第一篇：2010年北京工業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

動(dòng)蕩不安的2010年悄然過去，新一年的大幕拉開，縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低迷期，歐洲成了重災(zāi)區(qū)，我國也受到了沖擊，在工業(yè)地產(chǎn)方面，根據(jù)中國工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟數(shù)據(jù)顯示，由于受國家土地政策限制，北京2010上半年工業(yè)用地宗地?cái)?shù)環(huán)比與成交面積環(huán)比均出現(xiàn)了大面積的下滑，而成交情況卻呈現(xiàn)出大的升幅，2010年5月份，工業(yè)用地成交量較之全年平均水平增長(zhǎng)83.7%，成交面積比09年平均水平大增113.7%，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一線品牌的聯(lián)東U谷?北京項(xiàng)目更是迎來了今年的熱銷狂潮，僅2010年一季度的銷售量便超越2009年半年的銷售量，2010年6月份的單體項(xiàng)目租售量更接近三萬平米。在低供給、高需求的市場(chǎng)狀況下，工業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。

2010年，中國率先世界擺脫了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國內(nèi)呈現(xiàn)出勢(shì)頭良好的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，上海世博會(huì)的盛大召開、廣州亞運(yùn)會(huì)的召開，越來越多的世界性盛會(huì)開始焦距中國，越來越多的跨國企業(yè)投資欲在中國躍躍欲試。但是，一些問題依然潛伏，全國通貨膨脹苗頭漸顯，實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，CPI同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，油價(jià)再次出現(xiàn)飆升、房?jī)r(jià)調(diào)控、股市鐵蕩起伏、經(jīng)濟(jì)因素的“不安題材”強(qiáng)勢(shì)涌動(dòng)，幾乎任何得“風(fēng)吹草動(dòng)”，都將直接影響市場(chǎng)變化。

一直處于熱門話題中國地產(chǎn)行業(yè)也開始出現(xiàn)了內(nèi)部變動(dòng)，住宅市場(chǎng)正在遭遇調(diào)控的影響、商業(yè)地產(chǎn)借勢(shì)住宅市場(chǎng)的冷當(dāng)迅速崛起，但是由于信貸條件嚴(yán)格、經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)等問題糾紛不斷商業(yè)地產(chǎn)也開始面臨政策調(diào)控，而作為中國地產(chǎn)的另一極——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢(shì)，已經(jīng)在中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著越來越重要的地位。

2010年上半年，北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過金融危機(jī)的洗牌和重組，重獲新生。呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，開發(fā)區(qū)土地情況日益活躍，成交量成倍增加，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)占地占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)地位，主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一、土地市場(chǎng)整體平穩(wěn)發(fā)展，并未出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，相較于住宅市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)穩(wěn)定；

二、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)土地成交量與成交金額較2009年有所上升，與五、六月份的住宅市場(chǎng)零成交成反比，尤其6月份的工業(yè)市場(chǎng)土地宗數(shù)成交量占據(jù)總宗地?cái)?shù)的84.1%。

三、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)成交面積創(chuàng)新高，2010年上半年的租售總面積已超過30萬平米，相當(dāng)于2008年全年的租售面積和。

四、銷售情況好于預(yù)期，住宅市場(chǎng)的調(diào)控令很多中小企業(yè)開始重視企業(yè)自身的發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)也使得越來越多的企業(yè)加入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)中來，去年的銷售冠軍聯(lián)東U谷繼續(xù)領(lǐng)跑，以13.8萬平米的銷售量高居產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)榜首地位。

五、開發(fā)區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)異常重視，十三個(gè)區(qū)域規(guī)劃獲批、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)政策等都很大程度上推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

六、大興開發(fā)區(qū)憑借其優(yōu)越的土地資源成為產(chǎn)業(yè)用地的第一大區(qū)域，大興開發(fā)區(qū)區(qū)空間開闊，占北京市平原面積的六分之一，有著廣闊的土地資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)行政資源、社會(huì)管理、公共服務(wù)等資源優(yōu)勢(shì)明顯，伴隨著“城南行動(dòng)計(jì)劃”“一軸一帶多園區(qū)”等規(guī)劃，大型產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局正在全面擴(kuò)大。

2010年1月到6月，半年時(shí)間內(nèi)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快速，產(chǎn)業(yè)用地共65宗地，占總宗地?cái)?shù)的67%，較之去年全年水平增加45.8%，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，令眾多國家開始認(rèn)識(shí)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主體，也表現(xiàn)出越來越重要的地位。

從總成交面積來看，2010年上半年的總體成交面積為4783814.93平米，較2009年所有上漲，表明2010年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)良好。

從總體成交金額來看，2010年上半年產(chǎn)業(yè)用地的總體成交金額較之09年半年的水平有所上升，成交金額達(dá)到432926.3303萬元。

從產(chǎn)業(yè)用地總體成交均價(jià)來看，2010年上半年的成交均價(jià)較09年出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，如今的產(chǎn)業(yè)用地樓面均價(jià)達(dá)到：661.325203元/平米。

