第一篇：買賣合同糾紛的特點(diǎn)及應(yīng)對策略

買賣合同糾紛的特點(diǎn)及應(yīng)對策略歡迎訪問： 會有更多文章

1、買賣合同的特征

根據(jù)《合同法》第130條“買賣合同為出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”的規(guī)定，買賣合同為有償，雙務(wù)的合同，作為出賣人來說對所出售的標(biāo)的物享有處分的權(quán)利。

買賣合同對于賣方的義務(wù)：保證對所出售的標(biāo)的物有處分權(quán)，保證所出售的標(biāo)的物的質(zhì)量符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，按期交付標(biāo)的物，不存在其他權(quán)利瑕疵。買方的義務(wù)：按時(shí)支付貨款、及時(shí)驗(yàn)收交接標(biāo)的物。

買賣合同的類型有：一般貨物買賣合同、分期付款買賣合同、憑樣品買賣合同、國際貨物買賣合同、試用期買賣合同、房屋買賣合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、互易買賣合同等類型。

2、買賣合同糾紛訴訟的特點(diǎn)

買賣合同是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中最典型、最普通、最廣泛的交易形式。交易中產(chǎn)生的買賣合同糾紛也就成為最常見的一種糾紛類型，買賣合同糾紛產(chǎn)生的根源是合同一方或雙方均未按照合同約定及時(shí)履行義務(wù)，或履行義務(wù)不符合要求，是產(chǎn)生買賣合同糾紛的根源。買賣合同糾紛中又以質(zhì)量糾紛為代表，甚至有人視質(zhì)量糾紛為買賣合同糾紛的同義詞。較價(jià)款糾紛、逾期交貨糾紛、權(quán)利瑕疵糾紛等買賣合同糾紛中的其它案件，質(zhì)量糾紛案件具有較強(qiáng)的專業(yè)性、對提供法律服務(wù)的律師要求較高。

3、應(yīng)對策略

（一）事先預(yù)防

無論是買方還是賣方，都應(yīng)該簽署書面合同，書面合同應(yīng)包括以下條款，標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、單價(jià)、貨物交付的時(shí)間及地點(diǎn)、付款時(shí)間及期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、各方違約責(zé)任、爭議解決辦法等。對于房地產(chǎn)買賣合同來說，買方還應(yīng)做好事前調(diào)查工作，查看目標(biāo)房地產(chǎn)是否有其他權(quán)利限制，最好通過資金監(jiān)管的方式保障交易安全；股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同則應(yīng)先聘請律師做好法律盡職調(diào)查工作、及會計(jì)師事務(wù)所做好財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作，另外在合同中要求賣方提供相應(yīng)的或有債務(wù)擔(dān)保。

對于買賣雙方來說，都應(yīng)及時(shí)做到合同履約管理工作，賣方應(yīng)及時(shí)按照合同的約定交付符合約定的標(biāo)的物，買方應(yīng)按照合同的約定及時(shí)支付貨款及受領(lǐng)標(biāo)的物，另外對于買方來說應(yīng)及時(shí)驗(yàn)收貨物對于質(zhì)量不符合要求的貨物可以依照合同的約定、或法律規(guī)定拒收。

（二）事后積極維權(quán)

買賣合同糾紛引發(fā)的訴訟時(shí)效為2年，從知道和應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日起計(jì)算，例如質(zhì)量不合格應(yīng)從發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不合格之日起計(jì)算，逾期付款應(yīng)從應(yīng)付款次日起計(jì)算，一般貨物買賣訴訟的管轄法院為被告住所地或合同履行地，房地產(chǎn)買賣合同由房屋所在地人民法院管轄，因此作為需要維權(quán)的一方來說在合同中最好將爭議解決法院選擇在自己住所地人民法院管轄，尤其是異地貨物買賣中會節(jié)約大量的人力成本，否則只能按照法律規(guī)定原告就被告的原則在被告住所地或合同履行地提起訴訟。

