第一篇：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地、集體土地、流轉(zhuǎn)地

農(nóng)業(yè)建設(shè)用地、集體土地、流轉(zhuǎn)地相關(guān)信息

一、農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的定義

農(nóng)業(yè)建設(shè)用地是指農(nóng)、牧、漁場，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和個人投資修建的直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)村道路、農(nóng)田水利、永久性曬場等常年性工程設(shè)施用地。

二、農(nóng)業(yè)集體建設(shè)用地的相關(guān)政策

1、嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。按照《中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)舉辦的承擔(dān)支援農(nóng)業(yè)義務(wù)的企業(yè)。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村民建住宅需要使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有土地的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃（以下簡稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃），納入土地利用年度計劃，并依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項目用地審批手續(xù)。

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

其他任何單位和個人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

2、嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模

農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時，所涉及的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，必須嚴(yán)格控制在國家已經(jīng)批準(zhǔn)的試點范圍內(nèi)。試點必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，必須確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，農(nóng)用地和耕地面積不減少。

3、嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為

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近年來，一些地方出現(xiàn)了違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項目建設(shè)的行為。對此，必須嚴(yán)格禁止，并予以嚴(yán)肅查處。

4、土地執(zhí)法監(jiān)管部門

國土資源部要會同發(fā)展改革、監(jiān)察、農(nóng)業(yè)、建設(shè)等部門，依據(jù)土地管理的法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管，堅決制止亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違法違規(guī)行為。

集體土地相關(guān)信息

集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。這里的集體，是專指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，村民小組等類同性質(zhì)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織對土地的所有權(quán)，其他任何集體對土地沒有所有權(quán)，農(nóng)村的土地（包括城市郊區(qū)），除法律規(guī)定屬于國家所有或已依法征收的外，均屬于集體所有，農(nóng)民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬于集體所有。集體土地具有綜合性、生產(chǎn)性、競爭性、增值性、資產(chǎn)性、流通性等特性。

流轉(zhuǎn)地相關(guān)信息

一、“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”的概念

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)全稱應(yīng)該稱為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營。黨的十七屆三中全會和專門出臺了政策：加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。

二、實行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)思想

1、我國實行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)要在長期穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營的前提下進(jìn)行。家庭承包經(jīng)營不僅適合以傳統(tǒng)手工勞動為主的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，也適合現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，具有很強的適應(yīng)性。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)起來，解決了人、地矛盾等問題，家庭承包才能穩(wěn)定。

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2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須在農(nóng)民自愿的前提下進(jìn)行。鄉(xiāng)村組織可以對農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)和服務(wù)，但不能搞強迫命令、行政干預(yù)、阻礙或強制農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

3、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要應(yīng)在農(nóng)戶間進(jìn)行。這種流轉(zhuǎn)一般不允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以外的單位和個人參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。主要原因有：一是在農(nóng)村勞動力沒有大量轉(zhuǎn)移前，避免大規(guī)模土地兼并，防止大資本排擠小農(nóng)戶，出現(xiàn)嚴(yán)重的社會就業(yè)問題。二是避免土地不合理使用和掠奪式經(jīng)營，造成土地質(zhì)量下降和生態(tài)環(huán)境惡化。

4、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須依法進(jìn)行。不得違法改變土地的農(nóng)業(yè)用途，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后的開發(fā)利用必須依法進(jìn)行，不得損害土地、從事掠奪性經(jīng)營等，以實現(xiàn)農(nóng)村土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

三、規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)辦法

1、為規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》及有關(guān)規(guī)定制定本辦法。

2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在堅持農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，遵循平等協(xié)商、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。

3、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關(guān)系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。

4、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)規(guī)范有序。依法形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。

5、縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管(或農(nóng)村經(jīng)營管理)部門依照同級人民政府規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。

6、承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。

7、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。

8、承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。

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9、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。

10、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定。

11、承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。

12、受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。

13、受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。

14、受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。具體補償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。

15、承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

16、承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。

17、同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換，雙方對互換土地原享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記手續(xù)。

18、承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當(dāng)事人可以要求及時辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。

19、承包方之間可以自愿將承包土地入股發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，但股份合作解散時入股土地應(yīng)當(dāng)退回原承包農(nóng)戶。

20、通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

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第二篇：集體土地建設(shè)用地使用證 翻譯

Construction Land Use Permit-Collective Land

Tong JIJIAN(93)NO.7-171

According to the Land Management Law of PRC,in order to maintain the socialist public ownership of land,to protect the rights and interests of the land user,the land user was authorized to registered and hereby was issued this certificate after the examination and approval of investigation toward this application.Tong County People’s Government(seal)

Date:1993.06.28

Area Unit:Square Meter

Land UserLocationFigure NO.Land NO.Type of Land Land Grading Area of Apportionment Construction Area Total area of Tenure Sharing Area Usage

The Four Boundaries(of A Piece of Land or A Construction Site)

House site

Residence East-Road West-Houjingfeng South-Road North-Road

Tong County Land Management Bureau

1993.06.28

Approved Life Span Remark: Filling in Office

第三篇：農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)研究

一、土地資源基本情況

農(nóng)村土地中包括居民點用地等的集體建設(shè)用地使用效率極低，在很大程度上存在著土地的閑置浪費。這就為推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、調(diào)整農(nóng)村土地利用的結(jié)構(gòu)和布局、優(yōu)化土地資源配置、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用提出了新的要求，提供了廣闊的空間。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)概述

（一）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)村集體土地中已依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和非農(nóng)建設(shè)用地使用手續(xù)的，其使用權(quán)經(jīng)過批準(zhǔn)，采用轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和作價入股等多種方式，實現(xiàn)土地使用權(quán)屬轉(zhuǎn)移或?qū)嶋H使用人發(fā)生變更的行為，即集體建設(shè)用地的所有者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他主體以及土地使用權(quán)擁有人再轉(zhuǎn)移土地權(quán)利的行為。

