第一篇：老舊小區(qū)綜合整治實(shí)踐及存在問(wèn)題的思考和建議(王鋒 趙亮)

老舊小區(qū)綜合整治實(shí)踐及存在問(wèn)題的思考和建議

王鋒1，趙亮1，張紅建2

（1.水利部機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京 100053；2.黃河小浪底水資源投資有限公司，河南 鄭州 471000）

摘要：為貫徹落實(shí)國(guó)家防震減災(zāi)、節(jié)能減排相關(guān)工作要求，2014-2016年筆者所在單位組織實(shí)施完成了近18萬(wàn)平方米老舊小區(qū)的綜合整治工作，極大改善了老舊小區(qū)居住環(huán)境，消除了安全隱患，得到了住戶(hù)的高度擁護(hù)和充分肯定。同時(shí)，在綜合整治實(shí)施過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)存在后續(xù)管理不能及時(shí)跟進(jìn)、整治成果不能很好保持等問(wèn)題。為更好的推進(jìn)此項(xiàng)工作，筆者將本單位老舊小區(qū)綜合整治具體實(shí)施情況及存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)和分析，提出思考和建議，希望對(duì)全國(guó)老舊小區(qū)綜合整治工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷發(fā)展，城市建設(shè)及人民生活水平不斷提高，然而老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)備設(shè)施落后、功能配套不全、缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制等問(wèn)題日益突出。為完善城市功能，切實(shí)改善民生，北京市于2012年起組織實(shí)施老舊小區(qū)綜合整治，2013年筆者單位所屬的中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作也全面啟動(dòng)。2014-2016年間，筆者所在單位累計(jì)完成近18萬(wàn)平方米老舊小區(qū)的綜合整治。為更好的推進(jìn)此項(xiàng)工作，筆者將本單位老舊小區(qū)綜合具體實(shí)施情況及存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)和分析，提出思考和建議，希望對(duì)全國(guó)老舊小區(qū)綜合整治提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

一、老舊小區(qū)存在的主要問(wèn)題及特點(diǎn)

老舊小區(qū)是一個(gè)描述性的概念，反映的是小區(qū)的新舊狀況?！笆濉逼陂g，北京市和中央國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行綜合整治的老舊小區(qū)主要指1990年以前建成的居住小區(qū)，其主體是享受?chē)?guó)家房改優(yōu)惠政策的售后公房和未售公房，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系、管理方式等方面與目前的商品住宅小區(qū)有所不同，主要存在以下問(wèn)題及特點(diǎn)：

（一）房屋老化嚴(yán)重

由于建成時(shí)間早，隨著房屋使用時(shí)間的增加，老舊小區(qū)普遍存在維護(hù)結(jié)構(gòu)保溫性能差、滲水漏水多發(fā)；給排水、供暖管道銹蝕、堵塞；電梯、水泵、配電、消防等設(shè)備設(shè)施落后、老化；墻面、陽(yáng)臺(tái)、通廊鋼窗等局部脫落、墜物；樓梯間、電梯廳等公共環(huán)境破舊、臟亂等建筑本身的問(wèn)題，存在較大的火災(zāi)、墜物等安全隱患。

（二）配套設(shè)施不全

由于建設(shè)時(shí)期標(biāo)準(zhǔn)偏低、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的原因，老舊小區(qū)普遍存在停車(chē)位不足、安防監(jiān)控措施缺乏、綠化景觀面積偏小、無(wú)障礙和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施缺乏等問(wèn)題，有的小區(qū)還存在沒(méi)有接入市政燃?xì)夂蜔崃Φ那闆r。

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（三）物業(yè)管理缺位

上世紀(jì)90年代以來(lái)，城鎮(zhèn)住房制度改革逐步推進(jìn)，老舊小區(qū)逐漸形成房改房、承租房、回遷房、商品房等多種房屋產(chǎn)權(quán)形式共存的局面，形成了較為復(fù)雜的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)界定模糊不清，有的產(chǎn)權(quán)單位已逐步滅失[1]。與此同時(shí)，與之配套的物業(yè)改革相對(duì)滯后，物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法統(tǒng)一，物業(yè)費(fèi)收繳困難，造成老舊小區(qū)普遍缺乏必要的物業(yè)管理服務(wù)，缺少必要的維護(hù)維修，有的小區(qū)甚至處于無(wú)人管理的狀態(tài)，這是造成老舊小區(qū)加速老化的主要原因。

老舊小區(qū)存在的上述問(wèn)題具有以下特點(diǎn)：

一是具有普遍性。各老舊小區(qū)普遍存在如房屋滲水漏水、管網(wǎng)跑冒滴漏、設(shè)備老化失效等問(wèn)題。二是具有特殊性。由于某些特定原因，有些老舊小區(qū)存在的問(wèn)題具有特殊性。如筆者單位的某處房產(chǎn)，因歷史原因于上世紀(jì)50年代建設(shè)在文物保護(hù)范圍內(nèi)，在和平門(mén)地區(qū)整體拆遷改造時(shí)未能列入改造范圍，造成該樓不能接入燃?xì)夂褪褂萌加湾仩t單獨(dú)供暖的特殊情況。

三是具有累積性。由于缺乏必要的維護(hù)維修，在問(wèn)題發(fā)生時(shí)如不能及時(shí)處理，隨著時(shí)間推移，這些問(wèn)題會(huì)逐年累積，危害性會(huì)逐漸增大。如墻面出現(xiàn)滲水漏水問(wèn)題后，如果不能及時(shí)解決，經(jīng)冬季雪水凍融后會(huì)產(chǎn)生墻面空鼓，繼而造成脫落、墜物的嚴(yán)重問(wèn)題。

四是問(wèn)題的解決具有迫切性，由于存在問(wèn)題的普遍性和累積性，老舊小區(qū)所面臨的安全隱患日益嚴(yán)重，停暖、停水等突發(fā)情況多發(fā)，除了造成住戶(hù)不便，也會(huì)產(chǎn)生不和諧的聲音。

二、老舊小區(qū)綜合整治的主要內(nèi)容和效果

（一）綜合整治主要內(nèi)容

筆者所在單位管理的老舊小區(qū)約20萬(wàn)平方米，目前已累計(jì)完成近18萬(wàn)平方米，依據(jù)北京市和中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治政策，結(jié)合本單位老舊小區(qū)實(shí)際情況，主要進(jìn)行以下具體內(nèi)容的整治：

1、房屋本體改造，包括房屋結(jié)構(gòu)加固；屋面防水、保溫改造；外墻保溫改造；外門(mén)窗改造；樓棟、單元熱計(jì)量等節(jié)能改造措施和外墻及公共區(qū)域粉刷；樓內(nèi)給排水、供暖管線(xiàn)改造；公共照明系統(tǒng)改造；補(bǔ)建門(mén)禁及訪(fǎng)客對(duì)講系統(tǒng)；更新維修電梯；生活供水系統(tǒng)改造等綜合改造措施。

2、基礎(chǔ)設(shè)施改造，包括雨污排水管道設(shè)施改造；供熱管網(wǎng)設(shè)施改造；新建安防監(jiān)控設(shè)施；鍋爐房、熱交換設(shè)備設(shè)施改造；配套附屬用房改造等。

3、環(huán)境整治改善，包括室外道路綠化照明等設(shè)施改造；非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施改造；架空線(xiàn)纜和空調(diào)規(guī)整；增設(shè)無(wú)障礙設(shè)施；增設(shè)科普櫥窗、宣傳欄；更新補(bǔ)建信報(bào)箱等。

（二）綜合整治效果

1、房屋節(jié)能保溫性能明顯提升。筆者單位某住宅樓住戶(hù)常年反映冬季室內(nèi)溫度低，2013年12 / 4

月曾對(duì)65戶(hù)住戶(hù)測(cè)溫，平均溫度為19.1℃。2014年該樓完成綜合整治，2014年11月在相同室外溫度時(shí)對(duì)32戶(hù)住戶(hù)測(cè)溫，室內(nèi)平均溫度23.4℃，改造后室內(nèi)平均溫度提高4.3℃。

2、房屋本身存在的問(wèn)題基本得以解決。筆者對(duì)本單位已完成改造的10個(gè)老舊小區(qū)2010-2014年和2016年報(bào)修情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，其中：房屋漏水滲水問(wèn)題整治前5年年均報(bào)修32.6起，2016年為5起；水暖管網(wǎng)跑冒滴漏問(wèn)題整治前5年年均報(bào)修43.3起，2016年為3起；高空墜物問(wèn)題整治前5年報(bào)修共7起，2016年為0起。

3、公共及小區(qū)環(huán)境明顯改善，小區(qū)配套設(shè)施得到完善，安防水平明顯提高，設(shè)備設(shè)施得到更新，安全隱患得以消除。

4、得到了廣大住戶(hù)的擁護(hù)和支持，有效保障居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)保障居民生存權(quán)益，創(chuàng)建和諧社會(huì)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有積極意義。

三、老舊小區(qū)綜合整治存在的問(wèn)題

老舊小區(qū)綜合整治在具體實(shí)施過(guò)程中，也存在其自身的問(wèn)題：

（一）受規(guī)劃、住戶(hù)意愿等因素限制，老舊小區(qū)綜合整治具有其局限性，如部分老舊小區(qū)不具備增加停車(chē)位等住戶(hù)需求強(qiáng)烈的改造內(nèi)容的實(shí)施條件，涉及戶(hù)內(nèi)加固、增加電梯等的改造內(nèi)容很難順利推進(jìn)，戶(hù)內(nèi)管線(xiàn)不能徹底更新，違章建筑難以拆除等。

（二）老舊小區(qū)綜合整治能很大程度上解決房屋和小區(qū)本身的問(wèn)題，但不能從根本上解決造成老舊小區(qū)各種問(wèn)題的歷史和管理問(wèn)題，改造成果的維護(hù)和保持將成為改造后的老舊小區(qū)面臨的最大問(wèn)題。

（三）老舊小區(qū)改造不同于新建項(xiàng)目，但項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建設(shè)及驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)都按新建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范執(zhí)行，雖然北京市陸續(xù)出臺(tái)了一些針對(duì)老舊小區(qū)整治的辦法和政策，但仍有一些如消防、結(jié)構(gòu)等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范造成改造內(nèi)容如果實(shí)施就無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收、而不實(shí)施又存在嚴(yán)重安全隱患的矛盾。

（四）北京市和中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治施工單位選擇采取的是合格承包人名錄制度，全部為一級(jí)或特級(jí)企業(yè)，與項(xiàng)目規(guī)模并不完全匹配，如筆者單位的10個(gè)項(xiàng)目中，投資規(guī)模1000萬(wàn)元以下的就有5個(gè)，易發(fā)生施工單位掛靠的情況。

（五）與商業(yè)化運(yùn)作模式不同，老舊小區(qū)綜合整治主要依靠政府主導(dǎo)出資，組織推動(dòng)，缺乏資本收益基礎(chǔ)，難以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資本收益，不具備可持續(xù)性[2]。

四、思考和建議

針對(duì)上述問(wèn)題，結(jié)合筆者近4年的綜合整治實(shí)踐，提出以下思考和建議：

（一）老舊小區(qū)綜合整治需要與住房制度改革、物業(yè)管理制度改革等工作配套進(jìn)行，從根本上解決老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)混亂、脫管缺管的歷史問(wèn)題，理順責(zé)權(quán)關(guān)系，明確管理辦法，才能有效保障整治

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成果，避免資金浪費(fèi)，達(dá)到老舊小區(qū)綜合治理的最終目的。

（二）據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市共有近16萬(wàn)個(gè)、約40億平方米老舊小區(qū)[3]，中央城市工作會(huì)議也指出“要有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治”。如此大規(guī)模的老舊小區(qū)綜合整治工作，有必要充分調(diào)研老舊小區(qū)的實(shí)際情況及特點(diǎn)，制定與之相適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及政策，以解決老舊小區(qū)實(shí)踐過(guò)程中遇到的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不完全適用的問(wèn)題。

（三）對(duì)于一部分特別老舊，改造價(jià)值不高或完全不具有改造價(jià)值的老舊小區(qū)，應(yīng)結(jié)合棚戶(hù)區(qū)改造、商業(yè)開(kāi)發(fā)等其他手段綜合考慮。

（四）目前北京市和中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治資金還只能覆蓋北京市直接管轄和中央國(guó)家機(jī)關(guān)本級(jí)的老舊小區(qū)，還有一部分如國(guó)企、中央國(guó)家機(jī)關(guān)下屬等單位的老舊小區(qū)因資金問(wèn)題尚未開(kāi)始進(jìn)行，這些老舊小區(qū)也同樣普遍存在問(wèn)題，迫切需要改造。因此，有必要從小區(qū)二次開(kāi)發(fā)、使用售房款等方面探索研究綜合整治資金籌措方式和來(lái)源渠道等新問(wèn)題，以保證社會(huì)公平性。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳幽泓，張麗曼，鄭揚(yáng).老舊小區(qū)癥結(jié)-產(chǎn)權(quán)制度混亂與福利制后遺癥[C].北京：和諧社區(qū)通訊，2014:55-64.[2] 譚軍.北京市老舊小區(qū)綜合整治走過(guò)“十二五”[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2016（5）：12-13.[3] 梁傳志，李超.北京市老舊小區(qū)綜合改造主要做法與思考[J].建設(shè)科技，2016（9）：20-23.4 / 4

第二篇：既有老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯難點(diǎn)問(wèn)題分析及探討(王鋒 趙亮)

既有老舊多層住宅增設(shè)電梯難點(diǎn)問(wèn)題分析及探討

王鋒1，趙亮1，張紅建2

（1.水利部機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京 100053；2.黃河小浪底水資源投資有限公司，河

南 鄭州 471000）

摘 要：隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的逐步來(lái)臨，既有老舊多層住宅由于大部分沒(méi)有安裝電梯，已逐漸難以滿(mǎn)足老年人上下樓的基本生活要求。2008年起，廣東、北京等幾個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)了既有老舊住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)性意見(jiàn)，但總體進(jìn)展并不順利。2013年筆者單位擬對(duì)1棟老舊住宅增設(shè)電梯，最終也因住戶(hù)意愿等具體原因未能實(shí)施。結(jié)合具體實(shí)踐，筆者對(duì)實(shí)施過(guò)程中的主要難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析和總結(jié)，提出思考和建議，希望對(duì)其他地區(qū)或單位增設(shè)電梯工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū) 增設(shè)電梯 難點(diǎn)問(wèn)題 分析

一直以來(lái)，我國(guó)《建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定“七層以及七層以上的住宅或住戶(hù)入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m以上的住宅必須設(shè)置電梯”，對(duì)于七層以下則沒(méi)有強(qiáng)制性要求。出于成本等方面的考慮，我國(guó)六層及以下的多層住宅普遍沒(méi)有安裝電梯。隨著老齡化社會(huì)的逐步來(lái)臨，這些沒(méi)有安裝電梯的住宅已逐漸難以滿(mǎn)足老年人上下樓的基本生活要求，既有老舊多層住宅增設(shè)電梯的呼聲日益強(qiáng)烈。2008年起，廣東、北京等幾個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)了既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)性意見(jiàn)，但由于資金來(lái)源、規(guī)劃審批、住戶(hù)意愿等一系列問(wèn)題，總體進(jìn)展并不順利。

2013年筆者單位所在系統(tǒng)組織開(kāi)展老舊小區(qū)綜合整治，其中包含增設(shè)電梯試點(diǎn)。2015年筆者單位擬對(duì)1棟多層住宅增設(shè)電梯，最終因住戶(hù)意愿等具體原因未能實(shí)施。本文就該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析和探討，并提出思考和建議，希望對(duì)其他地區(qū)或單位增設(shè)電梯工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

一、基本情況

該項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)，為6層住宅，建成于1989年，共有96戶(hù)住戶(hù)。該樓共有7個(gè)單元，呈L型布置，其中1-3單元為東西朝向，4-7單元為南北朝向。經(jīng)設(shè)計(jì)單位現(xiàn)場(chǎng)勘查，除拐角處3單元空間不夠外，其余6個(gè)單元都具備增設(shè)電梯的條件。

二、主要難點(diǎn)問(wèn)題分析

（一）建設(shè)費(fèi)用問(wèn)題分析

該項(xiàng)目單臺(tái)電梯建設(shè)費(fèi)用約100萬(wàn)元，包括：基礎(chǔ)建設(shè)約18萬(wàn)元；井道制作安裝約22萬(wàn)元；井道維護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫及裝飾等約9萬(wàn)元；設(shè)備采購(gòu)安裝約30萬(wàn)元；電力增容約11萬(wàn)元；其他如設(shè)計(jì)、地下管線(xiàn)改移等約10萬(wàn)元。

