第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)精裝修稅負測算

房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝房節(jié)稅的合同簽訂

房地產(chǎn)公司銷售精裝房的實踐中，通常有以下四種合同簽訂方法：

一、房企與購房者只簽一份購房銷售合同，合同中的價款約定毛坯房銷售價，同時補充條款中約定：裝修價款。

二、房地產(chǎn)企業(yè)與購房者只簽一份購房銷售合同，合同價款約定銷售總價款，另外銷售合同中的交房標準條款中約定：精裝房交付，房地產(chǎn)企業(yè)免費贈送裝修費用。

三、房地公司與購房者分別簽兩份合同：毛坯房銷售合同，合同銷售價為毛坯房銷售價，裝修合同，合同價位裝修價格。

四、簽兩份合同：一份是房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂毛坯房銷售合同；另一份是房地產(chǎn)企業(yè)指定的裝修公司（往往是房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)）購房者簽訂裝修合同。

四種不同的合同簽訂方法，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費是不同的。案例、某房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝房的四種合同簽訂方法下的涉稅分析

1、案情介紹

某房地產(chǎn)企業(yè)2018年新開發(fā)的銷售，假設(shè)毛坯房銷售價11100萬元，裝修價格1110萬元，銷售總價12210萬元，同時假設(shè)分攤的土地成本為3600萬元，除裝修成本的開發(fā)成本為2400萬元，開發(fā)費用為1000萬元（取得的發(fā)票為增值稅普通發(fā)票）。以上假設(shè)均為含增值稅價，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑公司簽訂時包工包料合同，可抵扣的增值稅進項稅額為348萬元，房地產(chǎn)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出，不考慮印花稅、城建稅及附加，房地產(chǎn)企業(yè)打算與購房者簽訂合同，有以下四種合同簽訂方法：

第一種合同簽訂方法：房地產(chǎn)企業(yè)與購房者只簽一份購房銷售合同，合同中的價款條款約定：毛坯房銷售價11100萬元，同時銷售合同的補充條款中約定：裝修價款1110萬元。第二種合同簽訂方法：房地產(chǎn)企業(yè)與購房者只簽一份購房銷售合同，合同中的價款條款約定：銷售總價款12210萬元，另外銷售合同中的交房標準條款中約定：精裝房交付，房地產(chǎn)企業(yè)免費贈送裝修費用。

第三種合同簽訂方法：房地公司與購房者分別簽兩份合同：毛坯房銷售合同，合同銷售價為11100萬元，裝修合同，合同價為1110萬元。

第四種合同簽訂方法：簽兩份合同：一份是房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂毛坯房銷售合同，合同價為11100萬元，另一份是指定的裝修公司（房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)）購房者簽訂裝修合同，合同價為1110萬元。

分析每一種合同簽訂方法下的涉稅成本，哪一種合同簽訂方法是最節(jié)稅的？

2、涉及成本分析

（1）第一種合同簽訂方法下的稅收成本分析 《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規(guī)定：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。財稅【2016】43文件第三條第二款規(guī)定如下：《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。總局公告2016年第70號第三條規(guī)定：計算土地增值稅的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

基于以上稅收政策規(guī)定，在一份銷售合同中分別約定：毛坯房銷售價、裝修價格的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售合同價款為毛坯房銷售價、裝修價格的總和12210萬元。具體的稅收成本計算如下： ①增值稅的計算

（12210-3600）÷（1+11%）×11%-348=505（萬元）②土地增值稅的計算

扣除總金額為：3600+（2400+1110）÷（1+11%）+【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%=8790.81 收入額為：12210÷（1+11%）=11000（萬元）增值額為：11000-8790.8=2209 增值率為：增值額÷扣除總金額×100%=2209÷8790=25% 土地增值稅為：2209×30%=662.7（萬元）③企業(yè)所得稅的計算

【11000-3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-662.7】×25%=（7400-3162-1000+357-662.7）×25%=733.08（萬元）

總稅收成本為：505+662.7+733.08=1900.78(萬元)（2）第二種合同簽訂方法下的稅收成本分析

財稅[2016]36號文附件1第十四條的規(guī)定：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)視同銷售。根據(jù)此規(guī)定，視同銷售的要件是“無償提供”服務(wù)，房地產(chǎn)公司沒有裝修資質(zhì)，根據(jù)《建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第159號）房地產(chǎn)企業(yè)不可以提供裝修服務(wù)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)免費贈送裝修不屬于視同銷售行為，應(yīng)該屬于房地產(chǎn)企業(yè)外購裝修服務(wù)贈送給購房者的行為。

