第一篇：開(kāi)卷考試-商業(yè)物業(yè)復(fù)習(xí)材料

商業(yè)物業(yè)復(fù)習(xí)材料

1．房屋租金的類(lèi)型有；成本租金、商品租金和市場(chǎng)租金

2．物業(yè)租賃按方式分：定期租賃、延期租賃、意愿租賃、強(qiáng)制租賃。物業(yè)租賃按房屋所有權(quán)性質(zhì)可以分為：公房租賃和私房租賃。在商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃中廣泛采用凈租金。

按照會(huì)所所處的位置劃分，把會(huì)所分為城市會(huì)所和鄉(xiāng)村會(huì)所。

3．寫(xiě)字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者是由辦公室組成的大樓。寫(xiě)字樓可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租。寫(xiě)字樓物業(yè)

指各種商業(yè)機(jī)構(gòu)用于從事經(jīng)營(yíng)管理的場(chǎng)所，又稱(chēng)為商務(wù)樓。商務(wù)樓是商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)專(zhuān)業(yè)分工發(fā)展的產(chǎn)物。當(dāng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，客觀上就需要一種集中的辦公場(chǎng)所，于是，商務(wù)樓就應(yīng)運(yùn)而生，并得到迅速的發(fā)展。按照不同的角度，商務(wù)樓可以分為如下的不同類(lèi)型：

（1）按建筑面積的大小，可以分為小型、中型和大型。（2）按商務(wù)樓的功能，可分為單純型、商住型和綜合型。

（3）按大樓現(xiàn)代化的程度，可分為智能化大樓和非智能化大樓。

（4）按建造等級(jí)和所處區(qū)位、收益能力等綜合因素，可分為甲級(jí)寫(xiě)字樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓、丙級(jí)寫(xiě)字樓。

4．物業(yè)租賃：通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。5．商業(yè)物業(yè)：美國(guó)的羅伯特· C ·凱爾則認(rèn)為商業(yè)物業(yè)是“一種私有但為公眾提供商品、服務(wù)、設(shè)施和場(chǎng)地的場(chǎng)所”，“例如辦公樓宇、購(gòu)物中心、百貨商店、加油站和停車(chē)場(chǎng)等”。

6、酒店物業(yè)

酒店一詞是從英文Hotel譯過(guò)來(lái)的，Hotel來(lái)自法文，原意是小旅館，我國(guó)的稱(chēng)謂在古代為館驛、客棧、驛站等。酒店是提供飲食產(chǎn)品及客房，各項(xiàng)設(shè)施與無(wú)形的服務(wù)效用的綜合性產(chǎn)品與服務(wù)，從而獲得利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)單位。酒店從古代簡(jiǎn)陋的小客棧發(fā)展到今天的“小社會(huì)”、“小城市”，完全反應(yīng)了人類(lèi)的經(jīng)濟(jì)和生活的發(fā)展變化，反應(yīng)了人們的消費(fèi)要求。因此，我們認(rèn)為，酒店的類(lèi)別是為了人們的各種不同的旅游消費(fèi)需要而出現(xiàn)的。人們的旅游動(dòng)機(jī)無(wú)非有兩大類(lèi)，即公務(wù)和娛樂(lè)，而在酒店的類(lèi)別中，也總是以這兩者來(lái)區(qū)分的。目前，酒店的類(lèi)別主要有以下幾種：

1）商業(yè)性酒店

為滿足商務(wù)旅游人士而設(shè)計(jì)的。因此，它一般是地處商業(yè)城區(qū)，交通方便，設(shè)備齊全。

2）度假酒店

一般都處于交通方便的風(fēng)景名勝區(qū)，它的客人主要是度假、娛樂(lè)、休息的客人，因此，要有適合休息和娛樂(lè)的環(huán)境設(shè)備。3）長(zhǎng)住型酒店

主要對(duì)象為適合長(zhǎng)期居住酒店的客人，設(shè)有為家庭提供的豪華和中等級(jí)別的完整房間，也有為單身男女提供的單間，一般都提供服務(wù)員和送餐服務(wù)。4）汽車(chē)酒店

主要為長(zhǎng)途駕車(chē)和乘車(chē)的旅客提供住宿、餐飲的酒店，一般建在城市的平民區(qū)或公路旁，規(guī)模小，層次低。

除此之外，國(guó)外還有會(huì)議酒店、賭場(chǎng)酒店等。酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式：業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)管理的模式、租賃經(jīng)營(yíng)管理模式、委托經(jīng)營(yíng)管理式、聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng)。7．商業(yè)物業(yè)的含義

商業(yè)物業(yè)是以經(jīng)營(yíng)為目的，為公眾提供商品、服務(wù)（包括商務(wù)活動(dòng)服務(wù)、購(gòu)物活動(dòng)服務(wù)和娛樂(lè)活動(dòng)服務(wù)等）設(shè)施和場(chǎng)地的場(chǎng)所。8．房屋租賃合同

租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

9、公共商業(yè)樓宇

是指由多家共同經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營(yíng)范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來(lái)商場(chǎng)的 概念，是一種集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

10、物業(yè)管理：

物業(yè)管理（property management），是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)

11、寫(xiě)字樓的類(lèi)型

(一)按建筑面積的大小分

(1)小型寫(xiě)字樓，一般為 1 萬(wàn)平方米以下。

(2)中型寫(xiě)字樓，一般為 1 萬(wàn)至 3 萬(wàn)平方米。

(3)大型寫(xiě)字樓，一般為 3 萬(wàn)平方米以上。(二)按寫(xiě)字樓功能分

(1)單純型寫(xiě)字樓，就是基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能(如展示廳、餐飲等)。

(2)商住型寫(xiě)字樓，就是既提供辦公又提供住宿。這又有兩種形式，一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，如上海啟華大廈；另一種是樓的一部分是辦公，另一部分是住宿，如北京國(guó)際大廈。

(3)綜合型寫(xiě)字樓，就是以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如兼作公寓、餐廳、商場(chǎng)、展示廳等?，F(xiàn)在許多新建的寫(xiě)字樓還設(shè)有舞廳、健身房等。上海瑞金大廈、廣州世貿(mào)大廈都屬于這種類(lèi)型。(三)按大樓現(xiàn)代化程度分

(1)非智能型寫(xiě)字樓，即傳統(tǒng)的、不具備自動(dòng)化功能的寫(xiě)字樓。

(2)智能型寫(xiě)字樓，是具有高度自動(dòng)化功能的辦公大樓。根據(jù)建設(shè)部 2000 年 7 月頒布的《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，智能建筑應(yīng)兼?zhèn)浣ㄖO(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(CNS)，辦公自動(dòng)系統(tǒng)(OAS)。隨著科技快速發(fā)展，寫(xiě)字樓自動(dòng)化程度也不斷提高，許多新建的寫(xiě)字樓已實(shí)現(xiàn)了停車(chē)管理自動(dòng)化系統(tǒng)、安全

（四）按建造等級(jí)、所處位置和物業(yè)管理的檔次等，可分為甲、乙、丙級(jí)寫(xiě)字樓（1）、甲級(jí)寫(xiě)字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力與新建成的寫(xiě)字樓相當(dāng)；有完善的物業(yè) 管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

（2）、乙級(jí)寫(xiě)字樓：具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。（3）、丙級(jí)寫(xiě)字樓：物業(yè)已使用的年限(樓齡)較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的自然磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租客的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。

寫(xiě)字樓的基本管理

（1）工程設(shè)備管理（2）保安管理（3）清潔綠化管理

清潔是寫(xiě)字樓的面孔，設(shè)備是寫(xiě)字樓的心臟，保安是寫(xiě)字樓的衛(wèi)士。寫(xiě)字樓的特點(diǎn)？ 1），寫(xiě)字樓多建于城市中心的繁華地段。2），建筑規(guī)模大，各類(lèi)公司機(jī)構(gòu)集中。3），建筑、設(shè)備現(xiàn)代先進(jìn)。4），功能齊全，設(shè)施配套，有獨(dú)特方便的工作、生活系統(tǒng)。5），使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大。6），經(jīng)營(yíng)管理的要求高、時(shí)效性強(qiáng)。

12、商場(chǎng)物業(yè)的管理具有智能化程度高、安全防范消防工作量大、財(cái)務(wù)糾紛和矛盾多等特點(diǎn)。商場(chǎng)物業(yè)的類(lèi)型從建筑結(jié)構(gòu)上分為：敞開(kāi)式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)型兩種。、按照經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)，商業(yè)物業(yè)可以分為：寫(xiě)字樓物業(yè)、商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)、會(huì)所物業(yè)、停車(chē)場(chǎng)物業(yè)以及其他商務(wù)物業(yè)。

14、商業(yè)物業(yè)管理的模式包括；自建自管、自營(yíng)與專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合、委托經(jīng)營(yíng)模式。

15、選擇物業(yè)管理企業(yè)的指標(biāo)通常有：是否另業(yè)主滿意、專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。、16、會(huì)所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。社會(huì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)策略的種類(lèi)包括：生產(chǎn)導(dǎo)向策略、市場(chǎng)導(dǎo)向策略、顧客導(dǎo)向策略、機(jī)會(huì)導(dǎo)向策略

17商場(chǎng)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種 重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物場(chǎng)所。

18、批發(fā)商業(yè)物業(yè)房產(chǎn)的類(lèi)型從建筑結(jié)構(gòu)上分：露天敞開(kāi)型、室內(nèi)敞開(kāi)型、封閉式、綜合型的物流中心。批發(fā)商業(yè)物業(yè)的設(shè)備管理內(nèi)容包括：作好設(shè)備的選購(gòu)工作、加強(qiáng)設(shè)備使用過(guò)程的控制、建立健全和嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度。批發(fā)商業(yè)物業(yè)房產(chǎn)類(lèi)型從批發(fā)商品的類(lèi)型劃分為消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)、生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)。

19、購(gòu)物中心的建筑特征有：商業(yè)空間步行化、公共空間社會(huì)化、商業(yè)空間室內(nèi)化。購(gòu)物中心的管理模式包括：發(fā)商自行管理、國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)管理、主要承租者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)同時(shí)展開(kāi)管理。

20、公共商業(yè)樓宇的特殊管理包括：商業(yè)形象的宣傳推廣、承租商的選配。

22、按照物業(yè)的分類(lèi)，把物業(yè)劃分為居住物業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊用途物業(yè)。

