第一篇：淺談房地產(chǎn)企業(yè)安全管理

淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)安全管理

山東宏程建設(shè)有限公司耿波

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為建設(shè)項(xiàng)目的主體，在安全生產(chǎn)中扮演著領(lǐng)導(dǎo)和管理的角色，一方面要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的施工、監(jiān)理等企業(yè)的安全生產(chǎn)進(jìn)行管理、領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)、控制；另一方面要為安全生產(chǎn)和管理提供必要的資金和協(xié)助。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有規(guī)模大、產(chǎn)品的一次性、復(fù)雜性、專業(yè)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于工廠加工生產(chǎn)，它不能批量生產(chǎn)也不能簡(jiǎn)單復(fù)制，從報(bào)建到竣工交房整個(gè)過(guò)程中涉及到方方面面諸多環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都牽涉到不同的部門協(xié)調(diào)處理，而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有序性、可持續(xù)性及良性發(fā)展的唯一法寶就是加強(qiáng)安全管理，保證安全生產(chǎn)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理控制的的七大要素中：安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、信息、組織協(xié)調(diào)；安全管理是首位的，也是其他要素管理得以順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。目前在安全生產(chǎn)和管理方面，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、施工隊(duì)伍的素質(zhì)參差不齊，不服從現(xiàn)場(chǎng)管理的現(xiàn)象也是存在的，安全生產(chǎn)很難絕對(duì)性落實(shí)。

2、非法分包和轉(zhuǎn)包以及肢解發(fā)包的現(xiàn)象始終存在，這些承包方往往不具備基本的安全生產(chǎn)管理能力，存在違章指揮和盲目施工行為。要保證安全生產(chǎn)勢(shì)必需要現(xiàn)場(chǎng)管理人員加強(qiáng)跟蹤性安全管理，這樣就加大了管理人員工作強(qiáng)度。

3、各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)章制度不健全，制定的制度內(nèi)容不能切合實(shí)際，并且不能認(rèn)真執(zhí)行。安全教育制度不健全，制度內(nèi)容得不到落實(shí)和完善，不能按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定認(rèn)真組織開(kāi)展安全教育；對(duì)管理人員的年度安全教育，對(duì)員工的日常安全教育和對(duì)新工人的“三級(jí)安全教育”等流于形式，不能真正起到提高管理人員及員工的安全知識(shí)水平的作用。

4、安全培訓(xùn)不到位，安全投入不足。安全培訓(xùn)是公司的一種企業(yè)安全文化，1是提高施工人員安全知識(shí)和安全意識(shí)的必要途徑。目前從實(shí)際情況看安全培訓(xùn)基本缺失。

5、公司目前的管理組織模式以職能形式為主，各個(gè)部門相互交叉，存在多頭領(lǐng)導(dǎo)，因此安全責(zé)任制在實(shí)踐中不是非常完善。同時(shí)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在對(duì)未來(lái)趨勢(shì)把握不準(zhǔn)，規(guī)劃不足；這樣在后期容易出現(xiàn)很多意想不到的狀況和問(wèn)題，因此安全預(yù)防措施無(wú)法跟上事情的發(fā)展變化節(jié)奏。

針對(duì)以上問(wèn)題，本人認(rèn)為需要從行為、心理、管理方式等以下幾個(gè)方面加以糾正，可以盡可能消除安全隱患，確保在開(kāi)發(fā)過(guò)程中安全生產(chǎn)。

首先，積極引導(dǎo)施工企業(yè)加強(qiáng)安全管理，提高其安全自我控制和管理能力。盡可能將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)能力的施工單位，消除安全隱患。避免將工程發(fā)包給多個(gè)單位，這樣一方面各單位間溝通協(xié)調(diào)難度大，同時(shí)加大我們的安全現(xiàn)場(chǎng)管理強(qiáng)度。

其次，加強(qiáng)安全教育和培訓(xùn)，從安全意識(shí)和個(gè)人修養(yǎng)上加強(qiáng)員工的心理誘導(dǎo)。堅(jiān)持不懈的開(kāi)展技能教育、素質(zhì)教育、理想教育、崗位安全知識(shí)教育等，消除其僥幸、惰性、逞能、從眾等不安全心理。

