第一篇：瀘州東洲物業(yè)管理有限公司物業(yè)使用手冊[001]

物業(yè)使用手冊

瀘州東洲物業(yè)管理有限公司

目錄

1、致業(yè)主書

P2-3

● 函書

● 物業(yè)規(guī)劃

● 公司簡介

2、服務(wù)指南 P4-7

3、物業(yè)使用守則 P8-11

4、物業(yè)管理服務(wù)承諾

P12

5、物業(yè)管理小常識 P12-13

6、便民服務(wù)項目 P14-15

7、生活指南 P16 附件：（1）房屋驗收交驗單 P17-18（2）房屋裝修責(zé)任協(xié)議書 P19-22（3）房屋裝修安全文明施工承諾書 P23-26（4）鑰匙及附件發(fā)放清單 P27-28 致業(yè)主書 尊敬的業(yè)主：

【東洲·墨香苑】在您的熱切期待下，終于正式交付給您使用了！從這一刻起，瀘州東洲物業(yè)管理有限公司員工將向您提供竭誠、周到的服務(wù)。

為把【東洲·墨香苑】建成一個安全、文明、整潔、優(yōu)美的物業(yè)住宅小區(qū)，我們已高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次地做好了入伙前的各項準(zhǔn)備工作。同時，為體現(xiàn)【東洲·墨香苑】物業(yè)風(fēng)格，體現(xiàn)【東洲·墨香苑】物業(yè)管理水平的經(jīng)典之作，我們將對【東洲·墨香苑】實行規(guī)范化、專業(yè)化的管理。

希望通過我們對【東洲·墨香苑】的管理，能讓您體味到真正意義的“安居樂業(yè)”，實現(xiàn)您心中“幸福美滿家園”的夢想。

物業(yè)規(guī)劃 【東洲·墨香苑】位于瀘州市城北新區(qū)香林路與南光路交匯處，占地面積122畝，總建筑面積約11萬平方米。

【東洲·墨香苑】由瀘州東洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司精心開發(fā)建設(shè)，為瀘州市首家別墅型高檔自然生態(tài)園區(qū)。小區(qū)采用圍合組團(tuán)方式，用現(xiàn)代技術(shù)演繹傳統(tǒng)的居住內(nèi)涵，建筑以歐式別墅的風(fēng)格利用原有的山形地貌，依山就勢，重組了花園、廣場、水系、綠地、文物等自然元素，使之與曲徑通幽的園林特色融會貫通，將自然與人文最詩意的結(jié)合奉獻(xiàn)給您。生活配套

【東洲·墨香苑】設(shè)計典雅，配套合理。設(shè)有24小時小區(qū)電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫缶到y(tǒng)、24小時電子巡更系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、緊急求救報警系統(tǒng)。配備了水、電、氣、光纖、通訊等。小區(qū)還配置會所、幼兒園、網(wǎng)球場、中心休閑區(qū)、戲水景區(qū)、社區(qū)活動設(shè)施及便民商店等設(shè)施。交通配套 小區(qū)與老城區(qū)僅一橋之隔，距沱二橋轉(zhuǎn)盤僅1分鐘車程，與超長途客運中心相毗鄰，230、231路等多路公共汽車直達(dá)園區(qū)，交通位置優(yōu)越、方便。公司簡介 瀘州東洲物業(yè)管理有限公司是一家自負(fù)盈虧、具有獨立法人資格、專業(yè)的物業(yè)管理公司，公司座落于城北新區(qū)香林路二段東洲·墨香苑小區(qū)入口處。公司的經(jīng)營理念是“兢業(yè)營造墨香苑，誠信以待眾業(yè)主”。

公司擁有一支經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)、工作認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)高效的管理隊伍。其中大、中專以上學(xué)歷占70%，具有專業(yè)技術(shù)職稱者占60%以上，具備較強的人力資源和綜合管理實力。依據(jù)規(guī)范的管理公約和科學(xué)的操作程序，耐心細(xì)致的工作準(zhǔn)則，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。公司為引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，特聘請具備二級資質(zhì)且經(jīng)驗豐富的杭州公用物業(yè)管理有限責(zé)任公司作為東洲·墨香苑的物業(yè)咨詢公司，聘用期為3年。希望吸收杭州先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)宗旨。

優(yōu)美、舒適、安全、文明的生活環(huán)境基于良好的物業(yè)及完善的管理服務(wù)，同時更需要業(yè)主真誠的配合和支持。為此，我公司根據(jù)《瀘州市城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》及物業(yè)管理有關(guān)文件精神，編制本手冊。手冊載明事項，關(guān)系您與全體業(yè)主共同利益，請您認(rèn)真閱讀。若有疑問，請向公司咨詢，我們將樂意盡力協(xié)助。誠望您們給予我們支持和協(xié)助，讓我們共同創(chuàng)造一個美好的家園而努力。服務(wù)指南

一、管理范圍和服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)管理范圍包括物業(yè)及物業(yè)使用的相關(guān)方面，我司將對下列事項進(jìn)行管理和服務(wù)。

● 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新?！?物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務(wù)?！?公共花草樹木、綠地及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理?！?協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、搞好安全防范?！?業(yè)主檔案及物業(yè)檔案資料的建立和保管?！?其它特約服務(wù)。

二、物業(yè)管理服務(wù)費 管理服務(wù)費是物業(yè)正常使用和維護(hù)所必需的費用。為了您所擁有的物業(yè)以及物業(yè)使用的相關(guān)設(shè)施設(shè)備、環(huán)境能得到良好的維護(hù)和保養(yǎng)，請您按時繳納物業(yè)管理費。根據(jù)本小區(qū)實際情況，我公司每半年首月向您收取半年物業(yè)管理費。

收費范圍： 物業(yè)管理費

住宅：在前期由開發(fā)商補貼的情況下，暫定0.4元/月·㎡（截止到2004年12月31日）營業(yè)房：1.0元/月·㎡，車庫：15元/月·間

車位管理費 100元/月·輛 專項有償服務(wù)費 協(xié)議收費 代收代繳（一次性）裝修垃圾清運費平式、躍式房：200元/戶，復(fù)式房：300元/戶

營業(yè)房：1元/㎡

三、裝修審批程序 根據(jù)國家建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，凡需裝修的業(yè)主和物業(yè)使用人在裝修前必須前往我公司辦理裝修審批手續(xù)。未經(jīng)許可不得擅自裝修，以免造成您和他人財產(chǎn)不必要的損失。

1、住戶在裝修前攜所有權(quán)人證明、身份證及裝飾裝修方案前往我公司提出申請，領(lǐng)取《裝修申請表》，詳細(xì)填寫裝修的相關(guān)內(nèi)容，提供裝修圖紙，包括裝修平面圖、空調(diào)布置平面圖、室內(nèi)水電管線插座布置圖一份。

2、住戶在裝修前到我公司登記備案后，由我公司發(fā)給《房屋裝修許可證》，并簽訂《房屋裝修責(zé)任協(xié)議書》。

3、裝修施工單位須持企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、委托裝修協(xié)議書，及裝修施工人員身份證復(fù)印件、外地人員暫住證前往我公司備案，并辦理《臨時出入證》，簽訂《房屋裝修安全文明施工承諾書》后，方可施工?！杜R時出入證》每人一證，不得轉(zhuǎn)讓，有效期為三個月，若因工程未完需延長期限者，請及時辦理延期手續(xù)。

四、用水用電

1、用水實行總表計量，用戶設(shè)分表，根據(jù)水司規(guī)定，您需交納的水費為您實際使用的水費加損耗費用，費用由我公司代收代繳。

2、小區(qū)配電使用高壓供電高壓計量，根據(jù)電力局規(guī)定，您需交納的電費為您實際使用電費加損耗費用，費用由我公司代收代繳，敬請您理解配合。

3、公用配套設(shè)備運行能耗等公攤電費由公司按實分?jǐn)?，望您能理解配合?/p>

4、天然氣實行一戶一表，費用由業(yè)主或使用人直接向有關(guān)部門繳納。

五、防火安全 消防安全，預(yù)防為主。防消結(jié)合，人人有責(zé)。樓宇防火，人人重視。消防設(shè)施，人人愛護(hù)。一人違章，大家規(guī)誡。一處失火，必將殃及他人。

1、請您不要擅自挪用或損壞消防設(shè)備和器材，保持走廊、樓梯及防火通道暢通。

2、一旦發(fā)生火警，務(wù)必保持冷靜，并按下列步驟滅火自救：

● 立即撥打“119”，并關(guān)閉電源總閘?！?通知公司或保安值班中心。● 嘗試用就近滅火器或消防栓滅火自救。

3、不可將易燃易爆物品攜入樓宇存放或使用。

4、不在公共場所動用明火和焊接作業(yè)，不違章用電。

5、遇暴風(fēng)雨，住戶應(yīng)做好安全事項，尤其對放在陽臺、窗臺上的花盆等其它可移物件安置穩(wěn)妥，以防不測。

六、安全防范

1、保障業(yè)主安全是本公司最為重視的內(nèi)容，小區(qū)實行全封閉管理，有專業(yè)的保安隊伍，負(fù)責(zé)24小時安全防范。

2、為有效防止偷盜等治安案件的發(fā)生，保安人員隨時甄別出入小區(qū)人員，如果被甄別者是您的親友或訪客，請您協(xié)助和諒解。工作人員上門造訪或工作，將向您出示工作證，請勿讓陌生人進(jìn)入家中。

3、保安門衛(wèi)將對出門大件物品進(jìn)行登記檢查，并需經(jīng)住戶的確認(rèn)方可放行，晚上10：00時至早晨7：00時前禁止一切物品搬運。

4、為了您的安全，請愛護(hù)安全防范設(shè)施，提醒您的孩子勿亂按樓宇可視對講系統(tǒng)。

5、為您居室財產(chǎn)的安全，外出時，請檢查關(guān)閉水、電、氣等閥門開關(guān)，并關(guān)好所有門窗。

6、為了交通治安防范需要，小區(qū)對進(jìn)出車輛進(jìn)行登記制度。

7、安全防范智能化預(yù)留接口為您提供個性化服務(wù)。

8、若發(fā)現(xiàn)任何可疑情況，請及時與保安值班中心和我公司聯(lián)系。

七、報修、投訴 如您家中的水電發(fā)生問題或需要其它幫助，可直接向我公司報修和登記，我們將在盡可能短的時間內(nèi)為您調(diào)查和解決。如您對我們的工作有意見和建議，歡迎您向我們提出投訴，我們將認(rèn)真落實您所反映的情況，妥善解決。

八、其它

1、小區(qū)內(nèi)公共走道、屋頂和其它公共場所不得違章搭建、改建或安裝任何設(shè)施和設(shè)備。

2、樓上住戶，切勿往窗外亂扔?xùn)|西，一旦發(fā)生傷人損物，須負(fù)責(zé)賠償，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。物業(yè)使用守則 為使【東洲·墨香苑】每一位業(yè)主都能享受到安靜、舒適、文明、安全的生活環(huán)境，本公司根據(jù)《瀘州市城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》、國家建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》及其它有關(guān)文件精神，并結(jié)合【東洲·墨香苑】居住區(qū)實際情況，特編制本守則，望全體業(yè)主和使用人自覺遵守。房屋裝修管理規(guī)定 為了確保樓宇的外觀和結(jié)構(gòu)不受損壞，使您擁有的物業(yè)保值、增值，每位住戶裝修都必須遵守裝修管理規(guī)定，不得違章裝修。

1、任何裝修不得改變房屋的柱、梁、板、承重墻及屋面防水隔層、上下管道等建筑構(gòu)件。業(yè)主和使用人必須嚴(yán)格按申報批復(fù)圖紙施工，不得擅自改動。

2、住宅裝修不得改變房屋外觀形象，不得封閉陽臺。未經(jīng)許可，不得設(shè)立戶外廣告或標(biāo)志。房屋外立面不得擅自安裝曬衣架、花架和雨棚等有礙觀瞻的設(shè)施。屋頂不得擅自安裝衛(wèi)星接受器，不得擅自安裝太陽能熱水器。（平、半躍式住宅的頂層住戶可在露臺上按照我司統(tǒng)一規(guī)定的顏色、款式、規(guī)格安裝雨蓬和晾衣架，其余住戶只能在陽臺上按照我司統(tǒng)一規(guī)定的顏色、款式、規(guī)格安裝自動晾衣架）

3、住戶陽臺和窗不能安裝防盜柵欄，底層住戶確需安裝，應(yīng)向我司提出申請，按我司統(tǒng)一規(guī)定的式樣、規(guī)格安裝內(nèi)置式防盜窗。

4、浴廁、廚房裝修時，不能損壞地面防水層、防水墻，應(yīng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂方案，并做養(yǎng)水試驗。對地漏、下水管道等，不可擅自移位。不得隨意改動水、電、煤氣、智能化預(yù)埋管線走向和封閉檢修口。

5、外立面上的墻體均不得鑿壁、打洞，開設(shè)門道、窗口及改變外墻色彩。住戶安裝分體式空調(diào)，室外機(jī)一律按統(tǒng)一規(guī)定位置安裝，冷凝水管接入相對應(yīng)的下水口。窗式空調(diào)一律不能破墻安裝。

6、所有裝修工程只限在戶內(nèi)進(jìn)行，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施，嚴(yán)禁在樓道等公共部位從事裝修作業(yè)（攪拌泥沙等）或堆放材料等。裝修垃圾不得在園區(qū)隨意堆放，裝修施工人員應(yīng)每日清理垃圾，袋裝扎口后放在指定地點。

7、搬運材料過程中不得損壞樓道、墻面、地面等。施工時須應(yīng)提供足夠防御措施以減少裝修期內(nèi)引起的塵埃及噪聲。

8、業(yè)主和使用人、裝修施工人員必須維護(hù)園區(qū)內(nèi)的設(shè)施和場地的完好、整潔，不得在公共區(qū)域隨意拋物、踐踏綠地或隨地大小便。

9、裝修施工人員不得野蠻施工，嚴(yán)禁將泥漿、膠水及垃圾倒入上下排水、排污管道，以免堵塞。

10、裝修材料出小區(qū)須憑業(yè)主委托單保安方能放行。

11、裝修施工人員一律憑臨時出入證出入小區(qū)，隨時接受我公司工作人員的檢查。

12、遵守施工安全操作規(guī)程，按規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不動用明火或焊接作業(yè)，確保作業(yè)人員和周圍住戶的財產(chǎn)安全。

13、禁止夜間21：00時至次日7：30時前進(jìn)行裝修作業(yè)。環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 本公司設(shè)有綠化保潔中心，園區(qū)內(nèi)的公共場地及公用樓道由專職保潔員負(fù)責(zé)清掃。但仍有賴于全體住戶的通力合作，遵守社會公德方可確保園區(qū)的清潔。

1、請各位住戶配合，每日將生活垃圾袋裝后置于指定收集點，以便于保潔員清運。切勿將垃圾廢物堆放在走廊或其他公共地方。

2、為保持小區(qū)環(huán)境整潔，請勿將果皮、紙屑等垃圾拋出窗外或置于公共場所。請勿隨地吐痰，亂扔煙頭，亂倒污水。

3、公共環(huán)境，人人有責(zé)。不得在樓宇外亂寫亂畫、亂貼字畫廣告；不得在小區(qū)內(nèi)制造各種污染。若您發(fā)現(xiàn)有損公共環(huán)境的行為，請速與保安或公司聯(lián)系，并及時糾正、制止。

4、嚴(yán)禁在室內(nèi)外（陽臺）飼養(yǎng)家禽，以保持室內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生。

5、樓梯走廊及公用場所不能堆放、吊掛物品，公共場所不得晾曬衣物、堆放物品。綠化、庭院水系管理規(guī)定 為使小區(qū)有一個優(yōu)美清新的居住環(huán)境，小區(qū)的綠化和園林設(shè)施人人共擁，人人都應(yīng)自覺維護(hù)。若有損毀，照價賠償。住戶對小區(qū)的綠化不得有下列行為：

1、攀折花木及在樹上晾曬衣物，拉繩索、鐵絲掛物件等。

2、攀爬花木的保護(hù)設(shè)施及花壇，在草坪上及綠化帶內(nèi)嬉戲、玩耍。

3、在綠地內(nèi)堆放任何物品，傾倒污水和垃圾。

4、在綠化帶上設(shè)置廣告、招牌，在園林設(shè)施和小品上亂刻、亂畫。

5、在綠地上種菜（包括私家花園內(nèi)）、圈養(yǎng)家畜。

6、向水系中吐痰、大小便、拋扔垃圾等污物。

7、在水系中游泳、洗澡或洗刷任何物品?！?為了孩子的安全，幼童在水系邊玩耍須有成人陪同。車輛停放管理規(guī)定 為保持小區(qū)居民安靜和道路暢通，進(jìn)入小區(qū)的車輛應(yīng)嚴(yán)格遵守本規(guī)定。

1、園區(qū)業(yè)主車輛，須到我公司辦理登記備案手續(xù)。外來車輛進(jìn)入小區(qū)須經(jīng)保安同意，登記后方可駛?cè)耄⑼７旁谥付ǖ攸c。

2、凡裝有易燃、易爆、劇毒或者污染性物品的車輛嚴(yán)禁駛?cè)氡拘^(qū)。

3、園區(qū)車輛停放實行收費管理，請在入住后即到我公司辦理相應(yīng)的登記手續(xù)，按規(guī)定將車輛停放在指定泊位，并按時繳納費用。原則上小區(qū)只停放本小區(qū)住戶的私家小型客貨車，禁止停放大客車、大貨車（除小區(qū)巴士外）。車輛停放按市物價局統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取停車費。

4、臨時汽車停放，請您服從管理人員的指揮，停放在指定泊位，并繳納停車泊位費，費用按每日4小時以上4元收取。

5、車輛停放后，請您鎖好車門，關(guān)好門窗，并將防盜系統(tǒng)調(diào)至警備狀態(tài)。請勿將貴重物品遺留在車上，并注意泊位的清潔衛(wèi)生。

