第一篇：房地產(chǎn)市場投訴分析[大全]

房地產(chǎn)市場投訴分析

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，為開發(fā)區(qū)人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運(yùn)行機(jī)制和誠信機(jī)制，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)市場既是工商執(zhí)法的重點(diǎn)，監(jiān)管的難點(diǎn)，維權(quán)的焦點(diǎn)，也是關(guān)系群眾切身利益的熱點(diǎn)問題。為此，工商局把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場作為加強(qiáng)工商監(jiān)管和執(zhí)法工作的重點(diǎn)，努力探索長效監(jiān)管治本之策。

一、居高不下的房地產(chǎn)市場投訴現(xiàn)象

2003年我局共受理調(diào)解消費(fèi)者投訴69起，其中房地產(chǎn)投訴達(dá)39起，占消費(fèi)投訴總量的56.5；2004年消費(fèi)者投訴87起其中房地產(chǎn)投訴39起，物業(yè)公司投訴5起，占消費(fèi)投訴總量的50.5；2005年上半年投訴23起其中房地產(chǎn)投訴8起，物業(yè)公司投訴1起。占消費(fèi)投訴總量的39.1。雖然從歷年的同期對比上看，房地產(chǎn)市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。

二、房地產(chǎn)市場投訴頻繁的原因

(一)虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)。房地產(chǎn)廣告存在不規(guī)范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。主要表現(xiàn)在：一是未經(jīng)工商部門登記審批，違法發(fā)布廣告；二是廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括未按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號或刊登虛假預(yù)售許可證號、使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語、未按規(guī)定的要求明示價(jià)格、面積等內(nèi)容；三是廣告華而不實(shí)，夸大其辭，含有虛假內(nèi)容，以及承諾與實(shí)際不符或無法兌現(xiàn)的內(nèi)容，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)，是商品房銷售中大量糾紛產(chǎn)生的源頭。

（二）房屋從面積到質(zhì)量都成問題。

交房時(shí)，業(yè)主經(jīng)常發(fā)現(xiàn)面積有問題：一是產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業(yè)主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業(yè)主依合同的約定及法律規(guī)定，即可找到依據(jù)與開發(fā)商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產(chǎn)權(quán)證未辦，開發(fā)商往往推辭應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，待產(chǎn)權(quán)證辦后再行處理；另一方面，業(yè)主也不能拿出權(quán)威的測量結(jié)果作為依據(jù)與開發(fā)商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時(shí)，房屋質(zhì)量糾紛仍是各種糾紛中的重點(diǎn)，由于開發(fā)和銷售總量的加大以及小區(qū)規(guī)模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個(gè)小區(qū)是普遍性的，因而形成團(tuán)體糾紛。

（三）無證售樓，產(chǎn)權(quán)難到手。

部份開發(fā)商未取得售樓資格即擅自預(yù)售房產(chǎn)，甚至在缺少諸如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等的情況下就開始預(yù)售房產(chǎn)，讓購房戶承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)；有的開發(fā)商存在擅自改變登記事項(xiàng)，未經(jīng)核準(zhǔn)登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業(yè)主入住以后，遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個(gè)小區(qū)的業(yè)主均拿不到房產(chǎn)證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當(dāng)困難。究其原因，往往是前幾年房地產(chǎn)市場不規(guī)范，開發(fā)商手續(xù)不全或欠繳有關(guān)稅費(fèi)所致。

（四）形成炒房熱。房地產(chǎn)消費(fèi)市場存在的又一突出問題是房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動(dòng)。一手樓盤經(jīng)過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規(guī)范的市場用作，造成房地產(chǎn)價(jià)格浮動(dòng)嚴(yán)重，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益。

三、房地產(chǎn)市場長效監(jiān)管的主要做法。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)存檔，廣告發(fā)布備案制度。

工商局在在把好房地產(chǎn)主體準(zhǔn)入關(guān)的同時(shí)，加強(qiáng)了對開辦房地產(chǎn)企業(yè)的審核登記，重點(diǎn)檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對不符合法定條件的堅(jiān)決不予登記注冊，對無照從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)堅(jiān)決予以取締。同時(shí)將房地產(chǎn)開辦企業(yè)的出資情況、股東資料以及各項(xiàng)資質(zhì)證照統(tǒng)一制作存檔，采取實(shí)時(shí)監(jiān)控。對于房地產(chǎn)企業(yè)的宣傳廣告、樓書、海報(bào)、傳單等對外宣傳實(shí)行審核把關(guān)，決不讓欺騙消費(fèi)者、誤導(dǎo)消費(fèi)的原因出現(xiàn)。

