第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計特殊考慮

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計特殊考慮

（天職國際業(yè)規(guī)406號）

1．總則

1.1本規(guī)程對業(yè)務人員執(zhí)行相關業(yè)務具有指導作用，不具有強制性。但項目負責人在進行風險評估、擬訂、批準審計計劃時應當考慮本規(guī)程內(nèi)容的影響。

1.2本規(guī)程包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)概述，并對經(jīng)營收入、成本費用、稅金等行業(yè)特殊風險及其應對進行了分析。

2．行業(yè)概述

略

3．行業(yè)特殊風險及其應對

3.1人為操控經(jīng)營收入

3.1.1提前或延遲確認房屋銷售收入

出于資金周轉(zhuǎn)等方面的考慮，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得“五證”（即土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程開工證和房屋預售許可證）后即開始房屋預售活動，由此產(chǎn)生了預售房款確認收入時點問題。根據(jù)“企業(yè)會計準則——收入”有關規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)銷售業(yè)務特點，我們認為，房屋銷售收入的確認應同時滿足以下條件：

（1）已經(jīng)與購房人簽訂正式房屋銷售合同（通常為范式合同），并報政府房管部門登記備案；

（2）商品房項目已竣工驗收并辦理備案手續(xù)，房屋面積經(jīng)測繪機構(gòu)測定；

（3）已書面通知購房人辦理房屋交付和入住手續(xù)，并提供“商品房面積實測技術(shù)報告”、“建筑工程驗收備案表”、“房屋質(zhì)量保證書”和“房屋使用說明書”等法定文件；

（4）在購房人驗收合格且無爭議的基礎上，由購銷雙方簽署房屋交接單據(jù)并交付鑰匙。需要說明的是，根據(jù)最高人民法院“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋”，購房人出于某種利益在合同約定期限內(nèi)接到書面入住通知但無故不辦理入住手續(xù)的，應認定為銷售成立?？梢?，發(fā)放“入住通知書”是確認房屋銷售收入的法律要件。

我們在審計實務中，經(jīng)常遇到企業(yè)人為調(diào)節(jié)銷售收入的兩種情況：（1）在與購房人簽訂房屋銷售合同并完成開發(fā)項目竣工驗收后，未達到房屋銷售合同中有關交付使用條款的規(guī)定提前確認收入；

（2）故意推遲商品房竣工決算，并以無法最終確定開發(fā)成本為由將預售房款長期掛賬。我們認為，針對第⑴種情況，應堅決要求企業(yè)在就預售房款足額繳納營業(yè)稅和所得稅的前提下，將不符合條件的收入沖回；針對第⑵種情況下，則應要求企業(yè)合理預提尚未歸集的尾工成本及后期成本，并在此基礎上確認收入、配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。

3.1.2調(diào)節(jié)賬外開發(fā)項目收益

房地產(chǎn)市場上經(jīng)常出現(xiàn)以下情況——開發(fā)商受資金周轉(zhuǎn)或經(jīng)營實力限制無法繼續(xù)推進本已獲得審批立項的房地產(chǎn)項目，而較高的政策管制“門檻”和項目過戶成本則導致具備資金優(yōu)勢的企業(yè)難以將這種“半熟”項目轉(zhuǎn)化為自營項目。于是，一種變通方式應運而生：具備資金和管理優(yōu)勢的開發(fā)商將項目受讓價款和后續(xù)開發(fā)資金通過往來款付給原項目所有者，并以原項目主體名義在現(xiàn)有基礎上繼續(xù)推進項目，而開發(fā)、銷售、管理活動全部由項目受讓方控制，甚至在原項目所有者名下單設賬套進行會計核算。待項目實現(xiàn)收入后，實際開發(fā)主體通過往來賬項收回已支付的開發(fā)成本，而項目利潤既可通過工程代管、銷售顧問和管理咨詢等名目入賬，又可在賬外另存，從而達到人為調(diào)節(jié)收益的目的。

針對上述情況，我們建議在審計過程中，應對與被審計單位現(xiàn)有賬內(nèi)開發(fā)項目無關的大額往來賬目給予高度關注，必要時進行延伸審計，以確定付至賬外開發(fā)項目資金的可回收性和已實現(xiàn)賬外開發(fā)利潤是否全部入賬。

3.1.3隱瞞待售房屋租賃收入

房地產(chǎn)企業(yè)在將開發(fā)產(chǎn)品正式售出前，很可能將空置房屋出租。由于暫租待售期間并不發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或價值減損，因此，企業(yè)很可能將這部分租賃收入在賬外另存，從而達到隱瞞收益、逾逃稅金的目的。

我們建議在審計過程中，根據(jù)企業(yè)提供的房屋租售統(tǒng)計資料對空置房進行實地查看，并與已經(jīng)簽訂并做賬務處理的房屋租賃合同進行核對，防止企業(yè)以“暫租待售”名義將未售出房屋長期出租，以致企業(yè)經(jīng)營收益流失，資產(chǎn)價值減損無法得到補償。

3.1.4虛假按揭，制造銷售假象

虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”（開發(fā)商找來的冒名頂替者）達成買賣協(xié)議，等房屋實際賣出時再辦理退回。

由于這種虛假按揭?guī)в泻軓姷拿曰笮?，因此給審計判斷帶來困難，可以從以下幾方面進行審計以發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否存在虛假按揭的情況：