在城鄉(xiāng)二元土地所有制度和管理制度下，我國城市市區(qū)的建設(shè)用地、農(nóng)村和城市郊區(qū)經(jīng)依法征收后新增的建設(shè)用地等，屬于國家所有；城市市區(qū)以外以及法律規(guī)定由國家所有土地以外的農(nóng)民宅基地和其他建設(shè)用地，屬于農(nóng)民集體所有。集體經(jīng)濟組織的公共設(shè)施和公益事業(yè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)民住宅用地等，一般使用的是集體所有土地；而城市企業(yè)、城市居民等進(jìn)行建設(shè)必須使用國有土地，需要占用集體土地的，必須先由國家通過土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后再以出讓或劃撥的方式供應(yīng)土地使用者使用。這樣，我國形成了以二元的土地所有制度為基礎(chǔ)，與城鄉(xiāng)企業(yè)、居民身份、用地者性質(zhì)相掛鉤，長期依賴城鄉(xiāng)分割管理的典型的城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙軌制。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式，根據(jù)項目性質(zhì)、用途及效益情況，在充分尊重集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民和投資者意愿的基礎(chǔ)上，可以協(xié)商的方式選擇確定以下流轉(zhuǎn)供地方式：一是年租制，租期一般為3—5年，租金按支付，續(xù)租優(yōu)先；二是參照國有土地使用權(quán)出讓的方式，實行一次性流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，最高使用年限不得超過國有土地使用權(quán)出讓年限，三是作價入股，集體建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)評估顯化土地資產(chǎn)后入股直接參與投資企業(yè)的利潤分紅。四是使用權(quán)抵押。通過對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行評估，按照評估價值在信貸機構(gòu)進(jìn)行抵押融資。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)法律規(guī)定

從國家層面看,我國《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”。第十四條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營期為30年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)”；“在土地經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)”。第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。第六十三條規(guī)定：“除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）文件規(guī)定：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”；“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。國土資源部《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定：“凡在土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組原生產(chǎn)隊界線，不論是以村還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組集體所有”等等。這些法律條款，明確了集體土地的本質(zhì)屬性，宏觀上加強了對集體土地的管理，也為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了法律依據(jù)。

2004年，國土資源部根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）文件精神，制訂下發(fā)了《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號），我局按照上述文件精神對加強農(nóng)村宅基地管理、嚴(yán)格控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地增加等方面提出了具體措施，并以市國土房管局文件轉(zhuǎn)發(fā)了國土資發(fā)[2004]234號文。據(jù)調(diào)查，各區(qū)縣政府按照國家及市政府的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地實際，均制訂了農(nóng)村宅基地管理的相關(guān)文件，明確了管理辦法、程序和標(biāo)準(zhǔn)。目前，根據(jù)市委、市政府關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的有關(guān)要求，我市各地普遍提出了建設(shè)農(nóng)民“新居工程”的相關(guān)措施，引導(dǎo)農(nóng)民在自愿的前提下向縣城、重點鎮(zhèn)、中心村適度集中居住，將原有宅基地進(jìn)行整理復(fù)墾，提高村鎮(zhèn)建設(shè)用地的集中度和利用率。

（三）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的意義及必要性

城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程也是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民市民化的過程。在現(xiàn)行管理制度下，耕地和基本農(nóng)田的數(shù)量和質(zhì)量以及農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)都是“高壓線”，土地供需矛盾十分突出，農(nóng)村集體土地利用粗放、效益不高的情況十分普遍。另一方面，城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須利用大量的土地資源，而新增建設(shè)用地和農(nóng)地轉(zhuǎn)用規(guī)模國家又控制得很嚴(yán)。同時，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過程中，被征地農(nóng)民的利益還沒有在制度和政策層面上得到根本的保證，其長遠(yuǎn)生計還沒有得到有效的保障，由此引發(fā)的矛盾越來越突出，已經(jīng)成為影響社會和諧穩(wěn)定的重大隱患。應(yīng)該說，土地的二元管理體制已經(jīng)成為制約我市經(jīng)濟社會發(fā)展的一大瓶頸。要實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，就必須在現(xiàn)行法律法規(guī)的總體要求和制度框架下，積極創(chuàng)新，探索擺脫土地二元管理體制的束縛，較為公平地對待兩種所有權(quán)性質(zhì)的土地的有效方式，妥善處理好城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程中各種利益主體的關(guān)系，讓全體社會成員共同分享經(jīng)濟社會發(fā)展的成果。依法、積極、規(guī)范地推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，有利于逐步破除土地管理二元體制，有利于協(xié)調(diào)各方利益，有利于調(diào)動廣泛積極性推動發(fā)展，有利于實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。

（一）有利于合理分配社會經(jīng)濟發(fā)展和城市化過程中農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地過程中的土地收益，使農(nóng)民能夠共享工業(yè)化、城市化的成果，持續(xù)穩(wěn)定地增加農(nóng)民收入。隨著工業(yè)化和城市化的不斷推進(jìn)，二三產(chǎn)業(yè)的不斷高速發(fā)展，對土地需求越來越大，土地非農(nóng)用價值越來越高，農(nóng)民對土地的價值及其今后的作用已經(jīng)有高度的認(rèn)識和覺醒,通過集體建設(shè)用地有序地參與工業(yè)化和城市化進(jìn)程,在上繳各項相關(guān)稅費后，土地收益的大部分由集體和農(nóng)戶享有，而且保留了土地的集體所有制性質(zhì)，農(nóng)民可以長期分享地租。

（二）有利于降低城市化、工業(yè)化過程中的一次性土地成本，也可以降低中小創(chuàng)業(yè)者和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟起步的難度。同時，還有利于解決農(nóng)村勞動力的就業(yè)，在城市化、工業(yè)化過程中吸納更多的農(nóng)村剩余勞動力。

（三）有利于提高土地利用效益和效率。將農(nóng)民利益和土地利益緊密結(jié)合后，可以加快存量建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的頻率，大大提高農(nóng)村土地的利用效率和效益，減輕建設(shè)用地占用農(nóng)用地和耕地的壓力。

（四）有利于逐步建立城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一利用的體系。通過制度的建立，規(guī)范和完善土地管理體系，提高農(nóng)村土地管理和利用的水平，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地管理和利用體系，為實施城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃提供平臺，真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理，改變過去無序的狀態(tài)。

總之，城市化、工業(yè)化進(jìn)程導(dǎo)致對非農(nóng)建設(shè)用地需求急劇增長，農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)處于法律上的“灰色地帶”及伴存的種種問題，對獲得相關(guān)政策支持提出了迫切的要求。因而，將農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入調(diào)整范疇并合理規(guī)制已勢在必行。