無論是賣方還是買方在產(chǎn)生糾紛后，第一要?jiǎng)?wù)是收集證據(jù)，和證據(jù)保全工作，因?yàn)槿魏蚊裆淌略V訟，最終都是以證據(jù)為基礎(chǔ)，沒有足夠的證據(jù)支撐，最終可能會得到敗訴的結(jié)果。如果因賣方提供的產(chǎn)品質(zhì)量問題導(dǎo)致受到損害，應(yīng)及時(shí)采取證據(jù)保全措施，必要時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場公證，及聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對損失進(jìn)行評估，對于出賣方的產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行鑒定，努力做到證據(jù)保全。

事后積極維權(quán)的另一利器是及時(shí)采取財(cái)產(chǎn)保全，財(cái)產(chǎn)保全分訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟過程中財(cái)產(chǎn)保全，訴前財(cái)產(chǎn)保全必須提供全額的現(xiàn)金或?qū)嵨镒鳛閾?dān)保，訴訟中的財(cái)產(chǎn)保全上海法院一般提供不低于30%現(xiàn)金擔(dān)保，或100%的實(shí)物擔(dān)保，或法院認(rèn)可的保證人保證，但是財(cái)產(chǎn)保全通常有超出預(yù)期的結(jié)果，一部分惡意拖欠的債務(wù)人，在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全后通常會主動和當(dāng)事人聯(lián)系，協(xié)商償還辦法，很容易在法院的主持下達(dá)成調(diào)解，另外及時(shí)采取財(cái)產(chǎn)保全也可以防止一部分債務(wù)人在訴訟后轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，不至于勝訴后無法執(zhí)行。

第二篇：買賣合同糾紛

買賣合同糾紛

代理意見

尊敬的審判長、審判員：

四川易通律師事務(wù)所受本案被告成都市XX建筑工程有限公司第三分公司(以下簡稱：XX三分公司)的委托，指派我作為其代理人參與本案訴訟?，F(xiàn)根據(jù)本案有關(guān)的事實(shí)與法律發(fā)表如下代理意見，請審判庭充分考慮并采納。

一、原告要求我公司支付貨款及賠償經(jīng)濟(jì)損失沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)，具體理由如下三點(diǎn)：

1、XX三分公司從未與原告簽訂過《鋼材購銷合同》，也從未刻制過這枚“成都市XX建筑工程有限公司第三分公司高墻四期項(xiàng)目部”的印章，也就是說這枚印章是人為惡意偽造的。到底偽造這枚印章是陳X偉與李X明的個(gè)人行為，還是陳X偉李X明與原告合謀串通的行為，我公司目前尚不清楚，但是我公司已經(jīng)決定報(bào)警追究偽造我公司印章的法律責(zé)任。本案中，在鑒定時(shí)由于原告拒不提交《鋼材購銷合同》原件，導(dǎo)致鑒定不能，因此，原告應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)舉證不能的法律后果。

2、XX三分公司從未任命陳X偉為“高墻四期工程項(xiàng)目現(xiàn)場負(fù)責(zé)人”，鑒定結(jié)論已經(jīng)告訴我們?nèi)蚊鼤系挠≌峦瑯邮莻卧斓摹?/p>

3、送貨單上同樣沒有我公司簽字或蓋章，不能證明該批貨物已經(jīng)實(shí)際履行了送貨義務(wù)，更不能證明已經(jīng)交付給了我公司。

綜上，原告與我公司之間從未簽訂任何書面買賣合同，更不存在事實(shí)合同關(guān)系，因此，原告要求我公司支付貨款及賠償經(jīng)濟(jì)損失沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)，懇請法院依法駁回原告對我公司的訴訟請求。

