第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中的問題與對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中的問題與對策

2013年06月26日 10:26 來源：《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)》2013年第8期下 作者：侯寶珍 字號(hào)

打印 糾錯(cuò) 分享 推薦 瀏覽量 124

摘要：負(fù)債經(jīng)營是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很重要的一種經(jīng)營方式，負(fù)債經(jīng)營能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的利益，但同時(shí)也存在很多問題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大、資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理等方面進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對策。旨在促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決負(fù)債經(jīng)營中的問題，使之能夠健康持續(xù)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，負(fù)債經(jīng)營，資本結(jié)構(gòu)，負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤的活動(dòng)。負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時(shí)間長等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權(quán)人來說，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報(bào)酬；對于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)是一種借入資本，通過它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負(fù)債經(jīng)營。但是，負(fù)債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營的同時(shí)，也存在著很多的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

表1 2009—2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源(單位：億元)

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6%；利用外資112億元，同比下降22.4%；自籌資金8910億元，同比增長25.0%；其他資金7506億元，同比下降8.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2%；個(gè)人按揭貸款1963億元，同比下降5.5%。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中存在的問題

負(fù)債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營的利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營，則它只會(huì)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如果采取負(fù)債經(jīng)營，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會(huì)使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時(shí)債權(quán)人就可能會(huì)強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，負(fù)債經(jīng)營不僅會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加還會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日報(bào)在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)(如吸收存款、借款、發(fā)行證券等)之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動(dòng)負(fù)債、多少長期負(fù)債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會(huì)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能規(guī)避短期不能支付的風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時(shí)，對其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在問題的治理措施

1、應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

(1)企業(yè)應(yīng)牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在目前經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)屬于自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧生產(chǎn)者和經(jīng)營者，企業(yè)必須獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的防范，否則在風(fēng)險(xiǎn)臨頭時(shí)，企業(yè)毫無準(zhǔn)備，一籌莫展，必然會(huì)遭致大敗。企業(yè)為了將總體風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍，總是要權(quán)衡經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組合關(guān)系。如果經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加，必須通過降低負(fù)債比率來減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)采取高負(fù)債策略，處于較高的債務(wù)資本比率狀態(tài)時(shí)，投資者將負(fù)擔(dān)較大的債務(wù)成本，并經(jīng)受收益率大幅度變動(dòng)的沖擊，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大，抵抗不利經(jīng)營環(huán)境下的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的能力相應(yīng)減弱，或者說同樣的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將對企業(yè)帶來更大的損害和危機(jī)。

(2)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、防范預(yù)警機(jī)制。首先應(yīng)建立企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)檢測機(jī)制。通過控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)來減少籌資風(fēng)險(xiǎn)，充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理來控制投資風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)按市場需要組織生產(chǎn)經(jīng)營，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提高企業(yè)的盈利水平，避免由于決策失誤造成財(cái)務(wù)危機(jī)，把風(fēng)險(xiǎn)減少到最低限度。建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制和財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)應(yīng)全面、及時(shí)地對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和防范，制定適合企業(yè)實(shí)際情況的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案，通過合理的籌資結(jié)構(gòu)來分散風(fēng)險(xiǎn)。

2、確定最佳的資本結(jié)構(gòu)，適度舉債

(1)確定最佳的資本結(jié)構(gòu)。公司的資本結(jié)構(gòu)中，債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過高會(huì)增加公司的流動(dòng)性和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；債務(wù)過低則表明資金運(yùn)用效率偏低。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確定最佳資本結(jié)構(gòu)，努力實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的最優(yōu)組合，增強(qiáng)抵御外界環(huán)境變化的能力。

所謂最佳資本結(jié)構(gòu)是指在企業(yè)可接受的最大籌資風(fēng)險(xiǎn)以內(nèi)，總資本成本最低的資本結(jié)構(gòu)。如果一個(gè)企業(yè)只有股權(quán)資本而沒有負(fù)債資本，雖然沒有籌資風(fēng)險(xiǎn)，但資金成本較高，收益也不能最大化。反之，沒有股權(quán)資本，企業(yè)也不可能接收到負(fù)債性資本。假如負(fù)債資本多，企業(yè)的資金成本雖然可以降低，收益可以提高，但風(fēng)險(xiǎn)卻加大了。因此，應(yīng)確定一個(gè)最佳資本結(jié)構(gòu)，在籌資風(fēng)險(xiǎn)和籌資成本之間進(jìn)行權(quán)衡，使企業(yè)價(jià)值最大化。

另外，籌措長期資本，成本較大、彈性小、風(fēng)險(xiǎn)小，而短期資本則與之相反。因此，企業(yè)在安排長、短期籌資方式的比例時(shí)，必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間進(jìn)行權(quán)衡。

(2)確定適度的負(fù)債數(shù)額，保持合理的負(fù)債比率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)正確把握負(fù)債的量與度。企業(yè)的息稅前資金利潤率應(yīng)高于借款利息率。這是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的先決條件。如果計(jì)算出的利息率高于息稅前資金利潤率，就不能舉債，只能用增資的方法籌資，并且應(yīng)努力減少現(xiàn)有債務(wù)，避免財(cái)務(wù)杠桿的反作用，否則就會(huì)使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。除考慮投入與回報(bào)外還應(yīng)考慮以下問題：首先把握好負(fù)債率指標(biāo)。從發(fā)達(dá)國家控制負(fù)債率看都具有具體標(biāo)準(zhǔn)，日本在第二次世界大戰(zhàn)后，資金缺乏，企業(yè)多舉債經(jīng)營，因而負(fù)債比率很大，各年代一般均在70%～80%之間。美國負(fù)債率控制在40%～50%之間。目前，我國統(tǒng)一的負(fù)債率指標(biāo)雖不存在，但對具體企業(yè)來說應(yīng)制訂合理的負(fù)債率上限指標(biāo)，來切實(shí)控制負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。以下為償債能力指標(biāo)。其計(jì)算公式為：負(fù)債比率=負(fù)債總額

第二篇：企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題與對策(外文)

企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題與對策

外文資料翻譯

The advantages and disadvantages of debt management

I.INTRODUCTION Liabilities can raise the money.Enterprises in the case of insufficient funds, debt management may use more power to expand enterprise scale and economic strength, short time to improve the operation efficiency of enterprises and competitiveness.Any a enterprise not only in the case of insufficient funds need indebtedness, in funds under the condition of relatively abundant indebtedness is also very necessary.Even if an enterprise internal capital accumulation, more by its own capital alone enterprise scale and he can use the amount of money is limited.Through responsible business, and control can be obtained more the amount of capital.As long as reasonable use these funds organization and coordination, expand the business scope of business and the way of thinking, improve the technology and equipment, reform process, the introduction of advanced technology, updating equipment, expand the scale of enterprise, broaden the scope of business, improve the quality of the enterprise, can strengthen enterprise economic strength and competition ability.II.The advantages of debt management Debt management is a commodity to a certain stage of economic development.The inevitable product of market economy is the only way for the development of enterprises.Enterprises to develop, relying on internal accumulation and its own funds to meet the needs of enterprise development, not only does not allow time and the number would still be difficult to meet the demand, it will lose business opportunities and constraints of the rapid development of enterprises.Rational use of debt, to enable businesses to obtain financial leverage effect.Improper use may increase the enterprise’s financial risk, so that enterprises involved in financial crises.Tax debt can play a role.Because under the current system, the financial liabilities included in the cost of interest, and before the deduction of income tax, it can generate tax so that small business income tax, thus increasing the equity capital gains.The higher interest charges on, the greater the tax section, so that businesses with liabilities using its own funds for all businesses compared to the cost increase, reduction in profits.The amount of income tax be reduced, thereby reducing the amount of income tax paid to reduce the tax burden on enterprises.Liabilities of business enterprises can reduce the cost of capital.Operating requirements of the liabilities of enterprises regularly pay interest and principal payments due to creditors for a smaller investment risk and therefore required a low rate of return on investment.In addition, the role of the above-mentioned tax and therefore the cost of debt capital is usually less than the cost of equity capital.Liabilities of business can benefit from inflation.Liabilities are generally due to debt service, an increase in the inflation rate, the original liability of the real purchasing power will decline, after the enterprise by reducing the amount of debt service, in fact, is to shift the consequences of currency depreciation to the creditors.Debt management is beneficial to maintain control of companies.In the enterprise facing a new financing decisions, such as if to find stock way to raise equity capital, not only the cost of capital than debt financing, will also bring equity scattered, affect the existing shareholders for the control of the enterprise.But if to issue bonds or borrow from Banks and other financial institutions capital, to raise debt capital, the creditor has no right to participate in the company's operating decisions, while expanding enterprise capital source does not affect the control of the enterprise, is conducive to maintaining existing shareholders control enterprise production and business operation activities.The balance of financing in comparison with other modes of financing, financing a short time, to spend a small price.Borrowing in particular, after consultation of the loan amount, repayment terms, with the period shall change, but also for solution through consultations with greater flexibility.Ⅲ.The disadvantages of debt management

