第一篇：房地產(chǎn)投資測算之我的總結

靜態(tài)投資分析：

項目開發(fā)價值：銷售面積*預計銷售金額

項目成本：

政府土地成本：土地出讓金及拆遷、安置等費用

建安工程成本：項目建造成本，總建筑面積*建安基數(shù)

前期費用：規(guī)劃設計費用、平地、修筑圍墻費用（一般3元/平方米），市場調(diào)查及項目研究費用（銷售額*0.0056%），工程勘探費用（土地面積*2.0元/平方米），建筑設計費用（建筑面積*20），管理費用（建安成本*0.46%）

宣傳銷售費用：宣傳費用（銷售額*2.0%），銷售費用（銷售額*3.0%）

不可預見費用：銷售額*3%

稅費：營業(yè)稅：銷售額*5%，教育附加費等營業(yè)稅附加：銷售額*5%，防洪費用：銷售額*0.18%，印花稅：銷售額*0.05%，財務費用：按照銀行利息的8%。

利潤：項目銷售額—項目成本

內(nèi)部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，當FIRR>12%（基準值）則可行FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)

說明：i1-當凈顯值接近于零的時候的正值時的折現(xiàn)率

i2-當凈顯值接近于零的時候的負值時的折現(xiàn)率

FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV2—負凈現(xiàn)值

財富凈現(xiàn)值（FNPV）：凈現(xiàn)值大于或等于0的時候是可以接受的。

FNPV=Σ（CI-CO）t*(1+Ic)-t

FNPV-財富凈現(xiàn)值

CI:現(xiàn)金流入量；CO：現(xiàn)金流出量

N：計算期，Ic：基準收益率

資金回報率：利潤/成本

靜態(tài)投資回報周期：1/資金回報率

盈虧平衡分析：銷售面積*銷售價格=總投入

敏感性分析：建安成本、土地成本、物業(yè)價格上下變動時的資金變化（5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等變化時的數(shù)據(jù)分析）

2、資金籌措方式

資金來源、籌措方案

第二篇：養(yǎng)老院投資測算

新華網(wǎng)山東頻道2月27日電 中國目前已進入老齡化社會，新一代的獨生子女已經(jīng)成人，下一步中國的家庭將形成“四二一”結構，老年人到養(yǎng)老院安度晚年將是社會必然的趨勢。因此，養(yǎng)老院將大有可為。那么，投資養(yǎng)老院“錢景”到底如何？投資顧問王一飛認為，養(yǎng)老院是一項不錯的投資選擇。豐厚回報在未來

投資多少錢才能開間養(yǎng)老院？

投資專家認為，投資額要看各自的市場定位。如果是經(jīng)營高端市場，投資額最少要在5000萬元以上；如果是一般投資，大約在3000萬元左右。

投資顧問王一飛先生說，據(jù)他掌握的資料，投資養(yǎng)老院的主要花費是在床位的建設上，投資一個床位一般在5萬—8萬元人民幣。如果要出效益就要有一定的規(guī)模，一般的養(yǎng)老院床位應該在400—500個以上。假設一個床位價格為7萬元，以規(guī)模400張為標準的話，那么床位建設投入就需要2800萬元人民幣。再加上水電費、工資、維護費等相關的費用，投資一個中檔養(yǎng)老院的成本應該不少于3000萬元人民幣。

養(yǎng)老院的投入成本如此巨大，其投資回報的周期要多長呢？

王一飛指出，辦養(yǎng)老院收費不能太高。比如那些中等發(fā)達地區(qū)，收費標準只能是：一個健康老人一個月收費600元，需要護理的老人是800元，需要全護理的老人是1200元；住單人房需要再多交包房費300元。一個老人每月800元左右的生活費用，大多數(shù)家庭都負擔得起。養(yǎng)老院400個床位，如果都住上了老人，這樣計算，一個月營業(yè)收入也應該有近32萬元。投資一個中檔的養(yǎng)老院大約需要10年才可以有回報，投資在5000萬以上的，需要6年時間。

細節(jié)不能忽視

當然，投資養(yǎng)老院也要考慮到風險。王一飛說，養(yǎng)老院的競爭正在加大，從環(huán)境競爭向服務競爭過渡，而且市場的變動也會增加投資收益的不確定性。

北京大學社會學系博士生石瓊說，中國的養(yǎng)老院要達到完全成熟，還有一些特殊的問題要解決。首先，由于歷史條件、文化等原因，導致中國老人在消費時遠遠不像歐美國家的老人那樣“大手大腳”。其次，社會保障體系、醫(yī)療保健制度和養(yǎng)老金制度在中國還未完全成熟地建立，大多數(shù)老年人還要留著他們的儲蓄以備后用。