按照北京市2016試點(diǎn)安裝電梯政策，市財(cái)政按照增設(shè)電梯購(gòu)置及安裝費(fèi)用的40%，且最高不超過(guò)24萬(wàn)元/臺(tái)予以補(bǔ)貼，與實(shí)際所需費(fèi)用差距較大。該樓各單元公共維修基金最高也只有11萬(wàn)余元，住戶(hù)也普遍不愿集體出資，因此使用公共維修基金和住戶(hù)集資的辦法顯然不具備可行性。如全部采用財(cái)政資金，根據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，目前北京可增設(shè)電梯的老舊及新建多層住宅約1.2億平方米，逾3萬(wàn)棟，按每棟3個(gè)單元計(jì)算，北京市多層住宅增設(shè)電梯的建設(shè)費(fèi)用將達(dá)900億元，筆者認(rèn)為也不具備可行性。

（二）后期運(yùn)行管理費(fèi)用問(wèn)題分析

電梯屬于涉及生命安全、危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備，國(guó)家及各省市對(duì)于電梯設(shè)備的生產(chǎn)安裝、檢驗(yàn)維保等都有嚴(yán)格的規(guī)定和要求，電梯建成投入使用后的運(yùn)行維護(hù)及大修更新費(fèi)用也是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。參考“北京市關(guān)于加強(qiáng)北京市住宅電梯報(bào)廢管理有關(guān)問(wèn)題的通知”中“建筑物僅設(shè)計(jì)一部電梯（無(wú)備用梯）的、使用時(shí)間達(dá)到15年”應(yīng)報(bào)廢的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合該樓剩余產(chǎn)權(quán)年限。經(jīng)測(cè)算，單臺(tái)電梯三個(gè)周期（45年）運(yùn)行維保及大修更新費(fèi)用約180萬(wàn)元，包括：

電梯維保及檢驗(yàn)費(fèi)用，約1萬(wàn)元/年，三個(gè)周期共約45萬(wàn)元；電梯運(yùn)行費(fèi)用約1萬(wàn)元/年，三個(gè)周期共約45萬(wàn)元；電梯大修費(fèi)用，每5年一次，每次約5萬(wàn)元，三個(gè)周期共約30萬(wàn)元；電梯更新費(fèi)用，第15年和第30年各更新一次，共約60萬(wàn)元。

根據(jù)上述計(jì)算，每臺(tái)電梯年均后期運(yùn)行管理費(fèi)用約4萬(wàn)元，折合二層及以上住戶(hù)每戶(hù)每年需分?jǐn)傎M(fèi)用約4000元（一梯兩戶(hù)）或約2700元（一梯三戶(hù)）。這筆費(fèi)用對(duì)于部分生活困難或?qū)﹄娞轃o(wú)剛性需求的住戶(hù)來(lái)說(shuō)也是難以接受的。

（三）住戶(hù)意愿問(wèn)題分析

《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，“住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)由本樓業(yè)主根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定共同決定”,即“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分建筑物總面積三分之二意思的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上同意”。但同時(shí)指導(dǎo)意見(jiàn)還要求增設(shè)電梯應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意。因此在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，如果不能取得本單元100%住戶(hù)同意，則很難推進(jìn)。

[1]該項(xiàng)目共有96戶(hù)住戶(hù)，在設(shè)計(jì)工作完成后，筆者單位進(jìn)行了多輪入戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查，最終住戶(hù)的同意率也僅49%，其中：一層16戶(hù)住戶(hù)中因?qū)υ鲈O(shè)電梯完全沒(méi)有需求，且新增電梯井道對(duì)一層住戶(hù)的通風(fēng)、采光等均有影響，僅有2戶(hù)同意；2-6層80戶(hù)住戶(hù)中出于對(duì)增設(shè)電梯沒(méi)有剛性需求，并考慮后期維護(hù)管理費(fèi)用等問(wèn)題，也只有45戶(hù)住戶(hù)初步同意增設(shè)電梯并承擔(dān)后期維護(hù)管理費(fèi)用；并且，該樓7個(gè)單元中沒(méi)有一個(gè)滿(mǎn)足100%住戶(hù)都同意增設(shè)電梯的條件。

三、思考和建議

1、目前，各省市的增設(shè)電梯工作主要以政府主導(dǎo)為主，在政府投入大量資金和人力物力的情況下，有的小區(qū)還因?yàn)樵鲈O(shè)電梯產(chǎn)生了鄰里矛盾，這也與我國(guó)住房制度和物業(yè)管理制度的改革方向相背離，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則。從需求和受益角度，筆者認(rèn)為老舊多層住宅增設(shè)電梯工作應(yīng)該向依法建設(shè)、費(fèi)用自理、產(chǎn)權(quán)歸己的方向發(fā)展，政府則應(yīng)起到引導(dǎo)、推動(dòng)和服務(wù)的作用，做好規(guī)劃、審批、制度等方面的配套工作。

2、從各地增設(shè)電梯工作的目的來(lái)看，主要是為了解決人口老齡化造成的出行不便問(wèn)題。但無(wú)論從經(jīng)濟(jì)角度還是社會(huì)角度來(lái)看，增設(shè)電梯受規(guī)劃審批、資金籌集、住戶(hù)意愿、管理管理等各方面的因素制約，具有其自身的局限性。同時(shí)，在許多老舊小區(qū)還沒(méi)有解決基本的物業(yè)管理問(wèn)題的情況下，筆者認(rèn)為增設(shè)電梯工作宜緩行，不能作為解決老齡化問(wèn)題的主要手段。

3、目前，我國(guó)多數(shù)多層住宅仍根據(jù)現(xiàn)行的《住宅建筑規(guī)范》和《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)和建設(shè)，多數(shù)仍沒(méi)有設(shè)置電梯，這些新建設(shè)的多層住宅在將來(lái)也會(huì)面臨同樣的問(wèn)題。因此，筆者認(rèn)為隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高，多層住宅設(shè)計(jì)規(guī)范也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，把安裝電梯作為強(qiáng)制性條文，即使受建設(shè)資金限制，也應(yīng)在結(jié)構(gòu)上預(yù)留電梯井道，以方便后期加裝。

參考文獻(xiàn)：[1] 金香梅.老舊住宅加裝和更新電梯迎來(lái)新機(jī)遇[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2016（7）：18-19.

第三篇：海淀區(qū)老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施方案

海淀區(qū)老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施方案

為改善老舊住宅小區(qū)居住環(huán)境，提高群眾生活水平，保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)?北京市實(shí)施?中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法?辦法?、?中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法?、?北京市“十二五”時(shí)期建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃?、?北京市“十二五”時(shí)期首都城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃綱要?、?北京市房屋抗震節(jié)能綜合整治實(shí)施意見(jiàn)?、?北京市既有非節(jié)能居住建筑供熱計(jì)量及節(jié)能改造項(xiàng)目管理辦法?，結(jié)合海淀工作實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞“人文北京、科技北京、綠色北京”發(fā)展戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)“國(guó)家首都、國(guó)際城市、文化名城、宜居城市”為目標(biāo)，堅(jiān)持以人為本、安全第一、統(tǒng)籌兼顧、綜合治理，深入推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作，著力維護(hù)居民生命安全，著力改善居民生活環(huán)境，著力營(yíng)造宜居生態(tài)環(huán)境，為建設(shè)宜居平安海淀和中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)創(chuàng)造良好的環(huán)境。

二、工作原則

（一）整體規(guī)劃，突出重點(diǎn)

統(tǒng)籌部署和規(guī)劃改造方案，集中精力分階段實(shí)施，重點(diǎn)改造大街兩側(cè)、社會(huì)影響較大的小區(qū)，改造安全隱患嚴(yán)重、弱勢(shì)群體聚集區(qū)域的小區(qū)。

（二）統(tǒng)籌兼顧，綜合改造 暫停老舊小區(qū)正在進(jìn)行的專(zhuān)項(xiàng)改造，結(jié)合實(shí)際情況，建立各老舊小區(qū)綜合整治臺(tái)賬，統(tǒng)籌抗震加固、簡(jiǎn)易樓、節(jié)能及熱計(jì)量、供熱、用電、供水、雨污水等改造內(nèi)容，實(shí)行綜合改造，以減少入戶(hù)次數(shù)，降低改造擾民影響。

（三）嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)筑精品

制定老舊小區(qū)綜合整治工作流程、改造路線(xiàn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照綜合整治內(nèi)容分類(lèi)分項(xiàng)制定施工標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收規(guī)范，加強(qiáng)工程監(jiān)管，嚴(yán)把設(shè)計(jì)、質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格驗(yàn)收條件。

（四）以人為本，遵從民愿

老舊小區(qū)綜合整治采取產(chǎn)權(quán)單位或居民申請(qǐng)制，充分尊重廣大業(yè)主的改造意愿，通過(guò)政策引導(dǎo)、宣傳和細(xì)致的思想工作，充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作用，調(diào)動(dòng)業(yè)主積極性，與業(yè)主簽訂綜合整治自愿協(xié)議，避免粗暴強(qiáng)行改造，造成社會(huì)不穩(wěn)定。

三、組織保障

（一）成立老舊小區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組

成立“海淀區(qū)老舊小區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組”，區(qū)長(zhǎng)任組長(zhǎng)，主管城建、城管、街道、鎮(zhèn)、維穩(wěn)工作的副區(qū)長(zhǎng)任副組長(zhǎng)。成員單位為區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)委宣傳部、區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)財(cái)政局、規(guī)劃海淀分局、國(guó)土資源海淀分局、區(qū)市政市容委（區(qū)交通委）、區(qū)農(nóng)委、區(qū)社會(huì)辦、區(qū)維穩(wěn)辦、區(qū)信訪(fǎng)辦、區(qū)房管局、區(qū)監(jiān)察局、區(qū)審計(jì)局、區(qū)水務(wù)局、區(qū)園林綠化局、區(qū)質(zhì)監(jiān)局、區(qū)環(huán)保局、區(qū)城管監(jiān)察大隊(duì)、海淀交通支隊(duì)、公安海淀分局、海淀消防支隊(duì)、區(qū)政府督查室、區(qū)殘聯(lián)、區(qū)環(huán)衛(wèi)中心、區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心、各街鎮(zhèn)，郵政、電力、電信、燃?xì)?、自?lái)水、排水、熱力、有線(xiàn)電視等單位。

（二）成立老舊小區(qū)綜合整治指揮部和分指揮部 參照2008奧運(yùn)環(huán)境整治模式，成立“海淀區(qū)老舊小區(qū)綜合整治指揮部”。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)指揮部日常工作。各領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位抽調(diào)專(zhuān)人到指揮部工作。

指揮部總指揮：區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主任（負(fù)責(zé)綜合整治工作的全面指揮）。

指揮部副總指揮：區(qū)發(fā)展改革委主管副主任（負(fù)責(zé)綜合整治項(xiàng)目立項(xiàng)、評(píng)估等工作）；區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主管副主任（負(fù)責(zé)非節(jié)能居住建筑節(jié)能改造及綜合整治工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等工作）；區(qū)市政市容委主管副主任（負(fù)責(zé)綜合整治項(xiàng)目公共設(shè)施及環(huán)境整治等工作）；規(guī)劃海淀分局主管副局長(zhǎng)和區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主管委員（負(fù)責(zé)簡(jiǎn)易樓改造等工作）；區(qū)房管局主管副局長(zhǎng)（負(fù)責(zé)抗震節(jié)能綜合改造等工作）；區(qū)財(cái)政局主管副局長(zhǎng)（負(fù)責(zé)綜合整治項(xiàng)目資金籌措、撥付和監(jiān)督管理等工作）。

指揮部下設(shè)8個(gè)工作組：

1.綜合組（負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)、文件收發(fā)、統(tǒng)計(jì)、信息報(bào)送及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各組之間工作）。組長(zhǎng)單位為區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容委、區(qū)房管局。

2.計(jì)劃組（負(fù)責(zé)調(diào)查、鑒定檢測(cè)、編制總體及工作計(jì)劃）。組長(zhǎng)單位為區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容委、區(qū)房管局。

3.工程前期組（負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)、資金測(cè)算、立項(xiàng)、招標(biāo)等相關(guān)手續(xù)辦理）。組長(zhǎng)單位為規(guī)劃海淀分局、區(qū)發(fā)展改革委、國(guó)土資源海淀分局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容委。

4.工程指導(dǎo)組（負(fù)責(zé)工程技術(shù)指導(dǎo)、檢查、驗(yàn)收及工程資料管理）。組長(zhǎng)單位為區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容委、區(qū)園林綠化局、區(qū)水務(wù)局。

5.宣傳維穩(wěn)組（負(fù)責(zé)信息搜集、宣傳報(bào)道、維穩(wěn)工作）。組長(zhǎng)單位為區(qū)委宣傳部、區(qū)維穩(wěn)辦、區(qū)信訪(fǎng)辦。

6.政策研究組（負(fù)責(zé)研究整治后的運(yùn)營(yíng)管理政策）。組長(zhǎng)單位為區(qū)房管局、區(qū)市政市容委。

7.資金管理組（編制資金使用計(jì)劃、統(tǒng)籌資金籌措、撥付及監(jiān)督管理）。組長(zhǎng)單位為區(qū)財(cái)政局、區(qū)審計(jì)局。

8.督察組（負(fù)責(zé)對(duì)綜合整治工作進(jìn)行督促檢查及行政監(jiān)察）。組長(zhǎng)單位為區(qū)政府督查室、區(qū)監(jiān)察局。

老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施主體為各街鎮(zhèn)和區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心。各街鎮(zhèn)和區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心要設(shè)立分指揮部，由各單位行政一把手負(fù)責(zé)指揮，抽調(diào)人員專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。各專(zhuān)業(yè)公司與各分指揮部對(duì)接，協(xié)助開(kāi)展綜合整治。綜合整治任務(wù)一旦確定，參照市里模式，由區(qū)政府與各街鎮(zhèn)及區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心簽訂責(zé)任書(shū)。

四、職責(zé)分工

（一）綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組

根據(jù)市、區(qū)政府要求，定期召開(kāi)會(huì)議，研究相關(guān)政策，制定實(shí)施方案和工作計(jì)劃。聽(tīng)取綜合整治指揮部和各分指揮部關(guān)于綜合整治工作情況匯報(bào)，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施過(guò)程中的重要問(wèn)題。

（二）綜合整治指揮部

負(fù)責(zé)指揮調(diào)度我區(qū)老舊小區(qū)綜合整治日常工作，制定綜合整治工作流程、改造路線(xiàn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，對(duì)綜合整治工程提供技術(shù)支持。協(xié)調(diào)各街鎮(zhèn)和區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心，把握工程進(jìn)展，確保工程質(zhì)量，組織改造工程檢查驗(yàn)收等。

（三）各街鎮(zhèn)及區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心分指揮部 負(fù)責(zé)在區(qū)綜合整治指揮部的統(tǒng)籌安排下，制定本指揮部轄區(qū)工作方案，具體組織落實(shí)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)綜合整治工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)綜合整治調(diào)查摸底工作。積極做好綜合整治工作的日常宣傳和轄區(qū)居民的動(dòng)員、維穩(wěn)工作，確保綜合整治工作落實(shí)。

（四）區(qū)發(fā)展改革委

負(fù)責(zé)對(duì)綜合整治項(xiàng)目概算進(jìn)行核定，將項(xiàng)目納入政府投資建設(shè)方案。建立便捷的立項(xiàng)程序。

（五）區(qū)財(cái)政局

負(fù)責(zé)落實(shí)區(qū)級(jí)資金，并協(xié)助市級(jí)補(bǔ)助資金對(duì)口責(zé)任單位協(xié)調(diào)市有關(guān)部門(mén)落實(shí)市級(jí)補(bǔ)助資金。制定綜合整治專(zhuān)項(xiàng)資金使用管理辦法。

（六）規(guī)劃海淀分局

按照審批權(quán)限，辦理綜合整治工程規(guī)劃審批手續(xù)，并對(duì)設(shè)計(jì)方案和審批內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督。

（七）國(guó)土資源海淀分局

負(fù)責(zé)綜合整治工程涉及國(guó)有土地和集體土地使用手續(xù)辦理工作。

（八）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委

負(fù)責(zé)對(duì)綜合整治工程的檢測(cè)、鑒定、施工、監(jiān)理單位執(zhí)行法律法規(guī)、工程建設(shè)程序和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

（九）區(qū)城管監(jiān)察大隊(duì)

負(fù)責(zé)制定老舊小區(qū)違章建筑拆除方案，開(kāi)展違法建設(shè)整治工作。

（十）海淀消防支隊(duì)

