第一篇：物業(yè)交替時原物業(yè)公司應(yīng)移交的材料有哪些？

物業(yè)交替時原物業(yè)公司應(yīng)移交的材料有哪些？

案情簡介：

上海市峰江物業(yè)公司從1997年11月至2012年6月30日一直為峰江小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，峰江房產(chǎn)公司為峰江小區(qū)的開發(fā)商。峰江物業(yè)公司撤離時，峰江小區(qū)業(yè)委會要求其移交小區(qū)相關(guān)資料，雙方就移交范圍發(fā)生爭議。后峰江小區(qū)業(yè)委會將峰江物業(yè)公司訴至法院，并列峰江房產(chǎn)公司為第三人，要求峰江物業(yè)公司提供：

一、峰江物業(yè)移交涉訟小區(qū)的相關(guān)資料，具體包括：

1、1997年11月至2006年12月涉訟小區(qū)維修資金收支清冊；2.1997年11月至2012年6月涉訟小區(qū)的財務(wù)賬冊原件（包括維修資金、公益性收入、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支的財務(wù)憑證、轉(zhuǎn)賬單、發(fā)票）3.建筑單體竣工圖、工程質(zhì)量證明書、給排水系統(tǒng)驗(yàn)收資料；4.開發(fā)商或物業(yè)公司與公共事業(yè)單位簽訂的供水、供電及電信合同。訴訟過程中，被告提供了大部分上述資料，但對于物業(yè)管理費(fèi)收取資料及維修資金使用情況資料不予提供。法院觀點(diǎn)：

涉訟小區(qū)于1998年左右竣工驗(yàn)收，被告雖與1997年11月起為涉訟小區(qū)提供管理服務(wù)，但相關(guān)法律、法規(guī)對于物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后物業(yè)公司移交必需的資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金是被告提供物業(yè)服務(wù)多年之后才作出明確的規(guī)定，被告提出不能提供完整資料并不無不當(dāng)，但被告以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取包干制來抗辯原告的要求其提供2002年至2012年物業(yè)費(fèi)收取情況資料無法律依據(jù)。律師分析：

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條“在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交業(yè)委會。從第二十九條可見物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)委會移交材料的大體范圍，但對于第四點(diǎn)的兜底條款規(guī)定物業(yè)管理所需的其他資料，到底包含了哪些還不十分明確。那么到底小區(qū)物業(yè)交替時應(yīng)當(dāng)具體移交哪些資料，筆者結(jié)合本案的爭議焦點(diǎn)一一分析：

一、對于1997年至2002年期間小區(qū)的維修資金資料應(yīng)該提供嗎

依據(jù)1997年實(shí)施的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》（2004年失效）第二十六條規(guī)定：“ 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng)，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案：

（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的帳務(wù)帳冊……”?？梢?997年至2002年期間移交材料是有法律依據(jù)的，本案中法院認(rèn)為1997年-2002年期間沒有相關(guān)法律規(guī)定物業(yè)必須移交相關(guān)資料及專項(xiàng)維修資金，因此被告物業(yè)無法提供完整服務(wù)期的相關(guān)資料及維修資金的理由并無不當(dāng)。

筆者認(rèn)為法院的認(rèn)定存在一定的問題，首先上述法條明確了物業(yè)是需要移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的賬務(wù)賬冊，其次上述條例第十九條也明確，物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：…….(六)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理；(七)物業(yè)檔案資料的保管?？梢姰?dāng)時簽訂物業(yè)服務(wù)合同必須包括維修費(fèi)用賬目等條款，換言之物業(yè)在簽訂合同后應(yīng)當(dāng)保存維修費(fèi)用賬目等資料，因?yàn)檫@是物業(yè)合同中的必備條款也是物業(yè)需要履行的自身義務(wù)。故上述案例中物業(yè)如果切實(shí)履行合同義務(wù)，是可以提供1997年-2002年的相關(guān)資料及維修資金資料，所以法院對提供該時間段資料的訴請應(yīng)當(dāng)予以支持。