（二）維權(quán)點(diǎn)建設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)絡(luò)員制度

在充分發(fā)揮“12315”消費(fèi)者申訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)的作用，認(rèn)真受理消費(fèi)者房地產(chǎn)申訴，積極調(diào)解房地產(chǎn)消費(fèi)糾紛，堅(jiān)決查處侵害消費(fèi)者合法權(quán)益案件的同時(shí)，進(jìn)一步完善與相關(guān)行政執(zhí)法部門的聯(lián)動(dòng)協(xié)作，建立維權(quán)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)、執(zhí)法責(zé)任制和社會(huì)監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化監(jiān)督制約機(jī)制，切實(shí)維護(hù)購房、住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。同時(shí)在盛鑫房產(chǎn)、東海商務(wù)廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)區(qū)設(shè)立“12315”維權(quán)點(diǎn)。在轄區(qū)內(nèi)的20家房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立聯(lián)絡(luò)員，建立聯(lián)絡(luò)員培訓(xùn)制度，宣傳法律、法規(guī)和相關(guān)誠信經(jīng)營理念的同時(shí)由聯(lián)絡(luò)員及時(shí)向工商機(jī)關(guān)傳遞信息，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。

（三）建立網(wǎng)上公示制度，促進(jìn)誠信制度的建立。

工商局利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。推行

商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格。無相應(yīng)資格的，必須經(jīng)培訓(xùn)并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。取得合格證書的銷售人員也要逐步實(shí)行網(wǎng)上公示制度。并在網(wǎng)頁上設(shè)立“三欄”：即消費(fèi)者投訴專欄、征求意見欄和房地產(chǎn)政策信息欄，通過網(wǎng)上受理消費(fèi)者投訴、收集信用信息，介紹房產(chǎn)政策和企業(yè)信息，為房地產(chǎn)市場監(jiān)管、公眾房地產(chǎn)信用信息查詢和違章違法行為投訴提供有效途徑，逐步形成“誠信為本，操守為重”的良好風(fēng)尚，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)誠信度和服務(wù)水平的提高。

（四）細(xì)化片（段）長企業(yè)監(jiān)管職責(zé)，提高監(jiān)管效能。片（段）長作為企業(yè)直接監(jiān)管責(zé)任人，長期以來對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管存在工作目標(biāo)混亂、責(zé)任模糊、職責(zé)不清的問題。在落實(shí)片段長責(zé)任制中，采取“段長問責(zé)、內(nèi)外互動(dòng)、領(lǐng)導(dǎo)包片（段）、績效掛鉤”的方式，實(shí)行四個(gè)局領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)四個(gè)片區(qū)，對片區(qū)工作實(shí)行直接指導(dǎo)，并將內(nèi)情人員補(bǔ)充到每個(gè)片區(qū)，改變了以往單一由片（段）長實(shí)行個(gè)人巡察的方式，做到成立巡察組，落實(shí)巡察職責(zé)，明確分工責(zé)任到人，做到了片（段）長工作的“四強(qiáng)化”。一是強(qiáng)化片（段）長責(zé)任意識(shí)，要求片長切實(shí)履行片區(qū)監(jiān)管職責(zé)，嚴(yán)格規(guī)范八項(xiàng)巡查流程，做到不放過任何案源，不錯(cuò)過任何違法行為；二是強(qiáng)化片（段）長工作效率，開展“掐表記時(shí)操作”,實(shí)時(shí)錄入巡查、專項(xiàng)檢查和企業(yè)回訪信息；三是強(qiáng)化片（段）長數(shù)字化水平，熟練掌握和應(yīng)用工商各業(yè)務(wù)軟件操作流程，對各種數(shù)據(jù)錄入達(dá)到“快、準(zhǔn)、全”；四是強(qiáng)化片（段）長服務(wù)意識(shí)，充分應(yīng)用工商事務(wù)提醒制和工商事務(wù)指導(dǎo)制，實(shí)行人性化監(jiān)管。同時(shí)實(shí)行“定向采集、定向錄入、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理”的監(jiān)管模式。使片（段）長明確了具體監(jiān)管對象、監(jiān)管內(nèi)容及監(jiān)管程序，為加強(qiáng)企業(yè)監(jiān)管找準(zhǔn)了切入點(diǎn)，有力推動(dòng)了工商機(jī)關(guān)由以往側(cè)重個(gè)體巡查向全面監(jiān)管片區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)變。