23、目前，國(guó)內(nèi)尚未有劃分商業(yè)物業(yè)的明確標(biāo)準(zhǔn)，有人在劃分“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)”時(shí)，把工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)也包括在內(nèi)，也有人在劃分“收益性物業(yè)”時(shí)，把用于出租的公寓也包括其中。當(dāng)然，從“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)”或“收益性物業(yè)”的概念來(lái)看，這種劃分并無(wú)不妥，但如果把這些分類(lèi)套用于商業(yè)物業(yè)就顯然不當(dāng)。

因?yàn)?，工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)明顯應(yīng)屬于工業(yè)物業(yè)，而出租的公寓，無(wú)論從不動(dòng)產(chǎn)管理的慣例或租戶性質(zhì)，都應(yīng)屬于居住物業(yè)。因此，劃分商業(yè)物業(yè)，必須符合商業(yè)物業(yè)所具有的屬性，即：）經(jīng)營(yíng)性。無(wú)論業(yè)主或租戶，他們付出貨幣而獲得物業(yè)永久或—定期限的使用價(jià)值，其主要的目的都是直接或間接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，他們的付出均構(gòu)成經(jīng)營(yíng)成本的組成部分，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的贏利目的非常明顯。2）公眾性。該類(lèi)物業(yè)主要是為公眾服務(wù)，為有現(xiàn)實(shí)需要或潛在需要的顧客服務(wù)，因而，原則上是應(yīng)該能夠向公眾開(kāi)放的。在這類(lèi)物業(yè)中，雖然也有些企業(yè)制定了準(zhǔn)入“門(mén)檻”，如會(huì)員制俱樂(lè)部，但這種門(mén)檻只能是“消費(fèi)門(mén)檻”，凡具有這種消費(fèi)能力和消費(fèi)需要的顧客，都應(yīng)該可以進(jìn)入。

3）服務(wù)性。該類(lèi)物業(yè)主要從事第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而不是從事第一產(chǎn)業(yè)或第二產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)。

24、會(huì)議展覽物業(yè)的管理服務(wù)內(nèi)容包括展前準(zhǔn)備、計(jì)劃分配、標(biāo)識(shí)導(dǎo)向的制作和布置、布展裝修管理、貨運(yùn)車(chē)輛管理、展物現(xiàn)場(chǎng)巡視和跟蹤服務(wù)、提供咨詢及其他服務(wù)、展品管理。

會(huì)展物業(yè)的類(lèi)型有單一展覽功能的會(huì)展物業(yè)、酒店為主的會(huì)展物業(yè)、綜合性的會(huì)展物業(yè)。

25、物業(yè)設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的要素：適應(yīng)性、安全可靠性、方便性、節(jié)能性、環(huán)保性、經(jīng)濟(jì)性、獨(dú)具特色。

26、停車(chē)場(chǎng)的類(lèi)型包括車(chē)庫(kù)、露天停車(chē)場(chǎng)、道路臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。

27、承租客商在公共樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向公共樓宇承租營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的期限，可以將他們分為三種類(lèi)型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶。

28、請(qǐng)思考政府辦公樓，工業(yè)廠商，工業(yè)大廈，儲(chǔ)運(yùn)庫(kù)是否屬于商業(yè)物業(yè)，為什么？

作為商業(yè)物業(yè)，必須同時(shí)具備服務(wù)性、公眾性和經(jīng)營(yíng)性三種屬性，也可以說(shuō)，這就是劃分商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，只具備其中一個(gè)或兩個(gè)屬性的物業(yè)，則不能認(rèn)為屬于商業(yè)物業(yè)。政府機(jī)構(gòu)的辦公樓，雖然也具備服務(wù)性和公眾性，但不具備經(jīng)營(yíng)性，因此，在國(guó)外都是把它們劃為“特殊物業(yè)”或“其他物業(yè)”；一般的工業(yè)廠房與工業(yè)大廈，只具備經(jīng)營(yíng)性而不具備公眾性和服務(wù)性；至于儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)，則具備了經(jīng)營(yíng)性和服務(wù)性，但缺乏公眾性，因?yàn)樵试S其出入的僅是物流而非人流。

29、寫(xiě)字樓物業(yè)管理與服務(wù)的要求？ 1）、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)2）、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案3）、加強(qiáng)消防管理，做好防火工作 4）、重視清潔管理5）、強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)6）、設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)7）、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作

30、批發(fā)商業(yè)用房產(chǎn)物業(yè)的特點(diǎn)? 1）大型化、室內(nèi)化和高檔化逐漸成為主流 2）功能配套日趨完善

3）交通位置和車(chē)場(chǎng)配套要求高

4）建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)成充分滿足批發(fā)業(yè)物的基本要求：由自有產(chǎn)權(quán)、自我經(jīng)營(yíng)、自我管理的物業(yè)形式向所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)的分離的現(xiàn)代管理形式轉(zhuǎn)化。

31、商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)是什么 1）、需要良好的商業(yè)氣氛：商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)就是要吸引顧客，所以，講究良好的區(qū)位和交通條件，包括便捷的公共交通和足夠的停車(chē)場(chǎng)，利用集聚效應(yīng)，成行成市的布局來(lái)擴(kuò)大消費(fèi)半徑，利用戶外廣告、霓虹燈飾和巨幅招牌營(yíng)造氣氛。2）、追求設(shè)施的先進(jìn)性： 只有良好的、舒適的、高檔次的先進(jìn)設(shè)施，才能保證業(yè)主的物業(yè)出租率及租客的營(yíng)業(yè)收入。很多有名的酒店、商業(yè)大廈，雖然歷史悠久，但仍長(zhǎng)盛不衰，除了其良好的商業(yè)信譽(yù)外其重要的原因之一就是不斷更新設(shè)備設(shè)施，保持先進(jìn)性，才能吸引租客和顧客。3）、有很高的租賃比例：很多商業(yè)物業(yè)的投資者，當(dāng)物業(yè)建成后，全部或部分用于出租給其它人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以收取租金作為投資回報(bào)，如辦公物業(yè)，出租率會(huì)遠(yuǎn)高于自用率。有些商務(wù)樓雖然是作為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位總部的所在地，但也只有部分屬自用，其余均出租給其他機(jī)構(gòu)，如廣東建設(shè)銀行大廈、廣東發(fā)展銀行大廈、粵海大廈、健力寶大廈等均是如此，至于購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)等很多都是出租鋪位或攤位。4）、以出租為主的商業(yè)物業(yè)具有價(jià)值不能庫(kù)存的特點(diǎn)：以出租為主的商業(yè)物業(yè)中，房屋建筑物及其設(shè)備設(shè)施的價(jià)值是不能庫(kù)存的，若當(dāng)天租不出去，就失去當(dāng)天的價(jià)值和費(fèi)用回收補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)。如商務(wù)樓的房間數(shù)是固定的，即使這個(gè)月的出租率達(dá)到100%，也無(wú)法挽回上一個(gè)月空置所造成的損失。而且不論物業(yè)的出租情況如何，其物業(yè)的管理服務(wù)支出的固定成本，一般不會(huì)因物業(yè)的空置而有太大的變化，如管理處的人員數(shù)量、公共照明、電梯服務(wù)等，都不會(huì)因租客的減少而消減。

32、批發(fā)商業(yè)用物業(yè)房產(chǎn)的類(lèi)型

（1）從建筑結(jié)構(gòu)上來(lái)分

① 露天敞開(kāi)型 ② 室內(nèi)敞開(kāi)型 ③ 封閉型

④ 綜合型的物流中心（2）從批發(fā)商品的類(lèi)型劃分 ① 消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng) ② 生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)

33、批發(fā)商業(yè)用房產(chǎn)物業(yè)的特點(diǎn)

1）大型化、室內(nèi)化和高檔化逐漸成為主流 2）功能配套日趨完善

3）交通位置和車(chē)場(chǎng)配套要求高

4）建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)成充分滿足批發(fā)業(yè)物的基本要求

5）由自有產(chǎn)權(quán)、自我經(jīng)營(yíng)、自我管理的物業(yè)形式向所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)的分離的現(xiàn)代管理形式轉(zhuǎn)化。

34、商場(chǎng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

商場(chǎng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大致可分三種形式：(1)臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。在經(jīng)營(yíng)上，這種形式被稱(chēng)為投資保本型。具體是指大型商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商向多個(gè)個(gè)體投資者出售部分物業(yè)一定年限的產(chǎn)權(quán)(本質(zhì)是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán))，到期 后，開(kāi)發(fā)公司退還投資款，收回物業(yè)。它與分散出租物業(yè)的區(qū)別是一次性收取價(jià)款。(2)分散產(chǎn)權(quán)型。即將整體商業(yè)物業(yè)分隔成不同大小的若干塊，出售給各個(gè)業(yè)主，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)由多人擁有。

(3)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。即物業(yè)產(chǎn)權(quán)只屬于開(kāi)發(fā)公司或某個(gè)大業(yè)主一家。

總的說(shuō)來(lái)，現(xiàn)在統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商場(chǎng)物業(yè)仍然居多。但由于其一次性投資大，經(jīng)營(yíng)或招商 所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也大，在整個(gè)商場(chǎng)物業(yè)中的比例正逐步變小。分散產(chǎn)權(quán)型和臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型這類(lèi)新型商業(yè)物業(yè)正在逐漸增加，這種形式開(kāi)發(fā)商可以盡快收回投資，又能滿足眾多個(gè)體經(jīng)商 者的需要，比較符合現(xiàn)在的市場(chǎng)需要，因此頗為流行。

35、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容？ 1）、一般性管理

(1)對(duì)小業(yè)主或承租商的管理(2)安全保衛(wèi)管理。(3)消防管理（4)設(shè)備管理(5)清潔衛(wèi)生及車(chē)輛管理 2）、特殊管理

(1)商業(yè)形象的宣傳推廣。(2)承租客商的選配。

34、簡(jiǎn)述物業(yè)租賃管理的程序？ 1）、通過(guò)廣告捕捉潛在租戶 2）、租戶資格的審查 3）、租約條款談判 4）、締約技巧 5）、核查物業(yè) 6）、提供有效的租賃服務(wù)，建立良好的租賃關(guān)系 7）、收繳租金 8）、續(xù)簽租約

36、會(huì)議展覽物業(yè)的管理服務(wù)內(nèi)容？ 1）、展前準(zhǔn)備 2）、計(jì)劃分配 3）、標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向的制作與布置 4）、布展裝修管理 5）、貨運(yùn)車(chē)輛管理 6）、展物現(xiàn)場(chǎng)巡視與跟蹤服務(wù) 7）、提供咨詢及其他服務(wù) 8）、展品管理

37、商業(yè)物業(yè)的設(shè)備特點(diǎn)