Debt to maintain the existing shareholders under the premise of control brought about by the rapid growth of wealth.Thus, capital markets, as well as for business managers have entrepreneurial spirit and readiness to take risks is a positive innovation as an important sign of the measure, that is, the level of debt.However, enterprises in the process of debt as a result of the business environment there are many uncertain factors, especially in pre-borrowing the idea of operating conditions is not conducive to business development, will result in the risk of debt.Run the risk of liability comes mainly from the financial risk and business risk issues.Financial risk is increasing due to the use of debt and financial burden, and thus the solvency of the enterprise may be lost, eventually leading to the risk of corporate insolvency.When enterprises are facing low economic development, due to a fixed amount of the interest burden, the profits will fall, bringing the interests of a substantial decline in rate of return of negative impact.Funding for the liabilities, businesses have due and timely payment of interest and a statutory duty to repay the principal.Once the financial conditions deteriorate, or the operation of short-term funds is inappropriate, it will enable the enterprises are facing the risk of insolvency.Thus, on the one hand, may cause long-term part of the short-term liabilities, and enable enterprises to increase the operating costs;On the other hand, will also affect the credibility of enterprises to make financing more difficult.Excessive debt is likely to cause the agency conflict between shareholders and creditors.The creditors' interests are not compromised a premise condition is the enterprise the risk degree is in predicting the allowed range.In the real economic life shareholders tend to invest in risky projects, because if the project is successful, the creditors can get fixed interest and principal, the rest of the profits for shareholders possess completely, and then realize the transfer of wealth from creditors to shareholder;If the high risk of investment project failed, the loss shall be borne by the common shareholders and creditors.In addition, shareholders to issue new bonds will also damage the interests of the creditors.Because shareholders in order to get new money, often can give new creditors claims priority, so that we can reduce new debt to pay interest rates, but also increase the risk of the creditors, led to the original real fall in the value of the bond.Debt ratio is too high, can lead to the company's share price.Business owners to the enterprise debt management's tolerance is limited.When the indebtedness of the investment rate is lower than its cost of capital, the enterprise must took part from the returns of originally by the owners used to repay the debt principal and interest, the owner income will therefore suffer.Owner may therefore selling stocks, due to the influence of psychological factors such as market expectations at the same time, enterprise's stock market is bound to decline.That stock market prices, investors will lose faith in business, this is not conducive to enterprise long-term development.Anyhow, debt management benefits a lot, but at the same time, the risk of operating liabilities are concomitant, indebtedness of the earnings and risks are fused together.Therefore, the enterprise can not blindly to finance operations with debt.Author: Gabilondo, Jose, Florida International University, Miami, Florida Latin American and Caribbean Law and Economics Association(ALACDE)Annual Papers

負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)

第一部分 介紹

負(fù)債經(jīng)營是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，也是市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè)發(fā)展的必由之路。企業(yè)要發(fā)展，僅靠內(nèi)部積累和自由資金來滿足企業(yè)發(fā)展的需要，不僅時(shí)間上不允許，而且數(shù)量上也難以滿足需求，這會(huì)使企業(yè)喪失商機(jī)，制約企業(yè)的快速發(fā)展。負(fù)債經(jīng)營是一把雙刃劍，合理運(yùn)用負(fù)債經(jīng)營，能使企業(yè)獲得財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，使企業(yè)由小做大，最大限度的使企業(yè)資產(chǎn)增值，使企業(yè)走向輝煌。然則運(yùn)用不當(dāng)則可能增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)。第二部分 負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)點(diǎn)

負(fù)債可以籌到資金。企業(yè)在資金不足的情況下，負(fù)債經(jīng)營可以運(yùn)用更大的資金力量來擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，短時(shí)間提高企業(yè)的運(yùn)行效率和競爭力。任何一個(gè)企業(yè)不僅在資金不足的情況下需要負(fù)債經(jīng)營，就是在資金比較充裕的情況下負(fù)債經(jīng)營也是十分必要的。即使一個(gè)企業(yè)內(nèi)部積累資金再多，單靠自有資金企業(yè)的規(guī)模和他所能運(yùn)用的資金數(shù)量也是有限的。企業(yè)通過負(fù)責(zé)經(jīng)營，可以取得和支配更多的資金量。只要合理的組織和協(xié)調(diào)使用這些資金，擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營范圍和思路，改善技術(shù)設(shè)備、改革工藝、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，更新設(shè)備，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，拓寬經(jīng)營范圍，提高企業(yè)素質(zhì)，就能增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競爭能力。

負(fù)債可以扮演一個(gè)節(jié)稅角色。因?yàn)樵诂F(xiàn)行體制下,金融負(fù)債包括在成本的利息,在扣除所得稅,它能產(chǎn)生稅收,以便中小企業(yè)所得稅,從而增加股權(quán)資本收益。較高的利息越大,稅收部分越低,因此,企業(yè)使用自有資金與負(fù)債相比,對所有企業(yè)成本增加,利潤減少。所得稅的金額減少,從而減少了所得稅的金額支付給減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

負(fù)債可以降低企業(yè)的資本成本。負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)要求被定期支付利息和本金，由于債權(quán)人對于一個(gè)較小的投資風(fēng)險(xiǎn),因此需要一個(gè)低利率的投資回報(bào)。此外,上述稅收的作用,因此債務(wù)資本的成本通常低于股權(quán)資本的成本。

負(fù)債業(yè)務(wù)可以受益于通貨膨脹。負(fù)債通常是由于債務(wù)服務(wù),提高通貨膨脹率,原始的責(zé)任的真實(shí)購買力將下降,在企業(yè)通過減少債務(wù)服務(wù)的數(shù)量,實(shí)際上,是將貨幣貶值的后果轉(zhuǎn)移給債權(quán)人。

負(fù)債經(jīng)營有利于企業(yè)控制權(quán)的保持。在企業(yè)面臨新的籌資決策時(shí)，如果以發(fā)現(xiàn)股票等方式籌集權(quán)益資本，不僅資金成本要高于負(fù)債籌資，還會(huì)帶來股權(quán)的分散，影響到現(xiàn)有股東對于企業(yè)的控制權(quán)。但如果以發(fā)行債券或向銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資本等方式籌集債務(wù)資本，債權(quán)人無權(quán)參與公司的經(jīng)營決策，在擴(kuò)大企業(yè)資金來源的同時(shí)不影響企業(yè)的控制權(quán)，有利于保持現(xiàn)有股東控制企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。

負(fù)債融資相比其他融資方式,融資短時(shí)間,花很小的代價(jià)。尤其是,協(xié)商后的貸款金額、還款條件,使用周期將改變,可以通過協(xié)商解決和更大的靈活性。第三部分 負(fù)債經(jīng)營的缺點(diǎn)

債務(wù)維持現(xiàn)有股東的前提下所帶來的財(cái)富的快速增長。因此,在資本市場下,企業(yè)具有創(chuàng)業(yè)精神,樂于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是一種積極創(chuàng)新的一個(gè)重要標(biāo)志,可以衡量債務(wù)水平。然而,企業(yè)債務(wù)的過程中由于商業(yè)環(huán)境有許多不確定的因素,特別是在計(jì)劃借款的想法不利于商業(yè)發(fā)展,將導(dǎo)致債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)主要來自金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于使用增加的債務(wù)和財(cái)政負(fù)擔(dān),因此企業(yè)的償付能力可能會(huì)丟失,最終導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低,由于一個(gè)固定數(shù)額的利息負(fù)擔(dān),利潤將下降,帶來的利益回報(bào)率大幅下降的負(fù)面影響。企業(yè)由于和及時(shí)支付利息和償還本金的法定義務(wù)。一旦財(cái)務(wù)狀況惡化,或操作的短期資金不合適,它會(huì)使企業(yè)面臨無力償債的風(fēng)險(xiǎn)。因此,一方面,可能會(huì)導(dǎo)致長期的部分短期債務(wù),使企業(yè)增加運(yùn)營成本;另一方面,也會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù),使融資更加困難。

