第一篇：關于農(nóng)村村民建房管理工作的思考

關于農(nóng)村村民建房管理工作的思考

和縣國土資源局朱文亮

（此文刊登在《中國土地學會2009年度學術(shù)會議入選論文集 》）

近年來，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，農(nóng)民收入水平較以往有了新的提高，不少農(nóng)民在富足起來后，紛紛將手中閑置資金投入到房屋建設和改善自己原有居住環(huán)境中來，或批地建房，或拆舊重建，或擴建裝修，農(nóng)村建設領域得到了較快發(fā)展。然而，由于農(nóng)村建設行為點多面廣，國土行政主管部門監(jiān)管力量有限，在農(nóng)村村民建房管理方面存在的問題仍比較多，矛盾也比較突出。在深化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革的新形式下，亟需進一步加強管理，如何完善探索農(nóng)居民建房用地管理的新思路和新辦法，實現(xiàn)農(nóng)村村民建房管理的法制化、規(guī)范化是我們廣大國土工作者思考的地方。

一、農(nóng)村建房的基本情況

下面是對我國中部省份H縣為例的農(nóng)民建房的調(diào)查。資料數(shù)據(jù)顯示，2008年H縣共有農(nóng)業(yè)人口562363人，農(nóng)村居住建設用地面積為156830.1畝，人均占地186平方米，高于新農(nóng)村建設人均120平方米55%。大部分村民仍然居住在舊房（多數(shù)是土木、磚木結(jié)構(gòu)）里，這種狀況仍將長期存在。而“娶媳婦、建新房”是農(nóng)民一生中的兩件大事，農(nóng)村村民建房是歷代農(nóng)民孜孜追求的心愿。僅以H縣S鎮(zhèn)為例，每年申請建房戶約有500戶左右，其中占用耕地建房約為300戶，而符合條件被批準的約為建房總數(shù)的10%左右。預計今后每年約有3千戶村民需要建房，更多的村民需要改善居住條件，農(nóng)村村民建房管理現(xiàn)已成為我縣國土資源管理工作中的重點及難點工作之一。從總體上說由于我縣高度重視農(nóng)村村民建房管理工作并采取了一系列管理措施，成效是明顯的。但因歷史遺留原因，在農(nóng)村村民建房管理方面存在的問題仍比較多，矛盾也比較突出。

在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，隨著農(nóng)村經(jīng)濟和社會事業(yè)的不斷發(fā)展，農(nóng)民收入連年增加，加上近幾年是城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)，工業(yè)園區(qū)興起，道路等級提升，衛(wèi)生飲用水的推廣以及有線電視的普及等，農(nóng)民對住房的要求和居住環(huán)境的改善日趨強烈，表現(xiàn)為兩大特點，一是新建數(shù)量多，每年約有3000戶建房；二是更新周期短，除了原有“斗子墻”房屋不斷更新外，很多八十年代初建的簡易二層樓房也進入翻建期。據(jù)了解，近年新建的農(nóng)民建房，除縣城和縣工業(yè)園區(qū)拆遷農(nóng)民有少數(shù)統(tǒng)一規(guī)劃建房外，普遍存在農(nóng)村住房建設缺乏規(guī)劃引導，農(nóng)村住房布局零亂，大量農(nóng)民建房的背后存在著嚴重的無序狀態(tài)，有的占 1

用農(nóng)田建房，有的倚路建房，有的在水塘架空建房，更有甚者填占水體堵水系建房。農(nóng)民建房的無序，造成自然村落的一小二散，無法形成集居，使得道路、給水、排水等整體配套難以形成，普遍存在路不硬，水不清現(xiàn)象，垃圾亂倒，污水亂排，電線亂拉，管道亂鋪，“臟、亂、差”十分突出?！笆覂?nèi)現(xiàn)代化，室外臟亂差”的現(xiàn)象比較普遍，既影響了農(nóng)村的形象，也阻礙了農(nóng)民自身生活質(zhì)量的提高。近年來，政府十分重視解決農(nóng)民居住問題，并通過實施“新農(nóng)村建設”、“村村通”工程等改善農(nóng)民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，讓廣大農(nóng)民群眾分享改革開放的成果。

二、農(nóng)村村民建房管理存在的主要問題

目前，在農(nóng)民建房方面存在的突出問題是：

一是違法占地嚴重。一些農(nóng)民混淆了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的區(qū)別，把土地看成私有財產(chǎn)，誤認為集體分給自己的責任田，想拿來種田就種田，想拿來建房就建房，誰也干涉不了。一些干部混淆了減輕農(nóng)民負擔與嚴格依法管理土地的區(qū)別，放任農(nóng)民占地建私房。有的村甚至置國家的法律法規(guī)于不顧,非法買賣承包地和集體土地建房。

二是土地浪費嚴重。近幾年來，農(nóng)民建新房的越來越多，很多農(nóng)戶都有兩處或多處以上的宅基地或房屋。許多富裕起來的農(nóng)民在建新房屋時不考慮實際的需要，建房往往選在公路旁，建在大田中，一味圖大求寬，又不拆掉舊房。有些村莊整個舊房形成的老垸閑置著，又在耕地和基本農(nóng)田上建新房。農(nóng)村宅基地面積普遍超標，宅基地非法交易有增無減，寶貴的土地資源浪費嚴重，使農(nóng)村耕地逐年減少。

三是村莊布局散亂。農(nóng)民原來建房基本上沒有統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設，選址多數(shù)選擇在自家的自留地、承包地或交通較為便利的村道兩側(cè)，絕大多數(shù)的農(nóng)民新房建設見縫插針，哪里地勢好、“風水好”就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，房子大小、高矮參差不齊，極為混亂。既影響了村容村貌，又嚴重浪費了土地資源。

這些問題的存在和繼續(xù)，導致了土地資源的嚴重流失，給節(jié)約、集約用地帶來嚴峻的挑戰(zhàn)，是制約新農(nóng)村建設的一大難題。

三、農(nóng)村建房存在違法問題的主要原因

客觀地說，農(nóng)村村民違法建房究其原因來說，是多方面的，既有歷史的原因，也有現(xiàn)實的原因，既有生產(chǎn)生活觀念上的原因，也有法制和經(jīng)濟利益方面的原因。從目前的情況看，主要有以下一些：

（一）耕地保護意識淡薄。按照國務院土地調(diào)控政策規(guī)定，各級人民政府的主要領導應對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積負總責，但是各地方基層政府，尤其是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村主要負責人沒有把握耕地保護的重要意義，片面的把此項工作理解成一般性的業(yè)務工作和部門工作。甚至有的鎮(zhèn)、村把對農(nóng)民占地建房特別是占耕地建房的收費看作是集體的“小金庫”，完全脫離了縣、鄉(xiāng)財政預算管理，為了自身利益，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村二級默許甚至鼓勵農(nóng)民占用基本農(nóng)田建房，在交通要道邊占用耕地建房比比皆是，“空心村”、“村外村”現(xiàn)象越來越多，造成土地大量浪費。正是因為基層政府己收費同意，國土執(zhí)法監(jiān)察部門制止違法建房時，農(nóng)民抵觸情緒相當大，從而對耕地保護和占補平衡工作構(gòu)成了嚴峻挑戰(zhàn)。

（二）農(nóng)民建房管理乏力。一是法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行缺乏力度。雖然現(xiàn)行的《土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設管理條例》等，都對農(nóng)民建房的法律管理作出了規(guī)定，但對違法的處理卻因牽涉部門多，管理層次多而難以落實。二是部門執(zhí)法管理乏力。縣建設、土地部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府雖都設有相關部門負責農(nóng)民建房管理，但缺乏執(zhí)法人員、執(zhí)法經(jīng)費，執(zhí)法精力（尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)無執(zhí)法人員，其管理人員又大都另有中心工作任務），面多眾多的農(nóng)民建房管理明顯力不從心。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府管理乏力?；蛞蛑匾暟l(fā)展當?shù)亟?jīng)濟、集鎮(zhèn)基礎設施而疏于農(nóng)民建房管理，或因村民自治，農(nóng)民自建而放松農(nóng)民建房管理，或因當前實施的土地使用政策而無力進行農(nóng)民建房管理。

