第一篇：建筑服務(wù)企業(yè)營改增文件解讀

營業(yè)稅改征增值稅試點政策培訓(xùn)參考材料

前言

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，2016 年 5 月 1 日起，在全國范圍內(nèi)全面 推開營業(yè)稅改征增值稅改革，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)全部納入試點范圍。

為此，財政部和國家稅務(wù)總局制定下發(fā)了《關(guān)于全面推 開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號），國家稅務(wù)總局配套出臺了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》等7 個行業(yè)管理、納稅申報、發(fā)票使用方面的公告。

2016 年 4 月 6 日至 8 日，國家稅務(wù)總局舉辦了全系統(tǒng)營改增政策專題培訓(xùn)，對上述文件進(jìn)行了講解。為幫助企業(yè)財務(wù)及相關(guān)人員更好的學(xué)習(xí)和理解政策精神，熟練掌握操作流程，現(xiàn)對培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行了整理，形成了《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點政策培訓(xùn)講義》。

下面僅僅就建筑企業(yè)營改增要了解和掌握的政策做一專項的說明：

建筑服務(wù)。

【政策解讀】 為保證建筑業(yè)營改增改革平穩(wěn)過渡，對一般納稅人提供的建筑服務(wù)，本條款明確了三項可以選擇適用簡易計稅方法計稅的過渡政策，涉及條款為第 1、2、3 點。同時，考慮到建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅地點為建筑勞務(wù)發(fā)生地，改為征收增值稅后，納稅地點以機(jī)構(gòu)所在地為主要確定原則（其他個人提供建筑服務(wù)除外），如果不在征管上設(shè)置服務(wù)發(fā)生 地預(yù)征的辦法，可能導(dǎo)致建筑勞務(wù)發(fā)生地稅源流失的問題，因此，本條款對于跨縣（市）提供建筑服務(wù)，在征管上采取在服務(wù)發(fā)生地先預(yù)征稅款的過渡安排，涉及條款為第 4、5、6 點。下面逐條進(jìn)行解讀。

1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選 擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑 工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理 費或者其他費用的建筑服務(wù)。

【政策解讀】 本條款是關(guān)于清包工建筑工程可以選擇簡易計稅方法計稅的規(guī)定。理解本條規(guī)定可以從以下三個方面掌握：

一、按照統(tǒng)一的增值稅的稅制，一般納稅人提供建筑 服務(wù)應(yīng)適用一般計稅方法和11%的稅率，以當(dāng)期銷項稅額減去當(dāng)期進(jìn)項稅額計算應(yīng)納稅額。以清包工方式提供的建筑服務(wù)，由于施工方既不采購建筑工程所需材料或只采購輔助材料，且其大部分成本為人工成本，因此，施工方可以取得的用以抵扣的進(jìn)項稅額較少，按照一般計稅方法計稅，可能導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)與原營業(yè)稅稅負(fù)相比大幅上升。為保證建筑業(yè)營改增改革的平穩(wěn)過渡，本條款規(guī)定一般納稅人的包清工建筑工程可以選擇簡易計稅方法計稅。

二、什么是以包清工方式提供建筑服務(wù)

按照本條款規(guī)定，以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方僅收取人工費、管理費或者其他費用，不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，建筑工程所需的主要材料或全部材料由建設(shè)方或上一環(huán)節(jié)工程發(fā)包方采購。

三、按照《試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（三）項 第 9 點，適用簡易計稅方法的建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。上述規(guī)定同樣適用于一般納稅人選擇適用簡易計稅方法計稅的清包工建筑服務(wù)。

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇 適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程?！菊呓庾x】 本條款是關(guān)于甲供工程建筑服務(wù)可以選擇簡易計稅方法的規(guī)定。理解本條規(guī)定可以從以下三個方面掌握：

一、按照統(tǒng)一的增值稅的稅制，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)應(yīng)適用一般計稅方法和 11%的稅率，以當(dāng)期銷項稅額減去當(dāng)期進(jìn)項稅額計算應(yīng)納稅額。甲供工程中，全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購，施工方可能采購部分設(shè)備、材料、動力，也可能完全不采購設(shè)備、材料、動力。如果施工方完全不采購設(shè)備、材料、動力，只提供純勞務(wù)的建筑服務(wù)，其絕大部分成本為人工成本，則施工方幾乎沒有用以抵扣的進(jìn)項稅額，如果對施工方按照一般計稅方法計稅，可能導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)較高。為保證建筑業(yè)營改增改革的平穩(wěn)過渡，本條款規(guī)定一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)可以選擇簡易計稅方法計稅。

二、什么是甲供工程 ?按照本條款規(guī)定,甲供工程，是指施工方可能采購部分設(shè)備、材料、動力，也可能完全不采購設(shè)備、材料、動力，工程所需全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購。

三、按照《試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（三）項第 9 點，適用簡易計稅方法的建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。上述規(guī)定同樣適用于一般納稅人選擇適用簡易計稅方法計稅的甲供工程建筑服務(wù)。

需要注意的是，納稅人為甲供工程提供建筑服務(wù)取得的全部價款和價外費用的確定原則，與營業(yè)稅不同。

營業(yè)稅實施細(xì)則第十六條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)勞 務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的 設(shè)備的價款?！币虼?，甲供工程中，施工方提供建筑勞務(wù)的 營業(yè)稅計稅依據(jù)既包括發(fā)包方支付的工程款，也包括建設(shè) 方提供的材料價款。

3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可 以選擇適用簡易計稅方法計稅。

建筑工程老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程項目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承 包合同注明的開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程 項目。

