第一篇：房屋拆遷估價合同書

房屋拆遷估價合同書

委托估價方(以下簡稱甲方):

受理估價方(以下簡稱乙方):

經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，茲就房地產(chǎn)估價事宜訂立本合同，內(nèi)容如下：

一、因需要，甲方委托乙方對拆遷紅線范圍內(nèi)的房地產(chǎn)及附屬物在年月日進行評估。

二、乙方應(yīng)根據(jù)甲方的估價需要，保證對上述的房地產(chǎn)及附屬物予以客觀、公正、合法的估價，并于年月日將該委估房地產(chǎn)的估價報告交付給甲方。

三、甲方應(yīng)于年月日將委估房地產(chǎn)的相關(guān)資料提交給乙方委估房地產(chǎn)估價所必需的資料。

四、乙方應(yīng)委派的拆遷估價人員對被拆遷房屋進行實地查勘,做好實地查勘記錄,拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料.實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

五、乙方在估價期間到現(xiàn)場進行實地查勘時，甲方有義務(wù)陪同并積極配合、提供方便，同時乙方在評估現(xiàn)場要注意安全，如有安全問題由乙方自行負責(zé)。

六、乙方對甲方提交的有關(guān)委估房地產(chǎn)的文件、資料應(yīng)妥善保管并有保密之責(zé)，非經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄漏給他人。乙方工作人員在評估過程中若存在房屋倒賣、收賄受賄等現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處，造成的損失由乙方全權(quán)負責(zé)，并追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

七、甲方按當?shù)貙嶋H評估費標準應(yīng)付給乙方的評估費（大寫）￥元。

八、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同約定的時間交付

估價報告書。

九、乙方應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)

場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，乙方應(yīng)當向甲方提供委托拆遷紅線范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告，乙方配合甲方向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告（一式四份）。

十、甲方或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向乙方咨詢。乙方應(yīng)

當解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

十一、甲方對估價結(jié)果有異議的，可以要求乙方復(fù)核估價，乙方在5

日內(nèi)給予答復(fù)，估價結(jié)果改變的，應(yīng)當重新出具估價報告。

十二、本合同自甲乙雙方共同簽訂之日起生效。任何一方未經(jīng)對方同

意均不得隨意更改合同內(nèi)容。如有未盡事宜，需經(jīng)雙方共同協(xié)商解決。

十三、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。本合同簽訂蓋章后正式

生效。

甲方：（蓋章）乙方 ：（蓋章）

甲方代表：（簽字）法定代表人：(簽字)

年月日

第二篇：房屋拆遷合同書

房屋拆遷合同書

拆遷人：赤峰承天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲方）

被拆遷人：（以下簡稱乙方）

身份證號：電話：

根據(jù)國家有關(guān)房屋拆遷的法律、法規(guī)及相關(guān)政策的規(guī)定，甲、乙雙方就拆遷補償、安置等有關(guān)事宜協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

一、乙方將自有的座落在喀喇沁旗錦山鎮(zhèn)00河北教師進修校西

側(cè)的一處房產(chǎn)拆遷后，交由甲方進行房地產(chǎn)開發(fā)，土地面積為㎡,建筑面積為㎡，補償樓房面積㎡。

二、乙方應(yīng)在本合同簽字后，接到甲方書面通知后二十日內(nèi)將上述合同約定范圍內(nèi)的房屋及其其他建筑物，構(gòu)筑物、樹木等設(shè)施拆除完畢，并將土地交由甲方占有使用，拆遷工作分兩種方式進行。

1、由乙方組織人員自行實施拆遷，費用由乙方負擔(dān)，拆除過程中出現(xiàn)的一切后果由乙方自行負責(zé)，與甲方無關(guān)。

2、如果乙方不承擔(dān)自有房屋拆遷工作則由甲方負責(zé)拆遷但是房屋內(nèi)的除大門、暖氣、窗戶外歸甲方所有。

三、由于補償?shù)拿娣e過大甲方用擬建的二、五層住宅樓不夠補償回遷面積，所以甲方以二、五、六樓作為回遷房，面積以房地產(chǎn)管理部門測繪的為準，樓房的確定以抓鬮為準，如抓到六層建設(shè)單位以每平米一百元作為樓層差價補償。如果要置換車庫和大廳或是三四樓則以當時的售樓價格進行互相找差價甲乙雙方不的以各種理由進行推諉。

