第一篇：建立統(tǒng)一的動產(chǎn)登記制度尚未形成共

建立統(tǒng)一的動產(chǎn)登記制度尚未形成共

全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈7日在首屆“濱海動產(chǎn)金融論壇”上表示，不動產(chǎn)的登記已經(jīng)引起重視，出于完全財(cái)產(chǎn)制度、公平稅賦和反腐倡廉的需要，已經(jīng)開始建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。但對于動產(chǎn)登記，盡管有巨大的市場需求，但是建立統(tǒng)一的登記制度尚未形成共識。

吳曉靈說，在動產(chǎn)的登記方面，除了動產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押登記機(jī)構(gòu)高度分散，需要多頭登記外，在租購、所有權(quán)保留、動產(chǎn)留置權(quán)，動產(chǎn)購置款擔(dān)保、存貨質(zhì)押、倉單質(zhì)押、動產(chǎn)信托、保證金帳戶質(zhì)押等新型動產(chǎn)融資業(yè)務(wù)存在有登記無門的困難。

吳曉靈指出，《物權(quán)法》中只規(guī)定了所有權(quán)、使用權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，但對信托物權(quán)和租賃物權(quán)這兩種金融活動重要的基礎(chǔ)物權(quán)沒有明確表述。

不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。

吳曉靈認(rèn)為，《物權(quán)法》的一個(gè)創(chuàng)新之處在于以動產(chǎn)擔(dān)保合同作為設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的基礎(chǔ)，以登記作為擔(dān)保物權(quán)對抗效力的依據(jù)，擔(dān)保物權(quán)的登記不決定合同的效力，而是擔(dān)保物權(quán)對抗善意第三人的要件。

吳曉靈表示，以登記公示的方式，保護(hù)權(quán)利人對抗善意第三人是行之有效的方式，有利于動產(chǎn)融資活動的發(fā)展。

第二篇：構(gòu)建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

文章來源：中顧法律網(wǎng)中國第一法律門戶中顧法律網(wǎng)提供更多免費(fèi)資料下載

構(gòu)建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

楊盛秋

摘要：我國《物權(quán)法》明確了國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記的性質(zhì)是構(gòu)建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)問題。本文借鑒了準(zhǔn)物權(quán)理論、將不動產(chǎn)物權(quán)的類型一分為二，從而以“二分法”分析并重構(gòu)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，論證了構(gòu)建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動產(chǎn)登記的準(zhǔn)行政行為性質(zhì)。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)物權(quán) 準(zhǔn)物權(quán) 不動產(chǎn)登記的性質(zhì) 準(zhǔn)行政行為

不動產(chǎn)物權(quán)變動制度是一個(gè)既重要又龐大，且錯(cuò)綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實(shí)體法上的物權(quán)法部分和行政法上的不動產(chǎn)登記制度兩個(gè)部分組成。

建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限。在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會成員準(zhǔn)人市場的資格，明確民事權(quán)屬狀態(tài)，監(jiān)督市場主體的經(jīng)營活動，營造并維護(hù)市場的公平競爭環(huán)境，查處各種有損于市場機(jī)制能動性發(fā)揮的違法行為等。由此可見，作為明確市場主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。

《物權(quán)法》第10條規(guī)定,“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！泵鞔_不動產(chǎn)登記的性質(zhì)是構(gòu)建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)問題。

一.重構(gòu)我國不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動產(chǎn)登記，也就是不動產(chǎn)物權(quán)登記，是不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)依申請將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的制度。

(一)學(xué)界傳統(tǒng)觀點(diǎn)

目前學(xué)界有關(guān)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學(xué)說:

1、公法行為說,該說認(rèn)為:不動產(chǎn)登記的性質(zhì),屬于一種行政行為。如有學(xué)者認(rèn)為:“它是一種行政確認(rèn),就是指行政主體根據(jù)相對人的申請,依法對某一特定的法律事實(shí)、法律資格或權(quán)利義務(wù)關(guān)系的真實(shí)性、合法性予以確定、認(rèn)可和證明的具體行政行為。”“國家登記機(jī)關(guān)對物權(quán)變動的登記正是屬于行政確認(rèn)登記的一種形態(tài)。”

