第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政辦公管理實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政辦公管理實(shí)務(wù)

第一章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)文書管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公文管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公文概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用公文文體

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公文格式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公文行文規(guī)則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公文發(fā)文辦理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公文收文辦理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公文歸檔管理

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案的收集

房地產(chǎn)開發(fā)資料檔案的分類與編號(hào)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案的歸檔登記與組卷

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案的保管

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案的保密管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案的借閱與利用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超期檔案的處理

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同的分工管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同的訂立管理規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同的審核審批權(quán)限

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同的審查與簽訂

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同的分類編號(hào)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同的跟蹤管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理的相關(guān)獎(jiǎng)懲規(guī)定

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印章 管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印章 的刻制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印章 的取用與保管

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印章 的適用范圍及審批 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印章 的使用程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用印操作要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印章 的銷毀

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圖書管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圖書的購置與報(bào)刊訂閱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圖書的借閱

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資財(cái)產(chǎn)管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資財(cái)產(chǎn)管理總述 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資財(cái)產(chǎn)的分類管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資財(cái)產(chǎn)的購置管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資財(cái)產(chǎn)的驗(yàn)收管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資財(cái)產(chǎn)的入庫管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資財(cái)產(chǎn)的人賬、領(lǐng)用及調(diào)配管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資財(cái)產(chǎn)的清查與維護(hù)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物資財(cái)產(chǎn)的報(bào)廢管理

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公用品管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公用品的分類與管理原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名片、表單的印制管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公用品的購置.：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公用品的領(lǐng)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公用品的日常管理

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公設(shè)備管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公設(shè)備的分類與購置

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公設(shè)備的保管與使用規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)電話的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)復(fù)印機(jī)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)的管理

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車輛使用管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車輛使用的申請(qǐng)與調(diào)配管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車輛的保養(yǎng)維修管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車輛使用的費(fèi)用管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車輛使用的違章與事故處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車輛使用管理的相關(guān)處罰規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車輛的報(bào)廢管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)車輛的備案管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)司機(jī)的管理

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公事務(wù)管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公區(qū)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公區(qū)員工的日常行為規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工組織行為與廉潔行為規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工職責(zé)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工證件卡管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工制服管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公區(qū)安全管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公區(qū)衛(wèi)生管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用電管理規(guī)定

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工日常管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日?？记诠芾?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加班管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)休假管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出差管理

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)議組織管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)議的類別

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)議的安排工作及會(huì)場紀(jì)律管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)議紀(jì)要的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)議保密管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)議組織管理常用表單范本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部門經(jīng)理會(huì)議管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃研討會(huì)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年中/年度工作總結(jié)與計(jì)劃會(huì)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例總結(jié)會(huì)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度修編會(huì)管理

地區(qū)公司總經(jīng)理辦公會(huì)議

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接待工作與對(duì)外宣傳工作管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接待工作管理

為了體現(xiàn)公司的良好形象，使相關(guān)接待工作做到操作規(guī)范、有章可依，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)接待工作中所涉及的接待分類、接待原則、接待流程、接待標(biāo)準(zhǔn)、接待費(fèi)用管理以及門衛(wèi)接待制度、前臺(tái)接待制度、辦公室接待制度等進(jìn)行規(guī)范化的管理。

一、接待分類

1）接待工作按對(duì)象類型分類

①國家、省、市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)

②有業(yè)務(wù)來往的外單位來參觀學(xué)習(xí)的領(lǐng)導(dǎo)、員工

③各種社會(huì)團(tuán)體

④國家安全部門，公、檢、法、稅務(wù)、工商、建設(shè)、外經(jīng)等行政辦公部門

⑤中外各種電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙、雜志媒體的記者

⑥本地區(qū)以外的公司領(lǐng)導(dǎo)、其他地區(qū)公司、項(xiàng)目公司

2）接待工作按接待目的分類

①招待新交易伙伴關(guān)系戶

②慶祝合作關(guān)系的建立

③銷售收入提高后的致謝

④出訪時(shí)的請(qǐng)客

⑤來訪時(shí)的招待

⑥接納各種建議后的致謝

⑦達(dá)到各種目的后的致謝

⑧重要的節(jié)日或慶典

3）接待工作按接待的檔次分類

①A檔（特別重要和重大的接待）

②B檔（比較重要和重大的接待）

③C檔（一般的接待）

4）接待工作按接待場所分類

①高（適合于A檔接待規(guī)格），主要指高級(jí)的飯店、餐館、美食中心

②中（適合于B檔接待規(guī)格），略低于高檔水平的中高檔餐館

③低（適合于C檔接待規(guī)格），主要指中低檔大眾用餐場所

二、接待原則

1）公司總部的接待工作，原則上統(tǒng)一由公司總部所在地的地區(qū)公司行政辦公部門統(tǒng)籌安排，接待費(fèi)用原則上由公司支付，其他費(fèi)用須由被接待單位自行解決；地區(qū)公司的接待工作由其行政辦公部門負(fù)責(zé)安排接待，接待原則與公司一致。

2）接待工作應(yīng)堅(jiān)持反應(yīng)快速、禮貌、周到、有序、安全的原則。

3）負(fù)責(zé)接待工作的人員與來訪人員級(jí)別須對(duì)等，專業(yè)須對(duì)口。

①如來訪者的職務(wù)為政府部門的廳、局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或外單位的總裁級(jí)，地區(qū)公司需由相當(dāng)于總經(jīng)理助理級(jí)別以上及部門對(duì)應(yīng)的人員出面接待。

②工商、稅務(wù)、銀行、審計(jì)、聯(lián)交所等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)部門來檢查工作的，由各對(duì)應(yīng)部門負(fù)責(zé)做好接待

③作為旅游定點(diǎn)單位，旅行社帶旅游者參觀樓盤的，或社會(huì)團(tuán)體參觀學(xué)習(xí)的由各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)接待。

④國家安全部門、公、檢、法、海關(guān)等有關(guān)部門因偵、檢工作事務(wù)的需要我方配合的，由法律部門協(xié)助相關(guān)部門、各項(xiàng)目公司做好接待工作

⑤中外各種電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙、雜志媒體記者的采訪，以營銷中心為主做好接待工作。

4）接待人員要做到誠摯禮貌、不卑不亢，按公司對(duì)外宣傳的統(tǒng)一口徑，向來訪單位或個(gè)人介紹公司的情況，并遵守公司相應(yīng)的保密制度。所有被接待人員未經(jīng)允許不準(zhǔn)進(jìn)行各種攝錄工作。

三、接待流程及審批權(quán)限

1）行政辦公部門收到（含公司總部領(lǐng)導(dǎo)、其他各部門轉(zhuǎn)來）有關(guān)要求接待的來文、來涵、來電后，最遲在2個(gè)工作日內(nèi)，明確答復(fù)對(duì)方，并統(tǒng)一由行政辦公部門辦理審批手續(xù)。

2）所有接待對(duì)象，由行政辦公部門列出接待日程、住宿安排、人員，報(bào)行政（副）總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行（公司總部的接待任務(wù)報(bào)總部主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外宣傳工作管理

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他行政辦公管理

1、房地產(chǎn)工發(fā)企業(yè)宿舍與食堂管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工宿舍管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)食堂管理

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政辦公費(fèi)用管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政辦公費(fèi)用預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通信費(fèi)用管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工交通補(bǔ)貼管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)酬費(fèi)用管理

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政辦公獎(jiǎng)懲管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政辦公獎(jiǎng)懲制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政辦公處罰制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政辦公獎(jiǎng)懲制度的執(zhí)行

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息收集與反饋管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息收集管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工提案管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政辦公管理的評(píng)審與改進(jìn)制度

①

②

③

④

⑤

⑥

⑦

⑧

⑨

第1章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)文書管理

所謂文書是指企業(yè)業(yè)務(wù)工作上往來的公文、公司文件檔案資料、合同及其他公司業(yè)務(wù)參考用書等。文書質(zhì)量的高低直接影響商務(wù)活動(dòng)的成敗，直接關(guān)系商務(wù)目的的有效達(dá)成。特別是公司的合同管理，直接關(guān)系公司的經(jīng)濟(jì)利益問題，必須對(duì)合同內(nèi)容“字斟句酌”、“咬文嚼字”。

本章主要講述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公文管理、檔案管理、合同管理、印章管理與圖書管理等內(nèi)容。將印章管理歸人文書管理部分是因?yàn)楣菊轿募陌l(fā)文必須加蓋印章才具有效力，而且印章與合同管理也緊密聯(lián)系，公司簽訂合同時(shí)必須加蓋印章才具有實(shí)際的法律效力。印章在公司發(fā)文與合同管理中起著重要的憑證作用。

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公文管理

公文在公司的行政辦公管理過程中，擔(dān)負(fù)著上傳下達(dá)、左右溝通、內(nèi)外聯(lián)系的重任，是公司內(nèi)部各部門之間，公司與其他公司之間公務(wù)聯(lián)系的主要載體。因此，公文在行政辦公管理中起著舉足輕重的作用。而要使公文起到準(zhǔn)確傳遞信息、有效進(jìn)行溝通、提高辦事效率的作用，就必須制訂一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的公文管理制度。

1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公文概述

公司公文(包括傳真電報(bào))是指公司在日常經(jīng)營管理過程中形成的具有法定效力和規(guī)范體例的公務(wù)文書，是傳達(dá)貫徹政府和本公司的方針、政策，發(fā)布規(guī)章和措施，請(qǐng)示和答復(fù)問題，安排生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，布置和商洽工作，報(bào)告情況、交流經(jīng)驗(yàn)的重要工具，也是行政辦公部門依法行政和進(jìn)行公務(wù)活動(dòng)的重要工具。

公文是一種傳達(dá)政令政策、處理公務(wù)的特殊文字形式，因此不同于其他一般的文章寫作。它包括公文的辦理、管理、整理、歸檔等一系列相互關(guān)聯(lián)、銜接有序的工作。因此，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持實(shí)事求是、精簡、高效的原則，做到及時(shí)、準(zhǔn)確、安全。凡涉及公司內(nèi)部機(jī)密的文件，必須嚴(yán)格執(zhí)行保密法律、法規(guī)和其他有關(guān)規(guī)定，確保企業(yè)機(jī)密的安全。

由于公文在公司行政管理過程中起著重要的銜接作用，因此各單位行政管理部門應(yīng)指定專人對(duì)公文起草的格式規(guī)范、內(nèi)容審核、傳閱、發(fā)送和保存等行管理。公司行政管理部門對(duì)公司各部門的公文管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

第二篇：行政辦公管理

行政辦公管理

行政辦公管理是現(xiàn)代成功企業(yè)有效運(yùn)作的有力保障，其內(nèi)容就是對(duì)辦公室的構(gòu)成條件及其信息服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮和控制的活動(dòng)，其目的在于實(shí)現(xiàn)包括制定計(jì)劃、組織實(shí)施、指揮協(xié)調(diào)、監(jiān)督控制諸環(huán)節(jié)在內(nèi)的整個(gè)過程的總體目標(biāo)優(yōu)化。做好行政辦公管理工作，能夠有效地提高辦公室運(yùn)作效率，最大限度地實(shí)現(xiàn)辦公室的工作目的。

行政事務(wù)管理辦法

總則

第一條、為加強(qiáng)公司行政事務(wù)管理，提高辦事效率，特制訂本規(guī)定。

第二條、本規(guī)定所指行政事務(wù)包括檔案管理、印鑒管理、公文打印管理、辦公及勞保用品管理、庫房管理、報(bào)刊及郵發(fā)管理等。

檔案管理

第三條、歸檔范圍：

公司的規(guī)劃、計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)資料、科學(xué)技術(shù)、財(cái)務(wù)審計(jì)、勞動(dòng)工資、經(jīng)營情況、人事檔案、會(huì)議記錄、決議、決定、委任書、協(xié)議、合同、項(xiàng)目方案、通告、通知等具有參考價(jià)值的文件材料。

第四條、檔案管理要指定專人負(fù)責(zé)，明確責(zé)任，保證原始資料及單據(jù)齊全完整。

第五條、檔案的借閱與索?。?/p>

1總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室主任借閱非密級(jí)檔案可通過檔案管理人員辦理借閱手續(xù)，直接提檔。

2公司其他人員需借閱檔案時(shí)，要經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)，并辦理借閱手續(xù)。3借閱檔案必須愛護(hù)，保持整潔，嚴(yán)禁涂改，注意安全和保密，嚴(yán)禁擅自翻印、抄錄、轉(zhuǎn)借、遺失，如確屬工作需要摘錄和復(fù)制，凡屬密級(jí)檔案，必須由總經(jīng)理批準(zhǔn)方可摘錄和復(fù)制，一般內(nèi)部檔案須經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任批準(zhǔn)方可摘錄和復(fù)制。

