第一篇：當(dāng)前我國房地產(chǎn)去庫存的建議和對策

當(dāng)前我國房地產(chǎn)去庫存的建議和對策

2015年底以來，中央已經(jīng)針對房地產(chǎn)去庫存在需求和供給兩端提出了一系列政策：在需求側(cè)，松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快農(nóng)民工市民化，落實戶籍制度改革，建立購租并舉的住房制度等，激發(fā)有效需求；在供給側(cè)，加強金融監(jiān)管力度，根據(jù)一線城市、二線城市及三四線城市的不同情況，采取差別化的土地供給政策，控制中高檔、別墅及大戶型、低密度住宅開發(fā)數(shù)量，擴大與城鎮(zhèn)普通居民購買能力相適應(yīng)的中低檔住宅供應(yīng)量，在融資等方面加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持力度等。

同時，我們也應(yīng)該看到，國外房地產(chǎn)業(yè)走出低迷，都不是單純依靠國家政策調(diào)整，而是在政策引導(dǎo)和金融監(jiān)管的基礎(chǔ)之上，依靠市場機制，發(fā)揮市場參與者的積極性。因此，解決房地產(chǎn)庫存問題，政策只是輔助，最終還得依靠市場供給載體發(fā)揮主觀能動性，依靠房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和服務(wù)質(zhì)量。

一、供需兩端齊發(fā)力

1、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因城施策控制土地供應(yīng)

各地區(qū)要根據(jù)本地商品房庫存數(shù)量，科學(xué)制定2016年土地供應(yīng)計劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。庫存量大、去化周期長的三、四線城市，要嚴(yán)控或者暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市商辦用房庫存去化周期長的，要暫停商辦用地出讓。而在供需緊張的一二線城市適當(dāng)加大土地供應(yīng)，防止地價和房價上漲過快。

2、加快落實鼓勵農(nóng)民工購買城鎮(zhèn)商品住房的政策

對于去庫存任務(wù)較重的三四線城市以及小城鎮(zhèn)地區(qū)，由于本身市場購房需求有限，因此如何將外來人員特別是農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為市場需求便成為了關(guān)鍵。但由于農(nóng)民工收入較低，一般很難購買得起城鎮(zhèn)商品住房。建議對首次購買商品房的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口實行優(yōu)惠政策，首付比例可適當(dāng)放松，減免契稅，各級財政對貸款利息進行適當(dāng)補貼、貸款利息抵扣個人所得稅等。同時，加快落實農(nóng)民工落戶、居住證管理等戶籍制度改革。另外，探索進城落戶農(nóng)民對土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)的依法自愿有償退出機制，提高財產(chǎn)性收入，增強購房需求。

3、鼓勵地方政府購買商品房用作保障性安居住房

根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》指出，2015—2017年，全國需要改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套。因此，應(yīng)繼續(xù)鼓勵地方政府通過購買商品住房的方式解決住房保障需求，但應(yīng)以購買存量普通商品住房為主，并且購置價格不得高于所在區(qū)域同類普通商品住房的上年平均價格。支持從租賃市場籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

4、加大貨幣化補償安置力度

2015年，全國棚戶區(qū)貨幣化安置比例達到28%，2016年不少地方已提出“貨幣安置比例超過50%”的目標(biāo)。因此，對城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造項目，擴大貨幣化安置的比例，盡量讓居民在市場上購買和租賃商品房。同時還應(yīng)調(diào)整保障房的實現(xiàn)方式，健全公共住房租賃補貼機制，鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補貼。將符合條件的非戶籍常住人口納入公租房保障范圍，保障房的房源以盤活存量房為主。

二、推動行業(yè)創(chuàng)新

1、進一步發(fā)展住房租賃市場

建立購租并舉的住房制度，推動房屋租賃市場規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺，提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)。規(guī)范房屋租賃市場，保護房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。積極培育以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，提升租賃服務(wù)水平。鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，將其持有房源向社會出租，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

2、加快房產(chǎn)資產(chǎn)證券化進程

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，能夠促進化解房地產(chǎn)高庫存。推動包括REITs在內(nèi)的住房資產(chǎn)證券化，一方面能夠盤活龐大的商業(yè)地產(chǎn)存量，另一方面通過鼓勵包括公積金在內(nèi)的資產(chǎn)證券化，降低公積金貸款融資成本和購房者成本，提高公積金周轉(zhuǎn)率，有利于化解存量住房。建議落實建房[2015] 4號文提出的“積極推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點”。在2015年已有的資產(chǎn)證券化(ABS)試點基礎(chǔ)

上(如“萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”，世茂集團推出的全國首單物業(yè)費ABS和購房尾款A(yù)BS以及上海市公積金發(fā)行的ABS)，鼓勵擴大包括REITs在內(nèi)的住房資產(chǎn)證券化試點。

三、完善市場監(jiān)管體制

1、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管

深化房地產(chǎn)市場分析研判，建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管信息平臺，及時掌握市場動態(tài)，保證政府政策制定時機和方案的合理性。同時，理順房地產(chǎn)調(diào)控管理體系，建立各個部門之間的協(xié)調(diào)機制, 加強各個部門之間政策制定和執(zhí)行方面的合作。加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險排查力度，高度關(guān)注重點地區(qū)和重點企業(yè)，防范金融風(fēng)險。嚴(yán)厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾現(xiàn)象，讓開發(fā)商不能違約、不敢違約。

