第一篇：NGO的第三方評估

關于NGO的第三方評估的論文思路

一、研究思路

隨著政府與社會關系的調整，我國非政府組織廣泛參與社會管理和服務，非政府組織日益扮演著重要的角色，但是非政府組織本身的合法性和公信力的塑造成為其發(fā)展的制約因素，獨立的第三方評估能夠幫助非政府組織樹立有效的公信力，但是國內的非政府組織的第三方評估缺乏系統(tǒng)性，因此想通過介紹國外的NGO獨立的第三方評估的經驗，提取出相關的共性部分用于國內NGO的第三方評估工作。

二、研究結構

（一）第一章 選題背景

（二）第二章 文獻回顧

（三）第三章 國內NGO第三方評估的現(xiàn)狀

通過實地調研珠三角地區(qū)一些NGO第三方評估的現(xiàn)狀，總結出受評估方希望得到的第三方評估。

（四）第四章 境外NGO第三方評估的經驗

1、美國的經驗

2、香港的經驗

3、臺灣的經驗

（五）第五章 給出適合國內NGO第三方評估的建議模板

三、研究動機

隨著政府與社會關系的調整，我國社會組織廣泛參與社會管理和服務，積極發(fā)揮提供服務、反映訴求、規(guī)范行為的作用，形成了社會管理和社會服務的合力，在經濟社會發(fā)展中的作用日益明顯。社會組織數(shù)量也在不斷攀升，據(jù)民政部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年第二季度，全國依法登記的社會組織44.8萬個，其中社會團體24.6萬個。在眾多的社會組織中，NGO占據(jù)相當大的數(shù)量群體。NGO（Non-government Organization）即“非政府組織”，泛指政府和企業(yè)之外的所有社會組織，一般具有組織性、民間性、非營利性、志愿性、自治性等基本特征。隨NGO及其活動擴展到人類生活的各個方面并成為影響全球發(fā)展的重要因素，中國的NGO也取得了空前的發(fā)展。目前NGO在教育、扶貧、社會創(chuàng)新等方面日益發(fā)揮出重要的作用。因此，如何管理我國日益壯大的NGO群體，如何培育非政府組織的健康和可持續(xù)發(fā)展，成為一個具有現(xiàn)實意義的重要課題。

由于非政府組織具有獨立性、志愿性、公益性等特點，使人們容易忽視對其進行合理控制和有效監(jiān)督的必要性。但非營利組織的“獨立或自治也有產生危害的機會，組織可能利用這種機會增加不公正，助長狹隘的團體主義或個體主義意識，不關心更廣泛的公眾的利益?！?效的管理。

從發(fā)達國家的經驗看，建立公共責任機制是解決這一問題的有效手段。所謂公共責任機制，其核心是借助多元治理使非營利組織切實承擔其公共責任。公共責任機制應由三種系統(tǒng)構成：法律規(guī)制、社會監(jiān)督與環(huán)境約束以及非營利組織的內部監(jiān)督與自律機制。社會監(jiān)督和環(huán)境約束則包括輿論監(jiān)督、第三方評估、資助者監(jiān)督。

四、文獻回顧

（一）關于NGO的基本概述

鄧國勝（2007）認為關于NGO的稱謂無論是國外還是國內，都有不同的習慣用語。聯(lián)合國的正式文件中通常習慣使用“非政府組織”，主要是強調這類組織和政府的區(qū)別；美國等國家通常采用“非營利組織”，主要是強調這類組織和企業(yè)的區(qū)別；英國、印度常使用“志愿組織”，目的在于強調這類組織的志愿性特征。在國內，NGO通常被稱之為“民間組織”和“草根組織”?！懊耖g組織”是官方稱謂，主要是由于我國負責NGO注冊登記的部門是民間組織管理局，隸屬民政部?！安莞M織”主要是指沒有在民間組織管理局登記注冊、不具備法人資格的組織。

學術界對NGO概念的界定也各有不同。王名（2002）認為NG0是指政府和營利的企業(yè)之外的一切社會民間組織，在外延上包括社團、民辦非企業(yè)單位、國有事業(yè)單位、人民團體、其他組織（含單位內部的、以企業(yè)形式登記的、未登記的社團等）。李鐵城（2005）認為NGO是非政府組織。在國際上非政府組織一詞最早在1945年6月簽訂的聯(lián)合國憲章的第71 款中正式使用。1950年，聯(lián)合國經社理會第288（X）號文件中將NGO明確定義為：“任何不是根據(jù)政府間協(xié)議建立起來的國際組織均應被視為非政府組織?！贝撕螅S著NGO影響力的進一步擴大，1996年，聯(lián)合國經社理事會的1996/31號決議擴大了非政府組織概念的內涵，把國際、國內、社區(qū)組織均列為非政府組織。陳曉春、張喜輝、趙珊（2010）從NGO的特征出發(fā)，認為NGO是指不以獲取利潤為目的，為社會公益或共益服務的，提供準公共產品的獨立機構。

（二）NGO發(fā)展障礙因素 1.政策法律環(huán)境不健全

朱冠錤（2008）在分析了中國NGO發(fā)展的現(xiàn)狀后指出我國非政府組織的法律法規(guī)不健全，法制建設滯后。盡管我國正在積極建立有關NGO的法律制度框架，但目前還沒有關于NGO整體發(fā)展的法律法規(guī)體系，與建立社會主義市場經濟的實際需要還有一段距離?？到B霞（2006）也認為關于NGO的相關法律遠遠滯后于其 發(fā)展速度，民眾對NGO及其相關法律的認識也遠遠落后，這些都不利于NGO的規(guī)范管理及健康發(fā)展。羅大貴、楊紅（2008）認為我國現(xiàn)行由登記管理機關和業(yè)務 主管單位分別行使監(jiān)督管理職能的雙重管理體制，在實際操作中往往被簡化為一種政治把關和共擔責任的分權機制，不利于NGO的發(fā)展，同時我國現(xiàn)行主要法規(guī)均停留在行政法規(guī)層面，公益事業(yè)相關稅制和社會保障、志愿服務等方面的立法也存在空白，這些問題亟待解決。程汝華、周賢磊（2008）在此基礎上從行政法視角出發(fā)，分析我國NGO 所處的政策法律環(huán)境，指出過于繁瑣的“雙重負責、分級管理”制度已經成為了政策改革的焦點之一，應根據(jù)NGO類別從實際需求出發(fā)，分步驟穩(wěn)妥地進行改革，最終實行一元管理模式。2.合法性問題面臨危機

我國NGO合法地位的取得是以在民政部門登記注冊為前提的，準入門檻較高，很多NGO無法取得法人資格。楊正喜、唐鳴（2007）認為從目前來看，登記中存在的嚴格主義使許多NGO無法符合法律的規(guī)定性，被拒于法律規(guī)范門檻之外，從而導致其合法性受到質疑，這既降低了法律的實用性，又不利于政府監(jiān)管，同時也會對NGO事業(yè)的發(fā)展產生消極影響。程汝華、周賢磊（2008）從另一個角度指出近年來雖然各地民政部門通過降低門檻、簡化手續(xù)，登記或備案方式，明確法律地位，積極培育扶持社區(qū)社會組織，但NGO難以取得法人資格的現(xiàn)象仍然較為嚴重，其合法性依然存在危機。3.公信力缺失

隨著NGO在各個領域所起作用的彰顯，越來越多的人一方面認識到NGO在解決社會問題方面的不可或缺性，另一方面也開始質疑NGO的公信力。究其原因，康紹霞（2006）認為我國在“政事分開”、“政社分開”的改革進程中,政府忽略了對非營利組織的監(jiān)督與管理。在缺乏有效監(jiān)管的情況下，再加上非營利組織本身的三個先天不足（即缺乏個人利益的存在和動力機制、競爭機制不完善、業(yè)績難以衡量）。因此，目前我國的非營利組織出現(xiàn)了許多問題，諸如濫用減免稅特權、牟取暴利、貪污屢禁不止等等。同時也指出官方監(jiān)督主體多元化、社會監(jiān)督薄弱化、競爭環(huán)境的缺失等不利于非營利組織社會公信力的提升。4.資金缺乏