（1）虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫不完整，審計人員應詳細檢查按揭合同的條款是否填寫齊全。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項給銀行；注冊會計師應詳細審查企業(yè)的銀行賬，如存在可疑事項，應追查相應的原始憑證。

（3）應關注大額的銷售業(yè)務、款項的收取情況，索取合同、房屋交付使用情況記錄、向物業(yè)公司索取業(yè)主辦理入住手續(xù)等資料，往往虛假的銷售都沒有交付使用記錄，也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關事宜，尤其要注意后期的銷售退回。

（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個人繳納所得稅。如果企業(yè)未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭。（5）此外，如懷疑存在虛假按揭銷售，可到現(xiàn)場察看有關房屋的使用情況，如閑置則可能存在問題。

3.2人為調(diào)節(jié)成本費用

3.2.1混淆可單獨轉(zhuǎn)讓和不可單獨轉(zhuǎn)讓的配套設施成本

為盡可能少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，某些房地產(chǎn)企業(yè)往往通過以下手段虛增開發(fā)成本、隱瞞真實利潤：

（1）虛報土地征用和前期工程費用

在土地征用和拆遷補償環(huán)節(jié)，被拆遷人和補償對象眾多，容易通過制作假冒手續(xù)虛報土地征用和拆遷補償費用；在前期工程環(huán)節(jié)，各類勘察、測繪、設計、咨詢、籌備費用名目眾多，且存在反復論證和重復調(diào)整需要，從而為虛報費用創(chuàng)造了條件。

根據(jù)建設部有關規(guī)定，凡有可能單獨、有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施（如底商、裙房、地下車庫等），均應單獨歸集建造成本并配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售或租賃成本，不得攤?cè)肷唐贩宽椖块_發(fā)成本；否則，也會導致主體項目利潤虛減，形成賬外資產(chǎn)。如果大產(chǎn)權(quán)中不包括這部分公共配套設施，則不應單獨歸集，此部分成本應已包含在公攤面積中，產(chǎn)生的收益歸業(yè)主委員會所有。

審計人員應根據(jù)規(guī)劃圖紙對照施工現(xiàn)場進行逐一核對，檢查是否存在超出規(guī)劃的違章建筑擠占開發(fā)成本的情況。大型配套設施在各個建筑項目之間的分攤也是審計的重點。

（2）隨意計提后續(xù)成本費用

在確認銷售收入并核定開發(fā)成本（甚至到辦理竣工決算）時，往往存在尚未發(fā)生的后續(xù)成本費用，如正式電、公用配套設施、綠化美化、道路輔裝、物業(yè)啟動等。這些費用項目大多需要按合同或設計規(guī)劃預提，且缺乏普遍適用的參照標準，從而為高估費用創(chuàng)造了條件。

對當年預提的后續(xù)成本費用，應首先保證計提的程序合法，并檢查建設規(guī)劃、施工圖紙、施工預算、施工進度等，以確定計提金額的合理性；如以后年度仍未開發(fā)，應關注是否對業(yè)主有承諾（綠地、車庫等），如果有承諾、在竣工決算前不能沖回，竣工決算后應當沖回。

（3）隨意分攤借款利息

會計和稅收制度允許房地產(chǎn)企業(yè)將借款利息資本化入商品房開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)借款渠道較多（包括但不限于銀行、非銀行金融機構(gòu)及其他社會單位），資金成本不盡相同，既可能用于開發(fā)項目，又可能用于日常開支或投資目的，因而，有可能人為劃分開發(fā)成本和財務費用，調(diào)節(jié)期間利潤。

3.2.2混淆自建項目與開發(fā)項目

將擬用于經(jīng)營或管理目的的房屋、建筑物、場地等購建成本混入商業(yè)開發(fā)項目，在人為加大開發(fā)成本的同時，形成賬外資產(chǎn)。

3.2.3通過關聯(lián)交易虛增成本、轉(zhuǎn)移利潤

某些上市公司還可能出于集團利潤考慮，安排所屬房地產(chǎn)企業(yè)以明顯偏高的價格將建安、設計、配套工程間接發(fā)包給其他分/子公司，既可將利潤轉(zhuǎn)移至稅負較低的單位，又能將房地產(chǎn)項目的遠期收益轉(zhuǎn)化為集團當期利潤。

針對上述情況，我們建議在審計過程中，采用對項目開發(fā)成本明細賬詳查、現(xiàn)場實測，并結(jié)合土地征用手續(xù)、項目可研報告、立項批復、工程概/預/結(jié)算資料、行業(yè)通行標準等進行合理匡算與分析性復核，必要時聘請專家并利用其工作成果，以達到夯實成本、控制風險的目的。

3.2.4混淆總建筑面積與可供銷售面積

某些公司出于降低成本的考慮，將開發(fā)成本按總建筑面積進行分攤和結(jié)轉(zhuǎn)成本，造成少轉(zhuǎn)成本的情況。

3.3偷漏稅金

3.3.1除通過隱瞞收入、虛增成本等手段偷漏營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅外，我們還應在審計工作中關注以下要點，以達到防范稅務風險的目的。

3.3.2所得稅環(huán)節(jié)（1）預征所得稅

采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當按下列預計利潤率分季（或月）預繳企業(yè)所得稅：

