第一篇：校園代理詳細(xì)流程

校園代理流程

主要職責(zé)：

收集客戶(hù)信息，及客戶(hù)需求，引導(dǎo)客戶(hù)協(xié)助銷(xiāo)售。

1，客戶(hù)想買(mǎi)多少錢(qián)的電腦。

2，戶(hù)需要電腦主要用客來(lái)做什么。

3，客戶(hù)是否對(duì)電腦行情了解。

4，跟進(jìn)客戶(hù)去和他溝通取得客戶(hù)的認(rèn)可及對(duì)代理人員的信任。

5，平時(shí)主要工作是找一些需要買(mǎi)電腦的同學(xué)或者朋友,介紹他們到本公司購(gòu)買(mǎi)電腦。電腦代理平時(shí)無(wú)要求何時(shí)上下班,有客戶(hù)時(shí)帶過(guò)來(lái)公司即可獲得提成,無(wú)數(shù)量任務(wù)要求、無(wú)工作壓力,多勞多得。

6，代 理 職 責(zé)：

1． 負(fù) 責(zé) 在 校 內(nèi) 論 壇、博 客、網(wǎng) 站 等 宣 傳、推 廣 活 動(dòng).2． 了 解 校 內(nèi) 學(xué) 生 需 求，根 據(jù) 實(shí) 際 情 況 推 廣，向 有 需 求 的 同 學(xué) 講 解

3． 定 期 向 本 公 司 反 饋 工 作 進(jìn) 展 及 遇 到 的 問(wèn) 題，并 提 供 合 理 化 建 議 培訓(xùn)內(nèi)容：

1，代理有時(shí)間可以來(lái)店子里面學(xué)習(xí)，電腦基本知識(shí)，裝機(jī)及裝系統(tǒng)。

2，不會(huì)收取任何費(fèi)用，請(qǐng)大家不用擔(dān)心，不管做不做這個(gè)代理你們?nèi)绻雽W(xué)習(xí)，想鍛煉自己都可以參與進(jìn)來(lái)。

電腦行情簡(jiǎn)單介紹：

臺(tái)式機(jī)：

一般用于辦公和簡(jiǎn)單運(yùn)用的電腦，能運(yùn)行絕大多數(shù)網(wǎng)游，和一半小游戲。

不含獨(dú)立顯卡，這類(lèi)機(jī)器價(jià)位一般在2700左右。帶19寸顯示器一整套機(jī)器。

如要運(yùn)行大型游戲，需加顯卡，普通低端顯卡價(jià)位的電腦在3000左右，可以運(yùn)行魔獸世界等網(wǎng)游。

筆記本：

3000-3500左右的筆記本多數(shù)都是集成顯卡的，可以一般使用 玩不了大型游戲，3500-4000的筆記本帶中低端顯卡可以運(yùn)行一般大型游戲，4000-5000的筆記本屬于中高端筆記本基本上市面上的游戲全部可以輕松運(yùn)行，5000以上屬于高端電腦性能強(qiáng)勁，運(yùn)行游戲及一般程序就更不用說(shuō)了。

待遇及提成：

1． 由于人員的流動(dòng)性，本公司沒(méi)有底薪，每次銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提成。月底純利潤(rùn)在1000以上的代理會(huì)給予豐厚獎(jiǎng)金。一臺(tái)普通電腦提成大概在150左右。

2． 收獲和付出是同等的，業(yè)績(jī)好的同學(xué)一個(gè)月做到1000塊錢(qián)是很簡(jiǎn)單的。

3．賺些生活費(fèi)、零用錢(qián),自己養(yǎng)活自己,為家庭減輕負(fù)擔(dān)。

第二篇：校園代理8-10月工作流程

金牌校園代理8——10月工作流程

一，市場(chǎng)準(zhǔn)備階段

二，市場(chǎng)前培訓(xùn)、熱身階段

三，黃金市場(chǎng)階段（報(bào)到前一天，報(bào)道中兩天，報(bào)道

后一天）

四，市場(chǎng)持久戰(zhàn)階段(軍訓(xùn)、上課)五，市場(chǎng)沖刺階段（國(guó)慶節(jié)前后）六，售后服務(wù)

寫(xiě)在前面的話 ；親愛(ài)的伙伴，非常感謝你信任新東方，信任新勝天，信任我，感謝你前期努力的工作，九月的市場(chǎng)悄悄臨近，戰(zhàn)場(chǎng)的號(hào)角已經(jīng)向我們吹響，九月的收獲來(lái)源于八月的精心準(zhǔn)備，按照這個(gè)行程一件一件去落實(shí)，尤其是沒(méi)有參加暑假活動(dòng)的同學(xué)，需要在這個(gè)時(shí)間惡補(bǔ)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不明白怎么操作的及時(shí)和我聯(lián)系，祝每位伙伴九月市場(chǎng)收獲輝煌！

一，市場(chǎng)準(zhǔn)備階段（現(xiàn)在——新生開(kāi)學(xué)前五天）

(一)市場(chǎng)基本情況調(diào)查（以濟(jì)寧學(xué)院為例）如；1新生開(kāi)學(xué)時(shí)間：9月4號(hào)~9月5號(hào)

2新生軍訓(xùn)時(shí)間：9月8號(hào)~9月13號(hào)

3新生男女比例：4:3 4新生宿舍分布：男生1.4號(hào)樓

女生 6.8.9號(hào)樓

5新生文科分布：主要是文科樓 6新生人數(shù)：3400

（二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查（以濟(jì)寧學(xué)院為例）如；（1）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手種類(lèi)：目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是大學(xué)英語(yǔ)報(bào)紙還有今年暑假學(xué)校剛剛統(tǒng)一征訂的報(bào)紙

（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷(xiāo)售策略：搶占第一種類(lèi)型顧客（你賣(mài)什么我買(mǎi)什么）。銷(xiāo)售方法：1多采用輪番轟炸法，僅靠業(yè)務(wù)員的數(shù)量，第一時(shí)間鋪下去，搶占第一市場(chǎng)。2談心法，和顧客交朋友然后進(jìn)行銷(xiāo)售（此方法僅少數(shù)人使用，單間宿舍簽訂量很高）

（三）學(xué)校管理情況調(diào)查（以濟(jì)寧學(xué)院為例）如：據(jù)了解，學(xué)校近段時(shí)間才推出嚴(yán)厲打擊違紀(jì)推銷(xiāo)的制度，這對(duì)于以往幾年較為松懈的這方面的管理，對(duì)我們的推銷(xiāo)是一個(gè)挑戰(zhàn)。但是我們的工作是幫助大一新生推薦一套全國(guó)最好的資料，幫助他們學(xué)習(xí)英語(yǔ)，我們進(jìn)行的工作是非常具有意義的，而且我們的公司不僅合法還是我們這個(gè)

行業(yè)最專(zhuān)業(yè)和規(guī)范的公司，對(duì)我們的產(chǎn)品和公司充滿信心，公司會(huì)維護(hù)我們的合法權(quán)益。了解學(xué)校環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做到知己知彼，百戰(zhàn)不殆。

（四）學(xué)校軍訓(xùn)情況

去年因?yàn)榧琢鞯挠绊懟緵](méi)有軍訓(xùn)，但是今年軍訓(xùn)卷土重來(lái)，大部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在報(bào)道后會(huì)結(jié)束市場(chǎng)，我們作為做好的品牌開(kāi)始持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，軍訓(xùn)的時(shí)候成單是非常迅速的，大家千萬(wàn)不要忽視這個(gè)方面，一下提供幾個(gè)解決方案，希望對(duì)你有所幫助；

A；和老師和教官打好關(guān)系 溝通好 當(dāng)隊(duì)伍休息的時(shí)候去隊(duì)伍里面進(jìn)行快速宣傳 講幾個(gè)很有意思的單詞 將傳單發(fā)一下 速度登記感興趣的人的電話號(hào)碼 軍訓(xùn)結(jié)束回訪

B；找一個(gè)小推車(chē) 上面放幾桶純凈水（大約5元一桶）將大桶水的外面用新東方的字樣包裝好，可以用宣傳單也可以自己畫(huà)，總之一定要顯眼，你可以給新生免費(fèi)送水，其實(shí)成本很低，效果很好，而且是證明得到學(xué)校的認(rèn)可(結(jié)合自己的學(xué)校情況)C；還可以送水 和超市合作 讓其為你提供礦泉水，你去賣(mài)給新生，別人賣(mài)一塊，你就賣(mài)八毛，你可以穿著新東方培訓(xùn)的文化衫，也趁機(jī)給他水的時(shí)候做宣傳，就說(shuō)新東方愛(ài)心活動(dòng) 節(jié)約下來(lái)的兩毛錢(qián)給災(zāi)區(qū) 支持舟曲

D；一定要堅(jiān)持晚上去他們宿舍做單，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)是比較純凈的，為什么我們新東方的現(xiàn)在還在做其他的報(bào)紙都不見(jiàn)了，就是因?yàn)槲覀兊玫綄W(xué)校認(rèn)可，再就是自己的品牌等等。

二 市場(chǎng)前培訓(xùn)、熱身階段 1，領(lǐng)物資

省會(huì)的代理自己到辦公室領(lǐng)物資，9月5日左右開(kāi)學(xué)的學(xué)校定在8月31日領(lǐng)物資，9月10日左右開(kāi)學(xué)的學(xué)校9月5日領(lǐng)物資，辦公室全天有人值班，并且最重要的是會(huì)針對(duì)你的學(xué)校和問(wèn)題進(jìn)行指導(dǎo)。

