第一篇：我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

物業(yè)管理雛形源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。英國(guó)當(dāng)時(shí)正值工業(yè)發(fā)展時(shí)期。農(nóng)村人口紛紛涌入工業(yè)城市，形成了城市人口大量集中，對(duì)房屋的需求急劇膨脹，住房嚴(yán)重供不應(yīng)求。這時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商見(jiàn)有利可圖便紛紛營(yíng)建簡(jiǎn)陋的住房出租，但是，由于住房質(zhì)量低劣，附屬設(shè)備、配套設(shè)施又嚴(yán)重不足，因而，出現(xiàn)了普遍拖欠租金及住戶人為破壞房屋和設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)象，租賃關(guān)系混亂，業(yè)主的租金收入也得不到保障。這時(shí)～位名叫奧克維妞希爾的女主決定親自整頓其名下出租的物業(yè)，理順租賃關(guān)系。她首先修繕、改良了房屋的配套設(shè)備設(shè)施，改善了居住環(huán)境，然后制定了一系列行之有效的管理制度，要求用戶嚴(yán)格遵守，否則收回房屋。結(jié)果，事如所愿，租金得到了保證，用戶住得滿意。奧克維妞希爾的舉措令其他業(yè)主和政府的有關(guān)部門(mén)刮目相看，從此，出租物業(yè)的業(yè)主紛紛仿效奧克維敗希爾的管理方法，使得這一套管理方法在英國(guó)迅速推廣，以至后來(lái)，一些物業(yè)業(yè)主干脆請(qǐng)專(zhuān)人代為管理其物業(yè)，于是，物業(yè)管理逐漸發(fā)展成一種社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的行業(yè)。同時(shí)，英國(guó)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)也迅速在世界各地傳播。

我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理是從香港傳入，香港的物業(yè)管理則源于英國(guó)。本世紀(jì)60年代，香港經(jīng)濟(jì)開(kāi)始起飛，大陸大量人口紛紛涌入香港。一時(shí)間，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及人口的激增使香港的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重房荒。面對(duì)困境，香港政府和“香港房屋協(xié)會(huì)”等團(tuán)體開(kāi)始興建“公共屋村”（簡(jiǎn)稱“公屋”，又稱“廉租屋”）和“居者有其屋”（簡(jiǎn)稱“居屋”）?！肮荨焙汀熬游荨敝饾u解決了香港中下層市民居住問(wèn)題，緩解了香港緊張的住房需求。為了管理好“公共屋村”，香港從英國(guó)引進(jìn)了物業(yè)管理方法和物業(yè)管理人才，大力發(fā)展香港的物業(yè)管理業(yè)。此后，香港根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況不斷完善、充實(shí)和發(fā)展香港的物業(yè)管理，積累了不少成功的經(jīng)驗(yàn)，受到了國(guó)際上不少國(guó)家和地區(qū)的贊賞。今天，物業(yè)管理在國(guó)際上已十分流行。人們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是現(xiàn)代化房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的重要組成部分。物業(yè)管理業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程派生出來(lái)的分支行業(yè)，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展

人：奧克維亞.希爾女士

機(jī)構(gòu)（組織）：皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)

二、城市住房及住房制度改革

（一）我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況

私房改造轉(zhuǎn)化為國(guó)有

建房提供居民、職工居住

（二）改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度

住房投資由國(guó)家和企業(yè)統(tǒng)包

三個(gè)特征

住房分配采取實(shí)物分配

福利低租金，國(guó)家包修包養(yǎng) 投資無(wú)回收、不能形成良性循環(huán) 制約建設(shè)發(fā)展、供給小于需求 租金不能維護(hù)危舊房、危及安全 人均面積下滑、國(guó)家包袱沉重

（三）住房商品化制度

１、建立并扶持商品房市場(chǎng)

房地產(chǎn)領(lǐng)域三項(xiàng)改革：

住房制度改革

土地使用制度改革

房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革

改變國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理

推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)” ２、城鎮(zhèn)住房制度改革 1979年試點(diǎn)向居民售房

1994年公有住房開(kāi)始出售

1998年取消 福利分房，實(shí)施住房分配貨幣化

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立

四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展

1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

1995年，建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議。1997年，建設(shè)部在大連召開(kāi)了全國(guó)第二次物業(yè)管理工作會(huì)議。1999年，建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議。2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。

2002年，建設(shè)部建立全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

（一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。增加消費(fèi)

購(gòu)房消費(fèi)支出 裝飾裝修支出

水電氣暖長(zhǎng)期消費(fèi)支出

大中修設(shè)備改造及物業(yè)費(fèi)支出

（二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。重點(diǎn)是：“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)，逐步增加公共設(shè)施和社會(huì)福利設(shè)施”

（三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。

物業(yè)管理吸納大量的失業(yè)人員、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動(dòng)力。（每增加一萬(wàn)平方米，可增加5—8人就業(yè)）

