第一篇：11 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

淮陰工學(xué)院工程經(jīng)濟(jì)學(xué)單元練習(xí)

第十一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

班級(jí)學(xué)號(hào)姓名

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括哪些內(nèi)容？

答：

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可分為哪些類(lèi)型？

答：

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資由哪些項(xiàng)目組成？其與工業(yè)項(xiàng)目投入的總資金有何區(qū)別？ 答：

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

第六章　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

一、單項(xiàng)選擇題

1、生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的（）稱(chēng)為完全成本。

A、營(yíng)業(yè)成本

B、銷(xiāo)售費(fèi)用

C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

D、資金成本

2、企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)是（）。

A、營(yíng)業(yè)成本

B、期間費(fèi)用

C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

D、資金成本

3、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，不正確的是（）。

A、企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)四個(gè)層次

B、銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入

C、經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入

D、可供分配利潤(rùn)=稅后收入-未分配利潤(rùn)

4、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5％、城市維護(hù)建設(shè)稅7％、教育費(fèi)附加3％，若銷(xiāo)售收入為1億元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（）萬(wàn)元。

A、550

B、856

C、1500

D、12365、對(duì)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（）。

A、租金收益

B、物業(yè)增值

C、股權(quán)增加

D、銷(xiāo)售收入

6、下列屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)態(tài)指標(biāo)的是（）。

A、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

C、投資利潤(rùn)率

D、動(dòng)態(tài)投資回收期

7、某開(kāi)發(fā)商于2010年6月1日獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2011年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2011年8月1日取得開(kāi)工許可證，2013年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書(shū)，2013年8月1日銷(xiāo)售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為（）。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

8、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于（）時(shí)的折現(xiàn)率。

A、0

B、1

C、0或1

D、29、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11％時(shí)，凈現(xiàn)值為170萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12％時(shí)，凈現(xiàn)值為﹣87萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）。

A、11.12%

B、11.36%

C、11.66%

D、12.95％

10、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用18％的基準(zhǔn)折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為10萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。

A、小于20%

B、滿(mǎn)足目標(biāo)收益率要求

C、大于18％

D、不滿(mǎn)足目標(biāo)收益率要求

11、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為18％，年租金增長(zhǎng)率為10％，通貨膨脹率為5％，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為（）。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.3%

12、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標(biāo)。

A、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本大小

B、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力

C、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金流動(dòng)速度

D、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力

13、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，正確的是（）。

A、成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率

B、成本利益率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，等于年成本利潤(rùn)率。

C、目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)度無(wú)關(guān)。

D、投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率

14、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0％

D、35.0％

15、甲寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，年還本付息額為15萬(wàn)元；乙寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為200萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬(wàn)元，年還本付息額為30萬(wàn)元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫(xiě)字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。

A、甲>乙

B、甲<乙

C、甲=乙

D、無(wú)法判斷

16、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。

A、投資利潤(rùn)率

B、投資回報(bào)率

C、資本金利潤(rùn)率

D、資本金凈利潤(rùn)率

17、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說(shuō)法不正確的是（）。

A、按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息

B、還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息

C、每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額）×貸款利率

D、“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

18、某置業(yè)投資者以10000元／㎡的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了200㎡的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是（）。

A、0.21

B、1.23

C、2.01

D、3.2319、一寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％，按年等額償還。如該寫(xiě)字樓年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該寫(xiě)字樓投資的償債備付率為（）。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.0020、下列說(shuō)法不正確的是（）。

A、在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上

B、一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%

C、利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2

D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于221、（）是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)。

A、流動(dòng)比率

B、償債備付率

C、資產(chǎn)負(fù)債率

D、利息各付率

22、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為8000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為12000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為6000萬(wàn)元和8000萬(wàn)元，存貨為3000萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為

（）。

A、37.5%

B、75%

C、150%

D、113%

23、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（）。

A、80%

B、120%

C、171%

D、230%

24、方案經(jīng)濟(jì)比選存在的關(guān)系不包括（）。

A、互斥關(guān)系

B、獨(dú)立關(guān)系

C、相關(guān)關(guān)系

D、獨(dú)立互斥關(guān)系

25、在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過(guò)程中，需要遵循的準(zhǔn)則不包括（）。

A、備選方案差異原則

B、最低可接受收益率原則

C、最大收益率原則

D、不行動(dòng)原則

二、多項(xiàng)選擇題

1、經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營(yíng)時(shí)的貨幣收入，不包括（）。

A、銷(xiāo)售收入

B、出租收入

C、營(yíng)業(yè)外收入

D、補(bǔ)貼收入

E、自營(yíng)收入

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中期間費(fèi)用的是（）。

A、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B、銷(xiāo)售費(fèi)用

C、管理費(fèi)用

D、財(cái)務(wù)費(fèi)用

E、大修基金

3、房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（）等。

A、企業(yè)實(shí)力提升

B、租金收入

C、對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加

D、物業(yè)增值

E、物業(yè)權(quán)益份額增加

4、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有（）。

A、借款償還期

B、流動(dòng)比率

C、償債備付率

D、資產(chǎn)負(fù)債率

E、投資回報(bào)率

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（）。

A、成本利潤(rùn)率

B、銷(xiāo)售利潤(rùn)率

C、投資利潤(rùn)率

D、投資回報(bào)率

E、靜態(tài)投資回收期

6、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，不正確的有（）。

A、內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力

B、內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率

C、當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的D、如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E、內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

7、甲、乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，對(duì)于靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)不包括（）。

A、銷(xiāo)售利潤(rùn)率

B、投資利潤(rùn)率

C、資產(chǎn)負(fù)債率

D、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

E、償債備付率

8、張某以400萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于自營(yíng)，流動(dòng)資金為50萬(wàn)元。如果張某投入的資本金為240萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均經(jīng)營(yíng)收入為150萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營(yíng)收入的40%，財(cái)務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營(yíng)收入的10%，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算正確的有（）。（2012年真題）

A、投資利潤(rùn)率為16.67%

B、投資利潤(rùn)率為22.50%

C、資本金利潤(rùn)率為31.25%

D、資本金利潤(rùn)率為37.50%

E、資本金利潤(rùn)率為62.50%

9、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是（）。

A、表明了負(fù)債占總資產(chǎn)的比例

B、反映了企業(yè)或項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度

C、資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)

D、屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

10、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有（）。（2012年真題）

A、備選方案差異原則

B、備選方案獨(dú)立原則

C、最低可接受收益率原則

D、不行動(dòng)原則

E、備選方案關(guān)聯(lián)性原則

三、判斷題

1、對(duì)于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資產(chǎn)投資的性質(zhì)。

對(duì)

錯(cuò)

2、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論其開(kāi)發(fā)模式如何，其投入開(kāi)發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。

對(duì)

錯(cuò)

3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。

對(duì)

錯(cuò)

4、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

對(duì)

錯(cuò)

5、兩稅一費(fèi)指的是營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和地方教育費(fèi)附加。

對(duì)

錯(cuò)

6、房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。

對(duì)

錯(cuò)

7、全部投資的內(nèi)部收益率沒(méi)有考慮還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響。

對(duì)

錯(cuò)

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期。

對(duì)

錯(cuò)

9、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所投資得只可以部分被收回。

對(duì)

錯(cuò)

10、開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比。

對(duì)

錯(cuò)

11、經(jīng)營(yíng)期限很長(zhǎng)是，計(jì)算開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)意義不大，可通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。

對(duì)

錯(cuò)

12、資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。

對(duì)

錯(cuò)

13、資產(chǎn)負(fù)債率屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。

對(duì)

錯(cuò)

14、在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率在200%以上。

對(duì)

錯(cuò)

15、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要表現(xiàn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。（2012年真題）

對(duì)

錯(cuò)

16、不行動(dòng)原則意味著投資者將放棄投資機(jī)會(huì)，保持資金可以隨時(shí)投資。

對(duì)

錯(cuò)

四、計(jì)算題

1、甲公司花4.3億元購(gòu)買(mǎi)了一幢寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。該公司自有資金投入為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫(xiě)字樓可出租面積為36000㎡，前兩年的租金均為150元／（㎡?月），以后租金每年遞增5%。另有地下停車(chē)位310個(gè)，租金為500元／（個(gè)?月）。寫(xiě)字樓與停車(chē)位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線(xiàn)折舊，年折舊額為600萬(wàn)元，土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)年攤銷(xiāo)額為800萬(wàn)元，其他設(shè)備的年折舊額為200萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目第5年的稅前現(xiàn)金回報(bào)率和償債備付率。（2012年真題）

2、某開(kāi)發(fā)商取得一房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積42000㎡，規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡。已知樓面地價(jià)1280元／㎡，建造成本為4500元／㎡（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用），其他工程費(fèi)為建造成本的10％，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及其他工程費(fèi)之和的8％，貸款利率為17％，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為總銷(xiāo)售收入的3.5％、5.48％；項(xiàng)目的平均售價(jià)為18000元／㎡，可銷(xiāo)售面積比例為95％；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)后即開(kāi)工建設(shè)，地價(jià)款和土地管理費(fèi)在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率。

3、某公司購(gòu)買(mǎi)了一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，價(jià)格為2500萬(wàn)元。第1年投入裝修費(fèi)用200萬(wàn)元，并可獲凈租金收入400萬(wàn)元，從第2年開(kāi)始，每年租金收入為500萬(wàn)元，并以5％的速度遞增，該公司于第10年末將該樓轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收入為3500萬(wàn)元，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率為20％，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。

4、一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權(quán)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的方式。該開(kāi)發(fā)商的初始資本金為300萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為1000萬(wàn)元。第1年項(xiàng)目投資為600萬(wàn)元，其中資本金200萬(wàn)元，銀行貸款為400萬(wàn)元，利率為10％，期限為2年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400㎡，預(yù)售均價(jià)為8000元／㎡。第2年項(xiàng)目投資400萬(wàn)元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600㎡，預(yù)售均價(jià)為7800元/㎡。項(xiàng)目竣工時(shí)，開(kāi)發(fā)商決定將未銷(xiāo)售出去的1000㎡改為出租經(jīng)營(yíng)。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的30％。若開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少?（假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末）

答案部分

一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】

B

【答案解析】

生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷(xiāo)售費(fèi)用稱(chēng)為產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本，亦稱(chēng)完全成本。參見(jiàn)教材P171。

【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283234】

2、【正確答案】

B

【答案解析】

期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)。參見(jiàn)教材P173。

【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283235】

3、【正確答案】

D

【答案解析】

可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn)）。參見(jiàn)教材P174。

【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283236】

4、【正確答案】

A

【答案解析】

10000×5％×（1+7％+3％）=550（萬(wàn)元）。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)的。參見(jiàn)教材P175。

【該題針對(duì)“資金等效值與復(fù)利計(jì)算,效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283237】

5、【正確答案】

D

【答案解析】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入。參見(jiàn)教材P176。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283238】

6、【正確答案】

C

【答案解析】

投資利潤(rùn)率屬于靜態(tài)指標(biāo)。參見(jiàn)教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283239】

7、【正確答案】

B

【答案解析】

出售時(shí)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期之和。開(kāi)發(fā)期是從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括前期和建造期；銷(xiāo)售期是從正式銷(xiāo)售（含預(yù)售）開(kāi)始到銷(xiāo)售完畢的時(shí)間周期。參見(jiàn)教材P180。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283240】

8、【正確答案】

A

【答案解析】

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。參見(jiàn)教材P181。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283241】