負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)改造中涉及的消防車(chē)通道、消防水源、消防設(shè)施和建筑外保溫材料的燃燒性能的改造工作，依照現(xiàn)行國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)行監(jiān)督管理。

（十一）區(qū)殘聯(lián)

負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)綜合整治中涉及到的無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

（十二）其他各成員單位

協(xié)助做好本單位正在進(jìn)行的老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)梳理和移交工作；配合開(kāi)展職權(quán)范圍內(nèi)的老舊小區(qū)綜合整治其他相關(guān)工作。

五、主要工作任務(wù)

（一）抗震加固改造 對(duì)全區(qū)1980年以前建成抗震防災(zāi)能力差的、具有改造價(jià)值的居住建筑進(jìn)行抗震加固，在進(jìn)行抗震加固同時(shí)進(jìn)行節(jié)能、熱計(jì)量改造、平改坡，視情對(duì)室內(nèi)外管線(xiàn)進(jìn)行改造。

（二）既有居住建筑節(jié)能改造

對(duì)全區(qū)1980-1990年建成的既有居住建筑進(jìn)行外墻、屋面、外窗、單元門(mén)和熱計(jì)量改造。視情對(duì)室內(nèi)外管線(xiàn)進(jìn)行改造。

（三）簡(jiǎn)易樓改造

對(duì)全區(qū)抗震等級(jí)低、配套設(shè)施簡(jiǎn)陋、居住環(huán)境差的簡(jiǎn)易樓進(jìn)行全面改造。

（四）環(huán)境整治

按照?2011年北京市老舊小區(qū)平房區(qū)環(huán)境整治工作意見(jiàn)?要求，主要包括：

1.美化建筑立面。依據(jù)?北京市城市建筑物外立面保持整潔管理規(guī)定?要求，清洗粉飾建筑樓（墻）體外立面，清除屋頂積存物，清除門(mén)窗不干膠貼字，及時(shí)清理小廣告。

2.拆除私搭亂建。拆除違法建設(shè)、逾期臨建；拆除破舊建筑；拆除廢棄線(xiàn)網(wǎng)、廢棄線(xiàn)桿、廢棄煙囪；規(guī)范廣告牌匾。

3.補(bǔ)建綠化植被。應(yīng)在綠地中留有適當(dāng)供市民活動(dòng)的場(chǎng)地和設(shè)施；綠化欠完整、樹(shù)木缺株的要補(bǔ)植；綠化以人為本，不阻擋行人通行，可進(jìn)入綠地設(shè)臵齊備完好；做好拆除后的環(huán)境建設(shè)，對(duì)裸露土地及時(shí)進(jìn)行綠化。

4.清理亂堆物料。清理大件廢棄物及房上雜物、清理衛(wèi)生死角等；清理清運(yùn)生活垃圾和建筑渣土；樓道（街道）、休閑場(chǎng)所、道路等公共區(qū)域環(huán)境整潔，無(wú)積存垃圾、無(wú)亂堆物料、無(wú)設(shè)施破損。

5.改造老舊管線(xiàn)。對(duì)老舊管線(xiàn)進(jìn)行改造，原則上應(yīng)先地下后地上；完善雨污水管線(xiàn)，改善路面排水設(shè)施；各種井蓋、雨蓖應(yīng)當(dāng)與路面齊平、保持完好。

6.完善公共設(shè)施。修整破損道路，保持道路暢通；翻修自行車(chē)棚，根據(jù)小區(qū)、平房區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)條件，合理設(shè)臵機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位；完善無(wú)障礙設(shè)施；完善公共照明等市政設(shè)施；增補(bǔ)必要的消防設(shè)施。

（五）老舊供熱管網(wǎng)設(shè)施改造

按照?北京市老舊供熱管網(wǎng)設(shè)施改造方案?要求，老舊小區(qū)供熱管網(wǎng)設(shè)施改造內(nèi)容包括：

1.供熱設(shè)施改造：大型區(qū)域鍋爐房的供熱系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、水處理及環(huán)保系統(tǒng)的更新改造；熱力站更新?lián)Q熱器、水泵、閥門(mén)、管道、過(guò)濾器、儀表等設(shè)備，補(bǔ)水系統(tǒng)及附件保溫改造，加裝控制系統(tǒng)（如氣候補(bǔ)償器）、流量或壓力平衡設(shè)備、計(jì)量表、調(diào)速泵等節(jié)能設(shè)備。

2.供熱管網(wǎng)改造：在管網(wǎng)更新項(xiàng)目中要改變敷設(shè)方式、重新敷設(shè)更換新管網(wǎng)、加裝平衡閥及樓棟熱量表；在管網(wǎng)改造項(xiàng)目中，更換保溫、補(bǔ)償器及閥門(mén)等設(shè)備、加裝平衡閥及樓棟熱量表。

3.戶(hù)內(nèi)采暖系統(tǒng)改造：更新采暖設(shè)備、用戶(hù)直管改跨越管，加裝溫控閥，使戶(hù)內(nèi)采暖系統(tǒng)具備溫度調(diào)控條件。

（六）電網(wǎng)配電設(shè)施改造 主要對(duì)老舊小區(qū)電網(wǎng)中直接為居民住宅供電的配電室、變壓器、開(kāi)關(guān)柜、線(xiàn)路及電表計(jì)量裝臵等配電設(shè)施進(jìn)行改造，部分樓房需要同步實(shí)施樓內(nèi)線(xiàn)改造。

（七）其他

應(yīng)業(yè)主單位申請(qǐng)，對(duì)部分有條件的老舊小區(qū)進(jìn)行停車(chē)樓建設(shè)、更新補(bǔ)建信報(bào)箱、加裝無(wú)障礙設(shè)施和電梯等。

六、實(shí)施步驟

（一）啟動(dòng)準(zhǔn)備階段

1.召開(kāi)全區(qū)動(dòng)員大會(huì)，形成正確輿論導(dǎo)向

2011年12月下旬召開(kāi)全區(qū)動(dòng)員大會(huì)，部署工作，提高認(rèn)識(shí)，把此項(xiàng)工作當(dāng)作一項(xiàng)重要的政治任務(wù)來(lái)抓，當(dāng)作一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，定位要高，要求要嚴(yán)，責(zé)任要明，工作要細(xì)，思想要穩(wěn)。充分利用廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等手段，加大輿論宣傳，形成正確的輿論導(dǎo)向，讓全區(qū)人民和駐區(qū)單位充分了解綜合整治的意義和好處，積極配合支持工作。

2.組建工作組，開(kāi)展調(diào)查摸底工作

由于老舊小區(qū)既有專(zhuān)項(xiàng)改造內(nèi)容繁雜、進(jìn)度不一，為了便于統(tǒng)籌安排，從2011年12月下旬至2012年1月上旬，由區(qū)綜合整治指揮部組織各分指揮部，進(jìn)行全區(qū)老舊小區(qū)調(diào)查摸底工作，摸清底數(shù)，研究政策。按老舊小區(qū)名稱(chēng)建立臺(tái)賬，做到底數(shù)清、情況明。根據(jù)綜合整治任務(wù)量擬定總體和工作計(jì)劃、測(cè)算改造費(fèi)用、編制實(shí)施方案。

3.下發(fā)工作任務(wù)，制定屬地工作方案 在做好調(diào)查研究基礎(chǔ)上，以區(qū)綜合整治指揮部名義制定各任務(wù)書(shū)，下發(fā)到街道、鎮(zhèn)和區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心，并由區(qū)政府與各街道、鎮(zhèn)及區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心簽訂責(zé)任書(shū)。2012年2月上旬，各街道、鎮(zhèn)及區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心根據(jù)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的具體情況制定綜合整治方案和維穩(wěn)工作方案。

（二）組織實(shí)施階段

各分指揮部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌組織轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)綜合整治工作。市、區(qū)政府直接投資的項(xiàng)目，實(shí)施主體為各街道、鎮(zhèn)和區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。產(chǎn)權(quán)清晰，且產(chǎn)權(quán)單位有出資改造意愿的項(xiàng)目，實(shí)施主體為產(chǎn)權(quán)單位，由產(chǎn)權(quán)單位按照相關(guān)建設(shè)程序辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)產(chǎn)權(quán)單位按要求改造并通過(guò)驗(yàn)收的項(xiàng)目，政府視情給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。

優(yōu)先選取大街兩側(cè)、社會(huì)影響大、安全隱患重的小區(qū)進(jìn)行綜合整治，改善小區(qū)環(huán)境。要在黨的十八大召開(kāi)前樹(shù)立一批綜合整治典型，積極推動(dòng)我區(qū)老舊小區(qū)綜合整治的全面實(shí)施。力爭(zhēng)用5年時(shí)間把轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)全部改造完畢。

（三）總結(jié)驗(yàn)收階段

區(qū)綜合整治指揮部對(duì)照工作臺(tái)賬和任務(wù)指標(biāo)，對(duì)街道、鎮(zhèn)、區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心的任務(wù)完成情況進(jìn)行檢查驗(yàn)收。驗(yàn)收過(guò)程中可邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家和被改造小區(qū)居民代表參加。對(duì)于未完成綜合整治任務(wù)或改造工作未達(dá)預(yù)期效果的，限期整改。將綜合整治階段性成果及時(shí)上報(bào)區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組和市主管部門(mén)，不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，完善長(zhǎng)效機(jī)制。

七、工作機(jī)制措施

（一）綜合協(xié)調(diào)和集體研究決策機(jī)制

完善綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議制度，加大協(xié)調(diào)力度，促進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作開(kāi)展；重大問(wèn)題通過(guò)集體研究決定，提高綜合整治工作決策的科學(xué)化水平。

區(qū)綜合整治指揮部每月組織召開(kāi)一次工程進(jìn)度質(zhì)量調(diào)度例會(huì)，各分指揮部對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)綜合整治整體情況進(jìn)行匯報(bào)，對(duì)于改造過(guò)程中存在的困難和問(wèn)題，由區(qū)綜合整治指揮部進(jìn)行協(xié)調(diào)推進(jìn)，并及時(shí)向區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組和市主管部門(mén)提交工程進(jìn)度和質(zhì)量報(bào)告。

（二）工程監(jiān)管機(jī)制

建立工程監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)改造項(xiàng)目的跟蹤與管控，嚴(yán)格履行項(xiàng)目申報(bào)、審批等手續(xù)，依法開(kāi)展工程招投標(biāo)工作，加大資金使用和項(xiàng)目監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量和安全關(guān)，確保工程質(zhì)量和施工安全，合理安排工程進(jìn)度，保證工程按時(shí)完工。鼓勵(lì)國(guó)有施工企業(yè)講政治、重民生，積極參與老舊小區(qū)綜合整治。

（三）宣傳維穩(wěn)機(jī)制

區(qū)綜合整治指揮部和各分指揮部以及各產(chǎn)權(quán)單位，要以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、爭(zhēng)取居民配合為目標(biāo)，對(duì)老舊小區(qū)綜合整治開(kāi)展全面宣傳，重點(diǎn)突出綜合整治前的輿論引導(dǎo)、改造過(guò)程中的階段報(bào)道和改造后工作成效，并加強(qiáng)信息報(bào)送，及時(shí)總結(jié)，積極推廣典型經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)造良好的綜合整治輿論氛圍。

（四）長(zhǎng)效管理機(jī)制

區(qū)綜合整治指揮部要組織研究改造后小區(qū)電力設(shè)施、供熱管網(wǎng)設(shè)施、新增電梯、新增停車(chē)位等資產(chǎn)的歸屬和運(yùn)行管理辦法，并及時(shí)移交相關(guān)職能部門(mén)，落實(shí)運(yùn)行維護(hù)管理職責(zé)，確保綜合整治成果，將綜合整治工程建設(shè)成為得民心、見(jiàn)長(zhǎng)效的民生工程。

七、工作要求

（一）提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)

老舊小區(qū)綜合整治是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及面廣、任務(wù)艱巨，各單位要把老舊小區(qū)綜合整治作為改善民生、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要任務(wù)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，選派精干人員充實(shí)綜合整治指揮部力量，深入推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作，并逐步形成以區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組為決策主體，指揮部為管理主體，街道、鎮(zhèn)、房地中心及產(chǎn)權(quán)單位為實(shí)施主體，社區(qū)積極參與的綜合管理模式。

（二）積極穩(wěn)妥，維護(hù)穩(wěn)定

老舊小區(qū)綜合整治涉及結(jié)構(gòu)、墻體、屋面、門(mén)窗、供熱、用電、管道等多個(gè)方面，會(huì)給居民日常生活帶來(lái)不便，難免出現(xiàn)居民不理解、不配合的現(xiàn)象，各街道、鎮(zhèn)、房地中心及產(chǎn)權(quán)單位要認(rèn)真制定綜合整治工作具體方案和應(yīng)急工作機(jī)制，妥善處理綜合整治過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題，消除不穩(wěn)定因素，確保綜合整治過(guò)程中的和諧穩(wěn)定。

（三）細(xì)化方案，保障進(jìn)度

由于小區(qū)改造內(nèi)容不盡相同，每項(xiàng)改造工作時(shí)間要求不一，各街道、鎮(zhèn)、房地中心及產(chǎn)權(quán)單位要根據(jù)每個(gè)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，制定具體實(shí)施計(jì)劃，對(duì)每一個(gè)老舊小區(qū)、每一項(xiàng)改造內(nèi)容制定工期表，明確目標(biāo)、嚴(yán)把進(jìn)度，保質(zhì)保量完成各階段工作任務(wù)。

建平縣老舊住宅小區(qū)整治改造實(shí)施方案

我縣城區(qū)現(xiàn)有老舊住宅小區(qū)30個(gè)（包括棄管小區(qū)），區(qū)內(nèi)住宅樓101棟，建筑面積約49萬(wàn)平方米。由于這些住宅小區(qū)建設(shè)時(shí)間較早，配套設(shè)施建設(shè)不齊全，當(dāng)時(shí)又未建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，長(zhǎng)期無(wú)人管理，造成房屋共用部位和配套設(shè)施失修失養(yǎng)嚴(yán)重，環(huán)境臟、亂、差，居民生活不便等問(wèn)題。為加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)環(huán)境綜合整治，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，提升城市文明形象。根據(jù)?關(guān)于印發(fā)?朝陽(yáng)市老舊住宅小區(qū)整治改造實(shí)施方案?的通知?（朝政辦發(fā)?2011?17號(hào)）和市政府對(duì)縣政府工作目標(biāo)考核的相關(guān)要求(今年我縣的整治改造任務(wù)為15萬(wàn)平方米），結(jié)合我縣實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

老舊小區(qū)整治改造工作以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以進(jìn)一步提升和推進(jìn)我縣住宅小區(qū)總體水平，提高整體人居環(huán)境質(zhì)量為目標(biāo)，以治理小區(qū)環(huán)境“臟、亂、差”，完善小區(qū)功能為重點(diǎn)，對(duì)城區(qū)老舊小區(qū)進(jìn)行全面整治改造，基本形成基礎(chǔ)設(shè)施齊全、整潔優(yōu)美、秩序井然的人居環(huán)境。

二、工作目標(biāo)

老舊小區(qū)整治改造工程從2011年起至2015年止，在5年內(nèi)全部完成。改造工程應(yīng)在城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，綜合考慮小區(qū)房屋建設(shè)年限、建設(shè)位臵、建設(shè)規(guī)模、小區(qū)環(huán)境等條件，有計(jì)劃的逐年分批實(shí)施改造。對(duì)已列入新城區(qū)規(guī)劃拆遷范圍的老舊住宅小區(qū)不在改造范圍之內(nèi)。2011年將計(jì)劃改造小區(qū)3個(gè)，建筑面積約178000平方米。

三、整治改造內(nèi)容

綜合考慮目前老舊各小區(qū)存在的主要問(wèn)題和不同情況，確定各小區(qū)整治改造項(xiàng)目主要包括：

（一）小區(qū)面貌改觀工程

1、清理、拆除各類(lèi)違章建筑物和侵占綠地、道路的違章違法建設(shè)；

2、清理房屋外墻、樓道內(nèi)亂堆亂放雜物以及各類(lèi)小廣告；

3、整治“臟、亂、差”，取消垃圾道，居民生活垃圾實(shí)行袋裝化。

（二）房屋共用部位修繕工程

1、維修屋面防水以及落水管；

2、對(duì)房屋外墻及樓道內(nèi)墻面進(jìn)行維修和粉刷；

3、對(duì)房屋臺(tái)階、樓梯踏步、扶手、散水坡和雨篷進(jìn)行維修。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施改造工程

1、住宅與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)混用的排水管線(xiàn)重新分設(shè)；