第六條、檔案的銷毀：

1任何組織或個(gè)人非經(jīng)允許無權(quán)隨意銷毀公司檔案材料。

2若按規(guī)定需要銷毀時(shí)，凡屬密級(jí)檔案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可銷毀，一般內(nèi)部檔案須經(jīng)公司辦公室主任批準(zhǔn)后方可銷毀。

3經(jīng)批準(zhǔn)銷毀的公司檔案。檔案人員要認(rèn)真填寫、編制銷毀清單，由專人監(jiān)督銷毀。

印鑒管理

第七條、公司印鑒由總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)保管。

第八條、公司印鑒的使用一律由主管副總經(jīng)理簽字許可后管理印鑒人方可蓋章，如違反此項(xiàng)規(guī)定造成的后果由直接責(zé)任人員負(fù)責(zé)。

第九條、公司所有需要蓋印鑒的介紹信、說明及對(duì)外開出的任何公文，應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)登記，以備查詢，存檔。

第十條、公司不允許開具空白介紹信，證明如因工作需要或其他特殊情況確需開具時(shí)，必須經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字批條方可開出，持空白介紹信外出工作回來必須向公司匯報(bào)其介紹信的用途，未使用的必須交回。

第十一條、蓋章后出現(xiàn)的意外情況由批準(zhǔn)人負(fù)責(zé)。

公文打印管理

第十二條、公司公文的打印工作由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)。

第十三條、各部室打印的公文或其他資料須經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人簽字，交電腦部打印，按價(jià)計(jì)費(fèi)。

第十四條、公司各部、室所有打印公文、文件，必須一式三分，交總經(jīng)理辦公室留底存檔。

辦公及勞保用品的管理

第十五條、辦公用品的購發(fā)：

1每月月底前，各部、室負(fù)責(zé)人將該部門所需要的辦公用品制訂計(jì)劃提交總經(jīng)理辦公室；

2總經(jīng)理辦公室指定專人制訂每月辦公用品計(jì)劃及預(yù)算；經(jīng)主管副總經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)將辦公用品購回，根據(jù)實(shí)際工作需要有計(jì)劃的發(fā)給各個(gè)部、室。由部室主任簽字領(lǐng)回；

3除正常配給的辦公用品外，若還需用其他用品的須經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任批準(zhǔn)方可領(lǐng)用；

4公司新聘工作人員的辦公用品，辦公室根據(jù)部室負(fù)責(zé)人提供的名單和用品清單，負(fù)責(zé)為其配齊，以保證新聘人員的正常工作；

5負(fù)責(zé)購發(fā)辦公室用品的人員要做到辦公用品齊全、品種對(duì)路、量足質(zhì)優(yōu)、庫存合理、開支適當(dāng)、用品保管好；

6負(fù)責(zé)購發(fā)辦公用品的人員要建立賬簿，辦好入庫、出庫手續(xù)。出庫一定要由領(lǐng)取人簽字；

7辦公室用品管理一定要做到文明、清潔、注意安全、防火、防盜、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，不允許非工作人員進(jìn)入庫房。

第十六條、勞保用品的購發(fā)：

勞保用品的配給，由總經(jīng)理辦公室根據(jù)各部、室的實(shí)際工作需要統(tǒng)一購買、統(tǒng)一發(fā)放。

庫房管理

第十七條、庫房物資的存放必須按分類、品種、規(guī)格、型號(hào)分別建立帳卡。第十八條、采購人員購入的物品必須附有合格證及入庫單，收票時(shí)要當(dāng)面點(diǎn)清數(shù)目，檢查包裝是否完好，如發(fā)現(xiàn)短缺或損壞，應(yīng)立即拆包清點(diǎn)數(shù)目，如發(fā)現(xiàn)實(shí)物與入庫單數(shù)量、規(guī)格不符時(shí)，庫房保管員應(yīng)向交貨人提出并通知有關(guān)負(fù)責(zé)人。第十九條、物資入庫后，應(yīng)當(dāng)日填寫帳卡。

第二十條、嚴(yán)格執(zhí)行出入庫手續(xù)，物資出庫必須填寫出庫單，經(jīng)公司辦公室主任批準(zhǔn)后方可出庫。

第二十一條、庫房物資一般不可外借，特殊情況須由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)，辦理外借手續(xù)。

第二十二條、嚴(yán)格管理帳單資料，所有賬冊、賬單要填寫整潔、清楚、計(jì)算準(zhǔn)確，不得隨意涂改。

第二十三條、庫房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，禁止無關(guān)工作人員入內(nèi)，庫內(nèi)必須配備消防設(shè)施，做到防火、防盜、防潮。

報(bào)刊及郵發(fā)管理

第二十四條、報(bào)刊管理人員每半年按照公司的要求作出訂閱報(bào)刊計(jì)劃及預(yù)算，負(fù)責(zé)辦理有關(guān)訂閱手續(xù)。

第二十五條、報(bào)刊管理人員每日負(fù)責(zé)將報(bào)刊取回并進(jìn)行處理、分類、登記，并分別送到有關(guān)部門。有關(guān)部門處理后，一周內(nèi)交回辦公室由報(bào)刊管理人員統(tǒng)一保管、存檔備查。

第二十六條、任何人不得隨意將報(bào)刊挪作他用，若需處理，需經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任批準(zhǔn)。

附則

第二十七條、公司辦公室負(fù)責(zé)為各部室郵發(fā)信件、郵件。

1個(gè)人信件，一律實(shí)行自費(fèi)，貼足郵票，交辦公室或自己送往郵局。

2所有公發(fā)信件、郵件一律不封口，由收發(fā)員登記，統(tǒng)一封口，負(fù)責(zé)寄發(fā)。3控制各類掛號(hào)信，凡因公需掛號(hào)者，必經(jīng)各部室主任批準(zhǔn)，總經(jīng)理辦公室登記后方可郵發(fā)。

第二十八條、本規(guī)定如有未盡事宜或隨著公司的發(fā)展有些條款不適應(yīng)工作需要的，各部門可提出修改意見交總經(jīng)理辦公室研究并提請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

第二十九條、本規(guī)定解釋權(quán)歸總經(jīng)理辦公室。

第三十條、本規(guī)定從發(fā)布之日起生效。

行政事務(wù)管理制度

一、總則

第一條、為加強(qiáng)公司行政事務(wù)管理，明確公司內(nèi)部關(guān)系，使各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、提高辦事效率，特制定本制度。

第二條、本制度行政事務(wù)管理包括檔案管理、印鑒管理、公文打印管理、辦公及勞保用品管理、報(bào)刊及郵發(fā)管理等。

二、檔案管理

第三條、歸檔范圍

公司的規(guī)劃、計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)資料、科學(xué)技術(shù)報(bào)告、財(cái)務(wù)審計(jì)、經(jīng)營情況、人事檔案、會(huì)議記錄、決議、決定、委任書、協(xié)議、合同、項(xiàng)目方案、通告、通知等具有參考價(jià)值的文件材料。

第四條、檔案管理

要指定專人負(fù)責(zé)，明確責(zé)任，保證原始資料及單據(jù)齊全完整，密級(jí)檔案必須保證安全。

第五條、檔案的借閱

1總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室主任借閱非密級(jí)檔案可通過檔案管理人員辦理借閱手續(xù)，直接提檔。

2公司其他人員需借閱檔案時(shí)，要經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)，并辦理借閱手續(xù)。

第六條、檔案的銷毀

1任何部門或個(gè)人未經(jīng)允許無權(quán)銷毀公司檔案。

2若按規(guī)定需要銷毀時(shí)，凡屬密級(jí)檔案須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可銷毀；一般內(nèi)部檔案，須經(jīng)總經(jīng)理辦公室主任批準(zhǔn)后方可銷毀。

3經(jīng)批準(zhǔn)銷毀的公司檔案，檔案人員要認(rèn)真填寫、編制銷毀清單，由專人監(jiān)督銷毀。

三、印鑒管理

第七條、公司印鑒由總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)保管。

第八條、公司印鑒的使用一律由主管副總經(jīng)理簽字許可后管理印鑒人方可蓋章，如違反此項(xiàng)制度，造成的后果由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)。

第九條、公司所有需要蓋印鑒的介紹信、說明及對(duì)外開出的任何公文，應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)登記，以備查詢、存檔。

第十條、不得開具空白介紹信、證明，如因工作需要或其他特殊情況確需開具時(shí)，必須經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字批條后方可開出。

第十一條、蓋章后出現(xiàn)的意外情況由批準(zhǔn)人負(fù)責(zé)。

四、公文打印管理

第十二條、公司公文的打印工作由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)。

第十三條、各部門打印的公文或其他資料必須經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人簽字，交電腦部打印，按價(jià)計(jì)費(fèi)。

第十四條、公司各部門所有打印的公文、文件，必須一式三分，交總經(jīng)理辦公室留底存檔。

五、辦公及勞保用品管理(略)。

行政辦公規(guī)范制度

第一條、目的為使公司辦公室管理及文化建設(shè)提升到一個(gè)新層次，特制定本制度。

第二條、辦公儀表規(guī)范

1上班時(shí)間，男士著裝得體、整潔、大方、以深色服裝為主。

2上班時(shí)間，女士穿深色套裙（或褲），不著奇裝異服，不濃妝艷抹。3頭發(fā)梳理整齊，服飾挺括，鞋、襪干凈。

第三條、卡座區(qū)規(guī)范

1辦公桌：桌面除電腦、口杯、電話、文具外，不允許放其他物品。

2輔桌：文件盒、少量工具書。

3坐椅：靠背、坐椅一律不能放任何物品，人離開時(shí)椅子及時(shí)調(diào)整靠近桌子放好。4電腦：置寫子臺(tái)左前角。

5卡座屏風(fēng)：內(nèi)外側(cè)不允許有任何張貼。

6垃圾簍：罩塑料袋，置寫子臺(tái)下右前角。

第四條、辦公室規(guī)范

1辦公桌：桌面除公司購置案頭用品及電腦外，不準(zhǔn)放其他物品。

2輔桌：桌面置文件盒、筆筒、書籍外，不準(zhǔn)放其他物品。

3電腦：桌面呈45°角貼墻放置，橫式主機(jī)置顯示器下，豎式主機(jī)置桌面下。4拖柜：置辦公桌下左角或輔桌后部面朝辦公椅。

5垃圾簍：輔桌后側(cè)。

6飲水機(jī)：指定地點(diǎn)，不得隨意移動(dòng)。

7報(bào)刊：必須上報(bào)架，閱讀完后，放入辦公桌內(nèi)。

8外衣手套：置掛于衣帽間或柜子內(nèi)，嚴(yán)禁隨意放在辦公桌椅及拖柜上。

第五條、語言規(guī)范

1交往語言：您好、早晨好、早、晚、再見、請(qǐng)問、請(qǐng)您、勞駕您、關(guān)照、謝謝、不敢當(dāng)、周末愉快。

2電話語言：您好、請(qǐng)問、謝謝、再見。

3接待語言：您好、請(qǐng)稍侯、我通報(bào)一下、請(qǐng)坐、對(duì)不起、請(qǐng)登記、我立即去聯(lián)系、達(dá)擾您一下、好的、行（切勿說“不”）。

第六條、行違規(guī)范

1堅(jiān)守工作崗位，不要串崗。

2上班時(shí)間不要看報(bào)紙、玩游戲或做與工作無關(guān)的事情。

3辦公桌上應(yīng)保持整潔并注意辦公室的安靜。

4上班時(shí)間不要在辦公室化妝。

5接待來訪和業(yè)務(wù)洽談?wù)堅(jiān)诮哟一驎?huì)議室進(jìn)行，私客不得在工作區(qū)停留。

6使用接待室和會(huì)議室要事先到辦公室登記，一般內(nèi)部事務(wù)不得隨意使用接待室。7不要因私事打長途電話，凡因私事打電話，發(fā)現(xiàn)一次罰款30元。

8不要在公司電腦上發(fā)私人郵件或上網(wǎng)聊天，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。

9不要隨意使用其他部門的電腦，私客未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，不準(zhǔn)使用公司電腦。10所有電子郵件的發(fā)出，須經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)，以公司名義發(fā)出的郵件須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)（正常業(yè)務(wù)聯(lián)系除外）。

11未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)和部門經(jīng)理受益，不要索取、打印、復(fù)印其他部門的資料。12嚴(yán)格遵守考勤制度，做到不遲到、不早退。

