第一篇：2013年上半年房地產(chǎn)行業(yè)展望

XX年上半年，針對中國房地產(chǎn)市場出中央推出了“嚴(yán)厲調(diào)控政策”，以期穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，之后中國各地方陸續(xù)出臺了相應(yīng)的地方實(shí)施細(xì)則。對于XX年的上半年來講，如果用一句話總結(jié),可以說是“亂花漸欲迷人眼”，而對于XX年下半年市場形式也可以用一句話預(yù)測“順勢而為，靜觀其變”。

一、XX年上半年中國房地產(chǎn)市場行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)：

1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：

XX年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比XX年5月增加1845億元，增長46.3%。

XX年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

XX年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。

2、商品房銷售情況：

XX年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：

XX年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：

房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。

XX年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

截止到XX年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比價格與上月持平，而XX年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

XX年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點(diǎn)。

5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：

XX年6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，比去年同期提高8.51點(diǎn)。

從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比XX年5月份回落0.02點(diǎn)，比去年同期提高11.94點(diǎn);本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比5月份回落3.06點(diǎn)，比去年同期提高14.90點(diǎn);土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點(diǎn)，比去年同期提高0.83點(diǎn);商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn);房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點(diǎn)，比去年同期提高15.50點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特征：

1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：

XX年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。

中國消費(fèi)者住房消費(fèi)要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴(yán)重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的投資熱度在一定時期內(nèi)不會改變。

2.土地開發(fā)增長較快，企業(yè)購置土地較為大膽：

XX年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長84.0%。

由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于未來房地產(chǎn)市場的看好趨勢，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，企業(yè)購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使XX年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費(fèi)增長明顯。

3.商品房建設(shè)增長平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：

XX年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

XX年的房地產(chǎn)市場的高漲運(yùn)行，以及房價的持續(xù)高位運(yùn)行，房地產(chǎn)消費(fèi)者購房需求的不斷增加等多重因素，使XX年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場的存房量持續(xù)增加,市場供應(yīng)量持續(xù)增長，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢。

4.商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長，銷售壓力逐漸加大：

XX年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。

從整體來看，XX年上半年銷售增加還是比較明顯的，特別是XX年的一季度，但從二季度開始，隨著中央調(diào)控政策的出臺，特別是“信貸政策”調(diào)整，導(dǎo)致二季度開始時，全國房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)負(fù)增長，銷售增長逐漸回落，在部分城市短時間內(nèi)出現(xiàn)了“零成交”現(xiàn)象。

可以從以下數(shù)據(jù)中看出,XX年上半年，商品

房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。

商品房銷售面積的下降幅度，在二季度較一季度有所加大，表明市場觀望情緒依然較為嚴(yán)重。這是自XX年房價開始上漲以來，房地產(chǎn)市場觀望最濃厚的一次，更是商品房銷售面積首次持續(xù)出現(xiàn)下降趨勢，并且這種趨勢的持續(xù)時間會很長，在下半年回轉(zhuǎn)的可能性比較小。

以上都導(dǎo)致未來自上半年開始到下半年，全國房地產(chǎn)市場銷售壓力增大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠壓力增大。

5.價格漲幅出現(xiàn)回落，大部分城市房價未出現(xiàn)明顯下降：

XX年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

XX年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點(diǎn)。

從重點(diǎn)城市和區(qū)域的情況來看，XX年上半年全國房地產(chǎn)價格整體持續(xù)上漲，但從上半年部分一線城市來看，房地產(chǎn)銷售價格漲幅有所回落，市場反應(yīng)更多的來自于變相優(yōu)惠、促銷、贈送、暗折，但大部分樓盤實(shí)際下跌幅度不是很大，更多的并未出現(xiàn)實(shí)際下跌?？紤]到“不可明示因素”考慮，上半年實(shí)際上已經(jīng)有部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)松動，其余城市房價上漲幅度也明顯回落。

6.房地產(chǎn)信貸增速減慢，大部分城市個人房地產(chǎn)貸款大幅萎縮：

XX年上半年，受貨幣政策緊縮和市場銷售低迷的雙重影響，個人房貸增速明顯放緩。

從國家統(tǒng)計(jì)局上半年的數(shù)據(jù)可以看出，可以清晰地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸收縮的軌跡。1-6月，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款逐月累計(jì)分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元，逐月累計(jì)增幅分別為46.1％、44.3％、39.9％、43.6％和34.5％，逐月回落。