四、甲、乙雙方簽訂本合同同時，乙方將房屋所有權(quán)證書和土地使用證書交給甲方，出具收據(jù)一枚。

五、甲、乙雙方在本合同簽字過程中，有三分之二以上（含三分

之二）的被拆遷人不能同甲方達成一致的拆遷補償、安置條件的，甲方有權(quán)解除與乙方所簽的合同。

六、置換給乙方的樓房，辦理產(chǎn)權(quán)證書時所需的一切費用由乙方負擔(dān)，甲方協(xié)助提供相關(guān)證明材料。

七、拆遷協(xié)議如果在四月末全部簽字完畢，甲方將于2011年年末交付使用。如果2011年6月30日前還未簽字完畢甲方所建樓房將于2012年年末交付使用，望廣大住戶積極配合甲方拆遷工作。

八、樓房建設(shè)標準為；地面為600×600的地磚，墻面刷白色涂料，衛(wèi)生間、廚房墻面為白色瓷磚，衛(wèi)生間安裝普通潔具一套，暖氣片為760型，大理石窗合板，塑鋼窗，樓梯口為白鋼扶手，大理石踏步，入戶門為普通防盜門，單元門為語音對講門。

做好小區(qū)的地面硬化和綠化工程，給當?shù)厝嗣駝?chuàng)造一個溫馨的新家園。

九、本合同未盡事宜，甲、乙雙方簽字或蓋章之日生效。本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，交房屋拆遷主管部門一份備案，國土資源局一份備案。

甲方：

乙方：（夫妻雙方簽字或蓋章）

二0一一年月日

第三篇：城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》2004年1月1日起施行

建設(shè)部近日下發(fā)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》,以規(guī)范城市房屋拆遷估價行為,維護拆遷當事人的合法權(quán)益。意見明確了城市房屋拆遷評估的范圍和拆遷估價機構(gòu)的確定方法。意見提出,城市房屋拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔(dān),拆遷估價應(yīng)當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。意見將于2004年1月1日起施行。

自行裝修費不給補償

意見提出,城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格,不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費,以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費,按照各地政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評估確定。

估價應(yīng)由專家來指導(dǎo)

意見明確,拆遷估價應(yīng)由估價專家委員會進行技術(shù)指導(dǎo)。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織,應(yīng)當成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會,對拆遷估價進行技術(shù)指導(dǎo),受理拆遷估價技術(shù)鑒定。

初步估價結(jié)果應(yīng)公示

依照意見,估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進行現(xiàn)場說明,聽取有關(guān)意見。意見提出,拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格,結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。

發(fā)證日為拆遷估價日

意見提出,拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的,以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標準為公開市場價值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

可申請復(fù)核估價結(jié)果

意見明確,拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的,自收到估價報告之日起5日內(nèi),可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價,也可以另行委托估價機構(gòu)評估。向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的,該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。拆遷當事人另行委托估價機構(gòu)評估的,受托估價機構(gòu)應(yīng)當在10日內(nèi)出具估價報告。

第四篇：城市房屋拆遷估價常見問題淺.doc

城市房屋拆遷估價常見問題淺析

各位領(lǐng)導(dǎo)、同行：

大家好！

國務(wù)院305號令《城市房屋拆遷管理條例》實施后,將被拆遷戶的拆遷補償價格也列入了房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)范疇,房地產(chǎn)評估機構(gòu)進入了房屋拆遷這一敏感地帶, 面對成千上萬的被拆遷戶, 房地產(chǎn)價格評估人員的業(yè)務(wù)技術(shù)能力和執(zhí)業(yè)道德水平都要經(jīng)受嚴格考驗。經(jīng)過實踐的磨煉, 業(yè)內(nèi)人士深感房屋拆遷評估在把握技術(shù)標準和履行評估程序及處理各方利益矛盾方面與其它目的類型的房地產(chǎn)價格評估有著很大區(qū)別, 難度更大，拆遷評估不僅是簡單的企業(yè)行為,也要把政府的拆遷政策落到實處，以在評估的操作過程中貫徹、在評估結(jié)果中體現(xiàn)，做到公平、公正執(zhí)業(yè)。

