第一篇：2010年北京工業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

動(dòng)蕩不安的2010年悄然過(guò)去，新一年的大幕拉開(kāi)，縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入低迷期，歐洲成了重災(zāi)區(qū)，我國(guó)也受到了沖擊，在工業(yè)地產(chǎn)方面，根據(jù)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟數(shù)據(jù)顯示，由于受國(guó)家土地政策限制，北京2010上半年工業(yè)用地宗地?cái)?shù)環(huán)比與成交面積環(huán)比均出現(xiàn)了大面積的下滑，而成交情況卻呈現(xiàn)出大的升幅，2010年5月份，工業(yè)用地成交量較之全年平均水平增長(zhǎng)83.7%，成交面積比09年平均水平大增113.7%，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一線品牌的聯(lián)東U谷?北京項(xiàng)目更是迎來(lái)了今年的熱銷狂潮，僅2010年一季度的銷售量便超越2009年半年的銷售量，2010年6月份的單體項(xiàng)目租售量更接近三萬(wàn)平米。在低供給、高需求的市場(chǎng)狀況下，工業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。

2010年，中國(guó)率先世界擺脫了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)呈現(xiàn)出勢(shì)頭良好的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，上海世博會(huì)的盛大召開(kāi)、廣州亞運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，越來(lái)越多的世界性盛會(huì)開(kāi)始焦距中國(guó)，越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)投資欲在中國(guó)躍躍欲試。但是，一些問(wèn)題依然潛伏，全國(guó)通貨膨脹苗頭漸顯，實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，CPI同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，油價(jià)再次出現(xiàn)飆升、房?jī)r(jià)調(diào)控、股市鐵蕩起伏、經(jīng)濟(jì)因素的“不安題材”強(qiáng)勢(shì)涌動(dòng)，幾乎任何得“風(fēng)吹草動(dòng)”，都將直接影響市場(chǎng)變化。

一直處于熱門話題中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)也開(kāi)始出現(xiàn)了內(nèi)部變動(dòng)，住宅市場(chǎng)正在遭遇調(diào)控的影響、商業(yè)地產(chǎn)借勢(shì)住宅市場(chǎng)的冷當(dāng)迅速崛起，但是由于信貸條件嚴(yán)格、經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題糾紛不斷商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始面臨政策調(diào)控，而作為中國(guó)地產(chǎn)的另一極——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢(shì)，已經(jīng)在中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著越來(lái)越重要的地位。

2010年上半年，北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)金融危機(jī)的洗牌和重組，重獲新生。呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，開(kāi)發(fā)區(qū)土地情況日益活躍，成交量成倍增加，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)占地占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)地位，主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一、土地市場(chǎng)整體平穩(wěn)發(fā)展，并未出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，相較于住宅市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)穩(wěn)定；

二、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)土地成交量與成交金額較2009年有所上升，與五、六月份的住宅市場(chǎng)零成交成反比，尤其6月份的工業(yè)市場(chǎng)土地宗數(shù)成交量占據(jù)總宗地?cái)?shù)的84.1%。

三、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)成交面積創(chuàng)新高，2010年上半年的租售總面積已超過(guò)30萬(wàn)平米，相當(dāng)于2008年全年的租售面積和。

四、銷售情況好于預(yù)期，住宅市場(chǎng)的調(diào)控令很多中小企業(yè)開(kāi)始重視企業(yè)自身的發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)也使得越來(lái)越多的企業(yè)加入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)中來(lái)，去年的銷售冠軍聯(lián)東U谷繼續(xù)領(lǐng)跑，以13.8萬(wàn)平米的銷售量高居產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)榜首地位。

五、開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)異常重視，十三個(gè)區(qū)域規(guī)劃獲批、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)政策等都很大程度上推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

六、大興開(kāi)發(fā)區(qū)憑借其優(yōu)越的土地資源成為產(chǎn)業(yè)用地的第一大區(qū)域，大興開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)空間開(kāi)闊，占北京市平原面積的六分之一，有著廣闊的土地資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)行政資源、社會(huì)管理、公共服務(wù)等資源優(yōu)勢(shì)明顯，伴隨著“城南行動(dòng)計(jì)劃”“一軸一帶多園區(qū)”等規(guī)劃，大型產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局正在全面擴(kuò)大。

2010年1月到6月，半年時(shí)間內(nèi)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快速，產(chǎn)業(yè)用地共65宗地，占總宗地?cái)?shù)的67%，較之去年全年水平增加45.8%，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，令眾多國(guó)家開(kāi)始認(rèn)識(shí)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主體，也表現(xiàn)出越來(lái)越重要的地位。

從總成交面積來(lái)看，2010年上半年的總體成交面積為4783814.93平米，較2009年所有上漲，表明2010年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)良好。

從總體成交金額來(lái)看，2010年上半年產(chǎn)業(yè)用地的總體成交金額較之09年半年的水平有所上升，成交金額達(dá)到432926.3303萬(wàn)元。

從產(chǎn)業(yè)用地總體成交均價(jià)來(lái)看，2010年上半年的成交均價(jià)較09年出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，如今的產(chǎn)業(yè)用地樓面均價(jià)達(dá)到：661.325203元/平米。