2、私法行為說,該說認(rèn)為,登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生脫離申請人意思則難以發(fā)生效力。從登記所產(chǎn)生的效力來看,登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為。

3、證明行為說,該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷,認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身,也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示,而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，不能籠統(tǒng)地判斷不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，分析不動產(chǎn)登記的性質(zhì)必須結(jié)合不動產(chǎn)物權(quán)登記的種類及物權(quán)的基本分類。

(二)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)之分析

筆者借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，將我國的不動產(chǎn)物權(quán)一分為二，并以此為基礎(chǔ)分別探討不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，從而在此“二分法”前提下展開對構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍的研究。

1.我國的不動產(chǎn)物權(quán)的類型

根據(jù)我國現(xiàn)行法律和已頒布的《物權(quán)法》之規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國的不動產(chǎn)物權(quán)包括以下種類：

(1)不動產(chǎn)所有權(quán)：國家所有權(quán);集體所有權(quán);私人和其他權(quán)利人的所有權(quán)。

(2)不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：只有不動產(chǎn)抵押權(quán)。

(3)不動產(chǎn)用益物權(quán)：自然資源使用權(quán);建設(shè)用地使用權(quán);土地承包經(jīng)營權(quán);宅基地使用權(quán);地役權(quán)。

對于上述種類，借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，可以將不動產(chǎn)物權(quán)分為準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)。

典型物權(quán)如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)。在此主要討論準(zhǔn)物權(quán)問題。

準(zhǔn)物權(quán)同典型物權(quán)相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權(quán)范疇。對準(zhǔn)物權(quán)概念的理解在學(xué)者之間有一定的差異。如有學(xué)者認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指某些性質(zhì)和要件相似于物權(quán)、準(zhǔn)用物權(quán)法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因而法律上把這些權(quán)利當(dāng)作物權(quán)來看待，準(zhǔn)用民法物權(quán)法的規(guī)定。屬于準(zhǔn)物權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)有:林木采伐權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、狩獵權(quán)、先買權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為，水權(quán)、礦業(yè)權(quán)和漁業(yè)權(quán)等并非為民法所規(guī)定的物權(quán)，將準(zhǔn)物權(quán)稱為特別法上的物權(quán)。如王利明教授認(rèn)為,特別法上的物權(quán),公民、法人經(jīng)過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發(fā)或作某種特定的利用的權(quán)利，如取水權(quán)、采礦權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。當(dāng)然，也有學(xué)者明確地使用準(zhǔn)物權(quán)這一概念。如崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為,準(zhǔn)物權(quán)不是屬性相同的單一權(quán)利的稱謂,而是一組性質(zhì)有別的權(quán)利的總稱。按照通說,它是由礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等組成。為了論述的方便，筆者使用準(zhǔn)物權(quán)這一表述。

準(zhǔn)物權(quán)的客體一般具有不特定性，準(zhǔn)物權(quán)的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯(lián)系。2004年7月1日起實(shí)施的《中華人民共和國行政許可法》規(guī)定，涉及有限資源開發(fā)利用的，應(yīng)作為行政許可的事項(xiàng)(第12條規(guī)定)。由于準(zhǔn)物權(quán)所指向的標(biāo)的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相關(guān)，因此，準(zhǔn)物權(quán)具有很強(qiáng)的公法色彩。

準(zhǔn)物權(quán)由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時(shí)準(zhǔn)物權(quán)上負(fù)有較多的公法上的義務(wù)，一般不能自由轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)物權(quán)的行使一般不以對物的占有為必要。

2.我國不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

筆者認(rèn)為，對于不動產(chǎn)登記之性質(zhì)，應(yīng)以“二分法”區(qū)別對待。依不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認(rèn)的物權(quán)之登記,如探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國家所有的自然資源的準(zhǔn)物權(quán)。這一類準(zhǔn)物權(quán)的登記，涉及公共利益和行政管理權(quán)關(guān)系密切。