（四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。

協(xié)助公安等部門(mén)防范刑事犯罪、防火、防事故。開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富居民業(yè)余生活。促進(jìn)鄰里和諧關(guān)系，促進(jìn)精神文明建設(shè)。

（五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展 對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有重大影響。

對(duì)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)有重要意義

第三節(jié)

我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 政府作用基于三個(gè)原因

轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的物業(yè)管理。

物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要職能。普商房、經(jīng)適房、廉租房的物管是民生問(wèn)題。直接關(guān)系民眾生活保障和社會(huì)和諧。

物業(yè)管理制度的歷史沿革以《條例》為分水嶺：

《條例》頒布前后兩個(gè)階段，有承繼及各自鮮明特點(diǎn)

一、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

一是借鑒性（泊來(lái)品）

二是過(guò)渡性（對(duì)房管模式采取漸進(jìn)式改革）

三是針對(duì)性（針對(duì)實(shí)際問(wèn)題，應(yīng)對(duì)性政策）

我國(guó)的物業(yè)管理制度是由國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。

（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件

主要內(nèi)容

1、確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主要部門(mén)

2、確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容

3、明確了社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式

4、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度

5、明確了管理委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)

6、明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)

7、確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度

8、針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施

9、針對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定行政處罰措施

（二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)（最高行業(yè)規(guī)范）

（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度（注冊(cè)取代）

（四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》

（五）《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

（六）《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

按2007年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號(hào)），自2008年2月1日起施行

（七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 按2007年11月26日《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》(建設(shè)部令第164號(hào))

（八）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部110號(hào)令）

二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)

2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。特點(diǎn)：

一是配套性（配套文件、實(shí)施細(xì)則）二是經(jīng)驗(yàn)性（總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性）三是操作性（規(guī)定細(xì)化，操作得以實(shí)施）內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明 物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成

第四節(jié)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期

一、《條例》的立法過(guò)程（了解）

（一）收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況（德法日韓澳新香港）

（二）開(kāi)展立法調(diào)研，掌握第一手材料（各大城市）

（三）進(jìn)行專(zhuān)家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題

（四）廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意

首次征求全民意見(jiàn)的立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。

二、《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則

指導(dǎo)思想：突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念

1、強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。

2、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

3、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng) 《條例》是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過(guò)度就是濫使職權(quán)

1、政府適度干預(yù)

2、推動(dòng)引導(dǎo)

《條例》基本原則

（一）物業(yè)管理權(quán)力和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則 建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例

（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（公益優(yōu)先原則）

《條例》設(shè)定的法律責(zé)任，充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則

（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

現(xiàn)實(shí)性：業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗(yàn)收、開(kāi)發(fā)企業(yè)不交費(fèi)、物業(yè)企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位責(zé)任轉(zhuǎn)嫁

前瞻性：業(yè)主大會(huì)、維修養(yǎng)護(hù)制度等

（四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

全國(guó)發(fā)展不平衡，大小城市的市場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)水平差異 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。

三、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度（熟悉）物業(yè)管理基本制度： 業(yè)主大會(huì) 管理規(guī)約

前期物業(yè)管理招投標(biāo) 物業(yè)承接查驗(yàn)

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金。

（一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上：

1、建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。

2、物業(yè)企業(yè)擅自改變物業(yè)用房用途的，或利用共用部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益用于物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。

（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制

1、共同財(cái)產(chǎn)、共同利益民主協(xié)商

2、共同財(cái)產(chǎn)管理置于共同契約中，少數(shù)服從多數(shù)

3、業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約體現(xiàn)上述機(jī)制

（三）《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng) 《民法通則》《合同法》《公司法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。

（四）妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系

《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限：

1、凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再規(guī)定行政處罰。

2、對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。

四、《條例》主要內(nèi)容介紹

（一）第一章

總則（5條）第一條: 立法宗旨、目的 第二條：調(diào)整范圍、對(duì)象

第三條：倡導(dǎo)原則：通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制選聘物業(yè)企業(yè) 第四條：利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步提升物業(yè)服務(wù)水平第五條：對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理授權(quán)

（二）第二章

業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（15條）

共同事務(wù)、共同利益、共同意志、共同決定

規(guī)定業(yè)主概念、權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則、業(yè)委會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成、管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系等

（三）第三章

前期物業(yè)管理（11條）

包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等

（四）第四章

物業(yè)管理服務(wù)（18條）

明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

（五）第五章

物業(yè)的使用與維護(hù)（7條）對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范

（六）第六章

法律責(zé)任（13條）法律規(guī)范三要素： 適用條件 行為模式

違反行為模式的法律后果

法律責(zé)任含義：

1、法律責(zé)任主體：公民、法人、單位和社會(huì)組織、各國(guó)籍人、無(wú)國(guó)籍人

2、法律責(zé)任核心要件：違法行為的實(shí)施

3、法律后果：法律上懲戒性負(fù)擔(dān)