再次，加強(qiáng)安全激勵(lì)的建設(shè)和考核，建立以各部門經(jīng)理為首的安全責(zé)任制，定崗定責(zé)。定期對(duì)施工過(guò)程中的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)、考核；充分發(fā)揮激勵(lì)機(jī)制的作用。對(duì)正確的安全行為要給予大力支持，及時(shí)進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。從正面激活員工的安全意識(shí)，讓員工在愉快的情緒中強(qiáng)化安全意識(shí)，自覺(jué)遵章守紀(jì)，做好安全。最后，完善公司的組織職能結(jié)構(gòu)，以人為本剛?cè)岵?jì)抓管理，充分發(fā)揮各級(jí)管理者的作用，讓全體員工都以主人翁的責(zé)任感服務(wù)于企業(yè)，同心同力搞好安全生產(chǎn)，將隱患消除在源頭。

總之，安全工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期的、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要不斷探索、鞏固和

創(chuàng)新。它貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程，從項(xiàng)目開(kāi)始到項(xiàng)目結(jié)束都需要責(zé)任受控。因此我們要把住源頭，加強(qiáng)管理；同時(shí)積極用科學(xué)的方法，有效的手段，循序漸進(jìn)，讓企業(yè)運(yùn)作向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化靠攏，確保安全生產(chǎn)！為我們的企業(yè)的成長(zhǎng)壯大構(gòu)建起一座堅(jiān)實(shí)的安全堡壘。

第二篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，這對(duì)于提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量，改善國(guó)民居住條件起到極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來(lái)源，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識(shí)，而事實(shí)上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂(lè)觀，從日常征管掌握和專項(xiàng)評(píng)估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問(wèn)題，需要認(rèn)真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)方面存在問(wèn)題:

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開(kāi)發(fā)企業(yè)最終會(huì)因購(gòu)房者需要開(kāi)具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購(gòu)房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。

2、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過(guò)延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開(kāi)發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開(kāi)具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

3、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對(duì)其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對(duì)先期開(kāi)發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實(shí)際開(kāi)發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開(kāi)發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過(guò)工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書(shū)，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來(lái)難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開(kāi)盤(pán)銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來(lái)投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的有些問(wèn)題無(wú)法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過(guò)大，與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒(méi)有附物品采購(gòu)明細(xì)，沒(méi)有許多的人員用工，明顯存在以虛開(kāi)、代開(kāi)的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)有的大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開(kāi)發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不按分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開(kāi)發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)也就無(wú)法取得對(duì)方的合法票據(jù)，他們會(huì)從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開(kāi)發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）第八條第4、5款要求開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來(lái)同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

5、混淆期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開(kāi)發(fā)企業(yè)將正常開(kāi)工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開(kāi)辦費(fèi)，待工程開(kāi)工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本的界限。最常見(jiàn)的是將成本對(duì)象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)企業(yè)未記入開(kāi)發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

6、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，對(duì)完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無(wú)法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年

以前稅前扣除，未通過(guò)“遞延稅款”這一過(guò)渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對(duì)這類行為不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開(kāi)具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問(wèn)題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國(guó)稅發(fā)（2003）83號(hào)文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來(lái)完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開(kāi)發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會(huì)出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對(duì)好賣、資金回籠快有較高的利潤(rùn)外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度?？偩?1號(hào)文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對(duì)通過(guò)核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號(hào)文只表述為“對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳?shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問(wèn)題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工以來(lái)應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國(guó)稅發(fā)（2000）38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如從開(kāi)工以來(lái)計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無(wú)法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底?！痹儆?1號(hào)文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說(shuō)明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對(duì)企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對(duì)實(shí)行過(guò)核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書(shū)，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒(méi)有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無(wú)法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來(lái)審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國(guó)地稅分設(shè)，部門之間信息的不對(duì)稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對(duì)策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對(duì)沒(méi)有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)時(shí)間，開(kāi)工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開(kāi)始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（七）強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評(píng)估軟件，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤(rùn)率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問(wèn)題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國(guó)稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來(lái)管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。

以前稅前扣除，未通過(guò)“遞延稅款”這一過(guò)渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對(duì)這類行為不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開(kāi)具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問(wèn)題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國(guó)稅發(fā)（2003）83號(hào)文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來(lái)完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其

確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開(kāi)發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會(huì)出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對(duì)好賣、資金回籠快有較高的利潤(rùn)外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度。總局31號(hào)文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對(duì)通過(guò)核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號(hào)文只表述為“對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。”那么實(shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問(wèn)題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工以來(lái)應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國(guó)稅發(fā)（2000）38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如從開(kāi)工以來(lái)計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無(wú)法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底。”再有31號(hào)文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說(shuō)明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對(duì)企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對(duì)實(shí)行過(guò)核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書(shū)，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒(méi)有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無(wú)法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來(lái)審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國(guó)地稅分設(shè)，部門之間信息的不對(duì)稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對(duì)策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對(duì)沒(méi)有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)時(shí)間，開(kāi)工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開(kāi)始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（七）強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評(píng)估軟件，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤(rùn)率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問(wèn)題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國(guó)稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來(lái)管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。