另一方面，我市農(nóng)村建設(shè)用地量大面廣，地塊小而分散，利用效率和利用效益低下，存在大量荒蕪、閑置或低效利用的情況。而同時，經(jīng)濟社會快速發(fā)展，各項建設(shè)突飛猛進(jìn)，用地需求急劇擴張，城市和城市周邊地區(qū)在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程中無地可用或供求關(guān)系緊張。在確保國家和市委、市政府提出的“確保耕地總量不減少、基本保護(hù)面積不減少、糧食綜合生產(chǎn)能力不降低”的基本前提下，如何實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地規(guī)劃與利用，優(yōu)化調(diào)整城鄉(xiāng)土地布局與結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，就為探索農(nóng)村建設(shè)用地的規(guī)范合理流轉(zhuǎn)提出了新的要求和廣闊空間，也使得推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了強大的動力和需求。

三、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的歷史、現(xiàn)狀及存在問題

（一）從歷史看，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了漸進(jìn)的發(fā)展過程。它產(chǎn)生和發(fā)展的動因較多，但主要有以下幾種：一是第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化進(jìn)程的步伐加快；二是農(nóng)村集體建設(shè)用地利用方式上比較利益差距加大；三是征地補償標(biāo)準(zhǔn)過低，手續(xù)繁瑣；四是鄉(xiāng)村行政權(quán)利對集體土地產(chǎn)權(quán)限制過大。

從全國其他省市情況看，蘇州作為集體土地流轉(zhuǎn)的試點地區(qū)之一，從1996年就開始了對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的探索和實踐。安徽蕪湖作為國土資源部批準(zhǔn)確定的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點城市，從2000年就開始了試點工作。2003年4月，國土資源部在該市召開了農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點總結(jié)研討會，并專門發(fā)出了〔2003〕48號會議紀(jì)要，充分肯定了蕪湖市流轉(zhuǎn)試點的成果。廣東省作為我國改革開放的前沿陣地，從上世紀(jì)90年代中期就開始了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點。2005年6月，廣東省政府以省政府令第100號頒布了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，并從當(dāng)年10月1日起施行。據(jù)統(tǒng)計，到2006年底，廣東省共辦理集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)近2100宗，涉及面積1552公頃，涉及金額超過20億元，珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的超過50%，粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過了20%。與此同時，全國其他部分省市也開展了相關(guān)試點工作。我市的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點始于2002年，部分區(qū)縣在充分調(diào)研和全面論證的基礎(chǔ)上，小范圍地開展了試點工作，少數(shù)區(qū)縣還以縣政府或國土部門的名義，出臺了相關(guān)的管理辦法。

（二）從現(xiàn)狀看，我國現(xiàn)行土地使用制度下入市流轉(zhuǎn)的只限于城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，計劃經(jīng)濟條件下形成的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的制度已經(jīng)與當(dāng)前發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，特別是小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展形成嚴(yán)重地不適應(yīng)，嚴(yán)重地阻礙了“三農(nóng)”問題的解決之路。我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)制度的改革，不可避免地波及農(nóng)村集體建設(shè)用地。在土地高額利潤的驅(qū)動下，農(nóng)村“以地生財”的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)無原則、無條件流轉(zhuǎn)的情況愈來愈普遍，大量農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)以各種形式進(jìn)入市場，大大擾亂了土地市場的秩序，影響了國家《土地管理法》的貫徹實施，造成了集體土地資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，帶來了新的土地問題，成為了土地市場的一個“灰色地帶”。

（三）從問題看，當(dāng)前，農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)普遍存在無原則、無條件、無規(guī)范的流轉(zhuǎn)問題。概括起來，主要有：

1、集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)無序流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致政府調(diào)控土地市場的能力被削弱，難以有效控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，沖擊土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實施，造成土地利用混亂，土地市場秩序受到嚴(yán)重干擾。主要表現(xiàn)在：一是“管”與“用”之間的矛盾突出。管理者強調(diào)少用或不用、不批或少批集體建設(shè)用地，忽略了村社集體經(jīng)濟組織對建設(shè)用地的合理需求；辦理集體建設(shè)用地的程序過于繁雜，門坎太高，而使用者因利益驅(qū)使只顧眼前利益，無視土地管理政策，違法違規(guī)用地情況較為普遍。二是制度建設(shè)有待進(jìn)一步完善。原有的政策規(guī)章跟不上經(jīng)濟社會快速發(fā)展的形勢；原有的管理制度和方式與基層管理創(chuàng)新的愿望不相適應(yīng)。三是對違法用地行為國土部門缺乏強有力的手段，按現(xiàn)行司法程序申請執(zhí)行時間長、程序復(fù)雜，違法用地得不到及時糾正和處罰。

2、隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，耕地保護(hù)受到?jīng)_擊。受流轉(zhuǎn)利益驅(qū)動，集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民耕地保護(hù)的意識淡薄，不愿意承擔(dān)耕地保護(hù)的義務(wù)。未經(jīng)批準(zhǔn)隨意占用耕地并出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，或低價出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體土地，交易行為扭曲，工業(yè)用地以聯(lián)營為名行轉(zhuǎn)讓、出租之實，住宅用地則借房屋出租或私自轉(zhuǎn)讓進(jìn)行市場交易。造成部分村內(nèi)大量出現(xiàn)空閑地、閑置宅基地、空閑住宅和一戶多宅、超標(biāo)準(zhǔn)占地的現(xiàn)象。如：我們在對城郊結(jié)合部的九龍坡區(qū)、經(jīng)濟相對較發(fā)達(dá)的江津區(qū)、以農(nóng)業(yè)為主的墊江縣等3個區(qū)縣的17個村（社）調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟較發(fā)達(dá)地區(qū)和以農(nóng)業(yè)為主的地區(qū)由于大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，部分先富起來的農(nóng)民重新建房或進(jìn)城購房，造成村內(nèi)空閑地、閑置宅基地、空閑住宅增多，近年來仍有不斷加大的趨勢。由于城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，流動人口量大，存在較大的房屋租賃市場，甚至是供不應(yīng)求，從而滋生了擅自建房或違法超標(biāo)準(zhǔn)用地的事件，一戶多宅和超標(biāo)準(zhǔn)占地成為一種趨勢。在主城區(qū)部分城鄉(xiāng)結(jié)合部，一戶多宅和超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的情況甚至占到農(nóng)民總戶數(shù)的49%。