從成交面積大小上來(lái)說(shuō)，大興區(qū)是最主要的成交區(qū)域，占總比重的三分之一；其次為通州、平谷區(qū)，從成交金額來(lái)看，房山區(qū)成為成交價(jià)格最高的區(qū)域，其次為昌平區(qū)、順義區(qū)。

2010年，北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)量總和為594925平米，通州區(qū)的供應(yīng)量為304700平米，占據(jù)了總供應(yīng)

量的近50%，順義、亦莊、大興次之。

產(chǎn)業(yè)物業(yè)租售情況

2010年租售量總量為30萬(wàn)平米，其中2010年北京上半年產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃的總量是在108400平米左右，租賃價(jià)格以海淀區(qū)高居榜首位置，位于海淀區(qū)的永豐產(chǎn)業(yè)基地和亦莊的匯龍森以2元/天.平米的租賃單價(jià)成為市場(chǎng)最貴，而其他區(qū)域則比較平均，平均租價(jià)均在1.3-1.4元/天.平米，全市平均租價(jià)略有上揚(yáng)。

銷售總量為19萬(wàn)平米，從成交面積來(lái)看通州區(qū)成為了成交的首要區(qū)域，占據(jù)了總體銷售量的63%，而該區(qū)域的功臣則要?dú)w功于金橋產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的聯(lián)東U谷，該項(xiàng)目的銷售量已經(jīng)連續(xù)兩年一直處于京城銷售量的榜首之位。

2010年上半年的市場(chǎng)銷售成交價(jià)格較去年比較，有所上浮，上升幅度達(dá)到了10.17%，一方面今年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到了前所未有的關(guān)注，企業(yè)對(duì)于郊區(qū)辦公的需求增加；兩一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模發(fā)展得到了越來(lái)越多企業(yè)的認(rèn)同。以聯(lián)東U谷為例，聯(lián)東U谷在一舉拿下2009年的銷售冠軍之后，業(yè)績(jī)繼續(xù)領(lǐng)跑北京產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，2010年聯(lián)東U谷不僅在規(guī)模上更加的成熟，品牌的知名度也越發(fā)受到消費(fèi)者的青睞，今年上半年的售價(jià)也出現(xiàn)了漲幅情況，去年獨(dú)棟的銷售單價(jià)在6500元/平米，而今年的獨(dú)棟銷售單價(jià)已經(jīng)達(dá)到7300元/平米。

我國(guó)正處于從農(nóng)業(yè)向工業(yè)化、城市化的變革，農(nóng)民的的城市化，不僅會(huì)帶動(dòng)住宅建設(shè)的大幅度的需求，工業(yè)地產(chǎn)也會(huì)需求量大增，土地購(gòu)置的需求、土地租賃、廠房的需求、物流的增加等等，這對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)是個(gè)不小的考驗(yàn)，也是發(fā)展的最好時(shí)機(jī)，據(jù)我們調(diào)查，北京市2010年求購(gòu)廠房的信息就有61605條，求購(gòu)廠房的總數(shù)61150平方米；土地求購(gòu)總計(jì)1559條，土地求租總計(jì)7373條，求租廠房9035000平方米；求租庫(kù)房的總面積4603510平方米；求購(gòu)庫(kù)房的總面積2650平方米等等。

從上述情況，可以看出，工業(yè)地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀已經(jīng)與北京經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，城市的發(fā)展離不開(kāi)企業(yè)，企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展與壯大，在新的一年里，在“十二，五”的開(kāi)頭年里，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，相信北京在工業(yè)地產(chǎn)上也會(huì)有新的發(fā)展，我們會(huì)有更大的空間，為客戶提供更好的服務(wù)

第二篇：北京工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告

北京項(xiàng)目考察報(bào)告

郭長(zhǎng)根、劉志臣 2011年9月8日

2011年9月6日下午我們對(duì)北京豐臺(tái)總部基地和亦莊聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行了考察調(diào)研；7日上午趕赴河北涿州參加涿州市政府針對(duì)京南智慧園項(xiàng)目的交流協(xié)調(diào)會(huì)。具體情況如下。

一、豐臺(tái)總部基地

我們到現(xiàn)場(chǎng)參觀時(shí)沒(méi)有找到招商中心或者售樓處，僅找到了物業(yè)服務(wù)中心。據(jù)物業(yè)服務(wù)中心的人員介紹，目前總部基地所有樓盤已售完，不再接待購(gòu)買客戶；如果想租賃，也只能自行去找業(yè)主談，但他們不提供業(yè)主信息；物業(yè)服務(wù)中心僅負(fù)責(zé)針對(duì)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)。隨后，我們轉(zhuǎn)了一圈，對(duì)園區(qū)做大致了解。

園區(qū)位于西北京南四環(huán)邊，距天安門直線距離13公里左右。園區(qū)占地900畝，大約500棟高密度寫字樓。寫字樓分高低兩種，高的11~15層左右，建筑面積13000平米左右，集中在北面金融總部區(qū)；其余大部分樓高為5-6層不等，建筑面積在6000平左右。樓的樣式不多：整齊劃一方塊結(jié)構(gòu)；主色調(diào)為深灰色，每棟下面三層包有紅色外框。入住的企業(yè)以央企、上市公司、金融和高科技企業(yè)為主。園區(qū)一些公交線路經(jīng)過(guò)但無(wú)地鐵（離最近的地鐵站也有7公里左右，據(jù)說(shuō)將修地鐵9號(hào)線）。生活配套設(shè)施較少，酒店、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施不多。一期項(xiàng)目自2003年開(kāi)始到2010年售完，歷時(shí)7年。