第三篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理（范文模版）

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，這對(duì)于提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量，改善國(guó)民居住條件起到極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來(lái)源，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識(shí)，而事實(shí)上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂(lè)觀，從日常征管掌握和專項(xiàng)評(píng)估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問(wèn)題，需要認(rèn)真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)方面存在問(wèn)題:

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開(kāi)發(fā)企業(yè)最終會(huì)因購(gòu)房者需要開(kāi)具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購(gòu)房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。

2、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過(guò)延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開(kāi)發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開(kāi)具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

3、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對(duì)其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對(duì)先期開(kāi)發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實(shí)際開(kāi)發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開(kāi)發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過(guò)工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書(shū)，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來(lái)難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開(kāi)盤(pán)銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來(lái)投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的有些問(wèn)題無(wú)法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過(guò)大，與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒(méi)有附物品采購(gòu)明細(xì)，沒(méi)有許多的人員用工，明顯存在以虛開(kāi)、代開(kāi)的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。現(xiàn)有的大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開(kāi)發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不按分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開(kāi)發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)也就無(wú)法取得對(duì)方的合法票據(jù)，他們會(huì)從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開(kāi)發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）第八條第4、5款要求開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來(lái)同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

5、混淆期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開(kāi)發(fā)企業(yè)將正常開(kāi)工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開(kāi)辦費(fèi)，待工程開(kāi)工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本的界限。最常見(jiàn)的是將成本對(duì)象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)企業(yè)未記入開(kāi)發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

6、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，對(duì)完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無(wú)法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年以

前稅前扣除，未通過(guò)“遞延稅款”這一過(guò)渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對(duì)這類行為不會(huì)主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。一是成立仍屬于

自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開(kāi)具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有把及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問(wèn)題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國(guó)稅發(fā)（2003）83號(hào)文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號(hào)文下發(fā)前各地根據(jù)自行對(duì)政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來(lái)完工確認(rèn)的時(shí)間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個(gè)文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開(kāi)發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會(huì)出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營(yíng)為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個(gè)別處于市中心商鋪相對(duì)好賣、資金回籠快有較高的利潤(rùn)外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對(duì)賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度?？偩?1號(hào)文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對(duì)通過(guò)核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號(hào)文只表述為“對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳?shí)際征收時(shí)會(huì)涉及三個(gè)問(wèn)題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工以來(lái)應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國(guó)稅發(fā)（2000）38號(hào)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如從開(kāi)工以來(lái)計(jì)算則與38號(hào)核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)滾動(dòng)計(jì)算而無(wú)法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號(hào)文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作每年進(jìn)行一次，時(shí)間為當(dāng)年的1至3月底?！痹儆?1號(hào)文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說(shuō)明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對(duì)企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號(hào)文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對(duì)實(shí)行過(guò)核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和工作能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書(shū)，各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒(méi)有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無(wú)法提供，造成稅務(wù)部門對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨審核工作量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來(lái)審核工作難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國(guó)地稅分設(shè)，部門之間信息的不對(duì)稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對(duì)策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對(duì)沒(méi)有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)時(shí)間，開(kāi)工時(shí)間，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備案臺(tái)賬，逐戶記載每一套開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開(kāi)始后企業(yè)必須在申報(bào)時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（七）強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評(píng)估軟件，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動(dòng)率、成本利潤(rùn)率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)加大評(píng)估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問(wèn)題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國(guó)稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理工作量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來(lái)管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。

第四篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，這對(duì)于提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量，改善國(guó)民居住條件起到極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來(lái)源，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識(shí)，而事實(shí)上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂(lè)觀，從日常征管掌握和專項(xiàng)評(píng)估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問(wèn)題，需要認(rèn)真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)方面存在問(wèn)題:

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開(kāi)發(fā)企業(yè)最終會(huì)因購(gòu)房者需要開(kāi)具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購(gòu)房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。

2、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過(guò)延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，或者部分開(kāi)發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開(kāi)具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號(hào)文件明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