【政策解讀】

本條款是關(guān)于建筑工程老項目可以選擇簡易計稅方法 計稅的規(guī)定。理解本條規(guī)定可以從以下四個方面掌握：

一、按照統(tǒng)一的增值稅的稅制，一般納稅人提供的建筑服務(wù)應(yīng)適用一般計稅方法和 11%的稅率，以當(dāng)期銷項稅額減去當(dāng)期進(jìn)項稅額計算應(yīng)納稅額。對于建筑工程老項目，施工方的采購可能在營改增改革試點前已經(jīng)完成或大部分完成，因此，其在 2016 年 5 月 1 日后沒有可以抵扣的進(jìn)項稅額，或可以抵扣的進(jìn)項稅額很少，如果對施工方按照一般計稅方法計稅，可能導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)較高。為保證建筑業(yè)營改增改革的平穩(wěn)過渡，本條款規(guī)定一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

二、什么是建筑工程老項目 建筑工程老項目，是指：

（1《建筑工程施工許可證》）注明的合同開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程項目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承 包合同注明的開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程 項目。

（3）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程項目。

三、關(guān)于《建筑工程施工許可證》 《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)建筑工程施工 許可管理工作的通知》（建辦市〔2014〕34 號）第四條明確： “施工許可證樣本由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)定，各發(fā)證機(jī)關(guān) 不得更改。自 2014 年 10 月 25 日起，統(tǒng)一使用新版施工許 可證及其申請表”。建辦市〔2014〕34 號規(guī)定的新版《建筑 工程施工許可證》（見后附樣本 1）樣式，與舊版《建筑工 程施工許可證》（見后附樣本 2）相比，除了增加注明相關(guān) 事項外，取消了注明開工日期，因此，2016 年 4 月 30 日前 開工的建筑工程老項目，可能使用的是新版《建筑工程施工 許可證》，也可能使用的舊版《建筑工程施工許可證》。

為此，《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅 務(wù)總局公告 2016 年第 17 號）中明確《建筑工：“程施工許 可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開 工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程項目，屬于建筑工 程老項目。”

四、按照《試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（三）項第 9 點，適用簡易計稅方法的建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。上述規(guī)定同樣適用于一般納稅人選擇適用簡易計稅方法計稅的建筑 工程老項目。

【相關(guān)知識】 關(guān)于建筑工程施工許可管理。《建筑工程施工許可管理辦法》（中華人民共和國住房 和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第 18 號，2014 年 10 月 25 日起施行）第 二條規(guī)定“在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其 附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè) 備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位 在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以 上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（以下簡稱發(fā)證機(jī) 關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。

工程投資額在 30 萬元以下或者建筑面積在 300平方米 以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治 區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)?的實際情況，對限額進(jìn)行調(diào)整，并報國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè) 主管部門備案。

按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證?！?/p>

二、新版和舊版《建筑工程施工許可證》樣式

（舊版《建筑工程施工許可》內(nèi)頁樣本）

（新版《建筑工程施工許可證》內(nèi)頁樣本）

4.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照 2％的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

5.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照 的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

6.試點納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照 的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

【政策解讀】 這三點內(nèi)容是關(guān)于跨縣（市）提供建筑服務(wù)如何繳納增值稅的規(guī)定。理解這三條規(guī)定可以從以下三個方面掌握：

一、前面我們講到過，考慮到建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅地 點為建筑勞務(wù)發(fā)生地，改為征收增值稅后，納稅地點以機(jī) 構(gòu)所在地為主要確定原則，如果不在征管上設(shè)置服務(wù)發(fā)生 地預(yù)征的辦法，可能導(dǎo)致建筑勞務(wù)發(fā)生地稅源流失的問題，因此，第 4、5、6 點條款對于跨縣（市）提供建筑服務(wù)，在征管上采取先在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)征稅款，再回機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報的過渡安排。

二、納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)在預(yù)繳稅款時，采取一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為預(yù)繳稅款的計算依據(jù)，預(yù)征率為 2％；采取簡易計稅方法的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為預(yù)繳稅款的計算依據(jù)，預(yù)征率為 3％。

三、有關(guān)跨縣（市）提供建筑服務(wù)的稅款計算、稅收管理等具體規(guī)定，請參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 17 號）的規(guī)定。

第三章 稅率和征收率

第十五條增值稅稅率：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為 6％。

（二）提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn) 租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為。

（三）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為。

（四）境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定?！菊呓庾x】 本條是對銷售應(yīng)稅服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)增值稅稅率的規(guī)定。

理解本條應(yīng)從以下三個方面掌握：

一、增值稅稅率適用于一般納稅人按照一般計稅方法計稅的情況。即：一般納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，除按規(guī)定可以選擇簡易計稅方法外，應(yīng)按照一般計稅方法和適用稅率計算增值稅應(yīng)納稅額。

二、銷售應(yīng)稅服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的增值稅稅率

（一）銷售服務(wù)的增值稅稅率：

1.提供增值電信服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)（租賃服務(wù)

除外）、生活服務(wù)，稅率為 6%。

2.提供交通運輸服務(wù)、郵政服務(wù)、基礎(chǔ)電信服務(wù)、建筑 服務(wù)、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為 11%。

3.提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為 17%。

4.境內(nèi)單位和個人跨境提供應(yīng)稅服務(wù)，符合規(guī)定條件 的，稅率為零。

（二）銷售無形資產(chǎn)的增值稅稅率：

1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為 11%。

2.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以外的其他無形資產(chǎn)，稅率為 6%。

3.境內(nèi)單位和個人跨境轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，符合規(guī)定條件 的，稅率為零。

（三）銷售不動產(chǎn)的增值稅稅率為 11%。

三、本條是增值稅稅率的基本規(guī)定，除此之外，還有一 些特例情況：

（一）兼營。試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：

1．兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服 務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。

2．兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。

3．兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配 勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。

具體規(guī)定請參考《試點實施辦法》第三十九條、《試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（一）項。

（二）混合銷售。

（三）一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷

售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的 混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

上述從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商 戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷 售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)。

