第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)的論文：關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的探討

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的探討

隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的加快。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫，房?jī)r(jià)一路飆升，而另一方面，其各項(xiàng)費(fèi)用也在不斷增長(zhǎng)，為了保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，提高企業(yè)的盈利能力，就必須進(jìn)行有效的會(huì)計(jì)核算。本文簡(jiǎn)要闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性，分析了現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中容易出現(xiàn)的問(wèn)題。并提出進(jìn)一步完善的措施。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時(shí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過(guò)進(jìn)行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行房屋銷售來(lái)獲取利潤(rùn)。一方面，從利潤(rùn)獲取來(lái)看，由于現(xiàn)在的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本日益增加，企業(yè)的利潤(rùn)逐年降低，對(duì)于工程項(xiàng)目投資進(jìn)行有效核算、對(duì)建筑工程建造進(jìn)行有效核算，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤(rùn)。另一方面，從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來(lái)看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項(xiàng)目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個(gè)資金回籠周期較長(zhǎng)，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)任何問(wèn)題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。因此，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的重點(diǎn)。

二、會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

(一)會(huì)計(jì)核算制度標(biāo)準(zhǔn)較多，會(huì)計(jì)科目不完整

現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算制度較多，在房地產(chǎn)行業(yè)中可以執(zhí)行的制度有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，但是房地產(chǎn)行業(yè)中沒(méi)有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算方式較多，不利于會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，同時(shí)在這些制度里面，只有房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度給出了專門使用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目和核算方法，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，其他制度中的簡(jiǎn)單會(huì)計(jì)科目對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)要素不能進(jìn)行全面的核算，影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性。

(二)企業(yè)業(yè)績(jī)不能通過(guò)收益評(píng)價(jià)指標(biāo)真實(shí)體現(xiàn)

由于房地產(chǎn)生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長(zhǎng)，反映在會(huì)計(jì)年報(bào)上往往會(huì)出現(xiàn)大幅度業(yè)績(jī)波動(dòng)，建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)較差，而當(dāng)房屋進(jìn)行驗(yàn)收出售后，預(yù)收款項(xiàng)計(jì)人收入，這便導(dǎo)致凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)反映其經(jīng)營(yíng)情況。即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)較好，但是其凈利潤(rùn)仍舊可能很小或?yàn)樨?fù)數(shù)：而一個(gè)在建工程較多且預(yù)期出售狀況良好、現(xiàn)金流狀況極佳、盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司也可能正面臨倒閉的危險(xiǎn)，如施工質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的賠償、資金鏈的斷裂等。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)除了會(huì)計(jì)核算指標(biāo)，表外風(fēng)險(xiǎn)也比較重要。

三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的措施

(一)合理選用準(zhǔn)則，增添會(huì)計(jì)科目，保證會(huì)計(jì)信息的完整反映

房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身行業(yè)的特點(diǎn)，合理選用會(huì)計(jì)制度。不同的會(huì)計(jì)制度標(biāo)準(zhǔn)不同，如國(guó)家明確規(guī)定不能同時(shí)滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1000萬(wàn)元以上的小企業(yè)，除了已經(jīng)按照規(guī)定執(zhí)行了新準(zhǔn)則和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》外，都必須執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。

在不影響對(duì)外的統(tǒng)一財(cái)務(wù)報(bào)告提供的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對(duì)于會(huì)計(jì)科目進(jìn)行自主增設(shè)，因?yàn)樵谏鲜鰰?huì)計(jì)制度中，只有行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》給出了專門使用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目和核算方法，執(zhí)行其他制度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要增加以下科目：第一，“開(kāi)發(fā)成本”科目，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用成本的核算。第二，“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的“制造費(fèi)用”，核算為了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除去行

政管理部門承擔(dān)的各項(xiàng)間接費(fèi)用。第三，核算已經(jīng)開(kāi)發(fā)完工且驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)的“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。第四，核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋的“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。第五，核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋的“周轉(zhuǎn)房”科目。

