第一篇:老舊小區(qū)改造提升存問題及對策建議調(diào)研報告
老舊小區(qū)改造提升存在的問題及 對策建議調(diào)研報告
實施老舊小區(qū)、背街小巷改造是關(guān)乎群眾生活滿意度和幸福感的民生大事,也是提升民生保障水平的重要舉措。區(qū)政協(xié)于 11 月初組織委員對全區(qū)老舊小區(qū)、背街小巷改造提升情況進行了專題調(diào)研,聽取了政府相關(guān)部門的工作匯報,到 X 街、X 樓等項目現(xiàn)場進行了實地查看,并同部分居民座談交流、征求意見?,F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下。
一、基本情況 老舊小區(qū),一般是指 X 年底之前竣工入住或節(jié)能標準未達標的居民生活小區(qū)。全區(qū)共有需要改造的老舊小區(qū) X 個,其中區(qū)管小區(qū) X 個、“三供一業(yè)”(指國有企業(yè)職工家屬區(qū)供水、供電、供熱及物業(yè)管理,統(tǒng)稱“三供一業(yè)”)小區(qū) X 個,區(qū)域內(nèi)有需要改造的背街小巷 X 條。按照國務(wù)院和省、市政府的統(tǒng)一部署,這項工作 XX 年初全面推開。
老舊小區(qū)改造以改善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為重點,分兩年實施提質(zhì)改造工程。改造內(nèi)容包括樓體保溫、水電管網(wǎng)、道路、停車位和綠化、環(huán)衛(wèi)、外墻粉刷等基礎(chǔ)設(shè)施。按照“市級組織、區(qū)級協(xié)調(diào)、協(xié)同推進”全面提質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施的總體要求組織施工,截至 11 月底,已完成 X 棟居民樓、共計 X 萬平米的改造任務(wù),投資 X 億,基本完成了 X 個老舊小區(qū)改造提升任務(wù)。XX 被評為全市樣板小區(qū),雙新樓達到精品小區(qū)標準。改造后的老舊小區(qū)面貌煥然一新,居住條件有所改善,受到居民和社會各界的普遍贊譽。
背街小巷整治主要是按照“五化兩通一覆蓋”要求,重點從“整飾建筑立面、完善市政設(shè)施、凈化綠化街巷”著手,對和泓路、西馬路、雙橋里路、清真北街等道路進行全面改造提升。改造內(nèi)容包括路面提質(zhì)、下水道疏通完善、路燈安裝、綠化提質(zhì)、消防和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的完善等。同時注重特色街巷和精品街巷建設(shè),打造老城區(qū)的新亮點。截至 11 底,X 條背街小巷整治全部完工,累計投資 X 萬元,工程總量達到 X延長米。基本實現(xiàn)了“路平、燈亮、水暢、綠美、人行舒適、環(huán)境優(yōu)美”的目標,初步改善了社區(qū)的交通條件和公共設(shè)施。
二、存在問題
盡管我區(qū)老舊小區(qū)改造如期完成了任務(wù),但從整體上看,還存在著諸多困難和問題,亟待解決。
(一)改造質(zhì)量標準還有待提高。老舊小區(qū)改造還缺乏統(tǒng)一標準,實施墻體保溫改造的小區(qū)只有 X 個、僅占 17%,且均為三供一業(yè)小區(qū),其他小區(qū)居民呼聲較大;90%以上的小區(qū)缺少消防、停車位、公共活動場所等配套設(shè)施,目前尚未納入改造計劃;大部分小區(qū)屬于“修補式”改造模式,還存在改造不徹底問題,如 X 屯樓小區(qū)道路硬化不全面、X 樓外墻粉刷返工補漆等現(xiàn)象。背街小巷個別改造項目還存在質(zhì)量瑕疵,X 街、X 屯路、X 街、文化北后街等便道磚、路沿石還有缺損,可能會影響檢查驗收。
(二)舊小區(qū)推行物業(yè)管理面臨新挑戰(zhàn)。老舊小區(qū)物業(yè)管理方案從去年開始謀劃,至今尚未拿出成型意見。目前絕大多數(shù)居民對物業(yè)管理持“冷漠”態(tài)度,主觀上還習(xí)慣于“屬地化”管理下的無償服務(wù)模式,即將頒布的《老舊小區(qū)物業(yè)管理方案》,在實施過程中可能會面臨收費難、運轉(zhuǎn)難以及物業(yè)公司進駐難等難題。特別是“三供一業(yè)”小區(qū)從企管到區(qū)管過渡期,物業(yè)管理斷檔,環(huán)境出現(xiàn)較大反差,一些居民把對物業(yè)管理的擔(dān)憂轉(zhuǎn)嫁到排斥改造施工上來,原有“單位制”的物業(yè)管理模式向有償服務(wù)的管理模式轉(zhuǎn)變將面臨更大困難。
(三)群眾滿意度有待提高。“政府花錢辦事、百姓從中受益”,是老舊小區(qū)改造的初衷所在,最終目的是通過改造提質(zhì)增強居民的獲得感、幸福感。而從目前推進情況看,還有
相當(dāng)一部分居民滿意度不高,甚至怨聲載道,對拖延工期和交叉作業(yè)造成的擾民問題反映比較強烈。截止 10 月底,X樓、X 樓等 5 個小區(qū)改造項目尚未啟動,開泰、富民等 5 個小區(qū)改造進度嚴重逾期,鐵一局二處家屬樓兩次停工,增盛樓改造時斷時續(xù),改造過程中的噪音和污染給群眾生活和作息造成干擾。建設(shè)路以東地下管網(wǎng)改造普遍存在重復(fù)破土、回填不及時等問題,特別是 X 月份進場的電網(wǎng)改造項目,對X 個小區(qū)道路第三次開槽破土,給居民出行、停車造成不便。
三、幾點建議 (一)抓好收尾和整改工作,切實把民生工程做好做實。堅持對群眾負責(zé)的態(tài)度,善始善終做好各項收尾工作,切忌“虎頭蛇尾”。對已經(jīng)完工、改造不徹底的項目,查缺補漏,抓好整改,進一步完善路、水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施,使硬化不徹底、設(shè)施不完備的工程盡快達標,最大限度提高群眾滿意度。對尚未開工的項目,嚴格執(zhí)行招投標制度,把好設(shè)計、勘察、施工、竣工預(yù)驗收每一個環(huán)節(jié)和關(guān)口,建立社會監(jiān)督機制,增強公開、透明度。
(二)總結(jié)經(jīng)驗,舉一反三,更好推動其他工作開展。政府及相關(guān)職能部門應(yīng)認真總結(jié)老舊小區(qū)改造中的經(jīng)驗作法,客觀評價成績和存在問題,在爭取上級支持、加強工作溝通協(xié)調(diào)等方面,吸取教訓(xùn),舉一反三,以更高效率、更實
作風(fēng),推動和改進其它工作,在惠民實事落實、棚戶區(qū)改造、環(huán)境整治任務(wù)等工作中,既要抓好開局,更要重視結(jié)局,以實際行動贏得群眾的理解和支持。
(三)抓緊實行物業(yè)管理,促進老舊小區(qū)良性發(fā)展。推進老舊小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫,不能停留在口號上,要積極研究措施,迅速落實到具體工作中,防止往后拖、隨大波的發(fā)生。當(dāng)前應(yīng)抓緊出臺老舊小區(qū)物業(yè)管理方案,從打破開局難入手,可在精品小區(qū)、區(qū)管小區(qū)和三供一業(yè)小區(qū)分別選擇試點,引入物業(yè)公司,明確收費標準、管理標準、服務(wù)標準,推行“有人管、有錢管、規(guī)范管”的管理服務(wù)模式;對試點以外的小區(qū),通過盤活社區(qū)資源,探索“先嘗后買”的服務(wù)模式,讓居民真正體驗到好處后,再擴大有嘗服務(wù)的覆蓋面,健全社區(qū)長效管理機制。
第二篇:關(guān)于我區(qū)老舊小區(qū)提升改造和物業(yè)管理的建議
關(guān)于我區(qū)老舊小區(qū)提升改造和物業(yè)管理的建議