13不論任何原因，不得代人刷卡。

14吸煙請(qǐng)到吸煙室，否則罰款50元。

15請(qǐng)病假如無假條，一律視為事假。

16凡出遠(yuǎn)勤達(dá)一天以上者，須有領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的出差證明信。

17部門人員因故臨時(shí)外出，必須請(qǐng)示部門經(jīng)理，各部門全體外出，必須向總經(jīng)理匯報(bào)。

18無工作需要，不要擅自進(jìn)入計(jì)算機(jī)房，客服中心、檔案室、打字室、財(cái)務(wù)部、會(huì)議室、接待室。

19不要將公司的煙缸、茶杯、文具等一切公物，帶回家私用。

20在業(yè)務(wù)宴請(qǐng)中，不要飲酒過量（由其在上班期間）。

本制度從XX年X月X日開始執(zhí)行。

行政辦公紀(jì)律管理規(guī)定

第一條、凡本公司員工上班要帶胸卡。

第二條、堅(jiān)守工作崗位、不要串崗。

第三條、上班時(shí)間不要看報(bào)紙、玩點(diǎn)腦游戲、打瞌睡或做與工作無關(guān)的事情。

第四條、辦公桌上要保持整潔并注意辦公室的安靜。

第五條、上班時(shí)間不能穿超短裙與無袖上衣及休閑裝，請(qǐng)穿西裝和職業(yè)裝，不要在辦公室化妝。

第六條、接待來訪和業(yè)務(wù)洽談應(yīng)在會(huì)議室進(jìn)行。

第七條、不要因私事長時(shí)間占用電話。

第八條、不要因私事拔打公司長途電話。

第九條、不要在公司電腦上發(fā)送私人郵件或上網(wǎng)聊天。

第十條、未經(jīng)允許，不要使用其他部門的電腦。

第十一條、未經(jīng)批準(zhǔn)不得隨意上網(wǎng)。

第十二條、所有電子郵件的發(fā)出，必須經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)，以公司名義發(fā)出的郵件需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

第十三條、未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)和部門經(jīng)理授意，不要索取、打印、復(fù)印其他部門的資料。

第十四條、不要遲到早退，否則每分鐘扣款（）元。

第十五條、請(qǐng)假須經(jīng)部門經(jīng)理、分管副總或經(jīng)理書面批準(zhǔn)，到辦公室備案。假條未在辦公室即時(shí)備案，公司以礦工論處，扣減工資。

第十六條、平時(shí)加班必須經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)，事后備案，公司不發(fā)加班費(fèi)。第十七條、不論任何原因，不得代他人刷卡。

第十八條、因工作原因未及時(shí)打卡，需及時(shí)請(qǐng)示部門經(jīng)理簽字后于次日?qǐng)?bào)辦公室補(bǔ)簽，否則當(dāng)做礦工處理。

第十九條、加班必須預(yù)先由部門經(jīng)理批準(zhǔn)后向辦公室申報(bào)，凡加班后申報(bào)的辦公室將不予認(rèn)可。

第二十條、在月末統(tǒng)計(jì)考勤時(shí)，辦公室對(duì)任何空白考勤不會(huì)補(bǔ)簽，如因故未打卡，必須到辦公室及時(shí)辦理。

第二十一條、吸煙到衛(wèi)生間，否則罰款。

第二十二條、請(qǐng)病假若無假條一律認(rèn)同為事假。

第二十三條、請(qǐng)假條應(yīng)事前交到辦公室，否則視為礦工處理。

第二十四條、市場部人員應(yīng)當(dāng)日外勤，不能回公司打卡，須請(qǐng)部門經(jīng)理在當(dāng)日8時(shí)30分以前寫出名單，由辦公室經(jīng)辦人打卡（未能打卡可補(bǔ)簽手續(xù)作為考核）。第二十五條、凡出遠(yuǎn)勤達(dá)1天以上者，必先填報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的出差證明單。第二十六條、因故臨時(shí)外出，必須請(qǐng)示部門經(jīng)理。各部門全體外出，必須經(jīng)總經(jīng)理辦公室批準(zhǔn)。

第二十七條、不得將公司煙缸、茶杯、文具和其他公物帶回家私用，第二十八條、在業(yè)務(wù)宴請(qǐng)中，不要飲酒過量。

第二十九條、無工作需要不要進(jìn)入經(jīng)理辦公室、計(jì)算機(jī)房、各服中心、檔案室、打字室及財(cái)務(wù)部、會(huì)議室、接待室。

辦公室布置要點(diǎn)

一、各公司以大辦公室集中辦公為原則。

二、經(jīng)理室設(shè)于大辦公室的一端，所屬單位由玻璃隔開。

三、各公司所屬單位座位應(yīng)取同一方向，后排為經(jīng)理或副經(jīng)理，中排為副經(jīng)理，前排為一般員工。

四、接洽外客頻繁的員工，其座位排在柜臺(tái)邊。

五、辦公桌以單獨(dú)排列為原則，如因場地或?qū)嶋H需要，可兩桌并排。

六、接洽外客以在柜臺(tái)外長沙發(fā)或經(jīng)理室、客廳接洽為原則。

七、因工作性質(zhì)需獨(dú)立設(shè)置的小型辦公室，其室內(nèi)布置比照大辦公室布置的原則辦理。

八、辦公室內(nèi)辦公桌椅、保密箱、書櫥顏色暫定為灰色，墻壁、天花板顏色暫定

為白色，柜臺(tái)、窗框及木質(zhì)隔間暫定為乳黃色。

九、各單位訂掛銜牌的方式：

十、大辦公室及獨(dú)立設(shè)置的小型辦公室銜牌，訂掛于入口處適當(dāng)位置。

十一、大辦公室內(nèi)單位銜牌，訂掛于各單位主管座位上方適當(dāng)位置。

十二、銜牌顏色為祿底白字，其規(guī)格是寬度為高度的二倍。

十三、若大辦公室內(nèi)場地允許，可劃出一角為更衣室。

十四、箱廚頂上及柜臺(tái)上不得堆置文件。

十二、公司及各單位辦公室布置圖及座位圖由總務(wù)部事務(wù)科于本要點(diǎn)布置后30天內(nèi)派人實(shí)地繪制呈報(bào)。

十三、本要點(diǎn)經(jīng)總經(jīng)理核定公布實(shí)施。

員工著裝管理辦法

第一條、以下略。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)（推薦）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

第二編 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)

1．投入金額大。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的高價(jià)值性且建設(shè)開發(fā)周期較長，對(duì)資金需求量較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金量是否充足、融資渠道是否暢通極為重要。

提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個(gè)重點(diǎn)。

2．建設(shè)開發(fā)周期長。房地產(chǎn)開發(fā)從土地取得到售后服務(wù)，期間要經(jīng)過開發(fā)用地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、產(chǎn)品預(yù)售、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)。整個(gè)開發(fā)周期一般為3-5年。

提示：開發(fā)周期長，導(dǎo)致資金核算的周期長。是造成企業(yè)的應(yīng)納稅所得額在各個(gè)間忽高忽低的主要原因。

3．業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展往往較快，產(chǎn)品質(zhì)量、售價(jià)也都較高。

4．監(jiān)管部門多。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性強(qiáng)，社會(huì)關(guān)注度高，政府調(diào)控性強(qiáng)，監(jiān)管部門多。整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)內(nèi)，政府監(jiān)管部門主要有：國土局、發(fā)改局、規(guī)劃局、建設(shè)局和工商、稅務(wù)等多個(gè)部門。

提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強(qiáng)監(jiān)管。

第三編 房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程簡介

第一步：開發(fā)設(shè)想與可行性研究(發(fā)改局)在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場需求狀況。

開發(fā)商確定可行后，還得報(bào)發(fā)改局審批。

工作程序：

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第二步：申請(qǐng)項(xiàng)目用地（國土局）土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)局備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》。

工作程序：

（一）國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

（二）集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請(qǐng)

2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

3、簽訂征地協(xié)議

4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

5、確定勞動(dòng)力安置方案

6、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結(jié)戶口

11、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

15、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

16、征地結(jié)案

第三步：項(xiàng)目設(shè)計(jì)（規(guī)劃局）根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。

方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個(gè)部分。

施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。

工作程序：

1、開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等）。

2、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)。持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3、根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

4、審查符合要點(diǎn)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第四步：征地及拆遷安置（國土局）

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。

工作程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、行政強(qiáng)制拆遷

第五步：籌措資金（金融機(jī)構(gòu)）取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款。

第六步：建設(shè)工程招標(biāo)（建設(shè)局）通過程項(xiàng)目招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。

工程建設(shè)招程序

1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

2、招標(biāo)準(zhǔn)備

3、招標(biāo)通告

4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

6、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

8、投標(biāo)單位資格審批

9、編制投標(biāo)書并送達(dá)

10、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場

11、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)

12、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

13、發(fā)中標(biāo)通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

第七步：工程施工（建設(shè)局）

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證后，才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

工作程序：

（一）開工手續(xù)的辦理

1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

2、建設(shè)工程監(jiān)理

3、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

4、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

5、辦理開工前審計(jì)

6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

8、報(bào)裝施工用水、電、路

9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

10、協(xié)調(diào)交通管理部門

11、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

12、領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證

（二）工程施工

13、施工場地的“三通一平”

14、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

15、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

16、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

第八步：商品房預(yù)售（建設(shè)局）

房地產(chǎn)項(xiàng)目如果符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。

房地產(chǎn)預(yù)售條件：

清遠(yuǎn)市建設(shè)局關(guān)于辦理商品房預(yù)售許可證的規(guī)定： 預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（五）七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目已完成主體結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上的商品房項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；

（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；

（七）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)部規(guī)定：

預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

工作程序：

1、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

2、簽署預(yù)售商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

3、辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》

4、銷售項(xiàng)目備案

5、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

6、與購房者簽訂認(rèn)購書

7、與購房者簽訂房地產(chǎn)銷售合同

8、辦理預(yù)售登記

9、辦理轉(zhuǎn)讓登記

10、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

第九步：工程竣工驗(yàn)收（建設(shè)局）竣工驗(yàn)收條件：

工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：

（一）完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。

（二）施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（三）對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（四）勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（五）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

（六）有工程使用權(quán)的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告。

（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。

（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

（十一）建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

工程竣工驗(yàn)收程序：

（一）工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

（二）建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。

（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

（四）建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。

1．建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位分別匯報(bào)工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；

2．審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料； 3．實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；

4．對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評(píng)價(jià)，形成經(jīng)驗(yàn)收組人員簽署的工程竣工驗(yàn)收意見。

參與工程竣工驗(yàn)收的建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商提出解決的方法，等意見一致后，重新組織工程竣工驗(yàn)收。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案

第十步：交付使用（建設(shè)局）

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號(hào)）規(guī)定：

明確商品住房交付使用條件：

商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計(jì)量裝置安裝符合設(shè)計(jì)要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實(shí)、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人出示上述相關(guān)證明資料。

國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，在房產(chǎn)過戶時(shí)必須辦理土地使用證和房產(chǎn)權(quán)屬證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的房地產(chǎn)按期交付給買受人。對(duì)預(yù)售的商品房自交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第四編 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算簡介

第一節(jié) 會(huì)計(jì)改革歷程：

第一階段

時(shí)間：1979年至1988年 代表作：

1．1979年至1983年以前的《基本建設(shè)簡易會(huì)計(jì)制度》：

2．1984年至1986年執(zhí)行的《國營建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度——會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》；

3．1987年至1988年執(zhí)行修訂后的《國營建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度——會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》。

第二階段

時(shí)間：1989年至2005年

代表作： 1989年1月1日實(shí)施的《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度——會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》。

1993年7月1日實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；因?yàn)橥诎l(fā)布了多個(gè)行業(yè)的會(huì)計(jì)制度，合并稱為分行業(yè)會(huì)計(jì)制度。

舊企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：1項(xiàng)基本準(zhǔn)則16項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因?yàn)?006年發(fā)布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，故上世紀(jì)90年代發(fā)布的那套會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也稱為舊企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

第三階段

時(shí)間：2005年至今。代表作：

2001年1月1日實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)[2005]25號(hào)），股份有限公司于2001年1月1日開始執(zhí)行的，其他企業(yè)選擇執(zhí)行，至2005年1月1日全部企業(yè)執(zhí)行。相對(duì)于分行業(yè)會(huì)計(jì)制度而言，也稱為統(tǒng)一企業(yè)會(huì)計(jì)制度。

2007年1月1日實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則（也稱新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）。上市公司于2007年1月1日?qǐng)?zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。

目前是統(tǒng)一《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》與新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》并行，企業(yè)選其中一種執(zhí)行。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要會(huì)計(jì)科目介紹

1、無形資產(chǎn)

