第一篇：房地產(chǎn)檢查發(fā)現(xiàn)問題及檢查技巧.

檢查發(fā)現(xiàn)的違法問題及檢查技巧

房地產(chǎn)企業(yè)

1．預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款

違法問題：①預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”等往來科目歸集，不通過“預(yù)收賬款’’科目核算，長期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入。②將預(yù)收房款作為購房定金或其他墊付款項，不結(jié)轉(zhuǎn)收入。③以收抵支，巧立門目，通過“其他應(yīng)收或應(yīng)付款”科目直接撥付工程款等。④分開開票，一部分開預(yù)收款發(fā)票交財務(wù)，將另一部分開具收據(jù)貨款入銷售部，不入企業(yè)財務(wù)賬。

檢查技巧：

1、了解企業(yè)預(yù)售房款從收取到記賬的程序及相關(guān)記錄，將記錄內(nèi)容和發(fā)票、明細(xì)賬、總賬報表相核對，看金額是否一致；

2、到地稅部門核對企業(yè)開具預(yù)收房款的發(fā)票金額與申報的預(yù)售房款是否一致；

3、查看建設(shè)部門批準(zhǔn)的預(yù)售房許可證，看企業(yè)可預(yù)售的房屋的位置、地點、面積售價等；

4、查看預(yù)售房合同，核對與客戶進行商品房交接記錄，確認(rèn)已交接商品房收取貨款是否與開票數(shù)一致。

2、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入。

違法問題：

1、銷售收入確認(rèn)不及時，長期掛在“預(yù)收款“賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅；

2、只計商品房收入，車庫銷售不計收入；

3、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬；

4、先租后售的收取的租金不記收入；

5、以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬等債務(wù)重組業(yè)務(wù)中，不進行收入的確認(rèn)；

6、以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的房屋不作收入處理；

7、合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；

8、視同銷售產(chǎn)品不記收入；

9、視同銷售商品價格偏低；

10、價外費用(如代物業(yè)收取的有線電視初裝費、燃?xì)夤艿腊惭b費、防盜門、封閉陽臺等)不記收入；

11、與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來、或隨意作價；l2、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理；

13、將收取的拆遷安置補償費列“其他應(yīng)付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入；l4、其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質(zhì)獎等不入“營業(yè)外收入’’核算。l

5、開發(fā)企業(yè)將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入往來賬戶。

檢查技巧：

1、收集企業(yè)資料，查看企業(yè)在開發(fā)過程中取得的立項審批表、房屋開發(fā)規(guī)劃書、預(yù)售許可證、土地轉(zhuǎn)讓合同、項目建筑平面圖、竣工驗收單等資料，了解企業(yè)開發(fā)項目及進度情況；

2、從房地產(chǎn)主管部門或相關(guān)部門收集各項目建筑面積，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，以確定可銷售面積；

3、審查企業(yè)各項會議記錄、董事會決議，看有無特殊事項發(fā)生(如抵債、贈送等)；

4、到銷售部門實地查看銷售合同、統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票、收款收據(jù)等資料，并將結(jié)果與賬載記錄相核對，以確認(rèn)收入準(zhǔn)確性、及時性；

5、根據(jù)未售房屋明細(xì)表，并到實地核對，確認(rèn)未售房數(shù)量、面積；

6、根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致。

7、應(yīng)檢查“銀行存款，明細(xì)賬及“其他應(yīng)付款”、“營業(yè)外收入”、間接費用等科目，看企業(yè)收到更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等費用后是否掛往來，是否進營業(yè)外收入，是否沖減期間費用。

3．固定資產(chǎn)未按規(guī)定核算

違法問題：

1、企業(yè)將用于辦公的電子設(shè)備及汽車、用于宣傳音像設(shè)備等記入銷售費用或低值易耗品，在稅前扣除。

2、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部，或提供給職工使用且已辦理產(chǎn)權(quán)證明(產(chǎn)權(quán)所有人為本企業(yè))，未將此部分成本從可售總成本中結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”。

檢查技巧：

1、檢查企業(yè)的固定資產(chǎn)賬目，核實相關(guān)情況。

2、檢查企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)情況，凡將開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)的應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)稅務(wù)處理。

4．成本劃分不清

違法問題：

1、不按規(guī)定計算期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴大期間費用；

2、將未竣工驗收產(chǎn)品成本并入產(chǎn)品銷售成本；

3、擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多轉(zhuǎn)經(jīng)營成本；

3、在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預(yù)計建筑成本轉(zhuǎn)為銷售成本；

4、返還給建筑商的貨款未沖減銷售成本；

5、立項作為經(jīng)營資產(chǎn)的項目不及時結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計算銷售成本；

6、企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M、基礎(chǔ)設(shè)施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分?jǐn)偅?/p>

7、建筑成本重復(fù)入賬，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時，又簽訂虛假單項合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進入開發(fā)成本。

檢查技巧：

1、檢查企業(yè)銷售成本明細(xì)賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復(fù)核計入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計口徑是否一致；

2、根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費用，計算當(dāng)期成本費用，審查申報數(shù)據(jù)是．否準(zhǔn)確；