建議政府加大對老舊小區(qū)改造的重視力度,因為老舊小區(qū)改造是一項涉及面廣的系統(tǒng)性工程,它不僅是提高群眾獲得感、幸福感、安全感的民生工程,還是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展,打造共建、共治、共享的社會治理格局的重要抓手性工作。它的“涉及面廣”體現(xiàn)在,老舊小區(qū)改造可融入文明城市、美麗城市和宜居城市的創(chuàng)建中,還可以與我市的可持續(xù)性發(fā)展、旅游城市發(fā)展的規(guī)劃配套聯(lián)系,打造特色城市、特色工程,可由發(fā)展任務(wù)轉(zhuǎn)為發(fā)展動力;“系統(tǒng)性”則是表現(xiàn)在,老舊小區(qū)改造不僅需要對小區(qū)環(huán)境亮化、美化及基礎(chǔ)設(shè)施改善【注解1】,還需要在小區(qū)改造完成后,完善小區(qū)治理體系,實施規(guī)范化、可持續(xù)化物業(yè)管理,并配套開展社區(qū)文明建設(shè)和黨建活動,協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各方面的關(guān)系,營造和諧的人文環(huán)境,從小區(qū)的設(shè)備設(shè)施、信息化改造、社區(qū)服務(wù)等方面,緩解老人居家養(yǎng)老和剛性住房需求等社會問題。
下面我就此次調(diào)研活動參觀情況,結(jié)合所思所想,從老舊小區(qū)改造目前狀況、改造過程基本工作環(huán)節(jié)、普遍遇到的困難和幾點建議四個方面進行匯報。
一、老舊小區(qū)改造目前狀況
目前外部老舊小區(qū)改造情況可以用兩個詞語概括——起步階段和標桿打造。
XX年2月《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理的若干意見》中指出,要穩(wěn)步實施城中村改造,有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造,到2020年,基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造;XX年12月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門召開老舊小區(qū)改造試點工作座談會,將15個城市作為開展老舊小區(qū)改造試點,探索城市老舊小區(qū)改造新模式,秦皇島和XX作為河北省的試點城市,先試先行;2018年,省政府辦公廳出臺《**省推進老舊小區(qū)改造工作方案》,公布了全省老舊小區(qū)改造的“時間表”,即2018年,啟動老舊小區(qū)改造工作,年底前各市完成總改造項目的20%;2019年年底前,累計完成總改造項目的70%;2020年底前,完成全部改造任務(wù)。同年衡水市住建局起草制定了《**市推進老舊小區(qū)改造和管理工作實施方案》,擬通過2018年-2020年三年的努力,完成全市老舊小區(qū)改造工作。
從幾個時間點可以看出,老舊小區(qū)改造從XX年開始提上政府工作日程。調(diào)研參觀的唐山、秦皇島等市區(qū)也是于近年開始規(guī)劃、部署老舊小區(qū)改造方案,開始標桿小區(qū)建設(shè)。唐山計劃利用三年時間,按照2018年改造30%、2019年改 造40%、2020年完成剩余30%的計劃,對全市XX年以前建成的老舊小區(qū)全部實施綜合改造;秦皇島在XX年將市內(nèi)老舊小區(qū)改造列入政府規(guī)劃,研究謀劃了88個老舊小區(qū)改造提升工程,計劃在加強硬件改造的同時,注重軟件建設(shè),開展思想文明教育,提高社區(qū)服務(wù)品質(zhì)。改造工作已于2018年5月份全面推開。
目前總體來說,各地老舊小區(qū)改造工作正處于起步階段,現(xiàn)在著力于打造標桿工程。如唐山的草場街社區(qū),是唐山震后恢復(fù)建設(shè)的老小區(qū),占地面積136311平方米,現(xiàn)有樓房56棟,居民2074戶4024人。自XX年開始社區(qū)建設(shè),XX-XX年路北區(qū)政府投入1500萬元進行重點改造,完善的社區(qū)服務(wù)體系。目前社區(qū)組建了社區(qū)黨總支、樓棟黨支部、樓門黨小組、黨員責(zé)任區(qū)、黨員責(zé)任崗的五級組織網(wǎng)絡(luò),實現(xiàn)了樓宇片區(qū)網(wǎng)格化,構(gòu)筑了“公共醫(yī)療服務(wù)、健康生活服務(wù)、公共事務(wù)服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)、公共安全服務(wù)、愛心幫扶服務(wù)、社區(qū)便民服務(wù)、志愿者服務(wù)”八大服務(wù)體系。社區(qū)居委會開展便民設(shè)施投入,配置了觸摸式終端查詢系統(tǒng),供居民隨時查詢就業(yè)幫扶政策、社區(qū)工作流程和為民服務(wù)項目,安裝了電子顯示屏,定期滾動播放用工信息,政策知識。同時建立了網(wǎng)絡(luò)微平臺——掌上小區(qū),實時發(fā)布社區(qū)信息,小區(qū)居民可以足不出戶享受各項社區(qū)服務(wù)。
**區(qū)老舊小區(qū)改造工作是自XX年開始的,計劃改造的 老舊小區(qū)【注解2】范圍定為XX年之前建成且5年之內(nèi)不列入拆遷規(guī)劃的小區(qū)。XX年區(qū)財政投入70萬,完成改造小區(qū)5個,XX年完成改造小區(qū)7個,2018年預(yù)算投入300萬元,計劃改造小區(qū)12個。目前**區(qū)老舊小區(qū)改造涉及的都是基礎(chǔ)類改造【注解3】,與外部相比存在資金投入相對較少,改造標準不突出,社區(qū)配套服務(wù)不健全等問題。
二、老舊小區(qū)改造過程基本工作環(huán)節(jié)
老舊小區(qū)改造的前提——擁有一個強大的領(lǐng)導(dǎo)組織。
通過走訪調(diào)研,我們了解到老舊小區(qū)改造基本涉及拆,清,改,管,提升五個環(huán)節(jié)。一拆是指首先對小區(qū)內(nèi)的違建進行拆除;
二清是指對對樓道或場地內(nèi)堆積的雜物進行清理;三改是指對小區(qū)內(nèi)公共用地重新進行規(guī)劃設(shè)計,改造、完善相關(guān)的配套設(shè)施;
四管是指改造完成后,引入物業(yè)服務(wù),建立可持續(xù)性的管理體制;
五提升是指開展社區(qū)服務(wù),黨建教育,協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各方面的關(guān)系,營造和諧的人文環(huán)境,提升小區(qū)文明形象及素質(zhì)水平。這五個環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣,逐步提升,但它們能順利進展的前提是需要有一個強大的領(lǐng)導(dǎo)組織。
老舊小區(qū)改造涉及居民的切身利益,通常需要對小區(qū)的供電、供水、燃氣等配套設(shè)施進行修繕升級,在對小區(qū)道路 和立面出新時又會牽涉到配電、配水管網(wǎng)的遷改,對于消防、城管、居委會、電信部門、有線電視單位都會涉及。串聯(lián)各單位工作,促進各單位相互配合,這就需要領(lǐng)導(dǎo)的重視和建立一個強大統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)組織做協(xié)調(diào)支撐。在走訪秦皇島海港區(qū)時了解到,海港區(qū)老舊小區(qū)改造時,秦皇島市委書記田向利曾親自到實地進行調(diào)研,強調(diào)老舊小區(qū)改造是與群眾生活息息相關(guān)的民生實事,務(wù)必要精心組織、細致謀劃,把好事辦到群眾心坎上。海港區(qū)專門成立了以區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊的改造小組,經(jīng)常深入改造中的小區(qū),現(xiàn)場督辦工作。XX年海港區(qū)改善提升小區(qū)43個,違建拆后復(fù)建小區(qū)22個,改造工程總建筑面積 220萬平方米,投入資金2億元,惠及居民3萬多戶、10萬多人。
三、老舊小區(qū)改造普遍遇到的難點
老舊小區(qū)改造的難點——改造標準、資金來源和構(gòu)建管理體系。
1、老舊小區(qū)的改造標準如何確定?