本科目核算企業(yè)持有的無形資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)等。

采用成本模式計(jì)量的已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，在“投資性房地產(chǎn)”科目核算，不在本科目核算。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。土地使用權(quán)的明細(xì)科目： 無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 了解以下科目： 1702 累計(jì)攤銷

1703 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

2、原材料

本科目核算企業(yè)庫存的各種材料，包括原料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。

本科目應(yīng)當(dāng)按照材料的保管地點(diǎn)（倉庫）、材料的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。

3、開發(fā)成本

相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”和“制造費(fèi)用”的融合體 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的本科目下設(shè)三科明細(xì)科目，如： 開發(fā)成本—**成本對(duì)象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)—**小區(qū)道路 開發(fā)成本—前期工程費(fèi)—**成本對(duì)象—設(shè)計(jì)費(fèi) 開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)—水電費(fèi)

盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”下設(shè)明細(xì)科目中，有一級(jí)科目是與備案的成本對(duì)象名稱保持一致，以方便核對(duì)賬目。

4、預(yù)收賬款

本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)。本科目應(yīng)按購貨單位進(jìn)行明細(xì)核算。

企業(yè)向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按實(shí)現(xiàn)的收入借記本科目，按實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。

購貨單位補(bǔ)付的款項(xiàng)，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；退回多付的款項(xiàng)，做相反的會(huì)計(jì)分錄。

本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)；期末如為借方余額，反映企業(yè)應(yīng)由購貨單位補(bǔ)付的款項(xiàng)。

盡量要求企業(yè)按“購房人+備案成本對(duì)象”的形式設(shè)立明細(xì)科目核算。

5、預(yù)付賬款 本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)。

預(yù)付款項(xiàng)情況不多的，也可以不設(shè)置本科目，將預(yù)付的款項(xiàng)直接記入“應(yīng)付賬款”科目的借方。

本科目應(yīng)當(dāng)按照供應(yīng)單位進(jìn)行明細(xì)核算。

6、開發(fā)產(chǎn)品

相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”

本科目核算商品房竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。

期末，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

盡量要求企業(yè)按備案成本對(duì)象設(shè)立明細(xì)科目。

7、營業(yè)稅金及附加

本科目核算企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生的營業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)。

房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費(fèi)用”等科目核算，不在本科目核算。

企業(yè)按規(guī)定計(jì)算確定的與經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)的稅費(fèi)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”等科目。

期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

第三節(jié) 主要業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄

1、購入土地使用權(quán)時(shí)

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

貸：銀行存款

注意重置成本問題，主要是注意企業(yè)是否將以前取得的成本較低的土地使用權(quán)（或主要資產(chǎn)），不按歷史成本入賬，而按重置成本（或其他計(jì)量方式）入賬，但又未做納稅調(diào)整。

重置成本：是指企業(yè)重新取得與其所擁有的某項(xiàng)資產(chǎn)相同或與其功能相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)需要支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。

會(huì)計(jì)計(jì)量屬性

新基本準(zhǔn)則第四十三條規(guī)定： 企業(yè)在對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并可靠計(jì)量。

企業(yè)會(huì)計(jì)制度第11條規(guī)定，企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在取得時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本計(jì)量，其后，各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)如果發(fā)生減值，應(yīng)當(dāng)按照本制度規(guī)定計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

2、土地使用權(quán)的攤銷 借：管理費(fèi)用

貸：累計(jì)攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

如果企業(yè)不計(jì)提，或者購入土地使用權(quán)時(shí)，直接記入了“開發(fā)成本”，可以不怎么理會(huì)他。

3、出售土地使用權(quán) 借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)成本

累計(jì)攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

4、土地使用權(quán)投入開發(fā)

借：開發(fā)成本—**成本對(duì)象—土地使用費(fèi)—土地買價(jià)

累計(jì)攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

5、購入原材料

借：原材料—**材料

貸：銀行存款

6、原材料投入開發(fā)

借：開發(fā)成本—**成本對(duì)象—建筑安裝工程費(fèi)—材料費(fèi)

貸：原料料—**材料

7、預(yù)付工程款

借：預(yù)付賬款—**施工單位

貸：銀行存款

8、按工程進(jìn)度結(jié)算工程款

借：開發(fā)成本—**成本對(duì)象—建筑安裝工程費(fèi)—施工費(fèi)

貸：預(yù)付賬款—**施工單位 注意甲方供料的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投資過程中,為了有效防止施工方購買殘次原料用于施工,從而影響項(xiàng)目質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲方）與施工方（乙方）一般有兩種處理方案。一是由甲方指定主材供應(yīng)方、材料型號(hào)等，乙方購買后用于甲方的開發(fā)項(xiàng)目，這種方式俗稱“包工包料”，一般不會(huì)影響到開發(fā)雙方的會(huì)計(jì)處理，也不影響涉稅業(yè)務(wù)。二是由甲方直接購買主材，分期分批向乙方供應(yīng)，這種方式俗稱“包工不包料”或是“包工不包主料”，可能導(dǎo)致以下問題。

正常情況下，甲方將外購的主材直接記入開發(fā)成本，再將乙方開業(yè)的工程勞務(wù)費(fèi)記入開發(fā)成本。這是正當(dāng)?shù)摹?/p>

但由于地稅局向乙方征收建筑工程營業(yè)稅，是按包含主材在內(nèi)的項(xiàng)目總工程開支征收的，故乙方無論是包工包料，還是包工不包料，交納營業(yè)稅時(shí)計(jì)征的基礎(chǔ)是一樣的，乙方也就可能開具了包料的發(fā)票給甲方，如果甲方不扣除已入賬的主材部分，而是按全額記賬，就會(huì)造成主材金額重復(fù)記賬，虛增了開發(fā)成本。

建筑安裝成本是否偏高，市局在稅收管理指引中設(shè)定了預(yù)警值，可以參考使用，（預(yù)警值是以清遠(yuǎn)市區(qū)2010年為測算標(biāo)準(zhǔn)，已有點(diǎn)偏高了，相對(duì)縣來說，相對(duì)以前來說，則更是偏高，因此，使用時(shí)要注意參考當(dāng)?shù)氐某杀緝r(jià)。）如果偏高，要注意核實(shí)是否存在甲方供料問題，或是故意虛大建筑安裝費(fèi)等問題。

9、發(fā)生費(fèi)用，如利息支出 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)—利息支出

貸：應(yīng)付利息—**銀行

（注：借款費(fèi)用要分資本支出或費(fèi)用支出，注要以下規(guī)定：

國稅發(fā)[2009]31號(hào)第21條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

《〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費(fèi)用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對(duì)外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對(duì)外出售的大型機(jī)械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本，在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，千萬不要把已在開發(fā)成本列支的借款費(fèi)用再從財(cái)務(wù)費(fèi)用中重復(fù)稅前扣除。）

10、收取購房意向金或訂金時(shí)，借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款—**客戶

（注：如果沒有簽訂銷售合同，所得稅處理暫不確認(rèn)收入。）

31號(hào)文第六規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，……

11、預(yù)售商品房時(shí)

借：銀行存款（收取的首期款）

其他應(yīng)付款—**客戶（意向金轉(zhuǎn)預(yù)售款）

貸：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對(duì)象）

12、收到銀行撥付的按揭貸款 借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對(duì)象）（注意要全額，不能扣除按揭保證金）

31號(hào)文第十九條規(guī)定：企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

13、完工結(jié)算

企業(yè)所得稅的完工時(shí)間與企業(yè)財(cái)務(wù)的竣工時(shí)間往往不同，故企業(yè)所得稅規(guī)定的完工時(shí)點(diǎn)到了，企業(yè)財(cái)務(wù)往往是什么都不做。

財(cái)務(wù)收入確認(rèn)原則：

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入（2006）》

第四條 銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；

（三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

（四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

31號(hào)文規(guī)定的完工條件：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（國稅函2010-201號(hào)有規(guī)定）

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

商品房是一套一套的交付給客戶的，財(cái)務(wù)上的收入也可能（不一定）是一套一套的確認(rèn)收入，但稅收規(guī)定的完工是對(duì)備案的整個(gè)成本對(duì)象而言的（有些爭議）。成本對(duì)象中只要有一套房交付使用了，整個(gè)成本對(duì)象就進(jìn)入完工結(jié)算程序了。

所以說，稅收確認(rèn)完工時(shí)，會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)上可能什么都不處理，但稅收規(guī)定進(jìn)入了結(jié)算程序：

1、選定已完工的成本對(duì)象的計(jì)稅成本核算終止日；（第35條）

2、歸集終止日前的計(jì)稅成本，計(jì)算此前銷售收入（預(yù)售收入）的實(shí)際毛利額；（第9條）

3、將實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)（完工）的應(yīng)納稅所得額。（第9條）

14、企業(yè)確認(rèn)收入

借：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對(duì)象）

貸：主營業(yè)務(wù)收入—商品房銷售

15、結(jié)轉(zhuǎn)成本（1）預(yù)提成本：

借：開發(fā)成本—**成本對(duì)象—建筑安裝工程費(fèi)—施工費(fèi)

貸：其他應(yīng)付款（或預(yù)提費(fèi)用）—**單位（注：新準(zhǔn)則沒有“預(yù)提費(fèi)用”科目）（2）結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本

借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對(duì)象

貸：開發(fā)成本—**成本對(duì)象—**（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本—商品房銷售

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對(duì)象

期末，收入與成本均轉(zhuǎn)入“本年利潤”，同時(shí)，當(dāng)期的期間費(fèi)用也轉(zhuǎn)入“本年利潤”。

16、營業(yè)稅金及附加（1）計(jì)提時(shí)：

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 —應(yīng)交營業(yè)稅

—應(yīng)交城建稅

—應(yīng)交教育費(fèi)附加（2）期末結(jié)轉(zhuǎn)： 借：本年利潤

貸：營業(yè)稅金及附加（3）繳交時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

—應(yīng)交營業(yè)稅

—應(yīng)交城建稅

—應(yīng)交教育費(fèi)附加

貸：銀行存款 部分企業(yè)預(yù)售時(shí)只做第（3）個(gè)分錄，第（1）（2）項(xiàng)待財(cái)務(wù)確認(rèn)收入時(shí)才做，這導(dǎo)致了納稅申報(bào)表的填寫方法不一致。

17、企業(yè)所得稅處理（1）每月預(yù)繳時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

（附的憑證中，須注明本月預(yù)繳的所得稅的計(jì)算明細(xì)。）（2）匯算清繳時(shí)：

借：所得稅費(fèi)用（當(dāng)期所得稅費(fèi)用）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅

匯算清繳時(shí)，是補(bǔ)稅還是退稅？就根據(jù)“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目余額在借方還是在貸方而定，借方余額表示要辦理退稅，貸方余額表示要補(bǔ)稅。但要注意是當(dāng)?shù)?，不要把?-5月預(yù)繳的混進(jìn)去了。實(shí)在搞不清，就設(shè)個(gè)三級(jí)科目，“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅—**年”（純屬個(gè)人意見，沒見過）

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳不是不能辦理多繳退稅，多繳退稅一般有三種情況：一是當(dāng)年分月預(yù)繳時(shí)多交了，匯繳時(shí)可以辦理分月預(yù)繳時(shí)多交的稅；二是以前匯繳時(shí)搞錯(cuò)數(shù)據(jù)了，實(shí)事求是地改正數(shù)據(jù)后重新辦理以前的匯算清繳，可以補(bǔ)稅或退稅。第三種情況是土地增值稅造成的（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)）

（3）所得稅債務(wù)法調(diào)整

借：所得稅費(fèi)用（遞延所得稅費(fèi)用）

貸：遞延所得稅負(fù)債 或：

借：遞延所得稅資產(chǎn)

貸：所得稅費(fèi)用（遞延所得稅費(fèi)用）所得稅費(fèi)用科目轉(zhuǎn)入“本年利潤”

這個(gè)調(diào)整跟我們計(jì)算交納所得稅關(guān)系不大，這是企業(yè)計(jì)繳了所得稅后，應(yīng)列入那一年的利潤而已，是經(jīng)營業(yè)績的問題，可以不理他。

**思考的問題：

某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，適用的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為25%。

2008年開工建設(shè)，當(dāng)年全部預(yù)售，共收到預(yù)售款10000萬元，繳納營業(yè)稅金及附加750萬元，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費(fèi)用250萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

計(jì)稅毛利額＝10000×25%＝2500（萬元）

應(yīng)納稅所得額＝2500－250－750＝1500（萬元）應(yīng)納所得稅＝1500×25%＝375（萬元）

2009年，當(dāng)年沒有收入。開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年完工，企業(yè)選定當(dāng)年12月31日為該成本對(duì)象計(jì)稅成本核算終止日。完工結(jié)算時(shí)，可扣除的計(jì)稅成本為7800萬元，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費(fèi)用200萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