（三）農(nóng)民建房的法制意識淡薄。一是村民自身的原因。在建房問題上存在只顧自己，不顧整體：有的只圖方便，路修到哪，房建到哪；有的只圖自己享受，老宅不用，選取好的環(huán)境另建新宅等等。只顧眼前，不顧長遠；有的占用農(nóng)田，在自家承包田建房，把個好端端的成片農(nóng)田弄得支離破碎；有的緊挨路邊建房，使得今后道路拓寬、街道改造難上加難；有的壓占水體建房，造成水系不暢直接影響農(nóng)業(yè)排灌。至于廁所、豬圈等輔助設施建在溝塘旁邊，更是比比皆是。二是村官自身的原因。多數(shù)是親情人情大于鄉(xiāng)情縣情，現(xiàn)在村官三年一選。民選海選，正直管事的村官很難得票當選，這也片面助長了親情、人情，放任村民建房自主。村民自治大于國家法制，有的村官片面認為自治就是自管，無視國家法律，無視上級部門審批。

（四）農(nóng)民規(guī)劃建房的扶持政策不夠。一是現(xiàn)有法規(guī)對村莊規(guī)劃用地的法律規(guī)定不夠，沒有明確的用地定位，新增用地預留比例，以及用地調(diào)整等。在一、二輪土地承包中，耕地承包殆盡，村莊規(guī)劃的土地調(diào)整和使用面臨法律難題，客觀上加大了農(nóng)民建房的隨意性。二是政府的指導政策不夠，缺乏村莊規(guī)劃的研究和指導，缺乏村莊規(guī)劃用地的政策扶持，缺乏村莊規(guī)劃前期基礎設施的投入，缺乏村莊規(guī)劃典型引路的激勵。

（五）村莊建設規(guī)劃缺乏規(guī)范。農(nóng)村村莊建設規(guī)劃大都是在八十年代由村里自發(fā)進行的，每戶占地多少由村里說了算。雖然后期提出中心村建設的想法，但由于用地指標和當?shù)卮迕窳晳T等原因沒有執(zhí)行下去。

（六）農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)難。一是農(nóng)村建設用地調(diào)劑難。因30年不變的土地承包政策，導致農(nóng)戶承包的規(guī)劃建設留用地、待置換用地調(diào)劑難。二是閑置宅基地流轉(zhuǎn)難。由于缺乏有效的可操作的政策和措施，閑置宅基地盤活利用難。三是空置住宅拆除難，“空心”村、“空殼屋”整治難。長期以來，“一戶一宅”政策未執(zhí)行到位，“一戶多宅”現(xiàn)象普遍，空置住宅難拆除，農(nóng)村宅基地整理和建設用地復墾難。

（七）法律法規(guī)不完善。一是無論是國家土地管理法，還是地方性法規(guī)，對村民占用集體土地都是無償使用，加劇了村民超占面積建房的欲望。二是村莊建設規(guī)劃缺乏法律地位。國家規(guī)定村莊建設每戶占地不得突破160平方米，缺乏約束機制，目前規(guī)劃體系在許多地方尚未建立。三是對違法行為，土地行政主管部門有權(quán)制止，但有哪些“權(quán)”并沒明確賦予，更沒有賦予土地行政執(zhí)法部門強制執(zhí)行權(quán)。當前農(nóng)民蓋住宅，突擊建設沒幾天就可以封頂，土地管理部門對其違法行為下達停工通知書，違法者不停工，土地管理部門一點辦法也沒有。法律法規(guī)規(guī)定對農(nóng)民違法建房不能罰款，只能拆除和恢復原狀。等到走完法定程序，將其移交法院強制執(zhí)行，房子早蓋好了，人也住進去了。且農(nóng)民建住宅傾其多年積蓄，一旦拆除，便會激化矛盾，因此法院接到這樣的申請強制執(zhí)行案，往往是難執(zhí)行而不了了之。國土資源部《土地違法案件查處辦法》雖然規(guī)定可以查封施工設備，但在實際工作中作用不大，土地管理人員你前腳走，違法占用土地、違法占地建房他后腳又進行。

（八）建房審批難。農(nóng)民建房的正常審批程序，由農(nóng)民向村民小組提出申請，村組召開村民（村民代表）大會通過后，由行政村簽署意見送到鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所現(xiàn)場勘察后符合建房條件的再由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審查后送到縣國土局審核，縣國土局審核后報縣政府審批。從建房用地申請到審批，需要很長時間。由于條件嚴，程序繁，時間長。如在耕地上建房，因無用地指標縣政府難審批，致使一些農(nóng)民不愿按照要求辦事。盡管目前對農(nóng)民建房不準亂收費，實行零收費的政策，但建房不報批現(xiàn)象屢見不鮮，違法建房多有發(fā)生。

四、加強農(nóng)村建房管理工作的建議

農(nóng)民不靠國家投資，自己解決占農(nóng)村人口90％的住房問題，應該說是有利農(nóng)村穩(wěn)定，有利三農(nóng)發(fā)展，有利保持農(nóng)村社會和諧的大好事，盡管點多面廣、難以管理，但只要政府關心，領導用心，部門傾心，村民留心，好事就一定會辦好。

（一）加強立法，完善制度。

1、有關法律對農(nóng)村宅基地的規(guī)定少而又少?！吨腥A人民共和國土地管理法》中，只有第六十二條提出對農(nóng)村村民宅基地實行“一戶一宅”的規(guī)定，《物權(quán)法》對農(nóng)村宅基地的立法也僅僅只有四條。國家應當加快對農(nóng)民建房及農(nóng)村宅基地管理工作的立法工作；

2、地方各級政府應根據(jù)國家的相關法律法規(guī)，結(jié)合本地實際，盡快出臺農(nóng)民建房具體管理辦法，明確規(guī)定建房條件、土地使用政策、審批管理辦法、優(yōu)惠政策、處罰措施等，并結(jié)合管理制度的出臺，加大宣傳報道力度，組織人力對村莊違法違規(guī)建設行為進行集中整治，尤其對非法占用耕地的違規(guī)違法建房依法進行嚴厲查處，以起到對違規(guī)違法建設行為的震撼作用；

3、根據(jù)有關法律法規(guī)，進一步明確市（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村三級對村莊建設和農(nóng)民建房的管理職責，充分發(fā)揮鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村民委員會包括村民小組的作用，在建設和管理上充分體現(xiàn)“鄉(xiāng)鎮(zhèn)引導、村民自治、法制規(guī)范、典型引路”的思路；

4、是建立和完善縣、鄉(xiāng)、村、村民小組農(nóng)民建房管理體系，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，成立執(zhí)法管理巡查隊伍，加大對農(nóng)村居民建房的日常管理，以使農(nóng)民建房依法有序進行，真正造福農(nóng)民自己。

（二）認真做好村莊建設規(guī)劃。加快村莊規(guī)劃編制步伐。以科學發(fā)展觀為指導，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，本著適度集聚、節(jié)約土地、有利生產(chǎn)、方便生活的原則，進行村莊布點規(guī)劃和村莊建設性詳細規(guī)劃編制工作。進行村莊布點規(guī)劃一是以人口集聚為原則，撤小村并大村，使人口向大的自然村和集鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，規(guī)劃取消基礎條件差、居住人口少的小居民點；二是以集約土地為出發(fā)點，充分利用丘陵山坡地、利用河湖邊緣地、村莊空閑地等，布點規(guī)劃或擴大建設新的自然村；三是適度利用現(xiàn)有的基礎設施，根據(jù)目前農(nóng)村經(jīng)濟條件和現(xiàn)狀，優(yōu)先考慮在基礎設施條件好、交通相對便利且空閑地較多的地塊規(guī)劃建設新村，以期較少的投入能較快地樹立典型。四是要加大對中心村建設的力度。每年擠出一部分用地指標用于中心村建設。五是要建立一些推進和保障規(guī)劃實施的配套措施。

（三）加大政策扶持力度。一是建立財政專項資金，用以積極扶持和引導地方政府開展“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”工作，并通過這項工作的推進換取建設用地指標用于支持地方各項建設；二是通過必要的土地小調(diào)整、小流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村居民集中建房提供必需的土地空間。

（四）建立農(nóng)村宅基地有償使用制度。當然，這項有償使用制度的建立的前提條件就是要有三分之二以上的集體成員同意，必備條件是要有完善的法人結(jié)構(gòu)、公平的分配制度和有效的監(jiān)督措施。通過農(nóng)村宅基地實行有償使用，第一，能夠協(xié)調(diào)農(nóng)村宅基地分