3、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的權(quán)利缺乏可靠保障，交易不安全。由于集體土地依法不允許出租，對非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、用途、權(quán)益等缺乏明確規(guī)定，難以依法進(jìn)行土地登記，導(dǎo)致土地權(quán)屬管理混亂。加之流轉(zhuǎn)主體（主要是集體組織）法律地位不明確，流轉(zhuǎn)程序失范，對建設(shè)投資者也不利，還會波及到其他利害關(guān)系人，交易安全得不到保障；權(quán)利設(shè)定缺乏合法依據(jù)，由此引致流轉(zhuǎn)法律糾紛不斷，一旦調(diào)處失當(dāng)，極易釀成社會問題。

4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系混亂。由于缺乏依法監(jiān)管與市場機制，土地市場價值和資產(chǎn)資源屬性在流轉(zhuǎn)中不能得到充分體現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的價值在很大程度上是依賴國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，沒有國家的交通、通訊、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)就無流轉(zhuǎn)對象，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所得的收益的一部分，應(yīng)是國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資帶來的。但在無規(guī)范的流轉(zhuǎn)中，國家應(yīng)得的收益并沒有得到體現(xiàn)。國家土地稅費流失嚴(yán)重，加上農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂、集體經(jīng)濟組織結(jié)構(gòu)不完善，使得本屬于農(nóng)民集體及農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益亦難以得到法律的切實保障，造成了集體土地資產(chǎn)大量流失，侵犯了土地所有者的收益分配權(quán)，引發(fā)經(jīng)濟糾紛，危及農(nóng)村社會穩(wěn)定。

5、引發(fā)了地價管理失控。目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的地價基本上是流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定的，沒有明確的參考依據(jù)。有的到土地主管部門辦理了登記手續(xù)，有的沒到土地主管部門辦理登記手續(xù)。即使辦理了登記手續(xù)，也由雙方先簽訂了流轉(zhuǎn)協(xié)議以后，才到土地主管部門登記。在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，集體建設(shè)用地所有者往往只考慮各種稅費成本，沒有規(guī)范的價格估算標(biāo)準(zhǔn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格、租金價格往往極低，致使大量農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形交易，低價入市，進(jìn)而造成農(nóng)村集體建設(shè)用地市場的地價普遍低于國有土地市場的地價，影響了國有土地市場的正常秩序。

6、沖擊了現(xiàn)行征地制度。用地者可以隨意直接向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得建設(shè)用地，或者說集體建設(shè)用地可以直接提供給社會，建設(shè)用地供應(yīng)的主渠道將會從以國有土地變?yōu)榧w土地為主，沖擊現(xiàn)行征地制度的實施；同時，由于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)收益比征地補償收益高，集體建設(shè)用地所有者為追求農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的高增值收益，對國家建設(shè)征地的抵觸程度會增加，國家建設(shè)征地將會變得越來越難，而且會加大征地成本。

7、不利于國有土地市場的管理。我國土地所有權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)制度決定了兩個不同的土地市場，一是國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，二是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場發(fā)展到今天，已走上了統(tǒng)一、規(guī)范、有序的軌道。而集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場卻不完善，不規(guī)范，基本上還處于自發(fā)、隱形、無序的狀態(tài)。目前，在農(nóng)村地區(qū)，特別是在規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)域和城郊結(jié)合部，以低價私下簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓、出租等形式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的情況較多，這在一定程度上沖擊了國有土地使用權(quán)的交易市場，影響了國有土地市場的管理。

由此可見，目前無原則、無條件、無規(guī)范的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，沒有根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行，純粹是經(jīng)濟利益驅(qū)動的結(jié)果，它影響了土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的有效實施，導(dǎo)致土地管理制度和規(guī)定在特定范圍內(nèi)沒有得到落實。

四、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要把握的原則和要求

通過調(diào)查研究，在借鑒其他省市有益經(jīng)驗，總結(jié)我市試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)應(yīng)堅持以下基本原則和總體要求。

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則

1、堅持依法有序流轉(zhuǎn)。要在切實保證耕地總量不減少、質(zhì)量不降低、綜合生產(chǎn)能力有提高，有序推進(jìn)流轉(zhuǎn)工作。

2、堅持土地所用權(quán)與使用權(quán)相分離。在保持集體所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)實行有償有限期規(guī)范流轉(zhuǎn)。

3、堅持自愿、有償、公開、公平。穩(wěn)定所有權(quán)、放開經(jīng)營權(quán)、拓寬使用權(quán)、維護(hù)收益權(quán)，充分尊重農(nóng)民的意愿，發(fā)揮農(nóng)民的主體作用，本著“放權(quán)讓利”的精神，按照市場的原則處理好土地流轉(zhuǎn)過程中的利益分配關(guān)系，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的收益權(quán)。

4、堅持依照規(guī)劃、按照程序流轉(zhuǎn)。要在科學(xué)編制土地利用規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等的基礎(chǔ)上，強化流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，新增集體建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手審批續(xù)后方可實施流轉(zhuǎn)，有序推進(jìn)農(nóng)用地和建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

5、堅持兩種產(chǎn)權(quán)，同一市場、統(tǒng)一管理。無論是利用集體存量建設(shè)用地還是利用符合規(guī)劃增量的集體建設(shè)用地，各類企業(yè)，包括鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)、私有企業(yè)、國有企業(yè)等均可按照規(guī)定的程序，使用符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地。

6、必須堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地的基本國策和“占補平衡”制度。在流轉(zhuǎn)中切實落實國家土地用途管制、新增建設(shè)用地有償使用等制度。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作注意處理好三個結(jié)合

1、和新農(nóng)村建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村鎮(zhèn)建設(shè)、公共服務(wù)相結(jié)合。土地流轉(zhuǎn)要優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營和企業(yè)化經(jīng)營，優(yōu)先建設(shè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)民新村，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)村社會公共服務(wù)。