實(shí)際毛利額＝10000－7800＝2200（萬元）毛利額調(diào)整額＝2200－2500＝-300（萬元）納稅調(diào)整后所得＝－300－200＝-500（萬元）應(yīng)納稅所得額＝0（萬元）

2010年，當(dāng)年沒有收入。企業(yè)投入300萬元用于該項(xiàng)目的園林綠化等后期建設(shè)，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費(fèi)用100萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

納稅調(diào)整后所得＝－300－100＝-400（萬元）應(yīng)納稅所得額＝0（萬元）

問題：2009年和2010年，納稅調(diào)整后所得均為負(fù)數(shù)，能不能從2008年繳交的375萬元中辦理多繳退稅？

答案：不能。依據(jù)：《企業(yè)所得稅法》第54條：“……企業(yè)應(yīng)當(dāng)自終了之日起五個(gè)月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款?！?/p>

在本題中也可以看出：如果預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率制定得不合理，會(huì)造成企業(yè)的實(shí)際應(yīng)交所得稅的不合理，如果毛利率低，預(yù)售匯算的所得稅就少，但在完工可以補(bǔ)交；如果預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率高，預(yù)售匯算的所得稅就多，但在完工不可以退稅，只是加大了虧損額，在以后的其他盈利項(xiàng)目中彌補(bǔ)。這點(diǎn)要求密切注意我市企業(yè)毛利情況，盡量爭取每年調(diào)整一次，貼近實(shí)際毛利率。

第五編 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要法律法規(guī)

（一）稅收法律法規(guī)

1、中華人民共和國企業(yè)所得稅法（主席令第63號(hào)）

2、中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例（國務(wù)院令第512號(hào)）

3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）

4、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）

5、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函[2008]299號(hào)）

6、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知（財(cái)稅[2008]121號(hào)）

7、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知（國稅函[2010]201號(hào)）

（二）其他法律法規(guī)

1、中華人民共和國土地管理法（主席令第28號(hào)）

2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（主席令第72號(hào)）

3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第248號(hào)）

4、商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令88號(hào)）

5、城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號(hào)）

6、廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例

（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要文件：2009—31號(hào)文 法源：

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定：

企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

31號(hào)文《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》屬于另有規(guī)定的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的收入與成本不太適用權(quán)責(zé)發(fā)生制，多處體現(xiàn)的是收付實(shí)現(xiàn)制。

計(jì)稅收入確認(rèn)，基本上以簽定的合同為準(zhǔn)，以實(shí)際收到款項(xiàng)為準(zhǔn)。（第6條）計(jì)稅成本的扣除，完工前，以核定的成本率（1-計(jì)稅毛利率）為準(zhǔn)；完工結(jié)算時(shí)，以實(shí)際已發(fā)生的，加上允許預(yù)提的為準(zhǔn)（第32條）；完工結(jié)算后，以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條、第34條）

營業(yè)稅金及附加的扣除，以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條）期間費(fèi)用的扣除，以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條）（以上的“實(shí)際發(fā)生”，須取得合法憑證。）注意：計(jì)稅成本存在一個(gè)“核算終止日”，（第35條）。也就是說，企業(yè)可以選定“核算終止日”，而不規(guī)定是當(dāng)年的12月31日。企業(yè)從其利益角度出發(fā)，往往選擇在第二年的4月末至5月上中旬。但文件中未規(guī)定收入、營業(yè)稅金及附加、期間費(fèi)用等也依據(jù)“核算終止日”進(jìn)行完工結(jié)算，因此，后三者仍按《企業(yè)所得稅法》第五十三條執(zhí)行：“企業(yè)所得稅按納稅計(jì)算。納稅自公歷1月1日起至12月31日止?！?/p>

第六編 稅收管理中的幾個(gè)基本概念 第一節(jié) 結(jié)算與清算

（一）企業(yè)所得稅完工結(jié)算

房地產(chǎn)企業(yè)完工結(jié)算，文件說的是某個(gè)開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）符合完工條件后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。但應(yīng)認(rèn)識(shí)到：一般情況下，完工結(jié)算時(shí)，開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本也是不完整的，此時(shí)的“實(shí)際毛利額”也不是對(duì)應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品的“真實(shí)毛利額”。

舉例：

【例】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤于2009年全部預(yù)售，預(yù)售款20000萬元，樓盤已于2009年10月完工并全部交付入住，土地等項(xiàng)目成本6000萬元，已取得發(fā)票；出包工程合同總金額為8000萬元，2009年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元，2010年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元。甲公司2009年12月31日按照合同造價(jià)預(yù)提了3000萬元，年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。

計(jì)稅成本核算以2010年5月1日為終止日，企業(yè)的計(jì)稅成本包括：

1.2009年12月31日前已取得的發(fā)票11000萬元； 2.2010年4月取得的發(fā)票1000萬元；

3.不超過出包合同總額10%的預(yù)提成本800萬元；

企業(yè)的銷售成本當(dāng)為14000萬元，（6000+5000+3000）企業(yè)的計(jì)稅成本當(dāng)為12800萬元，（6000+5000+1000+800）。

財(cái)務(wù)毛利額＝（20000－14000）÷20000＝30% 實(shí)際毛利額＝（20000－12800）÷20000＝36% 真實(shí)毛利額＝（20000－12000－X）÷20000＝Y(jié)%

企業(yè)所得稅完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容是：將原來預(yù)計(jì)計(jì)稅成本調(diào)整為至核算終止日為止的實(shí)際計(jì)稅成本，進(jìn)而計(jì)算出毛利額調(diào)整額。

理解：

1、商品房預(yù)售時(shí)，稅收規(guī)定已確認(rèn)為銷售收入，但銷售成本無法確認(rèn)，就暫估了一個(gè)預(yù)計(jì)計(jì)稅成本（計(jì)稅成本率＝1－計(jì)稅毛利率）作為稅前扣除，再扣除符合規(guī)定的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加等項(xiàng)目后，就是預(yù)售當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。

2、在項(xiàng)目（成本對(duì)象）完工后，開展完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容，就是將預(yù)售產(chǎn)品的原預(yù)計(jì)計(jì)稅成本調(diào)整為符合規(guī)定的計(jì)稅成本，并將兩個(gè)計(jì)稅成本之間的差額調(diào)整入完工當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。

預(yù)計(jì)計(jì)稅成本＞實(shí)際計(jì)稅成本的，調(diào)增完工的應(yīng)納稅所得額； 預(yù)計(jì)計(jì)稅成本＜實(shí)際計(jì)稅成本的，調(diào)減完工的應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)所得稅清算 企業(yè)所得稅清算，實(shí)際上是企業(yè)清算時(shí)企業(yè)所得稅的處理，是指企業(yè)在不再持續(xù)經(jīng)營，發(fā)生結(jié)束自身業(yè)務(wù)、處置資產(chǎn)、償還債務(wù)以及向所有者分配剩余財(cái)產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，對(duì)清算所得、清算所得稅、股息分配等事項(xiàng)的處理。

房地產(chǎn)企業(yè)某個(gè)項(xiàng)目完工時(shí)只須辦理成本對(duì)象完工結(jié)算，不須辦理項(xiàng)目所得稅完工清算，實(shí)際上也不存在某個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅清算業(yè)務(wù)。通俗所講的完工清算，是指企業(yè)所得稅完工結(jié)算或者是土地增值稅清算。

實(shí)務(wù)操作中，企業(yè)所得稅無法按項(xiàng)目進(jìn)行清算的。由于一個(gè)企業(yè)的期間費(fèi)用（特別是管理費(fèi)用）是不按經(jīng)營項(xiàng)目或開發(fā)項(xiàng)目分開核算的，如果一個(gè)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或是混業(yè)經(jīng)營（如既開發(fā)房地產(chǎn)，又經(jīng)營百貨公司），管理費(fèi)用就難以分清（你能說總經(jīng)理的工資是按什么比例在不同項(xiàng)目之間分配嗎？），因此，項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得是無法計(jì)算出來的。關(guān)鍵問題是法律法規(guī)沒有授權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)分項(xiàng)目核算期間費(fèi)用。

（三）兩者的主要區(qū)別

1、條件不同： 完工結(jié)算條件：除土地開發(fā)之外，房地產(chǎn)企業(yè)的其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)準(zhǔn)備開展完工結(jié)算：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

所得稅清算條件：下列企業(yè)應(yīng)進(jìn)行清算的所得稅處理：（1）按《公司法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》等規(guī)定需要進(jìn)行清算的企業(yè)；（2）企業(yè)重組中需要按清算處理的企業(yè)。

2、業(yè)務(wù)不同：

企業(yè)所得稅完工結(jié)算包括以下內(nèi)容：（1）選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日（2）計(jì)算預(yù)售收入的實(shí)際毛利額

（3）將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)清算的所得稅處理包括以下內(nèi)容：

（1）全部資產(chǎn)均應(yīng)按可變現(xiàn)價(jià)值或交易價(jià)格，確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；（2）確認(rèn)債權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)乃没驌p失；

（3）改變持續(xù)經(jīng)營核算原則，對(duì)預(yù)提或待攤性質(zhì)的費(fèi)用進(jìn)行處理；（4）依法彌補(bǔ)虧損，確定清算所得；（5）計(jì)算并繳納清算所得稅；

（6）確定可向股東分配的剩余財(cái)產(chǎn)、應(yīng)付股息等。

注：清算所得的概念

《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第十一條規(guī)定：清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格減除資產(chǎn)凈值、清算費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)等后的余額。

完工結(jié)算后，再投入的成本和費(fèi)用，怎么處理？ 可以在發(fā)生當(dāng)期扣除。31號(hào)文的第28條規(guī)定。計(jì)稅成本核算的程序：

1、發(fā)生的支出，判斷是期間費(fèi)用還是開發(fā)成本，作以下分錄： 屬期間費(fèi)用的，借：管理費(fèi)用（等）

貸：銀行存款 期末：

借：本年利潤

貸：管理費(fèi)用（等）這就扣除了。

屬開發(fā)成本的，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)—

貸：銀行存款

2、合理歸集后，分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象 借：開發(fā)成本—**成本對(duì)象—

貸：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)

屬于已完工成本對(duì)象的，繼續(xù)做以下分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對(duì)象

貸：開發(fā)成本—**成本對(duì)象—

3、由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配

屬已銷開發(fā)產(chǎn)品的，借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對(duì)象 這也扣除了。

屬已轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的，借：固定資產(chǎn)—**資產(chǎn)

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對(duì)象

進(jìn)入了固定資產(chǎn)，等著計(jì)提折舊進(jìn)成本扣除了。

屬未銷開發(fā)產(chǎn)品的，不用做分錄。

仍然留在開發(fā)產(chǎn)品，等著出售后再扣除。

第七編 2011年3號(hào)文件的主要內(nèi)容

1、統(tǒng)一確定預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

原來市局授權(quán)各縣局按每一企業(yè)每一項(xiàng)目核定毛利率，效果不好。一是工作量大，二是難以核實(shí)，各地也是統(tǒng)一確定一個(gè)毛利率，企業(yè)填寫的數(shù)據(jù)不支持稅務(wù)局核定的毛利率，公正點(diǎn)說，基層稅務(wù)人員也難以核實(shí)數(shù)據(jù)。

部分地方仍按預(yù)計(jì)利潤率辦理預(yù)繳稅款，甚至是匯繳稅款。

以前已核定了利潤率或計(jì)稅毛利率的，可以繼續(xù)執(zhí)行到完工結(jié)算，但建議調(diào)整為市局統(tǒng)一規(guī)定的毛利率。

如果繼續(xù)執(zhí)行原毛利率的，在《成本對(duì)象完工報(bào)告表

（一）》中第12欄要按原核定的毛利率填寫。如果調(diào)整的話，可以按原預(yù)售收入×（新毛利率—原毛利率或利潤率），統(tǒng)一作為今年某一個(gè)月份（最好是匯繳前）的預(yù)繳稅款，原來未扣除的期間費(fèi)用和營業(yè)稅金等可一起計(jì)算扣除。當(dāng)然，也可以采用其他合理的方法，這由各地自行根據(jù)實(shí)際情況解決。這個(gè)問題不宜拖了，特別是仍在使用利潤率的地方，一定盡快處理。

