第一篇：明源房地產(chǎn)管理軟件問答

操 作 技 巧 明源售樓管理系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)版V3.5（連載四）

問：軟件運(yùn)行速度很慢，不論是進(jìn)入軟件還是界面的切換都需要等待較長的時(shí)間。

答：

1、這跟網(wǎng)絡(luò)的反應(yīng)速度有關(guān)，可視網(wǎng)絡(luò)情況盡量減少所使用的通信協(xié)議，以減少系統(tǒng)資源的占用。我們軟件狗所支持的協(xié)議有：TCP/IP、NETBEUI。



2、檢查網(wǎng)絡(luò)中是否使用有防火墻，某些防火墻軟件對C/S模式的軟件的影響很大，建議關(guān)閉防火墻或采用其他的防火墻軟件。

問：已將RSMS下的98ODBC文件拷至SYSTEM下，但進(jìn)入“銷售統(tǒng)計(jì)”時(shí)就有提示“ODBC數(shù)據(jù)庫無效的別名”，能夠進(jìn)去，銷售統(tǒng)計(jì)分析也有，但“內(nèi)銷、外銷、付款方式、戶型、房間類型、朝向”卻不能分析，不知是什么原因？

答：請檢查控制面板中ODBC的版本號是否為3.5，如不是請檢查替換是否成功。

問：在“數(shù)據(jù)恢復(fù)”時(shí)有時(shí)會把系統(tǒng)的PMS數(shù)據(jù)庫刪除，就進(jìn)不去，是何因？

答：請檢查被恢復(fù)的數(shù)據(jù)庫是否完整，在恢復(fù)數(shù)據(jù)時(shí)不能有其他應(yīng)用程序占用數(shù)據(jù)庫，否則將導(dǎo)致數(shù)據(jù)恢復(fù)失敗。

問：網(wǎng)絡(luò)版的遠(yuǎn)程端數(shù)據(jù)可否與公司NT網(wǎng)的其中一臺工作站進(jìn)行遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)交換，而不直接在服務(wù)器上？答：如果遠(yuǎn)程端通過撥號網(wǎng)絡(luò)能夠找到并成功映射服務(wù)器的軟件目錄為S盤，就可以進(jìn)行數(shù)據(jù)交換。問：當(dāng)?shù)谝淮问褂密浖r(shí)要將遠(yuǎn)程工作站做的數(shù)據(jù)導(dǎo)出到服務(wù)器，而服務(wù)器進(jìn)行導(dǎo)入時(shí)，系統(tǒng)出現(xiàn)“數(shù)據(jù)包格式不正確”的提示,這是為何？

答：目前版本（2.7）的ARJ在98和NT下使用的參數(shù)不同，如需在98和NT將進(jìn)行數(shù)據(jù)交換可使用2.41版以前的ARJ。

問：一客戶買了100套房子,付款是100套房子一起付，怎樣操作？

答：新建一虛擬房間,100套房子當(dāng)成本房間一起銷售出去，原來房間銷售狀態(tài)也要改為簽約，成交總價(jià)給定為1元或0.1元.收款就是虛擬房間收款.問：在收款登記模塊中，實(shí)際收款金額與應(yīng)收款金額相等，系統(tǒng)為何提示多交款？

答：檢查實(shí)收款中款項(xiàng)名稱是否與應(yīng)收款中的款項(xiàng)名稱相對應(yīng)。

問：在增加一種銀行按揭的付款方式時(shí)，怎么無法使用銀行利率、按揭精確度一欄？

答：請檢查在付款方式的名稱中是否包含有“按揭”兩個(gè)字。

問：無意中錄入了“合同總價(jià)”如何清除掉？

答：錄入“合同總價(jià)”，系統(tǒng)會自動計(jì)算“應(yīng)補(bǔ)差價(jià)”。如果直接清除“合同總價(jià)”，那么“應(yīng)補(bǔ)差價(jià)”將是負(fù)的“預(yù)售總價(jià)”顯然不對。這時(shí)只有清除“實(shí)測面積”，系統(tǒng)認(rèn)為當(dāng)“實(shí)測面積”為0時(shí)，不需要補(bǔ)差價(jià),自動清除“應(yīng)補(bǔ)差價(jià)”和“合同總價(jià)”。

問：銀行按揭放款如何登記？

答：增加一筆實(shí)收款，款項(xiàng)名稱為“銀行按揭”，金額等于按揭金額，系統(tǒng)將自動填寫【銷售登記】中的“銀行是否放款”和“放款時(shí)間”字段。

問：在瀏覽資料一覽表時(shí)，顯示字段太多，怎樣才能同時(shí)看到?jīng)]有顯示在一屏的記錄？

答：利用“窗口分欄”功能，將鼠標(biāo)移動到視圖左下角滾動條旁粗豎線處，鼠標(biāo)的光標(biāo)顯示為雙箭頭狀，按住左鍵拖動至視圖中間部位，則視圖被分為左右兩列窗口，拖動一列窗口的橫向滾動條查看數(shù)據(jù)時(shí),另一列窗口數(shù)據(jù)保持不動,這樣在同一視圖中便可方便的進(jìn)行查詢。