今受省房協(xié)中介委委托，就城市房屋拆遷評估中目前存在的常見問題與各位交流，希望對大家有所幫助。

一、關(guān)于城市房屋拆遷評估的政策依據(jù)和作用的問題 為規(guī)范城市房屋拆遷評估技術(shù)行為，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障房屋拆遷的順利進行，國務(wù)院、建設(shè)部以及湖南省及其地州市相繼出臺了相關(guān)政策，包括《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院第305號令）、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(建住房[2003]234號)、《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》(省

.1.政府第157號令)，《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》（湘建房[2004]264號）以及《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》（部令第142號）等有關(guān)規(guī)定。其中：

（1）《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定 貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第二十五條 實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

（2）《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定：拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

（3）《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第八條規(guī)定 被拆遷房屋的補償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進行分類評估，確定房地產(chǎn)市場評估價格。

（4）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第三條規(guī)定 城市房屋拆遷評估，應(yīng)當由取得建設(shè)部或者省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的估價資質(zhì)證書的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估。城市房屋拆遷評估的人員，應(yīng)當是專職的注冊房地產(chǎn)估價師。

（5）《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三條第二款規(guī)定 本辦法所稱房地產(chǎn)估價活動，包括??城鎮(zhèn)房屋拆遷等需要進行的房

.2.地產(chǎn)評估。

有了這五大法寶，房屋拆遷評估的作用以及評估機構(gòu)與評估人員的地位和資格要求得到了確認。城市房屋拆遷評估由取得估價資質(zhì)證書的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，城市房屋拆遷評估的人員應(yīng)是專職的注冊房地產(chǎn)估價師。

二、關(guān)于城市房屋拆遷評估程序的問題

估價報告的形成必須符合法定程序，只要程序到位，那我們做拆遷評估就不會存在太大的問題。

評估機構(gòu)要使自己不至于工作被動，規(guī)范房屋拆遷評估行為，推進房屋拆遷評估活動公開、透明、公正，進一步強化房屋拆遷評估監(jiān)督作用。如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價機構(gòu)，所作的估價報告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。

評估程序合法、合規(guī)，歸納如下：

（1）主體合法：評估機構(gòu)及簽字房地產(chǎn)估價師符合規(guī)定。評估機構(gòu)主體只有符合法律的有關(guān)規(guī)定才具有法人資格，否則，即使其出具的估價報告客觀真實，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價報告只有法定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)（臨時機構(gòu)不能做拆遷評估）作出并由房地產(chǎn)估價師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，某地一拆遷項目，就補償安置的問題沒有達成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請，拆遷管理部門作出補償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價報告簽名的“估價師”不具有房地產(chǎn)估價師資格，.3.法院否定該證據(jù)的效力，并以事實不清為由撤銷裁決責(zé)令重新作出。

（2）委托方式符合規(guī)定：分類評估與拆遷人簽定委托合同，分戶評估只能通過評估機構(gòu)被拆遷人投票或雙方共同選擇或拆遷當事人抽簽等方式，并簽定委托合同。

（3）現(xiàn)場查勘程序符合規(guī)定：首先進場之前由委托方書面及電話通知評估人員進場時間；其次，要有無關(guān)的第三方證人（社區(qū)工作人員等）全程陪同；第三，評估機構(gòu)在一個房屋拆遷項目應(yīng)當有3名以上(含3名)的專職注冊房地產(chǎn)估價師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價師從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評估要求要亮證執(zhí)業(yè)。凡進入房屋拆遷現(xiàn)場的估價人員都應(yīng)亮明身份，告知當事人目的。第五，詳細做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時請有關(guān)當事人（拆遷當事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認。

（4）評估資料收集齊全：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部分提供證明或共同確認書，并在估價報告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。

（5）估價技術(shù)路線正確、估價方法合理、估價參數(shù)的選取和使用基本合理，估價計算過程較清晰、無錯誤，估價結(jié)果的確定符合規(guī)范。

.4.（6）評估公示符合規(guī)定，評估要求公示七天，并在公示予以現(xiàn)場答復(fù)。

（7）估價報告的要素組成完整，符合規(guī)范和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等文件規(guī)定，并按要求進行送達。