還有一個問題是，歐美國家的老年人比較喜歡住在度假村式的養(yǎng)老院或老年公寓社區(qū)；而看重親情的中國老人則可能更傾向于住在市區(qū)，以便他們的小輩前來探望，并且讓他們覺得未被自己的家庭或社會所拋棄。所以企業(yè)或者個人在投資養(yǎng)老院的時候，這一人文因素也要考慮好，一旦不慎，只能是關

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟指標測算方法

1.市場供需狀況理論預測

1.1市場供應量預測2012年商品房竣工量可以采用統(tǒng)計關系預測。對全國2006年至2011年當年商品房竣工面積（Y）與前一年商品房施工面積(X1)、前兩年商品房施工面積(X2)、前一年商品房新開工面積（X3）、前兩年商品房新開工面積（X4）進行統(tǒng)計分析，可以得到以下關系：

Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4，相關系數(shù)r＝0.98。

拿個很久以前的值來說，根據(jù)統(tǒng)計資料，2000年全國商品房施工面積及新開工面積分別為63529萬m2、28259萬m2，1999年全國商品房施工面積及新開工面積分別為55105萬m2、21633萬m2，代入上式得2001年商品房竣工面積預測值為27940萬m2。2012年的數(shù)據(jù)已經(jīng)出來了，各位可以自行測算。

1.2市場需求量預測1.2.1計算說明根據(jù)1995年以來數(shù)據(jù)統(tǒng)計，住宅銷售面積占總商品房銷售面積的比重有逐年增長趨勢，預測2001年住宅銷售比重為0.913，在計算出住宅銷售面積后，據(jù)此換算出商品房銷售面積。

市場需求量采用收入支出比例模型預測。根據(jù)統(tǒng)計資料預測2001年城鎮(zhèn)居民消費支出為6914元。根據(jù)世界各國統(tǒng)計資料，當恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.45時，住宅消費支出比重將升到15～20%。在房改政策推動下，我國住宅消費支出近期會有大幅上升，但考慮到我國住宅消費支出比重一直較低，在此估算時住宅消費支出比按15％考慮。人口采用第五次人口普查的全國城鎮(zhèn)總人口45594萬人。

另外，隨商品房需求增加，建筑品質也在同時得到提升，在房地產(chǎn)的這一上升周期內(nèi)，商品房尤其住宅價格，仍可能維持1季度的上升趨勢，根據(jù)歷史資料預測2001年住宅平均價格為2100元/m2。

1.1.2計算公式全市住房消費支出＝總人口×人均消費支出×住宅消費支出比＝45594×6914×0.15 ＝4728.55（億元）

2001年住宅銷售面積＝住房消費支出÷平均房價＝4728.55（億元）÷2100（元/m2）

＝22517（萬m2）

第四篇：投資性房地產(chǎn)要點總結

投資性房地產(chǎn)要點總結

一、概念

1.屬于：A、已出租的土地使用權B、已出租的建筑物C、持有并準備增值后轉讓的土地使用權

2.不屬于：A、自用的房地產(chǎn)B、作為存貨的房地產(chǎn)

二、確認1.首先符合投資性房地產(chǎn)概念2.同時滿足兩條件

三、初始計量（按成本）

1.外購：買價+稅費+直接相關費用2.自建：達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出

四、后續(xù)計量（兩種模式）

按規(guī)定有兩種：成本模式和公允價值模式，一般應采用成本模式，滿足特定條件可用公允。同一企業(yè)對所有投資性房地產(chǎn)只能采用一種模式，不能同時這個用成本那個用公允。

五、后續(xù)計量模式的變更

1、企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

2、滿足前提條件，成本模式可轉公允模式。

3、已采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不可以再轉為成本模式。

即成本模式可以轉為公允價值模式，但公允價值模式不得轉為成本模式。

六、轉換

（1）成本模式下的兩種情況比較簡單，對應結轉，不產(chǎn)生損益，沒有差額，只換一下分錄名字就可以了。（2）公允模式下的兩種情況比較麻煩，因為會有差額，而差額的處理不同，很容易混淆。

注意：非投資性房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)，公允價值大于其賬面價值的差額記入資本公積；公允價值小于其賬面價值的差額記入公允價值變動損益；投資性房地產(chǎn)轉為非投資性房地產(chǎn)，公允價值不論大于還是小于其賬面價值，其差額均記入公允價值變動損益。

七、處置即在出售、轉讓、報廢、毀損時要終止確認。

1.不管什么模式，該業(yè)務都通過其他業(yè)務收支核算。2。轉換過程的差額要轉入其他業(yè)務收入。

第五篇：會計繼續(xù)教育之投資性房地產(chǎn) 答案

投資性房地產(chǎn)