從成交面積大小上來說，大興區(qū)是最主要的成交區(qū)域，占總比重的三分之一；其次為通州、平谷區(qū)，從成交金額來看，房山區(qū)成為成交價(jià)格最高的區(qū)域，其次為昌平區(qū)、順義區(qū)。

2010年，北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)量總和為594925平米，通州區(qū)的供應(yīng)量為304700平米，占據(jù)了總供應(yīng)

量的近50%，順義、亦莊、大興次之。

產(chǎn)業(yè)物業(yè)租售情況

2010年租售量總量為30萬平米，其中2010年北京上半年產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃的總量是在108400平米左右，租賃價(jià)格以海淀區(qū)高居榜首位置，位于海淀區(qū)的永豐產(chǎn)業(yè)基地和亦莊的匯龍森以2元/天.平米的租賃單價(jià)成為市場(chǎng)最貴，而其他區(qū)域則比較平均，平均租價(jià)均在1.3-1.4元/天.平米，全市平均租價(jià)略有上揚(yáng)。

銷售總量為19萬平米，從成交面積來看通州區(qū)成為了成交的首要區(qū)域，占據(jù)了總體銷售量的63%，而該區(qū)域的功臣則要?dú)w功于金橋產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的聯(lián)東U谷，該項(xiàng)目的銷售量已經(jīng)連續(xù)兩年一直處于京城銷售量的榜首之位。

2010年上半年的市場(chǎng)銷售成交價(jià)格較去年比較，有所上浮，上升幅度達(dá)到了10.17%，一方面今年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到了前所未有的關(guān)注，企業(yè)對(duì)于郊區(qū)辦公的需求增加；兩一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模發(fā)展得到了越來越多企業(yè)的認(rèn)同。以聯(lián)東U谷為例，聯(lián)東U谷在一舉拿下2009年的銷售冠軍之后，業(yè)績(jī)繼續(xù)領(lǐng)跑北京產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，2010年聯(lián)東U谷不僅在規(guī)模上更加的成熟，品牌的知名度也越發(fā)受到消費(fèi)者的青睞，今年上半年的售價(jià)也出現(xiàn)了漲幅情況，去年獨(dú)棟的銷售單價(jià)在6500元/平米，而今年的獨(dú)棟銷售單價(jià)已經(jīng)達(dá)到7300元/平米。

我國正處于從農(nóng)業(yè)向工業(yè)化、城市化的變革，農(nóng)民的的城市化，不僅會(huì)帶動(dòng)住宅建設(shè)的大幅度的需求，工業(yè)地產(chǎn)也會(huì)需求量大增，土地購置的需求、土地租賃、廠房的需求、物流的增加等等，這對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)是個(gè)不小的考驗(yàn)，也是發(fā)展的最好時(shí)機(jī)，據(jù)我們調(diào)查，北京市2010年求購廠房的信息就有61605條，求購廠房的總數(shù)61150平方米；土地求購總計(jì)1559條，土地求租總計(jì)7373條，求租廠房9035000平方米；求租庫房的總面積4603510平方米；求購庫房的總面積2650平方米等等。

從上述情況，可以看出，工業(yè)地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀已經(jīng)與北京經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，城市的發(fā)展離不開企業(yè)，企業(yè)的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展與壯大，在新的一年里，在“十二，五”的開頭年里，我國的經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，相信北京在工業(yè)地產(chǎn)上也會(huì)有新的發(fā)展，我們會(huì)有更大的空間，為客戶提供更好的服務(wù)

第二篇：北京工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告

北京項(xiàng)目考察報(bào)告

郭長(zhǎng)根、劉志臣 2011年9月8日

2011年9月6日下午我們對(duì)北京豐臺(tái)總部基地和亦莊聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行了考察調(diào)研；7日上午趕赴河北涿州參加涿州市政府針對(duì)京南智慧園項(xiàng)目的交流協(xié)調(diào)會(huì)。具體情況如下。

一、豐臺(tái)總部基地

我們到現(xiàn)場(chǎng)參觀時(shí)沒有找到招商中心或者售樓處，僅找到了物業(yè)服務(wù)中心。據(jù)物業(yè)服務(wù)中心的人員介紹，目前總部基地所有樓盤已售完，不再接待購買客戶；如果想租賃，也只能自行去找業(yè)主談，但他們不提供業(yè)主信息；物業(yè)服務(wù)中心僅負(fù)責(zé)針對(duì)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)。隨后，我們轉(zhuǎn)了一圈，對(duì)園區(qū)做大致了解。

園區(qū)位于西北京南四環(huán)邊，距天安門直線距離13公里左右。園區(qū)占地900畝，大約500棟高密度寫字樓。寫字樓分高低兩種，高的11~15層左右，建筑面積13000平米左右，集中在北面金融總部區(qū)；其余大部分樓高為5-6層不等，建筑面積在6000平左右。樓的樣式不多：整齊劃一方塊結(jié)構(gòu)；主色調(diào)為深灰色，每棟下面三層包有紅色外框。入住的企業(yè)以央企、上市公司、金融和高科技企業(yè)為主。園區(qū)一些公交線路經(jīng)過但無地鐵（離最近的地鐵站也有7公里左右，據(jù)說將修地鐵9號(hào)線）。生活配套設(shè)施較少，酒店、餐飲、娛樂設(shè)施不多。一期項(xiàng)目自2003年開始到2010年售完，歷時(shí)7年。