個貸方面同樣如此：1-6月，個貸逐月累計(jì)數(shù)額分別為1443億元、2193億元、2955億元、3744億元和4538億元，前四個月的逐月累計(jì)增幅均在100％以上，但5月便回落至88.8％，至6月進(jìn)一步降至60.4％。不難看出，4月中旬新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，五六月份房地產(chǎn)信貸收縮最為明顯。

這表明，受調(diào)控政策影響以及人們對未來市場預(yù)期的調(diào)整，購房意向下降，個人房貸增速明顯回落。

7.購房意愿依舊存在，市場觀望濃重：

XX年上半年5月份開始，由于房地產(chǎn)新調(diào)控政策的出臺，特別是信貸政策的收緊，造成市場觀望情緒濃重，特別是此次調(diào)控政策執(zhí)行力度和時間的不確定性、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者兩方同時觀望等多重作用下，市場成交量大量萎縮，同時大部分購房者對于“高位入市”的恐慌，都導(dǎo)致年中的市場導(dǎo)向氣氛

但由于大部分人對于未來中國房地產(chǎn)市場的長期看好，以及市場剛性需求的大量存在，目前來講未來購房意愿還會持續(xù)比較長的時間，上半年出現(xiàn)的一定時期的市場調(diào)整，并未改變這種格局。

三、下半年政策調(diào)控的走向分析：

1.依舊保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，貫徹落實(shí)好已出臺政策的執(zhí)行情況：

現(xiàn)階段來看，中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行整體上還是基本平穩(wěn)的，市場中出現(xiàn)的一些變化(市場觀望情緒較重，銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長，但大部分城市房價尚未明顯松動)是上半年來房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛實(shí)施的積極效果，是對XX年房價持續(xù)過快上漲的一個調(diào)整。下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策在總體上不宜松動，尤其是住房保障政策和有關(guān)第二套房的信貸政策必須堅(jiān)持，應(yīng)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。但針對部分城市出現(xiàn)的房價繼續(xù)高幅度上漲和信貸松緊行為需密切關(guān)注，警惕其潛在風(fēng)險。

2.繼續(xù)加大住房保障力度，滿足中低收入家庭的住房需求：

住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場機(jī)制無法解決所有居民的居住問題。因此加強(qiáng)住房保障是必然的選擇，當(dāng)前我國住房保障的范圍和力度都偏低，應(yīng)通過上半年的新政策為基礎(chǔ)，進(jìn)一步需加大住房保障的力度，通過多層次的住房供應(yīng)體系，滿足中低收入群體的住房需求。

3.加強(qiáng)銀行風(fēng)險管理，滿足正常信貸需求：

首先，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免因銀行盲目減少對企業(yè)開發(fā)造成不利影響，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

同時，做好房地產(chǎn)風(fēng)險的預(yù)警和控制工作，重點(diǎn)是加強(qiáng)企業(yè)開發(fā)貸款和個人按揭貸款管理，警惕“虛假按揭”和變相“松緊”信貸的發(fā)生，要加強(qiáng)貸款審查和信貸過程的監(jiān)測。對于信貸發(fā)生明顯不符合國家信貸調(diào)控政策的貨款審請，要根據(jù)風(fēng)險對稱原則要求提高首付比例和增加貸款利率等方式，杜絕變相“松緊”按揭的發(fā)生。

4.繼續(xù)加強(qiáng)土地管理力度，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理

首先，中央政府會繼續(xù)加強(qiáng)土地管理的力度，實(shí)施最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度，嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)村土地，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理，確保耕地面積不減少。

其次，根據(jù)國發(fā)文件的要求，增加中低價位，中小套型商品住房以及廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的用地供應(yīng)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高居住用地在土地供應(yīng)當(dāng)中的比重。可以看出未來房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)則的發(fā)展趨勢。