俗話講:萬事開頭難,而一個老舊小區(qū)改造伊始就是對其改造標準的確定。改造標準涉及到工程的定價和完成后的改造效果評估,是一項必須前期規(guī)劃確定好的事項。由于各地發(fā)展及各小區(qū)情況不同,目前政府對于老舊小區(qū)改造并沒有設(shè)立明確、統(tǒng)一的完成標準,只是指導(dǎo)性的規(guī)定可以根據(jù)小區(qū)狀況因地制宜。這樣規(guī)定雖然增加了小區(qū)改造的靈活 性,但缺乏統(tǒng)一的規(guī)范標準不利于老舊小區(qū)改造的廣泛性建設(shè),也不利于向居民明確老舊小區(qū)改造的范圍和特點,所以如何制定一個老舊小區(qū)改造的統(tǒng)一共性標準,是需要考慮的首要問題。
2、老舊小區(qū)改造的資金來源如何籌集?
省里出臺了鼓勵老舊小區(qū)改造的文件,對一些資金來源、渠道做了指導(dǎo)性解釋但沒有專項資金支持,各地現(xiàn)階段基本按照“誰受益、誰出資”原則,采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補助的方式實施老舊小區(qū)改造,但這樣做的結(jié)果是由于改造小區(qū)居民的積極性不強,缺乏花錢買服務(wù)的意識,導(dǎo)致自籌經(jīng)費收集困難,工程無法開展。如何提高居民積極性,激活社區(qū)存量資金是考驗政府智慧的一件工作;據(jù)了解,當(dāng)前物業(yè)維修基金使用效率不是很高,大筆費用長期掛賬閑置,如何利用好這種資金來支援老舊小區(qū)改造,需要政府出臺一個明確的使用辦法;擴充資金來源,能否整合資源,集中力量共同推進,如創(chuàng)建文明城市方案里的九大攻堅戰(zhàn)都跟老舊小區(qū)改造有關(guān)系、老舊小區(qū)改造可以與魅力湖城打造配套聯(lián)系、老舊小區(qū)改造還是城市可持續(xù)性發(fā)展的一個組成部分,如何利用老舊小區(qū)改造打造特色城市、特色工程,申請其他項目專項資金多措并舉,由發(fā)展任務(wù)轉(zhuǎn)為發(fā)展動力,是需要政府謀劃的一項規(guī)劃。
3、老舊小區(qū)改造管理體系如何構(gòu)建?
老舊小區(qū)環(huán)境亮化、美化及基礎(chǔ)設(shè)施改造完成后,需要完善小區(qū)治理體系,如何通過政府補貼以及居民自籌引入物業(yè)公司,實施規(guī)范化、可持續(xù)化物業(yè)管理,需要確定相關(guān)標準;老舊小區(qū)綜合整治的意義除了改善、維持社區(qū)秩序,保障居民基本的居住條件,還在于協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各方面的關(guān)系,化解不平衡、不和諧因素引發(fā)的矛盾,營造和諧的人文環(huán)境,所以如何搭建社區(qū)服務(wù)體系,開展社區(qū)服務(wù),如通過增加為老年人服務(wù)的配套設(shè)施,小區(qū)無障礙道路、健身設(shè)施、廣場舞場地等,解決老年人居家養(yǎng)老【注解4】的需求,通過提高小區(qū)生活品質(zhì),增設(shè)綠地、停車位和電動汽車充電設(shè)施,解決提升需求品質(zhì)的家庭剛性住房需求【注解5】等社會問題,是構(gòu)建可持續(xù)性發(fā)展社區(qū)和和諧社區(qū)的關(guān)鍵,需要系統(tǒng)謀劃;此外,社區(qū)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)如何搭配,社區(qū)管理、服務(wù)人員身份如何定位,都需要制定詳細計劃。
四、老舊小區(qū)改造的建議
建議一:統(tǒng)籌規(guī)劃
將老舊小區(qū)改造納入文明城市、魅力城市和宜居城市的創(chuàng)建規(guī)劃中,整合部門和資源,協(xié)同推進,讓資源更有效的利用。打造我市的可持續(xù)性發(fā)展特色工程,申請省級以上專項項目資金補貼,在擴展資金來源的同事,將老舊小區(qū)改造由發(fā)展任務(wù)轉(zhuǎn)為城市發(fā)展動力。
建議二:打造標桿工程
目前,各地都在注重老舊小區(qū)改造標桿工程的打造,主要基于兩方面優(yōu)點:
1、從高標準老舊小區(qū)改造獲取經(jīng)驗,探索老舊小區(qū)改造四方面機制【注解6】,總結(jié)可復(fù)制、可推廣的措施和方法。即有利于可以作為樣板,向小區(qū)改造居民展示老舊小區(qū)改造的標準和特點,又有利于可復(fù)制推廣老舊小區(qū)改造的共性建設(shè)方法。
2、標桿工程的打造可擴大影響,通過輿論宣傳,讓小區(qū)居民體會看得見的改造效果,從前后對比上促進老舊小區(qū)居民的改造積極性。同時,標桿的打造可獲得上級專項資金,更容易打造成為亮點工程、明星工程。
建議三:提高公眾意識
加強老舊小區(qū)改造的政策宣傳,運用手機微信號、電視、廣播等現(xiàn)代媒體形式對老舊小區(qū)改造進行宣傳引導(dǎo),用老百姓一讀就通一看就明白的形式,公開透明地講明白老舊小區(qū)改造是怎么回事,政府會提供什么服務(wù),居民該承擔(dān)什么樣的義務(wù)??梢耘c創(chuàng)城工作中“思想道德教育攻堅戰(zhàn)、公益廣告宣傳攻堅戰(zhàn)、市民文明素質(zhì)提升攻堅戰(zhàn)”合并完成或借力完成。