至于小區(qū)的建設(shè)工程相關(guān)資料，由于峰江小區(qū)于1998年左右竣工，依據(jù)上述條例第二十六條并未明確物業(yè)公司需要移交訴請3、4項(xiàng)的要求，即在1997年-2002年期間是沒有法律明確規(guī)定要求物業(yè)公司保管上述資料并移交的，那么原告峰江業(yè)委會要求峰江物業(yè)公司移交上述資料無法律依據(jù)，那么該資料應(yīng)當(dāng)由誰保管移交，筆者將在第三個問題中詳細(xì)敘述。

二、物業(yè)公司以實(shí)行“包干制”為由，拒絕提供物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支憑證理由成立嗎？

依據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：……

（七）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料，以及物業(yè)管理用房。筆者認(rèn)為依據(jù)該條款物業(yè)需要提供的重要資料是與業(yè)主利益相關(guān)的，比如公共收益部分的收支或公共部分的維護(hù)。而對于物業(yè)公司的收支憑證筆者認(rèn)為并不應(yīng)當(dāng)提供，原因有三：1.小區(qū)是實(shí)行“包干制”而非“酬金制”，“包干制”小區(qū)對服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)，自負(fù)盈虧，業(yè)委會沒有必要過問財務(wù)情況，也不能提出交付賬目憑證的要求（公共部分經(jīng)營所有除外），而“酬金制”小區(qū)是按照合同約定的數(shù)額或約定的比例提取酬金，盈虧是由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)的，因此其必須清楚物業(yè)公司的收支情況；2.“包干制”小區(qū)既然是自負(fù)盈虧，那其收支賬目憑證屬于企業(yè)的商業(yè)秘密，屬于我國法律保護(hù)范疇。如果一個企業(yè)的收支狀況及憑證都需要提交，那么物業(yè)企業(yè)將沒有秘密可言，這顯然不利于物業(yè)公司的良性競爭。3.業(yè)委會要求移交物業(yè)公司的賬目無非是認(rèn)為對物業(yè)公司缺乏一定的監(jiān)督，其實(shí)物業(yè)公司不移交收支具體賬目及憑證并不代表物業(yè)公司不受業(yè)委會的監(jiān)督，業(yè)委會可以通過物業(yè)服務(wù)的結(jié)果來評估其服務(wù)質(zhì)量，至于物業(yè)公司的收入支出的具體明細(xì)憑證，是公司內(nèi)部的運(yùn)營管理，業(yè)委會要求物業(yè)公司移交收支財務(wù)憑證沒有法律依據(jù)。

所以，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)委會提交相關(guān)資料，對于小區(qū)實(shí)行“包干制”的物業(yè)公司，筆者認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)費(fèi)收費(fèi)臺賬，即：小區(qū)的物業(yè)費(fèi)的收繳情況明細(xì)，而對于其具體的收支明細(xì)憑證是無需移交的，這樣才能在保障業(yè)委會、業(yè)主權(quán)利的同時平等地保障物業(yè)公司的合法權(quán)益。

三、關(guān)于物業(yè)公司無資料可以移交如何處理的問題

上述案例中，峰江業(yè)委會對要求峰江物業(yè)移交第3.4項(xiàng)資料，峰江物業(yè)辯稱峰江房產(chǎn)公司未向自己提供過上述資料。對于物業(yè)公司無資料可移交的情形，筆者認(rèn)為需要增加第三人，由第三人履行應(yīng)盡義務(wù)，本案中，法院也依法追加了第三人開發(fā)商。

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：“

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；……”。可見房產(chǎn)公司是需要在物業(yè)承接驗(yàn)收時遞交上述資料的，而一旦房產(chǎn)公司在承接時未向物業(yè)公司提供這些資料，那么在物業(yè)交替時，業(yè)委會有權(quán)要求房產(chǎn)公司提供以上資料，以確?？梢砸平恍挛飿I(yè)公司，使其能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