9、【正確答案】

C

【答案解析】

FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%參見(jiàn)教材P182。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283243】

10、【正確答案】

C

【答案解析】

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求。參見(jiàn)教材P182。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283245】

11、【正確答案】

D

【答案解析】

用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。參見(jiàn)教材P186。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283247】

12、【正確答案】

B

【答案解析】

動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)、參見(jiàn)教材P187。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283249】

13、【正確答案】

D

【答案解析】

成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年成本利潤(rùn)率。參見(jiàn)教材P189。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283253】

14、【正確答案】

D

【答案解析】

資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額／資本金=700／2000=35％。參見(jiàn)教材P199。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283254】

15、【正確答案】

A

【答案解析】

假設(shè)甲抵押貸款X，則乙抵押貸款額=(30÷15)×X=2X，甲現(xiàn)金回報(bào)率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙現(xiàn)金回報(bào)率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。參見(jiàn)教材P200。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283257】

16、【正確答案】

B

【答案解析】

參見(jiàn)教材P200。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283259】

17、【正確答案】

C

【答案解析】

每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）×貸款利率。參見(jiàn)教材P201。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283264】

18、【正確答案】

B

【答案解析】

用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出當(dāng)期應(yīng)還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。參見(jiàn)教材P202。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283265】

19、【正確答案】

B

【答案解析】

先算出當(dāng)期應(yīng)還本付息資金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（萬(wàn)元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見(jiàn)教材P203。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283344】

20、【正確答案】

D

【答案解析】

參見(jiàn)教材P202。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283354】

21、【正確答案】

C

【答案解析】

資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)。參見(jiàn)教材P204。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283356】

22、【正確答案】

B

【答案解析】

流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額=6000/8000=75％。參見(jiàn)教材P204。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283364】

23、【正確答案】

A

【答案解析】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的速動(dòng)比率不會(huì)高于100%。參見(jiàn)教材P205。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283368】

24、【正確答案】

D

【答案解析】

參見(jiàn)教材P206。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283375】

25、【正確答案】

C

【答案解析】

在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過(guò)程中，需要遵循的準(zhǔn)則有：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。參見(jiàn)教材P207。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283376】

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】

CD

【答案解析】

參見(jiàn)教材P173。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283377】

2、【正確答案】

BCD

【答案解析】

參見(jiàn)教材P173。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283378】

3、【正確答案】

BDE

【答案解析】

參見(jiàn)教材P176。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283379】

4、【正確答案】

ABCD

【答案解析】

參見(jiàn)教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283380】

5、【正確答案】

ABCE

【答案解析】

參見(jiàn)教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283381】

6、【正確答案】

DE

【答案解析】

參見(jiàn)教材P181-186。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283382】

7、【正確答案】

CDE

【答案解析】

CE是清償能力指標(biāo)，非盈利能力指標(biāo)。D是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材P188。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283383】

8、【正確答案】

AC

【答案解析】

投資利潤(rùn)率＝年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額／項(xiàng)目總投資＝[150x

(1-40%)-150×10%]/(400+50)=

16.67%；資本金利潤(rùn)率＝年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額／資本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=

31.25%。參見(jiàn)教材P199。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283384】

9、【正確答案】

ABDE

【答案解析】

參見(jiàn)教材P203。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283385】

10、【正確答案】

ACD

【答案解析】

在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過(guò)程中，通常要遵循三個(gè)決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。參見(jiàn)教材P207。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283386】

三、判斷題

1、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

對(duì)于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。參見(jiàn)教材P171。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283391】

2、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

參見(jiàn)教材P171。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283393】

3、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見(jiàn)教材P172。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283397】

4、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見(jiàn)教材P173。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283400】

5、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

兩稅一費(fèi)指的是營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。參見(jiàn)教材P174。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283403】

6、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見(jiàn)教材P175。

【該題針對(duì)“效益和費(fèi)用識(shí)別”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283406】

7、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見(jiàn)教材P177。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283408】

8、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期。參見(jiàn)教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283409】

9、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。參見(jiàn)教材P182。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283412】

10、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

參見(jiàn)教材P188。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283416】

11、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見(jiàn)教材P192。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283420】

12、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

參見(jiàn)教材P199。

【該題針對(duì)“靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283422】

13、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

資產(chǎn)負(fù)債率屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。參見(jiàn)教材P204。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283424】

14、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見(jiàn)教材P205。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283426】

15、【正確答案】

錯(cuò)

【答案解析】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P177。

【該題針對(duì)“清償能力指標(biāo)及其計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283432】

16、【正確答案】

對(duì)

【答案解析】

參見(jiàn)教材P208。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283437】

四、計(jì)算題

1、【正確答案】

【答案解析】

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283440】

2、【正確答案】

（1）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：

①

目總銷(xiāo)售收入：297000×95％×18000=507870（萬(wàn)元）

②銷(xiāo)售稅費(fèi)：507870×5.48％=27831.276（萬(wàn)元）

③項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：507870-27831.276=480038.724（萬(wàn)元）

（2）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本：

①土地成本：297000×1280=38016（萬(wàn)元）

②建造成本：297000×4500=133650（萬(wàn)元）

③其他工程費(fèi)：133650×10％=13365（萬(wàn)元）

④管理費(fèi)：

a．土地管理費(fèi)：38016×8％=3041.28（萬(wàn)元）

b．建設(shè)期管理費(fèi)：（133650+13365）×8％=11761.2（萬(wàn)元）

C．管理費(fèi)合計(jì)：14802.48萬(wàn)元

⑤銷(xiāo)售費(fèi)用：507870×3.5％=17775.45萬(wàn)元

⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用：

a．土地費(fèi)用和土地管理費(fèi)利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（萬(wàn)元）

b．建造費(fèi)用／其他工程費(fèi)／建設(shè)期管理費(fèi)用／銷(xiāo)售費(fèi)用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（萬(wàn)元）

C．財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：71583.618萬(wàn)元

⑦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本：

38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（萬(wàn)元）

（3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：480038.724-289192.548=190846.176（萬(wàn)元）

（4）開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率：190846.176／289192.548=65.99％

【答案解析】

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283441】

3、【正確答案】

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率可視為目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率ic。

計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：

計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：

當(dāng)i1=21％時(shí)，NPV1=47.58（萬(wàn)元）

當(dāng)i2=22％時(shí)，NPV2=-70.75（萬(wàn)元）

該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=174.55>0。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=21.40％>20％，因此該項(xiàng)目是可行的。

【答案解析】

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283442】

4、【正確答案】

（1）設(shè)月最低租金為A元

第1年：年初支出200萬(wàn)元；年末收入400×8000=320（萬(wàn)元）

第2年：年初支出400萬(wàn)元；年末收入600×7800=468（萬(wàn)元）

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（萬(wàn)元）

第3年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

第4年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

第5年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

第6-50年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

（2）凈現(xiàn)值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，則：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5

則：A=86.45（元／㎡）

【答案解析】

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

【答疑編號(hào)10283443】

第三篇：電力工程技術(shù)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)暫行辦法

電力工程技術(shù)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)暫行辦法（試行）》印發(fā)

2003-01-24

為適應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范電力工程技術(shù)改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，滿(mǎn)足電力工程技術(shù)改造項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制和報(bào)批的要求，國(guó)家電力公司組織有關(guān)單位在1992年原能源部頒發(fā)的《電力工業(yè)技術(shù)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)暫行辦法》（試行）的基礎(chǔ)上進(jìn)行了調(diào)整和補(bǔ)充，制定了國(guó)家電力公司《電力工程技術(shù)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)暫行辦法（試行）》，并于9月10日以國(guó)電發(fā)[2002]623號(hào)文向系統(tǒng)各單位予以印發(fā)，并自即日起執(zhí)行。

《電力工程技術(shù)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)暫行辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》）在總則中提出，為了合理評(píng)價(jià)國(guó)家電力公司電力工程技術(shù)改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)電力技改項(xiàng)目）的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境效益，提高電力技改項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，減少和避免投資決策失誤，根據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合電力工程技術(shù)改造的特點(diǎn)，制定本辦法。本辦法中所說(shuō)的電力技改項(xiàng)目是指國(guó)家電力公司系統(tǒng)內(nèi)在現(xiàn)有發(fā)電和輸變電設(shè)備的基礎(chǔ)上，采用成熟、先進(jìn)、適用的新技術(shù)、新工藝；新材料對(duì)電力系統(tǒng)現(xiàn)有的供電設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行配套和改造，達(dá)到提高企業(yè)效益、企業(yè)運(yùn)行的安全性和可靠性以及滿(mǎn)足國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為月的的項(xiàng)目。為了保證電力技改項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的質(zhì)量，必須認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)研工作，客觀分析電力技改項(xiàng)眉產(chǎn)生的增量經(jīng)濟(jì)效益、增量成本和潛在經(jīng)濟(jì)效益。

《暫行辦法》在總則中提出，電力技改項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩部分。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的條件下，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力，以及考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性；國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是在合理配置國(guó)家資源的前提下，從國(guó)家整體的角度分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，以考察項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行，項(xiàng)目即可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不可行，但是國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行的項(xiàng)目，可向國(guó)家提出經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠措施建議，使項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)生存能力。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的參數(shù)劃分方國(guó)家參數(shù)、行業(yè)參數(shù)、企業(yè)參數(shù)和其他參數(shù)。國(guó)家參數(shù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，行業(yè)參數(shù)由國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、國(guó)家計(jì)委和行業(yè)主管部門(mén)確定，企業(yè)參數(shù)由企業(yè)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)按實(shí)際情況自行確定。電力技改項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔。計(jì)算期包括改造期和生產(chǎn)期。起始年從工程開(kāi)始施工算起，不包括前期及文件準(zhǔn)備時(shí)間。改造期按施工組織設(shè)計(jì)確定；生產(chǎn)期參照項(xiàng)目主要設(shè)備經(jīng)濟(jì)服務(wù)期限或折舊年限確定。電力技改項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要考察項(xiàng)目為企業(yè)整體所創(chuàng)造的新增經(jīng)濟(jì)效益和新增費(fèi)用以及從國(guó)家整體角度考慮所產(chǎn)生的新增效益和新增費(fèi)用。增量經(jīng)營(yíng)成本的測(cè)算應(yīng)反映出改造與不改造兩種情況的差別。電力技改項(xiàng)目的資金來(lái)源主要由自有資金、銀行貸款以及其它各種資金來(lái)源組成。電力技改項(xiàng)目資本金的比例應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的20％。

《暫行辦法》在總則中還提出，本辦法主要適用于國(guó)家電力公司系統(tǒng)的發(fā)電、輸電、變電限額以上技改項(xiàng)目，限額以下項(xiàng)目也可參照?qǐng)?zhí)行。電力技改項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)除應(yīng)執(zhí)行本《暫行規(guī)定》外，還應(yīng)符合國(guó)家及電力行業(yè)現(xiàn)行的其它有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

《暫行辦法》分為以下內(nèi)容：1.總則。2.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容。3.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：3.1；基本原則；

3.2.費(fèi)用及稅金計(jì)算；3.3.收入和利潤(rùn)計(jì)算；3.4.清償能力分析；3.5.盈利能力分析；3.6.敏感性分析；3；7：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論和分析；3.8.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表。4.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：4.1.基本原則；4.2.效益和費(fèi)用；4.3.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算；4.4.敏感性分析；4.5.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論；4.6.國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本報(bào)表。

