第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算實務(wù)(會計繼續(xù)教育-打印版)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計核算實務(wù)

一、單項選擇題

1.下列不屬于施工圖設(shè)計費的是（）。

A.修改設(shè)計費B.施工圖審查費

C.環(huán)境施工圖設(shè)計費D.主體工程施工圖設(shè)計費

2.下列屬于土地出讓金的是（）。

A.土地開發(fā)費用B.土地轉(zhuǎn)讓費

C.土地閑置費D.土地裝讓手續(xù)費

3.甲公司與乙公司簽訂了某項目的設(shè)計合同，合同金額為1000000元，合同簽訂時甲公司支付給乙公司設(shè)計費的30%，300000元，取得設(shè)計圖紙時支付另70%。不考慮其他因素，則甲公司在簽訂合同時的賬務(wù)處理正確的是（）。

A.借：預(yù)付賬款--乙公司300000B.借：銀行存款300000

貸：銀行存款300000貸：預(yù)付賬款--乙公司300000

C.借：應(yīng)收賬款--乙公司300000D.借：應(yīng)收賬款---乙公司300000

貸：銀行存款300000貸：預(yù)付賬款300000

4.下列選項中不屬于“三通一平”費的是（）。

A.臨時用水費B.臨時煤氣管線等燃氣設(shè)施安裝費

C.臨時圍墻費D.臨時場地占地費

5.以下關(guān)于開發(fā)成本的說法中，正確的是（）。

A.開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等

B.開發(fā)成本屬于損益類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設(shè)施和代建工程過程中發(fā)生的各項費用

C.無法分清成本對象的間接成本不能計入開發(fā)成本

D.與房屋非同步建設(shè)的，即先建房屋，后建配套設(shè)施的，對于配套設(shè)施費用不能采用預(yù)提的方法，先計入房屋的開發(fā)成本

6.下列選項中不屬于開發(fā)間接費用的是（）。

A.折舊費B.職工福利費

C.水電費D.土地使用稅

7.下列項目中，不屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的有（）。

A.開發(fā)間接費用B.耕地占用稅

C.公共配套設(shè)施費D.借款利息費用

8.原來已將土地做為成本核算對象，單獨核算了土地的開發(fā)成本。此種情況下，在開始進行房屋開發(fā)的時候，要將土地開發(fā)成本轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本的分錄正確的是（）。

A.借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)—某土地

B.借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費

貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地—某土地

C.借：開發(fā)成本—土地開發(fā)—某土地

貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費

D.借：開發(fā)產(chǎn)品－土地－某土地

貸：開發(fā)成本－房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費

9.開發(fā)完土地后直接開始建房，則土地開發(fā)期間發(fā)生的各項成本費用，可以歸集到科目是（）。

A.開發(fā)成本—土地開發(fā)—某土地B.開發(fā)產(chǎn)品—土地—某土地

C.開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費D.開發(fā)產(chǎn)品—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補償費

10.下列選項中不屬于開發(fā)費用的是（）。

A.管理費用B.銷售費用

C.財務(wù)費用D.開發(fā)間接費用

二、多項選擇題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋，按用途不同可以分為（）。

A.為了銷售而開發(fā)建設(shè)的商品房B.為了出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的出租房

C.為了安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房D.企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房

2.間接成本與共同成本的分配方法包括（）。

A.占地面積法B.建筑面積法

C.直接成本法D.預(yù)算造價法

3.下列關(guān)于開發(fā)成本與開發(fā)產(chǎn)品敘述正確的是（）。

A.開發(fā)產(chǎn)品屬于資產(chǎn)類科目B.開發(fā)成本屬于成本類科目

C.開發(fā)成本在資產(chǎn)負債表中列示在存貨項目中D.開發(fā)間接費用是計入開發(fā)費用的4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋成本核算對象，應(yīng)結(jié)合房屋建設(shè)的特點和實際開發(fā)情況，按以下原則確定（）。

A.可否銷售原則B.權(quán)益區(qū)分原則

C.功能區(qū)分原則D.成本差異原則

5.下列屬于開發(fā)間接費用的是（）。

A.資本化利息B.人工費

C.辦公費D.差旅費

6.下列關(guān)于在建工程科目說法不正確的是（）。

A.本科目只能反映企業(yè)基建在建工程發(fā)生的支出，不能反映更新改造等工程支出

B.在建工程發(fā)生減值的，可以單獨設(shè)置“在建工程減值準備”科目

C.在建工程應(yīng)負擔(dān)的職工薪酬，借：在建工程，貸：應(yīng)付職工薪酬

D.購建辦公樓等不動產(chǎn)領(lǐng)用原材料，領(lǐng)用原材料的進項稅額不需要轉(zhuǎn)出

7.下列選項中屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的是（）。

A.土地征用及拆遷補償費B.整體建筑安裝工程

C.基礎(chǔ)設(shè)施費D.公用配套設(shè)施

8.下列屬于房屋開發(fā)的成本項目的是（）。

A.土地征用及拆遷補償費B.前期工程費

C.基礎(chǔ)設(shè)施費D.開發(fā)間接費用

9.下列屬于房屋開發(fā)成本核算對象原則的是（）。

A.可否銷售原則B.分類歸集原則

C.定價差異原則D.成本差異原則

10.下列選項中關(guān)于預(yù)付賬款說法正確的是（）。

A預(yù)付賬款屬于資產(chǎn)類科目B預(yù)付賬款與應(yīng)收賬款無論何時都必需要計提壞賬準備

C.預(yù)付賬款一般不應(yīng)提取壞賬準備，如果有確鑿證據(jù)表明公司的預(yù)付賬款已不符合預(yù)付賬款性質(zhì)時，應(yīng)將原計入預(yù)付賬款的金額轉(zhuǎn)入應(yīng)收賬款，并計提相應(yīng)的壞賬準備D.預(yù)付賬款屬于企業(yè)的短期債權(quán)

三、判斷題

1.工程監(jiān)理費是指支付給工程監(jiān)理單位的費用。（）

2.開發(fā)完土地，準備直接開始建房，土地開發(fā)發(fā)生的各項成本費用，一開始就可以歸集到房屋開發(fā)成本上。（）

3.資本化利息屬于開發(fā)間接費。（）

4.紅線外管線鋪設(shè)費、接口補償費、搭橋費等屬于公共配套設(shè)施費。（）

5.郵局施工及配套設(shè)施購置費屬于基礎(chǔ)設(shè)施費。（）

6.與房屋非同步建設(shè)的，即先建房屋，后建配套設(shè)施的，對于配套設(shè)施費用可以采用預(yù)提的方法，先計入房屋開發(fā)成本。（）

7.如果土地開發(fā)完成后，已將土地的開發(fā)成本轉(zhuǎn)入了開發(fā)產(chǎn)品，在開始建設(shè)房屋的時候，應(yīng)將作為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本轉(zhuǎn)入房屋的建造成本中。（）

8.與房屋非同步建設(shè)，對于配套設(shè)施費用可以采用預(yù)提的方法，先計入房屋開發(fā)成本，將來發(fā)生配套設(shè)施實際支出時，在對差額進行調(diào)整。（）

9.開發(fā)成本科目主要是核算房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。（）

10.房地產(chǎn)勘察設(shè)計費計入在建工程的待攤支出。（）

一、1：C；2：A；3：A；4：B；5：A；6：D（答案解析：土地使用稅在任何時候都是作為管理費用核算的，不可能構(gòu)成開發(fā)間接費。）；7：D（答案解析：本題考核房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、加注安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。耕地占用稅屬于土地征用及拆遷補償費。）；8：A；9：C；10：D（答案解析：開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括修理費、水電費等，開發(fā)間接費用計入開發(fā)成本。）。

二、1：ABCD；2：ABCD；3：ABC；4：ABCD；5：ABCD；6：AD；7：ABCD；8：ABCD；9：ABCD；10：ACD。

三、1：對；2：對；3：對；4：錯；5：錯；6：對；7：錯；8：對；9：對；10：對。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務(wù)（推薦）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務(wù)