配不合理的矛盾。集體土地所有權(quán)主體對農(nóng)村宅基地按照占用面積收取有償使用費，解決了農(nóng)村宅基地分配不合理的矛盾。第二，能夠促進對土地的珍惜和合理利用。對于宅基地來說，可以根據(jù)家庭人口來確定宅基地標準，獨身子女算兩人標準，超標準部分施行懲罰性收費。這樣不僅可以對村民隨意擴大宅基地范圍，建新不拆舊，一戶多宅現(xiàn)象起到遏制作用，同時，由于人口的多少直接于自身的利益分配有關，也可以對農(nóng)村超計劃生育現(xiàn)象起到遏制作用。第三，改善農(nóng)村居住環(huán)境。集體組織可以將收取的有償使用費用于村莊基礎實施建設，來改善村民的居住環(huán)境。第四，促進農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。通過對農(nóng)村宅基地有償使用，一部分有閑置或者富余宅基地的村民，會出于經(jīng)濟利益的原因主動考慮將這部分宅基地流轉(zhuǎn)出去。

第二篇：全市農(nóng)村村民建房與管理工作情況匯報（通用）

最新全市農(nóng)村村民建房與管理工作情況匯報（通用）

一、我市農(nóng)村村民建房基本情況

（一）村民建房現(xiàn)狀

（二）村民建房主要特征

（三）鎮(zhèn)場管理情況。

二、存在的問題及原因

三、農(nóng)村村民建房管理工作開展情況

四、后段工作思路

五、幾點建議

全面加強農(nóng)村村民建房與管理工作既是我市實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)振興戰(zhàn)略、建設美麗宜居新農(nóng)村的重要內(nèi)容，又是解決“三農(nóng)”問題、加快實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的必經(jīng)之路。根據(jù)市人大安排，現(xiàn)就我市農(nóng)村村民建房與管理工作匯報如下：

一、我市農(nóng)村村民建房基本情況

（一）村民建房現(xiàn)狀

我市地處洞庭湖腹地，主要以“三分垸田三分洲，三分水面一分丘”的湖鄉(xiāng)地貌特征為主，全市轄 10 個鎮(zhèn)、2 個街道辦事處、2 個蘆葦場；共有 187 個行政村，9.3 余萬戶農(nóng)村家庭，32.07 萬農(nóng)村人口，占比為 44.04%；現(xiàn)有已建成農(nóng)村住宅 10.7 萬棟。

近年來，隨著農(nóng)民收入的增長和生活水平的提高，農(nóng)民居住條件得到了一定程度上改善，全市農(nóng)民人均住房面積已由 2016 年前的 27.6平方米增加到現(xiàn)在的 34.3平方米。2019 年全年村民建房數(shù)量為 1100 余戶，其中報建手續(xù)齊全的有 169 戶。另外，在農(nóng)村村民集中居住方面，我市分別在新安、樂園、勝天三個村建成了 3 各集中居住小區(qū)，村民集中居住區(qū)建設工作在益陽名列前茅。

（二）村民建房主要特征

我市農(nóng)村村民居住形式是長期以來歷史形成的,大多是一戶一宅一坪(曬坪）一土(萊土)，布局較為零散，沿路、沿堤、沿水（渠道、溝港河塘）等建房現(xiàn)象較多。大多數(shù)村民住房是上世紀 80 年代我市“苧麻熱”后建成,磚瓦平房占 75%,少量為二層以上磚瓦樓房，平均每戶住宅及其他用地面積在 1.3 畝以上。

經(jīng)前段時間摸底統(tǒng)計，我市農(nóng)村村民建房的選址分布基本情況為：集中居住的有 2712 戶、沿路農(nóng)宅有 2.7 萬余戶、沿堤岸農(nóng)宅有1.6 萬余戶、沿溝港河塘農(nóng)宅有 6.2 萬余戶。其中涉嫌占用耕地的有7587 戶，涉嫌占用基本農(nóng)田的有 1829 戶；近三年新建農(nóng)宅 2821棟，其中手續(xù)齊全的有 423 棟，占比為 14.9%。

（三）鎮(zhèn)場管理情況。近年來，我市各鎮(zhèn)場街道加大了對農(nóng)村村民建房與管理工作的力度，村民建房行為得到了進一步的規(guī)范。如我市的新灣鎮(zhèn)、陽羅鎮(zhèn)，均全面實施了規(guī)劃例會制度，近三年來，兩鎮(zhèn)的村民建房均向當?shù)劓?zhèn)政府提交了建房申請資料，鎮(zhèn)規(guī)劃例會對村民建房申請進行了嚴格審批；全面落實了巡察制度，嚴厲

打擊了違規(guī)違建行為，兩鎮(zhèn)近三年來的村民建房，均無占用耕地、農(nóng)地、林地等違法違規(guī)行為。

二、存在的問題及原因

農(nóng)村建房需求的增長，對管理提出了較高的要求。一直以來，我市高度重視農(nóng)村建房管理工作，并采取了一系列的管理措施，取得了一定的成績。但因歷史原因和農(nóng)村村民建房發(fā)展，矛盾和問題仍較為突出，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.違建行為尚未根治。由于習慣、個人意愿等原因，部分地方村民占用基本農(nóng)田建房的現(xiàn)象時有發(fā)生。有的多處占用、超標準占用住宅基地；有的假借村民集中建房的名義，進行商業(yè)開發(fā)；部分村民建房規(guī)避管理，未經(jīng)批準，私自建設，據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，近3 年內(nèi)全市村民建房未履行報批等相關手續(xù)所占的比例較大，占比將近85%。

2.空心房占比仍然較大。近幾年來，我市城鎮(zhèn)化水平逐步提高，2019 年，全市城鎮(zhèn)化率達 54.11%, 比 2016 年提高了將近5.3個百分點。近3 年農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移 1.78 萬戶，約 5.2 萬人，形成了不少的空心房，其基本情況為：一是有的家庭及成員戶口在農(nóng)村，但已舉家搬遷至城鎮(zhèn)居住，原在農(nóng)村的住房及宅基地已廢棄多年但權(quán)屬未變，房屋已經(jīng)破爛不堪，周邊土地荒蕪；二是有的長期在外務工經(jīng)商，每年只有春節(jié)時才回家?guī)滋?，空巢房很多。?jù)調(diào)研統(tǒng)計，目前全市農(nóng)村村民長期空置住房約 9369 戶，占全市農(nóng)村總戶數(shù)的 6.8%。如草尾鎮(zhèn)空置住房 840 戶，占全鎮(zhèn)總戶數(shù)的 7.2%, 南

洞庭蘆葦場共有村民 1946 戶，目前空置住房達 416 戶，占比21%。隨著農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移力度加大，農(nóng)村空置住房戶數(shù)還將不斷增加。

3.存在較大安全隱患。我市農(nóng)村村民居住房屋大多為

上世紀 80、90 年代建成，磚瓦平房占大多數(shù)。據(jù)前段時間調(diào)查統(tǒng)計，近三年我市共對 5.6 萬棟農(nóng)宅進行了鑒定，其中 2017 年鑒定農(nóng)宅 1.63 萬棟，2018 年鑒定農(nóng)宅 1.82 萬棟，2019 年鑒定農(nóng)宅2.72 萬棟。三年來經(jīng)鑒定確認為 C、D 級危房的農(nóng)宅共有 1.14 萬棟，其中 C 級危房有 4782 棟，D 級危房 6641 棟，危房在全市農(nóng)宅的占比為 10.65%。在這些危房中，以建檔立卡貧困戶、農(nóng)村低保戶、農(nóng)村分散供養(yǎng)特困人員、農(nóng)村殘疾人貧困家庭等對象的住房問題尤為突出，2013 年至 2019 年間，我市財政共投入 8596.25 萬元，對 5083 戶農(nóng)村村民危房進行了改造（其中：2017 年投入1730.25 萬元，改造危房 1367 戶；2018 年投入 3548.35 萬元，改造危房 2075 戶；2019 年投入 3317.65 萬元，改造危房 1641 戶），但部分農(nóng)戶住房由于建房時間長，房屋基礎差，政府改造后的住房幾年后又成為危房，全市這類房屋共有 380 戶，安全隱患比較嚴重。

4.與當今發(fā)展不相符合。由于經(jīng)濟條件限制，當時村民自建住房標準不高，式樣老舊，一些自建住房還是上世紀 80 年的簡陋戶型，在建筑質(zhì)量、功能設計等各方面都存在問題，這些住房雖幾經(jīng)裝修、修繕，但基礎質(zhì)量不高，與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和美麗鄉(xiāng)村建設的要求不相適應，更與目前的經(jīng)濟發(fā)展形勢不相符合。