3、檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬，看所列成本是否有合法憑證入賬；

4、查看企業(yè)立項報告書和竣工驗收單，了解公用設(shè)施、配套設(shè)施和經(jīng)營資產(chǎn)的處理情況；

5、看往來款項科目，看是否有返還建筑商或其他供應(yīng)商資金而未沖減成本情況。

5．借款費用企業(yè)所得稅前列支不規(guī)范

違法問題：

1、將利息支出全額在“財務(wù)費用”科目中直接列支；

2、向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支；

3、借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長期掛“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等往來賬務(wù)，不按照獨立企業(yè)往來結(jié)算應(yīng)收利息；

4、通過其他企業(yè)或個人拆借資金在“財務(wù)費用”列支。

檢查技巧：

1、檢查企業(yè)“長期借款”、“短期借款賬”，了解企業(yè)資金來源情況；

2、檢查企業(yè)“財務(wù)費用”等科目，看企業(yè)列支的金額是否超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；，3、檢查企業(yè)資金往來科目，看是否有長期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。

第二篇：檢查發(fā)現(xiàn)問題整改方案

西村小學(xué)關(guān)于現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)問題的整改方案

宜春市教育局于2016年11月28日來我校進行現(xiàn)場檢查中，發(fā)現(xiàn)我校存在如下問題：

校門口無證地攤很多，衛(wèi)生也很臟亂，砂輪場煙窗離學(xué)校太近及校門口脫崗這些情況。

針對你們指出的這些問題，我校認(rèn)真學(xué)習(xí)了你們的《整改通知書》。并對你們的《整改通知書》進行了認(rèn)真的自查、討論，提出了相應(yīng)的整改措施。形成了切實可靠的整改方案。并通過了學(xué)校班子會的認(rèn)真討論，現(xiàn)將整改方案告知如下：

一、校門口無證地攤和衛(wèi)生方面。整改通知書指出，校門口無證地攤很多，衛(wèi)生也很臟亂。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)指出，要求學(xué)校辦公室主任把無證地攤問題情況立馬匯報鎮(zhèn)政府；請示鎮(zhèn)政府派工商管理人員和城管中隊來我校及時清理。我校也派值日老師協(xié)助他們清理無證地攤工作。由辦公室主任易玉紅負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理，堅決做到學(xué)校附近不存在無證地攤的情況。

二、衛(wèi)生管理情況。整改通知書中指出，校門前衛(wèi)生很臟亂。學(xué)校分管衛(wèi)生工作的肖正生副書記作出指示，加派學(xué)生去清掃校門前的清潔區(qū)。并對負(fù)責(zé)衛(wèi)生工作的彭麗平主任強調(diào)，必須強化衛(wèi)生監(jiān)督管理職責(zé)。對負(fù)責(zé)檢查衛(wèi)生的少先隊干部提出更嚴(yán)格的要求。要求負(fù)責(zé)該清潔區(qū)的班主任老師把責(zé)任分派到每個學(xué)生的身上。讓責(zé)任分擔(dān)到每一個學(xué)生的衛(wèi)生工作中去。

三、校園附近工廠事宜。你們的整改通知書中指出，我校東面的砂輪場煙窗，影響學(xué)生身體健康。針對這一情況，我校指派分管總務(wù)的郭躍軍副校長親自抓砂輪場煙窗問題。郭躍軍副校長將這一實際情況立馬向西村鎮(zhèn)人民政府反映。鎮(zhèn)政府已介入調(diào)查該問題，并派分管企業(yè)的責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)來校實地察看。并一起就此情況會商。他們說這個砂輪場現(xiàn)在已停止運行了。而且他們廠還留了專人在此看護煙窗的安全情況，一旦發(fā)現(xiàn)有異動的情況，會及時向我們學(xué)校反映?，F(xiàn)在煙窗非常安全，也沒有排煙。根本不會對學(xué)生的身心造成一點影響。

四、學(xué)校安保管理。整改通知書中指出我校門衛(wèi)脫崗。安全是學(xué)校的一項重要工作，“生命不保，何談教育？”我校一貫重視學(xué)校安全工作，并成立了安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并有專人負(fù)責(zé)學(xué)校安全工作?？墒菍W(xué)校在安全制度落實方面做的還不夠。經(jīng)學(xué)校班子會討論，由學(xué)校負(fù)責(zé)安全工作的領(lǐng)導(dǎo)肖正生副書記親自查實情況并做出整改。肖正生副書記對門衛(wèi)去做深入的了解和查實。其實我校門衛(wèi)當(dāng)時發(fā)現(xiàn)有中學(xué)生想從學(xué)校東面的居民樓附近爬圍墻進校園，他跑去勸離他們。但這還是他對工作的疏忽，我們學(xué)校肖正生副書記指出了他的不是。并提出了他今后的工作重點。讓這位門衛(wèi)同志對工作更感受到了責(zé)任的重大，工作更負(fù)責(zé)。保證今后再也不會犯這樣的失誤，并作出了深刻的反思。

針對你們發(fā)現(xiàn)的問題，我們深刻反思。今后我們一定要樹立“學(xué)校無小事，處處皆教育”的育人思想，身體力行和認(rèn)真實踐上級指示精神，盡快走出一條適合我校的素質(zhì)教育之路。