第二編 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點

1．投入金額大。由于房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的高價值性且建設(shè)開發(fā)周期較長，對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金量是否充足、融資渠道是否暢通極為重要。

提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個重點。

2．建設(shè)開發(fā)周期長。房地產(chǎn)開發(fā)從土地取得到售后服務(wù)，期間要經(jīng)過開發(fā)用地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、產(chǎn)品預(yù)售、竣工驗收、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等多個環(huán)節(jié)。整個開發(fā)周期一般為3-5年。

提示：開發(fā)周期長，導(dǎo)致資金核算的周期長。是造成企業(yè)的應(yīng)納稅所得額在各個間忽高忽低的主要原因。

3．業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強。房地產(chǎn)開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展密不可分，經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展往往較快，產(chǎn)品質(zhì)量、售價也都較高。

4．監(jiān)管部門多。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟帶動性強，社會關(guān)注度高，政府調(diào)控性強，監(jiān)管部門多。整個開發(fā)環(huán)節(jié)內(nèi)，政府監(jiān)管部門主要有：國土局、發(fā)改局、規(guī)劃局、建設(shè)局和工商、稅務(wù)等多個部門。

提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強監(jiān)管。

第三編 房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程簡介

第一步：開發(fā)設(shè)想與可行性研究(發(fā)改局)在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

開發(fā)商確定可行后，還得報發(fā)改局審批。

工作程序：

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

第二步：申請項目用地（國土局）土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)局備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

工作程序：

（一）國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

（二）集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請

2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

3、簽訂征地協(xié)議

4、簽訂補償安置協(xié)議

5、確定勞動力安置方案

6、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結(jié)戶口

11、調(diào)查戶口核實勞動力

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

15、地上物作價補償工作

16、征地結(jié)案

第三步：項目設(shè)計（規(guī)劃局）根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。

方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。

施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。

工作程序：

1、開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。

2、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計。持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3、根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》進行初步設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點。

4、審查符合要點后進行施工圖設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第四步：征地及拆遷安置（國土局）

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。

工作程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、行政強制拆遷

第五步：籌措資金（金融機構(gòu)）取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款。

第六步：建設(shè)工程招標（建設(shè)局）通過程項目招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。

工程建設(shè)招程序

1、辦理招標登記、招標申請

2、招標準備

3、招標通告

4、編制招標文件并核準

5、編制招標工程標底

6、標底送審合同預(yù)算審查處確認

7、標底送市招標辦核準，正式申請招標

8、投標單位資格審批

9、編制投標書并送達

10、召開招標會，勘察現(xiàn)場

11、召開開標會議，進行開標

12、評標、決標

13、發(fā)中標通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

第七步：工程施工（建設(shè)局）

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

工作程序：

（一）開工手續(xù)的辦理

1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

2、建設(shè)工程監(jiān)理

3、辦理開工統(tǒng)計登記

4、交納實心黏土磚限制使用費

5、辦理開工前審計

6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

8、報裝施工用水、電、路

9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

10、協(xié)調(diào)交通管理部門

11、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

12、領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證

（二）工程施工

13、施工場地的“三通一平”

14、施工單位進場和施工暫設(shè)

15、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

16、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

第八步：商品房預(yù)售（建設(shè)局）

房地產(chǎn)項目如果符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。

房地產(chǎn)預(yù)售條件：

清遠市建設(shè)局關(guān)于辦理商品房預(yù)售許可證的規(guī)定： 預(yù)售商品房時，應(yīng)當取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當具備下列條件：

（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；

（五）七層以下（含七層）的商品房項目已完成主體結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上的商品房項目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；

（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；

（七）預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)部規(guī)定：

預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

工作程序：

1、提交完成建設(shè)項目投資證明

2、簽署預(yù)售商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

3、辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》

4、銷售項目備案

5、委托中介代理機構(gòu)進行銷售

6、與購房者簽訂認購書

7、與購房者簽訂房地產(chǎn)銷售合同

8、辦理預(yù)售登記

9、辦理轉(zhuǎn)讓登記

10、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

第九步：工程竣工驗收（建設(shè)局）竣工驗收條件：

工程符合下列要求方可進行竣工驗收：

（一）完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。

（二）施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負責(zé)人審核簽字。

（三）對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程監(jiān)理單位有關(guān)負責(zé)人審核簽字。

（四）勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負責(zé)人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負責(zé)人審核簽字。

（五）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

（六）有工程使用權(quán)的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。

（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進行檢查，并出具認可文件。

（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。

（十一）建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

工程竣工驗收程序：

（一）工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

（二）建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。

（三）建設(shè)單位應(yīng)當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。

（四）建設(shè)單位組織工程竣工驗收。

1．建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準的情況；

2．審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料； 3．實地查驗工程質(zhì)量；

4．對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。

參與工程竣工驗收的建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應(yīng)當協(xié)商提出解決的方法，等意見一致后，重新組織工程竣工驗收。

建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案

第十步：交付使用（建設(shè)局）

《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）規(guī)定：

明確商品住房交付使用條件：

商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計量裝置安裝符合設(shè)計要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時，應(yīng)當向購房人出示上述相關(guān)證明資料。

國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，在房產(chǎn)過戶時必須辦理土地使用證和房產(chǎn)權(quán)屬證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的房地產(chǎn)按期交付給買受人。對預(yù)售的商品房自交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第四編 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算簡介

第一節(jié) 會計改革歷程：

第一階段

時間：1979年至1988年 代表作：

1．1979年至1983年以前的《基本建設(shè)簡易會計制度》：

2．1984年至1986年執(zhí)行的《國營建設(shè)單位會計制度——會計科目和會計報表》；

3．1987年至1988年執(zhí)行修訂后的《國營建設(shè)單位會計制度——會計科目和會計報表》。

第二階段

時間：1989年至2005年

代表作： 1989年1月1日實施的《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度——會計科目和會計報表》。

1993年7月1日實施的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》；因為同期發(fā)布了多個行業(yè)的會計制度，合并稱為分行業(yè)會計制度。

舊企業(yè)會計準則：1項基本準則16項具體會計準則。因為2006年發(fā)布了新的企業(yè)會計準則，故上世紀90年代發(fā)布的那套會計準則也稱為舊企業(yè)會計準則。

第三階段

時間：2005年至今。代表作：

2001年1月1日實施的《企業(yè)會計制度》（財會[2005]25號），股份有限公司于2001年1月1日開始執(zhí)行的，其他企業(yè)選擇執(zhí)行，至2005年1月1日全部企業(yè)執(zhí)行。相對于分行業(yè)會計制度而言，也稱為統(tǒng)一企業(yè)會計制度。

2007年1月1日實施的《企業(yè)會計準則—基本準則》和38項具體準則（也稱新企業(yè)會計準則）。上市公司于2007年1月1日執(zhí)行，同時鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。

目前是統(tǒng)一《企業(yè)會計制度》與新《企業(yè)會計準則》并行，企業(yè)選其中一種執(zhí)行。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要會計科目介紹

1、無形資產(chǎn)

本科目核算企業(yè)持有的無形資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)等。

采用成本模式計量的已出租的土地使用權(quán)和持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，在“投資性房地產(chǎn)”科目核算，不在本科目核算。

企業(yè)應(yīng)當按照無形資產(chǎn)項目進行明細核算。土地使用權(quán)的明細科目： 無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 了解以下科目： 1702 累計攤銷

1703 無形資產(chǎn)減值準備

2、原材料

本科目核算企業(yè)庫存的各種材料，包括原料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或?qū)嶋H成本。

本科目應(yīng)當按照材料的保管地點（倉庫）、材料的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算。

3、開發(fā)成本

相當于工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”和“制造費用”的融合體 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的本科目下設(shè)三科明細科目，如： 開發(fā)成本—**成本對象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費—**小區(qū)道路 開發(fā)成本—前期工程費—**成本對象—設(shè)計費 開發(fā)成本—開發(fā)間接費—水電費

盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”下設(shè)明細科目中，有一級科目是與備案的成本對象名稱保持一致，以方便核對賬目。