過度負(fù)債有可能引起股東和債權(quán)人之間的代理沖突。債權(quán)人的利益不受損害的一個(gè)前提條件是企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度要處于預(yù)測所允許的范圍之內(nèi)。而在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中股東往往喜歡投資于高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，因?yàn)槿繇?xiàng)目成功，債權(quán)人只能獲得固定的利息和本金，剩余的高額利潤就全為股東占有，于是就實(shí)現(xiàn)了財(cái)富由債權(quán)人向股東轉(zhuǎn)移；若投資的高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目失敗，其損失由股東和債權(quán)人共同承擔(dān)。另外，股東發(fā)行新的債券也會(huì)損害原債權(quán)人的利益。因?yàn)楣蓶|為了獲得新的資金，往往會(huì)給新債權(quán)人更優(yōu)先的索償權(quán)，這樣可以降低新債務(wù)實(shí)際承擔(dān)的利率水平，但同時(shí)也使原債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)增大，導(dǎo)致原債券真實(shí)價(jià)值下降。

負(fù)債比例過高，可能導(dǎo)致公司的股價(jià)下跌。企業(yè)所有者對企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的容忍程度是有限的。當(dāng)負(fù)債經(jīng)營的投資收益率低于其資本成本時(shí)，企業(yè)必須從原本由所有者享有的收益中拿出一部分用于償還債務(wù)本息，所有者收益會(huì)因此受到損害。所有者可能會(huì)因此拋售股票，同時(shí)由于市場預(yù)期等心理因素的影響，企業(yè)的股票市價(jià)必然會(huì)下降。而股票市價(jià)下跌，投資者就會(huì)對企業(yè)失去信心，這不利于企業(yè)長期的發(fā)展。

總之，負(fù)債經(jīng)營好處很多，但是與此同時(shí)，負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)也相伴而生，負(fù)債經(jīng)營的收益和風(fēng)險(xiǎn)是相互融合在一起的。因此，企業(yè)不能盲目負(fù)債經(jīng)營。作者：加比隆多,何塞,佛羅里達(dá)國際大學(xué),邁阿密,佛羅里達(dá)

資料來源：拉丁美洲和加勒比地區(qū)法律和經(jīng)濟(jì)學(xué)協(xié)會(huì)(ALACDE)論文

第三篇：企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題和對策

企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題與對策

摘要

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭日趨激烈，想要求得生存，就必須增強(qiáng)自身的實(shí)力。資金是所有企業(yè)在發(fā)展過程中都會(huì)碰到的一個(gè)突出問題，但是僅靠企業(yè)內(nèi)部積累資金來滿足自身發(fā)展的需要，不但在數(shù)量上而且在時(shí)間上也不能實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。負(fù)責(zé)經(jīng)營已是廣大企業(yè)所接受的一種融資方式，它是通過銀行借款、發(fā)行債券、租賃和商業(yè)信用等方式來籌集資金的經(jīng)營方式。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營，有利也有弊，本文就此談?wù)勊膯栴}與對策。

關(guān)鍵字

負(fù)債經(jīng)營

兩面性

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

營運(yùn)資金

財(cái)務(wù)杠桿

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一.引言

目前,我國許多企業(yè)由于使用負(fù)債經(jīng)營策略不當(dāng),僅僅看到負(fù)債經(jīng)營有利于企業(yè)發(fā)展的一面,而沒

有認(rèn)識(shí)到它可能潛伏危機(jī)的一面,導(dǎo)致對資金的剛性需求,從而使其陷入債務(wù)危機(jī),過高的負(fù)債率使

企業(yè)因沉重的債務(wù)壓力而感受到了生存危機(jī)

。更有甚者,由于這些企業(yè)的負(fù)債大部分是屬于對銀行的負(fù)債,故而直接導(dǎo)致了銀行的不良資產(chǎn)增加

。這樣一來,企業(yè)的沉重債務(wù)將嚴(yán)重阻礙企業(yè)自身及銀行的改革進(jìn)程

。那么,我國企業(yè)為什么會(huì)形成如此沉

重的不良債務(wù)呢

?

以下筆者會(huì)對我國企業(yè)負(fù)債經(jīng)

營的問題與對策作以分析,然后對表層原因進(jìn)行一般性分析,最后剖析其深層次原因。

二.企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)狀及成因

（一）1，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的現(xiàn)狀分析

目前,我國不少企業(yè),尤其是國有企業(yè)存在著資本金和債務(wù)比例不合理,負(fù)債比率過高的狀況,主要表現(xiàn)在以下方面

:

1、（1）從企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債來看,負(fù)債比率過高

。根據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委和國有資產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)資料,我國企業(yè)

（國

有

企

業(yè))的資

產(chǎn)

負(fù)

債

率,1991年平均

為6015

%,1992年為6115

%,到

1993年上升到71179

%,1994年為

7012

%,而1995年則達(dá)到80

%以

上

;

1996年達(dá)到8211

%

;

1997年、1998年

為80%

。從總體上看,我國企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率偏高,已遠(yuǎn)

遠(yuǎn)超出國際評估標(biāo)準(zhǔn)

。有些企業(yè)的負(fù)債比率已突破100%的警界線

。從債務(wù)負(fù)擔(dān)的絕對值看,有些企業(yè)的債務(wù)相當(dāng)于資本金的數(shù)幾倍。

（2）

從企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)比率看,流動(dòng)負(fù)債過度,長期負(fù)債水平普遍偏低

。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),流動(dòng)負(fù)債與長期負(fù)債的比率一般要求達(dá)到50%,而我國企業(yè)總體平均達(dá)到

%,比經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)超過

個(gè)百分點(diǎn)

左右,這說明我國企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債過度

。一般而言,長期負(fù)債率應(yīng)在30

%

%之間,而我國企業(yè)年均

為

%左右,這說明我國企業(yè)的長期負(fù)債處于較低水平。

（3）從企業(yè)的償債能力分析,資產(chǎn)收益率偏低

償債能力差

。我國企業(yè)的流動(dòng)比率平均在1

左右,與經(jīng)

驗(yàn)

標(biāo)

準(zhǔn)2相

差

約

一

倍,而

利

息

保

障

系

數(shù)

為0166,有的企業(yè)甚至為負(fù)值,這說明我國企業(yè)的償債

能力嚴(yán)重不足,資本收益率偏低。

（4）從企業(yè)的融資方式看,我國企業(yè)資金需求過分依賴銀行

。我國企業(yè)長期負(fù)債的80

%,流動(dòng)負(fù)債的30

%以上來自銀行貸款,企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營資金有三分之一要靠企業(yè)間的結(jié)算債務(wù)來維持,相互拖欠，“三角債”現(xiàn)象嚴(yán)重,這足以表明我國企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)已處于高危險(xiǎn)狀態(tài)。

(5)

從企業(yè)間負(fù)債水平看,相差懸殊

。中國工商銀行上海經(jīng)濟(jì)信息咨詢公司數(shù)據(jù)庫編列的1285

戶國

有

工

業(yè)

企

業(yè)

資

料

顯

示

:

資

產(chǎn)

負(fù)

債

率

最

高的達(dá)到18914

%,最

低的僅

為

16133

%,兩

者

相

差

10倍

以上

;流動(dòng)負(fù)債與長期負(fù)債比率最高的達(dá)

1066%,最

低為零,即無負(fù)債

。其中資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)

70%以上的企業(yè)共

926

戶,占總戶數(shù)的7211

%

;

在70%以下的僅為

2719

%

;流動(dòng)負(fù)債率超過

%的有1253

戶,占總

戶

數(shù)

9715

%,而

低

于

%的有

32戶,僅

占2155

%

;長期負(fù)債率超過

%的有

332

戶,占總戶

數(shù)的2518

%,其中超過

%的有

160

戶,無負(fù)債的有

128

戶

。通過以上現(xiàn)狀分析,說明我國企業(yè)普遍存在著過度負(fù)債的經(jīng)營狀況,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營基本上是依靠高額負(fù)債來維持

;有相當(dāng)多的企業(yè)利不抵息,靠借新

債還舊債度日,從而陷入惡性循環(huán)