2、允許調(diào)整和改建項目用途

在樓市庫存較高的地區(qū)，首先對已批出去的土地，要引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整土地用途；其次對正在開發(fā)建設(shè)的項目，允許企業(yè)根據(jù)市場的情況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)；再次允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。此外，也可以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，將去庫存與發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，這項措施其實在一些地方已經(jīng)在推進。

3、成立去庫存專門工作小組和部門

從海南北海樓市去庫存的經(jīng)驗看，兩地均在樓市危機后組建了處置積壓房地產(chǎn)的相關(guān)責(zé)任部門，對于后期樓市的恢復(fù)起到了重要作用。因此，建議樓市庫存較高的地區(qū)也相應(yīng)組建房地產(chǎn)“去庫存”領(lǐng)導(dǎo)小組，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，貫徹落實國務(wù)院的調(diào)控目標(biāo)，及時反饋各地“去庫存”過程中的新情況、新問題，因地制宜、因城施策地解決“去庫存”過程中的個性化問題，挖掘房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿?，激活房地產(chǎn)發(fā)展能量，促進房地產(chǎn)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，讓房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟發(fā)展的拉動推進作用發(fā)揮更加出色。

第二篇：全國房地產(chǎn)去庫存背景及政策

全國房地產(chǎn)去庫存背景及政策

當(dāng)前，受到國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響，我國經(jīng)濟增長逐步放緩。在經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時刻，多行業(yè)產(chǎn)品積壓以及產(chǎn)能過剩，成為制約經(jīng)濟進一步增長的重要因素。對于房地產(chǎn)而言，前幾年地方政府在土地財政的影響下大規(guī)模地進行開發(fā)，但未能有效消化，從而導(dǎo)致市場庫存逐步走高，明顯阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

從房地產(chǎn)去庫存的意義來看，主要有以下四點：首先，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中作為支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)去庫存不僅對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有推動作用，而且對于經(jīng)濟穩(wěn)增長具有重要意義；其次，房地產(chǎn)去庫存也有助于地方政府?dāng)[脫土地財政依賴，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和創(chuàng)新驅(qū)動去拓展新的財政收入來源；再次，房地產(chǎn)去庫存也有利于產(chǎn)業(yè)的進一步轉(zhuǎn)型；最后，房地產(chǎn)去庫存有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸“居住”功能，對于老百姓居住問題的改善具有積極意義。

一、全國房地產(chǎn)去庫存政策脈絡(luò)

近些年，房地產(chǎn)去庫存引起了中央的重視。在2015年底前召開的一系列中央會議上，房地產(chǎn)去庫存被多次提及：

2015年11月10日，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議時提到，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革，要針對突出問題、抓住關(guān)鍵點。要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這是中央領(lǐng)導(dǎo)首次提及房地產(chǎn)庫存問題。

2015年12月14日，中央政治局會議再次提出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

2015年12月18日，中央經(jīng)濟工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一，并提出六個方面的工作部署：一要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；二要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求；三要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要

出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口；四要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；五要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；六要取消過時的限制性措施。

可見，房地產(chǎn)去庫存已成為2016年中國經(jīng)濟工作與房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)。從今年以來國家出臺的降房貸首付比例、調(diào)降房產(chǎn)交易稅費等一系列力度更大的政策看，無疑也彰顯了中央刺激樓市、化解房地產(chǎn)庫存的決心。

2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

2月2日，國務(wù)院出臺《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》指出，要加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。通過實施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，培育專業(yè)化市場主體，引導(dǎo)企業(yè)投資購房用于租賃經(jīng)營，支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營新建租賃住房；健全房地產(chǎn)市場調(diào)控機制，調(diào)整完善差別化住房信貸政策，發(fā)展個人住房貸款保險業(yè)務(wù)，提高對農(nóng)民工等中低收入群體的住房金融服務(wù)水平；進一步提高城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造以及其他房屋征收項目貨幣化安置比例，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民在中小城市就近購房。

2月19日，財政部、國稅總局、住建部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。通知自2016年2月22日起執(zhí)行。通知指出，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。通知還指出，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。另外，關(guān)于營業(yè)稅政策，個人將購買不足2年的住房

對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。通知強調(diào)，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

3月5日，李克強總理作兩會政府工作報告，其中涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容主要是：推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

4月12日，國土資源部發(fā)布《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，實施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。

4月20日，財政部官網(wǎng)公布《關(guān)于進一步做好棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知》指出，對于商品住房庫存量較大、市場房源充足的地方，進一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。通過貨幣化安置，由棚戶區(qū)改造居民自主到市場上購買安置住房，或者由市縣相關(guān)部門搭建平臺，組織棚戶區(qū)改造居民采取團購方式購置安置住房，切實化解存量商品住房。

4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。對于房地產(chǎn)方面，會議強調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。

5月4日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。會議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