據(jù)悉，2004年開盤時(shí)，總部基地的辦公樓大約6800元/平方米，對(duì)面怡?；▓@住宅價(jià)格6500元/平米。目前怡?；▓@的房子3萬元/平方米左右，而總部基地辦公樓仍徘徊在2萬左右?！懊娣e太大，總價(jià)太高，貸款不好辦，又是工業(yè)產(chǎn)權(quán)，所以轉(zhuǎn)讓難度比較大。”，故總部基地的房子轉(zhuǎn)手出售的較少，主要用于出租。

另據(jù)悉，總部基地正在往東擴(kuò)大約1.75平方公里，定位為高技術(shù)服務(wù)總部區(qū)?？偛炕貣|擴(kuò)在功能布局上將分為總部基地國際區(qū)、總部基地綜合區(qū)、總部基地民營區(qū)和總部基地生活區(qū)，其中總部國際區(qū)除了現(xiàn)有的汽車博物館，還將規(guī)劃大體量、高品質(zhì)的獨(dú)棟辦公樓，并建設(shè)國際商務(wù)酒店、國際會(huì)展中心、現(xiàn)代藝術(shù)中心、SOHO中心；總部綜合區(qū)除了獨(dú)棟總部樓外，還將集教育、酒店、餐飲、娛樂等生活、商務(wù)配套服務(wù)于一體。豐臺(tái)總部基地向東拓展后，整個(gè)總部基地項(xiàng)目總占地面積約400公頃，總建筑面積約800萬平方米，其中已完成300萬平方米，總投資300多億。

二、聯(lián)東U谷

聯(lián)東U谷位于亦莊開發(fā)區(qū)，南六環(huán)外、京津塘高速邊，距天安門直線距離25公里；占地1300畝，規(guī)劃建筑面積100萬平米；屬于中關(guān)村科技園分支，是國家級(jí)開發(fā)區(qū)。

我們現(xiàn)場(chǎng)參觀時(shí)發(fā)現(xiàn)，園區(qū)中的標(biāo)準(zhǔn)廠房已經(jīng)全部住滿；研發(fā)生產(chǎn)混合用房區(qū)域建成部分已經(jīng)住滿，還有兩排在建，據(jù)說已經(jīng)售完；特殊定制區(qū)已經(jīng)建完；目前在售的是總部商務(wù)區(qū)。

我們到招商/售樓中心了解總部商務(wù)園的情況。據(jù)招商經(jīng)理介紹，總部商務(wù)園占地200畝，有8排商務(wù)獨(dú)棟，每排7-8棟；目前在建、預(yù)售其中的2排，其余還未開始；每棟樓有4、5層兩種，建筑面積1600~3200平米左右，獨(dú)棟或雙拼結(jié)構(gòu)；企業(yè)必須在園區(qū)注冊(cè)才可購買，每平米售價(jià)8000元左右；房屋只有產(chǎn)權(quán)證，但北京地區(qū)房屋交易或貸款僅需產(chǎn)權(quán)證；根據(jù)情況，注冊(cè)企業(yè)可享受國家級(jí)，或省級(jí)，或園區(qū)內(nèi)的特殊優(yōu)惠政策。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)感覺，與標(biāo)準(zhǔn)廠房和研發(fā)生產(chǎn)混合用房相比，商務(wù)獨(dú)棟的銷售情況并不理想。因?yàn)槁?lián)東U谷投入大量的廣告宣傳商務(wù)獨(dú)棟，但目前在建的兩排還未售完，其余的六排還未開建；而研發(fā)混合用房和廠房早已全部售完。

三、京南智慧園

2011年9月7日上午10：00~12：00，我們和賽普中心的孫主任、查處長(zhǎng)等與涿州市委領(lǐng)導(dǎo)一行開了京南智慧園項(xiàng)目交流協(xié)調(diào)會(huì)。這次，新任市長(zhǎng)非常重視該項(xiàng)目，希望通過該項(xiàng)目提升園區(qū)形象、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和帶動(dòng)就業(yè)，現(xiàn)場(chǎng)表示歡迎項(xiàng)目落戶，責(zé)成各部門盡快落實(shí)各項(xiàng)落戶審批工作，并指派專門的副市長(zhǎng)督辦和協(xié)調(diào)后戶各項(xiàng)工作。會(huì)后不久，我們也順利接到規(guī)劃局受理項(xiàng)目通知。估計(jì)在涿州市政府層面項(xiàng)目基本通過了，下一步需要到省里環(huán)首都辦申請(qǐng)土地指標(biāo)問題。

