第一篇：淺談當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理的幾項(xiàng)對(duì)策[范文]

淺談當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的幾項(xiàng)對(duì)策 渤海新區(qū)地稅局直屬分局 謝廣玉

近年來，由于人民生活水平的提高以及投資需求的存在，我國的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)持續(xù)升溫。房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和地方稅收的發(fā)展起到了重要的支撐作用。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入在地方稅收中的比重不斷上升，甚至在個(gè)別地方達(dá)到了當(dāng)?shù)氐囟愂杖氲?0%以上。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不高，財(cái)務(wù)管理混亂、以及部分地方征管力量薄弱等原因，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少繳稅款的情況還比較嚴(yán)重。加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理，提高管理和收入的質(zhì)量，不但對(duì)實(shí)現(xiàn)收入目標(biāo)、平衡財(cái)政收支至關(guān)重要，也是落實(shí)國家產(chǎn)業(yè)政策、實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的必然要求。如何加強(qiáng)行業(yè)稅收征管，抑制投機(jī)行為，堵塞稅源漏洞，防范執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)國家宏觀調(diào)控目標(biāo)，已經(jīng)成為各級(jí)地稅部門日常管理的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

正是在這種情況下，市局開展了全市范圍的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)專項(xiàng)清理活動(dòng)，通過企業(yè)自查、稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查等方式對(duì)我市2002以來的所有開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了清理。從清理效果看，成效非常明顯，截止目前查補(bǔ)入庫稅款1.4億元，有效的打擊了各種涉稅違法行為。在看到成績的同時(shí)，我們也必須清醒的認(rèn)識(shí)到，加強(qiáng)該行業(yè)稅收征管是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)，可謂任重道遠(yuǎn)。從清查中發(fā)現(xiàn)的種種問題，結(jié)合十多年的工作經(jīng)驗(yàn)，作者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面開展工作：

一．事前管理，加強(qiáng)稅法宣傳和政策輔導(dǎo)。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)有三個(gè)重要特點(diǎn)：一是開發(fā)項(xiàng)目多、工期長、銷售進(jìn)度不易掌握；二是涉及的稅費(fèi)種類繁多，政策變化迅速，當(dāng)前該行業(yè)主要有營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅等內(nèi)容；三是作為一個(gè)近年來迅猛發(fā)展起來的新興行業(yè)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員多為轉(zhuǎn)行從業(yè)，專業(yè)知識(shí)缺乏，財(cái)務(wù)制度不健全，企業(yè)負(fù)責(zé)人稅法意識(shí)淡薄的現(xiàn)象普遍存在，這三個(gè)特點(diǎn)的存在決定了稅款計(jì)算的復(fù)雜性和不準(zhǔn)確性。為了幫助納稅人準(zhǔn)確、及時(shí)核算應(yīng)納稅款，稅法宣傳和政策輔導(dǎo)工作尤為重要?！抖愂照鞴芊ā返谄邨l明確規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)廣泛宣傳稅收法律、法規(guī)，普及納稅知識(shí)，無償?shù)貫榧{稅人提供納稅咨詢服務(wù)。這種服務(wù)，既是稅務(wù)人員的義務(wù)，也有利于減少將來的工作風(fēng)險(xiǎn)，具有十分重要的意義。

從這次清理的情況來看，大部分企業(yè)財(cái)務(wù)人員能夠掌握基本的稅收政策，但對(duì)于最新的政策變動(dòng)和運(yùn)用較少的稅收政策缺乏了解。比如對(duì)土地增值稅預(yù)征問題上，存在有的企業(yè)將銷售商鋪、非普通住宅和車庫、車位的收入按照普通住宅的預(yù)征率預(yù)繳稅款的情況；在營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)上，存在只按實(shí)際取得的貨幣收入納稅，對(duì)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、拆遷安置，以房換地等視同銷售行為不申報(bào)納稅的情況；在企業(yè)所得稅的計(jì)算上，存在不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，人為調(diào)節(jié)利潤的情況；在房產(chǎn)稅問題上，存在自用房產(chǎn)不按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅的情況等。這些情況的存在，一方面是企業(yè)財(cái)務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的原因，同時(shí)也說明我們的稅法宣傳輔導(dǎo)工作存在欠缺之處。

二.事中管理，加強(qiáng)納稅服務(wù)與稅源監(jiān)控。

房地產(chǎn)企業(yè)年納稅額動(dòng)輒幾百萬上幾千萬，一般都屬于地稅機(jī)關(guān)重點(diǎn)監(jiān)控的稅源，作為企業(yè)管理人員，責(zé)任重大，風(fēng)險(xiǎn)巨大。在日常工作中，應(yīng)該重點(diǎn)做好幾項(xiàng)工作：