1)投資額大 2)技術(shù)先進(jìn) 3)種類(lèi)多，數(shù)量大 4)維持費(fèi)用高 5)更新周期短

38、物業(yè)租賃過(guò)程中締約技巧

在租約正式簽約前，許多租戶都會(huì)發(fā)生遲疑，如都會(huì)停下來(lái)思考這樣一些問(wèn)題：這是否是一個(gè)正確的決策？并會(huì)反復(fù)問(wèn)自己：要租賃的物業(yè)是否是所出的價(jià)位上最好的？妥協(xié)條款是否符合我的需要？是否可以再等等再說(shuō)？面對(duì)租戶的遲疑，物業(yè)管理者的締約技巧是： 1）.單刀直入式

單刀直入式就是直接讓對(duì)方提出他們自己滿意的條件，如，“您更希望什么樣的空間？”，“您還有什么不滿意的嗎？”

2）.總結(jié)式：總結(jié)式就是強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和對(duì)租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過(guò)程中始終反復(fù)強(qiáng)調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。

38、結(jié)合實(shí)際談?wù)勆虡I(yè)物業(yè)管理中治安保衛(wèi)工作的特點(diǎn)？ 1）．綜合性強(qiáng)，管理難度大

某些商業(yè)物業(yè)，如寫(xiě)字樓、綜合樓、酒店等，不但樓層高、建筑面積大，而且進(jìn)出口多，物業(yè)區(qū)內(nèi)的公司多，餐廳、歌舞廳、游樂(lè)場(chǎng)、咖啡廳等娛樂(lè)、餐飲場(chǎng)所也較多，造成區(qū)內(nèi)流量大、人員復(fù)雜，所有這些都給制定和落實(shí)安全措施帶來(lái)一定的困難。同時(shí)，有些物業(yè)內(nèi)眾多的單位又有各自的管理部門(mén)，物業(yè)管理企業(yè)不可能干預(yù)過(guò)多，只能和有關(guān)單位密切合作，才能較好地完成治安保衛(wèi)任務(wù)。2）．服務(wù)性強(qiáng)

從本質(zhì)講，物業(yè)管理的治安保衛(wèi)就是一種服務(wù)，即提供保安服務(wù)，為保障物業(yè)內(nèi)的人身和財(cái)產(chǎn)安全而服務(wù)。作為保安人員，要樹(shù)立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要有公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂(lè)于助人。3）．法律規(guī)范嚴(yán)格，處理個(gè)案要小心謹(jǐn)慎

法律就是為了維持公共秩序而制定的，商業(yè)物業(yè)多屬公眾場(chǎng)所，自然也有一個(gè)遵守和維護(hù)公共秩序的問(wèn)題，我國(guó)的基本法律，如《民法》、《刑法》等，以及《中華人民共和國(guó)治安處罰條例》等行政法規(guī)及各地的地方性法規(guī)，都對(duì)各種各樣的“違法”、“違約”行為的構(gòu)成要件作了明確的界定，對(duì)執(zhí)法的權(quán)限、民事訴訟和追究法律責(zé)任等程序作出了規(guī)定。因此，在商業(yè)物業(yè)中，對(duì)安全保衛(wèi)所遇到的個(gè)案處置，都必須有高度的法制意識(shí)，明確作為物業(yè)管理企業(yè)保安部門(mén)的職責(zé)范圍，是協(xié)助公安部門(mén)做好治安防范。對(duì)出現(xiàn)的突發(fā)事件個(gè)案，必須嚴(yán)格按法律規(guī)定處理。否則，稍有不慎，就失去法律的保護(hù)，使自己從“原告”變成“被告”。廣州“屈臣氏”超級(jí)商場(chǎng)就曾兩次懷疑顧客盜竊商店物品，保安員對(duì)顧客搜身，結(jié)果顧客提出民事訴訟，商場(chǎng)被法院裁定要負(fù)“民事侵權(quán)責(zé)任”。

39、為什么說(shuō)公共樓宇管理過(guò)程中分散產(chǎn)權(quán)的方式難以管理，以反租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或以龍頭帶散戶的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行管理效果較好？ 答：分散產(chǎn)權(quán)的方式如果由小業(yè)主分散經(jīng)營(yíng)，目前來(lái)說(shuō)全國(guó)還沒(méi)有一家很成功的案例。原因 是各小業(yè)主心不齊，思想難以統(tǒng)一，很難做到經(jīng)營(yíng)格局統(tǒng)一化、經(jīng)營(yíng)思想一致化，整體經(jīng)營(yíng)形象難以樹(shù)立，所以，難以取得好的經(jīng)營(yíng)效果。而且小業(yè)主往往實(shí)力不足，抗市場(chǎng)波動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)的能力較差，對(duì)市場(chǎng)的分析預(yù)見(jiàn)性不夠，往往盈虧都不明所以，很難適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化。另外，個(gè)體經(jīng)商者的隨意性和無(wú)組織性也使管理困難，甚至有的經(jīng)營(yíng)者自恃業(yè)主身份，根本不服從管理。因此，對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)的公共商業(yè)樓宇，最好的辦法是全部反租回來(lái)，然后統(tǒng)一招租，或者將適當(dāng)部分留作自用，或反租后再租給一家有實(shí)力的大商家經(jīng)營(yíng)，以作為龍頭帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)營(yíng)的興旺，如廣州天河城的南方商貿(mào)和吉之島就是這樣的龍頭。許多公共商業(yè)樓宇因?yàn)闆](méi)有這樣的龍頭，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況差或難以為繼。

40、請(qǐng)問(wèn)這家物業(yè)公司應(yīng)尋找怎樣的潛在租戶？應(yīng)從哪些方面去了解租戶情況？

一、1）通過(guò)廣告捕捉潛在租戶

2）使用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶 3）引導(dǎo)參觀捕捉潛在租戶 4）建立租售中心捕捉潛在租戶

5）根據(jù)本題的實(shí)際對(duì)潛在租戶的尋找，可通過(guò)放置在工業(yè)區(qū)的主要干道上的大型廣告牌就可找到，當(dāng)然也可以通過(guò)工業(yè)經(jīng)紀(jì)人尋找

二、1）.通過(guò)讓潛在租戶登記了解租戶的基本信息

2）審查潛在租戶的身份證明：核對(duì)居住或商業(yè)物業(yè)租賃者的身份證明

3）.查看租賃經(jīng)歷：物業(yè)管理者為不冒險(xiǎn)，就會(huì)了解潛在租戶的過(guò)去租賃歷史，盡量尋找租賃史穩(wěn)定可靠的、租賃期較業(yè)主或物業(yè)管理者可以從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。一般地說(shuō)，以往總是拖延或不按期付款的租戶多數(shù)還是不會(huì)改變的，而以往總是穩(wěn)定地按期付款的租戶則總會(huì)保證信用。4）.對(duì)租戶的資信狀況進(jìn)行調(diào)查

第二篇：商業(yè)物業(yè)糾紛

商業(yè)、寫(xiě)字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物、辦公的場(chǎng)所。從建筑結(jié)構(gòu)上來(lái)分，商場(chǎng)物業(yè)有敞開(kāi)式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)類(lèi)型，也有封閉式的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓類(lèi)型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類(lèi)物業(yè)給開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司帶來(lái)的收益更加可觀，但按照收益與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)的商業(yè)原則，因經(jīng)營(yíng)和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。

一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點(diǎn)及成因簡(jiǎn)析。

我們認(rèn)為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個(gè)方面的特征：

（一）商業(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)委會(huì)為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對(duì)抗相對(duì)較少，更換物業(yè)公司也相對(duì)較少。

相對(duì)于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會(huì)有困難。據(jù)2010年相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會(huì)的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過(guò)一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書(shū)面提出申請(qǐng)成立首屆業(yè)主委員會(huì)。”實(shí)踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的必要。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會(huì)的前提。但問(wèn)題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實(shí)際上各個(gè)產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開(kāi)發(fā)商用委托第三方經(jīng)營(yíng)或者全場(chǎng)租約的形式經(jīng)營(yíng)，又或者開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫(xiě)字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達(dá)到成立業(yè)委會(huì)的法定要求。即使達(dá)到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺(tái)下，也很難形成成立業(yè)委會(huì)的合意。加上開(kāi)發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對(duì)抗性的業(yè)委會(huì)，無(wú)人牽頭的小業(yè)主就成了一盤(pán)散沙。

物業(yè)公司最擔(dān)心的就是與業(yè)委會(huì)對(duì)抗、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒(méi)有業(yè)委會(huì)或者開(kāi)發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會(huì)中具有控制權(quán)，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當(dāng)然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會(huì)的好處，有一個(gè)監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類(lèi)糾紛，有利于小區(qū)的和諧。

（二）隨著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項(xiàng)目采用了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對(duì)居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件數(shù)量下降，但個(gè)案標(biāo)的額上升以及針對(duì)管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費(fèi)合理性的新訴訟糾紛。

深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當(dāng)所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費(fèi)的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營(yíng)戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類(lèi)侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

出現(xiàn)以上情形的原因主要?dú)w結(jié)為以下兩個(gè)方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開(kāi)發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤(rùn)讓渡于其他物業(yè)公司，因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開(kāi)發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時(shí)與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進(jìn)，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時(shí)都將會(huì)一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營(yíng)權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。在減少了開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的前提下，無(wú)疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理；業(yè)績(jī)分成等新業(yè)務(wù)上。同時(shí)，因服務(wù)范圍的擴(kuò)大，業(yè)主和商戶對(duì)物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng)、是否謹(jǐn)慎合理、費(fèi)用是否合理、特別是中央空調(diào)費(fèi)用的測(cè)算是否合理等更加關(guān)注。其二，進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進(jìn)駐前均會(huì)繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)保證金，加上商戶進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，因此欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件數(shù)量相對(duì)下降，不過(guò)因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)高昂，個(gè)案欠費(fèi)的數(shù)額會(huì)升高。

二、針對(duì)商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類(lèi)型，物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范方面應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)。

（一）在接受開(kāi)發(fā)商委托，獨(dú)立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時(shí)，需要注意：

1、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)保障條款

在物業(yè)公司對(duì)商業(yè)樓宇招商經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會(huì)提出保障其同類(lèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的涵義和范圍：

（1）明確獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義。某類(lèi)行業(yè)或者店鋪的名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進(jìn)的類(lèi)似行業(yè)的范圍。（2）明確違約責(zé)任，特別是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的商戶必須達(dá)到的業(yè)績(jī)和按時(shí)交納租金（或分成）、管理費(fèi)等的違約責(zé)任，并約定管理方在條件成就時(shí)有權(quán)利提前解除合同。