二、陳X偉和李X明與原告簽訂買賣合同和交付貨物的行為，并不能代表我公司，更不構(gòu)成表見代理。

表見代理是指代理人雖然沒有代理權(quán)，但是表面上、客觀上具有使無過失的相對人相信他為有權(quán)代理人的正當(dāng)理由的情況，且相對人主觀上為善意且無過失，因而可以向被代理人主張代理的效力?？梢姌?gòu)成表見代理須具有嚴(yán)格的構(gòu)成要件：

要件1.即表見代理人須以被代理人的名義進(jìn)行民事行為。

要件2.表見代理人與第三人的行為合法。

要件3(客觀要件).客觀上須有使第三人相信表見代理人具有代理權(quán)的情形，并能夠使第三人在主觀上形成該代理人不容懷疑的具有代理權(quán)的認(rèn)識。

要件4(主觀要件).第三人須為善意且無過失。

即第三人應(yīng)是有正當(dāng)理由相信行為人有代理權(quán)。所謂“正當(dāng)理由”，一般指被代理人手里持有蓋了本單位公章、財(cái)務(wù)專用章、合同專用章的介紹信或授權(quán)委托書等等。

而本案中，陳X偉向吳X東出示的僅僅是承包合同的復(fù)印件，并沒有按照《鋼材購銷合同》第六條約定的“乙方須向甲方出具加蓋鮮章的工程承包合同復(fù)印件”，因此，吳X東應(yīng)當(dāng)對陳X偉的代理權(quán)限起了疑心，因此才有了后面的要求陳X偉和李X明以個(gè)人名義所作的《擔(dān)保書》，此其一;陳X偉與吳X東的《鋼材購銷合同》上加蓋的是偽造的“成都市XX建筑工程有限公司第三分公司高墻四期項(xiàng)目部”的印章，項(xiàng)目部作為一個(gè)公司的部門，是不能對外簽訂合同的，這是常識，此其二;《任命書》上的蓋章雖然是三分公司，但是從印章上看也能看

出這枚印章是沒有印章編碼的，現(xiàn)在的公司的印章全部要求在公安機(jī)關(guān)備案，都是有編碼的，此其三。

從以上分析看出，相對人即吳X東并非善意無過失，甚至存在一定程度的惡意。如果因該合同致使相對人吳X東相信陳X偉有代理權(quán)，只能說明兩個(gè)問題：一是吳X東特別疏忽大意，疏忽大意已經(jīng)超出了一般人的可能的疏忽程度;二是對法律的無知。原告的這種疏忽和無知應(yīng)當(dāng)由其與代理人自己承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，而不能由我公司來承擔(dān)任何責(zé)任。

要件5.被代理人在主觀上存在過失。

本案中公司作為被代理人，對于代理權(quán)表象的形成在主觀上并不存在過失，比如：公司并不存在公章管理不嚴(yán)、公司授權(quán)不明等等現(xiàn)象。

綜上，本案客觀上沒有使第三人相信表見代理人具有代理權(quán)的情形，而原告吳X東在陳X偉是否具有代理權(quán)問題上卻存在嚴(yán)重的主觀過錯(cuò)，同時(shí)被代理人公司在主觀上不存在任何過失，本案中的情形顯然并不符合表見代理之要件三、四、五的要求，不構(gòu)成表見代理。

三、如果由公司承擔(dān)責(zé)任，將使企業(yè)時(shí)時(shí)刻刻面臨極大的不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，亦與法律所具有的可預(yù)測性相悖。

我們知道，法律的一個(gè)重要作用或特征是，法具有可預(yù)測性，即依靠作為社會規(guī)范的法律，人們可以預(yù)先估計(jì)到他們相互之間將如何行為。但對于一個(gè)與自己沒有任何關(guān)系的人以自己名義購買物品由公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)是無論如何都無法預(yù)測，既然不可能預(yù)測，則就更談不上預(yù)防了。設(shè)想，如果一個(gè)人沒有任何授權(quán)，動輒對外購買物品高達(dá)上百萬、上千萬，卻判決要企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，這豈不是可怕!如果不是一個(gè)人，而是多個(gè)人都這樣，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)豈不是深不可測?則法律的預(yù)測作用蕩然無存!