6、進(jìn)入小區(qū)的車輛，車速控制在5公里/時內(nèi)，禁止鳴號。

7、不準(zhǔn)在小區(qū)任何場地試車、練車及無證駕車。不準(zhǔn)輾壓綠地，損壞路牌和各類標(biāo)識，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。

8、業(yè)主（使用人）應(yīng)加強自我防范意識，鎖好車輛，以防失竊，并保持場地衛(wèi)生。

9、不得在人行道、車行道、消防道上停放任何車輛[機(jī)動車輛只能在泊位內(nèi)停放。安全用水、用電、用氣管理規(guī)定

1、業(yè)主（使用人）必須遵守用水、用電、用氣的有關(guān)規(guī)定和本公司制定的有關(guān)規(guī)定。各種閥門開關(guān)及用電器具必須認(rèn)真檢查，確認(rèn)安全方可離開。

2、不得將垃圾污物倒入座便器、下水道，不得將毛發(fā)排入下水管道，防止抹布之類東西跌入下水道，以免堵塞。

3、不得移動遷拆水、電、氣入戶位置，不得擅自更換戶表，不得將電線直接埋入墻內(nèi)、地下。

4、開關(guān)跳閘應(yīng)查明原因，不得強行合閘，用電負(fù)荷不得超過電表額定功率。

5、用電熱器具應(yīng)防止短路，并遠(yuǎn)離易燃物品，人離開時，必須斷開電源。

6、因使用不慎或疏忽造成毗鄰業(yè)主房屋及財產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。寵物飼養(yǎng)管理規(guī)定

1、住宅區(qū)不得飼養(yǎng)家禽，飼養(yǎng)犬類須持有關(guān)部門的飼養(yǎng)證明，并到我公司登記備案。

2、準(zhǔn)養(yǎng)的寵物不得侵?jǐn)n他人的日常生活。

3、準(zhǔn)養(yǎng)的寵物出戶時間為晚上7：00時至次日6：00時止，寵物在戶外排泄的糞便，主人應(yīng)立即予以清除。

4、不得在公共場所及陽臺上飼養(yǎng)鴿子。（若您是信鴿協(xié)會會員，須經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)及周邊業(yè)主同意后方可飼養(yǎng)）。精神文明建設(shè)公約 為了讓廣大住戶擁有一個健康、文明的工作、生活和學(xué)習(xí)環(huán)境，把我們的家園建設(shè)成祥和、舒適的住宅小區(qū)，特制訂本公約：

1、熱愛祖國，遵紀(jì)守法，遵守瀘州市民守則；

2、熱愛小區(qū)，關(guān)心小區(qū)，積極參與社區(qū)活動，共同維護(hù)和創(chuàng)建文明優(yōu)秀住宅小區(qū)；

3、鄰里相處，貴在和睦，若有糾紛，及時化解，互諒互解，寬宏大量；

4、不傳播黃色淫穢書刊和錄像，不聚眾賭博、斗毆；

5、加強防盜、防火觀念，提倡助人為樂，見義勇為的社會風(fēng)尚；

6、愛護(hù)公共財物，講究公共道德，遵守公共秩序；

7、講文明，樹新風(fēng)，共同維護(hù)公共衛(wèi)生，公共綠化和公共設(shè)施；

8、積極參與公益活動，爭創(chuàng)文明家庭。

物業(yè)管理服務(wù)承諾

1、客戶接待：每周七天8小時接待

2、維修接待：每天24小時接待

3、水電急修：20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，完工后清潔場地

小修3天內(nèi)修復(fù)，返修率不超過1%

中大修3天內(nèi)予以答復(fù)，明確修復(fù)日期

4、保安服務(wù)24小時治安巡邏，接到報警求助電話后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場

5、衛(wèi)生保潔：環(huán)境衛(wèi)生，每周七天清潔 公共樓道衛(wèi)生，每周二次清潔

6、來信、來訪：一周內(nèi)答復(fù) 物業(yè)管理小常識 什么是自用部位 是指一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院及室內(nèi)墻面等部位； 什么是自用設(shè)施設(shè)備 是指一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、家具用品以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線等設(shè)備； 什么是共用部位 是指住宅建筑的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯、走廊通道等。什么是共用設(shè)施設(shè)備 是指住宅小區(qū)內(nèi)，建筑費用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、鍋爐電梯、供電線路、照明、暖氣、線路、消防設(shè)施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場庫、公益性文體設(shè)施設(shè)備等用房。什么是房屋承重結(jié)構(gòu) 指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>

什么是業(yè)主委員會 業(yè)主委員會簡稱業(yè)委會，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。什么是物業(yè)管理 是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，通過對對各類房屋以及配套人共用設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維護(hù)、修繕、整治管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)活動。物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。

便民服務(wù)項目 ● 代叫出租車 ● 代訂報刊、雜志 ● 代訂牛奶、飲用水 ● 電話留言服務(wù) ● 組織各類展銷 ● 代理房屋租賃 有償服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn) 收費標(biāo)準(zhǔn) 類別 編號 服 務(wù) 項 目（不含材料費）01 安裝燈具 20元／套 02 安裝用電明線 0.5元/米 03 換鎮(zhèn)流器 5元/個 04 拆換入戶電源線 30元/次（50米）家 電 05 拆換燈座 5元/只 安 06 拆換插座線 10元/次 裝 07 拆換照明開關(guān) 5元/個 維 08 墻面粉刷 4元/㎡ 修 09 換門鎖 10元/套

換門窗玻璃 10元/㎡ 11 安裝門鈴 5—10元/只 修理門鈴 2—5元/次換裝座便器 50元/只 14 換裝浴缸 80元/只 15 修理普通水龍頭 1—5元/次 家庭 調(diào)換水龍頭、軟管 5—10元／只 16 水管 安裝洗臉盆、洗菜盆 30元／套 17 安裝 下水道嚴(yán)重堵塞，需動機(jī)械維修 10―30元／次 18 疏通 30元/次 19 疏通地漏、廁所管道 30元 20 疏通排污管 收費標(biāo)準(zhǔn) 服 務(wù) 項 目 類別 編號（不含材料費）清潔地毯 21 3元/㎡ 清 2清潔玻璃 5元／m 22 潔 2地板打臘 4元／m 23 服 清洗抽油煙機(jī) 30元/次 24 務(wù) 其它清潔服務(wù) 20元/次 25 鐘點工 8元/小時 26 家 做飯 10元/小時 政 27 服 看護(hù)病人 30元/天 28 務(wù) 上門收洗衣服（洗衣費另議）2元/次 29 傳真 10元/張 30 商 打字 10元/張 31 務(wù) 復(fù)印 0.5元/張（A4）32 服 汽車打蠟 50元/輛 33 務(wù) 洗車 10元/輛 34 租售綠化盆景 市價 禮儀 35

服務(wù) 36 代接代送客人 面議 其它服務(wù) 37 另議 生活指南 匪 警：110 瀘州電信服務(wù)熱線：1000 查 號 臺：114 電信用戶投訴臺：180 火 警：119 市話障礙管理自動臺（免費）：112 急救中心：120 長途查詢臺：116 特快專遞：185 自動信息臺：168 交通肇事：122 語言信箱：166 話費查詢（免費）：170 人工信息臺：160 龍馬潭區(qū)公安局紅星派出所：2507558

民航售票處：2297740 天立國際學(xué)校：2514586 龍馬潭區(qū)新民小學(xué)：2591690

柏香林幼兒園：2589978

寶來橋198號聯(lián)運公司：2392517 龍馬潭區(qū)中醫(yī)醫(yī)院：2990548 瀘醫(yī)附院急診室：2292219 建平中醫(yī)醫(yī)院：2591100 柏香林農(nóng)貿(mào)市場：2589724 申銀萬國證券：2294247 華夏證券：2223103 房屋驗收交驗單

瀘州東洲物業(yè)管理有限公司： 根據(jù)本人與貴公司共同驗房，本業(yè)主已對交付使用的房屋、車庫及附屬設(shè)施進(jìn)行驗收，現(xiàn)予以確認(rèn)。

閣（居）

棟 號 業(yè)主_________ 年 月 日 房屋裝修責(zé)任協(xié)議書 甲方：瀘州東洲物業(yè)管理有限公司 乙方： 業(yè)主（使用人）為使廣大業(yè)主（使用人）能有一個舒適、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，保證本物業(yè)完好無損，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國家建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，就房屋裝修訂立如下協(xié)議： 第一條、住宅裝修的基本情況 裝修地點： 閣（居）住宅建筑面積：＿＿＿＿＿㎡ 房屋結(jié)構(gòu)類型：＿＿＿＿＿＿。第二條 甲方責(zé)任

一、甲方對乙方裝修住宅的行為實施日常檢查和管理，以保障房屋安全、維護(hù)公共設(shè)施設(shè)備的正常使用和相鄰業(yè)主的正當(dāng)利益。

二、甲方將裝修的相關(guān)法規(guī)、裝修的禁止行為、注意事項通過《物業(yè)使用手冊》中房屋裝修管理規(guī)定給予明確，并對進(jìn)入住宅區(qū)的乙方裝修施工人員進(jìn)行裝修須知的宣傳。

三、甲方對乙方裝修施工人員進(jìn)入小區(qū)的臨時出入證進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)證件過期，督促其及時辦理續(xù)期手續(xù)，甲方禁止無證裝修施工人員進(jìn)入小區(qū)從事施工活動。

四、甲方每天對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)予以制止。對乙方整改不及時的，甲方令其停止裝修，直至乙方整改完畢。對施工不當(dāng)造成公共部位或設(shè)備設(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)督促責(zé)任人及時修賠。對涉及房屋結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)及時報區(qū)房地產(chǎn)管理部門依法查處。第三條 乙方責(zé)任

一、乙方嚴(yán)格遵守國家建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《物業(yè)使用手冊》中的房屋裝修管理規(guī)定進(jìn)行規(guī)范裝修，不隨意裝修，并辦理有關(guān)裝修手續(xù)。

二、裝修施工人員進(jìn)入小區(qū)，自覺佩帶臨時出入證，以便我司工作人員檢查，如人員變動，及時辦理變更手續(xù)。施工人員須文明規(guī)范施工，不影響相鄰業(yè)主或使用人的正常生活。

三、維護(hù)房屋外觀統(tǒng)一，涉及房屋外立面的裝修嚴(yán)格按甲方裝修管理規(guī)定裝修。對裝修不當(dāng)造成相鄰業(yè)主的房屋或公共部位損壞的，承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)蓉?zé)任。

四、乙方在甲方規(guī)定時間內(nèi)從事裝修作業(yè)。裝修時間為7：30時至中午12：00

21：00

時止。

時至下午2：00時不從事敲、鉆、鋸等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工作業(yè)。

五、不在公共部位亂寫、亂劃、亂畫、張貼廣告，保持環(huán)境整潔。建筑垃圾袋裝后，按規(guī)定時間集中堆放在指定地點。搬運材料或清運垃圾后，及時清掃地面，以保持公共部位清潔。

六、裝修施工隊?wèi)?yīng)與甲方簽訂《房屋裝修安全文明施工承諾書》后，方可進(jìn)場施工。

七、由于裝修施工原因造成的公共部位或相鄰業(yè)主財產(chǎn)損失的，由裝修企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)賠償。

八、乙方應(yīng)對裝修施工人員裝修行為進(jìn)行監(jiān)督和管理，若造成消防、治安、違規(guī)裝修的事故，負(fù)有法律責(zé)任。第四條 本協(xié)議在履行中若發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，可向人民法院提起民事訴訟。第五條 本協(xié)議自甲、乙雙方簽字蓋章之日生效。本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲 方（蓋章）：瀘州東洲物業(yè)管理有限公司 乙 方（蓋章）： 代表人（簽字）： 代表人（簽字）： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 年 月 日 年 月 日 房屋裝修安全文明施工承諾書

依照國家建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《瀘州市城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》，為確保東洲·墨香苑物業(yè)完好和裝修期間的公共環(huán)境、業(yè)主利益不受損失，達(dá)到業(yè)主滿意購房，精心裝修，高興入住及安居樂業(yè)之目的。特制定本承諾書。

一、本施工隊嚴(yán)格遵守東洲·墨香苑物業(yè)裝修管理規(guī)定。

二、裝修必須遵守按圖施工的原則，嚴(yán)格按照技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)施工，不偷工減料，所用的材料不以次充好，不弄虛作假，不野蠻施工，確保裝修工程質(zhì)量。

三、不擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)（包括庭院木梯，躍層樓梯的位置）及公共管道走向，不變更原設(shè)計用途。

四、對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、頂及陽臺不鑿、不拆。不遷拆、更改公用設(shè)施位置或改裝任何排水及污水管道、電信、智能盒端口、有線電視接口等。

五、房屋外立面上不擅自安裝曬衣架、花架、雨棚等有損觀瞻的設(shè)施設(shè)備。屋頂不安裝衛(wèi)星接受器，不擅自安裝太陽能熱水器。（平、半躍式住宅的頂層住戶可在露臺上按照我司統(tǒng)一規(guī)定的顏色、款式、規(guī)格安裝雨蓬和晾衣架，其余住戶只能在陽臺上按照我司統(tǒng)一規(guī)定的顏色、款式、規(guī)格安裝自動晾衣架）

六、不改變外立面的顏色、形狀及戶門、窗。（包括陽臺、排屋綠化柵欄、庭院木梯）

七、不封閉陽臺，內(nèi)置式防盜柵欄按物管處統(tǒng)一規(guī)格安裝。

八、所有裝修工程只限在戶內(nèi)進(jìn)行，不在樓道等公共部位攪拌泥沙，從事裝修作業(yè)。

九、不往公共管道（屋內(nèi)下水道）傾倒垃圾、泥沙、易燃易爆、有毒和有害物質(zhì)。

十、不在園區(qū)內(nèi)游蕩、喧嘩、酗酒、賭博。

十一、每日清理戶內(nèi)建筑廢料，以保持清潔并減少火災(zāi)可能性，建筑垃圾袋裝后堆放在指定地點。

十二、不損壞和動用公用設(shè)施設(shè)備，以及侵占鄰里財產(chǎn)。

十三、嚴(yán)格執(zhí)行瀘州東洲物業(yè)管理有限公司用電用火的管理制度，不動用明火和焊接作業(yè)。

十四、在裝修過程中，保證通道、走廊及消防安全出口暢通。不損壞、戲弄消防設(shè)施設(shè)備，若有違規(guī)行為，按消防法追究責(zé)任。

十五、施工時盡量提供防御措施，以減少裝修引起的塵埃及噪聲，避免對其它業(yè)主造成的滋擾及不便。

十六、在裝修中，對違反安全管理條例而造成的火險、火災(zāi)負(fù)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

十七、不隨意大小便，講究環(huán)境衛(wèi)生和文明禮貌。

十八、在規(guī)定時間內(nèi)裝修施工，裝修時間為7：30時~21：00時止。

嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和東洲·墨香苑裝修管理規(guī)定，否則承擔(dān)一切相應(yīng)的損害責(zé)任。

此承諾書一式二份，雙方各執(zhí)一份，自簽訂之日起生效。裝修單位：（簽章）瀘州東洲物業(yè)管理有限公司 經(jīng)辦人： 經(jīng)辦人： 年 月 日 年 月 日 鑰匙及附件發(fā)放清單 _______閣（居）棟 號 業(yè)主：請查收。序 號 名 稱 數(shù) 量 備 注 1 單元防盜門鑰匙 2 戶門鑰匙 3 車庫門鑰匙 4 住宅使用說明書 5 住宅質(zhì)量保證書 6 信報（牛奶）箱鑰匙 7 8 9 10 瀘州東洲物業(yè)管理有限公司 經(jīng)辦人： 業(yè) 主： 年 月 日

第二篇：物業(yè)使用手冊

目 錄

一、前言????????????????????????????2

二、東麓驛境小區(qū)概況??????????????????????2

三、管理服務(wù)公司????????????????????????3

四、安全管理??????????????????????????3

五、交通管理??????????????????????????5

六、設(shè)施、設(shè)備的使用和維修保養(yǎng)?????????????????5

七、裝修管理??????????????????????????6

八、環(huán)境維護(hù)及清潔???????????????????????8

九、管理費用??????????????????????????9

十、（預(yù)防）突發(fā)事件應(yīng)急指引??????????????????10

十一、業(yè)主聯(lián)絡(luò)、溝通與常用電話????????????????12

十二、物業(yè)相關(guān)名詞解釋????????????????????13

一、前 言

尊敬的東麓驛境業(yè)主/住戶：您好

成都康和物業(yè)管理有限公司全體員工熱忱歡迎各位業(yè)主/住戶及家人入住本別墅小區(qū)，并祝各位安居樂業(yè)！合家幸福！

為把東麓驛境建成一個安全文明清潔舒適優(yōu)美高尚的別墅小區(qū)，我們根據(jù)政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)，特意為您編寫了《東麓驛境物業(yè)使用手冊》，旨在讓各位業(yè)主、住戶了解本小區(qū)的的居住狀況，知曉物業(yè)管理與服務(wù)的內(nèi)容，盡享康和物業(yè)員工誠摯的服務(wù)，并在各位業(yè)主、住戶的理解和協(xié)助下，我們共同營造溫馨、和諧家園。

成都康和物業(yè)管理有限公司受成都市志成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，負(fù)責(zé)對東麓驛境別墅小區(qū)實施規(guī)范化、專業(yè)化、一體化服務(wù)，我們將積極引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗，致力將東麓驛境管理成龍泉地區(qū)一流的高尚小區(qū)。

