第一篇：逾期交房與強行交房法律問題講座提綱

逾期交房與強行交房法律問題講座提綱

逾期交房是當前房地產市場上屢見不鮮的現(xiàn)象，也是購房人投訴較多的問題。雖然房屋交付后還會遇到各種問題，例如面積誤差、質量問題、開發(fā)商擅自改變規(guī)劃設計、不能辦理產權證等等，但開發(fā)商能按約按時交房是解決這些問題的前提，也是衡量開發(fā)商是否履行合同義務，是否構成違約的重要判斷標準。

現(xiàn)在出現(xiàn)較多的情況是開發(fā)商沒有按合同約定的時間交房，或者其交房的時候并不符合主管部門規(guī)定的交房條件等。

遇到這些情況，購房人必須了解四個問題：1.目前的交房條件有哪些？2.依據(jù)交房條件，哪些情況屬于開發(fā)商逾期交房？3.遇到逾期交房怎么辦？4.雖然延期交房，但是不能追究開發(fā)商的違約責任的情況有哪些？

一、什么情況下，開發(fā)商可以交房（交房條件）

1、法律法規(guī)規(guī)定：按照此前有關規(guī)定，房地產項目必須經綜合驗收合格方能交付使用；未經綜合驗收或驗收不合格的，不能交付使用?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第十七條規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十八條將綜合驗收標準細分為五項：

（一）對涉及公共安全的內容，必須經工程質量監(jiān)督、消防、人防等部門驗收；

（二）符合城市設計規(guī)劃條件；

（三）配套的基礎設施和公共設施的落實情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理與落實情況。

2004年下半年，《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》（國發(fā)[2004]16號）中取消了住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收，之后，山西省建設行政主管部門發(fā)出了《山西省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收與備案管理暫行規(guī)定》，規(guī)定了房地產開發(fā)項目必須滿足其中的十款條件且備案完畢后方能交付。這十款備案條件包括：(一)完成工程設計和合同約定的各項內容。(二)施工單位在工程完工后對工程質量進行自檢，確認工程質量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并向建設單位提出工程竣工報告。該報告應當經項目經理和施工單位負責人審核、簽字、蓋章。(三)對委托監(jiān)理的工程，監(jiān)理單位對工程全過程監(jiān)理情況進行質量評價，提出工程質量評價報告。該報告應當由監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核、簽字、蓋章。未委托監(jiān)理的工程，由建設單位履行上述職責。(四)勘察、設計單位對勘察、設計文件及設計變更進行檢查，并提出質量檢查報告。該報告應當由該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核、簽字、蓋章。(五)有完整的工程項目檔案資料，包括監(jiān)理資料、施工質量保證資料、管理資料和評定資料，并符合本省城建檔案業(yè)務技術的標準。(六)有市政基礎設施工程的質量檢測和功能性試驗資料。(七)有施工單位簽署的工程質量保修書。(八)有規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件。(九)建設行政主管部門責令整改的問題全部整改后，有經建設或監(jiān)理單位等認可的整改結果資料。(十)建設單位已按合同支付工程款。第九條建設單位應當自工程竣工驗收合格后15日內，持有關資料向縣級以上地方人民政府建設行政主管部門或其委托的工程質量監(jiān)督機構(以下簡稱備案機關)備案。

2、合同約定

合同第八條約定：出賣人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用： 1．該商品房經驗收合格。2．該商品房經綜合驗收合格。3．該商品房經分期綜合驗收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5．______________________________________。分析：

第一項指的是建設單位也就是開發(fā)商自行組織勘察、設計、監(jiān)理、施工四家單位進行的驗收，這種約定符合《建筑法》以及《建設工程質量管理條例》的規(guī)定，是有效的，但是根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，商品房除了通過工程質量驗收外，還應通過監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保等有關部門或者單位驗收合格方可交付，所以，如果開發(fā)商和買房人約定第一項交付條件，開放商的責任明顯減小，由于還沒有通過除質量以外的其他驗收，很可能給將來的正常居住使用帶來不利的影響。

第二、第三項不可用。因為其要求更為嚴格且已經失去了操作可能。綜合驗收和分期驗收是根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條、第十八條的規(guī)定，上面已經講過，國務院已經取消了住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收，使這兩項成為了空中樓閣，不具操作性。