綜上所述，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2007）《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（2011）等相關(guān)法條規(guī)定，筆者認(rèn)為物業(yè)公司在交替時應(yīng)當(dāng)向業(yè)委會提交的材料大體可分為三類：1.工程類資料，主要包括建筑工程、設(shè)施設(shè)備的相關(guān)證明文件及安裝使用保養(yǎng)的技術(shù)性資料，詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一項(xiàng)規(guī)定2.物業(yè)管理類資料，包括小區(qū)供水、供電等合同、小區(qū)業(yè)主的清單、設(shè)施維修保養(yǎng)記錄、以及小區(qū)維修資金賬目及物業(yè)公司收支賬目（包干制小區(qū)只需提供臺帳），詳見《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（2011）第四十三條；3.不動產(chǎn)類，主要包括產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共有的物業(yè)用房，詳見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定。

作者：宋安成 北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級合伙人

第二篇：開發(fā)公司應(yīng)移交物業(yè)技術(shù)資料

開發(fā)公司移交物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目應(yīng)移交的資料

1、項(xiàng)目建設(shè)資料 《國家建設(shè)征用土地通知書》及紅線圖 復(fù)印件

同意使用土地通知書 復(fù)印件

建設(shè)用地批準(zhǔn)書 復(fù)印件

固定資產(chǎn)投資許可證 復(fù)印件

建設(shè)工程規(guī)劃許可證 復(fù)印件 市規(guī)劃局《建設(shè)工程報建審核書》 復(fù)印件

規(guī)劃報建圖 復(fù)印件 建筑設(shè)計防火審核意見書 復(fù)印件

物業(yè)各分項(xiàng)工程設(shè)計方案 復(fù)印件

建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證 復(fù)印件

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定書 復(fù)印件

建筑工程竣工消防審核意見書 復(fù)印件

單位工程質(zhì)量綜合評定表 復(fù)印件 工程建筑埋放線、驗(yàn)線、驗(yàn)收意見書 復(fù)印件

公共安全技術(shù)防范工程設(shè)施使用證 復(fù)印件 通信管線等各分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收書/驗(yàn)收報告 復(fù)印件

供水協(xié)議書 復(fù)印件

供用電合同 復(fù)印件

同意供電通知 復(fù)印件 各施工單位設(shè)施、設(shè)備等保修協(xié)議（正本）

其它相關(guān)資料

二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料

拆遷資料 復(fù)印件 銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積等）復(fù)印件

其它相關(guān)資料

三、建筑資料---房屋建筑主體

地質(zhì)勘察報告 復(fù)印件 工程合同及開、竣工報告 復(fù)印件 建筑施工圖（結(jié)構(gòu)、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件

圖紙會審記錄 復(fù)印件 工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)復(fù)印件

隱蔽工程驗(yàn)收簽證 復(fù)印件

沉降觀察記錄 復(fù)印件

竣工驗(yàn)收證明書 復(fù)印件 主要建筑材料質(zhì)量保證書（鋼材、水泥等）復(fù)印件

新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 復(fù)印件

砂漿、混凝土試塊試壓報告 復(fù)印件 建筑竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、防雷、弱電、設(shè)備安裝、附屬工程及隱蔽管線等）原件 其它項(xiàng)目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件

各分項(xiàng)工程施工單位資料（門、窗、天然氣等）復(fù)印件 各分項(xiàng)工程/隱蔽工程驗(yàn)收表/測試報告（門、窗、天然氣、防水、防雷設(shè)施等）復(fù)印件

及各相關(guān)的CAD圖拷貝1份

其它相關(guān)資料

四、設(shè)備資料---供配電系統(tǒng) 供電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件 供電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件