非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

經(jīng)濟適用房開發(fā)項目：經(jīng)濟適用房開發(fā)項目符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)<經(jīng)濟適用房管理辦法>的通知》(建住房[2004]77號)等有關規(guī)定的，不得低于3％。為此，應對房地產(chǎn)企業(yè)當期以各種名目取得的商品房預售價款是否申報納稅給予高度關注。

（2）視同銷售行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)或用于抵債、投資、分紅、福利、廣告、捐贈等目的，均應視同外銷，并按不低于15%的成本利潤率申報銷售利潤，計繳所得稅。為此，盡管房地產(chǎn)企業(yè)并不就上述事項確認收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，僅按賬面成本做開發(fā)產(chǎn)品減少處理，仍應在納稅申報環(huán)節(jié)做口徑調(diào)整。

（3）暫租待售產(chǎn)品攤銷

房地產(chǎn)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，且在納稅申報環(huán)節(jié)做視同銷售處理，則可按視同銷售價格計算折舊或攤銷金額，并準予在稅前扣除；未按視同銷售申報應納稅所得的暫租待售開發(fā)產(chǎn)品，其折舊或攤銷金額不得在稅前扣除。鑒于上述規(guī)定既容易被審計單位忽視，又多為被審計單位利用，建議在審計工作中給予特別關注。

（4）關聯(lián)方借款利息

《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分準予扣除，超過部分的利息支出不得在稅前扣除。鑒于房地產(chǎn)存在較大資金占用需求，且適用所得稅稅率較高，實務中很可能出現(xiàn)母公司將自身或其他控股子公司流動資金借給所屬房地產(chǎn)企業(yè)，以達到調(diào)節(jié)集團整體稅負的目的。為此，應根據(jù)上述規(guī)定，將不得在稅前扣除的借款費用調(diào)增房地產(chǎn)企業(yè)應納稅所得。

3.3.3房產(chǎn)稅環(huán)節(jié)

房產(chǎn)稅分為“從價計征”和“從租計征”，適用稅率分別為1.2%和12%。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前屬于開發(fā)產(chǎn)品，不予計征房產(chǎn)稅；但在出售前如已開始自用、出租或用于其他經(jīng)營目的，則應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。為此，應在審計工作時關注房地產(chǎn)企業(yè)是否將掛賬待售的開發(fā)產(chǎn)品用于自身經(jīng)營活動（例如，將首層或底層用于商用或辦公場所，將待售車位出租等），并做適當納稅調(diào)整。

3.3.4對房地產(chǎn)企業(yè)預提、清算土地增值稅的檢查。

被審計單位使尚未進行土地增值稅的匯算清繳，期末審計人員仍應要求被審計單位預估土地增值稅并進行復核測算，并在此基礎上考慮相應的遞延所得稅負債。

3.4房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓存在的問題比較多，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價的處理等。3.5房地產(chǎn)項目涉及舊城拆遷及補償?shù)?，相關成本的確定也是審計的難點。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計（調(diào)查）方法

作者：綜合科文章來源：綜合科點擊數(shù)：更新時間：2006-9-19

根據(jù)《中華人民共和國審計法》、《安徽省財政預算執(zhí)行審計暫行辦法》、《全省地稅系統(tǒng)稅收征管情況審計工作方案》等有關法律法規(guī)的規(guī)定，為加強稅收征管，強化納稅人依法納稅意識，保障財政收入，在2005年財政預算執(zhí)行審計中，結(jié)合我市實際情況，我們有代表性選擇了幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其納稅情況進行了審計（調(diào)查），通過審計（調(diào)查）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不同的方式、方法偷逃稅款,造成國家稅收流失,此次審計(調(diào)查)實踐中主要采取以下幾種方法。

（一）核實企業(yè)開發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積

通過對企業(yè)的財務管理、會計核算、內(nèi)部監(jiān)督、管理制度、銷售合同、房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和房地產(chǎn)交易部門等方面的調(diào)查了解，核實企業(yè)開發(fā)土地總面積、開發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積。重點審查企業(yè)會計核算的真實性、銷售收入的完整性、納稅申報的準確性，核實企業(yè)是否按照《中華人民共和國稅收征管法》和有關法律法規(guī)的要求，進行納稅申報，將應納的各種稅費及時足額繳交入庫。

（二）掌握被審計（調(diào)查）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應稅的稅種和稅率。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般應納的稅費主要有銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；企業(yè)房屋租賃收入應繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；城建及教育費附加、水利基金等，審查企業(yè)有無利用違法或不正當?shù)厥侄危M行偷稅。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要應稅稅種的審計方法

一、營業(yè)稅

㈠審查應稅收入的完整性。

1、根據(jù)企業(yè)收入的來源和銷售方式，審查企業(yè)應稅收入的的完整性。企業(yè)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照實際收訖價款或取得了索取價款的憑證（權(quán)力）時全額計入應稅收入；采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照銷售合同或協(xié)議計入應稅收入；采取銀行按揭貸款銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否將其首付款計入應稅收入，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬時全額計入應稅收入；采取委托方式，審查企業(yè)是否按照委托銷售協(xié)議計入應稅收入；

2、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將預收房款（含定金）全額計入應稅額；

3、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將視同銷售行為的計入應稅總額。如，將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、獎勵、職工福利等；將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資及分配給股東或投資者；將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)等；