地級(jí)市的物資很關(guān)鍵，全省統(tǒng)一第一次發(fā)貨時(shí)間為8月29日，省內(nèi)物流一般第二天到，區(qū)域經(jīng)理要組織好代理一起去貨運(yùn)站取書(shū)，分配好，在貨運(yùn)站按照公司的出貨單點(diǎn)清數(shù)目，24小時(shí)內(nèi)沒(méi)有疑問(wèn)者視為收貨無(wú)誤，收貨單嚴(yán)格保留好。

2，物資的分配

領(lǐng)到物資之后，先做好登記你收到多少貨，接下來(lái)按照收上來(lái)的業(yè)務(wù)員的相片吧工作證填起來(lái)，這樣

比較正式。宣傳單山東省是按照每個(gè)業(yè)務(wù)員10張左右分發(fā)，但是建議代理按照每人8張發(fā)，留一部分應(yīng)急或者前期宣傳用，收據(jù)基本按照業(yè)務(wù)員人數(shù)來(lái)的，因此沒(méi)有多的，所以代理要留10本在自己的手里不要往下發(fā)，因?yàn)槟愕膬?yōu)秀業(yè)務(wù)員一天做單20多份，一本收據(jù)是不夠的，他來(lái)問(wèn)你要的時(shí)候如果你手里沒(méi)有一方面不能應(yīng)急，另一方面不能及時(shí)從業(yè)務(wù)員手里收上來(lái)，因此耽誤市場(chǎng)。有的業(yè)務(wù)員兩個(gè)人一組就發(fā)一本收據(jù)。

我們的發(fā)書(shū)程序是打款之后第一周得到白皮書(shū)，第二周到三周得到雜志，一個(gè)月得到紅寶書(shū)，國(guó)慶后統(tǒng)計(jì)好顧客資料就得到網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)卡，但是有的業(yè)務(wù)員會(huì)疏忽直接答應(yīng)顧客很快得到書(shū)，因此當(dāng)顧客有意見(jiàn)的時(shí)候你可以應(yīng)急處理。

這個(gè)環(huán)節(jié)最關(guān)鍵的是書(shū)發(fā)給了那個(gè)業(yè)務(wù)員，那個(gè)顧客，發(fā)了多少，什么時(shí)間發(fā)的要登記好，把握好了書(shū)你會(huì)覺(jué)得不亂。

3，業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)會(huì)準(zhǔn)備

時(shí)間定在市場(chǎng)前3天最好，山東省十強(qiáng)學(xué)?？偙O(jiān)親自培訓(xùn)，其他的學(xué)校由助理和區(qū)域經(jīng)理培訓(xùn)，最好有音響和話筒，這樣效果會(huì)很好，很正式，再就是人員安排，一定要準(zhǔn)備好，首先是短信通知，回復(fù)的記好，沒(méi)有回復(fù)的打電話通知，還確定不下來(lái)的親自拜

訪，總之一定要確定你的業(yè)務(wù)員全部到場(chǎng)，在此同時(shí)提醒大家，如果有誰(shuí)主動(dòng)來(lái)找你報(bào)名新東方業(yè)務(wù)員，你一定要慎重，這個(gè)時(shí)間主動(dòng)跑來(lái)的大部分有動(dòng)機(jī)，不是臥底就是來(lái)破壞你的團(tuán)隊(duì)的，但那是不排除有好人，所以你一定要慎重，把他的情況問(wèn)清楚，可以實(shí)行詐兵法，你可以說(shuō)看你好眼熟啊你不是XX的業(yè)務(wù)員嗎，如果他是他就會(huì)心虛，如果不是便會(huì)很委屈，一定要小心，再就是確保培訓(xùn)會(huì)的每個(gè)人都是內(nèi)部人員，不要急于求成，是人就讓進(jìn)，結(jié)果破壞會(huì)場(chǎng)秩序，帶著你的業(yè)務(wù)員做其他業(yè)務(wù)，后果很?chē)?yán)重！培訓(xùn)會(huì)上一定要有公眾承諾，再就是分組的競(jìng)爭(zhēng)，一定要有，再就是表一下你的決心，讓大家看到跟著你干的希望。

4，熱身階段

因?yàn)楝F(xiàn)在的代理有的還沒(méi)有做過(guò)市場(chǎng)，經(jīng)驗(yàn)相當(dāng)不足，如果市場(chǎng)之前不練兵，你很難面對(duì)業(yè)務(wù)員提出的問(wèn)題，因?yàn)槟阕约憾紱](méi)有經(jīng)歷過(guò)！所以在你的學(xué)校開(kāi)學(xué)之前你一定要去其他學(xué)校練兵，回來(lái)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

本區(qū)域內(nèi)，先開(kāi)學(xué)的學(xué)校在可以的情況之下一定要帶著業(yè)務(wù)員去支持，一是業(yè)務(wù)員練兵，二是為兄弟學(xué)校搶占第一市場(chǎng)，這個(gè)一般是區(qū)域經(jīng)理組織，總之要想把市場(chǎng)做好，代理必須練兵，業(yè)務(wù)員最好練兵！

三，黃金市場(chǎng)階段（報(bào)到前一天，報(bào)道中兩天，報(bào)道后一天）

1市場(chǎng)劃分到人，一般一個(gè)業(yè)務(wù)員十個(gè)宿舍比較正常，如果你們學(xué)校的業(yè)務(wù)員太多或者太少要自己安排，每一層樓選一個(gè)組長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督。

2前一天晚上還要開(kāi)會(huì)，組長(zhǎng)會(huì)議，徹底開(kāi)始戰(zhàn)斗了，鼓舞士氣。

3最緊張的階段，業(yè)務(wù)員早上七點(diǎn)半就開(kāi)始到自己的工作崗位上，嚴(yán)格鎮(zhèn)守自己的十個(gè)宿舍，代理要做的工作就是按照你的分配，到各個(gè)樓層檢查業(yè)務(wù)員的到位情況，肯定有業(yè)務(wù)員執(zhí)行不到位，但是市場(chǎng)是最黃金和耽誤不起的，所以你要靈活處理，趕快告訴周?chē)南噜弲^(qū)域業(yè)務(wù)員，加快速度搶占市場(chǎng)。作為代理你的任務(wù)就是把握大局，對(duì)你的學(xué)校的市場(chǎng)情況胸有成竹，而不是晃來(lái)晃去不知所措。

1業(yè)務(wù)員一個(gè)人十個(gè)宿舍如何做市場(chǎng)才能占有更大份額，四步走；第一步，每個(gè)宿舍五分鐘宣傳法，例如xx同學(xué)你們好，我是新東方的志愿者或者是實(shí)踐者，或者業(yè)務(wù)員，現(xiàn)在北京新東方面向大一新生舉行大型優(yōu)惠活動(dòng)，全年產(chǎn)品266，現(xiàn)在僅需130，全省前五千的顧客還可以獲贈(zèng)價(jià)值98元的新東方英語(yǔ)學(xué)習(xí)光

盤(pán)，機(jī)會(huì)難得，在大學(xué)里面你們可能還不知道，不像高中那樣有輔導(dǎo)資料，大學(xué)只有課本，但是我們的四六級(jí)要求很高圍繞熱點(diǎn)，所以在大學(xué)里面選擇一份英語(yǔ)學(xué)習(xí)資料是非常必要和重要的，新東方是全國(guó)最大的英語(yǔ)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，產(chǎn)品最優(yōu)，聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)練正定套餐全部具備，是你最好的選擇。如果現(xiàn)在感興趣的同學(xué)歡迎過(guò)來(lái)看一下樣本（這時(shí)候你要看一下宿舍的反應(yīng)情況）好就多呆一會(huì)，不好就這樣說(shuō) 你們先忙 我先把宣傳單放在這里你們忙完自己看 我過(guò)段時(shí)間來(lái)回收，然后登記負(fù)責(zé)拿宣傳單的學(xué)生的電話，這樣為你的第二次進(jìn)宿舍打下基礎(chǔ)。這個(gè)過(guò)程一定要控制在5到10分鐘，你的重點(diǎn)是要在第一時(shí)間讓別人知道新東方，搶占市場(chǎng)。

第二步

針對(duì)你第一遍的市場(chǎng)進(jìn)行總結(jié) 你很清楚那個(gè)宿舍有幾個(gè)感興趣的 做好登記 第二遍馬上去把這些有意向的顧客搞定 時(shí)間為半小時(shí)一個(gè)宿舍 第三步

分析市場(chǎng) 把你的做單全部整理出來(lái)例如201宿舍 2份 202 4份 205 3份 這樣你就很清楚自己的空白市場(chǎng) 去抓住他 一個(gè)宿舍一個(gè)宿舍攻克 第四步 以售后服務(wù)的性質(zhì)進(jìn)宿舍 對(duì)沒(méi)有征訂的進(jìn)行說(shuō)服

一個(gè)業(yè)務(wù)員按照這4個(gè)步驟貫徹 每個(gè)人做到十分

是最少的，代理一定要落實(shí)到位，不要打印出來(lái)讓他們自己看，百分之八十的人看了也不懂，你一定要傳達(dá)到位，這是拉開(kāi)距離的最關(guān)鍵因素，爭(zhēng)取在你做業(yè)務(wù)之前和每個(gè)業(yè)務(wù)員交流至少一次，今年的市場(chǎng)形勢(shì)就是快很準(zhǔn)，市場(chǎng)很殘酷很殘酷 稍縱即逝！