據(jù)悉，2004年開(kāi)盤時(shí)，總部基地的辦公樓大約6800元/平方米，對(duì)面怡?；▓@住宅價(jià)格6500元/平米。目前怡?；▓@的房子3萬(wàn)元/平方米左右，而總部基地辦公樓仍徘徊在2萬(wàn)左右?！懊娣e太大，總價(jià)太高，貸款不好辦，又是工業(yè)產(chǎn)權(quán)，所以轉(zhuǎn)讓難度比較大?！?，故總部基地的房子轉(zhuǎn)手出售的較少，主要用于出租。

另?yè)?jù)悉，總部基地正在往東擴(kuò)大約1.75平方公里，定位為高技術(shù)服務(wù)總部區(qū)?？偛炕貣|擴(kuò)在功能布局上將分為總部基地國(guó)際區(qū)、總部基地綜合區(qū)、總部基地民營(yíng)區(qū)和總部基地生活區(qū)，其中總部國(guó)際區(qū)除了現(xiàn)有的汽車博物館，還將規(guī)劃大體量、高品質(zhì)的獨(dú)棟辦公樓，并建設(shè)國(guó)際商務(wù)酒店、國(guó)際會(huì)展中心、現(xiàn)代藝術(shù)中心、SOHO中心；總部綜合區(qū)除了獨(dú)棟總部樓外，還將集教育、酒店、餐飲、娛樂(lè)等生活、商務(wù)配套服務(wù)于一體。豐臺(tái)總部基地向東拓展后，整個(gè)總部基地項(xiàng)目總占地面積約400公頃，總建筑面積約800萬(wàn)平方米，其中已完成300萬(wàn)平方米，總投資300多億。

二、聯(lián)東U谷

聯(lián)東U谷位于亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，南六環(huán)外、京津塘高速邊，距天安門直線距離25公里；占地1300畝，規(guī)劃建筑面積100萬(wàn)平米；屬于中關(guān)村科技園分支，是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。

我們現(xiàn)場(chǎng)參觀時(shí)發(fā)現(xiàn)，園區(qū)中的標(biāo)準(zhǔn)廠房已經(jīng)全部住滿；研發(fā)生產(chǎn)混合用房區(qū)域建成部分已經(jīng)住滿，還有兩排在建，據(jù)說(shuō)已經(jīng)售完；特殊定制區(qū)已經(jīng)建完；目前在售的是總部商務(wù)區(qū)。

我們到招商/售樓中心了解總部商務(wù)園的情況。據(jù)招商經(jīng)理介紹，總部商務(wù)園占地200畝，有8排商務(wù)獨(dú)棟，每排7-8棟；目前在建、預(yù)售其中的2排，其余還未開(kāi)始；每棟樓有4、5層兩種，建筑面積1600~3200平米左右，獨(dú)棟或雙拼結(jié)構(gòu)；企業(yè)必須在園區(qū)注冊(cè)才可購(gòu)買，每平米售價(jià)8000元左右；房屋只有產(chǎn)權(quán)證，但北京地區(qū)房屋交易或貸款僅需產(chǎn)權(quán)證；根據(jù)情況，注冊(cè)企業(yè)可享受國(guó)家級(jí)，或省級(jí)，或園區(qū)內(nèi)的特殊優(yōu)惠政策。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)，與標(biāo)準(zhǔn)廠房和研發(fā)生產(chǎn)混合用房相比，商務(wù)獨(dú)棟的銷售情況并不理想。因?yàn)槁?lián)東U谷投入大量的廣告宣傳商務(wù)獨(dú)棟，但目前在建的兩排還未售完，其余的六排還未開(kāi)建；而研發(fā)混合用房和廠房早已全部售完。

三、京南智慧園

2011年9月7日上午10：00~12：00，我們和賽普中心的孫主任、查處長(zhǎng)等與涿州市委領(lǐng)導(dǎo)一行開(kāi)了京南智慧園項(xiàng)目交流協(xié)調(diào)會(huì)。這次，新任市長(zhǎng)非常重視該項(xiàng)目，希望通過(guò)該項(xiàng)目提升園區(qū)形象、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和帶動(dòng)就業(yè)，現(xiàn)場(chǎng)表示歡迎項(xiàng)目落戶，責(zé)成各部門盡快落實(shí)各項(xiàng)落戶審批工作，并指派專門的副市長(zhǎng)督辦和協(xié)調(diào)后戶各項(xiàng)工作。會(huì)后不久，我們也順利接到規(guī)劃局受理項(xiàng)目通知。估計(jì)在涿州市政府層面項(xiàng)目基本通過(guò)了，下一步需要到省里環(huán)首都辦申請(qǐng)土地指標(biāo)問(wèn)題。