另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權(quán)變動之登記,如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等。這一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系,主要是物權(quán)人通過登記機(jī)構(gòu)的公示來確保自己的權(quán)利。

基于此，筆者認(rèn)為，前一類以不動產(chǎn)行政管理理論為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán)登記屬于行政行為范疇，應(yīng)由行政許可或行政確認(rèn)等加以規(guī)范;后一類與公民權(quán)益息息相關(guān)，以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的登記應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度要討論的重點(diǎn)。

綜上所述，不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)應(yīng)以“二分法”論。目前實(shí)務(wù)界和行政法學(xué)界不分種類地籠統(tǒng)地只強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)登記行為性質(zhì)的公法性或一味強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內(nèi)容豐富的不動產(chǎn)登記行為。

二.我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度設(shè)計(jì)下的不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

《物權(quán)法》第10條規(guī)定,“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

如前所述，由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀。

以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的典型物權(quán)的登記應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度要討論的問題?，F(xiàn)階段構(gòu)建我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應(yīng)以這一類復(fù)合行為性質(zhì)的不動產(chǎn)登記為限。這種復(fù)合性質(zhì)的不動產(chǎn)登記，有兩

重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權(quán)力對不動產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國家稅收提供依據(jù);后者的意義在于通過權(quán)利狀態(tài)的公示，保證交易的安全。

從法理上對公法和私法分類的各種理論來看：首先，雖然不動產(chǎn)登記是由申請人的申請行為而開始，但不容忽視的是，不動產(chǎn)登記中主要的行為主體是國家有關(guān)部門，即國家公權(quán)力介入了登記。而事實(shí)上，正是國家公權(quán)力的介入才賦予了不動產(chǎn)登記的強(qiáng)大公示效力。其次，不動產(chǎn)登記在利益平衡上是為了調(diào)節(jié)國家和整個(gè)社會的物權(quán)的秩序，從而保障交易的安全。最后，從登記行為本身而言，通過不動產(chǎn)的登記，不僅僅產(chǎn)生公示物權(quán)的私法果，而且國家能夠更主動有效地管理和宏觀調(diào)控不動產(chǎn)這一重要的社會資源，帶有顯著的行政色彩。

有學(xué)者認(rèn)為這種復(fù)合行為性質(zhì)的不動產(chǎn)登記“是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為”。筆者比較贊同這種觀點(diǎn)。行政行為以法律效果的內(nèi)容是效果意思還是觀念表示為標(biāo)準(zhǔn)，分為行政行為與準(zhǔn)行政行為。準(zhǔn)行政行為是介于法律行為與事實(shí)行為之間的一種行為，“只以單一的判斷、認(rèn)識與觀念等受動的精神作用為要素”，本身并不能直接為相對人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù)。該種觀念表示行為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機(jī)關(guān)的意思而產(chǎn)生。因此,有學(xué)者認(rèn)為,行政登記屬于準(zhǔn)行政行為,只產(chǎn)生間接的法律效果,而不產(chǎn)生直接的法律效果。

該行為之所以屬于準(zhǔn)行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機(jī)關(guān)的意思表示，只代表登記主體對客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷，不動產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容只是對申請人的不動產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實(shí)、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權(quán)利主體所享有的不動產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn)。從行政主體的意思參與程度講，不動產(chǎn)物權(quán)登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé)，是對私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù)。所以，這一種不動產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為，同時(shí)也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為”。作為準(zhǔn)行政行為的不動產(chǎn)物權(quán)登記具有兩項(xiàng)功能:一是證明，登記行為在客觀上產(chǎn)生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產(chǎn)登記薄上的權(quán)利是正確、真實(shí)的，只有提供充足的反證，不動產(chǎn)登記薄中的登記內(nèi)容才能被推翻;二是確

認(rèn)，登記在不動產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容是經(jīng)過行政機(jī)關(guān)的核實(shí)后所做的記載，代表著官方對權(quán)利主體所享有的不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此在客觀上具有一定的公定力。

參考文獻(xiàn):

[1] 楊海坤、章志遠(yuǎn).行政法學(xué)基本論.中國政法大學(xué)出版社.2004.第135——136頁.[2] 謝偉東.試論我國不動產(chǎn)登記的性質(zhì)和效力.社會科學(xué)論壇.2006,(9).第76——80頁.[3] 王崇敏.我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討.中國法學(xué).2003,(3).第48——54頁.[4] 崔建遠(yuǎn).準(zhǔn)物權(quán)的理論問題.中國法學(xué).2003,(3).第76——85頁.

