武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見

第一篇：武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見

武規(guī)拆字[2004]3號

各規(guī)劃分局，各區(qū)房產(chǎn)局，各評估機(jī)構(gòu)，各有關(guān)建設(shè)單位：

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合武漢實(shí)際情況，《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見》已制定，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真執(zhí)行。

特此通知。

二○○四年三月二十二日

武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見

第一條為規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本意見。

第二條凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動，適用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。

房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人（包括房屋承租人，下同）協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托具有房屋拆遷估價(jià)資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)一并進(jìn)行評估。房屋裝修裝飾估價(jià)可以單獨(dú)出具估價(jià)結(jié)果，也可以附著房屋估價(jià)一并出具估價(jià)結(jié)果。

第四條具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）從事房屋拆遷估價(jià)，可以向市房屋拆遷管理部門書面申請房屋拆遷估價(jià)資格，市房屋拆遷管理部門會同市房產(chǎn)管理部門根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級、從業(yè)業(yè)績、評估技術(shù)水平、社會信譽(yù)等，結(jié)合房屋拆遷工作的需要，予以公示。

第五條拆遷人取得房屋拆遷許可證前，可以自行委托具有房屋拆遷估價(jià)資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對擬拆遷范圍房屋進(jìn)行勘估，估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋拆遷補(bǔ)償參考意見，供拆遷人報(bào)房屋拆遷管理部門申請房屋拆遷許可證使用。

第六條拆遷人取得房屋拆遷許可證后，愿意接受估價(jià)業(yè)務(wù)委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)可以到拆遷管理部門進(jìn)行登記，市房屋拆遷管理部門根據(jù)拆遷項(xiàng)目大小和難易程度公示3家以上（含3家）估價(jià)機(jī)構(gòu)，充分征求拆遷當(dāng)事人的意見。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定按以下方式進(jìn)行：

拆遷人組織被拆遷人對公示的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投票確定，根據(jù)實(shí)際投票數(shù)中有效票的相對多數(shù)確定評估機(jī)構(gòu)；前兩位估價(jià)機(jī)構(gòu)得票數(shù)相等的，由拆遷管理部門以抽簽的方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。

投票、抽簽的過程及結(jié)果應(yīng)予公證。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托并承擔(dān)費(fèi)用。

第七條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu) 1 進(jìn)行實(shí)地查勘。

第八條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房產(chǎn)、土地權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，市房產(chǎn)管理部門、國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第九條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為"為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。

第十條拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

第十一條估價(jià)機(jī)構(gòu)對被拆除房屋進(jìn)行估價(jià)，不對其房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）用途和面積進(jìn)行確定，僅以假設(shè)條件下評估房地產(chǎn)市場單價(jià)。

拆遷當(dāng)事人對房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商意見評估；協(xié)商不一致的，按照《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》及其他相關(guān)文件規(guī)定確定。

第十二條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

第十三條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整

第十四條拆遷人或被拆遷人對估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第十五條拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托具有房屋拆遷估價(jià)資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。

第十六條拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。第十七條拆遷當(dāng)事人對原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會專家委員會申請（書面，下同）技術(shù)鑒定。

第十八條拆遷當(dāng)事人僅對房屋裝修裝飾估價(jià)部分有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到估價(jià)結(jié)果5日內(nèi)，向武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會專家委員會申請技術(shù)鑒定。

第十九條武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，組織專家組成鑒定小組，對申請鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以修正，重新出具估價(jià)報(bào)告，并報(bào)專家委員會確認(rèn)。

武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會專家委員會鑒定意見作為拆遷管理部門行政裁決的依據(jù)。第二十條拆遷當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)資料、積極協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘，有下列行為之一的，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)可以直接依據(jù)所能收集的資料進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)結(jié)果，估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)失實(shí)的相關(guān)責(zé)任由有過錯(cuò)的當(dāng)事人承擔(dān)：

（一）被拆遷人拒絕估價(jià)人員入戶查勘達(dá)三次以上的。

（二）被拆遷人惡意回避導(dǎo)致估價(jià)人員無法入戶查勘，拆遷人在本市市級以上報(bào)刊上進(jìn)行通知，在通知約定的時(shí)間內(nèi)（7天以上）被拆遷人仍然回避。