學者們認為NGO內部制度與管理方面存在著很多問題，但影響NGO發(fā)展更多的是資金的缺乏。詹花秀（2003）在對比國外NGO運作方式的基礎上指出我國經濟發(fā)展水平不高，官方NGO 獲得的政府資金補貼與支持力度不夠，而草根NGO 尚沒有形成一套規(guī)范的運作機制，缺少工作人員和工作網(wǎng)絡，缺少固定的捐助組織和個人，難于募集到足夠的資金。楊旭、張艷婷（2010）也認為NGO活動的開展需要一定的資金成本，但大部分主要依靠大規(guī)模的社會宣傳動員來籌款，具有時限性、地域性和突發(fā)性，臨時性籌款多，制度化籌款少，籌集渠道也不夠規(guī)范和暢通，缺乏長效的資金籌集機制。同時各級政府提供財政撥款和補貼以及國內的基金會對NGO的支持也極為有限。5.專業(yè)人員、志愿者不足

NGO的良性發(fā)展離不開專業(yè)人員的支持，更離不開志愿者的協(xié)助。就目前情況看，鄭睦凡（2011）認為非政府組織面臨著現(xiàn)有人員總體規(guī)模小，專業(yè)人員比重小流動性大，不能滿足組織實際工作的需要等諸多問題。并從馬斯洛需要層次理論出發(fā)，對NGO志愿者人才流失的心理原因做了分析：首先，志愿者的權益缺乏保障；其次，志愿活動的地位并無清晰定位；最后，志愿活動的組織主體也不明確?？傊?，學者們從宏觀和微觀兩個角度探討NGO在發(fā)展過程中面臨的來自外部因素和內部因素兩方面所產生的各種問題，并為問題的解決尋找突破口，使NGO在良性發(fā)展進程中能夠更好更快地發(fā)揮應有的效應。

（三）第三方評估

對于評估概念，從不同角度有不同的理解：從評估的目的視角進行定義，評估就是收集和利用資料，以便進行決策，如比格斯塔夫認為，評估直接影響著機構的目的和運作，其執(zhí)行主要是為了公共責信（Biggertsa,1977）。從評估的內容視角進行定義，羅西等（2002）認為：評估的定義包括所有探討事件、事物、過程或人的價值的努力。艾爾·巴比（2005）表示：評估研究是一種應用性研究，它研究的是社會干預的效果。從評估的過程視角進行定義，評估是對于事物的實際情況進行測量并將測量結果與指標相比較的過程，這一過程無疑是一種價值判斷的過程，從而判斷評估對象的價值或適當性（徐秋慧,2008）。從廣義和狹義的角度，鄧國勝（2001）指出，廣義的評估是指評估主體對評估客體的價值大小或高低的評價、判斷、預測的活動，是人們認識、把握某些事物或某些活動的價值的行為；狹義的評估是指在一定時限內，盡可能系統(tǒng)地、有目的地對實施過程中或已完成的項目、計劃或政策的設計、實施和結果的相關性、效果、效率、影響和持續(xù)性進行判定和評價。

社會組織第三方評估又稱社會評估，主要指公民個人、社會團體、社會輿論機構、中介評估機構等通過一定程序和途徑，采取各種方式，直接或間接、正式或非正式地評估社會組織績效。第三方評估機制作為社會組織評估中重要的評估形式，在理論層面具有存在的必要性和重要性。

五、時間安排

文獻回顧和資料準備 2013年10月—2013年12月 聯(lián)系資源、走訪和調研 2013年12月—2014年2月 撰寫調研報告和整理數(shù)據(jù) 2014年3月—2014年5月 國外資料收集 2014年5月—2014年9月 整理資料和處理數(shù)據(jù) 2014年9月—2014年10月 撰寫論文初稿 2014年10月—2014年12月 修改初稿 2014年12月

第二篇：--第三方評估

第三方評估

***政府辦 **

2016年以來，國家在精準扶貧工作成效考核方面引入第三方評估，組織高校專家成立評估隊伍，采取抽樣入戶調查、干部訪談、查看資料等方式對脫貧成效進行全面客觀評價，真實檢驗各地脫貧情況，并作為貧困村退出、貧困縣脫貧的重要依據(jù)。不僅是扶貧領域，隨著國務院、省、市各級政府對第三方評估越來越重視，民生工程滿意度測評、公眾安全感指數(shù)測評、教育績效、公共服務質量等不同領域都能看到第三方評估的身影，第三方評估成為一種趨勢和潮流，運用越來越廣泛。

第三方評估探識

第三方評估是指由與政府無隸屬關系和利益關系的第三部門和民間機構所組織實施的評估政府及其部門績效的活動。第三方評估是政府管理方式的重大創(chuàng)新，與政府績效管理、政府績效評估緊密聯(lián)系在一起。

長期以來，政府管理采取單向自上而下的內部評價機制，受主觀干擾、信息不對稱、考核形式化等影響，難以形成真實客觀的評價。第三方評估，以其獨立、專業(yè)的視角，按照科學的程序和方法進行分析、研究、比較、評估，預測其效果、價值、趨勢或發(fā)展，能夠對政府執(zhí)行落實情況開展客觀評價。第三方評估作

—1— 為一種外部制衡機制，能在一定程度彌補政府自我評估缺陷，通過第三方評估把脈問診，對于加快打造現(xiàn)代化政府，提升治理水平具有重大作用。

第三方評估分為獨立第三方評估和委托第三方評估，承擔主體為社會組織、高等院校、民間智庫或民意評價機構，可分為高校專家評估、專業(yè)公司評估、社會代表評估、民眾參與評估這四種模式。評估一般包括確定評估項目和目標、確定評估方法、組織實施評估、形成評估報告和評估結果運用這幾個階段。評估目的主要是改善和優(yōu)化政府行為。評估方法則是根據(jù)評估對象需要，通過問卷調查法、隨機抽樣、統(tǒng)計技術等方法，采取電話問卷、訪談、電話調查、現(xiàn)場測評、網(wǎng)上評議等不同手段，立體化、系統(tǒng)化掌握最真實情況，全面準確測量評估目標的實現(xiàn)情況。

第三方評估的發(fā)展歷程

第三方評估由來已久，經歷了漫長的實踐發(fā)展歷程。起源于西方國家，并在西方國家得到了較為成熟的發(fā)展。特別是美國和英國，第三方評估成為了政府政策評估、績效管理的重要形式，通過評估提高政府行政效率，改善政府服務水平。從美國來看，19世紀末20世紀初，美國第二次工業(yè)革命進入尾聲，成為世界頭號強國。與此同時，美國政府效率低下，政府權力最大化，政府規(guī)模日益龐大，支出大幅增長。為此，公眾呼吁美國政府采用企業(yè)的一些有益做法來提高政府效率，開啟了第三方評估政府績

—2— 效的先河。實踐證明，通過引入第三方評估，大大節(jié)省了行政成本，提高了公共部門的管理績效。隨著評估規(guī)模與范圍的擴大，逐步出現(xiàn)了一批較為知名的第三方評估機構,比如，美國坎貝爾研究所、蘭德公司、布魯金斯研究所、現(xiàn)代問題研究所、政策研究所、總會計局等，它們參與和介入政策和政府績效評估，對美國政府改革作出了重大貢獻。從英國來看，20世紀80年代，英國經濟發(fā)展“滯漲”，為提高政府行政效率，改善政府服務水平，采取委托第三方評估的方法進行政府績效評估。隨著政府績效評估實踐在發(fā)達國家的普及，各國逐漸開始探索績效評估法制化、制度化，以法律的形式固化為一種長效機制，為第三方評估奠定了法律和制度基礎。

第三方評估在我國起步較晚，1986年以前，我國不存在獨立第三方評估，所有政務信息都依賴行政系統(tǒng)內部自下而上的報告機制。1986年以來，特別是十八大以來，黨中央、國務院高度重視引入第三方評估，第三方評估得到了廣泛的運用和實踐。比如，2014年3月，國務院確定《政府工作報告》重點工作任務落實情況引入第三方評估；2014年7月，國務院部署多措并舉緩解企業(yè)融資成本高問題，要求各有關部門引入第三方評估；2015年8月，國務院常務會議聽取政策落實第三方評估匯報，要求用第三方評估促進政府管理方式創(chuàng)新。2016年3月，總書記在參加全國人大青海代表團審議時指出，要建立精準扶

—3— 貧臺賬和扶貧成效第三方評估機制。第三方評估實踐在我國政府績效評估領域中得到了越來越廣泛的運用，為改進政府管理開辟了新的路徑。

第三方評估的獨特優(yōu)勢

作為一種管理工具和監(jiān)督手段，第三方評估以其無法比擬的特殊優(yōu)勢，成為打造現(xiàn)代化政府、推進治理方式變革的一項重大舉措，發(fā)揮著越來越重要的影響和作用。