代理要做的工作很簡(jiǎn)單，就是在你的樓層上來(lái)回監(jiān)督和檢查業(yè)務(wù)員的到位情況，一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)員沒(méi)有到位出現(xiàn)空白市場(chǎng)一定要及時(shí)補(bǔ)救，解決方案可以劃給現(xiàn)在在做市場(chǎng)的最鄰近區(qū)域的業(yè)務(wù)員，也可以調(diào)人來(lái)做，總之你的任務(wù)是掌握大局，而不是一頭扎進(jìn)宿舍自己做單，再次大家把這幾個(gè)字記在心里； 顧客是來(lái)掏錢(qián)的，他只需要吧自己口袋的錢(qián)拿出來(lái)給業(yè)務(wù)員即可，業(yè)務(wù)員是來(lái)收錢(qián)的，他只需要想辦法怎么收錢(qián)，怎么最快的速度收錢(qián)，怎么收最多的錢(qián)，代理的工作很簡(jiǎn)單就是為業(yè)務(wù)員服務(wù)，怎么減少做業(yè)務(wù)的阻礙，怎么讓業(yè)務(wù)員堅(jiān)持更久，區(qū)域經(jīng)理負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)調(diào)配，哪里有問(wèn)題怎么解決，宏觀調(diào)控，靈機(jī)應(yīng)變，及時(shí)和總監(jiān)溝通。這樣分工合作才可以利益最大化。四，市場(chǎng)持久戰(zhàn)階段。

1，軍訓(xùn)期間 不要認(rèn)為新生軍訓(xùn)就做不出單，首先，代理需要統(tǒng)計(jì)沒(méi)有上課或者沒(méi)有事情的業(yè)務(wù)員分配好樓層，去清掃沒(méi)有參加軍訓(xùn)或者剛來(lái)學(xué)校報(bào)到的新生；

2，代理調(diào)查好軍訓(xùn)大致流程，例如，軍訓(xùn)上午截止時(shí)間，中午休息時(shí)間，晚上是否繼續(xù)軍訓(xùn)等事情。根據(jù)以上所講的方式中午晚上大批業(yè)務(wù)員進(jìn)入宿舍開(kāi)始業(yè)務(wù)。

3，軍訓(xùn)期間，如果以上兩種方式都沒(méi)有辦法施行，代理需要靈活應(yīng)變采取其他方式，例如與教官溝通進(jìn)入軍訓(xùn)場(chǎng)地做小規(guī)模宣傳，或者與導(dǎo)員，帶隊(duì)談判，考慮可以從老師下手?；蛘呒皶r(shí)尋找經(jīng)理助理的幫助。4，新生上課期間業(yè)務(wù)員也在上課，所以要考慮其他白天成單的方法。例如:組織組長(zhǎng)分配好教室，到各個(gè)教室里面進(jìn)行大規(guī)模宣傳，將傳單發(fā)到大家手里，分發(fā)幾本雜志，再由組長(zhǎng)或代理到講臺(tái)上做簡(jiǎn)單新東方介紹，類(lèi)似于首次進(jìn)入宿舍進(jìn)行的5至10分鐘宣傳，并登記感興趣同學(xué)的聯(lián)系方式，課后進(jìn)行說(shuō)服工作。此方法是通過(guò)幾年實(shí)踐得到的最迅速最有效的方法，大家可以積極嘗試。

5，代理與各班班長(zhǎng)溝通，通過(guò)班長(zhǎng)對(duì)本班學(xué)生進(jìn)行宣傳或者推薦，在結(jié)算時(shí)分給班長(zhǎng)提成。新生交流會(huì)是一個(gè)契機(jī)。

6，代理抓住新生業(yè)務(wù)員，在上課期間，只有新生業(yè)務(wù)員接觸新生時(shí)間最多，在上課聊天過(guò)程中，新生業(yè)務(wù)員在接受很好的培訓(xùn)或者實(shí)踐后，會(huì)有一定的成單量，因?yàn)榇笠粚W(xué)生相信他的同學(xué)勝于相信學(xué)姐學(xué)長(zhǎng)業(yè)務(wù)員。

以上所提供軍訓(xùn)和上課期間的銷(xiāo)售方式在部分學(xué)校很有效果，此時(shí)的大部分英語(yǔ)報(bào)紙已經(jīng)撤出市場(chǎng)，新東方的銷(xiāo)售持久戰(zhàn)也是各個(gè)學(xué)校出業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)間段，代理需要帶領(lǐng)組長(zhǎng)優(yōu)秀業(yè)務(wù)員堅(jiān)持，堅(jiān)持，再堅(jiān)持，只有如此才會(huì)有后期的很好的收獲。

五，市場(chǎng)沖刺階段

國(guó)慶節(jié)前后，大部分業(yè)務(wù)員已經(jīng)處于疲勞期，退出做市場(chǎng)的可能性較大，但是和代理一起堅(jiān)持下來(lái)的組長(zhǎng)業(yè)務(wù)員都是市場(chǎng)中的精英，所以把握好這一部分人。

方式：A，加大獎(jiǎng)勵(lì)制度，可以提供更多提成，讓這些業(yè)務(wù)員看到更大的動(dòng)力。

B，建立私下感情，與這些業(yè)務(wù)員打好關(guān)系，可以請(qǐng)大家吃飯，在吃飯過(guò)程中感謝大家對(duì)我們的支持，我們以后都是朋友，現(xiàn)在什么報(bào)紙都退出市場(chǎng)，我們新東方還要繼續(xù)堅(jiān)持，也必定會(huì)出很好的業(yè)績(jī)，所以大家還要在堅(jiān)持幾天·····

C，代理的宿舍同學(xué)，你的好友都是會(huì)挺你到最后的人，所以進(jìn)你最大可能提供給他們好處，他們也一樣會(huì)支持你到最后。

一個(gè)市場(chǎng)，誰(shuí)堅(jiān)持到最后誰(shuí)就是勝利者，所以代理在抓住前期市場(chǎng)之后要帶領(lǐng)你的團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持到最后，就是破釜沉舟完成你的目標(biāo)。

六，售后服務(wù)（財(cái)務(wù)——售后）

1，在做業(yè)務(wù)過(guò)程中，登記好每個(gè)業(yè)務(wù)員做出的業(yè)績(jī)，記錄優(yōu)秀業(yè)務(wù)員名單，至少每?jī)商煜蚬敬蚩钜淮?，每天匯報(bào)團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)，打款之后及時(shí)發(fā)短信或打電話告之打款金額，打款時(shí)間，打款地點(diǎn)，打款份數(shù)，給區(qū)域經(jīng)理、總監(jiān)發(fā)短信通知，并接保留好打印憑條，這是你打款的唯一憑證，嚴(yán)肅對(duì)待。

2，做市場(chǎng)的收據(jù)要回收，丟失一本賠償1300元，這是公司印章的收據(jù)，嚴(yán)格回收。

3，登記詳細(xì)顧客資料，在線學(xué)習(xí)卡的發(fā)貨是北京新東方收到山東省詳細(xì)的顧客資料后才發(fā)貨，所以顧客資料相當(dāng)重要，不可馬虎。公司會(huì)在最后階段要求代理上交電子表格的顧客資料。4，在前階段代理領(lǐng)物資需和公司簽字確認(rèn)向該學(xué)校發(fā)放的樣刊物資，在最后階段代理需要根據(jù)已確認(rèn)書(shū)目回收紅寶書(shū)，白皮書(shū)及收據(jù)，9月雜志丟失按照進(jìn)價(jià)賠償，代理要注重此階段，很有可

能你半年的辛苦會(huì)因?yàn)槟愕鸟R虎丟失大量書(shū)籍而一無(wú)所獲。

5，售后服務(wù)是每月月初由北京發(fā)貨到濟(jì)南公司，地級(jí)市物資是有公司一次性物流到各地物流站，請(qǐng)代理接到通知后根據(jù)貨物清單及時(shí)到物流站接書(shū)。省會(huì)根據(jù)合同條款，未達(dá)到100份的學(xué)校要求代理到公司領(lǐng)書(shū)自行解決售后問(wèn)題，超過(guò)100份的學(xué)校公司會(huì)送到各個(gè)學(xué)校門(mén)口，接到通知及時(shí)接書(shū)。

注：發(fā)書(shū)環(huán)節(jié)很重要，不要因?yàn)槟硞€(gè)代理一時(shí)的懶惰毀掉新東方名譽(yù)以及你在顧客心中的地位。如果公司接到顧客因未收到雜志的投訴電話，公司會(huì)對(duì)代理進(jìn)行嚴(yán)肅處罰，減少或者沒(méi)收發(fā)放費(fèi)，并且沒(méi)有繼續(xù)加入公司工作的機(jī)會(huì)。

業(yè)務(wù)員獎(jiǎng)勵(lì)制度（可根據(jù)你們學(xué)校的情況改編）1，業(yè)務(wù)員突破一份

代理可請(qǐng)業(yè)務(wù)員吃一頓飯或者請(qǐng)吃雞腿等零食，在做業(yè)務(wù)期初時(shí)很艱難的，做出第一份的業(yè)務(wù)員才會(huì)有信心做第二份第三份··業(yè)務(wù)員突破五份公司發(fā)實(shí)踐證明，證明大家在新東方工作過(guò)，并且成績(jī)優(yōu)異。2，業(yè)務(wù)員突破十份