房地產(chǎn)企業(yè)外購裝修服務(wù)贈送給購房者的行為，到底屬不屬于稅法上的視同銷售行為呢？《增值稅暫行條例》（財政部、國家稅務(wù)總局令2008年第50號）第四條第（八）項規(guī)定：單位或者個體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人的視同銷售?！蛾P(guān)于加強企業(yè)對外捐贈財務(wù)管理的通知》（財企[2003]95號）第一條關(guān)于“對外捐贈的定義和途徑”規(guī)定如下：對外捐贈是指企業(yè)自愿無償將其有權(quán)處分的合法財產(chǎn)贈送給合法的受贈人用于生產(chǎn)經(jīng)營活動沒有直接關(guān)系的公益事業(yè)的行為。財企[2003]95號第四條規(guī)定：“企業(yè)為宣傳企業(yè)形象、推介企業(yè)產(chǎn)品發(fā)生的贊助性支出，應(yīng)當按照廣告費用進行管理”。根據(jù)《關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）文件第三條規(guī)定：“企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈”?；谝陨隙愂照咭?guī)定，無償贈送與捐贈是有區(qū)別的，“捐贈”行為沒有商業(yè)目的，否則是廣告性的“贊助”行為，而“無償贈送”行為有商業(yè)目的。房地產(chǎn)企業(yè)贈送裝修費的商業(yè)目的是促使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售。再說房地產(chǎn)企業(yè)贈送裝修費的前提條件是購房者必須先購房，只有購了房才由資格享受贈送裝修費。因此，房地企業(yè)賣房送裝修費贈送的裝修費含在銷售房價當中，不屬于“無償贈送行為”，不視同銷售處理。

根據(jù)以上分析，第二種合同簽方法的房地產(chǎn)企業(yè)的總稅負與第一種簽訂合同的方法的總稅負是一樣的。（3）第三種合同簽訂方法下的稅收成本分析

在第三種合同簽訂方法下，房地產(chǎn)企業(yè)沒有裝修資質(zhì)，其與購房者簽訂的裝修合同是無效合同?！抖愂照魇展芾矸▽嵤┘殑t》（2016年修訂版）第三條第二款規(guī)定：“納稅人應(yīng)當依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務(wù)；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無效”?；诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂裝修合同和銷售合同的稅收成本分析如下。①增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項稅額的計稅基礎(chǔ)為銷售收入11100萬元÷（1+11%）+裝修收入1110÷（1+11%）萬元＝11000萬元，開發(fā)成本和裝修成本所取得進項稅額可全部抵扣。（11100-3600）÷（1+11%）×11%+1110÷（1+11%）×11%-348=505（萬元）②土地增值稅的計算

土地增值稅計稅收入為10000萬元【11100萬元÷（1+11%）】，裝修成本1000萬元【1110÷（1+11%）】不得作為開發(fā)成本扣除。

扣除總金額為：3600+2400÷（1+11%）+【3600+2400÷（1+11%）】×30%=3600+2162+1729=7491（萬元）收入額為：11100-÷（1+11%）=10000（萬元）

增值額為：11100-÷（1+11%）-3600-2400÷（1+11%）--【3600+2400÷（1+11%）】×30%-=6400-2162-1729=2509（萬元）

增值率為：增值額÷扣除總金額×100%=2509÷7491×100%=34% 土地增值稅為：2509×30%=752.7（萬元）③企業(yè)所得稅的計算 【11000—3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-752.7】×25%=（7400-3162-1000+357-752.7）×25%=710.58（萬元）

總的稅收成本為：505+752.7+710.58=1968.28（萬元）基于以上分析，不僅違法簽訂合同而且將導(dǎo)致增值稅負。（4）第四種合同簽訂方法下的稅收成本分析