2、清掏、維修排水管線(xiàn)和化糞池，排水檢查井井蓋維修，必要時(shí)可增設(shè)或更換；

3、更新老化嚴(yán)重的供電線(xiàn)路，供暖、供水和供氣管線(xiàn)；

4、安裝和修復(fù)樓道燈、路燈、庭院燈；

5、安裝和修復(fù)小區(qū)安防監(jiān)控設(shè)施、車(chē)輛出入管理設(shè)施；

6、維修或翻新小區(qū)內(nèi)的破損道路、硬覆蓋，小區(qū)圍墻、大門(mén)等，有條件的小區(qū)可適當(dāng)增加停車(chē)位。

（四）居住環(huán)境完善工程

1、對(duì)具備條件的小區(qū)，完善綠化設(shè)施，增建公共綠化地，合理增設(shè)健身器材，完善小區(qū)標(biāo)識(shí)、公益宣傳櫥窗；

2、整治改造小區(qū)周邊街、巷道路環(huán)境。

四、實(shí)施步驟

（一）調(diào)查摸底、擬定計(jì)劃階段（4月末之前）。各街道辦事處按照總體改造計(jì)劃，進(jìn)入各小區(qū)摸底調(diào)查，落實(shí)改造工程的具體小區(qū)，統(tǒng)一上報(bào)到縣物業(yè)管理處，經(jīng)住建局審核后，申請(qǐng)縣政府立項(xiàng)改造。

（二）成立業(yè)主自治組織和征求意見(jiàn)階段（4月--5月）。對(duì)已列入改造項(xiàng)目的小區(qū)，由所在街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理處的指導(dǎo)下組織成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。由縣物業(yè)處牽頭，就改造方案向業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)征求意見(jiàn)。

（三）確定方案、組織實(shí)施階段（4月--11月）?？h老舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)改造工程的設(shè)計(jì)、施工和大宗材料的采購(gòu)工作。并負(fù)責(zé)施工過(guò)程中，施工企業(yè)與社區(qū)、業(yè)主間的協(xié)調(diào)、配合工作。

（四）竣工驗(yàn)收階段（11月-12月）。改造工程竣工后，實(shí)行二級(jí)驗(yàn)收。首先由縣物業(yè)處組織街道辦事處、社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表進(jìn)行初驗(yàn)。初驗(yàn)后，由縣老舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并準(zhǔn)備迎接市房產(chǎn)局的全面驗(yàn)收，對(duì)改造規(guī)模大，投資額高的項(xiàng)目上報(bào)市參加 “朝陽(yáng)市市民滿(mǎn)意改造工程”的評(píng)選活動(dòng)，同時(shí)組織審計(jì)工作。

五、資金的籌集和管理

（一）老舊小區(qū)改造資金本著“政府投入為主、社會(huì)集資和業(yè)主出資為輔”的原則籌集落實(shí)。

（二）老舊小區(qū)整治改造工程按建筑面積折算，單位造價(jià)應(yīng)控制在每平方米20元。具體標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)各小區(qū)實(shí)際改造內(nèi)容來(lái)調(diào)整。

（三）縣財(cái)政負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)改造預(yù)算、竣工決算進(jìn)行的審核。在資金使用過(guò)程中，縣財(cái)政、審計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)進(jìn)行全程監(jiān)督，對(duì)違規(guī)使用的嚴(yán)肅追究責(zé)任，確保專(zhuān)款專(zhuān)用。

六、責(zé)任分工

為加強(qiáng)此項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)，成立由政府縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)、常務(wù)副縣長(zhǎng)為副組長(zhǎng)、相關(guān)部門(mén)為成員單位的建平縣老舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)整治改造工程的組織領(lǐng)導(dǎo)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣物業(yè)管理處，具體負(fù)責(zé)整治改造工作的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、督查和日常管理等工作。

此次改造工程的實(shí)施主體為縣住建局，各相關(guān)部門(mén)應(yīng)按照各自職責(zé)協(xié)調(diào)，加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督。

（一）各街道辦事處組織社區(qū)負(fù)責(zé)本轄區(qū)老舊小區(qū)的摸底調(diào)查，填報(bào)改造項(xiàng)目計(jì)劃，組織成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，組織居民討論整治改造方案，協(xié)調(diào)解決改造工程中的各類(lèi)矛盾糾紛，參加改造工程竣工的初驗(yàn)，落實(shí)小區(qū)改造后的物業(yè)管理等工作。

（二）縣財(cái)政局負(fù)責(zé)改造工程項(xiàng)目的工程預(yù)算、竣工決算的審核，將改造資金列入財(cái)政預(yù)算，并按工程進(jìn)度撥付改造資金等工作。

（三）縣住建局所屬單位規(guī)劃處負(fù)責(zé)老舊小區(qū)是否在城區(qū)規(guī)劃的審核工作；市政處負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)周邊的街、巷、路燈、道路等環(huán)境設(shè)施的整治改造工作；環(huán)衛(wèi)處負(fù)責(zé)老舊小區(qū)地下垃圾池（或垃圾清運(yùn)點(diǎn)）的建設(shè)和完善。

（四）縣綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)違章建筑的拆除工作。

（五）縣環(huán)保局負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所和工業(yè)生產(chǎn)等產(chǎn)生的環(huán)境、噪聲污染及擾民現(xiàn)象進(jìn)行整治。

（六）縣審計(jì)局負(fù)責(zé)整治改造工程在實(shí)施過(guò)程中的資金審計(jì)工作。

七、工作措施

（一）老舊住宅小區(qū)的整治改造是惠及百姓的民生工程，是提升我縣城市文明形象的主要舉措，涉及面廣，施工組織難度大，投資力度高，各部門(mén)要提高認(rèn)識(shí)，密切配合，形成合力確保按時(shí)保質(zhì)保量完成老舊小區(qū)改造任務(wù)。

（二）老舊小區(qū)在改造過(guò)程中，縣物業(yè)管理處做好改造工程檔案的整理歸檔工作。要做到改造前、改造中、改造后均留有影像資料，繪制圖紙，并標(biāo)清各項(xiàng)數(shù)據(jù)，要有監(jiān)理人員簽字驗(yàn)收。涉及到居民的改造項(xiàng)目，要有居民簽字認(rèn)可，共用部位應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)簽字認(rèn)可。所有資料均應(yīng)在工程竣工后統(tǒng)一交由縣物業(yè)管理處存檔備案。

（三）嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。改造工程竣工后，縣老舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)按規(guī)定程序組織有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，對(duì)達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令施工單位返工。縣物業(yè)處留取工程款的8%作為質(zhì)量保證金。工程交工一年后無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，由整改辦主任簽字，向施工單位返還保證金；如出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，施工單位不履行保修責(zé)任的，保證金予以扣留。

（四）監(jiān)管并舉，重在管理。整治改造后的具備規(guī)模的小區(qū)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，可以采取市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理；對(duì)規(guī)模較小、業(yè)主不情愿聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)化物管企業(yè)的小區(qū)，要充分發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)等自治組織的作用，積極鼓勵(lì)街道（社區(qū)）成立物業(yè)管理辦公室和物業(yè)企業(yè)，并將整治改造后的小區(qū)和今后棄管的小區(qū)統(tǒng)一納入社區(qū)建設(shè)，實(shí)施統(tǒng)一管理，縣政府視情況給予一定的資金補(bǔ)助。

（五）在小區(qū)整治改造工作中，各街道辦事處、社區(qū)要深入小區(qū)，做好向居民的宣傳工作，爭(zhēng)取居民的支持和理解，提高居民主動(dòng)參與意識(shí)，積極參加小區(qū)的改造和管理，共建美好家園。

附：

1、建平縣老舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單

2、城區(qū)老舊小區(qū)基本情況表 3、2011年計(jì)劃改造老舊小區(qū)

為切實(shí)搞好我市轄區(qū)居民小區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)，提高轄區(qū)居民的生活質(zhì)量，促進(jìn)社區(qū)和諧進(jìn)步，根據(jù)?鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)老舊小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施整治改造和物業(yè)管理覆蓋工作計(jì)劃的通知?（鄭政?2011?61號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，特制訂本方案。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善人民群眾居住環(huán)境、提升城市管理水平為宗旨，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與”的原則，發(fā)揮產(chǎn)權(quán)人的主體作用，對(duì)老舊住宅小區(qū)實(shí)行先整治改造后引入物業(yè)管理服務(wù)，建立物業(yè)管理全覆蓋長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)我市人居環(huán)境的健康發(fā)展。

二、目標(biāo)任務(wù)和改造標(biāo)準(zhǔn)

（一）目標(biāo)任務(wù)。物業(yè)基礎(chǔ)配套設(shè)施不健全不完善，缺乏基本的物業(yè)管理?xiàng)l件，以及零星分布的老舊住宅小區(qū)列入整治改造范圍。2012年確保老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)25%，約100個(gè)老舊小區(qū)、家屬樓院，總面積約38.3萬(wàn)m2，其中京城路街道62個(gè)，索河街道38個(gè)；完成6個(gè)老舊小區(qū)整治改造工作，分別是京城路街道轄區(qū)的泰安小區(qū)（11棟樓，335戶(hù)，總面積5.5萬(wàn)m2）、向陽(yáng)小區(qū)（11棟樓，468戶(hù)，總面積6萬(wàn)m2）、花園街小區(qū)（24棟樓，864戶(hù)，總面積12萬(wàn)m2）；索河街道轄區(qū)的綠苑小區(qū)（9棟樓，234戶(hù)，總面積4.5萬(wàn)m2）、教委小區(qū)（6棟樓，124戶(hù)，總面積3萬(wàn)m2）、民政小區(qū)（15棟樓，455戶(hù)，總面積7.3萬(wàn)m2）。

（二）改造標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)區(qū)域整合后老舊住宅小區(qū)存在的管網(wǎng)老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等問(wèn)題，要根據(jù)小區(qū)不同情況因地制宜進(jìn)行整治改造，把長(zhǎng)期困擾老舊住宅小區(qū)居民安居樂(lè)業(yè)的基本問(wèn)題逐步解決到位，達(dá)到“八有”或者“四有”要求?；緝?nèi)容為：1．改造、疏通上下水；2．整修路面；3．改造供電設(shè)施，維修、增設(shè)路燈；4．合理設(shè)臵非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)（棚），因地制宜設(shè)臵小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)地；5．封閉小區(qū)，修建圍欄、小區(qū)大門(mén)，設(shè)立門(mén)崗值班室或崗?fù)ぃ?．配建監(jiān)控房，完善視頻監(jiān)控設(shè)施；7．拆除小區(qū)違法建（構(gòu)）筑物，清除各種堆積物品和影響環(huán)境面貌的非法設(shè)施；8．合理配臵小區(qū)綠化；9．合理配建物業(yè)管理用房和社區(qū)管理用房，老舊小區(qū)物業(yè)管理用房按照物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積1‰的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，總建筑面積低于2萬(wàn)平方米的按照不低于20平方米標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，社區(qū)管理用房按每百戶(hù)10平方米的標(biāo)準(zhǔn)配建，不足100戶(hù)不配建；建成后進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，水、電可以獨(dú)立計(jì)費(fèi)，滿(mǎn)足基本辦公和生活要求；10．規(guī)范設(shè)臵小區(qū)總平面示意圖、門(mén)牌號(hào)；11．安裝郵政信報(bào)箱。

三、管理模式

2012年納入物業(yè)管理全覆蓋范圍的老舊小區(qū)、家屬樓院以社區(qū)為單位按照相對(duì)集中、便于管理、整合后物業(yè)管理區(qū)域建筑面積以不少于3萬(wàn)平方米的原則，根據(jù)區(qū)域內(nèi)的房屋規(guī)模、環(huán)境、配套設(shè)施和產(chǎn)權(quán)狀況，居民的承受能力、服務(wù)需求以及消費(fèi)意愿等實(shí)際情況，實(shí)施不同模式的物業(yè)管理，達(dá)到全覆蓋目標(biāo)。

（一）專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)駐。按照專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的要求，在市物業(yè)管理主管部門(mén)指導(dǎo)下，在轄區(qū)街道、社區(qū)居委會(huì)的組織下，成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)或社區(qū)居委會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，達(dá)到“八有”要求。

（二）后勤式管理。由房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位負(fù)責(zé)，對(duì)本單位家屬院樓院實(shí)施過(guò)渡性物業(yè)管理，引導(dǎo)和鼓勵(lì)房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位，通過(guò)體制改革和機(jī)制創(chuàng)新，逐步引入社會(huì)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，達(dá)到“八有”要求。

（三）社區(qū)介入。對(duì)暫不具備專(zhuān)業(yè)化管理?xiàng)l件、業(yè)主委員會(huì)未組建成立的，由社區(qū)居委會(huì)組織力量為小區(qū)居民提供基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)。對(duì)無(wú)主管樓院、零星住宅和規(guī)模較小的住宅區(qū)，由街道實(shí)施區(qū)域整合劃分，可選擇專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)駐、分項(xiàng)委托服務(wù)、組織區(qū)域內(nèi)低收入人員從事服務(wù)等方式為小區(qū)提供基礎(chǔ)性的有償物業(yè)服務(wù)，達(dá)到“四有”要求。

四、改造程序和項(xiàng)目驗(yàn)收

（一）宣傳發(fā)動(dòng)，營(yíng)造氛圍（2012年1月－3月底）。老舊小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施整治改造和物業(yè)管理全覆蓋工作涉及千家萬(wàn)戶(hù)，居民的積極參與理解支持是決定工作順利與否的關(guān)鍵。各街道及有關(guān)部門(mén)通過(guò)利用橫幅、宣傳欄進(jìn)行宣傳，并要制作宣傳版面在列入改造計(jì)劃的小區(qū)進(jìn)行長(zhǎng)期宣傳，大力宣傳整治改造和物業(yè)管理覆蓋工作的重要意義。把整治改造給居民帶來(lái)的好處具體化，把整治改造后和引入物業(yè)管理的效果直觀化、形象化，推動(dòng)整治改造工作順利開(kāi)展。各街道要積極發(fā)揮疏導(dǎo)、協(xié)調(diào)作用，引導(dǎo)轄區(qū)居民樹(shù)立大局觀念，配合好整治改造和物業(yè)管理覆蓋工作。

（二）指導(dǎo)成立協(xié)調(diào)委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)（2012年2月20日－4月30日）。市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室指導(dǎo)各街道物業(yè)管理辦公室以及相關(guān)社區(qū)，組織擬改造小區(qū)和納入物業(yè)管理全覆蓋計(jì)劃小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)或者協(xié)調(diào)委員會(huì)，合理劃分小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，街道負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)業(yè)主委員召開(kāi)擬改造小區(qū)業(yè)主大會(huì)完成整小區(qū)整治改造預(yù)算30%的資金籌集。

（三）因地制宜制訂改造規(guī)劃方案（2012年3月20日－4月20日）。由市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)制定擬改造6個(gè)小區(qū)的改造規(guī)劃方案，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)依據(jù)改造方案制定預(yù)算方案，由各街道組織市房管、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、城市管理、原產(chǎn)權(quán)單位、擬改造小區(qū)業(yè)主委員會(huì)共同評(píng)審，并在擬改造小區(qū)進(jìn)行公示，公示結(jié)果報(bào)市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。

（四）組織施工建設(shè)階段（2012年5月1日－10月31日）。按照改造規(guī)劃方案要求，由街道負(fù)責(zé)，市房管、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理等相關(guān)部門(mén)配合，完成6個(gè)擬改造小區(qū)違法建筑的拆除和雜物的清理清運(yùn)工作；街道牽頭進(jìn)行整治改造工程招標(biāo)，市房管、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、擬改造小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主委員會(huì)代表參與，對(duì)招投標(biāo)結(jié)果在擬改造小區(qū)公示；公示無(wú)異議的，街道負(fù)責(zé)監(jiān)督組織施工建設(shè)進(jìn)度，按照施工進(jìn)度申請(qǐng)改造資金，完成6個(gè)老舊小區(qū)改造工作。

（五）竣工驗(yàn)收階段（2012年11月1日－11月20日）。由街道牽頭，市房管、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理等部門(mén)和原產(chǎn)權(quán)單位參加，實(shí)施檢查驗(yàn)收工作，并報(bào)市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。市房管、街道協(xié)助小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，建立長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施正規(guī)化物業(yè)管理。

（六）物業(yè)管理檢查考核（2012年11月21日－12月20日）。市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)各街道完成老舊小區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施整治改造工程和物業(yè)管理覆蓋工作進(jìn)行檢查考核。

五、強(qiáng)化監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量

物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施整治改造和管理覆蓋事關(guān)廣大居民的切身利益，反映政府形象，要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，強(qiáng)化監(jiān)督管理。