2、和大力推進(jìn)土地開發(fā)整理復(fù)墾相結(jié)合。通過實施土地開發(fā)整理復(fù)墾，優(yōu)化農(nóng)用地和建設(shè)用地布局，因地制宜調(diào)整各類用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用和產(chǎn)出效率。同時，充分利用現(xiàn)有置換、折抵政策，為拓寬建設(shè)用地提供支撐。

3、和建設(shè)用地指標(biāo)、新增耕地指標(biāo)的市場化配置相結(jié)合。通過集約節(jié)余的建設(shè)用地指標(biāo)，通過開發(fā)整理增加的耕地指標(biāo)，可以通過協(xié)商和市場的方式，實行跨區(qū)縣有償交易，優(yōu)化配置，滿足不同區(qū)域的用地或利益需求。

（三）規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的重點

在制定規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的相關(guān)規(guī)定時，要重點考慮把好“六個關(guān)”。

1、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件關(guān)。凡納入流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)必須具備五個條件：一是符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，不符合規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地不允許流轉(zhuǎn)；二是權(quán)屬合法、四至清楚，無權(quán)屬糾紛，且具有集體土地使用權(quán)合法權(quán)證和地上建筑的合法證明；三是已經(jīng)依法批準(zhǔn)使用的存量建設(shè)用地或已經(jīng)依法批準(zhǔn)農(nóng)地轉(zhuǎn)用的新增建設(shè)用地；四是符合用途管制的要求，不得擅自改變用途；五是符合農(nóng)村村民宅基地一戶只能擁有一處宅基地的相關(guān)規(guī)定。

2、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)劃關(guān)。從有利于充分利用各類農(nóng)村集體建設(shè)用地，合理配置土地資源；有利于城市規(guī)劃的實施出發(fā)，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則上應(yīng)該為城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)外的土地。以土地利用規(guī)劃和建設(shè)用地使用計劃來統(tǒng)一協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)土地的規(guī)劃及計劃利用，對土地供應(yīng)總量、范圍、用途、布局進(jìn)行控制，使土地供給與城鄉(xiāng)規(guī)劃相一致，使“彈性”過大的城鄉(xiāng)規(guī)劃增加“剛性”。在流轉(zhuǎn)過程要落實土地用途管制的要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用用途分區(qū)管制。

3、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理模式關(guān)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理模式應(yīng)堅持因地制宜、政策引導(dǎo)，土地所有者和使用權(quán)者自愿的原則，對城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外既可采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的方式，將集體土地所有權(quán)征為國有后，再按國有土地使用權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)；也可以采取“保權(quán)留利”的方式，可不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)，由土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)按一定的年限轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股、聯(lián)營等方式，提供給土地使用者使用，土地所有權(quán)者從其中獲得土地收益。

4、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限關(guān)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)年限一般應(yīng)與項目的經(jīng)營期限一致。采取轉(zhuǎn)權(quán)讓利方式的，最高年限不得超過國務(wù)院第55號令規(guī)定的同類國有土地使用權(quán)出讓最高年限；采取租賃方式的，一般不超過8年；采取其他方式的，一般不得超過企業(yè)合同章程規(guī)定的年限。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)年限的起算時間應(yīng)從批準(zhǔn)流轉(zhuǎn)之日起算。

5、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式關(guān)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)不同的交易目的，可采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資或入股、合作聯(lián)營、抵押、法院判決等流轉(zhuǎn)方式。同時，為了推進(jìn)農(nóng)村村莊整理和農(nóng)居點向中心村和小城鎮(zhèn)集中，還可采取土地置換的方式。對經(jīng)營性的集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，必須堅持公開交易，特別要界定哪些項目或用途可以保持集體土地的性質(zhì)，不造成集體資產(chǎn)流失。

6、把好農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的分配關(guān)。進(jìn)一步建立、健全農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機制，切實保護(hù)好農(nóng)民的合法利益。流轉(zhuǎn)中的土地收益分配是規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的核心問題。土地收益的分配應(yīng)按土地所有權(quán)隸屬關(guān)系進(jìn)行分配，同時還要兼顧國家、集體和個人三者之間的土地利益關(guān)系，明確規(guī)定再流轉(zhuǎn)時土地增值部分的歸屬問題，以及土地使用權(quán)抵押、處分等問題。這是實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)高效流轉(zhuǎn)的前提保證。

五、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的制度方案設(shè)計

（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件和范圍

在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作中，必須對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、范圍和規(guī)模加以必要的限制，防止出現(xiàn)農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。因此，納入流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用必須要具備一定的條件。

1、必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。集體土地中只有土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，才能作為建設(shè)用地和流轉(zhuǎn)。不符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地不得擴建、改建、也不允許進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

2、權(quán)屬合法、四至清楚、沒有糾紛。即已經(jīng)依法確權(quán)，明確了集體地的所有者和使用者，面積準(zhǔn)確，領(lǐng)有相應(yīng)的集體土地所有權(quán)證。

3、已經(jīng)依法批準(zhǔn)作為建設(shè)用地使用或已經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

4、符合用途管制的要求，具體土地用途要符合城市規(guī)劃或村鎮(zhèn)規(guī)劃，不得擅自改變用途。對商業(yè)性房地產(chǎn)的土地供應(yīng)總量要嚴(yán)格控制，集體建設(shè)用地不得擅自改變用途搞商業(yè)性房地產(chǎn)。

5、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，只適用于試點區(qū)、縣、城市規(guī)劃區(qū)外的村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)形式

1、集體建設(shè)用地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，采取“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”，指集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時，將集體建設(shè)用地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，并辦理國有土地出讓手續(xù)，收取的土地收益大部份返回集體經(jīng)濟組織。（土地出讓金可以考慮按3、3、4比例分配，市、區(qū)、集體經(jīng)濟組織）

2、集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃，即集體土地所有者將一定年限的集體建設(shè)用地租賃給土地使用者，并定期向使用者收取租金，土地使用者取得承租集體建設(shè)用地使用權(quán)。

3、集體建設(shè)用地使用權(quán)作價出資式入股，即集體土地所有者的一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)作價，以出資式入股方式投入企業(yè)，并按出資額或股份分紅，土地使用者取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。

4、集體建設(shè)用地使用權(quán)合作、聯(lián)營，即集體土地所有者，以一定年限的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為條件，與其他單位或個人合作、聯(lián)營、共同興辦企業(yè)。