4、法律責(zé)任只能由有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)依法予以追究 法律三要素

假定（前提）、處理（核心）、制裁（保證）

法律責(zé)任特征：

1、與違法行為相聯(lián)系：違法行為性質(zhì)和程度不同，承擔(dān)法律責(zé)任不同

2、內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的：由有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定

3、具有國(guó)家強(qiáng)制性：迫使違法人承擔(dān)其效果的強(qiáng)制力

4、由國(guó)家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的：其他任何組織和個(gè)人均無(wú)權(quán)進(jìn)行

條例》法律責(zé)任特點(diǎn)：

1、行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。

以規(guī)定民事責(zé)任的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目的

2、民事責(zé)任優(yōu)先。

①凡能通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰 ②確實(shí)違反行政管理規(guī)定，優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)

3、體現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則（物權(quán)法80條）

七）第七章

附則

按法律不溯及既往的原理，《條例》生效前的物業(yè)管理活動(dòng)不適用《條例》的規(guī)定。

五、《條例》確立的基本法律關(guān)系（掌握）

（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系

行使權(quán)利同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)（6個(gè)）

（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

簽訂服務(wù)合同、等價(jià)交換、主體平等

（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

前期物業(yè)服務(wù)只能建設(shè)單位實(shí)施

業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)上→前期物業(yè)服務(wù)合同

商品房銷(xiāo)售合同

建設(shè)單位義務(wù)：

1、制定《臨時(shí)管理規(guī)約》明示買(mǎi)受人

2、通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)

3、制定簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同

4、提供必要的物業(yè)管理用房

5、制定提供《兩書(shū)一證》

6、配合物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

7、移交物業(yè)項(xiàng)目資料

8、不得擅自處分共用部分、公用設(shè)備設(shè)施

9、保修期限和范圍內(nèi)的保修責(zé)任

10、配合組建業(yè)主大會(huì)

四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 分工明確、密切配合

（五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

業(yè)主大會(huì)是業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系形成的共同利益群體，他不是自治組織（財(cái)產(chǎn)自我管理（非權(quán)利）、自律）

業(yè)主大會(huì)與居委會(huì)非隸屬關(guān)系，但作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)建議。物業(yè)管理應(yīng)納入社區(qū)管理

（六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

接受監(jiān)督指導(dǎo)（房管、工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安、綠化、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)等）

物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：

1、依據(jù)我國(guó)民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人和管理人與服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；

2、依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系；

3、依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的平等的法律關(guān)系；

4、依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。

第二篇：我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷程

我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展歷程

張昭

（寧夏大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院 寧夏銀川 750021）

摘要：文章通過(guò)回顧我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程,對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析,并指出了所存在的主要問(wèn)題,由此提出了物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展完善的若干對(duì)策,以期引起業(yè)界進(jìn)行更深層次的探討,共同促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。

關(guān)鍵字：發(fā)展歷程 物業(yè)管理 我國(guó)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷程與現(xiàn)狀

物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)際上是與我們國(guó)家的房改和住房商品化密切相關(guān)的,在其20多年的探索和實(shí)踐中,大致經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段。第一階段:從1981年3月深圳市國(guó)內(nèi)第一家物業(yè)公司成至1994年3月,以房管所向物業(yè)公司轉(zhuǎn)型為主題的發(fā)展,是我國(guó)物業(yè)管理的起步、探索階段,其特點(diǎn)是房管所式的管理。第二階段:從1994年至1999年,這是我國(guó)物業(yè)管理開(kāi)始進(jìn)入規(guī)范化大發(fā)展階段。其特點(diǎn):一是物業(yè)管理立法明顯加快;二是物業(yè)管理隊(duì)伍迅速壯大,到1998年底全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)12000余家,從業(yè)人員近200萬(wàn)。第三階段:1999年至今是我國(guó)物業(yè)管理法制化和市場(chǎng)化建設(shè)與發(fā)展的重要時(shí)期,其重要標(biāo)志是《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)。截止目前,按不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過(guò)3萬(wàn)家,從業(yè)人員有300多萬(wàn),城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率可以達(dá)到50%左右,在一些大城市,像北京、上海、深圳都能達(dá)到70%甚至80%、90%。而其 物業(yè)管理類(lèi)型也增多,涉及各個(gè)領(lǐng)域,約11大類(lèi)。所以說(shuō)物業(yè)管理所創(chuàng)造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升,逐漸成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),增加就業(yè)的新興行業(yè)[1]。2 我國(guó)物業(yè)管理目前存在的主要問(wèn)題

我國(guó)物業(yè)管理雖然在短短的30年來(lái)發(fā)展較快，但暴露出了不少問(wèn)題。這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在：

2.1物業(yè)管理立法滯后，理論體系不健全

物業(yè)管理在我國(guó)是新興行業(yè),國(guó)家與地方各級(jí)的法律和法規(guī)都欠完善,開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任的界定還不夠明確。一方面,物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束,服務(wù)層次不到位;另一方面,物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障,管理難收成效。因此,盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系,已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要問(wèn)題。