西村小學(xué)

2016.12.6

第三篇：上級公共衛(wèi)生檢查發(fā)現(xiàn)問題

上級公共衛(wèi)生檢查發(fā)現(xiàn)問題及整改要求

1.健康檔案：

（1）：健康檔案體檢血壓填寫的不合理.顛倒的問題。

（2）：視力填寫不全（必須填寫新的第二版的4.0---5.3視力值）

（3）：高血壓與糖尿病控制滿意與不滿意問題：控制滿意與不滿意取決于正常值的高低，如果高于或者低于正常值就是控制不滿意，如果值正常就是控制滿意，2次不滿意的15天后重新隨訪。

（4）：2013年健康體檢的輔助檢查要合理填寫，生活方式，健康評估，體檢結(jié)果要填全。

（5）：重癥精神病的紙質(zhì)檔案要放入精神病診斷報告或住院記錄復(fù)印件。（上級要求）

（6）：健康檔案慢病的外皮要用不同病種的顏色區(qū)分，紙質(zhì)檔案中的化驗單必須填全化驗及診斷醫(yī)生的簽字，紙質(zhì)和電子版檔案慢病及孕產(chǎn)婦必須填聯(lián)系電話.（上級要求）

2.計劃免疫：

（1）：接種卡填寫不完整，接種卡小兒身份證號與出生證號要填寫完整，乙肝.卡介苗第一針要按實際填寫出生醫(yī)院接種醫(yī)生姓名及批號。

（2）：麻風(fēng)疫苗滿8個月就要及時接種（按照天來計算，滿8個月就接種。）

第四篇：房地產(chǎn)檢查預(yù)案

沿海綠色家園（鞍山）有限公司專項檢查預(yù)案

根據(jù)我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和財務(wù)核算形式等實際情況，結(jié)合總局、省局有關(guān)稅收政策及規(guī)定，制定對該房地產(chǎn)企業(yè)檢查的預(yù)案：

（一）查前掌握了解以下情況

1、了解被查企業(yè)的性質(zhì)，是國有、私營、股份制還是其他類型企業(yè)。

2、了解被查企業(yè)的財務(wù)制度和會計核算方式。

3、實際所開發(fā)項目的具體地理位置；確認(rèn)開發(fā)項目的類型，是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、高檔別墅小區(qū)還是商業(yè)鋪房。

4、審核開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、買賣合同，掌握開發(fā)企業(yè)土地使用權(quán)的取得方式。

5、了解開發(fā)產(chǎn)品的銷售方式。即： 是采取一次性收款方式、分期收款方式、采取銀行按揭方式銷售還是采取委托方式銷售。如果是采取委托方式銷售還需了解是采取支付手續(xù)費方式委托銷售、買斷方式委托銷售、包銷方式委托銷售還是采取基價（保底價）并實行的方式。

6、了解被查企業(yè)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等或者將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資、分配給股東或投資者、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售行為。

7、了解被查企業(yè)的利潤分配形式，有無以開發(fā)產(chǎn)品等實物形式分配利潤的情形。

8、有無和稅務(wù)機關(guān)簽訂代扣建筑業(yè)營業(yè)稅合同以及合同的履行情況。

9、被查企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而簽訂的各種合同。

10、查閱其檢查期間的各種財務(wù)報表及納稅資料、審計部門的審計報告，并進行初步分析。

11、被查企業(yè)享受的稅收優(yōu)惠政策有哪些，并要求提供相關(guān)的資料。

12、企業(yè)的開戶銀行及賬號，具體辦稅人員，并提供銀行對賬單。

（二）相關(guān)財務(wù)指標(biāo)分析

通過對以前會計資料與檢查相關(guān)會計資料的對比，將被查企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、主營業(yè)務(wù)利潤率、主營業(yè)務(wù)成本利潤率、開發(fā)成本利潤率、毛利率、銷售費用率、銷售稅金率等主要經(jīng)濟指標(biāo)進行比較，分析其增減變化是否異常，尋找疑點從而為進一步檢查確定主要方向。

將檢查期的主營業(yè)務(wù)成本利潤率與被查企業(yè)計劃期、上期、上年同期以及同地區(qū)的同行業(yè)相同指標(biāo)進行對比，分析檢查期主營業(yè)務(wù)成本利潤率是否有異常的增減變動，通過比較分析，確定檢查的方向和重點應(yīng)是與“主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本”等科目，然后通過對相關(guān)的帳證資料的詳細(xì)檢查，找到出現(xiàn)異常情況的真實原因，落實問題。

（三）財務(wù)報表分析

從審查分析財務(wù)會計報表開始，通過對報表的檢查分析，總括地把握納稅人資產(chǎn)掌握納稅人有無貨幣支付能力，從中發(fā)現(xiàn)問題的疑點，從而進一步確定檢查重點，有針對性地進行檢查工作。檢查的重點是資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表。

