第一篇：我縣城西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策
城西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。近年來，我縣房地產(chǎn)業(yè)在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，房地產(chǎn)業(yè)保持了平穩(wěn)、有序、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。涉及房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)挈起了我縣財(cái)政收入1/3的天空。今年以來，我縣房地產(chǎn)業(yè)由于受全球經(jīng)濟(jì)不景氣及國家進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度等因素的影響，產(chǎn)業(yè)處在爬坡過坎的關(guān)鍵時(shí)期，呈現(xiàn)了回落的態(tài)勢(shì)。為此，必須全面把握我縣房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)存在問題，研究正確的對(duì)策為房地產(chǎn)業(yè)尋找出路才能推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)健康前行。
一、當(dāng)前形勢(shì)
（一）房產(chǎn)形勢(shì)
一年來，由于受全球經(jīng)濟(jì)下滑，美國住房次貸危機(jī)、雨雪冰凍災(zāi)害、汶川大地震等因素的影響，我縣房地產(chǎn)的主要指標(biāo)絕大多數(shù)呈下降趨勢(shì)，在統(tǒng)計(jì)的十一項(xiàng)指標(biāo)中，主要表現(xiàn)為“九降二升”：2008年1-10月份房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)一覽表單位：萬元/萬㎡ 項(xiàng)目內(nèi)容完成開發(fā)投資銷售面積交易面積施工面積抵押面積待銷面積竣工面積商品住宅均價(jià)(元/㎡)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生稅 收商品住房營業(yè)性商品房商品房二手房2007年(1-10月份）3600026.991.8336.388.0833.87101.778.2934.481517101642008年(1-10月份）2100022.681.9712.516.7520.67605.8713.6217828341同比增減-71%-15.96%+7.0%-65.61%-16.46%-38%-41.04%-29%-60%+17%-18%1、“九降”：房地產(chǎn)完成開發(fā)投資只有21000萬元，同比下降71%，由于投資的“多米諾”效應(yīng)，施工面積只有20.67萬㎡，竣工面積也只有13.65萬㎡，分別同比下降38%、60%；商品房交易面積12.51萬㎡，同比下降65.61%；二手房交易面積也應(yīng)聲而降，降幅達(dá)16.46%；商品住宅銷售面積22.68萬㎡，銷售業(yè)績同比下降15.96%；商品房抵押面積60萬㎡，同比下降41.04%；房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生的稅收8341萬元，同比下降18%;商品房待銷面積5.87萬㎡,同比下降29%。
2、“二升”：一是商品房中的營業(yè)房銷售面積呈7.0%的幅度上升，二是商品住宅均價(jià)呈17%幅度上漲。這兩項(xiàng)指標(biāo)上升中，也有一些不和諧的因素，主要是營業(yè)房是一部分開發(fā)企業(yè)出于融資的需要，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到公司或公司股東名下，表象上是銷售業(yè)績上去了，其實(shí)是“自產(chǎn)自銷”行為，并不是實(shí)在的銷售業(yè)績；而房價(jià)上升幅度也較快，雖然有一部分是受物價(jià)上漲推動(dòng)，但據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的十月份cpi指數(shù)也只在4.0%，我縣房價(jià)上漲幅度明顯高于居民消費(fèi)價(jià)格上漲指數(shù)。
3、隱憂：據(jù)我們對(duì)2008年10月份當(dāng)月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，當(dāng)月數(shù)下降幅度比上半年累計(jì)數(shù)據(jù)下降幅度大的多，結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)，在國家實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策前提下，地方政府若不采取相應(yīng)的措施，今后一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)依然是下降走勢(shì)，而且，幅度較大，即使開發(fā)企業(yè)房價(jià)不降，那也有可能陷入有價(jià)無市的僵局，開發(fā)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)挚嚲o或斷裂，最終，引發(fā)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不健康。
（二）地產(chǎn)形勢(shì)
土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭。房產(chǎn)的一些主要指標(biāo)下降，勢(shì)必倒逆過來，傳遞到土地源頭。我縣當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)用地現(xiàn)狀是：１、掛牌土地?zé)o一成交據(jù)了解，我縣上半年用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地掛牌無一成交。僅縣委黨校地塊就多次流拍。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，１—５月份，我縣土地出讓金收入絕對(duì)數(shù)減少9015萬元，同比下降53％。今年上半年土地收益主要是收2007年4.25億元土地出讓金的欠額，而今年上半年土地成交量銳減,明年同期土地出讓金收入將無錢可收。這表明，一是開發(fā)商手頭緊，無錢購地；二是他們重新審視房地產(chǎn)市場，審慎投資。2、存量土地開而不發(fā)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前，我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手頭尚有存量土地973.77畝（由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有連貫性，這其中有一小部分已于2007年開始用地，但開發(fā)速度較慢，故該宗地仍列入存量土地）。年初預(yù)計(jì)用地574.38畝，通過規(guī)劃審批的開發(fā)面積為88.1萬平米，但從當(dāng)前的用地、開發(fā)情況來看，大多數(shù)企業(yè)根據(jù)當(dāng)前國際國內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)，選第二篇：我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策