(二)擴(kuò)大信息的披露范圍

為了真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，企業(yè)必須加大信息的披露量。由于土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本中占比較大，土地儲(chǔ)備的擁有程度和成本狀況在一定程度上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的保證，在披露中必須增加土地儲(chǔ)備量和其成本構(gòu)成，因?yàn)橥恋爻杀镜痛碇髽I(yè)項(xiàng)目有巨額的利潤(rùn)，而這些土地儲(chǔ)備的信息并沒(méi)有體現(xiàn)在土地使用權(quán)總額上面，所以企業(yè)必須在財(cái)務(wù)報(bào)告中將土地儲(chǔ)備量和成本構(gòu)成披露給信息使用者。由于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高，如因?yàn)槭┕?wèn)題可能會(huì)帶來(lái)巨額賠償、擔(dān)保金尚未結(jié)清、大筆銀行貸款卿期但是企業(yè)已無(wú)償還能力等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露中必須要重視風(fēng)險(xiǎn)的披露，各種風(fēng)險(xiǎn)要在財(cái)務(wù)報(bào)告中進(jìn)行充分揭示，包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等，提高其透明度；同時(shí)根據(jù)具體情況提取質(zhì)量保證金，加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。

(三)完善會(huì)計(jì)核算制度，促進(jìn)信息化核算建設(shè)，提高核算人員素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)要保證自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須有效地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。在選定會(huì)計(jì)制度后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的自身情況和行業(yè)特點(diǎn)，完善會(huì)計(jì)核算規(guī)章制度，保證會(huì)計(jì)核算工作有章可循，保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性，促進(jìn)自身企業(yè)核算水平的提高。

隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同一時(shí)間內(nèi)同時(shí)開(kāi)展多個(gè)項(xiàng)目，這樣不僅加大了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量，同時(shí)，因?yàn)楹怂沩?xiàng)目較多、核算人員較少，非常容易出現(xiàn)問(wèn)題。因此，為了適應(yīng)當(dāng)代建筑的發(fā)展，企業(yè)必須要推進(jìn)信息化會(huì)計(jì)核算的進(jìn)程，建立企業(yè)會(huì)計(jì)核算的信息化體系，利用集中核算方式，保證各個(gè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作高質(zhì)高量地完成。通過(guò)建立會(huì)計(jì)核算信息化體系，不僅可以有效連接項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)會(huì)計(jì)和企業(yè)會(huì)計(jì)核算中心的會(huì)計(jì)信息，保證項(xiàng)目會(huì)計(jì)信息在第一時(shí)間內(nèi)傳遞到企業(yè)會(huì)計(jì)核算部門，提高會(huì)計(jì)核算工作的效率：還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)的監(jiān)管能力，做到事前全方位全過(guò)程監(jiān)管，保證企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的有效性，保證企業(yè)資金使用的有效性；同時(shí)還可以將企業(yè)會(huì)計(jì)核算信息體系和會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)進(jìn)行接口連接，保證國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度在本企業(yè)的嚴(yán)格執(zhí)行，保證核算資料的真實(shí)性，提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量和工作效率。

信息化的會(huì)計(jì)核算體系需要高素質(zhì)的會(huì)計(jì)核算人員，核算人員不僅要精通會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)，同時(shí)要精通網(wǎng)絡(luò)知識(shí)。復(fù)合型會(huì)計(jì)核算人才的培養(yǎng)是企業(yè)會(huì)計(jì)信息化建設(shè)有效實(shí)施的保障，企業(yè)在人才招聘時(shí)可以偏重于復(fù)臺(tái)型人才的招聘。在現(xiàn)有的條件下，企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理配置，注重人才的教育培訓(xùn)投入，對(duì)于現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，使其滿足新時(shí)代會(huì)計(jì)核算的工作需求。

四、總結(jié)

新世紀(jì)給中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，作為一個(gè)重要的投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用。完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速和諧發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題探討

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題探討

吳秀禧（福建建工集團(tuán)總公司350003）

[提要]本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算信息披露

Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprise's accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words:real estateaccountant checks and calculatesdisclosure of information房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及特點(diǎn)