2、開(kāi)業(yè)日期與開(kāi)業(yè)率的約定

對(duì)于初次招商的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日期對(duì)于經(jīng)營(yíng)商家和管理方都是比較重要的，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費(fèi)，特別是與實(shí)際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費(fèi)、水電損耗等費(fèi)用的標(biāo)志和起點(diǎn)。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn)，對(duì)于開(kāi)業(yè)日期要求商家開(kāi)業(yè)前向管理方出具書(shū)面函件，明確其開(kāi)業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動(dòng)準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無(wú)法正式開(kāi)業(yè)或者達(dá)不到商業(yè)預(yù)期，也應(yīng)當(dāng)開(kāi)始計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。

對(duì)于因開(kāi)業(yè)日期不明確或者開(kāi)業(yè)率不足導(dǎo)致無(wú)法支付各項(xiàng)費(fèi)用的糾紛，雙方事先應(yīng)當(dāng)就開(kāi)業(yè)的具體日期、逾期不能開(kāi)業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定；在開(kāi)業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開(kāi)業(yè)是否為整體開(kāi)業(yè)；如不是，則要確定開(kāi)業(yè)率是多少，開(kāi)業(yè)率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是以開(kāi)業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開(kāi)業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計(jì)算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來(lái)合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費(fèi)用收取任務(wù)。

3、租金遞增率的設(shè)定

經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，租金是投資回報(bào)的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無(wú)甚爭(zhēng)議；若采用遞增租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率，作為合同相對(duì)方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開(kāi)發(fā)商了解本地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過(guò)對(duì)政府規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查后，借鑒周邊類(lèi)似物業(yè)的租金確定方式來(lái)確定。實(shí)踐中，因客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金、管理費(fèi)的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

4、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛

除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金?？勐首饨鹗遣扇】勐首饨鸷凸潭ㄗ饨饍烧呷∑涓叩姆绞剑创_定一個(gè)百分比例，按照每個(gè)租期商戶的營(yíng)業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當(dāng)月租金為固定租金，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待租期結(jié)束后再補(bǔ)足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費(fèi)用收取方式多見(jiàn)于大型商廈。如深圳華X萬(wàn)X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時(shí)，也分享了商戶的經(jīng)營(yíng)成果，保證了開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。但是，如何確定商戶的營(yíng)業(yè)額則是個(gè)突出的問(wèn)題，很多時(shí)候開(kāi)發(fā)企業(yè)和商戶會(huì)因?yàn)闋I(yíng)業(yè)額數(shù)額上的爭(zhēng)執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實(shí)踐中，如果是商場(chǎng)統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問(wèn)題；如果是由商戶各自收銀，采取“日?qǐng)?bào)”和“月報(bào)”相結(jié)合、商戶自報(bào)和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計(jì)商戶的日營(yíng)業(yè)額，待到月底時(shí)再讓商戶上報(bào)整月的營(yíng)業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計(jì)算出整月的營(yíng)業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營(yíng)業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營(yíng)業(yè)額再與商戶自報(bào)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行對(duì)比分析。如何確定租金是事關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的重要事項(xiàng)，在實(shí)踐中應(yīng)采取靈活合理的方式，并在合同中進(jìn)行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)招商時(shí)往往會(huì)給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、免除中央空調(diào)費(fèi)的待遇。但問(wèn)題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)便于操作，有些合同把裝修期獨(dú)立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谧赓U期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開(kāi)始，并且商戶未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對(duì)裝修期可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行具體明確的約定。

6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防

在商業(yè)地產(chǎn)租賃過(guò)程中，商戶通常會(huì)按照自己的需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修。就裝修問(wèn)題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時(shí)，應(yīng)對(duì)裝修條款詳細(xì)加以約定。

（1）裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。

（2）裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，無(wú)須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢(qián)款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。

（4）租賃終止后的裝修處理。一般說(shuō)來(lái)，承租人會(huì)把裝修款分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時(shí)不應(yīng)存在補(bǔ)償問(wèn)題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時(shí)，雙方往往會(huì)為裝修的補(bǔ)償問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，承租人無(wú)權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償。因此，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書(shū)證，以便雙方結(jié)算。

（5）對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開(kāi)啟、開(kāi)啟的時(shí)段和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，裝修期滿后全額收取空調(diào)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務(wù)，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財(cái)產(chǎn)損害。

7、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定

一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對(duì)承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定？無(wú)法實(shí)際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價(jià)高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛?；谶@種情況我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：

（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

（2）對(duì)于長(zhǎng)期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價(jià)的租金上下不超過(guò)10%范圍內(nèi)時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元，第三方出價(jià)只要不超過(guò)11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價(jià)為12100元，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。

（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的同地段、類(lèi)型或相似地段、類(lèi)型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評(píng)估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。

8、對(duì)欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險(xiǎn)

在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結(jié)的問(wèn)題。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。

首先應(yīng)在租賃合同中寫(xiě)明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對(duì)商戶采取停水停電的權(quán)利。此外，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主與自來(lái)水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購(gòu)電協(xié)議》，則對(duì)于欠租的商戶，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因?yàn)樯虘艉妥詠?lái)水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應(yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來(lái)水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護(hù)。此時(shí)，雖有免責(zé)約定，司法實(shí)踐中也通常被認(rèn)定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書(shū)面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實(shí)施時(shí)間、范圍，以避免給商戶帶來(lái)突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)的斷水?dāng)嚯妴?wèn)題，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理?xiàng)l例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐，均認(rèn)定物業(yè)公司行為違法?；谖飿I(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢(qián)，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對(duì)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護(hù)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門(mén)委托代收水、電、煤、有線電視等費(fèi)用，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧?，這種約定因干涉他合同而無(wú)效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

9、解除租賃合同、強(qiáng)行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險(xiǎn)

制定租賃合同一般都會(huì)約定合同解除條件，如商戶欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間、商戶違法經(jīng)營(yíng)，則出租人就享有合同解除權(quán)。實(shí)踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜，為了避免擴(kuò)大損失，業(yè)主大多會(huì)采取自行強(qiáng)制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險(xiǎn)，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時(shí)向商戶郵寄解除租賃合同通知書(shū)，寫(xiě)明要求商戶自動(dòng)騰退房屋的期限，如超過(guò)期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋。其次，如商戶超過(guò)該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)清理房屋的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行公證；第二，聘請(qǐng)律師作為見(jiàn)證，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè)，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書(shū)面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費(fèi)用。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì)、社區(qū)工作站甚至無(wú)利害關(guān)系人數(shù)人見(jiàn)證下清退承租商戶物品的做法。

（二）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、商業(yè)物業(yè)的保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

商業(yè)物業(yè)流動(dòng)人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)駐商戶、企業(yè)自身的實(shí)力和守法守規(guī)意識(shí)參差不齊，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險(xiǎn)性。司法實(shí)踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營(yíng)中面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵賰?yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過(guò)失對(duì)物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財(cái)產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個(gè)難題。而保險(xiǎn)就是一個(gè)很好的選擇。

事實(shí)上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的保險(xiǎn)，而忽視了自身的保險(xiǎn)。即使在商戶已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的情況下，根據(jù)保險(xiǎn)利益原則，商戶投保的也只是自身的財(cái)產(chǎn)，萬(wàn)一發(fā)生不測(cè)事件，例如火災(zāi)，在毀壞商戶財(cái)產(chǎn)的同時(shí)也給建筑物本身帶來(lái)了損害；又例如第三者在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的意外傷害，在商戶無(wú)力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開(kāi)發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任，對(duì)于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購(gòu)買(mǎi)足夠的保險(xiǎn)至為重要。一般應(yīng)考慮購(gòu)買(mǎi)如下保險(xiǎn)：

（1）財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；

（2）第三者責(zé)任險(xiǎn)，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。

（3）物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，即凡在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險(xiǎn)人。該險(xiǎn)種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如公眾場(chǎng)所中的第三者責(zé)任；電梯扶梯責(zé)任；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車(chē)場(chǎng)責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過(guò)程中的疏忽或過(guò)失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對(duì)第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。

2、商業(yè)物業(yè)停車(chē)場(chǎng)區(qū)域的車(chē)輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)的控制與預(yù)防

商業(yè)地產(chǎn)停車(chē)場(chǎng)的管理風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在車(chē)輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中，因管理停放的車(chē)輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。具體風(fēng)險(xiǎn)可能有：車(chē)輛停放期間車(chē)輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車(chē)輛有意或無(wú)意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車(chē)輛毀損。由于高檔商圈、寫(xiě)字樓內(nèi)停放的車(chē)輛大多價(jià)值不菲，因此該類(lèi)糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車(chē)服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費(fèi)則構(gòu)成保管關(guān)系，無(wú)論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就只是車(chē)位使用服務(wù)關(guān)系。但車(chē)位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無(wú)法免責(zé)。2010年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤(pán)發(fā)生地下停車(chē)場(chǎng)浸水事件，車(chē)主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請(qǐng)注意以下方面：

（1）建立車(chē)位進(jìn)場(chǎng)刷卡制度，并將車(chē)位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車(chē)輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)印制在停車(chē)憑證上。

（2）完善停車(chē)場(chǎng)硬件，要求開(kāi)發(fā)商、業(yè)主購(gòu)買(mǎi)監(jiān)控設(shè)備，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。（3）將停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車(chē)場(chǎng)顯著位置，明示停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車(chē)輛的保管責(zé)任等。

(4)收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車(chē)輛的牌號(hào)或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。如果車(chē)輛停放憑證丟失，應(yīng)由車(chē)輛停放人持車(chē)輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車(chē)輛放行憑證。

(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車(chē)輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車(chē)輛停放人明確告知，并將可能造成車(chē)輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車(chē)輛停放在上述區(qū)域。(6)在異常天氣來(lái)臨時(shí)，需要及時(shí)廣播告知業(yè)主挪移車(chē)位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車(chē)場(chǎng)，一般防空區(qū)域是有三防門(mén)的，及時(shí)放下此門(mén)便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時(shí)，不能只圖車(chē)輛通過(guò)的便利，用水泥封閉三防門(mén)下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動(dòng)的木板或其他可以隨意搬動(dòng)的材料封閉凹形閘口。

(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，排除潛在危險(xiǎn)。對(duì)監(jiān)控設(shè)備要保證完好無(wú)損，對(duì)錄像資料要按照國(guó)家規(guī)定，保存至少30天。

(8)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，分散管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)