直流控制屏等設(shè)備參數(shù) 原件 高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說明書、技術(shù)圖紙、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等）原件

高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備主要配件資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）原件 高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄 原件 配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、檢測報告、產(chǎn)品合格證等）原件 燈具、末端用電器具資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）原件

配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗(yàn)記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄等）復(fù)印件

其它相關(guān)資料

五、設(shè)備資料---給排水系統(tǒng) 給排水系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件 給排水系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 水泵等配套設(shè)備參數(shù)（型號、額定功率、揚(yáng)程、編號等）原件

相關(guān)設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原件

設(shè)備運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道水壓及閉水試驗(yàn)記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄 原件

主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄 復(fù)印件 配套裝置、儀表、水表資料（檢驗(yàn)記錄、測試報告、原始數(shù)據(jù)記錄等）復(fù)印件水質(zhì)檢驗(yàn)報告 原件

其它相關(guān)資料

六、設(shè)備資料---消防系統(tǒng) 消防設(shè)備購買安裝合同 復(fù)印件 消防設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件

3消防自動報警、消防廣播、消防栓、消防噴淋等設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、水泵額定功率、揚(yáng)程等）原 件

4隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原件 設(shè)備、儀表調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)記錄 復(fù)印件

消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄 復(fù)印件

消防驗(yàn)收合格證書 復(fù)印件

其它相關(guān)資料

七、設(shè)備資料---電梯系統(tǒng) 電梯設(shè)備購買安裝合同 復(fù)印件 電梯制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件 電梯設(shè)備參數(shù)（型號、數(shù)量、額定載重、額定速度、乘客數(shù)、電梯行程、層站數(shù)、轎廂及對重的質(zhì)量、機(jī)器編號等）原件

隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、電梯機(jī)房井道布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原件

設(shè)備安裝調(diào)試記錄 原件 電梯設(shè)備檢驗(yàn)記錄、運(yùn)行許可證 原件

國家特種設(shè)備檔案 復(fù)印件電梯維保合同書 原件

質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局檢驗(yàn)報告 原件

其它相關(guān)資料

八、設(shè)備資料---弱電系統(tǒng) 弱電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同 復(fù)印件 弱電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料 復(fù)印件

弱電系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)（系統(tǒng)、型號、規(guī)格、數(shù)量）原件 弱電系統(tǒng)隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）原件 弱電系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、安裝檢驗(yàn)合格證書、智能化等設(shè)備國家許可使用證明 原件 其它相關(guān)資料

九、環(huán)境資料---園林綠化土壤及水質(zhì)化驗(yàn)報告。工程中間驗(yàn)收記錄。設(shè)計變更文件。

竣工圖（包括：綠化、路燈、綠化管線等相關(guān)圖紙、資料）。外地購進(jìn)苗木檢驗(yàn)報告。

附屬設(shè)施用材合格證或試報告。施工總結(jié)報告。

移交資料應(yīng)包括內(nèi)容

1、竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；

2、設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機(jī)工具、備品備件等；

3、材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動控制儀表的調(diào)試記錄；

4、隱蔽工作驗(yàn)收記錄；

5、土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；

6、設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄；

8、建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄及相關(guān)驗(yàn)收報告；

9、工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

10、圖紙會審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；

11、關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明；

12、有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件；

13、所有工程項(xiàng)目通過國家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理東邦?花果山項(xiàng)目之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。

竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊

建設(shè)單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(以下簡稱手冊＂)，以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理，要求如下：

建設(shè)單位須責(zé)成各系統(tǒng)施工單位在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個月（此次請在2011年12月31日前補(bǔ)齊，今后應(yīng)在驗(yàn)收前一個月）遞交手冊，以便物業(yè)管理公司的操作人員有時間了解該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。

手冊內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。

每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊，以減少每冊的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。

為使手冊便于使用，并經(jīng)得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的A4標(biāo)準(zhǔn)紙張編印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。