但是，在交流過(guò)程中，市委領(lǐng)導(dǎo)也提出了對(duì)項(xiàng)目的擔(dān)心和警示。市委書(shū)記明確表示，項(xiàng)目必須是做產(chǎn)業(yè)聚集，開(kāi)發(fā)區(qū)不需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目必須能夠像賽普中心介紹的那樣能夠有國(guó)家級(jí)“某某產(chǎn)業(yè)基地”或“某某中心”的名頭落戶，并能夠?qū)崒?shí)在在地落戶一些龍頭企業(yè)；開(kāi)發(fā)區(qū)土地指標(biāo)的釋放是根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況供給的，先期可能僅給200~500畝，如果半年內(nèi)未動(dòng)工，或者動(dòng)工后僅作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而無(wú)大企業(yè)入住，市政府很可能收回土地指標(biāo)且不再繼續(xù)供應(yīng)剩余指標(biāo)。市政府也專門參觀賽普中心，了解中心的性質(zhì)和能力。

另外，當(dāng)天下午，我們也接觸了華容投資有限公司的任總。據(jù)任總介紹，華容投資在涿州開(kāi)發(fā)區(qū)有5平方公里的商業(yè)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量，其中，1000畝左右自己做一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其余只做一級(jí)開(kāi)發(fā)。目前，在與萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科接觸，準(zhǔn)備引進(jìn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。華容投資在涿州項(xiàng)目，其中，華容投資占股51%，福建一私企占股40%，涿州政府占股9%。項(xiàng)目獲利后，每畝向政府繳納土地指表費(fèi)約47.3萬(wàn)，其余獲利40%歸政府，60%歸項(xiàng)目公司。任總原本是賽普中心的人，現(xiàn)在人事關(guān)系還在中心，兩年前運(yùn)作華容的項(xiàng)目，對(duì)涿州政府關(guān)系很熟，賽普中心希望任總能在當(dāng)?shù)貛椭覀儭?/p>

四、建議和意見(jiàn)

（1）針對(duì)京南智慧園項(xiàng)目

由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，京南智慧園的規(guī)劃和建設(shè)，在前期必須先滿足政府產(chǎn)業(yè)聚集的要求，利用CSIP賽普測(cè)試中心的名聲和能力，真正吸引幾家龍頭企業(yè)入住，樹(shù)立“智慧園區(qū)”的形象，以爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政策和土地指標(biāo)支持。有了一定的形象和政府支持之后，在后期項(xiàng)目中逐漸增加住宅和商業(yè)比重，逐漸增加盈利空間。

由于土地指標(biāo)的緊缺，整個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)至少要分兩、三次甚至更多次才能獲得，而每一次的獲得都以之前的招商完成情況為基礎(chǔ)，因此，前期的“產(chǎn)業(yè)聚集”非常關(guān)鍵，前期切不可不動(dòng)或者盲動(dòng)。為減少前期投入風(fēng)險(xiǎn)和快速區(qū)的招商效果，應(yīng)該提前讓賽普中心與一些龍頭企業(yè)接觸，并給予一定優(yōu)惠條件吸引共同入住。前期產(chǎn)業(yè)聚集增加人氣后，后面的地產(chǎn)項(xiàng)目增值空間也大，如果前期就做房地產(chǎn)，不但政府限制，且利潤(rùn)空間也有不高。

（2）針對(duì)南京財(cái)富產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

南京項(xiàng)目我們無(wú)法作產(chǎn)業(yè)聚集，而且政府也沒(méi)有強(qiáng)行產(chǎn)業(yè)聚集任務(wù)，應(yīng)側(cè)重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但由于遠(yuǎn)離市區(qū)，大樓單體體量大，12層的售價(jià)近億元人民幣，6層的也要4000多萬(wàn)元，能買得起企業(yè)不多；而且即使有整幢購(gòu)買的企業(yè)，其議價(jià)能力必然也強(qiáng)，成交后利潤(rùn)也會(huì)降低。據(jù)這一時(shí)期客戶蓄水情況看，購(gòu)買1000平米左右的居多。故建議以按層分割出售為主，只要想辦法取得土地證分割許可。據(jù)悉，增加土地出讓金可以變通解決。如此法可行，可借機(jī)收購(gòu)周邊位置好的工業(yè)用地，如法炮制。

第三篇：2008年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查報(bào)告

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中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查報(bào)告

2008年1季度

本調(diào)查由《中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)》雜志社聯(lián)合全國(guó)各地合作伙伴共同完成。以下調(diào)查價(jià)格為2008年1季度最新市場(chǎng)價(jià)格（以綜合平均和市場(chǎng)實(shí)際操作價(jià)格為主，不計(jì)入官方定價(jià)）。非常感謝為本調(diào)查提供數(shù)據(jù)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人。

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 工業(yè)物業(yè)價(jià)格持續(xù)上升，尤其是高科技園區(qū)和物流園區(qū)。

◆ 北京地區(qū)各開(kāi)發(fā)區(qū)的土地儲(chǔ)備量非常有限，但企業(yè)的需求并未有冷卻現(xiàn)象。如目前北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)東擴(kuò)取、南擴(kuò)區(qū)新增土地所剩無(wú)幾。優(yōu)質(zhì)廠房的租金方面，新增廠房供應(yīng)不足，導(dǎo)致租金上升。亦莊及其附近地區(qū)的價(jià)格在2007年平均增長(zhǎng)人民幣0.1至0.15元每天每平米，預(yù)計(jì)2008年將繼續(xù)增長(zhǎng)。