1.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。企業(yè)的一幢寫字樓因原客戶退租又未與新的客戶簽訂租賃協(xié)議而暫時空置，對于該寫字樓應當（D）。D.繼續(xù)計提折舊

2.某企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，且投資性房地產(chǎn)不屬于該企業(yè)的主營業(yè)務，計提的折舊費用或攤銷費用應當計入（C）。C.其它業(yè)務支出

3.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，關于投資性房地產(chǎn)的會計處理，下列說法中正確的是（D）。

D.不得再轉為成本模式計量

4.企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉換日該房地產(chǎn)公允價值小于原賬面價值的差額，應當計入（D）。D.公允價值變動損益

5.企業(yè)將一棟寫字樓出包給某建筑公司承建，建成后準備用于對外出租并采用公允價值模式進行后續(xù)計量，該寫字樓建造完成時的入賬價值是指（C）。C.企業(yè)向承包單位支付的工程價款

6.企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，下列各項中，不影響當期損益的是（D）。D.存貨轉為投資性房地產(chǎn)時公允價值大于賬面價值的差額

7.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。20×8年1月5日，企業(yè)購入房屋準備用于對外出租。20×8年2月25日，與客戶簽訂了房屋經(jīng)營租賃協(xié)議，租賃期開始日為20×8年3月1日。房屋購買成本為380萬元，預計凈殘值為20萬元，預計使用年限為20年，采用直線法計提折舊。20×8企業(yè)對該房屋應計提的折舊額為（B）。B.16.5萬元

8.甲公司2008年1月1日外購一建筑物，含稅售價400萬元，該建筑物用于出租，年租金30萬，每年年初收取。該公司采用公允價值模式對其進行后續(xù)計量。2008年12月31日該建筑物的公允價值為420萬元，2009年12月31日該建筑物的公允價值為410萬元，2010年1月1日甲企業(yè)出售該建筑物，售價410萬元，不考慮相關的稅費，處置時影響損益的金額合計是（D）萬元。D.0 9.企業(yè)自行建造完成但尚未使用的建筑物，如果董事會或類似機構已作出正式書面決議，明確表示將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化，則對該空置建筑物計提的折舊費用，應當計入（B）。B.其它業(yè)務支出

10.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，該投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（B）。B.轉換日該房地產(chǎn)的公允價值

11.下列關于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的表述中，不正確的是（C）。

C.同一個企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式

12、下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。

持有并準備增值后轉讓的建筑物

13、企業(yè)發(fā)生的下列投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出中，不能作為資本性支出的是（）。

房屋修理支出

14、企業(yè)將其擁有產(chǎn)權的辦公樓經(jīng)營出租給其他單位，同時向承租人提供保安、維修等日常輔助服務，下列說法正確的是（）。

提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，該辦公樓應確認為投資性房地產(chǎn)

15、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)發(fā)生的下列支出中，不應計入投資性房地產(chǎn)成本的是（）。

業(yè)務人員差旅費

16、采用公允價值模式進行后續(xù)計量時，下列各項中不能作為投資性房地產(chǎn)公允價值確定依據(jù)的是（）。

取得該投資性房地產(chǎn)時實際支付的價款

1/4

17、投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，“投資性房地產(chǎn)”科目期末余額反映（）。

投資性房地產(chǎn)的公允價值

18、企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。下列建筑物中，不需要計提折舊的是（）。

超齡使用的建筑物

19、采用成本模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，關于投資性房地產(chǎn)的會計處理，下列說法中不正確的是（）。

不得再轉為公允價值模式計量

20、企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，該投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（）。

轉換日該房地產(chǎn)的公允價值

21、成本模式轉為公允價值模式，應當作為會計政策變更處理，按計量模式變更時投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整（）。

期初留存收益

22、企業(yè)處置一項以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，實際收到的金額為70萬元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為120萬元，累計計提的折舊金額為60萬元，計提的減值準備的金額為20萬元。假設不考慮相關稅費，處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。

多選題

1． 企業(yè)用于出租的下列建筑物中，不應計提折舊的是（C D）。

C.日常維護修理中的采用成本模式計量的建筑物 D.改建擴建中的采用成本模式計量的建筑物 E.采用公允價值模式計量的建筑物 2． 下列各項中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（A B C D E）。

A.企業(yè)準備建成后用于出租的在建房屋 B.企業(yè)已取得使用權的待開發(fā)土地 C.企業(yè)經(jīng)營租入又轉租的房屋 D.超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設的閑置建設用地 E企業(yè)已經(jīng)建成準備出售但尚未售出的房屋 3． 某企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。下列用于出租的建筑物中，應當計提折舊的有（A D E）。