《暫行辦法》還附發(fā)了兩個(gè)附錄：附錄

一、電力工程技術(shù)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)暫行辦法有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明；附錄

二、電力工程技術(shù)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

篇一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

廣西長(zhǎng)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2011年即將過(guò)去，轉(zhuǎn)眼間我們廣西長(zhǎng)生房地產(chǎn)公司將走過(guò)了十個(gè)年頭?；厥走@十年，內(nèi)心不禁感慨萬(wàn)千，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。在這十年中，非常感謝公司及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)給予工程部這個(gè)成長(zhǎng)的平臺(tái)，令我們?cè)诠ぷ髦胁粩嗟貙W(xué)習(xí)、不斷地進(jìn)步，慢慢地提升了各自的素質(zhì)與才能。回首這十年，我們走過(guò)人生很重要的一個(gè)階段，使我們懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我們太多的支持與關(guān)愛(ài)，在此我作為代表向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝！因?yàn)橛辛四銈兊膮f(xié)助才能使我們?cè)诠ぷ髦懈拥牡眯膽?yīng)手，也因?yàn)橛辛四銈兊膸椭团?，才能使公司的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

現(xiàn)將十年來(lái)所有的項(xiàng)目工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有三個(gè)項(xiàng)目：其中2002年11月開(kāi)工至2005年8月竣工的廣場(chǎng)公寓一、二、三、四期工程建筑面積共40053.60㎡，預(yù)算總投資約21，868，885.64元；2004年6月開(kāi)工至2005年9月竣工的水東

在十年來(lái)項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)企業(yè)要在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條

件下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十年來(lái)，工程管理部也肩負(fù)著巨大的挑戰(zhàn)，以后我們公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是公司的成長(zhǎng)項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門(mén)在以后的工程建設(shè)中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：思想觀念創(chuàng)新：

現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競(jìng)爭(zhēng)和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干、巧干，要避免遭受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰。目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴(lài)

于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過(guò)三個(gè)項(xiàng)目十年的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程項(xiàng)目開(kāi)始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門(mén)在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第二步：管理模式創(chuàng)新

俗話(huà)說(shuō)：國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)。對(duì)我們工程管理部來(lái)說(shuō)，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟以后我們公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是我們公司從成立以來(lái)最大的、直接面向市場(chǎng)的項(xiàng)目，無(wú)論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)都需要一個(gè)過(guò)程，我們要在這個(gè)過(guò)程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和創(chuàng)新并逐步實(shí)施新的管理模式，我們要學(xué)會(huì)創(chuàng)新的管理模式是什么樣子？每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣？全部門(mén)應(yīng)該怎么去做？都是有待大家認(rèn)真思考的問(wèn)題。

第三步：技術(shù)力量創(chuàng)新

通過(guò)十年來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門(mén)在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門(mén)每個(gè)人將應(yīng)該為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交

流邊考核，以此來(lái)提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，同時(shí)亦應(yīng)招攬更多的人才為我所用，用才生財(cái)，為以后工程項(xiàng)目的建設(shè)做好充足的準(zhǔn)備。

二、工作中存在的主要問(wèn)題及總結(jié)：

1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤(pán)的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、價(jià)格定位等因素，客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的要求已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象提出了更高的要求。

2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段及圖紙會(huì)審，這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，每每項(xiàng)目雖然做了但也是流于形式，靠感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行的銷(xiāo)售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷(xiāo)售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 1）設(shè)計(jì)和施工圖紙的審核工作：

慮處理，其特點(diǎn)是節(jié)約土地。在同一土地面積上設(shè)計(jì)出最大的建筑面積，同時(shí)亦達(dá)到國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)建筑指標(biāo)。平面設(shè)計(jì)（戶(hù)型）較為合理分為大、中、小戶(hù)型，戶(hù)型的多樣化。層高（3。1米）給后來(lái)銷(xiāo)售帶來(lái)暢順，不足的是綠化面積小，小區(qū)設(shè)施不夠全面從而制約了小區(qū)檔次。

2）圖紙審核：

建施圖審核方面通過(guò)祥細(xì)分析審核，把原設(shè)計(jì)的一些不較合理的漏洞調(diào)整及校核，并把紫豚閣一個(gè)戶(hù)型作了相應(yīng)調(diào)整。其它部分并沒(méi)有太大的問(wèn)題。設(shè)計(jì)基本能達(dá)到了我們的要求。外立面設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題是外墻面層裝飾是采用涂料飾面，飄窗上下部分用60*60方鋼做百葉窗式裝飾。大陽(yáng)臺(tái)采用隔層砌塊做空調(diào)機(jī)蔗擋，這幾項(xiàng)設(shè)計(jì)都沒(méi)有考慮到其樓房使用時(shí)間長(zhǎng)短所產(chǎn)生的后果。其一，外墻涂料飾面工藝在我們廣西地區(qū)使用由于受氣候條件的影響和涂料工藝的不成熟所致，一般三年后極易開(kāi)裂及退色。且用較好的涂料價(jià)格亦不低，所以我們改變?yōu)樘纱u飾面。從而基本上解決外墻面層開(kāi)裂的問(wèn)題，同時(shí)亦不增大工程造價(jià)。其二，采用方鋼烤漆做百葉，由于采用的是鐵質(zhì)材料表面烤漆使用期限最大不會(huì)超過(guò)十年。就會(huì)因油漆老化生銹而要進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)油漆，否則會(huì)通過(guò)銹水的外流腐蝕墻面給后期業(yè)主造成麻煩。所以 篇二：2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)與計(jì)劃

2014年管理總結(jié)及2015年主要工作初

步計(jì)劃

為認(rèn)真落實(shí)云建集團(tuán)“兩個(gè)轉(zhuǎn)移”，進(jìn)一步強(qiáng)化生產(chǎn)管理，狠抓項(xiàng)目管理；結(jié)合云房集團(tuán)“抓兩頭、控中間”的管理思路及集團(tuán)化管控要求，配合云房集團(tuán)“五中心兩個(gè)部”的管理組織架構(gòu)，現(xiàn)將成本管理中心工程管理部2014年完成工作及2015年計(jì)劃整理如下：

一、2014年項(xiàng)目整體實(shí)施策劃開(kāi)展情況：

所有項(xiàng)目嚴(yán)格按照云建集團(tuán)“五位一體”管理要求對(duì)總包單位進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理安全生產(chǎn)零事故；施工質(zhì)量穩(wěn)定、可靠，投訴率為零；成本控制合理；工程進(jìn)度滿(mǎn)足合同要求。項(xiàng)目開(kāi)展情況綜述：

1、大波村建設(shè)工程：為代建工程，甲方盤(pán)江置業(yè)有限公司，截止2014年10月中旬，順利完成了各節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，房屋封頂。到2014年12月份，爭(zhēng)取年底完成大波村建設(shè)工程項(xiàng)目代建合同范圍內(nèi)工作。

2、蘇家村舊城改造項(xiàng)目：同為代建工程。a3地塊施工圖已通過(guò)審圖公司的審核，a2地塊因拆遷工作未完成，正式圖紙無(wú)法提供。已開(kāi)挖土方42萬(wàn)方，完成深基坑支護(hù)。預(yù)計(jì)過(guò)年前施

工的a3地塊達(dá)到正負(fù)零。

3、安寧溫泉會(huì)議中心：2014年之前，溫泉會(huì)議中心完成了土建、外裝、室外綜合管網(wǎng)、水電安裝、內(nèi)裝樣板等工程。2014年1月到3月27日，因各種原因，未能施工；2014年3月27日到6月25日，全面展開(kāi)室內(nèi)裝修、安裝和室外綠化工程；2014年6月28日，工程進(jìn)行初步驗(yàn)收；2014年6月30日，工程移交使用方；2014年7月1日到9月25日，對(duì)使用方提出的問(wèn)題進(jìn)行整改；2014年9月29日，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)。

4、元江高橋居住小區(qū)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、元江第二自來(lái)水廠(chǎng)： 住宅區(qū)：已完成住宅區(qū)主體工程及室外工程及各工程竣工驗(yàn)收（除消防驗(yàn)收）

商業(yè)區(qū)：已完成主體工程，室外管道工程，元江縣第二自來(lái)水廠(chǎng)：已完成廠(chǎng)區(qū)綜合樓及各水池主體工程施工，81%的室外供水管網(wǎng)

5、建工新城1、3、5、6、7、8、53地塊工程：

一號(hào)地塊：建義家園2014年9月17日開(kāi)始進(jìn)行場(chǎng)地平整施工，目前場(chǎng)平土方開(kāi)挖約10萬(wàn)立方。

三號(hào)地塊：春溪大廈2014年5月9日主體封頂斷水，9月11日進(jìn)行了主體驗(yàn)收。目前除部分區(qū)域外裝影響到外架，其余部分外架已基本拆除，干掛石材基本施工

完，目前正在施工幕墻和吊頂，內(nèi)裝正在施工公裝部分，窗框已裝完，屋面防水裝修工作計(jì)劃于12月底完成。五號(hào)地塊：昆明市第三中學(xué)經(jīng)開(kāi)區(qū)分校，目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工。2014年12月20日，施工至正負(fù)零。

六號(hào)地塊、七號(hào)地塊、八號(hào)地塊、五十三號(hào)地塊全面動(dòng)工，正在進(jìn)行土方開(kāi)挖。

6、宣威保障房項(xiàng)目：分保障房部分與商業(yè)發(fā)開(kāi)部分

保障房部分今年全部封頂，主體部分即將竣工驗(yàn)收，室外工程正在施工。商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期動(dòng)工17萬(wàn)平方米，目前主體已施工到四層。

售樓部10月22日開(kāi)放投入使用，11月份面向市場(chǎng)銷(xiāo)售。

7、晉寧安居家園建設(shè)工程：

截止2014年10月中旬，順利完成了各節(jié)點(diǎn)目標(biāo)。到2014年12月份，爭(zhēng)取完成安居家園建設(shè)工程項(xiàng)目合同范圍內(nèi)工作，完成交房。

8、力創(chuàng)裝飾：

到2014年10月份止，完成項(xiàng)目結(jié)算審計(jì)3個(gè)，分別是省529/市216建設(shè)項(xiàng)目、中電投昆明基地裝修改造項(xiàng)目（二次審計(jì)）、萬(wàn)科金色領(lǐng)域銷(xiāo)售部及樣板房裝修工程，總金額5812萬(wàn)元。在審項(xiàng)目5個(gè)，報(bào)審金額5771萬(wàn)元，分別是勐侖度假小鎮(zhèn)安娜塔納酒店外裝項(xiàng)目、建工發(fā)展大廈室內(nèi)裝修項(xiàng)目、安寧溫泉賓館外裝修工程、綏江駐昆辦室內(nèi)裝修改造工程、北市區(qū)醫(yī)院室內(nèi)外裝修工程。新開(kāi)工項(xiàng)目5個(gè)，其中裝飾裝修項(xiàng)目3個(gè)，分別是盤(pán)江置業(yè)的大波村回遷安置房售樓部及樣板房裝修工程、農(nóng)墾集團(tuán)有限公司辦公室內(nèi)裝修工程、21層省房辦公室內(nèi)裝修工程，合同金額781萬(wàn)元；門(mén)窗項(xiàng)目2個(gè)，分別是東旭峻城三公司標(biāo)段及總承包公司標(biāo)段室外鋁合金門(mén)窗安裝工程合同、華夏御府a(chǎn)地塊室外鋁合金門(mén)窗安裝工程，合同金額624萬(wàn)元。外墻涂料項(xiàng)目1個(gè)，為白藥地產(chǎn)公司藍(lán)光bc項(xiàng)目外墻涂料工程，合同金額450萬(wàn)元。