本管理手冊內(nèi)容雖然力求詳盡，但是仍然未能涵蓋所有的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域和突發(fā)事件的處理措施。對此我們將對管理服務(wù)工作定期檢查，只有勇于征詢意見，不斷采納合理建議，才能滿足東麓驛境廣大業(yè)主的服務(wù)期望。康和物業(yè)將根據(jù)相關(guān)法規(guī)、合理需要增刪及修訂本手冊。

為了更好地為您提供高效率、高品質(zhì)的服務(wù)工作，并得到您的支持與協(xié)作，請您細(xì)心閱讀本手冊，并妥善保管，以備需要時查詢。

恭祝您和您的家人在東麓驛境生活愉快，萬事如意！

成都康和物業(yè)管理有限公司

二零一零年十月

特別提示：本《物業(yè)使用手冊》不構(gòu)成正式的權(quán)利與義務(wù)的承諾與約束，其內(nèi)容與相關(guān)法律法規(guī)、前期物業(yè)委托管理合同及業(yè)主臨時公約不一致的，以后者為準(zhǔn)。

二、東麓驛境小區(qū)概況

東麓驛境是成都市志成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造的集別墅、多層、電梯公寓為一體的大型高檔山水型社區(qū)。項目占地約400畝,分三期開發(fā),位于成都花果之鄉(xiāng)龍泉城區(qū)，依托優(yōu)美的自然山麓，人文的建筑景觀，以“都市山居”為開發(fā)理念，為業(yè)主傾情演繹了目前龍泉城區(qū)最大的“自然環(huán)境優(yōu)美、生活配套完善、建筑空間獨特”的生態(tài)居住別墅社區(qū)。

東麓驛境背靠龍泉山脈，茂密的原生態(tài)森林，左右與百工堰、桃花溝兩大風(fēng)景區(qū)相擁，離龍泉市區(qū)中心僅5分鐘步行距離，——因此這種獨特的自然地理條件，才造就了東麓驛境親山近水，離塵不離市而不可復(fù)制的“都市山居”別墅；政府即將投入巨資興建的“公園路生態(tài)文化長廊”，巴金文學(xué)

院、郭沫若文學(xué)院等相伴其左右，給東麓驛境奠定了濃厚的文化底蘊，東麓驛境離塵不離市，風(fēng)雅自成趣的都市山居風(fēng)格成為龍泉城區(qū)名副其實的高檔居住社區(qū)的代表作。

建筑形態(tài)有獨立別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、電梯公寓。其錯落有致的建筑布局充分保留了自然的神韻，并利用天然的地理優(yōu)勢打造立體化景觀體系，以流暢和富有曲線感的道路，由坡地到山澗，由山澗到山麓，涇渭分明的層次感讓景色隨腳步變化、隨視角變化、隨心情變化，東麓驛境天然的泉水不僅說明其良好的生態(tài)環(huán)境，更能滿足人們親山近水的自然本性。

東麓驛境配置有先進(jìn)的居家安防系統(tǒng)，如可視對講、緊急呼救報警系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、重點區(qū)域可視監(jiān)控系統(tǒng)；24小時電子巡更系統(tǒng)等8大智能化居家系統(tǒng)。

三、管理服務(wù)公司

成都康和物業(yè)管理有限公司是一家充滿活力、開拓創(chuàng)新的物業(yè)管理公司，是成都市物業(yè)管理協(xié)會會員單位。注冊資金110萬元，具有獨立的法人資格，是一家專業(yè)化三級物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)管理有東麓驛境等二個項目，管理面積15萬余平方米。在2005年獲得成都市“創(chuàng)建全國文明城市先進(jìn)單位”稱號、2006年獲得成都市“創(chuàng)建全國文明城市先進(jìn)單位”、2006龍泉驛區(qū)“先進(jìn)單位”、2007“平安單位”、2007龍泉驛區(qū)“先進(jìn)單位”、2008年加入四川省房協(xié)。

成都康和物業(yè)管理有限公司依托一個精心挑選、嚴(yán)格培訓(xùn)上崗的專業(yè)人員共同組成朝氣、專業(yè)、高素質(zhì)團(tuán)隊，公司現(xiàn)有員工70余人，大專以上學(xué)歷20人，管理層員工100%持證上崗，具備豐富的物業(yè)服務(wù)實操經(jīng)驗。

康和物業(yè)以“開拓創(chuàng)新、微精微細(xì)”為服務(wù)理念，以“竭心竭力為業(yè)主營造出尊貴、舒適、健康、和諧的家園”為服務(wù)宗旨。為向業(yè)主提供全方位、高質(zhì)量服務(wù)，公司不僅開設(shè)建筑管理、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護(hù)等傳統(tǒng)服務(wù)項目，還開設(shè)了代叫出租車、家政服務(wù)等特色服務(wù)。

東麓驛境小區(qū)由成都康和物業(yè)管理有限公司為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，康和物業(yè)在本小區(qū)為廣大業(yè)主創(chuàng)造性的提供先進(jìn)的“管家服務(wù)”，開創(chuàng)龍泉物業(yè)管理服務(wù)之先河，給業(yè)主帶來完美的生活享受。

四、安全管理

1、小區(qū)內(nèi)實行封閉管理。為保持小區(qū)內(nèi)良好的治安環(huán)境，對出入本小區(qū)作如下規(guī)定：

①業(yè)主及其家庭成員在辦理收樓入住手續(xù)的同時須辦理“業(yè)主卡”并憑卡進(jìn)入小區(qū)。辦卡時填寫《業(yè)主登記表》及交兩張一寸彩色免冠近照、身份證復(fù)印件一張。

②業(yè)主的其他親友經(jīng)業(yè)主允許后可辦理有效期為三個月的“東麓驛境臨時住戶卡”。辦卡時業(yè)主必須親臨客戶服務(wù)中心辦理，必須帶彩色一寸相片兩張和身份證復(fù)印件。業(yè)主必須簽名同意擔(dān)保對持卡人在小區(qū)內(nèi)的一切行為和后果負(fù)責(zé)，期后如需延期的必須由業(yè)主親臨或委托辦理延期手續(xù)。

③業(yè)主可為聘用的家庭保姆辦理有效期為三個月的“東麓驛境家政人員出入卡”，辦卡時業(yè)主必須親臨物業(yè)管理公司辦理，必須帶彩色一寸相片兩張和身份證復(fù)印件。每個家庭保姆同期最多只可為三個單位提供家政服務(wù)，每戶業(yè)主必須分別簽名同意擔(dān)保對該保姆在小區(qū)內(nèi)的一切行為和后果負(fù)責(zé)，期滿后如需延期的必須由業(yè)主親臨或委托辦理延期手續(xù)。

④業(yè)主可為物業(yè)承租人辦理租戶卡，辦卡時業(yè)主必須親臨物業(yè)管理公司辦理，租戶卡有效期以不超過一年為限期。辦卡時必須帶承租人彩色照片兩張、身份證復(fù)印件、租賃合同復(fù)印件，期滿后如需延期的必須由業(yè)主親臨辦理延期手續(xù)。

⑤任何單位的住客、訪客或獲業(yè)主允許、默許進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的人士，都應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)各項管理制度，該業(yè)主必須對其在小區(qū)內(nèi)一切行為負(fù)責(zé)，并須支付因其行為疏忽或過失而引致的一切費用。

⑥各種出入卡并不賦予持卡人或車輛任何特權(quán)，當(dāng)持卡人行為對小區(qū)內(nèi)管理工作造成不便或引致其它問題發(fā)生時，管理公司有權(quán)撤銷該出入卡。各種出入卡均不能轉(zhuǎn)借，敬請妥善保管。若有遺失應(yīng)立即到客戶服務(wù)中心掛失，并重新補辦，交納辦證相關(guān)費用。

⑦上述由業(yè)主所辦理的一切出入卡，當(dāng)物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主必須保證如數(shù)退回注銷，否則將會被追究由此引起的一切責(zé)任。

2、嚴(yán)禁在物業(yè)內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒等危險物品，嚴(yán)禁在戶外生火。

3、禁止任何人在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹。業(yè)主、住戶應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)自已所有或使用物業(yè)的消防安全。

4、切勿讓年幼兒童單獨留于物業(yè)內(nèi)，以免發(fā)生危險。

5、必須保持所有公共走廊、通道及樓梯間暢通無阻，公共走廊、通道及樓梯間不得放置任何物品。

6、請勿在圍墻、鐵欄上通電，以免誤傷他人。

7、所有要搬離小區(qū)的物品（指家私、電器、裝修材料等），必須由業(yè)主親自辦理物品出門手續(xù)，并配合安管員檢查記錄。如業(yè)主確實無法陪同，必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、身份證號碼、電話號碼以及被委托人姓名、身份證號碼，并簽名確認(rèn)同意方可將物品搬出。

8、嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)非法舉行游行、集會、示威、廣播等活動，不得在小區(qū)內(nèi)懸掛橫額、張貼標(biāo)語、派發(fā)傳單，如有要求或投訴可通過合法渠道解決。

9、禁止在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行一切違法犯罪活動。

10、凡有下列情況之一的，將上報消防安全主管部門，視情節(jié)輕重處以罰款，直到追究法律責(zé)任：

①在有易燃易爆物品的地方，違反禁令吸煙、使用明火的；

②違反消防安全管理規(guī)定，占用防火間距或搭棚、挖溝、砌墻堵塞消防通道的； ③過失引起火災(zāi)，尚未造成嚴(yán)重?fù)p失的；

④指使或強令他人違反消防安全規(guī)定，違章冒險作業(yè)，引發(fā)事故但尚未造成嚴(yán)重后果的；

⑤埋壓、圈占或者損毀消防栓、消防報警器、水泵等消防設(shè)施或者將消防器材、設(shè)備挪作他用的； ⑥違章裝修，有重大火災(zāi)隱患，拒不接受整改意見的。

11、各位業(yè)主應(yīng)自覺遵守國家法律法規(guī)、消防管理條例及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定。

五、交通管理

1、凡進(jìn)入小區(qū)內(nèi)車輛必須按小區(qū)內(nèi)路標(biāo)行車（特殊情況以管理人員指揮為準(zhǔn)）；小區(qū)內(nèi)限速5公里/小時，禁止鳴嗽叭，禁止貨車進(jìn)入小區(qū)（經(jīng)物業(yè)管理公司許可除外）。

2、進(jìn)入小區(qū)車輛須遵守小區(qū)車輛管理制度，接受管理人員的指揮。管理人員有權(quán)視實際情況拒絕來訪車輛進(jìn)入小區(qū)。

3、為保證小區(qū)內(nèi)道路干凈，凡污染小區(qū)環(huán)境的車輛必須在小區(qū)外沖洗干凈。

4、管理公司有權(quán)在需要時將小區(qū)內(nèi)交通改道，或臨時封閉道路。

5、任何車輛如觸犯管理條例或損壞小區(qū)內(nèi)物業(yè)，管理人員有權(quán)對事件作出必要的處理及追究肇事者經(jīng)濟(jì)責(zé)任，嚴(yán)重時提交公安部門處理。

6、小區(qū)內(nèi)停車嚴(yán)禁以下行為： ①無牌駕駛和駕駛無 公司管理，業(yè)主、住戶除須自覺遵守水、電、燃?xì)?、電視公共天線、通訊設(shè)施的使用管理規(guī)定外，還需注意下列事項：

①業(yè)主必須自行檢查本單位的用電容量是否超出額定用電容量。單位的實際用電容量大于額定用電容量時，應(yīng)預(yù)先到供電部門辦理增容手續(xù)，切勿擅自增大用電容量以防超負(fù)荷用電而發(fā)生火災(zāi)等事故，影響正常供電。

②切勿使用對安管通訊、電視公共天線及通訊設(shè)施電波接收有影響的電器。

③燃?xì)夤矩?fù)責(zé)燃?xì)夤艿拦こ痰陌惭b、供氣及維修保養(yǎng)工作，住戶應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定安全使用燃?xì)?，?yán)禁私自安裝、改動燃?xì)庋b置。

④請勿置渣滓、布屑或其它硬物于下水道。

⑤請勿擅自增大公共電視天線接收容量和改變其連接。⑥切勿私自裝拆水電表。

2、對于埋藏在業(yè)主單位內(nèi)的公共設(shè)施及管道，物業(yè)管理公司人員有權(quán)進(jìn)入有關(guān)單位內(nèi)進(jìn)行檢修（預(yù)先通知與否視緊急程度而定），業(yè)主必須配合。

3、業(yè)主必須自費對其單位內(nèi)所有裝設(shè)（包括水、電、燃?xì)狻㈦娨?、通訊設(shè)施等）作經(jīng)常性保養(yǎng)和維修。

4、水、電、通訊、電視、燃?xì)赓M用由相關(guān)部門按物價局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取。

七、裝修管理

業(yè)主、住戶需要裝修時，請參照以下程序和要求辦理各項申報登記手續(xù)；一切未經(jīng)許可擅自入場施工或未按規(guī)定安裝的工程均屬違章，管理公司有權(quán)責(zé)令其停工和整改，報上級主管部門處理，由此造成的一切損失由業(yè)主負(fù)責(zé)。

1、業(yè)主裝修前將全套裝修方案及其他相關(guān)材料（產(chǎn)權(quán)證明或購房合同、租賃協(xié)議）復(fù)印件送成都市龍泉驛區(qū)房屋安全鑒定辦公室審批。

2、業(yè)主憑龍泉驛區(qū)房屋安全鑒定辦公室批準(zhǔn)手續(xù)，將裝修方案及其他書面申請材料（裝修申請表、裝修施工方案及施工單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、資質(zhì)復(fù)印件等）送物業(yè)管理公司申報登記。

3、業(yè)主、住戶申請裝修獲準(zhǔn)后，須簽訂《東麓驛境房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并承諾遵守裝飾裝修管理規(guī)定及裝飾裝修管理協(xié)議所列全部規(guī)定。業(yè)主、住戶應(yīng)指定裝修施工單位的負(fù)責(zé)人為防火責(zé)任人，并在防火責(zé)任書上簽字等。

4、物業(yè)管理公司將收取裝修相關(guān)費用，并發(fā)給《裝修施工入場證》。如超過申報工期，必須提前辦理有關(guān)手續(xù)并交納裝修管理服務(wù)費，逾期不辦，物業(yè)管理公司將責(zé)令其停工，并禁止其施工人員出入小區(qū)。

5、裝修期間，必須將《裝修施工入場證》掛在本單位的門口外，裝修完工后交回物業(yè)管理公司。

6、裝修期間請關(guān)閉窗門。

7、裝修期間業(yè)主不得拒絕和阻礙物業(yè)管理公司管理人員對裝修活動的監(jiān)督檢查。

8、裝修期間如需接駁公共管線用水、用電，應(yīng)通知物業(yè)管理公司或相關(guān)單位安排有關(guān)人員完成，不得私下接駁，否則按有關(guān)規(guī)定予以處理。

9、施工材料不得堆放在公共場所，施工完成后的雜物、垃圾、淤泥等應(yīng)由施工人員及時清理，不得倒入小區(qū)內(nèi)的垃圾桶、沙井、渠道內(nèi)或堆放在馬路邊。

10、裝修期間施工人員出入必須佩戴《裝修施工人員出入證》并接受管理員的檢查。裝修單位如需超時施工，必須事前到物業(yè)管理公司辦理申報手續(xù)，并須遵守小區(qū)內(nèi)有關(guān)規(guī)定和制度。

11、若因違章而發(fā)生的任何事故，業(yè)主必須承擔(dān)由此所造成的一切損失和責(zé)任。同時，物業(yè)管理公司有權(quán)責(zé)令違章的施工隊伍立即停止施工。

12、施工過程中，要保護(hù)好公共的水電燃?xì)夤芫W(wǎng)及設(shè)備，如有關(guān)設(shè)備、設(shè)施因施工而損壞，業(yè)主必須負(fù)責(zé)及時修復(fù)，并需承擔(dān)由此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。

13、工程完成后，剩余的施工材料及工具運出小區(qū)時，必須由客戶服務(wù)中心開具《物資搬運放行條》，并接受安管員的檢查及登記，由帶物品出小區(qū)的人員簽認(rèn)。

14、禁止在門窗玻璃外安裝防盜網(wǎng)及非指定位置安裝空調(diào)機(jī)、曬衣架等，所有單項工程必須先到物業(yè)管理公司辦理報建手續(xù)獲準(zhǔn)后方可安裝。

①空調(diào)機(jī)的安裝規(guī)定：空調(diào)機(jī)必須按指定的位置安裝，窗機(jī)應(yīng)直接安裝在原設(shè)計預(yù)留位置上，分體式主機(jī)必須按物業(yè)管理公司指定位置安裝，保持橫平豎直，冷凝水排 放管必須接駁在預(yù)留的排水管上，統(tǒng)一美觀。如因業(yè)主安裝空調(diào)外機(jī)未選用防銹蝕材料而對外墻面造成的污染將由業(yè)主負(fù)責(zé)恢復(fù)，禁止在主機(jī)上設(shè)置任何附蓋?？照{(diào)安裝完畢后必須做好墻身洞口的修補和清潔工作。

②底層花園的規(guī)定：嚴(yán)禁在花園內(nèi)加建封閉式建筑物。未經(jīng)許可嚴(yán)禁在圍欄開設(shè)任何門洞口?；▓@內(nèi)造亭、石山、噴水池及其它園藝建筑應(yīng)以不影響整體美觀、不影響他人為原則，高度不超過首層樓層層高且距圍墻應(yīng)不小于1米。

15、裝修前請認(rèn)真閱讀《房屋使用說明書》，并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定，以下行為將會產(chǎn)生嚴(yán)重后果，如有違反，必須恢復(fù)原狀，并需承擔(dān)其后果及費用：