5.繼續(xù)維護(hù)市場正常交易秩序，正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向：

價格作為調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的核心手段，其本質(zhì)就是可以通過價格的漲跌變化來引導(dǎo)市場各方主體。同時，當(dāng)前市場中各種魚目混雜信息，容易誤導(dǎo)社會消費(fèi)者，使人們不能對市場形勢有一個客觀判斷。政府權(quán)威部門應(yīng)加強(qiáng)對市場有關(guān)信息的發(fā)布和解釋，加強(qiáng)政府公信力，正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，和社會各界對市場形勢有一個準(zhǔn)確認(rèn)識，促進(jìn)消費(fèi)者的理性消費(fèi)和企業(yè)和理性決策。

6.面對調(diào)控政策的延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極采取措施應(yīng)對：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)清形勢，積極采取措施應(yīng)對市場調(diào)整。XX年下半年，房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入調(diào)整中期，預(yù)計(jì)本輪調(diào)整時間還要持續(xù)較長一段時間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好應(yīng)對較長時期市場低迷的準(zhǔn)備，積極采取措施，如尋求資金支持、降價促銷、加強(qiáng)管理等，調(diào)整企業(yè)開發(fā)策略、經(jīng)營策略、銷售策略等，適時主動調(diào)整，將房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對企業(yè)的影響降至最低。

四、XX年下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與展望

XX年，受房地產(chǎn)調(diào)控新政等因素影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)增長明顯放緩。同時，中國經(jīng)濟(jì)中基礎(chǔ)商品價格的上漲已經(jīng)擴(kuò)散到生產(chǎn)、消費(fèi)乃至服務(wù)領(lǐng)域，通貨膨脹對經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長威脅越來越大。從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢看，經(jīng)濟(jì)增速有所回落，同時市場價格漲幅仍處于高位，經(jīng)濟(jì)政策必須在“確保經(jīng)濟(jì)增長”和“抑制通貨膨脹”兩者之間平衡，調(diào)控難度加大。

根據(jù)XX年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，我們預(yù)計(jì)XX年下半年房地產(chǎn)市

場將整體繼續(xù)處于調(diào)整之中，整體保持回落態(tài)勢。

1.投資增長平穩(wěn)回落，住宅投資比重依舊會繼續(xù)平穩(wěn)上升；

2.房價大幅下跌可能性不存在，小幅下挫的可能性及其大，但下挫幅度不會超過15%；

在不動產(chǎn)確權(quán)價格走勢方面，預(yù)計(jì)XX年下半年不動產(chǎn)確權(quán)價格缺少空間和動能繼續(xù)不斷大幅上行；而不動產(chǎn)確權(quán)價格繼續(xù)上漲的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于短期內(nèi)盤整下挫的可能性。

3.市場低迷期依舊持續(xù)，下半年低迷期解除可能性比較?。?/p>

4.銷售面積（或成交量）延續(xù)負(fù)增長，回落幅度持續(xù)增大；

從銷售面積上看，XX年上半年，受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢放緩以未來房價預(yù)期影響，市場持續(xù)保持觀望情緒，商品房銷售面積和銷售額同比均出現(xiàn)下降，且降幅基本上呈逐月擴(kuò)大態(tài)勢。預(yù)計(jì)下半年銷售面積將延續(xù)這種趨勢，繼續(xù)處于較低水平，但不排除隨著房地產(chǎn)商促銷力度的加大和價格下調(diào)的帶動下銷售量出現(xiàn)回升，但整體增幅仍處于較低水平。

5.房屋銷售價格指數(shù)繼續(xù)回落，漲幅繼續(xù)負(fù)增長。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資展望

房地產(chǎn)行業(yè)：支持剛需政策加強(qiáng) 成交持續(xù)回暖

成交量環(huán)比上升，樓市持續(xù)恢復(fù)。23個城市一手房成交面積環(huán)比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環(huán)比增幅高于二線。成交超過11年平均水平的城市達(dá)15個，其中杭州、蘇州、南京、長沙、溫州超過11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。剔除清明假期成交影響，本月周均成交較3月均值低7％。5月各地新推盤量持續(xù)增加，預(yù)計(jì)周成交量有望繼續(xù)回升，維持2-5月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。

二手房成交亦持續(xù)回暖，進(jìn)一步印證了樓市整體回暖的趨勢。5城市二手房成交面積環(huán)比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。