有關(guān)具體規(guī)定請參考《試點實施辦法》第四十條。

【政策主要變化點】

與《原試點實施辦法》相比，增加了此次新納入營改增

試點范圍的服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的增值稅稅率。

【相關(guān)知識】

一、稅率的概念 稅率，是稅額與課稅對象之間的數(shù)量關(guān)系或比例關(guān)系，是指課稅的尺度。稅率是稅法的核心要素，是計算應(yīng)納稅額 的尺度，體現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)的深度，是稅制建設(shè)的中心環(huán)節(jié)。在 課稅對象和稅基既定的條件下，稅率的高低直接關(guān)系到國家 財政收入和納稅人的負(fù)擔(dān)；關(guān)系到國家、集體、個人三者的 經(jīng)濟(jì)利益。稅率的高低和稅率形式的運用，是國家經(jīng)濟(jì)政策 和稅收政策的體現(xiàn)，是發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用的關(guān)鍵。

二、稅率的種類

稅率的種類一般可分為比例稅率、累進(jìn)稅率、定額稅率3 種基本形式。此外，還有一些在特定條件下使用的零稅率、負(fù)稅率、累退稅率、差額稅率等。

（一）比例稅率

比例稅率，是指對同一征稅對象不論數(shù)額大小，都按同 一比例征稅。流轉(zhuǎn)稅一般都實行比例稅率。比例稅率的優(yōu)點表現(xiàn)在：同一課稅對象的不同納稅人稅收負(fù)擔(dān)相同，能夠鼓勵先進(jìn)，鞭策落后，有利于公平競爭； 計算簡便，有利于稅收的征收管理。但是，比例稅率不能體 現(xiàn)能力大者多征、能力小者少征的原則。

比例稅率在具體運用上可分為以下幾種： 1．行業(yè)比例稅率：即按不同行業(yè)規(guī)定不同的稅率，同

一行業(yè)采用同一稅率。2．產(chǎn)品比例稅率：即對不同產(chǎn)品規(guī)定不同稅率，同一產(chǎn)品采用同一稅率。3．地區(qū)差別比例稅率：即對不同地區(qū)實行不同稅率。4．幅度比例稅率：即中央只規(guī)定一個幅度稅率，各地 可在此幅度內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)實際情況，選擇、確定一個比例 作為本地適用稅率。

（二）定額稅率

定額稅率是稅率的一種特殊形式。它不是按照課稅對象 規(guī)定征收比例，而是按照征稅對象的計量單位規(guī)定固定稅 額，所以又稱為固定稅額，一般適用于從量計征的稅種。如資源稅、車船稅、土地使用稅等等。

定額稅率的優(yōu)點是：從量計征，不是從價計征，有利于 鼓勵納稅人提高產(chǎn)品質(zhì)量和改進(jìn)包裝，計算簡便。但是，由 于稅額的規(guī)定同價格的變化情況脫離，在價格提高時，不能 使國家財政收入隨國民收入的增長而同步增長，在價格下降 時，則會限制納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營積極性。在具體運用上又分 為以下幾種：

1．地區(qū)差別稅額：即為了照顧不同地區(qū)的自然資源、生產(chǎn)水平和盈利水平的差別，根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同情 況分別制定的不同稅額。

2．幅度稅額：即中央只規(guī)定一個稅額幅度，由各地根 據(jù)本地區(qū)實際情況，在中央規(guī)定的幅度內(nèi)，確定一個執(zhí)行數(shù) 額。

3．分類分級稅額：把課稅對象劃分為若干個類別和等 級，對各類各級由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅額，等級高的稅額高，等級低的稅額低，具有累進(jìn)稅的性質(zhì)。

（三）累進(jìn)稅率

累進(jìn)稅率指按征稅對象數(shù)額的大小，劃分若干等級，每 個等級由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅率，征稅對象數(shù)額越大稅率越 高，數(shù)額越小稅率越低。

累進(jìn)稅率因計算方法和依據(jù)的不同，又分以下幾種： 1．全額累進(jìn)稅率：即對征稅對象的金額按照與之相適應(yīng)等級的稅率計算稅額。在征稅對象提高到一個級距時，對 征稅對象金額都按高一級的稅率征稅。

2．全率累進(jìn)稅率：它與全額累進(jìn)稅率的原理相同，只 是稅率累進(jìn)的依據(jù)不同。全額累進(jìn)稅率的依據(jù)是征稅對象的 數(shù)額，而全率累進(jìn)稅率的依據(jù)是征稅對象的某種比率，如銷 售利潤率、資金利潤率等。

3．超額累進(jìn)稅率：即把征稅對象按數(shù)額大小劃分為若 干等級，每個等級由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅率，每個等級分別 按該級的稅率計稅。

4．超率累進(jìn)稅率：它與超額累進(jìn)稅率的原理相同，只是稅率累進(jìn)的依據(jù)不是征稅對象的數(shù)額而是征稅對象的某種比率。

在以上幾種不同形式的稅率中，全額累進(jìn)稅率和全率累 進(jìn)稅率的優(yōu)點是計算簡便，但在兩個級距的臨界點稅負(fù)不合 理。超額累進(jìn)稅率和超率累進(jìn)稅率的計算比較復(fù)雜，但累進(jìn) 程度緩和，稅收負(fù)擔(dān)較為合理。

第十六條 增值稅征收率為，財政部和國家稅務(wù)總局 另有規(guī)定的除外。

【政策解讀】

本條是對增值稅征收率的規(guī)定。理解本條應(yīng)從以下三個方面掌握：

一、征收率適用于兩種情況：

（一）小規(guī)模納稅人。

（二）一般納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，按 規(guī)定可以選擇簡易計稅方法計稅的。

二、銷售應(yīng)稅服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的征收率：

（一）按照簡易計稅方法計稅的銷售不動產(chǎn)、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（除試點前開工的高速公路的車輛通行費），征收率為 5%。

（二）其他情況，征收率為 3%。

三、關(guān)于一般納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法計稅的情形，我們按照《試點有關(guān)事項的規(guī)定》進(jìn)行了歸納，主要包括：