問：覽視圖中調(diào)整了字段寬度等后，希望保持調(diào)整后的狀態(tài)，怎樣處理？

答：調(diào)整完點(diǎn)擊編輯菜單中“語法存盤”即可，下次進(jìn)入本視圖，還是已調(diào)整過的狀態(tài)。

第二篇：深圳明源《房地產(chǎn)成本管理》課程學(xué)習(xí)心得

深圳明源《房地產(chǎn)成本管理》學(xué)習(xí)心得

4月30-31日和房地產(chǎn)造價(jià)部房經(jīng)理一同參加了深圳明源《房地產(chǎn)成本管理》課程為期兩天的學(xué)習(xí)，課程通過業(yè)內(nèi)精英成本管理經(jīng)理分享、標(biāo)桿企業(yè)成本實(shí)戰(zhàn)案例研究和小組討論三種形式對成本管理和采招管理兩大塊進(jìn)行了闡述。兩天的課程，雖然不能說全部消化，但是針對自己現(xiàn)在的工作有很大的幫助。

一、成本管理五大趨勢

1、先策后控，在關(guān)注“開源”的同時(shí)，也更多的從“節(jié)流”視角強(qiáng)調(diào)成本管控，其中，“無策后控”的成本管理模式為越來越多的房企所推崇。

2、成本策劃，從經(jīng)營的視角前置成本控制，沒有設(shè)計(jì)圖紙也能開始成本管理，實(shí)現(xiàn)成本“事前”控制。

3、全生命周期管理，在成本全生命周期的管理過程中，實(shí)現(xiàn)從“成本核算”向“成本控制”轉(zhuǎn)變，將管理手段進(jìn)行前置。

4、增值理念，從“絆腳石”到“引路人”，使成本工作分配更多地作用于作業(yè)鏈中增值的環(huán)節(jié)，成本管理者的角色從傳統(tǒng)的一味“省錢”轉(zhuǎn)變“教業(yè)務(wù)人員花錢”。

5、成本數(shù)據(jù)庫，建立成本數(shù)據(jù)庫是成本管理必不可少的一項(xiàng)，是成本越來越精準(zhǔn)的依據(jù)，是審視成本管控的第一關(guān)。

二、突破成本管理的五大策略

1、分級管控，成本分級管控異地項(xiàng)目管控新模式，成本分級管 1

控的核心模式表現(xiàn)為“縱向分級、橫向分工”的立體管控框架?？v向分級指“集團(tuán)、公司、項(xiàng)目、業(yè)務(wù)經(jīng)辦人”四級管控模式；橫向分工指項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、成本經(jīng)理、營銷經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理等崗位的權(quán)責(zé)分工與協(xié)作。

2、核心支撐，控制型成本管理強(qiáng)調(diào)成本的過程管控，使成本管理從早前的事后“核算”邁入了事前“控制”階段。

3、職能拆分構(gòu)建成本和采購的制衡體系，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理部集成本、審算、合約和采購四個(gè)核心職能要素于一身，常導(dǎo)致職能混亂，成本和采購不能有效制衡。

4、合約規(guī)劃，合約規(guī)劃作為成本管理的事前控制手段，已經(jīng)得到大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可和應(yīng)用。

5、成本管理成熟度評估體系幫助企業(yè)以和系統(tǒng)化的方法審視當(dāng)前成本管理現(xiàn)狀，識別影響成本管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和因素，從而幫助企業(yè)精準(zhǔn)地提升成本管理水平。

三、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本管理的落地與應(yīng)用

1、方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位普遍注重設(shè)計(jì)效果，忽視成本，而成本人員又缺乏設(shè)計(jì)背景，難以向設(shè)計(jì)單位提出反向要求，導(dǎo)致項(xiàng)目成本控制難以達(dá)到目標(biāo)，因此，有必要找出設(shè)計(jì)階段成本控制的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行限額控制。

2、景觀成本，景觀投入是個(gè)無底洞，高不封頂，通過有限的投入，實(shí)現(xiàn)最佳的景觀效果和產(chǎn)品高溢價(jià)，是景觀成本管理的關(guān)鍵。

3、設(shè)計(jì)變更，發(fā)生變更的原因越是前端的，所要付出的代價(jià)就

越大，要做好變更的成本控制，關(guān)注點(diǎn)和工作重心都要盡量前置。

4、營銷費(fèi)用，招商分析營銷投放效果的三大指標(biāo)為到訪成交率、單位到訪成本、單位成交成本。

5、財(cái)務(wù)費(fèi)用，財(cái)務(wù)管理的貢獻(xiàn)體現(xiàn)在資本市場、預(yù)算管控、業(yè)績管理、稅務(wù)籌劃等五大方面。

6、稅金管理，節(jié)流從稅務(wù)籌劃開始，房地產(chǎn)開發(fā)每一環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)行為都會涉及到稅費(fèi)繳納，同時(shí)也蘊(yùn)涵了稅收籌劃的空間。

四、公司現(xiàn)行成本系統(tǒng)運(yùn)用情況談?wù)勛约旱南敕?/p>

1、在層面上講，只是停留在“成本核算”的基礎(chǔ)上，并沒有將“成本控制”的管控手段進(jìn)行前置。

2、合約規(guī)劃作為成本管理的事前控制手段，已經(jīng)是大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可和應(yīng)用，我們公司的現(xiàn)狀只是為了合同審批及付款審批而核算出來的一個(gè)數(shù)據(jù)，沒有實(shí)行強(qiáng)控，其實(shí)對于成本控制來說沒有很大的意義。

3、沒有建立強(qiáng)大的成本數(shù)據(jù)庫體系，建立成本數(shù)據(jù)庫體系主要包括建立指標(biāo)模板和建立成本測算模型兩大部分，通過多個(gè)項(xiàng)目對比，對項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)提練出標(biāo)準(zhǔn)模板，將項(xiàng)目成本劃分為建安和非建安兩大類要，將歷史項(xiàng)目的數(shù)據(jù)沉淀下來。