由于房地產(chǎn)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)：裝修公司分別跟購房者簽訂毛坯房銷售合同和裝修合同。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅額的計稅基礎(chǔ)為合同銷售收入10000萬元，土地增值稅計稅收入為10000萬元，開發(fā)成本和裝修成本所取得進項稅額可全部抵扣。對裝修公司而言，裝修公司的增值稅銷項稅額的計稅基礎(chǔ)為合同銷售收入1000萬元，裝修成本所取得進項稅額可全部抵扣。具體房地產(chǎn)企業(yè)和裝修企業(yè)的稅收成本分析如下：

①房地產(chǎn)企業(yè)和裝修企業(yè)的增值稅

（11100-3600）÷（1+11%）×11%+1110÷（1+11%）×11%-348=505（萬元）

②房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的計算

土地增值稅計稅收入為10000萬元【11100萬元÷（1+11%）】，裝修公司給房地產(chǎn)企業(yè)開11%的增值稅專用發(fā)票，因此，裝修成本1000萬元【1110÷（1+11%）】作為開發(fā)成本扣除?？鄢偨痤~為：3600+（2400+1110）÷（1+11%）+【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%=5191（萬元）收入額為：11100-÷（1+11%）=10000（萬元）

增值額為：11100-÷（1+11%）-3600-（2400+1110）÷（1+11%）--【3600+（2400+1110）÷（1+11%）】×30%-=6400-3162-2029=1209（萬元）

增值率為：增值額÷扣除總金額×100%=1209÷5191×100%=23% 土地增值稅為：1209×30%=362.7（萬元）③房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的計算

【11000—3600-（2400+1110）÷（1+11%）-1000+3600÷（1+11%）×11%-362.7】×25%=（6400-3162-1000+357-362.7）×25%=558.08（萬元）

總的稅收成本為：505+362.7+558.08=1425.78（萬元）基于以上計算分析，第四種合同簽訂方法，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)總的稅負比第一種和第二種合同簽訂方法，可以節(jié)約475萬元（1900.78-1425.78）的稅。

3、分析結(jié)論

通過以上定性和定量分析可以得出以上結(jié)論：全面營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝房，為了節(jié)約稅負，單獨注冊一個關(guān)聯(lián)的裝修公司，房地產(chǎn)企業(yè)和裝修公司分包與購房者簽兩份合同：一份是房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂毛坯房銷售合同；另一份是房地產(chǎn)企業(yè)指定的裝修公司（往往是房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者簽訂裝修合同。

第二篇：房地產(chǎn)與建筑業(yè)營改增后的稅負率測算

房地產(chǎn)與建筑業(yè)營改增后的稅負率測算

【模型】假設(shè)每平米售價10000元；成本構(gòu)成：建筑裝修造價3500元【11%】；勘察、設(shè)計、廣告等費用1000元【6%】；綠化、基礎(chǔ)設(shè)施費等成本1000元【11%】。

1.銷項稅額=10000/（1+11%）*11%=991元

2.進項稅額=（3500+1000）/（1+11%）*11%+1000/（1+6%）*6%=446+57=503元

3.應(yīng)納增值稅=991-503=488元

4.如果繳納營業(yè)稅=10000*5%=500萬元 營改增后降低稅負=（500-488）/500=2.4%

【模型推導(dǎo)】

設(shè)：項目總收入=Y（含稅），能夠取得的進項稅額=T

銷項稅額=Y/（1+11%）*11%

進項稅額=T 應(yīng)納增值稅額=0.099Y-T

營業(yè)稅=Y*5%=0.05Y 令：

0.099Y-T=0.05Y 解得： T/Y=4.9% 總結(jié)：

（1）當能夠取得合法有效的抵扣憑證且可以抵扣的進項稅額占項目總收入的比例遠遠大于4.9%時，營改增后會降低房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的稅負

（2）當能夠取得合法有效的抵扣憑證且可以抵扣的進項稅額占項目總收入的比例遠遠小于4.9%時，營改增會增加房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負

第三篇：建筑業(yè)“營改增”稅負測算

建筑業(yè)“營改增”稅負測算

建筑業(yè)“營改增”稅負測算

隨著建筑業(yè)營改增政策的臨近，建筑企業(yè)稅負變化到底如何，將面臨哪些變化

等是必須考慮的問題。方正稅務(wù)師以實地調(diào)研數(shù)據(jù)為樣本，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》的通知（財稅[2011]110號）明確的建筑業(yè)適用11%稅率進行營改增后可能引起的稅負變化進行了分析，供納稅人參考。