對(duì)于部分地方,預(yù)繳時(shí)采用利潤率、匯繳時(shí)采用毛利率的，一定要實(shí)事求是地妥善處理好。

用利潤率計(jì)算稅款，可不可以扣除期間費(fèi)用？？一直爭論不休，我市一般理解是不允許扣除，因?yàn)?5%的利潤率，如果扣除期間費(fèi)用和稅金等，可能已經(jīng)無稅可交了。上級(jí)的文件也一直不說清楚。但從“毛利”變?yōu)椤袄麧櫋?，文字的變化，就讓人感到?yīng)該有不一樣的地方。我認(rèn)為稅總當(dāng)時(shí)也是想不讓扣除的，但實(shí)務(wù)操作中做不到。問題還是出在多項(xiàng)目經(jīng)營或混業(yè)經(jīng)營上。以上已經(jīng)說了，沒有特別規(guī)定，一個(gè)企業(yè)的期間費(fèi)用是不會(huì)按不同項(xiàng)目來劃分的，作為一個(gè)整體，它已經(jīng)在企業(yè)的其他項(xiàng)目利潤（或應(yīng)納稅所得額）的計(jì)算中扣除了，在非預(yù)售收入的正常業(yè)務(wù)核算中全部扣除了，我們怎么不讓其扣除？怎么劃分出不允許扣除額？可見，稅總的2008-299號(hào)文并不理想。稅總在2008年末的時(shí)候應(yīng)該很清楚這一問題了，他在回答納稅人咨詢的時(shí)候，承認(rèn)了是可以扣除的，但稅總不直接廢除該文，直至2009-31號(hào)第9條才把它實(shí)際廢掉了。

2、企業(yè)會(huì)計(jì)處理辦法的備案

備案的目的是對(duì)企業(yè)收取意向金、預(yù)售商品房、營業(yè)稅金及附加、以及完工結(jié)轉(zhuǎn)收入等會(huì)計(jì)處理辦法有所了解，稅收管理員必須清楚知道，這一企業(yè)在以上事項(xiàng)上，在什么條件下做了什么分錄。如營業(yè)稅金及附加，要知道企業(yè)在繳交時(shí)做了什么分錄，在計(jì)算繳交的當(dāng)期利潤時(shí)是否已經(jīng)扣除了，還是在以后再扣除，這關(guān)系到納稅申報(bào)表的填寫。

到現(xiàn)在為止，未辦理備案的或備案資料中不清晰的，要督促企業(yè)在今年匯繳前重新辦理備案。

3、成本對(duì)象的備案

這是31號(hào)文的要求，成本對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的直接對(duì)象。對(duì)于以前備案的資料中未明確成本對(duì)象的，要補(bǔ)辦備案手續(xù)。

成本對(duì)象劃分越細(xì)，對(duì)企業(yè)應(yīng)該是有利的，但過細(xì)了，會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作量。這是企業(yè)自行選擇的，企業(yè)備案后，應(yīng)盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”科目中設(shè)立一級(jí)明細(xì)科目用來分別核算不同成本對(duì)象的成本。

4、完工產(chǎn)品的結(jié)算

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)當(dāng)年達(dá)到完工條件的，當(dāng)匯算清繳時(shí)，一定要求企業(yè)提供完工結(jié)算資料。否則按31號(hào)文的35條處理。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅成本時(shí)，核算終止日確定為完工當(dāng)年的12月31日，計(jì)稅成本按實(shí)際發(fā)生的符合扣除規(guī)定的成本計(jì)算（意思是不計(jì)算3項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用）。

5、納稅申報(bào)表的填寫

這次統(tǒng)一了納稅申報(bào)表的填寫，主要思路是：

一、不增加附加表，因?yàn)楦郊颖砀癫灰?guī)范，數(shù)據(jù)也進(jìn)不了CTAIS，難以開展數(shù)據(jù)分析。因此只能對(duì)申報(bào)表格的一些欄次做些調(diào)整。

二、對(duì)可調(diào)可不調(diào)的盡量不調(diào)，如預(yù)售收入，稅收規(guī)定是確認(rèn)了收入的，但在預(yù)繳申報(bào)表時(shí)仍按規(guī)定只填寫會(huì)計(jì)確認(rèn)的收入，故還是規(guī)定不填；但在申報(bào)表時(shí)，如果不填寫收入，將會(huì)導(dǎo)致業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)等難以填寫，所以只好做了調(diào)整。

三、相應(yīng)的，企業(yè)預(yù)售收入的營業(yè)稅金及附加，會(huì)計(jì)計(jì)算利潤時(shí)可能未計(jì)提也未扣除，但稅收規(guī)定在預(yù)售時(shí)扣除，故也只能作了調(diào)整。

四、由于主表的數(shù)據(jù)不能直接更改，只能通過填寫附表來體現(xiàn)主表的修改，故文件中的數(shù)據(jù)填寫，是通過填寫（）內(nèi)的附表來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的填寫的。用“加增”和“減除”的意義是原欄次數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上“加上”或“減去”要處理的數(shù)額。

五、完工結(jié)算時(shí)，由于預(yù)售收入不填入“營業(yè)收入”欄，而是分拆出來填寫到了“納稅調(diào)整增加額”，（這樣的目的是防止虛大計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的營業(yè)收入欄），故預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的“開發(fā)成本”也應(yīng)填入“營業(yè)成本”。這樣就計(jì)算出了“實(shí)際毛利額”。

第四篇：行政辦公管理指引

日常接待工作管理規(guī)定

第一條 目的

為促進(jìn)工作的規(guī)范化，進(jìn)一步提高公司日常接待的管理水平，制定本規(guī)定。

第二條 客戶接待分類

1、貴賓接待

貴賓接待主要是指對(duì)公司的重要客人、公司的重要客戶、外賓及相關(guān)政府相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的接待。

2、業(yè)務(wù)接待

業(yè)務(wù)接待主要是指對(duì)營銷客戶洽談等的接待。

3、普通接待

普通接待主要是指對(duì)一般來訪客戶的接待。第三條 接待場地

1、客人來訪時(shí)要進(jìn)行來訪登記，登記后前臺(tái)工作人員要立即通知被來仿者；

2、如來訪客人為貴賓且人數(shù)較少時(shí)，安排到貴賓室等候，如人數(shù)較多時(shí)統(tǒng)一安排到會(huì)議室等候，業(yè)務(wù)接待或普通接待視來訪人數(shù)安排至?xí)h室或洽淡室。

3、接待場地環(huán)境要求

1）物品擺放整齊，且表面無灰塵

2）地面干凈無污物，室溫適宜，燈光合適.第三條 相關(guān)部門職責(zé)及程序

1、貴賓來訪

相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)需提前1天通知管理部部提前準(zhǔn)備接待事宜；管理部在得知有貴賓來訪前，管理部要落實(shí)人員做好必要的安排：

1）清掃、整理接待場所，備好茶水（水果鮮花需要請(qǐng)?zhí)崆?天告知）；

2）按公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的指示安排車輛接送，預(yù)訂客房、客人返程機(jī)（車）票、就餐等。3）準(zhǔn)備公司資料及通知相關(guān)人員陪同客人。

2、業(yè)務(wù)接待及普通接待

1）一般由相關(guān)業(yè)務(wù)部門自行安排接待，管理部行政人員隨時(shí)提供協(xié)助。2）如需就餐，相關(guān)業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)通知管理部行政人員。

第三條 前臺(tái)禮儀規(guī)范

為規(guī)范前臺(tái)接待的形象，充分發(fā)揮前臺(tái)接待的窗口展示作用，維護(hù)良好的公司形象，特制定本規(guī)范。

1、儀容規(guī)范

1）前臺(tái)接待人員頭發(fā)梳理整齊，不化濃妝；保持口氣清新，以適合近距離交談； 2)指甲修剪整齊，不涂抹鮮艷的指甲油，不宜使用濃郁的香水。3）前臺(tái)接待人員服飾要求職業(yè)裝，且干凈、簡約、不花哨。

2、電話接聽禮儀規(guī)范

1）電話接聽：接電話中，要勤說“請(qǐng)問”、“對(duì)不起”、“請(qǐng)稍等”之類的謙詞。2)在電話玲響后的第二、第三聲的時(shí)候接起電話。首先要說：“您好，盛業(yè)金融集團(tuán)，請(qǐng)問有什么可以幫到您”，如因故遲接，要向來電者“對(duì)不起，讓你久等了”。

3)做好電話記錄：前臺(tái)工作人員在接電話時(shí)，要隨時(shí)記錄電話內(nèi)容，這些記錄應(yīng)簡潔完整，最好具備以下幾點(diǎn)：何時(shí)、何人、何地、何事、為什么、如何進(jìn)行。

4)禮貌掛斷電話：通話完畢后，可以詢問對(duì)方：“還有什么事嗎”或者“還有什么要吩咐的嗎”要表示感謝，并讓對(duì)方先掛斷電話。

會(huì)議管理制度

第一條 目的

為進(jìn)一步規(guī)范公司會(huì)議管理，提高會(huì)議質(zhì)量和效率，實(shí)現(xiàn)會(huì)議管理規(guī)范化、制度化，特制定本制度。

第二條 會(huì)議規(guī)范

1、凡是會(huì)議，必有準(zhǔn)備

會(huì)前明確會(huì)議議程，應(yīng)提前郵件或書面告知各參人員，明確具體的時(shí)間、地點(diǎn)、會(huì)議主題、會(huì)議主持人、會(huì)議記錄人員、會(huì)議資料準(zhǔn)備等。

2、凡是會(huì)議，必須守時(shí)

開會(huì)請(qǐng)?jiān)O(shè)定時(shí)間，盡量準(zhǔn)時(shí)開始、準(zhǔn)時(shí)結(jié)束；一個(gè)議題不宜過久，如不能得出結(jié)論可暫放，以免影響其他議題。

3、凡是會(huì)議，必有主題和記錄。1）開會(huì)應(yīng)有明確的會(huì)議目的；

2）會(huì)議應(yīng)有一個(gè)準(zhǔn)確完整的記錄，各項(xiàng)決定要有具體的執(zhí)行人員及完成期限。

4、凡是會(huì)議，必有結(jié)果。

開會(huì)是為了解決問題，每個(gè)人都要積極參與到會(huì)議議程中來。

5、凡是會(huì)議，必有事后追蹤

1）“散會(huì)不追蹤，開會(huì)一場空“，對(duì)每項(xiàng)決議都要進(jìn)行跟蹤、稽核、檢查，如遇問題及時(shí)溝通調(diào)整，確認(rèn)各項(xiàng)決議都能完成。第三條 會(huì)議室紀(jì)律

1、開會(huì)前2-3分鐘參會(huì)人員應(yīng)到達(dá)會(huì)場，勿遲到、缺席、早退。

2、會(huì)場內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、未經(jīng)批準(zhǔn)，不得在會(huì)議期間進(jìn)行私自討論。

3、參會(huì)人員因特殊原因不能按時(shí)參會(huì)的，請(qǐng)?zhí)崆爸獣?huì)會(huì)議召集人。

4、會(huì)議期間應(yīng)將手機(jī)設(shè)置為無聲或震動(dòng)狀態(tài)，與會(huì)人員如有急事或有必須接聽的電話需離開會(huì)場，請(qǐng)知會(huì)會(huì)議主持人處理完畢后及時(shí)返回。第四條 會(huì)議室使用制度

1、會(huì)議室的使用由管理部負(fù)責(zé)管理及協(xié)調(diào)，如公司有重要客人來訪及總經(jīng)理緊急召開會(huì)議，優(yōu)先安排會(huì)議室；一般情況下，會(huì)議室按照申請(qǐng)的先后順序使用。

2、會(huì)議室使用需提前0.5-1天通知前臺(tái)預(yù)留，并告知相應(yīng)的時(shí)間段；如需準(zhǔn)備水果、鮮花也一并告知前臺(tái)。

3、需要使用視頻會(huì)議系統(tǒng)或相關(guān)電子設(shè)備的，請(qǐng)?zhí)崆耙惶焱ㄖ狪T及異地使用方，做好相關(guān)安排；

4、如臨時(shí)取消會(huì)議室的使用申請(qǐng)，再使用時(shí)需重新申請(qǐng)；應(yīng)在所預(yù)約的時(shí)間到達(dá)會(huì)議室，如超過30分鐘未到達(dá)，管理部有權(quán)對(duì)會(huì)議室的使用另作安排。