。但是,過度負(fù)債

并非是我國企業(yè),尤其是國有企業(yè)的獨(dú)有現(xiàn)象,日

本、韓國在經(jīng)濟(jì)起飛階段均出現(xiàn)過企業(yè)借款的“超

借”現(xiàn)象,并且在發(fā)達(dá)國家、其他發(fā)展中國家也都不同程度的存在著過度負(fù)債現(xiàn)象。

除了以上對我國企業(yè)負(fù)債狀況從量的方面分析外,還有兩種現(xiàn)象

。一是非經(jīng)營性負(fù)債現(xiàn)象普遍,主

要表現(xiàn)在:一方面企業(yè)依靠負(fù)債興辦社會(huì)福利設(shè)施

;

另一方面企業(yè)用于上交稅利和社會(huì)攤派

。二是企業(yè)的負(fù)債沉淀現(xiàn)象嚴(yán)重。

2，企業(yè)過度負(fù)債成因的一般分析

我國企業(yè),尤其是國有企業(yè)造成過度負(fù)債現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的,多方面的;

既有歷史原因,又有現(xiàn)實(shí)原因；既有主觀原因，又有客觀原因。當(dāng)前在金融危機(jī)的大背景下，我國的很多企業(yè)面臨困境，陷入“債務(wù)危機(jī)”，企業(yè)負(fù)債累累，由于企業(yè)的負(fù)債大部分是屬于對銀行的負(fù)債，直接導(dǎo)致銀行的不良債務(wù)加大，以至于嚴(yán)重阻礙了企業(yè)自身改革的進(jìn)程，同時(shí)也使專業(yè)銀行商業(yè)化的改革受阻。基于此,我們必須對導(dǎo)致企業(yè)過度負(fù)債的原因進(jìn)行多方面分析,以謀求適合我國國情的化解

對策

。在學(xué)術(shù)界,對企業(yè)過度負(fù)債現(xiàn)象的原因也存

在著一些觀點(diǎn),概括起來主要有以下幾個(gè)方面

:

(1)

認(rèn)為企業(yè)的高負(fù)債是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的必然

。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,相當(dāng)一部分債務(wù)是由各級(jí)政府投資決策失誤造成的;

而在市場經(jīng)濟(jì)體制下,債務(wù)繼續(xù)延襲。

(2)

認(rèn)為企業(yè)缺乏市場機(jī)制,經(jīng)營管理不善,經(jīng)濟(jì)效益低下,尚未形成良性的資本積累機(jī)制

。企業(yè)

受政績驅(qū)動(dòng),熱衷于搞外延性擴(kuò)大再生產(chǎn)和基本建

設(shè),這使企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)加重。

(3)

認(rèn)為銀行經(jīng)營管理不善

。長期以來,銀行放

款方式對擔(dān)保抵押貸款,票據(jù)放款方式推行不力,再加上銀行內(nèi)部對貸款的權(quán)責(zé)劃分不清,以貸謀私或

不負(fù)責(zé)任的貸款行為,這些都助長了企業(yè)內(nèi)部的高

負(fù)債經(jīng)營,結(jié)果導(dǎo)致銀行自身的資產(chǎn)受牽連。

三.企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)與損失相關(guān)聯(lián)的概念，是一種不確定性或可能發(fā)生的損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因使用債務(wù)資本而產(chǎn)生的在未來收益不確定情況下由主權(quán)資本承擔(dān)的附加風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)經(jīng)營狀況良好，使得企業(yè)投資收益率大于負(fù)債利息率，則獲得財(cái)務(wù)杠桿利益，如果企業(yè)經(jīng)營狀況不佳，使得企業(yè)投資收益率小于負(fù)債利息率，則獲得財(cái)務(wù)杠桿損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，這種不確定性就是企業(yè)運(yùn)用負(fù)債所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)負(fù)債經(jīng)營主要的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）資金流動(dòng)性差償還能力不足時(shí)給給企業(yè)生存帶來威脅

債務(wù)的本金及利息是企業(yè)必須按時(shí)償還的法定責(zé)任。償還短期債務(wù)主要的資金來源是流動(dòng)資產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)整體資產(chǎn)的流動(dòng)性較弱，變現(xiàn)能力弱的資產(chǎn)較多時(shí)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就較大，如果企業(yè)無法在短期能變現(xiàn)償還到期債務(wù)，這時(shí)企業(yè)只能宣布破產(chǎn)。

（2）經(jīng)營失敗影響企業(yè)的正常發(fā)展

當(dāng)經(jīng)營失敗時(shí)，企業(yè)的利潤率低于利息率，利息費(fèi)用需要用企業(yè)的利潤額進(jìn)行彌補(bǔ)。此時(shí)，企業(yè)獲得的利潤降低，最終減小企業(yè)的自身利潤率，降低盈利能力，甚至造成虧損，影響企業(yè)的正常發(fā)展。

（3）負(fù)債成本增加通貨緊縮，資金供不應(yīng)求時(shí)，利息率就可能上升，此時(shí)企業(yè)負(fù)債成本將會(huì)增加

在通貨緊縮時(shí)，貨幣升值，物價(jià)下跌。企業(yè)借債必然造成企業(yè)擔(dān)負(fù)的利息上升，從而導(dǎo)致負(fù)債成本的增加。

（4）再籌資風(fēng)險(xiǎn)

由于負(fù)債經(jīng)營使企業(yè)的負(fù)債比率增大，對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這就在很大程度上限制了以后增加負(fù)債籌資能力，使未來籌資成本增加，籌資難度加大。

四．對于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

香港百富勤公司在1996

年進(jìn)入了

全

球

500

強(qiáng)

行

列，但

時(shí)

隔

不

到

兩年，因無力償還幾千萬美元的債務(wù)而宣告破產(chǎn)，十年輝煌毀于一旦。珠海巨人集團(tuán)的財(cái)務(wù)危機(jī)源于興建“巨人

大廈”時(shí)所欠的4000

萬元人民幣債

務(wù)，上市公司“鄭州百文

”也是如

此。

負(fù)債經(jīng)營作為投資體制改革后的客

觀存在，是企業(yè)融資形式中一種可行

性選擇，運(yùn)

用

得

當(dāng)

能

促進(jìn)生

產(chǎn)

力

提

高，但若掌握不好臨

界

點(diǎn)，就

可

能

誤

入歧途。因此企業(yè)負(fù)債經(jīng)營必須進(jìn)行

風(fēng)險(xiǎn)控制。

（1）.確定合理的籌資渠道

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，負(fù)債籌資方式由過去單一向銀行借款，發(fā)展到可多渠道籌資。企業(yè)應(yīng)根據(jù)借款的多少、使用期限的長短、可承擔(dān)利率的高低來選擇不同的籌資方式。向銀行借款仍是企業(yè)籌資的主渠道。但由于銀行是進(jìn)行資金宏觀調(diào)控的主戰(zhàn)場，銀行貸款既要受資金頭寸的限制，又有貸款額度的制約，雙

向

鉗

制，所

以貸

款難度較大。

向資金市場拆借，是通過金融機(jī)構(gòu)組織，對某些企業(yè)的閑散資金，通過資金市場集中起來，然后再借給那些短期內(nèi)急需資金的企業(yè)。通過這種渠道籌集的資金，一般使用時(shí)間長而且資金成本較高。

使用商業(yè)信用，這是當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國家普遍采用的一種籌資方式，不僅成本

低，而

且

十分

靈活。在交易活動(dòng)中，它可以背書轉(zhuǎn)讓；在資金緊張急需現(xiàn)款時(shí)，可以在銀行貼現(xiàn)取款，它是解開“債務(wù)三角”的最

佳選擇。但使用商業(yè)信用健全的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和良好的商業(yè)道德才能

穩(wěn)妥地為我所用。

企業(yè)在選擇籌資方式時(shí)，應(yīng)努力降低資金成本，考慮借入資金的期限結(jié)構(gòu)。企業(yè)借入資金的使用期限短，不能還本付息的風(fēng)險(xiǎn)就大；使用期限長，雖然風(fēng)險(xiǎn)小，但是資金成本高。企業(yè)對不同期限的借入資

金要合理搭配，以使每年還款相

對

均

衡，避

免

還款時(shí)間過于集中。

（2）把握負(fù)債臨界點(diǎn)和籌資時(shí)機(jī)