（三）拆遷人當(dāng)事人提供虛假或不具備法定證明力的相關(guān)資料。

第二十一條估價(jià)機(jī)構(gòu)接受拆遷人、被拆遷人委托進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)、裝修裝飾補(bǔ)償估價(jià)的，應(yīng)與委托人簽定書面估價(jià)合同，并將估價(jià)合同和估價(jià)結(jié)果報(bào)市房屋拆遷管理部門備案。

第二十二條房屋拆遷估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)。鑒定費(fèi)由申請人預(yù)交，經(jīng)市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會專家委員會鑒定估價(jià)報(bào)告結(jié)果存在問題的，由估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)鑒定費(fèi)用；經(jīng)專家委員會鑒定原估價(jià)報(bào)告合法、規(guī)范、合理的，鑒定費(fèi)由申請人承擔(dān)。

估價(jià)費(fèi)、鑒定費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按照市物價(jià)主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

第二十三條市房屋拆遷管理部門和市房產(chǎn)管理部門、武漢市室內(nèi)裝飾行業(yè)管理辦公室按各自職責(zé)對房屋拆遷估價(jià)活動進(jìn)行監(jiān)督管理，對有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，可以取消其房屋拆遷估價(jià)資格，同時(shí)房屋拆遷管理部門可以依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等規(guī)定報(bào)請有關(guān)部門進(jìn)行處罰：

（一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；

（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；

（六）違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本管理規(guī)定的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

武漢市房產(chǎn)管理局二○○四年三月二十二日

第二篇：關(guān)于印發(fā)《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見》的通知

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關(guān)于印發(fā)《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見》的通知

各規(guī)劃分局，各區(qū)房產(chǎn)局，各評估機(jī)構(gòu)，各有關(guān)建設(shè)單位：

特此通知

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第二條凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動，適用本規(guī)定。

第四條具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價(jià)機(jī)

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構(gòu)）從事房屋拆遷估價(jià)，可以向市房屋拆遷管理部門書面申請房屋拆遷估價(jià)資格，市房屋拆遷管理部門會同市房產(chǎn)管理部門根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級、從業(yè)業(yè)績、評估技術(shù)水平、社會信譽(yù)等，結(jié)合房屋拆遷工作的需要，子以公示。

投票、抽簽的過程及結(jié)果應(yīng)予公證。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托并承擔(dān)費(fèi)用。

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第七條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

第九條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。

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實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

第十三條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)將分戶評估結(jié)果告知被拆遷人。

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拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

第十七條拆遷當(dāng)事人對原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會專家委員會申請（書面，下同）技術(shù)鑒定。

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武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會專家委員會鑒定意見作為拆遷管理部門行政裁決的依據(jù)。

第二十條拆遷當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)資料、積極協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘，有下列行為之一的，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)可以直接依據(jù)所能收集的資料進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)結(jié)果，估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)失實(shí)的相關(guān)責(zé)任由有過錯(cuò)的當(dāng)事人承擔(dān)：

（一）被拆遷人拒絕估價(jià)人員入戶查勘達(dá)三次以上的。

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（三）拆遷人當(dāng)事人提供虛假或不具備法定證明力的相關(guān)資料。

估價(jià)費(fèi)、鑒定費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按照市物價(jià)主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

（一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；

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（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；

（六）違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本管理規(guī)定的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十四條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補(bǔ)償、安置方式的，? 關(guān)于對訴前停止侵犯專利權(quán)行為適用法律 http://s.yingle.com/l/pc/566248.html

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計(jì)

算

有

哪

些

注

意

事

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第三篇：城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》2004年1月1日起施行

建設(shè)部近日下發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》,以規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為,維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。意見明確了城市房屋拆遷評估的范圍和拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定方法。意見提出,城市房屋拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān),拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。意見將于2004年1月1日起施行。

自行裝修費(fèi)不給補(bǔ)償

意見提出,城市房屋拆遷估價(jià)是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格,不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi),以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi),按照各地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評估確定。

估價(jià)應(yīng)由專家來指導(dǎo)

意見明確,拆遷估價(jià)應(yīng)由估價(jià)專家委員會進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織,應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價(jià)專家委員會,對拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo),受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。

初步估價(jià)結(jié)果應(yīng)公示

依照意見,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進(jìn)行現(xiàn)場說明,聽取有關(guān)意見。意見提出,拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格,結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

發(fā)證日為拆遷估價(jià)日

意見提出,拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的,以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

可申請復(fù)核估價(jià)結(jié)果

意見明確,拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的,自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià),也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的,該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的,受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