①有損房屋結(jié)構(gòu)、外觀、外墻顏色。②變動現(xiàn)有的水電燃?xì)夤芫W(wǎng)及公共裝置。③陽臺加建建筑物。

④花園內(nèi)開井或種植深根植物。

16、裝修期間必須嚴(yán)格遵守國家有關(guān)的安全規(guī)定，注意防火安全，裝修單位內(nèi)必須至少配備兩支家庭裝滅火器。

17、業(yè)主裝修前，要計算好實際裝機(jī)用電容量。如實際用電容量大于售樓合同規(guī)定的額定用電容量，請即時到供電部門或供電部門委托的代理單位辦理增容手續(xù)。請勿擅自增大用電容量，以防超負(fù)荷用電而發(fā)生事故。

18、為維護(hù)區(qū)內(nèi)的良好治安環(huán)境，保障區(qū)內(nèi)業(yè)主、住戶的利益，凡在東麓驛境裝修的工作人員，必須遵守如下規(guī)定：

①嚴(yán)禁在裝修單位內(nèi)吸煙或在單位內(nèi)、外隨地大小便。

②嚴(yán)禁用電爐及明火煮食，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司將立即沒收有關(guān)用具。③不準(zhǔn)在裝修單位內(nèi)亂拉亂接電線或生火。④嚴(yán)禁在裝修單位內(nèi)進(jìn)行違法活動。

⑤所有裝修工人必須嚴(yán)格遵守有關(guān)機(jī)、電的安全操作規(guī)定，如因違反安全操作規(guī)定而造成傷亡，一切責(zé)任和后果自負(fù)。

⑥裝修工人出入小區(qū)必須按指定的路線行走，并嚴(yán)格遵守物業(yè)管理公司的有關(guān)規(guī)定，佩戴好出入證，及接受管理人員的檢查。

⑦所有裝修工人不準(zhǔn)在公共場所、走道上追逐喧鬧，不準(zhǔn)在所屬裝修單位外隨意走動，且穿著要整齊。⑧嚴(yán)禁采摘區(qū)內(nèi)花果或踐踏草地。

⑨嚴(yán)禁在區(qū)內(nèi)向業(yè)主或客人散發(fā)商業(yè)性廣告或有其它滋擾業(yè)主、住戶的行為。違反上述規(guī)定者，將沒收其《裝修施工人員出入證》并禁止再次進(jìn)入小區(qū)。

八、環(huán)境維護(hù)及清潔

1、私家花園為全小區(qū)環(huán)境的重要組成部份，各業(yè)主或住戶須保持其清潔且無荒蕪。

2、花園植物請留意修剪，以防樹枝越墻影響人及車輛行走。如業(yè)主因工作繁忙而未及時修理，可委托物業(yè)管理公司協(xié)助處理，但需支付相應(yīng)的費用。園內(nèi)植物高、寬度以不影響左鄰右舍為宜，否則物業(yè)管理公司有權(quán)責(zé)令其修剪或遷移。

3、家庭垃圾須用垃圾袋收集并系好袋口，投入單元就近垃圾桶內(nèi)，由物業(yè)管理公司集中管理。如屬建筑廢料、殘舊家私及大宗物件（或其包裝物）的搬遷，業(yè)主需另行支付額外的清理費用。

4、為維護(hù)小區(qū)寧靜、整潔的環(huán)境，飼養(yǎng)寵物必須遵守國家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)法規(guī)的規(guī)定，做好寵物的防疫工作，不影響環(huán)境衛(wèi)生及相鄰利益。

5、不準(zhǔn)在公共場所或本單位內(nèi)肆意喧鬧或制造噪音以免滋擾他人，尤其在晚上十時至清晨八時。否則，管理人員有權(quán)制止及采取必要的措施。

6、不可懸掛衣物或其它商業(yè)性標(biāo)牌于花園和戶外（指定商業(yè)區(qū)經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)可設(shè)立商業(yè)性標(biāo)牌）。

7、管理公司有權(quán)要求業(yè)主自費維修私人物業(yè)破損部份，以符合本小區(qū)高檔小區(qū)的形象。

8、小區(qū)內(nèi)的垃圾桶是小區(qū)的公共財產(chǎn)，禁止隨意破壞，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燃燒廢物；

9、小區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點按指定范圍實行三包：

①包衛(wèi)生：門前做到“四無”（無煙頭、無垃圾、無污水、無痰跡）；垃圾實行袋裝化并定時、定點送放清運；

②包綠化：做好綠化保護(hù)工作；

③包秩序：維護(hù)門前的市容衛(wèi)生和社會秩序，做到‘七無“（無堆放物品、無違章占用人行道、無亂搭建、無亂停放車輛、無亂貼標(biāo)語、無在門前亂掛物品、無超過陽臺堆放雜物），發(fā)現(xiàn)違章、違法行為，及時制止或報告。

10、公共綠化管理規(guī)定

凡進(jìn)入小區(qū)的所有人員都有義務(wù)和權(quán)利保護(hù)花草樹木及綠化設(shè)施的完好。①禁止隨意踐踏和占用綠化草地；

②禁止攀折園林花木、以及在樹木、綠地晾曬衣物或扎鐵絲等； ③禁止在綠化范圍內(nèi)堆放任何物品； ④禁止往綠化地內(nèi)拋棄雜物或倒污水； ⑤禁止損壞花木的保護(hù)設(shè)施和花壇；

⑥請行人和各種車輛勿跨越或通過綠化帶，不得碰壞綠籬柵欄； ⑦未經(jīng)同意，禁止在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌或宣傳欄；

⑧凡人為造成花木、雕塑及園林設(shè)施、設(shè)備損壞的，責(zé)任人須照價賠償；如屬兒童所為，由其家長或監(jiān)護(hù)人負(fù)責(zé)支付。

九、管理費用

小區(qū)一切管理支出及公共設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)費用由各業(yè)主共同承擔(dān)，管理費收入和違規(guī)行為收取的違約金賠償金均投放于區(qū)內(nèi)的安管、環(huán)衛(wèi)、消防、綠化、公共設(shè)施維護(hù)及日常管理服務(wù)支出，做到取之于民，用之于民。

1、各業(yè)主必須自商品房買賣合同約定的交付時間起，且不論是否居住或使用均應(yīng)繳納物業(yè)管理費。物業(yè)管理服務(wù)費用按季交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每季度前10日內(nèi)履行交納義務(wù)。乙方出租物業(yè)的管理服務(wù)費用由乙方交納，業(yè)主如在銀行帳戶扣繳的應(yīng)在扣費帳戶存有足夠金額以備扣費。物業(yè)管理費乃維持小區(qū)管理服務(wù)運作的必要開支，乙方不得以任何理由拖延及拒交物業(yè)管理費。

2、逾期交費：（包括物業(yè)管理費、代繳交的水、電費及各種有償服務(wù)費）每逾期一天需增交欠費額3?的滯納金，逾期二個月不交者將公布其姓名；情況嚴(yán)重時，管理公司可通過法律手段進(jìn)行追討欠費。

3、業(yè)主如轉(zhuǎn)讓其物業(yè)，須到物業(yè)管理公司辦理有關(guān)手續(xù)，并應(yīng)與受讓人交接好管理費的交付事宜，否則管理公司將按有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)人員的責(zé)任。

4、有關(guān)物業(yè)管理及服務(wù)的收費以當(dāng)時生效的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

十、（預(yù)防）突發(fā)事件應(yīng)急指引

1、防止犯罪

①小區(qū)內(nèi)24小時均有安管人員值班，熱情為各業(yè)主、住戶服務(wù)，并協(xié)助處理任何緊急事故。

②切勿接待無證件客人及可疑人員，以免帶來不必要的麻煩。

③物業(yè)公司工作人員在小區(qū)內(nèi)工作、巡查到各住宅單位走訪、抄水、電表等，皆偑戴工作證，對無證人員和陌生人員來訪，在未弄清身份前，應(yīng)謝絕進(jìn)入。

④小區(qū)安全管理人員已受指示，將查詢進(jìn)出小區(qū)陌生人士身份，請各業(yè)主、住戶通知貴親友配合。為確保能使業(yè)主、住戶安居樂業(yè)，對于查詢時所引起的不便，本公司先致歉意。⑤如發(fā)現(xiàn)可疑情況，請立即告知物業(yè)公司或派出所。

2、防火

①為避免發(fā)生火災(zāi)，請業(yè)主注意以下事項： ▲切勿超負(fù)荷用電。

▲切勿在單位內(nèi)存放任何危險或易燃物品，切勿貯存過量的燃料。

▲火柴及打火機(jī)等危險性物品請放置于兒童不能觸及的地方。

▲人員離開時，請關(guān)閉煤氣及電器。

▲請勿在走廊、樓梯及其他公共地方燃放香燭等。

▲室內(nèi)請小心處理燃燒的香燭、煙蒂、火柴等，更需留意火種是否完全熄滅。

②遭遇火災(zāi)

▲打破消防警鈴玻璃及高呼通知鄰居盡快逃離現(xiàn)場。

▲保持鎮(zhèn)定，立即撥119報警及通知本小區(qū)安全監(jiān)制中心。切勿假設(shè)他人已采取此項行動。

▲關(guān)上所有氣體燃料及電氣開關(guān)。

▲關(guān)上所有門窗。

▲只用樓梯逃生，切勿使用電梯。

③火災(zāi)逃生

▲保持冷靜確定逃生方向及安全門位置。

▲出門前先以手觸摸門板及把手，感覺熱燙時切勿開門。

▲在濃煙彌漫之中應(yīng)采用最低的姿勢沿墻角前進(jìn)。

▲沿充滿濃煙的樓梯間下樓時應(yīng)退著下樓，頭部盡量靠近階梯，以吸取新鮮空氣。

3、天然氣泄漏

①預(yù)防天然氣泄漏：

▲外出或入睡前牢記關(guān)閉天然氣總閥；

▲經(jīng)常檢查天然氣管道，常用的方法是在管道壁抹肥皂水，切忌用明火檢查。②天然氣泄漏處理： ▲迅速關(guān)閉天然氣總閥；

▲嚴(yán)禁開關(guān)任何電器或使用宅內(nèi)電話； ▲熄滅一切火種；

▲迅速打開所有門窗，讓天然氣散發(fā)到室外；

▲到室外打搶修電話，通知物業(yè)管理公司和天然氣公司派員處理。

4、防風(fēng)措施

每當(dāng)將有風(fēng)暴來臨時，請您采取以下措施，以保障您的財物、人身安全： ▲縛緊容易被風(fēng)吹到的東西，如窗式空調(diào)等； ▲扣緊門窗，以免被強風(fēng)吹開；

▲將室外、窗外晾曬的衣物、晾衣架、花盆等搬回室內(nèi)； ▲風(fēng)暴期間，禁止在樓宇周邊逗留，以免高空墜物傷人； ▲勿在玻璃門、窗附近停留；

▲颶風(fēng)過后，若有破裂的玻璃，須立即更換，以防墜落傷人。

5、防水措施

住戶外出，必須檢查是否將閥門關(guān)嚴(yán)，若因漏水而造成公共損失或其他住戶蒙受損失，由造成漏水責(zé)任人員承擔(dān)賠償責(zé)任?！鴮①F重物品移至高處；

▲切斷電器電源；

▲清點損失；

▲去除積水，打掃衛(wèi)生； ▲加強保安，防止盜賊。

6、防震須知

▲保持鎮(zhèn)定，遠(yuǎn)離窗戶、玻璃隔板、架或懸著的物件；

▲躲在桌子或堅固的結(jié)構(gòu)下，但不要躲在樓梯下；

▲立即通知客戶服務(wù)中心或救援人員。

7、急救

如發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題時，應(yīng)根據(jù)意外原因采取相應(yīng)急救措施：

▲使傷者處于溫暖及合適的環(huán)境，并加以安慰。

▲撥打急救電話120要求醫(yī)療急救服務(wù)。

▲通知客戶服務(wù)中心詳述意外情況，包括所屬單位、地點、姓名、電話號碼、目擊者、事件情況等。

▲在任何情況下，應(yīng)盡量保持鎮(zhèn)定。

十一、業(yè)主聯(lián)絡(luò)、溝通與常用電話

本物業(yè)秩序維護(hù)員和環(huán)境維護(hù)員專業(yè)從事保安事務(wù)及清潔事務(wù)，對于保安和清潔以外問題，未必全面了解及準(zhǔn)確地給予解答或指導(dǎo)。為提高管理服務(wù)效能，避免不必要誤會和阻延，除緊急事件外，業(yè)主、住戶若有不明之處或有任何意見、投訴，請直接致電或前往客戶服務(wù)中心。

此外，我們在各公共場所裝有通告欄及意見箱，以加強與業(yè)主、住戶聯(lián)系；若有書面建議，除郵寄外，也可投意見箱。歡迎各業(yè)主、住戶提供任何有關(guān)本物業(yè)的管理意見，懇請留下姓名及聯(lián)系電話、地址，以便聯(lián)絡(luò)及跟進(jìn)。若投訴管理及服務(wù)人員，請盡可能錄取編號、姓名，以便調(diào)查及處理。

正常辦公時間為星期一至星期日：8：30－20：00

在非辦公時間，如遇緊急事故，請致電小區(qū)安全監(jiān)控中心或就近與物業(yè)公司工作人員聯(lián)絡(luò)。（如遇犯罪有關(guān)的緊急事故，請致電110）

常用電話：

安全監(jiān)控中心（24小時）： 門衛(wèi)值班室：（24小時）： 客戶服務(wù)中心：84847488 工程維修部（24小時）： 上鄰生活館電話：84868777 火警： 119 匪警： 110 交通事故 ：122 急救 ：120 電話查詢 ：114 消費者投訴電話：12315 郵政服務(wù)：11185 火車北站查詢電話：83332633

出租車投訴電話：85826365 國航西南公司售票處：85205805 雙流機(jī)場航班查詢：85704185 龍泉驛區(qū)供電局搶修：84852363 龍泉驛區(qū)自來水廠搶修：84874166 龍泉驛區(qū)天然氣搶修：84851415 龍泉驛區(qū)人民醫(yī)院：84869120 龍泉鎮(zhèn)派出所電話：84853136 成都市腦外傷搶救中心：87528446 成都市創(chuàng)傷急救中心：86639223 五桂橋成都汽車總站：84711692

十二、物業(yè)相關(guān)名詞解釋

1.入住：出賣人根據(jù)房屋買賣合同約定方式通知買受人接受房屋后視為入住。（買受人無正當(dāng)理由拒絕接受房屋或出賣人按合同約定方式無法通知買受人接受房屋者，均視為買受人已在出賣人通知后接受房屋）。

2.業(yè)主：指小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人，包括一切自然人和法人。

3.住戶：指經(jīng)業(yè)主同意，可以使用其所擁有住宅和非住宅房屋的人，包括業(yè)主的家庭成員和承租人等。4.物業(yè)：指已建成并投入使用的各類建筑物及相關(guān)的設(shè)施設(shè)備和場地。

5.物業(yè)管理：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

6.前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。

7.物業(yè)管理費的組成：(1)、管理、服務(wù)人員的工資和按國家政策規(guī)定收取的費用；(2)、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)施日常運行、維護(hù)（小修）及保養(yǎng)費；(3)、綠化管理費；(4)、清潔衛(wèi)生費；(5)、治安協(xié)防費；(6)、辦公費；(7)、物業(yè)管理單位用于為業(yè)主服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊費；(8)、法定稅費；(9)、合理利潤。8.房屋保修：是指建筑物在開發(fā)公司與建筑施工單位簽定的建筑保修合同規(guī)定的期限內(nèi)，因施工原因出現(xiàn)質(zhì)量缺陷影響建筑物的正常使用，建筑施工單位無條件對所有質(zhì)量缺陷進(jìn)行維修和整改的行為。因住戶裝修而造成的房屋質(zhì)量問題不予保修。

9.房屋主體（承重）結(jié)構(gòu)：指在建筑物中承擔(dān)建筑本身自重和其他活動荷載的結(jié)構(gòu)，包括基礎(chǔ)、梁、柱、剪力承重墻、樓板、屋面等。

10.自用部位：指樓宇戶門以內(nèi)的部分，水電分戶表內(nèi)的管線（含分戶表），以及自用陽臺、門、窗，室內(nèi)自用分隔、圍護(hù)墻、共用分隔墻的內(nèi)面，排水管分戶支路部分等；

11.共用部位：指樓宇的承重結(jié)構(gòu)部分（基礎(chǔ)、屋頂、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻等），分戶門以外部分，水電分戶表以外部分，排水管樓宇總管路等部分； 12.毗連部分：平層二戶之間隔壁，上下戶之間樓板等部位。

第三篇：物業(yè)管理有限公司（范文模版）

工程管理部

部崗位職責(zé)、管理制度、考核細(xì)則

工程管理部是實施南昌華南城園區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程管理部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為南昌華南城業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅強后盾，是反映第一亞太物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和社會聲譽的重要標(biāo)志。

第一章工程管部各崗位職責(zé)

一、工程管理部崗位職責(zé)

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》，執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。

2、負(fù)責(zé)對公司所轄房屋設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。

3、制訂公司各管理處大型設(shè)備、設(shè)施的中修、大修計劃，并組織實施。

4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機(jī)、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建筑結(jié)構(gòu)（含房屋裝修）等方面的設(shè)備、設(shè)施安裝及運行情況，為各管理處設(shè)備管理工作提供有力的技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)大型設(shè)備、設(shè)施的更新改造工作

5、組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢 復(fù)正常運行，并為事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)提供技術(shù)意見。

6、負(fù)責(zé)工程施工合同、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。

7、負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)?、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運行方案的制訂，降低管理成本。

8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗收。

9、配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗收。

10、負(fù)責(zé)組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備臺帳；

11、負(fù)責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作。

12、協(xié)助工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓(xùn)工作，提高工程人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

13、完成公司安排的其他各項任務(wù)。

14、及時反饋發(fā)現(xiàn)存在的問題

二、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項工作。

2、負(fù)責(zé)組織開展園區(qū)工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行、管理。