第三篇：擬建立房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

擬建立房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

來源：漢網(wǎng)-武漢晚報(bào)

2013年03月11日11:35 我來說兩句(0)

取消不合法不合理

行政事業(yè)性收費(fèi)推進(jìn)行業(yè)協(xié)會商會

與行政機(jī)關(guān)脫鉤下放生產(chǎn)經(jīng)營活動審批事項(xiàng)

整合相同或相似職責(zé)

據(jù)新華社電 國務(wù)院提請十二屆全國人大一次會議審議的國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案指出，政府職能轉(zhuǎn)變是深化行政體制改革的核心，轉(zhuǎn)變國務(wù)院機(jī)構(gòu)職能，必須處理好政府與市場、政府與社會、中央與地方的關(guān)系。昨天上午，國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長馬凱就國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案作說明。方案從

六個(gè)方面明確了職能轉(zhuǎn)變方向、原則和重點(diǎn)。

取消不合法不合理

行政事業(yè)性收費(fèi)

一是充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，通過減少投資項(xiàng)目審批、減少生產(chǎn)經(jīng)營活動審批事項(xiàng)、減少資質(zhì)資格許可、減少行政事業(yè)性收費(fèi)，取消不合法不合理的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金項(xiàng)目、逐步改革工商登記制度等，從體制機(jī)制上最大限度地給各類市場主體松綁，激發(fā)企業(yè)和個(gè)人創(chuàng)業(yè)的積極性。

推進(jìn)行業(yè)協(xié)會商會

與行政機(jī)關(guān)脫鉤

二是更好發(fā)揮社會力量在管理社會事務(wù)中的作用，通過逐步推進(jìn)行業(yè)協(xié)會商會與行政機(jī)關(guān)脫鉤，重點(diǎn)培育、優(yōu)先發(fā)展行業(yè)協(xié)會商會類、科技類、公益慈善類、城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)類社會組織，建立健全統(tǒng)一登記、各司其職、協(xié)調(diào)配合、分級負(fù)責(zé)、依法監(jiān)管的社會組織管理體制等措施，加快形成政社分開、權(quán)責(zé)明確、依法自治的現(xiàn)代社會組織體制。

下放生產(chǎn)經(jīng)營活動審批事項(xiàng)

三是充分發(fā)揮中央和地方兩個(gè)積極性，通過下放投資審批事項(xiàng)、下放生產(chǎn)經(jīng)營活動審批事項(xiàng)、減少專

項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付等措施，發(fā)揮地方政府貼近基層、就近管理的優(yōu)勢。

四是優(yōu)化職能配置，包括整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)，整合城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)、新型農(nóng)村合作醫(yī)療的職責(zé)等，分別由一個(gè)部門承擔(dān);整合業(yè)務(wù)相同或相

近的檢驗(yàn)、檢測、認(rèn)證機(jī)構(gòu);整合建立統(tǒng)一規(guī)范的公共資源交易平臺、信用信息平臺等。

政府多購買公共服務(wù)

五是改善和加強(qiáng)宏觀管理，包括強(qiáng)化發(fā)展規(guī)劃制訂、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢研判、制度機(jī)制設(shè)計(jì)、全局性事項(xiàng)統(tǒng)籌管理、體制改革統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等職能;加強(qiáng)社會管理能力建設(shè)，創(chuàng)新社會管理方式，公平對待社會力量提供醫(yī)療衛(wèi)生、教育、文化、群眾健身、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)，加大政府購買服務(wù)力度;國務(wù)院各部門加強(qiáng)自身