（五）全面推行“工商事務(wù)指導(dǎo)制”與“工商事務(wù)提醒制”，加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)間的聯(lián)系。工商局進(jìn)一步創(chuàng)新服務(wù)舉措，采取人性化管理與溫馨式服務(wù)相結(jié)合的工作理念，按照“信息鎖定、網(wǎng)絡(luò)傳送、跟蹤服務(wù)、適時(shí)反饋”的工作方針，率先出臺(tái)了“兩制”服務(wù)舉措，用以破解當(dāng)前在貫徹落實(shí)省局“35條”遇到的涉及法律法規(guī)和具體行政行為上的難題和障礙。通過采用口頭、書面、電話、短信、網(wǎng)上及現(xiàn)場指導(dǎo)方式，分別從10個(gè)方面工商事務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和提醒。開展指導(dǎo)制與提醒制以來，對房地產(chǎn)企業(yè)的注冊登記、及變更等事項(xiàng)中存在的問題，及時(shí)發(fā)放《工商事務(wù)提醒書》、《工商事務(wù)指導(dǎo)文書》對工商事務(wù)進(jìn)行有效指導(dǎo)，主動(dòng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)，寓監(jiān)管于服務(wù)中，更新了監(jiān)管理念，體現(xiàn)出柔性執(zhí)法、人性化服務(wù)，同時(shí)提醒企業(yè)在辦理相關(guān)手續(xù)，主動(dòng)改正輕微的違法、違規(guī)行為，減少了違法違章行為的發(fā)生。要求片（段）長分組對監(jiān)管的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行走訪，向企業(yè)了解相關(guān)情況，向企業(yè)宣傳訂立合同、銷售等后續(xù)行為中誠實(shí)守信等相關(guān)必要的知識(shí)以及開發(fā)區(qū)招商引資的優(yōu)惠政策，并做好法律法規(guī)的訓(xùn)傳和咨詢服務(wù)等工作，及時(shí)征集企業(yè)發(fā)展中存在的困難和問題，積極為企業(yè)解疑釋惑、排憂解難，較好地增進(jìn)了與企業(yè)的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)雙方的良性互動(dòng)。

（六）推進(jìn)企業(yè)信用監(jiān)管。為更加規(guī)范房地產(chǎn)投資等大型企業(yè)的發(fā)展，實(shí)施信用標(biāo)準(zhǔn)化管理，提升科學(xué)監(jiān)管水平和執(zhí)法效能。以企業(yè)信用情況為依據(jù)，建立了《開發(fā)區(qū)工商局經(jīng)濟(jì)戶口量化管理體系》，促進(jìn)監(jiān)管職能到位和企業(yè)的良性發(fā)展。為掌握房地產(chǎn)業(yè)從開業(yè)、發(fā)展、變更、終止的全過程，特別是企業(yè)開展經(jīng)營活動(dòng)的整個(gè)運(yùn)作過程，東僑工商局以經(jīng)濟(jì)戶口為載體，將市場經(jīng)營主體的主體資格、年檢情況、履約情況、信譽(yù)狀況、經(jīng)營狀況、失信記錄、違法行為以及與市場經(jīng)營主體信用有關(guān)的其他信息如實(shí)錄入經(jīng)濟(jì)戶口檔案，并按轄區(qū)監(jiān)管信用信息評分標(biāo)準(zhǔn)，將區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)分為A、B、C、D四類信用等級，逐步建立起動(dòng)態(tài)性、完整性的信用信息庫和信用評價(jià)體系，在此基礎(chǔ)上按信用等級全面開展分類巡查監(jiān)管工作，從房地產(chǎn)廣告、合同、登記事項(xiàng)、消費(fèi)投訴等幾方面深化動(dòng)態(tài)執(zhí)法監(jiān)管。同時(shí)利用監(jiān)管執(zhí)法中掌握的企業(yè)信用情況，全面實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)營主體違法行為公示制度，對日常監(jiān)管工作中查處的各種違法違規(guī)行為，在適當(dāng)?shù)膱鏊蜻m當(dāng)?shù)姆秶枰怨?，以懲戒違法者，警示其他經(jīng)營者。建立市場經(jīng)營主體不良行為和良好行為記錄管理系統(tǒng)。將有嚴(yán)重違法行為的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)鎖入“不良行為警示記錄系統(tǒng)”，在鎖定期限內(nèi)限制其相關(guān)行為，并在網(wǎng)上公示，向社會(huì)發(fā)出警示，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。將房地產(chǎn)經(jīng)營信譽(yù)良好的企業(yè)，輸入“良好行為記錄系統(tǒng)”，向社會(huì)公布，積極促進(jìn)企業(yè)信用體系建設(shè)。2005年4月，開發(fā)區(qū)管委會(huì)在區(qū)工商局實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上，召集包括國地稅、房管局在內(nèi)的15個(gè)聯(lián)動(dòng)部門主要負(fù)責(zé)人專題討論通過《開發(fā)區(qū)企業(yè)信用信息歸集與聯(lián)動(dòng)管理辦法》，以管委會(huì)文件下發(fā)，并成立企業(yè)信用聯(lián)動(dòng)建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，建立聯(lián)席會(huì)議制度。信用監(jiān)管模式的推行，信息歸集與聯(lián)動(dòng)管理辦法的應(yīng)用使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管走上了一條“穩(wěn)步、長效”的道路。