4、審查企業(yè)是否將開發(fā)的產(chǎn)品先出租再出售所取得的租賃收入記入應稅收入；

5、審查企業(yè)是否將出讓土地使用權(quán)的收入入賬，有無不入賬或轉(zhuǎn)移收入的問題。㈡審查應稅收入的真實性。

1、審查企業(yè)銷售合同、收據(jù)存根、銷售臺賬及預收房款戶數(shù)、金額等有關資料，有無故意設置兩套賬和“小金庫”隱瞞銷售不動產(chǎn)收入、租賃收入；

2、審查有無利用“應付賬款”、“其他應付款”等往來科目，將銷售不動產(chǎn)收入長期掛在往來賬上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入或不計入應稅收入。審查“開發(fā)成本”科目和“應收賬款”、“其他應收

款”等往來科目，企業(yè)有無直接從“開發(fā)成本”將開發(fā)產(chǎn)品，劃轉(zhuǎn)給關聯(lián)性企業(yè)，長期掛在往來賬上，不計入應稅收入；

3、審查還原房協(xié)議、銷售發(fā)票，企業(yè)有無只記超面積銷售收入，未按照規(guī)定將還原部分按照成本價計入應稅收入；

4、審查審查采用委托銷售方式銷售房地產(chǎn)的，有無將代銷手續(xù)費支出直接從售房收入中抵扣、有無將預收房款或銷售款長期存放在受托方轉(zhuǎn)移等行為；審查以銀行按揭貸款銷售開發(fā)產(chǎn)品，有無將取得的銀行按揭購房款不作收入，轉(zhuǎn)入“短期借款”等負債科目掛賬等不計入應稅收入等行為；采取價外收費方式銷售房產(chǎn)的，有無將不需要辦理房產(chǎn)證的地下室、停車位、閣樓、公共設施等對外出售不計收入的問題；

5、審查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價格是否合理，有無人為隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格。

㈢審查企業(yè)有無利用稅收優(yōu)惠政策偷稅問題。

重點審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有無采取虛假立項手段，編造合同文件，職工集資建房、以委托建房、舊房改造等名義，利用國家對這些修改建項目的優(yōu)惠政策，變相銷售房產(chǎn)，偷逃稅款；有無利用國家給外資企業(yè)的各項優(yōu)惠政策，假外資或出資不到位等，偷逃稅款。

二、土地增值稅

按照《安徽省土地增值稅預征暫行辦法》皖地稅政三字[1997]288號、《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，按收入的1%—5%預征土地增值稅，一個開發(fā)項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。在核實企業(yè)應稅收入的基礎上，重點審查：

㈠重點審查企業(yè)是否按照《安徽省土地增值稅預征暫行辦法》規(guī)定，在項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入（含預收房款、定金），向主管稅務機關進行申報納稅。審查企業(yè)是否按照轉(zhuǎn)讓項目的類型，分別采用相應的預征稅率進行申報納稅，有無不按規(guī)定，使用低稅率申報納稅的問題。

㈡重點審查開發(fā)項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅時企業(yè)扣除項目的真實性、合法性。

1、審查企業(yè)取得土地土地使用權(quán)所支付的地價款是否真實，竣工清算項目的地價分攤是否合理，以政府劃撥方式取得土地使用權(quán)是否按照國家規(guī)定補交了土地出讓金；

2、審查企業(yè)竣工清算項目開發(fā)成本是否真實。有無將其他項目拆遷費用等開發(fā)成本計入竣工清算項目；審查企業(yè)有無利用關聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大竣工清算項目的建筑安裝成本；審查竣工清算項目和項目變更部分是否經(jīng)過審計決算，有無人為增加項目成本；審查企業(yè)有無將其他項目的基礎設施、公共設施費不相關的費用支出計入竣工清算項目；

3、審查企業(yè)竣工清算項目銷售費用、財務費用和管理費用的真實性。審查竣工清算項目財務費用是否按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定進行計算扣除；銷售費用、管理費用是否符合《會計法》和相關的《企業(yè)會計制度》規(guī)定，有無虛列銷售和管理費用支出，增加開發(fā)費用；

4、審查與竣工清算項目有關的稅金扣除是否真實、合理，有無將其他項目繳納的稅金作為竣工清算項目扣除項目、有無將出售前租賃收入繳納的稅金作為竣工清算項目扣除項目，故意減少增值額。

㈢審查增值額計算是否真實，使用的土地增值稅率是否正確。

㈣審查企業(yè)是否利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算的問題。

三、企業(yè)所得稅

在核實企業(yè)經(jīng)營收入的基礎上，重點審查成本和費用扣除的真實性。

㈠審查成本費用構(gòu)成的的真實性。

1、審查企業(yè)有無利用關聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大項目的建筑安裝成本；

2、審查企業(yè)外購材料是否真實，是否真正用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，有無套取資財挪作他用的問題；

3、審查企業(yè)有無通過資產(chǎn)評估虛增產(chǎn)品開發(fā)成本的行為；

4、審查企業(yè)有無將不相關的費用支出計入開發(fā)成本的問題；

5、審查企業(yè)有無利用非法取得的發(fā)票或其他憑證虛列成本費用的問題；

6、審查企業(yè)有無利用“預提費用”、“待攤費用”等科目人為調(diào)節(jié)當期損益的行為。㈡審查成本費用的分攤是否符合規(guī)定的配比原則

1、審查當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本是否按照規(guī)定的配比原則進行分配；

2、審查企業(yè)是否將屬于未完工開發(fā)項目分攤的土地征用費、拆遷費、公共設施配套費等計入當期完工的開發(fā)產(chǎn)品成本的問題；

3、審查企業(yè)有無將開發(fā)項目完工前的借款利息，作為財務費用一次性放入當期損益的問題；

4、審查企業(yè)有無少轉(zhuǎn)自用產(chǎn)品成本，加大外銷產(chǎn)品成本的行為；

5、審查企業(yè)有無將內(nèi)部職工集資建房差價或由職工自行負擔的裝修費、室內(nèi)配套工程等福利性支出混入產(chǎn)品開發(fā)成本。

㈢采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)是否按照規(guī)定計算出營業(yè)利潤，并繳納企業(yè)所得稅。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項