（8）估價報告出具后異議期間的處理。

三、與評估機構(gòu)接受委托方式的問題

（1）《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式?！?/p>

（2）《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第八條規(guī)定： 被拆遷房屋的補償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進行分類評估，確定房地產(chǎn)市場評估價格。第九條規(guī)定： 被拆遷房屋的補償金額，拆遷人與被拆遷人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，由拆遷人和被拆遷人共同選擇房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)進行分戶評估。雙方不能就評估中介機構(gòu)的選擇達成一致意見，或者一方拒絕選擇評估中介機構(gòu)的，任何一方可以申請房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定評估中介機構(gòu)。

（3）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第八條規(guī)定： 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當共同選擇房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行分戶評估，并共同出具分戶評估委托書。拆遷人與被拆

.5.遷人不能就房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選擇達成一致意見，或者一方拒絕選擇房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，任何一方可申請市、縣房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

第九條 市、縣房屋拆遷管理部門受理抽簽申請后，應(yīng)當向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)發(fā)出分戶評估公開抽簽邀請函，接受房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)報名。報名參加公開抽簽的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得少于3家。少于3家的，市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當再次邀請。市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當邀請拆遷當事人和有關(guān)方面的代表監(jiān)督公開抽簽，并聘請公證人員進行現(xiàn)場公證，當場宣布抽簽結(jié)果。

之所以規(guī)定了估價機構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實背景的：作為拆遷人的開發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價機構(gòu)便通過房地產(chǎn)管理部門與作為拆遷人的開發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價機構(gòu)“爭飯吃”的情況下，估價機構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發(fā)公司建立“良好的關(guān)系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個因素在于估價機構(gòu)的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標投標機制，整個評估市場在拆遷人的操縱之下，估價機構(gòu)很難有獨立人格，只能在妥協(xié)與干預(yù)之中生存與發(fā)展。

四、關(guān)于房屋拆遷估價現(xiàn)場實勘的問題

.6.（1）《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十五條 拆遷估價人員應(yīng)當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

（2）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十二條 拆遷當事人有義務(wù)協(xié)助評估機構(gòu)開展現(xiàn)場調(diào)查、現(xiàn)場勘測、現(xiàn)場拍攝等工作。

現(xiàn)場調(diào)查記錄應(yīng)當由評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行現(xiàn)場勘測、現(xiàn)場拍攝等工作或者被拆遷人不同意在現(xiàn)場調(diào)查記錄上簽字的，應(yīng)當由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中如實說明。

現(xiàn)場查勘程序符合規(guī)定：首先進場之前由委托方書面及電話通知評估人員進場時間；其次，要由無利害關(guān)系的第三人（社區(qū)工作人員等）見證、全程陪同；第三，評估機構(gòu)在一個房屋拆遷項目應(yīng)當有3名以上(含3名)的專職注冊房地產(chǎn)估價師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價師從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評估要求亮證執(zhí)業(yè)。凡進入房屋拆遷現(xiàn)場的估價人員都應(yīng)亮明身份，告知當事人目的。第五，詳細做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時請有關(guān)

.7.當事人（拆遷當事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認。

五、評估之前應(yīng)首先明晰評估對象產(chǎn)權(quán)文件的問題，以及違章建筑的問題

（1）《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十二條 委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

（2）《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第七條 被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準文件為準。

.8.（3）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準文件為準。

當事人對被拆遷房屋的性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

當事人對被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請確認。

估價人員查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，收集以下資料：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部門提供證明或共同確認書，并在估價報告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。

各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價息息相關(guān)，例如在城市房屋動遷評估中，我們經(jīng)常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產(chǎn)權(quán)證，有些沒產(chǎn)權(quán)證，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實際上有商業(yè)價值，有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓，而實際上卻是大型的商場，對于這種情況我本人認為在選用評估方法時應(yīng)堅持“合理，合法，合情”的原則。

對于房屋產(chǎn)權(quán)屬權(quán)所出現(xiàn)非正常情況，應(yīng)在報告中特別是假設(shè)與限制條件中予以充分說明，或特別假設(shè)與限制說明。