第二篇：房地產(chǎn)市場投訴分析

房地產(chǎn)市場投訴分析

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，為開發(fā)區(qū)人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運(yùn)行機(jī)制和誠信機(jī)制，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)市場既是工商執(zhí)法的重點(diǎn)，監(jiān)管的難點(diǎn)，維權(quán)的焦點(diǎn)，也是關(guān)系群眾切身利益的熱點(diǎn)問題。為此，工商局把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場作為加強(qiáng)工商監(jiān)管和執(zhí)法工作的重點(diǎn)，努力探索長效監(jiān)管治本之策。

一、居高不下的房地產(chǎn)市場投訴現(xiàn)象

2003年我局共受理調(diào)解消費(fèi)者投訴69起，其中房地產(chǎn)投訴達(dá)39起，占消費(fèi)投訴總量的56.5%；2004年消費(fèi)者投訴87起其中房地產(chǎn)投訴39起，物業(yè)公司投訴5起，占消費(fèi)投訴總量的50.5%；2005年上半年投訴23起其中房地產(chǎn)投訴8起，物業(yè)公司投訴1起。占消費(fèi)投訴總量的39.1%。雖然從歷年的同期對比上看，房地產(chǎn)市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。

二、房地產(chǎn)市場投訴頻繁的原因

(一)虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)。房地產(chǎn)廣告存在不規(guī)范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。主要表現(xiàn)在：一是未經(jīng)工商部門登記審批，違法發(fā)布廣告；二是廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括未按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號或刊登虛假預(yù)售許可證號、使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語、未按規(guī)定的要求明示價(jià)格、面積等內(nèi)容；三是廣告華而不實(shí)，夸大其辭，含有虛假內(nèi)容，以及承諾與實(shí)際不符或無法兌現(xiàn)的內(nèi)容，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)，是商品房銷售中大量糾紛產(chǎn)生的源頭。

（二）房屋從面積到質(zhì)量都成問題。

交房時(shí)，業(yè)主經(jīng)常發(fā)現(xiàn)面積有問題：一是產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業(yè)主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業(yè)主依合同的約定及法律規(guī)定，即可找到依據(jù)與開發(fā)商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產(chǎn)權(quán)證未辦，開發(fā)商往往推辭應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，待產(chǎn)權(quán)證辦后再行處理；另一方面，業(yè)主也不能拿出權(quán)威的測量結(jié)果作為依據(jù)與開發(fā)商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時(shí)，房屋質(zhì)量糾紛仍是各種糾紛中的重點(diǎn)，由于開發(fā)和銷售總量的加大以及小區(qū)規(guī)模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個(gè)小區(qū)是普遍性的，因而形成團(tuán)體糾紛。

（三）無證售樓，產(chǎn)權(quán)難到手。

部份開發(fā)商未取得售樓資格即擅自預(yù)售房產(chǎn)，甚至在缺少諸如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等的情況下就開始預(yù)售房產(chǎn)，讓購房戶承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)；有的開發(fā)商存在擅自改變登記事項(xiàng)，未經(jīng)核準(zhǔn)登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業(yè)主入住以后，遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個(gè)小區(qū)的業(yè)主均拿不到房產(chǎn)證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當(dāng)困難。究其原因，往往是前幾年房地產(chǎn)市場不規(guī)范，開發(fā)商手續(xù)不全或欠繳有關(guān)稅費(fèi)所致。

（四）形成炒房熱。房地產(chǎn)消費(fèi)市場存在的又一突出問題是房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動(dòng)。一手樓盤經(jīng)過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規(guī)范的市場用作，造成房地產(chǎn)價(jià)格浮動(dòng)嚴(yán)重，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益。