二、地方房地產(chǎn)去庫存政策的分類與特征

隨著2015年底中央經(jīng)濟工作會議的結(jié)束，一些地方政府陸續(xù)出臺了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存也逐步在各地得到落實。今年以來，截止到4月中旬，全國各地出臺的以去庫存為目標(biāo)的刺激型政策主要可歸納為六大類：

1、采取寬松的財政稅費政策

多地出臺了包括減免稅收、清理房企開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費等措施，為房企減輕負(fù)擔(dān)，推動市場和企業(yè)走出低潮期。列舉如下：

重慶市：對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

江西?。喝嫦抡{(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，具體到南昌市，在市區(qū)范圍內(nèi)多個開發(fā)項目的銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，由原來的24%調(diào)整為22%，其他經(jīng)濟適用房、限價房和危改房計稅毛利率由7%調(diào)整為3%。

遼寧?。航档烷_發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，將非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。

同時，在房地產(chǎn)需求端，為購房者降低交易稅費或者實施交易契稅補貼等措施。列舉如下：

甘肅?。簩⒆》哭D(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼。

新疆維吾爾自治區(qū)：將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。

2、積極利用公積金杠桿工具

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。列舉如下：

江西省和甘肅?。洪_始落實公積金貸款全省“一體化”政策。

四川?。号c全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認(rèn)協(xié)議，積極推進異地購房。并推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋。

湖北?。禾剿髟卩l(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度。

陜西?。夯罨斯e金的用途，支持職工租房、購房、“養(yǎng)房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

3、多舉措鼓勵支持農(nóng)民進城購房

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。今年的政府工作報告再次強調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動農(nóng)民工在中小城市安家。截止今年4月，全國已有20余省先后出臺政策鼓勵農(nóng)民工進城購房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購房租房等補貼、允許申請公租房、推出針對性的信貸支持等。列舉如下：

江西、湖北、四川等省份：逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。

河南省和甘肅省：要求用工單位要將建立穩(wěn)定勞動關(guān)系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

河南、山東、江蘇等省份：通過發(fā)放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業(yè)補貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當(dāng)?shù)刭彿康恼\意。

廣東、湖南、吉林、浙江等省份：多地與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，可以較為靈活地處理貸款業(yè)務(wù)。

四川?。簩ｉT拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

4、推進棚改、商品房回購等工作

不少地區(qū)利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。列舉如下：

甘肅?。河媱澖衲?.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購。福建、新疆、湖南等省：要求棚改貨幣化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通過盤活存量商品房的形式作為保障房，鼓勵開發(fā)商自持、各類機構(gòu)投資者購買存量房開展住房租賃業(yè)務(wù)，扶持以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

河南?。撼雠_新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

湖北?。簩嵭小笆袌鲎饨?、分類補貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅決打擊小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售，嚴(yán)格規(guī)范私人建房。

珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設(shè)保障性住房，政府按規(guī)定給予稅費減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

5、實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革

鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營等措施，已經(jīng)逐步在庫存量較大的地區(qū)出臺。列舉如下：

山東、海南、遼寧、新疆、江西等?。禾剿鲗⒖罩煤＞胺俊⑸骄胺扛脑鞛榉謺r度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租客棧等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間”等；還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃、允許調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

新疆、遼寧、江西等?。汗膭钇髽I(yè)通過兼并重組等方式整合資源，提高產(chǎn)業(yè)集中度，做大做強。

6、進一步拓展購房群體

北京市：允許港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的，境外個人在境內(nèi)工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；境外機構(gòu)在北京市設(shè)立分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

沈陽市：支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。

海南?。汗膭罡咧藛T購房，并給予補貼，國家985和211高校畢業(yè)生等在海口市工作并繳納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房的，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

廣東?。涸试S有條件的城市可放開香港、澳門居民購房限制。

第三篇：淺談我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題及對策

淺談我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題及對策【摘 要】 本文通過對我國房地產(chǎn)市場過快發(fā)展中存在的主要問題進行分析，提出了相關(guān)的解決對策：政府完善土地供應(yīng)制度；建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機制，加強對住房價格的檢測與調(diào)控；完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系；規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場；存在問題；對策

房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展［1］。

一、存在的主要問題

1、地區(qū)發(fā)展不平衡

首先，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(biāo)的增長速度均高于其他兩部。

其次，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū) 西部地區(qū)中部地區(qū)。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最??；從其增長速度來看，西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)。

2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個百分點之多［2］?？焖俪鞘谢癁槌鞘袔泶罅康男略鋈丝?，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問題亟待解決

在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。

其中經(jīng)濟適用房政策和實踐是當(dāng)前問題的焦點，其主要體現(xiàn)以下四個方面，一是經(jīng)濟適用住房的公平性問題；二是對由經(jīng)濟適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場價格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認(rèn)為經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量過大對商品房產(chǎn)生擠出效應(yīng)的問題；四是在經(jīng)濟適用住房運行與管理中出現(xiàn)的問題。我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。

4、房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控

房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房價的主要因素之一，在當(dāng)前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機行為。理性的房地產(chǎn)投資有以下幾方面的優(yōu)勢：一是活躍房地產(chǎn)交易，增加

市場需求，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展；二是提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風(fēng)險較小且回報較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

然而在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢：第一，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導(dǎo)致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產(chǎn)市場中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說明我國房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。