房價繼續(xù)下行，降幅減小，新推盤以價換量去化改善。從一手房成交均價來看，9城市環(huán)比6個下跌；從分區(qū)成交均價來看，降價仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開發(fā)商繼續(xù)降價動力有所減弱。從典型樓盤情況來看，新開樓盤仍采取優(yōu)惠促銷等營銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開盤當(dāng)日去化可達(dá)5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化時間縮短。11個城市可售面積環(huán)比微降；去化時間13個月，環(huán)比微降，低于去年同期水平。

住建部正推進(jìn)剛需購房優(yōu)惠制度化，符合我們的預(yù)期。支持剛需政策繼續(xù)加乾部分二三線城市公積金貸款額度上限普遍上調(diào)15％至25％。在以價換量、信貸對剛需實(shí)質(zhì)支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動成交量持續(xù)回暖，庫存加速去化。

我們堅(jiān)定看好全年行業(yè)投資機(jī)會，全年堅(jiān)定持有是最佳策略。建議增持銷售增長迅速的招地、保利、中南建設(shè)、億城、環(huán)球、萬科，價值嚴(yán)重低估的首開、華發(fā)、北京城建、世茂、國貿(mào)，受益銷售回升的世聯(lián)。

風(fēng)險提示：行業(yè)調(diào)整時間超預(yù)期，政策嚴(yán)控超預(yù)期〃中投證券）

第三篇：2014年房地產(chǎn)行業(yè)展望

2014年房地產(chǎn)行業(yè)展望

一、后調(diào)控時代，政策以完善房地產(chǎn)供應(yīng)體系為主

2014年，房地產(chǎn)政策將現(xiàn)三個趨勢：

1、層面出臺的政策將很少，更多的是地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺針對性政策；

2、無論是中央還是地方，出臺的政策都不會強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，而是強(qiáng)調(diào)完善房地產(chǎn)體系；

3、出臺的政策，將以完善房地產(chǎn)市場秩序?yàn)橹?，比如，完善房地產(chǎn)稅收制度、完善商品房預(yù)售制度、完善二手房交易制度等。

二、雙軌制時代，政府與房企將共同成為房地產(chǎn)市場主體 具體表現(xiàn)為：

1、在棚戶區(qū)改造及廉租房建設(shè)方面，由政府主導(dǎo)；

2、在公租房、自住型商品房的建設(shè)與供應(yīng)方面，政府與房企協(xié)作；

3、在中高端商品房市場，由房企主導(dǎo)，政府承擔(dān)服務(wù)及監(jiān)管職能。

三、地產(chǎn)下半場，房地產(chǎn)分化將成主要特征并在相當(dāng)長的時期存在具體體現(xiàn)在：

1、產(chǎn)品分化，高端商品住宅日漸低迷，中、低端住宅逐步向好；

2、區(qū)域分化，一、二線城市市場震蕩下降，三、四線城市市場穩(wěn)中有降，縣、鎮(zhèn)級市場逐步向好；

3、戰(zhàn)略分化，大型房企將加快工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化步伐，中小型房企將更多地選擇與政府合作，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的房企將選擇跨產(chǎn)業(yè)的資源整合。

四、畸高狀態(tài)下，商品住宅價格將步入下行通道

1、目前房價已然畸高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾承受；

2、政府加大保障房及自住商品房供應(yīng)將在很大程度上稀釋商品房市場需求；

3、中央穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)將令房地產(chǎn)市場資金吃緊；

4、美國QE退出將在很大程度上降低海外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場的可能；

5、中央提出大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展各類服務(wù)業(yè)，將在很大程度上令囤積在房地產(chǎn)的資金流向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)。

第四篇：2012-2013年房地產(chǎn)市場分析及展望

2012-2013年房地產(chǎn)市場分析及展望

今天要跟大家交流的是個人對中國房地產(chǎn)市場方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起來探討，我們下一步是怎么樣一個狀況。