但是，在交流過程中，市委領(lǐng)導(dǎo)也提出了對(duì)項(xiàng)目的擔(dān)心和警示。市委書記明確表示，項(xiàng)目必須是做產(chǎn)業(yè)聚集，開發(fā)區(qū)不需要房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目必須能夠像賽普中心介紹的那樣能夠有國家級(jí)“某某產(chǎn)業(yè)基地”或“某某中心”的名頭落戶，并能夠?qū)崒?shí)在在地落戶一些龍頭企業(yè)；開發(fā)區(qū)土地指標(biāo)的釋放是根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況供給的，先期可能僅給200~500畝，如果半年內(nèi)未動(dòng)工，或者動(dòng)工后僅作房地產(chǎn)開發(fā)而無大企業(yè)入住，市政府很可能收回土地指標(biāo)且不再繼續(xù)供應(yīng)剩余指標(biāo)。市政府也專門參觀賽普中心，了解中心的性質(zhì)和能力。

另外，當(dāng)天下午，我們也接觸了華容投資有限公司的任總。據(jù)任總介紹，華容投資在涿州開發(fā)區(qū)有5平方公里的商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)體量，其中，1000畝左右自己做一、二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)，其余只做一級(jí)開發(fā)。目前，在與萬達(dá)和萬科接觸，準(zhǔn)備引進(jìn)萬達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。華容投資在涿州項(xiàng)目，其中，華容投資占股51%，福建一私企占股40%，涿州政府占股9%。項(xiàng)目獲利后，每畝向政府繳納土地指表費(fèi)約47.3萬，其余獲利40%歸政府，60%歸項(xiàng)目公司。任總原本是賽普中心的人，現(xiàn)在人事關(guān)系還在中心，兩年前運(yùn)作華容的項(xiàng)目，對(duì)涿州政府關(guān)系很熟，賽普中心希望任總能在當(dāng)?shù)貛椭覀儭?/p>

四、建議和意見

（1）針對(duì)京南智慧園項(xiàng)目

由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，京南智慧園的規(guī)劃和建設(shè)，在前期必須先滿足政府產(chǎn)業(yè)聚集的要求，利用CSIP賽普測(cè)試中心的名聲和能力，真正吸引幾家龍頭企業(yè)入住，樹立“智慧園區(qū)”的形象，以爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政策和土地指標(biāo)支持。有了一定的形象和政府支持之后，在后期項(xiàng)目中逐漸增加住宅和商業(yè)比重，逐漸增加盈利空間。

由于土地指標(biāo)的緊缺，整個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)至少要分兩、三次甚至更多次才能獲得，而每一次的獲得都以之前的招商完成情況為基礎(chǔ)，因此，前期的“產(chǎn)業(yè)聚集”非常關(guān)鍵，前期切不可不動(dòng)或者盲動(dòng)。為減少前期投入風(fēng)險(xiǎn)和快速區(qū)的招商效果，應(yīng)該提前讓賽普中心與一些龍頭企業(yè)接觸，并給予一定優(yōu)惠條件吸引共同入住。前期產(chǎn)業(yè)聚集增加人氣后，后面的地產(chǎn)項(xiàng)目增值空間也大，如果前期就做房地產(chǎn)，不但政府限制，且利潤空間也有不高。

（2）針對(duì)南京財(cái)富產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

南京項(xiàng)目我們無法作產(chǎn)業(yè)聚集，而且政府也沒有強(qiáng)行產(chǎn)業(yè)聚集任務(wù)，應(yīng)側(cè)重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但由于遠(yuǎn)離市區(qū)，大樓單體體量大，12層的售價(jià)近億元人民幣，6層的也要4000多萬元，能買得起企業(yè)不多；而且即使有整幢購買的企業(yè)，其議價(jià)能力必然也強(qiáng)，成交后利潤也會(huì)降低。據(jù)這一時(shí)期客戶蓄水情況看，購買1000平米左右的居多。故建議以按層分割出售為主，只要想辦法取得土地證分割許可。據(jù)悉，增加土地出讓金可以變通解決。如此法可行，可借機(jī)收購周邊位置好的工業(yè)用地，如法炮制。

第三篇：2008年中國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查報(bào)告

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中國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查報(bào)告

2008年1季度

本調(diào)查由《中國工業(yè)地產(chǎn)》雜志社聯(lián)合全國各地合作伙伴共同完成。以下調(diào)查價(jià)格為2008年1季度最新市場(chǎng)價(jià)格（以綜合平均和市場(chǎng)實(shí)際操作價(jià)格為主，不計(jì)入官方定價(jià)）。非常感謝為本調(diào)查提供數(shù)據(jù)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人。

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 工業(yè)物業(yè)價(jià)格持續(xù)上升，尤其是高科技園區(qū)和物流園區(qū)。

◆ 北京地區(qū)各開發(fā)區(qū)的土地儲(chǔ)備量非常有限，但企業(yè)的需求并未有冷卻現(xiàn)象。如目前北京亦莊開發(fā)區(qū)東擴(kuò)取、南擴(kuò)區(qū)新增土地所剩無幾。優(yōu)質(zhì)廠房的租金方面，新增廠房供應(yīng)不足，導(dǎo)致租金上升。亦莊及其附近地區(qū)的價(jià)格在2007年平均增長(zhǎng)人民幣0.1至0.15元每天每平米，預(yù)計(jì)2008年將繼續(xù)增長(zhǎng)。