以上是我這次課程中對成本管理的理解和心得，會將所學(xué)的知識運(yùn)用到以后的工作當(dāng)中。

第三篇：濰坊明源公司簡介

濰坊明源拓展科技有限公司

濰坊明源軟件銷售中心

是一家集計(jì)算機(jī)硬件銷售、軟件開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)營銷管理軟件、印刷企業(yè)管理軟件、印刷報(bào)價(jià)軟件、CRM客戶關(guān)系管理軟件、進(jìn)銷存財(cái)務(wù)管理軟件、印前軟件及設(shè)備集成、銷售、技術(shù)服務(wù)于一體的高新技術(shù)企業(yè)。

是深圳中藍(lán)房地產(chǎn)售樓營銷管理軟件山東省總代理；廣州晨輝印刷信息化管理軟件山東省總代理；瑞士洛森（香港）有限公司中國山東洛森代理商；CRM客戶關(guān)系管理軟件、房地產(chǎn)售樓管理軟件，數(shù)碼快印管理軟件，華光方正排版軟件，RIP輸出軟件專業(yè)經(jīng)銷商；濰坊膠印機(jī)，日本、美國、杭州、深圳激光照排機(jī)全系列產(chǎn)品特約代理商；IBM服務(wù)器濰坊授權(quán)經(jīng)銷商。公司承接各檔跨平臺彩色出版印前系統(tǒng)、激光照排系統(tǒng)、UVCTP/CTP系統(tǒng)解決方案。

印刷企業(yè)管理軟件含印刷報(bào)價(jià)系統(tǒng)、業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、生產(chǎn)管理系統(tǒng)、庫存管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)、外協(xié)管理系統(tǒng)等是一套適合于印刷廠及廣告公司使用的完美版本。

房地產(chǎn)售樓管理軟件是總結(jié)大多數(shù)國內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)樓盤銷售管理的需求,結(jié)合先進(jìn)的CRM管理理念，不斷優(yōu)化、提煉出來的一套房地產(chǎn)行業(yè)管理軟件。可實(shí)現(xiàn)樓盤項(xiàng)目營銷數(shù)據(jù)信息在集團(tuán)各部門范圍內(nèi)得以全面共享和有效使用，不僅減少了工作人員大量的重復(fù)工作，提高了企業(yè)和各部門間的協(xié)作效率； 還為集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)提供了實(shí)時(shí)的業(yè)務(wù)信息以及準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)。

公司在經(jīng)營過程中，秉承“誠信是基石，雙贏是動力”的理念，以用戶利益為重心，把最優(yōu)的產(chǎn)品、最優(yōu)的價(jià)格和最好的服務(wù)提供給您，感謝您的支持。

濰坊明源拓展科技有限公司濰坊明源軟件銷售中心

地址：濰坊市東風(fēng)東街天馬國際商務(wù)大廈13樓12A08室

電話：0536-8896977***聯(lián)系人：趙建興

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)實(shí)務(wù)問答

問:房產(chǎn)分兩期開發(fā)，一期建造的園林景觀，會所等的成本應(yīng)在兩期成本中分配。分配的標(biāo)準(zhǔn)以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統(tǒng)一的分配標(biāo)準(zhǔn)？

答：建筑面積是房地產(chǎn)開發(fā)各期成本分配的主要標(biāo)準(zhǔn)，一般都采用此標(biāo)準(zhǔn)分配一些共同成本，如各期之間，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的成本等，對于前期和配套費(fèi)用，其發(fā)生的成本與土地面積沒有直接關(guān)系，而與建筑面積有關(guān)系，所以，其分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)一般是按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。可銷售面積是單位成本計(jì)算基礎(chǔ)。參見下面詳述：

由于土地費(fèi)用和前期、配套等費(fèi)用并不是按我們的會計(jì)分期來確定和支付的，所以，這部分費(fèi)用除按上述開發(fā)成本的相應(yīng)明細(xì)科目進(jìn)行歸集外，還要采用一定的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)在各成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，即土地面積和建筑面積。

由于企業(yè)在獲得土地后必須按照規(guī)劃部門規(guī)定的容積率進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不得超容積率設(shè)計(jì)和施工，所以，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準(zhǔn)書時(shí)已經(jīng)確定。但由于項(xiàng)目的分期施工，使得每期占用土地的面積與實(shí)際建造的建筑面積不匹配。如果按土地面積進(jìn)行分?jǐn)?，那么就會造成以高層為主的那一期單方土地成本低，而以多層或?lián)排為主的一期單方土地成本高。在土地成本占開發(fā)成本比例較高的地區(qū)，按土地面積進(jìn)行分?jǐn)偩蜁斐筛髌诔杀竞龈吆龅?，不能真?shí)反映項(xiàng)目的實(shí)際成本。因而在一般情況下采用按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偙容^合理。但如果建造的產(chǎn)品有明顯的差異，比如將其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進(jìn)行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質(zhì)和不同用途的產(chǎn)品時(shí)，用土地面積進(jìn)行分?jǐn)偢享?xiàng)目的實(shí)際情況。所以，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的具體情況選用其一或同時(shí)使用，但一經(jīng)確定不得隨意更改。

根據(jù)取得的實(shí)測報(bào)告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對照預(yù)測報(bào)告審核確認(rèn)實(shí)測報(bào)告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準(zhǔn)確性。區(qū)分那些是可售面積，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設(shè)施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業(yè)辦公用房屋等）。對會所、地下車庫等公建配套設(shè)施是否可售的衡量標(biāo)準(zhǔn)是看其權(quán)屬，如在銷售合同中明確產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，則屬可售面積；如明確屬全體業(yè)主，則屬不可售面積，最終計(jì)算出實(shí)際可售房屋面積。這是計(jì)算單位成本的依據(jù)，如果面積計(jì)算不準(zhǔn)確，直接影響銷售成本和銷售利潤計(jì)算的準(zhǔn)確性。