先談一談現(xiàn)狀，一：政策方面，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場是離不開政策環(huán)境的，宏觀經(jīng)濟(jì)我們壓力是挺大的，前三個季度只有7.7%的增長，是我們好幾年以來最糟糕的一種增長，所以整個宏觀經(jīng)濟(jì)政策是在不斷地寬松的。二：宏觀經(jīng)濟(jì)，就是這個貨幣政策的微調(diào)寬松，對房地產(chǎn)是有好處的，雖然它不是針對房地產(chǎn)，但是肯定對房地產(chǎn)多多少少會有支持。我們看到去年四季度以來央行已經(jīng)三次降調(diào)和三次降息，同時宏觀經(jīng)濟(jì)政策，我們看到中央一再強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的調(diào)控是不會放松的，而且通過不斷的督察，政策細(xì)化來加強(qiáng)房地產(chǎn)，所以我們看到第一個是房地產(chǎn)寬松，第二個又是房地產(chǎn)政策不動搖。

兩年前政策開始調(diào)控，房價是從什么時候開始下降的？是從去年9月份才開始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份開始房價開始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每個月在0.5%之類，跟去年的價格同比價格還是有點(diǎn)下降的，或者1月份的時候價格跟去年比有一點(diǎn)持平，這是價格方面。

北京、上?；厣酶煲恍?，漲的幅度也更快一些，而且同比全面的增長，這里面全國水平恢復(fù)得更快。我們看銷售情況，今年增長了2.3%，商用房、辦公樓增長得更快，11月單月商品我房銷售都超過了30%，這點(diǎn)也是我們要考慮去年的11月份，去年四季度房地產(chǎn)市場是比較糟糕的，今年四季度都會有一個比較大幅度增長，也沒有什么很大的奇怪，但是總的趨勢，不管銷售面積還是銷售額都在快速的回升。

開發(fā)投資1-11月，全國的開發(fā)投資增速也有所提升，現(xiàn)在是16.7%，已經(jīng)連續(xù)4個月穩(wěn)定在15%以上，住宅開發(fā)投資還是在所有房地產(chǎn)類型當(dāng)中是最慢，只有10.9%。重點(diǎn)城市1-11月份，代表城市的月均總成交面積是同比增長了36%，這是我們看到這個幅度增長也是挺大的，比2010年同期增長也增長了23%，是2010年最好的一年，近兩個月的成交量是攀升比較厲害的，10月份創(chuàng)造了2012年的新高。重點(diǎn)城市新房的供應(yīng)比過去兩年基本相當(dāng)，十個代表城市月均新增供應(yīng)量同比下降5.6%，我們看到前十個月還是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增長了1%，基本上水平相當(dāng)，所以現(xiàn)在的供應(yīng)狀況應(yīng)該是慢慢的回到一種平衡的狀態(tài)了。供求對比，庫存量是穩(wěn)中有降，代表城市庫存量就是截至10月底，10個代表城市可售面積迅速在回落，這個情況也不是很好的，庫存量下降可能會短期供應(yīng)不足，可能對下一期的價格壓力增大。我們的存量只有8.9個月，如果我們其他沒有新增量，存量只有8.9個月的消化時間，比年初縮短了9個月，這個下降速度是非?？斓模@不僅僅對業(yè)績還有政策制定部門也應(yīng)該是一個很強(qiáng)的信號。

我們看這個大企業(yè)，從企業(yè)的銷售來看，今年的1-11月份，十家代表企業(yè)累計(jì)銷售額比2010年和2012年同期增長了41%和20%，代表企業(yè)十大他們的增長是領(lǐng)跑整個房地產(chǎn)業(yè)的增長的。代表企業(yè)當(dāng)中，我們這十大企業(yè)中有六家企業(yè)已經(jīng)提前完成了目標(biāo)，其他大企業(yè)基本完成了9成以上的目標(biāo)，所以我們看房地產(chǎn)是在調(diào)控之中，但是我們大企業(yè)的表現(xiàn)業(yè)績還是相當(dāng)優(yōu)秀的。

剛才簡單的一些數(shù)字對今年到11月底房地產(chǎn)的狀況做了一個小節(jié)，我們再看看對未來的展望。

一個是政策，經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，我們覺得宏觀經(jīng)濟(jì)政策特別是貨幣政策應(yīng)該不會有更緊的政策，應(yīng)該是有放松的可能，如果維持目前的狀況，或者較低的利率水平，或者信貸有所放松的話對房地產(chǎn)是有所利好的，但是另一方面我們又知道房地產(chǎn)和社會穩(wěn)定、社會問題息息相關(guān)，中央政府的態(tài)度是非常堅(jiān)決的，而且不斷通過督察、政策細(xì)化等方式強(qiáng)化現(xiàn)在的政策，我們指望在短期內(nèi)房地產(chǎn)政策有所放松也應(yīng)該是指望變成現(xiàn)實(shí)也不太可能，但是如果我們有更緊的政策出臺，除非價格再回到非?？斓纳闲袪顩r，否則很緊的政策也不太可能。