2.2地區(qū)間發(fā)展不平衡

我國(guó)的物業(yè)管理興起于南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,到目前為止,仍存在地區(qū)發(fā)展不平衡的狀況。在南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開(kāi)展早、發(fā)展快,在北方經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市發(fā)展緩慢?？傮w來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大,要解決這一問(wèn)題根本在于減少各地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)差距。

2.3物業(yè)管理收費(fèi)不規(guī)范

目前,物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問(wèn)題是:一是收費(fèi)的難度上。少數(shù)業(yè)主寧可住在較差的環(huán)境中,出了問(wèn)題自己解決,也不愿交管理費(fèi)。另外,部分企業(yè)服務(wù)不到位,引起業(yè)主不滿,也使得收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。國(guó)家早就頒發(fā)了服務(wù)收費(fèi)暫行辦法將收費(fèi)作了明確規(guī)定,但是各地物價(jià)主管部門(mén)沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)施,當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又不見(jiàn)出臺(tái),服務(wù)收費(fèi)沒(méi)有做到有章可循,由此使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。

2.4物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)

現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量急劇增多,但管理規(guī)模小、物業(yè)分散,相對(duì)管理成本高,經(jīng)濟(jì)效益低,部分企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損等問(wèn)題。同時(shí),物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍窄,經(jīng)費(fèi)來(lái)源匱乏,加之從業(yè)人員素質(zhì)參差,服務(wù)不規(guī)范,專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng),企業(yè)運(yùn)作透明度不夠。這些都制約了企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā) 1

展。

2.5物業(yè)管理人員素質(zhì)不高,并缺乏專(zhuān)業(yè)人才

物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員良莠不齊,并缺乏專(zhuān)業(yè)人才。雖然從2006年對(duì)其專(zhuān)業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度,但部分企業(yè)沒(méi)具體實(shí)施。從業(yè)人員來(lái)源于各行各業(yè),加上部分物管企業(yè)缺乏嚴(yán)格的專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練,整體素質(zhì)參差不齊,降低了行業(yè)的公信力,損害了行業(yè)的形象,嚴(yán)重影響了行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。提高從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì),已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

2.6業(yè)主的素質(zhì)有待提高

作為物業(yè)的主人———業(yè)主,其應(yīng)該是積極參與物業(yè)管理的,但是目前很多業(yè)主放棄物業(yè)管理自主權(quán),對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理的事情漠不關(guān)心。業(yè)主委員會(huì)行為也不規(guī)范,違反招投標(biāo)的行為比比皆是。業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象突出。這些都不利于物業(yè)管理的正常順利發(fā)展。3 采取的對(duì)策

3.1政府積極管理和引導(dǎo),行業(yè)協(xié)會(huì)完全發(fā)揮協(xié)調(diào)作用

政府作為重要的職能部門(mén),應(yīng)采取措施加強(qiáng)管理和引導(dǎo)。尤其是在新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》之后,主要是應(yīng)加大宣傳力度,使業(yè)主對(duì)條例有更多的了解;二是盡快建立相關(guān)的制度,完善物業(yè)管理的法制體系。另外,行業(yè)協(xié)會(huì)也應(yīng)完全發(fā)揮其應(yīng)有的協(xié)調(diào)作用,多辦一些宣傳活動(dòng)和一些咨詢活動(dòng),提高業(yè)主的自我管理意識(shí),保障行業(yè)的迅速健康有序發(fā)展。

3.2提高業(yè)主的物管意識(shí)

許多業(yè)主物業(yè)知識(shí)缺乏,因此,行業(yè)主管部門(mén)、物管企業(yè)、新聞媒體應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度相互配合,提高業(yè)主的物管意識(shí),使物業(yè)管理的發(fā)展得到社會(huì)的支持。這樣才能增強(qiáng)業(yè)主和物管企業(yè)之間的溝通、信任,才能為企業(yè)創(chuàng)造了良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

3.3完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

目前,我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。由于傳統(tǒng)管理機(jī)制和觀念的存在,使業(yè)主得不到對(duì)物管企業(yè)的選擇權(quán),物管企業(yè)缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的壓力。要想解決這一問(wèn)題,要想取得高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理,需建立和完善招投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)制度,創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境,迫使各企業(yè)不斷提高自己,促進(jìn)物業(yè)管理水平的整體提高和行業(yè)的良性發(fā)展。