第四項，內容不明確且很少有人用。

第五項是空白項，開發(fā)商可以和買房人自行協(xié)商，律師建議此空白項最好能填寫“該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》” 《建設工程竣工驗收備案表》，該表除了能夠反映工程竣工驗收報告的內容外，還反映了規(guī)劃驗收認可文件、消防驗收認可文件、環(huán)保驗收認可文件、綠化驗收認可文件等許可文件內容，這是對購房人權利最大的保護，但是由于現(xiàn)在對工程竣工驗收采取備案制度，這需要由建設單位分別組織多個部門的驗收工作，使得驗收工作更加費時費力，由于房地產的開發(fā)經營和施工涉及政府各個部門，特別是水、電等項目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，加大了開發(fā)商逾期交房的風險，購房人和開發(fā)商約定此條款的難度較大，這就需要購房人盡力爭取。

二、常見的逾期交房違約情況

1、開發(fā)商在商品房買賣合同約定的交付時間沒有取得工程主體質量驗收合格而不能交付，從而造成逾期。從最高人民法院關于商品房解釋和現(xiàn)有的任何有關房產開發(fā)銷售的規(guī)定來看，工程主體質量驗收合格這一條都是強制性規(guī)范。

2、工程主體質量驗收合格了，但尚未取得規(guī)劃、消防、人防等有關安全居住方面的驗收。這種情況實踐中比較多，針對此類情況，購房人完全可以拒絕收房，因為是沒有具備強制性安全性的基本交房條件而導致的，所以該期間理應屬于開發(fā)商的逾期。訴訟實踐中，該類觀點是比較明確的。

3、工程主體質量經工程質量主管部門驗收通過，但約定規(guī)劃范圍內的基礎設施及公共配套設施未建設完畢。有關這一條的辨別是最模糊的，這也成了很多開發(fā)商打交房擦邊球的借口。但只要合同和開發(fā)商的廣告里及原始規(guī)劃里已經規(guī)定或約定的項目，開發(fā)商應該完成。如果因此造成購房人拒收的，也屬于開發(fā)商的逾期。

三、逾期交房賠償問題

案例：張先生買了某房地產公司開發(fā)的商品房，房子是在2008年12月交付的，張先生于09年1月去辦交房手續(xù)，付清了面積差價和維修基金。但是去現(xiàn)場驗房時發(fā)現(xiàn)多處滲水和漏雨（頂樓），還有開裂。張先生要求物業(yè)通知房產公司立即維修，修好通知他。但是直到現(xiàn)在還沒消息。目前張先生房產證已辦出，但驗房一直進行不下去。張先生認為可以認定開發(fā)商延期交房，但開發(fā)商方面否認這是延期交房，只承認有責任。

在張先生的案例中，很明顯，商品房沒有經過工程質量主體驗收，屬于上面提到的第一種情況。但是，由于張先生已辦理了交房手續(xù)，不能認定開發(fā)商延期交房。不過張先生可以要求開發(fā)商維修，或者自己找人修，從收房后到維修完畢的損失由開發(fā)商承擔。

事實上，如果購房者遇到如上提到的三種常見逾期交房違約情況，購房人均可拒絕收房，直至達到法定和約定交付條件為止。對于逾期造成的損失，可以根據(jù)合同第九條規(guī)定：（1）逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過_____日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金。

如果合同當中沒有約定違約金怎么辦，我們購房人也不用怕，可以根據(jù)商品房買賣合同司法解釋第十七條規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

需要強調的是，適用上述條款的前提是合同有效，如果購房時或起訴前開發(fā)商沒有取得預售許可證或銷售許可證的，商品房買賣合同無效，合同無效時，合同中約定的違約責任也就不能應用，對因合同無效的損失，應按過錯承擔相應責任。我個人認為業(yè)主可以主張銀行同期貨款利息。此處應是締約過失責任，故不能要求按過去與現(xiàn)在的差價要求賠償損失，締約過失責任只賠實際減少的損失而不賠預期可得利益損失。但如果能夠證明開發(fā)商存在故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明這種欺詐行為時，如解除合同則可要求雙倍賠償。

四、何種情況下開發(fā)商可免責

案例：王先生購買的某樓盤二期整整延期了六個月才交付。按照此前簽訂的購房合同規(guī)定，逾期交付這么長時間，應賠償各位業(yè)主20萬元左右的違約金。但該開發(fā)商給業(yè)主們發(fā)了一紙通知，表示因為逾期交房，業(yè)主們可以免交一年的物管費，至于賠償問題則絕口不提。業(yè)主們質問時，開發(fā)商稱是因為規(guī)劃部門延遲驗收造成了逾期交房，責任在于規(guī)劃部門，屬于免責范圍。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內告知買受人的；