我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。目前主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，銷售其開發(fā)的新商品房。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣，不僅代理房地產(chǎn)的買賣，還代理房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)它的初步發(fā)育和發(fā)展對(duì)于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，有助于促進(jìn)交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場、促進(jìn)房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在較多問題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展，是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問題。
1我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀
1.1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全
目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報(bào)酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對(duì)于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對(duì)性不強(qiáng)，缺乏可操作性，面對(duì)具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。
1.2政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場監(jiān)管不力
在對(duì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。
1.3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入機(jī)制不健全
按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)thldl.org.cn服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。
1.4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力
目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機(jī)制。
2我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀
2.1經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營
根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個(gè)行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到。
2.2從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏
近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會(huì)各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動(dòng)性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識(shí)等方面都有著較大的差距
2.3經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象，信譽(yù)差
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)中存在誠信缺失，信譽(yù)不能令人滿意，過分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙消費(fèi)者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。
2.4部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營能力較低
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低要求相對(duì)較低，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場上面出現(xiàn)了一批小而散、競爭力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、資金實(shí)力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機(jī)構(gòu)沒有足夠的實(shí)力應(yīng)付經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對(duì)策
3.1逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系
建立健全法律法規(guī)是對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有章可循。同時(shí)，各地還應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級(jí)法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。
3.2加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的監(jiān)管
在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強(qiáng)制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動(dòng)地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進(jìn)行檢查，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。
3.3嚴(yán)格推行從業(yè)人員的認(rèn)證制度，健全行業(yè)自律管理機(jī)制
為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的認(rèn)證管理?，F(xiàn)階段的重點(diǎn)應(yīng)放在堅(jiān)決取締一切非法從業(yè)人員，嚴(yán)格管理注冊(cè)人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎(jiǎng)懲和退出機(jī)制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經(jīng)營活動(dòng)的管理者，積極開展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會(huì)約束從業(yè)人員行為的機(jī)制；實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)驗(yàn)證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個(gè)人會(huì)員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。
3.4大力開展行業(yè)誠信建設(shè)，樹立行業(yè)品牌
要通過行業(yè)誠信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會(huì)公信力，在贏得社會(huì)尊重的同時(shí)，增強(qiáng)自我約束機(jī)制，增強(qiáng)職業(yè)責(zé)任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認(rèn)可。