◆ 隨著奧運(yùn)的臨近，倉(cāng)儲(chǔ)、物流物業(yè)的租金將不斷升溫度。

數(shù)據(jù)提供：聯(lián)東集團(tuán)招商部王偉彬

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 自2007年開(kāi)始，天津市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地統(tǒng)一招拍掛，這種出讓方式在保證土地公開(kāi)、公平交易的同時(shí)，也使天津工業(yè)用地價(jià)格逐步提升。

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市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆近幾年工業(yè)物業(yè)租金都是略微上升。

◆ 預(yù)計(jì)2008年沈陽(yáng)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)比較平穩(wěn)，變化不大。

◆ 相比之下，企業(yè)以租用標(biāo)準(zhǔn)廠房為主。

數(shù)據(jù)提供：英達(dá)工業(yè)園

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 各種工業(yè)物業(yè)價(jià)格持續(xù)上升。2007年工業(yè)用地的市價(jià)達(dá)到每平方米人民幣3777元，比上年同期增長(zhǎng)6.9%。預(yù)計(jì)2008年，工業(yè)用地價(jià)格還將繼續(xù)上漲。工業(yè)區(qū)、廠房租金月平均增長(zhǎng)1.2%左右。

◆ 工業(yè)地產(chǎn)的毛收益率保持在8%-10%，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)仍具吸引力。

◆ 由于上海總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，跨國(guó)企業(yè)將上海作為進(jìn)入中國(guó)的首選之地，導(dǎo)致上海高科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)需求強(qiáng)勁，物業(yè)租金持續(xù)上漲。

◆ 在工業(yè)地價(jià)以及倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金大幅上漲的背景下，外資頻頻在滬大手筆增加工業(yè)地產(chǎn)投入。上海市在其未來(lái)規(guī)劃中將物流產(chǎn)業(yè)定位于重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)，因此諸多工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商加強(qiáng)了在物流設(shè)施方面的投入。

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市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 租金價(jià)格呈上升趨勢(shì)。較往年比較，2006年8元/m2/月的廠房有城市交通改造、土地價(jià)格上漲等因素影響，目前價(jià)格均有20%以上的上升幅度。

◆ 08年以后，由于土地資源十分緊缺，而高科技園區(qū)的招商方式及定價(jià)也有所改變，對(duì)使用于傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型企業(yè)的廠房需求會(huì)增加。

◆ 高科技園區(qū)的配套設(shè)施、行政服務(wù)較其他物業(yè)要好，但招商面較狹窄。標(biāo)準(zhǔn)廠房的針對(duì)性較強(qiáng)，價(jià)格適中，普遍受歡迎。簡(jiǎn)易廠房只適用于小的 加工企業(yè)，需求量不大。

數(shù)據(jù)提供：蘇州廠房網(wǎng)

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 市場(chǎng)價(jià)格較平穩(wěn)，短期內(nèi)不會(huì)有太大上升。

◆ 標(biāo)準(zhǔn)廠房及高科技園區(qū)較受歡迎。

市場(chǎng)特點(diǎn)：

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◆ 市場(chǎng)有小幅上升。恩明區(qū)、湖里區(qū)工業(yè)物業(yè)租金價(jià)格較高，廠房未來(lái)向同安區(qū)轉(zhuǎn)移。

◆ 預(yù)計(jì)未來(lái)穩(wěn)步上升?，F(xiàn)在廈門市區(qū)的廠房已經(jīng)很少了，恩明、湖里的工業(yè)區(qū)逐步會(huì)向島外轉(zhuǎn)移。整體上標(biāo)準(zhǔn)廠房更受企業(yè)歡迎。

數(shù)據(jù)提供：廈門廠房網(wǎng)

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 整體市場(chǎng)穩(wěn)中略降。

◆ 因?yàn)閺V州總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)始發(fā)力，高科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)供不應(yīng)求。例如廣州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)共吸引各類科技企業(yè)2000多家，區(qū)內(nèi)物業(yè)十分緊俏。

◆ 廣州周遍地區(qū)例如番禺區(qū)，由于大量無(wú)證照簡(jiǎn)易廠房涌入市場(chǎng)，而珠三角地區(qū)整體制造業(yè)投資環(huán)境惡化，這些廠房已經(jīng)無(wú)法滿足本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，同時(shí)客戶租廠投資數(shù)量急劇下降，導(dǎo)致這些廠房難租，而且降格開(kāi)始下降。

◆ 預(yù)計(jì)2008年廠房?jī)r(jià)格不會(huì)有上升，許多廠房業(yè)主迫于壓力會(huì)逐步降價(jià)，有可能導(dǎo)致廠房租賃價(jià)格整體下滑。

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 深圳關(guān)內(nèi)已基本無(wú)廠可租。深圳市近幾年已經(jīng)逐步對(duì)關(guān)內(nèi)的舊廠房、舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行了改造，工業(yè)企業(yè)大部分都搬至關(guān)外。

◆ 廠房等工業(yè)物業(yè)租金整體平穩(wěn)，預(yù)計(jì)2008年亦不會(huì)有多少變動(dòng)。

◆ 高科技園區(qū)、商務(wù)園區(qū)供不應(yīng)求，十分受歡迎。

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資料提供：中原地產(chǎn)、通泰地產(chǎn)