3.4專(zhuān)業(yè)化管理

物業(yè)管理的發(fā)展,有賴于物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化,而物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化又依賴于物業(yè)管理的市場(chǎng)化。通過(guò)市場(chǎng)化,企業(yè)會(huì)由原來(lái)的小而全、大而全,變成有特色的專(zhuān)業(yè)公司。通過(guò)專(zhuān)業(yè)公司專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化服務(wù),企業(yè)生產(chǎn)效率會(huì)提高,服務(wù)水平會(huì)提高,人員會(huì)隨之精簡(jiǎn),工資支出會(huì)節(jié)省、管理成本會(huì)下降,隨之服務(wù)價(jià)格也會(huì)下降。從根本上解決收費(fèi)難的問(wèn)題,并且增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.5智能化、信息化管理

隨著現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展,智能化、信息化管理已成為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力量。在沿海城市、大城市一些實(shí)力較強(qiáng)、有遠(yuǎn)見(jiàn)的物業(yè)公司已成熟運(yùn)用信息化管理系統(tǒng),將先進(jìn)管理理念融入日常管理,全面提升企業(yè)管理水平,打造了自己的服務(wù)品牌,實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；⒐?jié)約化經(jīng)營(yíng)模式,把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面,搶占了市場(chǎng)先機(jī)。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。

3.6物業(yè)管理企業(yè)或公司向規(guī)?；较虬l(fā)展

物業(yè)管理的規(guī)模化是其成功的必要條件。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,逐步形成的物業(yè)管理市場(chǎng)則要求物業(yè)管理企業(yè)既要提高管理服務(wù)水平,又要降低成本、提高競(jìng)爭(zhēng)力,有一定的經(jīng)濟(jì)效益。作為企業(yè)來(lái)講,其有效途徑主要是擴(kuò)大管理面積,走規(guī)?；?jīng)營(yíng)之路。對(duì)于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)講,僅有數(shù)量上的發(fā)展也已經(jīng)不能說(shuō)明物業(yè)管理水平的提高。物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求,轉(zhuǎn)變管理經(jīng)營(yíng)觀念,由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)

密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣,才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的科技進(jìn)

步同步。可以預(yù)見(jiàn),面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè),一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè),不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)的管理要求,物業(yè)管理行業(yè)必須面對(duì)挑戰(zhàn),提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。近年來(lái),大量的物業(yè)管理企業(yè)著眼于市場(chǎng)化、規(guī)模化發(fā)展。規(guī)模化的實(shí)現(xiàn)由多種途徑,可以依靠增 加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模,也可以依靠企業(yè)重組、優(yōu)化資源配置等方式來(lái)達(dá)到擴(kuò)大規(guī)模的目的,從而實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)、采購(gòu)、人才、協(xié)作等方面的規(guī)模效益。在物業(yè)管理這種管理密集型行業(yè)中,魚(yú)吃小魚(yú)或餓死小魚(yú)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律不會(huì)失效。只有專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?；嗷ゴ龠M(jìn)、良性循環(huán)的企業(yè),才有可能在物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中走在前面。

3.7培養(yǎng)適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理發(fā)展的新型綜合性人才

物業(yè)管理不同于其他行業(yè),對(duì)員工道德素質(zhì)的要求要高于專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。所以在對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。物業(yè)管理要求從業(yè)人員在電腦操作應(yīng)用、文字表達(dá)、溝通、協(xié)調(diào)各種關(guān)系、處理突發(fā)情況及職業(yè)道德和服務(wù)意識(shí)方面都具有良好的應(yīng)變和處理能力。物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)和競(jìng)爭(zhēng)有一半甚至更大程度上是體現(xiàn)在人才團(tuán)隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)上。因此,在人才培養(yǎng)方面不但要培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要的具有現(xiàn)代化管理思想觀念的人才,還要在知識(shí)、能力和素質(zhì)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、創(chuàng)新精神等方面綜合提高物業(yè)管理人才的總體素質(zhì),樹(shù)立人才培養(yǎng)模式多樣化、因材施教、促進(jìn)學(xué)生個(gè)性發(fā)展的觀念。

3.8建立以人為本的管理理念

任何一個(gè)物業(yè)公司都要樹(shù)立“以人為本,業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。物業(yè)管理以人為本的管理原則就是以人(主要是指物業(yè)管理從業(yè)人員和廣大業(yè)主)為中心的管理,在物業(yè)管理中把管理物業(yè)、住區(qū)的日常事務(wù)與管理人結(jié)合起來(lái),以管人為主。通過(guò)“抓人心、促人和、共發(fā)展”的一系列管理工作,開(kāi)發(fā)人的精神資源,使人的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中得到充分的釋放,凝聚起人們的主人翁力量,從而在整個(gè)物業(yè)管理工作中有足夠的精神動(dòng)力和智力支持,實(shí)現(xiàn)物業(yè)區(qū)的安全、文明、升值的最終目的。