1.加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平。俗話說：打鐵必先自身硬。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，由于房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，涉及的稅收問題比較復(fù)雜，行業(yè)稅收管理政策性非常強(qiáng)，對(duì)管理人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)要求比較高。作為管理人員，不僅要全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，也要熟悉國家有關(guān)房地產(chǎn)有業(yè)的其他政策。當(dāng)前有的稅務(wù)干部尚不能滿足這種業(yè)務(wù)要求，具體表現(xiàn)在一是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方式、開發(fā)程序和經(jīng)營規(guī)律較為陌生；二是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策掌握不足；三是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)核算尤其是成本核算知識(shí)的掌握不夠熟練。在這種情況下，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，非常必要。通過全面學(xué)習(xí)，稅務(wù)干部要能總體掌握房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程，熟悉掌握相關(guān)稅收政策法規(guī)；熟悉房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算，明晰解答納稅人政策詢問，做到言之有物，言之有據(jù)，提高稅務(wù)人員的公信力。

2.落實(shí)管理規(guī)程，加強(qiáng)日常管理。作為管理人員，應(yīng)當(dāng)按照《稅收管理員制度》和《河北省地方稅收業(yè)務(wù)規(guī)程》的要求，積極開展管理工作。一是做好戶籍管理工作，根據(jù)企業(yè)登記信息，開展調(diào)查核實(shí)工作，了解登記信息的真實(shí)性，掌握納稅人房產(chǎn)、土地相關(guān)信息和經(jīng)營情況，做好首次輔導(dǎo)；二是根據(jù)企業(yè)實(shí)際，有針對(duì)性的宣傳稅收政策，做好日常輔導(dǎo)工作，防止企業(yè)因稅收政策掌握問題出現(xiàn)違法行為，影響稅企關(guān)系；三是做好納稅人的發(fā)票管理和認(rèn)定工作，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)以票控稅的能力。

3.加強(qiáng)日常巡查，堵塞稅源漏洞。《河北省地方稅收業(yè)務(wù)規(guī)程》要求，對(duì)于重點(diǎn)稅源，每季至少逐戶巡查一次，填寫《房地產(chǎn)業(yè)巡查巡訪及服務(wù)記錄》。作為管理人員，通過此項(xiàng)活動(dòng)，可以全面了解企業(yè)本季度內(nèi)新開發(fā)項(xiàng)目名稱、地址、開發(fā)面積、預(yù)算投資、項(xiàng)目期限、預(yù)計(jì)收入和稅金等數(shù)據(jù)；掌握施工單位名稱、開工和竣工日期、建設(shè)面積、工程金額預(yù)計(jì)收入、撥款周期、所得稅征收方式等數(shù)據(jù)；掌握已開發(fā)項(xiàng)目銷售的進(jìn)度和納稅情況，通過與企業(yè)日常申報(bào)情況的核對(duì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，防止企業(yè)少計(jì)收入、晚記收入、虛增成本等情況的發(fā)生，從而堵塞稅源漏洞，降低執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

4.積極開展納稅評(píng)估工作。納稅評(píng)估是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)管理的有力武器。當(dāng)前，我市利用的房地產(chǎn)管理軟件對(duì)提取納稅信息起到了積極的作用。通過軟件中的項(xiàng)目輔導(dǎo)信息、銷售信息，預(yù)警分析，與日常巡查巡訪記錄相結(jié)合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)及差異，為納稅評(píng)估提供案源。在納稅評(píng)估工作中，我們可以事先歸集稅收征管中的案例及典型問題，確定納稅評(píng)估工作的重點(diǎn)，然后集中骨干力量，重點(diǎn)選擇疑點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行解剖式評(píng)估，找準(zhǔn)突破點(diǎn)，理清評(píng)估思路。同時(shí)，為避免日常征管工作中的慣性思維，應(yīng)大力推行交叉評(píng)估這樣才更容易發(fā)現(xiàn)征管缺陷和不足。對(duì)納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的稅收征管問題，應(yīng)及時(shí)歸集總結(jié)，從而提高管理人員工作水平，提高納稅人稅法遵從度。三．事后管理，加強(qiáng)稅收專項(xiàng)檢查力度。

稅務(wù)稽查作為稅務(wù)機(jī)關(guān)維護(hù)稅法尊嚴(yán)，體現(xiàn)稅收公平，打擊涉稅違法的最后防線，發(fā)揮著越來越大的作用。近年來，按照稅務(wù)總局的要求，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的檢查力度，稽查查補(bǔ)收入年年遞增。但是房地產(chǎn)行業(yè)收入核算具有連續(xù)性，而稅務(wù)稽查選案工作只能抽取某一時(shí)間段，結(jié)果反而造成了檢查的不連續(xù)性。同時(shí)因?yàn)闄z查工作相當(dāng)繁瑣、花費(fèi)時(shí)間長、檢查人員少、缺乏足夠的精力和能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的檢查，檢查人員只能依照納稅人提供的某一時(shí)段相關(guān)書面資料進(jìn)行審核，實(shí)地調(diào)查核實(shí)工作難以真正進(jìn)行。長期下來，造成了部分納稅人存在僥幸心理的不良后果，起不到打擊一個(gè)、震懾一片的作用。因此，在今后的稽查工作中，稅務(wù)稽查的實(shí)施應(yīng)注重幾個(gè)方面：一是要提高檢查效果。對(duì)納稅有疑點(diǎn)的企業(yè)，要加強(qiáng)檢查力量，不受檢查時(shí)間性限制，一查到底，查深查透，絕不能姑息遷就，做到檢查一戶，清楚一戶。二是要多種檢查方法并用，不能就帳查帳，要特別注重實(shí)地調(diào)查，必要時(shí)向購房者了解房屋受讓情況，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少報(bào)或不報(bào)收入，偷逃稅款。三是要加大對(duì)查出的涉稅違法行為的處罰力度，增大偷逃稅者的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)成本，特別是加強(qiáng)對(duì)屢糾屢犯的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和重大涉稅案件的查處和打擊力度，形成對(duì)偷逃稅企業(yè)的強(qiáng)大威懾力，使企業(yè)不想、不敢偷逃國家稅款。