老舊小區(qū)改造是一項綜合性的系統(tǒng)工程,需要時間、資金和精力的長期投入,其中涉及百姓利益的協(xié)調(diào)、群眾觀念的轉(zhuǎn)變、管理體制和管理方法的改革及創(chuàng)新。這就要求在推 進老舊小區(qū)改造的進程中,政府拿出魄力和力度,發(fā)揮主導(dǎo)作用,多措并舉,著力尋找出適合老舊小區(qū)治理的途徑,進而才能提高老舊小區(qū)居民的幸福指數(shù),才能圓滿完成全面建設(shè)小康社會的目標。
注解
1、“小區(qū)環(huán)境亮化、美化及基礎(chǔ)設(shè)施改善”指樓體粉刷、道路鋪設(shè)的改造,供電、供水、燃氣等配套設(shè)施的修繕升級,小區(qū)綠地、停車場和休閑健身活動場所建設(shè)等;
注解
2、老舊小區(qū)是指XX年前建成的環(huán)境條件差、配套設(shè)施不全或破損嚴重、無障礙建設(shè)缺失、管理服務(wù)機制不健全,且不宜整體拆除重建的居住小區(qū)以及住宅樓;
注解
3、老舊小區(qū)具體整治內(nèi)容分為基礎(chǔ)類和自選類?;A(chǔ)類是必須改造整治的內(nèi)容,自選類是在已實施基礎(chǔ)類改造整治的前提下,根據(jù)居民意愿確定的改造內(nèi)容。
在老舊小區(qū)的樓本體改造中,基礎(chǔ)類項目包括:拆除違建、清洗粉刷樓體、光纖入戶、增加無障礙設(shè)施等,自選類項目包括:增設(shè)電梯、屋頂美化、多層住宅樓平改坡等。
在小區(qū)的公共區(qū)域中,基礎(chǔ)類改造項目包括:修補破損道路、完善公共照明、綠化補建等,自選類項目包括:增設(shè)停車位和電動汽車充電設(shè)施、增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施等。
在小區(qū)治理方面還包括基礎(chǔ)類的完善小區(qū)治理體系、實施規(guī)范化物業(yè)管理等。
注解
4、中國社會老齡化傾向越來越明顯,養(yǎng)老院的數(shù)量明顯不足,大多數(shù)老人不得不居家養(yǎng)老,居家養(yǎng)老模式依然是目前中國養(yǎng)老的主要模式。
注解
5、“提升需求品質(zhì)的家庭剛性住房需求”是指隨著普通家庭成員的增多,家庭結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致每個家庭都有新購住房的剛性需求,然而房價不斷上漲,普通家庭對商品房的購買力卻有限。若能在花費較少的情況下,對舊房加以改造利用,提高生活品質(zhì),將會緩解購房壓力。
注解
6、“探索老舊小區(qū)改造四方面機制”是指:
政府社區(qū)居民分工:探索政府統(tǒng)籌組織、社會具體實施、居民全程參與的工作機制;
誰受益、誰出資:探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照“誰受益、誰出資”原則,采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補助的方式實施老舊小區(qū)改造;
建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度:探索因地制宜的項目建設(shè)管理機制。強化統(tǒng)籌,完善老舊小區(qū)改造相關(guān)標準規(guī)范,建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度,發(fā)揮專業(yè)人員作用;
加強基層黨組織建設(shè):探索健全一次改造、長期保持的管理機制。加強基層黨組織建設(shè),指導(dǎo)業(yè)主委員會或業(yè)主自治管理組織,實現(xiàn)老舊小區(qū)長效管理。
第三篇:關(guān)于老舊小區(qū)改善提升的問題研究
關(guān)于老舊小區(qū)改善提升的問題研究
確定標準,對老舊小區(qū)進行環(huán)境改善
對老舊小區(qū)實施環(huán)境綜合整治,整治內(nèi)容包括建筑物整治(包括拆除違法建筑、清運柴草堆等),道路和停車場整治(整修市政路面、人行道板、路邊石、停車場等),綠化整治(整修綠地、增加綠色植物),管線整治(自來水、雨水、污水、供熱、天然氣管道等),五小行業(yè)整治。
建立完善基層黨組織,使之發(fā)揮作用
基層黨支部要堅持立黨為公、執(zhí)政為民,發(fā)揚黨的優(yōu)良傳統(tǒng)和作風(fēng),扎實做好聯(lián)系服務(wù)群眾工作,把廣大群眾緊緊凝聚到黨組織周圍。要維護群眾權(quán)益?;鶎狱h支部要樹立群眾利益無小事的觀念,積極推進黨務(wù)公開,在決策重大事項或作出重要決議、決定前,廣泛征求群眾的意見和建議,努力使制定的政策措施更好地體現(xiàn)群眾的利益;要反映群眾意見?;鶎狱h組織要積極拓寬群眾反映情況渠道,通過設(shè)置意見箱、開通信箱、開設(shè)熱線電話等多種形式,方便群眾反映意見;要解決群眾困難?;鶎狱h支部領(lǐng)導(dǎo)班子成員要牢記“兩個務(wù)必”,關(guān)心群眾疾苦,體察群眾情緒,為群眾誠心誠意辦實事,盡心竭力解難事,堅持不懈做好事,樹立起勤政廉政的良好形象。引導(dǎo)在職黨員進社區(qū)發(fā)揮黨員先鋒模范帶動作用,促進在職黨員在社區(qū)亮身份、樹形象、作表率,爭當(dāng)為民服務(wù)志愿者,為推進社區(qū)黨建與文明和諧社區(qū)建設(shè)作出了積極貢獻。認領(lǐng)社區(qū)工作崗位,參與社區(qū)開展共建活動。
街道辦事處如何改選業(yè)主委員會?