想讓業(yè)務(wù)員有更大的工作動(dòng)力，所以突破十分的業(yè)務(wù)

員可得到價(jià)值98元的新東方光盤(pán)一張，不要想去年很多業(yè)務(wù)員顧客都有，因?yàn)榻衲觋P(guān)盤(pán)很匱乏，所以機(jī)會(huì)很難得，要和業(yè)務(wù)員襯托好光盤(pán)對(duì)大家的重要性。3，業(yè)務(wù)員突破20份

業(yè)務(wù)員做到20份給代理代理的利潤(rùn)大約是200多元，所以請(qǐng)代理抽出200元中的二十元為業(yè)務(wù)員的父母贈(zèng)上國(guó)慶節(jié)禮物，禮物要集體選質(zhì)量好一點(diǎn)的，此情況可以根據(jù)自己學(xué)校情況而定，可以在國(guó)慶期間請(qǐng)業(yè)務(wù)員去旅游區(qū)野餐等等活動(dòng)，獎(jiǎng)勵(lì)是必須的，只有給業(yè)務(wù)員不斷的動(dòng)力才會(huì)有更新的成績(jī)。4，業(yè)務(wù)員突破30份

突破三十分的業(yè)務(wù)員及為每個(gè)學(xué)校比較優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員，是每個(gè)學(xué)校的潛力股，可進(jìn)入學(xué)校人才候選庫(kù)，并且加總監(jiān)QQ，總監(jiān)24小時(shí)為他指導(dǎo)學(xué)習(xí)生活工作問(wèn)題，所以請(qǐng)代理做好提前總監(jiān)的襯托，相信會(huì)給他帶來(lái)很大的能力和經(jīng)驗(yàn)的提高。5，業(yè)務(wù)員突破50份

可直接做學(xué)校第二年校園代理，前期網(wǎng)絡(luò)建設(shè)成績(jī)優(yōu)異可以直接晉升區(qū)域經(jīng)理 6，業(yè)務(wù)員突破80份

可獲得新東方學(xué)習(xí)勵(lì)志套餐大禮盒，包含四六級(jí)紅寶書(shū)，生命如一泓清泉，永不言敗，俞敏洪管理日志等

等選擇三本組成禮盒。價(jià)值在70左右，但是意義巨大。

7，業(yè)務(wù)員100份以上，總監(jiān)請(qǐng)他濰坊富華游樂(lè)園或者泰安方特游樂(lè)園一日游。

親愛(ài)的伙伴，看到大家半年來(lái)的進(jìn)步我非常高興為大家感到驕傲，九月的市場(chǎng)已經(jīng)來(lái)臨，作為奪冠的一年我們每一位代理商都承擔(dān)著責(zé)任和義務(wù)，都承擔(dān)著成長(zhǎng)和那份榮耀，因此山東省不允許有100份以下的學(xué)校出現(xiàn)，我為大家準(zhǔn)備了充足的物資去支持你，不管在市場(chǎng)中遇到任何困難，任何挫折，只要你相信，沒(méi)有得到你想要的，你只會(huì)得到更好的！你一定會(huì)得到更好的！允許你失落，氣餒，但是你是你們學(xué)校的支柱，是你業(yè)務(wù)員的唯一希望，在他們面前你要帶著百分之二百的信心去鼓勵(lì)他們，帶領(lǐng)他們完成人生的第一份事業(yè)，我們做的事業(yè)很偉大，大家很偉大，有我在后面強(qiáng)有力的支持，伙伴們，沒(méi)有任何借口，為山東之崛起不懈奮斗！

山東

陳星辰

2010-8-21

第三篇：校園代理

校園代理，顧名思義，是在校園內(nèi)代理銷(xiāo)售商家機(jī)構(gòu)所提供的商品、服務(wù)等，從而收取一定提成。校園代理一般為本校學(xué)生兼職。一般情況下，代理人員可以賺取一定利潤(rùn)，商家可以擴(kuò)大銷(xiāo)售面和增加銷(xiāo)售額，在校學(xué)生也更加方便，算是一個(gè)三贏的局面。

目錄

校園代理解釋

校園代理協(xié)議的格式第一項(xiàng) 代理?xiàng)l件

第二項(xiàng) 訂貨和物流費(fèi)的支付細(xì)則

校園代理營(yíng)銷(xiāo)策略校園代理解釋

校園代理協(xié)議的格式 第一項(xiàng) 代理?xiàng)l件

第二項(xiàng) 訂貨和物流費(fèi)的支付細(xì)則

校園代理營(yíng)銷(xiāo)策略

展開(kāi) 編輯本段校園代理解釋

隨著高校的擴(kuò)招，高校學(xué)生人數(shù)也在成倍的增加著。一般規(guī)模的大學(xué)在校生人數(shù)平均在8000人左右。學(xué)生們的吃穿用都蘊(yùn)含著巨大的需求量。于是商家開(kāi)始關(guān)注校園這個(gè)巨大的潛力消費(fèi)群體，校園代理也隨之而出。簡(jiǎn)言之，校園代理就是根據(jù)代理雙方達(dá)成的協(xié)議，由在校學(xué)生代理銷(xiāo)售被代理方商品、服務(wù)的行為。

編輯本段校園代理協(xié)議的格式

校園代理協(xié)議書(shū)甲方：XXXXXX乙方：甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法》、《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、公平誠(chéng)信原則，經(jīng)友好協(xié)商，就乙方在 校園內(nèi)代理甲方產(chǎn)品事宜達(dá)成如下：

第一項(xiàng) 代理?xiàng)l件

1、乙方銷(xiāo)售區(qū)域：甲方授權(quán)乙方在目前就讀的學(xué)校內(nèi)銷(xiāo)售甲方產(chǎn)品。

2、甲方責(zé)任與義務(wù)提供符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。定期提供促銷(xiāo)活動(dòng)，并及時(shí)通知乙方。在乙方首次簽訂本協(xié)議時(shí)，甲方免收押金發(fā)放給乙方“XXXX”產(chǎn)品一套（見(jiàn)備注1）。

3、乙方責(zé)任與義務(wù)乙方在簽訂本協(xié)議時(shí)需要提供本人的身份證原件及學(xué)生證原件。乙方每月要向甲方匯報(bào)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。乙方有權(quán)利在產(chǎn)品外觀完好，沒(méi)有超出產(chǎn)品保質(zhì)期的情況下和甲方調(diào)換貨品。

4、價(jià)格管理乙方有義務(wù)對(duì)所銷(xiāo)售的甲方產(chǎn)品進(jìn)行終端價(jià)格體系的維護(hù)工作，并接受甲方進(jìn)行的價(jià)格調(diào)查（乙方所銷(xiāo)售的甲方產(chǎn)品不得低于甲方所規(guī)定零售價(jià)的75%，甲方允許的特價(jià)和促銷(xiāo)商品除外）。

第二項(xiàng) 訂貨和物流費(fèi)的支付細(xì)則

1、訂貨甲方在簽訂本合同后，日常訂貨使用甲方統(tǒng)一的“校園代理產(chǎn)品訂貨單”。訂貨單須由乙方確認(rèn)后視為有效訂單。

2、貨款結(jié)算與支付貨款結(jié)算：甲方在乙方付款后3個(gè)工作日內(nèi)發(fā)貨。

3、交貨方式：貨物從甲方運(yùn)往乙方所在地，乙方有權(quán)選擇運(yùn)輸方式。運(yùn)輸過(guò)程中的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。第三項(xiàng) 合同終止時(shí)的處理若合作雙方任何一方在合作期間無(wú)法履行合作義務(wù)，或任何一方有違反本協(xié)議條款而無(wú)法調(diào)解時(shí)，另一方有權(quán)隨時(shí)書(shū)面通知中止合作。本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)返還在簽訂本協(xié)議時(shí)從甲方免費(fèi)領(lǐng)取的產(chǎn)品。第四項(xiàng) 有效期限本合同自甲乙雙方簽署之日起生效。有效期自 年 月 日至： 年 月 日。第五項(xiàng) 協(xié)商事項(xiàng)

1、本協(xié)議未盡事項(xiàng)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商加以解決。

2、本合同未盡事宜雙方可以簽訂補(bǔ)充合同，作為本合同的附件，與本合同具有同等效力。備注1:乙方免費(fèi)領(lǐng)取的甲方產(chǎn)品明細(xì)：甲方：XXXXXX 乙方：法人代表（簽章）： 電話：委托經(jīng)辦人： 簽約地址：電話： 簽約日期：簽約地址：簽約日期：

編輯本段校園代理營(yíng)銷(xiāo)策略

校園營(yíng)銷(xiāo)在中國(guó)方興未艾，還存在著這樣那樣的問(wèn)題，有些問(wèn)題是客觀存在的，有些則是由于營(yíng)銷(xiāo)推廣的不足引起的。

一、客觀存在的問(wèn)題

1、高校有相對(duì)的獨(dú)立性和特殊性，消費(fèi)沒(méi)有完全市場(chǎng)化，一般大眾媒體輻射不到，這使得有些營(yíng)銷(xiāo)工作難以像大眾市場(chǎng)那樣充分展開(kāi)，譬如某些廣告限制在校園內(nèi)發(fā)布、某些促銷(xiāo)活動(dòng)不允許在校園內(nèi)舉行；

