(jīng)營規(guī)模的農(nóng)民能及時獲得相應的土地，解決“有人無田種、有田無人種”，“多種不能、少種不行”的人地矛盾，為土地規(guī)?；?jīng)營創(chuàng)造了有利條件，如南縣低洼土地開發(fā)后其收益助長了20倍，土地流轉(zhuǎn)加快提高了農(nóng)村土地的規(guī)?；?jīng)營水平。通過土地流轉(zhuǎn)，探索出三種流轉(zhuǎn)農(nóng)民利益保障機制。一是建立了糧食收購及土地租金價格浮動機制。如大通湖糧食加工企業(yè)每年每畝以300元的保底價格受讓農(nóng)民水田的種植權(quán)，國家糧食補貼由農(nóng)戶享受。當糧食價格超過100元／50公斤時，糧食企業(yè)按每畝150公斤稻谷總價計付給農(nóng)戶，而土地租金隨糧價的上漲而浮動。二是建立了價格協(xié)商機制。以“公司+農(nóng)戶+基地”的生產(chǎn)模式為基礎(chǔ)，打破壟斷經(jīng)營，由當?shù)卣坝嘘P(guān)部門引進多家

糧食加工企業(yè)參與價格競爭，保障農(nóng)民利益。三是建立了價格聯(lián)動機制。如大通湖新裕村，每畝糧食加工企業(yè)付農(nóng)戶租金400元，種糧補貼由企業(yè)享受。每兩年由企業(yè)、村委會及村民代表根據(jù)市場和國家糧食補貼政策變化情況，共同確定價格補償辦法。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的制約因素

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主體不明確

益陽市在1998年開始農(nóng)村土地二輪延包工作。過去，由于種田負擔過重，比較效益低，農(nóng)民承包積極性不高，有的自愿放棄承包土地，不愿簽訂二輪土地延包合同。近年來，承包土地有補貼，農(nóng)戶又要求土地承包經(jīng)營權(quán)，加之有的地方新增人口承包土地無著落，導致人

地矛盾日益突出，確權(quán)發(fā)證工作難度很大。尤其是部分村組實行“三年小調(diào)整，五年大調(diào)整”的“土政策”，確權(quán)確地向農(nóng)戶頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證的少。以南縣為例，由于前些年許多農(nóng)戶棄耕拋荒外出務工等特定原因的影響，該縣確權(quán)確地向農(nóng)戶頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證的比例不到30%。目前，益陽市農(nóng)用地中，新簽農(nóng)村二輪土地承包合同802145份，簽訂率86.1%，換發(fā)新經(jīng)營權(quán)證書706510份,到戶率76%。由于土地權(quán)屬不確定，致使外來承包者的投資安全和投資利益缺乏強有力的法律保障，制約了土地的順利流轉(zhuǎn)。由于土地承包經(jīng)營權(quán)證發(fā)放不到位，導致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛不斷，以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押的信貸業(yè)務就失去了存在的基礎(chǔ)。

（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈以下“三多三少”的現(xiàn)象：即集中流轉(zhuǎn)的少，零星流轉(zhuǎn)的多；合同流轉(zhuǎn)的少，口頭流轉(zhuǎn)的多；長期流轉(zhuǎn)的少，短期流轉(zhuǎn)的多。農(nóng)戶與農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與經(jīng)營承包大戶之間的土地流轉(zhuǎn)大多是采用“田頭協(xié)議”或“委托村組協(xié)議”的方式，無合同或合同不規(guī)范現(xiàn)象較為普遍。即使部分農(nóng)戶采用“簽訂合同”的形式進行流轉(zhuǎn)，也無任何簽證手續(xù)。截至2009年6月末，以書面合同形式進行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶為1252戶，僅占涉及農(nóng)戶的4.1%；面積9736畝，僅占流轉(zhuǎn)面積的5.9%，且大多數(shù)流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范。流轉(zhuǎn)土地約定期限短，在兩年以內(nèi)達到67.9%，且一般規(guī)定為一年。由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，零星流轉(zhuǎn)且期限短，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的法律效用不強，導致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款失去推廣應用的條件，大多涉農(nóng)金融機構(gòu)也不敢以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物。

（三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范

盡管各級對農(nóng)村土地基本政策是穩(wěn)定明確的，但由于基層在土地流轉(zhuǎn)操作過程中存在不規(guī)范行為，導致流轉(zhuǎn)權(quán)益難以得到保障。如安化縣CT鎮(zhèn)HZ村村委會將該村265戶農(nóng)戶經(jīng)國土整理后的1600畝水田出租給資陽區(qū)8位農(nóng)民種糧，按每年每畝400斤稻谷的條件承租期限三年。目前，承租農(nóng)民已經(jīng)開始耕作，并已交村上24.8萬元租金,但該村遲遲不能與承租農(nóng)民簽訂有流轉(zhuǎn)農(nóng)戶簽名認可的租賃合同，承租農(nóng)民權(quán)益得不到保障。