俗語(yǔ)常說(shuō)“有始有終”。無(wú)論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場(chǎng)而終于撤場(chǎng)，雖然被動(dòng)撤場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見(jiàn)，但物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、撤場(chǎng)不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會(huì)十分復(fù)雜。經(jīng)過(guò)對(duì)客戶蘇州開(kāi)發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點(diǎn)大學(xué)校區(qū)、無(wú)錫最大購(gòu)物中心、深圳南山區(qū)某大型商場(chǎng)等物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的法律服務(wù)，我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險(xiǎn)防范。

（一）物業(yè)的進(jìn)場(chǎng)的類(lèi)型與相關(guān)問(wèn)題

商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。

1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”

協(xié)議的主體是開(kāi)發(fā)商，所以交接對(duì)象也是開(kāi)發(fā)商。因此在與開(kāi)發(fā)商交接的情況下，進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個(gè)原則，其一，審查開(kāi)發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實(shí)。對(duì)移交的材料應(yīng)當(dāng)查實(shí)，如暫時(shí)未能移交及查實(shí)的，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商說(shuō)明情況，取得開(kāi)發(fā)商書(shū)面承諾書(shū)，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對(duì)開(kāi)發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

（1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專(zhuān)項(xiàng)基金，開(kāi)辦費(fèi)用，是否對(duì)小業(yè)主有減免費(fèi)用、允許搭建改造承諾等以及對(duì)外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問(wèn)題）。

（2）要求開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱(chēng)、工程項(xiàng)目合同、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

（3）將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點(diǎn)備用，可為以后維修減少費(fèi)用。

（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見(jiàn)的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄電梯設(shè)施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、汽車(chē)泊位是否足夠，樓宇公用、消防設(shè)施做好與否，室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

（6）對(duì)于可能有爭(zhēng)議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所（休憩綠地）、停車(chē)位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭(zhēng)。

2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。

這類(lèi)交接相對(duì)于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對(duì)方的配合則會(huì)順利交接，但通常均會(huì)發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接，雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會(huì)影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營(yíng)形象。因此對(duì)于“新舊交接”的進(jìn)場(chǎng)方式，尤其需要注意以下幾個(gè)方面：

（1）一方進(jìn)場(chǎng)，一方會(huì)撤場(chǎng)，雙方都應(yīng)當(dāng)組建接管小組，與對(duì)方會(huì)商制定交接的流程、時(shí)間表、確定負(fù)責(zé)人。

（2）嚴(yán)格執(zhí)行交接流程，對(duì)于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當(dāng)做好交接清單，并讓對(duì)方簽字。對(duì)因歷史遺留問(wèn)題發(fā)生的資料遺失，如開(kāi)發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無(wú)法移交的，應(yīng)當(dāng)取得其聲明并簽字確認(rèn)。往來(lái)函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系，找專(zhuān)人進(jìn)行確認(rèn)送達(dá)業(yè)務(wù)，如發(fā)生拒收的情況，應(yīng)當(dāng)采取DV全程跟拍或公證送達(dá)。

（3）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。列出清單并依據(jù)清單對(duì)水電，管線消防等硬件設(shè)施逐項(xiàng)進(jìn)行接管驗(yàn)收，對(duì)于損壞的部分，需去函說(shuō)明，取得快遞回執(zhí)。（4）對(duì)資料和樓宇內(nèi)的遺留問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)，補(bǔ)救。

（5）如雙方發(fā)生沖突，應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的支持并向政府主管機(jī)構(gòu)請(qǐng)求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下，通過(guò)正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)場(chǎng)而不要采取過(guò)激措施。對(duì)有爭(zhēng)議的部分，應(yīng)當(dāng)取得對(duì)方明確的書(shū)面答復(fù)，本著“求同存異”的原則，逐步進(jìn)行協(xié)調(diào)接收。

（二）物業(yè)撤場(chǎng)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

一般情況，物業(yè)撤場(chǎng)都會(huì)有交接相對(duì)方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對(duì)方違約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法取得物業(yè)管理利潤(rùn)，依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場(chǎng)的情況下，相對(duì)方不僅不會(huì)配合，反而會(huì)百般刁難。在相對(duì)方不配合的情況下應(yīng)當(dāng)如何交接，此時(shí)注意兩個(gè)原則：

1、應(yīng)注意“程序合法，取證充分?！睂?duì)于無(wú)人配合或設(shè)置障礙的交接，撤場(chǎng)屬于單方行動(dòng)，很容易成為對(duì)方日后爭(zhēng)議的口實(shí)，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項(xiàng)目主管小組，明確職責(zé)；

（2）做好交接計(jì)劃、流程并告知開(kāi)發(fā)商，通知其截止撤場(chǎng)時(shí)間點(diǎn)管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān)；

（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說(shuō)服解釋工作；

(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機(jī)房、值班室等安全鎖好；(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；

(6)將所有日常運(yùn)營(yíng)管理資料和原自開(kāi)發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類(lèi)分箱封存并標(biāo)記清晰；

（7）通知開(kāi)發(fā)商接收管理資料、交接證明文書(shū)和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;（8）對(duì)于開(kāi)發(fā)商拒絕接受的財(cái)務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng)；（9）將撤場(chǎng)的每一步驟和文書(shū)證明資料以及催促開(kāi)發(fā)商交接的函件送達(dá)對(duì)方簽收，對(duì)方不簽收的，通過(guò)特快專(zhuān)遞、公證、見(jiàn)證等方式取得送達(dá)的證據(jù)。

2、充分依靠政府物業(yè)主管部門(mén)和街道辦等機(jī)構(gòu)，事先向相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告，說(shuō)明撤場(chǎng)的原因和可能造成的嚴(yán)重后果；請(qǐng)求派人現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證；必要時(shí)候?qū)⒊穲?chǎng)證據(jù)和需要移交的管理資料等送達(dá)到政府主管機(jī)構(gòu)保管；撤場(chǎng)后向政府機(jī)構(gòu)提交報(bào)告。

3、整理并備份管理資料，做好財(cái)務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補(bǔ)償工作。（1）工程類(lèi)資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份；移交撤場(chǎng)資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法舉證；

（2）為了追討開(kāi)發(fā)商和商戶欠費(fèi)，撤場(chǎng)前應(yīng)對(duì)管理期限內(nèi)的物業(yè)費(fèi)用，單獨(dú)歸類(lèi)制定清單，向欠費(fèi)方發(fā)出清償通知書(shū)并保證送達(dá)；對(duì)未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費(fèi)或其他訴訟進(jìn)行列表清理，隨后可聘請(qǐng)律師追繳物業(yè)管理費(fèi)；

（3）清理員工勞動(dòng)資料，包括：項(xiàng)目員工合同、薪酬、社保、保險(xiǎn)等。對(duì)于勞動(dòng)合同不完備的部分進(jìn)行補(bǔ)充，分項(xiàng)列明工資、社保、福利等費(fèi)用和員工遣散所支出的其他費(fèi)用并妥善遣散員工；

（4）撤場(chǎng)前對(duì)物業(yè)共用部分，共用設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭(zhēng)議；

（5）做好財(cái)務(wù)核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費(fèi)用統(tǒng)計(jì)；可能將來(lái)帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的測(cè)算，可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估。以便公司了解項(xiàng)目盈虧和報(bào)稅。

總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特有的法律風(fēng)險(xiǎn)需要引起經(jīng)營(yíng)者和管理者的高度重視。本文一管之見(jiàn)，囿于經(jīng)驗(yàn)和水平，難免有不盡、錯(cuò)漏之處，希望各位同仁斧正。

第三篇：商業(yè)物業(yè)委托合同

物業(yè)管理委托合同

＿＿＿＿＿＿＿有限公司認(rèn)真研究，決定將 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目交 公司實(shí)施。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和其他相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，雙方在自愿、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上經(jīng)友好協(xié)商，一致同意簽訂本合同，并共同遵照?qǐng)?zhí)行。

第一章

總則

一、本合同當(dāng)事人：

委托方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）受托方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）

二、物業(yè)基本情況

物業(yè)類(lèi)型：餐飲業(yè) 休閑業(yè) 服裝 娛樂(lè)業(yè)商業(yè)街區(qū) 座落位置： 占地面積：約 公頃 建筑面積：約平方米

主配電房： 座，其中高壓室 座 應(yīng)急發(fā)電機(jī)組 組 水池： 個(gè)，共計(jì)平方米 綠地面積：約 萬(wàn)平方米 男女公廁： 座 經(jīng)營(yíng)性垃圾房： 座 辦公樓：約平方米

三、乙方提供服務(wù)的受益人為甲方和商場(chǎng)各商戶。

第二章

委托管理事項(xiàng)

一、商場(chǎng)公共部位環(huán)境衛(wèi)生的保潔工作（不含商家內(nèi)部保潔工作），包括商場(chǎng)樓道、過(guò)道、廣場(chǎng)、綠地、水池、垃圾桶、垃圾站、垃圾房、果皮箱、公共衛(wèi)生間、室內(nèi)外公共設(shè)施設(shè)備等場(chǎng)所、設(shè)施設(shè)備的清掃、清潔、除塵、漂浮物及落葉的清理、垃圾歸集以及經(jīng)營(yíng)性垃圾的收集清運(yùn)等。綠化修剪后的殘留物，乙方必須監(jiān)督綠化養(yǎng)護(hù)單位自行清理，否則由乙方負(fù)責(zé)及時(shí)清理。

二、交通與車(chē)輛停放秩序的導(dǎo)引和管理。

三、24小時(shí)維護(hù)商場(chǎng)公共秩序、公共安全，包括安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、公共突發(fā)事件的應(yīng)急處理、設(shè)施設(shè)備看護(hù)等。

四、24小時(shí)值班保證街區(qū)內(nèi)能源供應(yīng)（供水、供電、供氣）正常，設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，及商場(chǎng)內(nèi)外的應(yīng)急維修工作。

五、商場(chǎng)內(nèi)房屋、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)、巡檢、修繕和管理。（其中材料費(fèi)由甲方另行支付，正常維護(hù)所產(chǎn)生的耗材和工具費(fèi)用除外）。

六、經(jīng)商場(chǎng)商戶委托，可提供有償服務(wù)并合理收費(fèi)。

七、與甲方相互配合對(duì)商鋪裝修進(jìn)行管理。

八、對(duì)物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》《施工安全責(zé)任書(shū)》《裝修管理規(guī)定》的行為，根據(jù)其情節(jié)輕重，采取提醒、批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、罰款等手段進(jìn)行管理，并對(duì)決意不糾的負(fù)有向甲方或商場(chǎng)“綜治辦”報(bào)告的責(zé)任。

九、按照《消防法》及有關(guān)法規(guī)對(duì)街區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備、及其他有關(guān)消防事項(xiàng)，商家消防進(jìn)行管理。