第四篇：城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

中華人民共和國建設(shè)部

第一條為規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定和國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，制定本意見。

第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動，適用本意見。

第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價(jià)(以下簡稱拆遷估價(jià))，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。

房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

第四條拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

第五條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動和估價(jià)結(jié)果。

第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第七條拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。

第八條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第九條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)

行實(shí)地查勘。

第十條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第十一條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格?！?/p>

拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

第十三條市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。

第十四條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

第十六條拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。

第十七條拆遷評估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第十八條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第二十條拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。

第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

第二十二條拆遷當(dāng)事人對原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(以下簡稱估價(jià)專家委員會)申請技術(shù)鑒定。

第二十三條估價(jià)專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

第二十四條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價(jià)專家委員會，對拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。

第二十五條受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價(jià)專家委員會做好鑒定工作。

第二十六條估價(jià)專家委員會成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價(jià)結(jié)果無效。

拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十七條對有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：

(一)出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；

(二)與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

(三)以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

(四)允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

(五)多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；

(六)違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十八條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補(bǔ)償、安置方式的，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估，參照本意見執(zhí)行。

城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動，參照本意見執(zhí)行。

第二十九條本意見自2004年1月1日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目，其拆遷估價(jià)不適用本意見。

第五篇：城市房屋拆遷估價(jià)常見問題淺.doc

城市房屋拆遷估價(jià)常見問題淺析

各位領(lǐng)導(dǎo)、同行：

大家好！

國務(wù)院305號令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施后,將被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償價(jià)格也列入了房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)范疇,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)入了房屋拆遷這一敏感地帶, 面對成千上萬的被拆遷戶, 房地產(chǎn)價(jià)格評估人員的業(yè)務(wù)技術(shù)能力和執(zhí)業(yè)道德水平都要經(jīng)受嚴(yán)格考驗(yàn)。經(jīng)過實(shí)踐的磨煉, 業(yè)內(nèi)人士深感房屋拆遷評估在把握技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和履行評估程序及處理各方利益矛盾方面與其它目的類型的房地產(chǎn)價(jià)格評估有著很大區(qū)別, 難度更大，拆遷評估不僅是簡單的企業(yè)行為,也要把政府的拆遷政策落到實(shí)處，以在評估的操作過程中貫徹、在評估結(jié)果中體現(xiàn)，做到公平、公正執(zhí)業(yè)。

今受省房協(xié)中介委委托，就城市房屋拆遷評估中目前存在的常見問題與各位交流，希望對大家有所幫助。

一、關(guān)于城市房屋拆遷評估的政策依據(jù)和作用的問題為規(guī)范城市房屋拆遷評估技術(shù)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋拆遷的順利進(jìn)行，國務(wù)院、建設(shè)部以及湖南省及其地州市相繼出臺了相關(guān)政策，包括《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院第305號令）、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(建住房[2003]234號)、《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》(省

.1.政府第157號令)，《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》（湘建房[2004]264號）以及《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（部令第142號）等有關(guān)規(guī)定。其中：

（1）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第二十五條實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

（2）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定：拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

（3）《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第八條規(guī)定被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進(jìn)行分類評估，確定房地產(chǎn)市場評估價(jià)格。

（4）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第三條規(guī)定城市房屋拆遷評估，應(yīng)當(dāng)由取得建設(shè)部或者省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的估價(jià)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。城市房屋拆遷評估的人員，應(yīng)當(dāng)是專職的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。

（5）《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條第二款規(guī)定本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動，包括??城鎮(zhèn)房屋拆遷等需要進(jìn)行的房

.2.地產(chǎn)評估。

有了這五大法寶，房屋拆遷評估的作用以及評估機(jī)構(gòu)與評估人員的地位和資格要求得到了確認(rèn)。城市房屋拆遷評估由取得估價(jià)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，城市房屋拆遷評估的人員應(yīng)是專職的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。

二、關(guān)于城市房屋拆遷評估程序的問題

估價(jià)報(bào)告的形成必須符合法定程序，只要程序到位，那我們做拆遷評估就不會存在太大的問題。

評估機(jī)構(gòu)要使自己不至于工作被動，規(guī)范房屋拆遷評估行為，推進(jìn)房屋拆遷評估活動公開、透明、公正，進(jìn)一步強(qiáng)化房屋拆遷評估監(jiān)督作用。如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，所作的估價(jià)報(bào)告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。

