第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題和對策

關(guān)于名晟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題和對策的調(diào)查報告

摘要:為了能夠深入理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算問題，于2007年3月至6月間在泉州市名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行實踐調(diào)查了解。在實踐過程中，通過日常的會計業(yè)務(wù)處理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算中的問題有進一步了解。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，目前我國會計制度仍處在進一步改革和完善中，由此造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算存在著較多問題，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策。

一、調(diào)查單位簡介

泉州市名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于豐澤田安路文昌大樓5樓，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，銷售，出租，商品房；物業(yè)管理和承接裝修及裝潢業(yè)務(wù)；銷售，建筑材料。

二、調(diào)查內(nèi)容

隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準(zhǔn)則不斷發(fā)布，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。因此就以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)1

過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！镀髽I(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。在名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司核算中是以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理.2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

在名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

1.正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買

賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。雖然收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

應(yīng)引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且

不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶.這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

由于名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此適用計劃售價成本率法。

三、實習(xí)總結(jié)

在名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為期3個月的會計核算工作過程中，通過對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的存在的問題： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性。并在相關(guān)資料的查找和實踐過程中獲取實完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的存在的問題的實際解決方案： 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比。從而更好了解會計在實踐過程中的應(yīng)用。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題探討

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題探討

吳秀禧（福建建工集團總公司350003）

[提要]本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)會計核算信息披露

Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprise's accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words:real estateaccountant checks and calculatesdisclosure of information房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及特點

1．1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入?其分歧的焦點集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1．2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則一年兩年，長則四、五年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不 1

合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計人當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1．3信息披露不足

（1）現(xiàn)金流量信息不全面。根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表以企業(yè)為編制主體。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項目經(jīng)理部作為其生產(chǎn)經(jīng)營的基本單位，其現(xiàn)金流量方面的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以項目為基本單位，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買的工程用物資、支付的工資等，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流人則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品通過銷售收回的價款。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的非同步性。另外，每一項目的現(xiàn)金流量狀況決定著企業(yè)未來的發(fā)展，甚至影響到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力。因此，無論是從企業(yè)內(nèi)部加強管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量信息，進而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會計制度及現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定，提供以企業(yè)為主體的現(xiàn)金流量信息，無法客觀地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌。

（2）風(fēng)險披露不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種高風(fēng)險性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險。2001年中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開發(fā)行證券

公司信息披露編報規(guī)則第ll號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》的第三條中要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條中規(guī)定發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險程度。從上述規(guī)定可以看出三點；第一，證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法；第二，證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告的附注中披露的風(fēng)險僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險；第三，目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。從上市公司披露的實際看，對質(zhì)量保證金問題基本上未加披露。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2．1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

（1）法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮：如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)淮的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

（2）專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企

業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

綜上所述，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件：(1)房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；(3)房地產(chǎn)商品已經(jīng)過客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；

(4)雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)，包括全部或部分收取了房款。

2．2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

（1）實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。具體操作順序是：分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

（2）計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)

置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

（1）增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

（2）增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。我們建議應(yīng)在其財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

（3）重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特性--具有高風(fēng)險，應(yīng)在會計信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險的能力。另一方面，應(yīng)在其財務(wù)會計報告中充分揭示其各種風(fēng)險，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等進行說明，提高風(fēng)險的透明度。

參考文獻

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[3]中國證券監(jiān)督管理委員會，公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定，中國證監(jiān)．

第三篇：物業(yè)企業(yè)會計核算中存在的問題及對策

物業(yè)企業(yè)會計核算中存在的問題及對策

從1981年3月10日中國第一家深圳物業(yè)公司成立至今，物業(yè)企業(yè)已走過了三十多個年頭。如今物業(yè)管理已成為與民眾生活息息相關(guān)的一種新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理相關(guān)的規(guī)范條例也越來越完善和完整，但是有關(guān)物業(yè)企業(yè)會計核算與財務(wù)管理方面的規(guī)范卻不多。會計核算是通過會計憑證、會計賬簿、會計報表連續(xù)、系統(tǒng)地反映物業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動或預(yù)算執(zhí)行的過程與結(jié)果，對于物業(yè)企業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展是非常重要的，物業(yè)企業(yè)必須重視與加強自身的會計核算工作。