一、建筑業(yè)特點及主要風(fēng)險

按照方案建筑業(yè)納入增值稅征稅范圍后，按照一般計稅方法計算應(yīng)交增值稅，與其他增值稅一般納稅人相比，目前建筑業(yè)存在以下主要特點及涉稅風(fēng)險：

1.建筑業(yè)財務(wù)核算不規(guī)范。據(jù)了解，建筑業(yè)的財務(wù)核算主要由工程項目部門按預(yù)算成本提供報賬憑證，并非按照實際采購業(yè)務(wù)據(jù)實計賬。這一做法對營業(yè)稅直接依工程收入按適用稅率計稅影響不大。營改增后，工程成本及其原始憑證直接影響增值稅稅款計算，工程項目部門某些采購業(yè)務(wù)不能取得增值稅專用發(fā)票將直接影響稅款的抵扣，而工程項目部門為報賬虛構(gòu)購進業(yè)務(wù)取得扣稅憑證將涉嫌偷逃增值稅。2.建筑業(yè)人工費用占比高。建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，人工費用占總成本的比例相對較高。經(jīng)測算，建筑企業(yè)人工費用約占全部成本的30%。與其他行業(yè)相比，建筑業(yè)人工費用占營業(yè)收入的比例較高，建筑業(yè)工程收入中增值較多，營改增后稅負可能上升較多。3.建筑業(yè)采購市場不規(guī)范。建筑企業(yè)大部分大型設(shè)備如挖掘機、吊機等是通過租賃得來，有的則是由勞工帶機作業(yè)，不少主材如砂石、磚等以及一些輔料如鐵絲、扣件等是向增值稅小規(guī)模納稅人購買的，難以取得增值稅專用發(fā)票，將導(dǎo)致建筑業(yè)營改增稅負增加。

二、建筑業(yè)營改增稅負測算方法

為了便于對營改增前后稅負變化進行對比，我們將營改增后的增值稅稅負界定為應(yīng)納增值稅額與含稅工程收入之比。即：

增值稅稅負＝增值稅應(yīng)納稅額÷含稅工程結(jié)算收入 增值稅應(yīng)納稅額=工程銷項稅額－工程進項稅額 工程銷項稅額= [工程結(jié)算收入÷（1+11%）]×11% 工程進項稅額=∑[材料等含稅成本÷(1+材料等適用稅率)] ×適用稅率 全部實施營改增后，增值稅鏈條會逐步健全，建筑業(yè)進項稅抵扣范圍會逐步擴大并完善，因此區(qū)分兩種情況分別測算建筑業(yè)營改增后稅負。

第一種情況，假定除人工費用外的全部材料費用都可以取到增值稅專用發(fā)票。因為隨著營改增的推行，建筑企業(yè)為了減輕自身的稅收負擔，必然會選擇增值稅一般納稅人采購材料，索取增值稅專用發(fā)票扣稅。第二種情況，按照建筑企業(yè)估計，目前只有部分項目可以取得增值稅扣稅發(fā)票。

三、建筑業(yè)營改增稅負的具體測算 建筑業(yè)“營改增”稅負測算

隨著建筑業(yè)營改增政策的臨近，建筑企業(yè)稅負變化到底如何，將面臨哪些變化

等是必須考慮的問題。方正稅務(wù)師以實地調(diào)研數(shù)據(jù)為樣本，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》的通知（財稅[2011]110號）明確的建筑業(yè)適用11%稅率進行營改增后可能引起的稅負變化進行了分析，供納稅人參考。

一、建筑業(yè)特點及主要風(fēng)險

按照方案建筑業(yè)納入增值稅征稅范圍后，按照一般計稅方法計算應(yīng)交增值稅，與其他增值稅一般納稅人相比，目前建筑業(yè)存在以下主要特點及涉稅風(fēng)險：