4、預(yù)收賬款

本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項。本科目應(yīng)按購貨單位進行明細核算。

企業(yè)向購貨單位預(yù)收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；銷售實現(xiàn)時，按實現(xiàn)的收入借記本科目，按實現(xiàn)的營業(yè)收入，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。

購貨單位補付的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；退回多付的款項，做相反的會計分錄。

本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向購貨單位預(yù)收的款項；期末如為借方余額，反映企業(yè)應(yīng)由購貨單位補付的款項。

盡量要求企業(yè)按“購房人+備案成本對象”的形式設(shè)立明細科目核算。

5、預(yù)付賬款 本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的款項。

預(yù)付款項情況不多的，也可以不設(shè)置本科目，將預(yù)付的款項直接記入“應(yīng)付賬款”科目的借方。

本科目應(yīng)當按照供應(yīng)單位進行明細核算。

6、開發(fā)產(chǎn)品

相當于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”

本科目核算商品房竣工驗收時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。

期末，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，結(jié)轉(zhuǎn)時，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

盡量要求企業(yè)按備案成本對象設(shè)立明細科目。

7、營業(yè)稅金及附加

本科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅和教育費附加等相關(guān)稅費。

房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”等科目核算，不在本科目核算。

企業(yè)按規(guī)定計算確定的與經(jīng)營活動相關(guān)的稅費，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費”等科目。

期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

第三節(jié) 主要業(yè)務(wù)的會計分錄

1、購入土地使用權(quán)時

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

貸：銀行存款

注意重置成本問題，主要是注意企業(yè)是否將以前取得的成本較低的土地使用權(quán)（或主要資產(chǎn)），不按歷史成本入賬，而按重置成本（或其他計量方式）入賬，但又未做納稅調(diào)整。

重置成本：是指企業(yè)重新取得與其所擁有的某項資產(chǎn)相同或與其功能相當?shù)馁Y產(chǎn)需要支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。

會計計量屬性

新基本準則第四十三條規(guī)定： 企業(yè)在對會計要素進行計量時，一般應(yīng)當采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值計量的，應(yīng)當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。

企業(yè)會計制度第11條規(guī)定，企業(yè)的各項財產(chǎn)在取得時應(yīng)當按照實際成本計量，其后，各項財產(chǎn)如果發(fā)生減值，應(yīng)當按照本制度規(guī)定計提相應(yīng)的減值準備。

2、土地使用權(quán)的攤銷 借：管理費用

貸：累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

如果企業(yè)不計提，或者購入土地使用權(quán)時，直接記入了“開發(fā)成本”，可以不怎么理會他。

3、出售土地使用權(quán) 借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)成本

累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

4、土地使用權(quán)投入開發(fā)

借：開發(fā)成本—**成本對象—土地使用費—土地買價

累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

5、購入原材料

借：原材料—**材料

貸：銀行存款

6、原材料投入開發(fā)

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費—材料費

貸：原料料—**材料

7、預(yù)付工程款

借：預(yù)付賬款—**施工單位

貸：銀行存款

8、按工程進度結(jié)算工程款

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費—施工費

貸：預(yù)付賬款—**施工單位 注意甲方供料的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投資過程中,為了有效防止施工方購買殘次原料用于施工,從而影響項目質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲方）與施工方（乙方）一般有兩種處理方案。一是由甲方指定主材供應(yīng)方、材料型號等，乙方購買后用于甲方的開發(fā)項目，這種方式俗稱“包工包料”，一般不會影響到開發(fā)雙方的會計處理，也不影響涉稅業(yè)務(wù)。二是由甲方直接購買主材，分期分批向乙方供應(yīng)，這種方式俗稱“包工不包料”或是“包工不包主料”，可能導(dǎo)致以下問題。

正常情況下，甲方將外購的主材直接記入開發(fā)成本，再將乙方開業(yè)的工程勞務(wù)費記入開發(fā)成本。這是正當?shù)摹?/p>

但由于地稅局向乙方征收建筑工程營業(yè)稅，是按包含主材在內(nèi)的項目總工程開支征收的，故乙方無論是包工包料，還是包工不包料，交納營業(yè)稅時計征的基礎(chǔ)是一樣的，乙方也就可能開具了包料的發(fā)票給甲方，如果甲方不扣除已入賬的主材部分，而是按全額記賬，就會造成主材金額重復(fù)記賬，虛增了開發(fā)成本。

建筑安裝成本是否偏高，市局在稅收管理指引中設(shè)定了預(yù)警值，可以參考使用，（預(yù)警值是以清遠市區(qū)2010年為測算標準，已有點偏高了，相對縣來說，相對以前來說，則更是偏高，因此，使用時要注意參考當?shù)氐某杀緝r。）如果偏高，要注意核實是否存在甲方供料問題，或是故意虛大建筑安裝費等問題。

9、發(fā)生費用，如利息支出 借：財務(wù)費用 借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費—利息支出

貸：應(yīng)付利息—**銀行

（注：借款費用要分資本支出或費用支出，注要以下規(guī)定：

國稅發(fā)[2009]31號第21條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

《〈企業(yè)會計準則第17號——借款費用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當長時間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本，在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用，千萬不要把已在開發(fā)成本列支的借款費用再從財務(wù)費用中重復(fù)稅前扣除。）

10、收取購房意向金或訂金時，借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款—**客戶

（注：如果沒有簽訂銷售合同，所得稅處理暫不確認收入。）

31號文第六規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，……

11、預(yù)售商品房時

借：銀行存款（收取的首期款）

其他應(yīng)付款—**客戶（意向金轉(zhuǎn)預(yù)售款）

貸：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）

12、收到銀行撥付的按揭貸款 借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）（注意要全額，不能扣除按揭保證金）

31號文第十九條規(guī)定：企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

13、完工結(jié)算

企業(yè)所得稅的完工時間與企業(yè)財務(wù)的竣工時間往往不同，故企業(yè)所得稅規(guī)定的完工時點到了，企業(yè)財務(wù)往往是什么都不做。

財務(wù)收入確認原則：

《企業(yè)會計準則第14號——收入（2006）》

第四條 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；

（三）收入的金額能夠可靠地計量；

（四）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。

31號文規(guī)定的完工條件：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（國稅函2010-201號有規(guī)定）

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

商品房是一套一套的交付給客戶的，財務(wù)上的收入也可能（不一定）是一套一套的確認收入，但稅收規(guī)定的完工是對備案的整個成本對象而言的（有些爭議）。成本對象中只要有一套房交付使用了，整個成本對象就進入完工結(jié)算程序了。

所以說，稅收確認完工時，會計財務(wù)上可能什么都不處理，但稅收規(guī)定進入了結(jié)算程序：

1、選定已完工的成本對象的計稅成本核算終止日；（第35條）

2、歸集終止日前的計稅成本，計算此前銷售收入（預(yù)售收入）的實際毛利額；（第9條）

3、將實際毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額，計入當（完工）的應(yīng)納稅所得額。（第9條）

14、企業(yè)確認收入

借：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）

貸：主營業(yè)務(wù)收入—商品房銷售

15、結(jié)轉(zhuǎn)成本（1）預(yù)提成本：

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費—施工費

貸：其他應(yīng)付款（或預(yù)提費用）—**單位（注：新準則沒有“預(yù)提費用”科目）（2）結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本

借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

貸：開發(fā)成本—**成本對象—**（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本—商品房銷售