評估程序合法、合規(guī)，歸納如下：

（1）主體合法：評估機(jī)構(gòu)及簽字房地產(chǎn)估價(jià)師符合規(guī)定。評估機(jī)構(gòu)主體只有符合法律的有關(guān)規(guī)定才具有法人資格，否則，即使其出具的估價(jià)報(bào)告客觀真實(shí)，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價(jià)報(bào)告只有法定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（臨時(shí)機(jī)構(gòu)不能做拆遷評估）作出并由房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，某地一拆遷項(xiàng)目，就補(bǔ)償安置的問題沒有達(dá)成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請，拆遷管理部門作出補(bǔ)償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價(jià)報(bào)告簽名的“估價(jià)師”不具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格，.3.法院否定該證據(jù)的效力，并以事實(shí)不清為由撤銷裁決責(zé)令重新作出。

（2）委托方式符合規(guī)定：分類評估與拆遷人簽定委托合同，分戶評估只能通過評估機(jī)構(gòu)被拆遷人投票或雙方共同選擇或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，并簽定委托合同。

（3）現(xiàn)場查勘程序符合規(guī)定：首先進(jìn)場之前由委托方書面及電話通知評估人員進(jìn)場時(shí)間；其次，要有無關(guān)的第三方證人（社區(qū)工作人員等）全程陪同；第三，評估機(jī)構(gòu)在一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有3名以上(含3名)的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價(jià)員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)師從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評估要求要亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場的估價(jià)人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時(shí)請有關(guān)當(dāng)事人（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。

（4）評估資料收集齊全：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部分提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價(jià)報(bào)告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。

（5）估價(jià)技術(shù)路線正確、估價(jià)方法合理、估價(jià)參數(shù)的選取和使用基本合理，估價(jià)計(jì)算過程較清晰、無錯(cuò)誤，估價(jià)結(jié)果的確定符合規(guī)范。

.4.（6）評估公示符合規(guī)定，評估要求公示七天，并在公示予以現(xiàn)場答復(fù)。

（7）估價(jià)報(bào)告的要素組成完整，符合規(guī)范和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等文件規(guī)定，并按要求進(jìn)行送達(dá)。

（8）估價(jià)報(bào)告出具后異議期間的處理。

三、與評估機(jī)構(gòu)接受委托方式的問題

（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！?/p>

（2）《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第八條規(guī)定：被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進(jìn)行分類評估，確定房地產(chǎn)市場評估價(jià)格。第九條規(guī)定：被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，拆遷人與被拆遷人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，由拆遷人和被拆遷人共同選擇房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評估。雙方不能就評估中介機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致意見，或者一方拒絕選擇評估中介機(jī)構(gòu)的，任何一方可以申請房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定評估中介機(jī)構(gòu)。

（3）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第八條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)共同選擇房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評估，并共同出具分戶評估委托書。拆遷人與被拆

.5.遷人不能就房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致意見，或者一方拒絕選擇房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的，任何一方可申請市、縣房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)。

第九條市、縣房屋拆遷管理部門受理抽簽申請后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)發(fā)出分戶評估公開抽簽邀請函，接受房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)報(bào)名。報(bào)名參加公開抽簽的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)不得少于3家。少于3家的，市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)再次邀請。市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)邀請拆遷當(dāng)事人和有關(guān)方面的代表監(jiān)督公開抽簽，并聘請公證人員進(jìn)行現(xiàn)場公證，當(dāng)場宣布抽簽結(jié)果。

之所以規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實(shí)背景的：作為拆遷人的開發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)便通過房地產(chǎn)管理部門與作為拆遷人的開發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)“爭飯吃”的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發(fā)公司建立“良好的關(guān)系”以求下一個(gè)拆遷項(xiàng)目評估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個(gè)因素在于估價(jià)機(jī)構(gòu)的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，整個(gè)評估市場在拆遷人的操縱之下，估價(jià)機(jī)構(gòu)很難有獨(dú)立人格，只能在妥協(xié)與干預(yù)之中生存與發(fā)展。

四、關(guān)于房屋拆遷估價(jià)現(xiàn)場實(shí)勘的問題

.6.（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

（2）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十二條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)協(xié)助評估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場調(diào)查、現(xiàn)場勘測、現(xiàn)場拍攝等工作。

現(xiàn)場調(diào)查記錄應(yīng)當(dāng)由評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘測、現(xiàn)場拍攝等工作或者被拆遷人不同意在現(xiàn)場調(diào)查記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報(bào)告中如實(shí)說明。