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 2008年一季度工業(yè)物業(yè)租金整體較平穩(wěn)。

◆ 由于東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的加速升級(jí)，對(duì)低端產(chǎn)業(yè)的逐步淘汰，未來(lái)一段時(shí)間東莞工業(yè)廠房，特別是一些簡(jiǎn)易、獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)廠房的租金會(huì)穩(wěn)中略有下降。

◆ 高科技、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)物業(yè)依然受歡迎。

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 工業(yè)廠房類物業(yè)租金近期有上升的趨勢(shì)。佛山工業(yè)廠房租金每年以3%—5%的速度遞增。

◆ 預(yù)計(jì)2008年佛山工業(yè)物業(yè)租金會(huì)緩慢上升。佛山舊廠房改造會(huì)導(dǎo)致廠房?jī)r(jià)格整體上升。

數(shù)據(jù)提供：佛山高明滄江工業(yè)區(qū)

市場(chǎng)特點(diǎn)：

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◆ 長(zhǎng)沙近期工業(yè)廠房租金上升很快，年漲幅將近20%。

◆ 預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙2008年廠房租金將持續(xù)上漲。由于高科技園區(qū)租金高，相對(duì)便宜的標(biāo)準(zhǔn)廠房或租地建廠更受企業(yè)歡迎。

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆近年來(lái)一直保持上升的趨勢(shì)

◆ 由于武漢的地理位置，眾多高科技企業(yè)、跨國(guó)公司都將武漢作為中部的戰(zhàn)略基地，因此高科技總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)很受歡迎。

◆ 武漢的基礎(chǔ)加工制造業(yè)不發(fā)達(dá)，所以標(biāo)準(zhǔn)廠房市場(chǎng)尚未形成一定規(guī)模。但標(biāo)準(zhǔn)廠房目前很受企業(yè)歡迎，預(yù)計(jì)未來(lái)標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求和市場(chǎng)供應(yīng)量都將增加。

數(shù)據(jù)提供：武漢東正房地產(chǎn)

市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆ 成都工業(yè)廠房租金每年以3%—5%的速度上升。

◆ 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)力，成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及青羊工業(yè)園等高科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的物業(yè)供不應(yīng)求。國(guó)內(nèi)外大企業(yè)紛紛落戶成都，有的甚至大量圈地。

◆ 標(biāo)準(zhǔn)廠房也十分受企業(yè)歡迎，但由于標(biāo)準(zhǔn)廠房供應(yīng)過(guò)量，目前標(biāo)準(zhǔn)廠房租金穩(wěn)中略有下降。預(yù)計(jì)2008年整體平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)提供：成都廠房網(wǎng)

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市場(chǎng)特點(diǎn)：

◆近幾年重慶工業(yè)廠房租金以每年5%的速度遞增。

◆ 預(yù)計(jì)2008年廠房租金緩慢上漲。

◆ 標(biāo)準(zhǔn)廠房較受歡迎，因簡(jiǎn)易廠房利用率太低，重慶簡(jiǎn)易廠房供應(yīng)幾乎為零。

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第四篇：工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷年終工作總結(jié)

敬請(qǐng)關(guān)注：工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷個(gè)人年終工作總結(jié)，希望從中有所啟發(fā)——

一、工作進(jìn)展情況回顧

任何工作都離不開(kāi)人的主體元素。于是首先就從學(xué)會(huì)做人，踏實(shí)工作做起；其次是掌握國(guó)家和開(kāi)發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)情況；再次是飲水思源，摸索有效的營(yíng)銷推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問(wèn)題：怎樣花最少的錢達(dá)到最好的宣傳效果?通過(guò)什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶現(xiàn)階段工業(yè)城項(xiàng)目還存在什么問(wèn)題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營(yíng)銷難的問(wèn)題：

年 月—年 月的主要工作：

1、配合完成中秋晚會(huì)

2、協(xié)助完成汽配展活動(dòng)

3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作

4、積極配合公關(guān)活動(dòng)

5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料

6、配合同事完成其他工作內(nèi)容

7、推陳出新,不斷完善營(yíng)銷思路,制定營(yíng)銷策略

8、完成臨時(shí)性交代的任務(wù)

二、基本工作情況和做法

(一)不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。

認(rèn)真分析新形勢(shì)新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整工作策略。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和 的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對(duì)它的理解和認(rèn)識(shí)，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹(shù)立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計(jì)挖潛營(yíng)銷思路。二是注重市場(chǎng)信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)推廣策略，以之來(lái)調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略；三是積極爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營(yíng)銷策略和市場(chǎng)推廣方案的時(shí)候，由于各自存在思維差別，肯定會(huì)出現(xiàn)意見(jiàn)不一致的情況，但對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題和遇到的難題，會(huì)認(rèn)真“把脈、會(huì)診”，及時(shí)調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計(jì)劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴(yán)峻困難的形勢(shì)下，我認(rèn)為所付出的努力和艱辛一定不會(huì)白費(fèi)。

(二)從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶。

力求按照不同的特征來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分有三條好處，一個(gè)是獲得消費(fèi)者高度的忠誠(chéng)度，一個(gè)是保護(hù)適當(dāng)利潤(rùn)，一個(gè)是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國(guó)度的企業(yè)等等。