另：違章建筑的問題：

.9.《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十二條規(guī)定 《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第七條 《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十七條 違章建筑和超過批準期限的臨時建筑的評估價值為零。拆除未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)當給予適當?shù)难a償，根據(jù)其剩余年限，評估房地產(chǎn)價值。

六、關(guān)于城郊農(nóng)村房屋的拆遷評估問題

隨著加快城市化進程加快，許多中小城市迅速的向城郊擴張，帶來了大量的城郊農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多原為農(nóng)村集體土地，現(xiàn)被征收為國有土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，對于這種情況下，作為估價師應(yīng)采用何種方法進行估價呢？兩種方式：一是有《房屋拆遷許可證》的，可以按照正常的城市房屋拆遷評估技術(shù)思路一樣；二是沒有《房屋拆遷許可證》的，一般由國土部門按土地征收政策執(zhí)行，評估時按照市場價格評估思路。

實際評估中，與安置方式很有關(guān)。如果以實物安置（拆一補一），就應(yīng)采用成本法對房屋裝修以及附屬物進行估價，如果以貨幣形式進行補償，就應(yīng)當以重量價對房屋、裝修以及附屬物進行評估，再考慮原有土地使用權(quán)的價值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當前市場出讓價格，而實際工作中，采用貨幣補償時，往往由政府定個區(qū)位地價，再考慮房屋重量價，我覺得這

.10.種方法欠妥。

七、關(guān)于城市房屋拆遷評估的價格內(nèi)涵，以及房屋裝修裝飾評估的問題

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第三條第二款規(guī)定：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

評估價格包括房屋裝修裝飾部分的價格，但應(yīng)單獨評估。估價人員可結(jié)合實地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。

房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限

房屋裝修裝飾重置價格應(yīng)按照本地房屋裝修裝飾工程定額標準的有關(guān)規(guī)定評估。《長沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》中明確規(guī)定：非住宅房屋裝飾裝修第1年不予折舊，第2-5年每年折舊20％，使用6年以上的，補償10％的殘值；住宅房屋裝飾裝修第1、2年不予折舊，第3-10年每年折舊12.5％，使用10

.11.年以上的，補償10％的殘值。違法違章建筑或臨時建筑內(nèi)的裝飾裝修不予補償。發(fā)布拆遷通告后，擅自突擊裝修的不予補償。

八、關(guān)于土地出讓金問題

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十六條規(guī)定 城市房屋拆遷評估，采用的價值標準為公開的房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不考慮土地使用權(quán)取得的不同方式所造成的影響。

現(xiàn)在的老百姓對政策了解不夠，分不清“劃撥”“出讓”。而實際上土地政策執(zhí)行不嚴謹，確實在實際生活中沒有體現(xiàn)出兩種產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，相鄰不同性質(zhì)的土地使用權(quán)的商業(yè)房地產(chǎn)，其帶來的租金收入沒什么區(qū)別并不明顯，最終的房地產(chǎn)價格也應(yīng)該接近?？蛇@個問題一拿到拆遷補償上，我們就開始斤斤計較“出讓”“劃撥”的區(qū)別，對拆遷戶好像不太公平。

對于拆遷評估，最近很多人都在談?wù)撏恋爻鲎尳鸬膯栴}。劃撥土地上的房屋拆遷要不要扣除土地出讓金呢？爭論很多。我想大家為什么就不能換一個角度想一想，我們是估價師，而不是造價師，拆遷估價指導(dǎo)意見提倡的市場比較法呢？

拆遷評估，還是建議用市場比較法。這樣土地的性質(zhì)問題、房屋的年限問題，還可以回避一些。舉個例子：在我們這一片，劃撥地的房改房的上市交易價格并不比同類的二手商品房的交易價格低。這么大的市場，我們干嘛非得收集出讓地上房屋的交易案例呢？市場決定一切。在階段的公眾認知水平條件下，老百

.12.姓不管你是劃撥還是出讓，在他看來兩個房子沒有差別，就得一個價！甚至在我們這里出讓地差個三五年的使用年限，甚至更多，房價它也沒多大差。這就是市場比較法的應(yīng)用條件。

九、臨街住宅的拆遷評估問題

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十二條 委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第七條 被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準文件為準。