現(xiàn)場查勘程序符合規(guī)定：首先進(jìn)場之前由委托方書面及電話通知評估人員進(jìn)場時(shí)間；其次，要由無利害關(guān)系的第三人（社區(qū)工作人員等）見證、全程陪同；第三，評估機(jī)構(gòu)在一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有3名以上(含3名)的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價(jià)員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)師從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評估要求亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場的估價(jià)人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時(shí)請有關(guān)

.7.當(dāng)事人（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。

五、評估之前應(yīng)首先明晰評估對象產(chǎn)權(quán)文件的問題，以及違章建筑的問題

（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

（2）《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第七條被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

.8.（3）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

當(dāng)事人對被拆遷房屋的性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

當(dāng)事人對被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請確認(rèn)。

估價(jià)人員查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，收集以下資料：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部門提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價(jià)報(bào)告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。

各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)，例如在城市房屋動遷評估中，我們經(jīng)常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產(chǎn)權(quán)證，有些沒產(chǎn)權(quán)證，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價(jià)值，有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓，而實(shí)際上卻是大型的商場，對于這種情況我本人認(rèn)為在選用評估方法時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“合理，合法，合情”的原則。

對于房屋產(chǎn)權(quán)屬權(quán)所出現(xiàn)非正常情況，應(yīng)在報(bào)告中特別是假設(shè)與限制條件中予以充分說明，或特別假設(shè)與限制說明。

另：違章建筑的問題：

.9.《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條規(guī)定《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第七條《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十七條違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的評估價(jià)值為零。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，根據(jù)其剩余年限，評估房地產(chǎn)價(jià)值。

六、關(guān)于城郊農(nóng)村房屋的拆遷評估問題

隨著加快城市化進(jìn)程加快，許多中小城市迅速的向城郊擴(kuò)張，帶來了大量的城郊農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多原為農(nóng)村集體土地，現(xiàn)被征收為國有土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，對于這種情況下，作為估價(jià)師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價(jià)呢？兩種方式：一是有《房屋拆遷許可證》的，可以按照正常的城市房屋拆遷評估技術(shù)思路一樣；二是沒有《房屋拆遷許可證》的，一般由國土部門按土地征收政策執(zhí)行，評估時(shí)按照市場價(jià)格評估思路。

實(shí)際評估中，與安置方式很有關(guān)。如果以實(shí)物安置（拆一補(bǔ)一），就應(yīng)采用成本法對房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)，如果以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償，就應(yīng)當(dāng)以重量價(jià)對房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評估，再考慮原有土地使用權(quán)的價(jià)值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場出讓價(jià)格，而實(shí)際工作中，采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定個(gè)區(qū)位地價(jià)，再考慮房屋重量價(jià)，我覺得這

.10.種方法欠妥。

七、關(guān)于城市房屋拆遷評估的價(jià)格內(nèi)涵，以及房屋裝修裝飾評估的問題

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條第二款規(guī)定：房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

評估價(jià)格包括房屋裝修裝飾部分的價(jià)格，但應(yīng)單獨(dú)評估。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過30%。

房屋裝修裝飾部分價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格×（耐用年限-實(shí)際使用年限）÷耐用年限

房屋裝修裝飾重置價(jià)格應(yīng)按照本地房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評估?！堕L沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》中明確規(guī)定：非住宅房屋裝飾裝修第1年不予折舊，第2-5年每年折舊20％，使用6年以上的，補(bǔ)償10％的殘值；住宅房屋裝飾裝修第1、2年不予折舊，第3-10年每年折舊12.5％，使用10

.11.年以上的，補(bǔ)償10％的殘值。違法違章建筑或臨時(shí)建筑內(nèi)的裝飾裝修不予補(bǔ)償。發(fā)布拆遷通告后，擅自突擊裝修的不予補(bǔ)償。

八、關(guān)于土地出讓金問題

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十六條規(guī)定城市房屋拆遷評估，采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開的房地產(chǎn)市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不考慮土地使用權(quán)取得的不同方式所造成的影響。

現(xiàn)在的老百姓對政策了解不夠，分不清“劃撥”“出讓”。而實(shí)際上土地政策執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)，確實(shí)在實(shí)際生活中沒有體現(xiàn)出兩種產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，相鄰不同性質(zhì)的土地使用權(quán)的商業(yè)房地產(chǎn)，其帶來的租金收入沒什么區(qū)別并不明顯，最終的房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)該接近?？蛇@個(gè)問題一拿到拆遷補(bǔ)償上，我們就開始斤斤計(jì)較“出讓”“劃撥”的區(qū)別，對拆遷戶好像不太公平。