問:把會所作為售樓處，會所的裝修費(fèi)用和工程施工費(fèi)用是放在“建筑安裝施工費(fèi)“還是在”公共配套設(shè)施費(fèi)“核算？在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容包含些什么？

答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時(shí)用途，按會所(公共配套設(shè)施)核算：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

按售樓處核算則看其是否能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算，而分別作為自建固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品核算，兼作售樓處的會所如果屬于（2）類，則無矛盾。但如果無產(chǎn)權(quán)，為業(yè)主共有則應(yīng)該核算在公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)下。

31號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮。

在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容主要是配套設(shè)施建造成本，很多企業(yè)將配套設(shè)施專門作為一項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品核算其成本，然后分?jǐn)傆?jì)入不同開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本項(xiàng)下的公共配套設(shè)施費(fèi)。

問:房屋實(shí)測報(bào)告的“房屋建筑總面積”是不是等于“可售產(chǎn)品的銷售面積”+“公建面積(公共綠化占地面積)”？（實(shí)測報(bào)告上可售面積指的是“住宅”）

答：根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》房屋實(shí)測報(bào)告的房屋建筑總面積包括：房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

問:基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的中綠化的核算內(nèi)容，是否僅指建造綠化的工程費(fèi)用？綠化的面積不在建筑面積計(jì)算范圍吧？

答：綠化占地不分?jǐn)偼恋爻杀?，綠化不形成建筑物，不應(yīng)納入建筑面積計(jì)算。

問:31號文中”計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。“哪些是稅收規(guī)定可以預(yù)提和應(yīng)付計(jì)入成本的？

答：稅收規(guī)定可以預(yù)提和應(yīng)付計(jì)入成本的包括：

⑴應(yīng)付福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)；

⑵財(cái)政部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》“經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用.采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓?！?/p>

⑶國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知：“

六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行?！蓖赓Y房企在開發(fā)費(fèi)用預(yù)提方面有更大的空間。

問:為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測繪費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評估費(fèi)等放在開發(fā)間接費(fèi)中，不是很理解。費(fèi)用的發(fā)生因與借款直接相關(guān)放在財(cái)務(wù)費(fèi)用中資本化不妥嗎？

答：至于用什么科目核算，見仁見智。我們認(rèn)為進(jìn)入開發(fā)間接費(fèi)比較好，因?yàn)樵谝患医鹑跈C(jī)構(gòu)融資不成功，也發(fā)生類似費(fèi)用，而且類似費(fèi)用發(fā)生后產(chǎn)生的成果還可以用于其他金融機(jī)構(gòu)融資。

問:售樓處設(shè)在小區(qū)的會所，發(fā)生的售樓處裝修費(fèi)用是作為銷售費(fèi)用處理還是記入會所的建造成本？

答：如果該裝修費(fèi)用金額較大，且裝修中考慮了以后會所經(jīng)營或使用的需要，售樓結(jié)束后，該會所即可直接投入使用，不對原裝修作大規(guī)模調(diào)整，應(yīng)該計(jì)入建造成本。如售樓處僅是臨時(shí)裝修或布置，可以計(jì)入銷售費(fèi)用。

問:哪些費(fèi)用可入銷售費(fèi)用？

答：房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用一般包括銷售前期費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)等、銷售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也計(jì)入銷售費(fèi)用。

銷售前期費(fèi)：核算與銷售相關(guān)的一些前期費(fèi)用，主要分不能出售的樣板房裝飾費(fèi)用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費(fèi)用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時(shí)搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費(fèi)的建造費(fèi)用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費(fèi)用在開發(fā)成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費(fèi)用。其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費(fèi)用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護(hù)費(fèi)等。

銷售推廣費(fèi)：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺搭建費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等。

合同交易費(fèi)等：預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。

銷售代理費(fèi)：該項(xiàng)費(fèi)用是銷售費(fèi)用中的主要費(fèi)用之一，是開發(fā)公司委托代理公司進(jìn)行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費(fèi)，該科目核算按代理合同計(jì)算的應(yīng)付代理費(fèi)，包括已付和已計(jì)提尚未支付的部分。

第五篇：房地產(chǎn)知識問答100題

房地產(chǎn)知識問答100題

1什么是房地產(chǎn)?

答:房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,指土地及土地上的建筑物、附著物。

2什么是房地產(chǎn)權(quán)?  答:指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán),以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán),如抵押權(quán)等。

3為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記?  答:房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段,是政府為健全法制,加強(qiáng)房地產(chǎn)管 理,依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個(gè)方面的作用:產(chǎn)權(quán)確認(rèn), 即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài);保障權(quán)利人的合法權(quán)益;加強(qiáng)房地產(chǎn)管理,即通過房地 產(chǎn)權(quán)登記對房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。

5房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力?  答:依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后,產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能,任何其他人無權(quán)干涉或 妨礙,否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護(hù)。

6房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)?  答:根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定,深圳市房地產(chǎn)主管部門即深圳市規(guī)劃國 土局是特區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān),登記發(fā)證工作具體由該局測繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán) 登記科負(fù)責(zé)。

7《房地產(chǎn)證》有什么作用?  答:《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證,是合法擁有房地 產(chǎn)的憑證。

8現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》與過去有關(guān)部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán) 證》、《國有土使用權(quán)證》有什么區(qū)別?為什么要換證?  答:現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》合二為一, 統(tǒng)一制作成單一的《房地產(chǎn)證》,由一個(gè)部門統(tǒng)一頒發(fā)。為統(tǒng)一《房地產(chǎn)證》的發(fā)放,加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理,過去的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》都要更換成新的《房地產(chǎn)證》,但在更換前繼續(xù)有效。

9新的《房地產(chǎn)證》如何體現(xiàn)土地和房屋的產(chǎn)權(quán)?  答:新的《房地產(chǎn)證》分別設(shè)置土地、房屋兩個(gè)欄目,對土地使用權(quán),房屋所有權(quán)同時(shí)進(jìn) 行登記,以確認(rèn)權(quán)利人的上述兩項(xiàng)權(quán)利。

10《房地產(chǎn)證》記載哪些內(nèi)容? 答:《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況,土地及房屋等。具體有:權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。

11房地產(chǎn)登記的程序是怎樣的?