（一）資金管理及撥付。市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)組織做好城區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目資金撥付工程施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收。城區(qū)老舊小區(qū)改造資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理，專(zhuān)款專(zhuān)用。并實(shí)行改造工程進(jìn)度撥付制度，改造施工企業(yè)工程進(jìn)度達(dá)到50%撥付單項(xiàng)總量資金的30%，工程進(jìn)度達(dá)到80%由街道撥付擬改造小區(qū)業(yè)主自籌的30%部分，工程全部完成經(jīng)驗(yàn)收合格后撥付單項(xiàng)總量資金的30%，剩余10%資金作為質(zhì)保金1年后無(wú)質(zhì)量問(wèn)題撥付。市各有關(guān)部門(mén)強(qiáng)化資金使用跟蹤監(jiān)管，確保整治資金用好用實(shí)。

（二）強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)管理。街道對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目要落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)，實(shí)行工程招標(biāo)和監(jiān)理，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工隊(duì)伍的監(jiān)督檢查，強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)和安全意識(shí)，確保工程質(zhì)量。

（三）倡導(dǎo)業(yè)主參與。在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的監(jiān)督管理上，大力倡導(dǎo)業(yè)主參與，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)和職責(zé)。

六、具體工作要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作職責(zé)。為確保整治改造和物業(yè)管理覆蓋工作取得顯著成效，各街道要成立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作措施；市政府相關(guān)部門(mén)要主動(dòng)配合整治改造工作，履行物業(yè)管理和整治改造工作中的責(zé)任；水、電、氣、暖、消防、電信等相關(guān)單位要按照職責(zé)同步完成整治改造中的對(duì)應(yīng)任務(wù)，并依據(jù)相關(guān)政策優(yōu)惠或減免整治改造所需費(fèi)用；市政府督查辦要把整治改造和物業(yè)管理覆蓋工作列入重要工作內(nèi)容，實(shí)施全程督查；各相關(guān)單位要按照市政府的統(tǒng)一部署，各司其職，協(xié)同配合，共同解決、妥善處理整治改造工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，確保整治改造和全覆蓋工作有序推進(jìn)。

（二）完善工作機(jī)制，提高整治成效。整治改造和物業(yè)管理覆蓋涉及面寬，業(yè)務(wù)性強(qiáng)，要從項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)始，采取有效措施，加強(qiáng)管理，提高整治成效。

1．實(shí)行目標(biāo)管理。街道要嚴(yán)格按照市本方案組織實(shí)施整治改造項(xiàng)目，對(duì)確有特殊原因需要調(diào)整方案、增減項(xiàng)目的，報(bào)市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室予以確認(rèn)和調(diào)整。

2．堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)作。為實(shí)現(xiàn)公開(kāi)公平和規(guī)范運(yùn)作，整治改造和物業(yè)管理覆蓋工作實(shí)行統(tǒng)一評(píng)定方案、統(tǒng)一整治標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一組織驗(yàn)收、統(tǒng)一決算審計(jì)。

3．實(shí)行專(zhuān)報(bào)制度。各街道物業(yè)管理辦公室要制定工程進(jìn)度計(jì)劃安排表，及時(shí)反映整治改造工程進(jìn)度，開(kāi)工、竣工比例，并將統(tǒng)計(jì)報(bào)表和信息簡(jiǎn)報(bào)每月25日前報(bào)送市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)肅工作紀(jì)律。老舊小區(qū)整治改造項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程中應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理，堅(jiān)持公開(kāi)透明，嚴(yán)格程序，嚴(yán)明紀(jì)律。整治改造資金，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用，嚴(yán)禁截留、擠占和挪用；定期對(duì)資金管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正，嚴(yán)肅處理；同時(shí)，對(duì)弄虛作假、虛報(bào)瞞報(bào)、套取、貪污、擠占、挪用、截留整治改造資金、建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo)以及組織配合不力完不成整治改造任務(wù)的，一經(jīng)查實(shí)，將追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治實(shí)施方案

老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作是“暖房子工程”的一項(xiàng)重要內(nèi)容，為了又好又快地完成此項(xiàng)工程，切實(shí)改善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件和生活環(huán)境，適應(yīng)現(xiàn)代化城市建設(shè)與管理的需要，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，全面落實(shí)縣委、縣政府“暖房子工程”會(huì)議精神，鞏固國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城成果，創(chuàng)造舒適、整潔、安全、方便的居住環(huán)境。

二、整治范圍

在充分征求相關(guān)單位、社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我縣老舊小區(qū)實(shí)際情況，以滿(mǎn)足居民最基本最迫切居住需要為目的，充分考慮我縣老舊小區(qū)投訴多、問(wèn)題多、環(huán)境臟亂差的現(xiàn)狀，遵循輕重緩急的原則，確定整治范圍為工行小區(qū)、教委小區(qū)、水利農(nóng)電小區(qū)、自來(lái)水小區(qū)、慶余小區(qū)、人大小區(qū)、國(guó)稅小區(qū)、縣醫(yī)院小區(qū)、勞建小區(qū)、防腐廠小區(qū)等10個(gè)小區(qū)。

三、整治項(xiàng)目

綠化工程、硬化工程、亮化工程、美化工程及環(huán)境改善工程。

四、整治內(nèi)容

（一）工行小區(qū)。整修混凝土道路300平方米；增辟綠地、栽植樹(shù)木1180平方米；建休閑涼亭1座；安裝休閑木椅4個(gè)；建庭院燈9盞；安裝健身器材6件；規(guī)劃停車(chē)位40余個(gè)；粉刷門(mén)式房400平方米；補(bǔ)建樓道燈196盞；粉刷樓道8180平方米；安裝防盜監(jiān)控1套；清理散亂布線(xiàn)。

（二）教委小區(qū)。整修混凝土道路130平方米；鋪設(shè)方磚100平方米；建休閑涼亭2座；補(bǔ)建樓道燈119盞；粉刷樓道4970平方米；安裝防盜監(jiān)控1套；清理散亂布線(xiàn)。

（三）水利農(nóng)電小區(qū)。整修混凝土道路3200平方米；栽植、修剪樹(shù)木6000平方米；建休閑涼亭1座；鐵柵欄粉刷20延長(zhǎng)米；建路燈6盞；維修排水管線(xiàn)70延長(zhǎng)米；規(guī)劃停車(chē)位30個(gè)；砌邊石100延長(zhǎng)米；補(bǔ)建樓道燈140盞；粉刷樓道5840平方米；安裝防盜監(jiān)控1套；清理散亂布線(xiàn)。

（四）自來(lái)水小區(qū)。整修混凝土道路1000平方米；鋪設(shè)方磚800平方米；維修花壇2座；清運(yùn)垃圾170立方米；粉刷鐵柵欄230延長(zhǎng)米；粘貼外樓梯瓷磚120平方米；補(bǔ)建樓道燈86盞；粉刷樓道3700平方米；安裝防盜監(jiān)控1套；清理散亂布線(xiàn)。

（五）慶余小區(qū)。整修混凝土道路1400平方米；粉刷門(mén)式房2700平方米；補(bǔ)建樓道燈140盞；粉刷樓道6000平方米；安裝防盜監(jiān)控1套；清理散亂布線(xiàn)。

（六）人大小區(qū)。補(bǔ)建樓道燈35盞；粉刷樓道1600平方米；安裝防盜監(jiān)控1套；清理散亂布線(xiàn)。

（七）國(guó)稅小區(qū)。整修混凝土道路950平方米；粉刷倉(cāng)房240平方米；衛(wèi)生清理120立方米；補(bǔ)建樓道燈98盞；粉刷樓道3000平方米；安裝防盜監(jiān)控1套；清理散亂布線(xiàn)。

（八）縣醫(yī)院小區(qū)。鋪設(shè)方磚1070平方米；修剪樹(shù)木1000平方米；衛(wèi)生清理150立方米；規(guī)劃停車(chē)位20個(gè)；補(bǔ)建樓道燈154盞；粉刷樓道6430平方米；安裝防盜監(jiān)控1套；清理散亂布線(xiàn)。

（九）勞建小區(qū)。倉(cāng)房外抹灰、粉刷涂料3500平方米；鋪設(shè)方磚150平方米；清理排水溝55延長(zhǎng)米；污水井加高8座；補(bǔ)建樓道燈77盞；粉刷樓道3300平方米；安裝防盜監(jiān)控1套；清理散亂布線(xiàn)。

（十）防腐廠小區(qū)。整修混凝土道路9400平方米；鋪設(shè)方磚8130平方米；清理違章建筑20處；安裝路燈18盞；安裝健身器材50件；建排水溝450延長(zhǎng)米；補(bǔ)建樓道燈340盞；粉刷樓道9800平方米；安裝防盜監(jiān)控1套；清理散亂布線(xiàn)。

五、整治標(biāo)準(zhǔn)

道路平整且與小區(qū)外道路連接，界、邊石、方磚鋪設(shè)完整，圍墻、欄桿無(wú)缺損，封閉或半封閉住宅區(qū)；綠地面積增加；路燈設(shè)施、樓道燈齊全；無(wú)違章建筑，無(wú)散放垃圾，無(wú)堆放雜物，環(huán)境美觀；管線(xiàn)布線(xiàn)整齊劃一，無(wú)安全隱患；居民有休閑、健身器材。

六、工作要求

（一）成立組織機(jī)構(gòu)。為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，充分發(fā)揮各部門(mén)的職能作用，成立由相關(guān)部門(mén)、單位組成的老舊小區(qū)綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

（二）職責(zé)分工。

縣財(cái)政局負(fù)責(zé)國(guó)家和省補(bǔ)助資金的及時(shí)撥付和使用監(jiān)管。

縣政府督查室、縣監(jiān)察局、安監(jiān)局負(fù)責(zé)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實(shí)施過(guò)程中各環(huán)節(jié)工作的監(jiān)督檢查，并制定具體監(jiān)督檢查方案。

縣發(fā)改局負(fù)責(zé)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批，向上爭(zhēng)取國(guó)家和省對(duì)改造項(xiàng)目的補(bǔ)助資金。

縣審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)國(guó)家和省、縣各級(jí)補(bǔ)助資金使用情況的審計(jì)和監(jiān)督。

縣住建局負(fù)責(zé)工程實(shí)施中相關(guān)政策、規(guī)劃、計(jì)劃的制定以及工程項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)、監(jiān)管和各成員單位協(xié)調(diào)、調(diào)度工作。

縣公安局、城市管理監(jiān)察大隊(duì)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作推進(jìn)過(guò)程中工程秩序的維護(hù)，處理解決妨礙工程建設(shè)的各種障礙物、違章建筑的移除。

鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)工作組負(fù)責(zé)組織督促小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)或組織業(yè)主自治，或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建立落實(shí)長(zhǎng)效管理機(jī)制，高度重視老舊住宅小區(qū)改善之后的后續(xù)管理。社區(qū)設(shè)臵專(zhuān)人專(zhuān)職負(fù)責(zé)落實(shí)老舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理工作。

縣電力、通訊、廣電網(wǎng)絡(luò)等有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)進(jìn)行本行業(yè)及本相關(guān)工作任務(wù)的落實(shí)。

（三）實(shí)施主體。針對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目比較分散、工程量不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的實(shí)際，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行資金測(cè)算，監(jiān)理和施工單位通過(guò)招投標(biāo)的形式確定。

（四）改造資金。計(jì)劃改造的10個(gè)老舊小區(qū)，整治面積共15.15萬(wàn)平方米，改造資金454.5萬(wàn)元（計(jì)劃每平方米30元，此費(fèi)用為工程估算資金，以財(cái)政、審計(jì)部門(mén)審計(jì)后的資金數(shù)額為準(zhǔn)）。資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面： 1.申請(qǐng)國(guó)家和省獎(jiǎng)補(bǔ)資金。

2.列入縣財(cái)政支出預(yù)算，在“暖房子”工程項(xiàng)目資金中列支，或從城市維護(hù)費(fèi)中列支。

3.公共事業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，供電、供氣、廣電及通訊等設(shè)施的更新改造，各經(jīng)營(yíng)單位可以直接承擔(dān)相關(guān)工程，也可以承擔(dān)相應(yīng)數(shù)額的資金。

4.原產(chǎn)權(quán)人或居民自籌。根據(jù)受益人負(fù)擔(dān)人相一致的原則，由受益居民承擔(dān)。共有部位和共用設(shè)施設(shè)備維修改造，需要個(gè)人合理分擔(dān)，個(gè)人負(fù)擔(dān)部分可以以更換維修專(zhuān)用專(zhuān)有設(shè)施設(shè)備和現(xiàn)金出資等多種方式分擔(dān)。已經(jīng)繳存的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，可以從個(gè)人分戶(hù)賬中撥付。原產(chǎn)權(quán)單位在責(zé)任范圍內(nèi)適當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)建和維修責(zé)任或繳納相應(yīng)數(shù)額的資金。已售公房房屋維修和改造可以使用房改時(shí)售房單位繳存的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

（五）改造時(shí)間。2011年8月初至10月末。

七、后續(xù)管理

老舊小區(qū)綜合整治后，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，應(yīng)采取專(zhuān)業(yè)化管理，鞏固改善工程成果，維護(hù)良好的居住環(huán)境，通過(guò)業(yè)主自治、街道和社區(qū)組織等多種方式實(shí)施物業(yè)管理，制定公約、管理規(guī)章、議事規(guī)則，優(yōu)化社區(qū)服務(wù)功能，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

八、工作安排

老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治是“暖房子工程”重要項(xiàng)目之一，時(shí)間緊、任務(wù)重、標(biāo)準(zhǔn)高。各相關(guān)部門(mén)、單位要切實(shí)加強(qiáng)協(xié)調(diào)與合作，各司其職，各負(fù)其責(zé)，形成合力，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)工作，確保按時(shí)完成老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治任務(wù)。

第四篇：海淀區(qū)老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施方案

北京市海淀區(qū)人民政府文件 海政發(fā)?2012?6號(hào)

北京市海淀區(qū)人民政府

關(guān)于印發(fā)本區(qū)老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施方案的通知

各鎮(zhèn)政府、街道（地區(qū)）辦事處，各委、辦、局，區(qū)屬各單位：

經(jīng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)研究同意，現(xiàn)將?海淀區(qū)老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施方案?印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。

北京市海淀區(qū)人民政府 二Ｏ一二年二月一日

海淀區(qū)老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施方案

為改善老舊住宅小區(qū)居住環(huán)境，提高群眾生活水平，保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)?北京市實(shí)施?中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法?辦法?、?中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法?、?北京市“十二五”時(shí)期建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃?、?北京市“十二五”時(shí)期首都城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃綱要?、?北京市房屋抗震節(jié)能綜合整治實(shí)施意見(jiàn)?、?北京市既有非節(jié)能居住建筑供熱計(jì)量及節(jié)能改造項(xiàng)目管理辦法?，結(jié)合海淀工作實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞“人文北京、科技北京、綠色北京”發(fā)展戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)“國(guó)家首都、國(guó)際城市、文化名城、宜居城市”為目標(biāo)，堅(jiān)持以人為本、安全第一、統(tǒng)籌兼顧、綜合治理，深入推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作，著力維護(hù)居民生命安全，著力改善居民生活環(huán)境，著力營(yíng)造宜居生態(tài)環(huán)境，為建設(shè)宜居平安海淀和中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)創(chuàng)造良好的環(huán)境。

二、工作原則

（一）整體規(guī)劃，突出重點(diǎn)

統(tǒng)籌部署和規(guī)劃改造方案，集中精力分階段實(shí)施，重點(diǎn)改造大街兩側(cè)、社會(huì)影響較大的小區(qū)，改造安全隱患嚴(yán)重、弱勢(shì)群體聚集區(qū)域的小區(qū)。

（二）統(tǒng)籌兼顧，綜合改造

暫停老舊小區(qū)正在進(jìn)行的專(zhuān)項(xiàng)改造，結(jié)合實(shí)際情況，建立各老舊小區(qū)綜合整治臺(tái)賬，統(tǒng)籌抗震加固、簡(jiǎn)易樓、節(jié)能及熱計(jì)量、供熱、用電、供水、雨污水等改造內(nèi)容，實(shí)行綜合改造，以減少入戶(hù)次數(shù)，降低改造擾民影響。

（三）嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)筑精品

制定老舊小區(qū)綜合整治工作流程、改造路線(xiàn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照綜合整治內(nèi)容分類(lèi)分項(xiàng)制定施工標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收規(guī)范，加強(qiáng)工程監(jiān)管，嚴(yán)把設(shè)計(jì)、質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格驗(yàn)收條件。