1、對資產(chǎn)負(fù)債表的分析

（1）數(shù)據(jù)核對法。根據(jù)會計核算原理，從編制邏輯上審查報表，看表中資產(chǎn)合計數(shù)是否等于負(fù)債與所有者權(quán)益合計數(shù)；同時審查表中相關(guān)數(shù)據(jù)的銜接勾稽關(guān)系是否正確，表中數(shù)據(jù)與其他報表、總賬、明細(xì)帳數(shù)據(jù)是否相符，進而從中發(fā)現(xiàn)稅收問題。（2）數(shù)據(jù)比較法。通過比較納稅人檢查所屬期內(nèi)不同期間資產(chǎn)負(fù)債表的相同欄目數(shù)字的變化，發(fā)現(xiàn)可能存在的稅收問題。（3）指標(biāo)比較法。對比分析納稅人不同時期資產(chǎn)負(fù)債表所反映的各類經(jīng)濟指標(biāo)，進而發(fā)現(xiàn)稅收問題。

2、利潤表的分析

（1）分析收入和支出項目內(nèi)容的真實性。采用指標(biāo)比較法，將納稅人不同時期的利潤表所反映的相關(guān)指標(biāo)如：銷售凈利潤率、成本費用利潤率、資產(chǎn)經(jīng)利潤率等相對照，或者將同行業(yè)同等規(guī)模的不同納稅人的利潤指標(biāo)與納稅人的報表相比較，分析納稅人檢查期利潤表內(nèi)容變化的原因和其經(jīng)營狀況，如果納稅人的實際經(jīng)營狀況與分析的結(jié)果不相符，就必須對其進一步深入檢查，找出問題所在。

（2）根據(jù)財務(wù)資料間的勾稽關(guān)系，審核財務(wù)成果的正確性。《利潤表》是納稅人填寫《納稅申報表》的基礎(chǔ)資料，與會計賬簿之間存在必然的勾稽關(guān)系。檢查時可根據(jù)《利潤表》反映的主營業(yè)務(wù)收入及使用的稅率與納稅人《納稅申報表》的填列情況相比較，從而審查納稅人稅率的使用情況和稅款的繳納情況。

（3）分析表內(nèi)各項目內(nèi)容，確定檢查重點。利潤表各項目之間存在著能反映納稅人經(jīng)營狀況的必然聯(lián)系，如果表中反映納稅人的經(jīng)營額過小或者虧損額過大或者持續(xù)虧損，而納稅人仍然在不斷開發(fā)項目，很可能是不正常的反應(yīng)，應(yīng)注意審核納稅人的相關(guān)賬戶進一步核實問題。

（4）分析利潤總額。利潤總額反映了納稅人的經(jīng)營成果。

（四）財務(wù)檢查

1、收入部分檢查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的方式比較多樣，在檢查前，必須對其銷售方式進行了解，看其是屬于一次性收款方式、分期收款方式、采取銀行按揭方式銷售還是采取委托方式銷售等，如果是采取委托方式銷售還需了解是采取支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、包銷方式還是采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式銷售房地產(chǎn)。不同的銷售方式收入確認(rèn)的時間也不同。檢查開發(fā)企業(yè)收入情況時應(yīng)從以下幾個方面入手：

（1）重點審查開發(fā)企業(yè)的銷售合同、租賃合同等各種經(jīng)濟合同，確定其銷售情況及銷售方式。

（2）現(xiàn)場觀察、盤點被查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的使用和出售情況。（3）檢查帳載收入是否符合建造合同收入的內(nèi)容。若發(fā)現(xiàn)被 查開發(fā)企業(yè)入賬收入與合同記載的收入相差太大，應(yīng)進一步檢查，防止納稅人低價開票，少計收入。

（4）將“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶記載的金額與有關(guān)會計憑證核對，檢查納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看其有無分解收入、減少營業(yè)額的現(xiàn)象。（5）將“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”等往來明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證、銷售合同等核對，看被查企業(yè)有無將收入掛往來帳戶而不納稅的現(xiàn)象。

（6）檢查土地合同，看企業(yè)是否存在以地?fù)Q房，若有，應(yīng)進一步檢查被查企業(yè)以地?fù)Q房時，其轉(zhuǎn)讓房屋的營業(yè)額是否為用來換取土地使用權(quán)的新建房屋的造價、就有房屋的評估價或買價，有無利用以地?fù)Q房形式故意隱瞞收入的情況。

（7）檢查開發(fā)企業(yè)有無將所開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；或者將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；或者將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東；或者將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；或者將開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售行為。若有，是否按稅法規(guī)定申報納稅。

（8）檢查開發(fā)產(chǎn)品在出售前是否有租賃情況。

（9）檢查被查企業(yè)有無不按規(guī)定開具發(fā)票或者開具假發(fā)票、假收據(jù)隱瞞收入的情況。

（10）檢查企業(yè)的銀行帳和現(xiàn)金賬，查看其資金流動情況以及有無在銀行多設(shè)開賬戶，隱瞞收入真實性的情況。

2、成本方面檢查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。檢查開發(fā)企業(yè)成本時應(yīng)注意以下幾方面問題：

（1）被查企業(yè)是否將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。

開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品在完工前發(fā)生的各項支 出，包括；土地征用及拆遷補償費、前期工程款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程款、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可直接計入成本對象中去。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中去；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比原則按各項目占地面積、建筑面積、工程預(yù)算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目成本。