二、管理制度編制：

1、編制完成工程管理暫行辦法

為規(guī)范云房集團(tuán)公司項(xiàng)目建設(shè)階段的工程管理工作。云房集團(tuán)工程管理部于2014年9月編制完成建設(shè)項(xiàng)目工程管理暫行辦法，并下發(fā)于各子（分）公司、項(xiàng)目部。

此管理辦法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)階段（圖紙會(huì)審開(kāi)始、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用的整個(gè)管理階段）的工程管理工作進(jìn)行劃分，明確管理程序和工作職責(zé)，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量、技術(shù)、安全、進(jìn)度管理，確保建設(shè)項(xiàng)目快速、優(yōu)質(zhì)、安全、低成本順利建成，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)。

2、編制完成監(jiān)理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法

為明確建設(shè)單位、監(jiān)理、施工總承包及總承包管理公司各方的責(zé)任，在充分發(fā)揮各自職能的基礎(chǔ)上互相提供服務(wù)及配合，嚴(yán)格按照施工圖紙及相關(guān)技術(shù)文件、現(xiàn)行法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、強(qiáng)制性條文等要求精心組織施工，云建集團(tuán)工程管理部與2014年10月編制完成監(jiān)理管理暫行辦法及總承包管理暫行辦法，并下發(fā)于各子（分）公司、項(xiàng)目部征求改進(jìn)意見(jiàn)。

三、項(xiàng)目管理工作開(kāi)展情況

1、安全管理工作： 1）根據(jù)集團(tuán)總公司相關(guān)文件及要求，各子（分）公司、項(xiàng)目部認(rèn)真學(xué)習(xí)新《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)

家相關(guān)安全生產(chǎn)的法律法規(guī)和云房集團(tuán)公司的安全生產(chǎn)管理制度。每月月初各子（分）公司、項(xiàng)目部將前個(gè)月職工安全教育情況書(shū)面反饋到云房集團(tuán)工程管理部。

2）召開(kāi)月度安全生產(chǎn)會(huì)議：各子（分）公司、項(xiàng)目部在月末安全生產(chǎn)會(huì)議上介紹安全生產(chǎn)、文明施工情況、明確安全責(zé)任人，共同討論安全管理制度及實(shí)施細(xì)則，不斷加強(qiáng)和完善各子（分）公司、項(xiàng)目部管理制度。各單位要將安全生產(chǎn)作為項(xiàng)目管理重點(diǎn)，會(huì)議要對(duì)安全隱患較大的分項(xiàng)工程及危險(xiǎn)部位等作為工作重點(diǎn)進(jìn)行布置。會(huì)后形成會(huì)議紀(jì)要上報(bào)云房集團(tuán)工程管理部。3）安全生產(chǎn)管理工作改進(jìn)方案：按照云建集團(tuán)安全生產(chǎn)管理規(guī)定及2014年責(zé)任“零死亡”目標(biāo)要求，云房集團(tuán)公司從近年來(lái)產(chǎn)生安全事故的原因分析以及針對(duì)安全管理方面存在的問(wèn)題，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理實(shí)際情況，制定安全管理措施，強(qiáng)化安全管理，確保項(xiàng)目建設(shè)在安全狀態(tài)下的順利實(shí)施。

2、質(zhì)量管理工作：

1）召開(kāi)2014年“質(zhì)量月”動(dòng)員大會(huì)：傳達(dá)云建集團(tuán)總公司開(kāi)展2014年“質(zhì)量月”活動(dòng)具體要求，總結(jié)交流云房集團(tuán)各分公司、集團(tuán)本部各中心（部）、項(xiàng)目部質(zhì)量管理的經(jīng)驗(yàn)，共同討論房地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理的經(jīng)驗(yàn)，研究部署下一步工作。

2）觀摩學(xué)習(xí)萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目：云房集團(tuán)公司組織各子（分）公司、項(xiàng)目部管理人員觀摩學(xué)習(xí)由三公司承建的萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)

篇三：2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2009年即將過(guò)去了，轉(zhuǎn)眼間又將跨過(guò)一個(gè)之坎，回首這一年，內(nèi)心不禁感慨萬(wàn)千，2009年，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。非常感謝相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我這個(gè)成長(zhǎng)的平臺(tái)，令我在工作中不斷的學(xué)習(xí)、不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能?；厥走@一年，我走過(guò)人生很重要的一個(gè)階段，使我懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我很多的支持與關(guān)愛(ài)，在此我向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銈兊膸椭?，才能令到公司的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

2009年本人主管的部門(mén)是工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項(xiàng)目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動(dòng)了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)。

現(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬(wàn)㎡，總投資約2.5億元，該工程繼xx年啟動(dòng)以來(lái)經(jīng)過(guò)三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿(mǎn)竣工。項(xiàng)目的存在，樹(shù)立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場(chǎng)發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。

2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)國(guó)有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來(lái)，工程技術(shù)部門(mén)也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長(zhǎng)項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門(mén)在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國(guó)有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對(duì)于我們部門(mén)在對(duì)外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競(jìng)爭(zhēng)和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴(lài)于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去

衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過(guò)項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開(kāi)始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門(mén)在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話(huà)說(shuō)：國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)。我們工程部門(mén)的來(lái)說(shuō)，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來(lái)最大的、直接面向市場(chǎng)的項(xiàng)目，無(wú)論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)都需要一個(gè)過(guò)程，我們會(huì)在這個(gè)過(guò)程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場(chǎng)下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門(mén)應(yīng)該怎么去做。

第三步：技術(shù)力量改變

通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門(mén)在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門(mén)每個(gè)人將會(huì)為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來(lái)提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。

工作中存在的主要問(wèn)題：

1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤(pán)的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷(xiāo)售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象提出了更高的要求。

2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌

握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行的銷(xiāo)售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷(xiāo)售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對(duì)市場(chǎng)了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶(hù)型的采光和通風(fēng)存在一些問(wèn)題，戶(hù)型面積過(guò)大，戶(hù)內(nèi)廚房面積過(guò)小，不能滿(mǎn)足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過(guò)多考慮使用功能，在沒(méi)有與意向客戶(hù)簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對(duì)后期的銷(xiāo)售工作帶來(lái)一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過(guò)諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來(lái)降低材料消耗費(fèi)用。通過(guò)建立分包商、材料商資料庫(kù)來(lái)選擇合適的分包商和材料商，也可對(duì)分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過(guò)程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無(wú)效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。

5、與政府各部門(mén)的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬(wàn)元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話(huà)：了

解政策，和各政府部門(mén)搞好關(guān)系。用最少的錢(qián)去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴(yán)密對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失。我覺(jué)得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理?？梢赃@樣說(shuō)，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒(méi)有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

6、合同的履行：此項(xiàng)目基本上嚴(yán)格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見(jiàn)。建議在今后的項(xiàng)目中在工程開(kāi)工后至竣工驗(yàn)收之前，公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項(xiàng)目部才能?chē)?yán)格要求施工單位按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。

7、工程分包：由于特殊原因，此項(xiàng)目分包單位過(guò)多，如：基礎(chǔ)分包、電梯分包、消防工程分包、防火門(mén)分包、入戶(hù)防火防盜門(mén)分包、陽(yáng)臺(tái)欄桿分包、鋁合金門(mén)窗分包、幕墻工程分包。這類(lèi)分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對(duì)其進(jìn)行管理。這其中有些分包單位與專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能?chē)?yán)格按要求完成工程任務(wù)，為開(kāi)發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門(mén)生產(chǎn)安裝方，由于其公司實(shí)力有限，管理不力，不能按合同給定的時(shí)間按時(shí)完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量未達(dá)到理想要求，直接影響了整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收。

8、監(jiān)理公司：監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對(duì)承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。此項(xiàng)目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗(yàn)型的專(zhuān)門(mén)人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專(zhuān)業(yè)齊全的專(zhuān)業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過(guò)多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝

飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。

xx年年的收獲

一是開(kāi)闊了眼界，學(xué)會(huì)了用全方位的思維去了解社會(huì)、思考人生。在工作中我對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律有了更加深刻的認(rèn)識(shí)。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科技、信息、誠(chéng)信、團(tuán)隊(duì)合作精神顯得尤為重要。

二是體驗(yàn)了競(jìng)爭(zhēng)，加速了自身知識(shí)的不斷更新和個(gè)性的不斷完善。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個(gè)環(huán)節(jié)反映遲緩，機(jī)遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識(shí)和快捷的信息。在不斷的學(xué)習(xí)中，要拓寬了自己的知識(shí)層面。怡景苑工作的每個(gè)階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂(yōu)新。在項(xiàng)目的每一個(gè)階段都要謹(jǐn)慎思維、不能出現(xiàn)一點(diǎn)紕漏。

三是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競(jìng)爭(zhēng)能力。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，使我對(duì)事物的判斷，對(duì)事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴(yán)謹(jǐn)思維；從一件事情需層層請(qǐng)示到自己獨(dú)立思考決策判斷；從事事依賴(lài)別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨(dú)立完成一個(gè)項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)各個(gè)階段的學(xué)習(xí)鍛煉，我感覺(jué)自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。

2009年工作計(jì)劃和展望 ：

1、隨著公司各項(xiàng)制度的實(shí)行，可以預(yù)料我們的工作將更加繁重，要求也更高，需掌握的知識(shí)也更高更廣。我們要加強(qiáng)技術(shù)知識(shí)的學(xué)習(xí)和擴(kuò)充，作為領(lǐng)導(dǎo)干部和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員首先要有領(lǐng)導(dǎo)部下的能力和過(guò)硬的技術(shù)本領(lǐng)，這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下不被社會(huì)淘汰，同時(shí)才能保證公司的產(chǎn)品－房子擁有較好的質(zhì)量。

2、要發(fā)揮企業(yè)員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造一個(gè)業(yè)務(wù)全面，工作熱情高漲的團(tuán)隊(duì)。作為一個(gè)管理者，要充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性及工作積極性，提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，樹(shù)立起開(kāi)拓創(chuàng)新、務(wù)實(shí)高效的部門(mén)新形象。通過(guò)我們靈活的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)了職工的凝聚力，引導(dǎo)他們樹(shù)立正確的世界觀、人生觀和價(jià)值觀，積極開(kāi)展了創(chuàng)建學(xué)習(xí)型職工活動(dòng)，使我們的各項(xiàng)工作都能順利的進(jìn)行。

3.注意培養(yǎng)人才：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)成為人才的競(jìng)爭(zhēng)，近幾年來(lái)人才的引進(jìn)一直是我們集團(tuán)公司的工作重點(diǎn)，要提供青年職工的福利和待遇，從感情上來(lái)留住人才，并加強(qiáng)對(duì)年青技術(shù)骨干的培養(yǎng)力度。隨著公司的逐漸壯大和 篇四：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部工作總結(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工作總結(jié)及工作計(jì)劃

一、20××年工作回顧 20××年，房地產(chǎn)公司在控股公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各位股東的關(guān)心和支持下，公司全體員工進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和效益觀念，不斷轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，持續(xù)提升內(nèi)部管理力度，積極推行績(jī)效考核模式，嚴(yán)格落實(shí)崗位責(zé)任目標(biāo)，健全協(xié)調(diào)配合機(jī)制，經(jīng)過(guò)公司全員的共同努力，實(shí)現(xiàn)了年初確定的各項(xiàng)工作任務(wù)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況：報(bào)表利潤(rùn)萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入萬(wàn)元。