答:房地產(chǎn)登記按下列程序辦理:(一)提出申請;(二)受理申請;(三)審查申請文件;(四)權(quán)屬調(diào)查;(五)依法公告;(六)確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利;(七)將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊上;(八)計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書;(九)立卷歸檔。

12房地產(chǎn)登記的種類有哪些?  答:房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

13怎樣申請房地產(chǎn)權(quán)登記?  答:申請房地產(chǎn)權(quán)登記,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間向登記機(jī) 關(guān)提交申請書及有關(guān)文件,經(jīng)審查,申請人的申請符合規(guī)定的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間 內(nèi)核準(zhǔn)登記,004km.cn并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。

14房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記需要多長時(shí)間? 答: 申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記的需要90日, 申請轉(zhuǎn)移登記的需要30日,申請抵押登記的需要15日,申請變更及其它登記的需要30 日。

15房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的? 答:房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定:(1)企業(yè)法人,為該企業(yè)法人的法定名稱;(2)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位,為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱;(3)非法人組織,為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱;(4)個(gè)人,為合法身份證明上的姓名;(4)共有人,為各權(quán)利人的名稱或姓名。(5)共有人,為各權(quán)利人的名稱或姓名。

16房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記的? 答:房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記。所謂一宗土地,是指以權(quán)屬界線組成的封 塊。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的,各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附 著物所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。

17不按規(guī)定時(shí)間申請房地產(chǎn)登記,應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé) 任?  答:,不按規(guī)定的時(shí)間申請登記的,每逾期 一日,按登記費(fèi)的千分之三加收逾期登記費(fèi)。

18采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的,應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé) 任? 答:利用欺騙手段獲得核準(zhǔn)登記的,由登 記機(jī)關(guān)撤銷核準(zhǔn)登記,沒收其非法所得,并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)犯 罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。造成他人損失的,應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

19哪幾種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不予受理登記申請?  答:下列兩種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以不予受理登記申請 (1)申請文件不齊全;(2)申請不符合規(guī)定;房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。

20哪些房地產(chǎn)登記需要由當(dāng)事人共同申請?

答:房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈予等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。

21哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請?  答:下列情形的房地產(chǎn)登記,當(dāng)事人可單獨(dú)申請;(1)土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記;(2)因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記;(3)因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記;(4)變更登記;(5)因土地使用年期屆滿的注銷登記;(6)因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利 證書等其他登記。

22法律規(guī)定共同申請的,一方當(dāng)事人不配合,應(yīng)承擔(dān)

什么法律責(zé)任? 答:應(yīng)由當(dāng)事人共同申請登記的,一方申 請,另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的,登記機(jī)關(guān)可責(zé)成不申請登記或不提供 登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的,可處以一千元以上五千元以下罰 款。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件的,可逕為登記。

23申請房地產(chǎn)登記,可否委托他人代理?

答:申請房地產(chǎn)登記,申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的,應(yīng)向登記機(jī) 關(guān)提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。

24哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)?  答:按照有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的 ,須辦理合同公證手續(xù)。

25哪幾種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以作出暫緩登記的決定? 答:有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定: (1)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的;(2)涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng),未經(jīng)處理或正在處理之中的;(3)受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補(bǔ)正的;(4)有關(guān)機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)利的;(6)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其他事由。

26什么情況下登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng)?  答:有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng):(一)當(dāng)事人對房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的;(二)當(dāng)事人在申請登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件,采取欺騙 手段獲準(zhǔn)登記的;(三)登機(jī)關(guān)審查有疏忽,核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹＊?/p>

27房地產(chǎn)登記費(fèi)是如何收取的?  答:申請房地產(chǎn)登記,權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī) 定交納登記費(fèi):(一)初始登記的,按登記價(jià)值千分之一交納。但登記價(jià)值超過三千萬元的,超過部分按 萬分之五交納;(二)轉(zhuǎn)移登記的,按登記價(jià)值的千分之一交納。但登記價(jià)值超過一千萬元的,超過部分 按萬分之五交納;](三)抵押登記的,按抵押價(jià)值的萬分之一交納。但每項(xiàng)最低不于一百元;(四)變更登記及其他登記的,每項(xiàng)交納二十元。

28什么是地籍?什么是產(chǎn)籍?  答:我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄,包括了土地產(chǎn)權(quán) 的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講,是對在房地13怎樣申請房地產(chǎn)權(quán)登記? 答:申請房地產(chǎn)權(quán)登記,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間向登記機(jī) 關(guān)提交申請書及有關(guān)文件,經(jīng)審查,申請人的申請符合規(guī)定的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間 內(nèi)核準(zhǔn)登記,并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。

29什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記?  答:指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利,領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

30具備什么條件可以申請初始登記?  答:(1)凡簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書,并付清了地價(jià)款 后三十日內(nèi);(2)自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi);具備上述兩個(gè)條件,方可申請 初始登記。

31申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件?  答:申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件:

一、《房地產(chǎn)初始登記申請書》;