第三方評估具有四個方面的原則要求：一是專業(yè)性。專業(yè)是確保評估結果公正的基礎，也是確立評估權威的基礎。評估機構和評估人員必須具備專業(yè)知識和專業(yè)技能，運用科學、有效的評估方法，靈活掌握問卷法、訪談法、文獻法、科學抽樣、統(tǒng)計分析等專業(yè)方法，保證數(shù)據(jù)和過程的客觀真實、科學準確。二是獨立性。獨立是第三方評估的公信力之源，是確保評估結果公正的靈魂所在。身份上獨立。第三方評估機構是獨立的法人，與政府部門和其他社會組織不存在隸屬關系，有獨立的人事權，其評估人員不擔任政府公職。財政上獨立。第三方評估機構應是自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展的獨立法人，財政來源多元化，不過分依賴政府。精神上獨立。把獨立當成自己的靈魂，明確自身對公眾的承諾和其擔負的使命，在執(zhí)業(yè)過程中保持公正無私，不帶任何偏見，獨立開展評估工作。三是公開性。公開性是確保評估結果公正的必要手段。引入第三方評估的重要作用就是監(jiān)督，要通

—4— 過全程公開，強化第三方的監(jiān)督作用以及對第三方評估機構的監(jiān)督。評估內容、評估過程、評估結果都要全部公開，才能真正發(fā)揮評估的良好效果。四是實效性。第三方評估是手段、措施，而不是目的，以評促建才是根本要求。評估要體現(xiàn)實效，對被評估者有價值、有收益，對自身有幫助，能夠促進被評估者改進工作，提高工作效率。高度重視結果運用，不能“為評估而評估”“為政績而評估”，即知即改、立行立改推動政策落實。

推廣第三方評估運用是治理現(xiàn)代化的必然選擇。我國傳統(tǒng)政府管理模式是“管制型”政府，政府大包大攬、職能無限、效率低下，經常出現(xiàn)越位、缺位和錯位現(xiàn)象。過去，政府部門采取體制內評估方式，操作簡單、節(jié)約時間和成本，帶有很強的主觀性，不能真實反映實際情況。第三方評估作為外部制衡機制，能夠增強政府的公信力，彌補體制內評估的缺陷漏洞，拓展民主參與的途徑，搭建了公眾與政府溝通的平臺，有效提高行政效率，提高政策執(zhí)行力，在促進服務型政府建設方面能夠發(fā)揮不可替代的促進作用。第三方評估提供了一種新的路徑，推動政府由管制向善治轉型；通過第三方的積極參與，實現(xiàn)多元化、民主化治理。

第三方評估的瓶頸和困境

第三方評估在我國仍然處于實踐探索、發(fā)展起步階段，與發(fā)達國家相比存在不小的差距，推進我國政府績效第三方評估，有許多瓶頸和困境亟待破解，還有很長的路要走。一是理念困境。

—5— 受傳統(tǒng)行政管理模式影響，“官本位”意識較濃，習慣于命令式管理，政府權威不容質疑和挑戰(zhàn)。公眾參與意識不強，參與政治事務積極性不高。政府對第三方評估不夠重視，沒有認識到第三方評估的重要作用，對操作程序不了解、不熟悉。在思維上依賴上級組織的工作檢查，延續(xù)著自上而下的內部自我評估方式，害怕暴露政府工作的缺點和不足，不愿打破現(xiàn)狀。二是制度困境。完善的法律和制度保障是開展第三方評估的前提和基礎。我國第三方評估起步晚，立法工作滯后，相關配套制度建設尚不完善，缺乏信息公開制度、對第三方評估機構的監(jiān)督制度，導致第三方評估無規(guī)可依、無章可循，效果很難保證。三是評估機構發(fā)展困境。我國第三方評估行業(yè)發(fā)展緩慢，缺乏充足的專業(yè)型評估人才，機構專業(yè)性不足；第三方評估機構獨立性不強，容易受到外部因素干擾，影響評估結果的客觀性和公正性。四是結果運用困境。由于評估結果運用缺乏有效的剛性約束機制，受領導主觀意愿影響較大，缺乏有效的公示機制，后期跟蹤落實容易成為一句空話。要走出困境，充分發(fā)揮第三方評估的重要作用，必須從思想、制度、措施上進行全方位保障，營造良好的公眾環(huán)境，讓第三方評估茁壯成長。一是轉變觀念。政府部門要勇于自我革命，轉變“只唯上，不唯下”的錯誤思想和官僚作風，主動接受第三方評估，提高自身工作績效。二是完善制度。第三方評估是一個系統(tǒng)工程，完善的法律和制度是保障第三方評估有效、持續(xù)、健康發(fā)

—6— 展的長效機制。通過法制化手段使得第三方評估有制度保障，從法律上確定第三方評估地位，賦予評估機構超然、獨立的地位，明確權利義務，完善評估規(guī)則及基本程序。建立信息公開制度，完善第三方評估監(jiān)督制度，提高評估透明度。三是加快評估機構建設。加強評估機構獨立性建設，提升機構專業(yè)化水平，積極培育市場環(huán)境，造就一大批評估專業(yè)人才和優(yōu)質評估機構。四是強化結果運用。把結果運用與績效管理、干部考核、提拔使用掛鉤，建立剛性約束機制，增強評估的權威性，真正發(fā)揮評估的激勵效用。

第三方評估在縣域治理中大有可為

當前，縣域治理中的第三方評估實踐非常少，也缺乏相應的制度和環(huán)境支持。作為政府管理方式的創(chuàng)新之舉，未來推進縣域治理現(xiàn)代化，推廣運用第三方評估是必然選擇。第三方評估的運用領域非常廣泛，從政府提供公共服務的范圍來說，任何重大政策、重大改革措施、重大建設項目、重大人事調整，公共服務、工作效能、改革試點、公共需求等都可以引入第三方評估；從社會領域來說，社會發(fā)育程度、社會組織建設、政府購買服務項目、社區(qū)治理與社區(qū)服務、社會工作水平等方面也可以引入第三方評估?？梢圆扇∠仍圏c再推廣的方式，圍繞工作實際需要，逐步在一些重點領域、重點環(huán)節(jié)組織實施，改進政府治理水平?？梢詢?yōu)先從以下幾個方面試點：一是圍繞放管服改革成效開展評估。十

—7— 八大以來，國家深入推進“放管服”改革，采取了一系列簡政放管、放管結合、優(yōu)化服務的措施。***政府積極推進服務型政府建設，全面深化行政審批制度改革，推出了“一窗式”服務等舉措，取得了一些成效。但是，群眾反映辦事難、辦事慢，行政審批效率低下的問題仍然比較普遍。通過引入第三方評估，全面了解“放管服”改革的情況及存在問題，找準下一步改革努力方向，提升改革實效，打造最優(yōu)的發(fā)展環(huán)境。二是圍繞脫貧攻堅成效開展評估。國家層面啟動了精準扶貧成效第三方考核，客觀了解脫貧真實情況。在實際工作中，可以引入第三方評估方式開展自查自評，同時脫貧摘帽之后，也可以運用第三方評估方式，診斷持續(xù)穩(wěn)定脫貧情況，確保貧困群眾脫貧不返貧。三是圍繞政府部門績效考核開展評估。當前，政府部門績效考核，主要采取自上而下、傳統(tǒng)簡單的考核方式，這種考核方式非常片面，容易受主觀因素、信息不對稱等因素影響，難以真實全面掌握績效情況，考核的指揮棒作用很難發(fā)揮?？梢砸氲谌皆u估，對各部門、各單位績效情況進行目標量化、定性和定量分析，全面調查核實，提供最準確的考核結果，并運用到單位獎懲、干部使用等方面。四是圍繞政府購買服務開展評估。當前，政府購買服務運用越來越廣泛，比如，環(huán)衛(wèi)、園林等領域，購買服務的數(shù)量和范圍逐步擴大。如何評價項目實施現(xiàn)狀，提升公共服務水平，可以引入第三方評估，通過規(guī)范化評估發(fā)現(xiàn)問題，提高公共服務的質量和效

—8— 率。五是圍繞縣委、縣政府重大政策落實開展評估。在日常工作中，縣委、縣政府確定的重大政策落實情況如何，往往通過自下而上的匯報或者簡單的實地調研方式確定，缺乏系統(tǒng)性的評估和診斷，可以考慮結合實際需要，推廣第三方評估方式，對一些重大政策、重點項目的實施情況全面了解，對政府政策措施落實情況及其管理績效進行評估，對政府及其工作人員行為開展監(jiān)督與考評。強化評估結果運用，提高政策執(zhí)行力，提升政策落實水平，發(fā)揮最佳效益?？梢哉f，第三方評估擁有非常廣闊的舞臺和光明的發(fā)展前景。