5、國家調(diào)控政策實施受阻

針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對方法，使得國家政策不能有效實施，進而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。

二、促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策

我國政府針房地產(chǎn)市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。筆者認(rèn)為，要想真正控制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施：

1、政府完善土地供應(yīng)制度

（1）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度［3］。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進行限制；另一方面，落實經(jīng)濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。

（2）建立地價調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對地價進行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導(dǎo)價來調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價、標(biāo)定地價和土地出讓價等。對此，可參照國外的成功經(jīng)驗。如日本政府每年都在固定的時間公布由官方調(diào)查和評價的公示地價?！肮镜貎r”是一種旨在調(diào)控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進行土地交易提供依據(jù)。

（3）規(guī)范政府行為，強化土地管理的監(jiān)控職能。嚴(yán)厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機，抑制房地產(chǎn)價格的非正常上漲，促進我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

2、建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機制，加強對住房價格的檢測與調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價格快速上漲趨勢，三是社會經(jīng)濟預(yù)期導(dǎo)致的投機炒房行為。因此，在監(jiān)測和控制房地產(chǎn)價格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準(zhǔn)地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模［5］。

（2）針對市場中的認(rèn)為調(diào)控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進一步加強管理。嚴(yán)格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價格銷售。工商部門對房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務(wù)部門對房地產(chǎn)的稅費收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開

化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費者價格盲區(qū)。

（3）在面對社會經(jīng)濟頂期問題，需要全社會形成合理引導(dǎo)市場的氛圍。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險意識和投資理念。正確的輿論導(dǎo)向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風(fēng)險意識。因此，對于房地產(chǎn)市場中的所有主體，政府要承擔(dān)起責(zé)任，引導(dǎo)老百姓樹立正確的住房觀念和消費，而不是為某經(jīng)濟利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系

近年來，特別是2008年以后，政府進一步加大了住房保障工作力度，大力推進廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來加強監(jiān)管制度的建設(shè)。除此之外，對于現(xiàn)在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負(fù)擔(dān)不起價格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過程中，加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)力度的同時，一定要重視推進“限價商品房”的供應(yīng)工作。

4、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點建議：

（1）建立企業(yè)的信譽檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門評定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽差、經(jīng)營管理不善的小企業(yè)。

（2）對預(yù)售合同進行網(wǎng)上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實施新建的商品房的預(yù)售都必須進行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證。同時，必須上報所有樓盤信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有消費者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢相對應(yīng)的在售樓盤的銷售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場更加公開透明，對規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費起到了積極作用。

（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)的經(jīng)營方式。中介機構(gòu)雖然在國內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢頭較快。中介機構(gòu)的活躍性是一個國家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志。最近幾年，國內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢頭較好，房地產(chǎn)中介市場出現(xiàn)了較大的機會。但目前中介機構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績效考核制度，完善對房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)，全面提高中介機構(gòu)員工的綜合素質(zhì)。

【】

［1］ 陳渝文.房地產(chǎn)過快上漲的原因與房產(chǎn)政策之芻議［J］.財經(jīng)論壇，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的成因與對策［J］.江西金融職工大學(xué)學(xué)報，2010.（12）.［3］ 何元斌.關(guān)于房地產(chǎn)價格調(diào)控的政策與措施建議［J］.經(jīng)濟研究參考，2006.(55).［4］ 吳淑蓮.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)注意的若干問題［J］.商業(yè)時代，2006.(15).［5］ 魏博揚.我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及對策研究［D］.吉林大學(xué)，2009.

第四篇：淺析加強農(nóng)電工管理的建議和對策范文

淺析加強農(nóng)電工管理的建議和對策

近日，通過采訪一些基層供電所所長，對基層單位的經(jīng)營管理有了更進一步了解。由于人員多、范圍廣，又居住分散，農(nóng)電工管理已成為困擾基層供電所工作開展的關(guān)鍵問題。對此，筆者建議要扎實做好八項工作，進一步加強農(nóng)電工管理，提高基層單位的整體工作水平和經(jīng)濟效益，確保各項經(jīng)營指標(biāo)順利完成。

一、農(nóng)電工聘用不能局限于內(nèi)部。如果需要補充新鮮血液，縣級供電企業(yè)的眼光不能只盯地過去干過電工的人群或內(nèi)部待業(yè)青年身上，而應(yīng)該放在全社會的調(diào)度來進行通盤考慮。因此，在具體的操作過程中，縣級供電企業(yè)可以把招聘啟事張貼到全縣各地的主要路口中、集貿(mào)市場、重要單位的顯眼位置，或利用報刊、電視、廣播等大眾傳媒公布于眾，以引起全社會的關(guān)注，并鼓勵那些有抱負(fù)的青年報名。然后，通過公開考試考核，聘用素質(zhì)高的青年，補充到當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)電隊伍中，提高農(nóng)電工的素質(zhì)。