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

期末，收入與成本均轉(zhuǎn)入“本年利潤”，同時，當期的期間費用也轉(zhuǎn)入“本年利潤”。

16、營業(yè)稅金及附加（1）計提時：

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅 —應(yīng)交營業(yè)稅

—應(yīng)交城建稅

—應(yīng)交教育費附加（2）期末結(jié)轉(zhuǎn)： 借：本年利潤

貸：營業(yè)稅金及附加（3）繳交時：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅

—應(yīng)交營業(yè)稅

—應(yīng)交城建稅

—應(yīng)交教育費附加

貸：銀行存款 部分企業(yè)預(yù)售時只做第（3）個分錄，第（1）（2）項待財務(wù)確認收入時才做，這導(dǎo)致了納稅申報表的填寫方法不一致。

17、企業(yè)所得稅處理（1）每月預(yù)繳時：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

（附的憑證中，須注明本月預(yù)繳的所得稅的計算明細。）（2）匯算清繳時：

借：所得稅費用（當期所得稅費用）

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交企業(yè)所得稅

匯算清繳時，是補稅還是退稅？就根據(jù)“應(yīng)交稅費—應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目余額在借方還是在貸方而定，借方余額表示要辦理退稅，貸方余額表示要補稅。但要注意是當?shù)?，不要把?-5月預(yù)繳的混進去了。實在搞不清，就設(shè)個三級科目，“應(yīng)交稅費—應(yīng)交企業(yè)所得稅—**年”（純屬個人意見，沒見過）

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳不是不能辦理多繳退稅，多繳退稅一般有三種情況：一是當年分月預(yù)繳時多交了，匯繳時可以辦理分月預(yù)繳時多交的稅；二是以前匯繳時搞錯數(shù)據(jù)了，實事求是地改正數(shù)據(jù)后重新辦理以前的匯算清繳，可以補稅或退稅。第三種情況是土地增值稅造成的（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）

（3）所得稅債務(wù)法調(diào)整

借：所得稅費用（遞延所得稅費用）

貸：遞延所得稅負債 或：

借：遞延所得稅資產(chǎn)

貸：所得稅費用（遞延所得稅費用）所得稅費用科目轉(zhuǎn)入“本年利潤”

這個調(diào)整跟我們計算交納所得稅關(guān)系不大，這是企業(yè)計繳了所得稅后，應(yīng)列入那一年的利潤而已，是經(jīng)營業(yè)績的問題，可以不理他。

**思考的問題：

某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，適用的預(yù)計計稅毛利率為25%。

2008年開工建設(shè)，當年全部預(yù)售，共收到預(yù)售款10000萬元，繳納營業(yè)稅金及附加750萬元，當年發(fā)生可扣除的期間費用250萬元。

當年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

計稅毛利額＝10000×25%＝2500（萬元）

應(yīng)納稅所得額＝2500－250－750＝1500（萬元）應(yīng)納所得稅＝1500×25%＝375（萬元）

2009年，當年沒有收入。開發(fā)產(chǎn)品當年完工，企業(yè)選定當年12月31日為該成本對象計稅成本核算終止日。完工結(jié)算時，可扣除的計稅成本為7800萬元，當年發(fā)生可扣除的期間費用200萬元。

當年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

實際毛利額＝10000－7800＝2200（萬元）毛利額調(diào)整額＝2200－2500＝-300（萬元）納稅調(diào)整后所得＝－300－200＝-500（萬元）應(yīng)納稅所得額＝0（萬元）

2010年，當年沒有收入。企業(yè)投入300萬元用于該項目的園林綠化等后期建設(shè)，當年發(fā)生可扣除的期間費用100萬元。

當年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

納稅調(diào)整后所得＝－300－100＝-400（萬元）應(yīng)納稅所得額＝0（萬元）

問題：2009年和2010年，納稅調(diào)整后所得均為負數(shù)，能不能從2008年繳交的375萬元中辦理多繳退稅？

答案：不能。依據(jù)：《企業(yè)所得稅法》第54條：“……企業(yè)應(yīng)當自終了之日起五個月內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)報送企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款?！?/p>

在本題中也可以看出：如果預(yù)計計稅毛利率制定得不合理，會造成企業(yè)的實際應(yīng)交所得稅的不合理，如果毛利率低，預(yù)售匯算的所得稅就少，但在完工可以補交；如果預(yù)計計稅毛利率高，預(yù)售匯算的所得稅就多，但在完工不可以退稅，只是加大了虧損額，在以后的其他盈利項目中彌補。這點要求密切注意我市企業(yè)毛利情況，盡量爭取每年調(diào)整一次，貼近實際毛利率。

第五編 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要法律法規(guī)

（一）稅收法律法規(guī)

1、中華人民共和國企業(yè)所得稅法（主席令第63號）

2、中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例（國務(wù)院令第512號）

3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）

4、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)[2006]31號）

5、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函[2008]299號）

6、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅[2008]121號）

7、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知（國稅函[2010]201號）

（二）其他法律法規(guī)

1、中華人民共和國土地管理法（主席令第28號）

2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（主席令第72號）

3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第248號）

4、商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令88號）

5、城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號）

6、廣東省商品房預(yù)售管理條例

（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要文件：2009—31號文 法源：

《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：

企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

31號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》屬于另有規(guī)定的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的收入與成本不太適用權(quán)責(zé)發(fā)生制，多處體現(xiàn)的是收付實現(xiàn)制。

計稅收入確認，基本上以簽定的合同為準，以實際收到款項為準。（第6條）計稅成本的扣除，完工前，以核定的成本率（1-計稅毛利率）為準；完工結(jié)算時，以實際已發(fā)生的，加上允許預(yù)提的為準（第32條）；完工結(jié)算后，以實際發(fā)生的為準。（第12條、第34條）

營業(yè)稅金及附加的扣除，以實際發(fā)生的為準。（第12條）期間費用的扣除，以實際發(fā)生的為準。（第12條）（以上的“實際發(fā)生”，須取得合法憑證。）注意：計稅成本存在一個“核算終止日”，（第35條）。也就是說，企業(yè)可以選定“核算終止日”，而不規(guī)定是當年的12月31日。企業(yè)從其利益角度出發(fā)，往往選擇在第二年的4月末至5月上中旬。但文件中未規(guī)定收入、營業(yè)稅金及附加、期間費用等也依據(jù)“核算終止日”進行完工結(jié)算，因此，后三者仍按《企業(yè)所得稅法》第五十三條執(zhí)行：“企業(yè)所得稅按納稅計算。納稅自公歷1月1日起至12月31日止?！?/p>

第六編 稅收管理中的幾個基本概念 第一節(jié) 結(jié)算與清算

（一）企業(yè)所得稅完工結(jié)算

房地產(chǎn)企業(yè)完工結(jié)算，文件說的是某個開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）符合完工條件后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。但應(yīng)認識到：一般情況下，完工結(jié)算時，開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本也是不完整的，此時的“實際毛利額”也不是對應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品的“真實毛利額”。

舉例：

【例】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤于2009年全部預(yù)售，預(yù)售款20000萬元，樓盤已于2009年10月完工并全部交付入住，土地等項目成本6000萬元，已取得發(fā)票；出包工程合同總金額為8000萬元，2009年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元，2010年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元。甲公司2009年12月31日按照合同造價預(yù)提了3000萬元，年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。

計稅成本核算以2010年5月1日為終止日，企業(yè)的計稅成本包括：

1.2009年12月31日前已取得的發(fā)票11000萬元； 2.2010年4月取得的發(fā)票1000萬元；

3.不超過出包合同總額10%的預(yù)提成本800萬元；

企業(yè)的銷售成本當為14000萬元，（6000+5000+3000）企業(yè)的計稅成本當為12800萬元，（6000+5000+1000+800）。

財務(wù)毛利額＝（20000－14000）÷20000＝30% 實際毛利額＝（20000－12800）÷20000＝36% 真實毛利額＝（20000－12000－X）÷20000＝Y(jié)%

企業(yè)所得稅完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容是：將原來預(yù)計計稅成本調(diào)整為至核算終止日為止的實際計稅成本，進而計算出毛利額調(diào)整額。

理解：

1、商品房預(yù)售時，稅收規(guī)定已確認為銷售收入，但銷售成本無法確認，就暫估了一個預(yù)計計稅成本（計稅成本率＝1－計稅毛利率）作為稅前扣除，再扣除符合規(guī)定的期間費用、營業(yè)稅金及附加等項目后，就是預(yù)售當年的應(yīng)納稅所得額。

2、在項目（成本對象）完工后，開展完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容，就是將預(yù)售產(chǎn)品的原預(yù)計計稅成本調(diào)整為符合規(guī)定的計稅成本，并將兩個計稅成本之間的差額調(diào)整入完工當年的應(yīng)納稅所得額。