企業(yè)應(yīng)在債務(wù)資本結(jié)構(gòu)適當(dāng)、債務(wù)數(shù)量適度的情況下，把握負(fù)債經(jīng)營時(shí)機(jī)。這就要求負(fù)債的時(shí)期盡量符合企業(yè)業(yè)務(wù)的經(jīng)營周期。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在籌集資金時(shí)必須根據(jù)

資金需求的具體情況，合理安排資金的籌集時(shí)間，適時(shí)獲取所需資金。負(fù)債時(shí)間過早，籌集的資金將形

成投放前的閑置，增加債務(wù)資金成本

；負(fù)

債

時(shí)

間

過遲，則會(huì)失去資金使用的最佳時(shí)效，錯(cuò)過資金投放的最佳時(shí)間，喪失投資獲利的機(jī)會(huì)。因此，要充分利用時(shí)間差，少投入、晚支付，早產(chǎn)出、多產(chǎn)出。付款要力爭分期分批，并推遲部分資金支付。在法律允許的前提下，力爭占用對方一定時(shí)間的資金。相反，在銷售中，必須以責(zé)任制促使貨款加快回籠。在舉債投資中，在時(shí)間上要有超前意識(shí)。對發(fā)展前景好的項(xiàng)目，初露苗頭時(shí)就應(yīng)適時(shí)舉債投入，捷足先登，搶占市場。相反，有些當(dāng)時(shí)效益很好，一旦環(huán)境條件變化就會(huì)失去優(yōu)勢的項(xiàng)目，必須動(dòng)態(tài)考慮果斷決策。

（3）加強(qiáng)營運(yùn)資金管理

一般來說，負(fù)債

投

入，一類

用

于企業(yè)長期投入，如固定資產(chǎn)投入；一類用于日常經(jīng)營性投入。在決定長期投入時(shí)企業(yè)要使用投資收益率法、現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率法、現(xiàn)

值

指

數(shù)

法

等相關(guān)決策方法，認(rèn)真分析項(xiàng)目的可行性。此外，還應(yīng)以有關(guān)不確定因素進(jìn)行定量分析和定性分析，充分考慮未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能出現(xiàn)的變化，修正投資方案，提高投資成功率、降低風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債投入是日常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的決策，如大宗原材

料

和

商品的采

購、預(yù)

付

貨款、聯(lián)購分銷等業(yè)務(wù)

活

動(dòng)，在進(jìn)

行

這類決策時(shí)，應(yīng)充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格走向等。此外，企業(yè)應(yīng)存有可應(yīng)付一般意外和危機(jī)的一定數(shù)量的資金，以備緊急情況下可隨時(shí)支付。同時(shí)，企業(yè)還要對資金進(jìn)行嚴(yán)格管理、合理運(yùn)作。企業(yè)借入資金的投資方向不同，其產(chǎn)生效益的時(shí)間和水平也就不同。一般而言，長期投資產(chǎn)生效益的時(shí)間間隔較長、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，短期投資產(chǎn)生效益的時(shí)間較短，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

（4）對負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警分析

對于企業(yè)負(fù)債經(jīng)營

過程中產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)需要進(jìn)行預(yù)警分析，以便防范。一般情況下，債務(wù)利息償還倍數(shù)可作為預(yù)警的主要指標(biāo)。債務(wù)利息償付倍數(shù)

=（凈收益

+

利息費(fèi)用

+

所得稅）÷利息費(fèi)用。為了企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)同時(shí)考慮債務(wù)本金償還能力，應(yīng)將債務(wù)償還本息償付比率作為預(yù)警指標(biāo)。債務(wù)償還本息償付比率

=息

稅

前

利

潤

÷〔利

息

費(fèi)

用

+

債

務(wù)

本金÷（1-

所得稅率）〕。顯然，這個(gè)比率越高，表明企業(yè)的負(fù)債本息償還能力越高，負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)

險(xiǎn)

越

低

；反

之

這個(gè)比率越低，表明企業(yè)的負(fù)債本息償還能力越低，負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)越高。在通常情況下，可這樣確定預(yù)警信息：當(dāng)這個(gè)比率大于

1.50

時(shí)，無需發(fā)出預(yù)警信息；當(dāng)這個(gè)比率處于

1.25～1.50

時(shí)，需要發(fā)出輕度預(yù)警信息；當(dāng)這個(gè)比率處于

1.10

～1.25

時(shí)，需要發(fā)出中度預(yù)警信息；當(dāng)這個(gè)比率處于1.00～1.10

時(shí)，需要發(fā)出強(qiáng)度預(yù)警信息。若這個(gè)比率等于

1，表示負(fù)債經(jīng)營收益剛夠支付利息費(fèi)用，負(fù)債經(jīng)營已無利可圖，預(yù)示負(fù)債經(jīng)營已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；若這個(gè)比率小于

1，表明負(fù)債經(jīng)營收益已不足以支付債務(wù)利息，此時(shí)企業(yè)必須用自有資金的收益來補(bǔ)

償債務(wù)利息，實(shí)際上企業(yè)負(fù)債經(jīng)營已處于虧本的地步。當(dāng)后兩種情況出現(xiàn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)果斷停止負(fù)債經(jīng)營。

結(jié)論

負(fù)債經(jīng)營固然有對公司、對股東有利的一面，但過度負(fù)債會(huì)加大公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因而公司理財(cái)要注意負(fù)債的合理比率。我們必須摒棄“保守經(jīng)營”的傳統(tǒng)觀念，充分利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，爭取最大利潤。同時(shí)，我們又必須嚴(yán)格、科學(xué)地遵循財(cái)務(wù)原理，把握負(fù)債經(jīng)營的“尺度”，正確地理解負(fù)債經(jīng)營，才能使負(fù)債經(jīng)營給企業(yè)帶來良好的收益，使企業(yè)拓寬經(jīng)營之路，從而保證企業(yè)在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)競爭中立于不敗之。負(fù)債經(jīng)營既能發(fā)財(cái)，也能垮臺(tái)。該貸不貸，財(cái)運(yùn)不來；不該貸而貸，自找禍害。只要投資收益率高于借款利率，維持合理的負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)營管理水平，認(rèn)真監(jiān)控和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債經(jīng)營將給企業(yè)帶來豐厚的回報(bào)。但如背離市場經(jīng)濟(jì)法則，盲目失控地進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，亦必將給企業(yè)造成慘痛的后果。負(fù)債經(jīng)營是發(fā)財(cái)？是垮臺(tái)？高明的企業(yè)家當(dāng)察之、慎之，避害趨利，奮力為之。

參考文獻(xiàn)

--嚴(yán)小明.公司資本結(jié)構(gòu)研究.第一版.上海.上海人民出版社2007.8

--《中國集體經(jīng)濟(jì)》2008年06期

--徐光華.現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理.--馬元興.財(cái)務(wù)管理第二版

--周忠惠,張鳴,徐逸星主編《財(cái)務(wù)管理》

第2

版

上海三

聯(lián)書店,1996

--趙炳賢著《資本運(yùn)營論》

第3

版

北京

:

企業(yè)管理出版

社,1997

.--余緒纓主編《企業(yè)理財(cái)學(xué)》

第2

版

遼寧人民出版社,1996

第四篇：論文-企業(yè)負(fù)債經(jīng)營問題研究

商業(yè)大學(xué)本科生

學(xué) 年 論

2010年10月9日

文

指導(dǎo)教師評語

企業(yè)負(fù)債經(jīng)營問題研究

成 績

指導(dǎo)教師簽字

****年**月**日

目 錄

內(nèi)容摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． I 1企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的利弊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 1.1企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)勢．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 1.2負(fù)債經(jīng)營對企業(yè)的影響．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的兩重性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2.1通過負(fù)債經(jīng)營形成規(guī)模經(jīng)濟(jì) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

2.2負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.1應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.2應(yīng)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.3應(yīng)確定適度的負(fù)債數(shù)額，保持合理的負(fù)債比率．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.4應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，制定負(fù)債財(cái)務(wù)計(jì)劃．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.5針對由利率變動(dòng)帶來的籌資風(fēng)險(xiǎn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4負(fù)債經(jīng)營的策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4.1堅(jiān)持負(fù)債經(jīng)營數(shù)量適度原則．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4.2負(fù)債經(jīng)營的具體運(yùn)作情況．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 參考文獻(xiàn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2 3 4 4 4 4 5 5 5 6 8