針對上述村民建房中存在的問題，究其緣由，主要是以下幾個方面造成：

1.有歷史的原因。我市農(nóng)村村民分散自建住房及產(chǎn)生的問題，有很大的歷史原因。分散選址建住房的傳統(tǒng)習慣由來已久，在當時特定的歷史條件下，特別是在上世紀 60、70 年代人口出生高峰時，在溫飽問題尚不能解決的情況下，也無法在廣大農(nóng)村地區(qū)進行科學的規(guī)劃設計，政府只能鼓勵農(nóng)民自己籌資建房安家，也只能讓村民選擇路旁、溝渠邊、堤腳、湖塘畔等生活方便處及農(nóng)田、責任田就近處分散建房解決起碼的居住問題，因此導致村民住房凌亂分散的問題較為普遍。

2.有發(fā)展的原因。從上世紀 80 年代開始，隨著分田到戶的生產(chǎn)責任制推行，廣大農(nóng)民生產(chǎn)積極性空前提高，農(nóng)業(yè)效益大大提升，農(nóng)戶家庭收入普遍大幅增加，在向好的發(fā)展形勢下，我市農(nóng)村開始了新一輪住房條件大改善，加上出現(xiàn)婚育人口高峰，農(nóng)村磚瓦結(jié)構(gòu)的住房開始興建，到上世紀 90 年代達到建房高潮。但在這一時期，依然沒有統(tǒng)一的村居規(guī)劃設計方案與措施，村民只能自發(fā)選擇自己的建房地址，這一農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展時期，也成為占用基本農(nóng)田，超標用地、進入公路紅線的高發(fā)期。

3.有管理的原因。在當年的戶籍制度改革中，流出農(nóng)村人口的管理出現(xiàn)或重復管理、或互不管理的問題，特別是農(nóng)村人口戶籍地管理制度不健全，導致對農(nóng)村考上大學的學生、長期外出務工經(jīng)商

人員、在城鎮(zhèn)購房人員的管理職責不分明，對由此產(chǎn)生的農(nóng)村空巢房無法進行有效處理；在 21 世紀初期的建設過程中，由于農(nóng)村建房辦理用地手續(xù)審批繁瑣，涉及多個部門，無形中給村民建房帶來不便。同時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)盡管成立了規(guī)劃建設環(huán)保站，但多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設環(huán)保站工作人員身兼數(shù)職，且多數(shù)不具備建筑工程質(zhì)量安全管理和技術(shù)服務能力，對農(nóng)村建房服務缺位、監(jiān)管乏力，給農(nóng)村房屋建設留下諸多隱患。

三、農(nóng)村村民建房管理工作開展情況

1.及時出臺相關政策。2013 年 4 月，為規(guī)范村民建房行為，市人民政府批準實施了《沅江市農(nóng)村村民建房管理暫行辦法》，2014年，沅江市人民政府批準實施了《沅江市農(nóng)村宅基地管理暫行辦法》，基本實現(xiàn)了農(nóng)民建房管理有據(jù)，促進了農(nóng)民建房不斷規(guī)范化、透明化、科學化。為適應新形勢的需要，2020 年，根據(jù)中央、省及益陽市相關政策，我局牽頭草擬了《沅江市村民建房管理辦法》，目前已上報市人民政府審批。成立了由市長任組長、分管副市長任副組長，住建、自然資源、環(huán)保、交通等單位和各鎮(zhèn)場街道為成員的村民建房管理工作領導小組，對管理工作進行全面部署，進一步明確了各部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)場的職責。

2.不斷完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃。2018 年通過政府采購已完成 60 個村莊規(guī)劃，2019 年完成樂漉線、茶草線等 36 處村民集中居住區(qū)的規(guī)劃布點工作，進一步夯實了村民建房管理工作基礎。

3.積極整合相關職能。2017 年，為全面加強對新型城鎮(zhèn)化建設的推進與管理工作，沅江市委、市政府根據(jù)政策要求，結(jié)合我市實際情況，全面實施了機構(gòu)改革，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)方面，完成了“四所合一所工作”（即：將村鎮(zhèn)建設站、國土所、環(huán)保所和房產(chǎn)管理所合為一體），并將編制劃入鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在很大程度上加強了鄉(xiāng)鎮(zhèn)對村民建房管理的力量與力度。

4.多措并舉推進管理。一是以危房改造為契機，進一步改善農(nóng)村村民居住條件，提高村民住房質(zhì)量；二是以村民集中居住點建設為試點，積極探索村民建房管理新路子、新方法；三是加強技術(shù)指導，近年來，投入 20 萬元委托益陽城市學院根據(jù)我市地形地貌及風土人情的特點，編制了村民建房樣板圖冊 50 余套，明確了村民建房技術(shù)標準與要求。四是加大執(zhí)法力度，住建局、自然資源局、城管執(zhí)法局、農(nóng)村農(nóng)業(yè)局、生態(tài)環(huán)境沅江分局等部門聯(lián)合開展執(zhí)法，及時查處村民建房的違法違紀行為，2019 年至今，共聯(lián)合執(zhí)法 15次，查處違規(guī)別墅 12 棟，占地面積 132705 ㎡，建筑面積 2383.61㎡。起到了較好的震懾作用，為進一步規(guī)范村民建房行為打下了一定基礎。

四、后段工作思路

我市作為新型城鎮(zhèn)化試點縣，更要搶抓當前新一輪農(nóng)村住房建設管理的有利契機，精心統(tǒng)籌謀劃、精準高效實施、積極穩(wěn)妥推進。通過試點先行，以點帶面，進一步優(yōu)化鄉(xiāng)村空間結(jié)構(gòu)，加快推進農(nóng)民建房的更新改造，努力打造具有鄉(xiāng)土風情、富有湖湘特色、承載鄉(xiāng)愁記憶、展現(xiàn)現(xiàn)代文明的美麗宜居鄉(xiāng)村。

1.狠抓政策落實。今年來，國家對農(nóng)村村民建房管理進行了進一步明確，明確村民建房在取得《農(nóng)村宅基地批準書》和《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》后可以合法的建設住宅。國務院自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合下發(fā)了《關于保障農(nóng)村村民住宅建設合理用地的通知》《關于農(nóng)村亂占耕地建房“八不準”的通知》等規(guī)范性文件，湖南省人民政府公布了《湖南省農(nóng)村住房建設管理辦法》，益陽在 2018 年年底，通過立法程序?qū)ⅰ洞迕窠ǚ抗芾磙k法》上升為《益陽市農(nóng)村村民住房建設管理條例》，這些法律法規(guī)和相關政策的出臺，對我市鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的推動，農(nóng)村村民建房的規(guī)范，提供了有力的法律依據(jù)和政策保障。

下階段，我市將狠抓各級政策的貫徹落實，嚴格執(zhí)行《益陽市農(nóng)村村民住房建設管理條例》。一是迅速調(diào)整工作領導小組名單，明確各自工作職責與任務。進一步明確鎮(zhèn)場的主體責任，通過鎮(zhèn)場街道組織相關部門落實“三到場”的要求，確保農(nóng)民能夠規(guī)范開展住宅建設；進一步明確自然資源局農(nóng)村住房建設的規(guī)劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、房屋權(quán)屬登記等監(jiān)督和管理責任;進一步明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主局農(nóng)村住房建設的宅基地監(jiān)督、管理和服務責任；進一步明確住建局質(zhì)量安全監(jiān)管、提供技術(shù)服務和農(nóng)民工匠管理責任，形成合力，全力推進。二是根據(jù)自然資源部黨組成員、國家自然資源專職副總督察陳塵肇在《關于保障農(nóng)村村民住宅建設合理用地的通知》新聞發(fā)布會上的解讀，我市在全面保障農(nóng)民一戶一宅、戶有所居的基礎上，不強制