手冊須同時附有本項(xiàng)目的竣工圖＂目錄，按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時適用于多個系統(tǒng)時，則需在每個有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時列出。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。

系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)：

（1）系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時的應(yīng)變程序。

（2）詳盡介紹每個獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

（3）系統(tǒng)內(nèi)所有的管道和接線圖，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。

（4）提出每個系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。（5）系統(tǒng)中有關(guān)供電、配電屏和控制屏的詳細(xì)說明。

設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)：

（1）設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機(jī)程序。

（2）詳盡介紹每臺獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

（3）所有設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子組件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。

（4）列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號、系列編號、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。

（5）所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格簽證書、生產(chǎn)廠測試報告以及性能指標(biāo)圖表等資料。

系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)：

（1)所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊。

(2)設(shè)備更換部件的程序和要求。

(3)從整個系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。

(4)執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時應(yīng)特別注意事項(xiàng)。

(5)常見故障處理和解決方法。

(6)提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。

安全保險需提供技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)：

(1)各類設(shè)備的保護(hù)操作程序。

(2)對各項(xiàng)系統(tǒng)操作時可能發(fā)生的事故危險應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)措施說明。

電氣事故保護(hù)

機(jī)械事故保護(hù)

火災(zāi)和爆炸事故保護(hù)

化學(xué)事故保護(hù)

在處理燃料和化學(xué)物品出現(xiàn)的事故保護(hù)

急救和事故報告

在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件，需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)：

(1)軟件內(nèi)容目錄表打印本。

(2)流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說明。

(3)特殊的軟件和工具的使用說明。

(4)程序設(shè)計和系統(tǒng)使用手冊。

(5)應(yīng)用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進(jìn)一步修改和發(fā)展軟件。

列出每一種型號設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠商和代理商名單，并詳細(xì)列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號碼。

列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。

第三篇：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時管理工作的移交

物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止，將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的主體發(fā)生變化，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭，與此同時，在相關(guān)方之間會發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。(一)移交雙方

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭是管理工作的移交包括:原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交;物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，承接方為物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位;后者的移交方為物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物業(yè)管理企業(yè)。(二)移交內(nèi)容

1，物業(yè)資料

(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，綜合竣工驗(yàn)收資料，施工設(shè)計資料，機(jī)電設(shè)備資料等。(2)業(yè)主資料包括: ①業(yè)主入住資料。包括入住通知書，入住登記表，身份證復(fù)印件，已簽訂的業(yè)主規(guī)約等。

②房屋裝修資料，包括裝修申請表，裝修驗(yàn)收表，驗(yàn)收報告，違章記錄等。

(3)管理資料包括:各類值班記錄，共用設(shè)施設(shè)備臺賬，設(shè)備維修記錄，等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。

(4)財務(wù)資料包括:固定資產(chǎn)清單，收支賬目表，債權(quán)債務(wù)移交清單，水電抄表記錄及費(fèi)用代收繳明細(xì)表，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表，維修資金使用審批資料及記錄，其他需移交的各類憑證表格清單。(5)合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同，協(xié)議原件。

(6)其他需要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱，數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章，簽名。

2，物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接

(1)房屋建筑工程部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防，電梯，給水排水，供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房，管道井，公共門窗的鑰匙等。(2)共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施(垃圾桶，箱，車等)，綠化設(shè)施，公共秩序與消防安全的管理設(shè)施(值班室，崗?fù)ぃO(jiān)控設(shè)施，車輛道閘，消防配件等)，文娛活動設(shè)施(會所，各類公共場所等);(3)物業(yè)管理用房，包括辦公用房，活動室，員工宿舍，倉庫等。停車場，會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。3，物業(yè)項(xiàng)目賬目及資產(chǎn)的移交或交接

(1)財務(wù)。移交雙方應(yīng)做好財務(wù)清結(jié)，資產(chǎn)盤點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)，維修資金，業(yè)主各類押金，停車費(fèi)，代收代繳的水電費(fèi)，應(yīng)付款項(xiàng)，債務(wù)等