十、按照安全、公平、合理的原則，協(xié)調(diào)街區(qū)內(nèi)商家之間物業(yè)方面的相互關(guān)系。

十一、按照本合同附件：《業(yè)主公約》《施工安全責(zé)任書(shū)》《裝修管理規(guī)定》等對(duì)商場(chǎng)、商家進(jìn)行管理，并負(fù)有相應(yīng)責(zé)任。

十二、甲方按照財(cái)產(chǎn)清冊(cè)移交房屋、設(shè)施、設(shè)備以后由乙方對(duì)其進(jìn)行管理，乙方負(fù)有管理、維護(hù)責(zé)任和權(quán)利。

十三、其他：

1、向商家提供報(bào)紙、信件、郵件投遞到戶。

2、開(kāi)設(shè)24小時(shí)服務(wù)熱線、接受商家、甲方的咨詢、投訴及要求協(xié)助解決的其他問(wèn)題。

3、協(xié)調(diào)商場(chǎng)與各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，為保障甲方、商家正常合法公平經(jīng)營(yíng)提供幫助。

4、無(wú)條件配合甲方對(duì)商戶的管理。

5、配合甲方的在商場(chǎng)內(nèi)或廣場(chǎng)的活動(dòng)。（產(chǎn)生的費(fèi)用由甲乙雙方另行商議結(jié)算）

第三章

委托管理期限

委托管理期限 年，自 年 月 日起至 年 月 日止，本合同期滿前30日內(nèi)，若甲乙雙方均未提出異議，本合同在期滿后將按照 年為一周期繼續(xù)履行。

第四章

雙方權(quán)利義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

1、負(fù)責(zé)制定《業(yè)主公約》和《施工安全責(zé)任書(shū)》《裝修管理規(guī)定》并作為商場(chǎng)房屋物業(yè)合同的附件，要求商場(chǎng)商戶或其他使用人共同遵守。甲方負(fù)責(zé)制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。

2、審定乙方根據(jù)甲方要求、結(jié)合街區(qū)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)所制定的《賣(mài)場(chǎng)管理制度》、《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《崗位職責(zé)》、《考核辦法和標(biāo)準(zhǔn)、制度》。

3、每季召集一次商戶聯(lián)系會(huì)，檢查監(jiān)督乙方商場(chǎng)管理服務(wù)工作實(shí)施及制度執(zhí)行情況，每月對(duì)乙方的物業(yè)管理服務(wù)水平進(jìn)行一次全面測(cè)評(píng)，若考核測(cè)評(píng)結(jié)果較差，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，仍未整改的并造成重大損失的，甲方有權(quán)隨時(shí)終止本合同。

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃。

5、收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于本合同生效之日起30日內(nèi)向乙方提供。

6、按合同或甲乙雙方協(xié)議及時(shí)足額支付交由乙方實(shí)施的特約維修費(fèi)用。

7、向乙方無(wú)償提供經(jīng)簡(jiǎn)裝的辦公用房、工具房各一間，男女更衣室各一間，共計(jì)100平方米。

8、甲方提供乙方用水用電（其中水：30噸/月，電：300度/月由甲方無(wú)償提供，超出上述額度的部分由乙方按照相應(yīng)單價(jià)按實(shí)際使用數(shù)量向甲方支付費(fèi)用）。

9、對(duì)乙方的物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

10、對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清冊(cè)，并在合同簽訂以后向乙方進(jìn)行移交。

11、甲方對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有外立面、公共區(qū)域享有改造、改變、發(fā)布廣告、增加永久、臨時(shí)設(shè)施、設(shè)備的權(quán)利。

12、甲方有權(quán)根據(jù)本合同向乙方授予、解除乙方與甲方簽約商戶簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。

14、項(xiàng)目?jī)?nèi)水、電費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)代收代繳，乙方予以配合。

15、甲方對(duì)各商戶承租區(qū)域的外墻體及以外部分，享有完全的處分和管理權(quán)，乙方不享有此項(xiàng)權(quán)利，乙方對(duì)此有配合甲方之義務(wù)。

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定《商場(chǎng)物業(yè)管理制度》。

2、向商戶或其他物業(yè)使用人告知《業(yè)主公約》、《施工安全責(zé)任書(shū)》《裝修管理規(guī)定》，并按法規(guī)、及上述規(guī)定對(duì)商戶或其他物業(yè)使用人進(jìn)行管理，并對(duì)管理負(fù)有相應(yīng)職責(zé)、權(quán)利和責(zé)任。

3、不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

4、負(fù)責(zé)編制房屋、商場(chǎng)公用部位、公共設(shè)施設(shè)備的階段性養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和有償維修服務(wù)方案，并在甲方認(rèn)定簽字后組織實(shí)施。

5、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、代購(gòu)物品采購(gòu)計(jì)劃。

6、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用或改變其使用功能，對(duì)確需改、擴(kuò)建或需要完善的項(xiàng)目必須征得甲方的書(shū)面許可。

7、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部辦公、工具用房、代購(gòu)的各類(lèi)工具、器材和辦公用品，并保證完好。

8、本合同終止時(shí)，乙方按財(cái)產(chǎn)清冊(cè)記載的項(xiàng)目和數(shù)量將合同項(xiàng)目房屋、設(shè)施、設(shè)備等如數(shù)完整地(正常損耗除外)交還甲方，若有故意損壞、滅失，乙方應(yīng)予修復(fù)或賠償。經(jīng)甲方同意乙方變更或甲方變更的除外。

9、乙方不享有在項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)布任何廣告的權(quán)利，甲方書(shū)面同意的除外。

10、乙方在本合同簽訂生效后、經(jīng)甲方書(shū)面授權(quán)后按照與甲方共同商議的方式與甲方簽約商戶簽訂物業(yè)管理協(xié)議并按協(xié)議收取物業(yè)管理費(fèi)及提供相應(yīng)服務(wù)、承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)由甲方確認(rèn)，乙方未得到甲方書(shū)面同意不得擅自更改收取標(biāo)準(zhǔn)。

11、無(wú)條件配合甲方對(duì)商家進(jìn)行管理、及采取的相應(yīng)措施。包括乙方按甲方書(shū)面要求對(duì)商家進(jìn)行的切斷水、電供應(yīng)的工作。

12、因乙方管理不力造成甲方損失的，乙方應(yīng)給以賠償。因甲方直接原因造成乙方損失的，甲方給予賠償。

13、商場(chǎng)商戶向乙方申報(bào)的門(mén)頭，房屋外立面、戶外店招、戶外廣告、戶外亮化等項(xiàng)目的裝飾、裝修以及營(yíng)銷(xiāo)廣告、節(jié)日景觀的設(shè)置、空調(diào)室外機(jī)、制冷室外機(jī)及排風(fēng)機(jī)等戶外設(shè)施、設(shè)備安裝，由甲方進(jìn)行審批，乙方予以配合并進(jìn)行管理，乙方不享有審批的權(quán)利。商場(chǎng)商戶向乙方所報(bào)圖紙、資料應(yīng)向甲方報(bào)備。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：

一、公共環(huán)境：

商場(chǎng)通道及過(guò)道：每日清掃2次，循環(huán)保潔，目視過(guò)道路要求干凈、整潔，無(wú)垃圾、雜物、浮砂，地磚無(wú)污跡，無(wú)積水，每100㎡痰跡、煙頭、紙屑平均不超過(guò)5個(gè)，無(wú)直徑2cm以上的石子；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)1小時(shí)；

標(biāo)識(shí)、宣傳牌、導(dǎo)視圖、標(biāo)識(shí)、宣傳牌每日擦拭1次，保持干凈、整潔。清潔后檢查無(wú)污漬、無(wú)積灰，不損傷被清潔物。

綠化帶：每日清掃2次綠化帶、草坪上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，地面基本干凈、無(wú)積塵、無(wú)污漬、無(wú)垃圾。

辦公室：辦公室每日清潔2次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門(mén)窗玻璃、窗臺(tái)及其他臺(tái)面，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時(shí)處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，無(wú)積灰；工、器具排放整齊、有序。

垃圾箱、垃圾桶：垃圾箱隔日抹布抹1次；垃圾桶、垃圾箱定期沖洗清潔，保證無(wú)異味、積垢（具體時(shí)間）；垃圾桶、垃圾池周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡、油污，無(wú)明顯異味。

垃圾收集與處理：保持垃圾桶清潔，回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋；再蓋好垃圾桶蓋；每日定時(shí)收集、清運(yùn)商場(chǎng)內(nèi)生產(chǎn)、生活垃圾并集中堆放在隱蔽位置，做到垃圾日產(chǎn)日清，每日按時(shí)運(yùn)離街區(qū)；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

衛(wèi)生消殺：夏季等蚊、蠅孳生季節(jié)每月消殺2次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠：每季進(jìn)行1次；特殊情況根據(jù)需要增加次數(shù)；確保操作人員和經(jīng)營(yíng)戶安全，有切實(shí)可行措施。

公共衛(wèi)生間：保持空氣暢通無(wú)異味、不堵、不露，衛(wèi)生潔具包括

鏡子無(wú)污跡，地面無(wú)水跡、污跡。

公共水池：保持清潔無(wú)雜物、定期清洗，保持水質(zhì)，并每日有人進(jìn)行檢查確保硬件完好，無(wú)淌水漏水現(xiàn)象。

綠化：每月對(duì)公共區(qū)域綠化，進(jìn)行兩次維護(hù)保養(yǎng)，修剪草坪。

二、交通和車(chē)輛停放秩序: 各類(lèi)車(chē)輛按指定方向行駛，分類(lèi)有序停放。無(wú)車(chē)輛混雜停放，無(wú)易燃、易爆及有毒物品放置。按甲方要求進(jìn)行管理。

三、安全護(hù)衛(wèi)：

1、護(hù)管人員一律佩帶工號(hào)牌，著裝整齊、儀容、儀表規(guī)范，不留長(zhǎng)發(fā)、胡須，行為規(guī)范、語(yǔ)言禮貌文明。

2、各出入口設(shè)立固定崗，值班中不得擅自離崗、并崗，不得聚集聊天，高聲喧嘩。不得在崗位上或禁煙區(qū)域內(nèi)吸煙。謝絕推銷(xiāo)或其他閑雜人員、衣冠不整者進(jìn)入商場(chǎng)、辦公室。對(duì)于從商場(chǎng)內(nèi)搬運(yùn)物品者，需要持有世紀(jì)天成歡樂(lè)谷書(shū)面簽署同意的《撤場(chǎng)申請(qǐng)流程單》，方可放行。各區(qū)域設(shè)立流動(dòng)崗，實(shí)行24小時(shí)值勤制度，24小時(shí)不間斷巡邏，保持商場(chǎng)內(nèi)外的治安秩序，巡邏縱向到底，橫向到邊，不留死角，不留空點(diǎn)，做好記錄。巡邏中要多看、多聽(tīng)、多嗅以檢查治安、防火、防盜等情況。