召開業(yè)主委員會會議,應(yīng)當(dāng)告知居委會,并聽取居委會的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合居委會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)行使權(quán)利范圍
業(yè)主委員會,是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。
《物業(yè)管理條例》規(guī)定: 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會和社區(qū)如何招標物業(yè)公司
⒈業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會,決定物業(yè)招標事宜包括:招標采取公開招標或邀請招標、評標委員會成員人數(shù)、推選代表招標人的評標委員會成員以及業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會在招投標事宜中的各項權(quán)力。
⒉業(yè)主委員會將業(yè)主大會表決物業(yè)招標事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。
小區(qū)內(nèi)物業(yè)用房、經(jīng)濟用房的建設(shè)
中華人民共和國物權(quán)法 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時,應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記,由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載,不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)服務(wù)用房,包括物業(yè)服務(wù)設(shè)備用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。物業(yè)服務(wù)設(shè)備用房面積根據(jù)設(shè)備安裝、使用、維護實際需要提供。物業(yè)服務(wù)辦公用房面積按照下列標準提供:
(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的,按物業(yè)總建筑面積千分之二提供,建筑面積在五萬平方米及以下的,按不少于建筑面積一百平方米提供;
(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積超過二十五萬平方米的,除按照二十五萬平方米的千分之二提供外,超過部分按千分之一的標準提供。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務(wù)辦公用房中調(diào)劑,建筑面積應(yīng)當(dāng)不少于二十平方米。第五十三條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)有獨立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功能。
小區(qū)內(nèi)物業(yè)用房、經(jīng)濟用房、停車場的后期收益的分配
(一)完善相關(guān)政策。明確小區(qū)公共收益界定、歸屬、分配和使用辦法,規(guī)范其流向,強化監(jiān)管力度。同時加強宣傳,讓小區(qū)業(yè)主知曉相關(guān)規(guī)定。
(二)加強業(yè)主權(quán)利意識,突出業(yè)主的知情權(quán)和決策權(quán)。業(yè)主是小區(qū)的主人,業(yè)主要增強權(quán)利意識,積極參與到小區(qū)管理中來,盡早成立業(yè)主委員會,實施小區(qū)自治。要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、政策、文件的規(guī)定,充分運用業(yè)主的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán),小區(qū)公共收益的使用由業(yè)主大會決定。明確公共收益的歸集方式、監(jiān)督管理及使用占比,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以參與歸集,并由業(yè)主委員會管理,定期公布使用賬目,接受業(yè)主的監(jiān)督。
(三)對公共收益較多的小區(qū),指導(dǎo)其用大部分收益補充專項維修資金,減輕專項維修資金續(xù)籌的負擔(dān)。
對業(yè)主委員會和物業(yè)公司的管理獎懲和考核
業(yè)主委員會考核條例
1、業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)公司企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理實施情況。
2、業(yè)主委員會及時了解業(yè)主及物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,配合收繳物業(yè)服務(wù)費用。
3、業(yè)主投訴物業(yè)相關(guān)問題。一屬物業(yè)管理公司責(zé)任的,業(yè)主委員會配合社區(qū)居委會督促物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)解決;二屬業(yè)主委員會職責(zé)的,按照社區(qū)居委會和上級相關(guān)物管部門要求負責(zé)解決;三屬其它業(yè)主責(zé)任的,業(yè)主委員會配合社區(qū)居委會和相關(guān)業(yè)主協(xié)商解決;四在特殊情況下,可以通過法律途徑解決問題。
4、業(yè)主委員會定期接受社區(qū)居委會和上級物管部門的考核,考核實績較突出的予以獎勵,對考核實績較差的,堅決改選補充新人。
5、小區(qū)保潔、保綠、保安人員的聘請小區(qū)業(yè)主優(yōu)先。業(yè)主自治小區(qū)的業(yè)主委員會負責(zé)對保潔、保綠、保安人員的日常指導(dǎo)、管理、監(jiān)督、考核。
6、物管小區(qū)的業(yè)主委員會定期會同上級物管部門依據(jù)物業(yè)管理委托合同確定的服務(wù)事項、服務(wù)標準進行考核,決定物管企業(yè)的續(xù)用或解聘。
7、業(yè)主委員會不能解決的問題及時上報社區(qū)居委員,按照社區(qū)居委會的指導(dǎo)方案進行解決。
8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
9、根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)合同》等,監(jiān)督檢查物業(yè)的各項工作的完成情況、履約情況,檢查物業(yè)的工作是否符合合同中約定的服務(wù)標準。
建立業(yè)主誠信體系
誠信是目前整個社會缺失的,物業(yè)行業(yè)也不例外,從誠信建設(shè)入手也是解決行業(yè)問題的有效途徑。將物業(yè)服務(wù)費納入銀行信用記錄,業(yè)主按時繳納可提升個人信用,業(yè)主不按時繳納就留下不良信用記錄,將來貸款、購買保險都有實質(zhì)影響。
當(dāng)然是物業(yè)企業(yè)也講誠信,行業(yè)兩個市場主體都講誠信才能提升行業(yè)整體誠信水平,現(xiàn)實操作,可以將物業(yè)企業(yè)分成兩部分,一部分講誠信物業(yè)企業(yè)項目,業(yè)主服務(wù)費納入銀行信用體系,另一部分物業(yè)企業(yè)項目和業(yè)主暫時不納入這個體系。兩部分物業(yè)企業(yè)可互相流動,依據(jù)標準就是業(yè)主有效投訴和行業(yè)監(jiān)管。這個誠信體系建設(shè)一定要公開透明,不能黑箱操作,所有信息定期在網(wǎng)絡(luò)公布,系統(tǒng)是以企業(yè)還是項目操作可以再探討,以項目來說可能好操作一點。物業(yè)項目加入的理由,退出的理由,清楚向社會發(fā)布,接受社會監(jiān)督,業(yè)主可以公開查詢相關(guān)內(nèi)容。
***社區(qū)
第四篇:老舊小區(qū)管理與治理調(diào)研報告
關(guān)于加強和改進老舊小區(qū)管理與服務(wù)的調(diào)研報告
——以天橋灣小區(qū)為例
第八組人員:米 妍 盧銀萍 陳海濤 代麗艷 王曉丹 執(zhí) 筆 人:米 妍 陳海濤 PPT 制 作:陳海濤
前 言
小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實際,關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益,物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對社區(qū)兩個文明建設(shè)具有重要影響。因此,探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系,提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量,為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境,對于建設(shè)和推動社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義。
基本情況
天橋灣社區(qū)位于通州區(qū)繁華地帶,占地面積約0.32萬平方公里,與區(qū)政府緊一路之隔,地理位臵優(yōu)越,交通便利。小區(qū)建成于90年代,共計14棟住宅樓,常住人口855戶、2330人,外地來京人員573人,轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、西海子早市、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來,天橋灣小區(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣,存在著物業(yè)管理不到位,小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度,嚴重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧,已成為居民群眾反應(yīng)強烈、各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實問題。
一、相關(guān)概念
(一)、老舊小區(qū)
《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》規(guī)定,老舊小區(qū)包括1990年(含)以前建成的、建設(shè)標準不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒 有建立長效管理機制的老舊小區(qū)(含單棟住宅樓),以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)。相關(guān)學(xué)者認為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題,社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高,老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時代。我國老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式:一是由社區(qū)居委會進行管理;二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機構(gòu)管理;另一種就是“多單位管理”,即一個小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。