1.建筑業(yè)財務(wù)核算不規(guī)范。據(jù)了解，建筑業(yè)的財務(wù)核算主要由工程項目部門按預(yù)算成本提供報賬憑證，并非按照實際采購業(yè)務(wù)據(jù)實計賬。這一做法對營業(yè)稅直接依工程收入按適用稅率計稅影響不大。營改增后，工程成本及其原始憑證直接影響增值稅稅款計算，工程項目部門某些采購業(yè)務(wù)不能取得增值稅專用發(fā)票將直接影響稅款的抵扣，而工程項目部門為報賬虛構(gòu)購進業(yè)務(wù)取得扣稅憑證將涉嫌偷逃增值稅。2.建筑業(yè)人工費用占比高。建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，人工費用占總成本的比例相對較高。經(jīng)測算，建筑企業(yè)人工費用約占全部成本的30%。與其他行業(yè)相比，建筑業(yè)人工費用占營業(yè)收入的比例較高，建筑業(yè)工程收入中增值較多，營改增后稅負可能上升較多。

3.建筑業(yè)采購市場不規(guī)范。建筑企業(yè)大部分大型設(shè)備如挖掘機、吊機等是通過租賃得來，有的則是由勞工帶機作業(yè)，不少主材如砂石、磚等以及一些輔料如鐵絲、扣件等是向增值稅小規(guī)模納稅人購買的，難以取得增值稅專用發(fā)票，將導(dǎo)致建筑業(yè)營改增稅負增加。

二、建筑業(yè)營改增稅負測算方法

為了便于對營改增前后稅負變化進行對比，我們將營改增后的增值稅稅負界定為應(yīng)納增值稅額與含稅工程收入之比。即：

增值稅稅負＝增值稅應(yīng)納稅額÷含稅工程結(jié)算收入 增值稅應(yīng)納稅額=工程銷項稅額－工程進項稅額 工程銷項稅額= [工程結(jié)算收入÷（1+11%）]×11% 工程進項稅額=∑[材料等含稅成本÷(1+材料等適用稅率)] ×適用稅率 全部實施營改增后，增值稅鏈條會逐步健全，建筑業(yè)進項稅抵扣范圍會逐步擴大并完善，因此區(qū)分兩種情況分別測算建筑業(yè)營改增后稅負。

第一種情況，假定除人工費用外的全部材料費用都可以取到增值稅專用發(fā)票。因為隨著營改增的推行，建筑企業(yè)為了減輕自身的稅收負擔，必然會選擇增值稅一般納稅人采購材料，索取增值稅專用發(fā)票扣稅。第二種情況，按照建筑企業(yè)估計，目前只有部分項目可以取得增值稅扣稅發(fā)票。

三、建筑業(yè)營改增稅負的具體測算

根據(jù)上表計算，wy項目全部可以取得進項稅的情況下進項稅6,837,820.17元，部分取得進項稅的情況下，進項稅3,493,419.67元；yw項目全部可以取得

進項稅的情況下進項稅9,942,917.66元，部分取得進項稅的情況下，進項稅5,105,454.77元。（3）營改增后的稅負變化

情形之一：材料可全部扣稅情況的稅負

Wy項目應(yīng)交增值稅額= 8,641,441－6,837,820=1,803,621（元）增值稅稅負＝1,803,621÷87,200,000＝2.07% Yw應(yīng)交增值稅額=12,734,260-9,942,915=2,791,345（元）增值稅稅負＝2,791,345÷128,500,255＝2.17% 情形之二：部分材料可扣稅情況的稅負

wy應(yīng)交增值稅額=8,641,441-3,493,420=5,148,021（元）wy增值稅稅負＝5,148,021÷87,200,000＝5.90% yw應(yīng)交增值稅額=12,734,260-5,105,454=7,628,806（元）增值稅稅負＝7,628,806÷128,500,255＝5.94%（4）營改增后保持原稅負不變的稅率

營改增之前，建筑企業(yè)營業(yè)稅的實際稅負率為3%。假設(shè)稅負平衡點的增值稅稅率為x，如果維持改革前后的稅負不變，那么：工程結(jié)算收入×3%=[工程結(jié)算收入÷(1+x)] ×x-當期可抵扣進項稅額 A.在全部材料可以扣稅情況下，維持原營業(yè)稅稅負水平，計算出wy項目x=12.16%，即建筑企業(yè)營業(yè)稅保持原稅負3%不變的情況下，wy營改增后增值稅稅率應(yīng)設(shè)計為12.16%；計算出yw項目x=12.03%，即建筑企業(yè)營業(yè)稅保持原稅負3%不變的情況下，yw營改增后增值稅稅率應(yīng)設(shè)計為12.03%；