3、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時(shí)對(duì)其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對(duì)先期開(kāi)發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實(shí)際開(kāi)發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開(kāi)發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過(guò)工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書(shū)，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來(lái)難度；三是人員變動(dòng)頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開(kāi)盤(pán)銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時(shí)資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來(lái)投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，相關(guān)資料保管不善，對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的有些問(wèn)題無(wú)法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過(guò)大，與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒(méi)有附物品采購(gòu)明細(xì)，沒(méi)有許多的人員用工，明顯存在以虛開(kāi)、代開(kāi)的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)有的大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開(kāi)發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不按分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開(kāi)發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)也就無(wú)法取得對(duì)方的合法票據(jù)，他們會(huì)從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開(kāi)發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)（2000）84號(hào)）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）第八條第4、5款要求開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來(lái)同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

5、混淆期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開(kāi)發(fā)企業(yè)將正常開(kāi)工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開(kāi)辦費(fèi)，待工程開(kāi)工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本的界限。最常見(jiàn)的是將成本對(duì)象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時(shí)企業(yè)未記入開(kāi)發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

6、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，對(duì)完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無(wú)法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時(shí)繳納的地方稅金直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年

第五篇：淺談房地產(chǎn)企業(yè)投資管理

淺談房地產(chǎn)企業(yè)投資管理

企業(yè)的本質(zhì)是一種資源配置的機(jī)制，企業(yè)的目標(biāo)是追求利潤(rùn)最大化，而企業(yè)投資正是企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的主要手段。企業(yè)投資管理是指為了提高競(jìng)爭(zhēng)力或獲得最大投資收益，而對(duì)投資的各項(xiàng)要素或環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃、決策、組織和控制的過(guò)程。在現(xiàn)代企業(yè)，投資管理工作已經(jīng)具有相當(dāng)重要的意義。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資具有投資數(shù)量大、投資回收期長(zhǎng)、流動(dòng)性差、受政策影響較大、投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的特點(diǎn)，其特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資成敗更有著舉足輕重的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資影響因素分析

1、外部因素

（1）經(jīng)濟(jì)因素。主要指一城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的所在城市或區(qū)域必須滿足一定的經(jīng)濟(jì)條件才能支撐項(xiàng)目的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2）政治因素。房地產(chǎn)企業(yè)投資是與政治及政策因素息息相關(guān)的，這是房地產(chǎn)企業(yè)投資區(qū)別于其他企業(yè)投資的最大特點(diǎn)。政治因素主要包括政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策、政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的認(rèn)可程度，以及政府的各種財(cái)政稅收等優(yōu)惠性政策等。房地產(chǎn)企業(yè)投資能否成功很大程度上取決于項(xiàng)目所在區(qū)域的政治環(huán)境。

（3）社會(huì)因素。主要指當(dāng)?shù)厝说娘L(fēng)土人情，居住習(xí)慣、價(jià)值觀念、居民消費(fèi)意愿等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的最終客戶是消費(fèi)者，投資項(xiàng)目能否盈利的關(guān)鍵在于去化率的高低，這與當(dāng)?shù)厝说纳詈拖M(fèi)習(xí)慣密切相關(guān)。

2、內(nèi)部因素

（1）企業(yè)戰(zhàn)略。企業(yè)戰(zhàn)略包括三種，拓展型戰(zhàn)略、穩(wěn)健型戰(zhàn)略、收縮型戰(zhàn)略。拓展型戰(zhàn)略的企業(yè)對(duì)對(duì)外投資的需求更大，主要采取積極進(jìn)攻的戰(zhàn)略形態(tài)；穩(wěn)健型戰(zhàn)略是采用穩(wěn)定發(fā)展態(tài)度的戰(zhàn)略形態(tài)，主要適用于中等及以下規(guī)模的企業(yè)或經(jīng)濟(jì)不景氣的大型企業(yè)選擇；收縮型戰(zhàn)略采取保守經(jīng)營(yíng)態(tài)度的戰(zhàn)略形態(tài)，主要適合處于市場(chǎng)疲軟、通貨膨脹、產(chǎn)品進(jìn)入衰退期、管理失控、經(jīng)營(yíng)虧損、資金不足、資源匱乏、發(fā)展方向模糊的危機(jī)企業(yè)選擇。

（2）項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)。包括項(xiàng)目的類型、規(guī)模、性質(zhì)及產(chǎn)品定位等要素。不

同房地產(chǎn)企業(yè)的主導(dǎo)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)不同，同一房地產(chǎn)企業(yè)在不同區(qū)域的項(xiàng)目產(chǎn)品也會(huì)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)要將產(chǎn)品線的特點(diǎn)與投資意向區(qū)域特征有機(jī)結(jié)合，做到兩者的相互匹配，已達(dá)到有效投資的效果。