3、負(fù)責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。

4、負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

5、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對本部門各崗位 進(jìn)行考核。

6、負(fù)責(zé)洽談、評估、監(jiān)督工程的外包項目，組織對外包工程的質(zhì) 量驗收。

7、負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。

第二章、管理處工程部各崗位職責(zé)

一、工程部崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系 統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、房屋維護(hù)的運行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。

2、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負(fù)責(zé)業(yè)主（用戶）二次裝修的審批、監(jiān)管。

4、負(fù)責(zé)對業(yè)主（用戶）室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)外判工程的監(jiān)管工作。

6、負(fù)責(zé)突發(fā)事件的處理工作。

7、負(fù)責(zé)公共設(shè)備、設(shè)施安全管理工作。

二、工程主管崗位職責(zé)

1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)工程部工作的開展。

2、負(fù)責(zé)制定各類機(jī)電設(shè)備及房屋設(shè)施的日常維修、保養(yǎng)計劃；

3、將所轄物業(yè)設(shè)備運行及各項保養(yǎng)、清潔、維修情況及時向管理處主任匯報；

4、制定本部門的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程；

5、定期召開工程部工作會議及安全會議,以及時了解、發(fā)現(xiàn)、處理工作中遇到的問題；

6、定期檢查本部門員工的工作情況，加強員工安全意識,提高技術(shù)水平；

7、定期組織本部員工參加業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；

8、定期對所轄物業(yè)各設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保修、保養(yǎng)及年檢工作,保證各機(jī)電設(shè)備正常運行；

9、對本部門員工實行獎罰制度,保證各項規(guī)章制度及措施的落實；

10、所轄物業(yè)內(nèi)各機(jī)電設(shè)備運行發(fā)生事故,須立即向管理處主任匯報,分析檢查原因,并制定處 理方案；

11、負(fù)責(zé)接待政府相關(guān)部門組織的工作檢查；

12、完成管理處主任交辦的其它工作。

13、做好設(shè)備周檢、月檢、年檢工作；

14、做好設(shè)備一保、二保、三保的保養(yǎng)工作。

三、水電維修工崗位職責(zé)及工作細(xì)則

（一）水電維修工崗位職責(zé)

1、在工程主管的指導(dǎo)下,對所轄物業(yè)的供電、供水、消防安防系統(tǒng)、各類管網(wǎng)運作等各項設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)；

2、執(zhí)行公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)程、規(guī) 定,熟練掌握設(shè)施、設(shè)備 的結(jié)構(gòu)、性能、特點操作方法和維修保養(yǎng) 方法及應(yīng)急處理措施；

3、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用 語，公用設(shè)施維修要有詳細(xì)記錄，實施收費服務(wù)時先告知并做好解釋 工作，維修完畢請用戶簽名；

4、按時完成機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作,并每天認(rèn)真做好有關(guān)記錄；

5、定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房,確保設(shè)施、設(shè)備和機(jī)房的整潔；

6、負(fù)責(zé)水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種 原因引起的自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。

7、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程,防止發(fā)生安全事故；

8、發(fā)生突發(fā)情況時,應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場,及時采取應(yīng)急措施,保證設(shè)施、設(shè)備的正常運作；

9、定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查, 外出巡查或維修，必須隨 身攜帶對講機(jī)，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

10、負(fù)責(zé)各管理處和本部門計量器具的檢查工作；

11、定時巡視設(shè)備房和設(shè)備的運行情況,認(rèn)真做好巡查記錄和值班記 錄；

12、配合所在管理處的工作,建立良好的合作關(guān)系,記錄維修投訴情 況,并及時處理；

13、保持值班室、高低壓配電房和水泵房等設(shè)備房的清潔以及物品的 有序擺放；

14、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作,禁止非工作人員進(jìn)入,禁止違反設(shè)備 房管理規(guī)定的行為；

15、遇到突然停電停水、火警等突發(fā)性事故時,應(yīng)從容鎮(zhèn)定,按規(guī)程 操作,及時排除故障,或采取 應(yīng)急措施,迅速通知相關(guān)人員處理；

16、加強防范意識,做好配電房、水泵房的防水、防火、防小動物的 安全管理工作；

17、協(xié)同供電局抄表員確認(rèn)用電總量,并進(jìn)行月度用電分析對比,及時 發(fā)現(xiàn)問題,杜絕浪費；

18、完成工程部主管交辦的各項臨時任務(wù)。

（二）水電維修工工作細(xì)則

1、每天二次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每 周清潔一次；控制室柜內(nèi)每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

5、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負(fù)責(zé)維修。

7、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)公共設(shè)施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。

9、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負(fù)責(zé)維修。

10、為客戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。

四、強電班崗位職責(zé)及工作細(xì)則

（一）強電班崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)非辦公時間所轄物業(yè)所有設(shè)備的應(yīng)急維修。

3、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)公共照明、室外照明燈具的啟、停。

（二）強電班工作細(xì)則

1、每班每小時一次巡查高壓室；

2、每班每小時一次巡查低壓室；

3、每班每小時一次巡查發(fā)電機(jī)房；

4、每班每小時一次巡查變壓室；

5、每班每小時一次巡查冷凍機(jī)房和控制室；

6、每班一次巡查電梯機(jī)房；

7、每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)。

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)；

10、負(fù)責(zé)非辦公時間的緊急維修；

11、負(fù)責(zé)供配電中心、冷凍機(jī)房、控制室各類設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備的檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機(jī)房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

13、每班一次防火安全檢查；

14、每月一次發(fā)電機(jī)試運行。

五、弱電班崗位職責(zé)及工作細(xì)則

（一）弱電班崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運行、維修、保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。

3、負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。

（二）弱電班工作細(xì)則

1、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)客戶直線電話、專線的開通及維修；

2、每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次；

3、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)；

4、負(fù)責(zé)為業(yè)主(用戶)室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)；

5、每班一次防火安全檢查；

6、每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備

7、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

六、水電抄表員崗位職責(zé)

1、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理 規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。

2、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，自帶鞋套，并使 用文明禮貌用語。

3、每月的 日統(tǒng)一計抄水電表，抄表完畢當(dāng)即向業(yè)主（住戶）報告 用水量，取得業(yè)主（住戶）認(rèn)可，需要向業(yè)主或住戶解釋時，做好耐 心細(xì)致的解釋工作。核算后的水電量、水電費報各部門負(fù)責(zé)人簽字，送財務(wù)部核算。

4、抄表過程中，認(rèn)真觀察發(fā)現(xiàn)計量裝置出現(xiàn)的問題及時上報，負(fù)責(zé) 對業(yè)主經(jīng)營戶等反映的其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負(fù)責(zé) 人報告

5、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。9.完成上級交辦的其它工作

七、值班電工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握所轄物業(yè)供電供水方式，線路管道走 向和設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實操作。

3.做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。4.堅守崗位，定時巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準(zhǔn) 確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運行記錄表。5.對來人來電報修應(yīng)及時進(jìn)行登記，并處理。

6.發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排 除故障。

7.事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除 故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。8.按規(guī)定時間做好機(jī)房與走道清潔工作。

第三章、工程部各項管理制度

一、工程部工具、物品管理制度

（一）、共用工具、物品的管理規(guī)定：

1、工程部共用工具、物品的申購統(tǒng)一由工程部主管負(fù)責(zé)辦理，工程師簽署核準(zhǔn)意見后，由管理處主任審批，經(jīng)總經(jīng)理簽名后交由采購人員購買。

2、工程部共用工具、物品的領(lǐng)用統(tǒng)一由工程部主管負(fù)責(zé)辦理，經(jīng)工程部主管核準(zhǔn)簽名后，由管理處主任審批簽名，交倉庫管理員辦理領(lǐng)用手續(xù)。（倉庫管理員應(yīng)同時在倉庫和工程部的《維修班長負(fù)責(zé)保管的共用工具、物品清單》上填寫并簽名）

3、領(lǐng)用后的共用工具、物品由工程主管負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，工程主管將共用工具、物品交接給工程部值班人員負(fù)責(zé)保管，工程主管監(jiān)督所有保管和使用共用工具、物品的人員是否按規(guī)定辦理手續(xù)、領(lǐng)用和愛護(hù)好共用工具、物品。工程主管有權(quán)力和責(zé)任對每天的工具、物品的保管、記錄、借用、歸還等情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，必須每兩月以書面形式向管理處主任匯報共用工具和物品使用性能狀況。工程部主管將隨時進(jìn)行抽查，并提出相應(yīng)的工作要求和改善措施。

4、共用工具、物品的保管責(zé)任人為維修工程主管，除查明另有責(zé)任人外；如工程主管發(fā)生工作變動，必須辦理好移交清點手續(xù)。

5、工程部值班人員必須認(rèn)真填寫《工程部值班人員交接班記錄表》，認(rèn)真檢查清點好交接保管的所有共用工具和物品，對發(fā)現(xiàn)損壞和丟失的，必須在第一時間向工程主管報告，并同時在表中“備注”欄內(nèi)注明，此類情況交班人如確認(rèn)必須在其后簽名，否則將視為未完成交接手續(xù)。交接雙方必須同時在表上簽名，方可確認(rèn)交接完成；任何一方均不得有意拖延交接完成時間。

6、工程部值班人員負(fù)責(zé)在當(dāng)班時保管共用工具和物品，所有人員需要使用必須向其辦理相關(guān)領(lǐng)用（對工程部內(nèi)部人員）或借用（對非工程部人員）手續(xù)。領(lǐng)用手續(xù)為：由值班人員填寫《工程部共用工具登記本》，借用人簽名并注明借用日期和時間，值班人員簽名并交給需領(lǐng)用的工具或物品，歸還時在相應(yīng)的位置辦理歸還記錄。借用手續(xù)為：由值班人員提供《借條》，讓借用人簽名，如屬于外單位借用的，必須請工程主管在“經(jīng)辦人”欄內(nèi)簽名；注意必須注明“歸還時間”。

7、對借用共用工具、物品逾期未還的，工程主管必須負(fù)責(zé)通過相關(guān)途徑進(jìn)行追還；同時設(shè)立表單登記此類信譽不佳（包括借用后不能妥善保管的）的借用人，并作為交接班的附件通知值班人員盡量不要借給這些人，以確保共用工具、物品的正常使用。

8、共用工具、物品在歸還時，值班人員必須認(rèn)真檢查工具和物品是否完好無損，在確認(rèn)后方可收回，否則由收回人員負(fù)責(zé)損壞的賠償或追償。對發(fā)現(xiàn)損壞的，必須要求歸還人（對工程部人員使用造成的，必須“備注”欄注明并由使用人簽名）當(dāng)場確認(rèn)。（對非工程部人員使用的，提供《工具、物品損壞或丟失確認(rèn)書》，要求歸還人在單上填寫簽名確認(rèn)后，收回工具和物品，還給《借條》）

9、對共用工具、物品發(fā)生損壞或丟失的，由當(dāng)值的值班人員填寫《工具、物品損壞或丟失報告單》，交由工程主管負(fù)責(zé)追查后，并向管理處主任報告。對因人為原因造成的，由工程部主管決定對相關(guān)的責(zé)任人進(jìn)行處罰或賠償。

10、任何人員均無權(quán)在未辦理好相關(guān)手續(xù)后，私自將工具或物品借出。

11、對不執(zhí)行以上規(guī)定的，可依據(jù)違反公司管理規(guī)定開具罰單。

（二）、個人工具、物品的管理規(guī)定：

1、工程部人員在新上崗工作前，由工程部主管負(fù)責(zé)帶其領(lǐng)取工作需要的個人工具、物品。辦理相關(guān)的領(lǐng)用手續(xù)。

2、在工作期間，因工作需要增加或減少個人工具、物品的，必須由工程部主管辦理申請購買。

3、如人員工作變動，必須辦理好個人工具、物品的移交、檢查、清點工作；對未辦理好移交清點手續(xù)就離開工作崗位的，工程部主管必須開出《工作聯(lián)系單》通知人事行政部及財務(wù)部，凍結(jié)其未發(fā)工資和其他未領(lǐng)款項。

4、個人工具、物品的保管、使用責(zé)任人為個人工具、物品的領(lǐng)用人；對因人為原因造成損壞的，必須上報工程主管，由工程主管決定按損壞情況進(jìn)行折價賠償；對不能找到損壞或丟失責(zé)任人的，個人工具、物品的領(lǐng)用人即為賠償人。

5、工程部主管有權(quán)力和責(zé)任，每天對工程部的個人工具、物品保管、使用人進(jìn)行上班和下班兩次的個人工具、物品情況的例行檢查。所有人員必須配合，并必須確保檢查時，所有保管和使用的工具、物品完好；否則必須說明工具、物品去向，并由工程部主管確定賠償和領(lǐng)用新的個人工具、物品。

6、每一個工程部人員應(yīng)妥善保管和使用好個人工具、物品，對未到使用期限的工具、物品損壞，必須立即填單報告；對屬于質(zhì)量問題的，由采購人員負(fù)責(zé)進(jìn)行追償、更換；對非質(zhì)量問題的，必須按規(guī)定進(jìn)行賠償；對故意隱瞞情況的，將追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；對需要報廢的，按公司規(guī)定的報廢制度執(zhí)行。

7、一般情況下，個人工具、物品是不外借的。如因工作需要或情況特殊必須借用的，請按《共用工具、物品的管理規(guī)定》中的對非工程部人員的借用手續(xù)辦理，必須辦理《借條》（在此注意：此要求不分是否是工程部人員）；個人工具、物品保管人必須妥善保管好《借條》，并負(fù)責(zé)在歸還時間到期時及時收回個人工具、物品。

8、個人工具、物品在發(fā)生外借后的歸還時，個人工具、物品保管人必須認(rèn)真檢查工具和物品是否完好無損，在確認(rèn)后方可收回，否則自行負(fù)責(zé)承擔(dān)責(zé)任。對發(fā)現(xiàn)損壞的，必須要求歸還人在《工具、物品損壞或丟失確認(rèn)書》上填寫簽名確認(rèn)后，收回工具和物品，還給《借條》。

9、任何人員均不能在未辦理好相關(guān)手續(xù)后，私自將工具或物品借出；因此出現(xiàn)的任何損失，負(fù)有不可推卸的第一賠償責(zé)任。

10、對不執(zhí)行以上規(guī)定的，可依據(jù)違反公司管理規(guī)定開具罰單。

二、工程部值班管理制度

1、工程管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)安排值班人員，實行24小時值班；

2、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時候必須保證通訊工 具的暢通。

3、值班人員應(yīng)堅守崗位，做好設(shè)備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、根據(jù)相關(guān)記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機(jī)具、材料、車輛，并組織實施。

5、未能得到及時處理的報修項目，應(yīng)及時反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，以便依照相關(guān)批示安排人員搶修。

6、遇突發(fā)性事故應(yīng)及時值班人員向經(jīng)理和主管匯報，以便及時組織搶修，維修人員接到指令后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場處理事故，使損失減至最小。

二、配電房管理制度

1.配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對其實行24小時 運行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入內(nèi)。2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注 意事項。

3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。

4.配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進(jìn)行，其他在場人員只作 監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時進(jìn)行，以免發(fā)生錯誤。

5.因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停 電事故，應(yīng)通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正 常啟用。7.嚴(yán)禁在配電房內(nèi)私拉亂接，意改變供電運行方隨式。8.配電房內(nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。

三、發(fā)電機(jī)房管理制度

1.發(fā)電機(jī)房門平時應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo) 的批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。

2.配電房值班員必須熟悉發(fā)電機(jī)組的基本性能的和操作方法，發(fā)電機(jī)運行時，應(yīng)做經(jīng)常性的巡視檢查。

3．平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)組長的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運行8小時的用油量。

4.發(fā)電機(jī)每星期空載一運行一次，運行時間不長于15分鐘，平時應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動啟動狀態(tài)。

5.發(fā)電機(jī)一旦啟動運行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房檢查，啟動送風(fēng)機(jī)，并檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。

6.嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)組運行記錄和保養(yǎng)記錄。

7.定期清掃發(fā)電機(jī)房,保證機(jī)房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。

8.增強防火和消防管理意識,確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備.9.柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)規(guī)定 10.發(fā)電機(jī)運行記錄.11.發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄.四、二次供水管理制度

（一）目的：保證南昌華南城園區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。

（二）適用范圍：適用于各管理處二次供水的管理。

（三）職責(zé)

1、管理處負(fù)責(zé)制訂水池（箱）清洗及消毒計劃，并監(jiān)督實施。

2、管理處給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)監(jiān)管。

3、管理處管理員負(fù)責(zé)出停水告示，并通知業(yè)主。

（四）工作規(guī)程

1、二次供水管理的要求

⑴ 二次供水由指定的給排水管理員負(fù)責(zé)管理。

⑵ 給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。

⑶

新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。

⑷ 水池（箱）清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。

⑸ 放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進(jìn)行，并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。

2、二次供水清洗、消毒 ⑴ 工具、用具的準(zhǔn)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡等。⑵ 安全須知

①電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。②缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng)，約3小時通風(fēng)時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。③注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護(hù)眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。

④除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。

⑤消毒 ：

A、用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。

B、水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。

⑥注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。⑦取樣送檢 ： A、水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。

B、水樣抽取地點應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

C、盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。

D、在取水樣的的當(dāng)天應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》

E、如《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》結(jié)果為不合格時，應(yīng)重新取樣化驗，如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。⑶記錄和報告

A、管理處給排水管理員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)機(jī)電主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。

B、衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》由管理處資料室存檔。

五、臨時用水、用電管理制度

1、前來聯(lián)系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預(yù)付用水、用電押金。

2、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。

3、臨時用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表封印或運行回程，影響準(zhǔn)確計量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。

4、臨時用水管道，不應(yīng)給車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續(xù)使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報管理處審核、批準(zhǔn)，但延長時間最長不得超過一個月，否則必須拆除。