（一）公共交通運輸服務(wù)。

（二）經(jīng)認(rèn)定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的動漫腳 本編撰、形象設(shè)計、背景設(shè)計、動畫設(shè)計、分鏡、動畫制作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪 輯、字幕制作、壓縮轉(zhuǎn)碼(面向網(wǎng)絡(luò)動漫、手機(jī)動漫格式適配)服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)(包括動漫品牌、形象或者內(nèi)容的授權(quán)及再授權(quán))。

（三）電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、收派 服務(wù)和文化體育服務(wù)。

（四）以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的 物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

（五）在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的 有形動產(chǎn)租賃合同。

（六）以清包工方式提供的建筑服務(wù)。

（七）為甲供工程提供的建筑服務(wù)。

（八）銷售 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn)。

（九）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。

（十）出租 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn)。

（十一）其他情形?！菊咧饕兓c】

與《原試點實施辦法》相比，增加了“財政部和國家稅 務(wù)總局另有規(guī)定的除外”的表述。主要體現(xiàn)在《試點有關(guān)事 項的規(guī)定》中按照簡易計稅方法計稅的銷售不動產(chǎn)、不動產(chǎn) 經(jīng)營性租賃服務(wù)適用 5%征收率的情況。

第二篇：建筑業(yè)營改增文件

1納稅人

在中華人民共和國境內(nèi)提供建筑服務(wù)的單位和個人，為增值稅納稅人。

單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。

個人，是指個體工商戶和其他個人。

在境內(nèi)銷售提供建筑服務(wù)是指建筑服務(wù)的銷售方或者購買方在境內(nèi)。

2征收范圍

一、建筑服務(wù)的征稅范圍，依照試點實施辦法附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。

二、建筑服務(wù)稅目注釋

建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。

(一)工程服務(wù)。

工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。

(二)安裝服務(wù)。

安裝服務(wù)，是指生產(chǎn)設(shè)備、動力設(shè)備、起重設(shè)備、運輸設(shè)備、傳動設(shè)備、醫(yī)療實驗設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。

固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴(kuò)容費以及類似收費，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。

(三)修繕服務(wù)。

修繕服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。

(四)裝飾服務(wù)。

裝飾服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。

(五)其他建筑服務(wù)。

其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井(打井)、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物(包括巖層、土層、沙層等)剝離和清理等工程作業(yè)。

3稅率和征收率

納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。納稅人提供建筑服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

一般納稅人適用稅率為11%;小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的建筑服務(wù)，征收率為3%。

境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

4計稅方法

1基本規(guī)定

增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

2一般計稅方法的應(yīng)納稅額

一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

3簡易計稅方法的應(yīng)納稅額

(一)簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

5銷售額的確定

1基本規(guī)定

納稅人的營業(yè)額為納稅人提供建筑服務(wù)收取的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

(一)代為收取并符合本辦法第九條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;

(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

2具體規(guī)定

試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

試點納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。

3試點前后業(yè)務(wù)處理

試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。

4視同提供建筑服務(wù)的處理

下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供建筑服務(wù)而無銷售額的(用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。

6納稅地點

1基本規(guī)定

屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售租賃建筑服務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納增值稅。

扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納扣繳的稅款。

2異地預(yù)繳規(guī)定

(一)一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(二)一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

(三)小規(guī)模納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

7納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人提供建筑服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人提供建筑服務(wù)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建筑服務(wù)完成的當(dāng)天。

納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

8增值稅進(jìn)額抵扣

1增值稅抵扣憑證

納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。

納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

2準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

(一)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同)上注明的增值稅額。

(二)從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

(三)購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。計算公式為：

進(jìn)項稅額=買價×扣除率

買價，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進(jìn)項稅額的除外。

(四)從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

3不得從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。

(二)非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

(四)非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

(五)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

(六)購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

(七)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

只有登記為增值稅一般納稅人的建筑服務(wù)單位才涉及增值稅進(jìn)項稅額抵扣。

9稅收優(yōu)惠 一、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。二、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。三、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

建筑工程老項目，是指：

(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;

(二)未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

四、境內(nèi)的單位和個人銷售的下列服務(wù)和無形資產(chǎn)免征增值稅，但財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定適用增值稅零稅率的除外：

(一)工程項目在境外的建筑服務(wù)。

(二)工程項目在境外的工程監(jiān)理服務(wù)。

(三)工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務(wù)

第三篇：房地產(chǎn)業(yè)營改增主要文件

房地產(chǎn)業(yè)營改增主要文件

房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策文件有：

1.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）

3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）

4.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）

5.《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）

一、納稅人

（一）基本規(guī)定

在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為增值稅納稅人。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

在境內(nèi)銷售不動產(chǎn)，是指所銷售的不動產(chǎn)在境內(nèi)。

（二）兩類納稅人

納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅人應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過該標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

二、稅率及征收率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目適用稅率為11%，征收率為5%。

三、應(yīng)納稅額的計算

（一）計稅方法

增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法的，36個月內(nèi)不得變更為一般計算方法。

房地產(chǎn)老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

（二）一般計稅方法應(yīng)納稅額的計算

計算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額 銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

（三）簡易計稅方法應(yīng)納稅額的計算 計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率 銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

四、銷售額

（一）一般計稅方法

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

（1）代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費；

（2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委托收取的土地價款的單位直接支付的土地價款。向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

2.當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，房地產(chǎn)可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

3.差額扣除憑證

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)；納稅人按照上述規(guī)定扣除在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償款時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料。

4.差額扣除其他特殊規(guī)定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用，按照上述規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照規(guī)定計算扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款：

① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三房簽訂變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

② 受讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；

③ 項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，下同）、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司時，項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，屬于上述“項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。

5.差額扣除臺賬登記

一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款（包括向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用）的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

（二）簡易計稅方法

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

（三）視同銷售

下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)： 1.單位或者個人向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；

2.單位或者個人向其他單位向個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；

3.財政部或者國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

(四）納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

1.按照納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。2.按照其他納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。

3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為： 組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