二、農(nóng)電工定崗不能固定圈子。公開招聘的農(nóng)電工上崗后，各基層供電所用人千萬不能固定圈子。張三是有背景的，空缺的那個電工組長就送給他好。雖然李四各方面都很優(yōu)秀，但因他是一個社會青年，就安排他一個苦差事吧各供電所負(fù)責(zé)人如果都把自己局限在一個狹小的范圍內(nèi)，任人唯親，不僅會助長極少數(shù)農(nóng)電工的特權(quán)優(yōu)勢，還會挫傷部分要求上進的農(nóng)電工的積極性。一旦形成風(fēng)氣，農(nóng)電工都去托熟人、找關(guān)系、拉幫結(jié)派，還有誰沉下來好好工作呢？

三、對農(nóng)電工考核不能只看理論。農(nóng)電工上崗３個月后，縣級供電企業(yè)就要對其進行應(yīng)知、應(yīng)會考試，以確定其是否勝任自己的本職工作。在應(yīng)會考試的過程中，農(nóng)電工的基本操作，單獨作業(yè)，正確突發(fā)事件的處理等有一項不及格，就要對其進行待崗學(xué)習(xí)，直到其再次考試合格為止?？己私M千萬不能只注重理論考試，而忽視實際操作，以免讓極少數(shù)紙上談兵的“理論家”蒙混過關(guān)。

四、續(xù)聘不能只看過去。招聘的農(nóng)電工上崗的第二年，縣級供電企業(yè)首先要與農(nóng)電工簽訂為期一年的續(xù)聘協(xié)議。在續(xù)聘的過程中，相關(guān)人員應(yīng)對農(nóng)電工上一年的工作總結(jié)，重新對其進行考試、考核，并根據(jù)當(dāng)年的用人需要來作出的決定。而且在續(xù)聘的過程中，相關(guān)人員千萬不能只看農(nóng)電工的過去，以免因目光短淺，因循守舊，使優(yōu)秀的人才白白流失。

五、制度不能形同虛設(shè)。續(xù)聘協(xié)議簽訂后，各供電所負(fù)責(zé)人就要分別與每一名農(nóng)電工簽訂《安全目標(biāo)責(zé)任書》、《經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書》。而且，為了加強管理，各供電所還要根據(jù)自身特點制訂《農(nóng)電工管理辦法》、《農(nóng)電工獎懲制度》、《農(nóng)電工“十不準(zhǔn)”》??到了月底、年底，各供電所就按照各項規(guī)章制度的要求，考核農(nóng)電工，堅決兌現(xiàn)各項獎懲措施。只有讓其切身感受到制度的嚴(yán)肅性，各地的農(nóng)電工管理才能逐步得到加強。一旦農(nóng)電工有“越軌”行為，各供電所千萬不能心慈手軟，聽之任之，使自己制訂的各項規(guī)章制度形同虛設(shè)。

六、選拔形式不能變調(diào)。每年的年初，各地都有部分電工組長因年齡關(guān)系而退休，或有的因工作問題而降職。這時，縣級供電企業(yè)就要在全縣農(nóng)電工中選拔電工組長。在選拔電工組長的過程中，縣級供電企業(yè)應(yīng)該把空缺的崗位對外公布，讓各供電所組織人員報名，再通過民主評議、公開演講、集體考評的方式按比例打分，總分最高者當(dāng)選。當(dāng)然在選拔電工組長的過程中，相關(guān)人員一定要堅持原則，確保整個選拔的公正性。

七、調(diào)動不能只聽一面之詞。電工組長確定后，各地就要對農(nóng)電工的工作進行調(diào)整。這時，縣級供電企業(yè)就要根據(jù)各供電所的用人需要，農(nóng)電工的申請書、當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，集中進行討論，并作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最大限度的發(fā)揮農(nóng)電工的積極性。在調(diào)動其工作的過程中，相關(guān)人員要綜合考慮，不能聽一面之詞，以免影響整體工作的嚴(yán)肅性。

八、評先不能只看營業(yè)指標(biāo)。到了歲末，縣級供電企業(yè)就要對全縣的優(yōu)秀農(nóng)電工進行表

彰。這時，各供電所可以把評先的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給電工組，讓每個電工組民主產(chǎn)生一至兩名侯選人，交到所委會集中討論，再把本所的名單交給帶上級組織，讓其最后評定。特別要注意的是，在縣級供電企業(yè)制訂的評先標(biāo)準(zhǔn)中，千萬不能只有售電量、線損、電費回收率等營業(yè)指標(biāo)，還應(yīng)把安全、服務(wù)、考勤也納入其中，全面評價一個優(yōu)秀農(nóng)電工。

第五篇：全房地產(chǎn)去庫存和城棚戶區(qū)改造

全市房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造

工作督查情況通報

（2016年6月23日）

6月13-21日，市住建委對各旗縣市區(qū)房地產(chǎn)去庫存和城市棚戶區(qū)改造工作進行專項督查，現(xiàn)將相關(guān)情況通報如下：

一、房地產(chǎn)市場情況

（一）房地產(chǎn)去庫存工作情況。

從督查總體情況看，各地區(qū)對房地產(chǎn)去庫存工作高度重視，積極研究部署房地產(chǎn)去庫存工作，采取切實可行的工作措施，認(rèn)真貫徹落實國家、自治區(qū)、通遼市已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)去庫存政策，房地產(chǎn)去庫存工作成績顯著，房地產(chǎn)市場總體運行情況平穩(wěn)。