◆ 隨著奧運(yùn)的臨近，倉儲(chǔ)、物流物業(yè)的租金將不斷升溫度。

數(shù)據(jù)提供：聯(lián)東集團(tuán)招商部王偉彬

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 自2007年開始，天津市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地統(tǒng)一招拍掛，這種出讓方式在保證土地公開、公平交易的同時(shí)，也使天津工業(yè)用地價(jià)格逐步提升。

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市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆近幾年工業(yè)物業(yè)租金都是略微上升。

◆ 預(yù)計(jì)2008年沈陽工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)比較平穩(wěn)，變化不大。

◆ 相比之下，企業(yè)以租用標(biāo)準(zhǔn)廠房為主。

數(shù)據(jù)提供：英達(dá)工業(yè)園

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 各種工業(yè)物業(yè)價(jià)格持續(xù)上升。2007年工業(yè)用地的市價(jià)達(dá)到每平方米人民幣3777元，比上年同期增長(zhǎng)6.9%。預(yù)計(jì)2008年，工業(yè)用地價(jià)格還將繼續(xù)上漲。工業(yè)區(qū)、廠房租金月平均增長(zhǎng)1.2%左右。

◆ 工業(yè)地產(chǎn)的毛收益率保持在8%-10%，對(duì)投資者來說仍具吸引力。

◆ 由于上?？偛拷?jīng)濟(jì)的發(fā)展，跨國企業(yè)將上海作為進(jìn)入中國的首選之地，導(dǎo)致上海高科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)需求強(qiáng)勁，物業(yè)租金持續(xù)上漲。

◆ 在工業(yè)地價(jià)以及倉儲(chǔ)物業(yè)租金大幅上漲的背景下，外資頻頻在滬大手筆增加工業(yè)地產(chǎn)投入。上海市在其未來規(guī)劃中將物流產(chǎn)業(yè)定位于重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，因此諸多工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商加強(qiáng)了在物流設(shè)施方面的投入。

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市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 租金價(jià)格呈上升趨勢(shì)。較往年比較，2006年8元/m2/月的廠房有城市交通改造、土地價(jià)格上漲等因素影響，目前價(jià)格均有20%以上的上升幅度。

◆ 08年以后，由于土地資源十分緊缺，而高科技園區(qū)的招商方式及定價(jià)也有所改變，對(duì)使用于傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型企業(yè)的廠房需求會(huì)增加。

◆ 高科技園區(qū)的配套設(shè)施、行政服務(wù)較其他物業(yè)要好，但招商面較狹窄。標(biāo)準(zhǔn)廠房的針對(duì)性較強(qiáng)，價(jià)格適中，普遍受歡迎。簡(jiǎn)易廠房只適用于小的 加工企業(yè)，需求量不大。

數(shù)據(jù)提供：蘇州廠房網(wǎng)

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 市場(chǎng)價(jià)格較平穩(wěn)，短期內(nèi)不會(huì)有太大上升。

◆ 標(biāo)準(zhǔn)廠房及高科技園區(qū)較受歡迎。

市場(chǎng)特點(diǎn)：

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◆ 市場(chǎng)有小幅上升。恩明區(qū)、湖里區(qū)工業(yè)物業(yè)租金價(jià)格較高，廠房未來向同安區(qū)轉(zhuǎn)移。

◆ 預(yù)計(jì)未來穩(wěn)步上升?，F(xiàn)在廈門市區(qū)的廠房已經(jīng)很少了，恩明、湖里的工業(yè)區(qū)逐步會(huì)向島外轉(zhuǎn)移。整體上標(biāo)準(zhǔn)廠房更受企業(yè)歡迎。

數(shù)據(jù)提供：廈門廠房網(wǎng)

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 整體市場(chǎng)穩(wěn)中略降。

◆ 因?yàn)閺V州總部經(jīng)濟(jì)開始發(fā)力，高科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)供不應(yīng)求。例如廣州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)共吸引各類科技企業(yè)2000多家，區(qū)內(nèi)物業(yè)十分緊俏。

◆ 廣州周遍地區(qū)例如番禺區(qū)，由于大量無證照簡(jiǎn)易廠房涌入市場(chǎng)，而珠三角地區(qū)整體制造業(yè)投資環(huán)境惡化，這些廠房已經(jīng)無法滿足本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，同時(shí)客戶租廠投資數(shù)量急劇下降，導(dǎo)致這些廠房難租，而且降格開始下降。

◆ 預(yù)計(jì)2008年廠房?jī)r(jià)格不會(huì)有上升，許多廠房業(yè)主迫于壓力會(huì)逐步降價(jià)，有可能導(dǎo)致廠房租賃價(jià)格整體下滑。

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 深圳關(guān)內(nèi)已基本無廠可租。深圳市近幾年已經(jīng)逐步對(duì)關(guān)內(nèi)的舊廠房、舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行了改造，工業(yè)企業(yè)大部分都搬至關(guān)外。

◆ 廠房等工業(yè)物業(yè)租金整體平穩(wěn)，預(yù)計(jì)2008年亦不會(huì)有多少變動(dòng)。

◆ 高科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)供不應(yīng)求，十分受歡迎。

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資料提供：中原地產(chǎn)、通泰地產(chǎn)

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 2008年一季度工業(yè)物業(yè)租金整體較平穩(wěn)。