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準文件為準。

當事人對被拆遷房屋的性質(zhì)、用

.13.途存在分歧的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

當事人對被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請確認。

有些臨街的住宅拆遷，很多情況下，這些住戶提出要按商鋪價格補償。這是個大問題啊。且不說這些臨街的住宅是否在法律上可以做商鋪，就說把這些臨街住宅一拆可是斷了人家的財路。從國家的政策看，拆遷的原則一是保證補償合理，再就是不能影響被拆遷人的經(jīng)濟生活。但是我們“依法”按“住宅”評估是一定會損害老百姓的利益，影響被拆遷人的經(jīng)濟生活的！

還用成本法評估嗎？臨街不臨街成本是一樣的，不行！市場比較法行嗎？當然可以。但在選取可比實例的時候，一定要注意與不臨街的區(qū)分開。

收益法行嗎？這種臨街住宅只要有開門經(jīng)商的，就一定有出租的案例，我們從租金中提取凈收益，就可以還原出收益價格？這樣也可回避“產(chǎn)權(quán)人改變房屋法定用途的事實”！估價是要有合法前提的。盡管有規(guī)定拆遷雙方可以協(xié)商確定被拆房屋的性質(zhì)，但是，拆遷雙方往往是對立的，很難協(xié)調(diào)一致？我們估價一不能違法，二不能不考慮現(xiàn)實。租金這東西很靈活，住宅不可以出租嗎？臨街的住宅我就租這個價，這就是市場，我們“拿來”即依了法又合了市場？

十、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告常見問題

.14.《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第十二條 評估中介機構(gòu)應(yīng)當指定3名以上估價人員，按照國家房地產(chǎn)估價規(guī)范，獨立、客觀、公正地進行被拆遷房屋的價格評估。

估價報告的要素組成完整，估價技術(shù)路線正確、估價方法合理、估價參數(shù)的選取和使用基本合理，估價計算過程較清晰、無錯誤，估價結(jié)果的確定符合規(guī)范。

1、致委托方函

（1）委托方要寫全稱；（2）致函正文主要說明估價對象、估價目的、估價時點和估價結(jié)果；（3）估價機構(gòu)要寫全稱；（4）致函日期，一般為報告完成日期；（5）估價機構(gòu)法定代表人簽字。

2、估價師聲明

（1）說明是否對估價對象進行了實地勘察，勘察包括哪些內(nèi)容和未包括哪些內(nèi)容。對未包括的部分，說明評估依據(jù)。（2）如果有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名。（3）說明某些評估資料的來源。（4）說明評估報告的使用條件。（5）依據(jù)本次估價目的，說明對估價報告使用的限制。（6）依據(jù)本次估價目的其他有關(guān)需要聲明的事項。（7）參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章。

3、假設(shè)與限制條件

說明本次估價的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)；估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；本估價報告使用的限制條件。

.15.（1）注意估價的假設(shè)、估價限制條件的區(qū)別：估價假設(shè)是對估價時已發(fā)生的無法調(diào)查核實的假設(shè)；限制條件是對估價時點未發(fā)生的，但其發(fā)生可能影響估價的一些條件限制。（2）說明本次估價的假設(shè)前提，以及未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)使用的假設(shè)條件。（3）說明估價報告使用的限制條件、以及估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。

4、估價對象描述

概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。）

估價對象描述不全，不清楚，不充分，常見問題如下：（1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；（2）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述，土地使用權(quán)人交代不清；（3）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）；（5）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代，土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（6）對估

.16.價對象的性質(zhì)沒有描述清楚；（7）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚；（10）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的狀態(tài)交代不清楚，現(xiàn)實用途與法定用途是否相符。

5、估價時點

拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

6、估價目的和價值定義

估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。拆遷補償估價報告不適用于拆遷補償之外的其他用途。

房屋拆遷評估的價值定義是被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。

7、估價依據(jù)

估價依據(jù)應(yīng)寫明估價所依據(jù)的估價規(guī)范；國家和地方的法律、法規(guī)；委托方提供的有關(guān)資料；估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