1．1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開(kāi)發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入?其分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1．2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入短則一年兩年，長(zhǎng)則四、五年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不 1

合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)人當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒(méi)有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

1．3信息披露不足

（1）現(xiàn)金流量信息不全面。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表以企業(yè)為編制主體。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以項(xiàng)目經(jīng)理部作為其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本單位，其現(xiàn)金流量方面的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以項(xiàng)目為基本單位，即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買的工程用物資、支付的工資等，開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流人則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品通過(guò)銷售收回的價(jià)款。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的非同步性。另外，每一項(xiàng)目的現(xiàn)金流量狀況決定著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，甚至影響到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。因此，無(wú)論是從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量信息，進(jìn)而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會(huì)計(jì)制度及現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定，提供以企業(yè)為主體的現(xiàn)金流量信息，無(wú)法客觀地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌。

（2）風(fēng)險(xiǎn)披露不足。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種高風(fēng)險(xiǎn)性要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開(kāi)發(fā)行證券

公司信息披露編報(bào)規(guī)則第ll號(hào)——從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》的第三條中要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條中規(guī)定發(fā)行人為商品房承購(gòu)人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)程度。從上述規(guī)定可以看出三點(diǎn)；第一，證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法；第二，證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；第三，目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。從上市公司披露的實(shí)際看，對(duì)質(zhì)量保證金問(wèn)題基本上未加披露。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2．1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

（1）法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮：如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)淮的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

（2）專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方；企業(yè)沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企

業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

綜上所述，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：(1)房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；(3)房地產(chǎn)商品已經(jīng)過(guò)客戶驗(yàn)收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；

(4)雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)，包括全部或部分收取了房款。

2．2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問(wèn)題。即當(dāng)開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

（1）實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。具體操作順序是：分類明細(xì)賬按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

（2）計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)

置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

（1）增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過(guò)渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來(lái)三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過(guò)企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

（2）增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。我們建議應(yīng)在其財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

（3）重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特性--具有高風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長(zhǎng)期性、高價(jià)值性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說(shuō)明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

參考文獻(xiàn)

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第三篇：09年最新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算

一、會(huì)計(jì)制度的適用

我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》外，共分《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、新準(zhǔn)則和行業(yè)會(huì)計(jì)制度等四個(gè)會(huì)計(jì)制度體系，其中涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的：

1.《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資廳評(píng)價(jià)函［2003］327號(hào)文件的規(guī)定，不能同時(shí)滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1 000萬(wàn)元以上兩個(gè)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

2.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。按照財(cái)政部的規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財(cái)政部發(fā)布了新的38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則），規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

3.新準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)制度體系。新的38項(xiàng)準(zhǔn)則及其《應(yīng)用指南》，包括具體準(zhǔn)則、對(duì)準(zhǔn)則的解釋、財(cái)務(wù)報(bào)表格式、會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理等，是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。

4.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會(huì)計(jì)制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達(dá)不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也沒(méi)有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。

二、應(yīng)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目

本世紀(jì)已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，皆沒(méi)有專門用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)很大不便。但是，現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說(shuō)明中都規(guī)定：在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的：

1.“開(kāi)發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用和成本，包括：（1）開(kāi)支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用；（2）開(kāi)發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開(kāi)發(fā)成本；（3）工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用；（4）分配應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開(kāi)發(fā)費(fèi)用；（5）應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等；（6）結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。

購(gòu)入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可先計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開(kāi)發(fā)時(shí)再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒ǎ謹(jǐn)偟健伴_(kāi)發(fā)成本”的明細(xì)科目。

2.“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”，核算為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

3.“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開(kāi)發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。

4.“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，以上增設(shè)的5個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額，均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計(jì)算分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用；土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開(kāi)發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋，往往因?yàn)橛猛静煌?、建筑結(jié)構(gòu)不同，甚至因?yàn)闃菍硬煌胁煌氖蹆r(jià)，而且，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計(jì)算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑成本和土地成本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算的一個(gè)難題。