3、嚴(yán)格控制易燃易爆、有毒有害的違禁物品進(jìn)入商場(chǎng)。

4、嚴(yán)格按照《商場(chǎng)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》，及時(shí)準(zhǔn)確處理事故隱患或停電、火災(zāi)、治安等各類(lèi)突發(fā)事件。

5、熟悉商場(chǎng)情況，遇有問(wèn)訊，準(zhǔn)確耐心地給予回復(fù)，態(tài)度溫馨周到，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。

6、監(jiān)控室人員持證上崗，熟練掌握各系統(tǒng)的工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作及操作方法。并準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫(xiě)監(jiān)控值班記錄。

7、愛(ài)護(hù)公共設(shè)施、設(shè)備，廉潔奉公，秉公執(zhí)勤，互相配合、互相幫助、團(tuán)結(jié)一致

8、認(rèn)真處理好客戶的投訴，做好記錄工作。

四、供配電、供水、供氣：

1、嚴(yán)格執(zhí)行《配電房運(yùn)行制度》和《電氣設(shè)備操作程序》。

2、保持總配電房及街區(qū)內(nèi)各分配電房的清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬。

3、每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線及街區(qū)內(nèi)各分配電房設(shè)備等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理。

4、每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次以上清潔、保養(yǎng)。

5、每年按照當(dāng)?shù)毓╇娋种嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)供電主設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，確保商場(chǎng)供電正常安全有序。

6、保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知經(jīng)營(yíng)戶。

7、每年檢測(cè)1次護(hù)管接地電阻和配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測(cè)4次配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完好。

8、潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥。

9、每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻害，及時(shí)采取措施消除隱患。

10、每日填寫(xiě)運(yùn)行記錄，建檔備查。

11、按日、周、月周期安排作好對(duì)商場(chǎng)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查、維護(hù)、保養(yǎng)工作并做好記錄。特殊天氣狀況下增加對(duì)商場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備的巡檢。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理解決。

12、對(duì)商場(chǎng)內(nèi)水、電、氣定期進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并防止漏水、漏電、漏氣事件、事故的發(fā)生，對(duì)水、電計(jì)量器具加強(qiáng)巡查防止偷竊

發(fā)生。

五、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)：

1、保持商場(chǎng)內(nèi)外道路暢通，無(wú)貨品堆積占道現(xiàn)象。

2、化糞池每月巡查1次。出入口暢通，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)；

3、樓面落水管落水口等保持完好，及時(shí)上報(bào)更換開(kāi)裂、破損的落水管落水口，每季度檢查一次；

4、每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；目視基本干凈無(wú)污漬、雜草，排水暢通，無(wú)積水，無(wú)臭味；

5、每3個(gè)月對(duì)地下管井疏通、清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；

6、堅(jiān)持每日對(duì)地下室設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，認(rèn)真做好巡視紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，每年對(duì)地下室水泵保養(yǎng)兩次（材料費(fèi)由甲方支付）。

7、維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃按季度編制報(bào)送甲方確認(rèn)，并在甲方確認(rèn)后一周內(nèi)組織實(shí)施。臨時(shí)性維修及時(shí)呈報(bào)甲方，甲方確認(rèn)后及時(shí)實(shí)施。

8、大雨、大風(fēng)、大雪及災(zāi)害性天氣前要做好預(yù)防、告知工作，發(fā)生時(shí)要作好巡查和緊急處理，發(fā)生后要作好善后和補(bǔ)救工作。

9、負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)外廣場(chǎng)路面基礎(chǔ)設(shè)施的維修，包括路牙、路面、樹(shù)池、水管、公共洗手間設(shè)備等。

10、必須每年對(duì)消防監(jiān)控設(shè)施進(jìn)行日常維修和檢測(cè)，確保商場(chǎng)消防監(jiān)控系統(tǒng)正常有序，無(wú)監(jiān)控死角。如因此工作延誤而造成消防檢查處罰，由乙方自行負(fù)責(zé)。

六、水電維修時(shí)限

急修：5分鐘內(nèi)到達(dá)。

七、甲方和商場(chǎng)商戶對(duì)乙方服務(wù)的滿意率: 95%以上（非乙方因素除外）。

八、以上未詳盡部分，按照甲乙雙方所確定的相應(yīng)附件（）執(zhí)行。

第六章

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

一、財(cái)務(wù)收支總的原則

1、經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，本著“既節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支、又確保服務(wù)質(zhì)量”的目的，世紀(jì)天成歡樂(lè)谷物業(yè)管理服務(wù)范圍將根據(jù)甲方對(duì)外招商的進(jìn)度和實(shí)際入駐經(jīng)營(yíng)的面積的不斷增加而逐步擴(kuò)大、分階段實(shí)施。

2、在確保物業(yè)管理服務(wù)人員素質(zhì)、數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的前提下，甲方同意乙方按每平方米 元/月的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)入駐的商鋪收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，乙方如不能足額收取與甲方無(wú)關(guān)。乙方可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)位以及管理成本實(shí)際情況，在取得物價(jià)局批文或備案的情況下，合理對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)價(jià)，但必須事先與甲方溝通并取得甲方書(shū)面同意。

3、乙方不得向甲方商戶收取超過(guò)本合同有效期以外的物業(yè)管理費(fèi)，否則除必須無(wú)條件退還外，還需承擔(dān)一切可能引起的相關(guān)責(zé)任。同時(shí)，甲方有權(quán)扣除乙方保證金作為補(bǔ)償。

二、乙方物業(yè)費(fèi)中已經(jīng)包括下列費(fèi)用:

1、人員工資、福利費(fèi)用

2、環(huán)衛(wèi)部門(mén)收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)用

3、辦公、耗材、低質(zhì)易耗品、設(shè)備維修保養(yǎng)的正常費(fèi)用。

4、各項(xiàng)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。

5、管理費(fèi)用、稅金。

6、政府部門(mén)向街區(qū)收取的涉及物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和雜費(fèi)。

7、服裝、設(shè)備更新費(fèi)。

8、配電房、供水、供氣設(shè)施的檢測(cè)、保養(yǎng)費(fèi)用。

9、設(shè)施、設(shè)備非正常損壞，或?yàn)橐曳焦芾聿涣υ斐蓳p壞的維修相關(guān)費(fèi)用。

10、街區(qū)環(huán)境保潔工作所需要的各種工具或耗材，包括垃圾桶、垃圾袋、保潔用具等。

11、乙方物業(yè)人員的培訓(xùn)費(fèi)。

12、乙方人員的勞保、工傷、事故、社會(huì)福利等費(fèi)用。

13、乙方為商戶提供的其他服務(wù)。

14、因乙方管理不力造成的街區(qū)商戶、第三方損失的相關(guān)費(fèi)用及相應(yīng)賠償。

15、以上費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方不再予以支付。

三、乙方物業(yè)費(fèi)中不含以下費(fèi)用：

1、甲方對(duì)商場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用，或主動(dòng)為乙方添置的設(shè)備費(fèi)用。

2、因綠化公司清潔不力，甲方委托乙方處理的費(fèi)用。（費(fèi)用額甲乙雙方另行商議）

3、公共設(shè)施、設(shè)備的水、電正常消耗費(fèi)用。

4、管委會(huì)發(fā)生的費(fèi)用、公安部門(mén)從安全角度向街區(qū)派駐的公安人員所發(fā)生的費(fèi)用。

5、因甲方進(jìn)行街區(qū)或建筑物改造而產(chǎn)生的建筑渣土、裝修垃圾的清運(yùn)費(fèi)用。

6、公共設(shè)施設(shè)備的大修，以及其他可申請(qǐng)維修基金的維修項(xiàng)目。

第七章

違約責(zé)任

一、甲方因完全自身原因違反本合同第四章第一條的約定，致使乙方未完成規(guī)定的管理目標(biāo)或未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量，乙方有權(quán)要求甲方在一定的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同，造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

二、若甲方收到商家針對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的重大投訴從而造成對(duì)甲方形象的嚴(yán)重影響或發(fā)生重大安全、消防責(zé)任事故，甲方有權(quán)終止合同，乙方因此造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

三、乙方違反本合同第四章第二條的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

四、乙方于本合同生效之日起7日內(nèi)，向甲方繳納項(xiàng)目實(shí)施保證金人民幣（￥ 元），待本合同終止時(shí)雙方結(jié)算完畢后無(wú)息退還。

五、甲乙任意一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?萬(wàn)元人民幣的違約金，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

第八章

附則

三、未盡事宜雙方可以共同協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

四、本合同及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

五、本合同正本連同附件一式六份，其中甲方三份，乙方二份、淮南市房產(chǎn)管理局（備案）一份，具有同等法律效力。

六、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

七、本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)淮南市房產(chǎn)管理局進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可向淮南市田家庵區(qū)人民法院提起訴訟。

八、本合同自甲乙雙方共同簽字之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

第四篇：商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)戶的入戶、裝修手續(xù)辦理;負(fù)責(zé)分管樓棟區(qū)域空置房的管理工作;

2.負(fù)責(zé)分管轄區(qū)的日常巡查，并監(jiān)督分管樓棟的保潔、綠化等服務(wù)質(zhì)量;

3.負(fù)責(zé)分管樓棟的客服溝通、拜訪，改善客戶關(guān)系，協(xié)助建立、完善業(yè)主檔案;

4.負(fù)責(zé)分管樓棟的上門(mén)回訪工作和分管樓棟內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用的催收;

5.掌握各種應(yīng)急時(shí)間處理程序并協(xié)調(diào)處理;

6.完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)21、負(fù)責(zé)協(xié)助上級(jí)按照公司標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行所轄區(qū)域保潔或運(yùn)送服務(wù);

2、負(fù)責(zé)與客戶保持及時(shí)有效的溝通，及時(shí)處理客戶需求;

3、負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)成員的培訓(xùn)、輔導(dǎo)、考核等日常管理工作;

4、負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)、人力資源、運(yùn)作等各項(xiàng)政策、制度的貫徹落實(shí)。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)3

1.依照物業(yè)主任的編排，有效地執(zhí)勤;

2.確保物業(yè)內(nèi)各類(lèi)設(shè)備正常運(yùn)作，例如:升降機(jī)、手扶梯、空調(diào)、照明等，遇有故障，必須立即匯報(bào);