1、安全工作穩(wěn)中求實(shí) 20××年，公司持續(xù)鞏固并穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)了安全生產(chǎn)“五為零”目標(biāo)，“安全就是效益、責(zé)任重于泰山”，安全生產(chǎn)委員會(huì)充分履行安全管理首責(zé)，堅(jiān)持安全目標(biāo)近期與長(zhǎng)遠(yuǎn)統(tǒng)籌規(guī)劃，安全制度治標(biāo)與治本同步推進(jìn)、安全措施預(yù)防與查處相結(jié)合的工作思路，以在建工程施工、消防和交通管理為重點(diǎn)，從嚴(yán)務(wù)實(shí)抓好全年安全工作。一是抓牢職工安全教育。20××年 8 月，公司針對(duì)金花五期消防問(wèn)題，聘請(qǐng)武警消防大隊(duì)教官來(lái)公司為全體員工普及消防知識(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)滅火演習(xí)。工程部在安全活動(dòng)月期間組織開(kāi)展了安全知識(shí)考試和專(zhuān)題展覽活動(dòng)。理論教育和實(shí)踐操作知識(shí)宣傳和能力培訓(xùn)的有機(jī)結(jié)合，夯實(shí)了公司安全基礎(chǔ)。二是落實(shí)安全措施。以簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)為抓手，加強(qiáng)安全制度建設(shè)，健全安全激勵(lì)約束機(jī)制、事故隱患查處機(jī)制、部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保持了公司安全發(fā)展平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。新廈公司和項(xiàng)目部狠抓現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)于人員教育，保障生產(chǎn)一線(xiàn)平安運(yùn)行。三是突出責(zé)任履行。通過(guò)提升全員落實(shí)責(zé)任，執(zhí)行制度、履行崗位職責(zé)的能力，有效開(kāi)展安全預(yù)防和隱患排除活動(dòng)，促進(jìn)公司安全管理規(guī)范化，安全責(zé)任履約標(biāo)準(zhǔn)化。公司辦公室堅(jiān)持公務(wù)用車(chē)管理制度，合理調(diào)度車(chē)輛，做好每日出車(chē)入庫(kù)登記，加強(qiáng)對(duì)駕駛?cè)藛T的經(jīng)常性安全教育，保障了公司交通安全。

2、工程管理穩(wěn)中增優(yōu) 五期工程是公司 20××年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，考量整個(gè)工程管理水平的關(guān)鍵在于工程進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量?jī)蓚€(gè)要素。在金花五期后期施工過(guò)程中，公司項(xiàng)目部管理人員實(shí)行倒排工期搶抓工程進(jìn)度，靠前指揮等挖施工質(zhì)量；工程部管理人員及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目施工圖審查和施工合同報(bào)批，監(jiān)督維護(hù)生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)安全，積極做好水電、綠化亮化等技術(shù)保障和協(xié)調(diào)工作，促進(jìn)工程建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)；新廈公司克服資金緊張、交叉作業(yè)等多種困難，組織施工隊(duì)伍搶晴天、戰(zhàn)高溫，優(yōu)化施工方案保持施工正常有序開(kāi)展。通過(guò)公司上下能力配合，xxx 五期最終在 11 月 18 日這個(gè)預(yù)定時(shí)間節(jié)點(diǎn)上保質(zhì)完工。新廈承接的 xxx 環(huán)?？萍脊巨k公大樓保質(zhì)保工期交工。

3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策變中求穩(wěn) 20××年，公司開(kāi)發(fā)戰(zhàn)線(xiàn)的同志們密切關(guān)注政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，及時(shí)調(diào)整我們項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作思路，對(duì)待開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行充分論證。公司項(xiàng)目論證領(lǐng)導(dǎo)小組在項(xiàng)目技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)效益上嚴(yán)格科學(xué)分析，穩(wěn)健操作，穩(wěn)定推進(jìn)。去年，完成金谷美地和金花六棟的前期報(bào)建及設(shè)計(jì)工作，為項(xiàng)目盡早開(kāi)工創(chuàng)造了條件；對(duì)新機(jī)修和新下陸老檢察院地塊進(jìn)行了可行性分析及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)工作；完成了金花四期規(guī)劃驗(yàn)收工作，竣工驗(yàn)收備案工作按計(jì)劃推進(jìn)，給確權(quán)辦證創(chuàng)造有利條件；積極爭(zhēng)取棚改項(xiàng)目政策，認(rèn)真開(kāi)展金花四期、金花五期剩余國(guó)家棚改補(bǔ)貼資金萬(wàn)元（余額）到帳工作；配合集團(tuán)公司進(jìn)行 bbq 園項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收工作。在 20××年里，vv 市作為國(guó)家房地產(chǎn)政策試點(diǎn)城市，將過(guò)去規(guī)劃用地中的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房劃歸公共租憑房一個(gè)范疇。我們過(guò)去對(duì) xxx 等地塊的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的申報(bào)均已停止，而作為公共租憑房規(guī)劃建設(shè)的地方政策不清晰，操作難度大，報(bào)建周期長(zhǎng)，潛在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)多。如果冒然啟動(dòng)大量的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，稍有閃失，將會(huì)給公司帶來(lái)嚴(yán)重后果。因此，在過(guò)一年的開(kāi)發(fā)工作中，我們始終在把握政策、研究市場(chǎng)、項(xiàng)目論證上做細(xì)做實(shí)基礎(chǔ)工作，項(xiàng)目決策堅(jiān)持變中求穩(wěn)，不打無(wú)準(zhǔn)備之仗。當(dāng)然，我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)上也存在決策速度慢，報(bào)建周期長(zhǎng)的問(wèn)題，因土地定性確權(quán)滯后，錯(cuò)失了既定項(xiàng)目的拿地工作，使公司接替項(xiàng)目難以為繼。

4、營(yíng)銷(xiāo)工作穩(wěn)中保收 去年，公司回收房款萬(wàn)元。營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的同志們積極奔赴 xxx 等地的在售樓盤(pán)，掌握市場(chǎng)供求信息，采集各地房屋銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行比較分析，及時(shí)調(diào)整公司營(yíng)銷(xiāo)策略，動(dòng)態(tài)制定銷(xiāo)售價(jià)格，盡最大可能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售穩(wěn)中保收。在銷(xiāo)售過(guò)程中，堅(jiān)持以“市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心”的經(jīng)營(yíng)理念，杜絕人情銷(xiāo)售；根據(jù)房屋方位和樓層層高的不同實(shí)行差別定價(jià)，把銷(xiāo)售工作做到合理化、精細(xì)化。營(yíng)銷(xiāo)工作人員內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)抓服務(wù)，外樹(shù)形象保業(yè)績(jī)，在為公司創(chuàng)收增效的同時(shí)，也逐漸鞏固了公司的品牌形象。他們還主動(dòng)搞好與政府相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，為業(yè)主的貸款、確權(quán)辦證等工作積極創(chuàng)造條件。20××

年，營(yíng)銷(xiāo)部針對(duì)金花四期、五期尾盤(pán)的住宅、商業(yè)鋪面和車(chē)位加大銷(xiāo)售力度，在控制好銷(xiāo)售底價(jià)的前提下，盡可能擴(kuò)銷(xiāo)售量，完成了公司年初下達(dá)的銷(xiāo)售任務(wù)，保證了資金回籠及時(shí)足額到位。

5、企業(yè)管理穩(wěn)中提升 ①預(yù)算管理 在過(guò)去的一年，公司以全面預(yù)算管理制度為依托，建立起以項(xiàng)目為主體，以部門(mén)為責(zé)任單位的管理體系，嚴(yán)格實(shí)行公司管理費(fèi)用、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、工程成本等方面的預(yù)算管理，控制外支出?！盁o(wú)預(yù)算不開(kāi)支、有預(yù)算不超支”，特別是非生產(chǎn)性支出不準(zhǔn)超開(kāi)口子，預(yù)算指標(biāo)不越紅線(xiàn)，與上個(gè)考核相比，公司 20××年管理費(fèi)用及非生產(chǎn)性支出均大幅下降。②目標(biāo)管理 公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和目標(biāo)都細(xì)化量化到部門(mén)和個(gè)人，以部門(mén)和個(gè)人工作目標(biāo)的達(dá)成確保公司整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。公司績(jī)效考核領(lǐng)導(dǎo)小組按季從實(shí)考核，達(dá)標(biāo)及時(shí)兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)，欠質(zhì)少量處罰，公司付酬取薪的收入觀念落實(shí)到行動(dòng)中、員工心中。③5s 管理 繼續(xù)強(qiáng)化 5s 精益化管理的思想理念，把 5s 工作作為管理龍頭，帶動(dòng)其他專(zhuān)項(xiàng)管理走向規(guī)范。一是抓清掃階段，在制度、標(biāo)準(zhǔn)、流程的整理整頓、檢查、改進(jìn)和維護(hù)；二是扎實(shí)推進(jìn)清潔階段工作，并與 iso9000 體系建設(shè)相融合；三是深化常態(tài)化達(dá)標(biāo)工作，員工規(guī)范與改善的職業(yè)素養(yǎng)逐步提高；四是運(yùn)用“問(wèn)題票”批露公司管理環(huán)節(jié)存在顯著問(wèn)題并有針對(duì)性地提診斷意見(jiàn)或建議，強(qiáng)化了員工的責(zé)任意識(shí)、問(wèn)題意識(shí)和改進(jìn)意識(shí)。20××年 6 月，公司組織全體中層以上管理人員赴杭州綠城房地產(chǎn)公司考察學(xué)習(xí)，對(duì)標(biāo)單位開(kāi)發(fā)理念、工程管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)我有較大觸動(dòng)。公司工程管理、財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目管理等專(zhuān)業(yè)管理工作也有較明顯進(jìn)步。

6、教育培訓(xùn)空氣漸濃 個(gè)體素質(zhì)決定團(tuán)隊(duì)綜合素質(zhì)，員工執(zhí)行能力決定企業(yè)發(fā)展動(dòng)力。我們采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”和“走出去”舉措進(jìn)行員工教育培訓(xùn)工作。20××年，我們邀請(qǐng)公司普教中心高級(jí)講師傳授 5s 管理知識(shí)，提升員工 5s 務(wù)實(shí)能力；請(qǐng)武警部隊(duì)教官現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)消防及高樓疏散演習(xí)；聘請(qǐng) xxx 律師事務(wù)所資深律師擔(dān)任我公司法律顧問(wèn)，提高員工知法、守法、用法、維護(hù)公司權(quán)益的知行能力；利用控股公司及專(zhuān)業(yè)部門(mén)來(lái)公司調(diào)研檢查工作，同行人士來(lái)訪(fǎng)機(jī)會(huì)，互通信息，補(bǔ)強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)。同時(shí)，公司按開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)需要，有針對(duì)性選派不同管理崗位上的人員赴外地參加專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。如：工程開(kāi)發(fā)成本控制專(zhuān)題培訓(xùn)、商品房合同網(wǎng)上操作培訓(xùn)、財(cái)會(huì)知識(shí)培訓(xùn)、黨建及群團(tuán)工作培訓(xùn)等等。員工個(gè)人繼續(xù)教育培訓(xùn)活動(dòng)也在公司激勵(lì)措施引導(dǎo)下有效開(kāi)展，請(qǐng)教、外培、自學(xué)空氣在公司逐漸濃厚起來(lái)。