（2）將開發(fā)企業(yè)的建造合同、工程決算書與“開發(fā)成本”相核對，看被查企業(yè)有無重復(fù)列支成本問題。必要時，可聘請有關(guān)工程造價方面的專家，對開發(fā)企業(yè)的工程決算書進行審核，看其是否有虛增建安成本的情況。

（3）審核被查企業(yè)的借款合同，看其對借款費用的處理是否符合規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)將實際發(fā)生的費用按借款在各開發(fā)項目之間的使用情況分配計入各成本對象中。屬于成本對完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用在稅前直接扣除。

（4）將“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶和相關(guān)的記賬憑證和原始憑證相核對，檢查開發(fā)企業(yè)有無多轉(zhuǎn)銷售成本問題。

已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本 按下列公式計算結(jié)轉(zhuǎn)： 可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（5）審核土地使用權(quán)購買合同，看企業(yè)計入開發(fā)成本的地價是否真實，有無多記或者少記的現(xiàn)象。

3、期間費用的檢查 認(rèn)真審核被查企業(yè)的費用明細(xì)賬及相關(guān)憑證，特別是重點關(guān)注摘要欄，因為開發(fā)企業(yè)往往會采取模糊摘要欄記載甚者采取變通的手法來掩蓋不允許列支費用。對于該部分的檢查應(yīng)重點注意以下 內(nèi)容：

（1）、計入“財務(wù)費用”科目的借款費用，如有向非金融機構(gòu)的借款費用支出，則應(yīng)審查其利息支出是否高于銀行同期低款利率。

（2）、審核“累計折舊”賬戶，看企業(yè)計入費用的折舊是否符合稅法規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除，未按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)或者臨時性出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費。（3）、是否將應(yīng)由應(yīng)付福利費、計提的職工教育經(jīng)費列支的相關(guān)費用列入期間費用，工會經(jīng)費列支是否正確。

（4）、應(yīng)將企業(yè)列入期間費用和成本的招待費進行合計計算招待費用列支是否超支。（5）、企業(yè)計提的基本勞動保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷保險、生育保險等等是否按標(biāo)準(zhǔn)計提，是否將計提而未交部分在企業(yè)所得稅前進行調(diào)整。

（6）、計入費用的差旅費、會議費、董事會費等，是否能夠提供證明資料，以證明其合法性。（7）、審核“銷售費用”賬戶，看開發(fā)企業(yè)支付的傭金是否同時符合三個法定條件，相關(guān)的票據(jù)是否合法真實，有無白條列支現(xiàn)象。

（8）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都有大量的贊助性支出，仔細(xì)審核其所附原始憑證，看企業(yè)是否嚴(yán)格區(qū)分公益救濟性與非公益救濟性捐贈支出的界限在所得稅前扣除。

（9）、被查企業(yè)列入期間費用的業(yè)務(wù)招待費、廣告費是否符合規(guī)定，列支是否超支，相關(guān)的票據(jù)是否合法真實，有無白條列支現(xiàn)象。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)檢查

房地產(chǎn)企業(yè)檢查模板

一、收入類問題

（一）、預(yù)售收入未及時結(jié)轉(zhuǎn)

1、疑點描述：部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，推遲納稅義務(wù)發(fā)生時間。

2、疑點位置：

查看企業(yè)報表預(yù)收賬款期末余額及主營銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)

3、疑點檢查：

1、對照檢查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預(yù)收的房款是否按規(guī)定申報納稅。

2、實地察看各期樓盤開發(fā)銷售進展情況，根據(jù)《工程竣工驗收備案表》確定開發(fā)產(chǎn)品完工項目，根據(jù)已售樓號、門牌號，對照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進行比對，核實預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。

3、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性。將確認(rèn)的已售面積及銷售金 額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報表進行核對，檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

4、疑點取證：

1、復(fù)印預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入帳薄及對應(yīng)憑證 4-

2、復(fù)印納稅申報表及相關(guān)臺帳合同。

（二）、收到購房款掛往來賬

1、疑點描述：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋收款方式一般為全款和分期付款等形式，房地產(chǎn)企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、疑點位置：房屋銷售合同，預(yù)收賬款余額及其他應(yīng)付款

3、疑點檢查：

1、采取全款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房認(rèn)購書，買賣合同，區(qū)分那些事預(yù)售收入，哪些是銷售收入，對照預(yù)收賬款和銷售收入明細(xì)賬，看預(yù)售收入是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。將合同到款時間與實際到款時間逐一核對，分月統(tǒng)計。

2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，對照商品房買賣合同和預(yù)收賬款，銷售收入明細(xì)賬，檢查收款日未實際 收到款項時，是否及時確認(rèn)收入，收款日之前收到款項的，是否及時確認(rèn)收入。

3、采用銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，參閱商品房買賣合同，確認(rèn)付款方式，檢查首付款是否及時確認(rèn)收入，是否記入其他應(yīng)付款等往來科目隱瞞收入，收到銀行按揭款是否記入短期借款，往來等科目隱瞞收入。