2、高校較為分散，開(kāi)展工作比較繁瑣，某個(gè)新品上市時(shí)，可能需要逐個(gè)學(xué)校舉行發(fā)布會(huì)才能產(chǎn)生效果，投入的人力和時(shí)間較多；

3、大學(xué)生一般沒(méi)有固定收入，消費(fèi)基本上是自主消費(fèi)，自掏腰包，一定程度上制約了消費(fèi)行為，盡管他們對(duì)品牌的消費(fèi)欲望很高，有時(shí)受能力限制，也不得不退而求其次。

二、營(yíng)銷(xiāo)推廣的問(wèn)題

1、一般品牌的廣告宣傳活動(dòng)主要在校外，沒(méi)有針對(duì)校園市場(chǎng)單獨(dú)開(kāi)展，造成品牌在學(xué)生中的認(rèn)知率較低，影響不足；

2、傳統(tǒng)的廣告公司對(duì)如何跟學(xué)生打交道不了解，很難采取針對(duì)性的推廣措施，譬如學(xué)生白天都不在宿舍，只有晚上和周末才有人，若不清楚這些，要找到他們并不容易，另外學(xué)生們喜歡用短信溝通，這個(gè)習(xí)慣不見(jiàn)得廣告公司會(huì)放在心上并利用起來(lái)；

3、在校園中進(jìn)行的傳播大都逃不出傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)手段，如散發(fā)產(chǎn)品廣告、贊助活動(dòng)什么的，企業(yè)像打散彈一樣地向大學(xué)生們發(fā)出一些傳播訊息，既無(wú)章法，又無(wú)創(chuàng)意，既抓不住他們的注意力，也抓不住他們的心，反倒有可能將他們從自己身邊推開(kāi)；

4、專(zhuān)門(mén)針對(duì)校園市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品和服務(wù)還不多，難以真正貼近大學(xué)生的實(shí)際需要，這一方面是因?yàn)闆](méi)有開(kāi)發(fā)年輕人市場(chǎng)的觀念，另一方面是因?yàn)闆](méi)有開(kāi)發(fā)年輕人市場(chǎng)的能力；

5、企業(yè)缺乏長(zhǎng)期發(fā)展的目光和戰(zhàn)略，在開(kāi)展校園活動(dòng)時(shí)，大多數(shù)企業(yè)只注重單純的促銷(xiāo)產(chǎn)品，活動(dòng)與活動(dòng)之間各自為戰(zhàn)，對(duì)品牌積累幾乎毫無(wú)助益。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)詳細(xì)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)詳細(xì)流程

一、甲方在開(kāi)發(fā)前期的工作

（以上海市為例）

一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目

對(duì)項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)。

二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理 1.所需資料

a.地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2.辦理程序 a.備齊資料

b.到地塊所在地土地部門(mén)辦理

三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書(shū)的編制與報(bào)批 1.編制及所需資料 a.開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 b.開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)

c 用地計(jì)劃審核意見(jiàn)

d.建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）e.其他相關(guān)資料 2.報(bào)批程序與報(bào)批資料

a.將所需資料備齊送至投資咨詢(xún)公司，委托其編制《項(xiàng)目建議書(shū)》 b.準(zhǔn)備《關(guān)于項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告》 c.將《項(xiàng)目建議書(shū)》與申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批

注：投資3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)；超過(guò)3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)部門(mén)審批

四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)申辦 1.所需資料

a.批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份 c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d.聯(lián)建協(xié)議書(shū)（復(fù)印件1份）e.選址論證

f.上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?.申辦程序

a.準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)及數(shù)份地形圖

b.將上述資料分送有關(guān)部門(mén)簽署選址意見(jiàn)并加蓋公章

c.將有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)備齊，同時(shí)備齊（1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦 1.所需資料

a.建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門(mén)選址意見(jiàn)及公章）

c.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）

d.上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f.其他需說(shuō)明的圖紙或文件 2.申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理

五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批 1.所需資料

a.項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）

b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份 c.總平面圖（3份）

d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文 e.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f.其他需說(shuō)明的圖紙或文件 2.申辦程序

a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理

六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建 1.所需資料

a.《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》（到市報(bào)建處領(lǐng)取）b.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件 c.項(xiàng)目建議書(shū)批文原件及復(fù)印件

d.銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）

e.《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》（到市報(bào)建處領(lǐng)?。?/p>

f.專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱(chēng)證書(shū)原件及復(fù)印件 g.《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表》 h.《住宅新開(kāi)工審核通知單》

七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理 1.所需資料 a.報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡

b.上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表

c.《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）d.《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。〆.工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 g.工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理

八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理 1.所需資料

a.項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目建議書(shū)批文等若干份

b.會(huì)議通知書(shū) 2.辦理程序 a.備齊上述資料

b.提前三天分送各評(píng)委

c.到市招標(biāo)辦召開(kāi)評(píng)標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi)300元）

中標(biāo)辦理a.設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要b.評(píng)委評(píng)標(biāo)意見(jiàn)書(shū) 九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦 1.所需資料

a.上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）1份 b.計(jì)劃批準(zhǔn)文件 1份 c.土地使用權(quán)屬證件 1份 d.房屋權(quán)屬證 1份 e.危房鑒定報(bào)告

f.地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十﹑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化﹑修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案

二、基本建設(shè)工程預(yù)算審計(jì)咨詢(xún)及其流程

一、基本建設(shè)工程預(yù)算審計(jì)咨詢(xún)及其流程

基本建設(shè)工程預(yù)算是在施工圖設(shè)計(jì)完成之后編制的工程造價(jià)文件，稱(chēng)為施工圖預(yù)算，亦稱(chēng)“設(shè)計(jì)預(yù)算”，簡(jiǎn)稱(chēng)“預(yù)算”。因?yàn)槭窃谑┕ぶ熬幹频?，所以它反映的只是基本建設(shè)工程的預(yù)計(jì)造價(jià)、計(jì)劃價(jià)格。

基本建設(shè)工程預(yù)算審計(jì)咨詢(xún)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以是編制預(yù)算，也可以是對(duì)已編制的預(yù)算進(jìn)行審核。

1．預(yù)算的編制的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場(chǎng)條件，主要是國(guó)家和當(dāng)?shù)卣C發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件、相關(guān)的定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備價(jià)格等，以及施工圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明、施工方案、水文地質(zhì)資料等；

(2)制訂編制方案和計(jì)劃，主要是人員、時(shí)間的安排和編制步驟與要求；

(3)計(jì)算工程量；

(4)確定分部分項(xiàng)工程的單價(jià)；(5)計(jì)算合價(jià)并匯總；(6)計(jì)算各項(xiàng)取費(fèi)；

(7)計(jì)算該基本建設(shè)工程的預(yù)算總價(jià)，即預(yù)算造價(jià)。

由于施工圖預(yù)算是實(shí)行工程包干，進(jìn)行工程結(jié)算，實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算和考核工程成本的依據(jù)，其編制是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計(jì)算非常繁瑣。如果編制者不具獨(dú)立性，或業(yè)務(wù)水平不夠，或責(zé)任心不強(qiáng)，都很難保證其準(zhǔn)確性。

因此，加強(qiáng)對(duì)施工圖預(yù)算的審計(jì)，對(duì)于保證基本建設(shè)工程的順利完成，維護(hù)甲乙雙方經(jīng)濟(jì)利益，控制造價(jià)，節(jié)約建設(shè)成本，具有重大的意義。

2．施工圖預(yù)算審計(jì)的一般程序。

(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場(chǎng)條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預(yù)算及其工程量計(jì)算底稿；

(2)制訂審核方案和計(jì)劃，重點(diǎn)是選擇審查方法、人員和時(shí)間(包括核對(duì)時(shí)間)的安排，以及審查步驟和要求；

(3)審查工程量是否準(zhǔn)確，按照施工圖紙和送審預(yù)算的工程量計(jì)算底稿進(jìn)行審查，如工程量計(jì)算底稿，則須自行計(jì)算后再與送審預(yù)算的工程量比較；

(4)審查分部分項(xiàng)工程的單價(jià)是否正確合理，注意有無(wú)錯(cuò)套、高套、重復(fù)選套定額的情況；

(5)審查設(shè)備、材料價(jià)格是否合理、符合規(guī)定；(6)審查有無(wú)計(jì)算錯(cuò)誤；(7)審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；

(9)與原編制單位交換意見(jiàn)、核對(duì)、簽章確認(rèn)定案后形成最終成果。

二、基本建設(shè)工程結(jié)算審計(jì)咨詢(xún)及其流程

基本建設(shè)工程結(jié)算是在工程竣工后編制的工程造價(jià)文件，稱(chēng)為竣工結(jié)算，簡(jiǎn)稱(chēng)“結(jié)算”。因?yàn)榻Y(jié)算是在施工完成已經(jīng)竣工后編制的，所以它反映的是基本建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)。

結(jié)算一般是由施工單位編制，提交建設(shè)單位審核批準(zhǔn)。結(jié)算審計(jì)的一般程序：

(1)熟悉和掌握資料及現(xiàn)場(chǎng)情況，與預(yù)算審計(jì)相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補(bǔ)充合同、補(bǔ)充協(xié)議等)關(guān)于結(jié)算的有關(guān)約定、工程施工過(guò)程中的變化(包括設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料和設(shè)備價(jià)格的改變、國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的變化等)、送審結(jié)算書(shū)及其工程量計(jì)算底稿、工程款的支付、質(zhì)量驗(yàn)收等資料。