B.在部分材料可以扣稅情況下，維持原營業(yè)稅稅負水平，計算出wy項目x=7.49%，即建筑企業(yè)營業(yè)稅保持原稅負3%不變的情況下，wy項目營改增后增值稅稅率為7.49%，yw項目的x=7.53%，即建筑企業(yè)營業(yè)稅保持原稅負3%不變的情況下，yw項目營改增后增值稅稅率為7.53%。2.分析與結(jié)論

在前述wy和yw兩個項目中，假定全部材料可以扣稅，其應(yīng)納增值稅占含稅工程收入的比率分別為2.07%和2.17%，明顯低于改革前3%的營業(yè)稅稅負率。但是如果按照只有部分材料可以取得扣稅憑證的情形測算，企業(yè)的實際稅負率分別達到了5.90%和5.94%，遠遠高于營改增之前3%的稅率。如果要達到改革前營業(yè)稅的稅負水平，兩個項目的增值稅率分別為7.56%和7.49%。

由此可見，建筑業(yè)稅負的高與低，關(guān)鍵取決于專用發(fā)票的取得和進項稅扣除額的大小。在現(xiàn)有環(huán)境下，不是所有涉及建筑成本供貨企業(yè)都是增值稅一般納稅人，并非每項支出都可以取得增值稅專用發(fā)票，增值稅發(fā)票取得不易。如果出現(xiàn)甲供料或者部分支出項目沒有增值稅發(fā)票，這就直接導(dǎo)致一些項目不能抵扣，造成企業(yè)實際稅負加重。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的稅負

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的稅負

關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的人士或許多數(shù)了解，目前這個曾經(jīng)風(fēng)光無限的行業(yè)面臨著巨大的考驗，進入2008年，持續(xù)緊縮的貨幣政策進一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的狀況，加之美國次貸危機、樓市拐點論以及突如其來的汶川大地震，更是給寒冬里的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。業(yè)內(nèi)人士認為，資金鏈緊張將是房地產(chǎn)行業(yè)資源并購整合良機，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰、合并重組將加快，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫變賣項目和股權(quán)。根據(jù)部分上市公司最近發(fā)布的公告，我們發(fā)現(xiàn)近期通過股權(quán)方式賣地、拿地的企業(yè)不在少數(shù)。為了便于大家了解通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓、受讓土地使用權(quán)的稅負情況，筆者試通過案例的形式進行分析、探討，以供參考。

一、案例回放：

M置業(yè)集團股份有限公司（以下簡稱“M置業(yè)公司”）為國內(nèi)一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司，2008年7月1日發(fā)布《關(guān)于受讓沈陽Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)的公告》，公告內(nèi)容簡要如下：

M置業(yè)公司將受讓香港Y公司持有的沈陽Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“沈陽Y公司”）100%股權(quán)，該協(xié)議轉(zhuǎn)讓總金額確定為人民幣65，000萬元。沈陽Y公司系中國企業(yè)法人，公司注冊資本2，999萬美元，沈陽Y公司目前股東為香港Y公司，香港Y公司持有其100%的股權(quán)。截止2008年5月31日，沈陽Y公司總資產(chǎn)為95，000萬元，總負債為73，000萬元，凈資產(chǎn)為22，000萬元（全部為實收資本額）。

沈陽Y公司現(xiàn)有資產(chǎn)：該公司于2007年1月26日依法拍賣競得位于沈陽**區(qū)四宗國有土地使用權(quán)，土地面積為262，019.8平方米，用途為混合住宅用地雙方共同約定：本次轉(zhuǎn)讓價格以沈陽Y公司所擁有的位于沈陽**區(qū)四宗國有土地使用權(quán)及目前周邊土地成交價格為依據(jù)，確定100%股權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓金額為人民幣65，000 萬元。根據(jù)遼寧省國地資源廳公布的土地交易公告，該宗土地當時的拍賣價格為61483.萬元（假定土地的相關(guān)購置成本總額亦為65，000 萬元）。

二、案例分析

本次交易中香港Y公司將持有的沈陽Y公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給M置業(yè)公司，M置業(yè)公司間接取得沈陽**區(qū)四宗國有土地使用權(quán)，據(jù)媒體報道這是M置業(yè)公司受讓沈陽Y公司股權(quán)的主要目的。