當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個(gè)小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計(jì)價(jià)銷售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀?。具體做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場(chǎng)地等的全部開(kāi)發(fā)成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目，比如車庫(kù)或車位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過(guò)估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒?，叫做可售房屋面積比例法，簡(jiǎn)稱面積比例法。

但是，面積比例法適用范圍相對(duì)較小，對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對(duì)成片開(kāi)發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，土地成本可采用售價(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅疫@兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。

第一步，用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋的建筑成本。估價(jià)修正法是通過(guò)對(duì)建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正，計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施：首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀荆瑑?nèi)容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本；（3）應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費(fèi)用構(gòu)成的開(kāi)發(fā)成本等。單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即：

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑（不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本）如果可出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。

接著，應(yīng)計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算（或按合同及招標(biāo)預(yù)算）的建筑總成本÷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本的，應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中“÷”號(hào)前后的“總成本”中扣除。如果總成本無(wú)法確定或預(yù)估，則不計(jì)算修正系數(shù)，而以上一步驟“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。

最后，計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆?/p>

各類結(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù)；該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù)

如果竣工決算或預(yù)算對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r(shí)則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi)、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法。

第二步，采用售價(jià)比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｊ蹆r(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價(jià)高于住宅房，主要原因是門面房“地勢(shì)好、地價(jià)高”。因此，計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開(kāi)發(fā)，或者純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施（以同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅房和非住宅房為例）：

首先，應(yīng)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。

接著，應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開(kāi)發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢?，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)：超額成本售價(jià)=超額成本×（1+成本毛利率）；各類非住宅房超額成本售價(jià)=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）×該類非住宅房總面積×（全部房屋售價(jià)總額÷全部房屋成本總額）。

然后，再計(jì)算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權(quán)價(jià)值）÷（全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì)）×100%.最后，再計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀尽９綖椋?/p>

（1）住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)×土地成本率

（2）非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?（該類房屋售價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià)）×土地成本率

以上各公式中的“售價(jià)”，凡已售出或已用不變價(jià)預(yù)訂售出的，以實(shí)際售價(jià)或預(yù)訂價(jià)為準(zhǔn)；尚未售出或雖已訂出但價(jià)格可能有浮動(dòng)的，以預(yù)估售價(jià)為準(zhǔn)；第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟?5

式中的房屋建筑成本，應(yīng)以第一步計(jì)算的成本為準(zhǔn)；全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程(房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)必備)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（詳細(xì)）

第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批

3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊(cè)登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立

6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)

3、企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開(kāi)發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見(jiàn)

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見(jiàn)

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi) 第四步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察

15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請(qǐng)

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動(dòng)力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見(jiàn)表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)

26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)

27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開(kāi)工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場(chǎng)地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測(cè)繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià)

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序

一、中國(guó)境內(nèi)外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)

二、中國(guó)境內(nèi)內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書

18、與購(gòu)房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)

三、中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請(qǐng)房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來(lái)城市人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營(yíng)業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來(lái)京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來(lái)京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi) 20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi) 第八步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)的涵義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所作的用來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來(lái)完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)有：①可行性研究報(bào)告，②房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)條件，②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；④國(guó)家和上級(jí)有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的基本原則有：①堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)；⑧從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開(kāi)拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的作用有：①便于從全局出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其它具體性計(jì)劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中容易出現(xiàn)問(wèn)題的協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手續(xù)流程

一、開(kāi)發(fā)合同。辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。時(shí)間：取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃申定后。

提交：

1、可行性研究報(bào)告;

2、資質(zhì)證明文件;

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批書;

4、土地手續(xù)（土地證或土地拍賣方案及成交確認(rèn)書）;

5、經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;

6、前期物業(yè)管理合同（協(xié)議）;

7、相關(guān)規(guī)費(fèi)繳納證明

8、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放：開(kāi)發(fā)合同，項(xiàng)目手冊(cè)。

二、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證 辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。時(shí)間：取得開(kāi)發(fā)合同后。

由房管分局審批后報(bào)市局辦理。）

三、單體工程審查

辦事依據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l理》、《湖北省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l理》。