農(nóng)民搬遷和上樓居住。三是在保障村民住宅建設合理用地需求的同時，進一步加強對我市耕地的保護。

2.突出規(guī)劃引領。把村莊規(guī)劃作為農(nóng)村村民建房的重要抓手，按照“美麗鄉(xiāng)村”的建設要求，立足全局、著眼長遠，堅持高起點定位、高標準規(guī)劃、高水平設計、高品質(zhì)建設。把多規(guī)融合理念引入鎮(zhèn)、村規(guī)劃設計，注重城鄉(xiāng)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、基礎設施、公共服務和社會管理的“五個對接”，逐步形成多規(guī)融合、銜接統(tǒng)一、功能互補、相互協(xié)調(diào)的規(guī)劃體系。協(xié)調(diào)推進農(nóng)村住房建設和新型城鎮(zhèn)化建設，通過合理定位功能、優(yōu)化調(diào)整布局，既體現(xiàn)共生性又體現(xiàn)差異化，促進城鎮(zhèn)與農(nóng)村合理分工、優(yōu)勢互補、聯(lián)動發(fā)展。

3.勇于破舊立新。充分利用沅江作為全省新型城鎮(zhèn)化試點縣的優(yōu)勢，在研究吃透上級相關政策，加強溝通對接，積極向上爭取的同時，在破除機制障礙、破解瓶頸短板上大膽想、大膽嘗試。把農(nóng)村住房建設與美麗鄉(xiāng)村建設、農(nóng)村體制機制改革、農(nóng)民致富增收有機結(jié)合，加快推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度、宅基地有償退出和農(nóng)村住房審批的改革，加快構(gòu)建較為完善的全市農(nóng)民建房管理體系，為村民建房與管理工作的有序推進提供強力保障。

4.強化精品意識。全面強化農(nóng)村村民建房的相關規(guī)劃設計和建設的精品意識，要把村民住房建設全面融入到我市構(gòu)建“三市”、“四湖” “五宜”工作中（三市：產(chǎn)業(yè)強市、生態(tài)名市、文化特色市；四湖：湖城、湖島、湖州、湖鄉(xiāng)；五宜：宜居、宜業(yè)、宜讀、宜視、宜游），在民居、道路和配套設施建設上注重保留鄉(xiāng)村印記、反映鄉(xiāng)

村特色，凸顯有別于城市的獨特的湖鄉(xiāng)田園風光和質(zhì)樸的鄉(xiāng)土文化氣息，讓村民能望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁。

五、幾點建議

1.明確各部門職責職權(quán)，根據(jù)相關法律法規(guī)和上級文件精神，建議該項工作由農(nóng)業(yè)農(nóng)村局牽頭，各鎮(zhèn)場街道為管理主體，自然資源、住建、林業(yè)、環(huán)保、交通、水利等部門盡責履職，全面推進我市農(nóng)村村民建設與管理工作。

2.加強對我市農(nóng)村村民建房的監(jiān)督和管理，全面加強對違建的查處力度和兩拆工作（拆空心房、拆違章棚亭）力度。

3.村民建房要切實與我市實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、建設美麗鄉(xiāng)村工作相結(jié)合，確立試點（重點）區(qū)域，通過打造精品起到以點帶面的效果。

第三篇：農(nóng)村村民建房申請書

農(nóng)村村民建房申請書 1

xx鄉(xiāng)人民政府：

我是xx鄉(xiāng)村xx小組的村民xxX，因現(xiàn)居住的土坯房破舊，需要拆舊建新，特提出土坯房改造的申請。

本人保證：如果申請成功，將嚴格按照鄉(xiāng)黨委政府的要求，選址按照村莊規(guī)劃要求，選用《贛南蘇區(qū)農(nóng)村危舊土坯房改造新戶型設計圖集》推介的新戶型圖；新建房屋占地面積不超過90㎡，層高三層以內(nèi)；在規(guī)定時間內(nèi)準時開工，20xx年12月底前準時竣工（墻體粉刷、通水電、門窗安裝）并入住，同時將過渡性的土坯房拆除；施工過程中由自己全程監(jiān)督施工質(zhì)量，并承擔全部安全責任；如果未按時按要求完成，本人自愿放棄農(nóng)村危舊土坯房改造補助款。

此致

敬禮！

申請人：xxx

20xx年x月x日

農(nóng)村村民建房申請書 2

xx土地規(guī)劃局：

我是xx鄉(xiāng)xx村xx村民xx外孫女xx。老人現(xiàn)年 82歲，膝下無兒女，撫養(yǎng)我做孩子，老人生活現(xiàn)已無法自理，由我贍養(yǎng)。由于以下幾個原因，我申請新建住房。

一、老房子已居住多年，歷經(jīng)風雨， 墻體已經(jīng)倒坍，無法居住。因而申請新建房屋非常必要。

二、我已成家，老公為外地農(nóng)村戶口，常年居住 xx 與我一同贍養(yǎng)老人，育有一女兒，一家四口迫切需要住房。

三、通過辛勤的老公我們已經(jīng)積攢一定的資金供建房用，只要上級一批準就能動工建設。

四、我的建房方案是：在村口溪邊原來曬稻谷的土地建房。

特此申請，敬請批準。

此致

敬禮!

申請人：xxx

20xx年xx月xx日

農(nóng)村村民建房申請書 3

書坊鄉(xiāng)村建站：

本人曾xx，是書坊鄉(xiāng)書坊村第八村民小組小組農(nóng)民。由于下列原因，我申請新建住房。

我現(xiàn)住的房屋，還是1986年建的簡陋木制瓦房，雖經(jīng)過多次整修，但破損處仍然較多，現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫。因而建新房非常有必要。

我現(xiàn)居住的房屋一共3間，50多平方米，要住5人，還要堆放糧食等，顯得十分擁擠。為了改善現(xiàn)有的住房狀況，必須建新房。計劃新建磚混水泥房，建房的方案是：拆除現(xiàn)有的住房，主要在老地基建新房，占地面積約60平方米。

特此申請，敬請審核批準。

此致

敬禮!

申請人：xxx

20xx年xx月xx日

農(nóng)村村民建房申請書 4

尊敬的土地規(guī)劃局領導：

我叫xxX，陸川縣溫泉鎮(zhèn)長河上里村的村民，由于舊房的種種原因，已不能滿足當下的需要，在此向政府做出建房申請。詳細原因如下：

第一，現(xiàn)住一層平房已有三十年，歷經(jīng)風雨，平房的門窗都已掉漆，木門木窗已經(jīng)朽爛了不少，同時房子某些地方地基有所塌陷，墻壁已有多處大面積開裂，下雨天屋子總是漏水，雖經(jīng)修修補補，但仍無法徹底解決問題，破舊的房子或已成危房。

第二，舊房所處位置較偏，交通極為不便，且一層平房屋子不多，同時農(nóng)村家庭養(yǎng)有雞鴨，還需堆放柴和糧食等，顯得十分擁擠。

第三，家有兩個兒子，都早已到了娶媳婦的年齡，可由于平房位置較偏，交通不遍，且屋子破舊，女方一直要求要有新的房子，故婚事一拖再拖，這讓我們當父母的都很為他們著急，考慮到兩個兒子要結(jié)婚生子，故急需蓋新房。 綜上原因，我特向政府提出建房申請。

建房方案：建房地址選在村里的小路旁邊，大概xx平方，西邊靠著xx家的房子，東邊緊鄰xx家的房子，保證不會動用村里任何他人的.共同土地或私有土地，也不影響他人的生活起居，絕不存在損害他人利益或違背他人利益的情況。特此申請，敬請批準。

此致

敬禮!