雖然園區(qū)在設(shè)計(jì)研發(fā)的時(shí)候就進(jìn)行了市場(chǎng)的細(xì)分，但是這種細(xì)分往往相對(duì)是粗線條的，因此在具體實(shí)施銷售的時(shí)候有必要進(jìn)行更為明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對(duì)更加明確的目標(biāo)客戶，使用合適的營(yíng)銷策略和方式。

(三)與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。

工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營(yíng)銷思路和推廣方法也會(huì)與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是從理性訴求的角度進(jìn)行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標(biāo)客戶群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對(duì)性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢(shì)在必行，把聯(lián)東工業(yè)園打造成為具有全國(guó)前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。

(四)提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率。

在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實(shí)效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。

三、存在的問(wèn)題

目前在營(yíng)銷和宣傳等方面存在的問(wèn)題：

(1)信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，信息量和信息來(lái)源渠道還不夠多。

(2)招商方式創(chuàng)新不夠，仍以傳統(tǒng)的為主，面對(duì)面接觸居多，招商效率低；

(3)招商面還不夠?qū)挿?，信息含金量偏低?/p>

(4)已建的廠房結(jié)構(gòu)比較單一，缺乏個(gè)性化，不能切合市場(chǎng)企業(yè)多樣化廠房需求的實(shí)際。

(6)給客戶承諾的配套設(shè)施跟不上，工程不能同時(shí)完工。

(7)與北京 園區(qū)，橫向縱向的比較，在價(jià)格上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)偏高，尤其是銷售價(jià)格。

(8)廠房的設(shè)計(jì)合理性和園區(qū)的規(guī)劃不是市場(chǎng)需求的最佳體現(xiàn)

(9)工業(yè)城的定位缺乏遠(yuǎn)瞻性和市場(chǎng)引導(dǎo)性,內(nèi)部招商組織結(jié)構(gòu)建立的不科學(xué)，宣傳推廣的力度比較小。

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五、工作中的體會(huì)與思考

通過(guò)我兩個(gè)月對(duì)工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐，主要有以下幾條體會(huì)和思考：

1、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營(yíng)銷的重視程度及其思想觀念是營(yíng)銷策略的制定和營(yíng)銷思路能否成功施行的決定因素。

一是領(lǐng)導(dǎo)對(duì)部門或個(gè)人的重視，使得個(gè)人能力增強(qiáng)，獲得更多的資源和協(xié)助，對(duì)營(yíng)銷方案的真正實(shí)施也有幫助，甚至可能扭轉(zhuǎn)乾坤。

二是戰(zhàn)略重點(diǎn)的定位重視，比如說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)工業(yè)城的主體思路，對(duì)投入產(chǎn)出比的概念的認(rèn)識(shí)，要建立品牌就得加大投入，不斷創(chuàng)新，連貫實(shí)施。實(shí)踐證明，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)指導(dǎo)性工作重視了，認(rèn)識(shí)到位、支撐到位了，有機(jī)構(gòu)，有人手，有支撐，有管理，有推動(dòng)，事情就會(huì)辦的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的階段，則只能走下坡路。

2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，暢通內(nèi)部信息溝通渠道，明確責(zé)任，提高工作效率的是前提。

提高工作效率的關(guān)鍵是明確個(gè)人工作職責(zé)，部門分工明確，發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)，完善組織架構(gòu)，組織結(jié)構(gòu)扁平化，保障信息溝通無(wú)障礙，事事有人做，人人有人管。

3、加快工業(yè)園的軟硬件環(huán)境，完善營(yíng)銷制度，提高營(yíng)銷推廣實(shí)施力度，加強(qiáng)公關(guān)是當(dāng)務(wù)之急。

基于工業(yè)城要打造成知名的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，提高工業(yè)城的核心競(jìng)爭(zhēng)力是當(dāng)務(wù)之急，也就對(duì)園區(qū)硬環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、廠房建筑檔次、工業(yè)園規(guī)劃?rùn)n次等和軟環(huán)境物業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理、園區(qū)文化建設(shè)等方面提出更高要求。通過(guò)創(chuàng)新觀念、盤活思路制定出有效科學(xué)的營(yíng)銷戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略，同時(shí)加強(qiáng)公關(guān)以輔助作用。

兩個(gè)月來(lái)，我所取得的每一個(gè)進(jìn)展，都是行政中心各位同事關(guān)心支持的結(jié)果，我還存在著許多不足，所能看到的成果不大，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的距離還比較遠(yuǎn)，希望通過(guò)總結(jié)學(xué)習(xí)，不斷提升自己，按照 年既定的目標(biāo)前進(jìn)，做好每一件事。

編輯：xiexiebang

第五篇：工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

第一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備；

2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批；

3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；

4、辦理工商注冊(cè)登記；

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立

6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)；

7、辦理企業(yè)名稱登記；

8、送審合資或合作合同、章程；

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)；

10、辦理企業(yè)登記

「開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)」

1、企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)；

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)；

3、企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)；

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)；

2、初步確定開(kāi)發(fā)方案；

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)；

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)；

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 「項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)」