(二)、社區(qū)服務(wù)
在社會學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一個社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務(wù)活動。按照社會學(xué)的概念,社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。
二、分析天橋灣小區(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對策
(一)居民多元化結(jié)構(gòu),物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過調(diào)查走訪,天橋灣小區(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜,包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導(dǎo)致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜。居民的生活背景、知識結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣,消費觀念,自身素質(zhì)參差不齊,不能充分認識物業(yè)管理的真正含義。一些居民只愛護自家衛(wèi)生,忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù),不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。由于歷史遺留問題,這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管,按每平米0.3元收取物業(yè)費較低,管理人員有限,服務(wù)質(zhì)量跟不上,造成了居民多數(shù)不繳費,物業(yè)收費難度大,便以降低服務(wù)標準來維持現(xiàn)狀,服務(wù)管理狀況越來越差,從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。所以導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問題。
名詞解釋: 物業(yè)管理惡性循環(huán)
物業(yè)管理服務(wù)水平不高——業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費——物業(yè)虧損減少服務(wù)項目——更多業(yè)主不繳費——矛盾激化——物業(yè)公司退出——陷入真空狀態(tài)——新物業(yè)公司(或政府接管)進入——再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。
針對此情況,居委會做了冷靜的分析,通過利用宣傳欄、倡議書、座 談會等多種形式,努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù),引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題,樹立正確的消費觀念。并引導(dǎo)物業(yè)不斷提高管理服務(wù)水平,強化物管工作人員的行為和素質(zhì),努力促進社區(qū)的和諧穩(wěn)定。目前也借助網(wǎng)格化工作,加強入戶,不斷推動居民“花錢買服務(wù)”意識的深入,提高精細化服務(wù)水準,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
(二)小區(qū)物業(yè)管理的突出問題及對策
社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專項服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對業(yè)主提供的基本服務(wù),主要包括:(1)治安管理;(4)車輛道路管理等;(2)綠化管理;(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理
多年來,天橋灣小區(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理,又存在著諸多歷史遺留問題,這些常規(guī)服務(wù)管理無序,小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點,影響了居民的歸屬感和幸福感。
1.治安管理問題
由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園,人員出入流動性和流量極大。小區(qū)沒有完全封閉,沒有技防設(shè)施,單元門未安裝門禁,2個出入口沒有人員值守,夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入,還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情,社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。
2.車輛道路管理問題
嚴重影響天橋灣小區(qū)和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求,很多居民將車放臵樓道等公共空間,或樓上樓下的搬動,也避免不了丟失,居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高,小區(qū)的機動車輛極具增多,但小區(qū)沒有規(guī)劃的停放場地,私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內(nèi),外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區(qū)居委會也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商 量安排值守人員,但由于資金問題未果。
為破解這些難題,保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定,我們沒有坐以待斃,而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用,積極牽頭組織物業(yè),居民代表,相關(guān)部門召開聯(lián)席會、座談會,本著“小事自己解決,大事協(xié)調(diào)解決”的工作原則,積極開展志愿服務(wù),發(fā)動了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊、義務(wù)看家護院,擔(dān)任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法,積極協(xié)調(diào)單位,挨戶做工作收取路燈費,解決了小區(qū)路燈照明問題。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備,解決了最基本最急需的安全問題,治安狀況大大改善。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計更新了小區(qū)東大門,控制了一小部分穿行車輛及人員,有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認可和滿意的同時,居民們思想也大大轉(zhuǎn)變,也提出應(yīng)該聘用安保人員,規(guī)范車輛管理,保證小區(qū)居民的安全,建立長效管理,提升服務(wù)水平。
3.環(huán)境維護問題
長期以來,由于歷史遺留問題,物業(yè)管理缺失,小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修,小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重,下水道經(jīng)常堵塞;沒有專業(yè)保潔服務(wù),小區(qū)道路樓道無人打掃,尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理,嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種,隨意傾倒堆放裝修垃圾,環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差,影響著居民的日常生活質(zhì)量,使居民的歸屬感很低。
近兩年,通過社區(qū)自身的努力,鼓勵居民開展自我管理,自我維護,積極做好宣傳,大力發(fā)動黨員、居民、服務(wù)隊伍開展義務(wù)勞動,參與治理和維護,大力開展樓門文化建設(shè),改善樓道面貌,增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持,為我們聘用了2名清掃員,小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護,但是很多小區(qū)樓門內(nèi)衛(wèi)生依然處于無人管理。樓門內(nèi)小廣告隨處可見,堆物堆料的陋習(xí)依然存在。小區(qū)亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質(zhì),從自身做起積極維護小區(qū)整體環(huán)境,為小區(qū)做貢獻。4.違法建設(shè)問題
由于小區(qū)長期缺少物業(yè)監(jiān)管,小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建,違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚,外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反映,居委會也曾多次入戶勸阻,并告知物業(yè)和城管進行處理,但也是因政策法規(guī)不完善,職能部門之間職責(zé)不清,缺乏聯(lián)動機制,造成執(zhí)法難。居委會又沒有權(quán)利,不能和居民對立,根本無法制止,違建亟待整治。
5、老舊小區(qū)的一般歷史遺留問題較多,天橋灣就存在比如:原開發(fā)商缺資建設(shè)標準不高,房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無法查找,給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響;70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出;小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場所等大問題??陀^的看,居民自治雖然把居民組織起來,但畢竟還停留在小打小鬧階段,解決了一些日常問題。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),重大維修及整治,還必須靠由政府主導(dǎo)投入。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制,及時反映小區(qū)存在的自身無法解決的問題,通過政府的渠道更好地促進社區(qū)歷史遺留問題的解決。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復(fù),更新路燈等問題,房屋漏雨問題也已經(jīng)提上了日程。