四．創(chuàng)建聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化社會(huì)綜合治稅環(huán)境。

房地產(chǎn)業(yè)稅收管理工作涉及面廣，其行業(yè)特殊性要求加強(qiáng)社會(huì)各部門配合、健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)、開展社會(huì)綜合治稅。如：稅務(wù)機(jī)關(guān)要及時(shí)向當(dāng)?shù)卣畢R報(bào)房地產(chǎn)業(yè)管理情況，宣傳國家政策，爭取政治支持；與發(fā)改委，建設(shè)局、國土局等部門的聯(lián)系協(xié)作，及時(shí)摸清房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地登記、開工建設(shè)情況；與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門定期進(jìn)行雙向信息溝通，力爭在第一時(shí)間掌握產(chǎn)權(quán)登記和變更情況、首次購買住房情況、住房價(jià)格評(píng)估管理情況、發(fā)放預(yù)售許可證件的情況等，及時(shí)進(jìn)行征管數(shù)據(jù)的跟蹤和比對(duì)，查找疑點(diǎn)；與金融部門加強(qiáng)配合，及時(shí)掌握或了解房地產(chǎn)企業(yè)開立、變更銀行賬戶的情況；加強(qiáng)與工商管理部門的配合配合，及時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊(cè)、變更、注銷登記情況，跟進(jìn)納稅輔導(dǎo)和清算檢查工作，防止稅款流失；加強(qiáng)與社會(huì)宣傳機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，及時(shí)公告納稅人欠稅信息，公告稅收違法案例，公布信用等級(jí)評(píng)定信息，建立納稅人誠信納稅評(píng)價(jià)制度，樹立誠信納稅觀念等?？傊?，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該在當(dāng)?shù)卣拇罅χС窒?，建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息共享，實(shí)現(xiàn)依法治稅。

第二篇：當(dāng)前城管執(zhí)法工作中存在幾項(xiàng)問題及解決對(duì)策

當(dāng)前城管執(zhí)法工作存在的突出問題及對(duì)策

近年來，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的日益提高，城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，城市管理已成為各級(jí)政府的一項(xiàng)重要職能，受到了前所未有的關(guān)注和重視。然而隨著城市管理工作標(biāo)準(zhǔn)的提高，執(zhí)法力度的加大，執(zhí)法難、難執(zhí)法的現(xiàn)象也凸現(xiàn)出來，成為擺在每個(gè)城管人面前的一道課題。為此，本文試從當(dāng)前城管執(zhí)法工作中存在的突出問題入手進(jìn)行分析，并探索相應(yīng)的對(duì)策。

一、執(zhí)法過程中存在的幾個(gè)問題

1、市民整體素質(zhì)與城市文明發(fā)展程度不適應(yīng)。城市管理是隨著城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起來的一門綜合性管理工作，由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，從而使各地區(qū)和每個(gè)人對(duì)城市管理的要求也不一樣。總的來說，當(dāng)前群眾的城管意識(shí)較為薄弱，群眾文明素質(zhì)與城市化進(jìn)程不相適應(yīng)，許多不良觀念和不文明習(xí)慣依然根深蒂固，制約著城市化進(jìn)程。

2、城市管理各專業(yè)部門之間職責(zé)不清。自成立城管執(zhí)法局以來，有效地克服了部門之間的職權(quán)交叉和扯皮現(xiàn)象，避免出現(xiàn)多頭管理，重復(fù)執(zhí)法，或無人管理的現(xiàn)象。但與此同時(shí)，城管部門與規(guī)劃、公安、環(huán)保等部門職責(zé)不清的問題一直沒有得到很好的解決，隨之出現(xiàn)的可管、可不管現(xiàn)象仍不同程度存在。

3、城管法律法規(guī)的不健全。由于我國法制還不完善，因此國家也缺乏對(duì)城市管理有關(guān)法律法規(guī)的完善，全國沒有一個(gè)統(tǒng)一的法典，各地都是“摸著石頭過河”，沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和尺度，這就造成了城市管理者的管理困難。

4、管理方式上過多依賴突擊式和運(yùn)動(dòng)式管理。由于缺乏對(duì)城市管理的系統(tǒng)研究，局限于就事論事，熱衷于搞運(yùn)動(dòng)，搞突擊。這類運(yùn)動(dòng)表面上轟轟烈烈，但效果往往是前治后亂。