二、身份證明,包括:個(gè)人身份證明,或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明,或國家機(jī)關(guān) 負(fù)責(zé)人證明,或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。境外企業(yè)、組 織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。

三、土地權(quán)屬證明包括: 1以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交:(1)土地使用合同書。根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的,應(yīng)同時(shí)提 交征地補(bǔ)償協(xié)議書;(2)付清地價(jià)款證明; 2以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交:(1)市政府批準(zhǔn)用地文件;(2)用地紅線圖;(3)征地補(bǔ)償協(xié)議書; 3以其他合法形式取得土地使用權(quán)的,應(yīng)提交有關(guān)證明文件。

四、登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書。

32申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件?  答:申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件:

一、土地使用權(quán)屬證明;

二、建筑許可證;

三、施工許可證;

四、建筑物竣工驗(yàn)收證;

五、經(jīng)市政府指定的機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)算書;

六、建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖);

七、登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書。

33哪些房地產(chǎn)登記需要公告?公告期是多長? 答:申請房地產(chǎn)初始登記及申請補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需要進(jìn)行公告,公告期分別為30日及6 個(gè)月。

34土地的使用年期是如何確定的? 答:凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地,其土地使用年期按國 家規(guī)定執(zhí)行。即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育 用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。

35什么叫宗地?宗地號代表什么意思?  答:宗地是地籍的最小單元,是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地,以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號,叫宗地號,又稱地號,其有四層含義,稱為:區(qū)、帶、片、宗,從 大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如:B107-24這個(gè)地號表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。

36什么叫宗地圖?什么叫證書附圖? 答:宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括: 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì),與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附 圖即房地產(chǎn)證后面的附圖,是房地產(chǎn)證的重要組成部分,主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn) 情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。

37什么叫確權(quán)? 答:確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定,經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序,確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利。

38權(quán)屬調(diào)查包括哪些內(nèi)容?  答:房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括:審查土地來源是否合法,占地是否超出規(guī)定的范圍;審查建筑 物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況;確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán) 屬來源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級、座落等。

40什么叫房屋的基底面積?  答:房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

41什么叫房屋的建筑面積?房屋的建筑面積包括哪 些?  答:房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個(gè)部份。

42什么叫房屋的公共面積?  答:房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積,包括層高超過22米 的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層,室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。

43房屋的公共面積如何分?jǐn)?  答:每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算: 1有面積分割文件或協(xié)議的,應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算。 2如無面積分割文件或協(xié)議的,按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。?每戶應(yīng)分?jǐn)偟?公共面積=[SX(]應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e各戶使用面積之和×每戶使用面積。

44房屋的建筑面積、公共面積由什么部門來確定?45什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? 答:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織,通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

46哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?  答:經(jīng)初始登記的房地產(chǎn),有下列情形之一的,當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日 起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記: 1買賣;2贈與; 3交換; 4繼承; 5共有房地產(chǎn)的分割; 6人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移; 7依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。

47房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則是什么?

答:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、自愿和誠實(shí)信用的原則。

48房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些?  答:房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款: 1當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址; 2房地產(chǎn)權(quán)利證書編號; 3房地產(chǎn)座落的位置、面積、四至界線; 4土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期; 5房地產(chǎn)的用途; 6買賣價(jià)款及支付方式和日期; 7房地產(chǎn)交付使用的日期; 8公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù); 9違約責(zé)任; 10合同糾紛的解決辦法; 11合同生效的條件及時(shí)間; 12雙方認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。

49樓花是否可以轉(zhuǎn)讓?  答:預(yù)購的樓花當(dāng)預(yù)購方付足購房價(jià)款總額25%以上時(shí),可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的買賣合 同再轉(zhuǎn)讓,并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。

50什么樣的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?  答:下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓: 1根據(jù)城市規(guī)劃,市政府決定收回土地使用權(quán)的; 2司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; 3共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的; 4設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn),未經(jīng)抵押權(quán)人同意的; 5 權(quán)屬有爭議的; 6法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

51有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?  答:下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓; 1共有人之間對共有房地產(chǎn)的分割; 2國家機(jī)關(guān)、由財(cái)政撥款的事業(yè)單位與其下屬的機(jī)構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)撥。

有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓? 答:下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓: 1以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的; 2一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的; 3收購或者合并企業(yè)時(shí),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人所有的; 4以房地產(chǎn)抵債的; 5國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥。

53房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓? 答:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對 停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的,停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移;有特別約定 的經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記,由登記的權(quán)利人擁有。

54什么是房地產(chǎn)交換?  答:房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對方的法律行為。

55房地產(chǎn)交換有差價(jià)的,差價(jià)部分如何辦理?  答:房地產(chǎn)交換有差價(jià)的,應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按有關(guān)規(guī)定交納稅費(fèi)。

56什么是房地產(chǎn)贈與?  答:房地產(chǎn)贈與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。

57什么情況下,房地產(chǎn)贈與免交土地增值費(fèi)?  答:父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與、交換免交土地增值費(fèi)。

59在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同?在什么情況下買房 需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同? 答:欲購買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房,買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購買尚 未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。

60房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品 

房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件? 答:房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記,取得房地產(chǎn)權(quán)利證書;(二)取得《建筑許可》和《開工許可證》;(三)除付清地價(jià)款外,投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五, 并經(jīng)注冊會計(jì)師驗(yàn)資;(四)房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;(五)土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的,經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后, 發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。核定為外銷的商品住宅,還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷可 證》。

61向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移?  答:屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。

62辦理房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件?  答:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)《房地產(chǎn)證》或其它權(quán)利證書;(3)買賣合同書;(4)行政劃撥或減免地價(jià)款的土地,需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地價(jià) 款的證明;(5)市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表;(6)身份證明;(7)非法人單位的,需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。

63向其它單位或個(gè)人購買二手商品房屬什么轉(zhuǎn)移? 答:屬房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移。

64辦理房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件?  答:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權(quán)利證明書;(3)身份證明;(4)買賣合同書、或贈與書、或繼承證明文件、或交換協(xié)議書、或有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行 政決定書;(5)行政劃撥、減免地價(jià)款的土地,需提供市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地 價(jià)款的證明;(6)非法人單位的,需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。

65向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時(shí),購房者需交的稅費(fèi)有哪些?