（三）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)申報審批程序

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)參照國有土地使用權(quán)出讓審批管理辦法和程序辦理。以村民經(jīng)濟組織為單位，凡符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的農(nóng)民集體土地，均可按以下程度將該社全部農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并予以流轉(zhuǎn)。

1、流轉(zhuǎn)許可申請。集體土地所有權(quán)者持原批準(zhǔn)使用土地的批復(fù)或非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用證、接受流轉(zhuǎn)方的項目批文和有關(guān)部門的規(guī)劃意見，以及集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員同意的證明，向當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府提出流轉(zhuǎn)申請，鎮(zhèn)政府根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行初審，并在30日內(nèi)重點審查權(quán)屬是否清楚、土地用途是否符合規(guī)劃，流轉(zhuǎn)農(nóng)民是否自愿后，報送區(qū)國土資源分局復(fù)審。復(fù)審后，向縣級以上人民政府土地管理部門提出土地流轉(zhuǎn)書面申請，同時申請地價評估；評估地價經(jīng)審核確定后，集體土地所有權(quán)者與土地使用者根據(jù)不同的流轉(zhuǎn)方式草簽相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)合同。

2、流轉(zhuǎn)許可。人民政府負(fù)責(zé)召集區(qū)縣規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、民政、勞動部門進(jìn)行流轉(zhuǎn)會審，并報經(jīng)市人民政府審批后，由區(qū)國土資源分局向集體土地所有者頒發(fā)《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)許可證》。

3、簽訂流轉(zhuǎn)合同。集體土地所有者取得流轉(zhuǎn)許可后，應(yīng)將待流轉(zhuǎn)宗地的條件和流轉(zhuǎn)要求在土地有形市場掛牌。采用招標(biāo)拍賣式協(xié)議方式，確定使用者、流轉(zhuǎn)方式、土地收益等。土地管理部門根據(jù)國家法律、法規(guī)，參照國有土地出讓合同文本，針對土地流轉(zhuǎn)方式，相應(yīng)制定集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、作價入股和出租等統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同文本，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)雙方必須簽訂流轉(zhuǎn)合同。集體建設(shè)用地第一次流轉(zhuǎn)，由集體建設(shè)用地所有者與接受流轉(zhuǎn)的使用者簽訂集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)合同；第一次流轉(zhuǎn)后的再次流轉(zhuǎn)，由集體建設(shè)用地使用者與接受流轉(zhuǎn)的使用者簽訂流轉(zhuǎn)合同。

4、辦理土地流轉(zhuǎn)登記。雙方應(yīng)在合同簽訂30日內(nèi)持合同原本，向土地管理部門申請土地登記。在履行“占補平衡”義務(wù)或繳納耕地開墾費、按合同約定的時間付清土地價款后，土地管理部門辦理土地申報登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由接受流轉(zhuǎn)方領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用證；土地使用權(quán)出租的，由出租方領(lǐng)取土地出租許可證。

5、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時，其地面建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn)；其地面建筑物及其附著物流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地同時流轉(zhuǎn)。地面建筑物及其附著物作為動產(chǎn)流轉(zhuǎn)的除外。

（四）集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)申報審批程序

集體建設(shè)用地再流轉(zhuǎn)是指土地使用者依法取得集體建設(shè)用土使用權(quán)，在完成開發(fā)建設(shè)投資后，在使用年期內(nèi)，將余期土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)。

1、依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，持非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用證和流轉(zhuǎn)合同，向縣級以上土地管理部門提出書面申請，同時申請地價評估；縣級以上土地管理部門將待流轉(zhuǎn)的宗地條件和流轉(zhuǎn)要求在土地有形市場掛牌,采取招標(biāo)拍賣方式確定用地者。

2、用地者確定后，向市、區(qū)土地行政管理部門申請土地變更登記。

3、對因各種原因占用耕地已形成的集體建設(shè)用地，只要符合土地利用總體規(guī)劃、符合村、鎮(zhèn)規(guī)劃，在實施“占補平衡”后都可以流轉(zhuǎn)，同時補交新增建設(shè)用地有償使用費。

4、再次流轉(zhuǎn)的土地使用期限，為前次土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的期限減去土地使用者已使用后的剩余年限。

六、完善集體建設(shè)用流轉(zhuǎn)制度的對策和建議

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度是我國土地一級市場制度的重要組成部分。因此要把完善集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度納入土地一級市場制度改革的總體框架中統(tǒng)籌考慮。要著眼于建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，改革和完善我國的土地一級市場制度體系。為此，提出以下對策和建議：

（一）深化征地制度改革，合理確定土地征收范圍

《中共中央、國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》明確提出：“加快征地制度改革步伐，按照縮小征地范圍、完善補償辦法、拓展安置途徑、規(guī)范征地程序的要求，進(jìn)一步探索改革經(jīng)驗”。在《憲法》第十三條第三款和《土地管理法》第一章第二條第四款的有關(guān)國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?shù)脑瓌t下，在相關(guān)的法律中明確界定公共利益的范圍，即國家在哪些情形下可以依法征收或征用土地，對不屬于公共利益的其他用地不得實施征收或者征用。對不屬于公共利益的用地需求通過集體土地流轉(zhuǎn)市場解決。

（二）修改完善相關(guān)法律法規(guī)，為流轉(zhuǎn)提供法律支撐

通過修改相關(guān)法律法規(guī)，完善土地物權(quán)制度，廢除對農(nóng)民集體所有土地相關(guān)權(quán)益的歧視性規(guī)定，明確農(nóng)民集體土地與國有土地同地、同價、同權(quán)，全面推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。在維護(hù)我國土地社會主義公有制和禁止土地所有權(quán)買賣的前提下，允許農(nóng)民集體土地和國有土地一樣在符合土地利用規(guī)劃和用途管制的前提下通過出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設(shè)用地使用權(quán)，供其進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建立統(tǒng)一、開放、有序的土地交易市場體系。凡不屬于法律明確的公共利益范疇的其他建設(shè)項目用地，應(yīng)當(dāng)通過土地一級市場取得國有土地使用權(quán)，沒有國有土地可以提供的，可以在符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下取得農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)。同時在允許農(nóng)民集體土地進(jìn)入市場的同時，探索建立對農(nóng)民集體土地收益的稅費調(diào)節(jié)機制，防止形成新的社會分配不公。