本例中將香港Y公司對沈陽Y公司的出資 22，000萬元，現(xiàn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓額為人民幣65，000 萬元，香港Y公司通過此筆交易獲利43，000萬元，相當于取得放棄土地開發(fā)權(quán)的補償。值得關(guān)注的是，M置業(yè)公司取得此塊土地使用權(quán)的總成本，除了直接支付的轉(zhuǎn)讓款65，000 萬元外，還應(yīng)包括沈陽Y公司為購地舉借的債務(wù)43，000萬元。因為沈陽Y公司為取得此塊土地使用權(quán)共支付了65，000 萬元，而沈陽Y公司股東投入的資本僅有22，000萬元，意味著其已為買地舉債43，000萬元，此筆負債最終將由受讓后的投資方M置業(yè)公司承擔。為此，相當于M置業(yè)公司取得土地使用權(quán)的總成本為108，000萬元。

下面讓我們一起來分析下交易雙方的納稅影響情況。

（一）轉(zhuǎn)讓方

假設(shè)本例中沈陽Y公司截止2008年5月31日的凈資產(chǎn)為22，000萬元，皆為香港Y公司的初始出資額。按照我國現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)，轉(zhuǎn)讓方香港Y公司轉(zhuǎn)讓沈陽Y公司的股權(quán)涉及到的相關(guān)稅負情況如下。

1、營業(yè)稅：根據(jù)財稅[2002]191號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，自2003年1月 1日起，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。因此香港Y公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)不用交納營業(yè)稅。

2、印花稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）的規(guī)定，“財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)?！北纠校愀踄公司按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目稅率為萬分之五計稅，應(yīng)繳印花稅為32.5萬元（65000萬×0.5‰）。

3、企業(yè)所得稅：香港Y公司為企業(yè)所得稅的非居民納稅義務(wù)人，應(yīng)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得交納企業(yè)所得稅，假設(shè)不考慮其他稅費的情形下，本次交易香港Y公司轉(zhuǎn)讓所得為42967.50（65000-22000-32.5）萬元，應(yīng)按規(guī)定交納企業(yè)所得稅4296.75萬元（42967.50*10%）。

由此，我們可以看出轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納印花稅32.5萬元、企業(yè)所得稅4296.75萬元，合計稅額為4329.25萬元。應(yīng)該說總體稅負是非常低的。

（二）受讓方

M置業(yè)公司受讓此筆股權(quán)僅需就產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)交納印花稅，稅額同為32.5萬元（65000萬×0.5‰）。

但值得關(guān)注的是：如前文分析，M置業(yè)公司取得土地的總成本為108，000萬元。而沈陽Y公司此塊土地使用權(quán)的計稅基礎(chǔ)仍為65，000萬。這意味著項目開發(fā)銷售后，計算交納土地增值稅、企業(yè)所得稅的扣除額僅為65，000萬，M置業(yè)公司超額支付的補償款43，000萬元因未取得合法有效的票據(jù)，不得作為沈陽Y公司的成本扣除項目。

為了分析受讓方開發(fā)完工后的相關(guān)稅負情況，筆者查閱了沈陽地方稅務(wù)局發(fā)布的相關(guān)文件。

《轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局關(guān)于遼寧省土地增值稅預(yù)征管理規(guī)定的通知》（沈地稅發(fā)[2006]110號）第二條規(guī)定：“從2006年3月2日起，我市對從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，在土地增值稅未清算前，取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和預(yù)收房款，預(yù)征土地增值稅，預(yù)征率如下：1．住宅（不包括商務(wù)住宅）預(yù)征率為1%； 2．商務(wù)住宅、非住宅地上建筑物及其附著物預(yù)征率為1.5%.”

《轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局所轉(zhuǎn)發(fā)的國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（沈地稅函

[2007]13號）第二條規(guī)定“關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 1.沈陽市行政區(qū)域內(nèi)的開發(fā)項目預(yù)售收入預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：（1）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目位于沈陽市行政區(qū)域內(nèi)（遼中、新民、法庫、康平除外）的，不得低于20%”；

此外，《沈地稅函[2007]13號》文件第三條規(guī)定：“關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題

（一）對房開

企業(yè)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入，采取核定預(yù)繳率的辦法計算預(yù)繳所得稅，年終匯算清繳。

（二）主管地稅機關(guān)應(yīng)根據(jù)房開企業(yè)的實際情況，于每年3月底前核定企業(yè)的預(yù)繳期限和預(yù)繳率，填寫” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳率核定表“（附件2）。

（三）對經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)繳率的核定不得低于3%；對非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)繳率的核定不得低于13%.”