改革，大力推進(jìn)本系統(tǒng)改革。

將建房產(chǎn)等不動產(chǎn)登記制度

六是加強(qiáng)制度建設(shè)和依法行政。其中，通過建立房產(chǎn)等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、建立以公民身份證號碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼制度等措施，加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度建設(shè);通過完善依法行政的制度、健全科學(xué)民主依法決策機(jī)制、建立決策評估和糾錯(cuò)制度、嚴(yán)格依照法定權(quán)限和程序履行職責(zé)、建立健全各

項(xiàng)監(jiān)督制度等措施，加強(qiáng)依法行政。

第四篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度】

方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強(qiáng)和創(chuàng)新社會管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強(qiáng)和創(chuàng)新社會管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。

(原標(biāo)題：我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度)

第五篇：淺談房地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記制度

談房地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記制度

在現(xiàn)實(shí)工作中，爭論已久的有關(guān)不動產(chǎn)登記的制度問題，成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一。本文擬從我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記歷史淵源、現(xiàn)狀以及存在的問題入手，對我國不動產(chǎn)權(quán)登記制度設(shè)計(jì)的若干問題做一淺析。

一、現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的歷史和現(xiàn)狀

（一）我國房地產(chǎn)權(quán)登記的歷史淵源

我國的房地產(chǎn)登記始于新中國成立初期，在接管原國民黨政府地政局的基礎(chǔ)上，組建了房、地合一的房地產(chǎn)管理局，在接管城市的同時(shí)開展了房地產(chǎn)的清查、登記和核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證明的工作，實(shí)行以土地登記為核心、房地合一的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記制度。社會主義改造開始后，國家宣布土地收歸國家和集體，建設(shè)需要的用地由國家無償劃撥提供，土地的產(chǎn)權(quán)管理逐步弱化，并一度中斷。

我國關(guān)于房產(chǎn)、地產(chǎn)登記的立法起步于20世紀(jì)80年代中期。1986年《土地管理法》頒布實(shí)施，同年國家土地管理局設(shè)立，國家實(shí)行城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理，重新建立了土地登記制度并日趨完善。1989年國家土地管理局頒布了《土地登記規(guī)則》，規(guī)定了國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。由于職能劃分的原因，《土地登記規(guī)則》僅規(guī)定了土地權(quán)利登記，沒有規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)登記。1995年，根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等的有關(guān)規(guī)定，國家土地管理局對《土地登記規(guī)則》作出修訂，1996年2月1日起實(shí)施并延續(xù)至今。

房屋所有權(quán)的登記始于1986年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部的一個(gè)規(guī)范

性文件，即1986年2月15日印發(fā)的《關(guān)于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證工作的通知》，1987年4月21日城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，對房屋所有權(quán)的登記進(jìn)行了規(guī)定，沒有涉及房屋他項(xiàng)權(quán)利的規(guī)定。1990年12月，建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》，對城市房屋所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的登記作出了規(guī)定。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》出臺，對城市房地產(chǎn)的權(quán)屬登記分別從管理的角度和抵押權(quán)登記的角度作出了規(guī)定。1997年，建設(shè)部制定發(fā)布《城市房屋權(quán)屬管理辦法》，對城市房屋的權(quán)屬登記作了明確的規(guī)定，但僅涉及城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋權(quán)屬登記，沒有就其他房屋產(chǎn)權(quán)的登記作出規(guī)定。

（二）當(dāng)前我國房地產(chǎn)登記發(fā)證的主要法律規(guī)定

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房屋權(quán)屬管理辦法》等十多部法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章中的幾十項(xiàng)條款對房地登記分別作出了詳細(xì)的規(guī)定，其中同時(shí)涉及房、地登記問題及房地登記方式與房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)問題的是《城市房地產(chǎn)管理法》的第六十條的一般規(guī)定和第六十二條的特別規(guī)定。第六十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書，向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用證書。”第六十二條規(guī)定：“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，政府可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法六十條的規(guī)定將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證

書”。

各地在地方性的立法中，也對房地產(chǎn)登記問題作出了不同的規(guī)定，因大多數(shù)的?。ㄊ校┓俊⒌貦C(jī)構(gòu)分設(shè)，大多規(guī)定房、地分別登記，如江蘇、浙江、北京等地，少數(shù)省市規(guī)定統(tǒng)一登記，如：上海、重慶、廣東、安徽等地。