一、索取五證

五證的范圍、申請順序及作用

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預售許可證》）

項目最初申辦的就是《建設用地規(guī)劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。

第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發(fā)商花費比較高的一個證件，開發(fā)商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。

二、應重點關注的幾個問題及相應的審計取證

（一）收入

根據(jù)《企業(yè)會計具體準則-收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據(jù)同銀行達成的協(xié)議，在以后，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按揭款時確認收入，但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同，現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續(xù)，而在應收賬款科目核算，特別是對于年終促銷的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負債表會形成很大一筆應收賬款。

審計取證：

（1）索取商品房預售許可證，看企業(yè)已售并確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。

（2）索取企業(yè)提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統(tǒng)計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。

（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。關注交鑰匙的手續(xù)及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關資料。

（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計表，并對照認購書、企業(yè)銷售清單，看三者是否一致。

（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費的收取情況統(tǒng)計表。對已售商品房進行抽查，看業(yè)主入住情況，并對未售樓宇進行盤點。同時可結(jié)合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發(fā)商品房的銷售情況。

（6）關注應收賬款在資產(chǎn)負債表日后收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。

（二）完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時，由于開發(fā)周期長，完工產(chǎn)品結(jié)算進度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；現(xiàn)在開發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發(fā)商調(diào)節(jié)利潤的主要工具。企業(yè)往往依據(jù)外部工程決算審計將房產(chǎn)成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產(chǎn)品承擔。地上部分的成本就大幅下降，造成結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務成本嚴重失實。還有不少企業(yè)不能用于銷售的水箱間等作為均攤成本的基數(shù)以達到降低成本的目的。

審計取證：

（1）分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產(chǎn)公司來說，預付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但為了少轉(zhuǎn)成本，企業(yè)往往以未結(jié)算為借口在預付賬款掛帳。

（2）索取開發(fā)商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業(yè)與開發(fā)商簽訂的合同，分析開發(fā)商是否足額預計商品房開發(fā)成本及與之對應的應付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，應索取施工方報審的結(jié)算資料，企業(yè)往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調(diào)整，這種做法實際上可用來調(diào)節(jié)利潤并虛減了負債。

（4）索取企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)表，復核所采用的結(jié)轉(zhuǎn)方法是否合理。有的企業(yè)按平均成本進行結(jié)算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。關注自用樓層的成本結(jié)轉(zhuǎn)是否與其他銷售部分結(jié)轉(zhuǎn)的方法是否相同，不少企業(yè)自用的樓層成本按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，銷售部分按制定的分配方法進行結(jié)轉(zhuǎn)。

（5）一般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產(chǎn)負債表日，開發(fā)商應付施工單位的結(jié)算工程款情況。

（三）稅金

房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。對預收賬款的余額、應交的稅款進行測算并與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務部門一般根據(jù)預收售房款預計所得稅，年終，根據(jù)注冊會計師的查賬報告，經(jīng)審計后的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)準確與否，對企業(yè)所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結(jié)轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤的一種手段。

房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開發(fā)產(chǎn)品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業(yè)稅，也不交納房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納?；蛑焕U納很少的一部分。房地產(chǎn)公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。

（四）關于利息資本化

一般企業(yè)與購建固定資產(chǎn)有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發(fā)生的利息允許計入相關資產(chǎn)的成本當中，即所謂的利息資本化；同時《企業(yè)會計制度》也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的與房地產(chǎn)開發(fā)有關的利息支出在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司根據(jù)不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息資本化全部記入當期費用。主要應關注加大利息資本化部分。

審計取證：

1、索取借款合同，關注借款合同是否與開發(fā)房地產(chǎn)有關、借款利率、借款期限，結(jié)合已資本化的利率，看其計算是否正確。

2、結(jié)合施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。

3、集團公司通過集體統(tǒng)一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產(chǎn)公司類子公司為從集團取得借款用于開發(fā)房地產(chǎn)，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。

（五）借款抵押

對于資金較為緊張的房地產(chǎn)公司，往往會有大額的銀行借款，由于金融市場融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔保借款和抵押借款。房地產(chǎn)公司公司的固定資產(chǎn)及設備價值不大，用于抵押資產(chǎn)多涉及在售的樓盤，我們要特別關注是否將已售出的樓盤用于抵押。

審計取證：

索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產(chǎn)類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應將已用于抵押的房產(chǎn)面積與銷售統(tǒng)計表的未銷售面積進行比較，如前者大于后者則說明將已銷售的樓盤用于抵押。

（六）虛假銷售

虛假銷售一般分為虛假按揭、與關系人達成默契尤其在公司需要利潤時購買房產(chǎn)，等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”達成買賣協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買家”實際上是房地產(chǎn)開發(fā)商找來的冒名頂替者，往往多為其內(nèi)部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。制造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的。關系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產(chǎn)生利潤。