品牌創(chuàng)建是企業(yè)取得競爭優(yōu)勢(shì)的主要途徑，只有通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造強(qiáng)有利的企業(yè)品牌形象，才能使消費(fèi)者對(duì)品牌產(chǎn)生信任。在消費(fèi)者的品牌意識(shí)越來越強(qiáng)的今天，服務(wù)品牌在市場的作用日益增大。通過塑造自己的服務(wù)品牌，建立起獨(dú)特的企業(yè)形象，才能在今后的巿場中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。作為品牌的建設(shè)一要走專業(yè)化經(jīng)營的道路，根據(jù)自己的特點(diǎn)，選取細(xì)分市場，不斷探索獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)作模式，做足專業(yè)化的文章；二要向客戶提供可行的、周到的、貼心的服務(wù)，做足服務(wù)的文章。那些服務(wù)質(zhì)量低、不講誠信的企業(yè)將被日益成熟的市場所淘汰，而競爭力較強(qiáng)的企業(yè)也要不斷地提升整體實(shí)力，這需要政府、行業(yè)組織、企業(yè)自身和每一名從業(yè)人員共同努力。
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，作為貫穿行業(yè)發(fā)展始終的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，逐漸凸現(xiàn)他們?cè)谛袠I(yè)中重要地位，并將全面引導(dǎo)行業(yè)未來的發(fā)展。但剛剛起步的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場還遠(yuǎn)沒有走向成熟，因此，一個(gè)規(guī)范有序的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的建立，依然任重而道遠(yuǎn)。
第三篇：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策
我國農(nóng)業(yè)人口多，但因農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、技術(shù)落后、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單
一、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)收益低等原因，造成農(nóng)民外出務(wù)工人員多，不僅直接導(dǎo)致農(nóng)田拋荒現(xiàn)象嚴(yán)重，同時(shí)也帶來了留守兒童的教育、留守老人的贍養(yǎng)等一系列的社會(huì)問題。
針對(duì)這種現(xiàn)狀，通過對(duì)目前農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和存在問題的分析，筆者認(rèn)為解決問題的途徑是:改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營技術(shù)培訓(xùn)、大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、增加農(nóng)民收益等，只有這樣才能從根本上調(diào)動(dòng)農(nóng)民回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的積極性，促使大多數(shù)農(nóng)民就地創(chuàng)業(yè)，走上村村共同致富之路，這不但可解決農(nóng)田拋荒嚴(yán)重的問題，同時(shí)也有利于加快新農(nóng)村建設(shè)的步伐。因此，加大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是解決三農(nóng)問題的關(guān)鍵之舉。
1現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的類型
1.1綠色農(nóng)業(yè)
綠色農(nóng)業(yè)大體上分為有機(jī)農(nóng)業(yè)和低投入農(nóng)業(yè)2類，是將農(nóng)業(yè)與環(huán)境協(xié)調(diào)起來，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展，保護(hù)環(huán)境，同時(shí)保證農(nóng)產(chǎn)品安全性的農(nóng)業(yè)。是利用生態(tài)環(huán)境的物質(zhì)循環(huán)系統(tǒng)，實(shí)踐農(nóng)藥安全管理技術(shù)、營養(yǎng)物綜合管理技術(shù)、生物學(xué)技術(shù)和輪耕技術(shù)等，從而保護(hù)農(nóng)業(yè)環(huán)境的一種整體性概念。
1.2設(shè)施農(nóng)業(yè)
設(shè)施農(nóng)業(yè)屬于高投入高產(chǎn)出的設(shè)備型、設(shè)施型、工藝型的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。它要求技術(shù)、設(shè)備、動(dòng)植物三者高度相關(guān)，并以生物物理因子作為操控對(duì)象，最大限度地提高產(chǎn)量，杜絕使用農(nóng)藥和其他對(duì)人類有害的化學(xué)品。其核心是環(huán)境安全型農(nóng)業(yè)，即環(huán)境安全型溫室、環(huán)境安全型畜禽舍等[2]。
1.3休閑農(nóng)業(yè)
休閑農(nóng)業(yè)的基本概念是利用農(nóng)村的設(shè)備與空間、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)場地、農(nóng)業(yè)自然環(huán)境、農(nóng)業(yè)人文資源等，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)，以發(fā)揮農(nóng)業(yè)與農(nóng)村休閑旅游功能，提升旅游品質(zhì)，并提高農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展的一種新型農(nóng)業(yè)。
1.4工廠化農(nóng)業(yè)
工廠化是設(shè)施農(nóng)業(yè)的高級(jí)層次，是綜合運(yùn)用現(xiàn)代高科技、新設(shè)備和管理方法而發(fā)展起來的一種全面機(jī)械化、自動(dòng)化技術(shù)(資金)高度密集型生產(chǎn)，能夠在人工創(chuàng)造的環(huán)境中進(jìn)行全過程的連續(xù)作業(yè)，從而擺脫自然界的制約。
1.5特色農(nóng)業(yè)
特色農(nóng)業(yè)就是將區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的農(nóng)業(yè)資源開發(fā)成區(qū)域內(nèi)特有的名優(yōu)產(chǎn)品，轉(zhuǎn)化為特色商品的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。特色農(nóng)業(yè)的“特色”在于其產(chǎn)品能夠得到消費(fèi)者的青睞，在本地市場上具有不可替代的地位，在外地市場上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
1.6觀光農(nóng)業(yè)
觀光農(nóng)業(yè)又稱旅游農(nóng)業(yè)或綠色旅游業(yè)，是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型生態(tài)旅游業(yè)。農(nóng)民利用當(dāng)?shù)赜欣淖匀粭l件開辟活動(dòng)場所，提供設(shè)施，招攬游客，以增加收入。旅游活動(dòng)內(nèi)容除了游覽風(fēng)景、展示當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情和地方文化外，還有林間狩獵、水面垂釣、采摘果實(shí)等農(nóng)事活動(dòng)。
1.7立體農(nóng)業(yè)
立體農(nóng)業(yè)又稱層狀農(nóng)業(yè)，是著重于開發(fā)利用垂直空間資源的一種農(nóng)業(yè)形式。立體農(nóng)業(yè)的模式是以“立體”定義為出發(fā)點(diǎn)，合理利用自然資源、生物資源和人類生產(chǎn)技能，實(shí)現(xiàn)由物種、層次、能量循環(huán)、物質(zhì)轉(zhuǎn)化和技術(shù)等要素組成的立體模式的優(yōu)化。