（三）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記發(fā)證的主要做法

1.房、地機(jī)構(gòu)分設(shè)，規(guī)定房、地分別登記并實(shí)際執(zhí)行。目前，我國大多數(shù)省市自治區(qū)、地方行政主管部門分設(shè)，按照城市房地產(chǎn)管理法的六十條的一般規(guī)定，實(shí)行房、地分開登記發(fā)證。但是，近幾年我國一些省市為體現(xiàn)便民高效的立法理念，做了廣泛的討論，經(jīng)過調(diào)研、聽證、省人大三次審議通過，對機(jī)構(gòu)合一前提下的房、地統(tǒng)一登記做出了前瞻性的規(guī)定，設(shè)立一個(gè)專門的窗口，統(tǒng)一接受房、地登記申請，并明確了辦理時(shí)限。這種做法實(shí)施三年來，房、地兩個(gè)部門本著高效便民優(yōu)質(zhì)服務(wù)的精神，嚴(yán)格按照要求時(shí)限辦結(jié)。特別是土地的登記發(fā)證，由于建立了較為完備的地理信息系統(tǒng)，推廣和采用了預(yù)分割登記技術(shù)，將大量的技術(shù)性工作提前，房地產(chǎn)涉及的土地登記，已經(jīng)做到立等可取。2002年，國土資源部在全國推廣了土地分割登記技術(shù)，目前這項(xiàng)技術(shù)已在實(shí)際中應(yīng)用并在全國范圍內(nèi)廣泛采用。

2.機(jī)構(gòu)合一，統(tǒng)一登記并實(shí)際執(zhí)行。

我國部分直轄市和特區(qū)，房、地管理部門機(jī)構(gòu)合一，同時(shí)，通過地方法規(guī)定房、地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記并實(shí)際實(shí)施。雖然機(jī)構(gòu)合一，登記合一，但其中在登記的實(shí)質(zhì)上仍有差異。一個(gè)登記機(jī)構(gòu)，頒發(fā)統(tǒng)一的一個(gè)證，但實(shí)際上是“一本兩證”，一個(gè)本子里分別登記土地、房

屋的產(chǎn)權(quán)狀況，在技術(shù)上仍然是兩條線，只是在發(fā)證形式上實(shí)現(xiàn)了合一。

深圳的情況有所不同。雖然也是機(jī)構(gòu)合一、登記合一的模式，但在機(jī)構(gòu)的設(shè)臵上，單設(shè)事業(yè)性質(zhì)的住宅局，政府將房產(chǎn)權(quán)登記的職能交給國土局負(fù)責(zé)，在具體的登記方式上，采用了國際通行的不動產(chǎn)登記模式，房地產(chǎn)權(quán)證以土地登記為核心，房屋做為地上附著物登記，實(shí)施的效果較好。

3.房、地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分設(shè)，規(guī)定房地統(tǒng)一登記但并未實(shí)際執(zhí)行。在機(jī)構(gòu)分設(shè)的情形下，通過地方性法規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)統(tǒng)一登記，但由于實(shí)施過程中遇到的種種問題，而實(shí)際并未得到實(shí)施。如安徽省在實(shí)際操作中遇到多方面的問題，時(shí)至今日，“兩證合一”的規(guī)定基本沒有實(shí)施。因此，在實(shí)施過程中仍然延續(xù)兩證分發(fā)的做法。

4.機(jī)構(gòu)分設(shè)、規(guī)定合一，實(shí)際由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一登記的情形。如廣東省等十幾個(gè)市（地區(qū)）為代表。由房管部門制發(fā)的“房地產(chǎn)權(quán)證”無法涵蓋土地登記的內(nèi)容，所謂的“房地產(chǎn)權(quán)證”實(shí)際還是“房屋所有權(quán)證”，同時(shí)城市之間還存在大量非房產(chǎn)用地，因此，在這些地方雖然房管部門負(fù)責(zé)“房地產(chǎn)權(quán)證”的登記發(fā)證，但土地使用證也同時(shí)發(fā)放。這種產(chǎn)權(quán)登記的狀況，在實(shí)施過程中遇到了大量的問題，房、地雙方都認(rèn)為這一方式導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)管理的混亂，不具有操作性，弊大于利，均不認(rèn)同。