A.不再用于出租而轉為自用的建筑物

D.因未與客戶簽訂租賃協(xié)議而暫時空置的建筑物 E.不再用于出租而待處置的建筑物 4． 投資性房地產(chǎn)處置時，以下表述正確的是（A B D）。

A.以成本計量的投資性房地產(chǎn)，其處置成本等于該投資性房地產(chǎn)的賬面價值

B.以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，其處置成本等于該投資性房地產(chǎn)的賬面余額 D．當投資性房地產(chǎn)退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認 5． 房地產(chǎn)的轉換是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類，其轉換形式具體包括（AB D E）。

A.自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn) B.作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn) D.投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn) E.投資性房地產(chǎn)轉換為存貨 6． 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，下列各項中不會影響資本公積金額的有（A B C E）。

A.持有期間投資性房地產(chǎn)的公允價值變動 B.投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)時公允價值小于賬面價值

C.投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)時公允價值大于賬面價值 E.自用房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)時公允價值小于賬面價值

7． 下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（D E）。D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權 E企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓

8． 關于采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換的會計處理，下列表述中正確的有（A

B C D）。

A.自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，公允價值小于賬面價值的差額計入當期損益

B.自用房地產(chǎn)

2/4 轉換為投資性房地產(chǎn)，公允價值大于賬面價值的差額計入資本公積

C.投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)，公允價值小于賬面價值的差額計入當期損益

D.投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額均計入當期損益

9、企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)時，不應將所處置投資性房地產(chǎn)的收入計入（ABD）。

A、公允價值變動損益 B、投資收益 D、營業(yè)外收入

10、下列各項中，會引起采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)賬面價值發(fā)生增減變化的有（）。對投資性房地產(chǎn)進行改建擴建

對投資性房地產(chǎn)計提折舊

對投資性房地產(chǎn)計提減值準備

11、下列關于投資性房地產(chǎn)的表述中，正確的有（）。

采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)可以轉為公允價值模式

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要計提減值準備

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊

12、某項房地產(chǎn)部分用于出售、部分用于賺取租金，并且不同用途的部分能夠單獨計量和出售，對于該房地產(chǎn)，下列說法中正確的有（）。

用于賺取租金的部分屬于投資性房地產(chǎn)

該項房地產(chǎn)應分別確認為存貨和投資性房地產(chǎn)

用于出售的部分屬于存貨 判斷題

1.如果出租建筑物和土地使用權以及持有土地使用權并準備增值后轉讓屬于企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)常性活動，取得的租金收入或轉讓增值收益構成企業(yè)的主營業(yè)務收入。（√）

2.成本模式轉為公允價值模式，應將計量模式變更時投資性房地產(chǎn)的公允價值大于賬面價值的差額，計入資本公積，公允價值小于賬面價值的差額，計入當期損益。（×）

3.采用成本模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)會計處理的基本要求與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同，即應當按照固定資產(chǎn)的有關規(guī)定，按月計提折舊，或者按照無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，按月攤銷成本。（√）

5.投資性房地產(chǎn)的修理支出不能滿足資本化條件，因此，無論是日常修理還是大修理支出，都應直接計入修理當期損益。（√）

6、企業(yè)以出租為目的建造一幢寫字樓，該寫字樓雖然尚未完工，但由于其建造目的是用于出租，因而屬于投資性房地產(chǎn)。（×）

7、滿足資本化條件的裝修支出，應計入有關投資性房地產(chǎn)的成本。（√）

8、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出如果不滿足資本化條件，應當在發(fā)生時計入當期損益。（√）

9、已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。（√）

10、投資性房地產(chǎn)無論采用成本模式還是公允價值模式，取得時均應當按照成本進行初始計量。（√）

11、為了簡化核算，當月購入的投資性房地產(chǎn)，當月按整月計提折舊；當月處置的投資性房地產(chǎn)，當月停止計提折舊。（×）

12、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，其投資性房地產(chǎn)不計提折舊但應進行減值測試，如果可收回金額低于賬面價值，應計提減值準備。（×）

13、企業(yè)選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，即使繼后期間取得的某項投資性房地產(chǎn)公允價值不能可靠計量，也不得對其采用成本模式計量。（×）

14、投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額均計入當期損益。（√）

15、處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應將確認的投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動影響公允價值變動損益的金額轉入其他業(yè)務收入，但不影響當期營業(yè)利潤。（×）

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16、處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按實際收到的金額計入“其他業(yè)務收入”科目，不需要結轉減值準備。（×）

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