從項目開工情況看，全市房地產(chǎn)開工情況較去年同期下降幅度較大，1-5月份，全市房地產(chǎn)項目開工面積累計352萬平方米，其中新建項目開工面積53萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)項目開工面積299萬平方米，同比分別增長-56%、-72%和-50%。

從商品房銷售情況看，全市商品房銷售各項指標(biāo)比上年同期增長幅度較大，1-5月份，全市商品房銷售14795套、165.12萬平方米、61.39億元，同比分別增長20%、21%和27%。其中，住宅銷售11003套、119.74萬平方米、40.24億元，同比分別增長16%、23%和37%。

從房屋待售情況看，全市商品房待售面積下降幅度較大，庫存消化較好，截至5月末，全市商品房待售面積460萬平方米，比2015年末減少90萬平方米，其中，住宅待售面積290萬平方米，比2015年末減少45萬平方米。

（二）老舊危房排查整治情況。

2014年和2015年按照屬地管理的原則，各旗縣市區(qū)對各自轄區(qū)的老舊房屋進行了安全排查，全市共排查老舊房屋2313棟、面積710萬平方米。共發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋109棟、面積29萬平方米。各地對發(fā)現(xiàn)疑似存在安全隱患房屋也都采取了相應(yīng)的整改措施。

科爾沁區(qū)已將存在安全隱患的61棟建筑物全部納入老舊小區(qū)改造項目當(dāng)中，目前正在維修改造。

霍林郭勒市對排查出存在問題的房屋進一步細(xì)化，對有修繕價值的進行維修加固繼續(xù)使用，對已沒有修繕價值的全部納入棚戶區(qū)改造范圍，拆除安置。

開魯縣有3棟住宅樓存在的問題較為嚴(yán)重，其中2棟已整改完成，安全隱患已排除；另外1棟現(xiàn)已將十幾戶住戶進行安排，列為2016年棚戶區(qū)改造項目。

科左中旗未發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的老樓危樓。

科左后旗發(fā)現(xiàn)17棟建筑物存在安全隱患，除1棟需停止使用外，其余16棟建筑物多數(shù)是外墻皮空鼓或女兒墻裂紋，需要維修加固處理。目前，正在抓緊進行修繕。

奈曼旗發(fā)現(xiàn)2家直管公房和1棟辦公樓存在安全隱患。對存在安全隱患的2家直管公房已停止使用；存在安全隱患的黃花塔拉蘇木政府辦公樓已修繕完工。

扎魯特旗發(fā)現(xiàn)扎魯特旗原賓館存在安全隱患，現(xiàn)已停止使用。

庫倫旗發(fā)現(xiàn)3棟樓存在女兒墻裂縫、陽臺局部抹灰層脫落、房屋棚頂抹灰層脫落、外墻貼磚少量脫落等現(xiàn)象，沒有發(fā)現(xiàn)整體承重結(jié)構(gòu)裂縫或喪失使用功能的現(xiàn)象。已督促建筑物產(chǎn)權(quán)人進行修繕和整治。

開發(fā)區(qū)未發(fā)現(xiàn)老舊危樓。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況。

截至5月末，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)351家。其中，一級資質(zhì)企業(yè)1家，二級資質(zhì)企業(yè)7家、三級資質(zhì)企業(yè)24家，四級資質(zhì)企業(yè)251家、暫定資質(zhì)企業(yè)68家。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書過期問題嚴(yán)重。全市共有112家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)過期，其中市主城區(qū)77家、霍林郭勒9家、科左中旗3家、科左后旗6家、庫倫旗1家、奈曼旗16家。對于資質(zhì)過期的開發(fā)企業(yè)，各地房地產(chǎn)主管部門要進行催辦，并逐一排查，結(jié)合實際進行處理；如對有在建項目的企業(yè)，要幫助其盡快完成資質(zhì)延續(xù)工作；對無在建項目的企業(yè)，催辦無果后要及時公示，并將結(jié)果送達規(guī)劃、土地等主管部門。

二、全市城市棚戶區(qū)改造工作進展情況

（一）城市棚戶區(qū)改造進度。

2016年，我市城市棚戶區(qū)改造計劃12445套，其中承擔(dān)自治區(qū)下達城市棚戶區(qū)改造開工任務(wù)7961套，其中貨幣化安置任務(wù)3105套。截止6月20日，全市報備的41個城市棚戶區(qū)改造項目共計開工5306套，其中新建開工20套、貨幣補償3314套、政府購買存量房源1972套，開工率為66.65%。已開工量的貨幣化安置比例達到99.62%，已超額完成貨幣化安置任務(wù)。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)開工任務(wù)3691套，報備項目8個，已開工2584套，其中新建開工20套、貨幣補償2510套、政府購買存量房源54套，開工率為70%；開發(fā)區(qū)開工任務(wù)750套，報備項目1個，已開工449套，全部為政府購買存量房源，開工率為59.9%；霍林郭勒市開工任務(wù)422套，報備項目5個，已開工292套，全部為政府購買存量房源，開工率為69.2%；開魯縣開工任務(wù)638套，報備項目3個，已開工402套，全部為貨幣補償，開工率為63%；科左中旗開工任務(wù)1073套，報備項目7個，已開工581套，其中貨幣補償57套、政府購買存量房源524套，開工率為54.1%；科左后旗開工任務(wù)368套，報備項目1個，已開工344套，全部為貨幣補償，開工率為93.5%；庫倫旗開工任務(wù)136套，報備項目1個，已開工85套，全部為政府購買存量房源，開工率為62.5%；奈曼旗開工任務(wù)461套，報備項目9個，已 開工309套，其中貨幣補償1套、政府購買存量房源308套，開工率為67%；扎魯特旗開工任務(wù)422套，報備項目6個，已開工260套，全部為政府購買存量房源，開工率為61.6%。