有的報告依據(jù)過于簡單或?qū)懛ú粔驀乐?，如：估價依據(jù)為“××手冊”，過于籠統(tǒng)。另外，“××網(wǎng)”上的價格信息只代表了買方或賣方的單方意愿，而并非實際成交的價格，以此作為市場比

.17.較法的依據(jù)，理由不夠充分。

8、估價方法的選用

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十五條規(guī)定 城市房屋拆遷評估必須堅持房地合一的原則，從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上的方法，進行房地產(chǎn)價格評估。一般應(yīng)當以市場比較法為主。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。對門面或者收益性的房屋，還應(yīng)當采用收益法。

評估指標、系數(shù)的選取應(yīng)當理由充分，符合被拆遷房屋的客觀實際。

《規(guī)范》中要求應(yīng)說明估價的思路，采用的方法以及估價方法的定義。有的報告思路、方法描述不清；有的報告對估價方法無定義。

《城市房屋拆遷管理條例》中明確說明房屋拆遷貨幣補償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場評估價格來確定，這就明確了被拆遷房屋應(yīng)以市場公正價進行評估，而實際工作中，我們發(fā)現(xiàn)許多評估對象由于各種因素卻難以形成市場（或者無法實現(xiàn)），對我們的評估理論和評估方法提出了新的要求。

目前，我國房地產(chǎn)估價常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等多種?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》確定的補償原則的實質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價格將被拆遷房屋購買，然后進行拆除。因此，.18.城市房屋拆遷估價最適宜的辦法應(yīng)當是比較法。但在實踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業(yè)的房屋、對經(jīng)營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營性物業(yè)的評估，使用收益法可能更有利。

有收益的應(yīng)當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。

9、影響因素分析方面的問題

《規(guī)范》中要求，對影響估價對象的個別因素、區(qū)域因素、市場背景狀況及最高最佳使用情況都要作詳細的說明、分析。

大多數(shù)估價報告在對這四項的分析中，都存在相關(guān)性、針對性差的問題，即所作的描述不能很好的印證估價結(jié)果的測算過程以及最終結(jié)果的確定。

有的報告這部分的描述僅是結(jié)果報告中估價對象狀況的簡單重復(fù)。

還有的報告中的分析違背基本的經(jīng)濟學(xué)理論或常識。市場背景分析要詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。

10、估價結(jié)果的確定存在的問題

（1）部分報告的結(jié)果明顯偏離市場行情，或大大低于市場

.19.正常價格，又如兩家評估機構(gòu)各自的評估結(jié)果差異很大。

（2）確定估價結(jié)果未說明理由。有的報告采用兩種方法得出的結(jié)果差異很大，但不作任何分析說明，或說明理由不充分。

（3）詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由，估價結(jié)果應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。有的報告只有總價，沒有單價；有的報告金額無大寫。

11、報告的名詞術(shù)語和語言表述方面存在的問題

（1）名詞術(shù)語不準確。如將“估價時點”寫成“估價時間”，“假設(shè)和限制條件”改為“評估條件與說明”等。

（2）對名詞術(shù)語的界定不準確、不清楚。

①行文、譴詞、造句不當（術(shù)語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊）；②邏輯不嚴謹，前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）；③寫作有錯誤，表達形式不科學(xué)。

12、報告的裝訂、形式與格式方面存在的問題

（1）相當一部分機構(gòu)的存檔材料中沒有“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”或者“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”過于簡單，缺少具體的分析測算過程。

（2）相當一部分報告只運用一種方法進行評估，不符合《規(guī)范》中要求的“對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價”。

（3）相當一部分機構(gòu)仍沿用《規(guī)范》頒布之前的格式出具報

.20.告。在《規(guī)范》頒布實施以后，仍采用原來的格式是不妥的。

（4）大多數(shù)機構(gòu)對成片的拆遷分戶估價報告采用了簡易格式。

根據(jù)拆遷分戶評估數(shù)量大、價值量小的特點，在評估實際中可以采用簡易報告格式，但有些機構(gòu)的簡易報告過于簡單，無法說明問題，進入司法程序。

（5）部分機構(gòu)的房地產(chǎn)估價報告采用了其它報告的格式，如資產(chǎn)評估報告格式或土地估價報告格式。對房地產(chǎn)估價而言，這樣顯然是不合適的。