（四）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡和渠道不暢

《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定，“農(nóng)村土地承包權(quán)證的發(fā)放和管理機關(guān)是農(nóng)業(yè)主管部門”；《關(guān)于積極推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（湘辦發(fā)[2009]15號）中明確，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方要簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)營管理機構(gòu)辦理流轉(zhuǎn)合同簽證手續(xù)?！钡珦?jù)調(diào)查，目前基層土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡和流轉(zhuǎn)渠道不暢，甚至部分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）還沒有明確土地流轉(zhuǎn)和糾紛仲裁機構(gòu)。有的土地流轉(zhuǎn)即使通過了合同簽證，而一旦發(fā)生糾紛，大多農(nóng)戶根本不予認可。

（五）缺乏專業(yè)的土地評估機構(gòu)

由于目前尚無具備專業(yè)資質(zhì)的土地經(jīng)營權(quán)價值評估機構(gòu)和評估人員，沒有相對獨立的評估價值作參照，金融機構(gòu)開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，如果僅以土地租金及地上種養(yǎng)物價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成份較大，實際價值難以合理確定。

（六）缺乏土地流轉(zhuǎn)市場要素

由于沒有建立土地流轉(zhuǎn)市場，土地流轉(zhuǎn)大多由農(nóng)戶私下進行，流轉(zhuǎn)對象也僅限于親朋好友之間。由于流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢，缺少有權(quán)威的流轉(zhuǎn)中介，流轉(zhuǎn)信息不暢，無法對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)進行公開競標，無法對林權(quán)、“四荒”資源、水面等使用權(quán)進行公開拍賣，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約，農(nóng)信社處置抵押物難度較大，土地經(jīng)營權(quán)難以

變現(xiàn)。由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)能力差，較大程度上制約了金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性，影響了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務的推廣步伐。

（七）風險保障機制缺失

因農(nóng)業(yè)抵御自然災害或市場風險的能力較弱，存在不可預知的風險。一旦承包經(jīng)營戶遇到自然災害，造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導致地上附著物價值大幅降低，都會直接影響土地流轉(zhuǎn)價值。貸款人對這些因素難以有效掌控，也缺乏應對措施，導致信貸風險防范困難加大，金融機構(gòu)的積極性不高。

（八）相關(guān)法律法規(guī)制約

《擔保法》規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”；《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，但沒有明確土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款操作難度較大。

三、對策建議

（一）加大《農(nóng)村土地承包法》的宣傳力度

有關(guān)部門要采取貼近農(nóng)村、貼近農(nóng)民等多種方式，通過宣傳教育提高廣大農(nóng)村干部的法律水平，增強依法行政、依法維護農(nóng)民土地承包權(quán)益的主動性和自覺性，增強廣大農(nóng)民群眾依法維護自身合法土地承包權(quán)益的意識和能力，以穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)合理、合法流轉(zhuǎn)提供堅實基礎(chǔ)。

（二）建立農(nóng)村土地價值評估專業(yè)機構(gòu)

制定《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估管理辦法》，引入中介機構(gòu)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價值

進行評估。土地管理部門也可組建成立獨立的土地流轉(zhuǎn)評估中心，自主經(jīng)營，自負盈虧，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)價值的評估，為金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時，建立科學的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，合理評價農(nóng)村土地價值。

（三）加快推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場建設

建立健全土地流轉(zhuǎn)管理和服務中介機構(gòu)以及土地經(jīng)營權(quán)爭議仲裁機制，為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供服務，并明確其相關(guān)法定職責。即土地流轉(zhuǎn)供求登記和信息發(fā)布，接受供求雙方質(zhì)詢；協(xié)調(diào)供求雙方有關(guān)事宜，落實契約關(guān)系，辦理合同簽證手續(xù)；對土地流轉(zhuǎn)跟蹤服務，調(diào)節(jié)糾紛，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，維護土地所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權(quán)益。

（四）逐步建立農(nóng)業(yè)保障機制

加快成立農(nóng)業(yè)信貸擔保機構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險，降低土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的信貸風險。鼓勵和支持保險公司開辦農(nóng)業(yè)保險業(yè)務，對農(nóng)業(yè)保險的虧損進行適當?shù)难a償。農(nóng)村信用社要積極探索多種擔保方式，對額度較大的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，推行“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+公司擔?！薄ⅰ稗r(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+基金擔?！焙汀稗r(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+經(jīng)營戶擔保”等方式，進一步防范信貸風險。

（五）修訂和完善農(nóng)村土地相關(guān)法律制度

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)既然被定義為農(nóng)民的“用益物權(quán)”，就屬于農(nóng)民的“財產(chǎn)權(quán)”，應該允許土地承包經(jīng)營權(quán)抵押。建議修改和完善《農(nóng)村土地承包法》、《擔保法》等相關(guān)法律，明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押，為開辦土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供法律支持。