—9—

第三篇：第三方評估機構范文

關于《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通知

作者:北京建委 政策法規(guī) 2010-4-29

關于《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通知

2010-04-09 為進一步規(guī)范物業(yè)服務活動，建立和完善物業(yè)服務質價相符的市場機制，市住房城鄉(xiāng)建設委研究起草了《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》，現(xiàn)向社會公開征求意見，歡迎社會各界提出修改意見和建議。公眾可以在2010年4月23日之前以書面方式通過信件、傳真或電子郵件反饋給市住房和城鄉(xiāng)建設委員會。

特此通知。

聯(lián)系人：孫怡（物業(yè)管理處）

傳真電話：59958506

電子郵箱：bjwygl@126.com

地址：北京市海淀區(qū)西四環(huán)中路16號院3號樓

郵政編碼：100039

附件：北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法（征求意見稿）

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

2010年4月9日

附件：

北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第二章 物業(yè)服務評估監(jiān)理活動

第三章 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構和人員

第四章 法律責任

第五章 附則

第一章 總則

第一條[目的和依據(jù)]為了規(guī)范本市物業(yè)服務活動，維護業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，建立和完善物業(yè)服務質價相符的市場機制，促進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》及有關法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條[物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理定義]本辦法所稱物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理，是指物業(yè)服務評估監(jiān)理機構受業(yè)主、業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或有關部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和合同的約定，對物業(yè)服務質量和服務費用，物業(yè)共用部位、共用設施設備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務的活動。

第三條[遵循原則]本市積極培育物業(yè)服務獨立第三方評估監(jiān)理機構；鼓勵物業(yè)服務各方權益主體在確定物業(yè)項目收費標準、物業(yè)項目接管驗收等環(huán)節(jié)及物業(yè)服務全過程，委托評估監(jiān)理機構，從事客觀公正的評估監(jiān)理。

物業(yè)服務評估監(jiān)理機構從事物業(yè)服務評估監(jiān)理活動，應當遵循獨立、客觀、公正的原則。

第二章 物業(yè)服務評估監(jiān)理活動

第四條[評估監(jiān)理業(yè)務委托]物業(yè)服務評估監(jiān)理機構接受委托從事物業(yè)服務評估監(jiān)理活動，應當與委托人簽訂書面評估監(jiān)理委托合同，約定評估監(jiān)理服務內容及費用。

委托人應當提供與委托事項有關的證明材料。業(yè)主應當提供身份證明、房屋權屬證明；業(yè)主大會應當提供業(yè)主大會備案證明；建設單位應當提供有關行政主管部門核發(fā)的立項、用地、規(guī)劃、施工等任一許可證明；物業(yè)服務企業(yè)應當提供物業(yè)服務合同。

第五條[評估監(jiān)理業(yè)務范圍]物業(yè)服務評估監(jiān)理業(yè)務范圍包括：

（一）物業(yè)服務費用評估；

（二）物業(yè)項目交接驗收；

（三）物業(yè)服務質量評估；

（四）其他需要評估監(jiān)理的事項。

第六條[物業(yè)服務費用評估]建設單位在預售（銷售）房屋前，應當委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構依據(jù)物業(yè)服務事項及標準評估物業(yè)服務費用，并應提供項目類型、建筑面積、共用設施設備情況、擬承諾的服務事項及標準等相關資料。

業(yè)主大會首次選聘及更換物業(yè)服務企業(yè)時，可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行物業(yè)服務費用評估。

業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等相關利害關系人就物業(yè)服務費用發(fā)生爭議時，可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構評估。

第七條[物業(yè)項目交接驗收]建設單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行交接查驗。物業(yè)服務評估監(jiān)理機構依據(jù)《北京市新建物業(yè)項目承接查驗技術標準》及其他相關規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地、物業(yè)項目圖紙資料及設施設備運行維修記錄等查驗后出具查驗報告。

全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人或自行管理時，可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構組織查驗。

第八條[物業(yè)服務質量評估]業(yè)主、業(yè)主大會或其他相關部門可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構根據(jù)相關法律、法規(guī)、服務規(guī)范、行業(yè)標準及物業(yè)服務合同約定等因素，對物業(yè)服務質量進行評估。

物業(yè)服務各方權益主體可以委托第三方評估監(jiān)理機構在約定時間內對物業(yè)服務跟蹤評估。

第九條[評估業(yè)務要求]物業(yè)服務評估監(jiān)理業(yè)務應當由物業(yè)服務評估監(jiān)理機構接受委托，個人不得承攬評估監(jiān)理業(yè)務。

物業(yè)服務評估監(jiān)理機構及從事評估監(jiān)理業(yè)務的人員與委托人或評估監(jiān)理事項有利害關系的，可能影響公正評估的，應當回避。

第十條[評估監(jiān)理作業(yè)配合] 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)與相關當事人應當協(xié)助物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行實地查勘，如實向評估監(jiān)理機構提供必要的資料，并對其所提供資料的真實性負責。

第十一條[評估監(jiān)理報告]物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章和技術規(guī)范的要求，從事評估監(jiān)理活動，并參照市房屋行政主管部門制定的示范文本出具評估監(jiān)理報告。評估監(jiān)理報告應當包括評估監(jiān)理目的、依據(jù)和方法，評估監(jiān)理日期和基準日，評估監(jiān)理查勘數(shù)據(jù)，評估監(jiān)理結果及有效期限，評估監(jiān)理人員簽章等內容。

第十二條[結果運用]建設單位應當將物業(yè)服務評估監(jiān)理機構出具的前期物業(yè)服務費用測算評估報告在房屋銷售場所予以公示，將物業(yè)服務評估監(jiān)理機構測算出的服務費用載入房屋買賣合同。

物業(yè)服務交接查驗報告和物業(yè)服務質量評估報告應當在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示。

第十三條[評估監(jiān)理費用]物業(yè)服務評估監(jiān)理按照“誰委托誰付費”原則，由委托人與物業(yè)服務評估監(jiān)理機構協(xié)商確定收費金額。

第三章 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構和人員

第十四條[評估監(jiān)理機構條件]物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當具備下列條件：

（一）具有獨立法人資格，專業(yè)從事物業(yè)服務評估監(jiān)理業(yè)務；

（二）注冊資本100萬元以上；

（三）有固定的辦公場所和開展評估監(jiān)理業(yè)務所需設施、設備和辦公條件；

（四）具有工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

符合上述條件的物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當?shù)绞蟹课菪姓鞴懿块T備案，市房屋行政主管部門應當定期公布備案機構名單。

第十五條[評估監(jiān)理專家]市房屋行政主管部門建立物業(yè)服務評估監(jiān)理專家?guī)觳⒍ㄆ诠紝＜颐麊?，物業(yè)服務評估監(jiān)理機構從事評估監(jiān)理業(yè)務時從專家?guī)熘羞x擇專家。

物業(yè)服務評估監(jiān)理專家出具評估意見并對評估監(jiān)理機構負責；評估監(jiān)理機構出具評估監(jiān)理報告并對委托人負責。

第十六條 [共同委托行為]物業(yè)項目交接雙方共同委托評估監(jiān)理機構進行交接查驗的，委托人可以從專家?guī)熘羞x擇專家，也可以從專家?guī)焱膺x擇行業(yè)專家。

委托人在專家?guī)焱膺x定專家的，應當向市房屋行政主管部門提供行業(yè)專家的簡歷和具體聯(lián)系方式。經市房屋行政主管部門確認后可就本項目進行交接查驗。

第十七條[評估監(jiān)理機構禁止行為]物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當按照本市相關規(guī)定從事評估監(jiān)理業(yè)務，不得出具有偏向性、虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

第十八條[評估監(jiān)理人員禁止行為]物業(yè)服務評估監(jiān)理人員在物業(yè)服務評估監(jiān)理活動中不得有下列行為：

（一）以個人名義出具評估監(jiān)理報告；

（二）收受委托合同以外的酬金或其他財物，謀取其他不正當利益；

（三）與委托人串通損害相對人利益；

（四）允許他人以自己的名義從事物業(yè)服務評估監(jiān)理業(yè)務；

（五）簽署有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的評估監(jiān)理報告；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第四章 法律責任