對于拆遷評估，最近很多人都在談?wù)撏恋爻鲎尳鸬膯栴}。劃撥土地上的房屋拆遷要不要扣除土地出讓金呢？爭論很多。我想大家為什么就不能換一個(gè)角度想一想，我們是估價(jià)師，而不是造價(jià)師，拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見提倡的市場比較法呢？

拆遷評估，還是建議用市場比較法。這樣土地的性質(zhì)問題、房屋的年限問題，還可以回避一些。舉個(gè)例子：在我們這一片，劃撥地的房改房的上市交易價(jià)格并不比同類的二手商品房的交易價(jià)格低。這么大的市場，我們干嘛非得收集出讓地上房屋的交易案例呢？市場決定一切。在階段的公眾認(rèn)知水平條件下，老百

.12.姓不管你是劃撥還是出讓，在他看來兩個(gè)房子沒有差別，就得一個(gè)價(jià)！甚至在我們這里出讓地差個(gè)三五年的使用年限，甚至更多，房價(jià)它也沒多大差。這就是市場比較法的應(yīng)用條件。

九、臨街住宅的拆遷評估問題

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第七條被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

當(dāng)事人對被拆遷房屋的性質(zhì)、用

.13.途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

當(dāng)事人對被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請確認(rèn)。

有些臨街的住宅拆遷，很多情況下，這些住戶提出要按商鋪價(jià)格補(bǔ)償。這是個(gè)大問題啊。且不說這些臨街的住宅是否在法律上可以做商鋪，就說把這些臨街住宅一拆可是斷了人家的財(cái)路。從國家的政策看，拆遷的原則一是保證補(bǔ)償合理，再就是不能影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活。但是我們“依法”按“住宅”評估是一定會損害老百姓的利益，影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活的！

還用成本法評估嗎？臨街不臨街成本是一樣的，不行！市場比較法行嗎？當(dāng)然可以。但在選取可比實(shí)例的時(shí)候，一定要注意與不臨街的區(qū)分開。

收益法行嗎？這種臨街住宅只要有開門經(jīng)商的，就一定有出租的案例，我們從租金中提取凈收益，就可以還原出收益價(jià)格？這樣也可回避“產(chǎn)權(quán)人改變房屋法定用途的事實(shí)”！估價(jià)是要有合法前提的。盡管有規(guī)定拆遷雙方可以協(xié)商確定被拆房屋的性質(zhì)，但是，拆遷雙方往往是對立的，很難協(xié)調(diào)一致？我們估價(jià)一不能違法，二不能不考慮現(xiàn)實(shí)。租金這東西很靈活，住宅不可以出租嗎？臨街的住宅我就租這個(gè)價(jià)，這就是市場，我們“拿來”即依了法又合了市場？

十、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見問題

.14.《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第十二條評估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定3名以上估價(jià)人員，按照國家房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行被拆遷房屋的價(jià)格評估。

估價(jià)報(bào)告的要素組成完整，估價(jià)技術(shù)路線正確、估價(jià)方法合理、估價(jià)參數(shù)的選取和使用基本合理，估價(jià)計(jì)算過程較清晰、無錯(cuò)誤，估價(jià)結(jié)果的確定符合規(guī)范。

1、致委托方函

（1）委托方要寫全稱；（2）致函正文主要說明估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)結(jié)果；（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)要寫全稱；（4）致函日期，一般為報(bào)告完成日期；（5）估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字。

2、估價(jià)師聲明

（1）說明是否對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察，勘察包括哪些內(nèi)容和未包括哪些內(nèi)容。對未包括的部分，說明評估依據(jù)。（2）如果有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名。（3）說明某些評估資料的來源。（4）說明評估報(bào)告的使用條件。（5）依據(jù)本次估價(jià)目的，說明對估價(jià)報(bào)告使用的限制。（6）依據(jù)本次估價(jià)目的其他有關(guān)需要聲明的事項(xiàng)。（7）參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章。

3、假設(shè)與限制條件

說明本次估價(jià)的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)；估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。