我們看市場走勢，成交整個全年是穩(wěn)中有升的，同比繼續(xù)顯著增長，我們看去年，因?yàn)?1月份已經(jīng)過去了，我們看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年國慶節(jié)后幾乎是處于一種冰凍期，所以今年同比去年四季度應(yīng)該會有所增長。這個價格，我們剛才說過不同城市的價格表現(xiàn)是分化的，一線城市供應(yīng)量趨向于短缺，未來住宅價格上漲壓力還是比較大的，但是小城市，三四線城市我們看到目前還沒有回升的現(xiàn)象，我們一二線城市價格是有回升的趨勢，但是三四線城市會有更長的時間處在政策的調(diào)控下。

最后一些隨想，十八大開完之后大家都在想，我們的樓市、經(jīng)濟(jì)往什么地方走，我們也在針對房地產(chǎn)市場有一個簡單的思考，怎么來領(lǐng)會，現(xiàn)在來閱讀、來分析十八大以后的趨勢，總結(jié)了五個方面的想法。

第一，房地產(chǎn)業(yè)將會繼續(xù)與民生和社會穩(wěn)定緊密相連，因?yàn)槲覀兛吹浇鼉赡甑恼{(diào)控也好，或者房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過去十多年發(fā)展的軌跡都離不開跟整個社會息息相關(guān)，所以這一點(diǎn)我相信房地產(chǎn)市場不會是一個充分市場經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該跟國家發(fā)展、民生是緊密相關(guān)的，所以政府出臺政策，我們也不會有什么奇怪的地方，對于中國來說社會不穩(wěn)定會導(dǎo)致太多的問題，房地產(chǎn)肯定是跟社會穩(wěn)定息息相關(guān)。

第二，房地產(chǎn)業(yè)將在相當(dāng)長時間內(nèi)處于調(diào)控狀態(tài)，包括限購政策，房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控總的基調(diào)應(yīng)該是不會改變的，特別是限購，目前來看還是一個地方性的政策還不是一個國策，但是地方性的政策在國家的指導(dǎo)下也很難在短期之內(nèi)有什么調(diào)整。另外一個層面保障性用房的規(guī)模會保持快速的增長。