預(yù)計計稅成本＞實際計稅成本的，調(diào)增完工的應(yīng)納稅所得額； 預(yù)計計稅成本＜實際計稅成本的，調(diào)減完工的應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)所得稅清算 企業(yè)所得稅清算，實際上是企業(yè)清算時企業(yè)所得稅的處理，是指企業(yè)在不再持續(xù)經(jīng)營，發(fā)生結(jié)束自身業(yè)務(wù)、處置資產(chǎn)、償還債務(wù)以及向所有者分配剩余財產(chǎn)等經(jīng)濟行為時，對清算所得、清算所得稅、股息分配等事項的處理。

房地產(chǎn)企業(yè)某個項目完工時只須辦理成本對象完工結(jié)算，不須辦理項目所得稅完工清算，實際上也不存在某個項目的企業(yè)所得稅清算業(yè)務(wù)。通俗所講的完工清算，是指企業(yè)所得稅完工結(jié)算或者是土地增值稅清算。

實務(wù)操作中，企業(yè)所得稅無法按項目進行清算的。由于一個企業(yè)的期間費用（特別是管理費用）是不按經(jīng)營項目或開發(fā)項目分開核算的，如果一個企業(yè)同時開發(fā)多個項目，或是混業(yè)經(jīng)營（如既開發(fā)房地產(chǎn)，又經(jīng)營百貨公司），管理費用就難以分清（你能說總經(jīng)理的工資是按什么比例在不同項目之間分配嗎？），因此，項目的應(yīng)納稅所得是無法計算出來的。關(guān)鍵問題是法律法規(guī)沒有授權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)分項目核算期間費用。

（三）兩者的主要區(qū)別

1、條件不同： 完工結(jié)算條件：除土地開發(fā)之外，房地產(chǎn)企業(yè)的其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)準備開展完工結(jié)算：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

所得稅清算條件：下列企業(yè)應(yīng)進行清算的所得稅處理：（1）按《公司法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》等規(guī)定需要進行清算的企業(yè)；（2）企業(yè)重組中需要按清算處理的企業(yè)。

2、業(yè)務(wù)不同：

企業(yè)所得稅完工結(jié)算包括以下內(nèi)容：（1）選擇確定計稅成本核算的終止日（2）計算預(yù)售收入的實際毛利額

（3）將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)清算的所得稅處理包括以下內(nèi)容：

（1）全部資產(chǎn)均應(yīng)按可變現(xiàn)價值或交易價格，確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；（2）確認債權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)乃没驌p失；

（3）改變持續(xù)經(jīng)營核算原則，對預(yù)提或待攤性質(zhì)的費用進行處理；（4）依法彌補虧損，確定清算所得；（5）計算并繳納清算所得稅；

（6）確定可向股東分配的剩余財產(chǎn)、應(yīng)付股息等。

注：清算所得的概念

《企業(yè)所得稅實施條例》第十一條規(guī)定：清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格減除資產(chǎn)凈值、清算費用以及相關(guān)稅費等后的余額。

完工結(jié)算后，再投入的成本和費用，怎么處理？ 可以在發(fā)生當期扣除。31號文的第28條規(guī)定。計稅成本核算的程序：

1、發(fā)生的支出，判斷是期間費用還是開發(fā)成本，作以下分錄： 屬期間費用的，借：管理費用（等）

貸：銀行存款 期末：

借：本年利潤

貸：管理費用（等）這就扣除了。

屬開發(fā)成本的，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費—

貸：銀行存款

2、合理歸集后，分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象 借：開發(fā)成本—**成本對象—

貸：開發(fā)成本—開發(fā)間接費

屬于已完工成本對象的，繼續(xù)做以下分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

貸：開發(fā)成本—**成本對象—

3、由已完工成本對象負擔(dān)的，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配

屬已銷開發(fā)產(chǎn)品的，借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象 這也扣除了。

屬已轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的，借：固定資產(chǎn)—**資產(chǎn)

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

進入了固定資產(chǎn)，等著計提折舊進成本扣除了。

屬未銷開發(fā)產(chǎn)品的，不用做分錄。

仍然留在開發(fā)產(chǎn)品，等著出售后再扣除。

第七編 2011年3號文件的主要內(nèi)容

1、統(tǒng)一確定預(yù)計計稅毛利率

原來市局授權(quán)各縣局按每一企業(yè)每一項目核定毛利率，效果不好。一是工作量大，二是難以核實，各地也是統(tǒng)一確定一個毛利率，企業(yè)填寫的數(shù)據(jù)不支持稅務(wù)局核定的毛利率，公正點說，基層稅務(wù)人員也難以核實數(shù)據(jù)。

部分地方仍按預(yù)計利潤率辦理預(yù)繳稅款，甚至是匯繳稅款。

以前已核定了利潤率或計稅毛利率的，可以繼續(xù)執(zhí)行到完工結(jié)算，但建議調(diào)整為市局統(tǒng)一規(guī)定的毛利率。

如果繼續(xù)執(zhí)行原毛利率的，在《成本對象完工報告表

（一）》中第12欄要按原核定的毛利率填寫。如果調(diào)整的話，可以按原預(yù)售收入×（新毛利率—原毛利率或利潤率），統(tǒng)一作為今年某一個月份（最好是匯繳前）的預(yù)繳稅款，原來未扣除的期間費用和營業(yè)稅金等可一起計算扣除。當然，也可以采用其他合理的方法，這由各地自行根據(jù)實際情況解決。這個問題不宜拖了，特別是仍在使用利潤率的地方，一定盡快處理。

對于部分地方,預(yù)繳時采用利潤率、匯繳時采用毛利率的，一定要實事求是地妥善處理好。

用利潤率計算稅款，可不可以扣除期間費用？？一直爭論不休，我市一般理解是不允許扣除，因為15%的利潤率，如果扣除期間費用和稅金等，可能已經(jīng)無稅可交了。上級的文件也一直不說清楚。但從“毛利”變?yōu)椤袄麧櫋?，文字的變化，就讓人感到?yīng)該有不一樣的地方。我認為稅總當時也是想不讓扣除的，但實務(wù)操作中做不到。問題還是出在多項目經(jīng)營或混業(yè)經(jīng)營上。以上已經(jīng)說了，沒有特別規(guī)定，一個企業(yè)的期間費用是不會按不同項目來劃分的，作為一個整體，它已經(jīng)在企業(yè)的其他項目利潤（或應(yīng)納稅所得額）的計算中扣除了，在非預(yù)售收入的正常業(yè)務(wù)核算中全部扣除了，我們怎么不讓其扣除？怎么劃分出不允許扣除額？可見，稅總的2008-299號文并不理想。稅總在2008年末的時候應(yīng)該很清楚這一問題了，他在回答納稅人咨詢的時候，承認了是可以扣除的，但稅總不直接廢除該文，直至2009-31號第9條才把它實際廢掉了。

2、企業(yè)會計處理辦法的備案

備案的目的是對企業(yè)收取意向金、預(yù)售商品房、營業(yè)稅金及附加、以及完工結(jié)轉(zhuǎn)收入等會計處理辦法有所了解，稅收管理員必須清楚知道，這一企業(yè)在以上事項上，在什么條件下做了什么分錄。如營業(yè)稅金及附加，要知道企業(yè)在繳交時做了什么分錄，在計算繳交的當期利潤時是否已經(jīng)扣除了，還是在以后再扣除，這關(guān)系到納稅申報表的填寫。

到現(xiàn)在為止，未辦理備案的或備案資料中不清晰的，要督促企業(yè)在今年匯繳前重新辦理備案。

3、成本對象的備案

這是31號文的要求，成本對象是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的直接對象。對于以前備案的資料中未明確成本對象的，要補辦備案手續(xù)。

成本對象劃分越細，對企業(yè)應(yīng)該是有利的，但過細了，會增加企業(yè)財務(wù)核算工作量。這是企業(yè)自行選擇的，企業(yè)備案后，應(yīng)盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”科目中設(shè)立一級明細科目用來分別核算不同成本對象的成本。