5、行政執(zhí)法保障制度尚未健全。對(duì)行政執(zhí)法人員的人身保障制度也不健全，在行政執(zhí)法過程中，行政執(zhí)法人員遭遇人身攻擊和人格侮辱的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。在遭遇暴力抗法時(shí)事后往往不了了之，以致在很多情況下都影響了行政執(zhí)法隊(duì)伍的士氣。

二、解決對(duì)策

1、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，優(yōu)化體制。政府應(yīng)將城市管理列入議事日程，擺在重要位置，高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真研究解決城市管理中的各種矛盾和問題，理順城市管理各部門之間的職責(zé)，解決職能交叉問題，促進(jìn)城市管理良性發(fā)展。

2、加強(qiáng)立法，依法行政。目前，我國還沒有一部完善健全的城市管理法規(guī)，在執(zhí)法過程中，各地執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，執(zhí)法依據(jù)也五花八門，給執(zhí)法工作埋下了很多隱患，不利于執(zhí)法隊(duì)伍的正規(guī)化、法制化建設(shè)，因此急需政府加強(qiáng)法規(guī)和制度建設(shè)，以促進(jìn)城管工作的法制化、規(guī)范化進(jìn)程。

3、加大投入，完善功能。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，能從根本上減少跨門營業(yè)、違章搭建等違法違規(guī)現(xiàn)象的“滋生土壤”。

4、深入宣傳，強(qiáng)化素質(zhì)。進(jìn)一步加大普法力度和道德文明建設(shè)，多渠道、多方式、多角度地形成宣傳聲勢(shì)，提高市民綜合素質(zhì)，從源頭上解決城市管理中的突出問題，讓更多的群眾理解和支持城管工作，為城市管理創(chuàng)造一個(gè)良好的執(zhí)法環(huán)境。

5、加強(qiáng)管理，提升效果。運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段和方法，建立城市管理責(zé)任制，建立科學(xué)合理的監(jiān)督評(píng)價(jià)體系，運(yùn)用多項(xiàng)信息技術(shù)，以現(xiàn)代信息技術(shù)為支撐，實(shí)現(xiàn)城市精細(xì)管理。

6、健全機(jī)制，強(qiáng)化保障。健全城管執(zhí)法、公安護(hù)法、法院司法“三位一體”的城管行政執(zhí)法工作機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)行政執(zhí)法人員執(zhí)行公務(wù)期間的人身保障，加大對(duì)妨礙公務(wù)、威脅執(zhí)法隊(duì)員的各種犯罪行為的打擊力度，提高行政執(zhí)法工作效能。

第三篇：當(dāng)前企業(yè)管理中存在的問題及對(duì)策

當(dāng)前企業(yè)管理中存在的問題及對(duì)策

摘 要

隨著中小企業(yè)數(shù)量的遞增和規(guī)模的擴(kuò)大，中小企業(yè)已在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。本文主要闡述了我國中小企業(yè)管理現(xiàn)狀。通過分析中小型企業(yè)在企業(yè)管理中遇到的普遍性問題，展現(xiàn)企業(yè)的科學(xué)管理存在于我國的重要意義，并就該問題探討解決辦法，分析對(duì)策。本文旨在于探析我國中小企業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r，提出相關(guān)解決對(duì)策，這將為中小企業(yè)優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)、擺脫困境、健康快速發(fā)展提供指導(dǎo)性參考。在今天較為寬松的政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境中, 中小企業(yè)發(fā)展的根本出路在于改善和加強(qiáng)內(nèi)部管理；要建立基礎(chǔ)性管理制度,并且在科學(xué)決策的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略管理；此外,還應(yīng)重視人才資源的開發(fā)與管理，塑造一種富有特色的中小企業(yè)文化,以增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力,進(jìn)而提高企業(yè)的競爭力。關(guān)鍵詞 中小企業(yè)；管理；問題；對(duì)策

中小企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)了重要的地位, 國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)增長離不開數(shù)量眾多的中小企業(yè)。隨著中小企業(yè)數(shù)量的遞增和規(guī)模的擴(kuò)大中小企業(yè)已在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了半壁江山，但是由于中小企業(yè)自身實(shí)力弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差等缺陷,在發(fā)展和壯大的過程中，由于市場競爭日趨激烈，原有的管理水平已不能適應(yīng)企業(yè)新的發(fā)展要求，成為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的桎梏。管理能力跟不上企業(yè)規(guī)模的發(fā)展, 從而導(dǎo)致管理失效, 最終使企業(yè)走向死亡。中小企業(yè)的發(fā)展面臨著兩個(gè)基本問題，一是如何適應(yīng)外部環(huán)境的變化，二是如何協(xié)調(diào)內(nèi)部資源的有效利用。企業(yè)對(duì)外部環(huán)境的適應(yīng)性是建立在內(nèi)部協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)之上，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理是企業(yè)最基礎(chǔ)的工作，也是企業(yè)能夠生存和發(fā)展的保證。因此, 有必要從提高企業(yè)自身管理能力角度研究來分析制約我國中小企業(yè)成長的管理問題, 從而提高我國中小企業(yè)的管理能力, 使我國中小企業(yè)健康發(fā)展。