一、物業(yè)企業(yè)會計核算存在的問題

1.會計管理制度的缺乏和不完善

物業(yè)企業(yè)的發(fā)展時間不長，規(guī)范性的管理制度還不夠完善，尤其是會計管理方面的制度。

物業(yè)企業(yè)有著自身的經(jīng)營和行業(yè)特點，核算方法與商業(yè)和工業(yè)企業(yè)都有很大的區(qū)別，完全按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》來進行會計核算是不全面的。物業(yè)企業(yè)會計核算中具體財務(wù)事項的會計處理和會計科目的設(shè)立需要更加完整的規(guī)定和辦法，沒有統(tǒng)一的規(guī)范就會導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的會計賬目顯得雜亂無章，也會造成會計核算存在一些漏洞，有些問題甚至?xí)?yán)重影響會計信息的準(zhǔn)確性與真實性。

2.營業(yè)收入會計核算不規(guī)范

物業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制來確認(rèn)，使當(dāng)期營業(yè)收入與當(dāng)期費用相配比。但現(xiàn)在還有很多物業(yè)企業(yè)是用收付實現(xiàn)制來確認(rèn)收入，即當(dāng)實際收到業(yè)主交來的管理費等時才交由公司財務(wù)部門進行賬務(wù)處理。這樣不僅違反了《企業(yè)會計準(zhǔn)則收入》及《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》所規(guī)定的收入確認(rèn)原則，而且不能真實客觀地反映各會計期間的營業(yè)收入、利潤總額，影響了物業(yè)企業(yè)會計核算的真實性和正確性。

3.專項維修資金會計核算不規(guī)范

專項維修資金作為物業(yè)企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲、?？顚Ｓ茫⒍ㄆ诮邮軜I(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。專項維修資金應(yīng)在規(guī)定的會計科目中歸集與使用，產(chǎn)生的利息凈收入也應(yīng)轉(zhuǎn)作專項維修資金滾動使用和管理，且按規(guī)定資金要放在物業(yè)專項維修資金管理中心進行托管，分為首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金兩部分。但是現(xiàn)在還有一些物業(yè)企業(yè)沒有把專項維修資金放在資金管理中心進行托管，在賬目上專項維修資金對應(yīng)會計科目的歸集與使用也不完善，導(dǎo)致無法正確的反映專項維修資金的明細(xì)使用情況和余額確認(rèn)情況，物業(yè)企業(yè)總是規(guī)避接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。

4.成本和費用會計核算不規(guī)范

目前，物業(yè)企業(yè)成本核算方式是通過企業(yè)的財務(wù)部門進行集中核算，這樣會有利于企業(yè)控制和掌握下設(shè)管理處和職能部門的日常支出情況。但是，很多物業(yè)企業(yè)的財務(wù)部門集中核算成本和費用，卻沒有在此基礎(chǔ)上按下設(shè)管理處和職能部門、按服務(wù)項目作為成本核算對象進行精細(xì)化核算管理。在實踐中，物業(yè)企業(yè)可能管理幾個甚至幾十個小區(qū)，提供多種服務(wù)項目，企業(yè)需要掌握每個小區(qū)的經(jīng)營狀況。不按照成本核算對象進行精細(xì)化核算管理，就不能準(zhǔn)確的核算下設(shè)管理處的經(jīng)營成果，不能正確的反映各項財務(wù)指標(biāo)的完成情況，不能正確分析出企業(yè)的優(yōu)劣勢狀況。

二、物業(yè)企業(yè)會計核算問題的對策

1.根據(jù)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營特點來建立健全會計管理制度

在1998年，財政部發(fā)布了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，簡單規(guī)范了物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的適用范圍、代管基金、成本和費用、營業(yè)收入及利潤會計核算的相關(guān)解釋。在1999年，建設(shè)部與財政部為進一步規(guī)范和加強了物業(yè)管理企業(yè)的會計核算工作，指出物業(yè)管理企業(yè)的會計核算，應(yīng)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的基礎(chǔ)上，再按照《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）》執(zhí)行，補充規(guī)定包括了會計科目及使用說明和會計報表的編制說明。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該按照以上的制度與規(guī)定，再結(jié)合自身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理的要求，制定出一系列的內(nèi)部會計管理制度，包括《會計核算辦法》、《收費員管理辦法》、《專項維修資金管理辦法》《財產(chǎn)清查制度》《財務(wù)事項審批制度》《資金管理辦法》《財務(wù)印章管理辦法》等。有了這些制度的規(guī)范和約束，會計核算的基礎(chǔ)工作才能有序的開展，會計核算工作的效率才能提高，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營才能取得更好的發(fā)展。