4、完工產(chǎn)品的結(jié)算

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中最重要的一個環(huán)節(jié)。對當年達到完工條件的，當匯算清繳時，一定要求企業(yè)提供完工結(jié)算資料。否則按31號文的35條處理。稅務(wù)機關(guān)核定計稅成本時，核算終止日確定為完工當年的12月31日，計稅成本按實際發(fā)生的符合扣除規(guī)定的成本計算（意思是不計算3項預(yù)提費用）。

5、納稅申報表的填寫

這次統(tǒng)一了納稅申報表的填寫，主要思路是：

一、不增加附加表，因為附加表格不規(guī)范，數(shù)據(jù)也進不了CTAIS，難以開展數(shù)據(jù)分析。因此只能對申報表格的一些欄次做些調(diào)整。

二、對可調(diào)可不調(diào)的盡量不調(diào)，如預(yù)售收入，稅收規(guī)定是確認了收入的，但在預(yù)繳申報表時仍按規(guī)定只填寫會計確認的收入，故還是規(guī)定不填；但在申報表時，如果不填寫收入，將會導(dǎo)致業(yè)務(wù)招待費、廣告費等難以填寫，所以只好做了調(diào)整。

三、相應(yīng)的，企業(yè)預(yù)售收入的營業(yè)稅金及附加，會計計算利潤時可能未計提也未扣除，但稅收規(guī)定在預(yù)售時扣除，故也只能作了調(diào)整。

四、由于主表的數(shù)據(jù)不能直接更改，只能通過填寫附表來體現(xiàn)主表的修改，故文件中的數(shù)據(jù)填寫，是通過填寫（）內(nèi)的附表來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的填寫的。用“加增”和“減除”的意義是原欄次數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上“加上”或“減去”要處理的數(shù)額。

五、完工結(jié)算時，由于預(yù)售收入不填入“營業(yè)收入”欄，而是分拆出來填寫到了“納稅調(diào)整增加額”，（這樣的目的是防止虛大計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費的營業(yè)收入欄），故預(yù)售收入對應(yīng)的“開發(fā)成本”也應(yīng)填入“營業(yè)成本”。這樣就計算出了“實際毛利額”。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題探討

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題探討

吳秀禧（福建建工集團總公司350003）

[提要]本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)會計核算信息披露

Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprise's accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words:real estateaccountant checks and calculatesdisclosure of information房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及特點

1．1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認為收入?其分歧的焦點集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1．2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則一年兩年，長則四、五年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不 1

合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計人當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1．3信息披露不足

（1）現(xiàn)金流量信息不全面。根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表以企業(yè)為編制主體。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項目經(jīng)理部作為其生產(chǎn)經(jīng)營的基本單位，其現(xiàn)金流量方面的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以項目為基本單位，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買的工程用物資、支付的工資等，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流人則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品通過銷售收回的價款。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的非同步性。另外，每一項目的現(xiàn)金流量狀況決定著企業(yè)未來的發(fā)展，甚至影響到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力。因此，無論是從企業(yè)內(nèi)部加強管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量信息，進而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會計制度及現(xiàn)金流量表準則的規(guī)定，提供以企業(yè)為主體的現(xiàn)金流量信息，無法客觀地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌。

（2）風(fēng)險披露不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種高風(fēng)險性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險。2001年中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開發(fā)行證券

公司信息披露編報規(guī)則第ll號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》的第三條中要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條中規(guī)定發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險程度。從上述規(guī)定可以看出三點；第一，證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法；第二，證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告的附注中披露的風(fēng)險僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險；第三，目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。從上市公司披露的實際看，對質(zhì)量保證金問題基本上未加披露。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2．1正確確定和應(yīng)用收入確認標準

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。

（1）法律標準。法律標淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮：如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標淮的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。

（2）專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企

業(yè)會計準則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標志，但并非是確認收入的必要條件。

綜上所述，筆者認為，房地產(chǎn)收入的確認應(yīng)同時具備以下條件：(1)房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；(3)房地產(chǎn)商品已經(jīng)過客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；

(4)雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)，包括全部或部分收取了房款。

2．2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

（1）實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。具體操作順序是：分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

（2）計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)

置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

（1）增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

（2）增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。我們建議應(yīng)在其財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

（3）重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特性--具有高風(fēng)險，應(yīng)在會計信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險的能力。另一方面，應(yīng)在其財務(wù)會計報告中充分揭示其各種風(fēng)險，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等進行說明，提高風(fēng)險的透明度。

參考文獻

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[2]中華人民共和國財政部，企業(yè)會計準則——收入[M]，中國財政經(jīng)濟出版社.1998

[3]中國證券監(jiān)督管理委員會，公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定，中國證監(jiān)．

第四篇：2016會計繼續(xù)教育模擬 稅收減免管理辦法 企業(yè)納稅實務(wù)及會計核算

2016繼續(xù)教育考試(模擬考試)

一、判斷題（每小題3分，10小題，共30分）

1.納稅人享受核準類減免稅，應(yīng)當提交核準材料，提出申請，經(jīng)依法具有批準權(quán)限的稅務(wù)機關(guān)按本辦法規(guī)定核準確認后執(zhí)行。特殊情況下，納稅人未按規(guī)定申請或雖申請但未經(jīng)有批準權(quán)限的稅務(wù)機關(guān)核準確認的，納稅人仍可享受減免稅。（）

A 正確

B 錯誤

正確答案：B 我的答案：B 解析 2.印刷企業(yè)接受出版單位委托，自行購買紙張，印刷有統(tǒng)一刊號(CN)以及采用國際標準書號編序的圖書、報紙和雜志，按貨物銷售征收增值稅。（）

A 正確

B 錯誤

正確答案：A 我的答案：A 解析 3.寄售業(yè)代委托人銷售物品的業(yè)務(wù)，應(yīng)征收增值稅。（）

A 正確

B 錯誤

正確答案：A 我的答案：A 解析 4.財產(chǎn)租賃所得，允許扣除修繕費用，以每次800元，一次扣除不完，可以在下次繼續(xù)扣除。（）

A 正確

B 錯誤 正確答案：A 我的答案：A 解析 5.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。（）

A 正確

B 錯誤

正確答案：A 我的答案：A 解析 6.城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。

A 正確

B 錯誤

正確答案：A 我的答案：A 解析 7.企業(yè)實際發(fā)生的職工福利費支出，在不超過合理的工資薪金的14%內(nèi)準予扣除。

A 正確

B 錯誤

正確答案：A 我的答案：A 解析 8.拍賣行拍賣物品取得的收入和手續(xù)費應(yīng)一并征收營業(yè)稅。（）

A 正確

B 錯誤

正確答案：B 我的答案：B 解析 9.采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當天。

A 正確

B 錯誤 正確答案：A 我的答案：A 解析 10.凡酒類產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)銷售酒類產(chǎn)品而收取的包裝物押金，無論押金是否返還與會計上如何核算，均需并入酒類產(chǎn)品銷售額中，依酒類產(chǎn)品的適用稅率征收消費稅。（）

A 正確

B 錯誤 正確答案：B 我的答案：B 解析

二、單選題（每小題3分，10小題，共30分）

1.納稅人申請核準類減免稅的，應(yīng)當在政策規(guī)定的減免稅期限內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)提出（），并按要求報送相應(yīng)的材料。

A.書面申請

B.口頭申請

C.書面或口頭申請

D.其他方式

正確答案：A 我的答案：A 解析 2.稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對享受減免稅企業(yè)的實際經(jīng)營情況進行（）檢查。

A.事前監(jiān)督

B.事后監(jiān)督

C.事中監(jiān)督

D.不進行監(jiān)督

正確答案：B 我的答案：B 解析 3.下列發(fā)生的（）業(yè)務(wù)，不準許抵扣進項稅。A ．進口材料取得海關(guān)完稅憑證上注明的增值稅額

B ．購進輔助材料取得增值稅專用發(fā)票上注明稅額

C ．為建造廠房購進鋼材而取得增值稅專用發(fā)票上注明稅額

D ．委托加工收回產(chǎn)品時取得受托方開具加工費的增值稅專用發(fā)票 正確答案：C 我的答案：C 解析 4.根據(jù)企業(yè)所得稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不征稅收入是（）。