5.機(jī)構(gòu)合一，分別發(fā)證的情形。

如北京和廣東的中山市為代表。北京的房地管理機(jī)構(gòu)合一，但房產(chǎn)、土地兩證分別發(fā)放的情形延續(xù)多年，2004年7月，為落實(shí)中央關(guān)于土地體制改革的精神，土地與房產(chǎn)部門正式分家，成為分設(shè) 的兩個(gè)部門。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)登記存在的問題

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一

我國目前尚無一部規(guī)范不動產(chǎn)登記問題的專門法律，現(xiàn)行法律中雖然有不少關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)范，但都較為零散，涉及不動產(chǎn)登記的法律主要集中在土地和房產(chǎn)管理的法律、法規(guī)之中。由于我國立法工作的特點(diǎn)，這些法、法規(guī)中涉及不動產(chǎn)登記的規(guī)定難免出現(xiàn)相互沖突、相互矛盾、不合理的情形，一些規(guī)定在實(shí)際工作中缺乏可操作性，構(gòu)成不動產(chǎn)登記中的不少問題。此外，由于沒有系統(tǒng)的關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，某些領(lǐng)域的不動產(chǎn)，如農(nóng)村的房屋，僅僅是在著手開展產(chǎn)權(quán)登記的試點(diǎn)，幾乎是房屋產(chǎn)權(quán)登記中的一個(gè)盲點(diǎn)，在立法層面上來說，也是一個(gè)盲點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)權(quán)的登記形式、登記內(nèi)容、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一 由于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律規(guī)定不統(tǒng)一，使得我國房地產(chǎn)登記形式、登記內(nèi)容、登記機(jī)關(guān)等問題都難以統(tǒng)一。這樣必然出現(xiàn)由于登記效力不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一等問題帶來的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在取得、保護(hù)、抵押、轉(zhuǎn)讓等過程中的一系列問題和混亂。

（三）房地產(chǎn)權(quán)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一

從土地產(chǎn)權(quán)管理方面來看，1986年《土地管理法》頒布實(shí)施以后，我國土地管理已實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)管，城鄉(xiāng)土地的產(chǎn)權(quán)管理均由土地行政主管部門統(tǒng)一登記、管理。依據(jù)《土地管理法》及《土地登記規(guī)則》，由產(chǎn)權(quán)所在地的地方人民政府頒發(fā)相應(yīng)的土地權(quán)利證書，城市土地為國有土地使用證，農(nóng)村集體土地為農(nóng)村集體土地所有證和農(nóng)村集體土地使用證，此外還有土地他項(xiàng)權(quán)利證明，實(shí)現(xiàn)了土地產(chǎn)權(quán)管理 的全覆蓋。

從房屋產(chǎn)權(quán)管理方面來看，《城市房地產(chǎn)管理法》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房地產(chǎn)，房屋的登記發(fā)證及相關(guān)管理工作的覆蓋面僅限于城市。農(nóng)村集體土地登記的房屋產(chǎn)權(quán)管理依據(jù)是國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部的《村鎮(zhèn)建設(shè)管理辦法》，規(guī)定由建設(shè)部的村鎮(zhèn)建設(shè)部門在村鎮(zhèn)開展產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作，但由于村鎮(zhèn)建設(shè)人員的素質(zhì)和管理手段難以達(dá)到產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的要求，且沒有規(guī)范化的登記和產(chǎn)籍資料檔案，絕大多數(shù)地方對村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記管理工作實(shí)際并未開展，一些地方甚至從未起步。在建設(shè)部內(nèi)部也為村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記在村鎮(zhèn)管理部門還是房產(chǎn)管理部門爭執(zhí)不下。一些地方即使開展了一些工作，但管理主體和發(fā)證情況都很不統(tǒng)一。目前村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理的單位有的是市縣人民政府，有的是市縣建設(shè)或房屋行政主管部門，還有一些地方是市轄區(qū)、開發(fā)區(qū)或各類園區(qū)自行發(fā)證。