(2)步驟與預(yù)算審計(jì)基本相同，不同的是應(yīng)根據(jù)竣工圖紙和設(shè)計(jì)變更來(lái)進(jìn)行審查，特別要注意增加的是否多計(jì)、減少的是否未計(jì)或少計(jì)。

(3)審查各項(xiàng)取費(fèi)是否符合規(guī)定，要注意取費(fèi)規(guī)定如果在施工期間發(fā)生變化，要嚴(yán)格按照規(guī)定以及合同的約定進(jìn)行處理。

(4)審查簽證費(fèi)用，主要注意下列問(wèn)題：①簽證手續(xù)是否完備；②簽證的原因是否合理，是否應(yīng)計(jì)人工程造價(jià)；③簽證的內(nèi)容是否屬實(shí)；④簽證的數(shù)量是否準(zhǔn)確；⑤簽證的價(jià)格是否合理；⑥是否有重復(fù)現(xiàn)象。

(5)審查索賠費(fèi)用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠，注意下列問(wèn)題：①索賠的手續(xù)是否符合合同的規(guī)定；②索賠的原因是否成立；③索賠的證據(jù)是否充分；④索賠的計(jì)算是否準(zhǔn)確合理。

(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。

(7)與建設(shè)單位、施工單位交換意見(jiàn)，進(jìn)行核對(duì)，并三方簽章確認(rèn)后定案，形成最終成果。

三、基本建設(shè)工程決算審計(jì)咨詢(xún)及其流程

基本建設(shè)工程決算是竣工驗(yàn)收交付使用階段，由建設(shè)單位編制的基本建設(shè)工程項(xiàng)目從籌建到竣工投入使用過(guò)程中總體實(shí)際成本的文件，是建設(shè)單位向國(guó)家報(bào)告基本建設(shè)工程總體實(shí)際造價(jià)和投資效果的重要文件，稱(chēng)為竣工決算，簡(jiǎn)稱(chēng)“決算”?？⒐Q算要正確核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核投資效果。

竣工決算由竣工決算報(bào)表、竣工決算報(bào)告說(shuō)明書(shū)、竣工工程平面示意圖、工程造價(jià)比較分析四部分組成。大中型基本建設(shè)工程項(xiàng)目竣工決算報(bào)表一般包括竣工工程概況表、竣工財(cái)務(wù)決算表、建設(shè)項(xiàng)目交付使用財(cái)產(chǎn)總表及明細(xì)表、建設(shè)項(xiàng)目建成交付使用后的投資效益表等，小型項(xiàng)目竣工決算報(bào)表則只由竣工決算總表和交付使用財(cái)產(chǎn)明細(xì)表組成。

竣工決算應(yīng)由建設(shè)單位編制，但由于某些原因，很多基本建設(shè)工程沒(méi)有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質(zhì)量不高，因此，也可由建設(shè)單位委托具有資質(zhì)的社會(huì)中介咨詢(xún)機(jī)構(gòu)幫助建設(shè)單位編制。

1．審核竣工決算的編制依據(jù)，包括竣工決算編制工作有無(wú)專(zhuān)門(mén)組織，各項(xiàng)清理工作是否全面、徹底，編制依據(jù)是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備，對(duì)遺留問(wèn)題處理是否合理。

2．審核工程造價(jià)，這部分審計(jì)與竣工決算的審計(jì)一樣；但還應(yīng)增加對(duì)設(shè)備費(fèi)、土地費(fèi)、管理費(fèi)等的審查。

3．審核基本建設(shè)工程的建設(shè)和概算執(zhí)行情況，包括是否按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行，是否嚴(yán)格按批準(zhǔn)的概算內(nèi)容執(zhí)行，有無(wú)概算外項(xiàng)目和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的情況，有無(wú)重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟(jì)損失。

4．審核竣工財(cái)務(wù)決算表，核實(shí)基本建設(shè)工程的資金的來(lái)源、支出及結(jié)余等財(cái)務(wù)情況。

5．審核基本建設(shè)工程合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級(jí)控制情況。6．審核交付使用資產(chǎn)情況，包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)確定得是否正確、真實(shí)，有關(guān)手續(xù)是否辦理、流動(dòng)資產(chǎn)及其移交等內(nèi)容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規(guī)、正確、尾工工程和結(jié)余資金是否真實(shí)、合規(guī)，建設(shè)收入是否合規(guī)，賬務(wù)處理是否正確、分配是否合規(guī)，包干指標(biāo)的完成情況，結(jié)余的核算和賬務(wù)處理是否合法、合規(guī)、真實(shí)、正確等。

7．綜合整理審核資料，形成初步成果。

8．與建設(shè)單位交換意見(jiàn)、核對(duì)后形成最終成果并提出對(duì)原竣工決算進(jìn)行調(diào)整的意見(jiàn)。

邁克?E?米勒斯《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)－原理與程序》中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)八階段模型

邁克·米勒斯認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商自有投資開(kāi)發(fā)意向，到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)租賃、物業(yè)管理都有一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。雖然因具體條件的變化會(huì)導(dǎo)致保修環(huán)節(jié)的作為有所變化，但一般來(lái)說(shuō)，各程序的的具體步驟不會(huì)有太大變化。他說(shuō)“開(kāi)發(fā)過(guò)程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設(shè)想、細(xì)化這個(gè)設(shè)想、檢驗(yàn)其可行性、合同談判、簽署正式委托協(xié)議、項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)、竣工與投入使用、項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)管理”。

但是，米氏同時(shí)強(qiáng)調(diào)如下三個(gè)要點(diǎn)：

實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程很難沿直線一步一步地向前進(jìn)行，但我們歸納出來(lái)的開(kāi)過(guò)不可能完全模擬開(kāi)發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導(dǎo)致的工作步驟變化。

開(kāi)發(fā)是一種藝術(shù)，它是一種非常復(fù)雜且具有創(chuàng)造性的活動(dòng)，開(kāi)發(fā)中的有些做法不會(huì)合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺(jué)做出判斷。

在第一個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商都要考慮開(kāi)發(fā)程序中所有還沒(méi)完成的階段，即每一個(gè)決策不僅要考慮對(duì)本階段的影響，更要考慮其對(duì)后續(xù)階段尤其是對(duì)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的影響。

其著名的八階段模型分為如下八個(gè)階段：

一：提出投資設(shè)想

開(kāi)發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，在頭腦中快速判斷其可行性。

二：投資設(shè)想細(xì)化

開(kāi)發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專(zhuān)業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。

三：可行性研究

開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開(kāi)發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。

四：合同談判

開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶(hù)需求牲確定最終設(shè)計(jì)方案，開(kāi)發(fā)合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。

五：簽署正式委托協(xié)議

簽署合同，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。

六：工程建設(shè)

開(kāi)發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開(kāi)發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。

七：竣工投入使用

開(kāi)發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。

八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

業(yè)主（開(kāi)發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣等工作，以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。

三、申請(qǐng)改變住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的資料。

1)《關(guān)于改變房屋使用功能申請(qǐng)書(shū)》一式兩份。2)《房地產(chǎn)證》等房產(chǎn)證明（復(fù)印件）2份。3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或相關(guān)圖紙（復(fù)印件）。

4)消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。（復(fù)印件）（由商用的性質(zhì)決定所需要的文件）

5)《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）。6)申請(qǐng)人《身份證》（復(fù)印件）。以上資料需要帶上正本。

2．到區(qū)規(guī)劃局送案的工作的步驟。

1)先寫(xiě)《關(guān)于改變房屋使用功能申請(qǐng)書(shū)》，一式兩份：

2)準(zhǔn)備所有的證件及復(fù)印件。

3)到所屬區(qū)規(guī)劃局的監(jiān)檢科蓋章核對(duì)，然后由監(jiān)檢科呈上去。經(jīng)審批通過(guò)的可以改，不通過(guò)的退案：

3．關(guān)于報(bào)告的寫(xiě)作要求： 1)說(shuō)明住宅建筑的地點(diǎn)。2)改變使用功能的理由原因。

3)業(yè)主的基本情況，公司或店鋪的經(jīng)營(yíng)范圍，經(jīng)營(yíng)期限。4)提出改變使用性質(zhì)的陳述及要求。4．到區(qū)國(guó)土、房管局辦理步驟

1)規(guī)劃局審批通過(guò)后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)、補(bǔ)交地價(jià)：辦理房地產(chǎn)變更登記。

2)費(fèi)用到計(jì)財(cái)處交。5．主要費(fèi)用

1)一般違章罰款，80—800元／平方米。

2)補(bǔ)交地價(jià)（見(jiàn)《XX市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)》）3)測(cè)繪費(fèi)（見(jiàn)《房地產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)》）。4)行政費(fèi)用約100元左右。6．備注

違章罰款，各個(gè)區(qū)有所不同，這是根據(jù)不同年限所決定的。但總的來(lái)說(shuō)，94年后的比94年前稍貴。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各環(huán)節(jié)所需要的文件材料

一、立項(xiàng)審批

1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū)（原件一份）

2、項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（一份）

4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門(mén)出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項(xiàng)目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門(mén)的意見(jiàn)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報(bào)建

（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計(jì)劃部門(mén)核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門(mén)批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書(shū)；