◆ 由于東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的加速升級(jí)，對(duì)低端產(chǎn)業(yè)的逐步淘汰，未來一段時(shí)間東莞工業(yè)廠房，特別是一些簡(jiǎn)易、獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)廠房的租金會(huì)穩(wěn)中略有下降。

◆ 高科技、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)物業(yè)依然受歡迎。

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 工業(yè)廠房類物業(yè)租金近期有上升的趨勢(shì)。佛山工業(yè)廠房租金每年以3%—5%的速度遞增。

◆ 預(yù)計(jì)2008年佛山工業(yè)物業(yè)租金會(huì)緩慢上升。佛山舊廠房改造會(huì)導(dǎo)致廠房?jī)r(jià)格整體上升。

數(shù)據(jù)提供：佛山高明滄江工業(yè)區(qū)

市場(chǎng)特點(diǎn)：

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◆ 長(zhǎng)沙近期工業(yè)廠房租金上升很快，年漲幅將近20%。

◆ 預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙2008年廠房租金將持續(xù)上漲。由于高科技園區(qū)租金高，相對(duì)便宜的標(biāo)準(zhǔn)廠房或租地建廠更受企業(yè)歡迎。

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆近年來一直保持上升的趨勢(shì)

◆ 由于武漢的地理位置，眾多高科技企業(yè)、跨國公司都將武漢作為中部的戰(zhàn)略基地，因此高科技總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)很受歡迎。

◆ 武漢的基礎(chǔ)加工制造業(yè)不發(fā)達(dá)，所以標(biāo)準(zhǔn)廠房市場(chǎng)尚未形成一定規(guī)模。但標(biāo)準(zhǔn)廠房目前很受企業(yè)歡迎，預(yù)計(jì)未來標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求和市場(chǎng)供應(yīng)量都將增加。

數(shù)據(jù)提供：武漢東正房地產(chǎn)

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 成都工業(yè)廠房租金每年以3%—5%的速度上升。

◆ 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)力，成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及青羊工業(yè)園等高科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的物業(yè)供不應(yīng)求。國內(nèi)外大企業(yè)紛紛落戶成都，有的甚至大量圈地。

◆ 標(biāo)準(zhǔn)廠房也十分受企業(yè)歡迎，但由于標(biāo)準(zhǔn)廠房供應(yīng)過量，目前標(biāo)準(zhǔn)廠房租金穩(wěn)中略有下降。預(yù)計(jì)2008年整體平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)提供：成都廠房網(wǎng)

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市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆近幾年重慶工業(yè)廠房租金以每年5%的速度遞增。

◆ 預(yù)計(jì)2008年廠房租金緩慢上漲。

◆ 標(biāo)準(zhǔn)廠房較受歡迎，因簡(jiǎn)易廠房利用率太低，重慶簡(jiǎn)易廠房供應(yīng)幾乎為零。

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第四篇：工業(yè)地產(chǎn)營銷年終工作總結(jié)

敬請(qǐng)關(guān)注：工業(yè)地產(chǎn)營銷個(gè)人年終工作總結(jié)，希望從中有所啟發(fā)——

一、工作進(jìn)展情況回顧

任何工作都離不開人的主體元素。于是首先就從學(xué)會(huì)做人，踏實(shí)工作做起；其次是掌握國家和開發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)情況；再次是飲水思源，摸索有效的營銷推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問題：怎樣花最少的錢達(dá)到最好的宣傳效果?通過什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶現(xiàn)階段工業(yè)城項(xiàng)目還存在什么問題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營銷難的問題：

年 月—年 月的主要工作：

1、配合完成中秋晚會(huì)

2、協(xié)助完成汽配展活動(dòng)

3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作

4、積極配合公關(guān)活動(dòng)

5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料

6、配合同事完成其他工作內(nèi)容

7、推陳出新,不斷完善營銷思路,制定營銷策略

8、完成臨時(shí)性交代的任務(wù)

二、基本工作情況和做法

(一)不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。

認(rèn)真分析新形勢(shì)新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整工作策略。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和 的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對(duì)它的理解和認(rèn)識(shí)，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計(jì)挖潛營銷思路。二是注重市場(chǎng)信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營銷策略和市場(chǎng)推廣策略，以之來調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略和策略；三是積極爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營銷策略和市場(chǎng)推廣方案的時(shí)候，由于各自存在思維差別，肯定會(huì)出現(xiàn)意見不一致的情況，但對(duì)出現(xiàn)的問題和遇到的難題，會(huì)認(rèn)真“把脈、會(huì)診”，及時(shí)調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計(jì)劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴(yán)峻困難的形勢(shì)下，我認(rèn)為所付出的努力和艱辛一定不會(huì)白費(fèi)。

(二)從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶。

力求按照不同的特征來進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分有三條好處，一個(gè)是獲得消費(fèi)者高度的忠誠度，一個(gè)是保護(hù)適當(dāng)利潤，一個(gè)是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國度的企業(yè)等等。