一、中小企業(yè)的管理現(xiàn)狀及問題 1.管理模式粗放、管理觀念落后

許多中小企業(yè)的經(jīng)營者缺乏企業(yè)管理經(jīng)歷，在創(chuàng)業(yè)中一邊闖市場一邊憑感覺和經(jīng)驗(yàn)對(duì)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營與管理，管理者大多是親屬和舊部，并且存在非專業(yè)化管理，粗放管理，經(jīng)驗(yàn)管理、家庭式管理等不科學(xué)的管理模式。導(dǎo)致現(xiàn)階段大部分的中小企業(yè)的管理體制不健全，缺乏規(guī)范化系統(tǒng)化的規(guī)章制度，大大的削弱了管理效率和管理效益。另外很多中小企業(yè)對(duì)創(chuàng)新的重要性和意義認(rèn)識(shí)不足，這是企業(yè)缺乏管理創(chuàng)新的最大障礙，導(dǎo)致大部分中小企業(yè)盲目追求短期效益強(qiáng)調(diào)利潤最大化忽略了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。2.企業(yè)內(nèi)部的權(quán)責(zé)界定不夠清晰

企業(yè)內(nèi)部權(quán)責(zé)的界定是企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。明晰有效的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)與監(jiān)督權(quán)能夠增進(jìn)資源配置效益，激發(fā)產(chǎn)權(quán)主體的積極性。然而在我國，這種權(quán)責(zé)界定不夠清晰的現(xiàn)象在中小企業(yè)中是普遍存在的。大部分的中小企業(yè)在發(fā)展早期都認(rèn)為企業(yè)財(cái)產(chǎn)是私人財(cái)產(chǎn)，不同于國有和集體經(jīng)濟(jì)，不存在所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、監(jiān)督權(quán)的問題，但是隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展競爭日益激烈，眾多中小企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部管理上出現(xiàn)了諸多問題。3.企業(yè)內(nèi)部管理人才缺乏

在我國由于中小企業(yè)起步晚，大部分都是從家庭作坊發(fā)展起來的，畢竟在家庭內(nèi)部成員中優(yōu)秀人才的數(shù)量是有限的，再加上其內(nèi)部高層管理人員一般也是由家族內(nèi)部人員擔(dān)任，使得企業(yè)普遍存在現(xiàn)有的內(nèi)部管理人員不夠成熟穩(wěn)重，管理技能差，管理知識(shí)短缺，管理思想落后，管理水平較低的現(xiàn)象。而那些非家族成員中的優(yōu)秀管理人才無法發(fā)揮管理作用，制約了其經(jīng)營管理水平的提高，也容易導(dǎo)致人才流失。

4.缺乏正確的管理決策機(jī)制

由于大部分中小企業(yè)內(nèi)部缺乏管理人才，使得企業(yè)在制定很多決策時(shí)不做市場調(diào)研，更沒有做戰(zhàn)略規(guī)劃、編寫可行性報(bào)告，制定的代理商銷售目標(biāo)也不過是根據(jù)自己期望的公司利潤倒推出來的。這樣的決策機(jī)制，再好的產(chǎn)品也不可能迅速占領(lǐng)市場。在這種缺乏科學(xué)依據(jù)和真實(shí)的市場信息的情況下，管理者在制定決策時(shí)只能憑借自己的主觀意向來制定，這顯然是不可取的。

總之，我國企業(yè)，尤其是中小企業(yè)的管理創(chuàng)新還只處于認(rèn)識(shí)市場和適應(yīng)市場的初級(jí)階段，現(xiàn)代化水平比較低，與西方發(fā)達(dá)國家企業(yè)比較仍存在較大差距。因此，建立健全企業(yè)管理創(chuàng)新體系已成為我國企業(yè)改革的重要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、中小企業(yè)管理問題的對(duì)策分析

一是培養(yǎng)高素質(zhì)的管理者。中小型企業(yè)的發(fā)展水平在很大程度上是取決于企業(yè)家的素質(zhì)。改善管理者的科學(xué)管理、觀念，提升管理者素質(zhì)是工作中的重要層面。高素質(zhì)的管理者才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地，才能從容面對(duì)企業(yè)出現(xiàn)的各種問題并及時(shí)解決。經(jīng)營決策是管理過程的核心。每個(gè)正確的管理行為都來源于管理者正確的決策, 如果決策失誤, 就會(huì)給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。市場經(jīng)濟(jì)要求企業(yè)的管理者必須準(zhǔn)確把握市場信息, 科學(xué)進(jìn)行經(jīng)營決策, 從而確保企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

二是建設(shè)完善的人力資源管理系統(tǒng)。要想實(shí)現(xiàn)中小型企業(yè)的長足發(fā)展，就必須有一個(gè)勤勤懇懇踏踏實(shí)實(shí)的團(tuán)隊(duì)作為支撐。人才資源是企業(yè)第一生命線。中小企業(yè)的老板要往往寧可身兼數(shù)職,也不愿增加職位,不愿花心思重用人才。這種觀念是很狹隘的。中小企業(yè)要從企業(yè)內(nèi)外招募拔尖人才,充分發(fā)揮他們的作用。中小企業(yè)用人的關(guān)鍵就是提供合適的崗位, 讓人才充分發(fā)揮作用。必要時(shí)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造條件,在軟硬件上給予支持。需注意的是,在人才使用過程中, 企業(yè)的決策者應(yīng)不斷地、精心地培育人才。