4、核查企業(yè)應(yīng)付款及其他應(yīng)付款等往來賬目。是否有大額資金長期掛賬。詢問財務(wù)人員資金來龍去脈。

4、疑點取證：

1、復(fù)印預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入帳薄及對應(yīng)憑證 4-

2、復(fù)印往來帳薄及對應(yīng)憑證。4-

3、詢問相關(guān)人員筆錄。

（三）、以物易物，以房抵賬少計收入

1、疑點描述：

1、在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利，抵償債務(wù)等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。

2、以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進行稅務(wù)處理。

3、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入資產(chǎn)，未視同銷售。

4、核查累計折舊賬戶，是否將未視同銷售的“先租后 售”的開發(fā)產(chǎn)品提取折舊。

2、疑點位置：其他應(yīng)付款、營業(yè)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本，累計折舊等。

3、疑點檢查：

1、比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進行實地調(diào)查，核實未售房產(chǎn)的真實性。3-

2、審查各項會議記錄、董事會決議，核實有無抵債、贈送等特殊事項發(fā)生。

3、審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。

4、調(diào)查、詢問部分債權(quán)人，核實長期掛賬的大額未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為。

4、疑點取證：復(fù)制其他應(yīng)付款、管理費用、銷售費用、開發(fā)成本帳薄及相關(guān)憑證。

（四）、銷售價格明顯偏低，少計收入

1、疑點描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個項目的開發(fā)涉及的行業(yè)、部門較多，在銷售開發(fā)產(chǎn)品中難免有一些人情世故。以較低的價格出售開發(fā)產(chǎn)品。

2、疑點位置：開發(fā)產(chǎn)品銷售明細(xì)賬、銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票。

3、疑點檢查： 3-

1、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票等。根據(jù)銷售合同與銷售發(fā)票相核對，有無價格明顯偏低。

2、根據(jù)價格明顯偏低的開發(fā)產(chǎn)品，走訪相同條件的客戶并對相關(guān)銷售人員進行詢問。

4、疑點取證：復(fù)制銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票及相關(guān)憑證和對有關(guān)人員的學(xué)問筆錄。

（五）、銷售附屬物（車庫等）未如實記賬

1、疑點描述：銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。

2、疑點位置： 2-

1、實地察看。

2、到售樓處的查看銷售平面圖、銷售明細(xì)清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。

3、到財務(wù)部查看預(yù)收賬款、主營業(yè)務(wù)收入賬戶、納稅申報表等

3、疑點檢查：

1、實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。3-

2、調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房 款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額與“預(yù)收賬款”、“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶及納稅申報表進行核對,檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

3、調(diào)查部分業(yè)主，核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。

4、到金融機構(gòu)調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個人銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。

4、疑點取證：復(fù)制有關(guān)銷售平面圖、銷售明細(xì)清單、銷售合同、發(fā)票、收款記錄、收據(jù)。預(yù)收賬款及相關(guān)憑證等。

（六）、代收款項是否有應(yīng)計收入未及收入

1、疑點描述：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品中，代有關(guān)部門收取的各種資金、費用和附加等企業(yè)自行開具收據(jù)，在其他應(yīng)付款等往來長期掛賬，未記收入。

2、疑點位置：其他應(yīng)付款等往來帳薄，自制收據(jù)。

3、疑點檢查：

1、查閱企業(yè)收款收據(jù)與其他業(yè)務(wù)收入相核對。3-

2、收款收據(jù)與其他應(yīng)付款核對。3-

3、走訪入住客戶，了解代收款信息。

（七）、未全款交房款的是否掛記往來未及收入

1、疑點描述：開發(fā)產(chǎn)品簽訂銷售合同后，按照合同約定收款日期，客戶未交全款，企業(yè)長期在應(yīng)收賬款中掛賬，未按合同約定的收款日期確認(rèn)收入。

2、疑點位置：應(yīng)收賬款、銷售合同等

3、疑點檢查：

1、查閱銷售合同確認(rèn)收款日期與應(yīng)收賬款逐筆核對。是否有收到貨款未及時計入收入現(xiàn)象。

2、通過應(yīng)收賬款與銷售收入相核對，有無少計或不計收入現(xiàn)象。

4、疑點取證：復(fù)印銷售合同，應(yīng)收賬款賬簿、銷售收入明細(xì)賬及相關(guān)憑證。

二、成本六類檢查

（一）、土地成本

1、疑點描述：土地成本就是為取得土地而發(fā)生的費用，一般包括：取得土地的價格，購買土地的契稅，支付的補償費等。在對土地成本檢查中一些開發(fā)商常常將后期開放商品房的成本計入前期商品房的成本，也就是說如開發(fā)兩期商品房，開發(fā)商可能在開發(fā)第一期商品房時將所有土地成本全部計入，待開發(fā)第二期商品房再將后期開發(fā)項目的土地成本計入其中，已達(dá)到始終有一塊成本重復(fù)列支。遠(yuǎn)期支付出讓金的滯納金違約金計入成 本。將未動工的開發(fā)借款利息未達(dá)到資本化的借款費用計入土地成本。將亂攤派和超標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)費計入土地成本。