物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、用戶服務(wù)。對(duì)物業(yè)是管理,對(duì)業(yè)主和使用者則是服務(wù)。管理好物業(yè),其目的就是為物業(yè)所有者或使用者提供更好的服務(wù)。因此,以人為本,進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)、提高服務(wù)水平,這是物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的終極管理目的是調(diào)動(dòng)住區(qū)內(nèi)的居民及管理者工作者的生活主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性,有力促進(jìn)人的自由全面發(fā)展。從物業(yè)管理的關(guān)系來(lái)看,人在物業(yè)管理活動(dòng)中扮演著不同的角色,但不同的角色卻以對(duì)方的活動(dòng)作為自己活動(dòng)的前提,所以首要的管理是處理這種相互依存的關(guān)系,是對(duì)人的行為進(jìn)行管理。

物業(yè)管理要立足滿足人們的生活需求、不斷提高人們生活質(zhì)量,以人的需求和生活舒適作為環(huán)境規(guī)劃的首要因素,強(qiáng)調(diào)人性、自然和建筑之間的和諧統(tǒng)一。

物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè),正處于向成熟邁進(jìn)的關(guān)鍵階段。日新月異的技術(shù)進(jìn)步,會(huì)越來(lái)越多的應(yīng)用到物業(yè)和環(huán)境建設(shè)中來(lái)。面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè),一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè),不可能適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。作為物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō),關(guān)注這方面的科技進(jìn)步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢(shì),對(duì)于及時(shí)提高管理技術(shù)、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度以及促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步都十分重要。

挑戰(zhàn)和機(jī)遇時(shí)刻并存。雖然我們僅有不足30年的發(fā)展歷程,新世紀(jì)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也不止是這幾個(gè)方面,但無(wú)論面對(duì)何種挑戰(zhàn),我們都應(yīng)坦然面對(duì),積極應(yīng)戰(zhàn)[2]。4 結(jié)語(yǔ)

雖然物業(yè)管理存在著上述問(wèn)題,但因?yàn)樗谖覀兊纳钪邪缪葜絹?lái)越重要的角色,所以現(xiàn)在的物業(yè)管理充滿了更新的更強(qiáng)的生命力。隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步,全國(guó)各方面的不斷努力,我們相信物業(yè)管理行業(yè)必將進(jìn)入滿意的良性的可持續(xù)發(fā)展的有序世界[1]。

參考文獻(xiàn)

[1] 張瑞敏 呂曉娟 參考我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策 [F62.9].市場(chǎng)論壇，2008,05

[2] 劉繼平參考我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃探析 [F293.33] 內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)學(xué)報(bào)，20097，（5）

第三篇：我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷程

我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷程

任彬

程中遇到了許多問(wèn)題，遇到許多機(jī)遇，面對(duì)更多的挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 歷史 問(wèn)題 趨勢(shì)（寧夏大學(xué)醫(yī)院環(huán)境學(xué)院寧夏銀川西夏區(qū)賀蘭西路498號(hào)750021）摘要：我國(guó)物業(yè)管理從舊中國(guó)開(kāi)始萌芽，改革開(kāi)放三十多年蒜素發(fā)展，逐漸開(kāi)始追趕世界的腳步，發(fā)展過(guò)

物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是現(xiàn)在城市管理的重要組成部分，在國(guó)際上非常流行并得到蓬勃發(fā)展，被人們視為現(xiàn)代化誠(chéng)實(shí)的朝陽(yáng)企業(yè)。我國(guó)物業(yè)管理是在住房制度改革帶來(lái)房屋產(chǎn)權(quán)格局變化，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規(guī)模住宅小區(qū)建設(shè)，從而推動(dòng)房屋管理體制變革的大背景下產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的1我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷史

1.1我國(guó)物業(yè)管理誕生發(fā)展

19世紀(jì)中葉到上世紀(jì)20年代，舊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)誕生。在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽(yáng)、哈爾濱等城市建造了許多八九層，甚至10層以上的建筑。在當(dāng)時(shí)，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生和保安服務(wù)等專(zhuān)業(yè)性的經(jīng)營(yíng)公司，這是我國(guó)物業(yè)管理的萌芽時(shí)20世紀(jì)80年代初，我國(guó)改革開(kāi)放逐步深入，開(kāi)始逐步實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理才從香港引入。1988年伴隨著深圳住房制度改革，房管制度的革新也陸續(xù)展開(kāi)，此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到普通商品房，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化和一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。

21世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也日趨成熟，物業(yè)管理越來(lái)越規(guī)范化，科學(xué)化，專(zhuān)業(yè)化。

1.2我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的特點(diǎn)

國(guó)內(nèi)物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無(wú)序，到迅猛發(fā)展的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨30年發(fā)展歷程。目前，中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無(wú)序，到迅猛發(fā)展的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨30年發(fā)展歷程。目前，中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管日趨規(guī)范；經(jīng)過(guò)不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場(chǎng)化行為更加理性規(guī)范；專(zhuān)業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開(kāi)始納入政府監(jiān)管范圍。[1]

2我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

2.1人力資源隊(duì)伍建設(shè)滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平

目前，我國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專(zhuān)業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場(chǎng)，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級(jí)管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