五、進(jìn)項稅額

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件１《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）及《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于收費公路通行費增值稅抵扣有關(guān)問題的通知》（財稅〔2016〕86 號）中關(guān)于進(jìn)項稅額的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人購買的貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)，可按規(guī)定憑合法有效的增值稅扣稅憑證抵扣進(jìn)項稅額。

（一）準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

1.從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。

2.從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

3.從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

4.一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)，下同）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進(jìn)項稅額：

高速公路通行費可抵扣進(jìn)項稅額=高速公路通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+3%）×3% 一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進(jìn)項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5% 5.適用一般計稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

【注意】根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第十條的規(guī)定：“自2017年7月1日起，增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認(rèn)證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺進(jìn)行確認(rèn)，并在規(guī)定的納稅申報期內(nèi)，向主管國稅機(jī)關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額。

增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)向主管國稅機(jī)關(guān)報送《海關(guān)完稅憑證抵扣清單》，申請稽核比對。

（二）不得從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

1.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。

2.不得從銷項稅額中抵扣進(jìn)項稅額的項目。

（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。

不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照《營改增試點實施辦法》所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。

固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機(jī)器、機(jī)械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。

（2）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

（4）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

（5）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

（6）購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

（7）納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣

（8）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

上述第（4）點、第（5）點所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

上述第（2）點、第（3）點、第（4）點、第（5）點所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

3.有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（1）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

（2）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。4.不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額*（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

（三）進(jìn)項稅發(fā)票的認(rèn)證抵扣

1.增值稅扣稅憑證的認(rèn)證抵扣方式。納稅人取得增值稅發(fā)票扣稅憑證（含增值稅專用發(fā)票、機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）可以通過前臺掃描認(rèn)證、自助掃描認(rèn)證、增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺勾選確認(rèn)三種方式進(jìn)行抵扣，其中發(fā)票掃描認(rèn)證為全市通辦業(yè)務(wù)，為減少納稅人前往辦稅服務(wù)廳排隊等候的時間，建議使用增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息。納稅人取得海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書可通過申報系統(tǒng)上傳海關(guān)繳款書相關(guān)信息，待稽核比對通過后方可在稽核結(jié)果的當(dāng)月申報期內(nèi)申報抵扣。

2.關(guān)于增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺的操作提示。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于按照納稅信用等級對增值稅發(fā)票使用實行分類管理有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第71號）的規(guī)定，目前取消增值稅發(fā)票認(rèn)證的納稅人范圍已由納稅信用A級、B級的增值稅一般納稅人擴(kuò)大到納稅信用C級的增值稅一般納稅人。

（1）在發(fā)票勾選時，請關(guān)注界面上的當(dāng)前稅款所屬期，納稅人勾選的發(fā)票將屬于當(dāng)前的所屬期。

（2）確認(rèn)勾選的操作期為當(dāng)期已申報結(jié)束或征期結(jié)束后（以兩者中較先發(fā)生者為開始時間）至下期申報當(dāng)天或征期結(jié)束當(dāng)天（以兩者中較先發(fā)生者為終止時間）。勾選操作窗口期的規(guī)定不同于原掃描認(rèn)證的窗口期，如納稅人于2017年3月1日進(jìn)行勾選認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票可于2017年2月所屬期申報抵扣，但同日掃描認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票只可于2017年3月所屬期申報抵扣。

六、預(yù)繳稅款

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括一般納稅人以及小規(guī)模納稅人），采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

3.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+稅率或者征收率）*3% 一般納稅人適用一般計稅方法計稅的按照11%稅率計算；一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的以小規(guī)模納稅人，按照5%征收率計算。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。預(yù)繳稅款時應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

【補(bǔ)充】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的預(yù)繳：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

七、納稅義務(wù)發(fā)生時間

1.納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

2.納稅人發(fā)生視同銷售情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款形式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人義務(wù)發(fā)生時間為交付房產(chǎn)的當(dāng)天。先開具符合規(guī)定的適用稅率的增值稅發(fā)票的，為開具發(fā)票當(dāng)天。

八、納稅申報

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法以及小規(guī)模納稅人，以當(dāng)期銷售額和5%征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

九、發(fā)票開具

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

2.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

4.銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物和應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)售形式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)售款時可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票（該發(fā)票不需做納稅申報），開具內(nèi)容為“預(yù)收購房款”，選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。

6.房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票，開具增值稅發(fā)票時應(yīng)選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“603 已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。對此部分款項一般納稅人不得開具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第七條的規(guī)定，納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。

十、試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)

1.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。

2.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。

3.試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營業(yè)稅。

第四篇：營改增后建筑企業(yè)發(fā)票管理辦法

增值稅專用發(fā)票管理辦法

一、發(fā)票要求：

1.各單位原則上應(yīng)選擇具備一般納稅人資格的供應(yīng)商簽訂協(xié)議，取得增值稅專用發(fā)票，并確?！柏浳?、勞務(wù)及服務(wù)流”、“資金流”、“發(fā)票流”三流一致。

2.業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員對取得的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在開票之日起15天內(nèi)連同其他資料提交給財務(wù)部門。

3.收到的發(fā)票名稱應(yīng)為營業(yè)執(zhí)照單位全稱，購買方及銷售方信息完整，包括單位名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號，打印要清晰，且必須保持票面干凈、整齊, 發(fā)票的正反兩面均不能留下任何臟、亂及簽字的痕跡。

4.增值稅發(fā)票抵扣聯(lián)不可折疊，不能污損，密碼區(qū)不能出格、壓線，蓋章不能壓住發(fā)票金額。

二、可以抵扣的增值稅發(fā)票（必須是增值稅專用發(fā)票）：

1.原材料：包括鋼筋、木材、水泥、五金及水電材料等。稅率一般為17%。2.周轉(zhuǎn)材料：包括包裝物、低值易耗品、工程施工中可多次使用的材料、鋼模板、木模板、竹膠板、腳手架和其他周轉(zhuǎn)材料等。稅率一般為17%。