三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問題的建議
(一)建設(shè)為先,提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。為小區(qū)開展準物業(yè)管理打下扎實的物質(zhì)基礎(chǔ),就要先對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造,依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》,只有通過政府出資,對小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進行改造修繕,美化綠地,建立室外娛樂場所,增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)施,通過綜合整治,改善和解決一批現(xiàn)實問題,進一步完善制度,才能切實改變小區(qū)的環(huán)境面貌,為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境。可以先把事情做起來,居民對管理和服務(wù)認可后,明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù),推動“誰受益誰出資”的意識,再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。
(二)成立街道級的物業(yè)督導(dǎo)中心,切實加大對小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)力度,協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系。街道物業(yè)督導(dǎo)中心主要職能
1、物業(yè)危機應(yīng)對
本轄區(qū)居住小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務(wù)停止或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項時,啟動物業(yè)危機應(yīng)對機制,對不能維持正常物業(yè)管理秩序的,由街道辦事處及時向區(qū)政府匯報,請示對小區(qū)物業(yè)危機啟動辦事處、住建委、公安局三方協(xié)作接管機制。
2、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會
對居住小區(qū)占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向督導(dǎo)中心書面申請成立業(yè)主大會的,由督導(dǎo)中心負責(zé)進行成立業(yè)主大會的全程監(jiān)督與協(xié)助。
3.組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議
督導(dǎo)中心可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。由區(qū)房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加,共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。4.建立與公安、城管、消防、工商、住建等部門的溝通協(xié)調(diào)機制,梳理與小區(qū)物業(yè)相關(guān)的職責(zé)分工。在街道層面建立起物業(yè)監(jiān)督巡查機制,對物業(yè)管理中存在的各項問題及時解決。其中重點做好以下方面的工作:
①對小區(qū)內(nèi)停車管理不到位的情況,及時檢查取證,將信息反饋給消防部門,負責(zé)協(xié)調(diào)對違法行為的查處整治監(jiān)督;
②協(xié)調(diào)處理小區(qū)內(nèi)治安環(huán)境惡化問題,對小區(qū)的治安問題匯總,定期進行治安環(huán)境檢查,對存在的問題及時聯(lián)系公安部門進行整治;
③建立小區(qū)違法建設(shè)巡查機制,定期對小區(qū)內(nèi)是否存在違法建設(shè)行為進行檢查,對發(fā)現(xiàn)的問題及時制止查處,并向督導(dǎo)中心及時上報違法建設(shè)報告書,對需要由城管部門查處的及時聯(lián)系城管部門進行聯(lián)合執(zhí)法;
④對物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營項目進行定期巡檢,建立起小區(qū)經(jīng)營臺賬,對存在的無照經(jīng)營、違法出租等情況,制作違法經(jīng)營報告書及時反饋給工商、住建部門進行查處,徹底根除小區(qū)存在的綜治隱患。
(三)嘗試非贏利性的“準物業(yè)”自治管理模式。借鑒其它社區(qū)對老舊 小區(qū)進行集中管理的成功經(jīng)驗,政府先期投入一定資金,居民分攤定期繳納一筆費用,用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區(qū)進行維護和日常管理,探究居民互助加外包式半專業(yè)化物業(yè)管理。居民家有些小問題,能解決的提供免費服務(wù),或發(fā)動有能力的居民自助服務(wù);根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。一些需要專業(yè)服務(wù)部分則外包給專業(yè)服務(wù)商,擬訂服務(wù)協(xié)議,根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù),使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔(dān)任小區(qū)停車管理和治安防范職能,施劃停車位,向居民核發(fā)停車證。選聘綠化隊伍定期美化澆灌綠地,修枝剪葉;聘用保安加強小區(qū)的治安維護和防范;聘用懂技術(shù)的電工維修工能及時處理解決居民急需問題。做到低標準收費,高標準管理,逐步得到居民共識,過渡到標準化物業(yè)管理。爭取達到老舊小區(qū)居住環(huán)境的改善,實現(xiàn)有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理“七個有” 基本目標。最終目的是滿足居民的需求。
(四)利用社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金,解決社區(qū)公共服務(wù)難題 根據(jù)《北京市社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金管理辦法》和《關(guān)于2011年全面推進社區(qū)規(guī)范化建設(shè)工作的實施意見》文件,社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金使用范圍主要用于公益事業(yè)。社區(qū)基本公共服務(wù)方面存在的問題,可以通過申請專項補助資金,來統(tǒng)籌解決,積極開展社區(qū)、物業(yè),居民間的共駐共建活動,通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動,增進社區(qū)、物業(yè)同廣大居民的交流與溝通,讓社區(qū)居民享受更好的公共服務(wù)。
(五)積極在實踐中摸索網(wǎng)格化管理與服務(wù)工作,通過調(diào)查問卷摸清老舊小區(qū)居民對物管的需求,引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)服務(wù)項目和方式。分層次確定公益服務(wù)內(nèi)容,積極搭建服務(wù)平臺,增進居民之間的互助,促進社區(qū)各項事業(yè)發(fā)展。
一個城市發(fā)展水平,一個城市的文明程度,歸根到底都要通過作為城 市主體的人的形象來體現(xiàn),最終都具體到社區(qū)建設(shè)上。天橋灣小區(qū)是典型的老舊小區(qū),我們力圖通過街道辦事處、居委會和小區(qū)居民的共同努力全面提升小區(qū)管理和服務(wù)水平!進一步把服務(wù)社區(qū)居民、為居民排憂解難、創(chuàng)建人民滿意社區(qū)作為我們工作的重點,用實際行動拓展精品社區(qū)的內(nèi)涵。
第八調(diào)研小組 年6月21日
2012
第五篇:關(guān)于推進老舊小區(qū)物業(yè)管理的對策與建議
關(guān)于推進老舊小區(qū)物業(yè)管理的對策與建議
加強老舊小區(qū)物業(yè)管理,創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的生活居住環(huán)境,是月城區(qū)推進“繁華時尚之區(qū)”建設(shè)的一項民心工程和實事工程。多年來,月城區(qū)委、區(qū)政府高度重視老舊小區(qū)居民生活質(zhì)量和環(huán)境的提高,并將其作為改善民生的重要工作抓手,取得了初步成效。近日,課題組對月城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀和推進準物業(yè)管理工作情況進行了專題調(diào)研,并提出對策建議。
一、現(xiàn)狀與舉措
(一)現(xiàn)狀
1.模式方面。一是社區(qū)居委會自管,約占月城區(qū)的90%,主要以保潔為主,小區(qū)綠化、維修等分別由區(qū)有關(guān)部門承擔(dān);二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位委托社區(qū)居委會從事保安、保潔工作,其他綠化、維修等工作由產(chǎn)權(quán)單位出資委托管理,約占5%;三是房管站及街道開展簡單的物業(yè)管理工作,約占5%。
2.規(guī)模方面。月城區(qū)八個街道共有老舊小區(qū)無物業(yè)管理房屋1978幢、97416套,約687萬平方米。從2009年開始已在8個街道9個小區(qū)的153幢、7632套、52.6萬平方米先期實施準物業(yè)管理試點(介于專業(yè)物業(yè)管理與社區(qū)自治管理的一種模式),在試點的基礎(chǔ)上,今年又確定在16個小區(qū)334幢、15688套、1307152平方米繼續(xù)推進準物業(yè)管理。至今,已有約22%的無物業(yè)管理老舊住宅小區(qū)推行了社區(qū)化準物業(yè)管理。3.管護方面。老舊小區(qū)的物業(yè)大多是上世紀90年代以前建設(shè)的,房屋質(zhì)量參差不齊,配套設(shè)施不齊全,而且由于老舊小區(qū)實行的是低租福利制的管理模式,物業(yè)費收取率及低,使得房屋和基礎(chǔ)設(shè)施得不到及時維修和保養(yǎng),致使房屋設(shè)備陳舊、老化。盡管近幾年月城區(qū)政府投入大量資金,用于庭院改造整治、“平改坡”、小區(qū)綠化改造提升,但由于缺乏長效機制,小區(qū)“失管、失養(yǎng)、失修”等問題嚴重存在。
(二)主要舉措