1.8訂單農(nóng)業(yè)
訂單農(nóng)業(yè)又稱合同農(nóng)業(yè)、契約農(nóng)業(yè)，是指農(nóng)戶根據(jù)其本身或其所在的鄉(xiāng)村組織與農(nóng)產(chǎn)品購買者之間所簽訂的訂單，組織安排農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的一種農(nóng)業(yè)產(chǎn)銷模式。
2、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
當(dāng)前農(nóng)業(yè)還是以傳統(tǒng)的種植業(yè)為主，主要種植小麥、水果和蔬菜等，其中種植小麥所占比例最大，扣除生產(chǎn)成本和勞動(dòng)力成本，利潤很低;水果投入產(chǎn)出時(shí)間長，對(duì)技術(shù)要求高，其產(chǎn)值差異大，年產(chǎn)值不等;蔬菜是短期作物，投入產(chǎn)出都比較高。
設(shè)施農(nóng)業(yè)方面在設(shè)施栽培和節(jié)水灌溉方面投入比較大，檔次比較高，產(chǎn)生了很好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益。
立體農(nóng)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)相結(jié)合，搞多種經(jīng)營，種植、養(yǎng)殖和旅游休閑相結(jié)合，水果、蔬菜立體栽培，節(jié)水灌溉和避雨栽培相結(jié)合，已產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效應(yīng)。
綠色農(nóng)業(yè)是無污染、晝夜溫差大的特點(diǎn)，已開發(fā)的產(chǎn)品有生態(tài)蔬菜、大棚蔬菜系列等，既給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供了較好的就業(yè)機(jī)會(huì)，又向市場供應(yīng)了大量的綠色、無公害食品。
農(nóng)民合作社形式和農(nóng)民自發(fā)創(chuàng)業(yè)做得比較好的產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)不但給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來了很好的經(jīng)濟(jì)效益，而且豐富了附近城鎮(zhèn)居民的菜籃子。
3存在的問題
3.1發(fā)展速度慢，地域特色不突出
國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)與周邊地區(qū)比有不小的差距。盡管區(qū)位優(yōu)勢(shì)及自然環(huán)境條件好，但農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的特色不突出。
3.2規(guī)模偏小，技術(shù)含量低
現(xiàn)有的股份制現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)，開發(fā)面積和投資規(guī)模都相對(duì)偏小，品種也比較單一，缺少戰(zhàn)略性投資者的加盟。因規(guī)模小成本高，許多現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技實(shí)施難度大，導(dǎo)致企業(yè)因生產(chǎn)技術(shù)及條件落后而品質(zhì)上不去，效益較低。
3.3投入資金不足，市場競爭力不強(qiáng)
近幾年，中央和地方政府都不同程度地加大了對(duì)農(nóng)業(yè)的投入，如糧食直補(bǔ)、農(nóng)機(jī)直補(bǔ)等，使農(nóng)民受益。但對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的投入不足，已成規(guī)模的企業(yè)一次性投入都在300萬元以下，投資者普遍
覺得融資困難，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，加上投資農(nóng)業(yè)既要承擔(dān)氣候、環(huán)境等自然風(fēng)險(xiǎn)，又要承擔(dān)市場銷售風(fēng)險(xiǎn)，市場競爭力不強(qiáng)，投資者的投資信心不足。
3.4基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，土地流轉(zhuǎn)不暢
我國實(shí)行農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)承包制，在解決我國十幾億人口的糧食問題方面起到了很大作用。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也出現(xiàn)了一系列問題，由于土地分散到戶，不僅農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施疏于建設(shè)，而且也難滿足現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的規(guī)模效益，導(dǎo)致一方面部分土地拋荒，另一方面農(nóng)業(yè)企業(yè)高價(jià)租賃土地，高地租令很多投資者望而止步;此外，長期以來政府對(duì)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)亟待加強(qiáng)。
3.5沒有建立相應(yīng)的消費(fèi)市場
目前，相當(dāng)多的農(nóng)民在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中對(duì)農(nóng)藥化肥依賴性大，加上缺乏專業(yè)知識(shí)，出于利益驅(qū)動(dòng)，甚至有部分農(nóng)民使用含劇毒的長效農(nóng)藥，嚴(yán)重危害農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)由于投入較大，管理規(guī)范，技術(shù)含量高，產(chǎn)品質(zhì)量安全可靠，但相對(duì)成本也高，市場售價(jià)偏高。而郴州市的城鎮(zhèn)居民因消費(fèi)水平不高，購買力不強(qiáng)，大部分居民還是選擇了價(jià)格偏低、有安全隱患的農(nóng)產(chǎn)品。因此，幾個(gè)規(guī)模較大的綠色無公害農(nóng)產(chǎn)品基地的產(chǎn)品都是銷往沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。
4、對(duì)策
4.1加大政府投入，優(yōu)化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施總體來說比較落后，在很大程度上制約了當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)的發(fā)展，尤其是灌溉設(shè)施、交通設(shè)施和相應(yīng)的農(nóng)貿(mào)、物流市場條件均有待加強(qiáng)，真正做到農(nóng)民種、養(yǎng)、加工有條件，銷售運(yùn)輸暢通，這是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)，政府要用足用好政策，爭取各方支持，解決農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的一系列問題。
4.2轉(zhuǎn)變縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))領(lǐng)導(dǎo)干部職能，優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))領(lǐng)導(dǎo)干部除行政管理事物性工作外，還要擔(dān)當(dāng)起農(nóng)民致富的領(lǐng)路人角色，要及時(shí)掌握農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及市場信息，服務(wù)于農(nóng)