(2)物資財產(chǎn)。物資財產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的物資財產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備，交通工具，通信器材，維修設(shè)備工具，備品備件，衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具，物業(yè)管理軟件，財務(wù)軟件等。(三)移交過程中需注意的問題

(1)對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價，真實(shí)客觀的反映房屋的完好程度;(2)各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，原物業(yè)管理企業(yè)對預(yù)收的費(fèi)用應(yīng)明確退還業(yè)主及相關(guān)單位或交由建設(shè)單位代管交付新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)。

(3)如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位，移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目。

(4)在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此雙方在辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。(5)提出遺留問題的處理方案。

第四篇：物業(yè)應(yīng)移交啥資料給業(yè)主

原物業(yè)管理單位應(yīng)將下列檔案資料移交給中標(biāo)企業(yè)：項(xiàng)目竣

工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工

圖；有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；房屋

質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益

歸屬清單；物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)撤場要對一些資料、物品、人員進(jìn)行移交，具體包括：

一、物業(yè)資料：

1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計資料、機(jī)電設(shè)備資料等。

2、業(yè)主資料：包括入住資料、入伙通知書等。

3、管理資料：如值班記錄、維修記錄等。

4、財務(wù)資料：包括固定資產(chǎn)清單、收支帳目、債權(quán)債務(wù)移交清單、物業(yè)管理費(fèi)收繳明細(xì)表、維修基金使用審批資料和記錄等。

5、合同協(xié)議包括對內(nèi)對外簽訂的合同原件等。

二、公用部位及設(shè)備設(shè)施管理工作的移交。

三、人、財、物的移交，人是指對方同意留用的在職人員的從事檔案。

移交時要考慮到相關(guān)單位，如：建設(shè)單位、原物業(yè)企業(yè)、新進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，是小區(qū)的還有業(yè)主委員會、行政主管部門、街道或居民委員會。

公示內(nèi)容主要起告示作用：如XX已經(jīng)撤離，以后一切事務(wù)由XX物業(yè)承擔(dān)管理服務(wù)，并對新物業(yè)進(jìn)行簡介，讓業(yè)主對新物業(yè)有一個好的認(rèn)識，及新物業(yè)的管理理念，讓業(yè)主覺得這家公司不錯，第一步從心里先接受，為以后的管理開一個好頭。

第五篇：物業(yè)移交協(xié)議書

協(xié)議書

甲方：×××××（以下簡稱甲方）

乙方：××××××××（以下簡稱乙方）

根據(jù)××市人民政府 年第 次和第 次市長辦公會議精神，為了加強(qiáng)我市小區(qū)樓房的物業(yè)管理工作，經(jīng)市政府研究決定成立××市房產(chǎn)物業(yè)管理公司，對我市小區(qū)物業(yè)實(shí)行規(guī)范化統(tǒng)一管理。為了給住宅樓房的居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、便利的居住環(huán)境，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商決定，將位于××路××街的××小區(qū)的物業(yè)管理工作移交乙方進(jìn)行管理，有關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、從××年×月×日起甲方正式將建設(shè)小區(qū)的物業(yè)管理工作移交乙方進(jìn)行全面管理。

二、從××年××月×日起乙方按著《物業(yè)管理手冊》中指定的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行服務(wù)和管理。

三、為了加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作，甲方在市物業(yè)辦公室指導(dǎo)下，組建小區(qū)業(yè)主管理委員會，使物業(yè)工作依法進(jìn)行。

四、物業(yè)管理用房和供水等設(shè)施、設(shè)備產(chǎn)權(quán)不變，但歸乙方無償使用、維修，維修費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

五、甲方應(yīng)將××年××月××日以前的物業(yè)管理工作中所發(fā)生的費(fèi)用（雇用人員工資、電費(fèi)、維修費(fèi)等）結(jié)清，沒有結(jié)清的由甲方負(fù)責(zé)。