（六）建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)長效機制

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在很大程度上取決于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度的高低。依托特色產(chǎn)業(yè)，抓好產(chǎn)業(yè)培育，加大農(nóng)業(yè)項目招商引資力度，用大項目和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)帶動土地規(guī)?；?jīng)營，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益，努力推進由農(nóng)業(yè)大市向農(nóng)業(yè)強市的發(fā)展轉(zhuǎn)變。堅持走“公司+科技+基地+農(nóng)戶”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式,穩(wěn)妥推進流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)逐步向具有較高生產(chǎn)技術(shù)的專業(yè)化公司、協(xié)會、經(jīng)紀人集中，建立土地流轉(zhuǎn)長效機制，實現(xiàn)土地規(guī)模化、集約化、專業(yè)化經(jīng)營，不斷提升土地綜合經(jīng)濟效益，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

（七）著力推進農(nóng)民素質(zhì)技能培訓

大力扶持農(nóng)村教育事業(yè)發(fā)展，在鞏固九年制義務教育基礎(chǔ)上，努力發(fā)展高中階段教育和職業(yè)技術(shù)教育培訓體系，擴大農(nóng)民子弟就學面。繼續(xù)實施“陽光工程”，抓好

農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力就業(yè)技能培訓，把傳統(tǒng)農(nóng)民改造培養(yǎng)成為能適應時代發(fā)展需要的新型農(nóng)民，為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件。抓住國家實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策、擴

大基礎(chǔ)建設投入這一契機，加快建設小城鎮(zhèn)步伐，搞好規(guī)劃，把小城鎮(zhèn)建設成上檔次、上規(guī)模，商業(yè)發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)聚集地，鼓勵農(nóng)村勞動力到小城鎮(zhèn)務工、經(jīng)商、辦企業(yè)，就地將農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民。

第四篇：農(nóng)戶貸款調(diào)查報告

農(nóng)戶貸款調(diào)查報告

1、基本情況：要寫清貸款戶的姓名、年齡、性別、文化程度、家庭成員、住址、從事職業(yè)專業(yè)技能、誠信程度等。

2、財務情況：

（1）資產(chǎn)負債情況：詳細寫清貸戶家庭固定資產(chǎn)狀況具體細目、數(shù)量、平方面積、座落位置、購建時間、現(xiàn)價值及其它資產(chǎn)機械設備、名稱、數(shù)量、現(xiàn)價值。負債情況寫清貸款金額，貸款形態(tài)、欠息金額和其它負債等，計算資產(chǎn)負債比例。

（2）家庭經(jīng)營情況：寫清貸戶的家庭承包土地面積、種植主要作物，具體畝數(shù)、產(chǎn)量、產(chǎn)值、每畝純經(jīng)濟收入；養(yǎng)殖業(yè)總收入、頭數(shù)、生產(chǎn)周期、周期內(nèi)的產(chǎn)量、產(chǎn)值經(jīng)濟效益；加工業(yè)寫清加工量、經(jīng)濟效益；外出務工收入等情況；綜合評估客戶全年收入狀況。

3、資信狀況：要寫清貸款戶是否有不良信用記錄。

4、貸款用途：要寫明貸款戶申請貸款的真實用途，寫清購買生產(chǎn)、生活資料或投資其他用途的具體用款明細。

5、第一還款來源：要分別寫清貸款戶在未來貸款期限內(nèi)的所有的收入與支出，再測算能用于償還貸款本息的現(xiàn)金流大小。

5、貸款方式：屬于保證方式的貸款，寫清擔保人基本情況與資產(chǎn)負債狀態(tài)、分析評估擔保資格；屬于抵押貸款，要寫清抵押物的名稱，存放具體地點、數(shù)量、（房產(chǎn)寫明座落位置結(jié)構(gòu)、間數(shù)、層數(shù)、平方面積寫清占地和建筑面積、附簡易平面圖）估價、還款的來源等。

第五篇：農(nóng)戶貸款申請書

***申請3萬元

貸款調(diào)查報告

***于2011年10月24日向我行申請3萬元流動資金貸款。我行客戶部調(diào)查員對該客戶進行了現(xiàn)場調(diào)查。現(xiàn)將調(diào)查情況匯報如下：

一、借款人基本狀況

借款人***，男，28歲，身份證號碼：**********家庭住址：**************88。

二、借款用途及收入來源調(diào)查

借款主要用于購買溫室大棚，借款人****長年從事溫室大棚種植，年銷售收入7萬元。

四、還款來源調(diào)查

第一還款來源，借款人以種植溫室大棚所產(chǎn)生利潤收入作為此筆貸款的還款來源。

第二還款來源，借款人以趙現(xiàn)榮坐落于*********街坊住宅房作為該貸款抵押物，建成于2003年，建筑面積67.17平方米。房權(quán)證第200812284號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)。抵押物位于*******中心地段，地理位置優(yōu)越，交通便利，升值空間較大，具備較強的變現(xiàn)能力。

五、結(jié)論

經(jīng)調(diào)查，借款人****信譽良好、為人正直、品德良好、具備償還能力，還款來源也較為充足，并已在我行開立存款結(jié)算賬戶，符合我行個人短期經(jīng)營性貸款條件，可向其發(fā)放貸款3萬元，貸款方式為抵

押，期限一年，利率執(zhí)行***%，按月付息、到期一次性償還本金。

調(diào)查員：

2011年10月24日