申請人：xxx

20xx年xx月xx日

農(nóng)村村民建房申請書 5

尊敬的各級領導：

我校是一所有著百年歷史的老校。因建校歷史較長，學校部分教學樓年久失修，許多教室已屬危房，存在嚴重安全隱患，給本校師生教學工作到來諸多不便，有些教室墻皮已出現(xiàn)大片脫落現(xiàn)象，嚴重影響了學校師生的人身安全，同時也使部分師生產(chǎn)生了恐慌心理，對授課也產(chǎn)生了很大的影響。學生對此反響十分強烈，為保證教學工作的順利進行，我校決定于20xx年暑假期間對危房進行全面翻修。

經(jīng)預算，約需經(jīng)費300多萬元。經(jīng)過多方籌款，現(xiàn)已籌集資金250多萬元，至今還有50萬元的資金缺口。由于我校財力物力有限，特懇請教育局增撥經(jīng)費50萬元作為危房維修費用，使我校今后的教育工作得以更好的進行。

以上請示妥否，請批示。

申請人：

時間：

農(nóng)村村民建房申請書 6

尊敬的領導：

您好！本人系xx村民。

由于以下幾點原因，我申請新建住房一棟。

一、廳堂與廚房又占去很大的空間，還要堆放糧食、農(nóng)具、雜物等，即便能夠勉強居住，也依舊十分擁擠。每逢親戚朋友來訪，住房問題更為嚴峻，因此建新房成為家族中亟需解決的問題。

二、本人戶下一兒一女，長女已有工作，長子也即將大學畢業(yè)，均已達到法定結(jié)婚年齡，亦是談婚論嫁之年齡，無論是出于對農(nóng)村傳統(tǒng)的考慮，還是因為民族習慣的早婚觀念，盼望子女早日成家立業(yè)是父母心頭之重。子女的幸福便是為人父母的幸福，更是為人父母畢生之所求，為了兒女的終身大事，以便順利成家，建新房成為亟待解決的難題。

三、本人考慮到一些具體需求，因此不再在以前地基上拆建而要另外采用地皮建房。這是因為：

1、原來的地皮面積已滿足不了現(xiàn)在建房面積的需求。前后比較狹窄，左右不對稱，面積較小，不能滿足以后的住房面積需求。

2、重新拆了舊房建新房需要一筆很大的拆遷費用，其過程更是費時費力，而建房所備資金有限，這將給家庭帶來嚴重的經(jīng)濟負擔。

3、拆遷出來的磚瓦已無多大作用，滿足不了建新房的要求，只會導致資源的浪費，況且舊房臨近街道，拆遷會對本地環(huán)境造成影響。

四、本人深感旅游經(jīng)濟的快速發(fā)展所帶來的利與便，但是受經(jīng)濟利益的影響也導致其周邊環(huán)境發(fā)生了很大的變化，而酒吧等城市夜生活文化已嚴重影響到居住條件的良性發(fā)展和個人的身心健康，這與當?shù)貍鹘y(tǒng)的居住環(huán)境和生活方式相悖。以個人之所能，無力改變所處的.環(huán)境，也無法再適應環(huán)境的惡化，結(jié)合當前實際的情況，也考慮到以后的晚年生活，唯有另尋他址，遷居別處。

五、本人建房的方案是：在所購地皮建一棟xx平方米的房子，這塊地皮屬于合法利用，并不會動用村里的任何共同土地或他人的私有土地，更不影響他人的生活起居，也絕不存在損害他人利益或違背他人利益的情況，懇請領導視察。隨著當代社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，黨和國家一直致力于縮小城鄉(xiāng)差距，構(gòu)建社會主義和諧社會，這是社會主義本質(zhì)的體現(xiàn)。相信領導能夠充分理解民眾之所難，對此申請可以給予足夠的肯定。本人嚴格遵守國家法律法規(guī)，從未做過有違背國家利益的事情，于公于私，希望領導批準建房。

特此申請，敬請審核批準。

此致

敬禮！

申請人：xxx

xx年xx月xx日

農(nóng)村村民建房申請書 7

尊敬的各級領導：

我叫xx，xx年5月出生，是腰市鎮(zhèn)北張村二組農(nóng)民。家中十分貧困，沒有太多經(jīng)濟來源，沒有父母兄妹，一家人的生活主要靠我外出打工維持。由于現(xiàn)有住房是1988年前后修建的簡陋土坯林架結(jié)構(gòu)房，至今己近20多年，雖經(jīng)過多次整修，但破損處仍然較多，同時，沒有廚房，院落，且現(xiàn)在房屋中梁因潮濕而下沉，房屋已嚴重扭曲。經(jīng)長期風吹雨淋中梁不斷下沉變形，房屋隨時都有坍塌的危險，已經(jīng)嚴重危及人身安全和財產(chǎn)安全。我擬在現(xiàn)有村房屋基地自己家成包地處，新修建住房一處。可是由于家里經(jīng)濟情況十分拮據(jù)，沒有獨立能力來改善我的住房條件，為了家人的安全，在此我向村委會申請給予我一定的危房改造補助。

我保證，申請的危房改造補助只用于住房改建，絕不進行與此無關的事情，敬望批準為盼！

特此申請！

申請人：

時間：

農(nóng)村村民建房申請書 8

尊敬的各級領導：

茲有賴家坡村一社社員xx，家庭人口三人，長期與公婆兄弟共住一院，現(xiàn)因弟兄分居，另申請一處宅基地建房，申請土地性質(zhì)屬空閑地，面積是70平方米，具體位置：賴家坡村一社，北至張成寶宅基地，南至張成貴宅基地，西至張成強園地，東至公路。請鎮(zhèn)政府、村委會予以批準為盼。

特此申請！

申請人：

時間：

第四篇：武漢市人民政府關于加強農(nóng)村村民建房管理工作的通知

武漢市人民政府關于加強農(nóng)村村民建房管理工作的通知

（武政（2003）87號 2003年12月22日）

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門：

自《>中華人民共和國土地管理法》頒布實施和《>國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）下發(fā)以來，我市集體土地的管理特別是農(nóng)村村民建房管理工作得到了加強，并取得了一定成效。但是，一些地區(qū)和部門仍存在隨意審批農(nóng)村村民建房的情況，個別鄉(xiāng)、村仍然存在非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)等問題。為認真貫徹合理利用土地、切實保護耕地的基本國策，現(xiàn)就加強農(nóng)村村民建房管理的有關事項通知如下：

一、堅持以規(guī)劃指導土地利用的原則，加強農(nóng)村村民建房批前管理

農(nóng)村村民建住宅應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場）土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場）土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃未經(jīng)批準的，任何單位和個人不得審批宅基地。

各區(qū)人民政府應依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，組織編制以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場）為單位的新村居民點布局規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃。江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)的新村居民點布局規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃經(jīng)區(qū)人民政府審核后報市規(guī)劃局審批；東西湖、漢南、蔡甸、江夏、新洲、黃陂區(qū)的新村居民點布局規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃由區(qū)人民政府審批。城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村村民建住宅，應與舊村改造、土地整理相結(jié)合。

農(nóng)村村民建住宅，應相對集中，盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，嚴格控制占用農(nóng)用地。確需占用農(nóng)用地的，應納入土地利用計劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。其中占用耕地的，應按有關規(guī)定開墾耕地補充；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應按照規(guī)定繳納耕地開墾費。

二、堅持城市規(guī)劃和土地的集中統(tǒng)一管理

農(nóng)村村民建房應當依法統(tǒng)一管理。江岸、江漢硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)農(nóng)村村民住宅用地依法經(jīng)村委會同意、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府初審后，由土地行政主管部門統(tǒng)一受理、審核，并報市人民政府批準。東西湖、漢南、蔡甸、江夏、新洲、黃陂區(qū)農(nóng)村村民住宅用地依法經(jīng)村委會同意、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府初審后，由區(qū)土地行政主管部門統(tǒng)一受理、審核，并報區(qū)人民政府批準。

市城市規(guī)劃行政主管部門負責江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)農(nóng)村村民建房規(guī)劃審批管理，東西湖、漢南、蔡甸、江夏、新洲、黃陂區(qū)城市規(guī)劃行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房規(guī)劃審批管理。

三、嚴格控制農(nóng)村村民建房用地、建筑面積標準，加強農(nóng)村村民建房管理工作

中環(huán)線內(nèi)的農(nóng)村住宅建設，原則上不單獨審批宅基地，應按照社區(qū)建設模式，集中統(tǒng)一建設多層住宅樓，但不得進行土地和房屋開發(fā)經(jīng)營。確屬從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)且人均農(nóng)用地達到或超過全市人均耕地數(shù)，并符合宅基地審批條件的，可申請審批宅基地，有關部門按1戶1處宅基地進行審批。宅基地的標準是：占用農(nóng)用地的，每戶不超過80平方米；占用其他土地的，每戶不超過100平方米。

中環(huán)線外的農(nóng)村村民，符合申請建房條件的，可以申請宅基地，土地行政主管部門按下列標準審批宅基地：

（一）使用農(nóng)用地的，宅基地面積不得超過100平方米；

（二）使用建設用地和未利用地的，宅基地面積不得超過120平方米；

在依法批準的宅基地上建房或在原有宅基地上改、擴建房屋，不應超過3層。

農(nóng)村村民1戶只能擁有1處宅基地，對于出賣或出租住房后再申請宅基地的，不予批準。農(nóng)村村民1戶人均建筑面積超過50平方米，新分戶后申請宅基地的，不予批準。對經(jīng)批準由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集中建多層住宅的，人均建筑面積不得超過50平方米。