六、甲方應(yīng)向乙方提供以下有關(guān)物業(yè)管理資料：

1、住宅小區(qū)規(guī)劃平面圖。

2、工程竣工總平面圖。

3、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖。

4、公用配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖。

5、工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證。

6、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝竣工圖及使用和維修技術(shù)資料。

七、關(guān)于大、中型專項(xiàng)維修資金使用問題：用戶專項(xiàng)維修資金按有關(guān)規(guī)定應(yīng)由市物業(yè)辦公室收取，由于該小區(qū)的專項(xiàng)維修資金已由甲方收繳，并存入專用賬戶，待今后發(fā)生大、中型維修工程，由乙方提出施工方案及工程預(yù)算，甲方進(jìn)行審核，經(jīng)業(yè)主同意后，由甲方負(fù)責(zé)出資，資金從維修基金中扣除，因資金不到位影響維修由甲方負(fù)責(zé)。

八、甲方不向乙方提供物業(yè)管理費(fèi)用，乙方管理費(fèi)用依靠收取住戶的服務(wù)費(fèi)解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由乙方收繳，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)情況無關(guān)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由乙方確定，但不得超出有關(guān)規(guī)定。

九、乙方可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報酬由雙方約定。

十、乙方的服務(wù)應(yīng)按指定性服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（具體內(nèi)容見附頁1）。乙方如違約或不按承諾實(shí)現(xiàn)，甲方有權(quán)通過法律渠道向乙方進(jìn)行索賠，同時，業(yè)主無理拒交服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)通過法律渠道解決。

十一、在物業(yè)公司管理該小區(qū)之前，甲方應(yīng)向業(yè)主通知乙方進(jìn)入管理及服務(wù)情況，經(jīng)得業(yè)主的同意。

十二、未盡事宜，雙方協(xié)商解決。（見附頁2）

十三、此協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，待簽字蓋章生效后具有法律效力，如單方違約負(fù)法律責(zé)任。

十四、此合同期限暫定為一年，期滿后視情況可以續(xù)簽。

甲 方：

甲方代表：

乙 方：

乙方代表：

二OO 年 月 日

２

附頁1 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)

服務(wù)內(nèi)容：

一、建筑物共用部位的養(yǎng)護(hù)、維修；

二、公共場地的養(yǎng)護(hù)、維修；

三、供水、排水、供電、通訊、供暖等共用設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修；

四、公共環(huán)境衛(wèi)生的清掃、保潔；

五、物業(yè)檔案資料管理；

六、公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境綠化。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

一、環(huán)境衛(wèi)生管理

1、公共場所、區(qū)域衛(wèi)生隨時清掃，保持清潔，無雜物、無衛(wèi)生死角。

2、物業(yè)區(qū)內(nèi)無違章搭建物，公共和共用部位無亂堆、亂放、亂貼、亂刻和亂掛現(xiàn)象。

3、物業(yè)區(qū)實(shí)行垃圾袋裝化，做到日產(chǎn)日清。

4、物業(yè)區(qū)內(nèi)房屋樓梯間，共用通道地面、樓梯扶手、窗臺應(yīng)保持清潔衛(wèi)生。

5、房屋樓梯間，共同通道墻面灰塵和窗戶，每年進(jìn)行一次徹底清掃和窗戶玻璃春秋兩季清洗。

6、共用休閑娛樂設(shè)施保持清潔、衛(wèi)生、不被占用。

二、共用設(shè)施、設(shè)備管理

1、共用設(shè)施、設(shè)備良好，運(yùn)行正常。并按原設(shè)施用途使用，有嚴(yán)密的運(yùn)行記錄，有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。

2、物業(yè)區(qū)內(nèi)生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴(yán)密的安全、衛(wèi)生管理措施，按規(guī)定定期對水質(zhì)檢驗(yàn)，對水箱進(jìn)行消毒清洗，保證二次供水水質(zhì)合格。