第三，我們雖然看到房地產(chǎn)業(yè)是受調(diào)控有壓力的，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長時間以內(nèi)依然會是中國的朝陽產(chǎn)業(yè)，如果我們把房地產(chǎn)業(yè)跟制造業(yè)比，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該還是會一個朝陽產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在未來十年、十五年當(dāng)中，在國民經(jīng)濟(jì)所也當(dāng)中最好做、也是最有希望的一個產(chǎn)業(yè)，所以這是一個基本的判斷。這個判斷跟我們第四個判斷就是城市化進(jìn)城，將極大促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這點(diǎn)是一個保障，我們看到十八大對城鎮(zhèn)化的發(fā)展有很多的闡述，所以我們相信城鎮(zhèn)化的進(jìn)城會繼續(xù)。為什么這么說？只要中國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，7%也好，6%也好只要不出現(xiàn)太大的波動，只要還能持續(xù)十年，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)城就不會停下來，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)城不停下來，就會對中國房地產(chǎn)有一個巨大的需求。在跟各方面的投資者，或者說若干的論壇討論的時候有兩個基本的數(shù)字，來支持房地產(chǎn)業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè)未來十年是蓬勃發(fā)展的，在過去二十多年有2億人口從農(nóng)村走向了中心城市、大一點(diǎn)的城市，這兩2億多的城市會帶來對住宅、對辦公、購物、娛樂這些物業(yè)是一個非常大的需求，我們這20年來，十多年來是不是已經(jīng)滿足了這個需求？這還是一個問題，2億多人口，美國人口只有3億多，這個需求是最大的，這點(diǎn)確保了，我們以前的發(fā)展，甚至于我們現(xiàn)在的發(fā)展，甚至還確保了下來的發(fā)展，我們再往前走20年，只要中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定的話，還會有2億多的人口進(jìn)入到這個中心城市，另外這2億人口又是另外一個美國，它會帶來住宅、辦公樓、電影院、購物中心的需求，所以我們看到為什么說這十年、十五年房地產(chǎn)業(yè)還會是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，而且十八大當(dāng)中一個很重要的因素就是城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化會越來越明顯，這就促成了我們最后第五條，像北京、上海這些中心城市，包括廣州都將會成為世界上超大規(guī)模的城市，我們看十年，北京上?，F(xiàn)在是兩千多萬人，十年后北京、上海增長到五千萬人，我們做一個簡單國際性的比較，像墨西哥城，在墨西哥還有包括韓國的首爾，包括巴黎，這些城市基本上都占到了一個國家1/3多的人口，我們再想一想北京、上海，哪怕上海有五千萬人，對中國的占比有多大？我們看到這十年，說長不長，十年很快就到，如果我們沒有一些預(yù)先的準(zhǔn)備會帶來很多問題，但是這些城市化的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)也是有引導(dǎo)作用，我們曾經(jīng)在幾年前說往三四線城市發(fā)展，但是真正發(fā)展的機(jī)會還是在以中心城市為主，或者中心城市旁邊的三四線城市，這個機(jī)會才是最大，因?yàn)橘徺I力或者需求都是在這些大城市的周圍。所以，十八大之后，我們看從中央政府開始，大家對城市化的發(fā)展的導(dǎo)向是非常強(qiáng)的，而這也是世界發(fā)展的一個趨勢。

第五篇：xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨xx年展望

xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨xx年展望

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xx年房地產(chǎn)市場總結(jié)暨xx年展望

在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng)的特點(diǎn)，包括：市場完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換，土地拍賣市場遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價跌”，行業(yè)面臨洗牌，等等。

一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻，密集出臺，上半年“穩(wěn)健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。

不過，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念，頻頻出臺的政策始終無法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來。在此情況下，包括大開發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)商一方面難以獲得資本市場和商業(yè)銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價這個最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。

與一手開發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過去幾年的高速擴(kuò)張之后，面對突然降溫的市場也不得不收縮陣線、開源節(jié)流。為了應(yīng)對市場變化，一些品牌大中介紛紛開展與一手開發(fā)商的“一二手聯(lián)動”代理合作，力爭多渠道度過經(jīng)營難關(guān)。

二、土地出讓市場低迷，土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無法完成，“底價出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開發(fā)商趁機(jī)抄底拿地，取代大開發(fā)商成為土地出讓市場的主角。

在地價回落的同時，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在xx月份過期，由于開發(fā)商沒有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會被收回，但是至今無論是國土部門還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。在xx年產(chǎn)生的多個“地王”中，盡管對外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動工的是極少數(shù)。開發(fā)商們對“地王”的冷處理，資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)困難是一個原因，而現(xiàn)時不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。

不過盡管如此，廣州在xx年出讓的地塊加上之前兩年開發(fā)商拿下的地塊，仍然足以滿足未來兩三年的市場供應(yīng)需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場形成比較突出的供大于求。高價地與低價地同臺共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)智慧。

三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價從xx年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米；

具體到各個月份來看，前5個月市場受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬平方米左右，直到xx月份才首次沖破60萬平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺，市場成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場表現(xiàn)頗為反復(fù)，其中xx月份一度降至35.83萬平方米，但是xx月份又很快回到50萬平方米以上。以產(chǎn)品來看，全年銷售出色的是90/70產(chǎn)品，限價房以及以低價策略出擊的郊區(qū)樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場前頭果斷降價的市區(qū)樓盤銷售情況也較樂觀。

總體來看，xx年廣州市區(qū)的一手樓價依然比較堅(jiān)挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤成交均價普遍保持在萬元以上，但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤價格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與xx年、xx年的水平相當(dāng)。

四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到xx年之前的水平；

五、展望xx年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏，低位盤整等待回暖時機(jī)”將會是09樓市的典型概括。

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