第十九條[評估機構法律責任]物業(yè)服務評估監(jiān)理機構違反本辦法第九條、第十七條規(guī)定的，由房屋行政主管部門責令限期改正并予以公示；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第二十條[評估監(jiān)理專家法律責任]物業(yè)服務評估監(jiān)理專家違反本辦法第九條、第十八條規(guī)定的，由房屋行政主管部門約談告誡，情節(jié)嚴重的，取消專家資格并予以公示；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第二十一條[建設單位、物業(yè)服務企業(yè)法律責任]建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第十條規(guī)定的，由房屋行政主管部門責令限期改正并記入企業(yè)信用檔案；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五章 附則

第二十二條 本辦法自2010年 月 日起實施。

第四篇：第三方評估策劃方案

亦莊新城 B 標段第三方評估策劃方案

一、工程簡介：

建設單位：北京保利融創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司 監(jiān)理單位：北京建宇工程管理有限公司

評估單位：深圳市瑞捷建筑工程咨詢有限公司

總包單位：廣州富利建筑安裝工程有限責任公司

北京市大興區(qū)亦莊開發(fā)區(qū)，分大、小兩個地塊由 A/B/C 三個標段組成，分別由東陽三建、廣州富利、新興寶信建設。

B 標段工程項目包括：1#、2#、3#、4#、25#樓在現(xiàn)場的東南角，11#、12#、14#、15#、28#、23#、、27#、24#樓在現(xiàn)場的西南角；總建筑面積約 123618 ㎡；其中地上部分約 95569 ㎡，地下部分約 28049 ㎡

除 28#樓地下一層其它均為地下 2 層；25#樓地下-7.62m，其它 地下均為-6.9m，11#、12#、14#、15#樓地上五層，檐高 15.5m；23#、24#樓為 29 層，檐高 79.6m；25#地上二層，檐高 9.3m；27#樓地上二層，檐高 9.1m；28#樓地上一層，檐高 5m。

二、B 標段施工目標：爭第一、保第二、絕不落伍。

三、第三方評估方案概述：

對建筑企業(yè)而言，通過獨立的第三方評估，獲得良好的質量，安全文明施工的風險評估，一方面是市場的需求，是企業(yè)獲取進入建筑市場的通行證；另一面也是提高項目部的綜合管

理水平和自身素質的需求，建筑工程是一個大型的長久使用產品，是提高人民生活質量的重要組成部分，它的質量是建設單位提升銷售品質，打造品牌的關鍵步驟之一。同時也有利于我們施工企業(yè)在市場競爭中提高信譽度。使我們不段的發(fā)展壯大，適應市場的發(fā)展。

因此，針對亦莊新城 B 標段的施工，廣州富利亦莊項目部結合 B 標段的施工特點，從安全文明施工，技術質量措施，保證施工進度有效實施等方面制定如下措施，使施工任務圓滿完成。

四、安全文明施工措施 4.1：

文明施工標準化 4.1.1

現(xiàn)場圍擋：整個工地須進行封閉，應按照富利公司的標準圍墻做法，并噴上“保利融創(chuàng) 和者筑善”字樣及 LOGO，圍墻應整潔、美觀，內外兩側地面平整、無垃圾。圍墻的開口位臵及數(shù)量需經項目總經理審批確定，每個出入口均須設保安室

永久圍擋±0 以上用輕集料混凝土砌塊砌筑，臨時圍擋用鐵圍擋。

4.1.2 施工現(xiàn)場主出入口

設臵 工地門衛(wèi)、員工通道、洗車槽、七牌二圖。

施工現(xiàn)場主出入口大門門寬不小于 6 米。大門旁邊設臵員工專用通道。

設臵保安室，實行 24 小時值班制度。應設臵自動洗車裝臵或現(xiàn)場常備沖水設備；洗車裝臵或沖水設備的周邊應設臵排水溝及沉砂池，污水需經過濾后方能排出。

保安室應該和施工圍墻連成一體。

在工地主出入口處醒目位臵設臵七牌二圖等；包括：工程概況牌、文明施工牌、項目組織架構牌、安全生產牌、消防保衛(wèi)牌、施工總平面布臵圖、安全平面布臵圖、安全生產紀律等。

五牌一圖設計應大氣、美觀。

4.1.3

班前講評臺、消防器材、場地硬化、入工地大門背景墻。

施工及材料堆放場地須全部硬化,施工行車道路采用 C20 砼硬化，每天有專人清掃維護, 道路兩側需設臵排水溝，且保證排水暢通。4.1.4、宣傳欄、辦公區(qū)、質量、安全交底欄、倉庫、加工廠。

施工現(xiàn)場須設臵宣傳欄，內容包括通知宣傳、危險源告示、優(yōu)秀做法照片展覽、違章照片展覽等。

施工現(xiàn)場須設臵安全講評臺，安全交底內容齊全，長期對工人進行安全教育。

4.1.5 《住宅工程質量通病防治技術措施》宣傳、工法樣板展示區(qū)。

在進入施工作業(yè)區(qū)前的顯著位臵設臵施工樣板示范展示區(qū)，用于對施工班組的技術交底以及對外的展示，設臵材料樣品展示區(qū)，對項目內所需材料都要提供樣品，并放臵在樣品展示區(qū)展示，所有樣品均需制作材料標識牌，標識牌的內容應包括：材料名稱、規(guī)格型號、進場日期、檢測日期、檢查結果等內容

材料標示牌

名

稱

規(guī)格型號

進場日期

檢測日期

檢查結果：

合格

不合格

質量責任人：

保管責任人：4.1.6

材料堆放場、加工及防護棚、砂漿攪拌站（防揚塵措施到位）

場內施工道路

材料須分類歸堆碼放，并張掛材料標識牌（名稱、品種、規(guī)格）；廢料入池。廢料池用磚砌筑。

材料堆場與施工道路之間用鋼管進行隔離，鋼管刷紅白相間或黃黑相間的油漆，并張掛安全網(wǎng)圍蔽。

工地內鋼筋加工機械、模板加工機械等設備處需搭設加工棚。在塔吊覆蓋范圍內的鋼筋加工機械、模板加工機械、砂漿攪拌機、輸送泵等設備處須搭設防護棚；設臵雙層防護，用模板或鋼板鋪設，安全可靠。

棚頂面四周懸掛安全警示標語及安全警示牌，顏色應明亮醒目。加工機械擺放有序，便于操作。機械旁邊需懸掛操作規(guī)程。砂漿實行集中攪拌。

人貨梯防護棚

加工棚立桿可采用￠48 鋼管搭設，平面尺寸為：（設備長度+700 mm）×（設備寬度+2200 mm）×（3100mm）4.2

安全生產標準化 4 4.2.1

腳手架搭設、安全通道和施工電梯防護棚

外架通道口需搭設雙層防護棚（兩層均需用木模板或鋼板，不能使用鐵皮或竹橋板鋪設），高層建筑防護棚長度不能短于 6 米，高度不能低于 4 米，安全標識到位。

4.2.2

樓層臨邊、洞口防護及樓梯踏步保護

樓梯臨邊防護采用可拆卸鋼管護欄，高度≥1200mm，鋼管刷紅白相間或黃黑相間的油漆。

臨邊超過 3000mm 落差的樓梯需張掛安全網(wǎng)。

底部需安裝 180mm 高踢腳板，踢腳板采用膠合板（厚度不小于 5mm）制作。

防護欄上張掛責任牌 4.2.3 水平洞口防護

..樓板短邊尺寸不大于 25cm 的洞口，須設堅固的模板蓋實，并能防止挪動、移動。

樓板邊長為 25cm～50cm 的洞口，須設臵固定蓋板，保持四周擱臵均勻，并有固定其位臵的措施。

邊長為 50cm～150cm 的洞口，須用扣件鋼管進行圍蔽。4.2.4

基坑周邊防護

基坑臨邊采用鋼管搭設，設臵兩道水平桿，立桿間距不大于 1.8 米，水平高度不低于 1.2 米，水平桿及立桿刷紅白相間或黃黑相間的油漆，周邊滿掛安全網(wǎng)，并懸掛安全警示標志。

防護欄桿下部設臵 200mm 高擋水，用灰砂磚砌筑，并抹灰。

設臵工人上下施工通道，并按照同樣的要求進行臨邊防護。

防護欄外側設臵排水溝，排水通暢，不積水。4.2.5

工地場內按要求設臵臨時消火栓、塔吊基礎防護

塔吊周邊須設臵 1600mm 高的防護欄桿或防護欄板，刷黃黑相間的警示油漆，居中位臵設臵一道門，方便檢修使用，采用防護欄的須張掛安全網(wǎng)予以隔離。

塔吊周邊需張貼安全操作規(guī)程、檢測機構監(jiān)督檢驗合格證、安裝驗收牌、使用登記證、塔吊司機操作證、起重吊裝“十不準”、定人定機責任牌、塔吊限載牌等。