民，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況及時(shí)規(guī)劃和指導(dǎo)農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營，幫助農(nóng)民有序地進(jìn)入市場競爭中。既可以避免農(nóng)民生產(chǎn)和經(jīng)營的無序性帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能以縣或鄉(xiāng)為單位統(tǒng)籌規(guī)劃，規(guī)范管理。根據(jù)地域特點(diǎn)及時(shí)調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，真正做到“一縣一品”或“一鄉(xiāng)一品”，特色經(jīng)營，樹立品牌意識(shí)，將產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，減少農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的市場風(fēng)險(xiǎn)，解決農(nóng)民入市難的問題。
4.3重視農(nóng)業(yè)技術(shù)人才培養(yǎng)，加強(qiáng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)技推廣站建設(shè)與管理
現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展培養(yǎng)懂專業(yè)、會(huì)技術(shù)的農(nóng)業(yè)科技人才。制定惠農(nóng)政策，鼓勵(lì)有一技之長的農(nóng)業(yè)專家、農(nóng)技人員投身農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)中去，用制度保障他們的收益并解決他們的后顧之憂。調(diào)動(dòng)農(nóng)技推廣員的積極性，解決農(nóng)技員的生存后顧之憂，不定期地進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，促使每位技術(shù)員都能及時(shí)掌握最先進(jìn)的、最實(shí)用的農(nóng)業(yè)技術(shù)，并建立健全農(nóng)技員的業(yè)績考核與其技術(shù)推廣效益掛鉤的管理制度。
4.4加大對(duì)農(nóng)民的技術(shù)培訓(xùn)力度，加快土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)政府通過 “扶貧班培訓(xùn)”、“勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移培訓(xùn)”、“再就業(yè)培訓(xùn)”等形式投入了不少經(jīng)費(fèi)，但因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)有序的管理監(jiān)督機(jī)制，使培訓(xùn)內(nèi)容流于形式、效果不佳的現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地挫傷了農(nóng)民參加培訓(xùn)的積極性。因此，亟需建立長效的培訓(xùn)機(jī)制。充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)制定切實(shí)可行的惠農(nóng)政策，大力發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)、休閑觀光農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)及訂單農(nóng)業(yè)，促使現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展及新農(nóng)村建設(shè)工作的有序推進(jìn)。
第四篇：城西鎮(zhèn)花卉產(chǎn)業(yè)基地的現(xiàn)狀及發(fā)展
城西鎮(zhèn)花卉產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展
一、城西鎮(zhèn)花卉基地的基本現(xiàn)狀
城西鎮(zhèn)鮮切花生產(chǎn)基地占地1000畝，日光溫室大棚200座，智能溫室面積15萬平方米，主要生產(chǎn)玫瑰、百合、非洲菊等品種。
二、主要成效
鮮切花基地通過近半年來的摸索、開發(fā)，讓城西鎮(zhèn)農(nóng)民看到了致富新亮點(diǎn)，小康新希望。同時(shí)，也開辟了各地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的新方向。帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民種植花卉提高經(jīng)濟(jì)收入，花卉苗木種植可以作為無公害農(nóng)業(yè)向全社會(huì)推廣，具有廣闊的發(fā)展前景；并帶動(dòng)周邊地區(qū)花木產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。
鮮切花基地解決項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)2000余勞動(dòng)力就業(yè)，并帶動(dòng)周圍鄉(xiāng)村發(fā)展切花產(chǎn)業(yè)，鮮切花基地年總產(chǎn)量已經(jīng)超過了300萬枝，農(nóng)民種植達(dá)20萬株以上主要銷往杭州、上海和省內(nèi)各大城市。年后收入達(dá)到1000萬元，去掉機(jī)械、人工、種苗等費(fèi)用后銷售利潤在500萬元左右。平均畝產(chǎn)效益在2-3萬元之間。
三、有關(guān)問題的建議
鮮切花生產(chǎn)盡管投入成本小，對(duì)品種、技術(shù)要求高，但效益非常突出；便于標(biāo)準(zhǔn)化操作，為產(chǎn)品工廠化、產(chǎn)業(yè)化生
產(chǎn)創(chuàng)造了條件；避免了氣候?qū)ψ魑锏挠绊?，為突破農(nóng)業(yè)“靠天吃飯”規(guī)律走向“全天候”找到了一條成功的道路。因此是未來高效園藝花卉發(fā)展必由之路。
連云港應(yīng)用于園藝生產(chǎn)的設(shè)施類型較少，但每一類型都有其存在的階段必然性。但無論何類設(shè)施，必須要有與之配套的設(shè)備、種植品種、高效栽培模式。唯有此，才能充分發(fā)揮設(shè)施功能，收獲最大利潤?，F(xiàn)階段，連云港設(shè)施生產(chǎn)水平不高，經(jīng)營規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)化水平低，環(huán)境調(diào)控技術(shù)、集成配套技術(shù)與設(shè)備落后，達(dá)不到工廠化栽培應(yīng)有的生產(chǎn)效率，其勞動(dòng)生產(chǎn)率僅是日本1/20、美國的1/40，設(shè)施生產(chǎn)的潛力巨大。
四、花卉苗木生產(chǎn)的未來標(biāo)準(zhǔn)形勢(shì)分析
育苗樹種逐步多樣化
樹苗的品種的多樣化.是促進(jìn)一個(gè)苗木產(chǎn)業(yè)地區(qū)化的很
重要的一個(gè)因素!苗木的多樣性可以吸取更多苗木供應(yīng)商與求購商的交流,苗木多樣性發(fā)展對(duì)于苗木經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也是非常重要的因素,一個(gè)品種的價(jià)格不行.另外一個(gè)品種的價(jià)格可以補(bǔ)上,這樣就不會(huì)出現(xiàn)供大于求苗農(nóng)經(jīng)濟(jì)困難,甚至出現(xiàn)破產(chǎn),求大于供而出現(xiàn)市面上高價(jià)苗木的情況!對(duì)于苗木市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有非常重要的作用!另外對(duì)于生態(tài)環(huán)境也有很大的幫助!生物多樣性,才會(huì)利于病蟲害的防治!