7、企業(yè)文化建設(shè)彰顯影響力 企業(yè)文化建設(shè)是企業(yè)發(fā)展題中應(yīng)有之義，內(nèi)揚(yáng)公司經(jīng)營(yíng)管理主張，外樹(shù)公司形象。一年來(lái)，我們?cè)谟布蛙浖霞訌?qiáng)公司企業(yè)文化建設(shè)力度，為公司生存發(fā)展起到明顯的助推作用。一是塑形象，造“品牌”。經(jīng)過(guò)努力，房地產(chǎn)在 20××年 6 月 6 日終于擁有了真正屬于自己的辦公樓，統(tǒng)一的配置、規(guī)范的定位，使員工有一個(gè)舒心的辦公環(huán)境，讓客戶(hù)有一個(gè)造訪(fǎng)的港灣。金花五期小區(qū)盡管是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，但公司綠化、亮化、美化和使用功能上加大必要投入，使它達(dá)到下陸地區(qū)精品小區(qū)效果。公司在員工衣著、產(chǎn)品包裝、辦公用品上均有代表公司文化特色的圖文標(biāo)識(shí)。這些形象展示，有助于提高公司的知名度和美譽(yù)度； 二是建制度、抓約束。房地產(chǎn)公司員工以編制的企業(yè)文化手冊(cè)為行動(dòng)指南，弘揚(yáng)開(kāi)拓進(jìn)取精神、追求員工和企業(yè)一同發(fā)展的使命，踐行核心價(jià)值觀，強(qiáng)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念，規(guī)范行為準(zhǔn)則，崇尚職業(yè)道德，員工精神面貌積極向上。同時(shí)，公司逐步健全完善的管理制度和工作流程促進(jìn)了公司人有規(guī)范化、物有組織化、事有流程化。推行思想和行動(dòng)上的制度管理，突出了依法治企的效果。

三、搞活動(dòng)，促激勵(lì)。20××年公司開(kāi)展專(zhuān)題活動(dòng)，切合員工需要開(kāi)展宣教文體、讀書(shū)培訓(xùn)、參觀考察和療休養(yǎng)活動(dòng)。在公司黨群組織正確的配合下，公司多媒體會(huì)議室、學(xué)習(xí)室、職工書(shū)屋先后建成并投入使用，為員工開(kāi)展各種學(xué)習(xí)和文娛活動(dòng)搭建了理想平臺(tái)，密切了團(tuán)隊(duì)團(tuán)結(jié)協(xié)作關(guān)系，增強(qiáng)了員工工作的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。

8、績(jī)效考核嚴(yán)字當(dāng)頭 為確保公司目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，在 20××年初，我們認(rèn)真貫徹“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心”的經(jīng)營(yíng)理念，推進(jìn)考核模式市場(chǎng)化、考核指標(biāo)精細(xì)化、激勵(lì)約束績(jī)效化的考核機(jī)制建設(shè)，堅(jiān)持公司效益為重，全面覆蓋，利潤(rùn)（效益）主導(dǎo)、增量激勵(lì)、突出重點(diǎn)、嚴(yán)格兌現(xiàn)等 6 項(xiàng)原則，制定公司業(yè)績(jī)部門(mén)業(yè)績(jī)和員工工作、行為結(jié)果等三大類(lèi)的考核內(nèi)容，實(shí)行基本績(jī)效、達(dá)產(chǎn)績(jī)效和超利績(jī)效三大塊的月考核、季預(yù)付、年終累計(jì)考核兌現(xiàn)的薪酬管理辦法。通過(guò)修訂形成公司經(jīng)營(yíng)層、部門(mén)管理層和操作崗位的

績(jī)效考核目標(biāo)責(zé)任書(shū)。強(qiáng)化執(zhí)行力，落實(shí)責(zé)任，公司全年利潤(rùn)目標(biāo)、安全目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。

9、黨群工作有為有位 20××年 5 月 28 日，黨支部委員會(huì)正式成立，大冶有色××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司結(jié)束了自成立以來(lái)一直無(wú)黨組織發(fā)揮監(jiān)督保證作用的歷史。首屆大會(huì)選舉產(chǎn)生了第一屆支部委員會(huì)書(shū)記，當(dāng)選的支委成員進(jìn)行了分工，設(shè)置了黨小組，明確了黨組織的目標(biāo)任務(wù)。黨建帶團(tuán)建促工建。在黨支部的支持和指導(dǎo)下，公司的工會(huì)組織、黨群組織、共青團(tuán)組織也按各自章程選舉產(chǎn)生了組織機(jī)構(gòu)，開(kāi)展了特點(diǎn)特色活動(dòng)。如黨員先鋒崗承諾、職工羽毛球賽、送清涼送溫暖、職工學(xué)習(xí)書(shū)屋，既豐富夯實(shí)了黨群組織的工作內(nèi)容，陶冶了職工情操，更重要的是凝聚了隊(duì)伍，提高了工作效率。黨支部的戰(zhàn)斗堡壘作用、黨員的先鋒模范作用、工會(huì)組織的橋梁紐帶作用、共青團(tuán)組織的突擊作用的發(fā)揮，在公司政治建設(shè)、廉政建設(shè)、民主管理建設(shè)和團(tuán)青等方面工作上注入了新鮮活力，成為推動(dòng)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)器和保駕護(hù)航穩(wěn)壓器。營(yíng)銷(xiāo)部主任，共產(chǎn)黨員石利同志被評(píng)為集團(tuán)公司 20××優(yōu)秀共產(chǎn)黨員，開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)公司先進(jìn)人物進(jìn)入集團(tuán)公司光榮榜的先例，這是她個(gè)人的榮譽(yù)，也是公司的光榮。

10、人才興企途徑多樣 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，員工綜合素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)、執(zhí)行能力和創(chuàng)新水平的高低決定企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱。20××年，在集團(tuán)公司人力資源部的支持下，通過(guò)武漢人才招聘會(huì)成功吸收了 3 名應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生來(lái)公司就業(yè)，他們分別在工程管理、工程造價(jià)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)崗位上展示才能，迎接挑戰(zhàn)。根據(jù)公司提升管理的需要，我們物色調(diào)配 2 名集團(tuán)公司內(nèi)部管理人員以增補(bǔ)公司黨務(wù)和人和資源管理上的力量；此外，我們還常年在黃石人才招聘網(wǎng)站上發(fā)布信息，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和工程管理方面具有突出能力的社會(huì)精英廣開(kāi)大門(mén)。另外，我們還從社會(huì)臨時(shí)招聘多名有管理或操作經(jīng)驗(yàn)的人員加強(qiáng)公司管理施工力量。我們招賢納士的根本目的就是要促進(jìn)公司的發(fā)展理念得到快速更新，推動(dòng)企業(yè)管理走向科學(xué)規(guī)范，從而增強(qiáng)公司的綜合實(shí)力。

11、資金運(yùn)營(yíng)順暢 資金是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要支柱，提高企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)效率是企業(yè)資金管理的核心。20××年，公司在以下幾個(gè)方面開(kāi)展資金管理工作。一是做好財(cái)務(wù)分析工作。公司財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行情況分月度、季度對(duì)公司管理費(fèi)用、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用、工程成本及利息支出按時(shí)做出客觀分析，為公司從嚴(yán)動(dòng)態(tài)掌握財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)管理思路，按時(shí)提供決策依據(jù)。二是執(zhí)行預(yù)算制度。年初，公司要求各戰(zhàn)線(xiàn)將全年費(fèi)用支出提出具體計(jì)劃，在此基礎(chǔ)上，公司統(tǒng)籌兼顧作出全面的資金預(yù)算，針對(duì)工作或項(xiàng)目實(shí)際完成情況審批資金流向和數(shù)量，控制外和超資金占用，發(fā)揮預(yù)算制度的管控作用。三是抓好資金流程管理，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)。公司在日常工作中，注重資金計(jì)劃，資金使用，取得資金三個(gè)方面的流程管理，對(duì)部門(mén)確定定額指標(biāo)，控制資金占用，實(shí)行公司集中管理，盤(pán)好用活資金，做好流動(dòng)資金的統(tǒng)一調(diào)度，最大限度地維護(hù)公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。四是建立資金績(jī)效評(píng)價(jià)制度 公司把資金管理績(jī)效同部門(mén)的實(shí)際工作業(yè)績(jī)掛鉤考核，促進(jìn)公司資金管理制度建設(shè)。營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)房屋銷(xiāo)售情況，保證銷(xiāo)售資金“應(yīng)收盡收”；工程部、項(xiàng)目部、開(kāi)發(fā)部堅(jiān)持堅(jiān)持建設(shè)工程項(xiàng)目堅(jiān)持合同管理，以進(jìn)度和質(zhì)量驗(yàn)收為依據(jù)實(shí)行“按實(shí)支付”；財(cái)務(wù)部盡力搞好籌資、融資工作，滿(mǎn)足公司資金需求，公司辦公室從嚴(yán)控制后勤福利和管理支出。通過(guò)績(jī)效評(píng)價(jià)和考核兌現(xiàn)，公司資金管理從制度上推進(jìn)了規(guī)范化動(dòng)作。

12、cc 公司自主管理能力增強(qiáng) 20××年，公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值完成利潤(rùn)達(dá)到考核要求。該公司自主能力日益增強(qiáng)，為整個(gè)房地產(chǎn)公司在分解利潤(rùn)、安置人員壓力上做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。班子團(tuán)結(jié)、作風(fēng)硬朗。新廈公司領(lǐng)導(dǎo)班子充滿(mǎn)活動(dòng)，講團(tuán)結(jié)，比貢獻(xiàn)，強(qiáng)作風(fēng)，帶隊(duì)伍，創(chuàng)佳績(jī)。在湖北鑫鷹環(huán)保科技辦公大樓、××集團(tuán)渣改工程及金花五期工程施工中，公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員根據(jù)分工各盡其職，各負(fù)其責(zé)，身先士卒，靠前指揮，為每一個(gè)工程順利完工交上完善答卷。去年 9 月前后，在工作量不飽滿(mǎn)的情況下，該公司管理人員和員工一道進(jìn)行整修周轉(zhuǎn)材料、為鋼管構(gòu)件刷漆勞動(dòng)，鍛煉了隊(duì)伍，提高了班子形象。紀(jì)律嚴(yán)明，管理務(wù)實(shí)。新廈公司根據(jù)房地產(chǎn)公司管理提升的要求，細(xì)化了各項(xiàng)管理制度并大力推行。他們?cè)趧趧?dòng)紀(jì)律、安全生產(chǎn)、財(cái)務(wù)管理、職工福利等方面從嚴(yán)抓管控，使管理增效得到落實(shí)。在公司組織開(kāi)展的生產(chǎn)和群眾活動(dòng)動(dòng)中，該公司總有上乘表現(xiàn)，公司 20××年年會(huì)，新廈公司送演的節(jié)目最為豐富多彩；5s 管理活動(dòng)，該公司問(wèn)題票有的

放矢?？嗑殐?nèi)功，參與競(jìng)爭(zhēng)。該公司 20××年為建筑工程資質(zhì)升級(jí)在資金、人員、業(yè)績(jī)等方面做了大量準(zhǔn)備工作，為探索外部建筑市場(chǎng)積累了一定經(jīng)驗(yàn)。他們除承接到××集團(tuán)公司一些改擴(kuò)建工程項(xiàng)目外，還不遺余力參與番禺工業(yè)園、博源環(huán)保物流園工程投標(biāo)，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)增強(qiáng)，行動(dòng)積極。