三是進(jìn)行適當(dāng)?shù)臋?quán)責(zé)分配。企業(yè)經(jīng)營管理是非常復(fù)雜的工程，為了保證這個(gè)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，合理授權(quán)是必然的。要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的規(guī)章制度，做到企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離是企業(yè)長久發(fā)展的條件。企業(yè)要根據(jù)責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則明確規(guī)定各職能機(jī)構(gòu)的權(quán)限與責(zé)任，根據(jù)各職能機(jī)構(gòu)的經(jīng)營任務(wù)與特點(diǎn)劃分崗位系列確定需要的崗位，根據(jù)崗位的需要選擇合適的人才并將責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人，對(duì)不同的管理環(huán)節(jié)要有不同的授權(quán)并承擔(dān)與之相當(dāng)?shù)呢?zé)任。

四是加強(qiáng)中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理。正確的財(cái)務(wù)管理體系是保證企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免出現(xiàn)資金短缺問題的保護(hù)傘。對(duì)外做好財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)內(nèi)改革財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。保護(hù)資產(chǎn)和記錄安全的重要措施是采用實(shí)物和技術(shù)防護(hù)措施 嚴(yán)格限制未經(jīng)授權(quán)的人員對(duì)財(cái)產(chǎn)的直接接觸，采用定期盤點(diǎn)財(cái)產(chǎn)記錄賬實(shí)核對(duì)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等措施，以使各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)安全完整有效。結(jié)語

面臨日益激烈的市場競爭，重視與加強(qiáng)企業(yè)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展是一項(xiàng)重大課題。企業(yè)尤其是中小企業(yè)，根據(jù)自身的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行規(guī)劃，制定企業(yè)管理策略，積極提升自身的管理素質(zhì)，正視并解決企業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，是企業(yè)長期穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。參考文獻(xiàn)

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第四篇：探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對(duì)策

本文簡要介紹了房地產(chǎn)與企業(yè)物業(yè)管理的關(guān)系，通過對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，提出了解決的辦法，即提前介入、規(guī)?；?、市場化、注重企業(yè)物業(yè)管理的自身建設(shè)等。

我國房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理自20世紀(jì)80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，呈現(xiàn)出迅猛的勢(shì)頭。隨著我國社會(huì)的發(fā)展和繁榮，人們對(duì)生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國企業(yè)物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與企業(yè)物業(yè)管理互補(bǔ)作用

1、房地產(chǎn)開發(fā)是企業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)

企業(yè)物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)企業(yè)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)企業(yè)物業(yè)管理thldl.org.cn的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)企業(yè)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么企業(yè)物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì)給后面的企業(yè)物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對(duì)建設(shè)情況不了解，遇到維修等問題時(shí)會(huì)處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位；大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差；樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2、良好的物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用

企業(yè)物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，企業(yè)物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們?cè)陉P(guān)心房價(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的企業(yè)物業(yè)管理。如果企業(yè)物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

1、建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來，有關(guān)企業(yè)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)企業(yè)物業(yè)管理負(fù)面新聞，企業(yè)物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個(gè)典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時(shí)發(fā)展商承諾企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米，并有管道煤氣，24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)展商則稱企業(yè)物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費(fèi)。這個(gè)案例暴漏出兩個(gè)問題：（1）一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)企業(yè)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實(shí)施企業(yè)物業(yè)管理后才反映出來，因此業(yè)主意見強(qiáng)烈，物業(yè)公司代人受過。（2）企業(yè)物業(yè)管理價(jià)格、法規(guī)意識(shí)淡薄。對(duì)價(jià)格政策不了解或重視程度不高，自行

制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多收費(fèi)或亂收費(fèi)，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)。在群眾中造成不良影響； 總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先，企業(yè)物業(yè)管理滯后，而企業(yè)物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后?，F(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對(duì)大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū)，缺乏切合實(shí)際的權(quán)威性的管理辦法，結(jié)果在實(shí)際操作中，因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭，由此造成了企業(yè)物業(yè)管理水平差、收費(fèi)亂的不利局面。

2、對(duì)企業(yè)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊

企業(yè)物業(yè)管理是指企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164、51億平方米，其中住宅建筑面積107、69億平方米。這是國家的一筆巨大財(cái)富，據(jù)粗略，如果經(jīng)營管理得好，使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一個(gè)月，則可為國家節(jié)約資金數(shù)近16億元；反之，若管理不當(dāng)，使這些住宅淘汰加快，縮短使用期限一個(gè)月，就會(huì)給國家造成16億元的損失?？梢娖髽I(yè)物業(yè)管理的好與壞對(duì)城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對(duì)企業(yè)物業(yè)管理的概念認(rèn)識(shí)不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個(gè)牌子就成了企業(yè)物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數(shù)企業(yè)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營規(guī)模。而且科學(xué)技術(shù)在企業(yè)物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動(dòng)密集型依然是企業(yè)物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。傳統(tǒng)的企業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容包括對(duì)物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對(duì)各種費(fèi)用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進(jìn)行管理，要耗費(fèi)極大的人力、物力和財(cái)力，最終導(dǎo)致效益差，入不敷出，最終許多企業(yè)物業(yè)管理不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存