育苗樹種還需良種化
80年代時(shí)期對(duì)于苗木的規(guī)格,質(zhì)量都不是很看重,對(duì)于早期的苗木交易雖然很火爆,但其中也出現(xiàn)了不和諧的聲音.由于那時(shí)候?qū)τ诹挤N還沒有形成概念化,很多苗木求購商對(duì)于所購買的苗木質(zhì)量大呼上當(dāng).對(duì)于一個(gè)苗木地方的經(jīng)濟(jì)起到了不良影響!所以苗木良種對(duì)于一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的信譽(yù)度,對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的支撐就會(huì)產(chǎn)生很深遠(yuǎn)的影響!
基質(zhì)化要和容器化并存
對(duì)于這兩種基質(zhì)化和容器化并存是時(shí)代所必須的,為了
適應(yīng)全國各地的市場要求:廣東及其它相連地方對(duì)于容器苗木的需求相對(duì)要大,而中部一帶地區(qū),及北方地區(qū)對(duì)于苗木基質(zhì)化相對(duì)來說比較看重,為了應(yīng)對(duì)全國各地對(duì)于苗木種植方式不同的要求,就必須要多種方式培植!對(duì)于種植多樣化又提高了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)!
必須規(guī)?；?、工廠化生產(chǎn)
生產(chǎn)規(guī)模一直是我們強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn):例如廣東陳村花卉世
界!系統(tǒng)化,規(guī)?；?工廠化!對(duì)于部份地區(qū):例如瀏陽花卉苗木基地!雖然地區(qū)性的苗木產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)形成,但對(duì)于規(guī)?；拖到y(tǒng)化還有很長一段距離要走!所以對(duì)于苗木的生產(chǎn)及銷售產(chǎn)
生更加深遠(yuǎn)的影響就要加強(qiáng)苗木生產(chǎn)的規(guī)模化、工廠化生產(chǎn) 管理向集約化發(fā)展
管理向集約化發(fā)展,例如其中形式之一 —— 苗木合作社;苗木合作社形式對(duì)于調(diào)取苗木,產(chǎn)業(yè)化管理及向規(guī)模化過渡有直接的關(guān)系,苗木合作社有行于信息共享,技術(shù)共享,生意共享,對(duì)于苗木種植與銷售所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也可以降至最低!
第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀及對(duì)策
近兩年來，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好及人民幣升值預(yù)期之下，全國的房地產(chǎn)市場步出低谷，進(jìn)入價(jià)升量漲的快速通道。一時(shí)之間，有關(guān)房價(jià)的高低不僅成為街頭巷尾的熱門話題，控制房價(jià)升幅過快也成為各級(jí)政府的首要目標(biāo)之一。
在市場競爭的環(huán)境下，不可能存在某一行業(yè)利潤長期保持奇高的情況。即使房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤在2005年有顯著改觀，也應(yīng)該看到，這可能包涵了對(duì)房地產(chǎn)低谷時(shí)期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。對(duì)于一個(gè)非限制性的競爭行業(yè)，不存在長期的超額利潤。
因此，社會(huì)輿論無需過渡關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的成本問題，倒是開發(fā)商自身，應(yīng)對(duì)成本問題引起充分重視，將成本管理列入企業(yè)競爭力的關(guān)鍵要素之一，從打造核心競爭力的角度，重拳出擊，突破成本管理的瓶頸，為普羅大眾提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的商品房。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀剖析
成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)的日漸重要的管理活動(dòng)之一。可以說，在任何市場和競爭環(huán)境下，企業(yè)的成本管理活動(dòng)總是仍有一定的富?？臻g。這并非意味著“成本”可以一壓再壓，而是說在成本管理的探索活動(dòng)中，可以不斷地發(fā)掘出潛在效益。
國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過約二十年的發(fā)展，已初步建立了成本管理的內(nèi)部機(jī)制和外部配套體系；開發(fā)商通過設(shè)計(jì)方案征集、技術(shù)咨詢、工程招標(biāo)、詢價(jià)等方式引入外部競爭，可以將成本控制在一定的范圍之內(nèi)。但不同的企業(yè)即使操作相同的開發(fā)項(xiàng)目，從橫向的成本比較看，仍存在較大的差異；這種差異在民營企業(yè)與國有企業(yè)之間尤為顯著。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面普遍存在的問題有：
(1)部分房地產(chǎn)企業(yè)一味壓低工程造價(jià)，同時(shí)施工單位為爭取中標(biāo)競相壓價(jià)，導(dǎo)致部分工程造價(jià)偏離合理水平。在利益的驅(qū)動(dòng)下，選材以次充好，達(dá)不到美觀、安全、耐久的使用規(guī)范，輕者造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，重者埋下工程質(zhì)量隱患。
(2)部分房地產(chǎn)企業(yè)成本居高不下，成本指標(biāo)一再突破，限額設(shè)計(jì)在實(shí)施過程中遭遇現(xiàn)實(shí)條件的約束而不能落到實(shí)處。
(3)基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施周期長，而實(shí)施過程不可逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)成本進(jìn)展缺乏有效的實(shí)時(shí)跟蹤，在資金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成資金使用成本偏高。改善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的機(jī)遇