（二）國開行政策性貸款到位情況。

2013-2015，通過“三統(tǒng)一”模式，我市共有105個棚改項目獲批國開行政策性貸款，承諾貸款額度81.46億元。其中，科左后旗由于自身原因，超過時限，國開行已將其獲得承諾貸款的13個項目，4.34億元額度作廢。因此我市實際能獲得貸款的棚改項目為92個，承諾貸款額度77.12億元。截至6月20日，承諾貸款中已到位金額41.4億元，占承諾貸款額度的53.68%。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)21個項目，承諾貸款額度40.54億元，已有10個項目到位19.86億元；開發(fā)區(qū)3個項目，承諾貸款額度3.425億元，已有1個項目到位0.86億元；霍林郭勒市7個項目，承諾貸款額度7.51億元，已有2個項目到位1.94億元；開魯縣16個項目，承諾貸款額度6.135億元，已有10個項目到位3.265億元；科左中旗20個項目，承諾貸款額度8.135億元，已有9個項目到位6.685億元；庫倫旗3個項目，承諾貸款額度0.95億元，已有1個項目到位0.52億元；奈曼旗9個項目，承諾貸款額度1.615億元，已有5個項目到位1.145億元；扎魯特旗13個項目，承諾貸款額度8.97億元，已有7個項目到位7.13億元。

（三）債券棚改專項建設(shè)基金到位情況。2016年，債券棚改專項建設(shè)基金已開展兩個批次，我市共有12個項目獲得94966萬元。其中，第一批次1個項目21200萬元，第二批次11個項目73766萬元。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)3個項目，47871萬元，分別為城東棚戶區(qū)2015期15800萬元、城東棚戶區(qū)2016期21200萬元、萬達廣場26801萬元；開發(fā)區(qū)1個項目，河西老區(qū)片區(qū)7239萬元；科左中旗西道爾吉花村片區(qū)等7個打捆項目，8656萬元；其他地區(qū)尚未獲得。近期，債券棚改專項建設(shè)基金第三批次申報工作即將開展，各旗縣市區(qū)要積極申報。

（四）2017年城市棚戶區(qū)改造計劃情況。

按照國家和自治區(qū)大力推進棚戶區(qū)改造，到2020年基本完成棚改工作的總體要求，我市本著搶抓機遇、改善民生的原則，要求各旗縣市區(qū)認(rèn)真研究制定2017年改造計劃。經(jīng)過兩輪上報工作，最終確定我市2017年城市棚戶區(qū)改造計劃23458戶，并已將擬定實施的棚改項目清單逐級上報至國家住建部。

各旗縣市區(qū)分別為，科爾沁區(qū)計劃改造16875戶，開發(fā)區(qū)計劃改造480戶，霍林郭勒市計劃改造1567戶，開魯縣計劃改造629戶，科左中旗計劃改造659戶，科左后旗計劃改造727戶，庫倫旗計劃改造1262戶，奈曼旗計劃改造789戶，扎魯特旗計劃改造470戶。

三、保障性住房相關(guān)工作情況

（一）公共租賃住房建設(shè)情況。

2016年，自治區(qū)下達我市基本建成公共租賃住房任務(wù)1094套，現(xiàn)已全部達到基本建成。其中市本級160套、科區(qū)200套已竣工，開發(fā)區(qū)458套、科左中旗80套、扎魯特旗100套正在進行室內(nèi)裝修，開魯縣96套已基本建成。

（二）廉租住房租賃補貼發(fā)放情況。

截至目前，全市已對城鎮(zhèn)低保、低收入家庭發(fā)放廉租住房租賃補貼3578戶、214.04萬元。其中市主城區(qū)完成1-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放1635戶、累計發(fā)放金額93.02萬元。霍林郭勒市完成1-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放171戶、27.63萬元；開魯縣完成1-4月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放584戶、23.98萬元；科左后旗完成1-5月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放317戶、27.36萬元；奈曼旗完成1-3月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放546戶、31.11萬元；庫倫旗完成1-2月份補貼發(fā)放，累計發(fā)放325戶、10.94萬元?？谱笾衅臁⒃斕仄煲蚝瞬榈捅?，今年的租賃補貼沒有發(fā)放，待核實完補發(fā)。

四、工作中的亮點

1、霍林郭勒市把去庫存與棚改回遷安置緊密結(jié)合，由市政府組建了房地產(chǎn)超市既存量房源信息平臺，通過政府限定最高價格、居民自選政府結(jié)算的購買方式，實施棚改貨幣化安置，在去庫存的同時得到了被征拆居民的一致好評。