四、規(guī)范農(nóng)村村民建房審批及發(fā)證、交易行為，加強對農(nóng)村村民建房的監(jiān)督管理

具有審核、審批職責的政府和部門應簡化辦事程序，提高辦事效率。對符合審批條件的農(nóng)村村民建房，應在法定時間內(nèi)辦理完畢有關手續(xù)。

各區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場）人民政府、村民委員會應加強對農(nóng)村村民建房的監(jiān)督管理，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法用地、建房行為；城市管理綜合執(zhí)法部門應對未經(jīng)批準的農(nóng)民建房行為及時進行制止、依法拆除違建房屋；土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門必須嚴格遵照本通知的規(guī)定加強農(nóng)村村民建房審批后的管理，并對違反規(guī)定超面積占用宅基地的，責令其退還多占的宅基地，對超過批準面積建房的，依法拆除超面積部分。

違法審批個人建房的，批準文件無效，除依法拆除所建房屋外，對違法審批部門的主管負責人和直接責任人應追究行政責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

對未經(jīng)依法批準在集體土地上修建的房屋，土地行政主管部門不得為其辦理土地登記、發(fā)放土地使用證；房產(chǎn)行政主管部門不得為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記、發(fā)放房屋所有權(quán)證；工商部門不得以該違法房屋為注冊住址辦理工商注冊登記手續(xù)。

農(nóng)村村民的住宅不得向城市居民出售。城市居民不得占用農(nóng)村集體土地建住宅，也不得購買農(nóng)村村民的住宅；土地、房產(chǎn)行政主管部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房屋所有權(quán)證。

根據(jù)上述原則，有關部門已經(jīng)辦理審批手續(xù)或發(fā)放證件的，按照“誰批準、誰負責”的原則，由相關部門認真進行清理，按有關規(guī)定進行處理，并將處理結(jié)果報市人民政府辦公廳。

發(fā)布部門：武漢市政府 發(fā)布日期：2003年12月22日 實施日期：2003年12月22日(地方法規(guī))

第五篇：農(nóng)村村民建房相關問題的法律思考

農(nóng)村村民建房相關問題的法律思考

高京

內(nèi)容摘要本文依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定，對當前農(nóng)村村民建房存在的相關問題及矛盾進行了一番法律方面的思考。文章從“農(nóng)村村民建房用地的法律依據(jù)及審批程序”、“農(nóng)村村民建房的主要問題”、“意見與建議”三個方面，聯(lián)系桃江縣某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民建房的具體情況探討了解決農(nóng)村建房亂占濫用耕地的相關法律方面的問題，指出只有真正按照《中華人民共和國土地管理法》和《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的相關規(guī)定，嚴格執(zhí)法，依法處理某些問題、當前農(nóng)村村民建房問題上存在的有關矛盾就能得到有效的解決。

關鍵詞《土地管理法》 農(nóng)村建房矛盾意見建議

目錄

1、內(nèi)容摘要……………………………………………………………………12、關鍵詞………………………………………………………………………13、正文…………………………………………………………………………34、參考文獻……………………………………………………………………

5農(nóng)村村民建房相關問題的法律思考

衣食住行是人類生存的基本需求，建房造宅是農(nóng)民生活中一件大事，由于結(jié)婚成家、添丁加口、分家立業(yè)、改善居住環(huán)境、房屋年久失修等因素影響，農(nóng)民都需要建房。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多富裕起來的農(nóng)民，廣聚財力，為了改善居住條件，蓋房造屋的要求十分強烈，農(nóng)村群眾建房中存在不少新問題和新矛盾。本文試就當前農(nóng)村村民建房的有關問題談幾點看法。

一、農(nóng)村村民建房用地的法律依據(jù)及審批程序

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅基地，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準，第十一條第二款規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權(quán)。

《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民建住宅應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。每一戶用地面積使用耕地不超過一百三十平方米，使用荒山荒地不超過二百一十平方米，使用其他土地不超過一百八十平方米。農(nóng)村村民建住宅，應當向集體土地所有者和村民委員會提出書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府批準。涉及使用農(nóng)用地的，應當按照本辦法第十五條規(guī)定的權(quán)限辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民使用本集體經(jīng)濟組織以外的集體土地建住宅的，應當依法辦理土地征用手續(xù)。

(一)需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級人民政府批準后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；

(二)使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準。

根據(jù)以上規(guī)定，農(nóng)村村民建房用地應履行以下審批程序：

(1)申請人向本人所在村或村集體經(jīng)濟組織提出建房用地申請：

(2)村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員對用地申請進行討論，并作出同意或否決的決定；

(3)經(jīng)村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員討論同意的，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府進行審查；

(4)根據(jù)是否需占用耕地的情況，由縣級人民政府建設行政主管部門或鄉(xiāng)級人民政府審查同意并出具選址意見書；

(5)縣級人民政府土地行政主管部門對上報材料進行審核；

(6)縣級人民政府對用地申請進行批準；

(7)縣級人民政府進行土地登記并核發(fā)建設用地使用權(quán)證書。

二、農(nóng)村村民建房存在的主要問題

隨著經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，人口的增長及農(nóng)民群眾生活水平的逐步提高，農(nóng)民建房無序發(fā)展，村體大量外延也占用了很多耕地。

(一)村莊外延擴張，土地利用粗放，耕地破壞和土地資源浪費嚴重。

改革開放以來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)民增收，農(nóng)民要求改善居住條件的愿望也越來越迫切，農(nóng)村建房熱始終居高不下，并呈增長趨勢。農(nóng)民住宅建設所用的土地多為自留地、承包地或房前屋后的空閑地，由于房屋的工程量小，施工難度不大，建造周期較短，再加上農(nóng)民法制觀念淡薄，在沒有進行土地審批的情況下，私自建房現(xiàn)象屢見不鮮。如2008年1至6月桃江縣桃花江鎮(zhèn)政府就依照有關法律規(guī)定處理了30多起村民未經(jīng)批準而私自建房的案例。雖經(jīng)土地、城建等相關執(zhí)法部門阻止，但效果不大，還是經(jīng)常有農(nóng)民借節(jié)假日機關工作人員休假之機，突擊建房，而一些住房問題已經(jīng)解決，不符合審批條件的村民，也仿效此例，違法建房。同時在建新房的同時，老房子又沒有拆除，以至于農(nóng)村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問題普遍存在。這樣便形成了“空心村”，使得村莊外延擴張，耕地遭到破壞、土地資源嚴重浪費。

(二)農(nóng)村建房無序、規(guī)劃不到位，村容村貌差。

由于農(nóng)村村莊建設規(guī)劃滯后，農(nóng)民建房隨意性很大，過去常常由村干部說了算，至今仍有相當一部分村干部不重視規(guī)劃。近年來雖然不少村有了建設規(guī)劃，但由于思想認識不到位，缺乏整體的、長遠的考慮，因此，有的雖搞了規(guī)劃，但在編制規(guī)劃時缺乏科學論證，對配套設施建設考慮不周；有的在編制規(guī)劃時沒有嚴格遵循節(jié)約土地資源的原則，忽視舊村改造；有的班子干部之間有矛盾，工作不得力，或新班子換屆后，對村莊建設規(guī)劃不滿意而要求調(diào)整，有的雖然編制了規(guī)劃，但只作為一紙空文，做做樣子，沒有充分發(fā)揮規(guī)劃應有的作用。造成年年講規(guī)劃，村莊多年無變化的不合理現(xiàn)象。還有一些村長期以來土地按自然村管理，出現(xiàn)“隊隊硬”，自然村村界難打破，村居點的選址、規(guī)劃編制雖多次協(xié)調(diào)，也難落實。如桃花江鎮(zhèn)所轄的30多個行政村存在著的上述問題的就達9個村之多。