（四）以人為本，遵從民愿

老舊小區(qū)綜合整治采取產(chǎn)權(quán)單位或居民申請(qǐng)制，充分尊重廣大業(yè)主的改造意愿，通過(guò)政策引導(dǎo)、宣傳和細(xì)致的思想工作，充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作用，調(diào)動(dòng)業(yè)主積極性，與業(yè)主簽訂綜合整治自愿協(xié)議，避免粗暴強(qiáng)行改造，造成社會(huì)不穩(wěn)定。

三、組織保障

（一）成立老舊小區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組

成立“海淀區(qū)老舊小區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組”，區(qū)長(zhǎng)任組長(zhǎng)，主管城建、城管、街道、鎮(zhèn)、維穩(wěn)工作的副區(qū)長(zhǎng)任副組長(zhǎng)。成員單位為區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)委宣傳部、區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)財(cái)政局、規(guī)劃海淀分局、國(guó)土資源海淀分局、區(qū)市政市容委（區(qū)交通委）、區(qū)農(nóng)委、區(qū)社會(huì)辦、區(qū)維穩(wěn)辦、區(qū)信訪(fǎng)辦、區(qū)房管局、區(qū)

監(jiān)察局、區(qū)審計(jì)局、區(qū)水務(wù)局、區(qū)園林綠化局、區(qū)質(zhì)監(jiān)局、區(qū)環(huán)保局、區(qū)城管監(jiān)察大隊(duì)、海淀交通支隊(duì)、公安海淀分局、海淀消防支隊(duì)、區(qū)政府督查室、區(qū)殘聯(lián)、區(qū)環(huán)衛(wèi)中心、區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心、各街鎮(zhèn)，郵政、電力、電信、燃?xì)?、自?lái)水、排水、熱力、有線(xiàn)電視等單位。

（二）成立老舊小區(qū)綜合整治指揮部和分指揮部

參照2008奧運(yùn)環(huán)境整治模式，成立“海淀區(qū)老舊小區(qū)綜合整治指揮部”。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)指揮部日常工作。各領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位抽調(diào)專(zhuān)人到指揮部工作。

指揮部總指揮：區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主任（負(fù)責(zé)綜合整治工作的全面指揮）。

指揮部副總指揮：區(qū)發(fā)展改革委主管副主任（負(fù)責(zé)綜合整治項(xiàng)目立項(xiàng)、評(píng)估等工作）；區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主管副主任（負(fù)責(zé)非節(jié)能居住建筑節(jié)能改造及綜合整治工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等工作）；區(qū)市政市容委主管副主任（負(fù)責(zé)綜合整治項(xiàng)目公共設(shè)施及環(huán)境整治等工作）；規(guī)劃海淀分局主管副局長(zhǎng)和區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主管委員（負(fù)責(zé)簡(jiǎn)易樓改造等工作）；區(qū)房管局主管副局長(zhǎng)（負(fù)責(zé)抗震節(jié)能綜合改造等工作）；區(qū)財(cái)政局主管副局長(zhǎng)（負(fù)責(zé)綜合整治項(xiàng)目資金籌措、撥付和監(jiān)督管理等工作）。

指揮部下設(shè)8個(gè)工作組：

1.綜合組（負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)、文件收發(fā)、統(tǒng)計(jì)、信息報(bào)送及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各組之間工作）。組長(zhǎng)單位為區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容

委、區(qū)房管局。

2.計(jì)劃組（負(fù)責(zé)調(diào)查、鑒定檢測(cè)、編制總體及工作計(jì)劃）。組長(zhǎng)單位為區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容委、區(qū)房管局。

3.工程前期組（負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)、資金測(cè)算、立項(xiàng)、招標(biāo)等相關(guān)手續(xù)辦理）。組長(zhǎng)單位為規(guī)劃海淀分局、區(qū)發(fā)展改革委、國(guó)土資源海淀分局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容委。

4.工程指導(dǎo)組（負(fù)責(zé)工程技術(shù)指導(dǎo)、檢查、驗(yàn)收及工程資料管理）。組長(zhǎng)單位為區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、區(qū)市政市容委、區(qū)園林綠化局、區(qū)水務(wù)局。

5.宣傳維穩(wěn)組（負(fù)責(zé)信息搜集、宣傳報(bào)道、維穩(wěn)工作）。組長(zhǎng)單位為區(qū)委宣傳部、區(qū)維穩(wěn)辦、區(qū)信訪(fǎng)辦。

6.政策研究組（負(fù)責(zé)研究整治后的運(yùn)營(yíng)管理政策）。組長(zhǎng)單位為區(qū)房管局、區(qū)市政市容委。

7.資金管理組（編制資金使用計(jì)劃、統(tǒng)籌資金籌措、撥付及監(jiān)督管理）。組長(zhǎng)單位為區(qū)財(cái)政局、區(qū)審計(jì)局。

8.督察組（負(fù)責(zé)對(duì)綜合整治工作進(jìn)行督促檢查及行政監(jiān)察）。組長(zhǎng)單位為區(qū)政府督查室、區(qū)監(jiān)察局。

老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施主體為各街鎮(zhèn)和區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心。各街鎮(zhèn)和區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心要設(shè)立分指揮部，由各單位行政一把手負(fù)責(zé)指揮，抽調(diào)人員專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。各專(zhuān)業(yè)公司與各分指揮部對(duì)接，協(xié)助開(kāi)展綜合整治。綜合整治任務(wù)一旦確定，參照市里模式，由區(qū)政府與各街鎮(zhèn)及區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管

理中心簽訂責(zé)任書(shū)。

四、職責(zé)分工

（一）綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組

根據(jù)市、區(qū)政府要求，定期召開(kāi)會(huì)議，研究相關(guān)政策，制定實(shí)施方案和工作計(jì)劃。聽(tīng)取綜合整治指揮部和各分指揮部關(guān)于綜合整治工作情況匯報(bào)，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施過(guò)程中的重要問(wèn)題。

（二）綜合整治指揮部

負(fù)責(zé)指揮調(diào)度我區(qū)老舊小區(qū)綜合整治日常工作，制定綜合整治工作流程、改造路線(xiàn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，對(duì)綜合整治工程提供技術(shù)支持。協(xié)調(diào)各街鎮(zhèn)和區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心，把握工程進(jìn)展，確保工程質(zhì)量，組織改造工程檢查驗(yàn)收等。

（三）各街鎮(zhèn)及區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心分指揮部 負(fù)責(zé)在區(qū)綜合整治指揮部的統(tǒng)籌安排下，制定本指揮部轄區(qū)工作方案，具體組織落實(shí)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)綜合整治工作。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)綜合整治調(diào)查摸底工作。積極做好綜合整治工作的日常宣傳和轄區(qū)居民的動(dòng)員、維穩(wěn)工作，確保綜合整治工作落實(shí)。

（四）區(qū)發(fā)展改革委

負(fù)責(zé)對(duì)綜合整治項(xiàng)目概算進(jìn)行核定，將項(xiàng)目納入政府投資建設(shè)方案。建立便捷的立項(xiàng)程序。

（五）區(qū)財(cái)政局

負(fù)責(zé)落實(shí)區(qū)級(jí)資金，并協(xié)助市級(jí)補(bǔ)助資金對(duì)口責(zé)任單位協(xié)調(diào)

市有關(guān)部門(mén)落實(shí)市級(jí)補(bǔ)助資金。制定綜合整治專(zhuān)項(xiàng)資金使用管理辦法。

（六）規(guī)劃海淀分局

按照審批權(quán)限，辦理綜合整治工程規(guī)劃審批手續(xù)，并對(duì)設(shè)計(jì)方案和審批內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督。

（七）國(guó)土資源海淀分局

負(fù)責(zé)綜合整治工程涉及國(guó)有土地和集體土地使用手續(xù)辦理工作。

（八）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委

負(fù)責(zé)對(duì)綜合整治工程的檢測(cè)、鑒定、施工、監(jiān)理單位執(zhí)行法律法規(guī)、工程建設(shè)程序和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

（九）區(qū)城管監(jiān)察大隊(duì)

負(fù)責(zé)制定老舊小區(qū)違章建筑拆除方案，開(kāi)展違法建設(shè)整治工作。

（十）海淀消防支隊(duì)

負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)改造中涉及的消防車(chē)通道、消防水源、消防設(shè)施和建筑外保溫材料的燃燒性能的改造工作，依照現(xiàn)行國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)行監(jiān)督管理。

（十一）區(qū)殘聯(lián)

負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)綜合整治中涉及到的無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

（十二）其他各成員單位

協(xié)助做好本單位正在進(jìn)行的老舊小區(qū)改造數(shù)據(jù)梳理和移交工作；配合開(kāi)展職權(quán)范圍內(nèi)的老舊小區(qū)綜合整治其他相關(guān)工作。

五、主要工作任務(wù)

（一）抗震加固改造

對(duì)全區(qū)1980年以前建成抗震防災(zāi)能力差的、具有改造價(jià)值的居住建筑進(jìn)行抗震加固，在進(jìn)行抗震加固同時(shí)進(jìn)行節(jié)能、熱計(jì)量改造、平改坡，視情對(duì)室內(nèi)外管線(xiàn)進(jìn)行改造。

（二）既有居住建筑節(jié)能改造

對(duì)全區(qū)1980-1990年建成的既有居住建筑進(jìn)行外墻、屋面、外窗、單元門(mén)和熱計(jì)量改造。視情對(duì)室內(nèi)外管線(xiàn)進(jìn)行改造。

（三）簡(jiǎn)易樓改造

對(duì)全區(qū)抗震等級(jí)低、配套設(shè)施簡(jiǎn)陋、居住環(huán)境差的簡(jiǎn)易樓進(jìn)行全面改造。

（四）環(huán)境整治

按照?2011年北京市老舊小區(qū)平房區(qū)環(huán)境整治工作意見(jiàn)?要求，主要包括：

1.美化建筑立面。依據(jù)?北京市城市建筑物外立面保持整潔管理規(guī)定?要求，清洗粉飾建筑樓（墻）體外立面，清除屋頂積存物，清除門(mén)窗不干膠貼字，及時(shí)清理小廣告。

2.拆除私搭亂建。拆除違法建設(shè)、逾期臨建；拆除破舊建筑；拆除廢棄線(xiàn)網(wǎng)、廢棄線(xiàn)桿、廢棄煙囪；規(guī)范廣告牌匾。

3.補(bǔ)建綠化植被。應(yīng)在綠地中留有適當(dāng)供市民活動(dòng)的場(chǎng)地和

設(shè)施；綠化欠完整、樹(shù)木缺株的要補(bǔ)植；綠化以人為本，不阻擋行人通行，可進(jìn)入綠地設(shè)臵齊備完好；做好拆除后的環(huán)境建設(shè)，對(duì)裸露土地及時(shí)進(jìn)行綠化。

4.清理亂堆物料。清理大件廢棄物及房上雜物、清理衛(wèi)生死角等；清理清運(yùn)生活垃圾和建筑渣土；樓道（街道）、休閑場(chǎng)所、道路等公共區(qū)域環(huán)境整潔，無(wú)積存垃圾、無(wú)亂堆物料、無(wú)設(shè)施破損。

5.改造老舊管線(xiàn)。對(duì)老舊管線(xiàn)進(jìn)行改造，原則上應(yīng)先地下后地上；完善雨污水管線(xiàn)，改善路面排水設(shè)施；各種井蓋、雨蓖應(yīng)當(dāng)與路面齊平、保持完好。

6.完善公共設(shè)施。修整破損道路，保持道路暢通；翻修自行車(chē)棚，根據(jù)小區(qū)、平房區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)條件，合理設(shè)臵機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位；完善無(wú)障礙設(shè)施；完善公共照明等市政設(shè)施；增補(bǔ)必要的消防設(shè)施。

（五）老舊供熱管網(wǎng)設(shè)施改造

按照?北京市老舊供熱管網(wǎng)設(shè)施改造方案?要求，老舊小區(qū)供熱管網(wǎng)設(shè)施改造內(nèi)容包括：

1.供熱設(shè)施改造：大型區(qū)域鍋爐房的供熱系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、水處理及環(huán)保系統(tǒng)的更新改造；熱力站更新?lián)Q熱器、水泵、閥門(mén)、管道、過(guò)濾器、儀表等設(shè)備，補(bǔ)水系統(tǒng)及附件保溫改造，加裝控制系統(tǒng)（如氣候補(bǔ)償器）、流量或壓力平衡設(shè)備、計(jì)量表、調(diào)速泵等節(jié)能設(shè)備。

2.供熱管網(wǎng)改造：在管網(wǎng)更新項(xiàng)目中要改變敷設(shè)方式、重新敷設(shè)更換新管網(wǎng)、加裝平衡閥及樓棟熱量表；在管網(wǎng)改造項(xiàng)目中，更換保溫、補(bǔ)償器及閥門(mén)等設(shè)備、加裝平衡閥及樓棟熱量表。

3.戶(hù)內(nèi)采暖系統(tǒng)改造：更新采暖設(shè)備、用戶(hù)直管改跨越管，加裝溫控閥，使戶(hù)內(nèi)采暖系統(tǒng)具備溫度調(diào)控條件。

（六）電網(wǎng)配電設(shè)施改造

主要對(duì)老舊小區(qū)電網(wǎng)中直接為居民住宅供電的配電室、變壓器、開(kāi)關(guān)柜、線(xiàn)路及電表計(jì)量裝臵等配電設(shè)施進(jìn)行改造，部分樓房需要同步實(shí)施樓內(nèi)線(xiàn)改造。

（七）其他

應(yīng)業(yè)主單位申請(qǐng)，對(duì)部分有條件的老舊小區(qū)進(jìn)行停車(chē)樓建設(shè)、更新補(bǔ)建信報(bào)箱、加裝無(wú)障礙設(shè)施和電梯等。

六、實(shí)施步驟

（一）啟動(dòng)準(zhǔn)備階段

1.召開(kāi)全區(qū)動(dòng)員大會(huì)，形成正確輿論導(dǎo)向

2011年12月下旬召開(kāi)全區(qū)動(dòng)員大會(huì)，部署工作，提高認(rèn)識(shí)，把此項(xiàng)工作當(dāng)作一項(xiàng)重要的政治任務(wù)來(lái)抓，當(dāng)作一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，定位要高，要求要嚴(yán)，責(zé)任要明，工作要細(xì)，思想要穩(wěn)。充分利用廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等手段，加大輿論宣傳，形成正確的輿論導(dǎo)向，讓全區(qū)人民和駐區(qū)單位充分了解綜合整治的意義和好處，積極配合支持工作。

2.組建工作組，開(kāi)展調(diào)查摸底工作

由于老舊小區(qū)既有專(zhuān)項(xiàng)改造內(nèi)容繁雜、進(jìn)度不一，為了便于統(tǒng)籌安排，從2011年12月下旬至2012年1月上旬，由區(qū)綜合整治指揮部組織各分指揮部，進(jìn)行全區(qū)老舊小區(qū)調(diào)查摸底工作，摸清底數(shù)，研究政策。按老舊小區(qū)名稱(chēng)建立臺(tái)賬，做到底數(shù)清、情況明。根據(jù)綜合整治任務(wù)量擬定總體和工作計(jì)劃、測(cè)算改造費(fèi)用、編制實(shí)施方案。

3.下發(fā)工作任務(wù)，制定屬地工作方案

在做好調(diào)查研究基礎(chǔ)上，以區(qū)綜合整治指揮部名義制定各任務(wù)書(shū)，下發(fā)到街道、鎮(zhèn)和區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心，并由區(qū)政府與各街道、鎮(zhèn)及區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心簽訂責(zé)任書(shū)。2012年2月上旬，各街道、鎮(zhèn)及區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心根據(jù)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的具體情況制定綜合整治方案和維穩(wěn)工作方案。

（二）組織實(shí)施階段

各分指揮部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌組織轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)綜合整治工作。市、區(qū)政府直接投資的項(xiàng)目，實(shí)施主體為各街道、鎮(zhèn)和區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。產(chǎn)權(quán)清晰，且產(chǎn)權(quán)單位有出資改造意愿的項(xiàng)目，實(shí)施主體為產(chǎn)權(quán)單位，由產(chǎn)權(quán)單位按照相關(guān)建設(shè)程序辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)產(chǎn)權(quán)單位按要求改造并通過(guò)驗(yàn)收的項(xiàng)目，政府視情給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。

優(yōu)先選取大街兩側(cè)、社會(huì)影響大、安全隱患重的小區(qū)進(jìn)行綜合整治，改善小區(qū)環(huán)境。要在黨的十八大召開(kāi)前樹(shù)立一批綜合整治典型，積極推動(dòng)我區(qū)老舊小區(qū)綜合整治的全面實(shí)施。力爭(zhēng)用5