3.處理客戶的資詢、意見(jiàn)、投訴等事宜;

4.熟習(xí)公司各類(lèi)政策及規(guī)章、工作流程、指引等，并切實(shí)執(zhí)行;

5.有效執(zhí)行各類(lèi)工程的管理工作;

6.處理緊急事故;

7.與租戶保持緊密溝通，維持良好關(guān)系;

8.與上級(jí)保持緊密溝通，將事情如實(shí)匯報(bào).商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)4

1.依照物業(yè)主任的編排，有效地執(zhí)勤;

2.確保物業(yè)內(nèi)各類(lèi)設(shè)備正常運(yùn)作，例如:升降機(jī)、手扶梯、空調(diào)、照明等，遇有故障，必須立即匯報(bào);

3.處理客戶的資詢、意見(jiàn)、投訴等事宜;

4.熟習(xí)公司各類(lèi)政策及規(guī)章、工作流程、指引等，并切實(shí)執(zhí)行;

5.有效執(zhí)行各類(lèi)工程的管理工作;

6.處理緊急事故;

7.與租戶保持緊密溝通，維持良好關(guān)系;

8.與上級(jí)保持緊密溝通，將事情如實(shí)匯報(bào).商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)51、負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的工作計(jì)劃，并主持開(kāi)展本部門(mén)的各項(xiàng)工作;

2、負(fù)責(zé)落實(shí)本部門(mén)員工的崗位責(zé)任，并對(duì)員工的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)及績(jī)效考核;

3、全面貫徹集團(tuán)公司的安全管理制度，認(rèn)真做好本店的防火、防盜、經(jīng)營(yíng)秩序等安全管理工作;

4、負(fù)責(zé)組織本店消防、空調(diào)、配電等物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)維修和定期檢修保養(yǎng)，保證本店水、電、氣及通訊系統(tǒng)的正常運(yùn)行;

5、負(fù)責(zé)本店保安人員的日常管理，監(jiān)督落實(shí)保安人員的崗位責(zé)任，確保本店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)外緊急情況的及時(shí)妥善處理;

6、負(fù)責(zé)本店保潔人員的日常管理，監(jiān)督落實(shí)保潔人員的崗位責(zé)任，確保本店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的整潔衛(wèi)生;

7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本店與物業(yè)單位及當(dāng)?shù)毓?、交管、安監(jiān)、城管、街道等政府部門(mén)的關(guān)系;

8、妥善處理本店物業(yè)保衛(wèi)工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題及突發(fā)事件。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)61、負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以及入住流程辦理和后續(xù)的服務(wù)工作;

2、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，園林綠化以及返修施工的監(jiān)管工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即使跟進(jìn)相關(guān)人員處理;

3、負(fù)責(zé)每日對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行巡視，并做好日常記錄，發(fā)現(xiàn)各種不安全隱患以及需要維修的設(shè)施設(shè)備及時(shí)通報(bào)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理;

4、負(fù)責(zé)業(yè)主委托代辦服務(wù)的咨詢和服務(wù)工作，及時(shí)反饋相關(guān)信息;

5、負(fù)責(zé)收集客戶，業(yè)主信息，建立前期客戶檔案。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)71、貫徹執(zhí)行商管公司下達(dá)的各項(xiàng)管理工作指令，完成各項(xiàng)考核指標(biāo);

2、按照商管公司安排，配合相關(guān)部門(mén)完成項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、竣工交付及運(yùn)營(yíng)等階段相關(guān)工作，參與圖紙會(huì)審，技術(shù)交底及提供合理化建議;

3、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目商戶二次裝修申請(qǐng)及圖紙進(jìn)行審核并提出意見(jiàn)，負(fù)責(zé)整體裝修施工的監(jiān)管;

4、督導(dǎo)并管控商業(yè)項(xiàng)目公共能耗控制方案、保安保潔及設(shè)備維保資金預(yù)算、維修保養(yǎng)計(jì)劃，推進(jìn)物業(yè)公司、外包維保單位執(zhí)行。

第五篇：商業(yè)物業(yè)總結(jié)

商業(yè)物業(yè)的概念

商業(yè)物業(yè)是為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)的商業(yè)場(chǎng)所。商業(yè)物業(yè)是生產(chǎn)與消費(fèi)的橋梁和紐帶。商業(yè)物業(yè)的屬性

經(jīng)營(yíng)性——為業(yè)主直接或間接參與經(jīng)營(yíng)，以贏利為目的公眾性——為公眾服務(wù)，完全或有限向公眾開(kāi)放服務(wù)性——第三產(chǎn)業(yè) 商業(yè)物業(yè)的類(lèi)型

辦公物業(yè)——寫(xiě)字樓、商務(wù)樓酒店物業(yè)——客棧、旅館、酒店、度假村

商貿(mào)物業(yè)——商場(chǎng)、購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)、街區(qū)商鋪、會(huì)展娛樂(lè)休閑物業(yè)——社區(qū)會(huì)所、俱樂(lè)部、主題公園、舞廳、歌廳、保齡球館、健身房

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)模式：自建自管、自營(yíng)與專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合、委托經(jīng)營(yíng)。

按寫(xiě)字樓建筑面積分

小型寫(xiě)字樓：1萬(wàn)平方米以下中型寫(xiě)字樓：1萬(wàn)～3萬(wàn)平方米大型寫(xiě)字樓：3萬(wàn)平方米以上超大型寫(xiě)字樓：10萬(wàn)平方米以上按功能分

單純型寫(xiě)字樓商住型寫(xiě)字樓綜合型寫(xiě)字樓按智能化程度分智能型寫(xiě)字樓（辦公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA)非智能型寫(xiě)字樓按慣例分

甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓丙級(jí)寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)租售管理

1、規(guī)劃定位調(diào)研——定位——規(guī)劃

2、租售方案租金測(cè)算（凈租金+物業(yè)費(fèi)）、客戶選擇

3、促銷(xiāo)活動(dòng)促銷(xiāo)組合： 人員推銷(xiāo)、非人員推銷(xiāo)、銷(xiāo)售促進(jìn)（價(jià)格折扣）、營(yíng)業(yè)推廣（招商管理、公關(guān)活動(dòng)）

4、合同管理商場(chǎng)物業(yè)從建筑規(guī)模上劃分：市級(jí)購(gòu)物中心（3—10萬(wàn)）、地區(qū)購(gòu)物中心（1—3萬(wàn)）、居住區(qū)商場(chǎng)（0.3—1萬(wàn)）寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)分類(lèi)

1、寫(xiě)字樓的客戶公關(guān)活動(dòng)

2、寫(xiě)字樓的社會(huì)公關(guān)活動(dòng) 商場(chǎng)物業(yè)的特點(diǎn)

1、建筑空間大，裝飾設(shè)計(jì)新穎、別致，有特色

2、設(shè)施齊全、先進(jìn)

3、客流量大

商業(yè)物業(yè)招商的特點(diǎn)：

1、目標(biāo)客戶主次分明

2、租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一

3、招商時(shí)間長(zhǎng)

4、招商難度大

5、招商技術(shù)要求高招商部門(mén)的組織結(jié)構(gòu)

房屋租賃合同的法律特征：

1、雙務(wù)合同

2、有償合同

3、諾成合同

4、要式合同

5、繼續(xù)性合同

1、業(yè)態(tài)型組織模式

2、片區(qū)型組織模式

3、復(fù)合型組織模式 購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例，零售：餐飲：娛樂(lè)=5:2:3 零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)：超大、超全、超值。

零售商業(yè)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)可分為策略與運(yùn)行管理、現(xiàn)場(chǎng)管理者兩個(gè)層次。租戶選擇的因素

1、聲譽(yù)

2、財(cái)務(wù)能力

3、租戶組合與位置分配

4、租戶需要的服務(wù)

租金確定于調(diào)整的因素

1、基礎(chǔ)租金（最低租金，每月沒(méi)平方米）

2、百分比租金（營(yíng)業(yè)額的提成，常作為基礎(chǔ)租金的附加部分）

3、代收代繳費(fèi)用和凈租約

4、租金調(diào)整（一般五年調(diào)整一次）零售物業(yè)的費(fèi)用測(cè)算

1、日常費(fèi)用測(cè)算：公共耗能費(fèi)（約40%）、設(shè)備維修費(fèi)、工資及

福利、綠化及保潔費(fèi)、安全服務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)酬金、稅金

2、開(kāi)辦費(fèi)：籌備期人員的工資及獎(jiǎng)金、招聘費(fèi)用、小型工具購(gòu)置

費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)、安全服務(wù)費(fèi)用、工服制作費(fèi)、必要的交通辦公費(fèi)用等。購(gòu)物中心的分類(lèi)

一、按開(kāi)發(fā)商背景及購(gòu)物中心物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的模式

1、物業(yè)型購(gòu)物中心：物業(yè)型購(gòu)物廣場(chǎng)（5—10萬(wàn)平方米、業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度不夠）、物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心Mall（15—30萬(wàn)、業(yè)態(tài)業(yè)種

復(fù)合度高度齊全）

2、百貨公司型購(gòu)物中心（10—15萬(wàn)平方米、業(yè)種齊備，但業(yè)態(tài)復(fù)合度通常不高）

3、連鎖摩爾購(gòu)物中心Mall（自營(yíng)比例高【50%--70%】、業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備）

二、按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類(lèi)

1、巨型、超級(jí)購(gòu)物中心（24萬(wàn)平方米以上）

2、大型購(gòu)物中心（12—24萬(wàn)平方米）

3、中型購(gòu)物中心（6—12萬(wàn)平方米）

3、小型購(gòu)物中心（2—6萬(wàn)平方米）

三、按購(gòu)物中心的定位檔次分類(lèi)（中、高、低檔的比例為 3:5:2）

1、以高檔商品為主（面積不超過(guò)10萬(wàn)平米）

2、以中高檔商品為主（3:5:2）

3、以中低檔商品為主（低檔品不超過(guò)60%）購(gòu)物中心的基本功能

1、售賣(mài)功能

2、生活（社區(qū)）功能 商業(yè)街的分類(lèi)

1、中心商業(yè)街（商業(yè)特別發(fā)達(dá)、有較高的社會(huì)知名度、輻射整個(gè)城市）

2、地區(qū)商業(yè)街（總體規(guī)模小，以零售為主、社區(qū)消費(fèi)消費(fèi)場(chǎng)所，不能輻射整個(gè)城市）

3、特色商業(yè)街（以專(zhuān)業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)為特色、具有特定的經(jīng)營(yíng)定位）

評(píng)估選擇招商渠道：經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、可控性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估