這個案例牽涉到開發(fā)商的免責問題，根據(jù)合同第8條第二款規(guī)定，如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內告知買受人的； 合同當中約定的是開發(fā)商遭遇不可抗力免責的情況，當出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力，并且開發(fā)商及時履行了告知義務，是不需要承擔逾期責任的。

不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力的要件為：(1)不能預見，即當事人無法知道事件是否發(fā)生、何時何地發(fā)生、發(fā)生的情況如何。對此應以一般人的預見能力為標準加以判斷；(2)不能避免，即無論當事人采取什么措施，或即使盡了最大努力，也不能防止或避免事件的發(fā)生；(3)不能克服，即以當事人自身的能力和條件無法戰(zhàn)勝這種客觀力量。不可抗力的范圍：不可抗力一般包括以下幾種情形：(1)自然災害，如臺風、洪水、冰雹；(2)政府行為，如征收、征用；(3)社會異常事件，如罷工、騷亂。在常先生的案例中，開發(fā)商把規(guī)劃部門延遲驗收作為不可抗力是值得商榷的。另外還有兩種情況開發(fā)商是不承擔責任的：

情況一，是購房者違約在先，如提出一些原合同中沒有約定的特殊要求或沒能按時付款，致使開發(fā)商在合同約定的時間拒絕將符合交房條件的房屋交給購房者，這種情況開發(fā)商是不需要承擔逾期責任的。情況二，如果是購房者主觀上認為房屋或小區(qū)的環(huán)境不具備交付的條件而拒絕收房，實際開發(fā)商已具備合同約定的交房條件，取得了《建筑工程竣工驗收備案表》，這種原因致使購房者延期收房，開發(fā)商也不承擔逾期交房的違約責任。強行交房

有些開發(fā)商為了及時交付房屋、逃避遲延交房的違約責任，在還沒有取得《建筑工程竣工備案表》的情況下就強行交付。為此，他們往往是不出示或拒絕出示《建筑工程竣工備案表》，或以偽造的《建筑工程竣工備案表》欺騙購房人。

購房人的對策：

1、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應堅持要求開發(fā)商出示《建筑工程竣工備案表》原件，對于那些沒有取得《建筑工程竣工備案表》、不具備交付條件就強行交付的“霸王交付”行為，不但業(yè)主應該堅決拒絕收房，還可以通過交涉、提起訴訟等方式要求開發(fā)商承擔遲延交房的違約賠償責任。

2、對于故意偽造《建筑工程竣工備案表》的，已經構成犯罪，我們應該向公安部門舉報，要求追究開發(fā)商偽造國家公文罪的刑事責任。

第二篇：逾期交房的案例參考

逾期交房的案例參考

發(fā)布日期：2012-04-28作者：徐濤律師

交房時房子沒驗收青島開發(fā)商賠房主６萬違約金

http2009-7-7齊魯晚報

關鍵詞：開發(fā)商房子違約金

摘要：姜某與青島某置業(yè)公司簽訂合同，約定購買該公司開發(fā)的一套住房，交房時，姜某認為房子沒竣工驗收拒絕接收房屋。6日，記者從青島市中院獲悉，法院終審判決青島某置業(yè)有限公司支付給姜某違約金6.6萬余元。

舜網訊姜某與青島某置業(yè)公司簽訂合同，約定購買該公司開發(fā)的一套住房，交房時，姜某認為房子沒竣工驗收拒絕接收房屋。6日，記者從青島市中院獲悉，法院終審判決青島某置業(yè)有限公司支付給姜某違約金6.6萬余元。

據(jù)了解，姜某打算購買青島某置業(yè)公司開發(fā)的某山莊一套建筑面積210.27平方米的住房，雙方于2005年6月21日簽訂了商品房買賣合同。2005年11月29日，青島某置業(yè)公司對外聲稱，該公司開發(fā)建設的某山莊已驗收并且具備交房條件，并于次日起開始辦理交房手續(xù)。姜某以房子沒竣工驗收為由拒絕接收房屋。庭審中，姜某稱青島某置業(yè)公司沒有出具住宅質量保證書及使用書，故有權拒絕交接，青島某置業(yè)公司則稱該兩份說明是在房屋交接時交付被告，因姜某拒絕交接，故不能獲得兩份說明書。從青島某置業(yè)公司提供的建筑工程竣工驗收備案表來看，姜某購買的房屋具備交付條件的日期為2006年12月8日。據(jù)了解，雙方之間到現(xiàn)在也沒有交接房屋。