2.利用物業(yè)管理軟件按權(quán)責(zé)發(fā)生制來確認(rèn)營業(yè)收入

現(xiàn)代化企業(yè)是處在信息化高效發(fā)展的時代，利用計算機軟件系統(tǒng)進行企業(yè)管理是必然趨勢，物業(yè)企業(yè)利用物業(yè)管理軟件來開展工作，可以節(jié)約人力、提高效率及工作的正確率。會計核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制來確認(rèn)收入是符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則收入》及《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》相關(guān)規(guī)定的，利用物業(yè)管理軟件每月編制收入信息就是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制來進行會計核算的最好辦法。具體的會計處理如下：

（1）每月初各個管理處管理員在物業(yè)軟件中輸入當(dāng)期的應(yīng)收管理費、水電費、專項維修資金、污水處理費、垃圾處理費及維修費等，按業(yè)主及房間號打印出每一份收費通知單并開具相對應(yīng)的票據(jù)。之后將收費通知單、票據(jù)發(fā)票聯(lián)送交到各個業(yè)主手中，將收費通知單、票據(jù)記賬聯(lián)、從物業(yè)管理軟件中導(dǎo)出的當(dāng)期應(yīng)收費用明細(xì)表交由公司財務(wù)部門。會計人員核對正確后根據(jù)當(dāng)期應(yīng)收費用明細(xì)表，借記應(yīng)收賬款-xx費-xx管理處-xx業(yè)主及房間號科目，貸記主營業(yè)務(wù)收入-xx費-xx管理處科目。當(dāng)公司銀行賬戶收到業(yè)主繳納的對應(yīng)費用時，會計人員根據(jù)銀行單據(jù)，借記銀行存款科目，貸記應(yīng)收賬款-xx費-xx管理處-xx業(yè)主及房間號科目，并在收費通知單上注明已收款字樣，傳遞給各個管理處的管理員，管理員及時在物業(yè)管理軟件中進行已收款核銷。

第四篇：09年最新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算

一、會計制度的適用

我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財務(wù)會計制度》外，共分《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、新準(zhǔn)則和行業(yè)會計制度等四個會計制度體系，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的：

1.《小企業(yè)會計制度》。所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國務(wù)院國資廳評價函［2003］327號文件的規(guī)定，不能同時滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1 000萬元以上兩個條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。按照財政部和國家稅務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或新準(zhǔn)則的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。

2.《企業(yè)會計制度》。按照財政部的規(guī)定，《企業(yè)會計制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財政部發(fā)布了新的38項具體會計準(zhǔn)則（以下簡稱新準(zhǔn)則），規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。

3.新準(zhǔn)則下的會計制度體系。新的38項準(zhǔn)則及其《應(yīng)用指南》，包括具體準(zhǔn)則、對準(zhǔn)則的解釋、財務(wù)報表格式、會計科目和主要賬務(wù)處理等，是一個完整的會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會計制度。

4.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會計制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也沒有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。

二、應(yīng)增設(shè)的會計科目

本世紀(jì)已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會計制度涉及會計科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務(wù)會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設(shè)某些會計科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會計制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規(guī)定的：

1.“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費用和成本，包括：（1）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關(guān)稅費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)備費等費用；（2）開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本；（3）工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用；（4）分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費、計提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費用；（5）應(yīng)予資本化計入產(chǎn)品成本的借款費用等；（6）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗收合格的房地產(chǎn)成本。

購入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開發(fā)時再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒?，分?jǐn)偟健伴_發(fā)成本”的明細(xì)科目。

2.“開發(fā)間接費用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費用以外的各項間接費用。

3.“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)。

4.“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

編制資產(chǎn)負(fù)債表時，以上增設(shè)的5個會計科目的期末余額，均應(yīng)計入報表的“存貨”項目。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費用，以及預(yù)提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構(gòu)成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋，往往因為用途不同、建筑結(jié)構(gòu)不同，甚至因為樓層不同而有不同的售價，而且，開發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑成本和土地成本，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的一個難題。

當(dāng)然，對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀?。具體做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場地等的全部開發(fā)成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售項目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒ǎ凶隹墒鄯课菝娣e比例法，簡稱面積比例法。

但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分?jǐn)?，土地成本可采用售價比率法進行計算分?jǐn)?，而且這兩種方法應(yīng)合并進行，分步實施。