5、離開會(huì)議室前，請(qǐng)收拾好自己的物品，椅子歸位，關(guān)閉好會(huì)議室的燈光和其他設(shè)備。

辦公室管理規(guī)定

第一條 員工儀容、儀表要求

1、上班時(shí)間保持情緒飽滿，精神愉悅。

2、頭發(fā)需保持清潔，發(fā)型自然整潔，嚴(yán)禁頭發(fā)臟亂及發(fā)型另類怪異。

3、面容整潔，女性化妝宜淡妝，保持自然、和諧、莊重、活力的風(fēng)格，禁止?jié)鈯y、怪妝。不得使用香味濃烈的香水。

4、保持指甲衛(wèi)生，女性不得涂沫顏色濃重夸張的甲油。

5、飾品佩戴應(yīng)得體，禁止佩戴不符合職業(yè)形象的其它裝飾品。第二條 員工著裝要求

1、工作時(shí)間著裝應(yīng)簡潔大方，符合職業(yè)形象，應(yīng)穿著正裝或職業(yè)便裝，參加接待、大型會(huì)議等正式場合必須著正裝。

2、著裝時(shí)要扣好衣扣，禁止敞胸露背。禁止在衣服前后印制內(nèi)容頹廢或不健康的文字和圖案。禁止將衣服隨意搭在肩上或圍在腰間。

3、男員工衣領(lǐng)、袖口應(yīng)保持潔凈，襯衫鈕扣必須扣整齊，禁止穿無領(lǐng)T恤、短褲、背心上班。

4、女員工不得穿著暴露服裝、超短裙、奇裝異服及有透視效果的服裝。

5、上班期間不得穿著拖鞋、休閑鞋類進(jìn)入辦公區(qū)域。第三條 員工日常工作行為規(guī)范

1、辦公區(qū)請(qǐng)保持安靜，禁止高聲喧嘩、打鬧、打游戲等與工作無關(guān)之事。

2、工作中請(qǐng)匆擅自查看他人電腦、翻閱文件、資料、報(bào)告等材料。

3、請(qǐng)勿在辦公座位上吸煙。第四條 公共辦公區(qū)域規(guī)范要求

1、請(qǐng)自覺維護(hù)辦公環(huán)境的整潔和干凈，請(qǐng)勿在公共辦公區(qū)域吸煙。

2、下班時(shí)請(qǐng)將重要文件收拾好，做到桌面整潔、辦公椅歸位。請(qǐng)勿私自挪動(dòng)辦公區(qū)域內(nèi) 的辦公家具、辦公設(shè)備及公司綠植。

3、下班時(shí)，所有員工請(qǐng)關(guān)閉好自己使用和負(fù)責(zé)的電腦等設(shè)備，如果你是最后一個(gè)離開公司，請(qǐng)檢查所有的燈、打印機(jī)、飲水機(jī)等無需夜晚工作的電源。

4、常規(guī)情況下消防門處于關(guān)閉狀態(tài)，非危急情況，請(qǐng)勿從消防門進(jìn)出！

5、空調(diào)溫度調(diào)節(jié)注意事項(xiàng)：最高溫度不高于28度，最低溫度不超過17度，調(diào)動(dòng)的幅度2度以內(nèi)。

6、請(qǐng)各自注意保管好統(tǒng)一配備的移動(dòng)柜鑰匙，避免丟失。

7、各個(gè)部門主管負(fù)責(zé)監(jiān)督本部門所在的辦公區(qū)域。第五條 茶水間、洽淡室、貴賓室規(guī)范要求

1、茶水間

1）如飲用機(jī)的飲用水已使用完，請(qǐng)最后一位同事及時(shí)關(guān)閉電源或主動(dòng)換水，遇桶裝水已沒庫存，請(qǐng)及時(shí)通知前臺(tái)。

2）請(qǐng)保持茶水間桌面清潔，垃圾丟入垃圾桶，勿用桶裝水清洗杯子；茶水滴到桌上請(qǐng)及時(shí)清理，以免留下茶跡。

3）員工自帶午餐可用公司為員工提供的冰箱、微波爐，使用時(shí)請(qǐng)參照上面貼的使用注意事項(xiàng)；飯盒以及裝飯盒的袋子，請(qǐng)勿放置桌面。

4）下午茶試行期間，時(shí)間初步定為下午16：00，一人一份。

2、洽淡室

1）暫定洽淡室為午餐用餐場所，用餐后請(qǐng)把桌面收拾干凈，桌子擺放整齊及關(guān)閉燈光。2）面談或會(huì)客使用后洽淡室后請(qǐng)關(guān)閉燈光。

3、貴賓室

1）接待客人如不可避免要吸煙，請(qǐng)打開抽風(fēng)機(jī)，離開時(shí)請(qǐng)關(guān)閉。第六條 公司行政服務(wù)

1、的士呼叫服務(wù)，電召電話：83166666，83938000，96511；

2、公司在前臺(tái)備了藥箱，針線盒以及女性衛(wèi)生用品，以便緊急之需；

3、泊車卡：需辦理泊車卡的員工，可到前臺(tái)咨詢辦理。

4、機(jī)票咨詢：如需私人訂票，前臺(tái)提供協(xié)助查詢航班信息。

5、私人快遞郵寄。

辦公用品管理規(guī)定

第一條 目的

為保證辦公用品的有效使用和妥善保管、規(guī)范辦公用品的管理和流程、節(jié)約成本，特制定本規(guī)定。

第二條 辦公用品范圍

主要包括：A4紙、簽字筆、涂改液、計(jì)算器、文件夾、訂書機(jī)、剪刀、文件夾等。第三條 辦公用品的購買及入庫

1、常規(guī)性的辦公用品由管理部行政人員統(tǒng)一購置辦公用品，統(tǒng)一備存，各單位/部門請(qǐng)勿隨意自行購置。

2、非常規(guī)或其他偶然性使用物品，如驗(yàn)抄機(jī)、電風(fēng)扇、電子配件、燒水壺等；對(duì)非常規(guī)的辦公用品，需求部門需提前填寫“辦公用品采購申請(qǐng)表”（附表1），交由部門主管審核，價(jià)值300元以上的，需管轄高管審核。

3、辦公用品送至后，管理部行政人員負(fù)責(zé)核對(duì)所送貨單上的單價(jià)、數(shù)量、規(guī)格是否與申購的相符，確認(rèn)無誤后填寫《入庫單》驗(yàn)收入庫，登記入帳。第四條 辦公用品領(lǐng)用和管理

1、辦公用品的領(lǐng)用和管理由管理部行政前臺(tái)負(fù)責(zé)，常規(guī)的辦公用品，員工直接到前臺(tái)領(lǐng)取，并在“辦公用品領(lǐng)用登記表”做好登記。

2、新入職員工，在入職當(dāng)天發(fā)放配套的辦公用品。

3、員工應(yīng)自覺愛護(hù)公司財(cái)產(chǎn)、節(jié)約使用辦公用品。

4、使用中的辦公用品出現(xiàn)問題及故障，使用人直接告知前臺(tái)，由管理部負(fù)責(zé)退換、保修、維修等事項(xiàng)。

5、員工離職時(shí)，應(yīng)將剩余辦公用品一并交給管理部。第五條 辦公用品盤存

辦公用品，每月清點(diǎn)一次，清點(diǎn)工作由管理部負(fù)責(zé)。清點(diǎn)要求做到帳物一致，如果不一致要查找原因，使兩者一致。附表1 《辦公用品采購申請(qǐng)表》

名片管理規(guī)定

第一條 目的

為使公司名片統(tǒng)一規(guī)范化，強(qiáng)化公司對(duì)外形象管理及展示，特定本規(guī)定。

第二條 適用范圍

適用于集團(tuán)各單位/部門名片制作和使用管理。第三條 名片印制范圍

各單位總經(jīng)理、副經(jīng)理、各部門經(jīng)理/主管成員、因工作需要對(duì)外聯(lián)系業(yè)務(wù)人員。第四條 名片印制要求

管理部對(duì)集團(tuán)名片實(shí)行統(tǒng)一管理，集團(tuán)名片版樣統(tǒng)一規(guī)格，各單位參照集團(tuán)的格式樣版制作，確保字體、字體大小、格式、紙張、顏色需一致。第五條 名片申請(qǐng)流程及規(guī)定

1、需印刷名片的員工，應(yīng)鎮(zhèn)寫＂名片制作申請(qǐng)表＂，申請(qǐng)人應(yīng)明確標(biāo)示個(gè)人信息，包括姓名、職務(wù)、聯(lián)系電話、傳真、郵箱等，2、申請(qǐng)表經(jīng)部門主管審核后，傳至HR審核，最后交由管理部行政前臺(tái)制作。

3、審核時(shí)應(yīng)檢查申請(qǐng)人職務(wù)是否與名片申請(qǐng)單上的相符，因工作需要使用比實(shí)際較高的職務(wù)頭銜，需分管高管或總經(jīng)理審核。第六條 名片的使用及注意事項(xiàng)

1、員工辭職時(shí)請(qǐng)將剩余名片交回管理部，行政前臺(tái)進(jìn)行粉碎銷毀。

2、由于名片內(nèi)容信息發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知管理部印制更新新名片，行政前臺(tái)將未使用完的名片舊名片全部收回。

3、交往中，員工應(yīng)掌握名片遞送禮儀與交換規(guī)則，維護(hù)公司形象。附表1 《名片制作申請(qǐng)表》

收發(fā)快遞管理規(guī)定

第一條 目的

為了規(guī)范公司發(fā)快遞管理，防止快遞丟失節(jié)約快遞成本，提高工作高率，制定本規(guī)定。

第二條 寄件流程及規(guī)定

1、寄件時(shí)所注明郵物品的性質(zhì)與緊急程度，合理性選擇快遞公司。緊急件、貴重件類選擇：順豐或EMS，普通件：發(fā)一般的快遞如圓通、申通、韻達(dá)等。

2、寄件時(shí)到前臺(tái)領(lǐng)取及填寫快遞單，寄件人用正揩清晰填寫收件方和寄件方詳細(xì)資料（地址、收件人、聯(lián)系電話等）。

3、寄件人填寫快遞單后將快遞件交由前臺(tái)核查，核查內(nèi)容包括：是否為私人件，快遞單是否填寫正確，核查完畢后通知相應(yīng)的快遞公司收件，由前臺(tái)保留寄件單據(jù)。

4、公司寄件由公司承擔(dān)費(fèi)用，私人件由個(gè)人承擔(dān)，嚴(yán)禁公費(fèi)郵寄私人物品，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)懲。

5、保價(jià)：為避免風(fēng)險(xiǎn)，超過1萬元的物品不可快遞，寄5000元至10000元的物品和易碎、易損件須進(jìn)行保價(jià)。第三條 前臺(tái)收件規(guī)定

1、不需要支付到付快遞費(fèi)的收件由前臺(tái)簽收、登記后，及時(shí)通知收件人簽字領(lǐng)取。

2、需支付到付快遞費(fèi)的快遞收件，前臺(tái)及時(shí)聯(lián)系收件人確保是否為公司件并支付其費(fèi)用。

3、前臺(tái)簽收所有公司快遞件必須進(jìn)行登記，并讓收件人簽收，若收件人不在可通知部門相關(guān)人員代簽。

4、公司所有的寄件快遞單統(tǒng)一由前臺(tái)保管（保管期為一年），便于對(duì)帳和查詢。第四條 遺損件索賠

寄（收）件人發(fā)現(xiàn)所寄（收）快遞發(fā)生遺失或損失的，應(yīng)第一時(shí)間將單號(hào)報(bào)到前臺(tái)，由前臺(tái)與快遞公司跟進(jìn)索賠。

飛機(jī)票、火車票及酒店預(yù)定規(guī)定

第一條 目的

為進(jìn)一步明確預(yù)定機(jī)票、車票及酒店的預(yù)訂管理工作，提高工作效率，規(guī)范費(fèi)用支出，特制定此管理規(guī)定。

第二條 飛機(jī)票的預(yù)定規(guī)定

1、飛機(jī)票、火車票的歸口部門為管理部，具體負(fù)責(zé)人為前臺(tái)文員。

2、員工因公出差需預(yù)定飛機(jī)票時(shí)，將審批后的《出差申請(qǐng)單》交由前臺(tái)統(tǒng)一預(yù)定。如遇特殊情況臨時(shí)出差急需訂票，需上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)郵件或致電前臺(tái)，前臺(tái)確認(rèn)后方可預(yù)訂，出差回來后需要補(bǔ)上《出差申請(qǐng)單》。

3、員工在申請(qǐng)訂票時(shí)須告知前臺(tái)個(gè)人證件信息、出發(fā)時(shí)間等相關(guān)事項(xiàng)，前臺(tái)查詢航班后把相關(guān)信息反饋給訂票人。

4、員工非因公外出所需訂票，前臺(tái)可協(xié)助訂票，機(jī)票費(fèi)用由本人支付，公司不予辦理報(bào)銷。第三條 火車票的預(yù)定規(guī)定