法院認為，從青島某置業(yè)公司提供的竣工驗收備案表來看，青島某置業(yè)公司刊登交房通知時房屋尚未竣工驗收，根本不具備交付條件，房子直到2006年l2月8日之后才具備交付條件。青島某置業(yè)公司逾期交房的行為造成違約，應當承擔違約責任，賠償姜某從2005年11月29日至2006年l2月8日的損失。

交付未竣工驗收合格之商品房是否還應承擔逾期交房違約金

來源重慶市渝中區(qū)人民法院作者游中川編輯衡平于心點擊1521更新時間2008-10-28

【基本案情】

2004年7月18日甲與乙房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定乙應于2005年12月31日前將質量驗收合格及竣工驗收合格的房屋交付甲使用。如逾期交房甲仍要求繼續(xù)履行合同時，乙應自約定交房的最后期限的第二天起至實際交房之日止每日按甲已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。該合同簽訂后，甲向乙支付了全部購房款，但乙未按期交房。乙直至2006年12月1日才向甲實際交付了房屋，但其所交付的房屋只通過質量驗收，還未竣工驗收合格。甲在明知該房未進行竣工驗收的情況下，仍在房屋交接表中“業(yè)主意見”欄簽署了“同意接房”,并實際占有了該房屋。但該房屋至2007年9月30日還未經竣工驗收合格，由于此前乙已將2007年1月1日之前的逾期交房違約金支付給甲，因此甲于2007年9月25日起訴要求乙自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按甲已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。

【分岐】

對甲的違約金請求是否支持有兩種意見。一種意見認為，由于雙方已辦理了房屋交接手續(xù)，且甲在明知該房屋未進行竣工驗收備案登記的情形下，仍表示同意接房并實際占有了房屋，應視為房屋的交付使用。至此，乙應當承擔的逾期交房違約金的責任已經終止。因此對甲要求乙承擔違約金的請求不予支持。另一種意見認為，截止至乙將房屋交付給甲使用時，該房屋還未經竣工驗收合格，不符合合同約定的交付條件，因此乙應承擔相應的責任直至交付合格的房屋為止。由于在雙方的書面交接房手續(xù)中已經載明房屋不符合合同約定的交付條

件，甲仍予以簽收接房。為此，乙仍應承擔逾期交房違約金，但違約責任額度可以酌情減輕至每日萬分之零點五計算。

【評析】

本案是一起商品房買受人要求房地產公司給付逾期交房違約金的案件。我國最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”因此，除當事人另有約定外，房地產公司在合同約定期限內將房屋轉移給買受人占有，則其房屋交付使用義務履行完畢，客觀上不再存在逾期交房問題。但本案的特殊性在于我國法律明確禁止將未經竣工驗收合格的商品房交付使用，而乙房地產公司恰是違反該規(guī)定將尚未通過竣工驗收之房屋轉移給甲占有。甲在接收房屋后其以乙房地產公司所交付的房屋未經竣工驗收合格為由要求乙支付逾期交房違約金，對甲方的訴求是否應予以主張，筆者認為應通過對以下幾個問題進行剖析后再下結論。

1、乙房地產公司“交付使用”行為是否有效？

我國《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規(guī)定，商品房未經竣工驗收合格，不得交付使用。因此，如果房地產公司將尚未竣工驗收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定。但禁止性規(guī)范又可以分為效力性的禁止性規(guī)范和管理性的禁止性規(guī)范，只有違反了效力性的禁止性規(guī)范的行為才無效。其中效力性的禁止性規(guī)范禁止的是特定交易行為的發(fā)生，而管理性的禁止性規(guī)范并不指向特定交易行為本身,其禁止的是未取得相應資格進行該交易行為。因此在本案中要判斷乙房地產公司交付使用行為是否有效，應先識別我國法律法規(guī)關于“商品房未經竣工驗收合格不得交付使用”的規(guī)范到底是屬于效力性禁止性規(guī)范還是管理性禁止性規(guī)范。如果該規(guī)范是效力性禁止性規(guī)范，則乙房地產公司的履行行為無效；反之，則乙房地產公司的履行行為有效的，應視其履行了交付使用義務。

由于商品房也是建筑工程的一種，因此建筑法律法規(guī)和商品房法律法規(guī)均有關于商品房交付使用的法律規(guī)定。我國《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格的或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規(guī)定處罰。”而《建設工程質量管理條例》第五十八條規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設單位有下列行為之一的，責令改正，處工程合同價款2％以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）未組織竣工驗收，擅自交付使用的；