2、疑點位置：土地購買合同、房屋拆遷安置補償協(xié)議等。

3、疑點檢查：

1、核查成本購置的合法性，是否把土地使用稅計入土地成本，3-

2、土地成本核算的準(zhǔn)確性，是否把土地評估費調(diào)增到賬面價值虛增土地成本

3、核查土地成本分配的合理性，是否按照國稅發(fā)【2009）】31號文件規(guī)定，用占地面積法分配土地成本，3-4，核查取得發(fā)票的真實性、合法性，有無白條及虛假票據(jù)入賬，虛增成本。

4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)成本明細(xì)賬，及土地成本分配表，土地評估費及相關(guān)憑證。

（二）、前期工程費

1、疑點描述：前期工程費是在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計可行性研究及水文地質(zhì)、勘查、測繪、政府代收的各項臨時工程費用及七通一平等。開發(fā)企業(yè)在取得設(shè)計勞務(wù)費等中存在是否有虛假發(fā)票進行列支。有無未發(fā)生前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費進行虛列，是否合理分?jǐn)偠嗥陧椖抗餐l(fā)生的前期工程費，及基礎(chǔ)設(shè)施費等，超標(biāo)準(zhǔn)列支綠化費、人防費、墻改基金等。

2、疑點位置：工程合同，取得發(fā)票、銀行、現(xiàn)金賬簿

3、疑點檢查：

3-1：根據(jù)合同內(nèi)容，取得的合法票據(jù)及對應(yīng)的款項審核期是否正式發(fā)生，是否有虛列情形，同事要注意實際發(fā)生的費用是否與其開發(fā)的項目相對應(yīng)，如不對應(yīng)予以刪除。前期工程費一般發(fā)生在立項開工前，應(yīng)嚴(yán)格對號入賬，防止期間費用計入本項目

3-2：對七通一平的支出審核。應(yīng)注意是否實際發(fā)生。是否多列虛增成本。

3-3：審核人員還應(yīng)計算出前期工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差，則應(yīng)進一步核實

4、疑點取證：復(fù)印銷售合同、前期工程費、開發(fā)成本及相關(guān)憑證。

（三）、建筑安裝費

1、疑點描述：建安成本包括建筑工程費和安裝工程費兩部分，是指建造房地產(chǎn)商開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的建造工程費用，設(shè)備采購費用和安裝工程費用，在工作中，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)工期較長的特點，建造安裝工程費存在成本不實，核算混亂，出現(xiàn)以商品房抵償工程款，工程結(jié)算以假發(fā)票入賬，進行陳本虛列，工程項目決算不及時，無 法核實其真實成本，已達(dá)到偷誰的目的。

2、疑點位置：建造安裝合同發(fā)票工程進度驗收報告決算報告，監(jiān)理報告等入賬憑證。

3、疑點檢查：

3-1：調(diào)查了解同類開發(fā)產(chǎn)品的平均建筑安裝成本與企業(yè)賬面數(shù)據(jù)進行比較，如有價格過高的建筑成本，進行審查，并有企業(yè)說明理由，3-2審查施工合同和與決算書，核對工程內(nèi)容，對決算超出預(yù)算價格過高的項目進行審查，并有企業(yè)說明理由，調(diào)取監(jiān)理施工建設(shè)單位的像場見證。并審查單項合同，補充協(xié)議，以確定其真實性，3-3,、審核工程施工合同發(fā)票，工程進度驗收報告，決算報告監(jiān)理報告，等入賬憑證，對已入賬的票據(jù)是否有資金的實際支付，查實是否存在，虛開發(fā)票和資金空轉(zhuǎn)的行為，已達(dá)到虛增建安費的情況。

3-4，調(diào)取工程監(jiān)理部門的監(jiān)理記錄，及材料物資進場實驗報告，核實有關(guān)材料的真實性，3-5，對取得大額成本發(fā)票審查其發(fā)票的真是性對照有關(guān)合同協(xié)議及開票單位進行查證。

4、疑點取證：復(fù)印建安成本明細(xì)賬、施工合同與決算書及相關(guān)發(fā)票。銀行存款及現(xiàn)金明細(xì)賬，工程監(jiān)理記錄，材料物資實驗報告等。

（四）、基礎(chǔ)設(shè)施費

1、疑點描述：

包括小區(qū)內(nèi)的道路供水供電供氣通訊照明門禁系統(tǒng)環(huán)衛(wèi)綠化擋土墻等。開發(fā)企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施費中列支花草樹木所占比例的金額較大，存在不實行為，把房地產(chǎn)開發(fā)費用計入基礎(chǔ)設(shè)施費已達(dá)到虛列當(dāng)期管理費用，對水電氣等工程不能取得發(fā)票或虛假發(fā)票進行列支。

2、疑點位置：基礎(chǔ)設(shè)施配套工程合同開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)帳成本分配表，重大設(shè)備和采購合同及付款憑證。

3、疑點檢查：

3-1，檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將基礎(chǔ)設(shè)施配套費在已售房屋中進行分?jǐn)偅?-2調(diào)取設(shè)計勘察施工合同，按合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行測算，并抽查大額支付款項，審查其是否取得的發(fā)票的真實性，3-3根據(jù)重大設(shè)備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內(nèi)容與合同是否一致。

3-4由于綠化草木大多來自農(nóng)民自產(chǎn)自銷享受國家稅收優(yōu)惠，開發(fā)企業(yè)往往虛開自購苗木發(fā)票，虛增綠化成本，轉(zhuǎn)移利潤，偷逃企業(yè)所得稅。