三、房地產(chǎn)市場長效監(jiān)管的主要做法。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)存檔，廣告發(fā)布備案制度。

工商局在在把好房地產(chǎn)主體準(zhǔn)入關(guān)的同時(shí)，加強(qiáng)了對開辦房地產(chǎn)企業(yè)的審核登記，重點(diǎn)檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對不符合法定條件的堅(jiān)決不予登記注冊，對無照從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)堅(jiān)決予以取締。同時(shí)將房地產(chǎn)開辦企業(yè)的出資情況、股東資料以及各項(xiàng)資質(zhì)證照統(tǒng)一制作存檔，采取實(shí)時(shí)監(jiān)控。對于房地產(chǎn)企業(yè)的宣傳廣告、樓書、海報(bào)、傳單等對外宣傳實(shí)行審核把關(guān)，決不讓欺騙消費(fèi)者、誤導(dǎo)消費(fèi)的原因出現(xiàn)。

（二）維權(quán)點(diǎn)建設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)絡(luò)員制度

在充分發(fā)揮“12315”消費(fèi)者申訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)的作用，認(rèn)真受理消費(fèi)者房地產(chǎn)申訴，積極調(diào)解房地產(chǎn)消費(fèi)糾紛，堅(jiān)決查處侵害消費(fèi)者合法權(quán)益案件的同時(shí)，進(jìn)一步完善與相關(guān)行政執(zhí)法部門的聯(lián)動(dòng)協(xié)作，建立維權(quán)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)、執(zhí)法責(zé)任制和社會(huì)監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化監(jiān)督制約機(jī)制，切實(shí)維護(hù)購房、住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。同時(shí)在盛鑫房產(chǎn)、東海商務(wù)廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)區(qū)設(shè)立“12315”維權(quán)點(diǎn)。在轄區(qū)內(nèi)的20家房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立聯(lián)絡(luò)員，建立聯(lián)絡(luò)員培訓(xùn)制度，宣傳法律、法規(guī)和相關(guān)誠信經(jīng)營理念的同時(shí)由聯(lián)絡(luò)員及時(shí)向工商機(jī)關(guān)傳遞信息，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。

（三）建立網(wǎng)上公示制度，促進(jìn)誠信制度的建立。

工商局利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格。無相應(yīng)資格的

第三篇：房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來看：一是面向全社會(huì)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會(huì)為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

受發(fā)展階段和國情所決定,影響我國的房地產(chǎn)市場的因素眾多而又獨(dú)特,既有人口,土地,經(jīng)濟(jì)等實(shí)際指標(biāo),又有消費(fèi)傳統(tǒng),心理預(yù)期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調(diào)控等制度因素.其中,政策對房地產(chǎn)市場的即時(shí)影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的硬拐點(diǎn)因而房地產(chǎn)政策的成功與否在相當(dāng)程度上決定了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程.房地產(chǎn)政策既關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)增長的大局,又與廣大民眾安居樂業(yè)息息相關(guān),因此從政策的制定到實(shí)施均受到社會(huì)各方面的關(guān)注.一、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個(gè)百分點(diǎn)，至此，國內(nèi)銀行存款準(zhǔn)備金利率達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來央行第12 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動(dòng)性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會(huì)受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無關(guān),所以對房地產(chǎn)市場的影響基本可以忽略.二、銀行調(diào)整信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴(kuò)容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢對信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會(huì)嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會(huì)持續(xù)提高。個(gè)人貸款方面，2008 年為應(yīng)對金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個(gè)人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.85 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強(qiáng)，必將對房地產(chǎn)市場的需求形成沖擊。據(jù)報(bào)道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準(zhǔn)將明顯趨嚴(yán)。工行日前已表示要順應(yīng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估。在這種形勢下，預(yù)計(jì)在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會(huì)獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會(huì)到來，這一點(diǎn)目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時(shí)間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價(jià)等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實(shí)力的了解，規(guī)避購買期房形成爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調(diào)力度加大,促進(jìn)熱點(diǎn)城市成交活躍.上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率,三年半來首次降息.貨幣政策微調(diào),信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,使北京等熱點(diǎn)城市今年以來首次出現(xiàn)交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產(chǎn),在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點(diǎn),供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng);不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點(diǎn)城市住宅成交量價(jià)均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結(jié)合對房地產(chǎn)市場的影響