2.2業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏

一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報(bào)道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶

喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對(duì)社會(huì)、對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

2.3物業(yè)管理收費(fèi)難是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆

《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問(wèn)題，收費(fèi)難問(wèn)題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時(shí)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

2.4物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

據(jù)資料顯示，1997 年底我國(guó)約有物業(yè)管理企業(yè) 7 000 家，至 2003 年底達(dá) 2 萬(wàn)余家，增長(zhǎng)速度極快。建設(shè)部 2003 年頒布的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有 78 家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場(chǎng)份額普遍較小，經(jīng)營(yíng)管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺(tái)地區(qū)及外國(guó)同行的“入侵”。

2.5物業(yè)管理法制建設(shè)仍需進(jìn)一步完善

隨著我國(guó)住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，隨之而來(lái)產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題，但由于我國(guó)的相關(guān)法律體系尚未出臺(tái)，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然 2003 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，相關(guān)部門(mén)又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒(méi)有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式，據(jù)中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家社科基金項(xiàng)目“社區(qū)管理”課題組對(duì)北京 70 個(gè)居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量引起嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占 22.8%，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占 80%，隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占 34.2%，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財(cái)產(chǎn)被嚴(yán)重侵占的占 60%，這充分說(shuō)明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。

2.6地區(qū)間發(fā)展不平衡

從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開(kāi)展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對(duì)較慢。深圳市是全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國(guó)第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，占全國(guó)的 1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002 年底全國(guó)實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 50%以上，這說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。[2]

3我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展也在不斷尋求突破。市場(chǎng)的需求正交匯于一點(diǎn)，那就是物業(yè)管理將不僅僅局限于安防、綠化、維修等產(chǎn)業(yè)鏈的末端服務(wù)，還要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)能給客戶提供更多的對(duì)物業(yè)資產(chǎn)管理方面的有效支持。

物業(yè)管理升級(jí)是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化，最根本的目標(biāo)其實(shí)在于降低管理成本并使物業(yè)保值增值，這也正是對(duì)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理的價(jià)值所在。

資產(chǎn)管理，有狹義和廣義之分，狹義上特指證券市場(chǎng)范圍的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，在此不贅。廣義上則是指資產(chǎn)管理人接受資產(chǎn)委托人的委托，依照委托人的意愿或請(qǐng)求，對(duì)委托資產(chǎn)進(jìn)行管理運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)的行為。這種特定目標(biāo)可能是資產(chǎn)保值、增值，也可能是其他目標(biāo)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)管理，即住宅區(qū)、寫(xiě)字樓及其他樓盤(pán)的業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理，是最

典型的資產(chǎn)管理。

將物業(yè)管理上升為資產(chǎn)管理，不僅能使擁有的物業(yè)資產(chǎn)保值增值，更能通過(guò)一系列資本運(yùn)作，使其成為一種新的資本，增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。況且物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理具有一定優(yōu)勢(shì)。

鑒于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理作為其后續(xù)產(chǎn)業(yè)，必將隨之不斷成熟。成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)，是由成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)、成熟的開(kāi)發(fā)商、成熟的客戶（業(yè)主）以及成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)共同實(shí)現(xiàn)的。資產(chǎn)管理作為物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，還需要各方面做進(jìn)一步探討。

21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)由發(fā)展、完善到逐步走向成熟的重要階段，物業(yè)管理行業(yè)將要進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理趨于完善、服務(wù)理念不斷提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)而言，面臨質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用以及消費(fèi)觀念的更新等問(wèn)題，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，各方面都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要。

參考文獻(xiàn)：

[1] 回顧我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的30年歷程

[2] 湯宜林 我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

第四篇：我國(guó)包裝機(jī)械工業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展

我國(guó)包裝機(jī)械工業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展

解放前，我國(guó)包裝機(jī)械工業(yè)基本上是空白。絕大部分產(chǎn)品都不用包裝，只有少數(shù)產(chǎn)品采用手工包裝，因此談不上包裝機(jī)械化。只有上海、北京、天津、廣州等幾個(gè)大城市有英、美等國(guó)進(jìn)口的啤酒、汽水灌裝機(jī)及卷煙小包裝機(jī)等。

解放后的前30年間，我國(guó)包裝機(jī)械工業(yè)發(fā)展相當(dāng)緩慢。1956年上海煙草機(jī)械廠生產(chǎn)的卷煙小包裝機(jī)是我國(guó)最早生產(chǎn)的包裝機(jī)。20世紀(jì)60年代我國(guó)又生產(chǎn)了果酒、啤酒灌裝機(jī)，70年代末逐漸開(kāi)發(fā)了真空包裝機(jī)、捆扎機(jī)、立式制袋-充填-封口機(jī)、糖果包裝機(jī)和封罐機(jī)等，還沒(méi)有形成包裝機(jī)械工業(yè)體系。