雖然園區(qū)在設(shè)計(jì)研發(fā)的時(shí)候就進(jìn)行了市場(chǎng)的細(xì)分，但是這種細(xì)分往往相對(duì)是粗線條的，因此在具體實(shí)施銷售的時(shí)候有必要進(jìn)行更為明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對(duì)更加明確的目標(biāo)客戶，使用合適的營銷策略和方式。

(三)與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。

工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營銷思路和推廣方法也會(huì)與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是從理性訴求的角度進(jìn)行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標(biāo)客戶群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對(duì)性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢(shì)在必行，把聯(lián)東工業(yè)園打造成為具有全國前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。

(四)提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率。

在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實(shí)效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。

三、存在的問題

目前在營銷和宣傳等方面存在的問題：

(1)信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，信息量和信息來源渠道還不夠多。

(2)招商方式創(chuàng)新不夠，仍以傳統(tǒng)的為主，面對(duì)面接觸居多，招商效率低；

(3)招商面還不夠?qū)挿海畔⒑鹆科汀?/p>

(4)已建的廠房結(jié)構(gòu)比較單一，缺乏個(gè)性化，不能切合市場(chǎng)企業(yè)多樣化廠房需求的實(shí)際。

(6)給客戶承諾的配套設(shè)施跟不上，工程不能同時(shí)完工。

(7)與北京 園區(qū)，橫向縱向的比較，在價(jià)格上沒有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)偏高，尤其是銷售價(jià)格。

(8)廠房的設(shè)計(jì)合理性和園區(qū)的規(guī)劃不是市場(chǎng)需求的最佳體現(xiàn)

(9)工業(yè)城的定位缺乏遠(yuǎn)瞻性和市場(chǎng)引導(dǎo)性,內(nèi)部招商組織結(jié)構(gòu)建立的不科學(xué)，宣傳推廣的力度比較小。

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五、工作中的體會(huì)與思考

通過我兩個(gè)月對(duì)工業(yè)地產(chǎn)營銷的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐，主要有以下幾條體會(huì)和思考：

1、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營銷的重視程度及其思想觀念是營銷策略的制定和營銷思路能否成功施行的決定因素。

一是領(lǐng)導(dǎo)對(duì)部門或個(gè)人的重視，使得個(gè)人能力增強(qiáng)，獲得更多的資源和協(xié)助，對(duì)營銷方案的真正實(shí)施也有幫助，甚至可能扭轉(zhuǎn)乾坤。

二是戰(zhàn)略重點(diǎn)的定位重視，比如說領(lǐng)導(dǎo)對(duì)工業(yè)城的主體思路，對(duì)投入產(chǎn)出比的概念的認(rèn)識(shí)，要建立品牌就得加大投入，不斷創(chuàng)新，連貫實(shí)施。實(shí)踐證明，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)指導(dǎo)性工作重視了，認(rèn)識(shí)到位、支撐到位了，有機(jī)構(gòu)，有人手，有支撐，有管理，有推動(dòng)，事情就會(huì)辦的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的階段，則只能走下坡路。

2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，暢通內(nèi)部信息溝通渠道，明確責(zé)任，提高工作效率的是前提。

提高工作效率的關(guān)鍵是明確個(gè)人工作職責(zé)，部門分工明確，發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)，完善組織架構(gòu)，組織結(jié)構(gòu)扁平化，保障信息溝通無障礙，事事有人做，人人有人管。

3、加快工業(yè)園的軟硬件環(huán)境，完善營銷制度，提高營銷推廣實(shí)施力度，加強(qiáng)公關(guān)是當(dāng)務(wù)之急。

基于工業(yè)城要打造成知名的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，提高工業(yè)城的核心競(jìng)爭(zhēng)力是當(dāng)務(wù)之急，也就對(duì)園區(qū)硬環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、廠房建筑檔次、工業(yè)園規(guī)劃檔次等和軟環(huán)境物業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理、園區(qū)文化建設(shè)等方面提出更高要求。通過創(chuàng)新觀念、盤活思路制定出有效科學(xué)的營銷戰(zhàn)略和營銷策略，同時(shí)加強(qiáng)公關(guān)以輔助作用。

兩個(gè)月來，我所取得的每一個(gè)進(jìn)展，都是行政中心各位同事關(guān)心支持的結(jié)果，我還存在著許多不足，所能看到的成果不大，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的距離還比較遠(yuǎn)，希望通過總結(jié)學(xué)習(xí)，不斷提升自己，按照 年既定的目標(biāo)前進(jìn)，做好每一件事。

編輯：xiexiebang

第五篇：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

第一：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備；

2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批；

3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；

4、辦理工商注冊(cè)登記；

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書；

7、辦理企業(yè)名稱登記；

8、送審合資或合作合同、章程；

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；

10、辦理企業(yè)登記

「開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)」

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)；

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)；

3、企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)；

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二：開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書；

2、初步確定開發(fā)方案；

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)；

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書；

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 「項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)」

1、可行性研究費(fèi)；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三：開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

●開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)；

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

4、辦理人防審核；

5、辦理消防審核；

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查；

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案；

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批；

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；

11、委托地質(zhì)勘探；

12、委托初步設(shè)計(jì)；

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見；

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案；

16、報(bào)審市政配套方案；

17、1

市政各管理部門提出市政配套意見；

18、市政管線綜合●開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)；

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)；

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；

4、竣工檔案保證金；

5、臨時(shí)用地費(fèi)；

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)；

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)；

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)；

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi) 第四：開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