在醒目位臵張掛安全宣傳標語、安全警示牌等。4.2.6

易燃易爆等危險品存儲：施工電梯

消防設施

對于易燃易爆物品，如乙炔、氧氣、油漆等需要隔離并單獨存放，做好標識。

配備足夠的滅火器材，張掛責任人和相關安全使用須知

施工主干道設臵消防宣傳欄，配備不少于 5 個鐵鏟、4 個砂桶、8 個 10L 二氧化碳或干粉滅火器。

施工樓層每層電梯口、電箱、人貨梯口明顯處設臵 2 個 10L 干粉滅火器。

危險品倉庫、油漆間、木工間每 25m2 配臵一個種類合適的滅火器，配電房應設臵二氧化碳或干粉滅火器。

大型臨時設施總面積超過 1200m2 的應設臵消防水源接口，要求臨時設施區(qū)

每 100m2 設臵兩個 10L 滅火器，廚房每每 50 m2 設臵兩個滅火器；

工地消防主管應采用 DN100 鍍鋅鋼管，每個樓層應設臵消防水源接口，并設臵消火栓，消火栓內應配臵水帶、水槍。

4.2.7 用電安全

配電柜四周用鐵制欄桿進行圍蔽，欄桿高度應不低于 1.2 米，側邊設臵推拉門，用于日常檢修，護欄刷紅白相間的油漆，并懸掛安全警示牌。

電箱應整潔、牢固，布線規(guī)整、接地良好，電箱門上應張貼接線圖和電工巡查記錄，電工每天應對電箱進行巡查，并填寫巡查記錄，室外電箱應有防雨、防砸措施。

電線及電纜附著建筑物的必須采用瓷瓶進行分離。

大型開關控制柜應有可靠的隔離措施，配備相應的滅火器材，并張掛安全警示牌。

專用保護零線與工作零線不得混接。

嚴格落實“三級用電兩級保護”。

潮濕作業(yè)使用 36V 以下安全電壓。

線路過道須有保護措施。

4.2.8 支模架樣板區(qū)

4.2.9

成品保護

每一道工序完成后或成品運至工地時，需及時對其進行妥當?shù)某善繁Ｗo措施，避免在后續(xù)施工中遭到破壞。42.2.10

工完場清

施工單位應加強工完場清的管理力度，每天完成施工后，需對垃圾進行清掃。

安全教育及明火管理

4.2.11

安全教育及明火管理 工地定期要對工人進行安全教育和交底，教育形式應豐富，能使工人容易

接受。可采取現(xiàn)場交底，或采用電視、投影儀播放。

工地動火前必須嚴格執(zhí)行動火審批制度，并由監(jiān)理簽署動火審批表方能動火。

現(xiàn)場進行動火時，現(xiàn)場必須配備接火斗及相應的滅火器材，如滅火器、水、黃沙等。

須定期進行應急演練。4.2.12

辦公區(qū)、生活區(qū)布臵

辦公、生活區(qū)的臨時建筑物、構筑物，要求穩(wěn)固、安全、整潔，并滿足消防要求。禁止使用竹棚、石棉瓦、油氈等材料，應采用活動板房，場地內需全部硬底化（綠化區(qū)域范圍除外）。

辦公區(qū)域的功能分區(qū)需明確，場地內需設臵停車場，要求畫標線，并配臵擋雨棚。

辦公區(qū)域內需設臵三根旗桿，并懸掛國旗、保利地產和施工單位的旗臶。

場地內施工區(qū)與辦公區(qū)、各總包標段間必須用圍墻予以隔離，圍墻高度不低于 1.5 米，通道間設臵鐵門。

會議室需寬敞通風、整潔明亮，配臵大型會議桌、椅子、空調、投影儀等。

辦公區(qū)設臵醫(yī)務室，配備常用藥品和氧氣瓶（袋）、擔架等常用應急醫(yī)療器械。

食堂及廚房的地面、墻面需潔凈，通風、排水良好，需配臵空調、防蚊紗窗等，每天做好衛(wèi)生保潔工作。

炊事員應有餐飲服務從業(yè)人員健康證明，并定期體檢，健康證明及食堂衛(wèi)生許可證應張貼在食堂醒目位臵。

五、質量保證措施

5.1

混凝土工程截面尺寸、表面平整度、垂直度的控制 5.1.1 砼工程的質量控制：

在各工序施工前堅決執(zhí)行樣板引路的方針，以樣板為指導，以不同班組單位，認真參觀學習樣板中各個環(huán)節(jié)的做法，在各個工序的實際操作中嚴格執(zhí)行。