房地產(chǎn)兼有投資品與消費(fèi)品的雙重特征，也是個(gè)人消費(fèi)領(lǐng)域單項(xiàng)支出額度最大的項(xiàng)目。2005年，全國(除上海之外)的房地產(chǎn)市場在延續(xù)上一的升勢(shì)之后，進(jìn)入新一輪的上升軌道。為控制房價(jià)升幅過快，全國和各地的主管部門采取了近年罕有的多管齊下的措施，限制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資(或者說是投機(jī))行為。一系列的“新房政”信號(hào)表明，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨較緊的外部環(huán)境。
偏緊的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。在外部環(huán)境的高壓之下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作提到了前所未有的高度。尤其是融資方面的新規(guī)定，迫使企業(yè)必須開源節(jié)流，全面提高成本管理水平。部分企業(yè)極具前瞻性地將成本管理提到了構(gòu)筑企業(yè)核心競爭力的高度，十分重視。
有需求就會(huì)有市場。多項(xiàng)成本管理工具，尤其是基于信息技術(shù)在房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)用，應(yīng)運(yùn)而生，為房地產(chǎn)企業(yè)改善成本管理創(chuàng)造了客觀條件。
同時(shí)，在國家新一期五年規(guī)劃(2006-2010年)中，明確提出建設(shè)“節(jié)約型社會(huì)”的總體目標(biāo)，要在社會(huì)生產(chǎn)、建設(shè)、流通、消費(fèi)的各個(gè)領(lǐng)域，在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的各個(gè)方面，切實(shí)保護(hù)和合理利用各種資源，提高資源利用效率。房地產(chǎn)企業(yè)改善成本管理，順應(yīng)了這一政策要求。因此，在“新房政”之下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作急需改善，有必要改善，亦有可能改善。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理提升途徑
成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，牽一發(fā)而動(dòng)全身。同理，為改善房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，也必須在機(jī)構(gòu)、人員、流程、工具、手段等多方面做出適應(yīng)性的調(diào)整，以提升成本管理水平。
筆者建議，從更新基本的成本管理觀念入手，采用新興的信息技術(shù)，附以必要的機(jī)構(gòu)調(diào)整和流程優(yōu)化，建立健全成本管理的軟硬件系統(tǒng)。
(一)全員成本觀念更新
1、樹立成本效益觀念
傳統(tǒng)的成本管理強(qiáng)調(diào)節(jié)約和節(jié)省，片面地從降低成本乃至力求避免某些費(fèi)用的發(fā)生。但這種以成本論成本，隔斷成本與效益之間的天然聯(lián)系的狹隘觀念，面臨市場經(jīng)濟(jì)的全新挑戰(zhàn)。特別是經(jīng)過市場經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段的洗禮，企業(yè)逐步明確了要獲得更多更大的生存和發(fā)展空間，就必須賺取更多的利潤。與企業(yè)管理的這一基本要求相適應(yīng)，企業(yè)成本管理也就應(yīng)與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來，以一種新的認(rèn)識(shí)觀——成本效益觀念看待成本及其控制問題。企業(yè)的一切成本管理活動(dòng)應(yīng)以成本效益觀念作為支配思想，從“投入”與“產(chǎn)出”的對(duì)比分析來看待“投入”(成本)的必要性、合理性，即努力以盡可能少的成本付出，創(chuàng)造盡可能多的使用價(jià)值，為企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。這里，值得注意的是：“盡可能少的成本付出”與“減少支出、降低成本”在概念是有區(qū)別的?！氨M可能少的成本付出”，不是節(jié)省或減少成本支出。它是運(yùn)用成本效益觀念來指導(dǎo)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及老產(chǎn)品的改進(jìn)工作。
有鑒于此，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)成本管理中，應(yīng)對(duì)比“產(chǎn)出”看“投入”，研究成本增減與收益增減的關(guān)系，以確定最有利于提高效益的成本預(yù)測和決策方案。
2、多動(dòng)因理論的成本管理觀念
多動(dòng)因理論的成本管理是在傳統(tǒng)的將業(yè)務(wù)量(如產(chǎn)量)看作是唯一的成本動(dòng)因(自變量)的基礎(chǔ)上，將影響成本水平的因素?cái)U(kuò)展到五類，包括數(shù)量動(dòng)因、批次動(dòng)因、產(chǎn)品動(dòng)因、加工過程動(dòng)因及工廠動(dòng)因。
從這一觀點(diǎn)出發(fā)，我們應(yīng)在分析有關(guān)各種成本動(dòng)因的基礎(chǔ)上，開辟和尋找成本控制的新途徑。這些客觀動(dòng)因?qū)Τ杀镜挠绊懗潭?，可以通過數(shù)理統(tǒng)計(jì)等方法，建立起成本函數(shù)的具體模型，析出各動(dòng)因(自變量)與成本(因變量)之間的關(guān)系，然后進(jìn)一步運(yùn)用數(shù)學(xué)方法確定最優(yōu)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。