答:需交①印花稅:數(shù)額為交易價(jià)的萬分之五,每證另貼花5元。 ②登記費(fèi):數(shù)額為交易價(jià)的千分之一。

66三級市場轉(zhuǎn)移需交哪些稅費(fèi)?

答:賣方應(yīng)交的稅費(fèi)有:(1)營業(yè)稅:為售價(jià)的5%;(2)城建維護(hù)稅:為售價(jià)為的005%;(3)印花稅:為售價(jià)的005%;(4)有所得的,單位須交所得額15%的單位所得稅,個(gè)人須交20%的個(gè)人所得稅;(5)有增值的,須交增值額20%的土地增值費(fèi)。 買方應(yīng)交的稅費(fèi)有:(1)印花稅:為售價(jià)的005%;另每證貼花5元;(2)登記費(fèi):為登記價(jià)的01%。

67土地增值費(fèi)的收取有什么規(guī)定?  答:①凡1993年1月1日以后通過招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)的,土地使用者第一轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)時(shí),免交土地增值費(fèi)。 ②從1993年11月9日起發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按土地增值額的20%交納土地增 值 費(fèi)。 ③1993年11月9日以前,以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),其土 地增殖費(fèi)的交納標(biāo)準(zhǔn)為按土地增值額的40%?00%不等。

68什么情況下可變更或解除房地產(chǎn)買賣合同?  答:發(fā)生下列情形之一的,可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同:(一)經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致,并且不因此損害國家利益和他人利益的;(二)因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的;(三)因一方違約,使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的;(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。一方當(dāng)事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知 對方。

什么樣的防地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓?  答:下列房地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn),并補(bǔ)足地價(jià)款后,方可轉(zhuǎn)讓:(一)通過行政劃撥取得土地用權(quán)的;(二)取得土地使用權(quán)時(shí)減免地價(jià)款的;(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

70以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),同等條件下什么人有優(yōu)先購買 權(quán)?  答:(一)房地產(chǎn)共有人;(二)房地產(chǎn)承租人;一項(xiàng)房地產(chǎn)買賣合同同時(shí)具有上列當(dāng)事人時(shí),按上述順序依次享 有優(yōu)先購買權(quán)。

71如何識別真?zhèn)巍斗康禺a(chǎn)證》?  答:①拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃國土局測繪產(chǎn)權(quán)處、各分局產(chǎn)權(quán)管理科或市規(guī)劃國土局信 息中心查詢,看是否已有登記記錄,房地產(chǎn)證號、房地產(chǎn)座落位置等是否屬實(shí)。 ②注意識別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)?。要注意印章的使用日期及字體。

72什么叫房地產(chǎn)抵押?  答:指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。

73申請抵押登記應(yīng)提交什么文件?

答:(一)《房地產(chǎn)抵押登記申請書》;(二)房地產(chǎn)權(quán)利證書;(三)身份證明;(四)主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押,應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵 押的批準(zhǔn)文件;預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)提交本條第(一)、(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的文件 和房地產(chǎn)買賣合同書。

74預(yù)購的房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記?  答:預(yù)購房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請書》、身份證明、主合同和抵押合 同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。

同一抵押物設(shè)立若干抵押權(quán)時(shí),如何辦理登記?

答:以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押 權(quán)時(shí),抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前,須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人,抵押權(quán)的順序 以核準(zhǔn)登記的先后為序。

77土地來源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理?

答: 凡企業(yè)土地來源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,其地面 建筑物 已經(jīng)合法登記的,可同意單獨(dú)以房屋作抵押,在處分抵押物時(shí),必須委托市 不動產(chǎn)拍賣行進(jìn)行拍賣或變賣,不動產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款,凡行政、事 業(yè)單位的房地產(chǎn),不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。

78登記人員如何辦理房地產(chǎn)抵押登記?  答:對核準(zhǔn)抵押登記的,登記人員在抵押人的《房地產(chǎn)證》上他項(xiàng)權(quán)利一欄中加蓋抵押專 用 章,填寫抵押日期及抵押權(quán)人,并在房地產(chǎn)登記冊上作抵押記錄及錄入電腦。抵押記 錄 應(yīng)包括抵押人、抵押權(quán)人、抵押物名稱、面積、價(jià)值、抵押金額、抵押期限等。

79借款期限屆滿時(shí),登記機(jī)關(guān)能否逕為注銷抵押登記?

答:抵押權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅的,抵押權(quán)也消滅。借款期限與抵押期限不是同一 概念。借款期限屆滿時(shí),登記機(jī)關(guān)不能逕為注銷抵押登記。

80,什么情況下不能辦理房地產(chǎn)抵押登記?

答:(1)權(quán)屬來源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃撥土地、減免地價(jià)土地), 而又未取得市局同意的;(2)根據(jù)城市規(guī)劃,市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的;(3)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定 查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;(5)權(quán)屬有爭議的;(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的;(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)和依法承包并經(jīng)發(fā)包方 同 意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使 用 權(quán)。

81已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓? 答:根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定,已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓,但應(yīng)當(dāng)通知抵押 權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。

82以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款,是否一定要辦理登記? 答:以房地產(chǎn)做為抵押物向銀行貸款,一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵 押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定,抵押合同自登記之日起生效,所 以,只有辦理了抵押登記,抵押合同才有法律效力。

84什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記?