2、規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國(guó)土部門(mén)核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；

4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門(mén)核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)》；

7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書(shū)》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見(jiàn)書(shū)》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書(shū)和造價(jià)部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程類(lèi)別核定書(shū)》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表。

（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；

3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；

4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；

（２）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（６）工程預(yù)算書(shū)（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（３）施工組織設(shè)計(jì)方案和專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；

（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（６）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（７）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購(gòu)買(mǎi)安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；

4、使用商品混凝土《購(gòu)銷(xiāo)合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請(qǐng)表；

四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書(shū)》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；

11、規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門(mén)出具的驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)或驗(yàn)收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好；

14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書(shū)。

（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)。

（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗(yàn)收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；

5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

7、工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)；

8、工程質(zhì)量保修書(shū)；

9、工程竣工結(jié)算書(shū)；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。

1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；

（2）工程類(lèi)別核定書(shū)；

（3）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開(kāi)工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門(mén)出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計(jì)劃部門(mén)簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。

5、如向境外銷(xiāo)售，需提供境外銷(xiāo)售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開(kāi)發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。

9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶(hù)。

10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

11、具有預(yù)售說(shuō)明書(shū)(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷(xiāo)售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)偂㈨?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開(kāi)工及竣工交付使用時(shí)間等)。

12、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門(mén)在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào))。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以?xún)?nèi)及周?chē)噜弳挝换蚪ㄖ?/p>

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆⒂晡鬯欧牛ㄊ姓偣荆?、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書(shū)面咨詢(xún)意見(jiàn)。

↓

申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)→取得規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目選址地形圖 ↓ 項(xiàng)目建議書(shū) ↓

申報(bào)選址定點(diǎn) 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件→得到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)→委托單位設(shè)計(jì)方案

申報(bào)選址定點(diǎn)→取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)

落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢(xún)方案＋落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)、資金籌措 ↓

可行性研究報(bào)告

（可委托有資質(zhì)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制）↓

申報(bào)得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地，可參與國(guó)有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣(mài)或者在市場(chǎng)得到。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)→主管部門(mén)實(shí)地勘察→土地估計(jì)報(bào)告的預(yù)審→委托地價(jià)評(píng)估→辦理核定地價(jià)手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證→領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

國(guó)有土地劃撥的程序

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥申請(qǐng)→主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察→劃撥用地申請(qǐng)的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。

二是征用集體土地

其程序?yàn)椋簩彶閳?bào)批→發(fā)布征地公告→辦理補(bǔ)償?shù)怯洝贫ㄑa(bǔ)償安置方案→市政府下文征地→交納稅費(fèi)→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請(qǐng)→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶(hù)口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)→確定拆遷安置方案

→簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議→召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運(yùn)作作拆遷補(bǔ)償款→拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強(qiáng)制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以?xún)?nèi)及周?chē)噜弳挝换蚪ㄖ?/p>

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆⒂晡鬯欧牛ㄊ姓偣荆?、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書(shū)面咨詢(xún)意見(jiàn)。

申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)→規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)（提交項(xiàng)目建議書(shū)以前）→申報(bào)選址定點(diǎn)（取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)）、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)）→按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)方案、落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢(xún)方案、落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)，資金籌措。

報(bào)審設(shè)計(jì)方案→審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)

（可研報(bào)告批準(zhǔn)后）持項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、可研報(bào)告、設(shè)計(jì)方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國(guó)進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)范

圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)→申報(bào)初步設(shè)計(jì)→編制施工圖和投資計(jì)劃 轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開(kāi)工前的準(zhǔn)備

辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、投標(biāo)、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開(kāi)工登記，辦理開(kāi)工前審計(jì)，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報(bào)裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)，協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)，繳納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗(yàn)收 施工場(chǎng)地的“三通一平” 施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》 商品住宅性能認(rèn)定

竣工統(tǒng)計(jì)登記 辦理竣工房屋測(cè)繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》→銷(xiāo)售項(xiàng)目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售→與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)→與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會(huì)入住→質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)→辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶(hù)手續(xù)

房屋租賃

申請(qǐng)房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書(shū)面承租意向書(shū)→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書(shū)面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分

物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn) 安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū) 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以?xún)?nèi)及周?chē)噜弳挝换蚪ㄖ?/p>

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆⒂晡鬯欧牛ㄊ姓偣荆?、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書(shū)面咨詢(xún)意見(jiàn)。

↓

申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)→取得規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目選址地形圖 ↓ 項(xiàng)目建議書(shū) ↓

申報(bào)選址定點(diǎn) 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件→得到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)→委托單位設(shè)計(jì)方案

申報(bào)選址定點(diǎn)→取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)

落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢(xún)方案＋落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)、資金籌措 ↓

可行性研究報(bào)告

（可委托有資質(zhì)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制）↓

申報(bào)得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得

一是取得城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地，可參與國(guó)有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣(mài)或者在市場(chǎng)得到。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓程序：

辦理建設(shè)用地委托釘樁→辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)→主管部門(mén)實(shí)地勘察→土地估計(jì)報(bào)告的預(yù)審→委托地價(jià)評(píng)估→辦理核定地價(jià)手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同→領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證→領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

國(guó)有土地劃撥的程序

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥申請(qǐng)→主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察→劃撥用地申請(qǐng)的審核、批準(zhǔn)→取得劃撥用地的批準(zhǔn)。

二是征用集體土地

其程序?yàn)椋簩彶閳?bào)批→發(fā)布征地公告→辦理補(bǔ)償?shù)怯洝贫ㄑa(bǔ)償安置方案→市政府下文征地→交納稅費(fèi)→辦理安置工作→結(jié)案

拆遷安置的法律程序：

委托進(jìn)行拆遷工作→辦理拆遷申請(qǐng)→審批、領(lǐng)取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶(hù)口凍結(jié)→暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議→召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置→發(fā)運(yùn)作作拆遷補(bǔ)償款→拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強(qiáng)制拆遷

規(guī)劃與市政配套

建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說(shuō)明。擬建工程方案示意圖。

初步選址。

取得市測(cè)繪院繪制的1/2000或1/500地形藍(lán)圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以?xún)?nèi)及周?chē)噜弳挝换蚪ㄖ?/p>

取得供水（自來(lái)水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書(shū)面咨詢(xún)意見(jiàn)。

申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)→規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)（提交項(xiàng)目建議書(shū)以前）→申報(bào)選址定點(diǎn)（取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)）、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)）→按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)方案、落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢(xún)方案、落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書(shū)、地質(zhì)勘察報(bào)告書(shū)，資金籌措。

報(bào)審設(shè)計(jì)方案→審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)

（可研報(bào)告批準(zhǔn)后）持項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、可研報(bào)告、設(shè)計(jì)方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國(guó)進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)范圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)→申報(bào)初步設(shè)計(jì)→編制施工圖和投資計(jì)劃 轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃（方案批準(zhǔn)、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

開(kāi)工前的準(zhǔn)備

辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并備案、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、投標(biāo)單位資格審批、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)、投標(biāo)、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)、簽訂合同。

簽訂工程承包合同，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)，建設(shè)工程管理，辦理開(kāi)工登記，辦理開(kāi)工前審計(jì)，繳納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證，報(bào)裝施工用水、電、路，協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)，協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)，繳納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議，領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》

工程施工與驗(yàn)收 施工場(chǎng)地的“三通一平” 施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工架設(shè) 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》 商品住宅性能認(rèn)定 竣工統(tǒng)計(jì)登記 辦理竣工房屋測(cè)繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的程序

簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》→銷(xiāo)售項(xiàng)目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售→與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)→與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會(huì)入住→質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)→辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶(hù)手續(xù)

房屋租賃

申請(qǐng)房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書(shū)面承租意向書(shū)→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書(shū)面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止

房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 物業(yè)管理階段

物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

安排簽訂管理公約

制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū) 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程設(shè)計(jì)的涵義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所作的用來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來(lái)完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)有：①可行性研究報(bào)告，②房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)條件，②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；④?chē)?guó)家和上級(jí)有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的基本原則有：①堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)；⑧從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開(kāi)拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的作用有：①便于從全局出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其它具體性計(jì)劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中容易出現(xiàn)問(wèn)題的協(xié)調(diào)。

七、房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備工作詳細(xì)流程（施工之前）

1、規(guī)劃部門(mén)：

（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請(qǐng)C、航測(cè)圖D、變更用地總平面圖E、填寫(xiě)申請(qǐng)表F、轉(zhuǎn)讓合同

（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測(cè)圖C、征用土地總平面圖D、填寫(xiě)申請(qǐng)表E、領(lǐng)取并填寫(xiě)選址意見(jiàn)書(shū)，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。

需交費(fèi)：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)

2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù)。

需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報(bào)告（3）投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請(qǐng)（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文

3、完成1、2項(xiàng)后，再到土地部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)或征用手續(xù)。

需提交：（1）用地申請(qǐng)書(shū)（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補(bǔ)償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費(fèi)、領(lǐng)證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測(cè)費(fèi)（3）土地過(guò)戶(hù)費(fèi)（4）管理及工本費(fèi)（5）土地使用稅

4、完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。

（1）建設(shè)單位寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng)（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測(cè)圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。

（3）根據(jù)規(guī)劃部門(mén)發(fā)的“建設(shè)工程申請(qǐng)復(fù)函”的具體要求，設(shè)計(jì)院做出1~2個(gè)方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報(bào)請(qǐng)規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表，到相關(guān)部門(mén)：消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。