自然人作為個(gè)體，相對企業(yè)來說，似乎是弱勢的，但如果將當(dāng)事人的惡意或過失造成的責(zé)任，一味歸咎于企業(yè)，是不公平的。企業(yè)維系的是許多人的利益，特別當(dāng)此金融危機(jī)之時(shí)，企業(yè)發(fā)展日漸困難，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)企業(yè)正當(dāng)?shù)臋?quán)利，法律之所以為表見代理設(shè)置了嚴(yán)格要件，一方面是為了保護(hù)善意且無過失的相對人的利益，同時(shí)，表見代理制度也是為了保護(hù)無過失的被代理人利益不被無故的損害。

法律應(yīng)平等地保護(hù)參與市場經(jīng)濟(jì)的每一個(gè)主體，企業(yè)只負(fù)擔(dān)其因合同約定、違約或過失而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在本案中，企業(yè)并不存在任何過失。而本案的原告僅僅憑陳X偉的說辭，就十分放心地將鋼材買給他，其即使不是故意，也是存在著極大的疏忽大意和懈怠的。對于如此疏忽和懈怠的當(dāng)事人，卻不承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，是與法相悖的，何況，吳X東的貨款判決由陳X偉和李X明承擔(dān)責(zé)任，其權(quán)利照樣可以得到保護(hù)。

以上代理意見，供法院參考。

第三篇：買賣合同糾紛民事判決書

嘉 興 市 秀 洲區(qū) 人 民 法 院

民事判決書

（2011）嘉秀商初字第333號

原告：申達(dá)億公司。住所地：江蘇省吳江市盛澤××市場商城×區(qū)×號。

法定代表人：沈××，總經(jīng)理。

委托代理人（特別授權(quán)代理）：葛××，浙江××律師事務(wù)所律師。

被代：嘉創(chuàng)公司。住所地：浙江省嘉興市××工業(yè)區(qū)。法定代表人：潘××，董事長。

委托代理人（特別授權(quán)代理）：沈××，浙江××律師事務(wù)所律師。

原告申達(dá)億公司訴被告嘉創(chuàng)公司買賣合同糾紛一案，本院于2011年5月3日立案受理后，依法由審判員袁瑞江適用簡易程序，于2011年5月31日公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人沈××及其委托代理人葛××、被告委托代理人沈××到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告申達(dá)億公司起訴稱：2006年6月至10月間，原告分三次向被告提供了共計(jì)3159米、價(jià)值33801.3元的緯向鹿皮絨布料。2008年10月20日，被告經(jīng)對賬確認(rèn)了上述款項(xiàng)并出具對賬單一份。但原告經(jīng)多次催討，被告仍未履行付

款義務(wù)，故原告為維護(hù)其合法權(quán)益，提起訴訟，請求判令被告支付原告貨款33801.3元，以及承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告嘉創(chuàng)公司在法定答辯期間內(nèi)未提交書面答辯狀，在庭審中口頭答辯稱：原告訴訟的事實(shí)不存在，原、被告之間沒有發(fā)生過業(yè)務(wù)關(guān)系，被告沒有收到過律師催告函，請求駁回原告的訴訟請求。

原告為證明其主張，舉證如下：

證據(jù)一，財(cái)務(wù)對賬單一份（原件），時(shí)間為2008年10月20日，系由被告單位當(dāng)時(shí)做財(cái)務(wù)（后來到倉庫做進(jìn)出）的王××出具給原告。用以證明2006年6月至10月間，原告向被告供貨三次，總計(jì)金額為33801.3元，并記載了數(shù)量、單價(jià)、規(guī)格等。

被告質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)沒有對賬單名稱、欠款單位名稱、只是電腦的打印件，無法證明原、被告之間業(yè)務(wù)往來的事實(shí)。上面手寫的字應(yīng)是訴訟以后寫上去的。王××不是財(cái)務(wù)人員，是被告?zhèn)}庫里做后勤的。