答:(一)房地產(chǎn)使用用途改變的;(二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的;(三)房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。

85申請變更登記應(yīng)提交什么文件? 答:(一)《房地產(chǎn)變更登記申請書》;(二)房地產(chǎn)權(quán)利證書;(三)身份證明;(四)改變房地產(chǎn)用途的,應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同 書,需補(bǔ)地價(jià)的,還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明書;改變權(quán)利人姓名或名稱的,應(yīng)提交 有關(guān)行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件。

87遺失《房地產(chǎn)證》如何申請補(bǔ)領(lǐng)?  答《:房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的,權(quán)利人應(yīng)聲明遺失, 并向房地產(chǎn)所在地的國土分局報(bào)失,申請補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請后,刊登公告,六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā),并在《房地產(chǎn)證》 上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

88申請補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交哪些文件?  答:(一)刊登聲明的報(bào)紙;(二)具結(jié)書;(三)身份證明;(四)補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》申請書。

91購房者個(gè)人入戶應(yīng)具備什么條件?

答:

一、購房入戶者須為非農(nóng)業(yè)人口。具有干部、職工身份的在職人員購房入戶須憑縣以 上勞動、人事部門開具的辭職證明辦理購房入戶手續(xù)。國家規(guī)定的十個(gè)邊遠(yuǎn)地區(qū)的干 部、職工不享受本購房入戶政策。

二、購房者可為其親屬申辦藍(lán)印戶口。其親屬入戶應(yīng)具備以下條件:(1)年齡應(yīng)在18歲(含18歲)至50歲之間。(2)具有中專以上文化程度或勞動部門認(rèn)定的中級以上的技術(shù)等級。(3)以家庭為單位 的入戶者,戶主須滿足條件(1)、(2),其隨遷的未成年子女(18歲以下)入戶不受文化程 度的限制。(4)符合計(jì)劃生育政策。(5)沒有犯罪記錄。購房者所購商品住宅的入 住人員,須以家庭為單位。企業(yè)為職工申辦藍(lán)印戶口,入戶者條件與個(gè)人購房為其親 屬申辦藍(lán)印戶口的條件相同。

三、“購房入戶”政策只適用于現(xiàn)樓,購買樓花者不予申報(bào)藍(lán)印戶口。

92購房者辦理入戶手續(xù)時(shí),應(yīng)提供什么資料?  答:購房者個(gè)人向公安部門申請辦理入戶手續(xù)時(shí),應(yīng)提供以下材料;(一)《房地產(chǎn)買賣合同書》;(二)《房地產(chǎn)證》;(三)《購房入戶證明書》。

93藍(lán)印戶口轉(zhuǎn)常住戶口需要什么條件?  答:在取得藍(lán)印戶口滿1年后,符合以下條件者可申請轉(zhuǎn)入常住戶口:(1)符合購房入戶者藍(lán)印戶口申報(bào)條件;(2)付清全部房款;(3)繳清全部城市增容費(fèi);(4)所購商品住房未轉(zhuǎn)讓或出租。

94集資房能否銷售?  答:集資房不能銷售。只有經(jīng)市政府主管部門批準(zhǔn),并發(fā)有《預(yù)售許可證》、《銷售許可 證》或《外銷許可證》的商品房,才可以在市場上公開銷售。

95土地使用權(quán)受讓人交清地價(jià)取得土地使用權(quán)后還要否交納土 地使用費(fèi)? 答:同樣要按規(guī)定交納土地使用費(fèi)。因?yàn)槲覈鴮?shí)行的是土地社會主義公有制,土地所有權(quán) 屬國家所有,所以每個(gè)使用土地的單位和個(gè)人,都應(yīng)交納土地使用費(fèi)。

97什么樣的房地產(chǎn)發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》?  答:可以在市場上公開銷售的市場商品房地產(chǎn),發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》。紅皮房地產(chǎn)證記載 的房地產(chǎn)可以買賣、抵押、出租。

98什么樣的房地產(chǎn)發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》?  答:凡有下列情形之一的房地產(chǎn),頒發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》: 1以行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán); 2在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn); 3通過協(xié)議方式并按協(xié)議地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的土地使用權(quán)(以協(xié)議方式按市場地價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的除外) 4在繳付協(xié)議地價(jià)款的土地上建成的房地產(chǎn); 5獲得減免地價(jià)的土地使用權(quán); 6在減免地價(jià)的土地上建成的房地產(chǎn); 7準(zhǔn)成本商品房; 8按“房改”取得的全成本(建筑費(fèi)用加室外工程配套費(fèi)用)商品房; 9微利商品住宅; 10農(nóng)村居民私人住宅; 11房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的其它非市場商品房地產(chǎn)。

99綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?

答:凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn),一律不得買賣。需抵押、,典當(dāng)、或出租的, 應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國土局依法批準(zhǔn),并辦理相應(yīng)手續(xù)。出租的,需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費(fèi),抵作地價(jià)款。

100如何識別真?zhèn)巍斗康禺a(chǎn)證》?  答:①拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃國土局測繪產(chǎn)權(quán)處、各分局產(chǎn)權(quán)管理科或市規(guī)劃國土局信 息中心查詢,看是否已有登記記錄,房地產(chǎn)證號、房地產(chǎn)座落位置等是否屬實(shí)。 ②注意識別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｒ⒁庥≌碌氖褂萌掌诩白煮w