通過進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，除驅(qū)動(dòng)成本的客觀因素外，企業(yè)成本也會(huì)受到人為的主觀因素的驅(qū)動(dòng)，即成本函數(shù)可表示為：成本＝f(客觀動(dòng)因，主觀動(dòng)因)。正因?yàn)槿司哂凶畲蟮哪軇?dòng)性，人為的主觀動(dòng)因也應(yīng)是驅(qū)動(dòng)企業(yè)成本的一個(gè)重要因素。實(shí)踐表明，責(zé)任會(huì)計(jì)中對(duì)成本中心、可控成本、責(zé)任成本的研究分析，對(duì)于改善企業(yè)成本管理工作具有積極的現(xiàn)實(shí)意義?？傊?，在企業(yè)成本管理工作中，應(yīng)樹立基于多動(dòng)因理論的成本管理觀念。這種建立在成本動(dòng)因分析基礎(chǔ)上的成本管理觀念，往往可誘發(fā)產(chǎn)生出企業(yè)成本管理的嶄新思路和有效舉措。
3、成本的系統(tǒng)管理觀念
在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對(duì)企業(yè)成本管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析研究。一方面，為使企業(yè)產(chǎn)品在市場上具有強(qiáng)大競爭力，成本管理就不能再局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)(制造)過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。按照成本全程管理的要求，就會(huì)涉及到產(chǎn)品的信息來源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫存成本、銷售成本，以及對(duì)顧客的維修成本、處置成本等成本范疇。如在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段推行價(jià)值分析，就是一種技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的成本管理手段。
另一方面，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，非物質(zhì)產(chǎn)品日趨商品化。與此相適應(yīng)，成本管理的內(nèi)涵也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、資本成本、服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本，等等。
再者，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)管理的重心由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，由重生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營決策管理，研究分析各種決策成本也就成為企業(yè)成本管理的一項(xiàng)至關(guān)重要的內(nèi)容。在企業(yè)成本管理中，重視和加強(qiáng)對(duì)這些管理決策成本范疇的研究分析，可以避免決策失誤給企業(yè)帶來的巨大損失，為保證企業(yè)作出最優(yōu)決策、獲取最佳經(jīng)濟(jì)效益提供基礎(chǔ)。
(二)積極探索并運(yùn)用房地產(chǎn)成本管理信息化軟件
房地產(chǎn)成本管理的信息化是先進(jìn)的信息技術(shù)在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的運(yùn)用。強(qiáng)大、詳盡、實(shí)時(shí)跟蹤的信息管理系統(tǒng)為房地產(chǎn)企業(yè)擺脫高成本、低效率、粗放式的經(jīng)營方式提供了有效的途徑。目前，房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè)如萬科、復(fù)地、藍(lán)光等均陸續(xù)引入信息化管理系統(tǒng)，掀起一股新的改良浪潮。
(三)改善業(yè)務(wù)流程和管理架構(gòu)，做好成本管理的基礎(chǔ)工作
無論是成本管理理念的提升，還是引入成本管理信息系統(tǒng)，都需要基于一定的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和管理結(jié)構(gòu)。因此，要提升企業(yè)成本管理水平，無可避免地要對(duì)業(yè)務(wù)流程和管理架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化和整合。
程序上而言，首先要理順業(yè)務(wù)關(guān)系、摸清數(shù)據(jù)的來龍去脈；理順業(yè)務(wù)關(guān)系，就勢(shì)必要對(duì)現(xiàn)有的職能部門進(jìn)行必要的調(diào)整，對(duì)某些業(yè)務(wù)流程和業(yè)務(wù)關(guān)系進(jìn)行改造。識(shí)別出現(xiàn)狀流程，思考每個(gè)環(huán)節(jié)是否可以清除、簡化、填補(bǔ)、整合、自動(dòng)化。
其次，從僅僅關(guān)注業(yè)務(wù)流程，逐步擴(kuò)大到組織行為、組織設(shè)計(jì)、信息系統(tǒng)建設(shè)、生產(chǎn)作業(yè)研究、質(zhì)量控制系統(tǒng)、績效評(píng)估體系等企業(yè)管理的各個(gè)方面。
企業(yè)基礎(chǔ)管理的規(guī)范和健全，是企業(yè)改善成本管理的必經(jīng)途徑。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平大幅提高，能為社會(huì)提供更多多元化的、豐富的、性價(jià)比高的產(chǎn)品時(shí)，普羅大眾將參與分享到成本管理帶來的效益和實(shí)惠；屆時(shí)，則人們關(guān)注的焦點(diǎn)將不再是價(jià)格本身，整個(gè)行業(yè)的聲譽(yù)也會(huì)擺脫“暴利”的流言。
在競爭日趨激烈的房地產(chǎn)市場，單一的競爭優(yōu)勢(shì)將不能再獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。內(nèi)憂外困之下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始重新審視自己的戰(zhàn)略與定位，并陸續(xù)在調(diào)整發(fā)展節(jié)奏、治理架構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及其他內(nèi)部管理提升方面狠下功夫。其中，提升成本管理工作刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)必須從粗放式的經(jīng)營方式中走出，利用最新的管理思想和管理工具，切實(shí)改善管理水平，提高管理效率。
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