.15.（1）注意估價(jià)的假設(shè)、估價(jià)限制條件的區(qū)別：估價(jià)假設(shè)是對估價(jià)時(shí)已發(fā)生的無法調(diào)查核實(shí)的假設(shè)；限制條件是對估價(jià)時(shí)點(diǎn)未發(fā)生的，但其發(fā)生可能影響估價(jià)的一些條件限制。（2）說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，以及未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)使用的假設(shè)條件。（3）說明估價(jià)報(bào)告使用的限制條件、以及估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。

4、估價(jià)對象描述

概要說明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。）

估價(jià)對象描述不全，不清楚，不充分，常見問題如下：（1）沒有說明估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；（2）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述，土地使用權(quán)人交代不清；（3）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）；（5）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代，土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（6）對估

.16.價(jià)對象的性質(zhì)沒有描述清楚；（7）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）對估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚；（10）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的狀態(tài)交代不清楚，現(xiàn)實(shí)用途與法定用途是否相符。

5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

6、估價(jià)目的和價(jià)值定義

估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告不適用于拆遷補(bǔ)償之外的其他用途。

房屋拆遷評估的價(jià)值定義是被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價(jià)值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。

7、估價(jià)依據(jù)

估價(jià)依據(jù)應(yīng)寫明估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)規(guī)范；國家和地方的法律、法規(guī)；委托方提供的有關(guān)資料；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

有的報(bào)告依據(jù)過于簡單或?qū)懛ú粔驀?yán)謹(jǐn)，如：估價(jià)依據(jù)為“××手冊”，過于籠統(tǒng)。另外，“××網(wǎng)”上的價(jià)格信息只代表了買方或賣方的單方意愿，而并非實(shí)際成交的價(jià)格，以此作為市場比

.17.較法的依據(jù)，理由不夠充分。

8、估價(jià)方法的選用

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十五條規(guī)定城市房屋拆遷評估必須堅(jiān)持房地合一的原則，從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上的方法，進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估。一般應(yīng)當(dāng)以市場比較法為主。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。對門面或者收益性的房屋，還應(yīng)當(dāng)采用收益法。

評估指標(biāo)、系數(shù)的選取應(yīng)當(dāng)理由充分，符合被拆遷房屋的客觀實(shí)際。

《規(guī)范》中要求應(yīng)說明估價(jià)的思路，采用的方法以及估價(jià)方法的定義。有的報(bào)告思路、方法描述不清；有的報(bào)告對估價(jià)方法無定義。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中明確說明房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格來確定，這就明確了被拆遷房屋應(yīng)以市場公正價(jià)進(jìn)行評估，而實(shí)際工作中，我們發(fā)現(xiàn)許多評估對象由于各種因素卻難以形成市場（或者無法實(shí)現(xiàn)），對我們的評估理論和評估方法提出了新的要求。

目前，我國房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等多種。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定的補(bǔ)償原則的實(shí)質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價(jià)格將被拆遷房屋購買，然后進(jìn)行拆除。因此，.18.城市房屋拆遷估價(jià)最適宜的辦法應(yīng)當(dāng)是比較法。但在實(shí)踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時(shí)，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業(yè)的房屋、對經(jīng)營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營性物業(yè)的評估，使用收益法可能更有利。

有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，選擇評估方法時(shí)要注意：由于成本法對舊房的估價(jià)更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。

9、影響因素分析方面的問題

《規(guī)范》中要求，對影響估價(jià)對象的個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場背景狀況及最高最佳使用情況都要作詳細(xì)的說明、分析。

大多數(shù)估價(jià)報(bào)告在對這四項(xiàng)的分析中，都存在相關(guān)性、針對性差的問題，即所作的描述不能很好的印證估價(jià)結(jié)果的測算過程以及最終結(jié)果的確定。

有的報(bào)告這部分的描述僅是結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對象狀況的簡單重復(fù)。

還有的報(bào)告中的分析違背基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論或常識。市場背景分析要詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。

10、估價(jià)結(jié)果的確定存在的問題

（1）部分報(bào)告的結(jié)果明顯偏離市場行情，或大大低于市場

.19.正常價(jià)格，又如兩家評估機(jī)構(gòu)各自的評估結(jié)果差異很大。

（2）確定估價(jià)結(jié)果未說明理由。有的報(bào)告采用兩種方法得出的結(jié)果差異很大，但不作任何分析說明，或說明理由不充分。

（3）詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由，估價(jià)結(jié)果應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。有的報(bào)告只有總價(jià)，沒有單價(jià)；有的報(bào)告金額無大寫。