除金融政策外，國家還出臺(tái)了一系列抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購房者觀望的局面，即持續(xù)加息會(huì)干預(yù)購房者的心理預(yù)期，觀望情緒會(huì)逐漸濃厚，樓市的需求量會(huì)逐步減少。調(diào)控政策還會(huì)從另外一個(gè)方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會(huì)出售持有的房源，增加市場供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴(kuò)大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率為31.1%，進(jìn)入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，6 月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為29 個(gè)，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對比已

經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個(gè)月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5 萬平方米?？値齑婷娣e為320 萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米。“根據(jù)今年在售期房預(yù)

售均價(jià)，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。預(yù)計(jì)年底有望達(dá)到萬億?！?/p>

綜上所述，在當(dāng)前金融形勢下，各種政策疊加一定會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該

看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受房價(jià)大幅下

挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，而房價(jià)將是會(huì)經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過程.與此同時(shí)多部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè)資金.住建部,央行,財(cái)政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2―3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價(jià)的持續(xù)增長上；

第二近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房價(jià)上漲；

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價(jià)的運(yùn)行趨勢只會(huì)上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

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第四篇：2014年房地產(chǎn)市場信用風(fēng)險(xiǎn)分析

2014年房地產(chǎn)市場信用風(fēng)險(xiǎn)分析

自定義來源2014-03-24 11:16

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房地產(chǎn)市場基本面分析:(1)中長期來看,即將度過高峰期的房地產(chǎn)行業(yè)在未來5年將會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)下行的趨勢,需求大于供給的時(shí)代將結(jié)束;(2)展望2014年,我們認(rèn)為房價(jià)將繼續(xù)結(jié)構(gòu)性分化,這種分化表現(xiàn)在兩方面,一是從區(qū)域房價(jià)來看,一二線城市房價(jià)可能繼續(xù)溫和上漲,三四線城市房價(jià)或出現(xiàn)停漲,甚至一些城市的房價(jià)還會(huì)下跌;二是從新房與二手房的價(jià)格來看,二者的價(jià)格走勢將繼續(xù)分化,新房價(jià)格漲幅繼續(xù)強(qiáng)于二手房價(jià)。整體而言,今年房價(jià)漲幅的拐點(diǎn)可能出現(xiàn),房價(jià)漲幅將會(huì)回落,但尚未達(dá)到由漲轉(zhuǎn)跌的時(shí)點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)的投資增速也可能會(huì)持續(xù)下滑。(3)房地產(chǎn)行業(yè)自2003-05年就開始了泡沫化進(jìn)程,通過橫向比較發(fā)現(xiàn),美國和日本房地產(chǎn)泡沫均破裂于加息通道,在利率持續(xù)上升1.5-3年后,房價(jià)均出現(xiàn)大幅下跌,但目前國內(nèi)利率持續(xù)上升的前提暫時(shí)并不存在,從當(dāng)前的通脹水平來看,自2012年1月以來國內(nèi)通脹率持續(xù)低于政府的通脹目標(biāo),短期央行的加息動(dòng)機(jī)也并不存在,而且從1.5-3年的領(lǐng)先時(shí)間窗口來看,2014年也不會(huì)成為房地產(chǎn)泡沫破裂之年。房地產(chǎn)投資資金來源分析:銀行貸款仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源,占比超過50%,其中個(gè)人購房貸款尤為關(guān)鍵,約占房地產(chǎn)投資資金來源的37%,一旦銀行開始普遍收緊個(gè)人房貸政策,房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將受到嚴(yán)重考驗(yàn)。目前信托融資占比較小,因此若房地產(chǎn)行業(yè)遭遇滑鐵盧,受沖擊最為嚴(yán)重的當(dāng)屬銀行業(yè)。房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)分析:今年由房地產(chǎn)崩潰引發(fā)大規(guī)模信用違約的可能性很小,即使出現(xiàn)房地產(chǎn)信用違約,也大多將集中在三四線城市,且以小型房地產(chǎn)企業(yè)為主。從時(shí)間分布上看,考慮到期規(guī)模及投向城市,5月和12月出現(xiàn)房地產(chǎn)信托違約的概率較其他月份偏大。信托公司方面,部分信托公司的到期受托規(guī)模明顯較其盈利狀況偏高,比如安信信托;部分信托公司則有較高的資產(chǎn)負(fù)債率,比如平安信托和四川信托;投向城市分布上,中航信托、中融國際信托和大業(yè)信托投向三四線城市的占比相對偏高。

第五篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點(diǎn)區(qū)域增多。

正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更