（二）驗收不合格，擅自交付使用的；

（三）對不合格的建設工程按照合格工程驗收的?！睆奈覈督ㄖā?、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》及《商品房銷售管理辦法》關于商品房交付使用條件的規(guī)定可以看出，我國法律法規(guī)禁止房地產公司將未經竣工驗收合格的商品房交付使用，因此該類規(guī)范應屬于禁止性法律規(guī)范。同時從該類規(guī)范設立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行為本身，其禁止的是將未經竣工驗收合格的商品房交付使用；而且從行為后果上看，房地產公司如果違反了該規(guī)定，則其應承擔相應的行政責任。所以該類關于“商品房未經竣工驗收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)范應為管理性的禁止性規(guī)范。在本案中，乙房地產公司將未經竣工驗收合格的商品房轉移給甲占有的行為雖然違反了法律的禁止性規(guī)定，但由于違反的是管理性的禁止性規(guī)定，因此乙公司的轉移占有行為應視為有效的交付使用。

2、甲明知商品房未經竣工驗收合格而接房，雙方是否對房屋交付條件進行了變更？商品房買賣合同是雙方民事法律行為，在債務人實施給付時，債權人應積極配合受領給付，但如債務人是部分履行且該部分履行損害債權人利益的，則債權人有權拒絕接受該履行。如我國《合同法》第七十二條：“債權人可以拒絕債務人部分履行債務，但部分履行不損害

債權人利益的除外?！币虼嗽诤贤男羞^程中，債權人拒絕部分履行要受到法律的限制，但債權人接受部分履行則是完全可以的。因此在本案中，乙房地產公司將未經竣工驗收合格之商品房轉移給甲占有時，甲在明知該履行不符合合同約定的情況下，其可以接受該履行。但甲接收未經竣工驗收合格之房屋，并不能視為雙方對房屋交付條件達成了變更。因為甲選擇接房，其并未放棄追究乙方履行不符合合同約定的違約責任。而且根據(jù)我國《合同法》第七十七條“當人協(xié)商一致，可以變更合同”的規(guī)定，只有雙方協(xié)商一致才能變更協(xié)議。但在本案中，乙房地產公司明確告知其所交付使用的房屋未經竣工驗收合格，其并未作出變更房屋交付條件的意思表示；而甲也僅對是否接收未經竣工驗收合格之商品房作出表示。因此雙方并未對房屋交付條件進行協(xié)商，因而房屋交付條件并未變更。此外，我國法律法規(guī)明確規(guī)定商品房交付使用的最基本條件是經竣工驗收合格，該基本交付條件由國家通過立法予以強制干預，如果當事人協(xié)商約定的交付條件低于標準，則該約定因排除適用法律強制性規(guī)范而無效。因此甲明知房屋質量未經竣工驗收合格而接收房屋，并不能視為雙方未對房屋交付條件進行變更。

3、乙房地產公司交付使用的房屋不符合合同約定，應如何承擔責任？

我國《合同法》第六十條明確規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！痹诒景钢?，甲與乙在《商品房買賣合同》中明確約定，乙應在2005年12月31日前將質量驗收合格及竣工驗收合格的房屋交付給甲使用。從該約定看，乙將房屋交付使用包含兩個層面的內容：一是要在約定期限內將房屋交付給甲使用；二是要確保其在約定期限內所交付的房屋經質量驗收合格和竣工驗收合格。因此，雖然乙房地產公司在2006年12月1日將未經竣工驗收合格的房屋轉移給甲占有應視為有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未經竣工驗收合格，該房屋質量不符合合同的約定，因此乙房地產公司交付使用行為違約。

根據(jù)我國《合同法》第一百五十五條規(guī)定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責任?！倍逗贤ā返谝话僖皇粭l規(guī)定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任?！币虼嗽诒景钢?，乙應按照合同約定承擔違約責任――如逾期交房甲仍要求繼續(xù)履行合同時，乙應自約定交房的最后期限的第二天起至實際交房之日止每日按甲已付房價款的萬分之二支付逾期交房違約金。由于在該約定中“逾期交房”是指逾期交付質量驗收合格和竣工驗收合格的房屋，其包含了兩個層面的內涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋質量驗收合格和竣工驗收合格逾期。因此乙房地產公司于2006年12月1實際交付了未經竣工驗收合格的房屋，沒有“逾期交房”第一個層面的違約行為。但由于其所交付的房屋未經竣工驗收合格，故其仍存在“逾期交房”第二個層面的行為――竣工驗收合格逾期。