A ．股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入

B ．因債權(quán)人緣故確定無法支付的應(yīng)付款項

C ．依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費

D ．接受捐贈收入

正確答案：C 我的答案：C 解析 5.消費稅納稅人采取賒銷和分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)的發(fā)生時間為（）。

A.發(fā)出貨物的當天

B.收到貨款的當天

C.合同規(guī)定的收款日期當天

D.合同規(guī)定約收款的最后期限 正確答案：C 我的答案：C 解析 6.下列項目中，應(yīng)征消費稅的是（）。

A ．啤酒屋銷售自制啤酒

B ．日雜商店出售的鞭炮、焰火

C ．大型客車 D ．銷售使用過的小轎車

正確答案：A 我的答案：A 解析 7.在個人所得稅應(yīng)稅項目中，適用加成征收稅率的是（）。

A ．財產(chǎn)租賃所得

B ．特許權(quán)使用所得

C ．稿酬所得

D ．勞務(wù)報酬所得

正確答案：D 我的答案：D 解析 8.下列項目中，即使取得法定扣稅憑證，也不得從銷項稅額中抵扣其稅額的是（）。

A ．進口的用于生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的料件

B ．接受投資的用于應(yīng)稅項目的原材料

C ．購進的用于應(yīng)稅項目的免稅農(nóng)產(chǎn)品

D ．購進的用于本單位房屋維修的材料

正確答案：D 我的答案：D 解析 9.某酒廠為一般納稅人，本月向一小規(guī)模納稅人銷售白酒，開具普通發(fā)票上注明金額93600元；同時收取單獨核算的包裝物押金2000元（未逾期），此業(yè)務(wù)酒廠應(yīng)計算的銷項稅額為（）

A ．13600元

B ．13890.6元

C ．15011.32元

D ．15301.92元 正確答案：B 我的答案：B 解析 10.甲酒廠為一般納稅人，本月向一小規(guī)模納稅人銷售白酒，并開具普通發(fā)票上注明金額11700萬元；同時收取單獨核算的包裝物押金2340萬元（尚未逾期），此業(yè)務(wù)酒廠應(yīng)確認的銷項稅額為()萬元。

A ．1700 B ．2040 C ．1989 D ．2386.8 正確答案：B 我的答案：B 解析

三、多選題（每小題3分，10小題，共30分）

1.稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當結(jié)合稅收風(fēng)險管理，將享受減免稅的納稅人履行納稅義務(wù)情況納入風(fēng)險管理，加強監(jiān)督檢查，主要內(nèi)容包括（）。

A.納稅人是否符合減免稅的資格條件，是否以隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料等手段騙取減免稅；

B.納稅人是否存在編造虛假計稅依據(jù)騙取減免稅的行為；

C.減免稅稅款有規(guī)定用途的，納稅人是否按照規(guī)定用途使用減免稅款；

D.減免稅有規(guī)定減免期限的，是否到期停止享受稅收減免； 正確答案：ABCD 我的答案：ABCD 解析 2.出口退稅是指對出口貨物退還其在國內(nèi)生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)實際繳納的（）。

A.增值稅

B.消費稅

C.城市維護建設(shè)稅

D.營業(yè)稅 正確答案：AB 我的答案：AB 解析 3.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有（）。

A ．房產(chǎn)凈值

B ．房產(chǎn)余值

C ．租金收入

D ．房產(chǎn)市價

正確答案：BC 我的答案：BC 解析 4.依據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，判定居民企業(yè)的標準有（）。

A ．登記注冊地標準

B ．所得來源地標準

C ．經(jīng)營行為實際發(fā)生地標準

D ．實際管理機構(gòu)所在地標準

正確答案：AD 我的答案：AD 解析 5.下列各項中，應(yīng)視同銷售貨物行為征收增值稅的是()。

A ．將委托加工收回的貨物用于非應(yīng)稅項目

B ．動力設(shè)備的安裝

C ．銷售代銷的貨物

D ．郵政局出集郵商品

正確答案：AC 我的答案：AC 解析 6.下列關(guān)于“次”的規(guī)定，說法正確的有（）。A ．同一事項連續(xù)取得收入的，以全部取得的收入為一次

B ．同一作品再版取得的稿酬，應(yīng)當單獨看作一次所得征稅

C ．同一作品出版社分三次支付的稿酬，應(yīng)當看作一次所得征稅

D ．出租房屋所得，以一個月作一次所得征稅 正確答案：BCD 我的答案：BCD 解析 7.下列項目中，免征營業(yè)稅的有（）。

A.個人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)

B.殘疾人員本人為社會提供的應(yīng)稅勞務(wù)

C.托兒所、幼兒園提供育養(yǎng)服務(wù)收取的費用

D.個人買賣有價證券

正確答案：ABC 我的答案：ABC 解析 8.營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括（）。

A ．代收款項

B ．集資費

C ．向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費

D ．代墊款項

正確答案：ABCD 我的答案：ABCD 解析 9.某汽車制造廠本月生產(chǎn)達到低污染排放值的越野車70輛(達到低污染排放值的越野車消費稅減征30%)，當月售出60輛，每輛不含稅售價12萬元，消費稅率為5%,下列處理方法正確的是()。

A.應(yīng)納消費稅25.2萬元 B.應(yīng)納消費稅36萬元

C.應(yīng)納增值稅122.4萬元

D.應(yīng)納增值稅85.68萬元

正確答案：AC 我的答案：AC 解析 10.下列各項關(guān)于營業(yè)稅扣繳義務(wù)人的說法正確的有（）。

A ．分保險業(yè)務(wù)，其應(yīng)納稅款以初保人為扣繳義務(wù)人

B ．單位或個人進行演出，由他人售票的，其應(yīng)納稅款以售票者為扣繳義務(wù)人

C ．個人轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)、商譽的，其應(yīng)納稅款以受讓者為扣繳義務(wù)人

D ．境外單位或個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為而在境內(nèi)未設(shè)有機構(gòu)的，其應(yīng)納稅款以代理人為扣繳義務(wù)人；沒有代理人，以受讓者或購買者為扣繳義務(wù)人 正確答案：ABCD 我的答案：ABCD 解析

第五篇：淺析企業(yè)成本會計核算有關(guān)問題

淺析企業(yè)成本會計核算有關(guān)問題

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，成本會計方法也面臨著重大的挑戰(zhàn)。成本核算是企業(yè)管理和財務(wù)核算中最重要，也是最復(fù)雜的問題之一。

1.企業(yè)的管理特點決定其企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀

企業(yè)因數(shù)量眾多而在國民經(jīng)濟中起著重要的作用。隨著知識經(jīng)濟時代到來，掌握先進技術(shù)和管理知識的人員創(chuàng)辦新興的科技企業(yè)將呈不斷增長趨勢，其中將有為數(shù)眾多的小型企業(yè)。中小型企業(yè)由于由于受到規(guī)模、財力和人力的限制，企業(yè)內(nèi)部牽制制度、稽核制度、計量驗收制度、財務(wù)清查制度、成本核算制度、財務(wù)收支審批制度等基本制度一般不完整，不系統(tǒng)，會計基礎(chǔ)工作薄弱，會計信息數(shù)據(jù)采集不準確。我國企業(yè)的這些特點決定了他們成本核算的現(xiàn)狀：

1.1企業(yè)成本核算賬冊設(shè)置不全

企業(yè)的成本核算，是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)特點、管理要求、工藝流程而確定的，分別設(shè)置原材料、生產(chǎn)成本、制造費用、庫存商品等會計科目，按照原材料的購進、生產(chǎn)的組織、產(chǎn)品的銷售，以及相關(guān)費用的攤銷或預(yù)提等分別進行核算，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和成本與收入相配比的原則正確歸集產(chǎn)品成本、確定期間成本、結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本，等等。