證據(jù)二，催討函資料一組，用以證明原告在2008年10月及2010年10月先后兩次向被告催討相應(yīng)的貨款。

被告質(zhì)證認(rèn)為，被告并未收到律師函，上面也沒有郵局的蓋章，不能說明原告的催討事實(shí)。

經(jīng)審查，本院對本案證據(jù)認(rèn)證如下：

證據(jù)一對賬單系由被告公司的王××簽字確認(rèn)，且對賬單中明確記載了數(shù)量、單價(jià)、規(guī)格，能夠證明原告向被告送貨的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。證據(jù)二與證據(jù)一可以相互印證，結(jié)合原告的陳述，應(yīng)是真實(shí)、有效的，本院予以確認(rèn)。

根據(jù)確認(rèn)有效的證據(jù)及雙方當(dāng)事人的陳述，本院認(rèn)定案件事實(shí)與原告起訴陳述的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，原、被告之間的買賣關(guān)系合法、有效。根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案的爭議焦點(diǎn)在于：

一、原、被告之間是否存在買賣關(guān)系。對賬單中被告工作人員簽字確認(rèn)，而被告不能解釋既無業(yè)務(wù)關(guān)系又為何簽字的原因，結(jié)合原告對交易過程的陳述，從保護(hù)交易的角度出發(fā)，本院認(rèn)為原告提供的對賬單應(yīng)能夠證明雙方的買賣關(guān)系及被告結(jié)欠原告貨款的事實(shí)，被告以否定對賬單簽字人王××的身份為由進(jìn)行抗辯是不能成立的。

二、原告的主張是否超過訴訟時(shí)效。被告認(rèn)為本案已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。本院認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起算，證據(jù)一的對賬單是在2008年10月20日進(jìn)行結(jié)算，但雙方并未約定付款期限，故原告主張被告付款的權(quán)利并不受到兩年訴訟時(shí)效的限制，因此，被告的辯稱不成立。綜上，原告的證據(jù)優(yōu)于被告，其主張本院予以支持，被告的辯稱無證據(jù)證明，本院不予采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條、第一百六十一條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決如下：

被告嘉創(chuàng)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告申達(dá)億公司貨款33801.3元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)323元（已減半），由被告嘉創(chuàng)公司負(fù)擔(dān)，于本判決生效之日起七日內(nèi)交納本院。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省嘉興市中級人民法院（后附頁）。

審 判 員袁瑞江

二○一一年六月十四日

書 記 員黃潔

第四篇：商品房買賣合同糾紛

商品房買賣合同糾紛？

一、什么是商品房買賣合同？

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房買賣合同又可分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。

商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。

二、什么是商品房買賣合同糾紛？

商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。

商品房買賣中，由于商品房屬于不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（房產(chǎn)證），這是商品房買賣的關(guān)鍵之處。

三、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)果雙方不服可再 向人民法院提起訴訟，如果選擇用訴訟的途徑解決房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人就需要找專業(yè)的律師代理。

四、如何解決商品房買賣合同糾紛？

房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1.調(diào)解

房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。

2.仲裁

調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。

3.訴訟

如仲裁結(jié)

深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))

律師咨詢：132，4296，6417(免費(fèi))

執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國首家律所)

律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層

第五篇：二手房買賣合同糾紛

二手房買賣合同糾紛

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。

2.委托合同簽訂不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。

3.逃避居間義務(wù)

1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。

2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

3.二手房買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。

4.合同的內(nèi)容不完整

1)二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。

3)價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付二手房的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。

6)支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

5.二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

1)在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。

2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯(cuò)較難認(rèn)定。

3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。

4)二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手房買賣合同中對補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))

律師咨詢：132，4296，6417(免費(fèi))

執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國首家律所)

律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層