原則上由個(gè)人自行網(wǎng)上預(yù)訂或窗口購票并支付其費(fèi)用，特殊情況外，可由前臺(tái)預(yù)訂，出差回來后訂票人需把火車票票據(jù)及時(shí)交至前臺(tái)報(bào)銷，個(gè)人原因遺失票據(jù)的，其費(fèi)用將在工資中扣除。

第四條 酒店預(yù)定規(guī)定

1、管理部的相關(guān)行政人員負(fù)責(zé)找尋與公司合作的酒店并簽訂相關(guān)的優(yōu)惠商務(wù)協(xié)議。

2、員工出差或有接待需要求的單位/部門優(yōu)先安排已簽訂的酒店，相應(yīng)的酒店接洽由當(dāng)?shù)匦姓藛T負(fù)責(zé)，如當(dāng)時(shí)沒有相應(yīng)的行政人員則由所屬單位的行政人員負(fù)責(zé)。

3、所有預(yù)定的酒店原則上費(fèi)用先行墊付，回司后自行報(bào)銷。如遇特殊情況需掛公帳的，需要提前1天通知相關(guān)管理部的行政負(fù)責(zé)人協(xié)助辦理。

固定資產(chǎn)管理辦法

第一條 目的

為加強(qiáng)對(duì)公司固定資產(chǎn)的管理，掌握固定資產(chǎn)的構(gòu)成與使用情況，確認(rèn)公司財(cái)產(chǎn)不受損失，特制定本制度。第二條 界定標(biāo)準(zhǔn)

1、為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的。

2、單位價(jià)值較高(一般在2,000元以上)，使用年限超過一年，辦公家具無論單價(jià)多少均列入固定資產(chǎn)。

3、以下物品均也列入固定資產(chǎn)進(jìn)行管理: ①打印機(jī)、照相機(jī)、復(fù)印機(jī)、一體機(jī)、傳真機(jī)等辦公室固定使用的電子設(shè)備無論單價(jià)多少均列入資產(chǎn)管理； ②機(jī)械、運(yùn)輸工具和其他與經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備等;○3采購價(jià)格在1000元以上的均列入固定資產(chǎn)管理。

不具備以上條件的，使用年限在一年以上的資產(chǎn)作為低值易耗品，仿照固定資產(chǎn)進(jìn)行管理。

第三條 固定資產(chǎn)分類

1、電子設(shè)備。包括各種辦公及文字處理設(shè)備，如電腦、相機(jī)、投影儀、集線器、攝像機(jī)、PC服務(wù)器、不間斷電源、防火墻、服務(wù)器、小型機(jī)、視頻會(huì)議系統(tǒng)、機(jī)柜、計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)設(shè)備、路由器、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、掃描儀、裝訂機(jī)、傳真機(jī)及其它辦公、通訊及文字處理設(shè)備等。

2、交通運(yùn)輸設(shè)備。包括各類業(yè)務(wù)用車、管理用車等。

3、辦公家具。

4、無形資產(chǎn)。包括軟件、土地使用權(quán)及其他。第四條 固定資產(chǎn)編號(hào)

編號(hào)原則：板塊代碼+地區(qū)代碼+財(cái)務(wù)系統(tǒng)自動(dòng)生成代碼

1、盛業(yè)金融集團(tuán) 板塊代碼：FG

2、盛業(yè)商業(yè)保理 板塊代碼：FA

3、盛業(yè)國際能源 板塊代碼：RE

4、盛業(yè)融資租賃 板塊代碼：LE 第五條 固定資產(chǎn)的管理

管理部作為固定資產(chǎn)的主要管理部門

1、應(yīng)設(shè)置固定資產(chǎn)實(shí)物臺(tái)帳，建立“固定資產(chǎn)卡片”

2、對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一分類編號(hào)，定期組織對(duì)固定資產(chǎn)的清點(diǎn)，做到帳、物合一。

3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)綜合核算，全面掌握固定資產(chǎn)的增減情況，以及正確認(rèn)計(jì)提折扣等財(cái)務(wù)核算。

第六條 固定資產(chǎn)添置及入庫登記

1、需要添置固定資產(chǎn)的各單位/部門，應(yīng)填寫《固定資產(chǎn)購置申請(qǐng)表》，經(jīng)部門經(jīng)理、財(cái)務(wù)部審核及總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)后交由管理部進(jìn)行相應(yīng)的采購.2、固定資產(chǎn)到達(dá)使用單位后，管理部和使用部門共同驗(yàn)收，對(duì)固定資產(chǎn)核查、清點(diǎn)，并填寫《入庫單》。

3、所有資產(chǎn)驗(yàn)收后須入庫登記、填寫固定資產(chǎn)卡片，更新臺(tái)帳，落實(shí)使用負(fù)責(zé)人。第七條 固定資產(chǎn)的調(diào)撥

1、固定資產(chǎn)在公司內(nèi)部員工之間轉(zhuǎn)移調(diào)撥，需填寫“固定資產(chǎn)調(diào)撥申請(qǐng)單”報(bào)調(diào)出單位的部門負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理批準(zhǔn)，由管理部與調(diào)撥雙方辦理調(diào)撥手續(xù)。

2、調(diào)出和調(diào)入部門、財(cái)務(wù)部、管理部門各存一份復(fù)印件。第八條 固定資產(chǎn)的維修

各部門一旦發(fā)生固定資產(chǎn)故障，應(yīng)立即停止使用，由管理部進(jìn)行維修的協(xié)調(diào)與安排。第九條 固定資產(chǎn)停用、報(bào)廢

報(bào)廢原則：

1、超過使用年限、自然損耗造成性能降低，主要部門損壞，無法修復(fù)的。

2、設(shè)備因產(chǎn)品質(zhì)量低劣，不能正常運(yùn)行，又無法改造利用。

3、多次維修，費(fèi)用超過設(shè)備原值50%以上的。報(bào)廢手續(xù)：

1、當(dāng)固定資產(chǎn)嚴(yán)重?fù)p壞，沒有維修價(jià)值時(shí)，由固定資產(chǎn)使用部門提出申請(qǐng)，填寫“固定資產(chǎn)報(bào)廢申請(qǐng)表”并寫清各項(xiàng)內(nèi)容及報(bào)廢原因，交由固定使用部門負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理審批，審批后交給管理部。

2、固定資產(chǎn)管理部門對(duì)實(shí)物進(jìn)行處理，處理后對(duì)臺(tái)帳及固定資產(chǎn)卡片進(jìn)行更新，并將結(jié)果書面告知財(cái)務(wù)部。第十條 固定資產(chǎn)盤點(diǎn)

1、為加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)的管理，確認(rèn)帳物合一，帳帳相符，公司定于每月對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一次實(shí)物清點(diǎn)清點(diǎn)工作由管理部組織。

2、清點(diǎn)完成后，管理部應(yīng)編制“固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表”，交由財(cái)務(wù)部核對(duì)。

第十一條 固定資產(chǎn)管理員變更時(shí)，須首先完成轄區(qū)固定資產(chǎn)的實(shí)地盤點(diǎn)，完成交接手續(xù)。附表一《固定資產(chǎn)購置申請(qǐng)表》 附表二 《固定資產(chǎn)調(diào)撥申請(qǐng)單》 附表三 《固定資產(chǎn)報(bào)廢申請(qǐng)表》

集團(tuán)管理部 2014-06-03

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理規(guī)定

三級(jí)資質(zhì)：

1、注冊資本不低于1800萬元。

以營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告為準(zhǔn)，其中實(shí)收資本不得少于1800萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上。

從取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)之日起到申報(bào)三級(jí)資質(zhì)計(jì)算滿2年，以資質(zhì)證書中批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)間和省建設(shè)廳行政審批中心接收申請(qǐng)時(shí)間為準(zhǔn)。

3、房屋建筑面積累計(jì)竣工8萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

（1）晉升三級(jí)資質(zhì)的，業(yè)績認(rèn)定時(shí)間以省建設(shè)廳行政審批中心接收申請(qǐng)時(shí)間為準(zhǔn)，按計(jì)算，往前推3年，具體到月份。如申請(qǐng)時(shí)間為2008年8月8日，即為2005年8月—2008年7月；延續(xù)三級(jí)資質(zhì)的，業(yè)績認(rèn)定時(shí)間以資質(zhì)證書有效期到期時(shí)間為準(zhǔn)，按計(jì)算，往前推3年，具體到月份。如證書有效期到期時(shí)間為2008年9月30日，即為2005年10月—2008年9月。（2）累計(jì)竣工總量以開發(fā)主管部門提供的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表載明的面積為準(zhǔn)，未實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案的，可以當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督部門出具的竣工驗(yàn)收備案表載明的面積為準(zhǔn)，竣工日期以竣工驗(yàn)收備案表載明的竣工驗(yàn)收日期為準(zhǔn)，竣工驗(yàn)收日期與備案日期相差半年以上的，以備案日期為準(zhǔn)。

（3）晉升三級(jí)資質(zhì)的，累計(jì)竣工總量必須達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不折抵投資額；延續(xù)三級(jí)資質(zhì)的，累計(jì)竣工總量必須達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%，其余20%可用投資額折抵（儲(chǔ)備土地使用權(quán)證），或市開發(fā)主管部門出具的認(rèn)可該企業(yè)符合升級(jí)條件的資信評(píng)價(jià)、發(fā)展前景的書面證明。

4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100%，優(yōu)良品率60%以上。

以當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督部門出具的竣工驗(yàn)收備案表及相關(guān)證明為準(zhǔn)。

5、上一年房屋建筑施工面積4萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

（1）晉升三級(jí)資質(zhì)的，上1年以省建設(shè)廳行政審批中心接收申請(qǐng)時(shí)間為準(zhǔn)，按計(jì)算，往前推1年，具體到月份。如申請(qǐng)時(shí)間為2008年8月8日，上1年即為2007年8月—2008年7月；延續(xù)三級(jí)資質(zhì)的，上1年以資質(zhì)證書有效期到期時(shí)間為準(zhǔn)，按計(jì)算，往前推1年，具體到月份。如證書有效期到期時(shí)間為2008年9月30日，上1年即為2007年10月—2008年9月。

（2）施工面積以建設(shè)部門核發(fā)的施工許可證和開發(fā)主管部門核發(fā)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明載明的面積為準(zhǔn)。（3）晉升三級(jí)資質(zhì)的，上1年施工面積必須到到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不折抵投資額；延續(xù)三級(jí)資質(zhì)的，上1年施工面積必須達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%，其余20%可用投資額折抵（儲(chǔ)備土地使用權(quán)證），或市開發(fā)主管部門出具的認(rèn)可該企業(yè)符合三級(jí)條件的資信評(píng)價(jià)、發(fā)展前景的書面證明。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于15人。其中，具有中級(jí)以上職稱的不少于10人（高級(jí)職稱的3人），持有崗位資格證書12人（建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)4人；會(huì)計(jì)2人；企業(yè)管理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理5人；統(tǒng)計(jì)1人）。

（1）建筑、結(jié)構(gòu)類主要是指以工民建、建筑規(guī)劃、建筑施工、工程結(jié)構(gòu)等專業(yè)為主的專業(yè)類型；財(cái)務(wù)主要是會(huì)計(jì)專業(yè)；房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類主要是房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等專業(yè)。

高級(jí)職稱3人，其中：建筑、結(jié)構(gòu)2人，財(cái)務(wù)類、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類1人；中級(jí)職稱7人，其中：建筑、結(jié)構(gòu)類5人，財(cái)務(wù)類、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類2人。退休、下崗、離崗人員可計(jì)入有職稱專業(yè)人數(shù)，但需提供退休、下崗、離崗證書，且年齡均不得超過70歲。

（2）凡高級(jí)職稱證書中工作單位不是本公司的，均需提供原單位的解除勞動(dòng)關(guān)系證明，或市勞動(dòng)主管部門出具的與原單位的解聘合同證明。

（3）對(duì)職稱證書借用、空掛、兼職、偽造等行為，一經(jīng)查出，即作不予許可處理。

（4）實(shí)行崗位資格證書制度后，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員需持有崗位資格證書。

7、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質(zhì)量投訴率4%以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

（1）質(zhì)量保證體系一般指IS9000認(rèn)證，現(xiàn)在提倡企業(yè)都要做質(zhì)量認(rèn)證，但在資質(zhì)審查中暫不作為硬性指標(biāo)。

（2）“兩書”：開發(fā)項(xiàng)目中有住宅項(xiàng)目的必須要有“兩書”，要用標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一文本的，企業(yè)可以增加附頁，但內(nèi)容必須符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求。

（3）質(zhì)量投訴的信息由開發(fā)主管部門出具，應(yīng)包括建筑質(zhì)量、銷售、配套、清欠、拆遷等內(nèi)容。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

市開發(fā)主管部門出具的質(zhì)量事故報(bào)告。