審計取證：

（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業(yè)；

（3）關注大額的銷售業(yè)務，索取合同、交付使用情況記錄、款項的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關事宜。尤其要注意后期的銷售退回，對此類銷售應到現(xiàn)場去看有關房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業(yè)主入住手續(xù)簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續(xù)的。

（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業(yè)未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭了。

（七）待開發(fā)的土地

房地產(chǎn)公司申請到土地后沒有及時開發(fā)或沒有開發(fā)能力，隨著市場的發(fā)展土地不斷的升值，但待開發(fā)的土地又不允許轉(zhuǎn)讓，對不按審批用途開發(fā)的土地由國土局收回另行處理。企業(yè)往往會采用如聯(lián)合開發(fā)的手段將土地變相轉(zhuǎn)讓。

應關注對待開發(fā)的土地是否進行分攤。

（八）應索取的與其他企業(yè)不同的資料

成本分攤表（主要是成本分攤的依據(jù)是什么，如按預計的銷售金額為基數(shù)進行分攤）、項目決算資料、項目驗收資料。

（可參閱）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，把管理審計工作和目標管理有機地結(jié)合起來，推行項目管理審計制度，這對改進企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的內(nèi)容

從房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部審計角度來講，管理審計應主要集中于如下內(nèi)容：

1、對開發(fā)項目決策的審查。審查項目投資決策是否具有科學性、經(jīng)濟可行性，審查項目決策中各分項目標是否具有明確性。

2、對項目計劃的審查。根據(jù)企業(yè)的實際情況，審查企業(yè)對開發(fā)項目采取的組織結(jié)構(gòu)的合理性、科學性、人員配備情況，審查項目計劃的編制深度、計劃的可落實性、可考查性，審查計劃的可行性。尤其重要的是，審查項目決策后的項目目標的制訂和落實情況等。

3、項目目標實施過程管理審計。在項目實施過程中，根據(jù)項目計劃的時點定期進行審查，審查項目階段性目標完成情況、項目變化管理的科學性、經(jīng)濟性。

4、項目目標成果管理審計。項目完成后，要集中審查項目的實際結(jié)果和決策目標是否一致、偏差是否合理，審查項目實施過程中采取措施、調(diào)整目標的合理性。

二、項目管理審計目標體系的建立

在企業(yè)內(nèi)審對項目投資決策審計時，應該同時形成項目管理審計目標體系。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理審計的目標體系包括：

1、銷售目標?？尚行苑治龅闹饕糠志褪歉鶕?jù)市場調(diào)研確定項目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項目的銷售計劃，體現(xiàn)在“項目損益表”中的銷售收入和“現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。所以，從可行性報告的相關數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷售計劃的銷售價格、合同簽約率（進度）和資金回籠進度，就形成了該項目的銷售工作管理審計目標。

2、項目進度目標。項目在決策分析時已經(jīng)對項目的進度安排做了計劃，根據(jù)項目的進度做出項目的資金安排計劃。項目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項目的實施進度，而且銷售計劃也與項目的形象進度有關。根據(jù)上述資料，可以制訂出各分項工作的進度結(jié)點要求，從而形成項目進度管理審計目標。

3、項目成本控制目標。項目的成本目標體現(xiàn)在“項目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項成本的總額和支出進度，分項成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進一步細化，根據(jù)項目的具體情況分解形成項目成本管理審計目標。

4、項目質(zhì)量目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量與施工質(zhì)量不是同一個概念。項目的質(zhì)量目標主要體現(xiàn)在項目的功能安排、總體規(guī)劃、配套設施配置上，而施工質(zhì)量是項目必須達到的基本目標。綜合項目策劃所設定的所有功能要求、配套設施、施工質(zhì)量等形成項目質(zhì)量管理審計目標。

5、項目融資目標。項目可行性研究的資金安排計劃就是項目的融資目標，包括融資金額和時間結(jié)點。

6、費用控制目標。包括項目的三項費用：財務費用、管理費用和銷售費用。

三、項目目標實施過程管理審計

根據(jù)開發(fā)項目的目標體系，按照各職能和各時間段確立具體責任人在具體工作階段的工作目標。項目目標制訂并落實到各責任人后，各責任人就圍繞各自的目標開展工作，在出現(xiàn)各分目標矛盾需相互協(xié)調(diào)時，應以組織的共同愿景、總體目標來統(tǒng)一。

企業(yè)內(nèi)審應定期對投資項目目標實施過程，圍繞以下幾方面開展審計工作：

1、了解項目目標或遠期目標劃分為階段工作目標和目標預測的情況。每個階段各責任人應按照PDCA（計劃——做——檢查——行動）循環(huán)，檢查自己的工作對完成分目標有什么貢獻，并在此基礎上預測各分目標及總目標的可能完成情況。尋找項目總體目標或分目標要求的行為與當前行為之間的差距，尋找工作努力的重點，把精力集中于解決主要矛盾。審計人員應把握各責任人對項目目標的掌握和了解程度，審查他們每階段目標和對下階段預測的合理性，提出預警意見。

2、發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項目管理組織進行診斷，予以糾正。在定期的項目管理審計中，若發(fā)現(xiàn)當前的工作可能影響分目標的完成、從而影響到項目總體目標的完成，就必須立刻督促項目管理組織探尋量化的差異是什么、對目標影響大小等問題，并提出糾正行動方案。對偏差的診斷不是立足于發(fā)掘原因（當然找原因也是需要的），主要立足點在于分析對目標的影響。