2、科左中旗在爭取政策性貸款方面非常積極，直接由旗政府利用貸款資金回購了2400套安置房，并利用貸款資金由 政府接盤4個遺留棚改項目，維護了被征收居民的利益。除此之外，選定鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)邊邊角角無開發(fā)價值的區(qū)域作為改造重點，利用貸款實施貨幣化安置，提升了鎮(zhèn)區(qū)品質(zhì)。

3、科爾沁區(qū)結(jié)合創(chuàng)城和高鐵建設(shè)，下大力氣推進棚改進度，提高貨幣化安置比例，并緊鑼密鼓的籌備58棟土樓、81片平房區(qū)綜合整治工作。與此同時，政策性貸款已爭取到位近20億元，債券專項建設(shè)基金已爭取到位10.5億元，有效緩解了棚改資金緊缺的問題。

4、霍林郭勒市、科左中旗已著手開展2017年城市棚戶區(qū)改造工作，為明年棚改工作的順利進行奠定了堅實的基礎(chǔ)。

五、存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場存在的問題。

1、個別地區(qū)庫存數(shù)據(jù)掌握不準(zhǔn)確。扎魯特旗存在每月上報的數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)貙嶋H情況出入較大，不能反映房地產(chǎn)市場的真實情況，影響了對房地產(chǎn)市場形勢的判斷。

2、商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。棚戶區(qū)改造安置住房市場回購所需的戶型主要以90平方米以下為主，市場上對90平方米以下的剛性需求也較大，而目前我市庫存中90平方米左右的房屋嚴(yán)重不足，供需矛盾突出。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目品質(zhì)不高。雖然各地品質(zhì)較好的房地產(chǎn)開發(fā)項目逐年增加，但數(shù)量相對仍然較少，大部分房地產(chǎn)項目規(guī)劃起點低，設(shè)計理念落后，施工質(zhì)量不高，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及綠化亮化指標(biāo)嚴(yán)重不足，一定程度上限制了 購房者的選擇。

4、庫倫旗存在挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金問題。按照《住房公積金管理條例》第二十九條：住房公積金的增值收益應(yīng)當(dāng)用于建立住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設(shè)城市廉租住房的補充資金。庫倫旗存在挪用這部分資金未投入到廉租房建設(shè)的問題。

（二）城市棚戶區(qū)改造工作存在的問題。

1、個別地區(qū)，對棚改最新政策研究不深、把握不準(zhǔn)甚至是尚不知曉，造成棚改相關(guān)工作滯后，爭取資金明顯不足。

2、經(jīng)審計部門查實，庫倫旗、扎魯特旗兩個地區(qū)將部分棚改政策性貸款挪作他用。

3、開發(fā)區(qū)棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)因其他公務(wù)繁忙，對棚改工作無暇過問，致使2016年征收工作至今尚未啟動。

六、下一步工作要求

1、庫存數(shù)據(jù)掌握不準(zhǔn)確的地區(qū)要認(rèn)真開展房地產(chǎn)庫存情況調(diào)查摸底，摸清底數(shù)，同時，各地區(qū)上報的數(shù)據(jù)必須經(jīng)過主要領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)，保證數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性。

2、加大力度引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加中小戶型、中低價位的商品住宅供應(yīng)。對增加小戶型和完善小區(qū)功能擬做出規(guī)劃調(diào)整的，在不增加容積率、不增加建筑密度、不影響綠地率的情況下，可根據(jù)實際和企業(yè)申請，按照有關(guān)規(guī)劃審批程序辦理，擴大市場適銷對路產(chǎn)品供應(yīng)，增加有效供給，防止產(chǎn)生新的庫存。

3、提高住宅小區(qū)建設(shè)品質(zhì)。一是各旗縣市在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計上，要高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平進行住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。二是加強質(zhì)量安全管理，各地要始終把質(zhì)量安全放在首位，開發(fā)企業(yè)要牢固樹立質(zhì)量安全觀念，把質(zhì)量安全同企業(yè)品牌建設(shè)結(jié)合起來，杜絕偷工減料，落實精細(xì)管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，加強質(zhì)量管理，多出精品樓盤。

4、庫倫旗要將挪用的住房公積金廉租房建設(shè)基金盡快返還，確保廉租房按時完工。

5、各旗縣市區(qū)要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)悟政策，務(wù)必做到從上到下所有相關(guān)工作人員熟練掌握政策，并結(jié)合實際工作，發(fā)揮作用。

6、庫倫旗、扎魯特旗兩地盡快落實整改，挪用的棚改貸款資金立刻歸還，并使用在棚改項目上。

7、開發(fā)區(qū)要合理安排領(lǐng)導(dǎo)工作，使棚改工作分管領(lǐng)導(dǎo)有時間和精力抓棚改工作進度。

通報下發(fā)一周后，市政府督查室將組織相關(guān)單位對庫倫旗挪用住房公積金廉租房建設(shè)基金返還情況、庫倫旗和扎魯特旗挪用棚改貸款資金歸還情況、開發(fā)區(qū)2016年征收工作啟動情況進行專項督查。