1.建立機構(gòu)。為保障物業(yè)改善工程的順利實施,月城區(qū)政府于2015年8月成立了月城區(qū)物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組,各街道、社區(qū)也相繼成立準物業(yè)管理工作機構(gòu),一般由社區(qū)書記或主任兼任物管負責(zé)人。通過區(qū)、街道、社區(qū)三級聯(lián)動機制,推進改善工程。同時召開物改工作的專題會議,明確了月城區(qū)各職能部門的工作職責(zé),并制訂了《月城區(qū)老舊小區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實施方案》。
2.營造氛圍。積極宣傳相關(guān)法律法規(guī)和政策,在月城區(qū)8個街道71個社區(qū)張貼準物業(yè)管理“宣傳海報”,對無物業(yè)管理狀況作了全面的調(diào)查,進行了分類梳理。深入社區(qū)逐一聽政,并落實“四問四權(quán)”(問情于民、問需于民、問計于民、問績于民;知情權(quán)、選擇權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)),廣泛征求意見、建議,形成共識。組織試點單位負責(zé)人參加市、區(qū)兩級宣傳教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),幫助引導(dǎo)廣大居民對準物業(yè)管理的知曉和參與,培養(yǎng)物業(yè)管理有償服務(wù)意識,為推行物業(yè)管理提供組織保證和良好的外部環(huán)境。
3.落實資金。根據(jù)市配套政策要求落實了社區(qū)準物業(yè)管理中的經(jīng)費,去年撥付25萬元,今年共安排87萬余元,也已全部到帳。主要是對生活困難的家庭救助、幫扶,補貼等方式,保證其也能享有相應(yīng)的權(quán)利。同時加強了物業(yè)維修基金的使用。
4.建章立制。對老舊居住小區(qū)開展準物業(yè)管理在我市是一種嘗試,在月城區(qū)也是一種新事物,主管部門在開展此項工作時,做了大量調(diào)查研究工作,提出了試點單位要達到“八個有”的規(guī)范要求,即:有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維護、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修服務(wù)。從對去年9個小區(qū)實行準物業(yè)管理視察情況看,基本達到要求,并在不斷創(chuàng)新和規(guī)范中。
二、問題與困難
(一)觀念陳舊。多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度,使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念,在調(diào)查中,90%以上的居民對住宅小區(qū)“要不要物業(yè)管理”給予了肯定的答復(fù),但65%以上的居民認為,物管是政府的事,應(yīng)有政府承擔(dān)一切費用,35%的居民認為如果引進物管要花錢,還不如不引進,心里有抵觸情緒。消費觀念有待轉(zhuǎn)變,“花錢買服務(wù)”的意識淡薄。去年杭州市出臺文件,統(tǒng)一收取每平方物管費為0.15 元,即便是如此低廉的費用,物管負責(zé)人對能否收齊物管費心存疑慮。物管收費難一定程度上制約了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平的提高。
(二)產(chǎn)權(quán)分散。老舊小區(qū)住房產(chǎn)權(quán)形式有商品房,房改房,回遷房,農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房,居民承租房等。住房的產(chǎn)權(quán)人也具復(fù)雜性,有居民個人、直管公房、單位產(chǎn)權(quán)人(包括省級單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、電信、郵政、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。且大多各自為“居”,難以形成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)城市主干道、支路橫穿其中,有大量社會車輛通行,無法實施封閉管理。
(三)基礎(chǔ)薄弱。老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題,小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市居民生活水平的提高,對硬件設(shè)施的提升提出了更高的要求,如管理用房不夠、大小市政配套不到位,還如綠化面積過小、機動車停車難,大部分老舊小區(qū)沒有體育健身設(shè)施和文化活動空間等,有些是可以通過大量投入進行改造提升,有些項目就是投入了也無法改變,如居住空間方面的問題等。
(四)管理缺失。社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾,業(yè)主期望值與物業(yè)管理現(xiàn)狀倒掛。從一項“住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生方面”問卷中,對清潔狀況反映最大的是:小廣告亂貼,占56.39%,垃圾隨地棄置占20.28%;對社區(qū)綠化評價一般的和不滿意的占了52%;對停車占道,認為經(jīng)常發(fā)生的占39.13%,沒有占道的僅為6.67%。有些居民竟在自己家邊搭雞棚、圈狗窩、種蔬菜,法律對業(yè)主的行為存在缺失。社區(qū)與物業(yè)的矛盾、物業(yè)與業(yè)主的矛盾,以及公共維修、綠化養(yǎng)護、停車管理等矛盾錯綜復(fù)雜,有時難以調(diào)和。
三、對策與建議
(一)認識要再統(tǒng)一。加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理,是踐行“以人為本、以民為先”理念、解決人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實利益問題、提升人民群眾生活品質(zhì)的民心工程,是推進“和諧社區(qū)”建設(shè)、提高城市文明程度和管理水平的基礎(chǔ)工程,是落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的實事工程,區(qū)各有關(guān)部門要進一步解放思想、創(chuàng)新思路、落實舉措。街道辦事處要切實將推進物業(yè)管理作為一項重要工作任務(wù)來抓。要充分發(fā)揮社區(qū)黨委核心作用,建立和健全小區(qū)綜合管理體制,保證老舊小區(qū)物業(yè)管理工作順利推進,并及時總結(jié)經(jīng)驗,建立和完善物管長效機制。
(二)經(jīng)費要再落實。按照“全覆蓋、低收費、有補貼”的要求,用好、用足市政府關(guān)于推進物業(yè)管理相關(guān)資金和配套政策,區(qū)、街要按文件要求,及時匹配到位,并保證這一資金和政策的持續(xù)性,同時積極爭取市財政補助資金按社會發(fā)展和物價上漲指數(shù)有一個增長的比例。規(guī)范物管服務(wù)收費行為,物管小區(qū)可以根據(jù)管理規(guī)模、服務(wù)成本、經(jīng)營收入等情況,在政府指導(dǎo)價(每月每平方米建筑面積1.2元,可上浮20%)規(guī)定的幅度內(nèi),充分征求居民意見后確定具體收費標準。對確實入不敷出的物管小區(qū),建議以街道為單位進行統(tǒng)籌,??顚S?。同時建議月城區(qū)政府要減免相關(guān)物管稅費,出臺相應(yīng)的扶持政策,對小區(qū)物管自有經(jīng)營房、停車收入和小區(qū)廣告收入要全部足額用于小區(qū)物業(yè)管理。
(三)硬件要再改善。對老舊小區(qū)硬件設(shè)施的改造和提升,是提高居民生活品質(zhì)的根本問題,也是實行物業(yè)管理的核心環(huán)節(jié),因此在推進“庭改”工作中,結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求,對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進行全面改善,特別是小區(qū)道路、房屋維修整理、立面整治、管線序化、公用事業(yè)管線改造、公共照明、監(jiān)控設(shè)施、保安門、綠化配置、停車位劃定等,與大市政和整體布局相適應(yīng),盡可能一步到位,不留遺憾。抓住市政府對購買物管用房的補貼政策,盡快在全區(qū)開展排摸、統(tǒng)計,能新建的就新建,能新購的就新購,能置換的就置換,能補辦手續(xù)的就補辦手續(xù),總之,要保證物管用房足額配置到位。因多種原因,暫時不能配置物管用房的,也要采取臨時借用、租賃等過渡性辦法解決。
(四)服務(wù)要再提升。月城區(qū)政府在加強對物管人員職業(yè)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)的同時,要加大對街道物業(yè)管理推進工作的考核,并列入年終工作考核內(nèi)容。建立健全基層物管組織機構(gòu),建議在街道城管科增掛物管辦牌子。在條件許可的社區(qū)設(shè)立物管專管員,因條件限制一時無法解決的,通過整合資源,明確現(xiàn)小區(qū)配備的城管協(xié)理員兼管物業(yè)管理工作。加強社區(qū)準物業(yè)管理臺帳。規(guī)范工作制度,不斷深化服務(wù)標準,落實責(zé)任片,規(guī)范便民卡。盡快建立爭議化解和糾紛處理工作機制,制定物業(yè)管理中投訴糾紛中的工作職責(zé)和處理程序,制定和完善物業(yè)應(yīng)急管理機制,為廣大居民提供最便捷、最有效的服務(wù)。加強資源整合,為使有限的經(jīng)費發(fā)揮更大的作用,以街道為單位配備專業(yè)技術(shù)人員,由街道城管科(物管辦)對技術(shù)人員進行統(tǒng)一調(diào)度,為各小區(qū)居民提供各項維護和維修服務(wù)。
(五)部門要再聯(lián)動。盡快成立區(qū)、街推進物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組,進一步明確建設(shè)、城管、行政執(zhí)法、工商、公安、民政、衛(wèi)生、國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門和相關(guān)專業(yè)單位的管理職責(zé),各相關(guān)部門和專業(yè)單位要按職責(zé)分工、制定管理細則,做到不越位、不錯位、不缺位。月城區(qū)政府應(yīng)定期召開物管工作例會,分析研究、協(xié)調(diào)解決物管工作和準物業(yè)管理推進工作中碰頭的困難和問題。共同推進老舊小區(qū)的物業(yè)管理。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在物業(yè)管理中綜合協(xié)調(diào)作用。社區(qū)居委會也要將物業(yè)管理納入日常管理工作,開展相關(guān)的宣傳、協(xié)調(diào)、檢查和考核等工作,確保正常運行。
老舊小區(qū)的物業(yè)管理盡管存在這樣或那樣的問題和困難,但只要我們制定推進規(guī)劃,堅持和完善相應(yīng)的管理辦法,不斷創(chuàng)新和提升服務(wù)水平,相信月城區(qū)老舊小區(qū)實施物業(yè)管理一定有一個非常美好的發(fā)展前景,準物業(yè)管理逐步向?qū)I(yè)化物業(yè)管理過渡的目標一定會實現(xiàn)。