3.臨時設(shè)施：包括：

（1）臨時性建筑：包括辦公室、作業(yè)棚、材料庫、配套建筑設(shè)施、項目部或工區(qū)駐地、混凝土拌合站、制梁場、鋪軌基地、鋼筋加工廠、模板加工廠等；（2）臨時水管線：包括給排水管線、供電管線、供熱管線；（3）臨時道路：包括臨時鐵路專用線、輕便鐵路、臨時道路；（4）其他臨時設(shè)施（如：臨時用地、臨時電力設(shè)施等）。

4.人工費（勞務(wù)費）：原則上選擇具有專業(yè)建筑資質(zhì)、建筑勞務(wù)資質(zhì)及勞務(wù)派遣資質(zhì)的單位簽訂勞務(wù)合同，禁止與個人簽訂勞務(wù)合同。稅率一般為11%。

5.機(jī)械租賃：指從外單位或本企業(yè)其他獨立核算的單位租用的施工機(jī)械（如吊車、挖機(jī)、裝載機(jī)、塔吊、電梯、運輸車輛等），包含設(shè)備進(jìn)出場費、燃料費、修理費。稅率一般為17%。

6.專業(yè)分包：總承包方將所承包的專業(yè)工程分包給具有專業(yè)資質(zhì)的其他建筑企業(yè)，主要形式體現(xiàn)為包工包料，總包對分包工程實施管理。建筑服務(wù)業(yè)稅率為

11%。

7.差旅費-住宿費：員工因公出差、調(diào)動工作所發(fā)生的住宿費。職工零星出差，也應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票。住宿費用稅率為6%；旅客運輸服務(wù)，即機(jī)票費、車船費等不得抵扣；餐飲服務(wù)，即因公出差所發(fā)生的餐費等不得抵扣。

8.辦公費：指購買文具紙張等辦公用品，與電腦、傳真機(jī)和復(fù)印機(jī)相關(guān)耗材（如墨盒、存儲介質(zhì)、配件、復(fù)印紙等）等發(fā)生的費用。稅率一般為17%。為便于取得增值稅專用發(fā)票，辦公用品應(yīng)該盡量集中采購。

9.通訊費，指公司各種通訊工具發(fā)生的話費及服務(wù)費、電話初裝費、網(wǎng)絡(luò)費等，如：公司統(tǒng)一托收的辦公電話費、IP電話費、會議電視費、傳真費等。包含辦公電話費、傳真收發(fā)費、網(wǎng)絡(luò)使用費、郵寄費。

（1）辦公電話費、網(wǎng)絡(luò)使用、維護(hù)費、傳真收發(fā)費：11%，6%。提供基礎(chǔ)電信服務(wù)，稅率為11%；提供增值電信服務(wù)，稅率為6%；

（2）郵寄費：11%，6%。交通運輸業(yè)抵扣稅率11%，物流輔助服務(wù)抵扣稅率6%。鐵路運輸服務(wù)按照運費11%進(jìn)項抵扣。

10.車輛維修費：

（1）車輛修理費：購買車輛配件、車輛裝飾車輛保養(yǎng)維護(hù)及大修理等。進(jìn)項抵扣稅率：17%；

（2）油料費：管理用車輛發(fā)生的油料款。進(jìn)項抵扣稅率：17%；（3）過路、過橋、停車費：進(jìn)項抵扣稅率：11%；

可由辦公室等相關(guān)部門統(tǒng)一辦理不停車電子收費系統(tǒng)（ETC）定期進(jìn)行結(jié)算。（4）車輛保險費：進(jìn)項稅稅率：6%；

統(tǒng)一集中辦理車輛保險業(yè)務(wù)，取得增值稅專用發(fā)票。

11.租賃費：包括房屋租賃費、設(shè)備租賃、植物租賃等。(1)房屋、場地等不動產(chǎn)租賃費：11%；(2)汽車租賃費：17%；

(3)其他租賃費，如電腦、打印機(jī)等：17%。

應(yīng)盡量租用增值稅一般納稅人的相關(guān)資產(chǎn)，獲取增值稅專用發(fā)票。若出租方為小規(guī)模納稅人時，應(yīng)要求其在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，謹(jǐn)慎選用自然人的相關(guān)資產(chǎn)。

12.書報費：包括購買的圖書、報紙、雜志等費用。進(jìn)項稅稅率：13%；應(yīng)由

經(jīng)辦部門到郵政局、出版社等單位統(tǒng)一訂閱，獲取增值稅專用發(fā)票。

13.物業(yè)費：包括機(jī)關(guān)辦公樓保潔等費用。進(jìn)項稅稅率：6%； 14.水電氣暖燃煤費：

(1)電費：17%；（縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力，且供應(yīng)商采用簡易征收，稅率為3%）

(2)水費：13%；（自產(chǎn)的自來水或供應(yīng)商為一般納稅人的自來水公司銷售自來水采用簡易征收，稅率為3%）

(3)燃料、煤氣等：17%。

15.會議費：各類會議期間費用支出，包括會議場地租金、會議設(shè)施租賃費用、會議布置費用、其他支持費用。

（1）外包給會展公司統(tǒng)一籌辦的，取得的發(fā)票為會展服務(wù)的增值稅發(fā)票，進(jìn)項抵扣稅率：6%（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”后，會議展覽服務(wù)<含會議展覽代理服務(wù)>屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的文化創(chuàng)意服務(wù)）；

（2）租賃場地自行舉辦的，取得的發(fā)票為不動產(chǎn)租賃服務(wù)的發(fā)票,進(jìn)項抵扣稅率為11%。

16.修理費：包括自有或租賃房屋的維修費、辦公設(shè)備的維修費、自有機(jī)械設(shè)備修理費及外包維修費等。（1）房屋及附屬設(shè)施維修：11%；（2）辦公設(shè)備維修：17%；