需交費(fèi)：審核費(fèi)280元/棟（消防支隊(duì)）；文物鉆探費(fèi)2~8元/平方米。（5）經(jīng)局長(zhǎng)簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費(fèi)：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設(shè)配套費(fèi)：5~20元/平方米 綠化費(fèi)：1元/平方米 人防費(fèi)：6.5元/平方米 商業(yè)網(wǎng)電費(fèi)：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費(fèi)、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。

5、第4項(xiàng)完成后，到建委辦理報(bào)建及招標(biāo)手續(xù)。

A、報(bào)建需提交：（1）工程報(bào)建申請(qǐng)表（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件

B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報(bào)建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)。（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。

（3）編制招標(biāo)文件，確定評(píng)標(biāo)辦法。（4）選定投標(biāo)隊(duì)伍不少于5家。

（5）建設(shè)單位書(shū)寫(xiě)考察報(bào)告，并提出侯標(biāo)單位的名單報(bào)招標(biāo)辦。（6）招標(biāo)單位以書(shū)面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動(dòng)地點(diǎn)和時(shí)間。

（7）確定開(kāi)標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂《中標(biāo)條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi)，辦理《中標(biāo)通知書(shū)》。

（9）按《中標(biāo)通知書(shū)》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監(jiān)督

G、核定工程類(lèi)別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) H、辦理開(kāi)工報(bào)告

6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。

需提交：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開(kāi)工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)

售動(dòng)態(tài)圖（9）物價(jià)審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷(xiāo)證（13）繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，按總房款的0.2%（14）領(lǐng)證

7、供電局：辦理施工用電申請(qǐng)

8、自來(lái)水公司：施工用水申請(qǐng)

9、環(huán)保局：辦理噪音申請(qǐng)

10、物價(jià)局：銷(xiāo)售價(jià)格審批

注：從2000年開(kāi)始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費(fèi)用（3）規(guī)劃管理費(fèi)（4）緩收土地出讓金。

八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

一、立項(xiàng)審批

1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū)（原件一份）

2、項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）

3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（一份）

4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）

5、銀信部門(mén)出示的資金證明（原件一份）

6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）

7、項(xiàng)目地形圖（一份）

8、有關(guān)職能部門(mén)的意見(jiàn)。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

2、建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。

3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。

三、建設(shè)工程報(bào)建

（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。

1、計(jì)劃部門(mén)核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門(mén)批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書(shū)；

2、規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、國(guó)土部門(mén)核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；

4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；

6、消防部門(mén)核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)》；

7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書(shū)》；

8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見(jiàn)書(shū)》；

9、建設(shè)資金證明；

10、工程預(yù)算書(shū)和造價(jià)部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)工程類(lèi)別核定書(shū)》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（二）公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表。

（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；

4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。

（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；

3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；

4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；

5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。

（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、《規(guī)劃許可證》；

2、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；

4、施工合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；

6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、建設(shè)單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；

（2）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；

（6）工程預(yù)算書(shū)（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；

2、施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（3）施工組織設(shè)計(jì)方案和專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；

（6）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；

（7）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；

（８）購(gòu)買(mǎi)安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。

1、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；

2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)和工程監(jiān)理合同；

3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；

4、使用商品混凝土《購(gòu)銷(xiāo)合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；

5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；

7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)；

8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；

9、施工許可申請(qǐng)表；

四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；

5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

7、地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；

8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書(shū)》；

10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；

11、規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門(mén)出具的驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)或驗(yàn)收合格證；

13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好；

14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書(shū)。

（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)。

（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗(yàn)收備案表；

4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；

5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；

6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；

7、工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)；

8、工程質(zhì)量保修書(shū)；

9、工程竣工結(jié)算書(shū)；

10、商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。

1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；（2）工程類(lèi)別核定書(shū)；

（3）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開(kāi)工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；

（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：

（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預(yù)售許可證

l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2、已取得土地管理部門(mén)出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。

4、計(jì)劃部門(mén)簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。

5、如向境外銷(xiāo)售，需提供境外銷(xiāo)售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。

8、建設(shè)銀行審核開(kāi)發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。

9、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶(hù)。

10、預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

11、具有預(yù)售說(shuō)明書(shū)(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷(xiāo)售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)?、?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開(kāi)工及竣工交付使用時(shí)間等)。

12、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預(yù)售許可證部門(mén)在平面圖中注明預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置和樓號(hào))。

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大綱

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起著至重要的作用，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為活躍的角色之一。沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，便不會(huì)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，繼之后的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融等，便成了無(wú)源之水。

一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是先于項(xiàng)目決策的，這些企業(yè)一般先于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立，主要是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)營(yíng)企業(yè)以及兼營(yíng)企業(yè)，這些企業(yè)設(shè)立的目的主要或者很大程度上就是為了進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。也有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目準(zhǔn)予立項(xiàng)后的，主要是一些項(xiàng)目公司，這些公司是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的企業(yè)，而且其經(jīng)營(yíng)的對(duì)象只限于被政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，在完成其使命后其經(jīng)營(yíng)范圍通常會(huì)做一定的改變甚至解散。實(shí)踐中，很多專(zhuān)營(yíng)企業(yè)或者兼營(yíng)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)很大，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，常有一些專(zhuān)營(yíng)企業(yè)或者兼營(yíng)企業(yè)與其它企業(yè)合作成項(xiàng)目公司，這樣可以使風(fēng)險(xiǎn)減至最小。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的終止 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的過(guò)程是一個(gè)信息搜集與選擇的過(guò)程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中最為基本的一環(huán)，其最終目標(biāo)在于通過(guò)調(diào)查、分析、研究找出一個(gè)最適合于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資的一個(gè)項(xiàng)目，從而使開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)構(gòu)想從抽象到具體。

在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、可獲取土地使用權(quán)渠道、開(kāi)發(fā)土地目的地的環(huán)境交通、其它投資者以及工程建設(shè)單位的大致情況有所了解，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從設(shè)想階段走到實(shí)施階段。這是一個(gè)龐大而且復(fù)雜的過(guò)程，需要方方面面的知識(shí)儲(chǔ)備、工作技巧和經(jīng)驗(yàn)，需要時(shí)刻保持清醒的頭腦，一旦市場(chǎng)或者其它方面有不利的情況出現(xiàn)使自己利潤(rùn)減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進(jìn)行補(bǔ)救。

專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究 定點(diǎn)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目建議書(shū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)，是接著項(xiàng)目決策一個(gè)環(huán)節(jié)，是把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從具體的構(gòu)想變?yōu)閷?shí)際的行動(dòng)和書(shū)面文件，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的工作。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策為編制項(xiàng)目建議書(shū)提供了原始材料，是編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的基礎(chǔ)。項(xiàng)

目建議書(shū)的作用在于推薦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使項(xiàng)目能得到國(guó)家的認(rèn)可。由于項(xiàng)目建議書(shū)編制時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的很多數(shù)據(jù)還無(wú)法得到，故項(xiàng)目建議書(shū)的精度是比較低的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的編制 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)的審核批準(zhǔn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

可行性研究是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)以后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)、市場(chǎng)、盈利、目的以及影響等多方面綜合性研究。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要性 項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究報(bào)告的編制 可行性研究報(bào)告的審批 土地使用權(quán)取得

土地是人們從事生產(chǎn)、生活的物質(zhì)載體和活動(dòng)場(chǎng)所，沒(méi)有土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作無(wú)論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作進(jìn)行完畢以后，就應(yīng)該很快地獲得土地使用權(quán)，以便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。

但是，土地是一項(xiàng)重要的資源，特別是在中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多的國(guó)家，土地更是一種稀缺資源。土地使用權(quán)的取得必須依照法律程序進(jìn)行。

以出讓方式獲得土地使用權(quán)

第五篇：演講比賽詳細(xì)流程

演講比賽詳細(xì)流程

一、賽前 1、2:00-2:10 選手抽簽，登記演講順序； 2、2:10 — 2:20 選手與主持人、幻燈控制人員再次核對(duì)演講題目；話筒、音響調(diào)試，選手現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解話筒高度； 3、2:20 — 2:30 組織領(lǐng)導(dǎo)入座，觀眾入場(chǎng),（循環(huán)播放歌曲）；

二、賽中 1、2:30 主持人致開(kāi)場(chǎng)白，介紹到場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)、宣布比賽規(guī)則及 賽場(chǎng)秩序；

2、街領(lǐng)導(dǎo)致辭；

3、選手按抽簽次序進(jìn)行演講：

①演講時(shí)間控制：計(jì)時(shí)員在9分30 秒時(shí)舉黃牌示意；

②評(píng)分及宣布得分：記分傳遞員迅速收集評(píng)委評(píng)分表，并傳遞給記分員，算得結(jié)果后，填寫(xiě)計(jì)分表，由傳遞員遞給主持人；

三、賽后

1、由主持人宣布比賽結(jié)果；

2、頒獎(jiǎng)：

①街領(lǐng)導(dǎo)為得獎(jiǎng)選手頒獎(jiǎng)；

②一名禮儀人員引導(dǎo)局領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)，一名禮儀人員負(fù)責(zé)證書(shū)； ③街領(lǐng)導(dǎo)與獲獎(jiǎng)選手合影。

四、宣布比賽結(jié)束