第一步，用估價修正法計算分?jǐn)傞_發(fā)房屋的建筑成本。估價修正法是通過對建筑成本的估算數(shù)額進行修正，計算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實施：首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀荆瑑?nèi)容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本；（3）應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費用構(gòu)成的開發(fā)成本等。單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即：

開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑（不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本）如果可出售開發(fā)產(chǎn)品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除。

接著，應(yīng)計算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算（或按合同及招標(biāo)預(yù)算）的建筑總成本÷開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項目單獨計算成本的，應(yīng)將已單獨計算的成本從公式中“÷”號前后的“總成本”中扣除。如果總成本無法確定或預(yù)估，則不計算修正系數(shù)，而以上一步驟“開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。

最后，計算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆?/p>

各類結(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù)；該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù)

如果竣工決算或預(yù)算對不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r則應(yīng)只計算包括配套設(shè)施費、附屬費用等間接費用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。

第二步，采用售價比率法計算和分?jǐn)偼恋爻杀?。售價比率法是以房屋單位售價為基礎(chǔ)計算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價高于住宅房，主要原因是門面房“地勢好、地價高”。因此，計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。售價比率法也需分步實施（以同時開發(fā)住宅房和非住宅房為例）：

首先，應(yīng)計算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

接著，應(yīng)運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價的影響。運用售價成本比率計算分?jǐn)偼恋爻杀緯r，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應(yīng)的售價稱為超額成本售價：超額成本售價=超額成本×（1+成本毛利率）；各類非住宅房超額成本售價=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）×該類非住宅房總面積×（全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額）。

然后，再計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權(quán)價值）÷（全部房屋售價總額-超額成本售價合計）×100%.最后，再計算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀尽９綖椋?/p>

（1）住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價×土地成本率

（2）非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?（該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價）×土地成本率

以上各公式中的“售價”，凡已售出或已用不變價預(yù)訂售出的，以實際售價或預(yù)訂價為準(zhǔn)；尚未售出或雖已訂出但價格可能有浮動的，以預(yù)估售價為準(zhǔn)；第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟?5

式中的房屋建筑成本，應(yīng)以第一步計算的成本為準(zhǔn)；全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中的問題與對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中的問題與對策

2013年06月26日 10:26 來源：《當(dāng)代經(jīng)濟》2013年第8期下 作者：侯寶珍 字號

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摘要：負(fù)債經(jīng)營是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很重要的一種經(jīng)營方式，負(fù)債經(jīng)營能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的利益，但同時也存在很多問題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中財務(wù)風(fēng)險加大、資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理等方面進行分析，并提出相應(yīng)的對策。旨在促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決負(fù)債經(jīng)營中的問題，使之能夠健康持續(xù)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，負(fù)債經(jīng)營，資本結(jié)構(gòu)，負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來進行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤的活動。負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權(quán)人來說，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報酬；對于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)是一種借入資本，通過它進行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負(fù)債經(jīng)營。但是，負(fù)債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運用債務(wù)進行經(jīng)營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

表1 2009—2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源(單位：億元)

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6%；利用外資112億元，同比下降22.4%；自籌資金8910億元，同比增長25.0%；其他資金7506億元，同比下降8.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2%；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5%。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中存在的問題

負(fù)債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因為負(fù)債經(jīng)營的利益與風(fēng)險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機。

1、負(fù)債經(jīng)營會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險

從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進行經(jīng)營，則它只會面臨經(jīng)營風(fēng)險，如果采取負(fù)債經(jīng)營，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險又承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險就會越大，這主要是因為負(fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權(quán)人就可能會強制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險能力，因此，負(fù)債經(jīng)營不僅會使企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加還會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財務(wù)杠桿利益的同時避免籌資風(fēng)險，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據(jù)財經(jīng)日報在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財務(wù)風(fēng)險。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)(如吸收存款、借款、發(fā)行證券等)之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，實際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負(fù)債、多少長期負(fù)債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進行負(fù)債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟效用，又能規(guī)避短期不能支付的風(fēng)險。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會引發(fā)財務(wù)危機。企業(yè)長短期負(fù)債的風(fēng)險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時，對其盈利能力與風(fēng)險進行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在問題的治理措施