（3）自有機(jī)械設(shè)備維修及外包維修費等：17%。

應(yīng)由相關(guān)部門與具有一般納稅人資格的維修公司簽訂協(xié)議，定點維修，定期結(jié)算。

17.廣告宣傳費：（1）印刷費：17%；（2）廣告宣傳費：6%；（3）廣告制作代理及其他：6%；（4）展覽活動：6%；

（5）條幅、展示牌等材料費：17%。18.中介服務(wù)費：

（1）中介審計評估費：指聘請各類中介機(jī)構(gòu)費用，例如會計師事務(wù)所審計查賬、驗資審計、資產(chǎn)評估、高新認(rèn)證審計等發(fā)生的費用。

（2）咨詢費：指企業(yè)向有關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)營管理咨詢所支付的費用，或支付企業(yè)聘請的經(jīng)濟(jì)股份、法律顧問、技術(shù)顧問的費用。進(jìn)項稅率：6%。

19.技術(shù)咨詢、服務(wù)、轉(zhuǎn)讓費：使用非專利技術(shù)所支付的費用。包括技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的有關(guān)開支。進(jìn)項抵扣稅率：6%。

20.綠化費：指公司用于環(huán)境綠化的費用。如：采購花草、辦公場所擺放花木等。進(jìn)項稅稅率：13%；注意用于食堂、職工宿舍的不能抵扣進(jìn)項稅，已抵扣要做進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出。

21.勞動保護(hù)費：因工作需要為職工配備的工作服、手套、消毒劑、清涼解暑降溫用品、防塵口罩、防噪音耳塞等、以及按照原勞動部等規(guī)定對接觸有毒物質(zhì)、矽塵、放射線和潛水、沉箱、高溫等作業(yè)工種所享受的保護(hù)保健食品。進(jìn)項抵扣稅率：17%；勞動保護(hù)支出應(yīng)符合以下條件：用品具有勞動保護(hù)性質(zhì)，因工作需要而發(fā)生；用品提供或配備的對象為本企業(yè)任職或者受雇的員工；數(shù)量上能滿足工作需要即可；并且以實物形式發(fā)生；

22.檢驗試驗費：指公司在生產(chǎn)、質(zhì)檢、質(zhì)量改進(jìn)過程中發(fā)生的試驗、化驗以及其他試驗發(fā)生的費用。進(jìn)項抵扣稅率：6%；

23.研究與開發(fā)費：指公司在生產(chǎn)、質(zhì)檢、質(zhì)量改進(jìn)過程中發(fā)生的試驗、化驗以及其他試驗發(fā)生的費用。（1）研發(fā)勞務(wù)：11%、3%；（2）研發(fā)設(shè)備、材料：17%；（3）委托研發(fā)服務(wù)：6%。

24.培訓(xùn)費：企業(yè)發(fā)生的各類與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的培訓(xùn)費用，包括但不限于企業(yè)購買的圖書發(fā)生的費用，企業(yè)人員參加的崗位培訓(xùn)、任職培訓(xùn)、專門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、初任培訓(xùn)發(fā)生的費用，這些費用如獲取到增值稅專用發(fā)票，則可以抵扣。進(jìn)項抵扣稅率：6%。

25.安保費：

（1）如聘請安全保衛(wèi)人員費用：6%；

（2）為安全保衛(wèi)購置的攝像頭、消防器材等費用，監(jiān)控室日常維護(hù)開支費用：一般稅率為17%。

26.取暖費：進(jìn)項抵扣稅率：13%。

27.財產(chǎn)保險費：為企業(yè)資產(chǎn)購買的財產(chǎn)保險。進(jìn)項抵扣稅率：6%。28.物料消耗：主要指低值易耗品的消耗，如電線、燈、清潔工具、管理用具、包裝容器等。進(jìn)項抵扣稅率：17%。

29.安全生產(chǎn)用品：包括施工生產(chǎn)中購買的安全帽、安全帶、安全防護(hù)網(wǎng)、密目網(wǎng)、絕緣手套、絕緣鞋、彩條旗、安全網(wǎng)、鋼絲繩、工具式防護(hù)欄、滅火器材、臨時供電配電箱、空氣斷路器、隔離開關(guān)、交流接觸器、漏電保護(hù)器、標(biāo)準(zhǔn)電纜、防爆防火器材等。進(jìn)項抵扣稅率：17%。

30.財務(wù)費用：包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財務(wù)擔(dān)保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金管理、金融交易場所（平臺）管理、資金結(jié)算、資金清算、金融支付等服務(wù)收費。進(jìn)項抵扣稅率：6%。

31.固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)：除用于免征增值稅項目、用于集體福利、用于個人消費（含納稅人的交際應(yīng)酬消費）等情形以外的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)均可抵扣。

三、不可抵扣的項目：

1.沒有供應(yīng)商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護(hù)用品的發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，須同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。

2.獲得按照簡易征收辦法的供應(yīng)商開具的增值稅發(fā)票，購買的沙、石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應(yīng)商采購的，所取得的增值稅普通發(fā)票，不能抵扣進(jìn)項稅金。

3.購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票，用于適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

4.發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進(jìn)項稅金（例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥），非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣；非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)或者交通運輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

5.建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料所收到的增值稅專用發(fā)票。

6.獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天，增值稅一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票、（貨物運輸增值稅專用發(fā)票）和機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天不可以抵扣進(jìn)項稅額。

7.旅客運輸服務(wù)，即機(jī)票費、車船費等不得抵扣；餐飲服務(wù)，即因公出差所發(fā)生的餐費等不得抵扣。

第五篇：建筑企業(yè)營改增的注意事項

建筑企業(yè)營改增的注意事項

按照財政部、國家稅務(wù)總局財稅〔2016〕36號“關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 ”要求，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。由于增值稅與營業(yè)稅不同稅負(fù)具有很大的不確定性，我公司做為以鐵道工程施工為主的建筑安裝企業(yè)，在營業(yè)稅改征增值稅后需注意以下方面：