●取得開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓：

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；

4、主管部門實(shí)地勘察；

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審；

6、委托地價(jià)評(píng)估；

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)；

8、辦理土地出讓審批；

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；

10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證；

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證；

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥：

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)、14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察、15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批、16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用：

17、征用集體土地用地申請(qǐng)、18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、19、簽訂征地協(xié)議、20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、21、確定勞動(dòng)力安置方案、22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、23、市政府下文征地、24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)、25、辦理批地文件、批地圖、26、辦理凍結(jié)戶口、27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力、28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作、32、征地結(jié)案

●取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)：

1、地價(jià)款（土地出讓金）；

2、資金占用費(fèi)；

3、滯納金；

4、土地使用費(fèi)；

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；

7、土地閑置費(fèi)；

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)；

9、城市土地使用稅；

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)；

11、出讓土地預(yù)訂金；

12、征地管理費(fèi)；

13、土地補(bǔ)償費(fèi)；

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)；

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)；

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)；

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金；

19、耕地占用稅

第五：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

●開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序：

1、委托進(jìn)行拆遷工作、2、辦理拆遷申請(qǐng)、3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證、4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書、5、辦理拆遷公告與通知、6、辦理戶口凍結(jié)、7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)、8、確定拆遷安置方案、9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議、10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置、11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款、12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理、13、移交

拆遷檔案資料、14、房屋拆遷糾紛的裁決、15、強(qiáng)制拆遷

●開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)；

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)；

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）；

5、清理費(fèi)；

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)；

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)；

9、房屋拆遷管理費(fèi)；

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六:項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段

●項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作：

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃、3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)、4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)、5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)、6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)、7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)、8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)、9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、10、出施工圖、11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金、12、辦理消防審核意見表、13、審批人防工程、辦理人防許可證、14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)：

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)、17、招標(biāo)準(zhǔn)備、18、招標(biāo)通告、19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)、22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)、23、投標(biāo)單位資格審批、24、編制投標(biāo)書并送達(dá)、25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、26、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)、27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、28、發(fā)中標(biāo)通知書、29、簽訂工程承包合同、30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理：

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)、32、建設(shè)工程監(jiān)理、33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、35、辦理開工前審計(jì)、36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅、37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路、39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、40、協(xié)調(diào)交通管理部門、41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)、42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工：

43、施工場(chǎng)地的“三通一平”、44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)、45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝、46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收：

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)、48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》、49、商品住宅性能認(rèn)定、50、竣工統(tǒng)計(jì)登記、51、辦理竣工房屋測(cè)繪、52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

●項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、三通一平費(fèi)、2、自來水廠建設(shè)費(fèi)、3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、4、供熱廠建設(shè)費(fèi)、5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)、6、地下水資源養(yǎng)蓄基金、7、地下熱水資源費(fèi)、8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）、9、開發(fā)管理費(fèi)、10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)、11、建筑行業(yè)管理費(fèi)、12、綠化建設(shè)費(fèi)、13、公園建設(shè)費(fèi)、14、綠化補(bǔ)償費(fèi)、15、路燈維護(hù)費(fèi)、16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）、18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）、19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）、20、建安工程費(fèi)、21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)、22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)、23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、24、竣工圖費(fèi)、25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金、26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)、29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、30、超計(jì)劃用水加價(jià)、31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)、33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七：開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段

●開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售：

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》；

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所；

3、與購房者簽訂認(rèn)購書；

4、簽訂正式買賣契約；

5、辦理簽約公證；

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證；

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記；

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記；

9、外銷商品房抵押登記；

10、樓宇交付入住手續(xù)；

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售：

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明、13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》、15、銷售項(xiàng)目備案、16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售、17、與購房者簽訂認(rèn)購書、18、與購房者簽訂買賣契約、19、辦理預(yù)售登記、20、辦理轉(zhuǎn)讓登記、21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書、24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理：

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、26、申請(qǐng)房屋租賃許可證、27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議、28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)、29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租、30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)管理：

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、32、出租人辦理房屋租賃許可證、33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》、34、簽訂書面租賃協(xié)議、35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押：

36、抵押權(quán)的設(shè)定、37、簽訂抵押合同、38、辦理房地產(chǎn)抵押登記、39、抵押房地產(chǎn)的占管、40、抵押房地產(chǎn)的處分

●開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、營業(yè)稅、2、城市維護(hù)建設(shè)稅、3、教育費(fèi)附加、4、印花稅、5、契稅、6、土地增值稅、7、企業(yè)所得稅、8、個(gè)人所得稅、9、房產(chǎn)稅、10、城市房地產(chǎn)稅、11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)、13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)、14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)、15、房屋買賣登記費(fèi)、16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)、18、租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)、19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)、20、房屋租賃登記費(fèi)、21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)、22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)、23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八：開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

●開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序：

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批；

2、簽署物業(yè)管理委托合同；

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收；

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；

5、安排簽訂管理公約；

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求；

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

●開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)；

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)；

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)