三、不動產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)展望

（一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)當(dāng)是我國未來不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展方向

我國目前的不動產(chǎn)登記分散在多個(gè)不同的管理部門，如土地登記在土地行政主管部門，房屋所有權(quán)登記在建設(shè)行政主管部門，林地使用權(quán)登記在林業(yè)行政主管部門，草原使用權(quán)登記在農(nóng)牧業(yè)行政主管部門，海域使用權(quán)登記在海洋行政主管部門。這種分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理理論。

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的逐步建立，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場價(jià)值的顯現(xiàn)，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)交易活動日益頻繁，同時(shí)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的技術(shù)基礎(chǔ)——土地產(chǎn)權(quán)登記體系逐步成熟，從不動產(chǎn)登記的慣例上來看，完善

不動產(chǎn)登記制度，建立不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，應(yīng)當(dāng)是我國未來不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展方向。

（二）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心應(yīng)當(dāng)是土地登記

不動產(chǎn)物權(quán)在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地使用權(quán)、土地所有權(quán)、地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地所有權(quán)、草地使用權(quán)等），以土地登記為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)權(quán)屬登記可以包容其他不動產(chǎn)物權(quán)的登記，且正是土地的不可移動性決定了不動產(chǎn)的不可移動的基本屬性。因此，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記應(yīng)當(dāng)以土地登記為核心，房屋、森林、礦產(chǎn)、草場等作為地上附著物登記。

（三）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)當(dāng)符合中國實(shí)際

受國際上通行的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)設(shè)臵方式的影響，目前我國學(xué)術(shù)界關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)臵的觀點(diǎn)主要有兩種：其一是認(rèn)為應(yīng)當(dāng)設(shè)在司法部門，其二是認(rèn)為應(yīng)當(dāng)設(shè)在國土資源部門，此外還有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)設(shè)在公證機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)管理部門等等。筆者認(rèn)為，從不動產(chǎn)登記的法理和為不動產(chǎn)交易建立統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)的角度考慮，我國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)考慮應(yīng)放在國土資源管理部門。目前以地方行政主管部門，即國土資源部門的登記為基礎(chǔ)建立我國的不動產(chǎn)登記體系，應(yīng)當(dāng)較為符合實(shí)際，并具可操作性。理由是我國土地登記的現(xiàn)有技術(shù)基礎(chǔ)和管理基礎(chǔ)已具備了承擔(dān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本條件。三是土地登記的信息管理和查詢系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)化、電子化管理、且包容了大量的地上物權(quán)信息。

（四）統(tǒng)一登記的過渡性規(guī)定應(yīng)與當(dāng)前的不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀相銜接 鑒于各地目前房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)不盡一致，建議改為：法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)登記未作規(guī)定之前，由各省、自治區(qū)、直轄市政府自行確定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的過渡方式。對于已登記的林地權(quán)、房產(chǎn)權(quán)、草地權(quán)、海域權(quán)等，可以持原登記證明到土地登記機(jī)關(guān)確認(rèn)土地權(quán)屬，換發(fā)不動產(chǎn)登記證書。針對當(dāng)前不動產(chǎn)登記中存在的問題，過渡性規(guī)定的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)立足于引導(dǎo)不動產(chǎn)登記向以土地登記為核心的最終目標(biāo)過渡，強(qiáng)調(diào)以土地登記為基礎(chǔ)，如果采取折中或模糊概念的表述，則可能會對統(tǒng)一登記的最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，形成更大的障礙。

（五）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題應(yīng)當(dāng)通過進(jìn)一步的立法加以解決

要在我國實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，在法律基礎(chǔ)工作上，一要制定具體的規(guī)范不動產(chǎn)登記的專門法律，為不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記提供可操作的依據(jù)；二要對現(xiàn)有房產(chǎn)、地產(chǎn)登記進(jìn)行清理修訂，保持不動產(chǎn)登記法制的統(tǒng)一性；在立法上確立不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)和法律責(zé)任。