3、對項目目標調(diào)整的審查應是項目實施過程管理審計的重點。既要允許項目管理組織根據(jù)實際情況、依據(jù)企業(yè)變化管理的思路在必要的情況下調(diào)整工作目標，又要防止項目組夸大客觀事實、隨意調(diào)整項目目標。在實際工作中，要把握調(diào)整目標的程序性、出現(xiàn)偏差對目標的關聯(lián)性以及項目責任人員的主觀努力性。

4、實施有效的評估。階段性對各分目標完成情況進行評估，傳統(tǒng)上一般主要針對“完成與否”的問題進行簡單化考察，再加上對“客觀原因”的酌情評定。這種做法一方面可能挫傷一些人的積極性，如有的目標確因不可抗力造成無法完成而影響了對責任人的評估；另一方面也助長了評估人員主觀評定的風氣，使評估失去客觀基礎。

項目管理審計要實現(xiàn)有效的評估應主要集中于實際績效與目標的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。管理審計內(nèi)容分兩個方面：一是量化的目標完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責任人對偏差產(chǎn)生后的應對措施，以及建立糾正行動方案的合理性，即評估責任人應對變化的能力。因為一成不變的目標是不可能的，房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程面對的是多因素變化的環(huán)境，只有能夠準確把握變化、具有積極采取糾正行動能力的責任人，才有可能實現(xiàn)項目的總體目標。

四、項目目標成果管理審計

項目完成后，企業(yè)內(nèi)審人員應對項目的成果進行綜合審計，從完成情況對項目的投資決策、實施過程等環(huán)節(jié)進行事后審查，以全新的角度審計項目的全過程。

1、重新審查項目投資決策的科學性，尤其要審查投資決策的預見性。對項目實施中出現(xiàn)的新情況必須認真分析，哪些是應該能夠預見的，哪些是無法預見的。

2、重新審查對預見的風險因素采取措施的科學性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風險的能力。

3、重新審查企業(yè)的項目管理能力。審查項目責任人在項目實施中完成的情況，項目完成情況與項目決策目標的偏差，項目完成情況與社會房地產(chǎn)項目平均水平的偏差。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目目標的管理審計工作是一項全新的工作，是企業(yè)內(nèi)審在管理審計領域的延伸，運用得好可以幫助項目管理組織挖掘潛力、分析問題，有助于促進項目目標的完成。所完成的審計報告給企業(yè)今后的項目決策、實施都能提供很好的資料，從而不斷促進企業(yè)決策水平、管理水平的提高。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項

1、索取五證

五證的范圍、申請順序及作用

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預售許可證》）

項目最初申辦的就是《建設用地規(guī)劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。

第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發(fā)商花費比較高的一個證件，開發(fā)商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。

2、應重點關注的幾個問題及相應的審計取證

（一）收入

根據(jù)《企業(yè)會計具體準則-收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據(jù)同銀行達成的協(xié)議，在以后，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按揭款時確認收入，但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同，現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續(xù)，而在應收賬款科目核算，特別是對于年終促銷的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負債表會形成很大一筆應收賬款。

審計取證：

（1）索取商品房預售許可證，看企業(yè)已售并確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。（2）索取企業(yè)提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統(tǒng)計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。

（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。關注交鑰匙的手續(xù)及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關資料。

（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計表，并對照認購書、企業(yè)銷售清單，看三者是否一致。

（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費的收取情況統(tǒng)計表。對已售商品房進行抽查，看業(yè)主入住情況，并對未售樓宇進行盤點。同時可結(jié)合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發(fā)商品房的銷售情況。

（6）關注應收賬款在資產(chǎn)負債表日后收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。

（二）完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時，由于開發(fā)周期長，完工產(chǎn)品結(jié)算進度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；現(xiàn)在開發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發(fā)商調(diào)節(jié)利潤的主要工具。企業(yè)往往依據(jù)外部工程決算審計將房產(chǎn)成本分為地上、地下

兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產(chǎn)品承擔。地上部分的成本就大幅下降，造成結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務成本嚴重失實。還有不少企業(yè)不能用于銷售的水箱間等作為均攤成本的基數(shù)以達到降低成本的目的。審計取證：

（1）分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產(chǎn)公司來說，預付賬款大多數(shù)是開發(fā)成本的組成部分，但為了少轉(zhuǎn)成本，企業(yè)往往以未結(jié)算為借口在預付賬款掛帳。（2）索取開發(fā)商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業(yè)與開發(fā)商簽訂的合同，分析開發(fā)商是否足額預計商品房開發(fā)成本及與之對應的應付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，應索取施工方報審的結(jié)算資料，企業(yè)往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調(diào)整，這種做法實際上可用來調(diào)節(jié)利潤并虛減了負債。

（4）索取企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)表，復核所采用的結(jié)轉(zhuǎn)方法是否合理。有的企業(yè)按平均成本進行結(jié)算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。關注自用樓層的成本結(jié)轉(zhuǎn)是否與其他銷售部分結(jié)轉(zhuǎn)的方法是否相同，不少企業(yè)自用的樓層成本按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，銷售部分按制定的分配方法進行結(jié)轉(zhuǎn)。（5）一般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產(chǎn)負債表日，開發(fā)商應付施工單位的結(jié)算工程款情況。