一、實行營改增后存在的風(fēng)險和應(yīng)對措施

1.針對建筑安裝企業(yè)在實行繳納增值稅后，由于工程類型的不同稅負(fù)差異很大和沙石、零星材料取得專票困難，很可能造成建安項目由于稅負(fù)增加出現(xiàn)虧損的風(fēng)險。因此公司今后必須對準(zhǔn)備承接的每一工程項目進(jìn)行稅負(fù)預(yù)測，按項目進(jìn)行稅務(wù)籌劃預(yù)計項目的實際稅負(fù)，然后根據(jù)工程整體毛利情況確定是否參與工程投標(biāo)。

2.實行繳納增值稅后最大的風(fēng)險在于增值稅專用發(fā)票的取得，我們公司是國企自己應(yīng)該不會主動虛開增值稅發(fā)票。但我們的材料供應(yīng)方、勞務(wù)提供方等有可能受利益的驅(qū)使或稅負(fù)的壓力，給我們虛開沒有真實業(yè)務(wù)的專票、購買抵扣的專票等違反稅收征管法規(guī)定的增值稅專票。一旦出現(xiàn)這種情況稅收征管部門將會判斷你是善意取得還是惡意取得，輕則定性為善意取得已抵扣的進(jìn)項稅額必須全部轉(zhuǎn)出不能作為進(jìn)項抵扣給公司造成經(jīng)濟(jì)上的損失，重則定性為惡意取得不光已取得的進(jìn)項不能抵扣公司將受到處罰，經(jīng)辦人員還有可能承擔(dān)刑事責(zé)任。由于增值稅專用發(fā)票的取得存在重大風(fēng)險，就要求我們必須從供貨單位的選擇、合同的簽訂、物流的監(jiān)控、資金流的監(jiān)控等多方面嚴(yán)格把關(guān)以確保取得的抵扣具有真實經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。

3.增值稅專用發(fā)票的時效性非常強(qiáng)，一旦超期將不能抵扣給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失。這就要求我們在取得和開具增值稅專用發(fā)票時必須及時辦理，同時及時到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)證以避免超期不能抵扣造成損失。

4.承接分包工程時可能存在總包房轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的風(fēng)險。我公司由于資質(zhì)的原因不能承接大型基建工程，以往就經(jīng)常在工程局下面分包一些項目，營改增后由于不同項目稅負(fù)差別很大，那么總包方就更愿意將一些抵扣少、稅負(fù)重的項目分包出去。鑒于這種情況我們就必須對要分包項目的成本、稅負(fù)進(jìn)行較為準(zhǔn)確的測算，以確保不出現(xiàn)分包項目虧損。

二、加強(qiáng)公司管理以適應(yīng)增值稅新政的要求 1.招投標(biāo)、比選和合同管理方面；

參與項目投標(biāo)前除了對項目收入、成本進(jìn)行全面預(yù)算外，對工程項目可能承擔(dān)的稅負(fù)也必須進(jìn)行一次全面測算。根據(jù)預(yù)計收入、成本、實際稅負(fù)測算出可能取得的利潤來確定是否參與工程項目投標(biāo)。

在選擇材料、設(shè)備供應(yīng)商和勞務(wù)公司參加投標(biāo)或比選前，必須對這些企業(yè)進(jìn)行全面調(diào)查確保這些單位具有相應(yīng)的資質(zhì)和實力，并具有增值稅一般納稅人的資質(zhì)。

合同的簽訂必須對增值稅這一方面進(jìn)行專門約定，必須對增值稅專用發(fā)票的種類和具體稅率進(jìn)行約定。2.技術(shù)管理方面：

工程開工前技術(shù)部門必須按工程圖紙編制詳細(xì)的工程預(yù)算，并分析出工程所需要的人工、材料、設(shè)備、動力和機(jī)械等的數(shù)量和金額。再根據(jù)增值稅稅率和工程實際情況來確定材料采購、設(shè)備租賃和分包法式以達(dá)到合理避稅的目的。只要是能夠取得17%等高抵扣增值稅進(jìn)項，就不能打包分包給低稅率的單位。

3.物資、設(shè)備的采購方面：

物資、設(shè)備的采購環(huán)節(jié)是增值稅進(jìn)項稅抵扣最多，物流監(jiān)控風(fēng)險最大的一環(huán)。一方面物資采購人員必須按照采購合同監(jiān)控供應(yīng)物資、設(shè)備是合同上約定的單位，同時取得增值稅專用發(fā)票時也要確定發(fā)票上注明的單位是實際物資、設(shè)備的供應(yīng)單位，以防止物資供應(yīng)是一家單位然后再找另一家開票公司來虛開增值稅發(fā)票以達(dá)到偷稅的目的。另一方面，由于勞務(wù)的抵扣很低，以往由勞務(wù)公司負(fù)責(zé)采購的建筑輔助材料，只要是能取得增值稅專用發(fā)票的均要拿回來有我們自己采購以便取得更多進(jìn)項抵扣。建筑輔助材料所在工程產(chǎn)值比率不大，但種類繁多也給我們物資部門的管理提出了更高要求。

4.財務(wù)管理方面：

營改增后對增值稅的核算較營業(yè)稅繁雜要求高，需指定專人對增值稅發(fā)票進(jìn)行管理；按工程項目設(shè)立增值稅進(jìn)項稅額、銷項稅額和應(yīng)交稅金等建立輔助臺賬；按項目到工程所在地申報預(yù)繳然后回所在地匯算清繳；監(jiān)控所取得每張增值稅專用發(fā)票的合同、供貨方資質(zhì)、物流、資金流，以防止收到虛開或沒有真實業(yè)務(wù)的增值稅專用發(fā)票發(fā)生納稅風(fēng)險。

5、注意時效事項：

營改增后，門票、過路（過橋）費發(fā)票屬于予以保留的票種，自2016年5月1日起，由國稅機(jī)關(guān)監(jiān)制管理，原地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的上述兩類發(fā)票，可以延用至2016年6月30日。

成都鐵路工程總承包有限責(zé)任公司 2016年4月26日