下面我們不妨來計算一下M置業(yè)公司超額支付43，000萬元日后需增加的稅負。為了簡化計算，我們即以當?shù)匾?guī)定的住宅土地增值稅適用預(yù)征率1%、非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目企業(yè)所得稅適用預(yù)計計稅毛利率20%、預(yù)繳率13%來測算需多交納的主要稅費：

將來多交的土地增值稅=43，00/（1-20%）*1%=537.5（萬元）；

將來多交的企業(yè)所得稅=43，000/（1-20%）*13%*25%=1746.875（萬元）

綜上，受讓方在股權(quán)交易發(fā)生時應(yīng)交納印花稅32.5萬元，將來多交的土地增值稅537.5萬元、企業(yè)所得稅1746.875萬元，合計為2316.875萬元。

假設(shè)M置業(yè)公司能以同等的價格（即108，000萬元）直接取得同類的土地使用權(quán)，作為土地使用權(quán)受讓方，需要交納契稅3240（108，000*3%）萬元。相比而言，還是受讓股權(quán)的方式稅負較輕。

三、案例評析

筆者認為本案通過股權(quán)的方式間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，與通過直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式相比，減輕了轉(zhuǎn)讓方的營業(yè)稅、土地增值稅負擔；受讓方也不必就取得的土地使用權(quán)交納契稅，且避免辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的繁瑣手續(xù)。筆者認為通過的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的目的，是值得業(yè)內(nèi)人士作為首選的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方案。

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟指標測算方法

1.市場供需狀況理論預(yù)測

1.1市場供應(yīng)量預(yù)測2012年商品房竣工量可以采用統(tǒng)計關(guān)系預(yù)測。對全國2006年至2011年當年商品房竣工面積（Y）與前一年商品房施工面積(X1)、前兩年商品房施工面積(X2)、前一年商品房新開工面積（X3）、前兩年商品房新開工面積（X4）進行統(tǒng)計分析，可以得到以下關(guān)系：

Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4，相關(guān)系數(shù)r＝0.98。

拿個很久以前的值來說，根據(jù)統(tǒng)計資料，2000年全國商品房施工面積及新開工面積分別為63529萬m2、28259萬m2，1999年全國商品房施工面積及新開工面積分別為55105萬m2、21633萬m2，代入上式得2001年商品房竣工面積預(yù)測值為27940萬m2。2012年的數(shù)據(jù)已經(jīng)出來了，各位可以自行測算。

1.2市場需求量預(yù)測1.2.1計算說明根據(jù)1995年以來數(shù)據(jù)統(tǒng)計，住宅銷售面積占總商品房銷售面積的比重有逐年增長趨勢，預(yù)測2001年住宅銷售比重為0.913，在計算出住宅銷售面積后，據(jù)此換算出商品房銷售面積。

市場需求量采用收入支出比例模型預(yù)測。根據(jù)統(tǒng)計資料預(yù)測2001年城鎮(zhèn)居民消費支出為6914元。根據(jù)世界各國統(tǒng)計資料，當恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.45時，住宅消費支出比重將升到15～20%。在房改政策推動下，我國住宅消費支出近期會有大幅上升，但考慮到我國住宅消費支出比重一直較低，在此估算時住宅消費支出比按15％考慮。人口采用第五次人口普查的全國城鎮(zhèn)總?cè)丝?5594萬人。

另外，隨商品房需求增加，建筑品質(zhì)也在同時得到提升，在房地產(chǎn)的這一上升周期內(nèi)，商品房尤其住宅價格，仍可能維持1季度的上升趨勢，根據(jù)歷史資料預(yù)測2001年住宅平均價格為2100元/m2。

1.1.2計算公式全市住房消費支出＝總?cè)丝凇寥司M支出×住宅消費支出比＝45594×6914×0.15 ＝4728.55（億元）

2001年住宅銷售面積＝住房消費支出÷平均房價＝4728.55（億元）÷2100（元/m2）

＝22517（萬m2）