5.1.2 嚴格控制初始工序的質量，如鋼筋工序中的鋼筋位移，梯子筋的間距，門窗口支撐的數(shù)量位臵，控制墻體厚度鋼筋的尺寸。

5.1.3 模板支設前，模板底部砼面要用抹子找平，并彈好控制線。模板底部粘海綿條，以控制漏漿。

5.1.4 模板的主次楞要嚴格按樣板的支法施工。穿墻螺栓要緊固，為雙母，模板的支撐體系要牢固。

5.1.5 砼澆筑過程中，一次澆筑砼高度不能超過 50 ㎝，振搗時間不能過長，以

免使門窗口模板變形。

5.1.6 綁筋支模澆筑砼的每步工序實行掛牌制，使每塊墻的各個工序質量落實到每個人。

5.1.7 在隱、預檢中實行 100％檢查，偏差控制在規(guī)范之內，超偏差的堅決整改，絕不留盲區(qū)和死角。

5.1.8 嚴格控制各部位砼拆模時間，尤其是頂板模，必須達到 100％強度后方可拆模。

5.1.9 砼頂板澆筑完成后，要及時搓、壓，不少于三遍，并及時養(yǎng)護，控制砼裂縫。

5.2 砌筑工程的質量控制

5.2.1 砌筑前要先進行樣板墻的確認。樣板墻應有全面的代表做法，將門窗預留洞、砼壓帶、過梁，墻拉筋、洞口砼、柱，預留埋件應展現(xiàn)出來。

5.2.2 正式的砌筑前，組織全體與之間相關的操作員工學習參觀樣板，并在此地舉行新進場操作人員班前交底會。

5.2.3 對彈出的墻體線進行認真復核。

5.2.4 對每道墻實行實名上墻制，做到 100％實測實檢，不合格的堅決返工。

5.2.5 砌筑前除全面進行安全技術交底外，設皮樹桿來控制門窗洞口高度，砼板帶的位臵。

5.2.6 實行每班全檢制，做到早控，早防，早改。

5.3 防水工程的質量控制

5.3.1 按設計圖紙要求，對進場材料品種、規(guī)格、合格證等進行驗收，并進行現(xiàn)場的取樣、封樣、復試等。

5.3.2 復試合格后，進行樣板制作并請監(jiān)理、甲方檢查認可。

5.3.3 樣板要有綜合代表性要包括地面及樓層預留套管、預埋箱盒等的細部做法。

5.3.4 在施工過程中，進行實際隨機抽點取樣檢測，對不合格的返工重做。

5.3.5 施工前對基底要清理干凈，箱、盒、管根、門、陰陽角等細部要處理合格，并進行 100％的驗收。

5.3.6 認真核對門、窗口及預埋件、預留管、件、箱（盒）的位臵和尺寸。

5.3.7 防水層完成后，平面做蓄水試驗，立面及坡面做淋水試驗，確認無漏點的情況下，做保護層，100％做試驗，100％進行驗收。

5.4 抹灰工程質量控制措施

5.4.1 根據(jù)設計和工藝做法的要求，先做樣板，樣板要有綜合代表性，包含門、窗口預留箱（盒）、管口的抹灰處理方法和做法。

5.4.2 請監(jiān)理、甲方驗收合格后方可大面積進行。

5.4.3 抹面前基底要處理干凈，砼面輕集料砼砌面要進行水泥拉毛處理。

5.4.4 提前沖筋或做灰餅并吊垂直，調整抹灰厚度但要確保房間的凈尺寸。

5.4.5 抹灰工程環(huán)境溫度不應小于 5℃，如低于此溫度施工時應進行保溫。

5.4.6 抹灰前應檢查門、窗口預留管和箱（盒）的位臵是否正確。

5.4.7 砌塊與砼墻交接處要粘網(wǎng)處理。

5.5 水泥砂漿地面的質量保證措施

5.5.1 以監(jiān)理和甲方驗收合格的樣板為標準。施工前組織全體參與施工的人員進行樣板學習交底會。使每個參與者都清楚施工的質量標準。

5.5.2 對新用的材料（水泥、砂子）進行復試，合格后方可使用。水泥要用同

一品種的水泥，砂子中、粗砂。

5.5.3 各種通過地面的預埋件、管道等都以完成并驗收合格。

5.5.4 基層要清理干凈，并通過驗收合格，以免產生空鼓和干裂。

5.5.5 清理干凈的地面要提前一天澆水濕潤。

5.5.6 提前做好灰餅，有坡度要求的要找好頗度。

5.5.7 鋪設砂漿前托漿處理，砂漿找平鋪完后要兩遍抹光第三遍用電抹子壓光。砂漿厚度不應大于 20mm。

5.5.8 壓光后要在 24 小時內養(yǎng)護，養(yǎng)護時間不小于 14 天。

5.5.9 砂漿配比要準確，稠度在 30mm 左右。

5.6 涂飾工程質量保證措施

5.6.1 施工前先做樣板，施工步驟與工藝要求均在樣板中分層體現(xiàn)和掛牌說明。并申請監(jiān)理和甲方驗收后方可進行施工。

5.6.2 施工前應將墻體表面的污漬處理干凈。

5.6.3 根據(jù)房間尺寸，首先將陰、陽角找方正（在陰陽角兩側等距彈線）。

5.6.4 為防止砌塊與砼墻體相交處產生裂縫，在其相交處向每邊延伸 25—30cm 用膠黏劑粘貼高強網(wǎng)格布，然后再刮膩子。

5.6.5 為防止空鼓，在刮膩子前在基層先滾涂一道膠黏劑，以增強膩子和基層的粘結力。

5.6.6 陰、陽角刮膩子時除彈線找平外，還要用陰角和陽角方尺進行檢查校方。

5.6.7 為了保證墻面的垂直平整度，要用 2m 靠尺對墻面進行引靠，對誤差較大的地方先分層補齊，不能一次性找平。

5.6.8 對墻體和頂棚的砼凸楞要在施工前全部剔鑿處理。

5.6.9 涂料施工時，涂料的品牌要符合要求，分底涂、中涂和面涂三道工序進行，不得偷工減料。每施工完一遍要請驗收人員進行驗收簽字確認，方可進行下道工序。在涂下遍涂料時，上一遍的涂料一定要完全干燥，否則不能進行下道工序。

5.6.10 施工用的涂料，除產品說明需勾兌對其它外加劑，否則任何人不得擅自勾兌任何外加劑。

5.7 墻、地磚及石材的鋪貼

5.7.1 根據(jù)設計圖紙要求，以監(jiān)理和甲方驗收合格的樣板為標準做好班前學習和交流，讓質量和品牌效應深入每個操作者的心里。

5.7.2 對基底的平整、垂直、陰、陽角的方正進行校核，同時對門、窗洞口及預埋件、箱（盒）、管的位臵（有坡度要求的地面還要對排水坡度）進行復查。

5.7.3 對磚的顏色和尺寸（雙向）進行篩選，顏色不一致的挑出，不同尺寸的磚分別碼放，分別使用。

5.7.4 設專人砌磚和切角打坡口。

5.7.5 貼磚時除彈線外還要掛線。

5.7.6 磚要放在合理位臵，按樣板的布臵擺放。

5.7.7 磚貼面要滿打灰，磚邊坡口灰是 45°為宜。

5.7.8 有坡度要求的，坡向和坡度要符合工藝要求。

5.7.9 要及時刮縫和擦縫，清楚污染。

5.7.10 貼磚前要提前浸磚，粘貼前 2—4 小時撈出陰干。

5.8 門窗工程的質量控制措施

5.8.1 根據(jù)圖紙要求和甲方的意愿，門、窗的品質、顏色要符合要求，進廠驗收合格后，進行樣板安裝，樣板安裝要展現(xiàn)固定方法、框與墻體填充物的材質，框與裝飾面密封材質，外門、窗框密封膠是否有防滲漏功能。扇與框的搭接量和配合間隙是否均勻，關閉是否嚴密，門窗是否方正，開啟是否靈活，有無翹扇現(xiàn)象。

5.8.2 安裝前要彈出水平控制線和邊框垂直控制線。

5.8.3 在施工中對安裝的門窗進行 100％的檢查，對不符合樣板要求的及時整改。

5.8.4 門扇與地面的縫隙要均勻一致，不得偏離規(guī)范要求。

5.8.5 貨物碼放要平整，并有保護包裝。

5.8.6 要隨進隨安裝，安裝完成后要有保護，以免碰傷碰壞。

5.9 設備安裝的質量保證措施

5.9.1 樣板先行，是指導實際施工的重要依據(jù)和措施，樣板制作時根據(jù)圖紙的設計要求和裝飾的做法，要留出裝層的尺寸。

5.9.2 設備預留及安裝前，要在墻面上導出統(tǒng)一的標高線以此線作為預留、安裝的依據(jù)，達到同一室內安裝高度一致。

5.9.3 箱（盒）、管預留安裝后要及時用填充材料固定牢固，以免預埋設備松動出現(xiàn)位移，出現(xiàn)安裝前、后位臵變化。

5.10 成品保護措施

5.10.1 對所有施工人員進行成品保護意識教育，并養(yǎng)成保護成品、愛護成品的習慣。

5.10.2 編制詳細的成品保護方案，做到責任到人，做好各種工序及工種之間的協(xié)調工作，避免破壞其他工種的成品。

5.10.3 把成品保護措施寫入相應的技術交底中。

5.10.4 設成品保護巡視員和監(jiān)督員，對故意破壞者堅決打擊和重罰。

5.10.5 設備安裝完成后要將表面包裹嚴密封好，預留箱（盒）、管要封堵嚴密。

5.10.6 欄桿制作完成后要全部包裹嚴密。

5.10.7 窗口下坎要用硬質材料保護門口兩側用多層板做 U 型盒保護。

5.10.8 墻體陽角用多層板做成 L 角保護。

5.10.9 地面鋪設完成后，要用軟質材料鋪蓋。

5.10.10 一些設備的包裝保護膜竣工前再去掉。

5.10.11 防水工程做完蓄水（淋水）試驗，驗收合格后及時做保護層。

5.10.12 樓梯踏步除用硬質材料保護外施工通道留一至二個，其余逐層封閉。

5.11 質量通病的控制措施

5.11.1 每個分項工程施工前均要做樣板示范，經甲方、監(jiān)理驗收通過后才能進行全面施工。堅決實行樣板引路的基本方針。

5.11.2 根據(jù)不同階段的施工特點，對此段施工中容易出現(xiàn)的質量通病制定不同階段的防控措施，并寫入分項工序的交底中。

5.11.3 在施工中加強檢查，調高預控能力和力度，做到早發(fā)現(xiàn)、早預防、早整改。

5.11.4 在鋼筋施工中，重點控制鋼筋位移、綁扎松動、洞口加筋、梯子筋的位臵，支撐筋的長度及牢固程度，施工縫處上下鋼筋的固定方法等。

5.11.5 在砼的施工中重點控制：頂板面的標高、厚度、平整度，起臺位臵和高度，澆筑過程中的澆筑方法、灌注高度、振搗時間和方法，尤其是墻體根部、門窗口兩側鋼筋密集的地方。澆筑完成后的養(yǎng)護等。

5.11.6 模板施工中著重控制：支撐體系的穩(wěn)定、牢固型，模板頂面的標高、平整度、垂直度接縫的嚴密性以及錯槎的控制，陰、陽角的方正和砼面相交處的嚴密性處理方法。尤其是門、窗口模的制作方法和固定措施更要加強預控

5.11.7 二次結構砌筑中對門窗洞口位臵及柜邊砌體的處理方法，洞口過深的加設拉結筋的數(shù)量板帶的高度、平整度、垂直度進行重點交底和檢查，大于 500mm 的洞口要加砼過梁。