13、關(guān)于估價報告附件的問題

可能缺少必須的附件，如可能缺少必須有的依據(jù)，如拆遷估價中沒有拆遷許可證則無法確定估價時點；沒有公證書、位置圖、內(nèi)外圖片、查勘記錄、權(quán)屬證明等，則說明估價依據(jù)不足；再如拆遷估價在附件雖寫明了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，但沒寫《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，也可算依據(jù)不足。

相當部分報告附件資料不完整，或沒有附件清單。

十一、房屋拆遷評估報告出示之后有異議的問題

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十八條 估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當向被拆遷人轉(zhuǎn)

.21.交分戶估價報告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第二十條拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。

第二十一條拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當在10日內(nèi)出具估價報告。

第二十二條拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術(shù)鑒定。

第二十三條估價專家委員會應(yīng)當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

.22.估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當改正錯誤，重新出具估價報告。

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定 拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估報告之日起5日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)估。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當在收到復(fù)估申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當出具書面通知。

第二十四條規(guī)定 拆遷當事人對復(fù)估結(jié)果有異議的，可以在收到復(fù)估結(jié)果之日起5日內(nèi)，向當?shù)胤康禺a(chǎn)價格評估鑒定機構(gòu)申請評估技術(shù)鑒定。

（1）初步估價結(jié)果公示7日；（2）現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見；

（3）向委托人提供估價報告。委托人應(yīng)當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告；

（4）疑問咨詢、解釋；

（5）拆遷當事人在5日內(nèi)提出異議，申請復(fù)核，估價機構(gòu)5內(nèi)作出復(fù)核結(jié)論；

（6）接到復(fù)核報告5日內(nèi)申請鑒定，10日內(nèi)作出鑒定結(jié)論。

十二、評估技術(shù)以外的話題

城市房屋拆遷估價有政策性強，影響大，設(shè)計面廣，時間緊迫等特性。城市房屋拆遷估價與其他估價目的下的估價有一定的

.23.區(qū)別，不僅只是真正意義上的房地產(chǎn)公開市場價值的估價，如果不從實際出發(fā)，生搬硬套《條例》規(guī)定，逐戶進行拆遷估價，不僅給估價工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價效率低，還會造成拆遷標準的混亂現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)估價師應(yīng)該認真領(lǐng)會《條例》精神，把握拆遷補償估價的特性，拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴守職業(yè)道德，及時了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場行情，特點，要有大局意識，全面平衡，一方面體現(xiàn)拆遷估價的特性，一方面使估價結(jié)果盡可能接近實際，被拆遷相關(guān)利益公認和接受。

.24.

第五篇：城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見

城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見

中華人民共和國建設(shè)部

第一條為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定和國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，制定本意見。

第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本意見。

第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

第四條拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

第五條拆遷估價應(yīng)當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果。

第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。

拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應(yīng)當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。

第七條拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

第八條受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。

第九條拆遷當事人有義務(wù)向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構(gòu)進

行實地查勘。

第十條受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當允許查閱。

第十一條拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格?！?/p>

拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。

拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

第十三條市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。

第十四條拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。

第十五條拆遷估價人員應(yīng)當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

第十六條拆遷估價一般應(yīng)當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

第十七條拆遷評估價格應(yīng)當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十八條估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第二十條拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。

第二十一條拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當在10日內(nèi)出具估價報告。

第二十二條拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術(shù)鑒定。

第二十三條估價專家委員會應(yīng)當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當改正錯誤，重新出具估價報告。

第二十四條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，應(yīng)當成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價技術(shù)鑒定。

第二十五條受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。

原估價機構(gòu)應(yīng)當配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十六條估價專家委員會成員、估價機構(gòu)、估價人員應(yīng)當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。

拆遷當事人不如實提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價機構(gòu)實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十七條對有下列行為之一的估價機構(gòu)和估價人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)定進行處罰，或記入其信用檔案：

(一)出具不實估價報告的；

(二)與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

(三)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的；

(四)允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的；

(五)多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在問題的；

(六)違反國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十八條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補償、安置方式的，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行的評估，參照本意見執(zhí)行。

城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，參照本意見執(zhí)行。

第二十九條本意見自2004年1月1日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷估價不適用本意見。