3、缺乏公平的市場環(huán)境

我國企業(yè)物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分企業(yè)物業(yè)管理是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，而然地圈定了勢(shì)力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現(xiàn)行的企業(yè)物業(yè)管理體制存在著一定的弊端，企業(yè)物業(yè)管理市場一般采取議標(biāo)的方式，均未實(shí)行規(guī)范性招標(biāo)，因此虛假招標(biāo)屢禁不止。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運(yùn)用國企優(yōu)勢(shì)，尚未真正建立起社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的企業(yè)物業(yè)管理新體制。這些企業(yè)物業(yè)管理轉(zhuǎn)制名稱改了但實(shí)質(zhì)運(yùn)作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業(yè)運(yùn)作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性受到限制?？梢娖髽I(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機(jī)和活力的企業(yè)物業(yè)管理市場以及公開、公平的競爭環(huán)境。應(yīng)將企業(yè)物業(yè)管理推向市場，通過招投標(biāo)聘請(qǐng)企業(yè)物業(yè)管理，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。但是，目前除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的企業(yè)物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派企業(yè)物業(yè)管理，這種封閉的自我保護(hù)式管理方式，不僅有礙企業(yè)物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的企業(yè)物業(yè)管理難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，進(jìn)而不能更好服務(wù)于使用人。

三、房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理解決之道

1、提前介入

由于房地產(chǎn)開發(fā)和企業(yè)物業(yè)管理的工作性質(zhì)和利益不同，考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點(diǎn)和方式就會(huì)不同。企業(yè)物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對(duì)產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。因此企業(yè)物業(yè)管理必須提前啟動(dòng)、全程介入，貫穿到規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等各個(gè)階段中去。企業(yè)物業(yè)管理的提前介入，一方面有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高；另一方面企業(yè)物業(yè)管理者與住房消費(fèi)者時(shí)刻保持緊密聯(lián)系，據(jù)此不斷修整市場定位，使管理方式更鮮明，更有利，更規(guī)范，更好的為住戶服務(wù)。

2、規(guī)模化

一般來說有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務(wù)的對(duì)象也更多，故比沒有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯(lián)合來降低總體成本和社會(huì)成本以規(guī)模出效益。企業(yè)物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，通過并購那些小企業(yè)物業(yè)管理的方式進(jìn)行有效擴(kuò)張，從而有效降低成本。達(dá)到規(guī)模經(jīng)營。

3、市場化

用新的政策、法規(guī)支持和解放企業(yè)物業(yè)管理，使企業(yè)在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體，在競爭中培養(yǎng)在市場條件下企業(yè)生存和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場機(jī)制的經(jīng)營方法，要按照企業(yè)制度的要求，對(duì)各級(jí)房管部門所屬的企業(yè)物業(yè)管理盡快脫鉤改制，對(duì)開發(fā)單位和其他單位所屬的企業(yè)物業(yè)管理，市房管部門也要加大指導(dǎo)力度，促其盡快離。從而把企業(yè)不斷推向前進(jìn)。由企業(yè)遵循市場辦事，在竟?fàn)幥笊妫蟀l(fā)展。

很顯然，目前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間有很多矛盾。這些矛盾的產(chǎn)生，有開發(fā)商在銷售中和工程建設(shè)中存在的遺留問題，有企業(yè)物業(yè)管理自身的問題，有政策法規(guī)不健全的原因，對(duì)這些問題的解決要分清不同性質(zhì)，采取針對(duì)性措施。建議政府立具有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的政策法規(guī)，對(duì)不便做出政策規(guī)定的，就干脆放開，由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存，求發(fā)展?？傊?，企業(yè)物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有企業(yè)物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的企業(yè)物業(yè)管理取決于四大要素：誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司，四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能在不久的將來實(shí)現(xiàn)。

第五篇：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對(duì)策探討

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對(duì)策探

討

我國物業(yè)管理自20世紀(jì)80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，呈現(xiàn)出迅猛的 發(fā)展 勢(shì)頭。隨著我國 社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展和繁榮，人們對(duì)生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展 問題 顯然具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補(bǔ)作用

1.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)

物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理的重視程度，直接 影響 和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計(jì)、建設(shè)時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì)給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比如物業(yè)對(duì)建設(shè)情況不了解,遇到維修等問題時(shí)會(huì)處理困難,更重要的是,如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2.良好的物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用

物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們?cè)陉P(guān)心房價(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題