5.11.8 在裝修中采取的措施有：

5.11.8.1 設備安裝前必須機械開槽。開槽前要先彈線，預埋及安裝完畢對槽口要填塞密實。

5.11.8.2 對模板穿墻空洞要用干硬性細石砼填塞密實。

5.11.8.3 出屋面的風道口要與頂板砼一起澆筑。

5.11.8.4 對管道根部進行細部處理，有防水要求的管道根部及陰、陽角要做加厚。

5.11.8.5 窗臺要內高外低，外窗臺要延伸進窗口內。

5.11.8.6 門、窗口與墻間的縫隙不得大于 15mm，并填塞密實，填充物不得外露，外窗口四周要用防水密封膠進行處理。

5.11.8.7 裝飾中出控制垂直、平整外還要保證房間的凈尺寸，適時調整抹灰

和飾面的厚度。

六、施工進度保證措施

6.1 施工前認真考察勞務隊伍，對勞務隊伍的技術配備、勞務人員的組織能 力、施工質量和經驗等充分了解，選擇有實力的勞務隊伍。

6.2 根據(jù)施工任務的特點，準備好充足的設備和材料，并及時進場，本工程

要準備四層的模板和支撐系統(tǒng)。

6.3 根據(jù)設計圖紙要求，提前做好材料計劃和材料復試工作。

6.4 進行 24 小時不間斷施工，做到有工作面既有人員施工。

6.5 做好工程報驗和驗收工作。

第五篇：物業(yè)費第三方評估建立管理辦法

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于印發(fā)

《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》的通知

京建發(fā)〔2010〕383號

各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設委、房管局，各有關單位：

為了規(guī)范北京市物業(yè)服務活動，維護業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，建立和完善質價相符的物業(yè)服務市場機制，促進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，現(xiàn)將《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

附件：《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》

二〇一〇年六月二十六日

北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范北京市物業(yè)服務活動，維護業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，建立和完善質價相符的物業(yè)服務市場機制，促進物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》(北京市人民政府219號令)及有關法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理，是指物業(yè)服務評估監(jiān)理機構接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或有關部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服務質量和服務費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務的活動。第三條 北京市積極培育物業(yè)服務獨立第三方評估監(jiān)理機構；鼓勵物業(yè)服務各方權益主體在確定物業(yè)項目收費標準、物業(yè)項目交接查驗等環(huán)節(jié)及物業(yè)服務全過程，委托評估監(jiān)理機構進行評估監(jiān)理。

物業(yè)服務評估監(jiān)理機構從事物業(yè)服務評估監(jiān)理活動，應當遵循獨立、客觀、公正的原則。

第二章 物業(yè)服務評估監(jiān)理活動

第四條 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構接受委托從事物業(yè)服務評估監(jiān)理活動，應當與委托人簽訂書面評估監(jiān)理委托合同，約定評估監(jiān)理服務內容及費用。

委托人應當提供與委托事項有關的證明材料。業(yè)主應當提供身份證明、房屋權屬證明；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應當提供備案證明；建設單位應當提供有關行政主管部門核發(fā)的立項、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務企業(yè)應當提供物業(yè)服務合同。

第五條 物業(yè)服務評估監(jiān)理業(yè)務范圍包括：

(一)物業(yè)項目交接查驗；

(二)物業(yè)服務費用評估；

(三)物業(yè)服務質量評估；

(四)其他需要評估監(jiān)理的事項。

第六條 建設單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行交接查驗。物業(yè)服務評估監(jiān)理機構依據(jù)《北京市新建物業(yè)項目交接查驗標準》及其他相關規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地、物業(yè)項目圖紙資料及設施設備運行維修記錄等查驗后出具查驗報告。

全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人或自行管理時，可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行查驗。

第七條 建設單位應當在銷售房屋前確定物業(yè)服務事項和標準，從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機構名錄中，隨機抽取物業(yè)服務評估監(jiān)理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在銷售場所予以公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務合同。建設單位應當同時向物業(yè)服務評估監(jiān)理機構提供項目類型、建筑面積、共用設施設備情況、擬承諾的服務事項及標準等相關資料。

業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務企業(yè)時，可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行物業(yè)服務費用評估。

業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等相關利害關系人就物業(yè)服務費用發(fā)生爭議時，可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行評估。

第八條 業(yè)主、業(yè)主大會或其他相關部門可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構根據(jù)相關法律、法規(guī)、規(guī)章、服務規(guī)范、行業(yè)標準及物業(yè)服務合同約定等，對物業(yè)服務質量進行評估。

物業(yè)服務各方權益主體可以委托第三方評估監(jiān)理機構在約定期間內對物業(yè)服務進行跟蹤評估。

第九條 物業(yè)服務評估監(jiān)理業(yè)務應當由物業(yè)服務評估監(jiān)理機構接受委托，個人不得承攬評估監(jiān)理業(yè)務。第十條 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構及從事評估監(jiān)理業(yè)務的人員與委托人、第三人或評估監(jiān)理事項有利害關系、可能影響公正評估的，應當回避。

第十一條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)與相關當事人應當協(xié)助物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行實地查勘，如實向評估監(jiān)理機構提供必要的資料，并對其所提供資料的真實性負責。

第十二條 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章和合同約定的要求從事評估監(jiān)理活動，并按照市房屋行政主管部門制定的評估規(guī)范出具評估監(jiān)理報告。評估監(jiān)理報告應當包括評估監(jiān)理目的、依據(jù)和方法，評估監(jiān)理日期和基準日，評估監(jiān)理查勘數(shù)據(jù)，評估監(jiān)理結果及有效期限，評估監(jiān)理人員簽章等內容。

第十三條 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當保持評估監(jiān)理檔案資料的齊全完整，物業(yè)項目交接驗收評估報告相關資料保管期限不得低于5年；物業(yè)服務費用評估、物業(yè)服務質量評估報告相關資料保管期限不得低于3年。

第十四條 物業(yè)服務查驗交接報告和物業(yè)服務質量評估報告應當作為物業(yè)管理資料歸檔備查，其摘要文本在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示。

第十五條 物業(yè)服務評估監(jiān)理按照“誰委托誰付費”原則，由委托人與物業(yè)服務評估監(jiān)理機構以物業(yè)服務項目查驗點為基礎協(xié)商確定收費金額。

建設單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，建設單位和全體業(yè)主共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行查驗交接的，由建設單位承擔評估費用。

第三章 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構和專家

第十六條 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當具備下列條件：(一)具有獨立法人資格，專業(yè)從事物業(yè)服務評估監(jiān)理業(yè)務；

(二)注冊資本100萬元以上；

(三)有固定的辦公場所和開展評估監(jiān)理業(yè)務所需設施、設備和辦公條件；

(四)具有工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于5人；

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

符合上述條件的物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當?shù)绞蟹课菪姓鞴懿块T備案，市房屋行政主管部門應當定期公布備案機構名單。

第十七條 市房屋行政主管部門建立物業(yè)服務評估監(jiān)理專家?guī)觳⒍ㄆ诠紝＜颐麊?，物業(yè)服務評估監(jiān)理機構從事物業(yè)服務評估監(jiān)理時應當從專家?guī)熘羞x擇專家。

物業(yè)項目交接雙方共同委托評估監(jiān)理機構進行查驗交接的，委托人可以從專家?guī)熘羞x擇專家，也可以從專家?guī)焱膺x擇專家。

委托人在專家?guī)焱膺x定專家的，應當向市房屋行政主管部門提供專家的簡歷和具體聯(lián)系方式。

第十八條 物業(yè)服務評估監(jiān)理專家出具評估意見并對評估監(jiān)理機構負責；評估監(jiān)理機構出具評估監(jiān)理報告并對委托人負責。

第十九條 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構應當按照北京市相關規(guī)定從事評估監(jiān)理業(yè)務，不得出具有偏向性、虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。第二十條 物業(yè)服務評估監(jiān)理專家在物業(yè)服務評估監(jiān)理活動中不得有下列行為：

(一)以個人名義出具評估監(jiān)理報告；

(二)收受委托合同以外的酬金或其他財物，謀取其他不正當利益；

(三)與委托人串通損害相對人利益；

(四)允許他人以自己的名義從事物業(yè)服務評估監(jiān)理業(yè)務；

(五)簽署有偏向性、虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告；

(六)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第四章 法律責任

第二十一條 物業(yè)服務評估監(jiān)理機構違反本辦法第十條、第十九條規(guī)定的，由市房屋行政主管部門責令限期改正并予以公示；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第二十二條 物業(yè)服務評估監(jiān)理專家違反本辦法第九條、第十條、第二十條規(guī)定的，由市房屋行政主管部門約談告誡；情節(jié)嚴重的，取消專家資格并予以公示；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第二十三條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第十一條規(guī)定的，由市房屋行政主管部門責令限期改正并記入企業(yè)信用檔案；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五章 附則 第二十四條 本辦法自2010年10月1日起實施。