13、存在的主要問(wèn)題 在回顧 20××年公司經(jīng)營(yíng)管理工作時(shí)，我們實(shí)事求是地肯定了戰(zhàn)線(xiàn)、部門(mén)和單位取得的成績(jī)，也比較分析得出公司管理提升大有進(jìn)步的結(jié)論，但是，再大的成績(jī)、再明顯的進(jìn)步已歸過(guò)去。在新的一年里公司發(fā)展任務(wù)十分繁重，多年積累的問(wèn)題需要逐一化解，如果不理性認(rèn)識(shí)自身存在的問(wèn)題和不足，仍然固步自封，裹足不前，那么，我們就會(huì)失去發(fā)展機(jī)遇，就會(huì)在市場(chǎng)洗禮中失去應(yīng)有的位置并最終被市場(chǎng)淘汰。

一、公司的激勵(lì)約束機(jī)制仍不完善，績(jī)效考核獎(jiǎng)懲難以實(shí)際到位。管理梯隊(duì)“能上能下，可升可降”沒(méi)有形成制度，“有人無(wú)事干，有事無(wú)人干”現(xiàn)象依然存在。

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)力量薄弱，開(kāi)發(fā)進(jìn)度滯后，開(kāi)發(fā)能力需大幅提高。接替項(xiàng)目沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)沒(méi)有形成“在建一個(gè)、儲(chǔ)備一個(gè)、報(bào)批一個(gè)”的良性循環(huán)，近期危及公司的生存，長(zhǎng)遠(yuǎn)影響公司的發(fā)展。

三、工程管理水平亟待提高。工程質(zhì)量、工程成本、工程進(jìn)度等沒(méi)有得到有效控制，存在直接經(jīng)濟(jì)效益流失現(xiàn)象，特別高度關(guān)注質(zhì)量問(wèn)題在社會(huì)效益上產(chǎn)生負(fù)面影響。

四、非生產(chǎn)性支出超過(guò)公司預(yù)算，且支出與業(yè)績(jī)存在倒掛跡象，有不執(zhí)行，有預(yù)算不控制，隨意開(kāi)支超支問(wèn)題嚴(yán)重。

五、缺乏主動(dòng)和積極的精神。少數(shù)員工存在要榮譽(yù)和好處，推責(zé)任和任務(wù)，遇事靜等旁觀，不搶抓工作機(jī)遇，事無(wú)巨細(xì)靠組織和領(lǐng)導(dǎo)，不自我加壓，不積極發(fā)現(xiàn)和主動(dòng)解決身邊問(wèn)題。

六、制度和規(guī)定形文在案，工作流程仍沿襲個(gè)人習(xí)慣，有章不循，我行我素現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，多處存在。

七、培訓(xùn)和學(xué)習(xí)效果欠佳。少數(shù)工員固守舊的業(yè)務(wù)知識(shí)，老的工作習(xí)慣，不愿意接受新的文化，新的理念，導(dǎo)致公司培訓(xùn)學(xué)習(xí)流于形式，公司提高綜合能力的努力事倍功半。存在的上述問(wèn)題主要是因?yàn)槲覀児芾韴F(tuán)隊(duì)在公司管理提升工作中沒(méi)有盡到應(yīng)有的責(zé)任，制度不嚴(yán)、措施不力、失之于軟，失之于松。我們的員工仍習(xí)慣于固有的思維定勢(shì)，因循守舊，對(duì)新觀念躊躇不前。我們對(duì)待問(wèn)題秉持的正確態(tài)度是，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題是好事，沒(méi)有問(wèn)題是壞事，回避問(wèn)題是蠢事，根本目的就要提高揭露問(wèn)題的覺(jué)悟和正視問(wèn)題的膽識(shí)，培養(yǎng)解決問(wèn)題的能力，從而端正我們的工作思路，優(yōu)化我們的工作方法，追求工作業(yè)績(jī)最大化，開(kāi)創(chuàng)工作新局面。

二、20××年工作安排 20××年，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)跡象；xxx市對(duì)公共租賃房建設(shè)試行政策仍不明朗，項(xiàng)目報(bào)批工作復(fù)雜冗長(zhǎng)；國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)增速減緩影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本繼續(xù)高位運(yùn)行；周邊地區(qū)庫(kù)存開(kāi)發(fā)土地枯竭，可選擇的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多；我們進(jìn)行大體量地塊開(kāi)發(fā)在財(cái)力、人力資源上配置不足等。以上諸多困難因素客觀存在，給公司 20××年的工作帶來(lái)空前的壓力。因此，我們要正確認(rèn)清形勢(shì)，進(jìn)一步解放思想，勇于改革創(chuàng)新，迎接新的挑戰(zhàn)。這次大會(huì)的主題是：以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在控股公司和公司董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在各位股東的大力支持和全體員工共同努力下，凝聚思想，堅(jiān)定信心，明確目標(biāo)，激情奮進(jìn)，整合力量，克難攻堅(jiān)，落實(shí)責(zé)任，“五提五?！?，為實(shí)現(xiàn)公司又好又快發(fā)展而努力奮斗。

（一）、提振全員進(jìn)取信心，確保公司持續(xù)發(fā)展動(dòng)力 動(dòng)力源于信心。事實(shí)證明，一支沒(méi)有頑強(qiáng)戰(zhàn)斗意志的軍隊(duì)打不了勝仗。同樣，一個(gè)了無(wú)信心的團(tuán)隊(duì)也決不可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得成功。我們的信心從哪里來(lái)？在認(rèn)真總結(jié)過(guò)去工作時(shí)，既要看準(zhǔn)問(wèn)題，尋找差距，又要肯定成績(jī)，增強(qiáng)戰(zhàn)勝各種挑戰(zhàn)的信心和決心。從公司目前擁有的物質(zhì)基礎(chǔ)和管理現(xiàn)狀判斷，我們有理由振奮信心，確保發(fā)展動(dòng)力。

1、我們擁有一支歷經(jīng)錘煉并值得信任的員工隊(duì)伍。××房地產(chǎn)公司從初創(chuàng)、幾經(jīng)改制到今天，員工隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，駕馭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)能力逐步增強(qiáng)。管理團(tuán)隊(duì)集合了工程施工、工程預(yù)算、工程技術(shù)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、財(cái)務(wù)管理、行政管理等各方面的精英才干，他們承擔(dān)起公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)重任。員工隊(duì)伍 45 歲以下的人員占 58，充滿(mǎn)朝氣活力；大專(zhuān)以上文化程度的成員占 68，文化層次較高；28的管理人員擁有中級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)，顯示出較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)能力。通過(guò)多年的磨煉，我們這支隊(duì)伍不斷走向成熟，值得我們充分信任，相信這支隊(duì)伍在今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)上有更大更好的作為。

2、我們探索出一套切合自我生存發(fā)展的治企經(jīng)驗(yàn)。公司自成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了 xxx 住宅小區(qū)等 8 個(gè)樓盤(pán)，累計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積達(dá) 20 余萬(wàn)平方米。在為 xxx 兩地職工群眾營(yíng)造優(yōu)美宜居環(huán)境的同時(shí)，奠定了公司的知名度，為我們積累了寶貴的工作經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)歸納為：我們的員工普遍形成了“為社會(huì)添光彩，為企業(yè)作貢獻(xiàn)”的責(zé)任意識(shí)，忠于事業(yè)，忠誠(chéng)企業(yè)的榮譽(yù)感；學(xué)習(xí)先進(jìn)、追求卓越的進(jìn)取精神；“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心”的經(jīng)營(yíng)理念；嚴(yán)格慎密，準(zhǔn)確規(guī)范，細(xì)致量化，精準(zhǔn)求精的管理思路。這些經(jīng)驗(yàn)是我們寶貴的精神財(cái)富，必須進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大。

3、我們具有穩(wěn)生存的先天條件和求發(fā)展的優(yōu)勢(shì)環(huán)境?，F(xiàn)在，xxx 開(kāi)始推行城市公共租賃房開(kāi)發(fā)新政，目的是保障中低等收入群體住房需求，它是經(jīng)濟(jì)適用房政策的發(fā)展和延伸，為我們?cè)谶@一領(lǐng)域占有一席之地提供了政策支持。在資金這個(gè)關(guān)鍵因素上，我們可以依靠新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有效運(yùn)作：一是公司各位股東繼續(xù)增資擴(kuò)股；二是根據(jù)需要引進(jìn)新股東實(shí)現(xiàn)增資；三是控股公司和金融機(jī)構(gòu)借貸資金；四是新項(xiàng)目銷(xiāo)售回流資金。在資質(zhì)上，我們通過(guò)努力取得了資質(zhì)“四升三”成果，化解了困擾公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)上的制約因素。隨著公司開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的擴(kuò)大，還應(yīng)繼續(xù)開(kāi)展“三升二”的工作。鼓勵(lì) xxx 公司在建筑資質(zhì)上升級(jí)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在開(kāi)發(fā)方面，我們把“xxx”項(xiàng)目作為 20××年的工作重點(diǎn)，從現(xiàn)在開(kāi)始加強(qiáng)攻關(guān)報(bào)建力量，加快報(bào)建進(jìn)度，力爭(zhēng)早日開(kāi)工建設(shè)。同時(shí)，平行推進(jìn)“xxx”兩個(gè)地塊的分析論證，確定一個(gè)待建項(xiàng)目。在市場(chǎng)方面，黃石城市舊城改造形成住房的剛性需求在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在，為我們的公共租賃房銷(xiāo)售穩(wěn)定了客戶(hù)群，進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)更具區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

4、我們構(gòu)建了公司健康發(fā)展的保障系統(tǒng) 按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求，公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)正常開(kāi)展工作，在重大決策、重要項(xiàng)目投資等方面履行職責(zé)、明確義務(wù)、維護(hù)權(quán)利，依法治企得到落實(shí)。公司黨支部自成立之日起，發(fā)揮黨組織政治核心、黨支部戰(zhàn)斗堡壘、黨員先鋒模范作用。通過(guò)開(kāi)展政治教育.篇五：2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)

2009年即將過(guò)去了，轉(zhuǎn)眼間又將跨過(guò)一個(gè)之坎，回首這一年，內(nèi)心不禁感慨萬(wàn)千，2009年，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。非常感謝相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給我這個(gè)成長(zhǎng)的平臺(tái)，令我在工作中不斷的學(xué)習(xí)、不斷的進(jìn)步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能?；厥走@一年，我走過(guò)人生很重要的一個(gè)階段，使我懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我很多的支持與關(guān)愛(ài)，在此我向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應(yīng)手，也因?yàn)橛心銈兊膸椭?，才能令到公司的發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。

2009年本人主管的部門(mén)是工程技術(shù)部，絕大部分精力用在了項(xiàng)目的工作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。較好地履行了作為行政職務(wù)和作為專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動(dòng)了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務(wù)。

現(xiàn)就本人一年中所主管的工作總結(jié)匯報(bào)如下：

一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬(wàn)㎡，總投資約2.5億元，該工程繼xx年啟動(dòng)以來(lái)經(jīng)過(guò)三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿(mǎn)竣工。項(xiàng)目的存在，樹(shù)立了集團(tuán)的良好形象，是集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的置業(yè)公司闖進(jìn)省房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志，是面向市場(chǎng)發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)。