3、需二次供水的物業(yè)，應(yīng)有二次供水衛(wèi)生許可證或操作人員健康許可證。

4、對物業(yè)的公共照明設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)保持?jǐn)?shù)量齊全，狀況良好，運(yùn)行正常，隨壞隨修。

5、公共休閑娛樂設(shè)施狀況完好，做到隨損隨修。

三、綠化管理

1、對花、草、樹木定時澆水，按期施肥，及時消除病蟲害。

2、隨時鏟除花、草間的雜草，草坪、樹木定期修剪，保持美觀。

3、制止占用綠地和在綠地上堆放物品，拋扔雜物或利用樹木晾曬衣物行為。

4、制止踐踏綠地和損壞花草、樹木行為。

5、保持物業(yè)區(qū)內(nèi)花、草、樹木成活率90%以上。

四、房屋管理

1、依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，制止業(yè)主隨意改變房屋結(jié)構(gòu)和使用用途的行為。

2、保持房屋外觀完好、整潔、無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。

3、保持房屋完好率達(dá)90%以上。

4、定期對房屋安全狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時提請業(yè)主或業(yè)主委員研究處理。

五、房屋修繕

1、制定年房屋共用部位、共用設(shè)施修繕計劃，報業(yè)主或業(yè)主委員會審定后實(shí)施。

2、按《黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標(biāo)準(zhǔn)》劃定和進(jìn)行房屋的大、中、小工程修繕。

3、對損壞的房屋共用部位，應(yīng)及時予以修繕。

4、房屋修繕后，應(yīng)達(dá)到國家城住字（84）第677號文件規(guī)定的修繕標(biāo)準(zhǔn)。

5、設(shè)立和公布報修電話等便民報修設(shè)施。

6、對危及人身、財產(chǎn)安全的急修項(xiàng)目即時維修。

7、大、中修項(xiàng)目按業(yè)主或業(yè)主委員會審定的維修計劃確定的開、竣工時間進(jìn)行修繕。

六、治安管理

1、已形成戶外封閉區(qū)域的物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)行門衛(wèi)夜間值班制度。

2、物業(yè)區(qū)內(nèi)，禁止流動商販經(jīng)商。

3、制止物業(yè)區(qū)內(nèi)打架斗毆和損壞物業(yè)共用部位共用設(shè)施，場地行為，勸阻在公共場區(qū)、所內(nèi)的人員糾紛。

七、道路、場地管理

1、物業(yè)區(qū)內(nèi)區(qū)域道路暢通，路面平坦無損壞。

2、公共活動場地地面平整，無其他物品堆放，無積水和降雪堆積。

3、室外雨水排放暢通，溝道無大量積水。

八、其它

1、摩托車和自行車應(yīng)放在停車棚內(nèi)，自己看管，丟失或損壞乙方概不負(fù)責(zé)。

2、雙方未約定事項(xiàng)及非物業(yè)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容乙方不負(fù)責(zé)。

甲方：

乙方：

附頁2

有關(guān)未盡事宜說明

1、物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按北安市房產(chǎn)物業(yè)管理公司制定的《物業(yè)管理手冊》中有關(guān)條款執(zhí)行。

2、水箱清洗、化糞池清掏等費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，并做到定期、及時清洗、清掏。

3、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)每天3次供水，具體時間為早6.30—7.30，中午12.00—13.00，晚間17.30—18.30。

4、庭院燈亮燈時間為開剛黑至晚10點(diǎn)，春節(jié)期間增加亮燈時間和燈的盞數(shù)。

5、原物業(yè)設(shè)施包括泵房、物業(yè)房、水箱等由乙方使用并負(fù)責(zé)維修。

6、建設(shè)小區(qū)西側(cè)巷道由乙方負(fù)責(zé)保潔。