內(nèi)容摘要：負(fù)債經(jīng)營是市場經(jīng)濟(jì)的重要特點(diǎn)之一，并非所有企業(yè)都能走上“負(fù)債經(jīng)營-提高盈利能力-及時(shí)還債-繼續(xù)負(fù)債經(jīng)營發(fā)展企業(yè)” 的良性循環(huán)之路。這里需要全面分析和科學(xué)的經(jīng)營思想。負(fù)債經(jīng)營不僅可以滿足企業(yè)資金的需要，加速企業(yè)的發(fā)展,而且也可以把社會(huì)上的閑散資金充分利用起來,使債權(quán)人在經(jīng)濟(jì)上獲取回報(bào)。關(guān)鍵字：負(fù)債經(jīng)營;效益最大化;負(fù)債經(jīng)營策略;負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)

1企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的利弊

1.1企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)勢

1.1.1 具有迅速籌集資金的作用。

可以迅速籌集資金, 彌補(bǔ)企業(yè)發(fā)展資金不足, 增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在市場經(jīng)濟(jì)的激烈競爭中, 新技術(shù)、新產(chǎn)品層出不窮, 企業(yè)必須不斷開拓, 才能獲得生存和發(fā)展。有了新產(chǎn)品, 有了發(fā)展的機(jī)遇, 沒有足夠的資金去擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營, 去開拓市場, 就會(huì)喪失機(jī)會(huì)。采取負(fù)債經(jīng)營的戰(zhàn)略, 便可先發(fā)制人, 占領(lǐng)市場, 以獲取較大收益。所以企業(yè)必須不斷開拓進(jìn)取, 才能求得生存和發(fā)展。而企業(yè)自身的資金有限, 顯然不能滿足擴(kuò)大再生產(chǎn)的需要, 企業(yè)利用負(fù)債經(jīng)營, 可以補(bǔ)足自身資金的缺陷, 爭取先發(fā)制人, 搶占市場以獲取較大收益。

1.1.2 有利于企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營管理, 提高經(jīng)濟(jì)效益。

負(fù)債經(jīng)營是一種具有驅(qū)動(dòng)力和風(fēng)險(xiǎn)性的經(jīng)營方式, 它使企業(yè)承擔(dān)一定的債務(wù)壓力。這種壓力可以增強(qiáng)企業(yè)在資金使用上的責(zé)任心和緊迫感, 使經(jīng)營者自覺加強(qiáng)管理, 提高資金利用效率和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。能促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)管理, 提高資金使用效率。近年來, 企業(yè)成為自主經(jīng)營, 自負(fù)盈虧的法人實(shí)體后, 企業(yè)經(jīng)營者不用揚(yáng)鞭自奮蹄, 負(fù)債經(jīng)營的重鞭又催著他們把精力集中到以搞活經(jīng)營為重點(diǎn)和以提高效益為核心的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中來, 最大限度實(shí)現(xiàn)資金的增值。1.1.3 具有抵減稅負(fù)的作用。

由于企業(yè)的債務(wù)利息可以計(jì)人企業(yè)的經(jīng)營成本, 在稅前利潤中扣除, 減少企業(yè)的應(yīng)稅所得額, 從而減少所得稅支出。增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益借入資金在正常率的前提下具有節(jié)稅作用, 按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定, 企業(yè)借入資金所耗費(fèi)的成本, 即負(fù)債利息, 引作為企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用, 直接計(jì)入當(dāng)期產(chǎn)品成本或作為期間費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益, 在稅前列支, 故可減少所得稅的交納額, 從而減輕企業(yè)的稅負(fù), 增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

1.1.4 能夠減輕通貨膨脹帶來的損失。

負(fù)債通常要到期才還本息, 在市場利率低于通貨膨脹率的情況下, 企業(yè)負(fù)債實(shí)際是將貨幣貶值的后果轉(zhuǎn)嫁給債權(quán)人。因此, 企業(yè)資金中債務(wù)資金比例越大, 對企業(yè)越有利長期負(fù)債比例越大, 對企業(yè)越有利。在通貨膨脹情況下, 負(fù)債經(jīng)營還可使企業(yè)得到由于貨幣貶值而產(chǎn)生購買力變化的利益。這是由于企業(yè)采用負(fù)債方式超前使 用了資金, 而把由于通貨膨脹帶來的可能損失轉(zhuǎn)移給了資金出借者。

1.1.5 利用負(fù)債方式籌集資金還可使企業(yè)既增加資金總額, 又不分散企業(yè)的控股權(quán), 保護(hù)原有股東的權(quán)益。

負(fù)債經(jīng)營對企業(yè)的發(fā)展壯大有積極作用, 但如果企業(yè)對負(fù)債的數(shù)量、限度、渠道和方式選擇不合理, 以及對債務(wù)資金使用不當(dāng), 也會(huì)給企業(yè)帶來很多負(fù)面影響。因此, 舉債籌資比增發(fā)股票等籌資更容易得到股東大會(huì)的支持。1.2負(fù)債經(jīng)營對企業(yè)的影響

負(fù)債經(jīng)營從增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的角度來看, 對于企業(yè)是十分有利的。但是在實(shí)際運(yùn)用過程中, 由于企業(yè)對舉措籌資的數(shù)量限度、渠道和方式選擇的不合理以及所籌資金使用不當(dāng)也會(huì)給企業(yè)帶來很多負(fù)面影響。

1.2.1 影響企業(yè)生存的主要因素有債務(wù)規(guī)模過大帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)負(fù)債比例較大, 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)大的失誤時(shí), 投人資金不能收回, 最后無力償還到期債券, 企業(yè)就會(huì)倒閉。1.2.1 由于企業(yè)未來的現(xiàn)金流量不穩(wěn)定和債務(wù)調(diào)度不合理。

會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生債務(wù)困難, 加劇了企業(yè)破產(chǎn)的危險(xiǎn)。會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生債務(wù)困難, 即企業(yè)可在經(jīng)營上獲利但短期內(nèi)卻無償債資金, 不得已用賤賣動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)或其他方式抵償債務(wù), 使企業(yè)發(fā)生虧損, 加大破產(chǎn)的危險(xiǎn)。企業(yè)破產(chǎn)后,又會(huì)給債權(quán)人帶來經(jīng)濟(jì)損失, 債權(quán)人為度過難關(guān), 很可能又向新的債權(quán)人舉措, 從而造成企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人之間的“ 三角債”。

1.2.3 經(jīng)濟(jì)不景氣, 資金供不應(yīng)求時(shí)。

利率就可能上升, 此時(shí)企業(yè)負(fù)債成本將會(huì)增加價(jià)格不變或價(jià)格提高幅度小于負(fù)債利率提高幅度時(shí), 企業(yè)利潤將減少當(dāng)經(jīng)營利潤不足以抵償債務(wù)利息時(shí), 企業(yè)將賠本經(jīng)營, 嚴(yán)重時(shí)可能導(dǎo)致破產(chǎn)。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的兩重性

負(fù)債籌資具有兩重性，一是收益性；二是風(fēng)險(xiǎn)性。

負(fù)債經(jīng)營的收益性：企業(yè)通過負(fù)債經(jīng)營利用財(cái)務(wù)杠桿能夠取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用當(dāng)資本結(jié)構(gòu)固定時(shí)，企業(yè)所需支付的債務(wù)利息是固定的。通過負(fù)債經(jīng)營改變營業(yè)規(guī)模使?fàn)I業(yè)利潤增加時(shí)，單位營業(yè)利潤所分?jǐn)偟牡睦①M(fèi)用亦會(huì)相應(yīng)改變，從而達(dá)到改善股東收益率的效果。2.1通過負(fù)債經(jīng)營形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)

在市場競爭中，負(fù)債經(jīng)營能夠在較短時(shí)間內(nèi)籌措充裕的資金從而形成經(jīng)營的規(guī)模效益。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在，負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)能夠比其他企業(yè)更具有規(guī)模上的競爭優(yōu)勢。

通過節(jié)稅增加企業(yè)潛在收益按照我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃，債務(wù)資本可以產(chǎn)、生節(jié)稅效應(yīng)，其節(jié)稅額與利息費(fèi)用成正比。