3-5對取得的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，核查其真實性，特別是市政公用，園林綠化基礎(chǔ)土石方等工程，所取得的發(fā)票進行重點檢查。

4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、設(shè)計勘察施工及相關(guān)合同，相關(guān)的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票

（五）、公共配套設(shè)施費

1、疑點描述：

公共配套設(shè)施是指城市建設(shè)規(guī)劃的要求為滿足居民的需求與開發(fā)項目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。開發(fā)企業(yè)往往對對其配套設(shè)施開發(fā)成本計入開發(fā)房屋陳本之中，成本分配不夠準(zhǔn)確。對公共配套設(shè)施工程取得的建筑也發(fā)票有不實行為。

2、疑點位置：公共配套設(shè)施施工合同配套設(shè)施材料采購合同等。

3、疑點檢查：

3-1核查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬，審查是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開發(fā)成本計入可售開發(fā)成本，3-2成本分配計算表內(nèi)容是否完整，分配比率是否準(zhǔn)確，存在有之分?jǐn)偘惭b工程費，而將公共配套設(shè)施費等在已售房屋中分?jǐn)?/p>

3-3調(diào)取設(shè)計勘察施工合同，按合同規(guī)定的邊準(zhǔn)進行測算，抽查大額付款憑證，審查其支付金額，是否超過合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

3-4抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發(fā)票進行核對，查看其金額是否相符及發(fā)票的真假性。

4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、成本分配計算表、設(shè)計勘察施工合同及相關(guān)憑證。

（六）、開發(fā)間接費

1、疑點描述：

開發(fā)間接費核算的是與項目開發(fā)直接相關(guān)，但不能明確屬于開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目的營銷設(shè)施建造費。開發(fā)企業(yè)在售樓部樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，不作為固定資產(chǎn)管理，而直接在銷售費用中列支。把與保安公司簽訂的保安服務(wù)費直接計入開發(fā)間接費，或報銷的私車加油費直接在開發(fā)間接費中列支。為銷售而制作的模型制作費直接計入開發(fā)費。

2、疑點位置：固定資產(chǎn)明細(xì)賬、銷售費用、管理費用明細(xì)賬、應(yīng)付工資、銀行存款明細(xì)賬等，3、疑點檢查：

3—1檢查房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款費用，資本化在地產(chǎn)完工前是否計入開發(fā)成本，所開發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗收合格，是否停止借款費用資本化，3-2核查公司利息收支匯兌損益，銀行手續(xù)費等，在利息支出是屬于可資本化的利息，是否先在財務(wù)費用中核實，月底是否轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費。

3-3審查開發(fā)間接費發(fā)生的原始憑證是否真實合法，3-4核查周轉(zhuǎn)房的攤銷是否準(zhǔn)確。

3-5核查開發(fā)間接費各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓 配套項目和大配套項目之間是否已分?jǐn)偂?/p>

3-6核查其借款合同，看其借款金額與注冊資本金相比，其借款金額是否超過注冊資本金200%，4、疑點取證：復(fù)印開發(fā)成本、財務(wù)費用、開發(fā)間接費、注冊資本金等相關(guān)賬簿憑證。三、期間費用的檢查

1、疑點描述：期間費用是指開發(fā)企業(yè)每一生產(chǎn)經(jīng)營商品和提供勞務(wù)所發(fā)生的可扣除的經(jīng)營費用管理費用財務(wù)費用。開發(fā)商對計入扣除項目期間費用的真實性與合法性有待落實。

2、疑點位置：經(jīng)營費用、管理費用、財務(wù)費用財務(wù)賬薄。

3、疑點檢查：

3-1：開發(fā)企業(yè)按照按揭貸款為購買方擔(dān)保的，其向銀行提供的保證金是否在銷售收入中減除，也不得作為費用扣除，在實際發(fā)生時可扣除。

3-2：核查“三費”扣除是否超標(biāo)。3-3：是否有非公益性捐贈稅前扣除

3-4：期間費用所取得的票據(jù)是否真實合法。

4、疑點取證：復(fù)印按揭貸款合同、財務(wù)費用、經(jīng)營費用，其他營業(yè)外支出賬簿及相關(guān)憑證。

四、營業(yè)外收入及其他收支

1、疑點描述：開發(fā)企業(yè)收取更名費、出租收入、政 府返還資金等計入其他收入或營業(yè)外收入或在其他應(yīng)付款中掛賬，一些罰款、滯納金計入營業(yè)外支出直接扣除。已達(dá)到偷逃企業(yè)所得稅的目的。

2、疑點位置：營業(yè)外收入、營業(yè)外支出、應(yīng)收（付）賬款及相關(guān)憑證

3、疑點檢查：

3-1：通過營業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入賬簿與其納稅申報表相核對，是否計入銷售收入。

3-2：通過營業(yè)外支出賬簿與其納稅申報表相核對，是否稅前扣除。

4、疑點取證：納稅申報表、營業(yè)外收入，其他業(yè)務(wù)收入賬簿、營業(yè)外支出及相關(guān)憑證