綜上，根據(jù)“逾期交房”包含兩個層面的違約行為，乙房地產公司僅存在第二層面的逾期行為。因此筆者同意第二種意見,乙仍應承擔逾期交房違約金，但違約責任額度可以酌情減輕至每日萬分之零點五計算。

西安首例違規(guī)交房業(yè)主起訴公正判決維權成功

——西安市雁塔區(qū)法院維護公民合法權利的一個典型判例

房地產開發(fā)商欺騙業(yè)主、恃強凌弱的做法已經激發(fā)了絕大多數(shù)民眾的不滿和反感，已經發(fā)展成破壞社會公平公信、阻礙社會和諧的重要因素。隨著我國依法治國和法制文明進程的加快，大部分公民的維權意識和各級法院的公正執(zhí)法意識都在增強，這在一定程度上已經成為我國加快司法文明步伐的強大動力。

日前，西安市雁塔區(qū)人民法院就原告王先生起訴開發(fā)商（西安榮康置業(yè)有限公司）違規(guī)交房一案，作出判決：（1）由被告承擔從合同約定的應交房之日起至實際交房之日期間的違約金；（2）限被告于判決生效后十日內將經驗收合格的房屋實際交付原告；（3）由被告承擔案件受理費。宣判后原告遵照法院要求，積極與被告聯(lián)系接收房屋，但被告卻不愿交房。被

告明確表示不服一審判決，并表示要利用一切關系和辦法在中級法院打贏官司。

被告的態(tài)度和做法給王先生增添了擔憂：在如今公開公正的執(zhí)法環(huán)境下，開發(fā)商利用一切關系和辦法是否會真的奏效？一審判決會不會在二審中被開發(fā)商的“有效運作”徹底翻案？王先生同時堅信：不斷完善的法律體系和公正執(zhí)法是構建和諧社會的重要因素，法律是公正的、神圣的。

王先生真誠希望社會各界能夠高度關注此案；希望“陽光”能夠阻隔一切影響公正判決的陰暗運作；希望廣屏蔽詞語律工作者能夠主持正義、保護弱者；希望媒體跟蹤報道，進行監(jiān)督；希望得到廣大弱勢群體的支持和幫助。他也希望此案的終審判決能夠成為保護弱勢群體合法權益不受侵害的典型判例。案情簡況：

原告王先生（業(yè)主）2005年3月30日與被告西安榮康置業(yè)有限公司（開發(fā)商）簽訂了買賣“世紀頤園”小區(qū)A座（位于雁塔區(qū)趙家坡）商品房的合同，約定2006年5月28日交房。因開發(fā)商不能提供符合法律規(guī)定和合同約定的證明房屋符合交房條件的有關資料，王先生拒絕接收房屋。2007年9月，王先生向西安市雁塔區(qū)人民法院提出起訴，請求法院判令被告承擔逾期交房違約金，并繼續(xù)履行合同。

法院審理查明：被告提出交房時，向業(yè)主提供或出示了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《竣工驗收簽到表》、《竣工驗收會議紀要》等文件，因原告要求被告出示《工程竣工驗收報告》、消防驗收合格證明，被告未能出示，原告遂拒絕接房。庭審中，原告認為雙方在合同第八條約定的“該商品房經驗收合格”中“驗收合格”不僅應具備《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》還應具備《工程竣工驗收報告》、消防驗收合格證明；被告認為其具備了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《竣工驗收簽到表》、《竣工驗收會議紀要》等文件即代表“驗收合格”。

法院認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同合法有效，受法律保護。雙方對合同第八條約定的“驗收合格”理解發(fā)生爭議，在合同中對“驗收合格”的含義又未做解釋，在此情況下，所做解釋首先應當符合法律規(guī)定。法院在援引了《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《建筑工程質量管理條例》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》等法律條文后，認為商品房“驗收合格”應指該房屋工程取得《工程竣工驗收備案表》，而被告在交房時所具備的《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《竣工驗收簽到表》、《竣工驗收會議紀要》等文件，只能證明被告對該商品房進行了驗收，不能證明該商品房經驗收合格，因被告交房時缺少相關部門的認可文件，故逾期交房的責任應由被告承擔。

法院判決：

一、被告西安榮康置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內支付原告2006年5月29日至2007年9月17日期間逾期交房違約金以及2007年9月18日至被告將經驗收合格的房屋實際交付原告之日期間逾期交房違約金。

二、被告西安榮康置業(yè)有限公司本判決生效后十日內將經驗收合格的房屋實際交付原告。

本案件受理費1782元，由被告負擔。

第三篇：律 師 函(逾期交房)