(三)未批先建、宅基地超標、一戶多宅現(xiàn)象嚴重。

我國農(nóng)村土地制度基本特征是土地的所有權(quán)屬村集體所有，土地的使用按人口在村集體內(nèi)平均分配。村內(nèi)宅基地的管理是政府國土管理部門審批與農(nóng)村集體內(nèi)部劃撥分配相結(jié)合的體制。另外，村里實行的是“宅田合一”管理方式。所謂“宅田合一”是指村民在承包集體土地時，將宅基地占用的土地面積與其分得的責任田面積合在一起，即把每家每戶的宅基地與責任田一同丈量，算作一共應分得的責任田面積，宅基地多的耕地就少，宅基地少的耕地就多。這種“宅田合一”的管理對很多農(nóng)民而言，在宅基地使用上的認知上普遍存在很強的私有觀念，認為“土地是我的，我要建房想在哪建就在哪建，想建多大就建多大”。因此，在農(nóng)村仍然存在未批先建、宅基地超標、一戶多宅等現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為以下三種情況：一是部分村民未經(jīng)土地管理部門和縣、鄉(xiāng)人民政府批準擅自建房或超標準建房；二是將舊房或者新房賣掉，重新申請宅基地，從中獲得土地收益，這種現(xiàn)象在城郊農(nóng)村尤為突出；三是采取欺騙手段騙取批準宅基地，如瞞報已有房屋、虛報家庭人口，新房建起而舊房不拆等，這是造成一戶多宅的一個主要原因。

(四)“空心村”大量存在。

“空心村”的大量存在一方面是由于村莊外圍交通方便，視野開闊，自然條件優(yōu)越，許多村民愿意到村莊外圍建房；另一方面是由于農(nóng)民子女升學、參軍及人口死亡，村民外出打工、經(jīng)商造成的搬遷而形成的空閑宅基地。而舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒有法律明確規(guī)定。這使得村莊內(nèi)部空閑地多，造成了土地浪費，形成了大量的“空心村”。如我縣的浮邱山鄉(xiāng)因鄰近城關鎮(zhèn)，就存在著近7個這樣的“空心村”。

(五)擅自改變農(nóng)村宅基地用途現(xiàn)象時有發(fā)生。

由于國家對農(nóng)村宅基地實行無償供應，一部分村民就鉆法律的空子，擅自改變農(nóng)村宅基地用途。主要表現(xiàn)是部分村民在宅基地批準后，用宅基地建成小型工廠、商業(yè)房、飯店等，嚴重改變了農(nóng)村宅基地用途，造成國家資產(chǎn)的損失。還有一部分村莊借宅基地之名搞房地產(chǎn)開發(fā)，這種情況主要見于城鄉(xiāng)結(jié)合部和集鎮(zhèn)所在地，一是以農(nóng)村宅基地的名義申報，統(tǒng)一建房，向社會出售；二是未經(jīng)批準，村集體就占用大量土地建住宅向社會出售。通過以上方式，村集體可獲得高額利潤，而國家的財產(chǎn)卻遭受巨大損失。如桃花江鎮(zhèn)團山村因靠近縣政府辦公大樓，近10戶村民就玩起了這樣的把戲，2007年被縣國土局依法處理了8起，另外2起正在處理之中。

三、意見與建議

(一)深入對國情、國策和國法的宣傳，增強人民群眾保護耕地的責任感和歷史使命感。

人口增加、耕地減少嚴重影響著經(jīng)濟的快速發(fā)展。因此我們要加強對廣大農(nóng)民群眾土地國情以及基本國策等的宣傳教育，加大對土地管理法律法規(guī)的宣傳力度，特別是加強對基層干部的宣傳，在廣大干部隊伍和各級領導中興起學習《土地管理法》，依法管地、用地，自覺保護耕地之風，把一般號召變成全民自覺參與的社會活動，為促進我縣經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境，提高廣大人民群眾特別是領導干部依法管地、用地意識，使“人多地少，土地后備資源嚴重不足”的國情觀念深入人心，為長期保護好耕地奠定良好的思想基礎。

(二)要強化管理措施，做到依法、集約、規(guī)范用地。

在土地管理上要解決重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的傾向。在管理措施上，采取經(jīng)濟的、法律的行政的和技術(shù)的措施一齊上，盡快形成齊抓共管的局面。依據(jù)《土地管理法》第四章第三十一條的規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負責開墾與占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母兀?/p>

沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照有關規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地?！北局叭≈谕痢⒂弥谕痢钡脑瓌t，將耕地開墾費投入使用到土地復墾開發(fā)、農(nóng)田基本建設中去，以保持耕地的總量動態(tài)平衡。調(diào)整執(zhí)法思路，加強宅基地使用權(quán)過程的監(jiān)督。加強對土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查，把調(diào)查與執(zhí)法檢查緊密結(jié)合起來，認真落實耕地保護的各項法規(guī)政策，把科學管地、文明用地的水平提高到一個新的臺階之上。

(三)嚴格規(guī)劃，強化管理，加強執(zhí)法檢查力度。

按照土地利用總體規(guī)劃確定農(nóng)村建設用地規(guī)模，實行“紅線”控制，建立耕地保護的綠色屏障，防止村莊建設的盲目外延擴張，切實搞好農(nóng)村建設規(guī)劃，科學地進行功能分區(qū)。結(jié)合新一輪土地規(guī)劃修編，合理確定不同類型村居住用地規(guī)模。對一般農(nóng)村要圈定村界，嚴禁無度擴展；偏僻的小村、自然村要逐漸向中心村集中，以達到集約用地。在不違背有關法律、法規(guī)的前提下，應允許鄉(xiāng)村結(jié)合本地實際制定相應的村莊用地措施。同時還要結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設，統(tǒng)一建筑設計，將土地規(guī)劃和農(nóng)村規(guī)劃有機結(jié)合起來，在對預留建設用地實行總量控制的前提下，制定詳規(guī)，以形成一套科學規(guī)劃引導農(nóng)村建設的良好機制。

嚴格執(zhí)法，加大土地執(zhí)法力度，一是要加強土地執(zhí)法隊伍建設，建立一支素質(zhì)高、業(yè)務精、作風硬、忠于職守、秉公執(zhí)法的土地執(zhí)法隊伍；二是執(zhí)法必嚴，在農(nóng)村要把亂占土地尤其是破壞耕地，違法建房和非法交易的行為列為執(zhí)法重點。必要時，通過人民法院強制執(zhí)行，以威懾違法并發(fā)揮警示教育作用。同時，加大對亂收費、亂罰款的治理力度，嚴禁“以罰代法、以罰代批”行為的發(fā)生；建立巡回監(jiān)督檢查制度，加強巡查，及時處置，將違法占地建房抑制在苗頭傾向狀態(tài)。同時還要建立執(zhí)法監(jiān)督制度和責任追究制度，實行執(zhí)法公示，公開接受社會監(jiān)督。

(四)依法批地，加強對宅基地控制。

部分農(nóng)民群眾在宅基地使用上的許多違章搭建行為，與有關職能部門管理措施沒有及時跟上有很大關系。依法加強對農(nóng)民群眾住宅建設用地的管理至關重要。嚴格審批制度，接受群眾監(jiān)督，對不按規(guī)定審批宅基地和弄虛作假的有關人員給予相應的黨紀政紀處分。對部分農(nóng)民受經(jīng)濟利益驅(qū)使等原因不遵守《土地管理法》，亂占濫用土地建房的，要在加強思想教育的基礎上，依法采取強制措施，堅決予以查處。堅持建新拆舊的原則。在全縣農(nóng)村宅基地初始登記的基礎上，建立健全電腦臺賬，土地管理機關內(nèi)部各職能部門做到資源共享，用地審批、地籍發(fā)證等都要根據(jù)電腦臺賬數(shù)據(jù)，依法報批和發(fā)證，監(jiān)察部門也可根據(jù)電腦臺賬跟蹤檢查，各部門各司其職，齊抓共管，杜絕新的一戶多宅現(xiàn)象發(fā)生。

規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報批程序。農(nóng)民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報縣政府審批。經(jīng)依法批準的宅基地，村集體經(jīng)濟組織或村民小組應及時將審批結(jié)果張榜公布。要規(guī)范審批行為，健全公開辦事制度，提供優(yōu)質(zhì)服務?？h、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))要將宅基地申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權(quán)限等相關規(guī)定和用地計劃向社會公示。

建立宅基地審批責任和過錯追究制度，嚴把審批關。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所要對申請人的情況審查清楚，審查其是否具備申請條件，村委會上報前是否按程序張榜公示，村民有無反映，房子是否符合村集體規(guī)劃。審查人要簽字蓋章，以示負責?？h級國土資源部門在審核時，要隨機抽樣復審，確認無誤后報縣政府批準。

參考文獻：

1、《中華人民共和國國土管理法》

2、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》

3、《湖南省村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理辦法(試行)》

4、《國務院關于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》

5、劉接昌：《農(nóng)村房屋的法律問題》，《大連海事大學學報》2006年第3期