1、可行性研究費(fèi)；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)；

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

4、辦理人防審核；

5、辦理消防審核；

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查；

8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案；

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批；

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；

11、委托地質(zhì)勘探；

12、委托初步設(shè)計(jì)；

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見(jiàn)；

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案；

16、報(bào)審市政配套方案；

17、1

市政各管理部門提出市政配套意見(jiàn)；

18、市政管線綜合●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)；

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)；

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；

4、竣工檔案保證金；

5、臨時(shí)用地費(fèi)；

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)；

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)；

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)；

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi) 第四：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得

●取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓：

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；

3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；

4、主管部門實(shí)地勘察；

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審；

6、委托地價(jià)評(píng)估；

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)；

8、辦理土地出讓審批；

9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；

10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證；

11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證；

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥：

13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)、14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察、15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批、16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用：

17、征用集體土地用地申請(qǐng)、18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、19、簽訂征地協(xié)議、20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議、21、確定勞動(dòng)力安置方案、22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、23、市政府下文征地、24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)、25、辦理批地文件、批地圖、26、辦理凍結(jié)戶口、27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力、28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作、32、征地結(jié)案

●取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)：

1、地價(jià)款（土地出讓金）；

2、資金占用費(fèi)；

3、滯納金；

4、土地使用費(fèi)；

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；

7、土地閑置費(fèi)；

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)；

9、城市土地使用稅；

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)；

11、出讓土地預(yù)訂金；

12、征地管理費(fèi)；

13、土地補(bǔ)償費(fèi)；

14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)；

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)；

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)；

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；

18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金；

19、耕地占用稅

第五：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序：

1、委托進(jìn)行拆遷工作、2、辦理拆遷申請(qǐng)、3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證、4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)、5、辦理拆遷公告與通知、6、辦理戶口凍結(jié)、7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)、8、確定拆遷安置方案、9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議、10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置、11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款、12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理、13、移交

拆遷檔案資料、14、房屋拆遷糾紛的裁決、15、強(qiáng)制拆遷

●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)；

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)；

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）；

5、清理費(fèi)；

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)；

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)；

9、房屋拆遷管理費(fèi)；

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六:項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段

●項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作：

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)、2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃、3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)、4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)、5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)、6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)、7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)、8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)、9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、10、出施工圖、11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金、12、辦理消防審核意見(jiàn)表、13、審批人防工程、辦理人防許可證、14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)：

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)、17、招標(biāo)準(zhǔn)備、18、招標(biāo)通告、19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)、22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)、23、投標(biāo)單位資格審批、24、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)、25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)、27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、28、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)、29、簽訂工程承包合同、30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理：

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)、32、建設(shè)工程監(jiān)理、33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、35、辦理開(kāi)工前審計(jì)、36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅、37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路、39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、40、協(xié)調(diào)交通管理部門、41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)、42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工：

43、施工場(chǎng)地的“三通一平”、44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)、45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝、46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收：

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)、48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》、49、商品住宅性能認(rèn)定、50、竣工統(tǒng)計(jì)登記、51、辦理竣工房屋測(cè)繪、52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

●項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、三通一平費(fèi)、2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)、3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、4、供熱廠建設(shè)費(fèi)、5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)、6、地下水資源養(yǎng)蓄基金、7、地下熱水資源費(fèi)、8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）、9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)、11、建筑行業(yè)管理費(fèi)、12、綠化建設(shè)費(fèi)、13、公園建設(shè)費(fèi)、14、綠化補(bǔ)償費(fèi)、15、路燈維護(hù)費(fèi)、16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）、18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）、19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）、20、建安工程費(fèi)、21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)、22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)、23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)、24、竣工圖費(fèi)、25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金、26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)、27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)、29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、30、超計(jì)劃用水加價(jià)、31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)、33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段

●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售：

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》；

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所；

3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)；

4、簽訂正式買賣契約；

5、辦理簽約公證；

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證；

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記；

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記；

9、外銷商品房抵押登記；

10、樓宇交付入住手續(xù)；

11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售：

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明、13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》、15、銷售項(xiàng)目備案、16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售、17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、18、與購(gòu)房者簽訂買賣契約、19、辦理預(yù)售登記、20、辦理轉(zhuǎn)讓登記、21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)、24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理：

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、26、申請(qǐng)房屋租賃許可證、27、出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議、28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)、29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租、30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)管理：

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、32、出租人辦理房屋租賃許可證、33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》、34、簽訂書(shū)面租賃協(xié)議、35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押：

36、抵押權(quán)的設(shè)定、37、簽訂抵押合同、38、辦理房地產(chǎn)抵押登記、39、抵押房地產(chǎn)的占管、40、抵押房地產(chǎn)的處分

●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、營(yíng)業(yè)稅、2、城市維護(hù)建設(shè)稅、3、教育費(fèi)附加、4、印花稅、5、契稅、6、土地增值稅、7、企業(yè)所得稅、8、個(gè)人所得稅、9、房產(chǎn)稅、10、城市房地產(chǎn)稅、11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)、13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)、14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)、15、房屋買賣登記費(fèi)、16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)、17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)、18、租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)、19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)、20、房屋租賃登記費(fèi)、21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)、22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)、23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)、24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段

●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序：

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批；

2、簽署物業(yè)管理委托合同；

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收；

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；

5、安排簽訂管理公約；

6、制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)；

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求；

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

●開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)：

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)；

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)；

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)