2、在項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)國(guó)有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變，在公司成立十個(gè)月來(lái)，工程技術(shù)部門(mén)也肩負(fù)的巨大的挑戰(zhàn)，此項(xiàng)目是公司的成長(zhǎng)項(xiàng)目也是形象項(xiàng)目，我們部門(mén)在施工中必須要更加努力和細(xì)心，具體心得如下：

第一步：思想觀念改變：

國(guó)有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨(dú)特事務(wù)處理方式，但是對(duì)于我們部門(mén)在對(duì)外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰，現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競(jìng)爭(zhēng)和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干，目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域，我們就要意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴(lài)于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過(guò)項(xiàng)目二年多的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程開(kāi)始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，這也是我們部門(mén)在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第二步：管理模式改變

俗話(huà)說(shuō)：國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)。我們工程部門(mén)的來(lái)說(shuō)，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)利益。在此項(xiàng)目中仍然存在老管理模式，與此同時(shí)新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是我們公司從成立以來(lái)最大的、直接面向市場(chǎng)的項(xiàng)目，無(wú)論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)都需要一個(gè)過(guò)程，我們會(huì)在這個(gè)過(guò)程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和改變并逐步實(shí)施新的管

理模式，從這個(gè)工程中我們已經(jīng)學(xué)習(xí)到了外界市場(chǎng)下的管理模式是什么樣子，每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣，全部門(mén)應(yīng)該怎么去做。

第三步：技術(shù)力量改變

通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門(mén)在技術(shù)這點(diǎn)要求上還有很大的缺陷，對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對(duì)新施工工藝掌握不全面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此我們部門(mén)每個(gè)人將會(huì)為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來(lái)提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，為下一個(gè)工程做好充足的準(zhǔn)備。

工作中存在的主要問(wèn)題：

1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤(pán)的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、銷(xiāo)售價(jià)格等因素，已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象提出了更高的要求。

2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項(xiàng)目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行

的銷(xiāo)售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷(xiāo)售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：我們現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不夠完美，其主要責(zé)任在我們。由于對(duì)市場(chǎng)了解不夠，住宅部分設(shè)計(jì)成塔樓，局部戶(hù)型的采光和通風(fēng)存在一些問(wèn)題，戶(hù)型面積過(guò)大，戶(hù)內(nèi)廚房面積過(guò)小，不能滿(mǎn)足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負(fù)一層過(guò)多考慮使用功能，在沒(méi)有與意向客戶(hù)簽定合同的情況下，按其要求北向設(shè)計(jì)了部分躍層，對(duì)后期的銷(xiāo)售工作帶來(lái)一些難題影響。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。

4、成本控制：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠短平快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目成本的最好控制。在施工階段要及時(shí)對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ)上力求先用價(jià)格低的材料，通過(guò)諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來(lái)降低材料消耗費(fèi)用。通過(guò)建立分包商、材料商資料(material)庫(kù)來(lái)選擇合適的分包商和材料商，也可對(duì)分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)

驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商。同時(shí)做好事中控制，即工程成本形成過(guò)程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無(wú)效管理和勞動(dòng)，把降低工程成本的觀念滲透到每個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。

5、與政府各部門(mén)的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可以折減，此項(xiàng)目交納的政府規(guī)費(fèi)為1524萬(wàn)元，占項(xiàng)目總成本的6.5%。對(duì)于這塊費(fèi)用就是一句話(huà)：了解政策，和各政府部門(mén)搞好關(guān)系。用最少的錢(qián)去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

6、管理上：管理的嚴(yán)密對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗鼜?fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的損失。我覺(jué)得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理。可以這樣說(shuō)，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒(méi)有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做好價(jià)差分析及時(shí)向上反映，對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃書(shū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策書(shū)

一、地塊狀況

英祥承德公館小區(qū)位于珠江路南側(cè)，承德北路西側(cè)，工程總用地面積127674.5平方米，規(guī)劃容積率3.50，建筑密度30.0%，綠地率30.0%。具有52萬(wàn)方繽紛生活城。物業(yè)形態(tài)豐富，高層、商業(yè)、超市、酒店等。

二、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

項(xiàng)目傲居于珠江路與承德北路交匯處，處于淮陰核心區(qū)域，是連接淮安中心城區(qū)與淮陰新功能區(qū)的重要樞紐，緊鄰汽車(chē)北站火車(chē)北站，便利交通暢達(dá)全城。

三、地塊周?chē)坝^

毗鄰區(qū)政府，距臺(tái)州商城、義烏小商品城等數(shù)萬(wàn)方配套資源僅3分鐘車(chē)程，諸多利好不僅完全可以滿(mǎn)足該區(qū)域商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等需求，還可以確保項(xiàng)目成為稀缺的人氣旺地。

不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，也將使英祥·承德公館在寸土寸金、日益稀缺的淮陰區(qū)，成為宜居的都是精品住宅標(biāo)桿。

四、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況

周?chē)鸁o(wú)大型工廠(chǎng)，周?chē)G化較好，空氣質(zhì)量高。用水便利，噪音較小，社會(huì)治安良好.五、供求分析

決定房地產(chǎn)供應(yīng)量和供應(yīng)速度主要取決于兩大因素：一是土地供應(yīng)量狀況，二是資金供應(yīng)狀況。

由于金融房貸收緊，資金來(lái)源發(fā)生變化，對(duì)淮安市屬于“金融拉動(dòng)型”的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響較大，造成了相當(dāng)一部份企業(yè)開(kāi)發(fā)資金短缺，影響了部份開(kāi)工項(xiàng)目的進(jìn)展和竣工速度，從而較大幅度地降低了供應(yīng)增長(zhǎng)的速度。

隨著淮安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，改善居住環(huán)境的愿望越來(lái)越迫切，也在一定程度上保證房地產(chǎn)的需求。

六、公共配套設(shè)施

（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）

七、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況

1、大盤(pán)時(shí)代逐漸來(lái)臨從近期推出的地塊資料上看，規(guī)模超過(guò)50萬(wàn)平方米的大盤(pán)已陸續(xù)亮相，淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)其大盤(pán)時(shí)代；

2、品質(zhì)樓盤(pán)越來(lái)越引人注目隨著樓盤(pán)規(guī)模的不斷加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越來(lái)越激烈，高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)即將顯現(xiàn)；

3、戶(hù)型設(shè)計(jì)越來(lái)越講究

隨著居民生活水平的不斷提高，居住理念的不斷更新，其對(duì)住房戶(hù)型的要求越來(lái)越講究、越來(lái)越科學(xué)；

4、小高層及高層產(chǎn)品將逐漸占領(lǐng)市場(chǎng)，倍受購(gòu)房者歡迎。

雖然之前市場(chǎng)上對(duì)小高層及高層產(chǎn)品的抗性比較大，但是隨著政府導(dǎo)向性的不斷加大，居民生活理念的不斷變化，對(duì)小高層產(chǎn)品的抗性將會(huì)逐漸減小，以至小高層產(chǎn)品最終逐漸占領(lǐng)市場(chǎng)。

八、詳細(xì)信息

產(chǎn)權(quán)年限：70產(chǎn)權(quán)類(lèi)型：

大產(chǎn)權(quán)房容積率：3.5綠化率：30%總戶(hù)數(shù)：3476

占地面積：127674.5平方米

基本參數(shù)：地下停車(chē)位2037個(gè) 地面停車(chē)位509個(gè) 非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位13849個(gè) 總戶(hù)數(shù)3476戶(hù)

九、圍觀調(diào)查分析

淮安市購(gòu)房客戶(hù)年齡主要集中在35-45歲之間，這一年齡段屬于購(gòu)房實(shí)力派，消費(fèi)觀念跟上時(shí)代潮流，有消費(fèi)潛力。較為注重物業(yè)的綜合性?xún)r(jià)比，對(duì)于品牌信譽(yù)、物業(yè)管理和機(jī)動(dòng)車(chē)位的很重視。本項(xiàng)目就是本著提高物管品質(zhì)、建立品牌為基本點(diǎn)和特色點(diǎn)。

十、項(xiàng)目SWOT分析

一、優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）

周邊配套優(yōu)勢(shì)：公共配套設(shè)施齊全，緊鄰汽車(chē)北站火車(chē)北站，便利交通暢達(dá)全城。距臺(tái)州商城、義烏小商品城等數(shù)萬(wàn)方配套資源僅3分鐘車(chē)程，諸多利好不僅完全可以滿(mǎn)足該區(qū)域商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等需求，還可以確保項(xiàng)目成為稀缺的人氣旺地。

二、劣勢(shì)（WEAKNESS）

地理環(huán)境的優(yōu)勢(shì)注定了該樓盤(pán)房產(chǎn)的高價(jià)位，雖說(shuō)現(xiàn)在還沒(méi)有具體定價(jià)，就起人氣而言肯定是在淮安房產(chǎn)價(jià)位前列的。

三、機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPOTUNITY）

消費(fèi)習(xí)慣改變：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，近年來(lái)淮安購(gòu)房族的看房、選房、購(gòu)房觀念正悄然發(fā)生著巨大的變

化。又隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的后起城市，人們對(duì)住房的需求的愿望還是十分強(qiáng)烈的。

四、威脅點(diǎn)（THREAT）

雖說(shuō)近年來(lái)淮安房產(chǎn)的發(fā)展越來(lái)越好，但是這是機(jī)會(huì)也是威脅，在該項(xiàng)目同期開(kāi)盤(pán)的也有很多，像金地花園就是很有力的威脅者。

十一、市場(chǎng)調(diào)查

1、調(diào)查背景：社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，人民生活水平大幅度提高。

本次市調(diào)的目的：為了更好的了解競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的規(guī)模、市場(chǎng)定位、價(jià)格水平等因素，識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，分析其成敗的原因，確定本案產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置，以及接受度，從而協(xié)助本項(xiàng)目制定相應(yīng)的價(jià)格策略、項(xiàng)目定位、目標(biāo)市場(chǎng)定位、銷(xiāo)售推廣策略等，以便做到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。

調(diào)查手段：實(shí)地“踩點(diǎn)”調(diào)查+ “訪(fǎng)問(wèn)”調(diào)查+其他。

2、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

政府為了控制房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，中央出臺(tái)了“國(guó)八條”，各地也相繼推出了各種政策來(lái)控制房?jī)r(jià)的持續(xù)高速上漲。

（1）金融房貸緊縮政策

（2）征收房產(chǎn)稅政策：

（3）降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范收費(fèi)行為

（4）消費(fèi)者認(rèn)可的建筑形式：

淮安市民對(duì)各種建筑形式（多層、小高層、高

層）的認(rèn)同還是比較均衡，沒(méi)有特別的偏好，都接近三分之一。

十二、場(chǎng)定位

產(chǎn)品定位

淮安市首家時(shí)尚文化中心定位

形象定位：

建筑造型應(yīng)給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，現(xiàn)代、氣派，凸現(xiàn)中心區(qū)商務(wù)中心的形象；

建筑風(fēng)格：

現(xiàn)代化建筑風(fēng)格

開(kāi)發(fā)模式：物業(yè)持有型價(jià)值鏈增值的模式

優(yōu)勢(shì)定位：

地段優(yōu)越性，交通的便利及成熟的周邊配套。綠化高、容積率低；

小組成員：

呂東東 陳子?xùn)| 劉鵬 龐翔 蔣杰杰 曹慧平