5、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負(fù)責(zé)。

6、未經(jīng)申請批準(zhǔn)的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期拆除。逾期不拆的，管理處強制拆除。

7、裝置臨時用電線路的技術(shù)要求：

⑴裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時戶內(nèi)離地面不低于2.5 米，戶外不低于3.5米，架設(shè)時需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

⑵全部臨時線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。⑶所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。⑷分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。⑸臨時線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護(hù)。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處 設(shè)硬質(zhì)的套管保護(hù)。管口要裝護(hù)圈，以防割破電纜。

⑹安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

⑺臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

⑻移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

⑼電焊作業(yè)必須由合格焊工進(jìn)行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成 仔細(xì)檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。

六、工程部員工考勤制度

1、工程部實行24小時兩班輪流制，確保南昌華南城園區(qū)各項設(shè)施、設(shè)備正常運行。

2、每周6天工作制，實行輪休制度。

3、遵守公司上下班打卡制度。

4、接班人如因故遲到，當(dāng)班人員應(yīng)堅守崗位，待接班人員到崗后方可辦理交班手續(xù)。如上一班的值班情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，可拒絕接班。

5、在當(dāng)班期間未處理完的工作任務(wù)，應(yīng)繼續(xù)完成或移交（協(xié)助）下一班人員。

6、值班人員嚴(yán)禁帶閑雜人員進(jìn)入工作區(qū)域，并對運作程序和各項資料進(jìn)行保密。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違規(guī)，將視情節(jié)輕重進(jìn)行處理。

第四章、工程部考核細(xì)則

1、服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。

①不服從安排一次扣2分； ②未按時完成任務(wù)扣1分； ③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分； ④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。

2、尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同事，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分； ②同事間吵架者雙方一次扣2分； ③有不利于公司的行為者一次扣2分； ④有不利于公司言論者一次扣2分。

3、按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)第一亞太物業(yè)的 精神風(fēng)貌。

①未按要求著裝者一次扣1分； ②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分； ③化濃妝、留長指甲者一次扣1分； ④工服不干凈、整潔者一次扣1分； ⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。

4、規(guī)范運用公司規(guī)定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達(dá) 語言。

①服務(wù)時行為不規(guī)范者一次扣1分； ②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分； ③語言生硬、不禮貌者一次扣1分； ④對顧客不尊重者一次扣2分； ⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。

5、積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強服務(wù)意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。①不認(rèn)真接受培訓(xùn)者一次扣1分； ②未參加培訓(xùn)者一次扣2分； ③受到顧客公證投拆者一次扣3分； ④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。

6、愛護(hù)公司榮譽，樹立整體觀念。①未制止有損公司行為者一次扣1分； ②給他人工作造成障礙者一次扣1分； ③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。

7、認(rèn)真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當(dāng)愛 崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。

①不認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分； ②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； ③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分； ④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。

8、堅守工作崗位，遵守勞動紀(jì)律，保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。發(fā)揚 艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； ②擅自離開崗位者一次扣1分； ③工作場合不嚴(yán)肅者一次扣1分； ④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分； ⑤浪費財物、無節(jié)約意識者一次扣1分。

9、積極交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； ②未及時匯報工作疑難者一次扣1分； ③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。

10、加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保服務(wù)區(qū)域的 人員及財物的安全。

①未及時排除隱患者一次扣2分； ②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分； ③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分； ④勇于和不法分子斗爭者一次加4分； ⑤勇于補救險情者一次加4分。

11、獻(xiàn)計獻(xiàn)策。

建議被公司采納者一次加3分。

12、配合部門經(jīng)理做好日常管理工作 未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。

13、檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢查扣2分； ②檢查有遺漏扣1分。

14、檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時記錄扣3分； ②工作遺漏扣3分。

15、對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。①未及時派工扣3分； ②各種協(xié)調(diào)好扣3分。

16、負(fù)責(zé)員工的日?？己?工作量工作時間)。①未及時考核扣4分； ②考核有遺漏扣2分。

17、按保養(yǎng)計劃安排員工對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) ①未安排工作扣3分； ②工作遺漏扣2分。

18、監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計劃情況 ①未檢查監(jiān)督扣3分； ②未及時發(fā)現(xiàn)問題扣3分。

19、協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達(dá)的維修單 ①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時的維修扣3分； ②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。

20、及時了解設(shè)備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進(jìn)度 ①未按時制定計劃扣3分； ②對工作進(jìn)度未進(jìn)行了解扣3分。

21、完成上級臨時指派工作 ①未完成指派工作扣3分； ②完成不及時扣3分。

22、每月月底安排下月排班表 ①未按時完成扣3分； ②排班不合理扣3分。23記錄每天，當(dāng)班維修記錄 ①沒有記錄扣3分； ②遺漏記錄扣3分。

24、維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時申請補充。①未及時了解、導(dǎo)致不足扣3分； ②數(shù)量不合理扣3分。

25、本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。部門負(fù)責(zé)人酌情予以獎勵加分1至10分。

第四篇：長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司物業(yè)管理合作意向書

物業(yè)管理合作意向書

甲 方：西城花苑業(yè)主委員會（以下簡稱甲方）

乙 方：諸暨市如佳物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱乙方）甲乙雙方為搞好西城花苑物業(yè)管理的各項服務(wù)工作，本著“友好合作、共進(jìn)雙贏”的原則，經(jīng)協(xié)商，就目前西城花苑物業(yè)管理合作事宜達(dá)成以下協(xié)議：

1、甲方同意就西城花苑物業(yè)管理交由乙方負(fù)責(zé)。

2、甲乙方雙方就西城花苑物業(yè)管理合作，必須相互配合，相互溝通，以盡快順利完成法定程序。

3、在意向書有效期內(nèi)，甲方必須確保乙方在西城花苑的物業(yè)管理權(quán)，不得隨意將西城花苑的物業(yè)管理權(quán)進(jìn)行變更。

4、乙方在得到甲方認(rèn)可西城花苑物業(yè)管理權(quán)后，乙方按甲方的要求進(jìn)行進(jìn)駐前各項準(zhǔn)備，包括物資配備、人員招聘、崗前培訓(xùn)等。

5、自意向書簽訂之日起，甲方暫提供物業(yè)用房供乙方做進(jìn)駐前期準(zhǔn)備工作之用。

6、本意向書是雙方合作的基礎(chǔ)。甲乙雙方的具體合作內(nèi)容由甲方提出乙方負(fù)責(zé)跟蹤并落實執(zhí)行，直到甲方移交樓宇給乙方管理方正式簽訂物業(yè)管理委托合同。

7、本意向書有效期為：自雙方授權(quán)代表簽字、蓋章之日起正式生效，至正式簽訂物業(yè)委托合同之日止。如雙方在合作過程中有爭議的均應(yīng)友好協(xié)商解決。

8、本意向書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲 方：西城花苑業(yè)主委員會

代表人：

2014年 月 日

乙方：諸暨市如佳物業(yè)管理有限公司

代表人：

2014年 月 日篇二：物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理顧問合作意向書

物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理顧問合作意向書

二○○八年十一月二十日

致：ynby集團(tuán)

由：成都jb管理

尊敬的劉先生：

您好！

我們很高興能提供《物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理顧問合作意向書》，敬請指正！謝謝！

您誠摯的： jb管理

2008年11月20日 1． 合作建議

根據(jù)對貴司呈貢搬遷項目的了解以及貴司對該項目物業(yè)管理相關(guān)要求，結(jié)合物業(yè)管理的運作特性和充分考慮貴司醫(yī)藥企業(yè)園區(qū)實際情況后，我司建議： 1.1 貴司如需進(jìn)行后勤改制，成立自身的物業(yè)管理單位，考慮到物業(yè)管理公司的迅速成長和品牌形成，由我司為貴司提供顧問服務(wù)。1.2 貴司如實行專業(yè)化、虛擬化策略，我司建議以ynby呈貢項目生活園區(qū)前

期介入咨詢服務(wù)為合作基礎(chǔ)，雙方建立長期伙伴關(guān)系，由我司協(xié)助貴司開展相關(guān)服務(wù)，可順利營造品牌。2．根據(jù)上述建議我司可為貴司提供的顧問內(nèi)容： 2.1顧問服務(wù)原則 jb管理一貫視管理服務(wù)質(zhì)量如生命、視得到顧客認(rèn)可和業(yè)界的尊重為企業(yè)生存的根本，以為顧客創(chuàng)造價值為經(jīng)營宗旨，始終堅持“細(xì)意盡心”的工作原則，堅持創(chuàng)造精品、打造經(jīng)典。

我們深刻理解在同等資源下，顧問服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量必然成反比關(guān)系；因此我們不盲目追求顧問服務(wù)項目的數(shù)量，而重在保證顧問服務(wù)和管理輸出的質(zhì)量。根據(jù)顧客的實際情況和服務(wù)需求，通過高水平的顧問服務(wù)和高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量的建立與保持，將顧問服務(wù)做到最好，通過為顧客創(chuàng)造物超所值的現(xiàn)實和長期價值，而提升自我價值，最終達(dá)成貴我雙贏的目標(biāo)。2.2顧問服務(wù)專家組

2.2.1在顧問服務(wù)合同簽署后一個月內(nèi)，我司將成立顧問專家組； 2.2.2顧問服務(wù)專家組成員約6-8人，由我司各管理及業(yè)務(wù)方面的專家人員組成，為貴司提供企業(yè)管理、物業(yè)管理的全方位顧問服務(wù)； 2.2.3顧問服務(wù)專家組成員為企業(yè)管理、經(jīng)營管理、人力資源管理、財務(wù)管理、工程管理、培訓(xùn)管理、物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面的專家和擬派的駐場顧問經(jīng)理； 2.2.4顧問服務(wù)專家組成員根據(jù)顧問工作的進(jìn)程，編排詳細(xì)計劃分批前往項目現(xiàn)場，履行顧問工作。2.3現(xiàn)場顧問專家 2.3.1現(xiàn)場顧問期內(nèi)，jb管理將委派顧問專家常駐項目現(xiàn)場，擔(dān)任項目駐場顧問經(jīng)理和顧問助理，負(fù)責(zé)顧問工作的開展； 2.3.2顧問項目經(jīng)理和顧問助理具備獨立操作大型物業(yè)管理項目之經(jīng)歷，且具有良好的企業(yè)管理能力及團(tuán)隊建設(shè)能力；

2.3.3項目顧問經(jīng)理實施專項針對模式，進(jìn)行全程顧問服務(wù)； 2.3.4根據(jù)項目的實際情況，分階段派駐專項顧問專家開展項目專項顧問工作。2.4顧問期的組成 2.4.1從物業(yè)管理本身的特性，并充分考慮貴司的利益和實際狀況，我司根據(jù)提供的相關(guān)情況將本項目的顧問期分為現(xiàn)場顧問期和顧問監(jiān)察期： 2.4.2現(xiàn)場顧問期（年）： 年 月 日至 年 月 日，確?，F(xiàn)場顧問能夠貫穿物業(yè)管理組織的籌建、管理處籌建、日常運作全過程。jb管理將在現(xiàn)場派駐顧問人員，主持并組織完成全部委托顧問事項，顧問服務(wù)專家組將根據(jù)項目的實際情況定期派相應(yīng)專家至項目現(xiàn)場進(jìn)行顧問指導(dǎo)； 2.4.3顧問監(jiān)察期（個月）： 年 月 日至 年 月 日，現(xiàn)場顧問工作完成后，jb管理顧問人員撤離項目現(xiàn)場，由項目物業(yè)組織按照管理要求及管理服

務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，自行實施運作，為保證項目物業(yè)組織自行運作之管理服務(wù)質(zhì)量，也為有效達(dá)成jb管理顧問服務(wù)質(zhì)量，jb管理在顧問服務(wù)結(jié)束后，為貴司免費提供附加顧問監(jiān)察服務(wù)。監(jiān)察期內(nèi)每二個月由jb管理專家組組織對顧問項目進(jìn)行不少于三個工作日的內(nèi)部管理審核，審核物業(yè)管理服務(wù)的實施情況與效果，并于審核結(jié)束后一周內(nèi)提交審核報告，提出改善意見與方案。通過三次內(nèi)部審核，幫助項目物業(yè)組織能夠更加成熟地獨立運作； 2.4.4通過以上“顧問指導(dǎo)——審核——改善”過程，最終使物業(yè)組織能夠獨立、高效地運作并實施物業(yè)管理的各項工作。2.5顧問意見書與建議函 2.5.1顧問服務(wù)主要內(nèi)容均以《顧問意見書》及《顧問建議函》的書面形式，提交給貴司；

2.5.2顧問工作以書面提交顧問建議，有利于量化顧問工作及衡量顧問服務(wù)品質(zhì)； 2.5.3顧問服務(wù)專家組對《顧問意見書》及《顧問建議函》的內(nèi)容負(fù)責(zé)； 2.5.4《顧問意見書》為定期提交的書面顧問材料，駐場顧問專家組成員根據(jù)項目的進(jìn)展和實際需要，提前對企業(yè)管理和物業(yè)管理業(yè)務(wù)某一環(huán)節(jié)，結(jié)合具體情況，進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)范和描述，使其具備高效得可操作性，以作為物業(yè)管理公司工作人員實操的指導(dǎo)性資料； 2.5.5顧問實施過程中，發(fā)現(xiàn)的任何問題或任何建議，現(xiàn)場顧問人員均以《顧問建議函》的形式書面提交，并提供改進(jìn)意見，同時跟進(jìn)落實情況。2.6顧問期的專業(yè)培訓(xùn) 2.6.1jb管理之顧問服務(wù)包含物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)，培訓(xùn)內(nèi)容主要分為管理培訓(xùn)和專業(yè)技能培訓(xùn)；篇三：長城物業(yè)案例

關(guān)于我們 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?組織架構(gòu)發(fā)展見證大事記品牌識別出版物 長城物業(yè)集團(tuán)（簡稱ccpg），是以長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司為母公司，經(jīng)國家工商行政管理總局核準(zhǔn)，于2009年5月成立的全國性企業(yè)集團(tuán)。長城物業(yè)集團(tuán)總部位于深圳，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、社區(qū)商務(wù)三大板塊，旗下?lián)碛?7家成員企業(yè)。

在物業(yè)管理領(lǐng)域，長城物業(yè)集團(tuán)通過旗下華南、華北、華西、華東、華中等五大區(qū)域公司專注于全國的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，為全國40多萬業(yè)主服務(wù)，服務(wù)的物業(yè)類型包括住宅類物業(yè)（多/高層商住樓、別墅、公寓）和公建類物業(yè)（寫字樓、商業(yè)、會展中心、高等院校、醫(yī)院），業(yè)務(wù)遍及全國25個省、自治區(qū)、直轄市。在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，長城物業(yè)集團(tuán)通過旗下深圳市長城嘉業(yè)投資有限公司（簡稱：長城嘉業(yè)）專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。長城嘉業(yè)秉承深圳市長城投資控股股份有限公司（股票代碼：000042）的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理念，依托其雄厚的綜合實力

和精深的專業(yè)能力，以珠三角城市群為依托，先后進(jìn)入了韶關(guān)、河源、佛山、廣州、江門等房地產(chǎn)市場，形成了以住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)雙軌推動的地產(chǎn)經(jīng)營模式。長城嘉業(yè)與有共同信念的機(jī)構(gòu)合作，為城市打造獨具活力的亮麗建筑。

在社區(qū)商務(wù)領(lǐng)域，長城物業(yè)集團(tuán)通過旗下深圳市一應(yīng)電子商務(wù)有限公司（簡稱：一應(yīng)商務(wù)）、深圳市尚鄰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡稱：尚鄰不動產(chǎn)）、深圳市共享之家長者服務(wù)有限公司（簡稱：共享之家）和深圳市惠爾達(dá)家政服務(wù)有限公司（簡稱：惠爾達(dá)）專注于社區(qū)商務(wù)業(yè)務(wù)。依托上百萬物業(yè)服務(wù)人群，通過線上信息平臺和線下服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)顧客足不出戶就能滿足生活與工作所需，享有真正的管家式服務(wù)。

經(jīng)過二十多年的潛心經(jīng)營，長城物業(yè)致力于“成為社區(qū)生活方式引領(lǐng)者”，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、豐富的產(chǎn)品線為顧客提供完善的價值體驗。長城物業(yè)有實力與信心，遞延卓越品質(zhì)，樹立行業(yè)典范，為顧客提供持續(xù)增長的綜合價值。

◎物業(yè)服務(wù)區(qū)域公司

華北區(qū)域公司：

北京深長城物業(yè)管理有限公司 內(nèi)蒙古長城物業(yè)服務(wù)有限公司 北京天誠廣廈物業(yè)管理有限公司 北京天誠古運物業(yè)管理有限公司 北京安港物業(yè)管理有限公司 唐山朗城物業(yè)管理有限公司

環(huán)渤海區(qū)域公司：

天津深長城物業(yè)服務(wù)有限公司 濟(jì)南深長城物業(yè)管理有限公司 大連深長城物業(yè)管理有限公司 濰坊萬城物業(yè)管理有限公司

華東區(qū)域公司：

上海深長城物業(yè)管理有限公司 江西深長城物業(yè)管理有限公司 合肥深長城物業(yè)管理有限公司 南昌小藍(lán)長誠物業(yè)管理有限公司 華南區(qū)域公司： 深圳市深長城物業(yè)服務(wù)有限公司 福州深長城物業(yè)管理有限公司 湖南熙城物業(yè)管理有限公司 福州名城物業(yè)管理有限公司

華西區(qū)域公司：

成都深長城物業(yè)管理有限公司 西安深長城物業(yè)服務(wù)有限公司 長城物業(yè)重慶分公司

◎?qū)I(yè)服務(wù)公司

深圳市長城電梯工程有限公司 深圳市長城樓宇科技有限公司 深圳市深長城企業(yè)管理咨詢有限公司 深圳市尚鄰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