律 師 函

××××××公司：

我們是中華人民共和國執(zhí)業(yè)律師，執(zhí)業(yè)于陜西博碩律師事務所，現(xiàn)接受×××的委托，就貴公司逾期向×××交房一事，本律師鄭重致函。

根據(jù)委托人的介紹以及相關的證據(jù)材料，本律師了解到以下情況：

2010年3月20日，×××與貴公司簽訂了《商品房買賣合同》（以下稱合同），購買了華城萬象二期第4幢1單元9層××號房，房屋總金額為×××元。合同簽訂后，×××按照合同約定完全履行了自己的義務。但貴公司卻未按合同的時間向×××交付房屋，合同約定的房屋交付時間為2011年12月31日前，貴公司實際交付房屋的時間為2012年10月29日，逾期交付時間為303日，按照《商品房買賣合同》第九條第2款第（2）項的約定，貴公司應向×××支付逾期交房違約金×××元。

另，貴公司委托××××××（以下稱××物業(yè)）作為×××所在小區(qū)的物業(yè)服務公司，華誠物業(yè)不顧貴公司逾期交房的事實，強行向×××收取尚未交付房屋期間的物業(yè)費、電梯費、垃圾費及其他相關費用合計×××元，該費用是由于貴公司逾期交房造成的，因此，應當由貴公司承擔。

致函律師認為：

×××與貴公司簽訂的《商品房買賣合同》合法、有效，應受法律保護。在合同履行期間中，×××沒有任何違約事實，而貴公司卻逾期交房，致使×××遲遲不能收房入住，貴公司的行為已經嚴重違反合同約定，給×××造成了重大損失，貴公司應當按照法律規(guī)定和合同約定，向×××支付逾期交房違約金和遲延交房期間的物業(yè)等費用合計×××元。

致函律師的目的：

致函律師希望貴公司能夠就上述違約事實采取積極的態(tài)度，妥善處理因逾期交房與××

×

產生的糾紛。致函律師并不希望事態(tài)向相反的方向發(fā)展，若因貴公司的原因引起訴訟，貴公司將額外支付大量費用，造成諸多不必要的損失，望貴公司三思慎決。

此函系善意建議，望貴公司在收到本致函后五日內，與×××或致函律師聯(lián)系，協(xié)商解決逾期交房違約金的支付等相關事宜，從而保護貴公司的信譽及利益，并避免我方當事人的合法權益遭受損失。

順祝商祺！

陜西博碩律師事務所 中國 西安

律師聯(lián)系電話:

××× ×××律師

二○一二年十一月五日2

第四篇：商品房逾期交房代理詞

代理意見

尊敬的審判長、審判員：

陜西恒達律師事務所接受王某的委托，指派本所律師呂琦擔任王某與陜西某某房地產有限責任公司商品房買賣合同糾紛一案的代理人。本案開庭后，代理人結合本案證據(jù)以及辯論焦點，發(fā)表代理意見如下：

一、涉案房屋在2012年12月 30日所謂的竣工驗收時并不具備法律規(guī)定的竣工驗收條件。

《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條 房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第五條 工程符合下列要求方可進行竣工驗收：(一)完成工程設計和合同約定的各項內容。

(二)施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律。法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。

(三)對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監(jiān)理資科，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。

(四)勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目勘察、設計負責人和勘察。設計單位有關負責人審核簽字。(五)有完整的技術檔案和施工管理資科。

(六)有工程使用的主要建筑材科、建筑構配件和設備的進場試驗報告。

(七)建設單位已按合同約定支付工程款。(八)有施工單位簽署的工程質量保修書。

(九)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。

(十)有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。(十一)建設行政主管部門及其委托的工程質量監(jiān)督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

被告向法庭提交的證據(jù)證明，在2012年12月30被告組織建設、施工、監(jiān)理、設計單位對項目進行驗收。然而其并沒有向法庭出具公安消防、環(huán)保部門驗收合格和資料，也沒有出具“兩書一表”（即商品房使用說明書、和商品房質量保證書竣工驗收合格備案表）。根據(jù)我國法律規(guī)定，未經消防和環(huán)保部門驗收合格的建設項目不能交付使用。試想，被告將一個消防設施存在隱患的建筑物交給業(yè)主使用，無疑是一個定時炸彈，一旦出現(xiàn)火災其后果不堪設想。所以被告代理人辯解綜合驗收合格才需要消防、環(huán)保等部門驗收合格而合同第八條第一項第一款約定的“該商品房經驗收合格”無需消防部門和環(huán)保部門驗收合格即可交付與法不符，存屬無理狡辯，人民法院不應采納。