年時(shí)間把轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)全部改造完畢。

（三）總結(jié)驗(yàn)收階段

區(qū)綜合整治指揮部對(duì)照工作臺(tái)賬和任務(wù)指標(biāo)，對(duì)街道、鎮(zhèn)、區(qū)房屋土地經(jīng)營(yíng)管理中心的任務(wù)完成情況進(jìn)行檢查驗(yàn)收。驗(yàn)收過(guò)程中可邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家和被改造小區(qū)居民代表參加。對(duì)于未完成綜合整治任務(wù)或改造工作未達(dá)預(yù)期效果的，限期整改。將綜合整治階段性成果及時(shí)上報(bào)區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組和市主管部門(mén)，不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，完善長(zhǎng)效機(jī)制。

七、工作機(jī)制措施

（一）綜合協(xié)調(diào)和集體研究決策機(jī)制

完善綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議制度，加大協(xié)調(diào)力度，促進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作開(kāi)展；重大問(wèn)題通過(guò)集體研究決定，提高綜合整治工作決策的科學(xué)化水平。

區(qū)綜合整治指揮部每月組織召開(kāi)一次工程進(jìn)度質(zhì)量調(diào)度例會(huì)，各分指揮部對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)綜合整治整體情況進(jìn)行匯報(bào)，對(duì)于改造過(guò)程中存在的困難和問(wèn)題，由區(qū)綜合整治指揮部進(jìn)行協(xié)調(diào)推進(jìn)，并及時(shí)向區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組和市主管部門(mén)提交工程進(jìn)度和質(zhì)量報(bào)告。

（二）工程監(jiān)管機(jī)制

建立工程監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)改造項(xiàng)目的跟蹤與管控，嚴(yán)格履行項(xiàng)目申報(bào)、審批等手續(xù)，依法開(kāi)展工程招投標(biāo)工作，加大資金使用和項(xiàng)目監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量和安全關(guān)，確保工程質(zhì)量和施工

安全，合理安排工程進(jìn)度，保證工程按時(shí)完工。鼓勵(lì)國(guó)有施工企業(yè)講政治、重民生，積極參與老舊小區(qū)綜合整治。

（三）宣傳維穩(wěn)機(jī)制

區(qū)綜合整治指揮部和各分指揮部以及各產(chǎn)權(quán)單位，要以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、爭(zhēng)取居民配合為目標(biāo)，對(duì)老舊小區(qū)綜合整治開(kāi)展全面宣傳，重點(diǎn)突出綜合整治前的輿論引導(dǎo)、改造過(guò)程中的階段報(bào)道和改造后工作成效，并加強(qiáng)信息報(bào)送，及時(shí)總結(jié)，積極推廣典型經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)造良好的綜合整治輿論氛圍。

（四）長(zhǎng)效管理機(jī)制

區(qū)綜合整治指揮部要組織研究改造后小區(qū)電力設(shè)施、供熱管網(wǎng)設(shè)施、新增電梯、新增停車(chē)位等資產(chǎn)的歸屬和運(yùn)行管理辦法，并及時(shí)移交相關(guān)職能部門(mén)，落實(shí)運(yùn)行維護(hù)管理職責(zé)，確保綜合整治成果，將綜合整治工程建設(shè)成為得民心、見(jiàn)長(zhǎng)效的民生工程。

七、工作要求

（一）提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)

老舊小區(qū)綜合整治是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及面廣、任務(wù)艱巨，各單位要把老舊小區(qū)綜合整治作為改善民生、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要任務(wù)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，選派精干人員充實(shí)綜合整治指揮部力量，深入推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作，并逐步形成以區(qū)綜合整治領(lǐng)導(dǎo)小組為決策主體，指揮部為管理主體，街道、鎮(zhèn)、房地中心及產(chǎn)權(quán)單位為實(shí)施主體，社區(qū)積極參與的綜合管理模式。

（二）積極穩(wěn)妥，維護(hù)穩(wěn)定

老舊小區(qū)綜合整治涉及結(jié)構(gòu)、墻體、屋面、門(mén)窗、供熱、用電、管道等多個(gè)方面，會(huì)給居民日常生活帶來(lái)不便，難免出現(xiàn)居民不理解、不配合的現(xiàn)象，各街道、鎮(zhèn)、房地中心及產(chǎn)權(quán)單位要認(rèn)真制定綜合整治工作具體方案和應(yīng)急工作機(jī)制，妥善處理綜合整治過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題，消除不穩(wěn)定因素，確保綜合整治過(guò)程中的和諧穩(wěn)定。

（三）細(xì)化方案，保障進(jìn)度

由于小區(qū)改造內(nèi)容不盡相同，每項(xiàng)改造工作時(shí)間要求不一，各街道、鎮(zhèn)、房地中心及產(chǎn)權(quán)單位要根據(jù)每個(gè)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，制定具體實(shí)施計(jì)劃，對(duì)每一個(gè)老舊小區(qū)、每一項(xiàng)改造內(nèi)容制定工期表，明確目標(biāo)、嚴(yán)把進(jìn)度，保質(zhì)保量完成各階段工作任務(wù)。

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)

老舊小區(qū)△

方案

通知

海淀區(qū)人民政府辦公室 2012年2月2日印發(fā)

第五篇：珠海市老舊小區(qū)綜合整治管理辦法

珠海市老舊小區(qū)更新實(shí)施辦法（試行）

（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）

第一章 總則

第一條【立法依據(jù)】 為適應(yīng)現(xiàn)代化宜居城市建設(shè)與管理的需要，推進(jìn)本市老舊小區(qū)更新工作，創(chuàng)造整潔、方便、安全、文明的居住環(huán)境，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】 本辦法適用于本市行政區(qū)范圍內(nèi)的老舊小區(qū)更新活動(dòng)。

第三條【概念】 本辦法所稱(chēng)老舊小區(qū)是指竣工時(shí)間在20年以上（含本數(shù)）且存在下列情形之一的住宅建筑區(qū)：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套和環(huán)境設(shè)施亟需改善的；

（二）建筑質(zhì)量較差，存在房屋安全隱患的；

（三）影響城市規(guī)劃和市容市貌的。

第四條【概念】 本辦法所稱(chēng)老舊小區(qū)更新是指由相關(guān)主體按照規(guī)定程序?qū)吓f小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境配套設(shè)施和建筑物進(jìn)行綜合整治、改建或拆建。

第五條【原則】 老舊小區(qū)更新遵循政府引導(dǎo)、業(yè)主參與的原則。應(yīng)當(dāng)發(fā)揮政府指導(dǎo)、統(tǒng)籌的作用，充分尊重業(yè)主意愿，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自主決策、自我管理。第六條【原則】老舊小區(qū)更新遵循綜合整治為主、拆除復(fù)建為輔的原則。應(yīng)當(dāng)以節(jié)能環(huán)保為宗旨，主要通過(guò)綜合整治全面提升老舊小區(qū)宜居水平，未達(dá)到本辦法第三章規(guī)定條件的老舊小區(qū)不得拆除復(fù)建。

第七條【原則】 老舊小區(qū)更新遵循費(fèi)用各擔(dān)，責(zé)任各負(fù)的原則。屬地政府、管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理單位和業(yè)主根據(jù)綜合整治、拆除復(fù)建的不同情況各自負(fù)擔(dān)費(fèi)用，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第八條【更新目標(biāo)】 老舊小區(qū)更新應(yīng)按照“美化、亮化、綠化、整潔、通暢、平安”的宜居要求，實(shí)現(xiàn)“配套服務(wù)設(shè)施齊備，通信安防技術(shù)健全，維修養(yǎng)護(hù)管理到位”的目標(biāo)。

第九條【更新要求】 老舊小區(qū)更新應(yīng)當(dāng)以更新單元為單位，科學(xué)制定更新單元規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，加強(qiáng)基建管理，統(tǒng)一開(kāi)展設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收工作。

第十條【更新要求】 老舊小區(qū)更新應(yīng)納入政府計(jì)劃管理，優(yōu)先對(duì)業(yè)主意愿強(qiáng)烈且條件成熟、建筑質(zhì)量及配套設(shè)施較差或位于重要景觀地段的老舊小區(qū)實(shí)施更新。

第十一條【更新要求】 老舊小區(qū)更新應(yīng)建立長(zhǎng)效機(jī)制，提升物業(yè)管理水平。各區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同各鎮(zhèn)（街）推動(dòng)老舊小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)并發(fā)揮業(yè)主主導(dǎo)作用，完善專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，確保老舊小區(qū)管理進(jìn)入良性循環(huán)軌道。第十二條【改建、加建】 老舊小區(qū)更新中需要進(jìn)行改建、加建的，應(yīng)當(dāng)按照《珠海市城市更新管理辦法》和相關(guān)規(guī)定辦理。

第十三條【歷史文物保護(hù)】各級(jí)人民政府公布的文物保護(hù)單位、不可移動(dòng)文物、歷史文化街區(qū)、村鎮(zhèn)和歷史建筑等應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定予以保護(hù)。

第十四條【部門(mén)職責(zé)】 市城市更新主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督全市老舊小區(qū)更新工作。

屬地政府是本轄區(qū)綜合整治更新的申報(bào)主體和實(shí)施主體，負(fù)責(zé)制定本轄區(qū)綜合整治更新單元規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃并具體組織實(shí)施。拆除復(fù)建的申報(bào)主體和實(shí)施主體按本辦法第三章相關(guān)規(guī)定程序辦理。

各鎮(zhèn)（街）負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)老舊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展更新工作。

老舊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)開(kāi)展業(yè)主的宣傳發(fā)動(dòng)、意愿征詢(xún)、資金籌措、協(xié)助施工等工作，依法履行業(yè)主自治責(zé)任。

第十五條【部門(mén)職責(zé)】 發(fā)改、財(cái)政、國(guó)土、規(guī)劃建設(shè)、物業(yè)管理、公安、消防、市政園林、城管、水務(wù)、燃?xì)?、路燈、供電、電視、通訊網(wǎng)絡(luò)、城建檔案等相關(guān)部門(mén)和單位按照各自職責(zé)，共同做好老舊小區(qū)更新工作。

老舊小區(qū)更新過(guò)程中涉及到的審批事項(xiàng)，相關(guān)部門(mén)按照各自的職責(zé)受理審批。

第二章 綜合整治

第一節(jié) 綜合整治內(nèi)容

第十六條【整治內(nèi)容】 綜合整治的內(nèi)容包括管線(xiàn)設(shè)施整治、環(huán)境設(shè)施整治、房屋修繕等內(nèi)容。

第十七條【確定整治內(nèi)容】 業(yè)主或?qū)俚卣畱?yīng)按照本辦法第八條的要求，根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，選擇確定綜合整治具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容。

第十八條【管線(xiàn)設(shè)施】 管線(xiàn)設(shè)施整治的內(nèi)容：

（一）建設(shè)、更新小區(qū)管線(xiàn)綜合溝和雨污水管道，實(shí)施雨污分流、增設(shè)隔油設(shè)備、污水檢測(cè)井、化糞池及配套管線(xiàn)。

（二）實(shí)施水、電、氣一戶(hù)一表改造，建設(shè)、更新供水設(shè)施及整合區(qū)域二次加壓泵站。

（三）建設(shè)、更新供配電設(shè)施，架空線(xiàn)應(yīng)敷入小區(qū)管線(xiàn)綜合溝。

（四）增設(shè)室外燃?xì)庹{(diào)壓柜、實(shí)施燃?xì)夤艿廊霊?hù)、光纖寬帶入戶(hù)以及4G覆蓋建設(shè)。

（五）實(shí)施地下管線(xiàn)普查測(cè)繪。

第十九條【環(huán)境配套設(shè)施】 環(huán)境配套設(shè)施整治的內(nèi)容：

（一）增設(shè)、維修小區(qū)圍墻、柵欄及治安門(mén)崗設(shè)施，安裝符合公安技術(shù)規(guī)范的門(mén)禁和視頻監(jiān)控等安防系統(tǒng)，能夠?qū)嵭腥忾]管理的，盡量實(shí)行全封閉管理。

（二）新建、整修小區(qū)道路，按規(guī)范明確標(biāo)識(shí)消防通道、停車(chē)泊位及相關(guān)設(shè)施，推行規(guī)范、智能停車(chē)管理。

（三）整修完善小區(qū)綠化景點(diǎn)及休閑、健身場(chǎng)所，清理地面、墻體及各種設(shè)施上的污跡。

（四）增設(shè)、更新小區(qū)照明設(shè)施、消防設(shè)施、井蓋、郵箱、垃圾收集設(shè)施、休閑座椅、交通護(hù)欄、交通指示標(biāo)志、宣傳欄等設(shè)備設(shè)施。

（五）拆除小區(qū)內(nèi)違法建筑、設(shè)施，恢復(fù)建筑原貌和原有規(guī)劃功能。

（六）建設(shè)、更新小區(qū)公共廁所，清理小區(qū)物業(yè)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、文化體育等公共服務(wù)配套設(shè)施，明晰產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。

（七）根據(jù)小區(qū)服務(wù)與管理的需要，在符合規(guī)劃要求的前提下加建、回購(gòu)必要的配套設(shè)施。其中，由政府出資建設(shè)的社區(qū)服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬轄區(qū)鎮(zhèn)政府（街道辦）且不得轉(zhuǎn)讓?zhuān){入小區(qū)物業(yè)管理，由全體業(yè)主共同使用。

（八）需拆除單車(chē)房的，可由相關(guān)部門(mén)確認(rèn)權(quán)益后進(jìn)行。第二十條【房屋修繕】 房屋修繕的內(nèi)容：

（一）房屋安全隱患整治、加固處理。

（二）屋面維修：維修、更新屋面防水層、隔熱板、屋頂水箱、管線(xiàn)檢查井（箱）。

（三）外墻更新：清洗、修補(bǔ)外墻并與區(qū)域色彩風(fēng)格相協(xié)調(diào)；統(tǒng)一雨棚、空調(diào)室外機(jī)的擺放位置及形式。

（四）樓道整治：整修樓道內(nèi)墻、欄桿扶手、樓道窗、臺(tái)階、散水坡；設(shè)置、更換樓道防盜門(mén)并安裝符合公安技術(shù)規(guī)范的門(mén)禁和視頻監(jiān)控等安防系統(tǒng)、樓宇對(duì)講、信報(bào)箱、樓道公共消防設(shè)施、樓道節(jié)能燈具；規(guī)范線(xiàn)路布局。

第二十一條【重點(diǎn)街區(qū)整治】 臨街老舊小區(qū)整治應(yīng)當(dāng)注重優(yōu)化外部空間和環(huán)境，保持區(qū)域風(fēng)格整體協(xié)調(diào)。

重點(diǎn)街區(qū)整治應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)整治建筑外立面門(mén)窗、屋頂、墻面及裝飾構(gòu)件，需設(shè)置沿街招牌、廣告應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃。

第二十二條【增設(shè)內(nèi)容】 業(yè)主可以根據(jù)需要增設(shè)以下項(xiàng)目并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用:(一)自動(dòng)消防報(bào)警設(shè)施和燃?xì)鈭?bào)警設(shè)備。(二)實(shí)施建筑節(jié)能改造。(三)按照相關(guān)規(guī)定增設(shè)電梯。

（四）對(duì)小區(qū)共有部位進(jìn)行商業(yè)化改造，但需明確管理責(zé)任和利益分配機(jī)制。

（五）其他。

第二節(jié) 綜合整治資金

第二十三條【資金管理】 綜合整治資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理、分賬核算、專(zhuān)款專(zhuān)用。屬地政府應(yīng)組織安排開(kāi)立綜合整治資金管理專(zhuān)用賬戶(hù),加強(qiáng)監(jiān)管，專(zhuān)項(xiàng)用于核算綜合整治支出。

第二十四條【承擔(dān)方式】 綜合整治項(xiàng)目所需資金采用屬地政府、管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)單位和業(yè)主各自承擔(dān)相結(jié)合的方式。

第二十五條【政府承擔(dān)費(fèi)用】 屬地政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下綜合整治費(fèi)用：

（一）依據(jù)本辦法第十八條規(guī)定承擔(dān)小區(qū)管線(xiàn)綜合溝、雨污水管線(xiàn)和環(huán)衛(wèi)設(shè)施更新整治費(fèi)用；

（二）編制綜合整治城市更新單元規(guī)劃和工程概預(yù)算等所產(chǎn)生的費(fèi)用；

（三）其他應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)的費(fèi)用。

第二十六條【管線(xiàn)單位承擔(dān)費(fèi)用】 管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理單位應(yīng)當(dāng)按照職能各自承擔(dān)本辦法第十八條規(guī)定的小區(qū)公共部位自來(lái)水、供電、燃?xì)?、消防、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)設(shè)施的整治費(fèi)用。