11、報(bào)告的名詞術(shù)語和語言表述方面存在的問題

（1）名詞術(shù)語不準(zhǔn)確。如將“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”寫成“估價(jià)時(shí)間”，“假設(shè)和限制條件”改為“評估條件與說明”等。

（2）對名詞術(shù)語的界定不準(zhǔn)確、不清楚。

①行文、譴詞、造句不當(dāng)（術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊）；②邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)，前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）；③寫作有錯(cuò)誤，表達(dá)形式不科學(xué)。

12、報(bào)告的裝訂、形式與格式方面存在的問題

（1）相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)的存檔材料中沒有“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”或者“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”過于簡單，缺少具體的分析測算過程。

（2）相當(dāng)一部分報(bào)告只運(yùn)用一種方法進(jìn)行評估，不符合《規(guī)范》中要求的“對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)”。

（3）相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)仍沿用《規(guī)范》頒布之前的格式出具報(bào)

.20.告。在《規(guī)范》頒布實(shí)施以后，仍采用原來的格式是不妥的。

（4）大多數(shù)機(jī)構(gòu)對成片的拆遷分戶估價(jià)報(bào)告采用了簡易格式。

根據(jù)拆遷分戶評估數(shù)量大、價(jià)值量小的特點(diǎn)，在評估實(shí)際中可以采用簡易報(bào)告格式，但有些機(jī)構(gòu)的簡易報(bào)告過于簡單，無法說明問題，進(jìn)入司法程序。

（5）部分機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告采用了其它報(bào)告的格式，如資產(chǎn)評估報(bào)告格式或土地估價(jià)報(bào)告格式。對房地產(chǎn)估價(jià)而言，這樣顯然是不合適的。

13、關(guān)于估價(jià)報(bào)告附件的問題

可能缺少必須的附件，如可能缺少必須有的依據(jù)，如拆遷估價(jià)中沒有拆遷許可證則無法確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；沒有公證書、位置圖、內(nèi)外圖片、查勘記錄、權(quán)屬證明等，則說明估價(jià)依據(jù)不足；再如拆遷估價(jià)在附件雖寫明了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但沒寫《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，也可算依據(jù)不足。

相當(dāng)部分報(bào)告附件資料不完整，或沒有附件清單。

十一、房屋拆遷評估報(bào)告出示之后有異議的問題

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十八條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)

.21.交分戶估價(jià)報(bào)告。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

.22.估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估報(bào)告之日起5日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)估。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)估申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)出具書面通知。

第二十四條規(guī)定拆遷當(dāng)事人對復(fù)估結(jié)果有異議的，可以在收到復(fù)估結(jié)果之日起5日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格評估鑒定機(jī)構(gòu)申請?jiān)u估技術(shù)鑒定。

（1）初步估價(jià)結(jié)果公示7日；（2）現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見；

（3）向委托人提供估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告；

（4）疑問咨詢、解釋；

（5）拆遷當(dāng)事人在5日內(nèi)提出異議，申請復(fù)核，估價(jià)機(jī)構(gòu)5內(nèi)作出復(fù)核結(jié)論；

（6）接到復(fù)核報(bào)告5日內(nèi)申請鑒定，10日內(nèi)作出鑒定結(jié)論。

十二、評估技術(shù)以外的話題

城市房屋拆遷估價(jià)有政策性強(qiáng)，影響大，設(shè)計(jì)面廣，時(shí)間緊迫等特性。城市房屋拆遷估價(jià)與其他估價(jià)目的下的估價(jià)有一定的

.23.區(qū)別，不僅只是真正意義上的房地產(chǎn)公開市場價(jià)值的估價(jià)，如果不從實(shí)際出發(fā)，生搬硬套《條例》規(guī)定，逐戶進(jìn)行拆遷估價(jià)，不僅給估價(jià)工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價(jià)效率低，還會造成拆遷標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會《條例》精神，把握拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特性，拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴(yán)守職業(yè)道德，及時(shí)了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場行情，特點(diǎn)，要有大局意識，全面平衡，一方面體現(xiàn)拆遷估價(jià)的特性，一方面使估價(jià)結(jié)果盡可能接近實(shí)際，被拆遷相關(guān)利益公認(rèn)和接受。

.24.

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武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見

第一篇：武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見

第二篇：關(guān)于印發(fā)《武漢市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施意見》的通知

第三篇：城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

第四篇：城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

第五篇：城市房屋拆遷估價(jià)常見問題淺.doc

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