（3）企業(yè)所處地域集中或分散。即指本地項(xiàng)目或異地項(xiàng)目的離散性，包括形成區(qū)域性的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如項(xiàng)目集中在長(zhǎng)三角地區(qū)或華北地區(qū)等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，在已有項(xiàng)目比較集中的區(qū)域的投資需求較小，在空白區(qū)域且戰(zhàn)略意義重大的區(qū)域的投資需求較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理過(guò)程中容易出現(xiàn)的問(wèn)題

1、投資過(guò)程中的主觀判斷太強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格進(jìn)行可行性研究和論證,充分了解所要投資的項(xiàng)目,認(rèn)真分析、充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)和收益,然后作出投資決策。但是在實(shí)際操作中，不少企業(yè)都沒(méi)有認(rèn)真分析、充分了解這些資料，而僅僅憑借自己的主觀判斷，盲目地進(jìn)行投資，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，制約了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高,增加了企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)＜捌髽I(yè)的生存。

2、投資管理過(guò)程的管控不力

房地產(chǎn)企業(yè)投資管理過(guò)程的管控好壞是決定投資是否成功的關(guān)鍵因素，但在實(shí)際中，許多企業(yè)都沒(méi)有相應(yīng)的制度和組織，或制度和組織流于形式不能有效執(zhí)行，導(dǎo)致項(xiàng)目投資缺乏有效的管理和控制。這就使得被投資項(xiàng)目由于疏于管理，缺乏監(jiān)督，不能向正常的方向發(fā)展，甚至?xí)纬蓯盒匝h(huán)，導(dǎo)致虧損，從而給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

3、缺乏相應(yīng)的審計(jì)和評(píng)審

企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目投資后,應(yīng)當(dāng)定期對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)、評(píng)審，檢驗(yàn)投資項(xiàng)目的成果。但在現(xiàn)在的許多企業(yè)中，根本就不存在對(duì)投資項(xiàng)目的審計(jì)和評(píng)審,這使得企業(yè)的管理者對(duì)投資項(xiàng)目的運(yùn)行情況缺乏認(rèn)識(shí)，不能做出科學(xué)的決策。對(duì)投資項(xiàng)目而言，由于沒(méi)有審計(jì)、評(píng)審等檢驗(yàn)工作的壓力，難免會(huì)造成投資失敗。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理的策略分析

1、加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化的流程管理，完善企業(yè)投資管理制度

首先，在企業(yè)投資前期階段，制定科學(xué)的區(qū)域選擇及項(xiàng)目匹配標(biāo)準(zhǔn)，這需要綜合考慮房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)影響因素，并以此確定區(qū)域及項(xiàng)目選擇的硬性指標(biāo)；

其次，在投資項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，制定項(xiàng)目投資流程圖，細(xì)化工作流程，確定關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)；最后，在后期項(xiàng)目投資決策階段，建立專門的投資管理機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目評(píng)估制度，經(jīng)過(guò)可行性研究、項(xiàng)目評(píng)價(jià)和盈虧平衡分析等科學(xué)論證，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最佳投資方案。在流程標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，建立并完善企業(yè)投資管理制度，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)投資的制度化管理。

2、加強(qiáng)組織構(gòu)建及人員管理

建立完善的項(xiàng)目投資管理組織機(jī)構(gòu)是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因?yàn)?，管理組織機(jī)構(gòu)不僅確定相關(guān)工作的責(zé)任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強(qiáng)投資管理的專門部門的組織構(gòu)建及人員管理，將項(xiàng)目責(zé)任到人，并制定嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度，責(zé)任與激勵(lì)并舉，加強(qiáng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)以一定的激勵(lì)政策激發(fā)人員的積極性；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門的協(xié)作，因此，還需建立跨部門的協(xié)作機(jī)制，舉企業(yè)之全力保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)展。

3、加強(qiáng)投資項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程的審計(jì)與評(píng)審

企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資后，除了管理和監(jiān)督外，還要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定期的審計(jì)和驗(yàn)收。投資項(xiàng)目的運(yùn)行好壞直接關(guān)系到企業(yè)能否獲利。因此在投資項(xiàng)目運(yùn)行一定時(shí)期后，必須對(duì)其結(jié)果進(jìn)行審計(jì)評(píng)審，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，促使投資項(xiàng)目正常運(yùn)行，并為企業(yè)管理者提供可靠的資料,了解投資項(xiàng)目的運(yùn)行情況，以便企業(yè)的管理者做出判斷和決策。