1.建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負(fù)面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下。下面舉一個(gè)典型案例。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進(jìn)了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí),物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/平方米，物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無權(quán)過問，最后小區(qū)住戶集體拒交物業(yè)費(fèi)。這個(gè)案例暴漏出兩個(gè)問題:（1）一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí),對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾,給后續(xù)的管理帶來困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后才反映出來，因此業(yè)主意見強(qiáng)烈,物業(yè)公司代人受過。（2）物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格 法律、法規(guī)意識(shí)淡薄。對(duì)價(jià)格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多收費(fèi)或亂收費(fèi)，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)。在群眾中造成不良影響;總之說明建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。房地產(chǎn)開發(fā)在先,物業(yè)管理滯后,而物業(yè)管理滯后的根本原因是法規(guī)建設(shè)滯后?，F(xiàn)行物管法規(guī)和政策只是針對(duì)大城市中具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)而制定的。中小城市的住宅小區(qū),缺乏切合實(shí)際的權(quán)威性的管理辦法,結(jié)果在實(shí)際操作中,因缺乏行為規(guī)范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業(yè)管理水平差、收費(fèi)亂的不利局面。

2.對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊

物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用 現(xiàn)代 科學(xué) 和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2005年城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財(cái)富，據(jù)粗略 計(jì)算，如果經(jīng)營管理得好，使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一個(gè)月，則可為國家節(jié)約資金數(shù)近16億元;反之，若管理不當(dāng)，使這些住宅 自然 淘汰加快，縮短使用期限一個(gè)月，就會(huì)給國家造成16億元的損失?？梢娢飿I(yè)管理的好與壞對(duì)城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步具有極為重要意義。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對(duì)物業(yè)管理的概念認(rèn)識(shí)不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個(gè)牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前 我國多數(shù)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營規(guī)模。而且科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣 應(yīng)用 率極低，勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。傳統(tǒng)的物業(yè)管理 內(nèi)容 包括對(duì)物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對(duì)各種費(fèi)用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手工方式進(jìn)行管理，要耗費(fèi)極大的人力、物力和財(cái)力，最終導(dǎo)致效益差，入不敷出，最終許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。3.缺乏公平的市場環(huán)境

我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理 企業(yè) 是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然 而然地圈定了勢(shì)力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理體制存在著一定的弊端，物業(yè)管理市場一般采取議標(biāo)的方式，均未實(shí)行規(guī)范性招標(biāo)，因此虛假招標(biāo)屢禁不止。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運(yùn)用國企優(yōu)勢(shì)，尚未真正建立起 社會(huì) 化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制名稱改了但實(shí)質(zhì)運(yùn)作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業(yè)運(yùn)作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的 問題，也使得行業(yè)的良性 發(fā)展 受到限制?？梢娢飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于建立充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理市場以及公開、公平的競爭環(huán)境。應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過招投標(biāo)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。但是，目前 除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護(hù)式管理方式，不僅有礙物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè)難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，進(jìn)而不能更好服務(wù)于使用人。

三、解決之道

1.提前介入

由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的工作性質(zhì)和利益不同，考慮問題的角度和 分析、處理問題的觀點(diǎn)和方式就會(huì)不同。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對(duì)產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)。因此物業(yè)管理必須提前啟動(dòng)、全程介入,貫穿到規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等各個(gè)階段中去。物業(yè)管理的提前介入,一方面有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高;另一方面物業(yè)管理者與住房消費(fèi)者時(shí)刻保持緊密聯(lián)系,據(jù)此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規(guī)范,更好的為住戶服務(wù)。

2.規(guī)?；?/p>

一般來說有規(guī)模的或規(guī)模大的物業(yè)雖然配置多、開支大、但它所服務(wù)的對(duì)象也更多，故比沒有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯(lián)合來降低總體成本和社會(huì)成本以規(guī)模出效益。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，通過并購那些小物業(yè)管理企業(yè)的方式進(jìn)行有效擴(kuò)張，從而有效降低成本。達(dá)到規(guī)模經(jīng)營。

3.市場化

用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體，在競爭中培

養(yǎng)在市場 經(jīng)濟(jì) 條件下企業(yè)生存和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場機(jī)制的經(jīng)營 方法，要按照 現(xiàn)代 企業(yè)制度的要求,對(duì)各級(jí)房管部門所屬的物業(yè)管理企業(yè)盡快脫鉤改制，對(duì)開發(fā)單位和其他單位所屬的物業(yè)管理企業(yè),市房管部門也要加大指導(dǎo)力度,促其盡快離。從而把企業(yè)不斷推向前進(jìn)。由企業(yè)遵循市場 規(guī)律 辦事，在竟?fàn)幥笊妫蟀l(fā)展。

很顯然，目前物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間有很多矛盾。這些矛盾的產(chǎn)生，有開發(fā)商在銷售中和工程建設(shè)中存在的遺留問題，有物業(yè)管理自身的問題，有政策法規(guī)不健全的原因，對(duì)這些問題的解決要分清不同性質(zhì)，采取針對(duì)性措施。建議政府立具有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的政策法規(guī)，對(duì)不便做出政策 法律 規(guī)定的，就干脆放開，由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存，求發(fā)展?？傊?，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式,這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司,四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能在不久的將來實(shí)現(xiàn)。`