（三）稅金

房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。對預收賬款的余額應交的稅款進行測算并與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務部門一般根據(jù)預收售房款預計所得稅，年終，根據(jù)注冊會計師的查賬報告，經(jīng)審計后的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)準確與否，對企業(yè)所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結(jié)轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤的一種手段。

房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開發(fā)產(chǎn)品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業(yè)稅，也不交納房產(chǎn)稅等。

房地產(chǎn)公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納?；蛑焕U納很少的一部分。房地產(chǎn)公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。

（四）關于利息資本化

一般企業(yè)與購建固定資產(chǎn)有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發(fā)生的利息允許計入相關資產(chǎn)的成本當中，即所謂的利息資本化；同時《企業(yè)會計制度》也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的與房地產(chǎn)開發(fā)有關的利息支出在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)公司根據(jù)不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息資本化全部記入當期費用。主要應關注加大利息資本化部分。

審計取證：

1、索取借款合同，關注借款合同是否與開發(fā)房地產(chǎn)有關、借款利率、借款期限，結(jié)合已資本化的利率，看其計算是否正確。

2、結(jié)合施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。

3、集團公司通過集體統(tǒng)一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產(chǎn)公司類子公司為從集團取得借款用于開發(fā)房地產(chǎn)，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。

（五）借款抵押

對于資金較為緊張的房地產(chǎn)公司，往往會有大額的銀行借款，由于金融市場融資的難度

不斷增加，取得的借款多為擔保借款和抵押借款。房地產(chǎn)公司公司的固定資產(chǎn)及設備價值不大，用于抵押資產(chǎn)多涉及在售的樓盤，我們要特別關注是否將已售出的樓盤用于抵押。

審計取證：

索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產(chǎn)類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應將已用于抵押的房產(chǎn)面積與銷售統(tǒng)計表的未銷售面積進行比較，如前者大于后者則說明將已銷售的樓盤用于抵押。

（六）虛假銷售

虛假銷售一般分為虛假按揭、與關系人達成默契尤其在公司需要利潤時購買房產(chǎn)，等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”達成買賣協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買家”實際上是房地產(chǎn)開發(fā)商找來的冒名頂替者，往往多為其內(nèi)部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。制造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的。關系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產(chǎn)生利潤。審計取證：

（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業(yè)；

（3）關注大額的銷售業(yè)務，索取合同、交付使用情況記錄、款項的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關事宜。尤其要注意后期的銷售退回，對此類銷售應到現(xiàn)場去看有關房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業(yè)主入住手續(xù)簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續(xù)的。

（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業(yè)未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭了。

（七）待開發(fā)的土地

房地產(chǎn)公司申請到土地后沒有及時開發(fā)或沒有開發(fā)能力，隨著市場的發(fā)展土地不斷的升值，但待開發(fā)的土地又不允許轉(zhuǎn)讓，對不按審批用途開發(fā)的土地由國土局收回另行處理。企業(yè)往往會采用如聯(lián)合開發(fā)的手段將土地變相轉(zhuǎn)讓。

應關注對待開發(fā)的土地是否進行分攤。

（八）應索取的與其他企業(yè)不同的資料

成本分攤表（主要是成本分攤的依據(jù)是什么，如按預計的銷售金額為基數(shù)進行分攤）、項目決算資料、項目驗收資料

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)問卷調(diào)查表

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)問卷調(diào)查表

企業(yè)名稱：

一、公司基本情況

1、企業(yè)注冊資本金為萬元；2014年5月份以前商品房銷售收入萬元。

2、企業(yè)注冊登記類型（）

A、國有及國有控股企業(yè)B、集體企業(yè)C、股份有限公司D、私營企業(yè)E、其它

3、企業(yè)資質(zhì)（）

A、一級資質(zhì)B、二級資質(zhì)C、三級資質(zhì)D、四級資質(zhì)E、暫定資質(zhì)

4、企業(yè)在建項目工程施工進展情況與計劃相比（）

A、加快B、不變C、放緩5、2014年，公司商品房銷售情況：

（1）與預期相比（）：

A、加快B、不變C、放緩

（2）與去年同期相比（）:

A、加快B、不變C、放緩

二、企業(yè)資金面狀況1、2014年貴公司是否與銀行發(fā)生過借貸關系（）

A、有B、無

2、如果企業(yè)資金緊張，請選擇主要的應對措施，并按重要性由大到小填寫序號（）：

A、降低銷售價格，加快資金回籠B、放緩在建項目的施工進展速度C、減少新開工項目和土地購置，縮減開支

D、增加融資渠道，利用民間融資獲得資金E、項目合資F、出售股權(quán)G、出讓土地

三、企業(yè)對房地產(chǎn)市場的看法

1、您對當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的評價（）

A、政策適度，保持政策的穩(wěn)定性B、政策過度，放松部分政策C、需要采取進一步的調(diào)控措施

2、您感覺2014年銀行在房地產(chǎn)信貸投放中：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件（）:

A、趨嚴B、不變C、放松

（2）個人住房貸款條件（）：

A、趨嚴B、不變C、放松

3、您對我縣樓市未來一年內(nèi)走勢的看法：

（1）商品房銷售量（）：

A、大幅增加B、適當增加C、基本不變D、減少

（2）銷售價格（）：

A、快速上漲B、穩(wěn)中有漲C、基本穩(wěn)定D、下跌

嵐縣房產(chǎn)管理中心

2014年5月