進(jìn)入20世紀(jì)80年代，由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，對(duì)外貿(mào)易不斷擴(kuò)大，人民生活水平明顯提高，對(duì)產(chǎn)品的包裝要求越來(lái)越高，迫切要求包裝實(shí)現(xiàn)機(jī)械化、自動(dòng)化，從而大大地促進(jìn)了包裝機(jī)械工業(yè)的發(fā)展，包裝機(jī)械工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有的位置越來(lái)越重要。為促進(jìn)包裝機(jī)械工業(yè)更快地發(fā)展，我國(guó)先后成立了一些管理機(jī)構(gòu)和行業(yè)組織。1980年12月成立了中國(guó)包裝技術(shù)協(xié)會(huì)，1981年4月成立了中國(guó)包裝技術(shù)協(xié)會(huì)包裝機(jī)械委員會(huì)。1989年成立中國(guó)食品和包裝機(jī)械工業(yè)協(xié)會(huì)，來(lái)協(xié)調(diào)行業(yè)的發(fā)展。

20世紀(jì)90年代以來(lái)，包裝機(jī)械工業(yè)每年平均以20%～30%的速度增長(zhǎng)，發(fā)展速度高于整個(gè)包裝工業(yè)平均增長(zhǎng)速度的15%～17%，比傳統(tǒng)的機(jī)械工業(yè)的平均增長(zhǎng)值高4.7個(gè)百分點(diǎn)。包裝機(jī)械工業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的非常重要的新興行業(yè)。

至21世紀(jì)初我國(guó)從事包裝機(jī)械生產(chǎn)的企業(yè)約有1500多家，其中具有一定規(guī)模的企業(yè)近400家。產(chǎn)品有40類(lèi)，2700多種，其中有一批既能滿足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需要，又能參與國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。目前我國(guó)包裝機(jī)械行業(yè)擁有一批開(kāi)發(fā)能力較強(qiáng)的骨干企業(yè)，它們主要由以下幾個(gè)方面組成：經(jīng)過(guò)技術(shù)改造，生產(chǎn)包裝機(jī)械的某些實(shí)力較強(qiáng)的機(jī)械類(lèi)工廠；軍轉(zhuǎn)民企業(yè)；發(fā)展水平較高的股份有限公司。

為提高包裝機(jī)械工業(yè)的技術(shù)水平，全國(guó)已有一批科研院所從事包裝機(jī)械的研發(fā)工作，全國(guó)已有53所高等院校先后建立了包裝工程專(zhuān)業(yè)，為我國(guó)包裝機(jī)械工業(yè)的發(fā)展，早日趕上世界先進(jìn)水平提供了有力的技術(shù)和人才保證。

第五篇：我國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的產(chǎn)生和發(fā)展

我國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的產(chǎn)生和發(fā)展

我國(guó)1984年12月26日成立“中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)”，它是由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的具有官方性質(zhì)的全國(guó)性社會(huì)團(tuán)體，也是中國(guó)目前為止唯一的全國(guó)性消費(fèi)者組織。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的成立標(biāo)志著中國(guó)政府開(kāi)始重視消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問(wèn)題，從此開(kāi)始了消費(fèi)者保護(hù)運(yùn)動(dòng)的新紀(jì)元。1987年9月13日,中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)在國(guó)際消費(fèi)者聯(lián)盟第十二界世界大會(huì)上,被接納為正式會(huì)員。加入國(guó)際消費(fèi)者聯(lián)盟,標(biāo)志著中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)所從事的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作的國(guó)際化。1

中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)是由有關(guān)行政部門(mén)聯(lián)合組建，報(bào)政府審批，并由政府撥款支持。還有在消費(fèi)者協(xié)會(huì)指導(dǎo)下開(kāi)展維權(quán)活動(dòng)的基層組織，這些組織數(shù)量巨大，沒(méi)有政府資助。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到2003年底,全國(guó)縣以上消費(fèi)者協(xié)會(huì)已達(dá)3254個(gè)(其中省、自治區(qū)、直轄市31個(gè));在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城市街道設(shè)立消協(xié)分會(huì)26129個(gè);基層投訴站、監(jiān)督站、聯(lián)絡(luò)站等各類(lèi)基層網(wǎng)絡(luò)組織89425個(gè)(設(shè)在城市商業(yè)集中區(qū)12966個(gè),鄉(xiāng)鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)13738個(gè),村委會(huì)43994個(gè)、居委會(huì)9606個(gè),行業(yè)管理部門(mén)、高等院校、廠礦企業(yè)等其他場(chǎng)所9121個(gè));義務(wù)監(jiān)督員、維權(quán)志愿者9萬(wàn)余名。孫 穎《論消費(fèi)者組織的運(yùn)作與發(fā)展》法學(xué)評(píng)論(雙月刊)2010年第1期(總第159期)

《中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)成立二十周年二十件大事》, http: / /business.sohu.com /20041224 /n2236296691.shtml.2008年5月23日訪問(wèn);