通過負(fù)債經(jīng)營，債務(wù)利息從納稅所得中扣除，從而增加權(quán)益資本收益。提高資金使用效率負(fù)債經(jīng)營迫使投資者重視投資的經(jīng)濟(jì)效益，樹立資金的時(shí)間價(jià)值觀，克服債務(wù)資金在投資過程中的閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，加強(qiáng)資金的合理化使用、調(diào)度，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部管理和資源配置上也要不斷加強(qiáng)，建立強(qiáng)有力的內(nèi)部管理和最優(yōu)資源配置。降低資本成本，影響資本結(jié)構(gòu)決策由于債務(wù)利息率通常低于股票股利率和債務(wù)利息可以從稅前支付的雙重影響，企業(yè)為降低加權(quán)平均成本則應(yīng)在一定范圍內(nèi)提高債務(wù)資本比例。

2.2負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)性

一般而言，經(jīng)營過程中的收益與風(fēng)險(xiǎn)是對等的。負(fù)債經(jīng)營在具有收益性的同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)性。

財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)效應(yīng)。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)利潤率低于同期債務(wù)利率時(shí)，負(fù)債經(jīng)營就會(huì)帶來財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)效應(yīng)，由于存在固定額度的大量利息負(fù)擔(dān)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，企業(yè)必須利用好財(cái)務(wù)杠桿。

負(fù)債規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)負(fù)債的規(guī)模過大，一旦企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)失誤，投入的資金不能收回，不能有效的發(fā)揮債務(wù)資本的作用，那么到期將無法償還債務(wù)，企業(yè)將可能遭受更大的損失，同時(shí)企業(yè)本身的信譽(yù)和以后的再籌資將受其影響。經(jīng)營者應(yīng)把握好負(fù)債的度，把由負(fù)債引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營過程中，如果投資項(xiàng)目的資金回收與預(yù)期收益存在不確定性，則其到期償債的能力就存在風(fēng)險(xiǎn)。到期若是無力還本付息，負(fù)債企業(yè)在承擔(dān)違約責(zé)任的同時(shí)進(jìn)一步將會(huì)受到加息、罰息的財(cái)務(wù)損失。本身已存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)又將承擔(dān)一筆利息支出，結(jié)果將造成財(cái)務(wù)的進(jìn)一步惡化。

再籌資風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債經(jīng)營會(huì)使企業(yè)的負(fù)債比率增大，當(dāng)債務(wù)規(guī)模超過一定限度時(shí)，債權(quán)人的債權(quán)就不能得到有效保證，使債權(quán)人債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)增大。這樣給企業(yè)帶 來再籌資的困難，在很大程度上限制了企業(yè)以后的再籌資能力。負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

負(fù)債經(jīng)營是現(xiàn)代企業(yè)的主要經(jīng)營手段之一，運(yùn)用得當(dāng)會(huì)給企業(yè)帶來收益，成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的有利杠桿。但是，如果運(yùn)用不當(dāng)，則會(huì)使企業(yè)陷入困境，甚至?xí)⑵髽I(yè)推到破產(chǎn)的境地。因此，企業(yè)對負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有充分的認(rèn)識(shí)，必須采取措施發(fā)防范負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。3.1應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的獨(dú)立商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，企業(yè)必須獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，內(nèi)外部環(huán)境的變化，導(dǎo)致實(shí)際結(jié)果與預(yù)期效果相偏離的情況是難以避免的。如果在風(fēng)險(xiǎn)臨頭時(shí)，企業(yè)毫無準(zhǔn)備，一籌莫展，必然會(huì)遭致失敗。因此，企業(yè)必須樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，即正確承認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)估測風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，并且有效應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)。3.2應(yīng)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

企業(yè)必須立足市場，建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制和財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)地對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和防范，制定適合企業(yè)實(shí)際情況的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案，通過合理的籌資結(jié)構(gòu)來分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.3應(yīng)確定適度的負(fù)債數(shù)額，保持合理的負(fù)債比率。

負(fù)債經(jīng)營能獲得財(cái)務(wù)杠桿利益，同時(shí)企業(yè)還要承擔(dān)由負(fù)債帶來的籌資風(fēng)險(xiǎn)損失。為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的最優(yōu)組合。在實(shí)際工作中，如何選擇最優(yōu)化的資金結(jié)構(gòu)，是復(fù)雜和困難的，對一些生產(chǎn)經(jīng)營好，產(chǎn)品適銷對路，資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)，負(fù)債比率可以適當(dāng)高些；對于經(jīng)營不理想，產(chǎn)銷不暢，資金周轉(zhuǎn)緩慢的企業(yè)，其負(fù)債比率應(yīng)適當(dāng)?shù)托駝t就會(huì)使企業(yè)在原來商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，又增加了籌資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前我國企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，一般在70%左右，有的在80%以上，為了增強(qiáng)抵御外界環(huán)境變化的能力，我國企業(yè)必須著力于補(bǔ)充自有流動(dòng)資本，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

3.4應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，制定負(fù)債財(cái)務(wù)計(jì)劃。

根據(jù)企業(yè)一定資產(chǎn)數(shù)額，按照需要與可能安排適量的負(fù)債。同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)負(fù)債 的情況制定出還款計(jì)劃。如果舉債不當(dāng)，經(jīng)營不善，到了債務(wù)償還日無法償還，就會(huì)影響企業(yè)信譽(yù)。因此，企業(yè)利用負(fù)債經(jīng)營加速發(fā)展，就必須從加強(qiáng)管理，加速資金周轉(zhuǎn)上下功夫，努力降低資金占用額，盡力縮短生產(chǎn)周期，提高產(chǎn)銷率，降低應(yīng)收賬款，增強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，使企業(yè)在充分考慮影響負(fù)債各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，謹(jǐn)慎負(fù)債。

3.5針對由利率變動(dòng)帶來的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)認(rèn)真研究資金市場的供求情況，根據(jù)利率走勢，把握其發(fā)展趨勢，并以此做出相應(yīng)的籌資安排。在利率處于高水平時(shí)期，盡量少籌資或只籌急需的短期資金。在利率處于由高向低過渡時(shí)期，也應(yīng)盡量少籌資，不得不籌的資金，應(yīng)采用浮動(dòng)利率的計(jì)息方式。在利率處于低水平時(shí)，籌資較為有利。在利率處于由低向高過渡時(shí)期，應(yīng)積極籌集長期資金，并盡量采用固定利率的計(jì)息方式。

另外，對于籌集外幣帶來的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從預(yù)測匯率變動(dòng)的趨勢入手，制定外匯風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略，通過其內(nèi)在規(guī)律找出匯率變動(dòng)的趨勢，采取有效的措施防范籌資風(fēng)險(xiǎn)。并且在預(yù)測匯率變動(dòng)的同時(shí)，還應(yīng)在籌資戰(zhàn)略上和具體籌資的過程中做出防范風(fēng)險(xiǎn)的安排。例如：注意債務(wù)幣種和期限的分散以及對債務(wù)貨幣實(shí)行“配對管理”等。負(fù)債經(jīng)營的策略

通過以上對負(fù)債經(jīng)營的分析可以看出, 運(yùn)用負(fù)債經(jīng)營戰(zhàn)略確實(shí)需要把握好“ 度” , 如何科學(xué)地負(fù)債經(jīng)營, 從而給企業(yè)帶來巨大效益, 這是運(yùn)用負(fù)債經(jīng)營戰(zhàn)略的關(guān)鍵。

4.1堅(jiān)持負(fù)債經(jīng)營數(shù)量適度原則。4.1.1正確把握籌資時(shí)間原則。

企業(yè)對資金的需要有一定的時(shí)間性, 它過早進(jìn)人企業(yè)會(huì)造成資金閑置浪費(fèi), 過遲又不能滿足企業(yè)的需要, 所以要做好所籌資金時(shí)間與運(yùn)用資金的銜接工作。4.1.2合理確定負(fù)債經(jīng)營的資金來源結(jié)構(gòu)。

資金來源結(jié)構(gòu)指資金來源項(xiàng)目構(gòu)成和各個(gè)項(xiàng)目資金占全部資金比重。主要指合理安排負(fù)債與資本金比例。4.1.3效益原則。

投資的目的和動(dòng)機(jī)是為了獲取效益, 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)是以提高經(jīng)濟(jì)效益為核心的, 負(fù)債經(jīng)營企業(yè)必須堅(jiān)持效益第一的原則。只有以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心, 科學(xué)決 策, 不斷完善經(jīng)營機(jī)制, 才能創(chuàng)造出較高的利潤率。4.1.4堅(jiān)持負(fù)債經(jīng)營的自主、公開原則。