（三）強化土地管理工作，為土地流轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)服務(wù)

一是要加強土地規(guī)劃管理，加強土地利用總體規(guī)劃的修編工作和國土規(guī)劃的編制工作，盡快建立健全土地規(guī)劃體系，全面實施土地用途管制，充實發(fā)揮土地規(guī)劃在引導(dǎo)和調(diào)控土地市場方面的作用；二是要加強土地尤其是農(nóng)村集體土地的登記發(fā)證步伐，確保農(nóng)民集體土地在進(jìn)入市場前產(chǎn)權(quán)明晰，沒有權(quán)屬爭議。要逐步創(chuàng)造條件將土地所有權(quán)明確到村民小組一級，并核發(fā)土地證書，為集體土地進(jìn)入市場提供完善準(zhǔn)確的權(quán)屬保障。同時，適當(dāng)放寬集體房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記辦理限制政策。建議在農(nóng)村房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓的政策上，本著實事求是的原則，對一些比較特殊的情況，適當(dāng)放寬限制條件。此外，可逐步探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)進(jìn)入市場流通的體制以及相關(guān)配套政策，實現(xiàn)土地資源作為一種資源要素在城鄉(xiāng)之間的自由流動和市場化配置。三是適當(dāng)放寬農(nóng)民建房、購房條件。為了更好地推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村土地的集約、節(jié)約利用，建議在嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村新建住宅的基礎(chǔ)上，對集體經(jīng)濟組織內(nèi)部居民的購房、建房，可以突破本社、本村甚至本鎮(zhèn)地域范圍的限制，同時嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅的規(guī)定。四是建議允許農(nóng)村集體建設(shè)用地特別是宅基地的抵押。建議認(rèn)定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押有效，農(nóng)村房地產(chǎn)所占用的是集體土地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。作為農(nóng)村房屋使用權(quán)人，有權(quán)在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的權(quán)利，房屋的所有權(quán)屬于使用權(quán)人。村民抵押房屋所有權(quán)，也將與房屋不可分割的土地使用權(quán)一并抵押。如果不允許地隨房抵押，則村民僅能對房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分權(quán)利。農(nóng)村房屋應(yīng)比同城鎮(zhèn)房屋實行地隨房抵押，才有利于農(nóng)村房屋步入市場，減少糾紛。

（四）建立和完善配套制度，規(guī)范有序推進(jìn)流轉(zhuǎn)

一是建立農(nóng)民應(yīng)得土地收益和集體經(jīng)濟組織土地收益的監(jiān)督機制，加快建立集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法以及農(nóng)民社會保障措施等配套政策；二是建立相應(yīng)的地價體系及評估體系，包括轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、抵押價格等，健全集體建設(shè)用地價格評估體系；三是建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價和最低價保護(hù)制度，以及土地價格評估備案制度；四是建立健全農(nóng)村集體建設(shè)用地（宅基地）復(fù)基置換機制，切實解決“一戶多宅”、超標(biāo)準(zhǔn)占地、違法違規(guī)用地等遺留問題。當(dāng)前，一方面是農(nóng)村新增建設(shè)用地需求量逐漸增加，另一方面又存在大量閑置、利用效率低下等問題。因此，在解決農(nóng)村用地矛盾中，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾置換制度，大力推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾工作，通過按照規(guī)劃要求對大量零星、閑置、空置地（含閑置宅基地）進(jìn)行整理復(fù)耕，既能解決農(nóng)村建設(shè)發(fā)展用地的需求，又能有效保護(hù)耕地，提高農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。五是調(diào)整稅收政策，使集體土地的流轉(zhuǎn)和國有土地的流轉(zhuǎn)都需要繳納相同的稅種、稅額，為達(dá)到集體土地和國有土地的“同地、同權(quán)、同價”、為集體土地市場和國有土地市場搭建同一平臺的最終目標(biāo)奠定基礎(chǔ)；六是搞好信息公開查詢工作、指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書、產(chǎn)權(quán)變更登記政策咨詢等相關(guān)配套工作。

（五）加強集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的執(zhí)法監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，依法整治違法行為 在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)村土地違法行為時有發(fā)生，其原因是多方面的，既有農(nóng)民或基層干部法制觀念淡薄問題，也有宣傳、執(zhí)法不到位的問題。從土地管理的角度出發(fā)，應(yīng)切實加大土地執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立健全執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系。特別要加強區(qū)縣級土地管理三級執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，及時發(fā)現(xiàn)、制止和查處農(nóng)村土地違法行為，村社配備兼職的土地監(jiān)察信息員，鎮(zhèn)街國土管理所配備專職人員，區(qū)縣國土部門建立一支政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強、力量充足的執(zhí)法監(jiān)察隊伍，切實做到服務(wù)第一,依法行政,有效管理,查處有力，確保農(nóng)村集體建設(shè)用地管理工作穩(wěn)步推進(jìn)。

（六）加大各部門協(xié)調(diào)配合力度，共同營造促進(jìn)流轉(zhuǎn)的環(huán)境

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是土地管理工作的新生事物，是一項改革和創(chuàng)新，涉及到國土資源、建設(shè)、規(guī)劃、勞動和社會保障、物價、金融、農(nóng)業(yè)、財政、審計、民政、司法等多個部門，因此，應(yīng)加強政府的領(lǐng)導(dǎo)，各部門應(yīng)加強溝通、配合、協(xié)調(diào)，確保此項工作健康有序開展。國土資源部門要加快農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價和出讓最低價的制定工作；財政部門要加快制定出臺集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法；社會保障部門要盡快完善農(nóng)民社會保障體系建設(shè)；農(nóng)業(yè)部門要加強對集體土地流轉(zhuǎn)收益使用的監(jiān)管；其他相關(guān)部門要主動配合做好相關(guān)工作，積極推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作健康發(fā)展。

出處華夏土地網(wǎng)：http://bbs.hxland.com/forum.php?mod=viewthread&tid=7370576

第四篇：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

集體土地建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

出契人：XXX縣XX鎮(zhèn)XX村村民張三以下簡稱甲方 承約人：XXX縣XX鎮(zhèn)XX村村民李四以下簡稱乙方

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，遵循平等、自愿、公平、誠信的原則，雙方就該用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事項協(xié)商一致，訂立此協(xié)議：