◎控（參）股企業(yè)名錄

深圳市長城嘉業(yè)投資有限公司 開平慶獅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河源市京華房產(chǎn)開發(fā)有限公司 韶關(guān)市東方房地產(chǎn)有限公司 佛山市順德區(qū)城基睿商房地產(chǎn)有限公司 廣州佳地新都發(fā)展有限公司 廣州市熙城企業(yè)管理咨詢有限公司 佛山市南海熙尊貿(mào)易有限公司

使命宣言

公司使命：

服務(wù)業(yè)主，報效社會

公司愿景：

成為社區(qū)生活方式引領(lǐng)者

公司價值觀：

與客戶關(guān)系的價值觀

我們相信公司的價值源于顧客滿意經(jīng)營（核心價值觀）。只有每時每刻用心關(guān)注顧客的需求和期望并及時行動，才能贏得顧客的認(rèn)可和社會的認(rèn)同，從而贏得更大的市場份額和發(fā)展空間。

與職員關(guān)系的價值觀

我們致力于建設(shè)一個使員工獲得工作樂趣、實現(xiàn)個人夢想的工作環(huán)境（對組織要求），同時也倡導(dǎo)：嚴(yán)守工作程序，勇于承擔(dān)責(zé)任；用心做事，創(chuàng)新思維；少計較一時得失，以誠相待，信守承諾（對職員要求）。

與行為關(guān)系的價值觀

在管理工作中，我們強調(diào)結(jié)果和績效，遵循“結(jié)果驅(qū)動過程”的管理準(zhǔn)則，我們所做的一切都應(yīng)不斷改進(jìn)，追求卓越。

我們承諾： ? ? ? ? ? ? 守法經(jīng)營（對政府）； 與合作方真誠合作，共創(chuàng)價值（對合作方）； 致力于為顧客提供“安全、整潔、完好、溫馨”的物業(yè)管理服務(wù)（對顧客）； 有效保護(hù)環(huán)境，合理利用資源（對社會）； 保障所有職員的身心健康，協(xié)助職員實現(xiàn)自我價值（對職員）； 促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展和有序競爭（對行業(yè)）。

這些理念、價值觀指導(dǎo)我們的組織戰(zhàn)略、組織行為以及建立與顧客、合作方、社區(qū)之間的關(guān)系。

關(guān)于我們 > 發(fā)展見證 > 社會認(rèn)同

社會認(rèn)同

手上愈多榮譽，肩上愈多責(zé)任

—現(xiàn)任中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位；

—現(xiàn)任深圳市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位、北京市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位； —1998被深圳市政府授予“文明企業(yè)”榮譽稱號；

—1999年被深圳市技術(shù)監(jiān)督局評為“全面質(zhì)量管理先進(jìn)單位”；

—2003年因為在質(zhì)量管理方面的優(yōu)異表現(xiàn)獲得廣東省質(zhì)量協(xié)會的嘉獎； —2003年榮獲“cihaf（中國住交會）中國優(yōu)秀物業(yè)管理公司”稱號； —2006年3月，長城物業(yè)榮獲深圳物業(yè)管理企業(yè)綜合實力20強稱號，躋身四強； —2006年9月，長城物業(yè)榮獲廣東省“用戶滿意服務(wù)”獎 ； —2006年12月 在深圳市創(chuàng)全國“顧客滿意明星”評選中公司總經(jīng)理陳耀忠先生獲“顧客滿意杰出管理者 ”稱號；

—2007年3月《長城物業(yè)》報獲評深圳市“十佳”企業(yè)報；

—2007年3月長城物業(yè)獲評“深圳企業(yè)闖天下”先鋒企業(yè)稱號；

—2007年4月長城物業(yè)榮獲2006深圳物業(yè)管理企業(yè)綜合實力20強稱號，排名第四； —2007年9月，長城物業(yè)獲“廣東省用戶滿意企業(yè)”獎；

—2008年1月，在”深圳住宅與房地產(chǎn)”雜志社、國際金鑰匙組織以及全國30多家物業(yè)管理協(xié)會聯(lián)合主辦 的物業(yè)管理嘉年華及物業(yè)金榜評選活動中，長城物業(yè)榮登“2007金榜企業(yè)綜合實力top100排行榜”，排 名全國第四；篇四：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與物業(yè)公司合作意向書

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與物業(yè)公司合作意向書

北京 經(jīng)紀(jì)有限公司與北京 物業(yè)管理有限公司就合作為 公寓提供房產(chǎn)中介服務(wù)事宜達(dá)成如下意向。

一、合作的形式

經(jīng)過友好協(xié)商，雙方一致同意由北京 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為北京 物業(yè)管理有限公司向 公寓的業(yè)主及租戶提供出租出售房屋服務(wù)的獨家合作公司。

二、合作期限：

自2005 年1 月1 日至2013 年12 月31 日合作期為9 年。

三、物業(yè)合作的優(yōu)勢

隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷開放、完善、健全。投資于房產(chǎn)項目的投資者將會越來越多，在房地產(chǎn)新老項目、尾房、二手房、出租與承租房屋逐年增加的狀況下，房地產(chǎn)各種市場交易空間將會逐年上升。通過物業(yè)管理公司向業(yè)主提供管家式的服務(wù)，拉近關(guān)系，增進(jìn)信任，擴(kuò)大增殖服務(wù)，解決業(yè)主關(guān)心的涉及各類房產(chǎn)的專項問題，通過物業(yè)公司這個窗口宣傳有關(guān)房地產(chǎn)投資及避免投資風(fēng)險的相關(guān)知識，使業(yè)主對經(jīng)紀(jì)公司產(chǎn)生信任感，達(dá)到 經(jīng)紀(jì)公司在業(yè)主心理成為信得過的房地產(chǎn)中介，為投資于房地產(chǎn)的投資者提供優(yōu)質(zhì)放心的服務(wù)。

通過 經(jīng)紀(jì)公司為致力于房地產(chǎn)投資的各界人士提供中介服務(wù)可以達(dá)到信息獲取快、傳達(dá)快、交流快、提供服務(wù)便捷、節(jié)約時間、辦事效率高的效果。而且咨詢性、專業(yè)性、溝通性、安全性強比較強，還可以規(guī)避風(fēng)險。這種合作方式對 公寓的業(yè)主、物業(yè)公司、經(jīng)紀(jì)公司都是理想的選擇。

四、北京 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的合作義務(wù) 1． 具備合法的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)。2． 配合 物業(yè)做好 公寓的服務(wù)工作。3． 做好自身的專業(yè)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)工作。4． 遵守 物業(yè)的各項相關(guān)管理規(guī)定及相關(guān)的服務(wù)規(guī)范。5． 按時向

6． 不從事有害于 物業(yè)管理公司名譽和業(yè)主利益的行為 7． 不從事任何違法亂紀(jì)和破壞行業(yè)規(guī)范以及欺詐交易行為。8． 對 物業(yè)管理公司和業(yè)主提供的信息及資料嚴(yán)格保密。9． 不得隨意單方面解除合作遵守誠信。

五、北京 物業(yè)管理有限公司的合作義務(wù) 1． 具備合法的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)。2． 全力支持經(jīng)紀(jì)從事正常的中介服務(wù)工作。3． 提供必備的辦公場所及必備的辦公條件。4． 確保辦公設(shè)備設(shè)施的正常運行。5． 同意 經(jīng)紀(jì)公司在公共場所放置宣傳資料及宣傳牌。6． 將出租出售、承租承售房屋的資源推薦到 經(jīng)紀(jì)公司。7． 提供 經(jīng)紀(jì)公司對出租出售房屋業(yè)主的資料查詢。8． 提供領(lǐng)取鑰匙和現(xiàn)場看房的一切方便條件。9． 不以任何形式任何借口阻礙 經(jīng)紀(jì)工作。10． 不做有害于 經(jīng)紀(jì)公司名譽的行為。11． 不得隨意單方面解除合作協(xié)議遵守誠信。12． 不得在合作期限內(nèi)進(jìn)行私下房屋出租和買賣交易。13． 不得在合作期限內(nèi)同時與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作。

六、中介服務(wù)傭金的計提方法 1． 完成房屋租賃業(yè)務(wù)收取等值于一個月房屋月租金的傭金。2． 完成二手房交易業(yè)務(wù)收取售房款的0.5%-2.5%的傭金。3． 其他服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)將另行說明。

七、北京 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)承擔(dān)的合作費用 1． 電話費。2． 職工餐費。

八、北京 物業(yè)管理有限公司應(yīng)獲取的合作收益 1． 中旗物業(yè)公司每月獲得實際收入10%的合作收益。

九、北京

北京 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是在北京市工商行政管理局注冊并經(jīng)北京市國土資源和房屋管理局審定批準(zhǔn)成立于2002 年5 月29 日具有獨立法人資格的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

公司所涉及到的經(jīng)營項目有：房屋租賃業(yè)務(wù)、二手房買賣業(yè)務(wù)、房屋出租出售代理業(yè)務(wù)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶業(yè)務(wù)、住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)、住房公積金貸款業(yè)務(wù)、法律法規(guī)咨詢業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務(wù)、投資分析及策劃業(yè)務(wù)等。目前公司已建立了一整套的完整的管理體系和服務(wù)體系。公司的經(jīng)紀(jì)服務(wù)已走向成熟和規(guī)范。公司的經(jīng)營理念是：重視人才、依靠團(tuán)隊、規(guī)范管理、追求卓越。

北京 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司致力于成為客戶最信賴的房地產(chǎn)投資顧問及得力助手，用我們的誠信與務(wù)實的工作作風(fēng)和每一位客戶保持持久的伙伴合作關(guān)系。我們有信心、有能力憑著我們追求事業(yè)的精神，憑著我們?nèi)w智遠(yuǎn)人的智慧與創(chuàng)造性，將公司創(chuàng)辦成一個業(yè)務(wù)人員專業(yè)化、經(jīng)營管理規(guī)范化、形象標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化、服務(wù)業(yè)務(wù)多樣化的一流而又輝煌的企業(yè)。

第五篇：物業(yè)字[2002]157附件----招商局物業(yè)管理有限公司招聘、

招商局物業(yè)管理有限公司

招聘、錄用、調(diào)配及解聘管理辦法(試行)

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范和完善招商局物業(yè)管理有限公司總部及屬下公司員工招聘、錄用、調(diào)配和解聘工作流程，加強招商局物業(yè)管理有限公司總部及屬下公司員工隊伍建設(shè)和培養(yǎng)，特制定本管理辦法。

第二條 定義

1、招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司以下簡稱“蛇口工業(yè)區(qū)”；

2、招商局蛇口控股股份有限公司以下簡稱“蛇口控股”；

3、招商局物業(yè)管理有限公司以下簡稱“公司”；

4、屬下公司系指招商局物業(yè)管理有限公司下屬全資、控股或參股并直接管理的二級公司，包括招商局物業(yè)管理(香港)有限公司、深圳招商物業(yè)管理有限公司、北京招商局物業(yè)管理有限公司、上海灝福物業(yè)管理有限公司、南京招商局物業(yè)管理有限公司、武漢招商局物業(yè)管理有限公司、西安招商局物業(yè)管理有限公司；

5、物管中心系指屬下公司下設(shè)的物業(yè)管理中心。第三條 適用范圍

本管理辦法適用于公司總部及屬下公司一切招聘、錄用、調(diào)配及解聘活動。

第二章 組織架構(gòu)和定崗定編

第四條 組織架構(gòu)調(diào)整

屬下公司及各物管中心每年12月上旬須根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展要求，結(jié)合人力資源配置需要，提出本單位下一的組織架構(gòu)調(diào)整計劃。屬下公司組織架構(gòu)的調(diào)整須報公司總部審批；各物管中心組織架構(gòu)調(diào)整經(jīng)屬下公司審核后，報公司總部審批。

第五條 定崗定編

1、公司總部各部門每年12月中旬根據(jù)部門規(guī)劃提出本部門下定崗定編計劃，經(jīng)公司總部行政與人力資源部審核，報公司總部總經(jīng)理辦公會討論審定；增編計劃須報蛇口控股履行報批手續(xù)。

2、屬下公司及各物管中心每年12月上旬根據(jù)調(diào)整的組織架構(gòu)提出本單位下的人員規(guī)劃、定崗定編計劃。屬下公司的人員規(guī)劃和定崗定編須報公司總部審批；各物管 1 中心的人員規(guī)劃和定崗定編經(jīng)屬下公司審核，報公司總部審批。

3、屬下公司及各物管中心須在批準(zhǔn)的崗位編制內(nèi)依據(jù)任職資格要求和工作說明書進(jìn)行招聘，未履行崗位增編審批手續(xù)的，不得進(jìn)行編制外的招聘。因業(yè)務(wù)發(fā)展需要增加崗位編制須按有關(guān)審批程序履行增加崗位編制報批手續(xù)。

4、每年7月屬下公司及各物管中心須根據(jù)實際運作情況，對當(dāng)年人員規(guī)劃和定崗定編計劃進(jìn)行檢討和修訂，并履行有關(guān)審批手續(xù)。

第六條 公司總部各部門增加編制

各職能部門如需增加崗位編制，須向行政與人力資源部提出書面形式申請，經(jīng)審核后報公司總部總經(jīng)理辦公會討論，書面申請須包含但不限于以下內(nèi)容：

1、擬增加崗位編制及數(shù)量；

2、說明增加崗位編制人員的工作安排及工作量預(yù)測，同時分析不能通過調(diào)配現(xiàn)有人員或提高工作效率/增加工作量等手段解決問題的原因；

3、擬增加崗位的工作說明書。第七條 屬下公司增加崗位編制

1、屬下公司以書面形式向公司總部行政與人力資源部提出增加崗位編制請示報告，請示報告中必須說明增加崗位編制的詳細(xì)原因及相應(yīng)崗位的工作說明書，具體包括：

(1)擬增加崗位編制及數(shù)量；

(2)增加崗位編制人員工資標(biāo)準(zhǔn)及成本預(yù)算；

(3)說明增加崗位編制人員的工作安排及工作量，同時分析不能通過調(diào)配現(xiàn)有人員或提高工作效率/增加工作量等手段解決問題的原因；

(4)擬增加崗位的工作說明書。

2、公司總部行政與人力資源部根據(jù)屬下公司實際情況對增加崗位編制報告進(jìn)行初審和核實，提出意見后報公司總經(jīng)理辦公會討論審議。

第八條 屬下公司物管中心增加崗位編制

1、物管中心以書面形式向?qū)傧鹿咎岢鲈黾訊徫痪幹普埵緢蟾妫埵緢蟾嬷斜仨氄f明增加崗位編制的詳細(xì)原因及相應(yīng)崗位的工作說明書，具體包括：

(1)擬增加崗位編制及數(shù)量；

(2)增加崗位編制人員工資標(biāo)準(zhǔn)及成本預(yù)算；

(3)說明增加崗位編制人員的工作安排及工作量，同時分析不能通過調(diào)配現(xiàn)有人員或提高工作效率/增加工作量等手段解決問題的原因；(4)擬增加崗位的工作說明書。

2、屬下公司根據(jù)物管中心實際情況對物管中心增加崗位編制的報告進(jìn)行初步審核，提出審核意見，報公司總部審批。

第三章 招 聘

第九條 招聘原則(一)計劃原則

1、公司總部、屬下公司及物管中心根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要增加人員時，須提前十五個工作日填寫《招聘申請表》，提交擬增加崗位人員工作說明書，經(jīng)所在單位行政與人力資源部審核，報所在單位負(fù)責(zé)人審批后組織實施。

2、如屬于崗位編制外增加人員除履行上述手續(xù)外，還須同時履行增加編制審批手續(xù)。

3、所有干部的引聘須嚴(yán)格按照《招商局物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定》執(zhí)行。

(二)本地化原則

1、為降低人力資源成本，充分利用和發(fā)揮各地區(qū)人力資源優(yōu)勢，穩(wěn)定員工隊伍和便于管理，如無特殊情況，各屬下公司原則上在當(dāng)?shù)卣衅竼T工，盡量實現(xiàn)人員本地化。

2、在實行人才本地化同時，可根據(jù)工作需要通過崗位輪換、崗位交流等形式實現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)人力資源共享。

(三)先內(nèi)后外原則

當(dāng)公司總部、屬下公司及各物管中心產(chǎn)生招聘需求時，各單位行政與人力資源部首先應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部篩選，考核現(xiàn)有員工中是否有合適人員進(jìn)行調(diào)配，當(dāng)內(nèi)部無法滿足招聘需求時，即組織進(jìn)行外部招聘。

2、在現(xiàn)有人員進(jìn)行配置過程中，必須確保達(dá)到崗位任職資格要求，堅決杜絕任人唯親和因人設(shè)崗，保證配置合適人選到合適崗位上工作。

(四)公正原則

1、招聘中應(yīng)對所有應(yīng)聘人員一視同仁，做到任人唯賢，行政與人力資源部及用人部門在招聘過程中必須嚴(yán)格遵守公司招聘制度，不得有任何徇私行為，堅決杜絕任人唯親和因人設(shè)崗，保證配置合適人選到合適崗位上工作。

2、各級管理人員不得利用職權(quán)或關(guān)系強行推薦不合格人選，或?qū)φ５恼衅腹ぷ?3 施加影響。

(五)回避原則

1、在招聘過程中如遇家屬、同學(xué)、親友或以前同事時，須主動回避，做到舉賢避親，為公司招聘創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境。

2、公司總部及屬下公司內(nèi)如有配偶、親屬、子女等關(guān)系的員工，相互間應(yīng)回避從事業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的工作崗位，公司有權(quán)進(jìn)行相應(yīng)的工作安排和崗位調(diào)整。