負(fù)債經(jīng)營涉及到投資者和籌資者兩個(gè)主體。堅(jiān)持自主原則, 就是要求對債權(quán)、債務(wù)行為不可硬性攤派和強(qiáng)制推行, 應(yīng)該是雙方互利互惠的。否則負(fù)債經(jīng)營難以順利開展。負(fù)債經(jīng)營堅(jiān)持公開原則要求籌資者公開有關(guān)的財(cái)務(wù)狀況、財(cái)務(wù)政策、企業(yè)目標(biāo)等, 以便于投資者作出正確的投資決策。4.2負(fù)債經(jīng)營的具體運(yùn)作情況

一個(gè)企業(yè)如果采取負(fù)債經(jīng)營的戰(zhàn)略, 首先要保證其產(chǎn)品有可觀的市場前景, 這樣, 才能發(fā)揮負(fù)債的杠桿作用。否則將會(huì)使企業(yè)陷人嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。負(fù)債經(jīng)營企業(yè)的籌資一般是向商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)或向信托投資公司等非金融性企業(yè)借款, 或通過有關(guān)銀行向社會(huì)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行的。企業(yè)以負(fù)債形式籌資, 它要按期歸還本息, 存在著風(fēng)險(xiǎn),但要求的報(bào)酬率比權(quán)益資金低, 包括長期負(fù)債與短期負(fù)債。從籌資角度看, 企業(yè)主要是長期負(fù)債籌資, 包括向銀行和其它金融機(jī)構(gòu)舉借長期貸款、發(fā)行長期債券等。一般來說短期負(fù)債的籌資主要是解決臨時(shí)的資金需要, 例如, 向銀行及其它機(jī)構(gòu)舉借短期借款、發(fā)行短期債券等。4.2.1債券籌資。

它的特點(diǎn)是成本低, 債券利息在稅前支付,有一部分利息由政府負(fù)擔(dān), 能起財(cái)務(wù)杠桿作用, 且保證控制權(quán), 債券人只收回有限收入, 更多的收益留給股東或留歸企業(yè)。但風(fēng)險(xiǎn)高, 要定期支付利息, 按期還本, 且籌集資金有限。4.2.2長期借款籌資。

指企業(yè)根據(jù)借款合同向銀行或其它金融機(jī)構(gòu)借人的需要還本付息的超過一年以上的款項(xiàng)。它的特點(diǎn)是籌資速度快, 比債券支付的利息低, 借款條件彈性大, 借款時(shí)間、數(shù)量、利息等可當(dāng)面協(xié)商。但風(fēng)險(xiǎn)大, 限制條件多, 數(shù)額有限。4.2.3短期負(fù)債籌資。

方式有短期銀行借款, 商業(yè)信用、商業(yè)票據(jù), 其它短期融資等, 通常是流動(dòng)資產(chǎn)需要或生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)產(chǎn)生的經(jīng)營負(fù)債, 其風(fēng)險(xiǎn)大于長期負(fù)債, 付款期短, 如無足夠現(xiàn)金付到期負(fù)債, 可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)困難。4.2.4租賃融資。

這是一種較理想的籌資方式, 可避開借款或債券對生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的限制, 租賃條 款對承租人經(jīng)營活動(dòng)很少加以限制, 它不需要抵押, 可滿足企業(yè)對固定資產(chǎn)長期使用的要求, 且可能減少設(shè)備陳舊老化的風(fēng)險(xiǎn)。但該種方式租金比負(fù)債購入資產(chǎn)利息高, 困難時(shí)固定的租金也會(huì)成為企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

以上幾種方式都是負(fù)債經(jīng)營常見的形式, 各有優(yōu)缺點(diǎn)。不同的企業(yè)可根據(jù)自身的情況靈活地選擇適應(yīng)自身的籌資方式, 同時(shí)企業(yè)還要制定嚴(yán)格歸還資金程序, 維護(hù)投資者的權(quán)益, 形成有自己特色的負(fù)債經(jīng)營模式。

負(fù)債經(jīng)營, 既是一項(xiàng)財(cái)務(wù)策略, 更是一種經(jīng)營戰(zhàn)略, 需要企業(yè)家具備勇于開拓、敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)代經(jīng)營意識(shí)。負(fù)債經(jīng)營的目標(biāo)應(yīng)是以最小的成本和最小的風(fēng)險(xiǎn)來獲取債務(wù)資金和最大的負(fù)債融資利益。全面、準(zhǔn)確地了解和把握負(fù)債經(jīng)營, 對于正確地運(yùn)用負(fù)債經(jīng)營戰(zhàn)略, 爭取企業(yè)最大的經(jīng)濟(jì)效益是十分必要的。在實(shí)現(xiàn)負(fù)債經(jīng)營目標(biāo)過程中，利益和風(fēng)險(xiǎn)共存，企業(yè)必須把握合理負(fù)債的“度”，以興利除弊；同時(shí)，必須進(jìn)行科學(xué)管理，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，達(dá)到企業(yè)利潤最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]童麗珍.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制[J].企業(yè)天地.2007（5）2-5.[2]王國框 刑事訴訟法學(xué)[M]北京北京大學(xué)出版社, 1998（4）4-11 [3]韓慶蘭.吳長強(qiáng).芻探財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)[J]財(cái)會(huì)月刊.2001（4）

[4]蘭玉琳.巨澤旺.現(xiàn)代企業(yè)負(fù)債經(jīng)營[J]濰坊教育學(xué)院學(xué)報(bào).2005（4）34-36 [5] 余愛云：《淺析企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營》，《科技資訊》，2009（6）[6]徐靜村.刑事訴訟法[M]京:法律出版社, 1999：19-25 [7]王國框.刑事訴訟法[J]北京:北京大學(xué)出版社, 1998：8-11 [8]Alessie, R., Devereux, M.P.and Weber, G.(1997), “Inter temporal consumption, durables and liquidity constraints: a cohort analysis”, European Economic Review, Vol.41 No.1,pp.37-59.[9] 何保國、李新穎：《企業(yè)經(jīng)營負(fù)債分析》，《合作經(jīng)濟(jì)與科技》，2009（8）。[10]王遠(yuǎn)明別事訴訟法實(shí)例說[M]湖南:湖南人民出版社, 1999：44-46 [11]陳瑞華.刑字訴訟的前沿問題[M]北京:中國政法大學(xué)出版社,2000:45-66 [12]余潤生.國際企業(yè)管理[M]山東:山東人民出版社，2000:2-3 [13]金磚.何去何從一當(dāng)代中國的國企問題[M]北京:今日中國出版社 [14]高松林.可行性研究與項(xiàng)目評佑[M]北京:中國商業(yè)出版杜 [15]宮成喜.現(xiàn)代企業(yè)投資與管理[M]北京中國經(jīng)濟(jì)出版社

[16 ]Yin, R.K.(1994)Case Study Research Design and Methods.SAGE Publications,Thousand Oaks, California.[17]Yu, A.T.W., Shen, Q., Kelly, J.and Hunter, K.(2005)Application of value management in project briefing.Facilities, 23(7/8), pp.330-342.12

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問題和對策

關(guān)于名晟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問題和對策的調(diào)查報(bào)告

摘要:為了能夠深入理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題，于2007年3月至6月間在泉州市名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行實(shí)踐調(diào)查了解。在實(shí)踐過程中，通過日常的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中的問題有進(jìn)一步了解。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，目前我國會(huì)計(jì)制度仍處在進(jìn)一步改革和完善中，由此造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在著較多問題，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對策。

一、調(diào)查單位簡介

泉州市名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于豐澤田安路文昌大樓5樓，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，銷售，出租，商品房；物業(yè)管理和承接裝修及裝潢業(yè)務(wù)；銷售，建筑材料。

二、調(diào)查內(nèi)容

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷發(fā)布，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。因此就以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)1

過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。在名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司核算中是以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理.2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

在名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對策

1.正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買

賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。雖然收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

應(yīng)引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房價(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且

不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶.這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

由于名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個(gè)規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此適用計(jì)劃售價(jià)成本率法。

三、實(shí)習(xí)總結(jié)

在名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為期3個(gè)月的會(huì)計(jì)核算工作過程中，通過對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的存在的問題： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性。并在相關(guān)資料的查找和實(shí)踐過程中獲取實(shí)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的存在的問題的實(shí)際解決方案： 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比。從而更好了解會(huì)計(jì)在實(shí)踐過程中的應(yīng)用。