1、應(yīng)樹立風(fēng)險意識，建立有效的財務(wù)風(fēng)險防范機制

(1)企業(yè)應(yīng)牢固樹立風(fēng)險意識。在目前經(jīng)濟體制下，企業(yè)屬于自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧生產(chǎn)者和經(jīng)營者，企業(yè)必須獨立承擔(dān)風(fēng)險。企業(yè)需加強風(fēng)險意識的防范，否則在風(fēng)險臨頭時，企業(yè)毫無準(zhǔn)備，一籌莫展，必然會遭致大敗。企業(yè)為了將總體風(fēng)險控制在可以承受的范圍，總是要權(quán)衡經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的組合關(guān)系。如果經(jīng)營風(fēng)險增加，必須通過降低負(fù)債比率來減少財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)采取高負(fù)債策略，處于較高的債務(wù)資本比率狀態(tài)時，投資者將負(fù)擔(dān)較大的債務(wù)成本，并經(jīng)受收益率大幅度變動的沖擊，財務(wù)風(fēng)險增大，抵抗不利經(jīng)營環(huán)境下的經(jīng)營風(fēng)險的能力相應(yīng)減弱，或者說同樣的經(jīng)營風(fēng)險將對企業(yè)帶來更大的損害和危機。

(2)建立有效的風(fēng)險防范機制和財務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險預(yù)測、防范預(yù)警機制。首先應(yīng)建立企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險檢測機制。通過控制經(jīng)營風(fēng)險來減少籌資風(fēng)險，充分利用財務(wù)杠桿原理來控制投資風(fēng)險，使企業(yè)按市場需要組織生產(chǎn)經(jīng)營，及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提高企業(yè)的盈利水平，避免由于決策失誤造成財務(wù)危機，把風(fēng)險減少到最低限度。建立一套完善的風(fēng)險預(yù)防機制和財務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)應(yīng)全面、及時地對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測和防范，制定適合企業(yè)實際情況的風(fēng)險規(guī)避方案，通過合理的籌資結(jié)構(gòu)來分散風(fēng)險。

2、確定最佳的資本結(jié)構(gòu)，適度舉債

(1)確定最佳的資本結(jié)構(gòu)。公司的資本結(jié)構(gòu)中，債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過高會增加公司的流動性和破產(chǎn)風(fēng)險；債務(wù)過低則表明資金運用效率偏低。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確定最佳資本結(jié)構(gòu)，努力實現(xiàn)風(fēng)險與報酬的最優(yōu)組合，增強抵御外界環(huán)境變化的能力。

所謂最佳資本結(jié)構(gòu)是指在企業(yè)可接受的最大籌資風(fēng)險以內(nèi)，總資本成本最低的資本結(jié)構(gòu)。如果一個企業(yè)只有股權(quán)資本而沒有負(fù)債資本，雖然沒有籌資風(fēng)險，但資金成本較高，收益也不能最大化。反之，沒有股權(quán)資本，企業(yè)也不可能接收到負(fù)債性資本。假如負(fù)債資本多，企業(yè)的資金成本雖然可以降低，收益可以提高，但風(fēng)險卻加大了。因此，應(yīng)確定一個最佳資本結(jié)構(gòu)，在籌資風(fēng)險和籌資成本之間進行權(quán)衡，使企業(yè)價值最大化。

另外，籌措長期資本，成本較大、彈性小、風(fēng)險小，而短期資本則與之相反。因此，企業(yè)在安排長、短期籌資方式的比例時，必須在風(fēng)險與收益之間進行權(quán)衡。

(2)確定適度的負(fù)債數(shù)額，保持合理的負(fù)債比率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)正確把握負(fù)債的量與度。企業(yè)的息稅前資金利潤率應(yīng)高于借款利息率。這是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的先決條件。如果計算出的利息率高于息稅前資金利潤率，就不能舉債，只能用增資的方法籌資，并且應(yīng)努力減少現(xiàn)有債務(wù)，避免財務(wù)杠桿的反作用，否則就會使企業(yè)陷入財務(wù)困境。除考慮投入與回報外還應(yīng)考慮以下問題：首先把握好負(fù)債率指標(biāo)。從發(fā)達國家控制負(fù)債率看都具有具體標(biāo)準(zhǔn)，日本在第二次世界大戰(zhàn)后，資金缺乏，企業(yè)多舉債經(jīng)營，因而負(fù)債比率很大，各年代一般均在70%～80%之間。美國負(fù)債率控制在40%～50%之間。目前，我國統(tǒng)一的負(fù)債率指標(biāo)雖不存在，但對具體企業(yè)來說應(yīng)制訂合理的負(fù)債率上限指標(biāo)，來切實控制負(fù)債風(fēng)險。以下為償債能力指標(biāo)。其計算公式為：負(fù)債比率=負(fù)債總額