二、涉案房屋系王某借用其親屬張某名義購買，付款以及簽合同均系王某一人完成，故合同的權利義務均屬于王某一人與張某無關。

涉案房屋系王某本人購買，當時買房時王某用其舅舅張某的名義購買，付款簽合同一事張某均不之情。對于此事被告工作人員自始自終均之情。所以在2012年6月2日，王某提出要將合同更名為自己本人時，被告工作人員便要求王某以張某名義寫下合同更名申請。在原被告均認可王某自始至今為涉案房屋的業(yè)主時，雙方才會在《合同補充協(xié)議》中約定“2010年7月3日簽訂編號為YS00027732號的《商品房買賣合同》”。由此可見雙方已在重新簽訂的商品房買賣合同確認王某應從2010年7月3日開始享有合同權利，而非被告人辯稱原告從2012年6月2日方才享有合同權利。

三、根據(jù)法律規(guī)定以及合同約定，被告人的反訴請求不成立，人民法院應予以駁回。

本案中，被告違約在先延遲交房，所以被告主張依據(jù)合同第十一條約定追究原告的違約責任并要求解除合同是對合同第十一條約定的曲解和歪曲?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

本案中被告提出反訴要求人民法院解除原被告簽訂的商品房買賣合同，從被告主張交房之日距今已經超過一年，而法律規(guī)定的解除權一年時間為除斥期間不可中斷不可延長，所以被告已喪失了解除合同的權利，人民法院應該依法予以駁回。

綜上，即為代理人之代理意見，望人民法院予以采納。

代理人：呂琦

2015年1月14日

第五篇：逾期交房違約金案件如何訴訟

逾期交房違約金案件如何訴訟

一如何做訴訟前的準備

逾期交房在一個小區(qū)內是普遍的問題，如果不能按時交房，那么開發(fā)商會侵害到很多業(yè)主的利益，最好在訴訟前要聯(lián)系多的業(yè)主一起訴訟，這樣有很多好處：1 人多力量大，人多首先是會受到法院的重視，對判決結果非常有利；2 人多收集的證據(jù)就比較多，一個人的證據(jù)大家都可以共同使用，有用的證據(jù)多了勝訴的幾率就大；3 人多訴訟成本就低。對于逾期交房的案件要聘請律師，逾期交房違約金案件比較專業(yè)，律師有這方面的經驗。律師可以幫你收集及分析相關證據(jù)，并且可以代理訴訟的全過程，可以節(jié)省你的時間和精力。最重要的是人多每個人所交的律師費就會降低，這樣就可以減少訴訟成本。

二關于證據(jù)的搜集

逾期交房違約金案件重要的問題就是逾期時間，那么就要取得逾期交房時間的證據(jù)。

逾期的開始時間是《商品房買賣合同》中的交房時間，那么違約金的截止時間是什么時候？首先開發(fā)商要交房必須具備交房條件，在沒有達到交房條件的情況下一直要計算到其具備交房條件，就是我們經常所說的取得《竣工驗收備案表》。其次，在開發(fā)商不具備交房條件的情況下，他會通知你收房，一般通知方式有報紙公告和寄信通知等方式，這時我們就要保存好報紙和信件來證明其逾期時間。再有就是在與開發(fā)商逾期交房之后進行協(xié)商賠償時進行取證，將開發(fā)商所說的錄音，最好整理出書面的東西讓開發(fā)商簽字。同時在這個過程中要找到你自己認為可以證明開發(fā)商逾期交房的證據(jù)，愈多愈好，在訴訟前交給律師來挑選其中有用的使用。

三逾期交房違約金的計算

開發(fā)商沒有按照《商品房買賣合同》約定按時交房，購房者可以向開發(fā)商主張要求賠償逾期交房違約金。如果在《商品房買賣合同》中沒有約定違約金的支付辦法，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定?！?/p>

對于在合同中已經約定的依據(jù)約定的支付標準計算，計算公式為：

逾期交房違約金=已交付房款ｘ逾期交房的天數(shù)ｘ約定的每日賠付違約金的比例 在計算時需要注意以下問題：已交付房款是指你已經交給開發(fā)商的房款，包括你通過銀行支付給開發(fā)商的貸款；逾期交房的天數(shù)從開發(fā)商約定交房的時間到開發(fā)商實際交付房屋之日，或到開發(fā)商取得交房的手續(xù)并通知到你收房之日。約定的每日賠付比例一般為第九條的2項中的比例，不與第1項的比例分段計算。