時(shí)間：簽定開(kāi)發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計(jì)委立項(xiàng)建施圖圖紙審查后，建設(shè)工程規(guī)劃許可證前。

提交：

1、當(dāng)年計(jì)委計(jì)劃批文;

2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過(guò)的）;

3、建施計(jì)劃書及投資計(jì)劃書;

4、開(kāi)發(fā)合同、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證。發(fā)放：?jiǎn)误w工程審查表。

四、預(yù)售許可證

辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l理》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》《湖北省商品住宅質(zhì)量保證和使用說(shuō)明書試行辦法》。

時(shí)間：?jiǎn)误w工程建設(shè)投資達(dá)到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照：

2、資質(zhì)證書、開(kāi)發(fā)合同、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證；

3、土地使用權(quán)證或合法用地文件；

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5、開(kāi)工許可證；

6、單體工程審查表；

7、施工合同；

8、工程施工進(jìn)度計(jì)劃；9工程建設(shè)投資25%以上證明材料；

10、商品房預(yù)售方案；

11、備案回執(zhí)單；

12、平面圖、樓房表；

13、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；

14、《商品房住宅質(zhì)量保證書》、《使用說(shuō)明書》。發(fā)放：預(yù)售許可證。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）合格證明文件。

辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)與交付使用管理辦法》。

時(shí)間：規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗(yàn)收并合格后、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收申請(qǐng)；

2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工圖紙；

3、單體工程審查表；

4、規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗(yàn)收合格報(bào)告；

5、物業(yè)管理落實(shí)情況報(bào)告。發(fā)放：綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）合格證明文件。

六、房屋初始登記

時(shí)間：綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）后。

提交：

1、土地使用權(quán)證書或合法用地文件；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、建設(shè)工程開(kāi)工證明；

4、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明；

5、幢層戶平面圖；

6、房屋初始登記申請(qǐng)表；

7、聊城市房屋調(diào)查表；

8、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

9、綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）證明文件。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

七、轉(zhuǎn)移登記

時(shí)間：辦完大證，購(gòu)房合同需備案后。

提交證件：1.身份證復(fù)印件，2.購(gòu)房合同，3.聊城市房屋調(diào)查表，4.購(gòu)房發(fā)票，5.契稅發(fā)票，6.商品房移交結(jié)算協(xié)議書，7.房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)、審批書，8.測(cè)繪發(fā)票，9.維修基金繳款證明。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題和對(duì)策

關(guān)于名晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題和對(duì)策的調(diào)查報(bào)告

摘要:為了能夠深入理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，于2007年3月至6月間在泉州市名晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行實(shí)踐調(diào)查了解。在實(shí)踐過(guò)程中，通過(guò)日常的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題有進(jìn)一步了解。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度仍處在進(jìn)一步改革和完善中，由此造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在著較多問(wèn)題，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策。

一、調(diào)查單位簡(jiǎn)介

泉州市名晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于豐澤田安路文昌大樓5樓，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，銷售，出租，商品房；物業(yè)管理和承接裝修及裝潢業(yè)務(wù)；銷售，建筑材料。

二、調(diào)查內(nèi)容

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷發(fā)布，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。因此就以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及其改進(jìn)方法。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開(kāi)發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)1

過(guò)戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。在名晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司核算中是以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理.2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

在名晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒(méi)有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

（二）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

1.正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買

賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方；企業(yè)沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。雖然收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。

房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

應(yīng)引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問(wèn)題。即當(dāng)開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且

不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶.這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

由于名晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一個(gè)規(guī)模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此適用計(jì)劃售價(jià)成本率法。

三、實(shí)習(xí)總結(jié)

在名晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為期3個(gè)月的會(huì)計(jì)核算工作過(guò)程中，通過(guò)對(duì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的存在的問(wèn)題： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性。并在相關(guān)資料的查找和實(shí)踐過(guò)程中獲取實(shí)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的存在的問(wèn)題的實(shí)際解決方案： 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比。從而更好了解會(huì)計(jì)在實(shí)踐過(guò)程中的應(yīng)用。