第十條 招聘方式和途徑

1、公司內(nèi)部選拔、晉升和競聘；

2、組織社會公開招聘；

3、招聘應(yīng)屆畢業(yè)生；

4、公司內(nèi)部員工舉薦等。第十一條 內(nèi)部招聘程序

公司總部及屬下公司根據(jù)工作需要，實現(xiàn)內(nèi)部人力資源合理配置，做到人盡其才，充分挖掘公司內(nèi)部人力資源潛力，為員工提供良好發(fā)展空間，激發(fā)員工工作積極性，增強員工的競爭意識和企業(yè)的凝聚力，在必要時可通過內(nèi)部調(diào)配來滿足部分人員需求，內(nèi)部調(diào)配須事先征得員工本人及所屬部門負(fù)責(zé)人的同意。

內(nèi)部招聘分公開競聘和直接調(diào)配兩種。

1、公開競聘

(1)根據(jù)審批后的招聘計劃，當(dāng)公司總部及屬下公司有新增或空缺崗位時，在公司系統(tǒng)內(nèi)或所在公司范圍內(nèi)發(fā)布內(nèi)部招聘信息，員工可根據(jù)自身條件參與競聘；

(2)參加競聘人員要求：

①競聘上崗采取個人自愿和所在公司推薦的形式，即首先個人提出申請，所在公司填寫推薦意見，體現(xiàn)員工具有主動向上、不斷接受挑戰(zhàn)的勇氣和信心，同時由所在公司推薦可以保證不影響競聘上崗者所在部門正常工作開展；

②參與競聘上崗人員須是公司正式員工，但不受原所在公司、工作部門和崗位限制； ③參與競聘者在原工作崗位表現(xiàn)良好。

(3)根據(jù)競聘要求，由招聘單位行政與人力資源負(fù)責(zé)組織成立臨時考核小組，考核小組由所在單位領(lǐng)導(dǎo)、競聘崗位部門領(lǐng)導(dǎo)、行政與人力資源部以及其他相關(guān)人員組成。

(4)內(nèi)部招聘流程

①公司總部、屬下公司、物業(yè)管理中心行政與人力資源部根據(jù)招聘要求公布內(nèi)部招 聘的崗位、任職資格以及競聘時間安排；

②有意參與競聘的員工根據(jù)通知要求在規(guī)定時間向招聘單位行政與人力資源部提交申請材料，經(jīng)所在部門及公司履行推薦手續(xù)后報名；

③招聘單位行政與人力資源部根據(jù)競聘崗位任職資格對競聘者進(jìn)行資格審查，簽署意見并將符合條件的競聘者推薦給競聘崗位主管領(lǐng)導(dǎo)，同時對不符合任職資格的競聘者做好解釋和說明工作；

④競聘崗位主管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見，每個崗位挑選三個候選人向考核小組推薦，由考核小組組織考核工作；

⑤考核小組通過組織筆試和面試對候選人進(jìn)行考核，確定初步人選，筆試由綜合素質(zhì)題和專業(yè)試題兩部分組成，面試將由競聘考核小組成員進(jìn)行評估；

⑥招聘單位經(jīng)營班子根據(jù)考核小組的考核情況確定最終上崗人員(如果沒有合適人選將另行組織面試考核)；

(5)競聘崗位試用期考核

競聘上崗獲選者將有一個月的崗位試用期，試用期間待遇為原工作崗位待遇，試用期滿后接受考核小組的集中評議，試用合格后公司將正式聘用，試用不合格者將回原崗位工作。

2、直接調(diào)配

根據(jù)工作需要，公司可按照第五章有關(guān)調(diào)配程序調(diào)動和重新安排員工工作崗位。第十二條 外部招聘程序

1、公司總部、屬下公司、物業(yè)管理中心根據(jù)審批后的招聘計劃，依據(jù)崗位任職資格和工作說明書，結(jié)合崗位特點選擇適當(dāng)?shù)恼衅阜绞胶屯緩綇墓就獠拷M織招聘活動。

2、行政與人力資源部根據(jù)任職資格對應(yīng)聘人員資料初步篩選后，再向用人部門負(fù)責(zé)人推薦，共同確定面試人選，應(yīng)聘人員面試前須填寫《求職申請表》。

3、為了確保招聘人員符合用人部門的基本要求，行政與人力資源部負(fù)責(zé)對應(yīng)聘人員進(jìn)行初試，并核實其有關(guān)資料和證件的真實性。若初試合格，通知用人部門按下列程序進(jìn)一步面試。

①主管以下崗位，行政與人力資源部初試后，對符合基本要求的應(yīng)聘人員，將其資料提供給用人部門進(jìn)行第二次面試，并決定是否錄用。

②主管、主任崗位，用人部門面試合格外，還須由分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行第三次面試，并決定是否錄用。③經(jīng)理助理以上崗位，用人部門面試合格、分管領(lǐng)導(dǎo)面試合格后，須由總經(jīng)理面試，并決定是否錄用；或用人部門面試合格后，由經(jīng)營班子集體面試，決定是否錄用。

4、對應(yīng)聘人員的評價及意見填寫在《面試考評表》上，用人部門負(fù)責(zé)專業(yè)知識和專業(yè)技能考評。所有干部聘任須遵守《招商局物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定》的有關(guān)條款。

5、對于一線保安員、保潔員和臨時工的招聘，各單位可根據(jù)自身實際情況制定相應(yīng)的招聘程序。

第十三條 招聘效果反饋

為了解新員工試用期工作表現(xiàn)，使得新員工更快熟悉公司、了解公司、融入公司，同時也便于公司不斷評估招聘的效果，健全招聘制度，完善招聘流程，有必要建立招聘效果反饋機(jī)制。招聘效果反饋包括三部分：

1、行政與人力資源部定期與用人部門溝通了解新員工工作表現(xiàn)；

2、用人部分負(fù)責(zé)人或新員工直接上級定期與新員工面談；

3、行政與人力資源部定期與新員工進(jìn)行面談。

第四章 錄 用

第十四條 外部招聘人員錄用

1、應(yīng)聘人員面試合格后，由行政與人力資源部根據(jù)聘用情況，與用人部門協(xié)商新進(jìn)員工到崗時間后，向錄用者以書面或電話形式發(fā)出《錄用通知》，并要求其在報到時提供：

(1)身份證、暫住證復(fù)印件(交驗原件)(2)畢業(yè)證、學(xué)位證復(fù)印件（交驗原件）(3)暫住人員須提供《流動人口婚育證明》(4)職稱證書、崗位資格證書復(fù)印件(交驗原件)(5)近期體檢合格的體檢報告

(6)一寸及二寸彩色近期免冠正面照片5張(7)其它需要提供的資料

2、凡有下列情形之一者，不予辦理錄用手續(xù)：(1)個人資料不真實，弄虛作假，嚴(yán)重隱瞞者；

(2)曾在招商局系統(tǒng)內(nèi)被開除或未經(jīng)批準(zhǔn)而擅自離職者；

6(3)體檢報告不合格者；

(4)尚未與原工作單位終止勞動關(guān)系者；(5)在以前所任職單位出現(xiàn)過職業(yè)道德問題者；(6)年齡未滿18周歲者；(7)其它不予錄用情況。第十五條 新員工報到

1、錄用員工帶齊相應(yīng)資料和證明，在規(guī)定的時間內(nèi)到行政與人力資源部報到，填寫《員工登記表》，提交相關(guān)個人資料，領(lǐng)取考勤卡、辦公用品、工作服等相關(guān)資料或物品。

2、簽訂一式兩份《勞動合同書》，公司與員工本人各持一份，公司正式員工的簽訂合同期限一般為一年；返聘人員和臨時工視具體情況而定。

3、行政與人力資源部由專人對新入職員工的《員工登記表》、《求職申請表》、畢業(yè)證復(fù)印件、學(xué)位證復(fù)印件、身份證復(fù)印件、體檢報告等資料進(jìn)行歸檔管理，建立員工個人檔案。當(dāng)員工的姓名、婚姻狀況、生育狀況、健康狀況、培訓(xùn)結(jié)業(yè)或進(jìn)修畢業(yè)、家庭地址和聯(lián)系電話、出現(xiàn)事故或緊急情況時的聯(lián)系人等信息有更改或補充時，須在員工個人檔案予以相應(yīng)變更。

4、與用人部門負(fù)責(zé)人見面，接受工作安排，并與負(fù)責(zé)人指定的入職引領(lǐng)人見面。第十六條 試用

1、試用期一般為三個月，試用期間表現(xiàn)突出者可予以提前轉(zhuǎn)正。在試用期內(nèi)，甲乙雙方可提出解約，并按規(guī)定辦理離職手續(xù)。試用期內(nèi)員工享受試用期工資及福利待遇，轉(zhuǎn)正工資標(biāo)準(zhǔn)自轉(zhuǎn)正之日起執(zhí)行。

2、培訓(xùn)主管部門安排、組織新員工入職引導(dǎo)培訓(xùn)，用人部門組織上崗前培訓(xùn)。

3、新員工須于試用期滿前一周填寫《員工轉(zhuǎn)正審批表》，并提交試用期個人總結(jié)。

4、試用部門負(fù)責(zé)人根據(jù)工作態(tài)度、工作能力、業(yè)務(wù)水平等對試用員工進(jìn)行鑒定和考核，并將考核意見填寫《員工轉(zhuǎn)正審批表》，由行政與人力資源部簽署意見，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，報總經(jīng)理審批。

5、如在試用期內(nèi)請假超過五天，員工的轉(zhuǎn)正時間將會被順延；若請假超過一個月，將作自動離職處理。

第十七條 續(xù)聘

對于有固定期限的勞動合同，公司與員工雙方同意在勞動合同期滿后續(xù)簽勞動合同 的，應(yīng)在原合同期滿前三十日內(nèi)重新訂立勞動合同，并辦理有關(guān)續(xù)簽勞動合同的審批手續(xù)，填寫《續(xù)簽勞動合同審批表》

內(nèi)部招聘人員的錄用可按照第三章第十一條有關(guān)程序辦理。

第五章 調(diào) 配

第十八條 調(diào)配

公司根據(jù)工作需要，可以調(diào)動和重新安排員工工作崗位，這其中包括在公司總部和屬下公司范圍內(nèi)的員工晉升、崗位輪換、調(diào)動、崗位交流、降職等。

第十九條 公司內(nèi)部調(diào)配

1、公司總部或?qū)傧鹿緝?nèi)部調(diào)配

(1)如公司有崗位空缺，同時公司內(nèi)部又有合適人選，可由需求部門負(fù)責(zé)人提出申請，或公司行政與人力資源部根據(jù)人力資源需求及人員編制狀況提出調(diào)配意見，并與相關(guān)人員和部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)商。

(2)協(xié)商同意后，由需求部門負(fù)責(zé)人填寫《員工內(nèi)部調(diào)動審核表》說明調(diào)動的原因、理由，經(jīng)過調(diào)出部門負(fù)責(zé)人同意(若晉升或降職還需附上員工最近的工作表現(xiàn)材料)，交行政與人力資源部審核。

(3)公司總部部門經(jīng)理級(含部門經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理)以上員工及屬下公司主管級(含主管)以上員工由所在單位行政與人力資源部負(fù)責(zé)人審核后，報分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批執(zhí)行。

(4)公司總部部門經(jīng)理級以下員工及屬下公司主管級以下員工由所在單位行政與人力資源部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后執(zhí)行。

(5)審批同意后，由行政與人力資源部發(fā)出《員工內(nèi)部調(diào)動通知單》，通知調(diào)動員工、調(diào)出部門和調(diào)入部門，并知會公司其它相關(guān)部門。

2、公司總部及屬下公司之間調(diào)配

具體流程參照《招商局物業(yè)管理有限公司崗位輪換和交流管理辦法》

第六章 解 聘

第二十條 解聘的種類

員工與公司聘用關(guān)系的解除分為：員工辭職、公司辭退、勞動合同期滿終止、員工退休等。

第二十一條

員工主動辭職

1、員工辭職，應(yīng)填寫《辭職申請表》，由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，行政與人力資源部審核；公司總部部門經(jīng)理級(含部門經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理)以上員工及屬下公司主管級(含主管)以上員工辭職須報分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批。

2、試用期內(nèi)員工辭職，應(yīng)確保工作交接無誤，否則公司有權(quán)追究其責(zé)任。

3、如員工在勞動合同期內(nèi)辭職(含勞動合同期滿不再續(xù)簽者)，應(yīng)提前三十日以書面形式通知公司或以一個月工資作為對公司的經(jīng)濟(jì)補償。員工解除勞動合同未能提前三十天通知公司，給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，除以一個月工資作為對公司的經(jīng)濟(jì)補償外，還應(yīng)根據(jù)國家勞動法有關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

4、員工辭職獲得批準(zhǔn)后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)填寫《離職交接單》，做好工作交接；在工作未交接完成前，員工不得先行離職，否則須賠償由此給公司造成的經(jīng)濟(jì)損失。

5、由員工提出辭職的，公司不支付任何經(jīng)濟(jì)補償金。如給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)賠償公司經(jīng)濟(jì)損失，否則，公司保留追究其法律責(zé)任的權(quán)利。

第二十二條 公司辭退員工

1、公司辭退員工，應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人填寫《辭退審批表》，行政與人力資源部審核；公司總部部門經(jīng)理級(含部門經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理)以上員工及屬下公司主管級(含主管)以上員工辭職須報分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批。

2、辭退員工獲得批準(zhǔn)后，由公司行政與人力資源部發(fā)出《解除勞動合同通知單》給被辭退員工本人及所在部門負(fù)責(zé)人。被辭退員工在接到《解除勞動合同通知單》后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)填寫《離職交接單》，做好工作交接；在工作未交接完成前，員工不得先行離職，否則須賠償由此給公司造成的經(jīng)濟(jì)損失。

3、員工有下列情形之一者，公司可隨時解除合同且不支付任何經(jīng)濟(jì)補償金：(1)在試用期內(nèi)被證明不符合錄用條件的；(2)嚴(yán)重違反勞動紀(jì)律或公司規(guī)章制度的；

(3)嚴(yán)重失職、營私舞弊，對公司利益造成重大損害的；(4)連續(xù)曠工超過三天(含三天)或一個月內(nèi)累計曠工達(dá)六天；(5)被依法追究刑事責(zé)任的；

(6)有其它違法違紀(jì)行為，按公司規(guī)定可以解除勞動合同情況。

(7)員工在下列情形下，如出現(xiàn)上述六種情形之一者，公司也可隨時解除合同且不支付任何經(jīng)濟(jì)補償金：

①患職業(yè)病或者因工負(fù)傷并被確認(rèn)喪失或部分喪失勞動能力； ②患病或非因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)； ③女員工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期內(nèi)。

4、員工因造成公司經(jīng)濟(jì)損失而被辭退，應(yīng)賠償公司經(jīng)濟(jì)損失，公司保留追究其法律責(zé)任的權(quán)利。

5、有下列情形之一的，公司可以解除勞動合同，但應(yīng)當(dāng)提前三十日以書面形式通知員工本人：

(1)員工患病或非因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿后不能從事原工作也不能從事由公司另行安排的工作的；

(2)員工不能勝任工作，經(jīng)過培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位，仍不能勝任工作的；

(3)勞動合同訂立所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使原勞動合同無法履行，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商不能就變更勞動合同達(dá)成一致協(xié)議的；(4)公司經(jīng)營困難發(fā)生經(jīng)濟(jì)性裁員的。

第二十三條 勞動合同期滿終止

1、員工勞動合同期滿，公司或員工不再續(xù)簽勞動合同者，均應(yīng)在合同期滿前30天內(nèi)書面通知對方。勞動合同期滿終止勞動關(guān)系，公司無須向員工支付任何經(jīng)濟(jì)補償金。

2、如公司不與員工續(xù)簽勞動合同，由公司行政與人力資源部向員工及所在部門負(fù)責(zé)人發(fā)出《終止勞動合同通知單》，并按規(guī)定辦理離職手續(xù)。

3、如員工不與公司續(xù)簽勞動合同，由員工填寫《離職申請表》，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，行政與人力資源部審核；公司總部部門經(jīng)理級(含部門經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理)以上員工及屬下公司主管級(含主管)以上員工辭職須報分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批。第二十四條 員工退休

參照國家及所在地區(qū)政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 離職手續(xù)

(一)雙方終止或解除勞動合同，員工在離職前必須完備離職手續(xù)，未辦理完離職手續(xù)擅自離職，公司將按曠工處理。離職手續(xù)包括：

1、工作交接事宜；

2、交還公司所有資料、檔案、合同、各種文件及其它物品；

3、報銷公司賬目，歸還公司欠款和備用金，待所有離職手續(xù)辦理完后，領(lǐng)取離職當(dāng)月實際出勤天數(shù)工資；

4、離職員工人事檔案關(guān)系在公司的，應(yīng)在離職日將檔案、人事、組織關(guān)系轉(zhuǎn)離公司；

5、員工違約或提出解除勞動合同時，員工應(yīng)按合同規(guī)定，歸還在勞動合同期限內(nèi)的應(yīng)繳納的有關(guān)費用；

7、如員工與公司簽訂有其它合同或協(xié)議，將按照其它合同或協(xié)議的約定辦理。(二)重要崗位管理人員除按照上述要求辦理離職手續(xù)外，公司將根據(jù)情況安排離職審計。(三)離職員工按公司規(guī)定程序辦妥離職手續(xù)后，可向公司申請開具《終止/解除勞動合同證明》。

第七章 附 則

第二十六條 第二十七條 本管理辦法由公司總部行政與人力資源部負(fù)責(zé)解釋。

本管理辦法生效前實施的有關(guān)招聘、錄用、調(diào)配及解聘有關(guān)規(guī)定，凡與本管理辦法抵觸的，以本管理辦法為準(zhǔn)。

第二十八條

招商局物業(yè)管理有限公司

二○○二

年八月二十一日 本管理辦法自簽發(fā)之日起實施。