一、甲方現(xiàn)有位于XX村XX街、經(jīng)縣人民政府、縣國土資源局審批的村民建房用地一塊126.00平方米（東至XX、西至XX、南至XX、北至XX，詳見附圖），經(jīng)過家庭民主協(xié)商一致，情愿轉(zhuǎn)讓與乙方建房。

二、當(dāng)眾言明轉(zhuǎn)讓價為人民幣貳萬元整（￥20000.00元），四至清楚無爭議、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，即日價業(yè)兩清、各無異說。

三、甲方須在簽訂協(xié)議時將該用地使用權(quán)有關(guān)的審批表及協(xié)議等交與乙方，并協(xié)助乙方辦理有關(guān)手續(xù)。甲方該用地使用權(quán)屬于乙方。

四、協(xié)議簽訂后，該用地使用權(quán)如有親族產(chǎn)鄰爭執(zhí)或其它糾紛等由甲方負(fù)責(zé)解決，與乙方無關(guān)。乙方須服從村內(nèi)規(guī)劃建設(shè)和統(tǒng)一管理。

五、本協(xié)議未盡事宜雙方協(xié)商解決，其補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

六、本協(xié)議一式二份，雙方簽字蓋章后生效。

甲方：乙方：

中證人：

寫約人：村領(lǐng)導(dǎo)：

協(xié)議訂立地點：XX縣XX鎮(zhèn)東XX村 協(xié)議訂立時間：年月日

集體土地建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

出契人：XXX縣XX鎮(zhèn)XX村村民張三以下簡稱甲方 承約人：XXX縣XX鎮(zhèn)XX村村民李四以下簡稱乙方

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，遵循平等、自愿、公平、誠信的原則，雙方就該用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事項協(xié)商一致，訂立此協(xié)議：

一、甲方現(xiàn)有位于XX村XX街、經(jīng)縣人民政府、縣國土資源局審批的村民建房用地一塊126.00平方米（東至XX、西至XX、南至XX、北至XX，詳見附圖），經(jīng)過家庭民主協(xié)商一致，情愿轉(zhuǎn)讓與乙方建房。

二、當(dāng)眾言明轉(zhuǎn)讓價為人民幣貳萬元整（￥20000.00元），四至清楚無爭議、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，即日價業(yè)兩清、各無異說。

三、甲方須在簽訂協(xié)議時將該用地使用權(quán)有關(guān)的審批表及協(xié)議等交與乙方，并協(xié)助乙方辦理有關(guān)手續(xù)。甲方該用地使用權(quán)屬于乙方。

四、協(xié)議簽訂后，該用地使用權(quán)如有親族產(chǎn)鄰爭執(zhí)或其它糾紛等由甲方負(fù)責(zé)解決，與乙方無關(guān)。乙方須服從村內(nèi)規(guī)劃建設(shè)和統(tǒng)一管理。

五、本協(xié)議未盡事宜雙方協(xié)商解決，其補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

六、本協(xié)議一式二份，雙方簽字蓋章后生效。

甲方：乙方：

中證人：

寫約人：村領(lǐng)導(dǎo)：

協(xié)議訂立地點：XX縣XX鎮(zhèn)東XX村 協(xié)議訂立時間：年月日

第五篇：撤銷集體土地建設(shè)用地使用證案例

撤銷集體土地建設(shè)用地使用證案例張某與李某系夫妻關(guān)系，二人共生育兩子一女，其中二子張甲于2003年因病死亡。張甲與顧某系夫妻關(guān)系，雙方系再婚，張某再婚前生有一女張乙。某村5號宅基地在1992年由該村批準(zhǔn)給張某一戶使用，張甲一家居住于此。1995年區(qū)政府在未經(jīng)相關(guān)地籍調(diào)查的情況下將5號宅基地的土地使用權(quán)人確認(rèn)為張甲，并為張甲頒發(fā)了《集體土地建設(shè)用地使用證》。該證一直由該村村委會保管，未頒發(fā)給村民。作為頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》依據(jù)的《宅基地登記審批表》記載，權(quán)屬來源及共有使用權(quán)為空白;村委會意見、鄉(xiāng)鎮(zhèn)府意見、土地管理機關(guān)意見以及發(fā)證機關(guān)批準(zhǔn)意見均為空白。宅基地登記申請書申請人欄也是空白。張某與李某認(rèn)為其為5號宅基地的使用權(quán)人，區(qū)政府擅自將宅基地使用權(quán)登記在張甲名下的行為違法。張某與李某于2009年向法院提起訴訟，請求依法撤銷區(qū)政府為張甲頒發(fā)的《集體土地建設(shè)用地使用證》。

被告區(qū)政府辯稱，其向張甲頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》的具體行政行為事實清楚、適用法律正確、程序合法、應(yīng)予維持。另原告的起訴超過了起訴期限，應(yīng)予駁回。

第三人顧某辯稱原告與本案沒有利害關(guān)系，原告的起訴超過了起訴期限，應(yīng)予駁回。

第三人張乙同意原告的訴訟請求。

區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉訴宅基地原屬村委會批準(zhǔn)給張某一戶使

用，原告與區(qū)政府向張甲頒發(fā)的《集體土地建設(shè)用地使用證》有利害關(guān)系。根據(jù)1989年《土地登記規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行土地登記需有申請人的申請，并由申請人提供土地權(quán)屬來源證明，經(jīng)各級土地管理部門進(jìn)行地籍調(diào)查后，方可頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》。本案中被告提交的證據(jù)無法證明其對登記宅基地進(jìn)行了相關(guān)的地籍調(diào)查，故被告在未調(diào)查核實土地權(quán)屬來源及他人有無異議的情況下為張甲進(jìn)行登記并頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》，該具體行政行為事實不清，證據(jù)不足，違反法定程序，應(yīng)予撤銷。被告及第三人顧某稱原告的起訴已經(jīng)超過法定起訴期限，未能提供證據(jù)予以證明，不予支持。法院判決撤銷區(qū)政府于1995年頒發(fā)給張甲的《集體土地建設(shè)用地使用證》。