第二十七條【業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用】 業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下綜合整治費(fèi)用：

（一）除第二十六條規(guī)定外，依據(jù)本辦法第十九、二十條規(guī)定的環(huán)境配套設(shè)施整治、房屋修繕整治內(nèi)容所產(chǎn)生的費(fèi)用；

（二）水表、電表表后設(shè)施，燃?xì)饬⒐?、入?hù)管、燃?xì)獗砑皯?hù)內(nèi)燃?xì)庠?，熱水器等設(shè)施整治所產(chǎn)生的費(fèi)用；

（三）其他應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用。

第二十八條【政府補(bǔ)貼及退出】 屬地政府可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)第十九條規(guī)定的環(huán)境配套設(shè)施整治費(fèi)用進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。

為建立良性物業(yè)管理機(jī)制，屬地政府應(yīng)逐步退出財(cái)政補(bǔ)貼，具體補(bǔ)貼辦法由屬地政府另行制定。

第二十九條【政府承擔(dān)費(fèi)用的其他情形】 屬地政府因城市規(guī)劃和管理需要，決定對(duì)老舊小區(qū)的建筑外立面、屋面進(jìn)行整治更新的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

第三十條【專(zhuān)有維修資金】 業(yè)主需要對(duì)小區(qū)物業(yè)專(zhuān)有部分進(jìn)行維修整治的，專(zhuān)有部分的整治資金，由專(zhuān)有部分業(yè)主自行承擔(dān)。

第三十一條【業(yè)主資金分?jǐn)偂?每戶(hù)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用按照其所擁有物業(yè)的建筑面積份額分?jǐn)偂?shí)際投入資金與概算有出入的則多退少補(bǔ)。

第三十二條【業(yè)主資金繳納方式】 業(yè)主承擔(dān)的綜合整治資金，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)組織向業(yè)主逐一收取統(tǒng)一繳入專(zhuān)用賬戶(hù)或由業(yè)主自行存入專(zhuān)用賬戶(hù)。第三十三條【業(yè)主資金繳納義務(wù)】 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在收到繳費(fèi)通知之日起15日內(nèi)繳交相應(yīng)費(fèi)用，不得以放棄使用等為由拒不承擔(dān)費(fèi)用。

第三十四條【業(yè)主繳納資金來(lái)源】 業(yè)主承擔(dān)的綜合整治資金（不包含業(yè)主專(zhuān)有部分的整治資金），可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或個(gè)人住房公積金。

第三十五條【政府扶助】 屬地政府應(yīng)當(dāng)對(duì)持有困難家庭救助證的家庭及確有困難的孤寡老年戶(hù)承擔(dān)的綜合整治費(fèi)用予以補(bǔ)貼。

第三十六條【政府補(bǔ)貼管理】 屬地政府承擔(dān)的綜合整治補(bǔ)貼資金應(yīng)當(dāng)列入同級(jí)財(cái)政部門(mén)預(yù)算中解決，實(shí)行項(xiàng)目預(yù)算管理，建立嚴(yán)格的項(xiàng)目審查和資金審核制度。

第三十七條【其他資金籌集方式】 有條件的老舊小區(qū)可以通過(guò)對(duì)口幫扶、贊助、捐贈(zèng)等方式籌集綜合整治資金。

第三十八條【維護(hù)管養(yǎng)費(fèi)用】 綜合整治驗(yàn)收后，老舊小區(qū)的環(huán)境配套設(shè)施和房屋建筑的維護(hù)管養(yǎng)費(fèi)用由小區(qū)業(yè)主共同承擔(dān)。

第三節(jié) 綜合整治實(shí)施

第三十九條【計(jì)劃管理】 老舊小區(qū)綜合整治應(yīng)當(dāng)在老舊小區(qū)綜合整治更新項(xiàng)目計(jì)劃的指導(dǎo)下，按照《珠海市城市更新管理辦法》及項(xiàng)目申報(bào)審批程序等相關(guān)規(guī)定要求，編制城市更新單元規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃報(bào)批后實(shí)施。

第四十條【制定計(jì)劃】各區(qū)政府（管委會(huì)）城市更新主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年對(duì)各鎮(zhèn)政府（街道辦）制定的下一老舊小區(qū)綜合整治更新項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行匯總，報(bào)屬地區(qū)政府（管委會(huì)）批準(zhǔn)后，向市城市更新主管部門(mén)申報(bào)備案。

第四十一條【業(yè)主自愿】 老舊小區(qū)業(yè)主需要實(shí)施綜合整治的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)就整治模式、基本內(nèi)容和資金承擔(dān)方式等書(shū)面征詢(xún)業(yè)主意愿，經(jīng)物業(yè)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的，業(yè)主委員會(huì)方可向?qū)俚劓?zhèn)政府（街道辦）提出綜合整治申請(qǐng)。

第四十二條【政府選定】 屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）根據(jù)城市規(guī)劃和管理等實(shí)際需要也可以直接選定老舊小區(qū)納入項(xiàng)目計(jì)劃，但涉及需業(yè)主出資的項(xiàng)目應(yīng)征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)。

第四十三條【申請(qǐng)資料】 業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)綜合整治時(shí)應(yīng)提交以下資料：

（一）老舊小區(qū)的相關(guān)證明資料；

（二）業(yè)主意愿情況證明資料；

（三）綜合整治項(xiàng)目和資金承擔(dān)方式等基本內(nèi)容；

（四）其他需要提供的資料。第四十四條【綜合整治的組織】 尚未成立業(yè)主委員會(huì)的老舊小區(qū)，應(yīng)在綜合整治前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主開(kāi)展綜合整治的相關(guān)工作。

暫未成立業(yè)主委員會(huì)的，可以成立臨時(shí)業(yè)主自治組織或由居委會(huì)依相關(guān)規(guī)定代表業(yè)主開(kāi)展相關(guān)工作。

第四十五條【審核】 屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）應(yīng)對(duì)綜合整治申請(qǐng)進(jìn)行審核，根據(jù)業(yè)主意愿比例、整治更新的必要性、資金投入計(jì)劃等因素決定是否納入項(xiàng)目計(jì)劃。

第四十六條【計(jì)劃批復(fù)及公示】 項(xiàng)目計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年年底書(shū)面通知已納入計(jì)劃的老舊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理單位，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將納入計(jì)劃情況在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。第四十七條【房屋安全普查】 已納入項(xiàng)目計(jì)劃的老舊小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在綜合整治前組織對(duì)房屋安全進(jìn)行全面普查，對(duì)存在安全隱患的房屋應(yīng)委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果進(jìn)行綜合整治或拆除重建。

涉及地質(zhì)災(zāi)害方面的處理整治另按相關(guān)規(guī)定辦理。第四十八條【組織宣傳動(dòng)員】 屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）應(yīng)當(dāng)在綜合整治實(shí)施前組織開(kāi)展宣傳和動(dòng)員工作。

第四十九條【組織開(kāi)展】 屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)部門(mén)成立專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)目組織，按照法定程序統(tǒng)一委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，征求相關(guān)管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)單位意見(jiàn)后編制小區(qū)更新單元規(guī)劃和工程概預(yù)算，并按規(guī)定進(jìn)行公示、報(bào)批。

第五十條【實(shí)施計(jì)劃內(nèi)容】 更新單元規(guī)劃、工程概預(yù)算等經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）應(yīng)當(dāng)組織編制老舊小區(qū)綜合整治更新實(shí)施計(jì)劃，實(shí)施計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）基本情況；

（二）實(shí)施主體；

（三）項(xiàng)目實(shí)施的可行性研究報(bào)告；

（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

（五）工程內(nèi)容及進(jìn)度安排；

（六）資金籌措方式；

（七）施工單位確定方式；

（八）管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理單位承諾函；

（九）其他應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的事項(xiàng)。

第五十一條【征詢(xún)意見(jiàn)】 老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施計(jì)劃應(yīng)當(dāng)征詢(xún)相關(guān)部門(mén)和管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)單位的意見(jiàn)。相關(guān)部門(mén)和管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)在收到征詢(xún)意見(jiàn)之日起20日內(nèi)給予答復(fù)。

屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）應(yīng)當(dāng)根據(jù)答復(fù)意見(jiàn)對(duì)實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行修改完善，不能采納的意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門(mén)和管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)單位協(xié)商處理辦法。第五十二條【落實(shí)資金】 實(shí)施計(jì)劃確定后，屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）應(yīng)當(dāng)按照本辦法落實(shí)政府補(bǔ)貼的綜合整治資金。

第五十三條【實(shí)施計(jì)劃報(bào)批】 屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）應(yīng)當(dāng)將綜合整治實(shí)施計(jì)劃報(bào)屬地區(qū)城市更新主管部門(mén)審批，審核通過(guò)后，由屬地區(qū)城市更新主管部門(mén)報(bào)市城市更新主管部門(mén)備案。

第五十四條【組織實(shí)施】

綜合整治實(shí)施計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）應(yīng)當(dāng)根據(jù)計(jì)劃組織、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展綜合整治項(xiàng)目的立項(xiàng)、招投標(biāo)、施工管理、監(jiān)理和竣工驗(yàn)收等工作。

第五十五條【業(yè)主配合】 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在綜合整治實(shí)施過(guò)程中提供必要的方便，協(xié)助、配合相關(guān)部門(mén)和單位開(kāi)展綜合整治工作，不得無(wú)故阻撓和妨礙。

第五十六條【后續(xù)管養(yǎng)】 綜合整治項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，管線(xiàn)綜合溝移交屬地政府指定的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管養(yǎng)，其他設(shè)施移交業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委托的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或轄區(qū)居委會(huì)。

第五十七條【后續(xù)管理】 老舊小區(qū)實(shí)施綜合整治后，各管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理單位在敷設(shè)管線(xiàn)時(shí)應(yīng)將管線(xiàn)規(guī)整到管線(xiàn)綜合溝內(nèi)，不得架空布置。第五十八條【歸檔】 綜合整治項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，相關(guān)部門(mén)和管線(xiàn)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)將工程竣工資料及地下管線(xiàn)普查測(cè)繪成果移交市城建檔案館。

第三章 拆除復(fù)建

第五十九條【拆除復(fù)建的條件】 老舊小區(qū)竣工時(shí)間超過(guò)25年或竣工時(shí)間未超過(guò)25年但是存在重大房屋安全隱患或基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重落后，不符合城市規(guī)劃要求的，方可申請(qǐng)拆除復(fù)建。

已按本辦法完成了綜合整治更新的老舊小區(qū)在綜合整治竣工驗(yàn)收之日起10年內(nèi)不得拆除復(fù)建。

第六十條【基本原則】 老舊小區(qū)拆除復(fù)建遵循“業(yè)主自愿、自主決策、自籌資金、委托代建”的原則。

第六十一條【基本要求】 老舊小區(qū)拆除復(fù)建應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主同意并由業(yè)主自行承擔(dān)復(fù)建費(fèi)用。

第六十二條【復(fù)建主體】 老舊小區(qū)拆除復(fù)建主體為全體業(yè)主，由業(yè)主委托具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的法人單位作為開(kāi)發(fā)代建單位，也可以通過(guò)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議形成單一主體，由市場(chǎng)單一主體作為開(kāi)發(fā)代建單位。

第六十三條【保障機(jī)制】 老舊小區(qū)拆除復(fù)建應(yīng)以開(kāi)發(fā)代建單位名義辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，項(xiàng)目用地不得抵押、轉(zhuǎn)讓。屬地區(qū)政府應(yīng)建立相應(yīng)的保障機(jī)制，保障開(kāi)發(fā)代建單位開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)主回遷安置房。

第六十四條【規(guī)劃方案申報(bào)】 復(fù)建規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主同意后方可申報(bào)。復(fù)建規(guī)劃方案應(yīng)滿(mǎn)足《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》等相關(guān)要求，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)審批。

第六十五條【籌資方式】 業(yè)主可以通過(guò)以下方式籌集復(fù)建資金：

（一）業(yè)主共同出資；

（二）業(yè)主申請(qǐng)住房公積金貸款或提取住房公積金；

（三）業(yè)主申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（四）其他符合規(guī)定的資金。

第六十六條【房屋合法性認(rèn)定】 老舊小區(qū)的合法房屋建筑面積以產(chǎn)權(quán)登記或相關(guān)部門(mén)確權(quán)認(rèn)定的面積為準(zhǔn)。

第六十七條【新增計(jì)容比例】 老舊小區(qū)拆除復(fù)建新增的計(jì)容積率建筑面積不得超過(guò)原有拆除合法房屋總建筑面積的20%，其中用于電梯等功能性配套設(shè)施部分不得低于新增計(jì)容積率建筑面積的5%，且產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。

老舊小區(qū)拆除復(fù)建應(yīng)當(dāng)配建社區(qū)服務(wù)用房，可視情況配建適當(dāng)比例的鄰里中心、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施。第六十八條【地下空間使用】 老舊小區(qū)拆除復(fù)建應(yīng)在保證周邊現(xiàn)有建筑使用安全的前提下充分利用地上(下）空間資源，鼓勵(lì)建設(shè)立體智能停車(chē)設(shè)施。

第六十九條【土地政策】 老舊小區(qū)拆除復(fù)建須重新簽訂土地出讓協(xié)議，土地使用年限重新起算。不改變?cè)恋厥褂霉δ艿牟挥?jì)收地價(jià)，如改變使用功能則應(yīng)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)。

第七十條【整合重建】 竣工時(shí)間不超過(guò)25年的老舊小區(qū)，因城市規(guī)劃的需要，與相鄰待開(kāi)發(fā)的城市更新項(xiàng)目整合更有利于城市景觀和風(fēng)貌的，經(jīng)全體業(yè)主同意，可以納入該城市更新項(xiàng)目更新單元規(guī)劃合并研究，一并拆除重建。但該老舊小區(qū)用地面積不計(jì)入《珠海市城市更新管理辦法》第二十五條規(guī)定中的更新項(xiàng)目用地規(guī)模。

第七十一條【獨(dú)立式住宅】 獨(dú)立式住宅拆建可按照《珠海市獨(dú)立式住宅危房拆建規(guī)劃管理規(guī)定》執(zhí)行，若需按照本章規(guī)定拆除復(fù)建的，只能建設(shè)多、高層單元住宅，并需滿(mǎn)足《珠海市城市更新管理辦法》第二十一條的規(guī)定。第七十二條【危房處理】 被依法鑒定為危房需要拆除的單棟建筑物，按照《珠海市房屋安全管理規(guī)定》執(zhí)行。

第七十三條【其他情形】 因公共利益需要征收老舊小區(qū)房屋的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》執(zhí)行。第七十四條【其他】 其他法律法規(guī)和規(guī)章對(duì)老舊小區(qū)拆建有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四章 法律責(zé)任

第七十五條【法律責(zé)任】 業(yè)主未在規(guī)定期限內(nèi)繳交綜合整治更新費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催繳并可以在小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行公示督促，仍不繳納的，相關(guān)業(yè)主可以向人民法院起訴。

第七十六條【規(guī)定職責(zé)】 市、區(qū)人民政府各部門(mén)及其工作人員在綜合整治更新工作中不履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由市、區(qū)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十七條【嚴(yán)禁事項(xiàng)】 嚴(yán)禁截留、擠占、挪用老舊小區(qū)綜合整治更新資金。對(duì)弄虛作假、截留、擠占、挪用老舊小區(qū)綜合整治更新資金的單位和個(gè)人，由有關(guān)部門(mén)按規(guī)定追回資金并依法處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五章 附則

第七十八條【不適用范圍】 本辦法不適用于國(guó)有農(nóng)場(chǎng)危舊房改造。

第七十九條【名詞解釋】 本辦法所指“屬地政府”是指本市各行政區(qū)人民政府及功能區(qū)管理委員會(huì)。

第八十條【名詞解釋】 本辦法所指“專(zhuān)有部分”是指屬于業(yè)主獨(dú)立所有，由業(yè)主獨(dú)立占有、使用、收益及處分的物業(yè)。

第八十一條【名詞解釋】 本辦法第五十九條 “重大房屋安全隱患”是指房屋經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為房屋危險(xiǎn)性等級(jí)為D級(jí)。

第八十二條【其他情形】 屬地政府可以根據(jù)本辦法結(jié)合實(shí)際情況制定具體操作細(xì)則。

第八十三條【解釋權(quán)】 本辦法由市城市更新主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

第八十四條【實(shí)施日期】 本辦法自 年 月 日起施行。有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。