1.2企業(yè)采用綜合成本法結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本

這類企業(yè)一般沒有在產(chǎn)品，采用綜合成本法結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本，年末庫存商品的余額較小，本期完工產(chǎn)品成本通過估算得出，依據(jù)不可靠，理由不充分，隨意性也很大，即使本期完工產(chǎn)品的成本根據(jù)賬面記錄得到，而企業(yè)往往將在產(chǎn)品的成本擠占到本期完工產(chǎn)品成本中去，導(dǎo)

致本期結(jié)轉(zhuǎn)的完工產(chǎn)品成本增大。在成本結(jié)轉(zhuǎn)的計算過程中，有時還會出現(xiàn)只反映金額，不反映數(shù)量或只反映數(shù)量，不反映金額的現(xiàn)象，到了年末，企業(yè)根據(jù)當期開票數(shù)量及庫存實際數(shù)量進行倒軋賬，來調(diào)整當年庫存商品的余額和結(jié)轉(zhuǎn)的商品銷售成本，這種做法不僅掩蓋了生產(chǎn)經(jīng)營過程中的非常損耗，而且將成本進行提前結(jié)轉(zhuǎn)，直接減少了當期的會計利潤。

1.3企業(yè)成本核算混亂

企業(yè)財務(wù)核算是進行稅收日常管理與稅務(wù)稽查的基礎(chǔ)。混亂的成本核算，使稅務(wù)機關(guān)無法了解企業(yè)真實的生產(chǎn)經(jīng)營活動情況，很難覺察到企業(yè)的賬外銷售行為。企業(yè)成本構(gòu)成的相關(guān)數(shù)據(jù)難以在同行業(yè)之間進行對比分析，使一些稅收違法行為更具隱蔽性，稅務(wù)機關(guān)無法對所得稅實施有效監(jiān)管；稅務(wù)稽查時，數(shù)據(jù)無從查證，難以對成本資料實施查驗，甚至出現(xiàn)盡量回避檢查成本核算資料的現(xiàn)象，影響了稅務(wù)機關(guān)對稅收違法行為的打擊力度。

2.現(xiàn)行企業(yè)成本核算中存在的問題

2.1成本核算程序不科學(xué)

按照現(xiàn)行成本核算程序，輔助生產(chǎn)部門將其發(fā)生的費用分配給某種產(chǎn)品要經(jīng)過兩次分配，采用兩個不同的分配標準（先按一定標準分給基本生產(chǎn)部門，再按另一標準分結(jié)各產(chǎn)品），這必然使各產(chǎn)品所分配的輔助生產(chǎn)費用與各該產(chǎn)品的實際受益多少發(fā)生嚴重背離。

2.2成本計算對象不規(guī)范

從企業(yè)看，為使將來生產(chǎn)銷售產(chǎn)品的耗費能夠計量，從而與其收

入相配比，必須正確地確定成本計算對象，這對任何一個生產(chǎn)有形產(chǎn)品的企業(yè)都是必要的。確定成本計算對象，就是為了解決計算什么成本，費用由誰來承擔(dān)的問題。但有些企業(yè)對這個問題看得并不重要，它們在成本核算中，不管生產(chǎn)產(chǎn)品的品種和規(guī)格有多少，統(tǒng)統(tǒng)地按一個成本計算對象來核算成本，結(jié)果必然是不管各產(chǎn)品所耗工費料費的差別有多大，計算出的單位產(chǎn)品成本卻都相同，但由于各種產(chǎn)品的銷售價格并不一樣，因此計算出的損益就不真實。

2.3費用分配標準不適當

企業(yè)在生產(chǎn)過程中，對于耗費的共同費用，應(yīng)選用適當?shù)臉藴蔬M行分配，合理地計入按成本計算對象開設(shè)的成本計算單中。但有些小型生產(chǎn)企業(yè)不管分配什么費用，一律用工人工資作為標準，而實際上這些共同費用并不都與工人工資有關(guān)。

2.4產(chǎn)品成本計算不準確

有些企業(yè)，不管在產(chǎn)品有多少，一律不計算在產(chǎn)品成本當期所有的生產(chǎn)費用，全部由完工產(chǎn)品負擔(dān)，月末在產(chǎn)品成本的計算無所謂。這樣必然會造成當月末在產(chǎn)品數(shù)量較多的時候，當期發(fā)生的生產(chǎn)費用全部由完工產(chǎn)品負擔(dān)，產(chǎn)成品成本就會虛增。而當月末在產(chǎn)品數(shù)量較少的時候，由于完工產(chǎn)品數(shù)量大，產(chǎn)成品成本又會很低，人為造成成本不實。

3.規(guī)范企業(yè)成本核算的改進對策

3.1具備條件的企業(yè)引入作業(yè)成本計算方法

現(xiàn)行制造費用的分配方法不能準確真實地反映各產(chǎn)品的成本水

平，因此必須加以改進。改進方法有二：其一是區(qū)分各種不同的制造費用，分別采用不同的分配標難。這種方法只能冶標不能治本，因為各項標準可能會因時因地不斷變化。其二是從根本上改變現(xiàn)行的分配方法，對具備條件的企業(yè)引入作業(yè)成本核算。作業(yè)成本計算是以作業(yè)為核算對象，依據(jù)不同成本動因核算各個作業(yè)所耗的生產(chǎn)資源，計算出各個作業(yè)的成本，然后按各最終產(chǎn)品所耗用的作業(yè)數(shù)量將各作業(yè)的成本分配計人各最終產(chǎn)品，從而計算出各種最終產(chǎn)品總成本和單位成本的～種成本核算方法。由于作業(yè)成本是從成本動因上尋找各項費用的分配標準，從而可以從根本上消除分配標準不科學(xué)的弊端，實現(xiàn)材料資源的節(jié)約。

3.2建立以責(zé)任成本為中心的成本核算體系

為了解決當今成本核算存在的問題，使企業(yè)成本核算符合新頒布的《企業(yè)會計準則》和相關(guān)會計制度的規(guī)定，防止成本核算混亂局面的出現(xiàn)，建立責(zé)任成本制度是有效的方法之一。責(zé)任成本制度是在企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營組織系統(tǒng)中確定成本責(zé)任層次，建立責(zé)任成本中心，按責(zé)任成本指針控制成本耗費，傳遞、考核、報告成本信息，從而把經(jīng)濟責(zé)任落實到各部門，各層組織和執(zhí)行人，按照經(jīng)營決策所規(guī)定的目標，進行事前指針分解、事中行為控制和事后成效考核的一種內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制度。責(zé)任成本就是按責(zé)任歸屬，歸集成本資料，計算責(zé)任者的成本。

3.3實現(xiàn)會計電算化、加強審計和社會監(jiān)督的作用。

成本核算的工作量很大，涉及到材料的收發(fā)存核算、人工費的統(tǒng)

計與分攤、間接制造費用的歸集與分攤、中間產(chǎn)品的成本核算等等，有些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的形成甚至需要幾個部門的共同認定，實現(xiàn)會計電算化，建立一個良好的信息和溝通系統(tǒng)可以及時、全面、正確地提供企業(yè)成本信息，并在有關(guān)部門和人員之間進行溝通。

總之，加強企業(yè)的成本核算十分重要，必須從源頭上實施稅收征納的管理和控制。通過我國企業(yè)自身的努力和稅務(wù)機關(guān)有力的監(jiān)管，我國企業(yè)成本核算混亂的狀況將在短期內(nèi)得到有效改善，我國的稅收征納工作一定會取得明顯成效。

企業(yè)的成本核算與管理，是成本會計和生產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。通過成本核算與管理規(guī)范的制定與實施，相信我國企業(yè)的管理水平會有較大幅度地提升，企業(yè)效益也會進一步提高，從而增加我國企業(yè)的競爭能力和企業(yè)的整體實力，使更多的企業(yè)走出當前的困境，跨入先進企業(yè)的行列，為企業(yè)、為國家的發(fā)展盡自己應(yīng)有的努力。